Tribunal: TJMT
Processo: 0034390-31.2016.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-30
Data de publicação: 2021-08-30

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.o 0034390-31.2016.8.11.0041
Vistos etc.
Cuida-se de Recurso de Apelação interposto pela empresa Baru 21 Empreendimentos Imobiliários Ltda. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3.a Vara Cível da Capital, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Suspensão dos Pagamentos das Parcelas Vincendas, Declaratória de Cláusula Abusiva e Pedido de Antecipação de Tutela” ajuizada por Alesson Kempf e Mariane Thaisa Nascimento Kempf.
Em síntese, os Autores/Apelados se comprometeram em adquirir imóvel da empresa Apelante; todavia, depois de pagar o sinal e parte das parcelas, desistiram da avença e requereram a rescisão contratual.
Por considerarem abusivas as cláusulas referentes à multa de 10% (dez por cento) do valor total do imóvel e de restituição parcelada do valor pago, promoveram a demanda.
Os pedidos foram parcialmente acolhidos, o Julgador declarou rescindido o contrato, determinou que a Apelante devolva o valor pago pelos Recorridos, garantindo-lhe o direito de reter 15% (quinze) por desse montante, devidamente atualizado.
A insurgência recursal é limitada ao percentual de retenção.
De acordo com a Apelante, a sentença diverge do entendimento do STJ no sentido de que nas hipóteses de rescisão do contrato por culpa do adquirente, a incorporadora tem direito de reter 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.
Contrarrazões no Id. 92409056.
Eis a síntese do necessário.
DECIDO.
De início, registro que é dispensável o julgamento pelo Colegiado, à luz do Verbete Sumular 568 do STJ, porque já há entendimento dominante em relação à matéria.
Na hipótese, é possível o julgamento unipessoal, haja vista que a sentença está em conformidade com entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça.
Com efeito, “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). (sem grifos no original)
No mesmo sentido:
[...] Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 13/05/2021).
[...] A jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. [...]. (AgInt no AREsp 1417321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019). (sem grifos no original)
No âmbito deste Tribunal a questão também é pacífica e, para ilustrar, transcrevo os seguintes precedentes de relatoria da Desembargadora Marilsen Andrade Addário e Desembargador Sebastião de Moraes Filho. Verbis:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA PARA A DEVOLUÇÃO DEDUZIDA DE 15% E DAS EVENTUAIS DESPESAS PROPTER REM DO IMÓVEL NO PERÍODO EM QUE OS ADQUIRENTES PERMANECERAM NA POSSE DO IMÓVEL – PRETENDIDA RETENÇÃO EM 23% PELAS ALIENANTES – DESACOLHIMENTO –AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS - FRAÇÃO DESPROPORCIONAL E DESARRAZOADO – PLEITEADA RETENÇÃO INTEGRAL DO SINAL – IMPOSSIBILIDADE – ARRAS MERAMENTE CONFIRMATÓRIAS – PRETENDIDO PARCELAMENTO DO VALOR RESTITUÍVEL – DESCABIMENTO –DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMAS 577 E 1.002 DO STJ - RECURSO DESPROVIDO. Resta sedimentada na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. À míngua de provas ou evidências de que os prejuízos experimentados pelo promitente vendedor em função da resolução da avença, a qual foi requerida ainda na primeira terça parte do prazo de cumprimento do ajuste, escorreita a sentença que fixa o percentual de retenção em 15% dos valores já pagos em atenção aos princípios de razoabilidade, proporcionalidade e equidade. [...]. (TJ-MT 00059353720168110015 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/12/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2021). (sem grifos no original)
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR DO IMÓVEL RURAL – PERDAS E DANOS DEVIDOS A FAVOR DO VENDEDOR – PERCENTUAL DE 10% - RAZOABILIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – INEXISTÊNCIA - DECAIMENTO MÍNIMO DO AUTOR - SENTENÇA MANTIDA – DEVOLUÇÃO DO VALOR QUITADO (90%) - INCIDÊNCIA DE JUROS MENSAIS 1% CABIMENTO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS VALOR DA CAUSA (TOTAL DO CONTRATO) - VALOR EXCESSIVO – FIXAÇÃO SOBRE PROVEITO ECONÔMICO - VALOR RETIDO TÍTULO DE PERDAS E DANOS - NECESSIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE. A resolução por via judicial de contrato livremente pactuado depende da efetiva comprovação de culpa de uma das partes por sua inexecução. A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel rural, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa. É razoável e proporcional a retenção do percentual de 10% do valor efetivamente pago pelo comprador inadimplente a título de perdas e danos para ressarcir o promitente vendedor pelos prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato. [...]. (TJ-MT 00006361020108110106 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 02/06/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2021). (sem grifos no original)
Dessa forma, a tese da Apelante de que a fixação do percentual de retenção em 15% “menospreza” a atual jurisprudência do STJ, não comporta guarida. Ao contrário, a sentença fixou o percentual dentro dos parâmetros estabelecidos pela Corte Superior.
Muito menos há falar que “premiou” os Apelados que deram ensejo à rescisão do contrato ou que lhe foi transferido todo o ônus daí decorrente, pois lhe foi garantido o direito de reter 15% (quinze por cento) do valor pago atualizado.
Se não bastasse, conforme se extrai dos precedentes aqui transcritos, o STJ orienta aos julgadores que avaliem, no caso concreto, quais foram os prejuízos suportados pelo promitente vendedor - para que se defina, dentro da margem de 10% a 20%, qual o percentual de retenção adequado.
No caso, contudo, além de a Apelante não ter trazido qualquer elemento de prova dos prejuízos decorrentes da rescisão, afirma nas razões do Apelo que “a ausência de comprovação das despesas administrativas suportadas pela incorpora” não pode servir de fundamento para a fixação da retenção em 15% (quinze por cento), ao argumento de que “as despesas gerais incorridas pelo incorporador são inerentes à própria atividade desenvolvida a saber: comissão de corretagem, despesas com divulgação e publicidade, tributos e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel após o retorno ao estoque, dentre ouras despesas de ordem administrativa. ”
Ou seja, sua tese vai de encontro à orientação da Corte Superior, pois ainda que se presuma a ocorrência de prejuízos pelo fim inesperado do negócio, deve haver provas dos mencionados custos administrativos no caso concreto.
Portanto, tanto pela sentença estar em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ e deste Tribunal de Justiça, quanto pela completa falta de provas do efetivo prejuízo da Apelante, é imperiosa a manutenção do decisum singular que fixou o percentual de retenção em 15% (quinze por cento) do valor pago pelos Apelados, devidamente atualizado.
Com essas considerações, com fulcro no Verbete 568 da Súmula do STJ e em consonância com a jurisprudência pacífica quanto ao tema, nego provimento ao Recurso.
Diante do desprovimento integral do apelo ao caso é aplicada a regra do artigo 85, § 11, do CPC, motivo pelo qual majoro os honorários advocatícios para 18% (dezoito por cento) do valor da condenação.
Por fim e por oportuno, tendo em vista que a decisão está fundada em jurisprudência pacífica da Corte Superior e deste Tribunal de Justiça, previno às partes que a interposição de recurso, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar na condenação das penalidades fixadas nos artigos 1.021, § 4.o ou 1.026, § 2.o, ambos do CPC.
Intimem-se.
Cumpra-se.
Cuiabá-MT, 29 de agosto de 2021.
Des.a Clarice Claudino da Silva
Relatora

Inteiro teor:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.o 0034390-31.2016.8.11.0041
Vistos etc.
Cuida-se de Recurso de Apelação interposto pela empresa Baru 21 Empreendimentos Imobiliários Ltda. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3.a Vara Cível da Capital, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Suspensão dos Pagamentos das Parcelas Vincendas, Declaratória de Cláusula Abusiva e Pedido de Antecipação de Tutela” ajuizada por Alesson Kempf e Mariane Thaisa Nascimento Kempf.
Em síntese, os Autores/Apelados se comprometeram em adquirir imóvel da empresa Apelante; todavia, depois de pagar o sinal e parte das parcelas, desistiram da avença e requereram a rescisão contratual.
Por considerarem abusivas as cláusulas referentes à multa de 10% (dez por cento) do valor total do imóvel e de restituição parcelada do valor pago, promoveram a demanda.
Os pedidos foram parcialmente acolhidos, o Julgador declarou rescindido o contrato, determinou que a Apelante devolva o valor pago pelos Recorridos, garantindo-lhe o direito de reter 15% (quinze) por desse montante, devidamente atualizado.
A insurgência recursal é limitada ao percentual de retenção.
De acordo com a Apelante, a sentença diverge do entendimento do STJ no sentido de que nas hipóteses de rescisão do contrato por culpa do adquirente, a incorporadora tem direito de reter 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.
Contrarrazões no Id. 92409056.
Eis a síntese do necessário.
DECIDO.
De início, registro que é dispensável o julgamento pelo Colegiado, à luz do Verbete Sumular 568 do STJ, porque já há entendimento dominante em relação à matéria.
Na hipótese, é possível o julgamento unipessoal, haja vista que a sentença está em conformidade com entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça.
Com efeito, “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). (sem grifos no original)
No mesmo sentido:
[...] Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 13/05/2021).
[...] A jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. [...]. (AgInt no AREsp 1417321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019). (sem grifos no original)
No âmbito deste Tribunal a questão também é pacífica e, para ilustrar, transcrevo os seguintes precedentes de relatoria da Desembargadora Marilsen Andrade Addário e Desembargador Sebastião de Moraes Filho. Verbis:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA PARA A DEVOLUÇÃO DEDUZIDA DE 15% E DAS EVENTUAIS DESPESAS PROPTER REM DO IMÓVEL NO PERÍODO EM QUE OS ADQUIRENTES PERMANECERAM NA POSSE DO IMÓVEL – PRETENDIDA RETENÇÃO EM 23% PELAS ALIENANTES – DESACOLHIMENTO –AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS - FRAÇÃO DESPROPORCIONAL E DESARRAZOADO – PLEITEADA RETENÇÃO INTEGRAL DO SINAL – IMPOSSIBILIDADE – ARRAS MERAMENTE CONFIRMATÓRIAS – PRETENDIDO PARCELAMENTO DO VALOR RESTITUÍVEL – DESCABIMENTO –DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMAS 577 E 1.002 DO STJ - RECURSO DESPROVIDO. Resta sedimentada na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. À míngua de provas ou evidências de que os prejuízos experimentados pelo promitente vendedor em função da resolução da avença, a qual foi requerida ainda na primeira terça parte do prazo de cumprimento do ajuste, escorreita a sentença que fixa o percentual de retenção em 15% dos valores já pagos em atenção aos princípios de razoabilidade, proporcionalidade e equidade. [...]. (TJ-MT 00059353720168110015 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/12/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2021). (sem grifos no original)
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR DO IMÓVEL RURAL – PERDAS E DANOS DEVIDOS A FAVOR DO VENDEDOR – PERCENTUAL DE 10% - RAZOABILIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – INEXISTÊNCIA - DECAIMENTO MÍNIMO DO AUTOR - SENTENÇA MANTIDA – DEVOLUÇÃO DO VALOR QUITADO (90%) - INCIDÊNCIA DE JUROS MENSAIS 1% CABIMENTO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS VALOR DA CAUSA (TOTAL DO CONTRATO) - VALOR EXCESSIVO – FIXAÇÃO SOBRE PROVEITO ECONÔMICO - VALOR RETIDO TÍTULO DE PERDAS E DANOS - NECESSIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE. A resolução por via judicial de contrato livremente pactuado depende da efetiva comprovação de culpa de uma das partes por sua inexecução. A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel rural, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa. É razoável e proporcional a retenção do percentual de 10% do valor efetivamente pago pelo comprador inadimplente a título de perdas e danos para ressarcir o promitente vendedor pelos prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato. [...]. (TJ-MT 00006361020108110106 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 02/06/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2021). (sem grifos no original)
Dessa forma, a tese da Apelante de que a fixação do percentual de retenção em 15% “menospreza” a atual jurisprudência do STJ, não comporta guarida. Ao contrário, a sentença fixou o percentual dentro dos parâmetros estabelecidos pela Corte Superior.
Muito menos há falar que “premiou” os Apelados que deram ensejo à rescisão do contrato ou que lhe foi transferido todo o ônus daí decorrente, pois lhe foi garantido o direito de reter 15% (quinze por cento) do valor pago atualizado.
Se não bastasse, conforme se extrai dos precedentes aqui transcritos, o STJ orienta aos julgadores que avaliem, no caso concreto, quais foram os prejuízos suportados pelo promitente vendedor - para que se defina, dentro da margem de 10% a 20%, qual o percentual de retenção adequado.
No caso, contudo, além de a Apelante não ter trazido qualquer elemento de prova dos prejuízos decorrentes da rescisão, afirma nas razões do Apelo que “a ausência de comprovação das despesas administrativas suportadas pela incorpora” não pode servir de fundamento para a fixação da retenção em 15% (quinze por cento), ao argumento de que “as despesas gerais incorridas pelo incorporador são inerentes à própria atividade desenvolvida a saber: comissão de corretagem, despesas com divulgação e publicidade, tributos e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel após o retorno ao estoque, dentre ouras despesas de ordem administrativa. ”
Ou seja, sua tese vai de encontro à orientação da Corte Superior, pois ainda que se presuma a ocorrência de prejuízos pelo fim inesperado do negócio, deve haver provas dos mencionados custos administrativos no caso concreto.
Portanto, tanto pela sentença estar em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ e deste Tribunal de Justiça, quanto pela completa falta de provas do efetivo prejuízo da Apelante, é imperiosa a manutenção do decisum singular que fixou o percentual de retenção em 15% (quinze por cento) do valor pago pelos Apelados, devidamente atualizado.
Com essas considerações, com fulcro no Verbete 568 da Súmula do STJ e em consonância com a jurisprudência pacífica quanto ao tema, nego provimento ao Recurso.
Diante do desprovimento integral do apelo ao caso é aplicada a regra do artigo 85, § 11, do CPC, motivo pelo qual majoro os honorários advocatícios para 18% (dezoito por cento) do valor da condenação.
Por fim e por oportuno, tendo em vista que a decisão está fundada em jurisprudência pacífica da Corte Superior e deste Tribunal de Justiça, previno às partes que a interposição de recurso, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar na condenação das penalidades fixadas nos artigos 1.021, § 4.o ou 1.026, § 2.o, ambos do CPC.
Intimem-se.
Cumpra-se.
Cuiabá-MT, 29 de agosto de 2021.
Des.a Clarice Claudino da Silva
Relatora