Tribunal: TJMT
Processo: 0044746-90.2013.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-09-28
Data de publicação: 2021-09-28

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0044746-90.2013.8.11.0041
RECORRENTES: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA.
RECORRIDO: IVAN MOREIRA DE ALMEIDA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 78520974) interposto por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 69113996):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS A TÍTULO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO ADQUIRENTE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CLÁUSULA DE PRORRGAÇÃO EXTRAORDINÁRIA POR PRAZO INDEFINIDO – CONDIÇÃO DE LIBERAÇÃO DE RECURSOS FINANCEIROS DESTINADOS À EXECUÇÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM - REDUÇÃO - DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no REsp 1551951/SP, julgado pelo dos recursos repetitivos que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, é legitima para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorre no caso concreto.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.
Reduzido o quantum indenizatório do dano moral, para valor razoável, condizente com a realidade fática.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0044746-90.2013.8.11.0041, Relator: Des. Guiomar Teodoro Borges, j. em 02.12.2000).
Opostos embargos de declaração (ID 70099475), estes foram desprovidos (ID 75590482).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de apelação, aviada por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA., que reformou parcialmente a decisão proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, o qual, nos autos de ação de obrigação de fazer c/c reparação dos danos condenou as recorrentes nas seguintes verbas:
a) pagar ao recorrido, a título de dano moral, o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir da decisão;
b) o valor de R$14.250,00 (quatorze mil e duzentos e cinquenta reais) a título de danos emergentes, correspondente aos encargos locatícios de outro imóvel, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária do desembolso;
(c) o valor equivalente a 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal compensatória (cláusula 5.1), acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir da citação;
(d) a quantia de R$4.800,88 (quatro mil e oitocentos reais e oitenta e oito centavos) correspondente ao valor desembolsado a título de taxa de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso;
(e) a restituir, na forma simples, a diferença cobrado sobre o saldo devedor decorrente da aplicação dos juros e da correção monetária pelo INCC/FGV, devendo ser substituído pelo IPCA, compreendendo o período entre o primeiro dia útil de abril/2012 até a data da obtenção do financiamento bancário.
A Câmara julgadora deu parcial provimento ao recurso da recorrente para: (a) afastar a cumulação da multa contratual com os danos emergentes, nos termos do decidido nos recursos repetitivos originários dos Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça, momento em que fixou que deve prevalecer o que for mais favorável ao consumidor; e (b) reduzir o valor da indenização por danos morais ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
A recorrente alega violação aos artigos 476 e 477 do Código Civil, bem como ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sufragado na sistemática de recursos repetitivos (Tema 938), afirmando que é devida a cobrança da taxa de corretagem efetuada nos autos, ao argumento de que se legitimou em cláusula contratual específica e clara.
Sustenta afronta ao artigo 944 do Código Civil, posto que não devidos são danos morais à espécie, como já sufragado em diversos julgados do STJ.
Ressalta que, em obediência ao decidido no Tema 970, é vedada a cobrança de cláusula penal (multa de 2% sobre o contrato) com lucros cessantes, bem como sustenta ser inadmissível conceder ao recorrido a opção pelo que entende mais viável no momento de liquidação de sentença.
Recurso tempestivo (ID 78594450) e preparado (ID 78610492).
Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 81909954).
Esta Vice presidência, em decisório acostado ao ID 86062484 determinou o retorno a Câmara de origem para que: “ se manifeste sobre a existência da cláusula contratual 15.1 (ID 66422482 - pg.08) e, para além dela; analise a eventual falha no dever de informação a partir da premissa exposta no Tema 938: Se é possível ou não constatar dos autos a especificação clara do preço do imóvel, com o destaque do valor da corretagem, tudo a não ultrapassar o valor anunciado de venda, na quantia de R$ 115.221,12 (cento e quinze mil, duzentos e vinte e um reais e doze centavos)”.
Após análise do requestado pela E. Quarta Câmara de Direito Privado, os autos retornaram sem o exercício do juízo de retratação. (ID 95421459)
É o relatório.
Decido.
2- Da sistemática de recursos repetitivos
2.a -Tema 938/STJ- Primeira parte.
A recorrente sustenta a reforma da decisão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, em especial a devolução do valor cobrado a título de corretagem, por afrontar decisão do Superior Tribunal de Justiça estabelecida em sede de Recursos Repetitivos.
A matéria foi afetada pelo TEMA 938/STJ, cuja tese firmada foi no sentido da: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (grifei).
Conforme mencionado alhures, o órgão fracionário deste Tribunal decidiu pela devolução do valor pago a título de corretagem ao recorrido, e após o retorno dos autos à Câmara que a fim de que se manifestasse a respeito da clausula 15.1 do contrato, esta manteve o decisório nos termos que se segue:
“Com efeito, de acordo com o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. (REsp 1.599.511/SP)
Ocorre que o acórdão está em conformidade com o estabelecido no REsp 1599511/SP (Tema 938).
Anotou-se que no contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes não se verifica cláusula que transfere, de maneira expressa e clara, ao promitente-comprador a responsabilidade por valores referentes à comissão de corretagem.
Especificamente quanto à cláusula 15.1 do contrato, a que se refere o recorrente, não se constata especificação clara do preço do imóvel, com o destaque do valor da corretagem, conforme já registrado no julgado ora reanalisado.
Veja-se que em o item “a” da cláusula 15.1 tão somente determina:
“a) os custos de que tratam as Clausulas 8.1 e 8.1.1, bem ainda os decorrentes de assessoria técnico-imobiliária para fechamento deste Contrato, que porventura decida o COMPRADOR incorrer, não concorrendo, em nenhuma hipótese, a VENDEDORA para tal fim;”
Dessa forma, fora consignado no acórdão:
“No caso, infere-se do contrato firmado entre as partes que inexistiu cláusula que transferisse, de maneira clara, a responsabilidade por tais despesas ao comprador, sendo certo que foi cobrado em separado e sem discriminação exata ou pormenorizada, o que faz presumir que são importâncias embutidas no preço sem ressalva ou esclarecimento.
(...).
Portanto, violado o direito à informação do consumidor, não há que se falar em legalidade na cobrança de valores a tal título, impondo-se a restituição do montante desembolsado, qual seja, R$ 4.800,88 (quatro mil e oitocentos reais e oitenta e oito centavos).”
Como se vê, configurada a falha no dever de informação a partir da premissa exposta no Tema 938, esta e. Câmara no julgamento do apelo manteve consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.” (grifei).
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que a E. Câmara analisou perfeitamente a controvérsia nos limites traçados pelo E. STJ, ao consignar que na cláusula 15.1 do contrato celebrado entre as partes não constou a especificação clara do preço do imóvel, com o destaque do valor da corretagem, razão pela qual entendeu que a cobrança refugiu aos padrões descritos no REsp no 1.599.511/SP, e diante da patente ilegalidade, determinou a devolução da quantia ao recorrido.
Diante desse quadro, não há falar em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos.
2.b – Temas 970 e 971 STJ.
A recorrentes sustentam a reforma da decisão também para que não seja cumuladas, a favor do recorrido, a inversão da cláusula penal acrescida de lucros cessantes. Argumentam, ainda, que a parte consumidora não tem o direito de optar pela indenização que lhe seja mais favorável quando do cumprimento da sentença.
A matéria foi afetada pelos TEMAS 970 e 971 do STJ, cujas teses firmadas foram no sentido de:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
Importante ressaltar os dizeres do Ministro Felipe Salomão, no tocante as diretrizes a serem observadas quando da inversão da cláusula penal:
“penso que a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples “inversão da multa moratória”, podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa. Portanto, a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período de mora. Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula.” (grifei).
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em sintonia com as orientações do Superior Tribunal de Justiça.
No caso dos autos, a parte recorrida adquiriu imóvel na planta cujo prazo de entrega foi postergado para além do previsto contratualmente.
Neste ponto, dada a impontualidade das partes recorrentes, requestou-se a inversão da cláusula penal, prevista exclusivamente para o inadimplemento do comprador e que foi aplicada nos moldes do sufragado no Tema 971/STJ.
O órgão fracionário recorrido, ao reformar a sentença do juízo singular, com amparo nos Temas 970 e 971, ressaltou que:
No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
Por outro lado, quanto à arguida impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, o STJ também já pacificou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019). Dessa forma, indevida a cumulação da cláusula penal prevista no contrato, seja ela rotulada como moratória ou compensatória, com indenização no valor mensal locatício do imóvel, seja na forma de lucros cessantes ou na forma de danos emergentes, como entendeu o Magistrado a quo.
Com efeito, afastada a cumulação da cláusula penal com os danos emergentes, a título de valor pago pelo autor para os alugueis, deve prevalecer o que for mais favorável ao consumidor. (ID 69113996)
In casu, não prospera a tese de que houve erro na valoração dos fatos, tendo em vista que a Câmara foi categórica ao afastar a cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes para evitar o enriquecimento ilícito do adquirente, bem como explicitou que caberá a ele decidir pela opção que lhe for mais favorável quando da execução do julgado.
Desta feita, entendendo o órgão fracionário de acordo com as diretrizes traçadas nos Temas 970 e 971 do STJ, não há falar em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Da violação ao artigo 944 do CC – Ausência de Fundamentação (Súmula 284/STJ).
Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, ou objeto de dissídio jurisprudencial, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - SEGURO DE VIDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.
1. O conhecimento do recurso especial pelas alíneas ‘a’ e ‘c’ do permissivo constitucional exige a indicação de qual ou quais os dispositivos de lei que supostamente teriam sido violados ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF. Precedentes.
2. O Tribunal de origem, com base na análise do acervo probatório dos autos, concluiu que o segurado faz jus ao recebimento da indenização correspondente à cobertura securitária, por entender que a questão relativa ao pagamento da indenização de forma proporcional ao grau de invalidez do segurado, encontra-se tão somente nas condições gerais da apólice, da qual não há prova de que o autor, na condição de segurado, tomou conhecimento. Assim, para rever o entendimento do acórdão recorrido, demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão das Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp 1220109/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
In casu, quanto à divergência jurisprudencial acerca do cabimento de indenização por danos morais no caso de atraso para a entrega de unidade imobiliária, não se demonstrou de forma suficiente quais os dispositivos da legislação federal foram objeto do dissídio.
Isso porque as partes recorrentes fazem menção exclusiva ao artigo 944 do Código Civil, que não possui carga normativa para sozinho infirmar os fundamentos do aresto recorrido, o que faz incidir a Súmula 284/STF e, por consequência, impede a admissão do recurso.
Para elucidar:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DISPOSITIVO LEGAL TIDO POR VIOLADO E EM TORNO DO QUAL HAVERIA DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COM CONTEÚDO NORMATIVO INSUFICIENTE PARA FUNDAMENTAR A PRETENSÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 284 DO STF. JUROS DE MORA. INDICAÇÃO DE OFENSA A DISPOSITIVOS NÃO PREQUESTIONADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 211 DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 283 DO STF. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A jurisprudência desta Corte considera deficiente a fundamentação do recurso quando os dispositivos apontados como violados não têm comando normativo suficiente para infirmar os fundamentos do aresto recorrido, circunstância que atrai, por analogia, a incidência do entendimento da Súmula no 284 do Supremo Tribunal Federal.
3. Nos termos da Súmula no 211 do STJ, considera-se não prequestionado o tema que, a despeito dos embargos de declaração opostos pela parte, não foi devidamente examinado pelo órgão julgador.
4. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso.
Inteligência da Súmula no 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.
5. O STJ firmou o entendimento de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes. Incidência da Súmula no 568 do STJ.
6. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.
7. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1879425/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 27/11/2020)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Temas 938, 970 e 971), e também com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmula 284/STF).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0044746-90.2013.8.11.0041
RECORRENTES: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA.
RECORRIDO: IVAN MOREIRA DE ALMEIDA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 78520974) interposto por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 69113996):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS A TÍTULO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO ADQUIRENTE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CLÁUSULA DE PRORRGAÇÃO EXTRAORDINÁRIA POR PRAZO INDEFINIDO – CONDIÇÃO DE LIBERAÇÃO DE RECURSOS FINANCEIROS DESTINADOS À EXECUÇÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM - REDUÇÃO - DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no REsp 1551951/SP, julgado pelo dos recursos repetitivos que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, é legitima para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorre no caso concreto.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.
Reduzido o quantum indenizatório do dano moral, para valor razoável, condizente com a realidade fática.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0044746-90.2013.8.11.0041, Relator: Des. Guiomar Teodoro Borges, j. em 02.12.2000).
Opostos embargos de declaração (ID 70099475), estes foram desprovidos (ID 75590482).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de apelação, aviada por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA., que reformou parcialmente a decisão proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, o qual, nos autos de ação de obrigação de fazer c/c reparação dos danos condenou as recorrentes nas seguintes verbas:
a) pagar ao recorrido, a título de dano moral, o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir da decisão;
b) o valor de R$14.250,00 (quatorze mil e duzentos e cinquenta reais) a título de danos emergentes, correspondente aos encargos locatícios de outro imóvel, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária do desembolso;
(c) o valor equivalente a 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal compensatória (cláusula 5.1), acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir da citação;
(d) a quantia de R$4.800,88 (quatro mil e oitocentos reais e oitenta e oito centavos) correspondente ao valor desembolsado a título de taxa de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso;
(e) a restituir, na forma simples, a diferença cobrado sobre o saldo devedor decorrente da aplicação dos juros e da correção monetária pelo INCC/FGV, devendo ser substituído pelo IPCA, compreendendo o período entre o primeiro dia útil de abril/2012 até a data da obtenção do financiamento bancário.
A Câmara julgadora deu parcial provimento ao recurso da recorrente para: (a) afastar a cumulação da multa contratual com os danos emergentes, nos termos do decidido nos recursos repetitivos originários dos Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça, momento em que fixou que deve prevalecer o que for mais favorável ao consumidor; e (b) reduzir o valor da indenização por danos morais ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
A recorrente alega violação aos artigos 476 e 477 do Código Civil, bem como ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sufragado na sistemática de recursos repetitivos (Tema 938), afirmando que é devida a cobrança da taxa de corretagem efetuada nos autos, ao argumento de que se legitimou em cláusula contratual específica e clara.
Sustenta afronta ao artigo 944 do Código Civil, posto que não devidos são danos morais à espécie, como já sufragado em diversos julgados do STJ.
Ressalta que, em obediência ao decidido no Tema 970, é vedada a cobrança de cláusula penal (multa de 2% sobre o contrato) com lucros cessantes, bem como sustenta ser inadmissível conceder ao recorrido a opção pelo que entende mais viável no momento de liquidação de sentença.
Recurso tempestivo (ID 78594450) e preparado (ID 78610492).
Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 81909954).
Esta Vice presidência, em decisório acostado ao ID 86062484 determinou o retorno a Câmara de origem para que: “ se manifeste sobre a existência da cláusula contratual 15.1 (ID 66422482 - pg.08) e, para além dela; analise a eventual falha no dever de informação a partir da premissa exposta no Tema 938: Se é possível ou não constatar dos autos a especificação clara do preço do imóvel, com o destaque do valor da corretagem, tudo a não ultrapassar o valor anunciado de venda, na quantia de R$ 115.221,12 (cento e quinze mil, duzentos e vinte e um reais e doze centavos)”.
Após análise do requestado pela E. Quarta Câmara de Direito Privado, os autos retornaram sem o exercício do juízo de retratação. (ID 95421459)
É o relatório.
Decido.
2- Da sistemática de recursos repetitivos
2.a -Tema 938/STJ- Primeira parte.
A recorrente sustenta a reforma da decisão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, em especial a devolução do valor cobrado a título de corretagem, por afrontar decisão do Superior Tribunal de Justiça estabelecida em sede de Recursos Repetitivos.
A matéria foi afetada pelo TEMA 938/STJ, cuja tese firmada foi no sentido da: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (grifei).
Conforme mencionado alhures, o órgão fracionário deste Tribunal decidiu pela devolução do valor pago a título de corretagem ao recorrido, e após o retorno dos autos à Câmara que a fim de que se manifestasse a respeito da clausula 15.1 do contrato, esta manteve o decisório nos termos que se segue:
“Com efeito, de acordo com o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. (REsp 1.599.511/SP)
Ocorre que o acórdão está em conformidade com o estabelecido no REsp 1599511/SP (Tema 938).
Anotou-se que no contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes não se verifica cláusula que transfere, de maneira expressa e clara, ao promitente-comprador a responsabilidade por valores referentes à comissão de corretagem.
Especificamente quanto à cláusula 15.1 do contrato, a que se refere o recorrente, não se constata especificação clara do preço do imóvel, com o destaque do valor da corretagem, conforme já registrado no julgado ora reanalisado.
Veja-se que em o item “a” da cláusula 15.1 tão somente determina:
“a) os custos de que tratam as Clausulas 8.1 e 8.1.1, bem ainda os decorrentes de assessoria técnico-imobiliária para fechamento deste Contrato, que porventura decida o COMPRADOR incorrer, não concorrendo, em nenhuma hipótese, a VENDEDORA para tal fim;”
Dessa forma, fora consignado no acórdão:
“No caso, infere-se do contrato firmado entre as partes que inexistiu cláusula que transferisse, de maneira clara, a responsabilidade por tais despesas ao comprador, sendo certo que foi cobrado em separado e sem discriminação exata ou pormenorizada, o que faz presumir que são importâncias embutidas no preço sem ressalva ou esclarecimento.
(...).
Portanto, violado o direito à informação do consumidor, não há que se falar em legalidade na cobrança de valores a tal título, impondo-se a restituição do montante desembolsado, qual seja, R$ 4.800,88 (quatro mil e oitocentos reais e oitenta e oito centavos).”
Como se vê, configurada a falha no dever de informação a partir da premissa exposta no Tema 938, esta e. Câmara no julgamento do apelo manteve consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.” (grifei).
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que a E. Câmara analisou perfeitamente a controvérsia nos limites traçados pelo E. STJ, ao consignar que na cláusula 15.1 do contrato celebrado entre as partes não constou a especificação clara do preço do imóvel, com o destaque do valor da corretagem, razão pela qual entendeu que a cobrança refugiu aos padrões descritos no REsp no 1.599.511/SP, e diante da patente ilegalidade, determinou a devolução da quantia ao recorrido.
Diante desse quadro, não há falar em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos.
2.b – Temas 970 e 971 STJ.
A recorrentes sustentam a reforma da decisão também para que não seja cumuladas, a favor do recorrido, a inversão da cláusula penal acrescida de lucros cessantes. Argumentam, ainda, que a parte consumidora não tem o direito de optar pela indenização que lhe seja mais favorável quando do cumprimento da sentença.
A matéria foi afetada pelos TEMAS 970 e 971 do STJ, cujas teses firmadas foram no sentido de:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
Importante ressaltar os dizeres do Ministro Felipe Salomão, no tocante as diretrizes a serem observadas quando da inversão da cláusula penal:
“penso que a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples “inversão da multa moratória”, podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa. Portanto, a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período de mora. Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula.” (grifei).
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em sintonia com as orientações do Superior Tribunal de Justiça.
No caso dos autos, a parte recorrida adquiriu imóvel na planta cujo prazo de entrega foi postergado para além do previsto contratualmente.
Neste ponto, dada a impontualidade das partes recorrentes, requestou-se a inversão da cláusula penal, prevista exclusivamente para o inadimplemento do comprador e que foi aplicada nos moldes do sufragado no Tema 971/STJ.
O órgão fracionário recorrido, ao reformar a sentença do juízo singular, com amparo nos Temas 970 e 971, ressaltou que:
No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
Por outro lado, quanto à arguida impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, o STJ também já pacificou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019). Dessa forma, indevida a cumulação da cláusula penal prevista no contrato, seja ela rotulada como moratória ou compensatória, com indenização no valor mensal locatício do imóvel, seja na forma de lucros cessantes ou na forma de danos emergentes, como entendeu o Magistrado a quo.
Com efeito, afastada a cumulação da cláusula penal com os danos emergentes, a título de valor pago pelo autor para os alugueis, deve prevalecer o que for mais favorável ao consumidor. (ID 69113996)
In casu, não prospera a tese de que houve erro na valoração dos fatos, tendo em vista que a Câmara foi categórica ao afastar a cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes para evitar o enriquecimento ilícito do adquirente, bem como explicitou que caberá a ele decidir pela opção que lhe for mais favorável quando da execução do julgado.
Desta feita, entendendo o órgão fracionário de acordo com as diretrizes traçadas nos Temas 970 e 971 do STJ, não há falar em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Da violação ao artigo 944 do CC – Ausência de Fundamentação (Súmula 284/STJ).
Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, ou objeto de dissídio jurisprudencial, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - SEGURO DE VIDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.
1. O conhecimento do recurso especial pelas alíneas ‘a’ e ‘c’ do permissivo constitucional exige a indicação de qual ou quais os dispositivos de lei que supostamente teriam sido violados ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF. Precedentes.
2. O Tribunal de origem, com base na análise do acervo probatório dos autos, concluiu que o segurado faz jus ao recebimento da indenização correspondente à cobertura securitária, por entender que a questão relativa ao pagamento da indenização de forma proporcional ao grau de invalidez do segurado, encontra-se tão somente nas condições gerais da apólice, da qual não há prova de que o autor, na condição de segurado, tomou conhecimento. Assim, para rever o entendimento do acórdão recorrido, demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão das Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp 1220109/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
In casu, quanto à divergência jurisprudencial acerca do cabimento de indenização por danos morais no caso de atraso para a entrega de unidade imobiliária, não se demonstrou de forma suficiente quais os dispositivos da legislação federal foram objeto do dissídio.
Isso porque as partes recorrentes fazem menção exclusiva ao artigo 944 do Código Civil, que não possui carga normativa para sozinho infirmar os fundamentos do aresto recorrido, o que faz incidir a Súmula 284/STF e, por consequência, impede a admissão do recurso.
Para elucidar:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DISPOSITIVO LEGAL TIDO POR VIOLADO E EM TORNO DO QUAL HAVERIA DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COM CONTEÚDO NORMATIVO INSUFICIENTE PARA FUNDAMENTAR A PRETENSÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 284 DO STF. JUROS DE MORA. INDICAÇÃO DE OFENSA A DISPOSITIVOS NÃO PREQUESTIONADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 211 DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 283 DO STF. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A jurisprudência desta Corte considera deficiente a fundamentação do recurso quando os dispositivos apontados como violados não têm comando normativo suficiente para infirmar os fundamentos do aresto recorrido, circunstância que atrai, por analogia, a incidência do entendimento da Súmula no 284 do Supremo Tribunal Federal.
3. Nos termos da Súmula no 211 do STJ, considera-se não prequestionado o tema que, a despeito dos embargos de declaração opostos pela parte, não foi devidamente examinado pelo órgão julgador.
4. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso.
Inteligência da Súmula no 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.
5. O STJ firmou o entendimento de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes. Incidência da Súmula no 568 do STJ.
6. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.
7. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1879425/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 27/11/2020)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Temas 938, 970 e 971), e também com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmula 284/STF).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.