Tribunal: TJMT
Processo: 1001565-29.2019.8.11.0003
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-06-11
Data de publicação: 2021-06-11

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELAÇÃO CÍVEL No 1001565-29.2019.8.11.0003
RECORRENTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO: ZIGOMAR MOREIRA SALES
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id 85737482) interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA com fundamento no artigo 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado assim ementado (id 82209970):
“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA – IMÓVEL – TERRENO – RETENÇÃO – 15% - RESCISÃO DO CONTRATO – CULPA DO CONSUMIDOR – PERCENTUAL RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – FRUIÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO – ATRASO NA ENTREGA – AUSÊNCIA DE POSSE LONGÍGUA PELO CONSUMIDOR – CORRETAGEM – DEVER DE INFORMAÇÃO ATENDIDO – COBRANÇA LEGÍTIMA – AFASTAMENTO DO DEVER DE RESSARCIMENTO DESTE ENCARGO – HONORÁRIOS – PERCENTUAL RAZOÁVEL – BASE DE CÁLCULO – CONDENAÇÃO – ORDEM DO ART. 85, §2o, DO CPC – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- “A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).
2- “Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de fruição pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem” (N.U 1005909-17.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 03/03/2021).
3- “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
4- “O Código de Processo Civil estabeleceu uma verdadeira ordem de gradação contida dentro do próprio parágrafo 2o do art. 85 do CPC de 2015, e que deve ser adotada para fixação da base de cálculo dos honorários: a) o valor da condenação; b) proveito econômico obtido ou; c) o valor atualizado da causa, quando não for possível mensurar o proveito econômico obtido.” (EDcl no REsp 1855870/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/03/2021, DJe 05/03/2021). (TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – RAC n. 1001565-29.2019.8.11.0003, Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, j. em 30/0/2021)”.
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, interposta KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, nos autos Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Pedido de Liminar proveu em parte o recurso, tão somente para afastar o dever da requerida/apelante de ressarcir o valor do sinal/corretagem, bem como determino que os honorários incidam sobre o valor da condenação.
Alega violação aos artigos 402, 475, 844 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial, ao argumento de que no presente caso é devida à Recorrente o pagamento da taxa de ocupação/indisponibilidade do bem, inclusive os valores que poderiam ter obtido com a exploração econômica do imóvel, no período em que esteve na posse dos promitentes-compradores, sob pena de enriquecimento sem causa do Recorrido.
Recurso tempestivo (id. 86184486).
Sem contrarrazões (id. 89255968).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ)
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 402, 475, 844 do CC, está amparada na assertiva de que é devida à Recorrente o pagamento da taxa de ocupação/indisponibilidade do bem, inclusive os valores que poderiam ter obtido com a exploração econômica do imóvel, no período em que esteve na posse dos promitentes-compradores, sob pena de enriquecimento sem causa do Recorrido.
O acórdão recorrido decidiu que (id 79704461):
“(...) Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de fruição pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem” (N.U 1005909-17.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 03/03/2021).
(...) Sobre o tema, o juiz de primeiro grau fundamentou que “o contrato teve por objeto lote sem edificação, não tendo sido demonstrada a efetiva existência de qualquer vantagem obtida sobre o bem pela parte autora, quiçá eventual perda suportada pela vendedora em razão da privação da posse”, ou seja, “não comprovado o proveito econômico proporcionado pelo terreno, aliado à não demonstração de que a reclamada tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, indevida a cobrança da taxa de fruição”.
A pretensão de cobrança de taxa de fruição não convence, porque o que se vendeu foi apenas um lote, e não imóvel com casa construída, a se justificar o percebimento de montante que, em regra, seria como aluguel do imóvel.
Ademais, como apontado na sentença e não impugnado na apelação, a entrega do imóvel deveria ter ocorrido em 2016, mas ocorreu apenas em setembro de 2018, tendo a ação sito ajuizada em 20/02/2019, de maneira que não convence a afirmação de que a posse esteve com o apelado por 04 (quatro) anos”. (g.n)
Assim, para contrapor tal afirmação, é necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal, atraindo a aplicação do óbice sumular acima, conforme preconiza o STJ:
A propósito:
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR.
ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DE NORMA FEDERAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA No 284 DO STF. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA NA ORIGEM. DEFERIMENTO MANTIDO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDA. PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM OS PARÂMETROS ESTABELECIDOS NO STJ (ENTRE 10% E 25%). SÚMULA No 568 DO STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO AFASTADA COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA No 7 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. (...)
5. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do não cabimento da cobrança da taxa de ocupação demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7, ambas do STJ.
6. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1867639/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 06/04/2021)”, (g.n)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. PESSOA JURÍDICA. AUTOMÓVEL.PENHORABILIDADE DE BEM DECLARADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. ATIVIDADE PROFISSIONAL. UTILIDADE OU NECESSIDADE. COMPROVAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.
1. (...).
2. O mesmo óbice imposto à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional - incidência das Súmulas 7/STJ e 282/STF - obsta a análise recursal pela alínea c, restando o dissídio jurisprudencial prejudicado.
3. Agravo interno não provido. (AgInt no AgInt no AREsp 1447335/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 03/12/2020)”. (g.n.)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELAÇÃO CÍVEL No 1001565-29.2019.8.11.0003
RECORRENTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO: ZIGOMAR MOREIRA SALES
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id 85737482) interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA com fundamento no artigo 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado assim ementado (id 82209970):
“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA – IMÓVEL – TERRENO – RETENÇÃO – 15% - RESCISÃO DO CONTRATO – CULPA DO CONSUMIDOR – PERCENTUAL RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – FRUIÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO – ATRASO NA ENTREGA – AUSÊNCIA DE POSSE LONGÍGUA PELO CONSUMIDOR – CORRETAGEM – DEVER DE INFORMAÇÃO ATENDIDO – COBRANÇA LEGÍTIMA – AFASTAMENTO DO DEVER DE RESSARCIMENTO DESTE ENCARGO – HONORÁRIOS – PERCENTUAL RAZOÁVEL – BASE DE CÁLCULO – CONDENAÇÃO – ORDEM DO ART. 85, §2o, DO CPC – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- “A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).
2- “Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de fruição pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem” (N.U 1005909-17.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 03/03/2021).
3- “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
4- “O Código de Processo Civil estabeleceu uma verdadeira ordem de gradação contida dentro do próprio parágrafo 2o do art. 85 do CPC de 2015, e que deve ser adotada para fixação da base de cálculo dos honorários: a) o valor da condenação; b) proveito econômico obtido ou; c) o valor atualizado da causa, quando não for possível mensurar o proveito econômico obtido.” (EDcl no REsp 1855870/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/03/2021, DJe 05/03/2021). (TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – RAC n. 1001565-29.2019.8.11.0003, Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, j. em 30/0/2021)”.
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, interposta KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, nos autos Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Pedido de Liminar proveu em parte o recurso, tão somente para afastar o dever da requerida/apelante de ressarcir o valor do sinal/corretagem, bem como determino que os honorários incidam sobre o valor da condenação.
Alega violação aos artigos 402, 475, 844 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial, ao argumento de que no presente caso é devida à Recorrente o pagamento da taxa de ocupação/indisponibilidade do bem, inclusive os valores que poderiam ter obtido com a exploração econômica do imóvel, no período em que esteve na posse dos promitentes-compradores, sob pena de enriquecimento sem causa do Recorrido.
Recurso tempestivo (id. 86184486).
Sem contrarrazões (id. 89255968).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ)
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 402, 475, 844 do CC, está amparada na assertiva de que é devida à Recorrente o pagamento da taxa de ocupação/indisponibilidade do bem, inclusive os valores que poderiam ter obtido com a exploração econômica do imóvel, no período em que esteve na posse dos promitentes-compradores, sob pena de enriquecimento sem causa do Recorrido.
O acórdão recorrido decidiu que (id 79704461):
“(...) Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de fruição pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem” (N.U 1005909-17.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 03/03/2021).
(...) Sobre o tema, o juiz de primeiro grau fundamentou que “o contrato teve por objeto lote sem edificação, não tendo sido demonstrada a efetiva existência de qualquer vantagem obtida sobre o bem pela parte autora, quiçá eventual perda suportada pela vendedora em razão da privação da posse”, ou seja, “não comprovado o proveito econômico proporcionado pelo terreno, aliado à não demonstração de que a reclamada tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, indevida a cobrança da taxa de fruição”.
A pretensão de cobrança de taxa de fruição não convence, porque o que se vendeu foi apenas um lote, e não imóvel com casa construída, a se justificar o percebimento de montante que, em regra, seria como aluguel do imóvel.
Ademais, como apontado na sentença e não impugnado na apelação, a entrega do imóvel deveria ter ocorrido em 2016, mas ocorreu apenas em setembro de 2018, tendo a ação sito ajuizada em 20/02/2019, de maneira que não convence a afirmação de que a posse esteve com o apelado por 04 (quatro) anos”. (g.n)
Assim, para contrapor tal afirmação, é necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal, atraindo a aplicação do óbice sumular acima, conforme preconiza o STJ:
A propósito:
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR.
ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DE NORMA FEDERAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA No 284 DO STF. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA NA ORIGEM. DEFERIMENTO MANTIDO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDA. PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM OS PARÂMETROS ESTABELECIDOS NO STJ (ENTRE 10% E 25%). SÚMULA No 568 DO STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO AFASTADA COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA No 7 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. (...)
5. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do não cabimento da cobrança da taxa de ocupação demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7, ambas do STJ.
6. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1867639/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 06/04/2021)”, (g.n)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. PESSOA JURÍDICA. AUTOMÓVEL.PENHORABILIDADE DE BEM DECLARADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. ATIVIDADE PROFISSIONAL. UTILIDADE OU NECESSIDADE. COMPROVAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.
1. (...).
2. O mesmo óbice imposto à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional - incidência das Súmulas 7/STJ e 282/STF - obsta a análise recursal pela alínea c, restando o dissídio jurisprudencial prejudicado.
3. Agravo interno não provido. (AgInt no AgInt no AREsp 1447335/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 03/12/2020)”. (g.n.)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça