Tribunal: TJMT
Processo: 1019080-18.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-27
Data de publicação: 2021-10-27

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1019080-18.2021.8.11.0000
AGRAVANTE(S):
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ e BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01
AGRAVADO(S):
RAFAELA TAVARES CALAZANS
Vistos.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ e BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01 contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dra. Olinda de Quadros Altomare Castrillon, nos autos de Ação Ordinária no 1030433-29.2021.811.0041, ajuizada por RAFAELA TAVARES CALAZANS, que deferiu parcialmente a tutela vindicada determinando “a PRORROGAÇÃO do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) meses, a partir de 23 de outubro de 2021, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme art. art. 297, do Código de Processo Civil” (sic).
Em suas razões recursais os agravantes aduzem que o Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, de forma manifestamente teratológica, determinou a prorrogação forçada do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) meses, sendo que foi ajustado expressamente o termo do acordo para 22.10.2021, “em gritante violação à norma legal que rege as relações locatícias e ao direito potestativo do locador de dispor de sua propriedade” (...), “violando claramente o disposto nos arts. 54, 56, 57 da Lei 8245/91” (sic).
Discorrem que a autora/agravada alegou na inicial que, em razão da pandemia, foram adotadas medidas extremas de restrição de circulação de pessoas, o que impactou diretamente no rendimento dos lojistas. E, em razão do fechamento, a autora não estava usufruindo do contrato, entendendo que teria ocorrido a suspensão contratual, não podendo o negócio jurídico se encerrar ao término de 36 (trinta e seis) meses.
Assevera que “o contrato de locação objeto da presente ação foi celebrado entre as partes em 04.06.2018 e teve seu prazo de locação expressamente convencionado em 36 (trinta e seis) meses, a contar da inauguração do Shopping Estação Cuiabá, que ocorreu em 23.10.2018” (sic).
Argumenta que “considerando o legítimo desinteresse da agravante na manutenção do contrato de locação, enviou, em 08.06.2021, notificação à ora agravada para comunicar que o Instrumento de Contrato de Locação estará rescindido a partir do término do prazo previsto contratualmente, qual seja, 22.10.2021” (sic).
Entende que “sendo a locação não residencial discutida nos presentes autos por prazo determinado, tendo sido a agravada previamente notificada, atendido o disposto na Lei no 8.245/91, deve a locatária efetuar a imediata desocupação do imóvel quando findo o prazo de vigência, sob pena de abuso de direito” (sic).
Diz que a agravada omitiu os descontos que lhe foram concedidos em razão da pandemia, e ainda acha “que deve receber benesse adicional, que os outros lojistas do Shopping não tiveram” (sic).
Ressalta que “nada justifica, nesse contexto, uma intervenção judicial no relacionamento entre as partes, muito menos ainda concedendo benesses adicionais à agravada (superiores às que o Shopping já concedeu), sem se ponderar, também, os efeitos negativos dessa medida para o Shopping (igualmente afetado pela pandemia)” (sic).
Termina dizendo que “nos casos em que a locação comercial é convalidada em prazo indeterminado, como é o caso dos autos, a partir de 22.10.2021, a denúncia vazia configura-se DIREITO POTESTATIVO do locador, requer-se a atribuição de efeito suspensivo sobre a decisão agravada, até que seja julgado o mérito do presente recurso” (sic).
No mérito, requer “seja dado provimento ao presente agravo de instrumento, revogando-se a decisão agravada, determinando-se que se respeite o prazo de vigência contratual, prestigiando também o pacta sunt servanda e as condições livremente pactuadas” (sic).
Preparo recursal recolhido (Id. 106628973).
É o relatório.
Decido.
Por tempestivo e próprio recebo o recurso na forma do art. 1.015, inc. I c/c art. 1.017, ambos do CPC.
Constata-se pela leitura do recurso interposto que o Consórcio Empreendedor Shopping Estação Cuiabá busca a concessão do efeito suspensivo recursal, que culmina com a imediata desocupação do imóvel locado.
Segundo estabelece o inciso I do artigo 1.019 do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.
O deferimento de qualquer pedido de tutela de urgência pressupõe a presença dos requisitos de probabilidade do direito e perigo de demora (art. 300 do CPC), de modo que a r. decisão agravada só deve ser reformada caso se verifiquem essas situações, bem como que não haja perigo de irreversibilidade (§ 3o).
Eis o teor da decisão recorrida, na parte que interessa neste momento:
“(...) Analisando detidamente os autos e os documentos acostados, observa-se que o pedido permite parcial provimento.
Primeiro, importante ressaltar que, diante da pandemia pelo COVID-19 e o fechamento do Shopping Estação Cuiabá, a parte autora informa que ocorreu a queda exorbitante de seu faturamento e, mesmo que tenha sido autorizada a retomada dos serviços, até a presente data a situação não se normalizou, permanecendo sem movimento de clientes.
Verifica-se da análise dos pedidos que a parte autora pretende a manutenção/prorrogação do contrato de locação pelo prazo mínimo de 18 (dezoito) meses, haja vista que em razão da interrupção do funcionamento por motivo alheio à vontade das partes, o contrato deveria ser automaticamente suspenso, garantindo à autora, com a retomada das atividades, a prorrogação contratual para a normalização de sua receita.
Não ignora esta Magistrada, por óbvio, a situação pela qual o país passou e vem passando, a exemplo de muitos outros países no Mundo, por conta da pandemia de COVID-19.
É notória a possibilidade de, no âmbito das relações privadas, a ocorrência de revisão contratual decorrente de fato superveniente que ocasiona a onerosidade excessiva, diante da aplicação da teoria da imprevisão. Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO E TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. HIPÓTESES DE CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Esta Corte Superior sufragou o entendimento de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva). (...) 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1316595/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe 20/03/2017)
Dispõe, ainda, o art. 317, do Código Civil:
Art. 317. Quanto, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação
Desse modo, observa-se presente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, tendo em vista a notória ocorrência, nesse momento processual, de desequilíbrio contratual e econômico, uma vez que a autora manteve periodicamente todos os pagamentos inerentes ao contrato de locação e está sendo prejudicada financeiramente pelo fato de ter permanecido impedida de realizar as atividades de seu ramo por considerável período do contrato de locação.
Assim, em atenção à teoria da imprevisão, que permite a revisão do contrato quando da ocorrência de fatos novos e imprevisíveis às partes, é possível a prorrogação do contrato de locação após o seu término, garantindo às partes o restabelecimento do equilíbrio contratual e econômico.
No entanto, entendo que o pedido de manutenção/prorrogação pelo prazo mínimo de 18 (dezoito) meses extrapola o período razoável para a prorrogação contratual em sede de tutela de urgência, sendo esse prazo muito superior ao período em que as atividades ficaram efetivamente paralisadas.
Diante do exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela vindicada e DETERMINO a PRORROGAÇÃO do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) meses, a partir de 23 de outubro de 2021, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme art. art. 297, do Código de Processo Civil (...)” (Id. 64512971 – autos de origem).
Da análise da situação concreta, em que pese um tanto aparente a verossimilhança das alegações, visível o perigo de irreversibilidade da medida, uma vez que sendo determinada a desocupação do imóvel, é certo que os agravantes tomarão providências outras, quiçá nova locação ou mesmo reforma/ampliação do espaço para outros fins, ficando a recorrida/autora à deriva.
Dito de outro modo, neste momento em que é feita apenas uma análise perfunctória da questão, entendo que o conflito entre as partes, indica a ausência de perigo na demora, ou seja, não se verifica perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que enseje a concessão da medida buscada desde logo.
Além do que, a concessão do efeito pretendido recomenda cautela, pois, como já enfatizado, os efeitos da tutela de urgência ora vindicada seriam irreversíveis, ou seja, iria de encontro ao disposto no art. 300, § 3o do CPC/2015: “A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”.
Assim, sem adentrar ao mérito da questão, identificado o periculum in mora inverso, recomenda-se prévia angularização recursal, para audição da agravada. Só então poderá se chegar a uma conclusão lógica acerca da pretensão arguida na peça recursal.
De outro canto, observa-se que o juízo a quo designou audiência de conciliação para “o dia 09/11/2021, às 12:00 horas, a ser realizada pela Central de Conciliação e Mediação da Capital, por videoconferência, mediante disponibilização de link para comparecimento”, quando as partes poderão formalizar acordo e por fim à questão.
Desta maneira, mais sensato aguardar o julgamento pelo colegiado, quando a Turma, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será apresentado nas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Diante do exposto, INDEFIRO a concessão do efeito suspensivo/ativo vindicado.
Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias, onde poderá juntar a documentação que entender conveniente, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do CPC.
Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 27 de outubro de 2021.
Desa. Antônia Siqueira Gonçalves
Relatora

Inteiro teor:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1019080-18.2021.8.11.0000
AGRAVANTE(S):
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ e BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01
AGRAVADO(S):
RAFAELA TAVARES CALAZANS
Vistos.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ e BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01 contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dra. Olinda de Quadros Altomare Castrillon, nos autos de Ação Ordinária no 1030433-29.2021.811.0041, ajuizada por RAFAELA TAVARES CALAZANS, que deferiu parcialmente a tutela vindicada determinando “a PRORROGAÇÃO do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) meses, a partir de 23 de outubro de 2021, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme art. art. 297, do Código de Processo Civil” (sic).
Em suas razões recursais os agravantes aduzem que o Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, de forma manifestamente teratológica, determinou a prorrogação forçada do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) meses, sendo que foi ajustado expressamente o termo do acordo para 22.10.2021, “em gritante violação à norma legal que rege as relações locatícias e ao direito potestativo do locador de dispor de sua propriedade” (...), “violando claramente o disposto nos arts. 54, 56, 57 da Lei 8245/91” (sic).
Discorrem que a autora/agravada alegou na inicial que, em razão da pandemia, foram adotadas medidas extremas de restrição de circulação de pessoas, o que impactou diretamente no rendimento dos lojistas. E, em razão do fechamento, a autora não estava usufruindo do contrato, entendendo que teria ocorrido a suspensão contratual, não podendo o negócio jurídico se encerrar ao término de 36 (trinta e seis) meses.
Assevera que “o contrato de locação objeto da presente ação foi celebrado entre as partes em 04.06.2018 e teve seu prazo de locação expressamente convencionado em 36 (trinta e seis) meses, a contar da inauguração do Shopping Estação Cuiabá, que ocorreu em 23.10.2018” (sic).
Argumenta que “considerando o legítimo desinteresse da agravante na manutenção do contrato de locação, enviou, em 08.06.2021, notificação à ora agravada para comunicar que o Instrumento de Contrato de Locação estará rescindido a partir do término do prazo previsto contratualmente, qual seja, 22.10.2021” (sic).
Entende que “sendo a locação não residencial discutida nos presentes autos por prazo determinado, tendo sido a agravada previamente notificada, atendido o disposto na Lei no 8.245/91, deve a locatária efetuar a imediata desocupação do imóvel quando findo o prazo de vigência, sob pena de abuso de direito” (sic).
Diz que a agravada omitiu os descontos que lhe foram concedidos em razão da pandemia, e ainda acha “que deve receber benesse adicional, que os outros lojistas do Shopping não tiveram” (sic).
Ressalta que “nada justifica, nesse contexto, uma intervenção judicial no relacionamento entre as partes, muito menos ainda concedendo benesses adicionais à agravada (superiores às que o Shopping já concedeu), sem se ponderar, também, os efeitos negativos dessa medida para o Shopping (igualmente afetado pela pandemia)” (sic).
Termina dizendo que “nos casos em que a locação comercial é convalidada em prazo indeterminado, como é o caso dos autos, a partir de 22.10.2021, a denúncia vazia configura-se DIREITO POTESTATIVO do locador, requer-se a atribuição de efeito suspensivo sobre a decisão agravada, até que seja julgado o mérito do presente recurso” (sic).
No mérito, requer “seja dado provimento ao presente agravo de instrumento, revogando-se a decisão agravada, determinando-se que se respeite o prazo de vigência contratual, prestigiando também o pacta sunt servanda e as condições livremente pactuadas” (sic).
Preparo recursal recolhido (Id. 106628973).
É o relatório.
Decido.
Por tempestivo e próprio recebo o recurso na forma do art. 1.015, inc. I c/c art. 1.017, ambos do CPC.
Constata-se pela leitura do recurso interposto que o Consórcio Empreendedor Shopping Estação Cuiabá busca a concessão do efeito suspensivo recursal, que culmina com a imediata desocupação do imóvel locado.
Segundo estabelece o inciso I do artigo 1.019 do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.
O deferimento de qualquer pedido de tutela de urgência pressupõe a presença dos requisitos de probabilidade do direito e perigo de demora (art. 300 do CPC), de modo que a r. decisão agravada só deve ser reformada caso se verifiquem essas situações, bem como que não haja perigo de irreversibilidade (§ 3o).
Eis o teor da decisão recorrida, na parte que interessa neste momento:
“(...) Analisando detidamente os autos e os documentos acostados, observa-se que o pedido permite parcial provimento.
Primeiro, importante ressaltar que, diante da pandemia pelo COVID-19 e o fechamento do Shopping Estação Cuiabá, a parte autora informa que ocorreu a queda exorbitante de seu faturamento e, mesmo que tenha sido autorizada a retomada dos serviços, até a presente data a situação não se normalizou, permanecendo sem movimento de clientes.
Verifica-se da análise dos pedidos que a parte autora pretende a manutenção/prorrogação do contrato de locação pelo prazo mínimo de 18 (dezoito) meses, haja vista que em razão da interrupção do funcionamento por motivo alheio à vontade das partes, o contrato deveria ser automaticamente suspenso, garantindo à autora, com a retomada das atividades, a prorrogação contratual para a normalização de sua receita.
Não ignora esta Magistrada, por óbvio, a situação pela qual o país passou e vem passando, a exemplo de muitos outros países no Mundo, por conta da pandemia de COVID-19.
É notória a possibilidade de, no âmbito das relações privadas, a ocorrência de revisão contratual decorrente de fato superveniente que ocasiona a onerosidade excessiva, diante da aplicação da teoria da imprevisão. Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO E TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. HIPÓTESES DE CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Esta Corte Superior sufragou o entendimento de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva). (...) 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1316595/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe 20/03/2017)
Dispõe, ainda, o art. 317, do Código Civil:
Art. 317. Quanto, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação
Desse modo, observa-se presente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, tendo em vista a notória ocorrência, nesse momento processual, de desequilíbrio contratual e econômico, uma vez que a autora manteve periodicamente todos os pagamentos inerentes ao contrato de locação e está sendo prejudicada financeiramente pelo fato de ter permanecido impedida de realizar as atividades de seu ramo por considerável período do contrato de locação.
Assim, em atenção à teoria da imprevisão, que permite a revisão do contrato quando da ocorrência de fatos novos e imprevisíveis às partes, é possível a prorrogação do contrato de locação após o seu término, garantindo às partes o restabelecimento do equilíbrio contratual e econômico.
No entanto, entendo que o pedido de manutenção/prorrogação pelo prazo mínimo de 18 (dezoito) meses extrapola o período razoável para a prorrogação contratual em sede de tutela de urgência, sendo esse prazo muito superior ao período em que as atividades ficaram efetivamente paralisadas.
Diante do exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela vindicada e DETERMINO a PRORROGAÇÃO do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) meses, a partir de 23 de outubro de 2021, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme art. art. 297, do Código de Processo Civil (...)” (Id. 64512971 – autos de origem).
Da análise da situação concreta, em que pese um tanto aparente a verossimilhança das alegações, visível o perigo de irreversibilidade da medida, uma vez que sendo determinada a desocupação do imóvel, é certo que os agravantes tomarão providências outras, quiçá nova locação ou mesmo reforma/ampliação do espaço para outros fins, ficando a recorrida/autora à deriva.
Dito de outro modo, neste momento em que é feita apenas uma análise perfunctória da questão, entendo que o conflito entre as partes, indica a ausência de perigo na demora, ou seja, não se verifica perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que enseje a concessão da medida buscada desde logo.
Além do que, a concessão do efeito pretendido recomenda cautela, pois, como já enfatizado, os efeitos da tutela de urgência ora vindicada seriam irreversíveis, ou seja, iria de encontro ao disposto no art. 300, § 3o do CPC/2015: “A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”.
Assim, sem adentrar ao mérito da questão, identificado o periculum in mora inverso, recomenda-se prévia angularização recursal, para audição da agravada. Só então poderá se chegar a uma conclusão lógica acerca da pretensão arguida na peça recursal.
De outro canto, observa-se que o juízo a quo designou audiência de conciliação para “o dia 09/11/2021, às 12:00 horas, a ser realizada pela Central de Conciliação e Mediação da Capital, por videoconferência, mediante disponibilização de link para comparecimento”, quando as partes poderão formalizar acordo e por fim à questão.
Desta maneira, mais sensato aguardar o julgamento pelo colegiado, quando a Turma, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será apresentado nas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Diante do exposto, INDEFIRO a concessão do efeito suspensivo/ativo vindicado.
Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias, onde poderá juntar a documentação que entender conveniente, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do CPC.
Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 27 de outubro de 2021.
Desa. Antônia Siqueira Gonçalves
Relatora