Tribunal: TJMT
Processo: 0014202-51.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-11-26
Data de publicação: 2021-11-26

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0014202-51.2015.8.11.0041
RECORRENTE: JAILSON DA SILVA SOARES
RECORRIDOS: ÉDIO LOTUFO FILHO e LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado que deu provimento ao recurso das partes recorridas, assim ementado (ID 95981958):
RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA FUNDAMENTADA EM ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ATRASO INEXISTENTE – PROPOSTA DE COMPRA COM CONDIÇÃO SUSPENSIVA – EFICÁCIA SUBORDINADA À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO PARA A CONSTRUÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, COM A PARTICIPAÇÃO DO AGENTE FINANCIADOR – ART. 125 DO CÓDIGO CIVIL – PRAZO DE SESSENTA DIAS PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS O FINAL DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO – VALIDADE -SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO – RECURSO ADESIVO PREJUDICADO.
1. O prazo de entrega de unidade habitacional não deve ser contabilizado a partir da assinatura da “proposta de compra”, mas da celebração do contrato que consolida a aquisição do bem, mediante a aprovação de crédito pelo agente financiador.
2. É válida a cláusula que estipula, com a necessária clareza, prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves do imóvel após o fim do prazo de conclusão da obra.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0014202-51.2015.8.11.0041, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 28.07.2021).
A parte recorrente alega violação ao artigo 423 do Código Civil, bem como ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sufragado na sistemática de recurso repetitivos originário do Tema 996, argumentando que a disposição contratual que vincula o prazo para entrega do imóvel ao implemento de evento futuro e incerto, in casu, concessão de financiamento, é nula de pleno direito por violar a regra hermenêutica que impõe interpretação favorável ao consumidor.
Nesta perspectiva, assevera que o cômputo do prazo de 20 meses para a entrega da unidade habitacional prevista no contrato iniciou-se em abril de 2012, data da assinatura da minuta, e não em 21 de setembro de 2012, quando obtido o financiamento junto a Caixa Econômica Federal, por intermédio do programa “Minha Casa, Minha Vida”.
Ao final, requer o provimento do recurso para reformar o acordão recorrido e restabelecer a decisão proferida em primeira instância que, ao reconhecer a mora da construtora, a condenou ao pagamento de lucros cessantes e danos morais.
Recurso tempestivo (ID 99227450) e dispensado o pagamento do preparo, por ser o recorrente beneficiário da justiça gratuita (ID 99143461).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 102472964).
É o relatório.
Decido.
2- Da sistemática de recursos repetitivos- Tema 996/STJ
O recorrente sustenta que é nula de pleno direito a cláusula contratual que não dispõe de forma clara acerca do prazo para entrega da unidade imobiliária, condicionando-a, como no caso dos autos, à concessão de financiamento.
A matéria foi afetada pelo TEMA 996/STJ, cuja tese firmada foi no sentido de:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). (grifei).
O órgão fracionário deste Tribunal, reformou a sentença do juízo singular e decidiu pela inexistência de mora por parte da construtora, consoante fundamentação destacada (ID 95981958):
“embora o requerente sustente que o prazo, estabelecido no contrato de compra e venda, deveria ser contabilizado a partir da assinatura da “proposta de compra de imóvel” firmada em abril de 2012, o referido documento, apresentado no id. 93016473 – p. 67, representava negócio jurídico com condição suspensiva, pois dependia de evento futuro e incerto - a aprovação de crédito em favor do requerente junto à Caixa Econômica Federal.
Tratando-se de condição suspensiva, aplica-se a regra prevista no art. 125 do Código Civil:
“Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”
Assim, os efeitos jurídicos da “proposta” se implementaram apenas em 21 de setembro de 2012, com a celebração do contrato de compra e venda, que representava a satisfação dos requisitos e a aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal.
Nem se diga que o prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves, contabilizado após o fim do prazo da construção, é inaplicável à hipótese sub judice, considerando que a cláusula correspondente foi redigida em forma e com clareza idênticas às demais disposições contratuais, interpretadas pelo autor em benefício próprio.
Ademais, considerando que a jurisprudência pátria é pacífica no que tange à validade do prazo de tolerância de 180 dias que constitui a praxe em negócios jurídicos dessa natureza, não há qualquer obstáculo à estipulação de prazo inferior.
Em outras palavras, a Câmara julgadora entendeu que não há ato ilícito praticado pela parte recorrida, ante a validade da cláusula que vincula o termo para entrega do imóvel ao implemento de condição suspensiva.
Ademais, aparentemente, o órgão fracionário não mencionou as diretrizes constantes no Tema 996/STJ, que vincula teses no tocante aos compromissos de compra e venda efetuados por intermédio do programa “Minha Casa, Minha Vida”, o que é ponto de insurgência da parte recorrente.
Colocadas estas premissas, salvo melhor juízo, é essencial para a efetiva concretude do sistema de precedentes judiciais que o órgão fracionário se manifeste quanto à adequação do Tema 996/STJ ao caso concreto, a fim de decidir quanto à aparente nulidade da cláusula contratual em voga, que vincula a fluência do prazo para entrega do imóvel ao implemento de condição suspensiva (concessão do financiamento).
Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.030 inciso II do Código de Processo Civil, determino o retorno dos autos à Câmara de origem, para realização de possível juízo de conformidade - retratação -.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0014202-51.2015.8.11.0041
RECORRENTE: JAILSON DA SILVA SOARES
RECORRIDOS: ÉDIO LOTUFO FILHO e LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado que deu provimento ao recurso das partes recorridas, assim ementado (ID 95981958):
RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA FUNDAMENTADA EM ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ATRASO INEXISTENTE – PROPOSTA DE COMPRA COM CONDIÇÃO SUSPENSIVA – EFICÁCIA SUBORDINADA À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO PARA A CONSTRUÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, COM A PARTICIPAÇÃO DO AGENTE FINANCIADOR – ART. 125 DO CÓDIGO CIVIL – PRAZO DE SESSENTA DIAS PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS O FINAL DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO – VALIDADE -SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO – RECURSO ADESIVO PREJUDICADO.
1. O prazo de entrega de unidade habitacional não deve ser contabilizado a partir da assinatura da “proposta de compra”, mas da celebração do contrato que consolida a aquisição do bem, mediante a aprovação de crédito pelo agente financiador.
2. É válida a cláusula que estipula, com a necessária clareza, prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves do imóvel após o fim do prazo de conclusão da obra.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0014202-51.2015.8.11.0041, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 28.07.2021).
A parte recorrente alega violação ao artigo 423 do Código Civil, bem como ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sufragado na sistemática de recurso repetitivos originário do Tema 996, argumentando que a disposição contratual que vincula o prazo para entrega do imóvel ao implemento de evento futuro e incerto, in casu, concessão de financiamento, é nula de pleno direito por violar a regra hermenêutica que impõe interpretação favorável ao consumidor.
Nesta perspectiva, assevera que o cômputo do prazo de 20 meses para a entrega da unidade habitacional prevista no contrato iniciou-se em abril de 2012, data da assinatura da minuta, e não em 21 de setembro de 2012, quando obtido o financiamento junto a Caixa Econômica Federal, por intermédio do programa “Minha Casa, Minha Vida”.
Ao final, requer o provimento do recurso para reformar o acordão recorrido e restabelecer a decisão proferida em primeira instância que, ao reconhecer a mora da construtora, a condenou ao pagamento de lucros cessantes e danos morais.
Recurso tempestivo (ID 99227450) e dispensado o pagamento do preparo, por ser o recorrente beneficiário da justiça gratuita (ID 99143461).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 102472964).
É o relatório.
Decido.
2- Da sistemática de recursos repetitivos- Tema 996/STJ
O recorrente sustenta que é nula de pleno direito a cláusula contratual que não dispõe de forma clara acerca do prazo para entrega da unidade imobiliária, condicionando-a, como no caso dos autos, à concessão de financiamento.
A matéria foi afetada pelo TEMA 996/STJ, cuja tese firmada foi no sentido de:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). (grifei).
O órgão fracionário deste Tribunal, reformou a sentença do juízo singular e decidiu pela inexistência de mora por parte da construtora, consoante fundamentação destacada (ID 95981958):
“embora o requerente sustente que o prazo, estabelecido no contrato de compra e venda, deveria ser contabilizado a partir da assinatura da “proposta de compra de imóvel” firmada em abril de 2012, o referido documento, apresentado no id. 93016473 – p. 67, representava negócio jurídico com condição suspensiva, pois dependia de evento futuro e incerto - a aprovação de crédito em favor do requerente junto à Caixa Econômica Federal.
Tratando-se de condição suspensiva, aplica-se a regra prevista no art. 125 do Código Civil:
“Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”
Assim, os efeitos jurídicos da “proposta” se implementaram apenas em 21 de setembro de 2012, com a celebração do contrato de compra e venda, que representava a satisfação dos requisitos e a aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal.
Nem se diga que o prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves, contabilizado após o fim do prazo da construção, é inaplicável à hipótese sub judice, considerando que a cláusula correspondente foi redigida em forma e com clareza idênticas às demais disposições contratuais, interpretadas pelo autor em benefício próprio.
Ademais, considerando que a jurisprudência pátria é pacífica no que tange à validade do prazo de tolerância de 180 dias que constitui a praxe em negócios jurídicos dessa natureza, não há qualquer obstáculo à estipulação de prazo inferior.
Em outras palavras, a Câmara julgadora entendeu que não há ato ilícito praticado pela parte recorrida, ante a validade da cláusula que vincula o termo para entrega do imóvel ao implemento de condição suspensiva.
Ademais, aparentemente, o órgão fracionário não mencionou as diretrizes constantes no Tema 996/STJ, que vincula teses no tocante aos compromissos de compra e venda efetuados por intermédio do programa “Minha Casa, Minha Vida”, o que é ponto de insurgência da parte recorrente.
Colocadas estas premissas, salvo melhor juízo, é essencial para a efetiva concretude do sistema de precedentes judiciais que o órgão fracionário se manifeste quanto à adequação do Tema 996/STJ ao caso concreto, a fim de decidir quanto à aparente nulidade da cláusula contratual em voga, que vincula a fluência do prazo para entrega do imóvel ao implemento de condição suspensiva (concessão do financiamento).
Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.030 inciso II do Código de Processo Civil, determino o retorno dos autos à Câmara de origem, para realização de possível juízo de conformidade - retratação -.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça