Tribunal: TJMT
Processo: 1007677-85.2017.8.11.0002
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-08-30
Data de publicação: 2021-08-30

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL No 1000498-67.2021.8.11.0000
RECORRENTES: JOACY SANTOS OJEDA e ESPÓLIO DE DONATO FORTUNATO OJEDA
RECORRIDOS: CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME e EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por JOACY SANTOS OJEDA e ESPÓLIO DE DONATO FORTUNATO OJEDA, com fundamento no art. 105, inc. III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, assim ementado: (ID 65720470):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE AVERBAÇÃO DE CONTRATO E DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C REIVINDICATÓRIA – VALOR DA CAUSA – REFLEXO DO PROVEITO ECONÔMICO PERSEGUIDO COM A AÇÃO – SOMA DO VALOR APROXIMADO DE CADA UM DOS IMÓVEIS REIVINDICADOS – PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA DEDUZIDA COM ESTEIO EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – HIPÓTESE EXCEPCIONAL ADMISSIVEL DESDE QUE O CONTRATO TENHA SIDO CELEBRADO COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL, CONTENHA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE, TENHA SIDO AVERBADO À MARGEM DA MATRÍCULA DO IMÓVEL E O PREÇO ESTEJA INTEGRALMENTE ADIMPLIDO – PRESSUPOSTOS NÃO PREENCHIDOS – AUSÊNCIA PROVA DE QUITAÇÃO DO CONTRATO – NULIDADE DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE “FRAUDE” DO ATO JURÍDICO POR INOBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO DISCIPLINADO PELA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – ARTS. 32 E 49 DA LEI No 6.766/79 C/C ART. 166, VI, DO CÓDIGO CIVIL – INOCORRÊNCIA – COMPROVADA A PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DOS COMPROMITENTES COMPRADORES INADIMPLENTES, COM EXPRESSA ADVERTÊNCIA DE QUE O CONTRATO RESTARIA DESFEITO CASO A DÍVIDA NÃO FOSSE QUITADA, ANTES DA RESCISÃO DO CONTRATO E CONSEQUENTE CANCELAMENTO DA AVERBAÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E DA SEGUNDA RÉ PROVIDO.
1. O valor da causa deve ser aquilatado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado (CPC, art. 292, caput), e, em se tratando de demanda que versa sobre a propriedade de imóveis, deve corresponder ao valor dos bens reivindicados na lide.
2. Por ser matéria de ordem pública, o valor da causa pode ser retificado de ofício pelo juiz, desde que verificado que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido na lide (CPC, art. 292, §3o).
3. O registro do compromisso de compra e venda à margam da matrícula do imóvel garante ao compromissário comprador direito real de aquisição sobre o bem (CC, arts. 1.225, VII, e 1.417), porém, isoladamente, não é título passível de outorgar o direito real de propriedade, tendo em vista que a transferência de propriedade de bem imóvel só se aperfeiçoa com o registro de título translativo no Registro de Imóveis competente (CC, art. 1.245).
4. Embora a ação reivindicatória seja, por excelência, a via jurídica disponível ao proprietário para reaver o imóvel de quem injustamente o possua ou detenha (CC, art. 1.228), excepcionalmente, admite-se a legitimidade do compromitente comprador para intentar a ação petitória, mesmo não sendo o proprietário registral, desde que o pedido esteja fundo em direito decorrente do compromisso de venda e compra com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, que tenha sido averbado à margem da matrícula do imóvel e, ao tempo da distribuição, tenha ocorrido o integral pagamento do preço contratual.
5. É válido o cancelamento da averbação do registro do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel quando precedido de notificação do compromitente comprador inadimplente, com expressa advertência de que o contrato restaria desfeito caso a dívida não fosse quitada, de acordo com o procedimento previsto na Lei no 6.766/79, e, liberada a compromitente vendedora dos laços contratuais, então definitivamente desatados pelo descaso aquiescente dos compromitentes compradores, nenhum impedimento legal ou convencional impede a venda dos lotes a novo interessado, tampouco o registro da escritura pública validamente outorgada para concretizar a transação.
(RAC n° 1007677-85.2017.8.11.0002, Relator Desembargador João Ferreira Filho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. em 03.03.2021)”.
Interpostos embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de ID 74101456.
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de apelações, aviadas por JOACY SANTOS OJEDA, ESPÓLIO DE DONATO FORTUNATO OJEDA e CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, que deu provimento à tese recursal da parte recorrida CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, para jugar improcedente a pretensão autoral de declaração de nulidade do cancelamento da averbação do contrato de compromisso de venda e compra celebrado pelas partes recorrentes com a 1a corré Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda, bem como o pedido de declaração de nulidade do registro da escritura pública de compra e venda outorgada por ela em prol de CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, envolvendo a transferência da titularidade das matrículas no 62.530 e 62.531 do SRI da comarca de Várzea Grande na data de 26.03.2009, ratificando, deste modo, a validade e eficácia de ambos os atos notariais, e, por outro lado, também julgou improcedente o pedido reivindicatório.
As partes recorrentes sustentam violação aos artigos 1.225 e 1.245 do Código Civil, ao argumento de que adquiriram no ano de 1985 dois lotes urbanos da empresa Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda., com títulos translativos registrados no competente cartório de imóveis.
Argumentam que o registro do título translativo é prova de que são proprietários dos imóveis discutidos nesta ação, a teor do artigo 1225 do CC.
Nesta perspectiva afirmam que as matrículas dos imóveis foram canceladas em 2009 e a titularidade dos bens transferidos fraudulentamente à parte recorrida CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, sem que ao menos fossem notificados do fato.
Asseveram que o acordão é contraditório “ao consignar que os Recorrentes não teriam comprovado a quitação das parcelas dos imóveis adquiridos em 10 de maio de 1985 (10/05/1985)” e não se ateve ao fato de que “a notificação da suposta inadimplência dos Recorrentes, foi realizado por EDITAL, após 23 (vinte e três) anos da aquisição dos imóveis pelos mesmos, sem apresentar o suposto valor do débito, as parcelas que supostamente estariam em atraso, tornando -se mais que evidente a fraude. (ID 77878463 - Pág. 14).
Por fim, requestam pela reforma do julgado para restabelecimento da sentença proferida pelo juízo singular, que julgara procedente a pretensão sub judice.
Recurso tempestivo e preparado (ID'S 78003482 e 78144482).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID81035962).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Da violação aos artigos 1225 e 1245 do Código Civil–falta de dialeticidade (Súmulas 283/284 STF).
Na interposição dos recursos, as respectivas razões devem ser redigidas de forma precisa e completa, de modo a questionar todos os fundamentos do acórdão impugnado, pois o apontamento incompleto dos supostos equívocos do decisum justifica a sua integral manutenção, já que a parte não impugnada pode ser suficiente como fundamentação e não permitir a reforma do julgado.
Se não há impugnação completa, ocorre ofensa ao princípio da dialeticidade, incidindo o óbice das Súmulas 283 e 284, do STF.
A propósito:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO.
1. Admissível o agravo, apesar de não infirmar a totalidade da decisão agravada, pois a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que a impugnação de capítulos autônomos da decisão recorrida apenas induz à preclusão das matérias não impugnadas.
2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõem o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes.
3. Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo regimental desprovido”. (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).
Assim, quanto à alegação de que o acordão violou os artigos 1.225 e 1.245 do Código Civil porque o registro do compromisso de compra e venda à margem da matrícula do imóvel seria suficiente à garantia do direito real de propriedade, verifica-se que as razões recursais são incompletas e não impugnam precisamente todas as fundamentações do acórdão.
Com efeito, na decisão impugnada, o órgão fracionário consignou que (ID65720470):
“(...) Análise meramente superficial da literalidade dos termos do pedido já permite a plena decifração dos equívocos cometidos tanto na seara postulatória, de lado a lado, quanto, lamentavelmente, no próprio campo decisório; os autores afirmam reiteradamente a condição de legítimos proprietários dos dois lotes, invocando, absurdamente, a eficácia da mera averbação dos contratos de compromisso de venda e compra à margem da matrícula imobiliária, quando todos nós sabemos, ou pelo menos deveríamos saber, que apenas o legítimo registro notarial do título translativo, operado na sede registral competente, promove a transferência da propriedade imobiliária à titularidade do adquirente, conforme expressamente brada o art. 1.245, “caput”, do Código Civil. (...)
No caso, os instrumentos dos dois contratos de compromisso de venda e compra celebrados pelos autores com a corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda, envolvendo os lotes no 21 (matrícula no 62.630) e 22 (matrícula no 62.631), foram averbados em 29.07.1985 à margem da matrícula única dos dois imóveis, restando satisfeita, assim, a primeira exigência da ficção jurídico-processual da legitimidade ativa do compromitente comprador para o manejo da reivindicatória (cf. Av1 e Av-2 da matrícula originária no 21.602 do 5o SRI de Cuiabá/MT).
Todavia, não houve expressa previsão, nos dois pactos, de cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade (...), e essa configuração contratual, sem referida estipulação não satisfaz a segunda exigência da ficção jurídico-processual em comento.
Por outro lado, quanto ao pagamento integral do preço, não há prova alguma da quitação; a bem da verdade inexiste sequer mero arremedo probatório inconfiável de que essa obrigação contratual essencial assumida pelos compromitentes compradores tenha sido satisfeita.
Com isso, observa-se que as partes recorrentes abordaram a questão de forma incompleta, porquanto não impugnaram os fundamentos da decisão recorrida acima expostos, quais sejam, que para o sucesso de demanda reivindicatória é preciso, além da averbação do compromisso de compra à margem da matrícula do imóvel, que este pacto seja celebrado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, bem como comprovado o pagamento do preço, condições estas que não foram preenchidas em integralidade.
Dessa forma, considerando que as razões recursais não impugnam exatamente os fundamentos do acórdão recorrido, há violação ao princípio da dialeticidade, o que impede a admissão do recurso.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL No 1000498-67.2021.8.11.0000
RECORRENTES: JOACY SANTOS OJEDA e ESPÓLIO DE DONATO FORTUNATO OJEDA
RECORRIDOS: CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME e EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por JOACY SANTOS OJEDA e ESPÓLIO DE DONATO FORTUNATO OJEDA, com fundamento no art. 105, inc. III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, assim ementado: (ID 65720470):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE AVERBAÇÃO DE CONTRATO E DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C REIVINDICATÓRIA – VALOR DA CAUSA – REFLEXO DO PROVEITO ECONÔMICO PERSEGUIDO COM A AÇÃO – SOMA DO VALOR APROXIMADO DE CADA UM DOS IMÓVEIS REIVINDICADOS – PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA DEDUZIDA COM ESTEIO EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – HIPÓTESE EXCEPCIONAL ADMISSIVEL DESDE QUE O CONTRATO TENHA SIDO CELEBRADO COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL, CONTENHA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE, TENHA SIDO AVERBADO À MARGEM DA MATRÍCULA DO IMÓVEL E O PREÇO ESTEJA INTEGRALMENTE ADIMPLIDO – PRESSUPOSTOS NÃO PREENCHIDOS – AUSÊNCIA PROVA DE QUITAÇÃO DO CONTRATO – NULIDADE DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE “FRAUDE” DO ATO JURÍDICO POR INOBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO DISCIPLINADO PELA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – ARTS. 32 E 49 DA LEI No 6.766/79 C/C ART. 166, VI, DO CÓDIGO CIVIL – INOCORRÊNCIA – COMPROVADA A PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DOS COMPROMITENTES COMPRADORES INADIMPLENTES, COM EXPRESSA ADVERTÊNCIA DE QUE O CONTRATO RESTARIA DESFEITO CASO A DÍVIDA NÃO FOSSE QUITADA, ANTES DA RESCISÃO DO CONTRATO E CONSEQUENTE CANCELAMENTO DA AVERBAÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E DA SEGUNDA RÉ PROVIDO.
1. O valor da causa deve ser aquilatado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado (CPC, art. 292, caput), e, em se tratando de demanda que versa sobre a propriedade de imóveis, deve corresponder ao valor dos bens reivindicados na lide.
2. Por ser matéria de ordem pública, o valor da causa pode ser retificado de ofício pelo juiz, desde que verificado que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido na lide (CPC, art. 292, §3o).
3. O registro do compromisso de compra e venda à margam da matrícula do imóvel garante ao compromissário comprador direito real de aquisição sobre o bem (CC, arts. 1.225, VII, e 1.417), porém, isoladamente, não é título passível de outorgar o direito real de propriedade, tendo em vista que a transferência de propriedade de bem imóvel só se aperfeiçoa com o registro de título translativo no Registro de Imóveis competente (CC, art. 1.245).
4. Embora a ação reivindicatória seja, por excelência, a via jurídica disponível ao proprietário para reaver o imóvel de quem injustamente o possua ou detenha (CC, art. 1.228), excepcionalmente, admite-se a legitimidade do compromitente comprador para intentar a ação petitória, mesmo não sendo o proprietário registral, desde que o pedido esteja fundo em direito decorrente do compromisso de venda e compra com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, que tenha sido averbado à margem da matrícula do imóvel e, ao tempo da distribuição, tenha ocorrido o integral pagamento do preço contratual.
5. É válido o cancelamento da averbação do registro do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel quando precedido de notificação do compromitente comprador inadimplente, com expressa advertência de que o contrato restaria desfeito caso a dívida não fosse quitada, de acordo com o procedimento previsto na Lei no 6.766/79, e, liberada a compromitente vendedora dos laços contratuais, então definitivamente desatados pelo descaso aquiescente dos compromitentes compradores, nenhum impedimento legal ou convencional impede a venda dos lotes a novo interessado, tampouco o registro da escritura pública validamente outorgada para concretizar a transação.
(RAC n° 1007677-85.2017.8.11.0002, Relator Desembargador João Ferreira Filho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. em 03.03.2021)”.
Interpostos embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de ID 74101456.
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de apelações, aviadas por JOACY SANTOS OJEDA, ESPÓLIO DE DONATO FORTUNATO OJEDA e CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, que deu provimento à tese recursal da parte recorrida CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, para jugar improcedente a pretensão autoral de declaração de nulidade do cancelamento da averbação do contrato de compromisso de venda e compra celebrado pelas partes recorrentes com a 1a corré Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda, bem como o pedido de declaração de nulidade do registro da escritura pública de compra e venda outorgada por ela em prol de CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, envolvendo a transferência da titularidade das matrículas no 62.530 e 62.531 do SRI da comarca de Várzea Grande na data de 26.03.2009, ratificando, deste modo, a validade e eficácia de ambos os atos notariais, e, por outro lado, também julgou improcedente o pedido reivindicatório.
As partes recorrentes sustentam violação aos artigos 1.225 e 1.245 do Código Civil, ao argumento de que adquiriram no ano de 1985 dois lotes urbanos da empresa Empreendimento Nossa Senhora da Guia Ltda., com títulos translativos registrados no competente cartório de imóveis.
Argumentam que o registro do título translativo é prova de que são proprietários dos imóveis discutidos nesta ação, a teor do artigo 1225 do CC.
Nesta perspectiva afirmam que as matrículas dos imóveis foram canceladas em 2009 e a titularidade dos bens transferidos fraudulentamente à parte recorrida CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, sem que ao menos fossem notificados do fato.
Asseveram que o acordão é contraditório “ao consignar que os Recorrentes não teriam comprovado a quitação das parcelas dos imóveis adquiridos em 10 de maio de 1985 (10/05/1985)” e não se ateve ao fato de que “a notificação da suposta inadimplência dos Recorrentes, foi realizado por EDITAL, após 23 (vinte e três) anos da aquisição dos imóveis pelos mesmos, sem apresentar o suposto valor do débito, as parcelas que supostamente estariam em atraso, tornando -se mais que evidente a fraude. (ID 77878463 - Pág. 14).
Por fim, requestam pela reforma do julgado para restabelecimento da sentença proferida pelo juízo singular, que julgara procedente a pretensão sub judice.
Recurso tempestivo e preparado (ID'S 78003482 e 78144482).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID81035962).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Da violação aos artigos 1225 e 1245 do Código Civil–falta de dialeticidade (Súmulas 283/284 STF).
Na interposição dos recursos, as respectivas razões devem ser redigidas de forma precisa e completa, de modo a questionar todos os fundamentos do acórdão impugnado, pois o apontamento incompleto dos supostos equívocos do decisum justifica a sua integral manutenção, já que a parte não impugnada pode ser suficiente como fundamentação e não permitir a reforma do julgado.
Se não há impugnação completa, ocorre ofensa ao princípio da dialeticidade, incidindo o óbice das Súmulas 283 e 284, do STF.
A propósito:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO.
1. Admissível o agravo, apesar de não infirmar a totalidade da decisão agravada, pois a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que a impugnação de capítulos autônomos da decisão recorrida apenas induz à preclusão das matérias não impugnadas.
2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõem o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes.
3. Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo regimental desprovido”. (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).
Assim, quanto à alegação de que o acordão violou os artigos 1.225 e 1.245 do Código Civil porque o registro do compromisso de compra e venda à margem da matrícula do imóvel seria suficiente à garantia do direito real de propriedade, verifica-se que as razões recursais são incompletas e não impugnam precisamente todas as fundamentações do acórdão.
Com efeito, na decisão impugnada, o órgão fracionário consignou que (ID65720470):
“(...) Análise meramente superficial da literalidade dos termos do pedido já permite a plena decifração dos equívocos cometidos tanto na seara postulatória, de lado a lado, quanto, lamentavelmente, no próprio campo decisório; os autores afirmam reiteradamente a condição de legítimos proprietários dos dois lotes, invocando, absurdamente, a eficácia da mera averbação dos contratos de compromisso de venda e compra à margem da matrícula imobiliária, quando todos nós sabemos, ou pelo menos deveríamos saber, que apenas o legítimo registro notarial do título translativo, operado na sede registral competente, promove a transferência da propriedade imobiliária à titularidade do adquirente, conforme expressamente brada o art. 1.245, “caput”, do Código Civil. (...)
No caso, os instrumentos dos dois contratos de compromisso de venda e compra celebrados pelos autores com a corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda, envolvendo os lotes no 21 (matrícula no 62.630) e 22 (matrícula no 62.631), foram averbados em 29.07.1985 à margem da matrícula única dos dois imóveis, restando satisfeita, assim, a primeira exigência da ficção jurídico-processual da legitimidade ativa do compromitente comprador para o manejo da reivindicatória (cf. Av1 e Av-2 da matrícula originária no 21.602 do 5o SRI de Cuiabá/MT).
Todavia, não houve expressa previsão, nos dois pactos, de cláusula de irretratabilidade e de irrevogabilidade (...), e essa configuração contratual, sem referida estipulação não satisfaz a segunda exigência da ficção jurídico-processual em comento.
Por outro lado, quanto ao pagamento integral do preço, não há prova alguma da quitação; a bem da verdade inexiste sequer mero arremedo probatório inconfiável de que essa obrigação contratual essencial assumida pelos compromitentes compradores tenha sido satisfeita.
Com isso, observa-se que as partes recorrentes abordaram a questão de forma incompleta, porquanto não impugnaram os fundamentos da decisão recorrida acima expostos, quais sejam, que para o sucesso de demanda reivindicatória é preciso, além da averbação do compromisso de compra à margem da matrícula do imóvel, que este pacto seja celebrado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, bem como comprovado o pagamento do preço, condições estas que não foram preenchidas em integralidade.
Dessa forma, considerando que as razões recursais não impugnam exatamente os fundamentos do acórdão recorrido, há violação ao princípio da dialeticidade, o que impede a admissão do recurso.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça