Tribunal: TJMT
Processo: 0054714-13.2014.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-06-30
Data de publicação: 2021-06-30

Ementa:
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) 0054714-13.2014.8.11.0041
APELANTE: DANIEL CLÁUDIO GRIGOLI E OUTROS (3)
APELADO: CASSIO RODRIGO XAVIER MARTINS E OUTROS (4)
Vistos etc.
Tratam-se de recursos de apelação interpostos por DANIEL CLÁUDIO GRIGOLI e ROSÂNGELA VELASCO MAGALHÃES (autores) e UNIVERSAL IMÓVEIS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CÁSSIO RODRIGO XAVIER MARTINS (réus) contra sentença proferida pela MM.a Juíza de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, de procedência dos pedidos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga c/c indenizatória por danos morais, para declarar a rescisão do Contrato de Compra e Venda com Entrega Futura firmado em 16.12.2013; condenar solidariamente os réus a promoverem a restituição integral dos valores adimplidos (R$ 47.787,91) e ao pagamento de indenização por dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais). “A quantia a ser restituída deverá ser atualizada com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice do INPC a partir do efetivo desembolso de cada prestação. O valor referente aos danos morais deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice do INPC, a partir desta sentença. Como os autores decaíram de parte mínima do pedido, custas e despesas processuais deverão ser arcados pelos réus Cássio Rodrigues Xavier Martins e Universal Imóveis, assim como honorários de sucumbência que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.”
Os autores interpuseram o apelo e sustentam que acreditavam que estavam fazendo negócios com a RODOBENS, justamente porque as tratativas aconteceram nos ambientes de negócios da RODOBENS e esses fatos não foram impugnados pelos 1o e 2o réu e anuídos pela revelia do 3o; comentam que a responsabilidade de todos os réus (Corretor, Imobiliária e Construtora) é nítida, tendo em vista que se está frente a uma relação consumerista que instituiu a responsabilidade solidária e objetiva a todos aqueles que compõe a cadeia de negócios em que o consumidor tenha sido lesado.
Alegam que a RODOBENS não apresentou contestação ao tempo oportuno (revelia material) e que os outros réus não contestaram os argumentos e os documentos que subsidiaram a inicial, se valendo apenas de justificativas para o descumprimento contratual, nítido caso de confissão/anuência quantos aos argumentos fáticos em face da configuração da revelia processual
Comentam que “é incontroversa nos autos a existência da relação jurídica consumerista entre as partes, (legitimidade passiva) inclusive dos vínculos obrigações da Rodobens para com os consumidores (Recorrentes), por força dos preceitos do parágrafo único do artigo 7o, do parágrafo primeiro do artigo 25 e do artigo 34 do Código de Defesa do Consumidor, acrescido do fato que a Rodobens é revel e que os outros Réus não negaram que a comercialização do imóvel aconteceu dentro do estabelecimento da Rodobens e por mando/outorga de poderes da Rodobens, afastando a hipótese de subsunção aos preceitos do artigo 341, I, do Código de Processo Civil”.
Requerem o provimento do recurso, para que seja reformada em parte a sentença e reconhecida a responsabilidade solidária consumerista da RODOBENS.
Os réus também interpõem recurso de apelação e alegam que o valor pago como arras/sinal não deve ser devolvido aos autores, pois, devido ao contrato entre as partes, o réu Cássio ficou impedido contratualmente de comercializar a unidade para terceiros; aduzem que desde o começo os autores sabiam que o imóvel em questão fazia juz a Cássio, que figurou como vendedor no contrato, de modo que não há que se falar em restituição dos valores pagos como sinal/arras. Diante de tais argumentos, pugnam pelo provimento do recurso para reformar integralmente a sentença.
RNI Negócios Imobiliários S.A. (RODOBENS) apresenta contrarrazões, defendendo sua ilegitimidade passiva. Contrarrazões apresentadas pelos autores Daniel Cláudio Grigoli e Rosângela Velasco Magalhães e pela ré Universal Imóveis e Serviços Imobiliários Ltda.; decorreu o prazo legal em 27/05/2021, sem qualquer manifestação do réu Cássio Rodrigo Xavier Martins.
É a síntese do necessário.
Decido.
Na petição inicial os autores disseram que, acreditando estarem firmando contrato de compra e venda com a ré Rodobens, adquiriram diretamente com o corretor da imobiliária autorizada, a empresa Universal, a unidade residencial n. 36, do Condomínio Rio São Lourenço, em 16.12.2013, mediante contato direto com a Rodobens; comparecerem na Avenida das Palmeiras, n. 20, Jardim Imperial, em Cuiabá/MT e foram atendidos pelo réu Cássio, que se apresentou como corretor da Rodobens.
Alegaram que efetivaram negócio cumprindo as exigências do réu Cássio e compareceram ao 6o Serviço Notarial e Registro de Imóveis para efetivação do contrato e primeiro pagamento, momento em que constataram que no Contrato de Compra e Venda com Entrega Futura não tinha o nome da Rodobens, mas apenas da pessoa física do corretor de imóveis (Cássio); quando questionado, Cássio disse que era sócio da intermediadora Universal, autorizada da Rodobens para comercializar as unidades naquele condomínio e que sua imobiliária teria adotado o procedimento de comprar primeiro os imóveis para garantir a oferta a seus clientes.
Informaram que depois da assinatura do contrato, transferiram o valor de R$ 45.000,00 para a conta indicada pelo réu e em 20 de janeiro de 2014, data acordada para o pagamento da primeira parcela (R$ 382,00), solicitaram o boleto para pagamento, mas o réu entregou uma Declaração de Quitação em papel timbrado da Universal Imóveis dando suposta quitação da parcela e disse que pelo atraso na entrega do boleto aquele mês não seria cobrado e ele se responsabilizaria por isso.
Comentaram que no mês seguinte, Cássio encaminhou o boleto para pagamento da parcela de R$ 382,00, todavia, ao argumento de atrasos nos procedimentos internos da Rodobens, o documento foi emitido em seu nome, o que se repetiu no mês de março e no mês de abril, os autores informaram que não iriam mais aceitar fazer pagamento em nome de Cássio e ele emitiu Declaração de Quitação em papel timbrado da Universal Imóveis, utilizando-se do mesmo argumento anterior; procuraram a Rodobens e solicitaram explicações a outro funcionário, que respondeu que não podia ajudar, pois o negócio era de responsabilidade do réu Cássio.
Diante disso, relatam que Cássio outorgou procuração e, de posse do documento, descobriram que o imóvel apresentava débitos desde 30.09.2012 e que o valor de R$ 45.000,00 e o boleto de R$ 405,91 não foram utilizados para pagar o imóvel, quando perceberam que foram vítimas de um golpe, pois o dinheiro pago como sinal ficou para o réu Cássio, que disse não ter condições de pagar o débito mesmo sabendo que a Rodobens poderia comercializar o imóvel com outra pessoa; afirmaram que em “conluio com a Rodobens e a Universal Imobiliária, o corretor/vendedor vendeu o imóvel com valor maior que o praticado pela construtora em aproximadamente R$ 17.000,00.”
Com a petição inicial, os autores juntaram a propaganda da Rodobens referente ao Condomínio Rio São Lourenço, com endereço de vendas na Av. das Palmeiras, 20, Jardim Imperial, Cuiabá/MT; contrato de compra e venda com entrega futura celebrado em 16.12.2013 entre o réu Cássio (vendedor) e os autores, estes na qualidade de compradores; transferência bancária do autor Daniel ao réu Cássio em 17.12.2013, no valor de R$ 45.000,00; declaração de quitação da ré Universal Imóvel das parcelas vencidas em 20.01.2014 e 20.04.2014; boletos com vencimentos em 24.02.2014 e 28.03.2014, tendo como sacado o réu Cássio; relatório do extrato de cliente emitido pela Rodobens referente ao imóvel em questão, indicando como 1o proprietário o réu Cássio mediante contrato de venda celebrado em 31.08.2012; notificação expedida pelos autores ao réu Cássio para regularizar as pendências financeiras e que os boletos fossem emitidos em nome dos notificantes.
Pois bem. Na sentença foi declarada a revelia da Rodobens, mas a Magistrada, à luz do artigo 345, I do CPC, deixou de aplicar o efeito de presunção de veracidade das alegações de fato ao caso em comento em virtude do disposto no artigo 345, inciso I, do CPC.
Desta feita, está evidente nos autos que o contrato referente à unidade residencial no Condomínio Rio São Lourenço foi celebrado entre os autores e o réu Cássio, sócio da Universal, bem como, a ré Universal declarou quitação de pagamento de parcelas do contrato e os autores compareceram no escritório da Universal, onde celebraram o contrato. Inexiste demonstração da participação/intermediação da Rodobens e/ou de seus prepostos na celebração do contrato.
E, como registrado na sentença, “o fato de a empresa Universal Imóveis ser autorizada para vender as unidades residenciais do Empreendimento Rios Cuiabá, por si só, não é suficiente para responsabilizar solidariamente a empresa Rodobens pelos atos praticados pelo corretor de imóveis e sócio Cássio Rodrigo.”
Ademais, embora relato dos autores que acreditaram que estavam celebrando contrato com respaldo e garantias da Rodobens, no bojo da petição inicial há relatos que evidenciam a ausência de sua participação no negócio. Os autores disseram que celebraram contrato com o corretor da imobiliária e perceberam que o contrato não tinha o nome da Rodobens, mas o nome do próprio corretor; transferiram o valor do sinal para conta de titularidade do corretor.
Aos autores, foram emitidas declarações de quitações de parcelas em nome da Universal Imóveis e, quando emitidos, os boletos estavam no nome do réu Cássio. Assustados, relataram que compareceram no local da venda e o funcionário disse que não poderia ajudá-los, pois o negócio era de responsabilidade do réu Cássio que estava inadimplente com as parcelas referentes à aquisição do imóvel.
Com procuração em mãos outorgada pelo réu Cássio, os autores retornaram e obtiveram do funcionário da Rodobens cópia do extrato financeiro do imóvel em nome de Cássio que apresentava débito desde a parcela vencida em 30.09.2012 e perceberam que o sinal (R$ 45.000,00) e o boleto de R$ 405,91 não foram utilizados para pagar o imóvel, mas sim, ficou para o réu Cássio.
Ainda, nos autos, consta a notificação extrajudicial emitida pela Rodobens à Cássio datada de 03.09.2014 para pagamento do saldo do preço contratado (R$ 212.200,10) e, como já registrado, há nos autos relatório do extrato de cliente emitido pela Rodobens referente ao imóvel em questão, indicando como 1o proprietário o réu Cássio mediante contrato de venda celebrado em 31.08.2012 e este, vendeu aos autores mediante a celebração do contrato de compra e venda com entrega futura em 16.12.2013.
Portanto, a Rodobens vendeu ao réu Cássio o imóvel em questão. E este, por sua vez, inadimplente em várias parcelas, sem a anuência da Rodobens, vendeu aos autores, inclusive omitindo que havia adquirido o bem anteriormente. Como se percebe, não pode ser atributo da Rodobens, in casu, o exercício ao contraditório da situação jurídica litigiosa, pois não ficou demonstrada a sua relação com os fatos, de modo que deve ser mantida a sentença que reconheceu a sua ilegitimidade passiva.
Nesse sentido:
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE SUSCITADA PELA PARTE DEMANDADA – OBRIGAÇÃO DE PROMOVER A BAIXA DE REGISTRO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE DEVER VINCULADO À PARTE SUSCITANTE – PRELIMINAR ACOLHIDA – EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO E EXTINÇÃO DO PROCESSO – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PROVIDO. 1 – A legitimidade ad causam consiste no atributo jurídico conferido a alguém para atuar no contraditório e discutir determinada situação jurídica litigiosa. Isto é, a pessoa demandada deve ter alguma relação com os fatos de tal modo que seja possível se defender. (...) 3 – Havendo o julgamento da lide, sem resolução do mérito, pelo acolhimento da ilegitimidade passiva, impõe-se a exclusão da lide, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC, e a condenação da parte demandante no ônus da sucumbência” (N.U 0025529-32.2011.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/11/2019, publicado no DJE 03/02/2020).
Em relação ao apelo dos réus, igualmente não merecem prosperar.
Isso porque, está demonstrado pelos autores que foram enganados no momento da celebração do contrato e surpreendidos quando verificaram que o corretor e sócio da empresa intermediadora, era o verdadeiro vendedor do imóvel. Também ficou evidente com a quitação de pagamento de parcelas em nome da Universal e de parcelas que sequer foram pagas.
Os autores celebraram contrato e não perceberam que estavam comprando ágio, mas sim efetivamente uma unidade residencial livre e desembaraçada de ônus. Os réus praticaram conduta ilícita, por violarem o princípio da informação previsto no artigo 6o, III do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece:
“Art. 6o São direitos básicos do consumidor:
(...)
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.”
Desta feita, pertinente a procedência do pedido de rescisão contratual, devendo as partes retornar ao status quo ante, como decidido na sentença, por afronta aos direitos dos consumidores. Além disso, o artigo 475 do Código Civil dispõe que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Nesse sentido:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONSUMIDOR / FUNCIONÁRIO PÚBLICO – INDUZIDO AO ERRO – ASSINA CONTRATA DE “CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO – ACREDITANDO SER EMPRÉSTIMO PESSOAL CONSIGNADO EM FOLHA – OFENSA AO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO E TRANPARÊNCIA – ART. 46 E 4o DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – REPETIÇÃO DE INDÉBITO FORMA SIMPLES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O Código de Defesa do Consumidor impõe ao fornecedor a adoção de um dever de conduta, ou de comportamento positivo, de informar o consumidor a respeito das características, componentes e riscos inerentes ao produto ou serviço. Informação adequada implica em correção, clareza, precisão e ostensividade, sendo o silêncio, total ou parcial, do fornecedor, a respeito da utilização do serviço, uma violação do princípio da transparência que rege as relações de consumo. A indução do consumidor em erro, por acreditar que estava contratando empréstimo consignado em folha, quando, na realidade, se tratava da contratação via cartão de crédito, viola os princípios da probidade e boa-fé contratual. A cobrança injustificada não configura, por si só, o dano moral” (N.U 1000484-34.2018.8.11.0018, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/06/2021, publicado no DJE 11/06/2021).
Quanto à configuração do dever de indenizar pelo dano moral e o valor arbitrado na sentença, não foram objetos de insurgência no apelo dos réus. Apenas argumentaram nas razões recursais que não há que se falar em restituição dos valores pagos como sinal/arras (objeto principal), por consequência, improcedente o dano moral (acessório).
Ante o exposto, DESPROVEJO os recursos dos autores e dos réus.
Majoro os honorários recursais fixados na sentença em desfavor dos autores em razão do reconhecimento da ilegitimidade passiva da Rodobens, para 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa, nos termos dos artigos 85, §11 do CPC e, com amparo no mesmo dispositivo legal, majoro os honorários fixados em desfavor dos réus para 20% (vinte por cento) do valor da condenação.
Para fins de prequestionamento, se tem por inexistente a violação aos dispositivos legais apontados e pertinentes a todas as matérias em debate.
Cuiabá, 30 de junho de 2021
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora

Inteiro teor:
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) 0054714-13.2014.8.11.0041
APELANTE: DANIEL CLÁUDIO GRIGOLI E OUTROS (3)
APELADO: CASSIO RODRIGO XAVIER MARTINS E OUTROS (4)
Vistos etc.
Tratam-se de recursos de apelação interpostos por DANIEL CLÁUDIO GRIGOLI e ROSÂNGELA VELASCO MAGALHÃES (autores) e UNIVERSAL IMÓVEIS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CÁSSIO RODRIGO XAVIER MARTINS (réus) contra sentença proferida pela MM.a Juíza de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, de procedência dos pedidos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga c/c indenizatória por danos morais, para declarar a rescisão do Contrato de Compra e Venda com Entrega Futura firmado em 16.12.2013; condenar solidariamente os réus a promoverem a restituição integral dos valores adimplidos (R$ 47.787,91) e ao pagamento de indenização por dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais). “A quantia a ser restituída deverá ser atualizada com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice do INPC a partir do efetivo desembolso de cada prestação. O valor referente aos danos morais deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice do INPC, a partir desta sentença. Como os autores decaíram de parte mínima do pedido, custas e despesas processuais deverão ser arcados pelos réus Cássio Rodrigues Xavier Martins e Universal Imóveis, assim como honorários de sucumbência que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.”
Os autores interpuseram o apelo e sustentam que acreditavam que estavam fazendo negócios com a RODOBENS, justamente porque as tratativas aconteceram nos ambientes de negócios da RODOBENS e esses fatos não foram impugnados pelos 1o e 2o réu e anuídos pela revelia do 3o; comentam que a responsabilidade de todos os réus (Corretor, Imobiliária e Construtora) é nítida, tendo em vista que se está frente a uma relação consumerista que instituiu a responsabilidade solidária e objetiva a todos aqueles que compõe a cadeia de negócios em que o consumidor tenha sido lesado.
Alegam que a RODOBENS não apresentou contestação ao tempo oportuno (revelia material) e que os outros réus não contestaram os argumentos e os documentos que subsidiaram a inicial, se valendo apenas de justificativas para o descumprimento contratual, nítido caso de confissão/anuência quantos aos argumentos fáticos em face da configuração da revelia processual
Comentam que “é incontroversa nos autos a existência da relação jurídica consumerista entre as partes, (legitimidade passiva) inclusive dos vínculos obrigações da Rodobens para com os consumidores (Recorrentes), por força dos preceitos do parágrafo único do artigo 7o, do parágrafo primeiro do artigo 25 e do artigo 34 do Código de Defesa do Consumidor, acrescido do fato que a Rodobens é revel e que os outros Réus não negaram que a comercialização do imóvel aconteceu dentro do estabelecimento da Rodobens e por mando/outorga de poderes da Rodobens, afastando a hipótese de subsunção aos preceitos do artigo 341, I, do Código de Processo Civil”.
Requerem o provimento do recurso, para que seja reformada em parte a sentença e reconhecida a responsabilidade solidária consumerista da RODOBENS.
Os réus também interpõem recurso de apelação e alegam que o valor pago como arras/sinal não deve ser devolvido aos autores, pois, devido ao contrato entre as partes, o réu Cássio ficou impedido contratualmente de comercializar a unidade para terceiros; aduzem que desde o começo os autores sabiam que o imóvel em questão fazia juz a Cássio, que figurou como vendedor no contrato, de modo que não há que se falar em restituição dos valores pagos como sinal/arras. Diante de tais argumentos, pugnam pelo provimento do recurso para reformar integralmente a sentença.
RNI Negócios Imobiliários S.A. (RODOBENS) apresenta contrarrazões, defendendo sua ilegitimidade passiva. Contrarrazões apresentadas pelos autores Daniel Cláudio Grigoli e Rosângela Velasco Magalhães e pela ré Universal Imóveis e Serviços Imobiliários Ltda.; decorreu o prazo legal em 27/05/2021, sem qualquer manifestação do réu Cássio Rodrigo Xavier Martins.
É a síntese do necessário.
Decido.
Na petição inicial os autores disseram que, acreditando estarem firmando contrato de compra e venda com a ré Rodobens, adquiriram diretamente com o corretor da imobiliária autorizada, a empresa Universal, a unidade residencial n. 36, do Condomínio Rio São Lourenço, em 16.12.2013, mediante contato direto com a Rodobens; comparecerem na Avenida das Palmeiras, n. 20, Jardim Imperial, em Cuiabá/MT e foram atendidos pelo réu Cássio, que se apresentou como corretor da Rodobens.
Alegaram que efetivaram negócio cumprindo as exigências do réu Cássio e compareceram ao 6o Serviço Notarial e Registro de Imóveis para efetivação do contrato e primeiro pagamento, momento em que constataram que no Contrato de Compra e Venda com Entrega Futura não tinha o nome da Rodobens, mas apenas da pessoa física do corretor de imóveis (Cássio); quando questionado, Cássio disse que era sócio da intermediadora Universal, autorizada da Rodobens para comercializar as unidades naquele condomínio e que sua imobiliária teria adotado o procedimento de comprar primeiro os imóveis para garantir a oferta a seus clientes.
Informaram que depois da assinatura do contrato, transferiram o valor de R$ 45.000,00 para a conta indicada pelo réu e em 20 de janeiro de 2014, data acordada para o pagamento da primeira parcela (R$ 382,00), solicitaram o boleto para pagamento, mas o réu entregou uma Declaração de Quitação em papel timbrado da Universal Imóveis dando suposta quitação da parcela e disse que pelo atraso na entrega do boleto aquele mês não seria cobrado e ele se responsabilizaria por isso.
Comentaram que no mês seguinte, Cássio encaminhou o boleto para pagamento da parcela de R$ 382,00, todavia, ao argumento de atrasos nos procedimentos internos da Rodobens, o documento foi emitido em seu nome, o que se repetiu no mês de março e no mês de abril, os autores informaram que não iriam mais aceitar fazer pagamento em nome de Cássio e ele emitiu Declaração de Quitação em papel timbrado da Universal Imóveis, utilizando-se do mesmo argumento anterior; procuraram a Rodobens e solicitaram explicações a outro funcionário, que respondeu que não podia ajudar, pois o negócio era de responsabilidade do réu Cássio.
Diante disso, relatam que Cássio outorgou procuração e, de posse do documento, descobriram que o imóvel apresentava débitos desde 30.09.2012 e que o valor de R$ 45.000,00 e o boleto de R$ 405,91 não foram utilizados para pagar o imóvel, quando perceberam que foram vítimas de um golpe, pois o dinheiro pago como sinal ficou para o réu Cássio, que disse não ter condições de pagar o débito mesmo sabendo que a Rodobens poderia comercializar o imóvel com outra pessoa; afirmaram que em “conluio com a Rodobens e a Universal Imobiliária, o corretor/vendedor vendeu o imóvel com valor maior que o praticado pela construtora em aproximadamente R$ 17.000,00.”
Com a petição inicial, os autores juntaram a propaganda da Rodobens referente ao Condomínio Rio São Lourenço, com endereço de vendas na Av. das Palmeiras, 20, Jardim Imperial, Cuiabá/MT; contrato de compra e venda com entrega futura celebrado em 16.12.2013 entre o réu Cássio (vendedor) e os autores, estes na qualidade de compradores; transferência bancária do autor Daniel ao réu Cássio em 17.12.2013, no valor de R$ 45.000,00; declaração de quitação da ré Universal Imóvel das parcelas vencidas em 20.01.2014 e 20.04.2014; boletos com vencimentos em 24.02.2014 e 28.03.2014, tendo como sacado o réu Cássio; relatório do extrato de cliente emitido pela Rodobens referente ao imóvel em questão, indicando como 1o proprietário o réu Cássio mediante contrato de venda celebrado em 31.08.2012; notificação expedida pelos autores ao réu Cássio para regularizar as pendências financeiras e que os boletos fossem emitidos em nome dos notificantes.
Pois bem. Na sentença foi declarada a revelia da Rodobens, mas a Magistrada, à luz do artigo 345, I do CPC, deixou de aplicar o efeito de presunção de veracidade das alegações de fato ao caso em comento em virtude do disposto no artigo 345, inciso I, do CPC.
Desta feita, está evidente nos autos que o contrato referente à unidade residencial no Condomínio Rio São Lourenço foi celebrado entre os autores e o réu Cássio, sócio da Universal, bem como, a ré Universal declarou quitação de pagamento de parcelas do contrato e os autores compareceram no escritório da Universal, onde celebraram o contrato. Inexiste demonstração da participação/intermediação da Rodobens e/ou de seus prepostos na celebração do contrato.
E, como registrado na sentença, “o fato de a empresa Universal Imóveis ser autorizada para vender as unidades residenciais do Empreendimento Rios Cuiabá, por si só, não é suficiente para responsabilizar solidariamente a empresa Rodobens pelos atos praticados pelo corretor de imóveis e sócio Cássio Rodrigo.”
Ademais, embora relato dos autores que acreditaram que estavam celebrando contrato com respaldo e garantias da Rodobens, no bojo da petição inicial há relatos que evidenciam a ausência de sua participação no negócio. Os autores disseram que celebraram contrato com o corretor da imobiliária e perceberam que o contrato não tinha o nome da Rodobens, mas o nome do próprio corretor; transferiram o valor do sinal para conta de titularidade do corretor.
Aos autores, foram emitidas declarações de quitações de parcelas em nome da Universal Imóveis e, quando emitidos, os boletos estavam no nome do réu Cássio. Assustados, relataram que compareceram no local da venda e o funcionário disse que não poderia ajudá-los, pois o negócio era de responsabilidade do réu Cássio que estava inadimplente com as parcelas referentes à aquisição do imóvel.
Com procuração em mãos outorgada pelo réu Cássio, os autores retornaram e obtiveram do funcionário da Rodobens cópia do extrato financeiro do imóvel em nome de Cássio que apresentava débito desde a parcela vencida em 30.09.2012 e perceberam que o sinal (R$ 45.000,00) e o boleto de R$ 405,91 não foram utilizados para pagar o imóvel, mas sim, ficou para o réu Cássio.
Ainda, nos autos, consta a notificação extrajudicial emitida pela Rodobens à Cássio datada de 03.09.2014 para pagamento do saldo do preço contratado (R$ 212.200,10) e, como já registrado, há nos autos relatório do extrato de cliente emitido pela Rodobens referente ao imóvel em questão, indicando como 1o proprietário o réu Cássio mediante contrato de venda celebrado em 31.08.2012 e este, vendeu aos autores mediante a celebração do contrato de compra e venda com entrega futura em 16.12.2013.
Portanto, a Rodobens vendeu ao réu Cássio o imóvel em questão. E este, por sua vez, inadimplente em várias parcelas, sem a anuência da Rodobens, vendeu aos autores, inclusive omitindo que havia adquirido o bem anteriormente. Como se percebe, não pode ser atributo da Rodobens, in casu, o exercício ao contraditório da situação jurídica litigiosa, pois não ficou demonstrada a sua relação com os fatos, de modo que deve ser mantida a sentença que reconheceu a sua ilegitimidade passiva.
Nesse sentido:
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE SUSCITADA PELA PARTE DEMANDADA – OBRIGAÇÃO DE PROMOVER A BAIXA DE REGISTRO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE DEVER VINCULADO À PARTE SUSCITANTE – PRELIMINAR ACOLHIDA – EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO E EXTINÇÃO DO PROCESSO – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PROVIDO. 1 – A legitimidade ad causam consiste no atributo jurídico conferido a alguém para atuar no contraditório e discutir determinada situação jurídica litigiosa. Isto é, a pessoa demandada deve ter alguma relação com os fatos de tal modo que seja possível se defender. (...) 3 – Havendo o julgamento da lide, sem resolução do mérito, pelo acolhimento da ilegitimidade passiva, impõe-se a exclusão da lide, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC, e a condenação da parte demandante no ônus da sucumbência” (N.U 0025529-32.2011.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/11/2019, publicado no DJE 03/02/2020).
Em relação ao apelo dos réus, igualmente não merecem prosperar.
Isso porque, está demonstrado pelos autores que foram enganados no momento da celebração do contrato e surpreendidos quando verificaram que o corretor e sócio da empresa intermediadora, era o verdadeiro vendedor do imóvel. Também ficou evidente com a quitação de pagamento de parcelas em nome da Universal e de parcelas que sequer foram pagas.
Os autores celebraram contrato e não perceberam que estavam comprando ágio, mas sim efetivamente uma unidade residencial livre e desembaraçada de ônus. Os réus praticaram conduta ilícita, por violarem o princípio da informação previsto no artigo 6o, III do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece:
“Art. 6o São direitos básicos do consumidor:
(...)
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.”
Desta feita, pertinente a procedência do pedido de rescisão contratual, devendo as partes retornar ao status quo ante, como decidido na sentença, por afronta aos direitos dos consumidores. Além disso, o artigo 475 do Código Civil dispõe que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Nesse sentido:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONSUMIDOR / FUNCIONÁRIO PÚBLICO – INDUZIDO AO ERRO – ASSINA CONTRATA DE “CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO – ACREDITANDO SER EMPRÉSTIMO PESSOAL CONSIGNADO EM FOLHA – OFENSA AO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO E TRANPARÊNCIA – ART. 46 E 4o DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – REPETIÇÃO DE INDÉBITO FORMA SIMPLES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O Código de Defesa do Consumidor impõe ao fornecedor a adoção de um dever de conduta, ou de comportamento positivo, de informar o consumidor a respeito das características, componentes e riscos inerentes ao produto ou serviço. Informação adequada implica em correção, clareza, precisão e ostensividade, sendo o silêncio, total ou parcial, do fornecedor, a respeito da utilização do serviço, uma violação do princípio da transparência que rege as relações de consumo. A indução do consumidor em erro, por acreditar que estava contratando empréstimo consignado em folha, quando, na realidade, se tratava da contratação via cartão de crédito, viola os princípios da probidade e boa-fé contratual. A cobrança injustificada não configura, por si só, o dano moral” (N.U 1000484-34.2018.8.11.0018, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/06/2021, publicado no DJE 11/06/2021).
Quanto à configuração do dever de indenizar pelo dano moral e o valor arbitrado na sentença, não foram objetos de insurgência no apelo dos réus. Apenas argumentaram nas razões recursais que não há que se falar em restituição dos valores pagos como sinal/arras (objeto principal), por consequência, improcedente o dano moral (acessório).
Ante o exposto, DESPROVEJO os recursos dos autores e dos réus.
Majoro os honorários recursais fixados na sentença em desfavor dos autores em razão do reconhecimento da ilegitimidade passiva da Rodobens, para 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa, nos termos dos artigos 85, §11 do CPC e, com amparo no mesmo dispositivo legal, majoro os honorários fixados em desfavor dos réus para 20% (vinte por cento) do valor da condenação.
Para fins de prequestionamento, se tem por inexistente a violação aos dispositivos legais apontados e pertinentes a todas as matérias em debate.
Cuiabá, 30 de junho de 2021
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora