Tribunal: TJMT
Processo: 0026780-12.2016.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-11-22
Data de publicação: 2021-11-22

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELAÇÃO CÍVEL No 0026780-12.2016.8.11.0041
RECORRENTE: CLÁUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA
RECORRIDO: MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por CLÁUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da Construtora, ora parte recorrida, tão somente para afastar a devolução da comissão de corretagem, assim ementado:(id 96096994):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – MULTA RESCISÓRIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS – ARRAS CONFIRMATÓRIA INDEVIDA – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Se a autora alega abuso da Construtora em transferir-lhe o ônus de pagar a comissão de corretagem, esta última é parte legítima para figurar no polo passivo da Ação.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.
Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre o total do contrato (REsp 907.856/DF).
Em relação à retenção das arras confirmatórias, “o arrependimento do comprador não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados.” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).
É válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).
É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.
(TJMT –Quarta Câmara de Direito Privado – RAC no 0026780-12.2016.8.11.0041, Relator RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. em 29.07.2021).
Interpostos embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de id 100740975.
A parte recorrente apresentou este recurso especial alegando violação aos artigos 47 e 51 inciso IV do Código de Defesa do Consumidor, além de divergência com o Tema 938/STJ, argumentando, em síntese, ser nula de pleno direito a estipulação contratual que permite a cumulação, a favor da construtora, das arras confirmatórias com o percentual de retenção sobre o valor do contrato, diante da desistência do promitente comprador, por configurar bis in idem e enriquecimento sem causa.
Assevera ainda que, no tocante ao pagamento da comissão de corretagem “embora a proposta de compra, tenha sido destacado do valor do imóvel, (...) não há qualquer cláusula contratual que faça referência à comissão de corretagem, muito menos cláusula atribuindo à promitente/compradora, o dever de arcar com tais custos, tampouco de que essa quantia, eventualmente abatida do preço do imóvel, seria de responsabilidade do comprador. Nesta senda, defende que restou “violado o direito à informação do consumidor, não há que se falar em legalidade na cobrança de valores a tal título, impondo-se a restituição do montante desembolsado, qual seja, R$4.858,00 (quatro mil oitocentos e cinquenta e oito reais). (ID 101655964).
Recurso tempestivo e dispensado do pagamento de preparo, por ser a parte recorrente beneficiária da justiça gratuita (id 101783953).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso conforme id.104303486.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos –Tema 938/STJ aplicação.
A parte recorrente postula pela procedência integral da demanda, alegando ilegalidade da cláusula contratual que estipula a possibilidade de cobrança ao adquirente do imóvel da comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, diante da falha no dever de informação nos termos do decidido no item “ii” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
O órgão fracionário deste Sodalício manifestou-se expressamente quanto a questão, afirmando, em síntese, que a cláusula contratual estipulada no compromisso de compra que transferia o pagamento desta comissão à parte consumidora preencheu os requisitos de legalidade, pois além de destacada, foi pago em separado das parcelas do contrato.
Destaca-se o trecho para melhor elucidação:
No que concerne à comissão de corretagem, ficou consolidado no Recurso Especial repetitivo n° 1.599.511/SP, que não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Por consequência, a transparência na informação sobre do que se trata aquele montante pago é que vai definir sua legalidade.
Esse encargo foi convencionado na avença em discussão (Id. no 93343509 - Pág. 39), assim como foi previamente informado na proposta de compra (Id. no 93343510 - Pág. 14) e foi pago em separado das parcelas. Logo, a autora tinha ciência inequívoca de que não se referia a parte de pagamento do imóvel mas a um serviço apartado e, os R$ 4.858,00 foram quitados de modo totalmente independente, tanto é que sequer consta no demonstrativo de pagamento da apelante (Id. no 93343511 - Pág. 23). Posto isso, a ré não é responsável pela devolução dessa quantia. (grifei).
Diante deste cenário, extrai-se que o órgão fracionário deste Sodalício esteve atento às premissas impostas pelo Superior Tribunal de Justiça para declarar a legalidade da cláusula que estipula a cobrança de comissão de corretagem no caso em referência.
Diante exposto, quanto a este ponto o recuso não deve ser admitido em conformidade com o artigo 1030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil (Tema 938/STJ item “ii”)
2- Da violação aos artigos 47 e 51 inciso IV do Código de Defesa do Consumidor - falta de interesse recursal.
Alega-se violação aos artigos supramencionados, ao argumento de que é abusiva a cláusula que prevê a cumulação da retenção das arras confirmatórias e percentual de retenção em caso de desistência do compromisso de compra e venda.
Todavia, em análise da pretensão recursal, observa-se que a parte recorrente é carecedora de interesse, eis que seu objetivo já foi alcançado, pois o acórdão recorrido pontuou quanto ao afastamento das arras confirmatórias, o que se pode concluir da interpretação conjunta das razões de decidir e do dispositivo do acordão, que reformou a sentença apenas no tocante à cobrança de comissão de corretagem, nada manifestando quanto a nulidade da cláusula contratual outrora declarada em primeira instância.
Para elucidar, colaciona-se o trecho do acordão:
Em relação à retenção das arras confirmatórias, “o arrependimento do comprador não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados.” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).
Em relação ao percentual de retenção, conforme os precedentes citados acima, os 10% sobre os valores pagos fixados na sentença estão em consonância com os limites delimitados pelo STJ.
Pelo exposto, dou parcial provimento ao Recurso para afastar a devolução da comissão de corretagem.
Inviável, portanto, a admissão do recurso, nestes pontos.
Diante do exposto, NEGO SEGUIMENTO ao recurso, com fundamento no artigo 1030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil (Tema 938/STJ item “ii”), e no artigo 1.030, V, do CPC (Falta de interesse recursal)
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELAÇÃO CÍVEL No 0026780-12.2016.8.11.0041
RECORRENTE: CLÁUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA
RECORRIDO: MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por CLÁUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da Construtora, ora parte recorrida, tão somente para afastar a devolução da comissão de corretagem, assim ementado:(id 96096994):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – MULTA RESCISÓRIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS – ARRAS CONFIRMATÓRIA INDEVIDA – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Se a autora alega abuso da Construtora em transferir-lhe o ônus de pagar a comissão de corretagem, esta última é parte legítima para figurar no polo passivo da Ação.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.
Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre o total do contrato (REsp 907.856/DF).
Em relação à retenção das arras confirmatórias, “o arrependimento do comprador não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados.” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).
É válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).
É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.
(TJMT –Quarta Câmara de Direito Privado – RAC no 0026780-12.2016.8.11.0041, Relator RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. em 29.07.2021).
Interpostos embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de id 100740975.
A parte recorrente apresentou este recurso especial alegando violação aos artigos 47 e 51 inciso IV do Código de Defesa do Consumidor, além de divergência com o Tema 938/STJ, argumentando, em síntese, ser nula de pleno direito a estipulação contratual que permite a cumulação, a favor da construtora, das arras confirmatórias com o percentual de retenção sobre o valor do contrato, diante da desistência do promitente comprador, por configurar bis in idem e enriquecimento sem causa.
Assevera ainda que, no tocante ao pagamento da comissão de corretagem “embora a proposta de compra, tenha sido destacado do valor do imóvel, (...) não há qualquer cláusula contratual que faça referência à comissão de corretagem, muito menos cláusula atribuindo à promitente/compradora, o dever de arcar com tais custos, tampouco de que essa quantia, eventualmente abatida do preço do imóvel, seria de responsabilidade do comprador. Nesta senda, defende que restou “violado o direito à informação do consumidor, não há que se falar em legalidade na cobrança de valores a tal título, impondo-se a restituição do montante desembolsado, qual seja, R$4.858,00 (quatro mil oitocentos e cinquenta e oito reais). (ID 101655964).
Recurso tempestivo e dispensado do pagamento de preparo, por ser a parte recorrente beneficiária da justiça gratuita (id 101783953).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso conforme id.104303486.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos –Tema 938/STJ aplicação.
A parte recorrente postula pela procedência integral da demanda, alegando ilegalidade da cláusula contratual que estipula a possibilidade de cobrança ao adquirente do imóvel da comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, diante da falha no dever de informação nos termos do decidido no item “ii” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
O órgão fracionário deste Sodalício manifestou-se expressamente quanto a questão, afirmando, em síntese, que a cláusula contratual estipulada no compromisso de compra que transferia o pagamento desta comissão à parte consumidora preencheu os requisitos de legalidade, pois além de destacada, foi pago em separado das parcelas do contrato.
Destaca-se o trecho para melhor elucidação:
No que concerne à comissão de corretagem, ficou consolidado no Recurso Especial repetitivo n° 1.599.511/SP, que não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Por consequência, a transparência na informação sobre do que se trata aquele montante pago é que vai definir sua legalidade.
Esse encargo foi convencionado na avença em discussão (Id. no 93343509 - Pág. 39), assim como foi previamente informado na proposta de compra (Id. no 93343510 - Pág. 14) e foi pago em separado das parcelas. Logo, a autora tinha ciência inequívoca de que não se referia a parte de pagamento do imóvel mas a um serviço apartado e, os R$ 4.858,00 foram quitados de modo totalmente independente, tanto é que sequer consta no demonstrativo de pagamento da apelante (Id. no 93343511 - Pág. 23). Posto isso, a ré não é responsável pela devolução dessa quantia. (grifei).
Diante deste cenário, extrai-se que o órgão fracionário deste Sodalício esteve atento às premissas impostas pelo Superior Tribunal de Justiça para declarar a legalidade da cláusula que estipula a cobrança de comissão de corretagem no caso em referência.
Diante exposto, quanto a este ponto o recuso não deve ser admitido em conformidade com o artigo 1030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil (Tema 938/STJ item “ii”)
2- Da violação aos artigos 47 e 51 inciso IV do Código de Defesa do Consumidor - falta de interesse recursal.
Alega-se violação aos artigos supramencionados, ao argumento de que é abusiva a cláusula que prevê a cumulação da retenção das arras confirmatórias e percentual de retenção em caso de desistência do compromisso de compra e venda.
Todavia, em análise da pretensão recursal, observa-se que a parte recorrente é carecedora de interesse, eis que seu objetivo já foi alcançado, pois o acórdão recorrido pontuou quanto ao afastamento das arras confirmatórias, o que se pode concluir da interpretação conjunta das razões de decidir e do dispositivo do acordão, que reformou a sentença apenas no tocante à cobrança de comissão de corretagem, nada manifestando quanto a nulidade da cláusula contratual outrora declarada em primeira instância.
Para elucidar, colaciona-se o trecho do acordão:
Em relação à retenção das arras confirmatórias, “o arrependimento do comprador não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados.” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).
Em relação ao percentual de retenção, conforme os precedentes citados acima, os 10% sobre os valores pagos fixados na sentença estão em consonância com os limites delimitados pelo STJ.
Pelo exposto, dou parcial provimento ao Recurso para afastar a devolução da comissão de corretagem.
Inviável, portanto, a admissão do recurso, nestes pontos.
Diante do exposto, NEGO SEGUIMENTO ao recurso, com fundamento no artigo 1030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil (Tema 938/STJ item “ii”), e no artigo 1.030, V, do CPC (Falta de interesse recursal)
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça