Tribunal: TJMT
Processo: 1005793-64.2018.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-04-30
Data de publicação: 2021-04-30

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 1005793-64.2018.811.0041
Recorrente: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 – SPE LTDA
Recorrido: WANDERSON PINTO DA LUZ e OUTRA
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id. 81848489) interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 – SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao seu recurso de apelação, conforme a seguinte ementa (id. 70242984):
“APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DESISTÊNCIA CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – HIPÓTESE EM QUE A COMPRADORA NÃO SE OBRIGOU AO PAGAMENTO DA COMISSÃO – INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA A TÍTULO DE CORRETAGEM – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
No contrato particular de promessa de compra e venda celebrado não houve informação antecipada suficiente, clara acerca da taxa de corretagem, o que torna irregular esta cobrança, devendo ser modificada a sentença atacada neste aspecto, uma vez que por simples leitura do contrato é possível extrair que restou consignado que a vendedora se responsabilizaria entre outras despesas, pelo pagamento da taxa de corretagem que também se incluiria em seu ônus. (RAC n° 0052184-02.2015.811.0041, Rel. SEBASTIÃO MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 09/12/2020)”.
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acórdão lançado no id. 78971466.
A recorrente sustenta em suas razões (i) divergência de entendimento entre o acordo recorrido e o STJ. Justifica a possibilidade de retenção das despesas administrativas suportadas pela vendedora, a saber, no caso, a comissão de corretagem. Aduz que tal comissão foi inclusive paga pela recorrente, de maneira que não haveria o que restituir aos recorridos; (ii) inexistência de mora da recorrente em divergência jurisprudencial (arts. 394 e 395 do CPC), ao argumento de que os juros só seriam devidos a contar do trânsito em julgado; (iii) afronta ao princípio do “pacta sunt servanda”, já que a recorrida não teria alegado nenhum dos vícios dos arts. 138 e 171, II do CC, devendo ser mantido o contrato nos termos do art. 422 e 427 do CC.
Recurso tempestivo (id. 81874990). Devidamente preparado (id. 82037497). Contrarrazões (id. 84518462) pelo não seguimento do recurso.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
O recorrente sustenta a reforma da decisão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais. A matéria foi afetada pelo TEMA 938/STJ, cuja tese firmada foi no sentido de: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (grifei).
Portanto, a questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
No caso dos autos, o órgão fracionário deste Tribunal, decidiu conforme orientação da Corte Superior, tanto que constou do acórdão o seguinte:
“A tese recursal da parte apelante/compradora se funda na alegada previsão contratual que determina que a parte apelada/vendedora se obriga ao pagamento a comissão de corretagem.
Os apelantes informaram que firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com a apelada, na data de 31/3/2017, pelo preço ajustado de R$389.477,00; aduzem que pagaram o valor total de R$17.287,01; sustentam que resolveram rescindir o contrato, todavia, a parte ré afirmou que só devolveria a quantia aproximada de R$200,00, diante da comissão de corretagem, o qual não seria reembolsável.
Em sentença, o magistrado consignou que no referido contrato, em sua cláusula XI – o comprador declara ter conhecimento de que dos valores constantes do quadro IV, que o importe de R$15.050,01 seria pago ao corretor, a título de comissão de corretagem, a qual foi efetivamente realizada em 12/04/2017, conforme nota fiscal juntado nos autos, o que alegadamente configurou a legalidade da contratação da referida comissão de corretagem no valor de R$15.050,01, nos termos do TEMA 938 do STJ.
Portanto, restaria, em tese, a quantia de R$2.237,00 a ser restituída aos autores, porém, o contrato prevê, que em caso de desistência do contrato, é devido o percentual de retenção a título de custos administrativos de 25%, por parte da construtora, percentual este que julgou ser lícito.
Revisitando as provas carreadas nos autos, em especial o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA” indexado sob ID. 47216491, verifica-se expresso no “QUADRO IV DO PREÇO”:
“PREÇO PARA PAGAMENTO A VISTA: R$ 389,447,00 (TREZENTOS E OITENTA E NOVE MIL QUATROCENTOS E QUARENTA E SETE REAIS)”
Em sequência, verifica-se no “QUADRO XI DAS DESPESAS DECORRENTES DA TAXA DE COMISSÃO E CORRETAGEM”:
“O COMPRADOR DECLARA TER CONHECIMENTO QUE DOS VALORES CONSTANTES NO QUADRO IV, SUPRA, O IMPORTE DE RS 15.050,01 (QUINZE MIL E CINQUENTA REAIS E UM CENTAVO), REFERE-SE A COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA PELA VENDEDORA À IMOBILIÁRIA OU CORRETOR DE IMÓVEIS.”
Em continuidade, sob ID. 47216492 - Pág. 3 encontra-se a cláusula “14 – DOS CUSTOS E DESPESAS”:
“14.1- São de responsabilidade da VENDEDORA as despesas com elaboração do Processo de Memorial de Incorporação do Empreendimento e seu registro junto ao Cartório de Registro de imóveis competente, averbação da construção, instituição e especificação do Condomínio junto ao mesmo cartório, comissão dê corretagem ao intermediador do presente negócio jurídico, além daquelas provenientes da execução das obras internas do empreendimento (pavimentação, instalação redes públicas de água, esgoto, energia elétrica, telefone e gás).
Neste espeque, é salutar repisar as regras em voga trazidas no código consumerista:
A corte superior ressaltou que usualmente a corretagem dos imóveis incumbe à pessoa que os coloca no mercado para venda, mas nada impede o repasse do custo pela terceirização desse serviço ao consumidor que, no entanto, deve ser previamente informado sobre o preço individualizado da corretagem e do imóvel adquirido conforme preleciona o CDC
(...)
No contrato particular de promessa de compra e venda celebrado não houve informação antecipada suficiente, clara acerca da taxa de corretagem, o que torna irregular esta cobrança, devendo ser modificada a sentença atacada neste aspecto, uma vez que por simples leitura do contrato é possível extrair que restou consignado que a vendedora se responsabilizaria entre outras despesas, pelo pagamento da taxa de corretagem que também se incluiria em seu ônus”. (grifei).
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em sintonia com as orientações do Superior Tribunal de Justiça, citando, inclusive, no inteiro teor do julgamento, o REsp no 1.599.511/SP (TEMA 938).
In caso, os recorridos pagaram o valor de R$ 17.287,01 e resolveram rescindir o contrato. A recorrente se recusou a proceder a devolução do valor equivalente a comissão de corretagem, ao argumento de que este não seria reembolsável.
Entretanto o órgão fracionário deste Sodalício consignou que o contrato entabulado entre as partes não houve informação clara e suficiente acerca da taxa de corretagem (hipótese em que apesar de destacado o seu valor do preço total do imóvel, assentou que a responsabilidade desse pagamento seria da vendedora e não do comprador), o que inviabilizaria a sua cobrança (via de consequência a retenção desse valor, em caso de rescisão contratual) – hipótese que ocorreu nos autos.
Diante desse quadro, não há falar-se em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
A hipótese prevista no art. 105, III, letra “a” e “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha contrariado lei federal ou negado sua vigência (“a”); e der a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal (“c”).
Entretanto, em que pesem as argumentações do recorrente, o recurso não alcança o normal seguimento.
Do Prequestionamento (Súmulas 211/STJ e 282 /STF)
Ao interpor o recurso especial o recorrente tenta submeter ao crivo do STJ matéria que, a despeito de seu inconformismo, não foi analisada pelo acórdão hostilizado.
Para que o Superior Tribunal de Justiça tenha condições de reexaminar a controvérsia suscitada, é preciso que a questão tenha sido decidida em única ou última Instância pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados e do Distrito Federal, ex vi da Súmula 282 do STF.
No caso, ainda que manejados embargos de declaração, fato é que as questões afetas a ausência de vício por erro dolo ou coação (alegada contrariedade aos ars. 138 e 171, II do CC); a inexistência de mora da recorrente (arts. 394 e 395 do CPC) e a boa-fé do contrato (art. 422 e 427 do CC), ambos em divergência jurisprudencial, sequer restaram debatidas pelo acórdão, razão pela qual resta obstado o juízo positivo de admissibilidade, a inteiro teor do que dispõe a Súmula 211/STJ e 282/STF (também aplicável à esta via recursal):
“Súmula 282/STF. É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada”.
“Súmula 211/STJ. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal de origem”.
A propósito, nesse sentido:
“A simples oposição dos embargos de declaração, visando à manifestação da Corte sobre o conteúdo de determinado dispositivo legal, não supre o requisito do prequestionamento quando não há o debate do tema controvertido, consoante a inteligência da Súmula 211 do STJ (AgInt no REsp 1715878/DF, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, j. em 24/08/2020, DJe 31/08/2020)” (grifei).
Quando do julgamento dos aclaratórios, verifica-se de igual forma que a questão não foi discutida nos autos. Em casos tais, e entendendo a parte recorrente que persiste eventuais omissões no julgado, é imprescindível que em razões de recurso especial se indique a negativa de vigência ao art. 1.022 do CPC; única forma, pois, do Tribunal “ad quem” verificar a questão. A propósito, nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUMENTO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO E DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO IMEDIATO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO GERAL E PLENA. AUSÊNCIA DE DOLO, COAÇÃO OU ERRO. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...). 2. Inadmissível o recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal local (enunciado n. 211 da Súmula do STJ). 3. O prequestionamento ficto, previsto no art. 1.025 do CPC/2015, só é admissível quando, após a oposição de embargos de declaração na origem, a parte recorrente suscitar violação ao art. 1.022 do mesmo diploma, porquanto somente dessa forma é que o órgão julgador poderá verificar a existência do vício e proceder à supressão de grau, providência não adotada no recurso especial apresentado.(...). 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839431/MG, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. em 08/02/2021, DJe 12/02/2021)” (grifei).
“[...] Não se reconhece o prequestionamento pela simples oposição de embargos de declaração, de modo que, persistindo a omissão, é necessário interpor recurso especial por afronta ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, sob pena de perseverar o óbice da ausência de prequestionamento. (AgInt no AREsp 1420454/RN, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. em 18/02/2020, DJe 03/03/2020)” (grifei).
“[...] Incide a Súmula no 211 do STJ quando o tema trazido além de não ser enfrentado nas instâncias de origem, o recurso especial não apontada a violação do art. 1.022 do NCPC em suas razões, com vistas a suprir eventual omissão do Tribunal fluminense. (AgInt nos EDcl no AREsp 1443526/RJ, Rel. M. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. em 17/02/2020, DJe 19/02/2020)” (grifei).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS DEMANDANTES. 1. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Na hipótese, não foi alegada violação ao artigo 1.022 do CPC/15 a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. Incidência da Súmula 211/STJ. 2. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela parte recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a ilegitimidade passiva ad causam da seguradora requerida. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1497492/PR, Rel. Min. MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 11/11/2019, DJe 19/11/2019)” (grifei).
Diante disso, resta obstado o juízo positivo de admissibilidade ao presente recurso por esse fundamento.
Ausência de cotejo analítico.
A hipótese prevista no art. 105, III, alínea “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha dado a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal.
Quanto ao fundamento da alínea “c” do permissivo constitucional, registre-se ainda a impossibilidade do recurso alcançar o juízo positivo de admissibilidade, isso porque a recorrente deixou de atender ao comando dos arts. 255, § 1o do RISTJ c/c 1.029, § 1o, do CPC.
Fundando-se o recurso em dissídio jurisprudencial, este deve ser demonstrado mediante a comparação analítica entre as decisões conflitantes de tribunais, com indicação clara e precisa da semelhança de assuntos e interpretações díspares. Não basta a simples reprodução de ementas, sendo imprescindível que se comprove o dissídio mediante a transcrição do relatório e voto dos acórdãos recorrido e paradigma, bem como seja realizado o devido cotejo analítico de maneira a evidenciar a similitude fática entre os casos e a dissonância das interpretações entre um e outro Tribunal.
Diante desse quadro, fica obstada a admissão do recurso pela alínea “c” do permissivo constitucional.
