Tribunal: TJMT
Processo: 0044746-90.2013.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-05-20
Data de publicação: 2021-05-20

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0044746-90.2013.8.11.0041
RECORRENTES: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA.
RECORRIDO: IVAN MOREIRA DE ALMEIDA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 78520974) interposto por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 69113996):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS A TÍTULO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO ADQUIRENTE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CLÁUSULA DE PRORRGAÇÃO EXTRAORDINÁRIA POR PRAZO INDEFINIDO – CONDIÇÃO DE LIBERAÇÃO DE RECURSOS FINANCEIROS DESTINADOS À EXECUÇÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM - REDUÇÃO - DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no REsp 1551951/SP, julgado pelo dos recursos repetitivos que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, é legitima para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorre no caso concreto.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.
Reduzido o quantum indenizatório do dano moral, para valor razoável, condizente com a realidade fática.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0044746-90.2013.8.11.0041, Relator: Des. Guiomar Teodoro Borges, j. em 02.12.2000).
Interpostos embargos de declaração (ID 70099475), estes foram desprovidos (ID 75590482).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, aviada por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA que reformou parcialmente a decisão proferida pelo Juízo da 7a vara cível da comarca de Cuiabá, o qual, nos autos de Obrigação de Fazer c/c Reparação dos danos condenou as recorrentes nas seguintes verbas: (a) pagar ao recorrido, a título de dano moral, o valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir da decisão; (b) o valor de R$14.250,00 (quatorze mil e duzentos e cinquenta reais) a título de danos emergentes, correspondente aos encargos locatícios de outro imóvel, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária do desembolso; (c) o valor equivalente a 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal compensatória (cláusula 5.1), acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir da citação; (d) a quantia de R$4.800,88 (quatro mil e oitocentos reais e oitenta e oito centavos) correspondente ao valor desembolsado a título de taxa de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso; (e) a restituir, na forma simples, a diferença cobrado sobre o saldo devedor decorrente da aplicação dos juros e da correção monetária pelo INCC/FGV, devendo ser substituído pelo IPCA, compreendendo o período entre o primeiro dia útil de abril/2012 até a data da obtenção do financiamento bancário.
A Câmara julgadora deu parcial provimento ao recurso da recorrente para: (a) afastar a cumulação da multa contratual com os danos emergentes, nos termos do decidido nos recursos repetitivos originários dos Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça, momento em que fixou que deve prevalecer o que for mais favorável ao consumidor; (b) reduzir o valor da indenização por danos morais ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
A recorrente alega violação aos artigos 476, 477 do Código Civil, bem como ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sufragado Recurso Repetitivo originário do Tema 938, afirmando que é devida a cobrança da taxa de corretagem efetuada nos autos, ao argumento de que se legitimou em cláusula contratual específica e clara.
Sustenta afronta ao artigo 944 do Código Civil, posto que não são devidos danos morais à espécie, como já sufragado em diversos julgados do STJ.
Ressalta que, em obediência ao decidido no Tema 970/STJ é vedada a cobrança de cláusula penal (multa de 2% sobre o contrato) com lucros cessantes, bem como sustenta ser inadmissível conceder aos Recorridos a opção pelo que entendem mais viável no momento de liquidação de sentença.
Recurso tempestivo (ID 78594450) e preparado (ID 78610492).
Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 81909954).
É o relatório.
Decido.
2- Da sistemática de recursos repetitivos
2.a -Tema 938/STJ- Primeira parte.
A recorrente sustenta a reforma da decisão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, em especial a devolução do valor cobrado a título de corretagem, por afrontar decisão do Superior Tribunal de Justiça estabelecida em sede de Recursos Repetitivos.
A matéria foi afetada pelo TEMA 938/STJ, cuja tese firmada foi no sentido de: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (grifei).
Conforme mencionado alhures, o órgão fracionário deste Tribunal decidiu pela devolução do valor pago a título de corretagem ao recorrido, nos termos que se segue:
“Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado.
No caso, infere-se do contrato firmado entre as partes que inexistiu cláusula que transferisse, de maneira clara, a responsabilidade por tais despesas ao comprador, sendo certo que foi cobrado em separado e sem discriminação exata ou pormenorizada, o que faz presumir que são importâncias embutidas no preço sem ressalva ou esclarecimento.
Em que pese conste do recibo acostado às fls. 39 o valor pago a título de comissão de corretagem recebidos pela Corretora, não representa prova de que a parte Autora estava obrigada, por cláusula contratual, a efetuar o pagamento da comissão de corretores, nem de que de tal obrigação foi prévia e claramente esclarecida, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, violado o direito à informação do consumidor, não há que se falar em legalidade na cobrança de valores a tal título, impondo-se a restituição do montante desembolsado, qual seja, R$ 4.800,88 (quatro mil e oitocentos reais e oitenta e oito centavos)”.
Desta feita, impõe-se a restituição do montante pago pelo comprador, todavia, de forma simples, e não em dobro como pretendido, pois para tanto, demandaria a expressa má-fé por parte das rés, o que é impossível cogitar, quer porque mencionada conduta não se presume, quer porque a cobrança empunhada baseou-se na crença de que a contratação grassava regularidade.” (grifei).
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este fez expressa menção ao decidido no repetitivo em referência, citando, inclusive, a ementa do julgamento, o REsp no 1.599.511/SP (TEMA 938).
A Câmara julgadora consignou que no contrato entabulado entre as partes: (a) não houve cláusula contratual que transferisse, de forma expressa a responsabilidade pelo pagamento dos valores a título de corretagem, do que se presumiu serem importâncias embutidas no preço sem ressalva ou esclarecimento; (b) não houve prova de que que tal obrigação foi previamente esclarecida (art.31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor).
Neste viés, é preciso esclarecer que a recorrente faz expressa menção à cláusula contratual 15.1, na qual consta previsão de que é responsabilidade do comprador os custos decorrentes de assessoria técnico imobiliária para fechamento do contrato (ID 66422482 - pg.08), o que, de fato, não foi levado em consideração quando do julgamento do recurso.
Ademais, é preciso esclarecer que, quando do julgamento do Repetitivo em testilha, estabeleceu-se que o termo informação “prévia” tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. (...) O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. (grifei).
Desta forma, é necessário o retorno dos autos à 4a Câmara de Direito Privado, a fim de que:
(a) se manifeste sobre a existência da cláusula contratual 15.1 (ID 66422482 - pg.08) conforme requestado pelas recorrentes e, para além dela;
(b) analise a eventual falha no dever de informação a partir da premissa exposta no Tema 938: Se é possível ou não constatar dos autos a especificação clara do preço do imóvel, com o destaque do valor da corretagem, tudo a não ultrapassar o valor anunciado de venda, na quantia de R$ 115.221,12 (cento e quinze mil, duzentos e vinte e um reais e doze centavos).
Forte nestas razões, com fundamento no artigo 1.030 inciso II do Código de Processo Civil, determino o retorno dos autos à Câmara de origem, para realização de possível juízo de retratação.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0044746-90.2013.8.11.0041
RECORRENTES: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA.
RECORRIDO: IVAN MOREIRA DE ALMEIDA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 78520974) interposto por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 69113996):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS A TÍTULO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO ADQUIRENTE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CLÁUSULA DE PRORRGAÇÃO EXTRAORDINÁRIA POR PRAZO INDEFINIDO – CONDIÇÃO DE LIBERAÇÃO DE RECURSOS FINANCEIROS DESTINADOS À EXECUÇÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM - REDUÇÃO - DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no REsp 1551951/SP, julgado pelo dos recursos repetitivos que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, é legitima para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorre no caso concreto.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.
Reduzido o quantum indenizatório do dano moral, para valor razoável, condizente com a realidade fática.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0044746-90.2013.8.11.0041, Relator: Des. Guiomar Teodoro Borges, j. em 02.12.2000).
Interpostos embargos de declaração (ID 70099475), estes foram desprovidos (ID 75590482).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, aviada por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I - SPE LTDA que reformou parcialmente a decisão proferida pelo Juízo da 7a vara cível da comarca de Cuiabá, o qual, nos autos de Obrigação de Fazer c/c Reparação dos danos condenou as recorrentes nas seguintes verbas: (a) pagar ao recorrido, a título de dano moral, o valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir da decisão; (b) o valor de R$14.250,00 (quatorze mil e duzentos e cinquenta reais) a título de danos emergentes, correspondente aos encargos locatícios de outro imóvel, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária do desembolso; (c) o valor equivalente a 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal compensatória (cláusula 5.1), acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir da citação; (d) a quantia de R$4.800,88 (quatro mil e oitocentos reais e oitenta e oito centavos) correspondente ao valor desembolsado a título de taxa de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso; (e) a restituir, na forma simples, a diferença cobrado sobre o saldo devedor decorrente da aplicação dos juros e da correção monetária pelo INCC/FGV, devendo ser substituído pelo IPCA, compreendendo o período entre o primeiro dia útil de abril/2012 até a data da obtenção do financiamento bancário.
A Câmara julgadora deu parcial provimento ao recurso da recorrente para: (a) afastar a cumulação da multa contratual com os danos emergentes, nos termos do decidido nos recursos repetitivos originários dos Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça, momento em que fixou que deve prevalecer o que for mais favorável ao consumidor; (b) reduzir o valor da indenização por danos morais ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
A recorrente alega violação aos artigos 476, 477 do Código Civil, bem como ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sufragado Recurso Repetitivo originário do Tema 938, afirmando que é devida a cobrança da taxa de corretagem efetuada nos autos, ao argumento de que se legitimou em cláusula contratual específica e clara.
Sustenta afronta ao artigo 944 do Código Civil, posto que não são devidos danos morais à espécie, como já sufragado em diversos julgados do STJ.
Ressalta que, em obediência ao decidido no Tema 970/STJ é vedada a cobrança de cláusula penal (multa de 2% sobre o contrato) com lucros cessantes, bem como sustenta ser inadmissível conceder aos Recorridos a opção pelo que entendem mais viável no momento de liquidação de sentença.
Recurso tempestivo (ID 78594450) e preparado (ID 78610492).
Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 81909954).
É o relatório.
Decido.
2- Da sistemática de recursos repetitivos
2.a -Tema 938/STJ- Primeira parte.
A recorrente sustenta a reforma da decisão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, em especial a devolução do valor cobrado a título de corretagem, por afrontar decisão do Superior Tribunal de Justiça estabelecida em sede de Recursos Repetitivos.
A matéria foi afetada pelo TEMA 938/STJ, cuja tese firmada foi no sentido de: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (grifei).
Conforme mencionado alhures, o órgão fracionário deste Tribunal decidiu pela devolução do valor pago a título de corretagem ao recorrido, nos termos que se segue:
“Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado.
No caso, infere-se do contrato firmado entre as partes que inexistiu cláusula que transferisse, de maneira clara, a responsabilidade por tais despesas ao comprador, sendo certo que foi cobrado em separado e sem discriminação exata ou pormenorizada, o que faz presumir que são importâncias embutidas no preço sem ressalva ou esclarecimento.
Em que pese conste do recibo acostado às fls. 39 o valor pago a título de comissão de corretagem recebidos pela Corretora, não representa prova de que a parte Autora estava obrigada, por cláusula contratual, a efetuar o pagamento da comissão de corretores, nem de que de tal obrigação foi prévia e claramente esclarecida, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, violado o direito à informação do consumidor, não há que se falar em legalidade na cobrança de valores a tal título, impondo-se a restituição do montante desembolsado, qual seja, R$ 4.800,88 (quatro mil e oitocentos reais e oitenta e oito centavos)”.
Desta feita, impõe-se a restituição do montante pago pelo comprador, todavia, de forma simples, e não em dobro como pretendido, pois para tanto, demandaria a expressa má-fé por parte das rés, o que é impossível cogitar, quer porque mencionada conduta não se presume, quer porque a cobrança empunhada baseou-se na crença de que a contratação grassava regularidade.” (grifei).
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este fez expressa menção ao decidido no repetitivo em referência, citando, inclusive, a ementa do julgamento, o REsp no 1.599.511/SP (TEMA 938).
A Câmara julgadora consignou que no contrato entabulado entre as partes: (a) não houve cláusula contratual que transferisse, de forma expressa a responsabilidade pelo pagamento dos valores a título de corretagem, do que se presumiu serem importâncias embutidas no preço sem ressalva ou esclarecimento; (b) não houve prova de que que tal obrigação foi previamente esclarecida (art.31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor).
Neste viés, é preciso esclarecer que a recorrente faz expressa menção à cláusula contratual 15.1, na qual consta previsão de que é responsabilidade do comprador os custos decorrentes de assessoria técnico imobiliária para fechamento do contrato (ID 66422482 - pg.08), o que, de fato, não foi levado em consideração quando do julgamento do recurso.
Ademais, é preciso esclarecer que, quando do julgamento do Repetitivo em testilha, estabeleceu-se que o termo informação “prévia” tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. (...) O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. (grifei).
Desta forma, é necessário o retorno dos autos à 4a Câmara de Direito Privado, a fim de que:
(a) se manifeste sobre a existência da cláusula contratual 15.1 (ID 66422482 - pg.08) conforme requestado pelas recorrentes e, para além dela;
(b) analise a eventual falha no dever de informação a partir da premissa exposta no Tema 938: Se é possível ou não constatar dos autos a especificação clara do preço do imóvel, com o destaque do valor da corretagem, tudo a não ultrapassar o valor anunciado de venda, na quantia de R$ 115.221,12 (cento e quinze mil, duzentos e vinte e um reais e doze centavos).
Forte nestas razões, com fundamento no artigo 1.030 inciso II do Código de Processo Civil, determino o retorno dos autos à Câmara de origem, para realização de possível juízo de retratação.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça