Tribunal: TJMT
Processo: 1034425-37.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-02-16
Data de publicação: 2021-02-16

Ementa:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO 1034425-37.2017.8.11.0041
APELANTE(S): HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO(S): LUIZA RIOS RICCI VOLPATO
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por LUIZA RIOS RICCI VOLPATO, para condenar a requerida ao pagamento de:
a) R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de 1% ao mês a partir da citação (ID 75451500) e correção monetária pelo INPC, a partir da data da sentença, a título de danos morais;
b) R$ 5.631,15 (cinco mil seiscentos e trinta e um reais e quinze centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do desembolso, referente à restituição das taxas condominiais;
c) R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), atualizado pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação, referente a multa compensatória;
d) R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), atualizado pelo INPC e com juros de mora de 1% a partir de cada vencimento, referente a multa moratória.
Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma e honorários advocatícios da parte adversa fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.
Busca, em síntese, a reforma da sentença para ver afastada a condenação em danos morais, porquanto não restou comprovado abalo moral, bem assim se mantido seja reduzido e, ainda, incidam juros a partir do transito em julgado.
Pugna para que sejam afastadas as condenações de multas moratórias e compensatórias, ao argumento de que o atraso na entrega das chaves se deu por culpa de terceiros.
Assevera a impossibilidade de cumular multas compensatórias e moratórias, máxime porque atreladas ao mesmo fato gerador, ou seja, entrega das chaves.
Alega a ilegitimidade passiva para restituir taxas de condomínio, porque não é o titular da cobrança uma vez que foram realizadas por pessoa jurídica diversa, vale dizer, a administradora do condomínio.
Acrescenta que se mantida a condenação relativa a restituição de taxas de condomínio, a correção monetária deve se dar a partir do ajuizamento da demanda e não do desembolso de cada parcela.
Ao final, pugna pelo provimento do recurso.
Contrarrazões pelo desprovimento do recurso no ID 75451507.
É o relatório.
Decido.
A requerente/apelada LUIZA RIOS RICCI VOLPATO ajuizou a Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais em face da requerida/apelante HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., aduzindo que em 14/05/2014 firmou contrato de compra e venda para aquisição do apartamento 44, Torre I, localizado no Condomínio “Residencial Reserva Bonifácia by Helbor”, em Cuiabá/MT, no valor total de R$ 561.000,00 (quinhentos e sessenta e um mil reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário (ID 75449983).
Relata que o prazo final para a entrega do imóvel, incluído o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findou em 27/05/2016. Afirma que a vistoria no imóvel só foi liberada em agosto de 2016 e que, por conta de Termo de Ajustamento de Conduta, o “habite-se” fora expedido apenas em 02/09/2016.
Assevera que a documentação necessária para o financiamento imobiliário foi recebida com atraso de aproximadamente 30 (trinta) dias, ou seja, em novembro/2016.
Acrescenta que programou vistoria do imóvel para 11/11/2016 e 19/12/2016 e, em ambas, se recusou a receber as chaves, por conta de inconformidades no imóvel que só foram regularizadas em 10/03/2017 quando, por fim, recebeu as chaves.
O douto magistrado singular, Dr. Yale Sabo Mendes, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto (ID 75451489).
Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.
Pois bem.
Trata-se de questão consolidada neste Tribunal e no Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual passo a decidir de forma monocrática.
Inicialmente, ressalto que a preliminar de ilegitimidade passiva da construtora, para responder sobre a restituição das taxas de condomínio por eventual atraso na obra, confunde-se com o mérito e com ele será analisada.
Vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).
Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em questão, nos limites do pedido.
Tem-se dos autos que as partes firmaram em 14/05/2014 “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL A SER CONSTRUÍDA E OUTRAS AVENÇAS”, referente a um imóvel no Condomínio “Residencial Reserva Bonifácia by Helbor”, em Cuiabá/MT, apartamento no 44, Torre I, pelo preço total de R$ R$ 561.000,00 (quinhentos e sessenta e um mil reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário (ID 75449983).
Denota-se no ID 75449984 – Pg. 2, que o contrato de financiamento elenca na “PARTE B”, o vencimento da primeira parcela para o dia 16/12/2016.
Também extrai-se do ID 75449983, “QUADRO V – DA OBRA, DATA DE SUA CONCLUSÃO E MEIOS DE CONSTRUÇÃO” que no item 5.7 a data de conclusão das obras estava prevista para 30/11/2015, “o qual poderá ser antecipado ou prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias, sem necessidade de justificativa. (...)”. Vejamos (ID 75449983 – Pg. 19):
Com efeito, a Lei Federal no 4.591/64, a qual dispõe sobre as incorporações imobiliárias, dispõe em seu artigo 43-A e parágrafos que:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 1o Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8o do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 2o Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 3o A multa prevista no § 2o deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1o deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)” (g.n.).
É cediço que a chamada cláusula de tolerância não pode ser considerada abusiva se expressamente contratada e com prazo determinado e razoável de no máximo 180 (cento e oitenta) dias, pois não apenas possui amparo legal (artigo 43-A da Lei no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), como constitui previsão que visa amenizar os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, de forma a onerar excessivamente as incorporadoras e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Nesse sentido, aliás, encontra-se consolidada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a TURMA, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
Assim, diante da expressa previsão contratual da prorrogação do prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias, não há falar-se em abusividade, como bem consignado na r. sentença.
No caso em análise, extrai-se dos autos que o prazo final para a entrega do imóvel estava prevista para 30/11/2015, com a inclusão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, passou para 27/05/2016, conforme bem definido na sentença.
Aliás, ao julgar a lide, o ilustre magistrado singular bem fundamentou que:
“[...]É dos autos que as partes firmaram "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial a ser construída”, ID. 10654198, datado de 14 de maio de 2014, ficando convencionado o prazo de entrega para 30 de novembro de 2015, prorrogável por mais 180 (cento e oitenta) dias, de modo que o prazo fatal se daria em MAIO/2016.
Assinalo que não há se discutir quanto à possibilidade da cláusula que permite à ré a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação para entrega das obras, porque além do adquirente ter ficado ciente desse prazo ao assinar o contrato, é praxe costumeira do mercado imobiliário exatamente este prazo de tolerância. ” (ID 75451489) (Destaquei).
Deveras, o imóvel em questão somente foi entregue em 10 de março de 2017, de acordo com o “Termo de Recebimento de Chaves e Imissão de Posse” constante no ID no 75451475, restando demonstrado o atraso na entrega do bem, considerando a data final de entrega em 27/05/2016. Vejamos (ID 75451475):
O descumprimento contratual da apelante é evidente, conforme se vê do comunicado com convocação para Assembleia de Instalação de Condomínio e outras providencias, datado de 06/09/2016 informando, ainda, que o Habite-se havia sido expedido em 02/09/2016. Vejamos trecho do comunicado (ID 75449993):
De se frisar que o “Habite-se” é datado de 02/09/2016 (ID 75449994) e somente após o referido documento é que a parte autora conseguiu firmar o contrato de financiamento bancário, o qual ocorreu em 18/11/2016, conforme se vê nos ID 75449984, sendo a primeira prestação datada de 16/12/2016.
Com efeito, não merece prosperar a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, culpa de terceiros quanto à demora de registros em cartório (habite-se), porquanto são riscos inerentes ao próprio negócio e configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.
Ademais, a apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de obra, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.
Aliás, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores, como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante.
Corroborando o caso dos autos, os seguintes julgados:
“[...] No que tange ao argumento da Apelante de que não praticou ato ilícito em virtude da demora no registro do imóvel e expedição de habite-se se, ou seja, que tal fato ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, e da escassez de mão-de-obra e de insumos, bem como excesso de chuva e, ainda, pela substituição de Concessionária de Água e Esgoto, o que constitui caso fortuito, também não merecem guarida.
O terceiro de fato, é ‘legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano’ como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).
Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.
Na situação dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia para o registro ou emissão da certidão de ‘habite-se’. Sabedora de que os atos registrais demandam tempo, competia à Apelante se precaver dos prazos contratuais e providenciar o registro com antecedência, o que percebe-se não ter sido observado.
Relativamente à tese de que a demora foi decorrente da escassez de material e de mão-de-OBRA, além do excesso de chuvas, igualmente, não merece guarida.
Segundo jurisprudência consolidada, chuvas, greves, carência de operários necessários para a execução da OBRA, burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019) (g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL PARA EXECUÇÃO DE OBRA CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – OBRIGAÇÕES PREVIDENCIÁRIAS DE RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO QUE OBSTOU A CONCESSÃO DO HABITE-SE – DANO MATERIAL COMPROVADO – VALORES DISPENDIDOS COM IMPOSTOS E MULTA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Os argumentos de que houve alteração do projeto e aumento do índice pluviométrico não servem como justificativa do atraso para entrega da obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de caso fortuito ou força maior, mas de fato previsível - risco inerente à atividade desenvolvida pela construtora. A frustração pelo atraso na entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada à falta de recolhimento dos impostos referentes à obra (INSS) pela construtora, que impossibilitou a concessão do habite-se e ensejou a aplicação da multa por ocupação indevida ao proprietário, caracteriza o ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos materiais e morais daí decorrentes. Mantém-se o valor da indenização por danos morais se arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.” (TJMT, 5a CÂMARA CÍVEL, RAC no 152304/2016, Relator DES. DIRCEU DOS SANTOS, j. em 1o/02/2017, DJE 10/02/2017) (g.n.).
Portanto, considerando o prazo de prorrogação que terminou em 27/05/2016, certo é que a entrega ocorreu somente em 10/03/2017, sendo evidente o atraso na entrega do imóvel por quase dez (10) meses; assim, faz jus a parte autora/recorrida ao recebimento da indenização pleiteada, consoante julgados do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, de minha relatoria, in verbis:
“[...] 2. A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. [...] 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). [...] 9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a Turma, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES: NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – MÉRITO – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – CABIMENTO – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO DESPROVIDO. [...] A orientação jurisprudencial é no sentido de ser aplicável a norma especializada – Código de Defesa do Consumidor – quando a relação em litígio envolver compra e venda de imóveis feitas por pessoa jurídica (compromitente vendedor/fornecedor) a pessoa física (compromitente comprador/consumidor). Descabido o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da alta dos preços dos materiais de obras fundamentais à construção e a escassez de mão de obra especializada, bem como a demora na liberação do documento ‘habite-se’ pela Prefeitura Municipal, pois se trata de circunstância que deveria ser prevista pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. Evidenciado o atraso injustificado pela construtora/incorporadora na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, escorreita a sentença monocrática que condenou a requerida a indenizar o comprador pelo pagamento de aluguel durante esse período. Precedentes do STJ. [...] O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração, é prova suficiente do dano moral causado ao contratante.-“ (TJMT, 2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0009153-20.2013.8.11.0002, Relatora Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/03/2017, DJE 23/03/2017) (g.n.).
Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel no período de 27/05/2016 até 10/03/2017, a parte apelada faz jus à restituição das taxas de condomínio, devido à impossibilidade de fruição do bem.
Assim, não há falar em ilegitimidade da construtora para responder pelos débitos no período entre a constituição do condomínio e a posse do imóvel pela parte autora, vez que enquanto não se efetivou a entrega do imóvel, tais encargos devem ser de responsabilidade da construtora/incorporadora.
Nessa linha:
“RECURSO INOMINADO. OBRIGACIONAL E RESPONSABILIDADE CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. NULIDADE DA CLÁUSULA ABUSIVA. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO IMPROVIDO. 1. Narra a parte autora que realizou a compra de um imóvel junto à ré, tendo renegociado os valores das prestações após ter ficado desempregada. Narra, ainda, que a ré se negou a entregar as chaves do apartamento e ainda descontou os valores das taxas condominiais, mesmo não estando em posse do imóvel. Pugna pela condenação da parte ré ao pagamento de R$ 1.960,14 (mil e novecentos e sessenta reais, quatorze centavos) e R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) a títulos de repetição de indébito e danos morais, respectivamente. 2. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação, condenando a parte ré ao pagamento de R$ 1.000,07 (mil reais, sete centavos), restituídos de forma simples. 3. No tocante a preliminar de ilegitimidade passiva da ré, ora recorrente, não prospera o alegado. A jurisprudência majoritária entende que a construtora é responsável pelo pagamento das taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves ao consumidor. 4. Neste sentido: Recurso Cível No 71005214564, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Léo Romi Pilau Júnior, Julgado em 27/02/2015. 5. Ademais, é responsabilidade da construtora o pagamento das taxas de condomínio até a entrega das chaves ao comprador, a qual, no caso em questão, ocorreu com atraso. Assim, o comprador não pode ser onerado a adimplir por serviços que sequer usufruiu. Nesta senda, é abusiva a cláusula do contrato objeto da lide que determina o pagamento das taxas de condomínio pelo comprador antes da sua imissão na posse. 6. Neste sentido: Recurso Cível No 71005930698, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Lusmary Fatima Turelly da Silva, Julgado em 23/06/2016. 7. Portanto os valores indicados nos autos às folhas 67-75 cobrados indevidamente devem ser restituídos à autora, uma vez que a ré construtora é legítima para figurar no polo passivo, bem como a cláusula que configura responsabilidade ao comprador pelos pelo pagamento das taxas condominiais antes de imissão na posse é abusiva, a teor do artigo 51, IV, do CDC. 8. A sentença atacada merece ser confirmada por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46, da Lei no 9.099/95. RECURSO IMPROVIDO. (Recurso Cível, No 71007631583, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fabio Vieira Heerdt, Julgado em: 25-10-2018)
A responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio, em regra, é transferida ao consumidor a partir do momento em que este adquire a posse direta do bem.
Portanto, a compradora faz jus à indenização relativa às taxas de condomínio, pois foi privada injustamente da utilização do bem e mostra-se abusiva a cláusula contratual que vincula a cobrança antes do recebimento das chaves.
Sobre o assunto:
“Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial - Danos Morais - Atraso - Indenização - Despesas Condominiais - Posse - Imóvel - Previsão Contratual - Súmulas No 5 E 7/STJ. Valor da Indenização - Inovação Recursal - 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos no 2 e 3/STJ) ... 3. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.4. Rever os argumentos trazidos no recurso especial quanto à possibilidade de cobrança das despesas de condomínio com base no contrato firmado demandaria reapreciar o conjunto fático-probatório dos autos e cláusula contratual, o que encontra óbice nas Súmulas no 5 e 7/STJ... ” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp 693206/JP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julg. 13/03/2018).
No caso, correta a sentença ao fixar a restituição das taxas condominiais no período de 16/09/2016 a 10/03/2015, ou seja, 07 (sete) meses tomando-se como parâmetro o boleto de condomínio no ID 75451451, no valor de R$ 804,45 (oitocentos e quatro reais e quarenta e cinco centavos), perfazendo a quantia total de R$ 5.631,15 (cinco mil seiscentos e trinta e um reais e quinze centavos), com correção monetária a partir de cada desembolso e juros a partir da citação.
Nessa linha:
“(...)AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1692731 - SP (2020/0092039-9)
DECISÃO
“(...) correta a sentença ao reconhecer a inexigibilidade da cobrança, devendo ser restituídos à parte autora os valores eventualmente pagos a este título em data anterior a entrega das chaves (agosto/2014), com correção monetária do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. (...)” Brasília, 14 de setembro de 2020. MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora (Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 24/09/2020)
E ainda:
“(...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 15/12/2017).
No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por quase dez meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Em relação ao pleito da apelante de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.
Assim, o quantum indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados a consumidor/autora, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral comporta redução (R$ 10.000,00) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.
Nessa linha:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – MULTA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo atraso na entrega da obra pelo fornecedor, incide a cláusula penal moratória (juros moratórios), que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, todavia, não no valor determinado na sentença (1%), mas sim, no instrumento contratual (0,5%). O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor. A fixação do valor indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório” (N.U 1004981-56.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/12/2020, Publicado no DJE 07/12/2020)
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA RESTABELECER A TUTELA LIMINAR QUE DETERMINOU O PAGAMENTO DE ALUGUEIS ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDO. I - Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. II - A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza. III - Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. IV – Tendo em vista que o alugueis deferidos na tutela liminar se destinam ao pagamento de alugueis do imóvel onde o autor residia, é evidente que não guardam correlação com os alugueis requeridos a titulo de lucro cessante, razão pela qual, a tutela liminar deve ser restabelecida em todos os seus efeitos” (N.U 0040601-20.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 22/04/2020, Publicado no DJE 18/06/2020)
No que diz respeito à incidência das multas moratórias e compensatórias, uma vez reconhecido o atraso na entrega do imóvel é de se aplicá-las, máxime porque prevista em contrato.
Aliás, o STJ firmou tese, acerca do assunto:
“(...) No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada
para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (...) (REsp
1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
Vejamos a previsão contratual acerca das aludidas multas (ID 75449983):
Assim, deve prevalecer o estipulado na Cláusula 13.3, aplicando-se multa no percentual de 2% (dois por cento) calculado sobre o valor pago pela compradora até a data da conclusão física das obras (R$ 176.840,00) e outra de 0,5% (zero virgula cinco por cento) ao mês, ou fração calculada pro rata dies.
É dizer que, calculados pelo saldo efetivamente pago pela autora (R$ 176.840,00), perfazem o valor de R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), tanto para multa compensatória, quanto para multa moratória.
Quanto ao argumento de que não podem ser cumuladas por caracterizar bis in idem, não prospera, porquanto uma possui natureza compensatória e outra natureza moratória.
Logo, conclui-se que são devidas as multas compensatórias e moratórias consignadas em sentença.
No que diz respeito ao termo inicial para incidência dos juros na multa moratória, o entendimento pacificado é no sentido de que fluem a partir do vencimento de cada parcela, tal como consignado na sentença. Vejamos (ID 75451489):
“(...)
4) R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), referente à multa moratória, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária - INPC, a partir de cada vencimento, (...)”
Sobre o assunto:
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. OMISSÃO INEXISTENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 401, I, 409, 884 E 944 DO CC/02. CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ART. 944 DO CPC/73. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INOCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. 1. (...). 2. (...). 3. Consoante a orientação firmada nesta Corte, é possível a cumulação da multa, de caráter moratório, eventualmente estipulada no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com eventuais lucros cessantes decorrentes das perdas e danos, cuja finalidade é compensatória, o que evidencia a natureza distinta dos institutos. 4. O acórdão recorrido está em conformidade com a orientação firmada nesta Corte de que não há falar em enriquecimento sem causa pelo deferimento pelas instâncias ordinárias do pagamento de lucros cessantes e multa moratória (cláusula penal). Incidência da Súmula no 83 do STJ. 5. Os juros de mora decorrentes do inadimplemento contratual fluem a partir do vencimento de cada parcela quando se tratar de obrigação positiva e líquida. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 759.982/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe 09/03/2017) (grifei)
Também não comporta reparos a sentença quanto ao termo inicial para incidência dos juros na multa compensatória, porquanto fluem a partir da citação. Vejamos (ID 75451489):
“(...)
3) R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), referente a multa compensatória, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; (...)”
Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso, monocraticamente, apenas para reduzir a indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC, a partir da sentença. No mais, fica mantida a sentença.
P. I. C.
Cuiabá, 15 de fevereiro de 2021.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora

Inteiro teor:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO 1034425-37.2017.8.11.0041
APELANTE(S): HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO(S): LUIZA RIOS RICCI VOLPATO
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por LUIZA RIOS RICCI VOLPATO, para condenar a requerida ao pagamento de:
a) R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de 1% ao mês a partir da citação (ID 75451500) e correção monetária pelo INPC, a partir da data da sentença, a título de danos morais;
b) R$ 5.631,15 (cinco mil seiscentos e trinta e um reais e quinze centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do desembolso, referente à restituição das taxas condominiais;
c) R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), atualizado pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação, referente a multa compensatória;
d) R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), atualizado pelo INPC e com juros de mora de 1% a partir de cada vencimento, referente a multa moratória.
Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma e honorários advocatícios da parte adversa fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.
Busca, em síntese, a reforma da sentença para ver afastada a condenação em danos morais, porquanto não restou comprovado abalo moral, bem assim se mantido seja reduzido e, ainda, incidam juros a partir do transito em julgado.
Pugna para que sejam afastadas as condenações de multas moratórias e compensatórias, ao argumento de que o atraso na entrega das chaves se deu por culpa de terceiros.
Assevera a impossibilidade de cumular multas compensatórias e moratórias, máxime porque atreladas ao mesmo fato gerador, ou seja, entrega das chaves.
Alega a ilegitimidade passiva para restituir taxas de condomínio, porque não é o titular da cobrança uma vez que foram realizadas por pessoa jurídica diversa, vale dizer, a administradora do condomínio.
Acrescenta que se mantida a condenação relativa a restituição de taxas de condomínio, a correção monetária deve se dar a partir do ajuizamento da demanda e não do desembolso de cada parcela.
Ao final, pugna pelo provimento do recurso.
Contrarrazões pelo desprovimento do recurso no ID 75451507.
É o relatório.
Decido.
A requerente/apelada LUIZA RIOS RICCI VOLPATO ajuizou a Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais em face da requerida/apelante HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., aduzindo que em 14/05/2014 firmou contrato de compra e venda para aquisição do apartamento 44, Torre I, localizado no Condomínio “Residencial Reserva Bonifácia by Helbor”, em Cuiabá/MT, no valor total de R$ 561.000,00 (quinhentos e sessenta e um mil reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário (ID 75449983).
Relata que o prazo final para a entrega do imóvel, incluído o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findou em 27/05/2016. Afirma que a vistoria no imóvel só foi liberada em agosto de 2016 e que, por conta de Termo de Ajustamento de Conduta, o “habite-se” fora expedido apenas em 02/09/2016.
Assevera que a documentação necessária para o financiamento imobiliário foi recebida com atraso de aproximadamente 30 (trinta) dias, ou seja, em novembro/2016.
Acrescenta que programou vistoria do imóvel para 11/11/2016 e 19/12/2016 e, em ambas, se recusou a receber as chaves, por conta de inconformidades no imóvel que só foram regularizadas em 10/03/2017 quando, por fim, recebeu as chaves.
O douto magistrado singular, Dr. Yale Sabo Mendes, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto (ID 75451489).
Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.
Pois bem.
Trata-se de questão consolidada neste Tribunal e no Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual passo a decidir de forma monocrática.
Inicialmente, ressalto que a preliminar de ilegitimidade passiva da construtora, para responder sobre a restituição das taxas de condomínio por eventual atraso na obra, confunde-se com o mérito e com ele será analisada.
Vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).
Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em questão, nos limites do pedido.
Tem-se dos autos que as partes firmaram em 14/05/2014 “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL A SER CONSTRUÍDA E OUTRAS AVENÇAS”, referente a um imóvel no Condomínio “Residencial Reserva Bonifácia by Helbor”, em Cuiabá/MT, apartamento no 44, Torre I, pelo preço total de R$ R$ 561.000,00 (quinhentos e sessenta e um mil reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário (ID 75449983).
Denota-se no ID 75449984 – Pg. 2, que o contrato de financiamento elenca na “PARTE B”, o vencimento da primeira parcela para o dia 16/12/2016.
Também extrai-se do ID 75449983, “QUADRO V – DA OBRA, DATA DE SUA CONCLUSÃO E MEIOS DE CONSTRUÇÃO” que no item 5.7 a data de conclusão das obras estava prevista para 30/11/2015, “o qual poderá ser antecipado ou prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias, sem necessidade de justificativa. (...)”. Vejamos (ID 75449983 – Pg. 19):
Com efeito, a Lei Federal no 4.591/64, a qual dispõe sobre as incorporações imobiliárias, dispõe em seu artigo 43-A e parágrafos que:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 1o Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8o do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 2o Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 3o A multa prevista no § 2o deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1o deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)” (g.n.).
É cediço que a chamada cláusula de tolerância não pode ser considerada abusiva se expressamente contratada e com prazo determinado e razoável de no máximo 180 (cento e oitenta) dias, pois não apenas possui amparo legal (artigo 43-A da Lei no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), como constitui previsão que visa amenizar os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, de forma a onerar excessivamente as incorporadoras e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Nesse sentido, aliás, encontra-se consolidada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a TURMA, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
Assim, diante da expressa previsão contratual da prorrogação do prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias, não há falar-se em abusividade, como bem consignado na r. sentença.
No caso em análise, extrai-se dos autos que o prazo final para a entrega do imóvel estava prevista para 30/11/2015, com a inclusão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, passou para 27/05/2016, conforme bem definido na sentença.
Aliás, ao julgar a lide, o ilustre magistrado singular bem fundamentou que:
“[...]É dos autos que as partes firmaram "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial a ser construída”, ID. 10654198, datado de 14 de maio de 2014, ficando convencionado o prazo de entrega para 30 de novembro de 2015, prorrogável por mais 180 (cento e oitenta) dias, de modo que o prazo fatal se daria em MAIO/2016.
Assinalo que não há se discutir quanto à possibilidade da cláusula que permite à ré a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação para entrega das obras, porque além do adquirente ter ficado ciente desse prazo ao assinar o contrato, é praxe costumeira do mercado imobiliário exatamente este prazo de tolerância. ” (ID 75451489) (Destaquei).
Deveras, o imóvel em questão somente foi entregue em 10 de março de 2017, de acordo com o “Termo de Recebimento de Chaves e Imissão de Posse” constante no ID no 75451475, restando demonstrado o atraso na entrega do bem, considerando a data final de entrega em 27/05/2016. Vejamos (ID 75451475):
O descumprimento contratual da apelante é evidente, conforme se vê do comunicado com convocação para Assembleia de Instalação de Condomínio e outras providencias, datado de 06/09/2016 informando, ainda, que o Habite-se havia sido expedido em 02/09/2016. Vejamos trecho do comunicado (ID 75449993):
De se frisar que o “Habite-se” é datado de 02/09/2016 (ID 75449994) e somente após o referido documento é que a parte autora conseguiu firmar o contrato de financiamento bancário, o qual ocorreu em 18/11/2016, conforme se vê nos ID 75449984, sendo a primeira prestação datada de 16/12/2016.
Com efeito, não merece prosperar a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, culpa de terceiros quanto à demora de registros em cartório (habite-se), porquanto são riscos inerentes ao próprio negócio e configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.
Ademais, a apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de obra, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.
Aliás, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores, como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante.
Corroborando o caso dos autos, os seguintes julgados:
“[...] No que tange ao argumento da Apelante de que não praticou ato ilícito em virtude da demora no registro do imóvel e expedição de habite-se se, ou seja, que tal fato ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, e da escassez de mão-de-obra e de insumos, bem como excesso de chuva e, ainda, pela substituição de Concessionária de Água e Esgoto, o que constitui caso fortuito, também não merecem guarida.
O terceiro de fato, é ‘legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano’ como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).
Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.
Na situação dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia para o registro ou emissão da certidão de ‘habite-se’. Sabedora de que os atos registrais demandam tempo, competia à Apelante se precaver dos prazos contratuais e providenciar o registro com antecedência, o que percebe-se não ter sido observado.
Relativamente à tese de que a demora foi decorrente da escassez de material e de mão-de-OBRA, além do excesso de chuvas, igualmente, não merece guarida.
Segundo jurisprudência consolidada, chuvas, greves, carência de operários necessários para a execução da OBRA, burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019) (g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL PARA EXECUÇÃO DE OBRA CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – OBRIGAÇÕES PREVIDENCIÁRIAS DE RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO QUE OBSTOU A CONCESSÃO DO HABITE-SE – DANO MATERIAL COMPROVADO – VALORES DISPENDIDOS COM IMPOSTOS E MULTA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Os argumentos de que houve alteração do projeto e aumento do índice pluviométrico não servem como justificativa do atraso para entrega da obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de caso fortuito ou força maior, mas de fato previsível - risco inerente à atividade desenvolvida pela construtora. A frustração pelo atraso na entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada à falta de recolhimento dos impostos referentes à obra (INSS) pela construtora, que impossibilitou a concessão do habite-se e ensejou a aplicação da multa por ocupação indevida ao proprietário, caracteriza o ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos materiais e morais daí decorrentes. Mantém-se o valor da indenização por danos morais se arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.” (TJMT, 5a CÂMARA CÍVEL, RAC no 152304/2016, Relator DES. DIRCEU DOS SANTOS, j. em 1o/02/2017, DJE 10/02/2017) (g.n.).
Portanto, considerando o prazo de prorrogação que terminou em 27/05/2016, certo é que a entrega ocorreu somente em 10/03/2017, sendo evidente o atraso na entrega do imóvel por quase dez (10) meses; assim, faz jus a parte autora/recorrida ao recebimento da indenização pleiteada, consoante julgados do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, de minha relatoria, in verbis:
“[...] 2. A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. [...] 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). [...] 9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a Turma, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES: NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – MÉRITO – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – CABIMENTO – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO DESPROVIDO. [...] A orientação jurisprudencial é no sentido de ser aplicável a norma especializada – Código de Defesa do Consumidor – quando a relação em litígio envolver compra e venda de imóveis feitas por pessoa jurídica (compromitente vendedor/fornecedor) a pessoa física (compromitente comprador/consumidor). Descabido o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da alta dos preços dos materiais de obras fundamentais à construção e a escassez de mão de obra especializada, bem como a demora na liberação do documento ‘habite-se’ pela Prefeitura Municipal, pois se trata de circunstância que deveria ser prevista pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. Evidenciado o atraso injustificado pela construtora/incorporadora na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, escorreita a sentença monocrática que condenou a requerida a indenizar o comprador pelo pagamento de aluguel durante esse período. Precedentes do STJ. [...] O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração, é prova suficiente do dano moral causado ao contratante.-“ (TJMT, 2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0009153-20.2013.8.11.0002, Relatora Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/03/2017, DJE 23/03/2017) (g.n.).
Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel no período de 27/05/2016 até 10/03/2017, a parte apelada faz jus à restituição das taxas de condomínio, devido à impossibilidade de fruição do bem.
Assim, não há falar em ilegitimidade da construtora para responder pelos débitos no período entre a constituição do condomínio e a posse do imóvel pela parte autora, vez que enquanto não se efetivou a entrega do imóvel, tais encargos devem ser de responsabilidade da construtora/incorporadora.
Nessa linha:
“RECURSO INOMINADO. OBRIGACIONAL E RESPONSABILIDADE CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. NULIDADE DA CLÁUSULA ABUSIVA. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO IMPROVIDO. 1. Narra a parte autora que realizou a compra de um imóvel junto à ré, tendo renegociado os valores das prestações após ter ficado desempregada. Narra, ainda, que a ré se negou a entregar as chaves do apartamento e ainda descontou os valores das taxas condominiais, mesmo não estando em posse do imóvel. Pugna pela condenação da parte ré ao pagamento de R$ 1.960,14 (mil e novecentos e sessenta reais, quatorze centavos) e R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) a títulos de repetição de indébito e danos morais, respectivamente. 2. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação, condenando a parte ré ao pagamento de R$ 1.000,07 (mil reais, sete centavos), restituídos de forma simples. 3. No tocante a preliminar de ilegitimidade passiva da ré, ora recorrente, não prospera o alegado. A jurisprudência majoritária entende que a construtora é responsável pelo pagamento das taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves ao consumidor. 4. Neste sentido: Recurso Cível No 71005214564, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Léo Romi Pilau Júnior, Julgado em 27/02/2015. 5. Ademais, é responsabilidade da construtora o pagamento das taxas de condomínio até a entrega das chaves ao comprador, a qual, no caso em questão, ocorreu com atraso. Assim, o comprador não pode ser onerado a adimplir por serviços que sequer usufruiu. Nesta senda, é abusiva a cláusula do contrato objeto da lide que determina o pagamento das taxas de condomínio pelo comprador antes da sua imissão na posse. 6. Neste sentido: Recurso Cível No 71005930698, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Lusmary Fatima Turelly da Silva, Julgado em 23/06/2016. 7. Portanto os valores indicados nos autos às folhas 67-75 cobrados indevidamente devem ser restituídos à autora, uma vez que a ré construtora é legítima para figurar no polo passivo, bem como a cláusula que configura responsabilidade ao comprador pelos pelo pagamento das taxas condominiais antes de imissão na posse é abusiva, a teor do artigo 51, IV, do CDC. 8. A sentença atacada merece ser confirmada por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46, da Lei no 9.099/95. RECURSO IMPROVIDO. (Recurso Cível, No 71007631583, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fabio Vieira Heerdt, Julgado em: 25-10-2018)
A responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio, em regra, é transferida ao consumidor a partir do momento em que este adquire a posse direta do bem.
Portanto, a compradora faz jus à indenização relativa às taxas de condomínio, pois foi privada injustamente da utilização do bem e mostra-se abusiva a cláusula contratual que vincula a cobrança antes do recebimento das chaves.
Sobre o assunto:
“Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial - Danos Morais - Atraso - Indenização - Despesas Condominiais - Posse - Imóvel - Previsão Contratual - Súmulas No 5 E 7/STJ. Valor da Indenização - Inovação Recursal - 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos no 2 e 3/STJ) ... 3. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.4. Rever os argumentos trazidos no recurso especial quanto à possibilidade de cobrança das despesas de condomínio com base no contrato firmado demandaria reapreciar o conjunto fático-probatório dos autos e cláusula contratual, o que encontra óbice nas Súmulas no 5 e 7/STJ... ” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp 693206/JP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julg. 13/03/2018).
No caso, correta a sentença ao fixar a restituição das taxas condominiais no período de 16/09/2016 a 10/03/2015, ou seja, 07 (sete) meses tomando-se como parâmetro o boleto de condomínio no ID 75451451, no valor de R$ 804,45 (oitocentos e quatro reais e quarenta e cinco centavos), perfazendo a quantia total de R$ 5.631,15 (cinco mil seiscentos e trinta e um reais e quinze centavos), com correção monetária a partir de cada desembolso e juros a partir da citação.
Nessa linha:
“(...)AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1692731 - SP (2020/0092039-9)
DECISÃO
“(...) correta a sentença ao reconhecer a inexigibilidade da cobrança, devendo ser restituídos à parte autora os valores eventualmente pagos a este título em data anterior a entrega das chaves (agosto/2014), com correção monetária do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. (...)” Brasília, 14 de setembro de 2020. MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora (Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 24/09/2020)
E ainda:
“(...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 15/12/2017).
No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por quase dez meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Em relação ao pleito da apelante de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.
Assim, o quantum indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados a consumidor/autora, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral comporta redução (R$ 10.000,00) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.
Nessa linha:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – MULTA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo atraso na entrega da obra pelo fornecedor, incide a cláusula penal moratória (juros moratórios), que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, todavia, não no valor determinado na sentença (1%), mas sim, no instrumento contratual (0,5%). O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor. A fixação do valor indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório” (N.U 1004981-56.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/12/2020, Publicado no DJE 07/12/2020)
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA RESTABELECER A TUTELA LIMINAR QUE DETERMINOU O PAGAMENTO DE ALUGUEIS ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDO. I - Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. II - A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza. III - Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. IV – Tendo em vista que o alugueis deferidos na tutela liminar se destinam ao pagamento de alugueis do imóvel onde o autor residia, é evidente que não guardam correlação com os alugueis requeridos a titulo de lucro cessante, razão pela qual, a tutela liminar deve ser restabelecida em todos os seus efeitos” (N.U 0040601-20.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 22/04/2020, Publicado no DJE 18/06/2020)
No que diz respeito à incidência das multas moratórias e compensatórias, uma vez reconhecido o atraso na entrega do imóvel é de se aplicá-las, máxime porque prevista em contrato.
Aliás, o STJ firmou tese, acerca do assunto:
“(...) No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada
para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (...) (REsp
1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
Vejamos a previsão contratual acerca das aludidas multas (ID 75449983):
Assim, deve prevalecer o estipulado na Cláusula 13.3, aplicando-se multa no percentual de 2% (dois por cento) calculado sobre o valor pago pela compradora até a data da conclusão física das obras (R$ 176.840,00) e outra de 0,5% (zero virgula cinco por cento) ao mês, ou fração calculada pro rata dies.
É dizer que, calculados pelo saldo efetivamente pago pela autora (R$ 176.840,00), perfazem o valor de R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), tanto para multa compensatória, quanto para multa moratória.
Quanto ao argumento de que não podem ser cumuladas por caracterizar bis in idem, não prospera, porquanto uma possui natureza compensatória e outra natureza moratória.
Logo, conclui-se que são devidas as multas compensatórias e moratórias consignadas em sentença.
No que diz respeito ao termo inicial para incidência dos juros na multa moratória, o entendimento pacificado é no sentido de que fluem a partir do vencimento de cada parcela, tal como consignado na sentença. Vejamos (ID 75451489):
“(...)
4) R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), referente à multa moratória, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária - INPC, a partir de cada vencimento, (...)”
Sobre o assunto:
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. OMISSÃO INEXISTENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 401, I, 409, 884 E 944 DO CC/02. CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ART. 944 DO CPC/73. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INOCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. 1. (...). 2. (...). 3. Consoante a orientação firmada nesta Corte, é possível a cumulação da multa, de caráter moratório, eventualmente estipulada no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com eventuais lucros cessantes decorrentes das perdas e danos, cuja finalidade é compensatória, o que evidencia a natureza distinta dos institutos. 4. O acórdão recorrido está em conformidade com a orientação firmada nesta Corte de que não há falar em enriquecimento sem causa pelo deferimento pelas instâncias ordinárias do pagamento de lucros cessantes e multa moratória (cláusula penal). Incidência da Súmula no 83 do STJ. 5. Os juros de mora decorrentes do inadimplemento contratual fluem a partir do vencimento de cada parcela quando se tratar de obrigação positiva e líquida. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 759.982/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe 09/03/2017) (grifei)
Também não comporta reparos a sentença quanto ao termo inicial para incidência dos juros na multa compensatória, porquanto fluem a partir da citação. Vejamos (ID 75451489):
“(...)
3) R$ 3.536,80 (três mil quinhentos e trinta e seis reais e oitenta centavos), referente a multa compensatória, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; (...)”
Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso, monocraticamente, apenas para reduzir a indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC, a partir da sentença. No mais, fica mantida a sentença.
P. I. C.
Cuiabá, 15 de fevereiro de 2021.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora