Tribunal: TJMT
Processo: 1006070-17.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-02-23
Data de publicação: 2021-02-23

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1006070-17.2017.8.11.0041
RECORRENTE: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RECORRIDOS: MARIA JOSE DA SILVA FERREIRA e MARCOS GONCALVES FERREIRA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial interposto por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (64255467):
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - INICIATIVA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO - CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO - ENTREGA DAS CHAVES POSTERGADA POR 180 DIAS - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - RESOLUÇÃO CORDIAL OBSTADA PELO CREDOR - CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% SOBRE AS PRESTAÇÕES PAGAS - OBSERVÂNCIA AOS LIMITES ORIENTADOS PELO STJ E ADEQUAÇÃO ÀS PECULIARIDADES DA CAUSA - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. (AgInt no AREsp n°. 1674588/SP, DJe de 27/08/2020).
Respeitado o prazo máximo de 180 dias para a entrega da unidade habitacional, não é possível concluir que a construtora agiu de forma abusiva, restando inviabilizadas a inversão de cláusulas contratuais em benefícios dos consumidores e a reparação por danos morais.
É razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).
Não faz jus a esse percentual máximo o credor que opôs resistência injustificada à resolução cordial da questão, especialmente quando o devedor agiu com boa-fé ao comunicar-lhe a inviabilidade de prosseguir no negócio logo que constatada a sua dificuldade financeira.
(N.U 1006070-17.2017.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28.10.2020).
Interpostos Embargos de Declaração, foram desprovidos (ID 69066486).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelações, aviadas por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e MARIA JOSE DA SILVA FERREIRA e MARCOS GONCALVES FERREIRA que reformou parcialmente a decisão proferida pelo Juízo da 4a vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, no sentido de estabelecer como marco temporal para incidência de juros moratórios o trânsito em julgado da decisão, ante a rescisão do compromisso de compra e venda, em atenção ao decidido no IRDR – Tema 1.002/STJ, bem como para reduzir o percentual de retenção referente ao distrato de 25% para 10%.
A parte Recorrente alega violação aos artigos 422, 423 e 424, do CC, ao argumento de que “o contrato em questão não possui cláusulas ambíguas ou contraditórias, tampouco estipula renúncia a qualquer tipo de direito da parte recorrida” razão pela qual deve ser respeitado o percentual de 50% de retenção dos valores pagos, ante a ocorrência do distrato, tal como previsto contratualmente (cláusula 6.4).
Aduz, também, violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que, caso não seja aplicado o valor de retenção pactuado contratualmente, que esta ocorra no limite máximo de 25%, tendo em vista que a lei em testilha não veda a retenção parcial dos valores pagos.
Ao final, pugna para que seja dado provimento ao recurso.
Recurso tempestivo (ID 71547963) e preparado (ID 71753462.
Contrarrazões (74821453).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione à questão discutida neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 do STJ)
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
No caso, quanto à suposta violação aos artigos 422, 423, 424 do Código Civil e art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, o órgão recorrido, soberano na análise fático probatória, assim pontuou quanto ao percentual mínimo a ser retido a favor da Recorrente (ID 64255467):
É razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).
E aqui não se justifica a fixação dessa quantia máxima, visto que os autores cumpriram com os pagamentos acordados até o envio da notificação de distrato (em 20/09/2016), não obtiveram acordo rescisório extrajudicialmente e cinco meses depois já distribuíram esta demanda objetivando a resolução do impasse e a devolução daquilo que lhes cabe.
Todo esse contexto conduz à conclusão pela total prudência do percentual sugerido pelos demandantes, visto que capaz de ressarcir a empresa de modo razoável e proporcional às peculiaridades do caso e à boa-fé dos devedores.
A Súmula 543 do STJ dispõe que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Desta feita, rever o valor de retenção fixado pelo órgão fracionário recorrido demandaria nova análise do acervo probatório e fático dos autos, o que é vedado pelo enunciado sumular 07 do STJ.
A propósito:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR.
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas.
2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.
3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.
4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.
5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.
6. Agravo regimental não provido.
(AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1006070-17.2017.8.11.0041
RECORRENTE: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RECORRIDOS: MARIA JOSE DA SILVA FERREIRA e MARCOS GONCALVES FERREIRA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial interposto por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (64255467):
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - INICIATIVA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO - CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO - ENTREGA DAS CHAVES POSTERGADA POR 180 DIAS - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - RESOLUÇÃO CORDIAL OBSTADA PELO CREDOR - CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% SOBRE AS PRESTAÇÕES PAGAS - OBSERVÂNCIA AOS LIMITES ORIENTADOS PELO STJ E ADEQUAÇÃO ÀS PECULIARIDADES DA CAUSA - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. (AgInt no AREsp n°. 1674588/SP, DJe de 27/08/2020).
Respeitado o prazo máximo de 180 dias para a entrega da unidade habitacional, não é possível concluir que a construtora agiu de forma abusiva, restando inviabilizadas a inversão de cláusulas contratuais em benefícios dos consumidores e a reparação por danos morais.
É razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).
Não faz jus a esse percentual máximo o credor que opôs resistência injustificada à resolução cordial da questão, especialmente quando o devedor agiu com boa-fé ao comunicar-lhe a inviabilidade de prosseguir no negócio logo que constatada a sua dificuldade financeira.
(N.U 1006070-17.2017.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28.10.2020).
Interpostos Embargos de Declaração, foram desprovidos (ID 69066486).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelações, aviadas por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e MARIA JOSE DA SILVA FERREIRA e MARCOS GONCALVES FERREIRA que reformou parcialmente a decisão proferida pelo Juízo da 4a vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, no sentido de estabelecer como marco temporal para incidência de juros moratórios o trânsito em julgado da decisão, ante a rescisão do compromisso de compra e venda, em atenção ao decidido no IRDR – Tema 1.002/STJ, bem como para reduzir o percentual de retenção referente ao distrato de 25% para 10%.
A parte Recorrente alega violação aos artigos 422, 423 e 424, do CC, ao argumento de que “o contrato em questão não possui cláusulas ambíguas ou contraditórias, tampouco estipula renúncia a qualquer tipo de direito da parte recorrida” razão pela qual deve ser respeitado o percentual de 50% de retenção dos valores pagos, ante a ocorrência do distrato, tal como previsto contratualmente (cláusula 6.4).
Aduz, também, violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que, caso não seja aplicado o valor de retenção pactuado contratualmente, que esta ocorra no limite máximo de 25%, tendo em vista que a lei em testilha não veda a retenção parcial dos valores pagos.
Ao final, pugna para que seja dado provimento ao recurso.
Recurso tempestivo (ID 71547963) e preparado (ID 71753462.
Contrarrazões (74821453).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione à questão discutida neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 do STJ)
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
No caso, quanto à suposta violação aos artigos 422, 423, 424 do Código Civil e art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, o órgão recorrido, soberano na análise fático probatória, assim pontuou quanto ao percentual mínimo a ser retido a favor da Recorrente (ID 64255467):
É razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).
E aqui não se justifica a fixação dessa quantia máxima, visto que os autores cumpriram com os pagamentos acordados até o envio da notificação de distrato (em 20/09/2016), não obtiveram acordo rescisório extrajudicialmente e cinco meses depois já distribuíram esta demanda objetivando a resolução do impasse e a devolução daquilo que lhes cabe.
Todo esse contexto conduz à conclusão pela total prudência do percentual sugerido pelos demandantes, visto que capaz de ressarcir a empresa de modo razoável e proporcional às peculiaridades do caso e à boa-fé dos devedores.
A Súmula 543 do STJ dispõe que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Desta feita, rever o valor de retenção fixado pelo órgão fracionário recorrido demandaria nova análise do acervo probatório e fático dos autos, o que é vedado pelo enunciado sumular 07 do STJ.
A propósito:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR.
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas.
2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.
3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.
4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.
5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.
6. Agravo regimental não provido.
(AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.