Tribunal: TJMT
Processo: 1008321-92.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-14
Data de publicação: 2021-06-14

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1008321-92.2021.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - VILA BELA DA SANTÍSSIMA TRINDADE
Agravante : BANCO DO BRASIL S.A.
Agravado : JOAO ALVES DE SANTANA
Número do Protocolo : 1008321-92.2021.8.11.0000
Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por BANCO DO BRASIL SA contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade/MT, que nos autos da ação “Declaratória de Prescrição c/c Extinção de Hipoteca c/c Obrigação de Fazer” (Proc. no 1000433-35.2021.8.11.0077), ajuizada contra o agravante por JOAO ALVES DE SANTANA, deferiu pedido de antecipação dos efeitos da tutela para ordenar que o Banco/agravante providencie o “levantamento das hipotecas representadas pelas cártulas de No 87/00027-X, com vencimento em 28.08.1993; No 87/00058-X, vencida em 28.08.1993; No 87/00152-4, vencida em 26.11.1997 e, No 91/0036-X, vencida em 28.08.1993, averbadas sobre o imóvel inscrito nas matrículas no 3199 e 3200, do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade” (cf. Id. n. 53457911 dos autos de origem).
O Banco/agravante sustenta que a manutenção das hipotecas até o julgamento da ação não causará danos irreversíveis na saúde econômica do agravado, ao passo que a baixa das garantias reais, regularmente constituídas e registradas, poderá ensejar irreversibilidade na decisão.
Alega que as hipotecas são perfeitamente válidas, uma vez que a construtora “contratou com o Banco operações de financiamento com objetivo de propiciar recursos exclusivamente para construção do empreendimento imobiliário, agregando como garantia”, o próprio empreendimento, e, portanto, “não se pode compelir o agente financeiro, que não participou da cessão de direitos direitos e nem da lide, a transferir o imóvel financiado a terceiro” enquanto não houver quitação da unidade imobiliária junto ao Banco.
Pede, pois, o provimento do recurso para que seja revogada a tutela concedida; de imediato, pede a suspensão dos efeitos da decisão agravada (cf. Id. n. 87170975).
É o relatório.
Trata-se de ação “Declaratória de Prescrição c.c Extinção de Hipoteca” ajuizada por João Alves de Santana contra o Banco do Brasil, sob a alegação de que, em 21.06.1989, adquiriu de Paulo Alcides Prates da Fonseca, falecido em 01.12.1992, uma área de 220 alqueires que, à época, compunham área maior registrada no CRI da Comarca de Cáceres/MT, sob no R.7m 7-421, posteriormente registrada com a matrícula no 2.477, contudo, mesmo havendo a clara previsão contratual de que a alienação estava desembaraçada de qualquer ônus, após a abertura do inventário do espólio do de cujus, vendedor, e regular trâmite no sentido de transferir a titularidade do imóvel desmembrado ao comprador, conforme direito devidamente reconhecido pelos herdeiros, ante a ausência de habilitação do Banco do Brasil, credor do espólio, nos autos do inventário, foi determinada a expedição de Carta de Adjudicação da propriedade rural em favor do adquirente pelo Juízo de Famílias e Sucessões competente sem, contudo, determinar a remoção/baixa dos diversos gravames hipotecários existentes na matrícula do imóvel maior (Mat. 2.477), que configuram garantias reais por dívidas contraídas pelo falecido Paulo Alcides Prates da Fonseca, impondo assim ao autor dificuldades na utilização e alienação da propriedade, hoje registrada nas matrículas no 3199 e 3200 do RGI desta Comarca.
O autor afirma que buscou solução junto à 3a Vara de Família e Sucessões de Cuiabá, onde tramita o processo de inventário em voga, mas o seu pedido foi negado em razão da incompetência daquele Juízo para o pedido; assim, se viu obrigado a requerer a baixa das hipotecas em sede de tutela de urgência, porque é idoso, e recebeu proposta de compra da área (cf. Id. 53378350).
A decisão agravada deferiu o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:
“Compulsando os autos, da análise das robustas provas até então apresentados, entendo pela existência de plausibilidade do direito do autor, devidamente acompanhada do requisito emergencial, razão pela qual o pedido liminar merece guarida.
Conforme bem se observa do contrato de compra e venda, cadeia dominial e demais documentos judiciais envolvendo a propriedade rural alienada ao autor pelo falecido Paulo Alcides Prates da Fonseca, os créditos hipotecários averbados à margem da matrícula do imóvel antecedem a venda do mesmo ao atual proprietário, ora requerente e, por todo o contexto extraído dos autos, verifica-se ainda que, além das hipotecas registradas não serem oponíveis ao autor, os créditos por elas garantidos se veem prescritos, não havendo razão para que sejam mantidas na espécie.
Verifica-se dos autos que as cártulas hipotecárias possuem as seguintes previsões de vencimentos: No 87/00027-X, vencimento em 28.08.1993; No 87/00058-X, em 28.08.1993; No 87/00152-4, em 26.11.1997 e No 91/0036-X, em 28.08.1993.
Embora confuso o desenrolar fático que acarretou demasiado o imbróglio jurídico, nota-se que tais averbações somente foram arrastadas para as novas matrículas desmembradas do imóvel principal em razão de provável grave inércia do requerido Banco do Brasil em se habilitar como credor nos autos do inventário do antigo proprietário falecido, em situação jurídica aparentemente inédita no cenário imobiliário, porquanto o principal vício - de fácil constatação - envolvendo o registro das referidas garantias, recai primordialmente sobre a ilegitimidade passiva do requerente nas obrigações adquiridas pelo vendedor falecido do imóvel, junto à referida instituição financeira e, não menos importante, nota-se que tais defeitos se prolongaram no tempo sem qualquer providência do banco credor que, aparentemente, se omitiu de seu direito executório também nas demais vias judiciais.
Isso porque, conforme se observa das provas amealhadas à petição inicial, o banco requerido foi instado a se habilitar nos autos do citado inventário, mas quedou-se inerte e, conforme certidão negativa ao Id. 53378369, não houve o exercício do direito executório do banco quanto às referidas cártulas hipotecárias nos anos que se seguiram e, sendo assim, decorrido todo o lapso prescricional da pretensão executória, referidas créditos perderam seu valor legal consoante as regras tanto da legislação civil vigente (observada a norma de transição do art. 2.028/CC), quanto da revogada, vez que decorridos quase 30 anos desde o vencimento de cada hipoteca registrada.
Ademais, embora a análise quanto a prescrição de créditos hipotecários demande, geralmente, maior dilação quanto a possibilidade de eventuais causas interruptivas dentre outros possíveis fatores, no caso dos autos, embora a valoração ainda assuma efeitos de cognição sumária, há prova robusta da inexigibilidade das referidas cártulas em detrimento do ora requerente e, ainda que, por qualquer eventual motivo, tais créditos não tenham sido atingidos pela prescrição, entendo que a probabilidade do direito do autor fortemente demonstrada pelo conjunto probatório inicial, aliadas aos fundados receios de dano de difícil reparação a seguir mencionados, autorizam a concessão da medida extrema, vez que o risco de irreversibilidade se vê mitigado na espécie, conforme todos os fundamentos aqui apresentados.
(...)
Por fim, conforme mencionado, embora não se ignore que a pretensão posta à análise do juízo há muito se arrasta sem deslinde, tenho que o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação se vê consubstanciado no fato de que o autor é quase octogenário, compondo grupo de risco durante a Pandemia de COVID-19 que se arrasta sem previsão de desfecho; bem como diante da proposta de compra do imóvel com prazo de validade, conforme documento ao Id. 53378371.
Diante do exposto, ante da presença dos requisitos essenciais à concessão da medida, DEFIRO o pedido de tutela de urgência pretendido, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, para determinar o levantamento das hipotecas representadas pelas cártulas de No 87/00027-X, com vencimento em 28.08.1993; No 87/00058-X, vencida em 28.08.1993; No 87/00152-4, vencida em 26.11.1997 e, No 91/0036-X, vencida em 28.08.1993, averbadas sobre o imóvel inscrito nas matrículas no 3199 e 3200, do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade.
(...) (cf. Id. n. 49318063 - negritei).
Como se vê, a decisão agravada pontuou diversos motivos para o deferimento do pedido do autor, como a impossibilidade de oposição das hipotecas ao autor, a possível prescrição dos débitos, que é o ponto central da ação, a inércia do Banco do Brasil em se habilitar como credor nos autos do inventário do antigo proprietário falecido, e o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação consubstanciado no fato de que o autor é quase octogenário, compondo grupo de risco durante a Pandemia de COVID-19, e o Banco, por sua vez, se limita a dizer que as hipotecas não podem ser removida enquanto não houver quitação da unidade imobiliária junto ao Banco, o que, em uma primeira análise, parece confrontar o entendimento do STJ de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula n. 308/STJ).
Portanto, como não foi demonstrada a probabilidade do direito, não há falar em suspensão dos efeitos da decisão agravada.
Feitas essas considerações, recebo o recurso nos termos do art. 1.019 do CPC/2015, mas INDEFIRO o pedido de antecipação da pretensão recursal (CPC/2015, art. 1.019, I), ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intime-se o agravado, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que responda no prazo de 15 dias.
Expeça-se o necessário.
Cuiabá, 14 de junho de 2021.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1008321-92.2021.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - VILA BELA DA SANTÍSSIMA TRINDADE
Agravante : BANCO DO BRASIL S.A.
Agravado : JOAO ALVES DE SANTANA
Número do Protocolo : 1008321-92.2021.8.11.0000
Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por BANCO DO BRASIL SA contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade/MT, que nos autos da ação “Declaratória de Prescrição c/c Extinção de Hipoteca c/c Obrigação de Fazer” (Proc. no 1000433-35.2021.8.11.0077), ajuizada contra o agravante por JOAO ALVES DE SANTANA, deferiu pedido de antecipação dos efeitos da tutela para ordenar que o Banco/agravante providencie o “levantamento das hipotecas representadas pelas cártulas de No 87/00027-X, com vencimento em 28.08.1993; No 87/00058-X, vencida em 28.08.1993; No 87/00152-4, vencida em 26.11.1997 e, No 91/0036-X, vencida em 28.08.1993, averbadas sobre o imóvel inscrito nas matrículas no 3199 e 3200, do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade” (cf. Id. n. 53457911 dos autos de origem).
O Banco/agravante sustenta que a manutenção das hipotecas até o julgamento da ação não causará danos irreversíveis na saúde econômica do agravado, ao passo que a baixa das garantias reais, regularmente constituídas e registradas, poderá ensejar irreversibilidade na decisão.
Alega que as hipotecas são perfeitamente válidas, uma vez que a construtora “contratou com o Banco operações de financiamento com objetivo de propiciar recursos exclusivamente para construção do empreendimento imobiliário, agregando como garantia”, o próprio empreendimento, e, portanto, “não se pode compelir o agente financeiro, que não participou da cessão de direitos direitos e nem da lide, a transferir o imóvel financiado a terceiro” enquanto não houver quitação da unidade imobiliária junto ao Banco.
Pede, pois, o provimento do recurso para que seja revogada a tutela concedida; de imediato, pede a suspensão dos efeitos da decisão agravada (cf. Id. n. 87170975).
É o relatório.
Trata-se de ação “Declaratória de Prescrição c.c Extinção de Hipoteca” ajuizada por João Alves de Santana contra o Banco do Brasil, sob a alegação de que, em 21.06.1989, adquiriu de Paulo Alcides Prates da Fonseca, falecido em 01.12.1992, uma área de 220 alqueires que, à época, compunham área maior registrada no CRI da Comarca de Cáceres/MT, sob no R.7m 7-421, posteriormente registrada com a matrícula no 2.477, contudo, mesmo havendo a clara previsão contratual de que a alienação estava desembaraçada de qualquer ônus, após a abertura do inventário do espólio do de cujus, vendedor, e regular trâmite no sentido de transferir a titularidade do imóvel desmembrado ao comprador, conforme direito devidamente reconhecido pelos herdeiros, ante a ausência de habilitação do Banco do Brasil, credor do espólio, nos autos do inventário, foi determinada a expedição de Carta de Adjudicação da propriedade rural em favor do adquirente pelo Juízo de Famílias e Sucessões competente sem, contudo, determinar a remoção/baixa dos diversos gravames hipotecários existentes na matrícula do imóvel maior (Mat. 2.477), que configuram garantias reais por dívidas contraídas pelo falecido Paulo Alcides Prates da Fonseca, impondo assim ao autor dificuldades na utilização e alienação da propriedade, hoje registrada nas matrículas no 3199 e 3200 do RGI desta Comarca.
O autor afirma que buscou solução junto à 3a Vara de Família e Sucessões de Cuiabá, onde tramita o processo de inventário em voga, mas o seu pedido foi negado em razão da incompetência daquele Juízo para o pedido; assim, se viu obrigado a requerer a baixa das hipotecas em sede de tutela de urgência, porque é idoso, e recebeu proposta de compra da área (cf. Id. 53378350).
A decisão agravada deferiu o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:
“Compulsando os autos, da análise das robustas provas até então apresentados, entendo pela existência de plausibilidade do direito do autor, devidamente acompanhada do requisito emergencial, razão pela qual o pedido liminar merece guarida.
Conforme bem se observa do contrato de compra e venda, cadeia dominial e demais documentos judiciais envolvendo a propriedade rural alienada ao autor pelo falecido Paulo Alcides Prates da Fonseca, os créditos hipotecários averbados à margem da matrícula do imóvel antecedem a venda do mesmo ao atual proprietário, ora requerente e, por todo o contexto extraído dos autos, verifica-se ainda que, além das hipotecas registradas não serem oponíveis ao autor, os créditos por elas garantidos se veem prescritos, não havendo razão para que sejam mantidas na espécie.
Verifica-se dos autos que as cártulas hipotecárias possuem as seguintes previsões de vencimentos: No 87/00027-X, vencimento em 28.08.1993; No 87/00058-X, em 28.08.1993; No 87/00152-4, em 26.11.1997 e No 91/0036-X, em 28.08.1993.
Embora confuso o desenrolar fático que acarretou demasiado o imbróglio jurídico, nota-se que tais averbações somente foram arrastadas para as novas matrículas desmembradas do imóvel principal em razão de provável grave inércia do requerido Banco do Brasil em se habilitar como credor nos autos do inventário do antigo proprietário falecido, em situação jurídica aparentemente inédita no cenário imobiliário, porquanto o principal vício - de fácil constatação - envolvendo o registro das referidas garantias, recai primordialmente sobre a ilegitimidade passiva do requerente nas obrigações adquiridas pelo vendedor falecido do imóvel, junto à referida instituição financeira e, não menos importante, nota-se que tais defeitos se prolongaram no tempo sem qualquer providência do banco credor que, aparentemente, se omitiu de seu direito executório também nas demais vias judiciais.
Isso porque, conforme se observa das provas amealhadas à petição inicial, o banco requerido foi instado a se habilitar nos autos do citado inventário, mas quedou-se inerte e, conforme certidão negativa ao Id. 53378369, não houve o exercício do direito executório do banco quanto às referidas cártulas hipotecárias nos anos que se seguiram e, sendo assim, decorrido todo o lapso prescricional da pretensão executória, referidas créditos perderam seu valor legal consoante as regras tanto da legislação civil vigente (observada a norma de transição do art. 2.028/CC), quanto da revogada, vez que decorridos quase 30 anos desde o vencimento de cada hipoteca registrada.
Ademais, embora a análise quanto a prescrição de créditos hipotecários demande, geralmente, maior dilação quanto a possibilidade de eventuais causas interruptivas dentre outros possíveis fatores, no caso dos autos, embora a valoração ainda assuma efeitos de cognição sumária, há prova robusta da inexigibilidade das referidas cártulas em detrimento do ora requerente e, ainda que, por qualquer eventual motivo, tais créditos não tenham sido atingidos pela prescrição, entendo que a probabilidade do direito do autor fortemente demonstrada pelo conjunto probatório inicial, aliadas aos fundados receios de dano de difícil reparação a seguir mencionados, autorizam a concessão da medida extrema, vez que o risco de irreversibilidade se vê mitigado na espécie, conforme todos os fundamentos aqui apresentados.
(...)
Por fim, conforme mencionado, embora não se ignore que a pretensão posta à análise do juízo há muito se arrasta sem deslinde, tenho que o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação se vê consubstanciado no fato de que o autor é quase octogenário, compondo grupo de risco durante a Pandemia de COVID-19 que se arrasta sem previsão de desfecho; bem como diante da proposta de compra do imóvel com prazo de validade, conforme documento ao Id. 53378371.
Diante do exposto, ante da presença dos requisitos essenciais à concessão da medida, DEFIRO o pedido de tutela de urgência pretendido, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, para determinar o levantamento das hipotecas representadas pelas cártulas de No 87/00027-X, com vencimento em 28.08.1993; No 87/00058-X, vencida em 28.08.1993; No 87/00152-4, vencida em 26.11.1997 e, No 91/0036-X, vencida em 28.08.1993, averbadas sobre o imóvel inscrito nas matrículas no 3199 e 3200, do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade.
(...) (cf. Id. n. 49318063 - negritei).
Como se vê, a decisão agravada pontuou diversos motivos para o deferimento do pedido do autor, como a impossibilidade de oposição das hipotecas ao autor, a possível prescrição dos débitos, que é o ponto central da ação, a inércia do Banco do Brasil em se habilitar como credor nos autos do inventário do antigo proprietário falecido, e o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação consubstanciado no fato de que o autor é quase octogenário, compondo grupo de risco durante a Pandemia de COVID-19, e o Banco, por sua vez, se limita a dizer que as hipotecas não podem ser removida enquanto não houver quitação da unidade imobiliária junto ao Banco, o que, em uma primeira análise, parece confrontar o entendimento do STJ de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula n. 308/STJ).
Portanto, como não foi demonstrada a probabilidade do direito, não há falar em suspensão dos efeitos da decisão agravada.
Feitas essas considerações, recebo o recurso nos termos do art. 1.019 do CPC/2015, mas INDEFIRO o pedido de antecipação da pretensão recursal (CPC/2015, art. 1.019, I), ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intime-se o agravado, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que responda no prazo de 15 dias.
Expeça-se o necessário.
Cuiabá, 14 de junho de 2021.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator