Tribunal: TJMT
Processo: 1019905-72.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-11-23
Data de publicação: 2021-11-23

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELÇÃO CÍVEL No 1019905-72.2017.8.11.0041
RECORRENTE: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA
RECORRIDO: VINÍCIUS NUNES PEDROSO DE BARROS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso da parte recorrente, assim ementado:(id 92097980):
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DO VALOR COBRADO – TEMA 938 DO STJ – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA PELO ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SINAL E PRESTAÇÕES MENSAIS) – RETENÇÃO DE 25% - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
I- Exegese do Tema 938 do STJ, para que seja válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, mister que o adquirente seja previamente informado sobre preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
II -“A ordem jurídica é harmônica com os interesses individuais e do desenvolvimento econômico-social. Ela não fulmina completamente os atos que lhe são desconformes em qualquer extensão. A teoria dos negócios jurídicos, amplamente informada pelo princípio da conservação dos seus efeitos, estabelece que até mesmo as normas cogentes destinam-se a ordenar e coordenar a prática dos atos necessários ao convívio social, respeitados os negócios jurídicos realizados. Deve-se preferir a interpretação que evita a anulação completa do ato praticado, optando-se pela sua redução e recondução aos parâmetros da legalidade.” (STJ – 3.a T. – REsp 1106625/PR).
III- Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
IV- Tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, devendo o percentual de retenção ser mantido em 25%.
(TJMT –Primeira Câmara de Direito Privado – RAC no 1019905-72.2017.8.11.0041, Relatora NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, j. em 22.06.2021).
Os embargos de declaração opostos pela parte recorrente foram rejeitados, conforme acordão de id 100151990.
A parte recorrente apresentou este recurso especial alegando violação aos artigos 186, 474, 476, 722, 927 e 944 do Código Civil, artigos 1.036 e 1.037 do CPC e ainda, o que dispõe a Lei 6.530/78, (artigo 67-A), bem como entendimento consolidado do STJ (Tema 938), argumentando em síntese: (a) licitude da retenção da taxa de corretagem, pois há previsão contratual neste sentido que deve ser cumprido na íntegra, ante a inexistência de qualquer vício a macular o negócio jurídico, (b) A parte recorrida deve responder pela desistência do negócio firmado, pois deixou de cumprir com suas obrigações, nos termos da Lei 6.530/78, com retenção no percentual de 50% incidente sobre os valores pagos, tendo em vista que o empreendimento em questão está sob o regime de patrimônio de afetação.
Recurso tempestivo e preparado (ids 102832966 e 102797992
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso, conforme id. 105899465.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos –Tema 938/STJ aplicação.
A parte recorrente postulou pela improcedência da demanda, alegando que é legítimo cobrar do adquirente do imóvel a comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, pois há cláusula contratual neste sentido, nos termos do decidido no item “ii” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
O órgão fracionário deste Sodalício manifestou-se expressamente quanto a questão, afirmando, em síntese:
“(...) No caso dos autos, o contrato de compra e venda, notadamente na Cláusula 6.5, em que as Apelantes fundamentam a respectiva cobrança, não há previsão expressa sobre a comissão de corretagem, nem tampouco faz a especificação do seu valor.
Conforme trecho destacado do voto do paradigma, ainda que a comissão de corretagem seja negociada em contrato apartado, o valor deve ser especificado até o momento da celebração do contrato de compra e venda, o que não se verifica no caso dos autos.
Desta forma, não há como reconhecer a legitimidade da contratação e a cobrança da taxa/honorários de corretagem na medida em que não há qualquer evidência nos autos no sentido de que o Autor foi previamente comunicado acerca do valor que deveria arcar para o pagamento de honorários de corretagem.
Diante deste cenário, extrai-se que o órgão fracionário deste Sodalício esteve atento às premissas impostas pelo Superior Tribunal de Justiça para declarar a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem no caso em referência.
Desta feita, todas as razões elencadas pela parte recorrente para subsistência da cobrança, em especial a violação aos artigos 421 e seguintes e 722 do Código Civil/2002, estão abrangidos no decisório, que não merece reforma ante a aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Da violação ao artigo 4.591/64 (artigo 67-A) – da falta de dialeticidade – Súmulas 283/284 do STF.
Na interposição dos recursos, as respectivas razões devem ser redigidas de forma precisa e completa, de modo a questionar todos os fundamentos do acórdão impugnado, pois o apontamento incompleto dos supostos equívocos do decisum justifica a sua integral manutenção, já que a parte não impugnada pode ser suficiente como fundamentação e não permitir a reforma do julgado.
Se não há impugnação completa, ocorre ofensa ao princípio da dialeticidade, incidindo o óbice das Súmulas 283 e 284, do STF.
A propósito:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO.
1. Admissível o agravo, apesar de não infirmar a totalidade da decisão agravada, pois a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que a impugnação de capítulos autônomos da decisão recorrida apenas induz à preclusão das matérias não impugnadas.
2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõem o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes.
3. Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo regimental desprovido”. (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).
Assim, quanto à alegação de violação ao artigo supramencionado, em que a parte recorrente sustentou a aplicabilidade da Lei dos Distratos, que prevê percentual de retenção em caso de rescisão motivada pelo promissário comprador no importe de 50% sobre os valores pagos, verifica-se que as razões recursais são incompletas e não impugnam precisamente todas as fundamentações do acórdão.
Com efeito, na decisão impugnada, o órgão fracionário consignou que “o pleito rescisório foi manejado no ano de 2017, ou seja, antes do advento da mencionada da Lei no 13.786/18 (Lei dos Distratos), não havendo, portanto, falar-se em retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de distrato ou resolução contratual por parte do adquirente, como alega a parte Ré”,
Com isso, observa-se que a parte recorrente abordou a questão de forma incompleta, porquanto não impugnou o fundamento da decisão recorrida acima exposto, qual sejam, a inaplicabilidade da alteração legislativa em referência à contratos anteriores a 2018.
Dessa forma, considerando que as razões recursais não impugnam exatamente os fundamentos do acórdão recorrido, há violação ao princípio da dialeticidade, o que impede a admissão do recurso.
Ante o exposto NEGO PROVIMENTO ao recurso especial, nos termos do artigo 1030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil (Tema 938/STJ item “ii”), bem como com, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC (Súmulas 283/284 STF).
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELÇÃO CÍVEL No 1019905-72.2017.8.11.0041
RECORRENTE: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA
RECORRIDO: VINÍCIUS NUNES PEDROSO DE BARROS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso da parte recorrente, assim ementado:(id 92097980):
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DO VALOR COBRADO – TEMA 938 DO STJ – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA PELO ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SINAL E PRESTAÇÕES MENSAIS) – RETENÇÃO DE 25% - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
I- Exegese do Tema 938 do STJ, para que seja válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, mister que o adquirente seja previamente informado sobre preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
II -“A ordem jurídica é harmônica com os interesses individuais e do desenvolvimento econômico-social. Ela não fulmina completamente os atos que lhe são desconformes em qualquer extensão. A teoria dos negócios jurídicos, amplamente informada pelo princípio da conservação dos seus efeitos, estabelece que até mesmo as normas cogentes destinam-se a ordenar e coordenar a prática dos atos necessários ao convívio social, respeitados os negócios jurídicos realizados. Deve-se preferir a interpretação que evita a anulação completa do ato praticado, optando-se pela sua redução e recondução aos parâmetros da legalidade.” (STJ – 3.a T. – REsp 1106625/PR).
III- Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
IV- Tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, devendo o percentual de retenção ser mantido em 25%.
(TJMT –Primeira Câmara de Direito Privado – RAC no 1019905-72.2017.8.11.0041, Relatora NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, j. em 22.06.2021).
Os embargos de declaração opostos pela parte recorrente foram rejeitados, conforme acordão de id 100151990.
A parte recorrente apresentou este recurso especial alegando violação aos artigos 186, 474, 476, 722, 927 e 944 do Código Civil, artigos 1.036 e 1.037 do CPC e ainda, o que dispõe a Lei 6.530/78, (artigo 67-A), bem como entendimento consolidado do STJ (Tema 938), argumentando em síntese: (a) licitude da retenção da taxa de corretagem, pois há previsão contratual neste sentido que deve ser cumprido na íntegra, ante a inexistência de qualquer vício a macular o negócio jurídico, (b) A parte recorrida deve responder pela desistência do negócio firmado, pois deixou de cumprir com suas obrigações, nos termos da Lei 6.530/78, com retenção no percentual de 50% incidente sobre os valores pagos, tendo em vista que o empreendimento em questão está sob o regime de patrimônio de afetação.
Recurso tempestivo e preparado (ids 102832966 e 102797992
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso, conforme id. 105899465.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos –Tema 938/STJ aplicação.
A parte recorrente postulou pela improcedência da demanda, alegando que é legítimo cobrar do adquirente do imóvel a comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, pois há cláusula contratual neste sentido, nos termos do decidido no item “ii” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
O órgão fracionário deste Sodalício manifestou-se expressamente quanto a questão, afirmando, em síntese:
“(...) No caso dos autos, o contrato de compra e venda, notadamente na Cláusula 6.5, em que as Apelantes fundamentam a respectiva cobrança, não há previsão expressa sobre a comissão de corretagem, nem tampouco faz a especificação do seu valor.
Conforme trecho destacado do voto do paradigma, ainda que a comissão de corretagem seja negociada em contrato apartado, o valor deve ser especificado até o momento da celebração do contrato de compra e venda, o que não se verifica no caso dos autos.
Desta forma, não há como reconhecer a legitimidade da contratação e a cobrança da taxa/honorários de corretagem na medida em que não há qualquer evidência nos autos no sentido de que o Autor foi previamente comunicado acerca do valor que deveria arcar para o pagamento de honorários de corretagem.
Diante deste cenário, extrai-se que o órgão fracionário deste Sodalício esteve atento às premissas impostas pelo Superior Tribunal de Justiça para declarar a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem no caso em referência.
Desta feita, todas as razões elencadas pela parte recorrente para subsistência da cobrança, em especial a violação aos artigos 421 e seguintes e 722 do Código Civil/2002, estão abrangidos no decisório, que não merece reforma ante a aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Da violação ao artigo 4.591/64 (artigo 67-A) – da falta de dialeticidade – Súmulas 283/284 do STF.
Na interposição dos recursos, as respectivas razões devem ser redigidas de forma precisa e completa, de modo a questionar todos os fundamentos do acórdão impugnado, pois o apontamento incompleto dos supostos equívocos do decisum justifica a sua integral manutenção, já que a parte não impugnada pode ser suficiente como fundamentação e não permitir a reforma do julgado.
Se não há impugnação completa, ocorre ofensa ao princípio da dialeticidade, incidindo o óbice das Súmulas 283 e 284, do STF.
A propósito:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO.
1. Admissível o agravo, apesar de não infirmar a totalidade da decisão agravada, pois a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que a impugnação de capítulos autônomos da decisão recorrida apenas induz à preclusão das matérias não impugnadas.
2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõem o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes.
3. Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo regimental desprovido”. (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).
Assim, quanto à alegação de violação ao artigo supramencionado, em que a parte recorrente sustentou a aplicabilidade da Lei dos Distratos, que prevê percentual de retenção em caso de rescisão motivada pelo promissário comprador no importe de 50% sobre os valores pagos, verifica-se que as razões recursais são incompletas e não impugnam precisamente todas as fundamentações do acórdão.
Com efeito, na decisão impugnada, o órgão fracionário consignou que “o pleito rescisório foi manejado no ano de 2017, ou seja, antes do advento da mencionada da Lei no 13.786/18 (Lei dos Distratos), não havendo, portanto, falar-se em retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de distrato ou resolução contratual por parte do adquirente, como alega a parte Ré”,
Com isso, observa-se que a parte recorrente abordou a questão de forma incompleta, porquanto não impugnou o fundamento da decisão recorrida acima exposto, qual sejam, a inaplicabilidade da alteração legislativa em referência à contratos anteriores a 2018.
Dessa forma, considerando que as razões recursais não impugnam exatamente os fundamentos do acórdão recorrido, há violação ao princípio da dialeticidade, o que impede a admissão do recurso.
Ante o exposto NEGO PROVIMENTO ao recurso especial, nos termos do artigo 1030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil (Tema 938/STJ item “ii”), bem como com, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC (Súmulas 283/284 STF).
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça