Tribunal: TJMT
Processo: 1023995-55.2019.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-08-18
Data de publicação: 2021-08-18

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1023995-55.2019.8.11.0041
RECORRENTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
RECORRIDOS: KIVIA RIBEIRO LONGO RIOS e RAFAEL LINS RIOS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 86806451):
APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO - DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA - MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS – ART. 85, § 11, CPC -RECURSO DESPROVIDO.
O excessivo atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual.
Há que ser restituído integralmente ao comprador o valor pago quando a rescisão se dá por culpa exclusiva dos promitentes vendedores.
A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda.
Descabe a redução do valor da indenização por dano moral, se fixada em valor razoável e proporcional à extensão do dano.
Os juros de mora na responsabilidade contratual incidem desde a citação válida e a correção monetária é devida desde o arbitramento, consoante Súmula 362/STJ.
É possível a majoração dos honorários sucumbenciais em grau de recurso (art. 85, § 11, CPC).
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1023995-55.2019.8.11.0041, Relator: Des. Guiomar Teodoro Borges, j. em 12.05.2021).
Os embargos de declaração opostos pelas partes recorrentes foram rejeitados, conforme acordão de ID 91784489.
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, aviada por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA que manteve a decisão proferida pelo Juízo da 4a vara cível da comarca de Cuiabá, o qual julgou procedente a pretensão dos consumidores para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenou as partes recorrentes nas seguintes verbas: (a) restituição das parcelas pagas acrescido de correção monetária a partir do desembolso e juros a partir da citação; (b) indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); (c) honorários de sucumbência, em 10% sobre o valor da condenação, majorado a 15% em grau recursal.
As partes recorrentes alegam violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil, e dissídio jurisprudencial ao argumento de que, ao postularem pela rescisão do compromisso de compra e venda, as partes recorridas feriram o princípio do pacta sunt servanda. Nestes termos, por inexistir qualquer abusividade, deve prevalecer a condição contratual que prevê percentual de retenção de 30% do valor pago pelos desistentes.
Sustentam ainda violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil, e novo dissídio jurisprudencial, amparados na tese de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado em mora para entrega da unidade imobiliária não é passível de indenização, por trata-se de mero dissabor.
Arrematam as razões recursais alegando afronta ao artigo 18, inciso V, da Lei n. 6.766/79, que prevê prazo de 04 anos para a execução das obras, motivo pelo qual não houve qualquer atraso na entrega do empreendimento.
Recurso tempestivo e preparado (IDS 94844452 e 94732975).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 95980992).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil, e artigo 18, inciso V, da Lei n. 6.766/79 -Súmula 07.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil, cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido agiu error in judicando, por desconsiderar a ausência de atraso na entrega da unidade e a vigência do contrato, em especial a cláusula que previa retenção de valores em caso de rescisão motivada pelos adquirentes.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pelas partes recorrentes, argumentando, in verbis: (ID 86806451):
“O atraso na entrega contra o qual se insurgiram os autores, ora apelados, se verificou mesmo após o prazo de prorrogação concedida no contrato do empreendimento, porque a nova previsão de entrega era para março/2019 e os autores não haviam recebido as unidades ou mesmo sido comunicados da expedição do “habite-se” ou da possível data de entrega até o momento da propositura da presente ação em 05.06.2019.
Observa-se que, no caso, trata-se de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, e não lograram demonstrar a ocorrência de caso fortuito ou força maior.
Assim, não se verifica nenhuma excludente da responsabilidade das apelantes pelo atraso na entrega das unidades habitacionais adquiridas pelos autores, capaz de justificar o atraso.
Do mesmo modo, as requeridas não lograram êxito em demonstrar que a rescisão do contrato se deu em razão de inadimplemento por parte dos autores, porquanto estes demonstraram por meio do extrato fornecido pelas próprias requeridas ter quitado todas as parcelas até o momento em que requereram a rescisão (ID 78135522 - Pág. 1/3 – unidade 14 e ID 78135523 - Pág. 1/3 – unidade 15) .
Portanto, não demonstraram que os autores estivessem inadimplentes com suas obrigações, o que afasta a atribuição de qualquer culpa pelo atraso ou mesmo pela rescisão aos autores.
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva das partes recorrentes, o que só então justificaria eventual percentual de retenção previsto contratualmente, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, posto que o citado inadimplemento anterior das partes recorridas não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
No tocante à tese de que as partes recorrentes teriam o prazo de 04 anos para a entrega do empreendimento, nos termos do artigo 18, inciso V, da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, o órgão fracionário entendeu pelo afastamento da tese, conforme fundamentação ora destacada:
Registre-se, desde logo, que as apelantes alegam que o prazo para a entrega do imóvel seria de 04 (quatro anos) a contar da aprovação do loteamento pelo Município, conforme o previsto no art. 18 da Lei 6.766/79, e conclui afirmando que “o prazo para entrega seria em outubro de 2017, respeitando-se o prazo de 4 (quatro) anos” (ID 78138564 - Pág. 9). As apelantes colacionam também um documento denominado Alvará de Localização e Funcionamento (ID 78138564 - Pág. 10), porém as informações nele constantes não se referem ao empreendimento no qual se situam as unidades objeto dos contratos que os apelados buscam rescindir.
Portanto, tal alegação genérica, por si só, desprovida de qualquer indício de prova, não é capaz de interferir no prazo fixado para a entrega do imóvel, amplamente divulgada pela construtora no contrato, pelo que não pode ser acolhida a alegação das apelantes.
Nesta perspectiva, impossível verificar a se houve o integral cumprimento ao artigo de lei supramencionado sem o revolvimento da matéria fático probatória constante dos autos, o que é inviável ante o óbice sumular 07 do STJ.
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
3- Da violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil - Decisão em conformidade com a jurisprudência do STJ (Súmula 83).
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
In casu, as partes recorrentes alegam a impossibilidade de deferimento da pretensão por danos morais, tendo em vista que a jurisprudência do STJ entende que o atraso na entrega da unidade imobiliária configura mero aborrecimento, em especial no caso dos autos em que não haveria qualquer prova de ferimento à direito da personalidade.
No acórdão impugnado ficou consignado que: ID 86806451:
“(...) Assim, o atraso na entrega do imóvel pela construtora, em especial por prazo tão exacerbado, ultrapassa o mero dissabor e causa inegável abalo psicológico, porquanto frustra a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que, por si só, torna possível a condenação por danos morais.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária é fato que justifica o arbitramento da verba por danos morais, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.
1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.
2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.
3. O valor da indenização não fora fixado em R$ 10.000,00, mas, sim, em R$ 3.000,00, não se mostrando desproporcional.
4. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1830991/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe 25/03/2020)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'.DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior.
Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo aquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 927 e 944 do CC, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...)
4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). (g.n.)
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1023995-55.2019.8.11.0041
RECORRENTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
RECORRIDOS: KIVIA RIBEIRO LONGO RIOS e RAFAEL LINS RIOS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 86806451):
APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO - DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA - MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS – ART. 85, § 11, CPC -RECURSO DESPROVIDO.
O excessivo atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual.
Há que ser restituído integralmente ao comprador o valor pago quando a rescisão se dá por culpa exclusiva dos promitentes vendedores.
A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda.
Descabe a redução do valor da indenização por dano moral, se fixada em valor razoável e proporcional à extensão do dano.
Os juros de mora na responsabilidade contratual incidem desde a citação válida e a correção monetária é devida desde o arbitramento, consoante Súmula 362/STJ.
É possível a majoração dos honorários sucumbenciais em grau de recurso (art. 85, § 11, CPC).
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1023995-55.2019.8.11.0041, Relator: Des. Guiomar Teodoro Borges, j. em 12.05.2021).
Os embargos de declaração opostos pelas partes recorrentes foram rejeitados, conforme acordão de ID 91784489.
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, aviada por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA que manteve a decisão proferida pelo Juízo da 4a vara cível da comarca de Cuiabá, o qual julgou procedente a pretensão dos consumidores para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenou as partes recorrentes nas seguintes verbas: (a) restituição das parcelas pagas acrescido de correção monetária a partir do desembolso e juros a partir da citação; (b) indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); (c) honorários de sucumbência, em 10% sobre o valor da condenação, majorado a 15% em grau recursal.
As partes recorrentes alegam violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil, e dissídio jurisprudencial ao argumento de que, ao postularem pela rescisão do compromisso de compra e venda, as partes recorridas feriram o princípio do pacta sunt servanda. Nestes termos, por inexistir qualquer abusividade, deve prevalecer a condição contratual que prevê percentual de retenção de 30% do valor pago pelos desistentes.
Sustentam ainda violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil, e novo dissídio jurisprudencial, amparados na tese de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado em mora para entrega da unidade imobiliária não é passível de indenização, por trata-se de mero dissabor.
Arrematam as razões recursais alegando afronta ao artigo 18, inciso V, da Lei n. 6.766/79, que prevê prazo de 04 anos para a execução das obras, motivo pelo qual não houve qualquer atraso na entrega do empreendimento.
Recurso tempestivo e preparado (IDS 94844452 e 94732975).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 95980992).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil, e artigo 18, inciso V, da Lei n. 6.766/79 -Súmula 07.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil, cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido agiu error in judicando, por desconsiderar a ausência de atraso na entrega da unidade e a vigência do contrato, em especial a cláusula que previa retenção de valores em caso de rescisão motivada pelos adquirentes.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pelas partes recorrentes, argumentando, in verbis: (ID 86806451):
“O atraso na entrega contra o qual se insurgiram os autores, ora apelados, se verificou mesmo após o prazo de prorrogação concedida no contrato do empreendimento, porque a nova previsão de entrega era para março/2019 e os autores não haviam recebido as unidades ou mesmo sido comunicados da expedição do “habite-se” ou da possível data de entrega até o momento da propositura da presente ação em 05.06.2019.
Observa-se que, no caso, trata-se de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, e não lograram demonstrar a ocorrência de caso fortuito ou força maior.
Assim, não se verifica nenhuma excludente da responsabilidade das apelantes pelo atraso na entrega das unidades habitacionais adquiridas pelos autores, capaz de justificar o atraso.
Do mesmo modo, as requeridas não lograram êxito em demonstrar que a rescisão do contrato se deu em razão de inadimplemento por parte dos autores, porquanto estes demonstraram por meio do extrato fornecido pelas próprias requeridas ter quitado todas as parcelas até o momento em que requereram a rescisão (ID 78135522 - Pág. 1/3 – unidade 14 e ID 78135523 - Pág. 1/3 – unidade 15) .
Portanto, não demonstraram que os autores estivessem inadimplentes com suas obrigações, o que afasta a atribuição de qualquer culpa pelo atraso ou mesmo pela rescisão aos autores.
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva das partes recorrentes, o que só então justificaria eventual percentual de retenção previsto contratualmente, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, posto que o citado inadimplemento anterior das partes recorridas não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
No tocante à tese de que as partes recorrentes teriam o prazo de 04 anos para a entrega do empreendimento, nos termos do artigo 18, inciso V, da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, o órgão fracionário entendeu pelo afastamento da tese, conforme fundamentação ora destacada:
Registre-se, desde logo, que as apelantes alegam que o prazo para a entrega do imóvel seria de 04 (quatro anos) a contar da aprovação do loteamento pelo Município, conforme o previsto no art. 18 da Lei 6.766/79, e conclui afirmando que “o prazo para entrega seria em outubro de 2017, respeitando-se o prazo de 4 (quatro) anos” (ID 78138564 - Pág. 9). As apelantes colacionam também um documento denominado Alvará de Localização e Funcionamento (ID 78138564 - Pág. 10), porém as informações nele constantes não se referem ao empreendimento no qual se situam as unidades objeto dos contratos que os apelados buscam rescindir.
Portanto, tal alegação genérica, por si só, desprovida de qualquer indício de prova, não é capaz de interferir no prazo fixado para a entrega do imóvel, amplamente divulgada pela construtora no contrato, pelo que não pode ser acolhida a alegação das apelantes.
Nesta perspectiva, impossível verificar a se houve o integral cumprimento ao artigo de lei supramencionado sem o revolvimento da matéria fático probatória constante dos autos, o que é inviável ante o óbice sumular 07 do STJ.
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
3- Da violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil - Decisão em conformidade com a jurisprudência do STJ (Súmula 83).
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
In casu, as partes recorrentes alegam a impossibilidade de deferimento da pretensão por danos morais, tendo em vista que a jurisprudência do STJ entende que o atraso na entrega da unidade imobiliária configura mero aborrecimento, em especial no caso dos autos em que não haveria qualquer prova de ferimento à direito da personalidade.
No acórdão impugnado ficou consignado que: ID 86806451:
“(...) Assim, o atraso na entrega do imóvel pela construtora, em especial por prazo tão exacerbado, ultrapassa o mero dissabor e causa inegável abalo psicológico, porquanto frustra a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que, por si só, torna possível a condenação por danos morais.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária é fato que justifica o arbitramento da verba por danos morais, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.
1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.
2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.
3. O valor da indenização não fora fixado em R$ 10.000,00, mas, sim, em R$ 3.000,00, não se mostrando desproporcional.
4. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1830991/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe 25/03/2020)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'.DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior.
Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo aquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 927 e 944 do CC, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...)
4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). (g.n.)
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça