Tribunal: TJMT
Processo: 1001087-59.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-04
Data de publicação: 2021-02-04

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1001087-59.2021.8.11.0000- CLASSE 202 - CNJ - CAPITAL
Agravante : FATIMA LUCIA OLIVEIRA DA CUNHA
Agravados : BISTRO DO PASTEL RESTAURANTE E LANCHES LTDA -
ME E OUTROS
Número do Protocolo : 1001087-59.2021.8.11.0000
Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por FATIMA LUCIA OLIVEIRA DA CUNHA contra a r. decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “Despejo c/c Cobrança de Aluguéis” (Proc. no 1053689-35.2020.8.11.0041), ajuizada pela agravante contra BISTRO DO PASTEL RESTAURANTE E LANCHES LTDA -ME e seus representantes, deferiu pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravante, assinalando o prazo de 15 dias para que os agravados/locatários desocupem o imóvel de propriedade da autora, sob pena de despejo compulsório, condicionando a execução da medida, contudo, à prestação de caução equivalente a 3 meses de aluguel, e observada a faculdade do §3o do art. 59 da Lei 8.245/1991 (cf. Id. no 73816462).
A agravante alega que não possui condições de arcar com o valor fixado a título de caução, que é de R$ 10.350,00, já que está sem receber os aluguéis do imóvel há 4 meses.
Diz, ainda, que predomina na jurisprudência o entendimento de que a prestação de caução é dispensável se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.
Pede, pois, a antecipação da tutela recursal, para que seja dispensada da obrigação de “caucionar a liminar do juiz (...) à 03 três meses de alugueis devido pelo agravado” (cf. Id. n. 73816461).
É a suma.
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis; segundo a requerente/agravante, os réus locaram o imóvel de sua propriedade, localizado na Av. Marechal Floriano Peixoto, Bairro Quilombo, em Cuiabá, mas deixaram de pagar os aluguéis e acessórios da locação referentes aos meses de outubro, novembro, e dezembro de 2020, bem como janeiro de 2021.
Eis o que estabelece o artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei de Inquilinato:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”
Contudo, é possível a apreciação do pedido de despejo nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (CPC, art. 300), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do artigo 59 da Lei no 8.245/91.
A propósito:
EMENTA: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei. O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.” (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020).
Sobre os requisitos à concessão de tutela antecipada, Humberto Theodoro Junior em sua obra Novo Código de Processo Civil Comentado - 20a ed. - RJ: Forense, 2016. p. 362, relembra que:
“A antecipação de tutela, constitui relevante instrumentário de que dispõe o magistrado para que, existindo prova inequívoca e verossimilhança das alegações, dentro de seu prudente arbítrio, preste tutela jurisdicional oportuna e adequada que efetivamente confira proteção jurídica ao bem jurídico tutelado, abreviando, ainda que em caráter provisório, os efeitos práticos do provimento definitivo.
Para a concessão da antecipação de tutela devem estar presentes a verossimilhança da alegação, além do fundado receio de dano irreparável. Tais requisitos devem ser demonstrados por meio de prova inequívoca. A prova inequívoca é aquela que não enfrenta qualquer discussão. É patente, manifesta.”
Como visto, o §1o do art. 59 da Lei 8.245/91 prevê a possibilidade de o locador requerer judicialmente a concessão de tutela antecipatória para retomar liminarmente o imóvel locado e, consequentemente, sob a chancela do Judiciário, estancar os prejuízos causados pelo inadimplemento dos alugueres, dispondo a lei, no entanto, que o locador preste a devida caução; mas, cada caso é um caso, e, no caso, admito que a prestação de caução se apresenta como medida absolutamente gravosa e desarrazoada, primeiramente porque, estando o locador privado da remuneração locatícia há vários meses, e sendo esta a sua única ou principal fonte de renda, sofrerá agravamento da situação prejudicial causada pelo inadimplemento com consequências econômicas ainda mais nocivas; depois, a concessão da medida de liminar, sob o enfoque o art. 300 do CPC, pode incluir a prestação de caução como providência meramente facultativa, e não obrigatória, conforme as especificações do caso concreto.
De todas as obrigações legais do locatário, a que mais se destaca é a de pagar pontualmente o valor ajustado e os demais encargos incidentes sobre o imóvel locado; sendo assim, nas hipóteses em que há inequívoco inadimplemento, o locador poderá exigir a desocupação imediata de seu imóvel independentemente de qualquer condição.
Oportunas são as lições de Sylvio Capanema de Souza:
“Ora, é verdadeiramente absurdo que o locador, já tão prejudicado pelo inadimplemento do locatário, quanto ao seu dever de pagar os aluguéis e encargos, ainda tenha de prestar caução, que pode chegar ao valor de dezoito meses de aluguel, para despejá-lo.
“A disposição, que chega a ser iníqua, virá premiar o contratante inadimplente, em detrimento do inocente, que já sofreu grave lesão patrimonial.
“É evidente que houve erro de remissão. A lei certamente, queria incluir, no rol das exceções, o inciso III do artigo 9o, e não o II, como constou, por equívoco. Até porque as demais infrações legais e contratuais, referidas no inciso II, são bem mais difíceis de aferir, que a falta de pagamento do aluguel. Daí não ser prudente que, na hipótese do inciso II, se faça a execução provisória, sem a garantia do juízo.
“É imperioso que, no mais breve tempo possível, se corrija o erro, substituindo-se, no texto do artigo 64, o inciso II do artigo 9o, pelo seu inciso III. (...) “A falta de pagamento do aluguel e encargos constitui, como é óbvio, uma infração contratual e legal. Ora, se a lei não exige caução para a hipótese da ação de despejo por infração legal e/ou contratual, também não a poderá exigir para a falta de pagamento, que se inclui na mesma causa de pedir. “Qualquer outra interpretação não terá a menor lógica, ainda mais se considerarmos que a falta de pagamento do aluguel é a mais grave de todas as infrações que o locatário pode cometer” (“A Nova Lei do Inquilinato Comentada”, Editora Forense, 1a edição, 1993, págs. 253 e 254).
No caso, a urgência da medida está bem demonstrada, o que satisfaz a primeira exigência à concessão da antecipação da tutela, sobretudo diante de “fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação”, porquanto inegável a falta de respeito à boa-fé objetiva pela parte agravada/locatária, já que a obrigação fundamental que lhe competia cumprir restou inadimplida por mais de 3 meses, o que por si só torna dispensável a prestação de caução por parte da locadora.
Por outro lado, não há risco de afetação a qualquer direito fundamental do locatário, pois, como a decisão agravada assinalou prazo razoável para a desocupação do imóvel, o devedor terá tempo suficiente para apresentar ao juiz, sob o devido respaldo probatório idôneo, qualquer objeção capaz de neutralizar as alegações iniciais e o cabimento despejo liminar, como, e.g., o pagamento da dívida em atraso, a própria inexistência do débito etc.
Assim, admito a interposição recursal tal como efetivada (CPC, art. 1.019), de modo que recebo e autorizo o processamento do agravo por instrumento, e DEFIRO o pedido de antecipação da pretensão recursal, para dispensar a parte agravante da obrigação de prestar caução, ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intime-se os agravados, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que respondam no prazo de 15 (quinze) dias.
Cuiabá-MT, 04 de fevereiro de 2021.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1001087-59.2021.8.11.0000- CLASSE 202 - CNJ - CAPITAL
Agravante : FATIMA LUCIA OLIVEIRA DA CUNHA
Agravados : BISTRO DO PASTEL RESTAURANTE E LANCHES LTDA -
ME E OUTROS
Número do Protocolo : 1001087-59.2021.8.11.0000
Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por FATIMA LUCIA OLIVEIRA DA CUNHA contra a r. decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “Despejo c/c Cobrança de Aluguéis” (Proc. no 1053689-35.2020.8.11.0041), ajuizada pela agravante contra BISTRO DO PASTEL RESTAURANTE E LANCHES LTDA -ME e seus representantes, deferiu pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravante, assinalando o prazo de 15 dias para que os agravados/locatários desocupem o imóvel de propriedade da autora, sob pena de despejo compulsório, condicionando a execução da medida, contudo, à prestação de caução equivalente a 3 meses de aluguel, e observada a faculdade do §3o do art. 59 da Lei 8.245/1991 (cf. Id. no 73816462).
A agravante alega que não possui condições de arcar com o valor fixado a título de caução, que é de R$ 10.350,00, já que está sem receber os aluguéis do imóvel há 4 meses.
Diz, ainda, que predomina na jurisprudência o entendimento de que a prestação de caução é dispensável se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.
Pede, pois, a antecipação da tutela recursal, para que seja dispensada da obrigação de “caucionar a liminar do juiz (...) à 03 três meses de alugueis devido pelo agravado” (cf. Id. n. 73816461).
É a suma.
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis; segundo a requerente/agravante, os réus locaram o imóvel de sua propriedade, localizado na Av. Marechal Floriano Peixoto, Bairro Quilombo, em Cuiabá, mas deixaram de pagar os aluguéis e acessórios da locação referentes aos meses de outubro, novembro, e dezembro de 2020, bem como janeiro de 2021.
Eis o que estabelece o artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei de Inquilinato:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”
Contudo, é possível a apreciação do pedido de despejo nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (CPC, art. 300), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do artigo 59 da Lei no 8.245/91.
A propósito:
EMENTA: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei. O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.” (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020).
Sobre os requisitos à concessão de tutela antecipada, Humberto Theodoro Junior em sua obra Novo Código de Processo Civil Comentado - 20a ed. - RJ: Forense, 2016. p. 362, relembra que:
“A antecipação de tutela, constitui relevante instrumentário de que dispõe o magistrado para que, existindo prova inequívoca e verossimilhança das alegações, dentro de seu prudente arbítrio, preste tutela jurisdicional oportuna e adequada que efetivamente confira proteção jurídica ao bem jurídico tutelado, abreviando, ainda que em caráter provisório, os efeitos práticos do provimento definitivo.
Para a concessão da antecipação de tutela devem estar presentes a verossimilhança da alegação, além do fundado receio de dano irreparável. Tais requisitos devem ser demonstrados por meio de prova inequívoca. A prova inequívoca é aquela que não enfrenta qualquer discussão. É patente, manifesta.”
Como visto, o §1o do art. 59 da Lei 8.245/91 prevê a possibilidade de o locador requerer judicialmente a concessão de tutela antecipatória para retomar liminarmente o imóvel locado e, consequentemente, sob a chancela do Judiciário, estancar os prejuízos causados pelo inadimplemento dos alugueres, dispondo a lei, no entanto, que o locador preste a devida caução; mas, cada caso é um caso, e, no caso, admito que a prestação de caução se apresenta como medida absolutamente gravosa e desarrazoada, primeiramente porque, estando o locador privado da remuneração locatícia há vários meses, e sendo esta a sua única ou principal fonte de renda, sofrerá agravamento da situação prejudicial causada pelo inadimplemento com consequências econômicas ainda mais nocivas; depois, a concessão da medida de liminar, sob o enfoque o art. 300 do CPC, pode incluir a prestação de caução como providência meramente facultativa, e não obrigatória, conforme as especificações do caso concreto.
De todas as obrigações legais do locatário, a que mais se destaca é a de pagar pontualmente o valor ajustado e os demais encargos incidentes sobre o imóvel locado; sendo assim, nas hipóteses em que há inequívoco inadimplemento, o locador poderá exigir a desocupação imediata de seu imóvel independentemente de qualquer condição.
Oportunas são as lições de Sylvio Capanema de Souza:
“Ora, é verdadeiramente absurdo que o locador, já tão prejudicado pelo inadimplemento do locatário, quanto ao seu dever de pagar os aluguéis e encargos, ainda tenha de prestar caução, que pode chegar ao valor de dezoito meses de aluguel, para despejá-lo.
“A disposição, que chega a ser iníqua, virá premiar o contratante inadimplente, em detrimento do inocente, que já sofreu grave lesão patrimonial.
“É evidente que houve erro de remissão. A lei certamente, queria incluir, no rol das exceções, o inciso III do artigo 9o, e não o II, como constou, por equívoco. Até porque as demais infrações legais e contratuais, referidas no inciso II, são bem mais difíceis de aferir, que a falta de pagamento do aluguel. Daí não ser prudente que, na hipótese do inciso II, se faça a execução provisória, sem a garantia do juízo.
“É imperioso que, no mais breve tempo possível, se corrija o erro, substituindo-se, no texto do artigo 64, o inciso II do artigo 9o, pelo seu inciso III. (...) “A falta de pagamento do aluguel e encargos constitui, como é óbvio, uma infração contratual e legal. Ora, se a lei não exige caução para a hipótese da ação de despejo por infração legal e/ou contratual, também não a poderá exigir para a falta de pagamento, que se inclui na mesma causa de pedir. “Qualquer outra interpretação não terá a menor lógica, ainda mais se considerarmos que a falta de pagamento do aluguel é a mais grave de todas as infrações que o locatário pode cometer” (“A Nova Lei do Inquilinato Comentada”, Editora Forense, 1a edição, 1993, págs. 253 e 254).
No caso, a urgência da medida está bem demonstrada, o que satisfaz a primeira exigência à concessão da antecipação da tutela, sobretudo diante de “fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação”, porquanto inegável a falta de respeito à boa-fé objetiva pela parte agravada/locatária, já que a obrigação fundamental que lhe competia cumprir restou inadimplida por mais de 3 meses, o que por si só torna dispensável a prestação de caução por parte da locadora.
Por outro lado, não há risco de afetação a qualquer direito fundamental do locatário, pois, como a decisão agravada assinalou prazo razoável para a desocupação do imóvel, o devedor terá tempo suficiente para apresentar ao juiz, sob o devido respaldo probatório idôneo, qualquer objeção capaz de neutralizar as alegações iniciais e o cabimento despejo liminar, como, e.g., o pagamento da dívida em atraso, a própria inexistência do débito etc.
Assim, admito a interposição recursal tal como efetivada (CPC, art. 1.019), de modo que recebo e autorizo o processamento do agravo por instrumento, e DEFIRO o pedido de antecipação da pretensão recursal, para dispensar a parte agravante da obrigação de prestar caução, ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intime-se os agravados, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que respondam no prazo de 15 (quinze) dias.
Cuiabá-MT, 04 de fevereiro de 2021.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator