Tribunal: TJMT
Processo: 1007336-26.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-10
Data de publicação: 2021-05-10

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1007336-26.2021.8.11.0000
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1007336-26.2021
AGRAVANTE: FUNILARIA SORRISO LTDA – ME
AGRAVADO: ARMAZÉNS GERAIS VALE DOURADO
LIMINAR
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por Funilaria Sorriso Ltda-ME, contra decisão que na ação anulatória movida em desfavor de Armazéns Gerais Vale Dourado, indeferiu pedido de suspensão das medidas deferidas nos autos do cumprimento de sentença nos autos de no 1002099.27.2017.8.11.0040.
Em síntese, aduz que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de três lotes urbanos, nos quais estão edificados pavilhões de alvenaria com cobertura metálica, em que a ora agravante se comprometeu a pagar R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), convertidos contratualmente em 36.000 (trinta e seis mil) sacas de soja – que seriam pagas em seis parcelas anuais de 6.000 (seis mil) sacas de soja.
Em razão da inadimplência, explica que o agravado propôs Ação de Rescisão Contratual C/C Reintegração de Posse por meio da qual sustentou que do total de 36 mil sacas devidas, a ora agravante pagou apenas 20.154 sacas de soja e ficou inadimplente em 15.846.
Noticia que as partes acabaram por realizar acordo em que estipularam novas regras para a transação, com fixação de novo preço e condições de pagamento, o que foi homologado por sentença transitada em julgado na data de 14/07/2020.
Aduz, entretanto, que a agravada, sob o fundamento de inadimplência do acordo, deu início ao cumprimento de sentença com pedido de rescisão do contrato, desocupação do imóvel pela ora agravante e pagamento de aluguéis no período de 22/04/2019 até a data de desocupação.
Ressalta, todavia, que o acordo homologado contém cláusulas nulas, que lhe causam lesão exacerbada e enriquecimento ilícito à agravada, requerida na presente ação anulatória.
Não nega o inadimplemento do acordo, por outro lado, aduz que é necessário equilíbrio contratual na medida em que já pagou o equivalente a 67,09% do contrato, exatos R$900.000,00. De modo que apenas 32,91% do contrato originário não foi pago.
Reclama que, entretanto, o agravado pretende rescindir o contrato sem devolver ao agravante nada do valor adimplido, em enriquecimento ilícito de mais de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) pagos pelo imóvel, além de que a recorrente edificou sobre o imóvel, um prédio comercial de 2 andares e 200m2, avaliado (conforme recentíssimo laudo de id. 37923703) em R$ 382.208,40 (trezentos e oitenta e dois mil e duzentos e oito reais e quarenta centavos) – tudo com a anuência do agravado.
Diz ainda, que há evidente desequilíbrio e desproporção das obrigações, porque o negócio originário que era de R$900.000,00, com o acordo -, a se considerar que para quitação foi fixado em 16.000 sacas de soja, cuja conversão ao valor médio para a saca de 60kg, na na data da cotação do dia 27-8-2020-, passou a garantir ao agravado, o recebimento de astronômicos R$ 2.013.600,00 (dois milhões e treze mil e seiscentos reais).
Em síntese, aduz que foi em decorrência do falecimento do sócio majoritário da empresa (Sr. Armando Favretto) e consequente administração pela sócia minoritária, Sra. Marcia Favretto, totalmente inexperiente para administrar a empresa, que os negócios começaram a ruir, circunstância excepcional que tornou inviável o pagamento do acordo.
Assegura que com o falecimento do sócio administrador, Sr. Armando, negociações avançadas foram interrompidas e, consecutivamente, rendas da empresa se perderam no litígio sucessório, as quais seriam utilizadas para o pagamento das parcelas do imóvel sub judice.
Justifica que referidas circunstâncias de inexperiência empresarial da administradora, em conjunto com o estado de necessidade a que se submetia a empresa recorrente, foram as razões subjacentes para a aceitação do acordo judicial homologado nos autos n. 1002099-27.2017.8.11.0040 (objeto da ação rescisória agravada – id. 37923718, pg. 28/32), porque com a desocupação do imóvel, a empresa não teria outra alternativa, senão encerrar suas atividades, porquanto a sede fica no terreno negociado.
Ressalta que foi neste cenário que propôs a presente ação e postulou liminar para impedir a desocupação do imóvel, pedido indeferido na decisão recorrida.
Aduz que não se trata de pretensão de arrependimento ou rescisão do acordo, mas sim ocorrência de nulidade/anulabilidade que invalidam o negócio jurídico, ao menos parcialmente.
Destaca que o art. 171, II, do Código Civil assegura a possibilidade de anular o negócio jurídico no caso de lesão e é com base em sua ocorrência que a liminar deve ser deferida.
Afirma que além da comprovação da situação de premente necessidade e inexperiência da administradora do agravante à época do acordo, a decisão agravada é genérica, o que causa perigo de dano irreparável à recorrente que se vê obrigada a desocupar o imóvel sem compensação a empresa entrará em falência, levando consigo o emprego de uma coletividade e o sustento de diversas famílias.
Anota que é no imóvel em litígio que desenvolve sua atividade comercial fim (funilaria) e a assinatura do acordo que previu “custo exagerado e iníquo”, foi a única forma possível de evitar sua falência imediata.
Sustenta que faltou boa-fé do agravado, porque o acordo estipulado garante um lucro extraordinário e inesperado, em evidente enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 844 do Código Civil.
Assegura a comprovação da situação de necessidade premente derivada do falecimento do administrador e a inexperiência da administradora da empresa agravante, são circunstâncias que preenchem os requisitos de ocorrência da lesão a que se refere o Código Civil.
Reclama nulidade da cláusula do acordo que prevê perdimento de todos os valores pagos, bem assim das benfeitorias, a se considerar que a jurisprudência do STJ se manifesta no sentido de retenção no limite máximo de 25%, em casos de rescisões motivadas pelos promitentes compradores em contratos de compra e venda de imóveis.
Por fim, aduz que fundada no princípio da manutenção dos contratos, da conservação da vontade das partes e da boa-fé objetiva – bem como por aplicação do trecho final do art. 281 do Código de Processo Civil –, a pretensão final da ora agravante é pela “anulação da sentença homologatória e do acordo firmado, apenas nos trechos que determinam o perdimento do total dos valores adimplidos e das benfeitorias realizadas sobre o imóvel – estabelecendo-se o direito da ré de reter 15% (quinze por cento) dos valores pagos, a título de indenização, bem como determinando-se o dever da ré de restituir à autora os demais valores pagos e o preço da benfeitoria realizada sobre o imóvel”.
Justifica assim, ao lado da probabilidade do direito invocado, a presença de perigo de dano irreparável que decorre da decisão proferida nos autos no 1002099-27.2017.8.11.0040 em que fora determinada a desocupação do imóvel pela ora agravante, com fixação de multa diária por descumprimento.
Postula a concessão de tutela de urgência a fim de determinar a revogação da ordem de desocupação proferida nos autos n. 1002099-27.2017.8.11.0040 e consequente manutenção da posse do imóvel até o julgamento definitivo da ação rescisória proposta.
É o necessário relato.
Decido.
Busca a agravante Funilaria Sorriso Ltda-ME, concessão de tutela de urgência a fim de determinar a revogação da ordem de desocupação proferida nos autos n. 1002099-27.2017.8.11.0040 e consequente manutenção da posse do imóvel até o julgamento definitivo da ação anulatória do acordo homologado por sentença, objeto do presente recurso.
Para a concessão antecipada da tutela pretendida no recurso de agravo de instrumento, prevista no artigo 1.019, inciso I, do CPC, faz-se necessária à presença dos requisitos previstos no parágrafo único do artigo 995, do CPC, vale dizer, quando houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Em que pese os argumentos do agravante, em princípio, observa-se que a decisão não se mostra divorciada das regras que regulamentam a questão controvertida, além de que não se divisa perigo de dano irreparável ou de incerta reparação, caso a pretensão seja acolhida por ocasião do mérito do agravo.
Em que pese os argumentos da agravante, agiu com acerto a decisão recorrida ao indeferir a liminar, porque no caso de acordo homologado por sentença, o qual se pretende a anulação parcial, sem que se divise, de plano, a ocorrência da existência de dolo, coação, erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa, ou mesmo de ocorrência de lesão, como sustenta a recorrente.
A questão controvertida não se mostra simples e a suspensão dos efeitos da transação que produz efeito de coisa julgada entre as partes, é questão que será mais bem esclarecida por ocasião do enfrentamento do ponto por ocasião do mérito do recurso, observado
Mostra-se prudente, portanto, manter os efeitos da decisão impugnada, até o pronunciamento definitivo da Câmara, quando o quadro será melhor e mais informado pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito por meio da contraminuta.
Posto isso, nega-se a concessão da liminar postulada.
Intime-se a agravada para apresentar contraminuta.
Cuiabá, 10 de maio de 2021.
Des. Guiomar Teodoro Borges
Relator

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1007336-26.2021.8.11.0000
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1007336-26.2021
AGRAVANTE: FUNILARIA SORRISO LTDA – ME
AGRAVADO: ARMAZÉNS GERAIS VALE DOURADO
LIMINAR
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por Funilaria Sorriso Ltda-ME, contra decisão que na ação anulatória movida em desfavor de Armazéns Gerais Vale Dourado, indeferiu pedido de suspensão das medidas deferidas nos autos do cumprimento de sentença nos autos de no 1002099.27.2017.8.11.0040.
Em síntese, aduz que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de três lotes urbanos, nos quais estão edificados pavilhões de alvenaria com cobertura metálica, em que a ora agravante se comprometeu a pagar R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), convertidos contratualmente em 36.000 (trinta e seis mil) sacas de soja – que seriam pagas em seis parcelas anuais de 6.000 (seis mil) sacas de soja.
Em razão da inadimplência, explica que o agravado propôs Ação de Rescisão Contratual C/C Reintegração de Posse por meio da qual sustentou que do total de 36 mil sacas devidas, a ora agravante pagou apenas 20.154 sacas de soja e ficou inadimplente em 15.846.
Noticia que as partes acabaram por realizar acordo em que estipularam novas regras para a transação, com fixação de novo preço e condições de pagamento, o que foi homologado por sentença transitada em julgado na data de 14/07/2020.
Aduz, entretanto, que a agravada, sob o fundamento de inadimplência do acordo, deu início ao cumprimento de sentença com pedido de rescisão do contrato, desocupação do imóvel pela ora agravante e pagamento de aluguéis no período de 22/04/2019 até a data de desocupação.
Ressalta, todavia, que o acordo homologado contém cláusulas nulas, que lhe causam lesão exacerbada e enriquecimento ilícito à agravada, requerida na presente ação anulatória.
Não nega o inadimplemento do acordo, por outro lado, aduz que é necessário equilíbrio contratual na medida em que já pagou o equivalente a 67,09% do contrato, exatos R$900.000,00. De modo que apenas 32,91% do contrato originário não foi pago.
Reclama que, entretanto, o agravado pretende rescindir o contrato sem devolver ao agravante nada do valor adimplido, em enriquecimento ilícito de mais de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) pagos pelo imóvel, além de que a recorrente edificou sobre o imóvel, um prédio comercial de 2 andares e 200m2, avaliado (conforme recentíssimo laudo de id. 37923703) em R$ 382.208,40 (trezentos e oitenta e dois mil e duzentos e oito reais e quarenta centavos) – tudo com a anuência do agravado.
Diz ainda, que há evidente desequilíbrio e desproporção das obrigações, porque o negócio originário que era de R$900.000,00, com o acordo -, a se considerar que para quitação foi fixado em 16.000 sacas de soja, cuja conversão ao valor médio para a saca de 60kg, na na data da cotação do dia 27-8-2020-, passou a garantir ao agravado, o recebimento de astronômicos R$ 2.013.600,00 (dois milhões e treze mil e seiscentos reais).
Em síntese, aduz que foi em decorrência do falecimento do sócio majoritário da empresa (Sr. Armando Favretto) e consequente administração pela sócia minoritária, Sra. Marcia Favretto, totalmente inexperiente para administrar a empresa, que os negócios começaram a ruir, circunstância excepcional que tornou inviável o pagamento do acordo.
Assegura que com o falecimento do sócio administrador, Sr. Armando, negociações avançadas foram interrompidas e, consecutivamente, rendas da empresa se perderam no litígio sucessório, as quais seriam utilizadas para o pagamento das parcelas do imóvel sub judice.
Justifica que referidas circunstâncias de inexperiência empresarial da administradora, em conjunto com o estado de necessidade a que se submetia a empresa recorrente, foram as razões subjacentes para a aceitação do acordo judicial homologado nos autos n. 1002099-27.2017.8.11.0040 (objeto da ação rescisória agravada – id. 37923718, pg. 28/32), porque com a desocupação do imóvel, a empresa não teria outra alternativa, senão encerrar suas atividades, porquanto a sede fica no terreno negociado.
Ressalta que foi neste cenário que propôs a presente ação e postulou liminar para impedir a desocupação do imóvel, pedido indeferido na decisão recorrida.
Aduz que não se trata de pretensão de arrependimento ou rescisão do acordo, mas sim ocorrência de nulidade/anulabilidade que invalidam o negócio jurídico, ao menos parcialmente.
Destaca que o art. 171, II, do Código Civil assegura a possibilidade de anular o negócio jurídico no caso de lesão e é com base em sua ocorrência que a liminar deve ser deferida.
Afirma que além da comprovação da situação de premente necessidade e inexperiência da administradora do agravante à época do acordo, a decisão agravada é genérica, o que causa perigo de dano irreparável à recorrente que se vê obrigada a desocupar o imóvel sem compensação a empresa entrará em falência, levando consigo o emprego de uma coletividade e o sustento de diversas famílias.
Anota que é no imóvel em litígio que desenvolve sua atividade comercial fim (funilaria) e a assinatura do acordo que previu “custo exagerado e iníquo”, foi a única forma possível de evitar sua falência imediata.
Sustenta que faltou boa-fé do agravado, porque o acordo estipulado garante um lucro extraordinário e inesperado, em evidente enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 844 do Código Civil.
Assegura a comprovação da situação de necessidade premente derivada do falecimento do administrador e a inexperiência da administradora da empresa agravante, são circunstâncias que preenchem os requisitos de ocorrência da lesão a que se refere o Código Civil.
Reclama nulidade da cláusula do acordo que prevê perdimento de todos os valores pagos, bem assim das benfeitorias, a se considerar que a jurisprudência do STJ se manifesta no sentido de retenção no limite máximo de 25%, em casos de rescisões motivadas pelos promitentes compradores em contratos de compra e venda de imóveis.
Por fim, aduz que fundada no princípio da manutenção dos contratos, da conservação da vontade das partes e da boa-fé objetiva – bem como por aplicação do trecho final do art. 281 do Código de Processo Civil –, a pretensão final da ora agravante é pela “anulação da sentença homologatória e do acordo firmado, apenas nos trechos que determinam o perdimento do total dos valores adimplidos e das benfeitorias realizadas sobre o imóvel – estabelecendo-se o direito da ré de reter 15% (quinze por cento) dos valores pagos, a título de indenização, bem como determinando-se o dever da ré de restituir à autora os demais valores pagos e o preço da benfeitoria realizada sobre o imóvel”.
Justifica assim, ao lado da probabilidade do direito invocado, a presença de perigo de dano irreparável que decorre da decisão proferida nos autos no 1002099-27.2017.8.11.0040 em que fora determinada a desocupação do imóvel pela ora agravante, com fixação de multa diária por descumprimento.
Postula a concessão de tutela de urgência a fim de determinar a revogação da ordem de desocupação proferida nos autos n. 1002099-27.2017.8.11.0040 e consequente manutenção da posse do imóvel até o julgamento definitivo da ação rescisória proposta.
É o necessário relato.
Decido.
Busca a agravante Funilaria Sorriso Ltda-ME, concessão de tutela de urgência a fim de determinar a revogação da ordem de desocupação proferida nos autos n. 1002099-27.2017.8.11.0040 e consequente manutenção da posse do imóvel até o julgamento definitivo da ação anulatória do acordo homologado por sentença, objeto do presente recurso.
Para a concessão antecipada da tutela pretendida no recurso de agravo de instrumento, prevista no artigo 1.019, inciso I, do CPC, faz-se necessária à presença dos requisitos previstos no parágrafo único do artigo 995, do CPC, vale dizer, quando houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Em que pese os argumentos do agravante, em princípio, observa-se que a decisão não se mostra divorciada das regras que regulamentam a questão controvertida, além de que não se divisa perigo de dano irreparável ou de incerta reparação, caso a pretensão seja acolhida por ocasião do mérito do agravo.
Em que pese os argumentos da agravante, agiu com acerto a decisão recorrida ao indeferir a liminar, porque no caso de acordo homologado por sentença, o qual se pretende a anulação parcial, sem que se divise, de plano, a ocorrência da existência de dolo, coação, erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa, ou mesmo de ocorrência de lesão, como sustenta a recorrente.
A questão controvertida não se mostra simples e a suspensão dos efeitos da transação que produz efeito de coisa julgada entre as partes, é questão que será mais bem esclarecida por ocasião do enfrentamento do ponto por ocasião do mérito do recurso, observado
Mostra-se prudente, portanto, manter os efeitos da decisão impugnada, até o pronunciamento definitivo da Câmara, quando o quadro será melhor e mais informado pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito por meio da contraminuta.
Posto isso, nega-se a concessão da liminar postulada.
Intime-se a agravada para apresentar contraminuta.
Cuiabá, 10 de maio de 2021.
Des. Guiomar Teodoro Borges
Relator