Ante o exposto, com estas considerações, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Tema 938/STJ) e também com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmulas 211/STJ e 282/STF).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 1005793-64.2018.811.0041
Recorrente: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 – SPE LTDA
Recorrido: WANDERSON PINTO DA LUZ e OUTRA
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id. 81848489) interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 – SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao seu recurso de apelação, conforme a seguinte ementa (id. 70242984):
“APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DESISTÊNCIA CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – HIPÓTESE EM QUE A COMPRADORA NÃO SE OBRIGOU AO PAGAMENTO DA COMISSÃO – INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA A TÍTULO DE CORRETAGEM – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
No contrato particular de promessa de compra e venda celebrado não houve informação antecipada suficiente, clara acerca da taxa de corretagem, o que torna irregular esta cobrança, devendo ser modificada a sentença atacada neste aspecto, uma vez que por simples leitura do contrato é possível extrair que restou consignado que a vendedora se responsabilizaria entre outras despesas, pelo pagamento da taxa de corretagem que também se incluiria em seu ônus. (RAC n° 0052184-02.2015.811.0041, Rel. SEBASTIÃO MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 09/12/2020)”.
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acórdão lançado no id. 78971466.
A recorrente sustenta em suas razões (i) divergência de entendimento entre o acordo recorrido e o STJ. Justifica a possibilidade de retenção das despesas administrativas suportadas pela vendedora, a saber, no caso, a comissão de corretagem. Aduz que tal comissão foi inclusive paga pela recorrente, de maneira que não haveria o que restituir aos recorridos; (ii) inexistência de mora da recorrente em divergência jurisprudencial (arts. 394 e 395 do CPC), ao argumento de que os juros só seriam devidos a contar do trânsito em julgado; (iii) afronta ao princípio do “pacta sunt servanda”, já que a recorrida não teria alegado nenhum dos vícios dos arts. 138 e 171, II do CC, devendo ser mantido o contrato nos termos do art. 422 e 427 do CC.
Recurso tempestivo (id. 81874990). Devidamente preparado (id. 82037497). Contrarrazões (id. 84518462) pelo não seguimento do recurso.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
O recorrente sustenta a reforma da decisão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais. A matéria foi afetada pelo TEMA 938/STJ, cuja tese firmada foi no sentido de: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (grifei).
Portanto, a questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
No caso dos autos, o órgão fracionário deste Tribunal, decidiu conforme orientação da Corte Superior, tanto que constou do acórdão o seguinte:
“A tese recursal da parte apelante/compradora se funda na alegada previsão contratual que determina que a parte apelada/vendedora se obriga ao pagamento a comissão de corretagem.
Os apelantes informaram que firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com a apelada, na data de 31/3/2017, pelo preço ajustado de R$389.477,00; aduzem que pagaram o valor total de R$17.287,01; sustentam que resolveram rescindir o contrato, todavia, a parte ré afirmou que só devolveria a quantia aproximada de R$200,00, diante da comissão de corretagem, o qual não seria reembolsável.
Em sentença, o magistrado consignou que no referido contrato, em sua cláusula XI – o comprador declara ter conhecimento de que dos valores constantes do quadro IV, que o importe de R$15.050,01 seria pago ao corretor, a título de comissão de corretagem, a qual foi efetivamente realizada em 12/04/2017, conforme nota fiscal juntado nos autos, o que alegadamente configurou a legalidade da contratação da referida comissão de corretagem no valor de R$15.050,01, nos termos do TEMA 938 do STJ.
Portanto, restaria, em tese, a quantia de R$2.237,00 a ser restituída aos autores, porém, o contrato prevê, que em caso de desistência do contrato, é devido o percentual de retenção a título de custos administrativos de 25%, por parte da construtora, percentual este que julgou ser lícito.
Revisitando as provas carreadas nos autos, em especial o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA” indexado sob ID. 47216491, verifica-se expresso no “QUADRO IV DO PREÇO”:
“PREÇO PARA PAGAMENTO A VISTA: R$ 389,447,00 (TREZENTOS E OITENTA E NOVE MIL QUATROCENTOS E QUARENTA E SETE REAIS)”
Em sequência, verifica-se no “QUADRO XI DAS DESPESAS DECORRENTES DA TAXA DE COMISSÃO E CORRETAGEM”:
“O COMPRADOR DECLARA TER CONHECIMENTO QUE DOS VALORES CONSTANTES NO QUADRO IV, SUPRA, O IMPORTE DE RS 15.050,01 (QUINZE MIL E CINQUENTA REAIS E UM CENTAVO), REFERE-SE A COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA PELA VENDEDORA À IMOBILIÁRIA OU CORRETOR DE IMÓVEIS.”
Em continuidade, sob ID. 47216492 - Pág. 3 encontra-se a cláusula “14 – DOS CUSTOS E DESPESAS”:
“14.1- São de responsabilidade da VENDEDORA as despesas com elaboração do Processo de Memorial de Incorporação do Empreendimento e seu registro junto ao Cartório de Registro de imóveis competente, averbação da construção, instituição e especificação do Condomínio junto ao mesmo cartório, comissão dê corretagem ao intermediador do presente negócio jurídico, além daquelas provenientes da execução das obras internas do empreendimento (pavimentação, instalação redes públicas de água, esgoto, energia elétrica, telefone e gás).
Neste espeque, é salutar repisar as regras em voga trazidas no código consumerista:
A corte superior ressaltou que usualmente a corretagem dos imóveis incumbe à pessoa que os coloca no mercado para venda, mas nada impede o repasse do custo pela terceirização desse serviço ao consumidor que, no entanto, deve ser previamente informado sobre o preço individualizado da corretagem e do imóvel adquirido conforme preleciona o CDC
(...)
No contrato particular de promessa de compra e venda celebrado não houve informação antecipada suficiente, clara acerca da taxa de corretagem, o que torna irregular esta cobrança, devendo ser modificada a sentença atacada neste aspecto, uma vez que por simples leitura do contrato é possível extrair que restou consignado que a vendedora se responsabilizaria entre outras despesas, pelo pagamento da taxa de corretagem que também se incluiria em seu ônus”. (grifei).
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em sintonia com as orientações do Superior Tribunal de Justiça, citando, inclusive, no inteiro teor do julgamento, o REsp no 1.599.511/SP (TEMA 938).
In caso, os recorridos pagaram o valor de R$ 17.287,01 e resolveram rescindir o contrato. A recorrente se recusou a proceder a devolução do valor equivalente a comissão de corretagem, ao argumento de que este não seria reembolsável.
Entretanto o órgão fracionário deste Sodalício consignou que o contrato entabulado entre as partes não houve informação clara e suficiente acerca da taxa de corretagem (hipótese em que apesar de destacado o seu valor do preço total do imóvel, assentou que a responsabilidade desse pagamento seria da vendedora e não do comprador), o que inviabilizaria a sua cobrança (via de consequência a retenção desse valor, em caso de rescisão contratual) – hipótese que ocorreu nos autos.
Diante desse quadro, não há falar-se em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
A hipótese prevista no art. 105, III, letra “a” e “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha contrariado lei federal ou negado sua vigência (“a”); e der a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal (“c”).
Entretanto, em que pesem as argumentações do recorrente, o recurso não alcança o normal seguimento.
Do Prequestionamento (Súmulas 211/STJ e 282 /STF)
Ao interpor o recurso especial o recorrente tenta submeter ao crivo do STJ matéria que, a despeito de seu inconformismo, não foi analisada pelo acórdão hostilizado.
Para que o Superior Tribunal de Justiça tenha condições de reexaminar a controvérsia suscitada, é preciso que a questão tenha sido decidida em única ou última Instância pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados e do Distrito Federal, ex vi da Súmula 282 do STF.
No caso, ainda que manejados embargos de declaração, fato é que as questões afetas a ausência de vício por erro dolo ou coação (alegada contrariedade aos ars. 138 e 171, II do CC); a inexistência de mora da recorrente (arts. 394 e 395 do CPC) e a boa-fé do contrato (art. 422 e 427 do CC), ambos em divergência jurisprudencial, sequer restaram debatidas pelo acórdão, razão pela qual resta obstado o juízo positivo de admissibilidade, a inteiro teor do que dispõe a Súmula 211/STJ e 282/STF (também aplicável à esta via recursal):
“Súmula 282/STF. É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada”.
“Súmula 211/STJ. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal de origem”.
A propósito, nesse sentido:
“A simples oposição dos embargos de declaração, visando à manifestação da Corte sobre o conteúdo de determinado dispositivo legal, não supre o requisito do prequestionamento quando não há o debate do tema controvertido, consoante a inteligência da Súmula 211 do STJ (AgInt no REsp 1715878/DF, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, j. em 24/08/2020, DJe 31/08/2020)” (grifei).
Quando do julgamento dos aclaratórios, verifica-se de igual forma que a questão não foi discutida nos autos. Em casos tais, e entendendo a parte recorrente que persiste eventuais omissões no julgado, é imprescindível que em razões de recurso especial se indique a negativa de vigência ao art. 1.022 do CPC; única forma, pois, do Tribunal “ad quem” verificar a questão. A propósito, nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUMENTO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO E DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO IMEDIATO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO GERAL E PLENA. AUSÊNCIA DE DOLO, COAÇÃO OU ERRO. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...). 2. Inadmissível o recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal local (enunciado n. 211 da Súmula do STJ). 3. O prequestionamento ficto, previsto no art. 1.025 do CPC/2015, só é admissível quando, após a oposição de embargos de declaração na origem, a parte recorrente suscitar violação ao art. 1.022 do mesmo diploma, porquanto somente dessa forma é que o órgão julgador poderá verificar a existência do vício e proceder à supressão de grau, providência não adotada no recurso especial apresentado.(...). 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839431/MG, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. em 08/02/2021, DJe 12/02/2021)” (grifei).
“[...] Não se reconhece o prequestionamento pela simples oposição de embargos de declaração, de modo que, persistindo a omissão, é necessário interpor recurso especial por afronta ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, sob pena de perseverar o óbice da ausência de prequestionamento. (AgInt no AREsp 1420454/RN, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. em 18/02/2020, DJe 03/03/2020)” (grifei).
“[...] Incide a Súmula no 211 do STJ quando o tema trazido além de não ser enfrentado nas instâncias de origem, o recurso especial não apontada a violação do art. 1.022 do NCPC em suas razões, com vistas a suprir eventual omissão do Tribunal fluminense. (AgInt nos EDcl no AREsp 1443526/RJ, Rel. M. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. em 17/02/2020, DJe 19/02/2020)” (grifei).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS DEMANDANTES. 1. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Na hipótese, não foi alegada violação ao artigo 1.022 do CPC/15 a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. Incidência da Súmula 211/STJ. 2. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela parte recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a ilegitimidade passiva ad causam da seguradora requerida. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1497492/PR, Rel. Min. MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 11/11/2019, DJe 19/11/2019)” (grifei).
Diante disso, resta obstado o juízo positivo de admissibilidade ao presente recurso por esse fundamento.
Ausência de cotejo analítico.
A hipótese prevista no art. 105, III, alínea “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha dado a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal.
Quanto ao fundamento da alínea “c” do permissivo constitucional, registre-se ainda a impossibilidade do recurso alcançar o juízo positivo de admissibilidade, isso porque a recorrente deixou de atender ao comando dos arts. 255, § 1o do RISTJ c/c 1.029, § 1o, do CPC.
Fundando-se o recurso em dissídio jurisprudencial, este deve ser demonstrado mediante a comparação analítica entre as decisões conflitantes de tribunais, com indicação clara e precisa da semelhança de assuntos e interpretações díspares. Não basta a simples reprodução de ementas, sendo imprescindível que se comprove o dissídio mediante a transcrição do relatório e voto dos acórdãos recorrido e paradigma, bem como seja realizado o devido cotejo analítico de maneira a evidenciar a similitude fática entre os casos e a dissonância das interpretações entre um e outro Tribunal.
Diante desse quadro, fica obstada a admissão do recurso pela alínea “c” do permissivo constitucional.
Ante o exposto, com estas considerações, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Tema 938/STJ) e também com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmulas 211/STJ e 282/STF).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça