Tribunal: TJMT
Processo: 0001383-14.2008.8.11.0046
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-07-28
Data de publicação: 2021-07-28

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0001383-14.2008.8.11.0046
RECORRENTE: ANTONIO BRAZ ZONTA
RECORRIDOS: CLODOVEU SOUSA CARVALHO e CAIO LUIZ LOURENCO NOVAIS
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 88498463) interposto por ANTONIO BRAZ ZONTA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, que negou provimento ao recurso, para manter a sentença que determinou o pagamento da comissão de corretagem, assim ementado (ID: 81844488):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA - DESISTÊNCIA POR PARTE DO VENDEDOR - ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO - DEMONSTRADO O RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO - COMISSÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA - HONORÁRIOS RECURSAIS – MAJORAÇÃO DEVIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Não comporta reforma a sentença de procedência na ação de cobrança de comissão de corretagem em razão da mediação para a venda de imóvel, a qual somente deixou de ser concluída diante do arrependimento não motivado do promitente vendedor, mormente porque supera a esfera de atuação dos corretores que agiram conforme pactuado no contrato.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.
(TJMT, ApCiv no 0001383-14.2008.8.11.0046, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j.31.03.2021).
Opostos Embargos de Declaração, estes foram rejeitados no acórdão de ID 86787461.
O recorrente alega violação ao artigo 725 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, ao argumento de que “foi reconhecido o direito dos recorridos ao recebimento da comissão de corretagem sem que houvesse a assinatura do contrato irretratável de compra e venda o fato do Imóvel”. (ID 88498463).
Nesta perspectiva, assevera que não será preciso revisitar os fatos e provas dos autos para constatar que não houve a concretização do negócio, pois a questão é circunstância incontroversa constante do acordão.
Argumenta que “embora nebulosa, há distinção entre desistência e arrependimento, e o caso ora em comento é de desistência e não de arrependimento, tendo-se presente que se desiste daquilo que se vai fazer (ação futura) e se arrepende daquilo que já se fez (ação passada), e o dispositivo (art. 725-CC) se refere a arrependimento e não a desistência”. (ID 88498463 - Pág. 20).
Com base nestes argumentos, requer a reforma do julgado para julgar improcedente a ação.
Recurso tempestivo (ID86747513) e preparado (ID 88705497).
Contrarrazões pelo não conhecimento do recurso (ID 91559459).
É o relatório.
Decido.
1- Da não aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, V, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Pressupostos satisfeitos
Consoante relatado, o órgão fracionário ora recorrido entendeu que o pagamento da comissão de corretagem é devida ao argumento de que houve arrependimento não motivado do promitente vendedor.
Para maior fidelidade, cita-se o trecho do acordão:
“Nos termos do art. 725 do CC/2002, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Assim, o que realmente se deve apurar é se encontra-se presente o fato gerador do direito dos corretores à percepção de sua comissão, ou seja, o que se pode entender por resultado previsto no contrato de mediação.
O STJ tem adotado o entendimento de que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio (Precedentes neste sentido: AgInt no AREsp 1.262.428/ES, 3a Turma, DJe 10/04/2019; REsp 1.765.004/SP, 3a Turma, DJe 05/12/2018; AgInt no AREsp 1.020.941/RS, 4a Turma, DJe 04/05/2017; e AgRg no REsp 1.440.053/MS, 3a Turma, DJe 28/03/2016).
Desse modo, a eficácia da mediação feita pelos corretores somente pode ser apurada dentro do limite de suas atribuições, ou seja, nela se incluem a aproximação das partes e a concordância destas quanto aos termos do negócio, não se podendo incluir entre estas a concretização do negócio em si, porquanto não depende da sua intervenção.
Assim, o arrependimento posterior do comprador ou do vendedor não podem afetar o direito do corretor, mormente porque o desfazimento do negócio se deu por causa estranha à sua atividade e às suas atribuições.(...) Conclui-se, portanto, que é juridicamente irrelevante o fato de não ter a compra e venda se ultimado entre o requerido e a promitente compradora, tendo em vista que o negócio não se efetivou por circunstâncias alheias à vontade e à esfera de atuação dos autores, razão pela qual cabe ao requerido o pagamento da comissão a que fazem jus os autores pela aproximação eficaz que promoveram.
Reitera-se que, mesmo quando ocorre desistência de um dos contratantes, é devida a comissão de corretagem. (grifei).
Diante desse quadro, a partir da provável ofensa ao artigo 725 do Código Civil o Recorrente alega que o pagamento da comissão de corretagem é indevido porque não houve a assinatura do compromisso de compra e venda, situação que configura desistência, e não arrependimento.
Constata-se que a matéria acima mencionada (validade do pagamento de comissão de corretagem), além de ter sido discutida no aresto impugnado, o que impede a incidência das Súmulas 211 do STJ, 282 e 356, do STF, é exclusivamente de direito, porquanto não se pretende reexaminar fatos e provas, (não aplicação da Súmula 7 do STJ).
Neste último ponto (ausência de violação a Súmula 07/STJ), é importante ressaltar que a não concretização do compromisso de compra e venda é premissa fática incontroversa dos autos, conforme se destaca do trecho adiante destacado:
O principal argumento do apelante como forma de afastar o pagamento da comissão pretendida é a de que não há prova da venda do imóvel à empresa Louis Dreyfus, portanto não há o dever de pagar a comissão de corretagem, e que tal venda não se concretizou porque havia um impedimento legal.
Verifica-se, dos documentos colacionados, que o requerido, de fato, autorizou os autores a atuarem como corretores, com exclusividade, com o objetivo de intermediar a venda de seu imóvel rural – Fazenda Nossa Senhora de Fátima – ao Sr. Harald Brunckhorst e aos demais diretores da empresa que ele representa (ID 76360478 - Pág. 2).
Em seguida, o requerido assinou outro documento, denominado DECLARAÇÃO DE VENDA, por meio do qual não só acordou sobre a venda do imóvel, declarando suas características e o valor pactuado, bem como o modo, local e data em que seria assinado o contrato de compra e venda, mas também reconheceu o trabalho dos corretores e o valor a ser pago a estes (ID 76360478 - Pág. 5/6).
Esse mesmo documento, corroborado pelo documento assinado por Harald Brunckhorst, denominado ESCRITURA PÚBLICA DE DECLARAÇÃO (ID 76361999), esclarece que o requerido não compareceu à sede da empresa compradora, conforme havia sido pactuado, no dia 06.02.2008, sem qualquer justificativa, local onde seria concretizado o negócio com a assinatura o contrato.
Portanto, não restam dúvidas de que houve efetivamente o pacto, tanto com a empresa compradora quanto com os corretores, para que ocorresse a compra e venda do imóvel de propriedade do requerido.
Também restou demonstrado que o negócio não restou concretizado, em princípio pela ausência do requerido no dia e local acordados para efetivar a transação”.
No caso, o acórdão deixou claro que os embargados demonstraram ter cumprido o seu papel de aproximação entre os interessados, vendedores e compradores, e que o desfazimento do negócio se deu por causa estranha à sua atividade e às suas atribuições, de modo que fazem jus ao recebimento da comissão reclamada.
Pretende-se, portanto, uma requalificação jurídica dos fatos, para decidir a respeito da ocorrência de desistência ou arrependimento do compromisso de compra e venda e consequente (in) validade do pagamento da comissão de corretagem ora questionada.
Por fim, não incide, no caso concreto, nenhuma outra súmula impeditiva.
Sobre o ponto, colaciona-se entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é necessária a implementação do negócio para o recebimento da comissão de corretagem:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
PRODUÇÃO DE PROVAS. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESCABIMENTO. CONTRATO NÃO APERFEIÇOADO. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. SIMULAÇÃO. INEXISTÊNCIA.
REVISÃO. INVIABILIDADE (SÚMULAS 5 E 7/STJ). AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de outras provas. Cabe ao juiz, como destinatário da prova, decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, determinando as provas necessárias e indeferindo as inúteis ou protelatórias.
2. A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.
3. No caso em apreço, o eg. Tribunal a quo, à luz das provas existentes nos autos, concluiu pelo descabimento do pagamento da comissão de corretagem, pois o negócio jurídico de mediação não se aperfeiçoou e não atingiu o resultado útil, além da não caracterização da alegada simulação. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento fático-probatório e das cláusulas contratuais, providência inviável em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1719187/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.DESISTÊNCIA POR PARTE DO COMPRADOR. VENDA NÃO CONCRETIZADA.INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS. PRECEDENTES.
1. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil.
2. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1484193/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 12/05/2020)
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0001383-14.2008.8.11.0046
RECORRENTE: ANTONIO BRAZ ZONTA
RECORRIDOS: CLODOVEU SOUSA CARVALHO e CAIO LUIZ LOURENCO NOVAIS
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 88498463) interposto por ANTONIO BRAZ ZONTA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, que negou provimento ao recurso, para manter a sentença que determinou o pagamento da comissão de corretagem, assim ementado (ID: 81844488):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA - DESISTÊNCIA POR PARTE DO VENDEDOR - ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO - DEMONSTRADO O RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO - COMISSÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA - HONORÁRIOS RECURSAIS – MAJORAÇÃO DEVIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Não comporta reforma a sentença de procedência na ação de cobrança de comissão de corretagem em razão da mediação para a venda de imóvel, a qual somente deixou de ser concluída diante do arrependimento não motivado do promitente vendedor, mormente porque supera a esfera de atuação dos corretores que agiram conforme pactuado no contrato.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.
(TJMT, ApCiv no 0001383-14.2008.8.11.0046, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j.31.03.2021).
Opostos Embargos de Declaração, estes foram rejeitados no acórdão de ID 86787461.
O recorrente alega violação ao artigo 725 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, ao argumento de que “foi reconhecido o direito dos recorridos ao recebimento da comissão de corretagem sem que houvesse a assinatura do contrato irretratável de compra e venda o fato do Imóvel”. (ID 88498463).
Nesta perspectiva, assevera que não será preciso revisitar os fatos e provas dos autos para constatar que não houve a concretização do negócio, pois a questão é circunstância incontroversa constante do acordão.
Argumenta que “embora nebulosa, há distinção entre desistência e arrependimento, e o caso ora em comento é de desistência e não de arrependimento, tendo-se presente que se desiste daquilo que se vai fazer (ação futura) e se arrepende daquilo que já se fez (ação passada), e o dispositivo (art. 725-CC) se refere a arrependimento e não a desistência”. (ID 88498463 - Pág. 20).
Com base nestes argumentos, requer a reforma do julgado para julgar improcedente a ação.
Recurso tempestivo (ID86747513) e preparado (ID 88705497).
Contrarrazões pelo não conhecimento do recurso (ID 91559459).
É o relatório.
Decido.
1- Da não aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, V, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Pressupostos satisfeitos
Consoante relatado, o órgão fracionário ora recorrido entendeu que o pagamento da comissão de corretagem é devida ao argumento de que houve arrependimento não motivado do promitente vendedor.
Para maior fidelidade, cita-se o trecho do acordão:
“Nos termos do art. 725 do CC/2002, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Assim, o que realmente se deve apurar é se encontra-se presente o fato gerador do direito dos corretores à percepção de sua comissão, ou seja, o que se pode entender por resultado previsto no contrato de mediação.
O STJ tem adotado o entendimento de que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio (Precedentes neste sentido: AgInt no AREsp 1.262.428/ES, 3a Turma, DJe 10/04/2019; REsp 1.765.004/SP, 3a Turma, DJe 05/12/2018; AgInt no AREsp 1.020.941/RS, 4a Turma, DJe 04/05/2017; e AgRg no REsp 1.440.053/MS, 3a Turma, DJe 28/03/2016).
Desse modo, a eficácia da mediação feita pelos corretores somente pode ser apurada dentro do limite de suas atribuições, ou seja, nela se incluem a aproximação das partes e a concordância destas quanto aos termos do negócio, não se podendo incluir entre estas a concretização do negócio em si, porquanto não depende da sua intervenção.
Assim, o arrependimento posterior do comprador ou do vendedor não podem afetar o direito do corretor, mormente porque o desfazimento do negócio se deu por causa estranha à sua atividade e às suas atribuições.(...) Conclui-se, portanto, que é juridicamente irrelevante o fato de não ter a compra e venda se ultimado entre o requerido e a promitente compradora, tendo em vista que o negócio não se efetivou por circunstâncias alheias à vontade e à esfera de atuação dos autores, razão pela qual cabe ao requerido o pagamento da comissão a que fazem jus os autores pela aproximação eficaz que promoveram.
Reitera-se que, mesmo quando ocorre desistência de um dos contratantes, é devida a comissão de corretagem. (grifei).
Diante desse quadro, a partir da provável ofensa ao artigo 725 do Código Civil o Recorrente alega que o pagamento da comissão de corretagem é indevido porque não houve a assinatura do compromisso de compra e venda, situação que configura desistência, e não arrependimento.
Constata-se que a matéria acima mencionada (validade do pagamento de comissão de corretagem), além de ter sido discutida no aresto impugnado, o que impede a incidência das Súmulas 211 do STJ, 282 e 356, do STF, é exclusivamente de direito, porquanto não se pretende reexaminar fatos e provas, (não aplicação da Súmula 7 do STJ).
Neste último ponto (ausência de violação a Súmula 07/STJ), é importante ressaltar que a não concretização do compromisso de compra e venda é premissa fática incontroversa dos autos, conforme se destaca do trecho adiante destacado:
O principal argumento do apelante como forma de afastar o pagamento da comissão pretendida é a de que não há prova da venda do imóvel à empresa Louis Dreyfus, portanto não há o dever de pagar a comissão de corretagem, e que tal venda não se concretizou porque havia um impedimento legal.
Verifica-se, dos documentos colacionados, que o requerido, de fato, autorizou os autores a atuarem como corretores, com exclusividade, com o objetivo de intermediar a venda de seu imóvel rural – Fazenda Nossa Senhora de Fátima – ao Sr. Harald Brunckhorst e aos demais diretores da empresa que ele representa (ID 76360478 - Pág. 2).
Em seguida, o requerido assinou outro documento, denominado DECLARAÇÃO DE VENDA, por meio do qual não só acordou sobre a venda do imóvel, declarando suas características e o valor pactuado, bem como o modo, local e data em que seria assinado o contrato de compra e venda, mas também reconheceu o trabalho dos corretores e o valor a ser pago a estes (ID 76360478 - Pág. 5/6).
Esse mesmo documento, corroborado pelo documento assinado por Harald Brunckhorst, denominado ESCRITURA PÚBLICA DE DECLARAÇÃO (ID 76361999), esclarece que o requerido não compareceu à sede da empresa compradora, conforme havia sido pactuado, no dia 06.02.2008, sem qualquer justificativa, local onde seria concretizado o negócio com a assinatura o contrato.
Portanto, não restam dúvidas de que houve efetivamente o pacto, tanto com a empresa compradora quanto com os corretores, para que ocorresse a compra e venda do imóvel de propriedade do requerido.
Também restou demonstrado que o negócio não restou concretizado, em princípio pela ausência do requerido no dia e local acordados para efetivar a transação”.
No caso, o acórdão deixou claro que os embargados demonstraram ter cumprido o seu papel de aproximação entre os interessados, vendedores e compradores, e que o desfazimento do negócio se deu por causa estranha à sua atividade e às suas atribuições, de modo que fazem jus ao recebimento da comissão reclamada.
Pretende-se, portanto, uma requalificação jurídica dos fatos, para decidir a respeito da ocorrência de desistência ou arrependimento do compromisso de compra e venda e consequente (in) validade do pagamento da comissão de corretagem ora questionada.
Por fim, não incide, no caso concreto, nenhuma outra súmula impeditiva.
Sobre o ponto, colaciona-se entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é necessária a implementação do negócio para o recebimento da comissão de corretagem:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
PRODUÇÃO DE PROVAS. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESCABIMENTO. CONTRATO NÃO APERFEIÇOADO. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. SIMULAÇÃO. INEXISTÊNCIA.
REVISÃO. INVIABILIDADE (SÚMULAS 5 E 7/STJ). AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de outras provas. Cabe ao juiz, como destinatário da prova, decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, determinando as provas necessárias e indeferindo as inúteis ou protelatórias.
2. A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.
3. No caso em apreço, o eg. Tribunal a quo, à luz das provas existentes nos autos, concluiu pelo descabimento do pagamento da comissão de corretagem, pois o negócio jurídico de mediação não se aperfeiçoou e não atingiu o resultado útil, além da não caracterização da alegada simulação. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento fático-probatório e das cláusulas contratuais, providência inviável em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1719187/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.DESISTÊNCIA POR PARTE DO COMPRADOR. VENDA NÃO CONCRETIZADA.INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS. PRECEDENTES.
1. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil.
2. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1484193/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 12/05/2020)
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.