Tribunal: TJMT
Processo: 0053190-78.2014.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-02-09
Data de publicação: 2021-02-09

Ementa:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 0053190-78.2014.8.11.0041
APELANTE: RENATO APARECIDO BATISTA FERNANDES
APELADO: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de apelação interposta por RENATO APARECIDO BATISTA, contra a sentença que julgou improcedente a Ação de Indenização c/c Repetição de Indébito que move em desfavor de SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA e condenou o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% sobre o valor atualizado da causa, observado os benefícios da justiça gratuita.
Busca o apelante, em síntese, a reforma da sentença para o fim de ver julgada procedente a ação, com a consequente condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), a restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de obra (R$3.107,26), taxa de corretagem (R$3.970,70) e aluguéis (R$5.950,00).
Em suas razões, o apelante alega que, em 16.01.2012, celebrou contrato de compra e venda de Unidade Imobiliária em construção no Condomínio Rio Manso, 2a etapa, casa no404, modelo M50 A 2D, fachada F3D, s/no, localizado no Jardim Imperial em Cuiabá, no valor de R$110.560,08 (cento e dez mil, quinhentos e sessenta reais e oito centavos).
Afirma que à época da compra, pactuou-se a entrega do imóvel para dezembro/2012. No entanto, o imóvel foi entregue em abril/2014.
Acrescenta que, por conta do atraso na entrega do imóvel, incorreu em despesas com aluguel, sofreu a cobrança de taxas de construção e de taxa de corretagem.
Após discorrer acerca da incidência do Tema 996 do STJ, que afasta a vinculação de captação de recursos pela Construtora à entrega do imóvel, pugna pela manutenção da gratuidade deferida na origem e o provimento do recurso para ver julgada procedente a ação.
Em contrarrazões, o apelado suscita preliminar de não conhecimento do recurso, por conta de sua intempestividade e ausência de comprovação do autor de eventuais feriados e suspensão de prazos recursais.
Sustenta, ainda em preliminar, que o autor incorre em inovação recursal ao deixar de postular na petição inicial a aplicação do Tema Repetitivo 996 do STJ, vale dizer, que o contrato não vincule o prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento para a Construtora.
No mérito, afirma que não ocorreu atraso na entrega do imóvel, bem assim não há falar em indenização por aluguéis, restituição de juros de obra, comissão de corretagem, bem como indenização por danos morais (ID 67438534).
Pugna pelo desprovimento do recurso.
Por conta da alegada intempestividade arguida em contrarrazões, converteu-se o julgamento em diligência a fim de oportunizar manifestação do apelante (ID 69594968).
O apelante manifesta-se acerca do não cumprimento do disposto no art. 1.003, §3o do CPC/15, junta Portarias relativas à suspensão dos prazos processuais, por conta do advento da pandemia da COVID-19 e Certidão Judicial acerca da migração de processo físico para o sistema PJE.
Ao final, postula a rejeição da preliminar de intempestividade do recurso e pugna pelo regular processamento do recurso.
É o relatório.
Decido.
Tendo em vista a reiterada jurisprudência sobre o tema, cabível o julgamento monocrático do recurso, nos termos do artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ.
Registra-se, por primeiro, que o processo tramitou em meio físico, híbrido ou virtual no sistema Apolo e migrou para o Sistema PJe, por conta da Portaria Conjunta PRES-CGJ n. 371, de 8 de Junho de 2020. A partir de 02.10.2020, as movimentações processuais passaram todas para o PJe (Certidão – ID 67438521).
Quanto à gratuidade da justiça, uma vez deferida na origem ao autor/apelante (ID 67438526), não há necessidade de renovação do pleito a cada instância recursal.
Acerca da matéria:
“(...) 1. Segundo orientação firmada pela Corte Especial, uma vez concedido o benefício da justiça gratuita na origem, não há necessidade de renovar o pedido em sede recursal. Com isso, reconsidera-se a decisão agravada para afastar a deserção. (...)” (AgInt no AREsp 1024161/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2019, DJe 27/08/2019)
Passo ao julgamento das questões trazidas nos autos.
PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE
O apelado alega, em preliminar, a intempestividade do recurso, porquanto o autor deixou de juntar documentos que comprovem a suspensão dos prazos processuais pela incidência de feriados locais (art. 1.003, §6o do CPC/15).
Com efeito, em regra, o recurso de apelação deverá ser interposto no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados do primeiro dia após a publicação da decisão no Diário da Justiça Eletrônico, nos termos dos artigos 219, 1.003, §5o e 1.009, todos do CPC/15, in verbis:
“Art. 219. Na contagem de prazo em dias, estabelecido por lei ou pelo juiz, computar-se-ão somente os dias úteis.”.
"Art. 1.003. O prazo para interposição de recurso conta-se da data em que os advogados, a sociedade de advogados, a Advocacia Pública, a Defensoria Pública ou o Ministério Público são intimados da decisão. [...]
§ 5o Excetuados os embargos de declaração, o prazo para interpor os recursos e para responder-lhes é de 15 (quinze) dias.".
“Art. 1.009. Da sentença cabe apelação.”.
No caso em tela, verifica-se que a sentença foi proferida em 30/03/2020 (ID 67438528) e o recurso de apelação em 09/10/2020 (ID 67438530).
Da análise dos autos, observa-se que os prazos processuais foram suspensos pela Portaria Conjunta PRES-CGJ no 247, de 16/03/2020, a partir de 17/03/2020, por conta do cenário de pandemia da COVID-19 (ID 71120999), ou seja, antes de ser proferida a sentença (30/03/2020).
O processo, como já consignado, tramitou em meio físico, híbrido ou virtual no sistema Apolo e migrou para o Sistema PJe, por conta da Portaria Conjunta PRES-CGJ n. 371, de 8 de junho de 2020, bem assim a partir de 02.10.2020, as movimentações processuais passaram para o sistema PJe (Certidão – ID 67438521).
Desta feita, os prazos processuais de processos físicos e híbridos, como este, voltaram a fluir em 21/09/2020, vale dizer, 14 (quatorze) dias após o início da segunda etapa do Plano de Retorno Programado às Atividades Presenciais (art. 15 da Portaria-Conjunta no 428/PRES/2020 – ID 71125957).
Ocorre que, na 4o Vara Cível da Comarca de Cuiabá, onde tramitou esta ação, os prazos foram novamente suspensos no período de 14 a 25/09/2020 para que os processos fossem digitalizados (Portaria-Conjunta PRES-CGJ no 562/2020 – ID 71125959).
Desta feita, o prazo para interposição do recurso se iniciou em 28/09/2020 e se encerrou em 19/10/2020.
O recurso, por sua vez, foi interposto em 09/10/2020, logo, tempestivo (ID 67438530).
Nestes termos, rejeito a preliminar de intempestividade recursal.
PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL
Quanto à preliminar de inovação recursal, a requerida, ora apelada, alega que o autor deixou de postular na petição inicial a vinculação da concessão de financiamento ao prazo de entrega do imóvel pela Construtora.
Do exame dos autos, extrai-se que os pedidos realizados pela parte autora, ora apelante, na petição inicial (ID 67438524) objetivam a condenação da requerida em danos materiais, por conta da cobrança de taxas de construção, corretagem e aluguéis; bem como em indenização por danos morais ao argumento de atraso na entrega do imóvel adquirido (ID 67438525 – fl. 23).
Desta feita, a discussão acerca da vinculação do prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento para a Construtora, se confunde com o mérito e com ele será analisada.
MÉRITO
Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).
Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em questão.
Tem-se que as partes firmaram, em 16.01.2012, “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL A QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA, E OUTRAS AVENÇAS”, referente à aquisição de um imóvel no Condomínio Rio Manso, 2a etapa, casa no404, modelo M50 A 2D, fachada F3D, s/no, localizado no Jardim Imperial em Cuiabá, pelo preço total de R$110.560,08 (cento e dez mil, quinhentos e sessenta reais e oito centavos) (ID 67438524).
O autor alega que, em razão do atraso das obras, incorreu em pagamento de aluguel de outro imóvel, motivo pelo qual requereu a indenização pelo descumprimento do prazo, bem como a restituição em dobro dos valores cobrados a título de corretagem e taxa de construção.
Do atraso na entrega do imóvel
Narra a inicial que o autor foi informado à época da compra que a entrega do imóvel se daria em dezembro/2012, mas se deu apenas em abril/2014.
Constata-se que não há como precisar a data exata da entrega do imóvel, porquanto ausente nos autos termo de entrega das chaves, mas há Relatório de Extrato de Cliente, apresentado pela apelada/requerida em sua contestação, onde se tem como data de posse do imóvel o dia 23/04/2014 (ID 67438526 – Pg. 36):
Observa-se no item 06 do “quadro resumo” do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, firmado em 16.01.2012, que o prazo de conclusão da obra foi inicialmente previsto para ocorrer em até 12 (doze) meses, contados da data de liberação do financiamento bancário, ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais entre a vendedora e o Agente Financeiro, a saber:
“06 - DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTONOMA:
6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais ("Recursos Financeiros"), destinado à execução de tais obras.
6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação.
6.1.2. Em ocorrendo liberação dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação será de 12 doze meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois 2 meses subsequentes a etapa a anterior.
6.2. O COMPRADOR será comunicado por escrito do início do prazo aqui fixado.” (Id. 67438524)
Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
Logo, comporta reforma a sentença, porque o contrato consignou como marco inicial para fluência do prazo de entrega a assinatura do Contrato de Financiamento (30/11/2012), ou seja, em sentido contrário à Tese firmada pelo STJ.
Ademais, registra-se que os contratos que não preveem um prazo final para entrega do imóvel ao consumidor são abusivos, pois ferem o princípio da publicidade previsto no Código de Defesa do Consumidor.-
Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado 16/01/2012 com entrega prevista para dezembro de 2012 que acrescido de 120 dias de tolerância, estabelecida em contrato (cláusula 6.1), teria como prazo final para entrega abril de 2013. Vejamos (ID 67438524 – Pg. 46):
Destaca-se, ainda, a data de assinatura do contrato (ID 67438524 – Pg. 59):
Denota-se que o atraso na entrega do imóvel ultrapassou não só prazo de tolerância pactuado pelas partes (120 dias – cláusula 6.1), bem como o prazo 180 dias estipulado pela Lei Federal no 4.591/64 e em jurisprudência pacificada no Superior Tribunal de Justiça.
Com efeito, a Lei Federal no 4.591/64, a qual dispõe sobre as incorporações imobiliárias, dispõe em seu artigo 43-A e parágrafos que:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 1o Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8o do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 2o Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 3o A multa prevista no § 2o deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1o deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)” (g.n.).
É cediço que a chamada cláusula de tolerância não pode ser considerada abusiva se expressamente contratada e com prazo determinado de no máximo 180 (cento e oitenta) dias, pois não apenas possui amparo legal (artigo 43-A da Lei no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), como constitui previsão que visa amenizar os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, de forma a onerar excessivamente as incorporadoras e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Nesse sentido, aliás, encontra-se consolidada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.
1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.
[...]
3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.
5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).
8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.
9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a TURMA, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
Assim, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em abril de 2013 (ID 67438524 – Pg. 60), no entanto as chaves somente foram entregues em abril de 2014 (23/04/2014 - ID 67438526 – Pg. 36).
Dos aluguéis
O entendimento jurisprudencial é assentado no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (REsp 1729593/SP).
Sobre o tema:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - DANOS MATERIAIS –REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves. Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais. O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória.” (N.U 0001825-05.2014.8.11.0002, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020).
Assim, tem-se que o atraso na entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).
Nesse sentido:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (g.n.).
Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.
Assim, independente da comprovação do gasto com aluguel, o comprador faz jus à indenização, pois foi privado injustamente da utilização do bem, seja para uso próprio ou para locação.
No caso, o autor comprovou o pagamento de aluguel no período de dezembro/2012 a abril/2014 no valor de R$5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta reais).
Assim, reconhecido o atraso na entrega do imóvel de 17 (dezessete) meses na entrega do imóvel, compreendido entre os meses de dezembro de 2012 a abril de 2014, é de se restituir ao autor a importância de R$5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta reais), porquanto comprovadas e com custo mensal de R$350,00 (trezentos e cinquenta reais).
Assim, a importância de R$5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta reais) deve ser restituída na forma simples, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso (ID 67438525 – Pg. 1 e ID 67438526 – Pg. 1/4).
Da Taxa de Corretagem
Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado (REsp 1.599.511/SP).
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AOS ADQUIRENTES. TAXA SATI. COBRANÇA INDEVIDA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "A comissão de corretagem é devida, desde que seja respeitado o direito de informação do consumidor, acerca de sua exigibilidade e de seu valor. E em relação à cláusula que impõe o repasse para o consumidor dos custos de serviço de assessoria técnico-imobiliária, ela é sempre considerada nula e abusiva" (AgInt no AgInt no AREsp 903.601/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1432103/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 01/10/2020). (destaquei)
No caso em análise, no contrato firmado entre as partes há cláusula que transfere ao promitente-comprador a responsabilidade por valores referentes à assessoria técnico-imobiliária (ID 67438524 – Pg. 54):
No entanto, referida cláusula não é clara e expressa, porquanto não destaca o valor da comissão de corretagem no preço total da aquisição da unidade autônoma, circunstância que incorre na falta da necessária informação ao consumidor, descumprindo os requisitos estipulados no entendimento jurisprudencial supracitado, consoante se vê (ID 67438524 – Pg. 33):
Sobre o assunto:
APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVADA MÁ FÉ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é licita, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP). Para a condenação à restituição em dobro de quantia indevidamente cobrada a título de comissão de corretagem, é necessária a prova de má-fé da construtora, o que, no caso, não ocorreu. (TJMT - RAC - 0029237-56.2012.8.11.0041 - GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 14/12/2018).
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA - AUSENTE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939). Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938). (RAC - 0014919-97.2014.8.11.0041 - NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 13/11/2018, Publicado no DJE 26/11/2018)
No caso específico dos autos, há que ser considerada abusiva a transferência ao autor o pagamento da comissão de corretagem, cujos serviços foram contratados pela requerida, que se beneficiou da intermediação, pela ausência de informações claras no contrato.
Logo, é de se restituir o valor atribuído à comissão de corretagem de R$3.970,70 (três mil novecentos e setenta reais e setenta centavos), na forma simples, acrescido de correção monetária desde a época do pagamento e juros legais de 1% ao mês.
Da Taxa de Construção
Ainda, conforme cláusula contratual, deve ser imputada à requerida, que descumpriu os termos do contrato, o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor a título de taxa de construção ou evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal entre a data fixada no contrato para o encerramento da obra e o término da efetiva cobrança irregular.
Ressalte-se que a “taxa de construção ou evolução de obra” é o valor pago, pelo adquirente, durante a construção do imóvel.
Esse encargo é devido, em princípio, pelo comprador à Instituição Financeira com a qual celebrou contrato de financiamento, não se tratando de despesa do imóvel, mas, sim, do financiamento.
A taxa de evolução da obra é devida até o término das obras e torna-se indevida quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves.
É dizer que, no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, finda o direito de cobrança da taxa de evolução de obra por parte da Construtora.
É o que fixou o Tema 996 do STJ em seu item 1.3:
“(...) 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
Sobre o tema:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO - REVISÃO – VIABILIDASDE SE VERIFICADO EXCESSO - RESCISÃO – CULPA RECÍPROCA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – JUROS DE OBRA NÃO DEVIDOS - ATRASO INJUSTIFICADO – DANO MORAL CONFIGURADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.
“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP). É dever do réu a comprovação da culpa exclusiva da vítima, especialmente quando há inversão do ônus da prova e ao caso se aplica o CDC, sob pena de arcar com indenização por danos morais decorrentes da demora na entrega do imóvel. (N.U 1022995-25.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/11/2020, Publicado no DJE 18/11/2020)
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora. A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento.
Considerando o atraso na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores referentes aos “juros de obra”, durante o prazo de inadimplência da construtora, a ser apurado em liquidação de sentença. A frustração, decepção e insegurança em razão do recebimento de imóvel muito além do prazo estipulado (nove meses), como acreditava a compradora, configura dano moral passível de indenização.
(N.U 1010328-70.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 29/09/2020)
Reconhecida a inadimplência da requerida, é o caso de restituir ao autor o valor relativo às “taxas de construção ou evolução de obra”, cujo termo inicial se dá em julho de 2013, mês em deveria ser entregue a obra já acrescido o prazo de tolerância de 120 dias, até o término da efetiva cobrança irregular, no caso, comprovada até dezembro de 2013, a saber:
Data
Valor
ID 67438525
30/07/2013
251,24
Folha 76
30/08/2013
330,59
Folha 77
30/09/2013
423,43
Folha 78
30/10/2013
367,50
Folha 79
30/11/2013
463,31
Folha 80
Total
1.836,07
Desta feita, é devida ao autor, na forma simples, a quantia de R$1.836,07 (hum mil oitocentos e trinta e seis reais e sete centavos), relativa às “taxas de construção ou evolução de obra”, no período de inadimplência da requerida, que se deu a partir de julho de 2013 até novembro de 2013, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso (ID 67438525).
Da Indenização por Danos Morais
No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por 17 (dezessete) meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Ao fixar a indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.
Assim, o quantum indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – MULTA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo atraso na entrega da obra pelo fornecedor, incide a cláusula penal moratória (juros moratórios), que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, todavia, não no valor determinado na sentença (1%), mas sim, no instrumento contratual (0,5%). O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor. A fixação do valor indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório” (N.U 1004981-56.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/12/2020, Publicado no DJE 07/12/2020)
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA RESTABELECER A TUTELA LIMINAR QUE DETERMINOU O PAGAMENTO DE ALUGUEIS ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDO. I - Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. II - A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza. III - Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. IV – Tendo em vista que o alugueis deferidos na tutela liminar se destinam ao pagamento de alugueis do imóvel onde o autor residia, é evidente que não guardam correlação com os alugueis requeridos a titulo de lucro cessante, razão pela qual, a tutela liminar deve ser restabelecida em todos os seus efeitos” (N.U 0040601-20.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 22/04/2020, Publicado no DJE 18/06/2020)
Portanto, evidenciada a desídia da requerida, bem como os transtornos causados ao consumidor/autor e, ainda, ao considerar o grau de culpa da requerida, tenho que o valor da indenização por dano moral deve ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso monocraticamente, para reformar a sentença, a fim de julgar procedente os pedidos iniciais e determinar que requerida, ora apelada:
a) Restitua ao autor, na forma simples:
- As despesas com aluguel relativas ao período de dezembro/2012 a abril/2014 no valor de R$5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta reais), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso;
- O valor atribuído à comissão de corretagem de R$3.970,70 (três mil novecentos e setenta reais e setenta centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC desde a época do pagamento e juros legais de 1% ao mês;
- O valor atribuído à taxa de evolução de obra de R$1.836,07 (hum mil oitocentos e trinta e seis reais e sete centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso;
b) Indenize o autor em danos morais fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais) acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da publicação deste julgamento;
c) Custas e honorários advocatícios pela requerida que fixo em 15% sobre o valor da condenação atualizado.
P.C.I.
Cuiabá, 08 de janeiro de 2021.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora

Inteiro teor:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 0053190-78.2014.8.11.0041
APELANTE: RENATO APARECIDO BATISTA FERNANDES
APELADO: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de apelação interposta por RENATO APARECIDO BATISTA, contra a sentença que julgou improcedente a Ação de Indenização c/c Repetição de Indébito que move em desfavor de SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA e condenou o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% sobre o valor atualizado da causa, observado os benefícios da justiça gratuita.
Busca o apelante, em síntese, a reforma da sentença para o fim de ver julgada procedente a ação, com a consequente condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), a restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de obra (R$3.107,26), taxa de corretagem (R$3.970,70) e aluguéis (R$5.950,00).
Em suas razões, o apelante alega que, em 16.01.2012, celebrou contrato de compra e venda de Unidade Imobiliária em construção no Condomínio Rio Manso, 2a etapa, casa no404, modelo M50 A 2D, fachada F3D, s/no, localizado no Jardim Imperial em Cuiabá, no valor de R$110.560,08 (cento e dez mil, quinhentos e sessenta reais e oito centavos).
Afirma que à época da compra, pactuou-se a entrega do imóvel para dezembro/2012. No entanto, o imóvel foi entregue em abril/2014.
Acrescenta que, por conta do atraso na entrega do imóvel, incorreu em despesas com aluguel, sofreu a cobrança de taxas de construção e de taxa de corretagem.
Após discorrer acerca da incidência do Tema 996 do STJ, que afasta a vinculação de captação de recursos pela Construtora à entrega do imóvel, pugna pela manutenção da gratuidade deferida na origem e o provimento do recurso para ver julgada procedente a ação.
Em contrarrazões, o apelado suscita preliminar de não conhecimento do recurso, por conta de sua intempestividade e ausência de comprovação do autor de eventuais feriados e suspensão de prazos recursais.
Sustenta, ainda em preliminar, que o autor incorre em inovação recursal ao deixar de postular na petição inicial a aplicação do Tema Repetitivo 996 do STJ, vale dizer, que o contrato não vincule o prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento para a Construtora.
No mérito, afirma que não ocorreu atraso na entrega do imóvel, bem assim não há falar em indenização por aluguéis, restituição de juros de obra, comissão de corretagem, bem como indenização por danos morais (ID 67438534).
Pugna pelo desprovimento do recurso.
Por conta da alegada intempestividade arguida em contrarrazões, converteu-se o julgamento em diligência a fim de oportunizar manifestação do apelante (ID 69594968).
O apelante manifesta-se acerca do não cumprimento do disposto no art. 1.003, §3o do CPC/15, junta Portarias relativas à suspensão dos prazos processuais, por conta do advento da pandemia da COVID-19 e Certidão Judicial acerca da migração de processo físico para o sistema PJE.
Ao final, postula a rejeição da preliminar de intempestividade do recurso e pugna pelo regular processamento do recurso.
É o relatório.
Decido.
Tendo em vista a reiterada jurisprudência sobre o tema, cabível o julgamento monocrático do recurso, nos termos do artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ.
Registra-se, por primeiro, que o processo tramitou em meio físico, híbrido ou virtual no sistema Apolo e migrou para o Sistema PJe, por conta da Portaria Conjunta PRES-CGJ n. 371, de 8 de Junho de 2020. A partir de 02.10.2020, as movimentações processuais passaram todas para o PJe (Certidão – ID 67438521).
Quanto à gratuidade da justiça, uma vez deferida na origem ao autor/apelante (ID 67438526), não há necessidade de renovação do pleito a cada instância recursal.
Acerca da matéria:
“(...) 1. Segundo orientação firmada pela Corte Especial, uma vez concedido o benefício da justiça gratuita na origem, não há necessidade de renovar o pedido em sede recursal. Com isso, reconsidera-se a decisão agravada para afastar a deserção. (...)” (AgInt no AREsp 1024161/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2019, DJe 27/08/2019)
Passo ao julgamento das questões trazidas nos autos.
PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE
O apelado alega, em preliminar, a intempestividade do recurso, porquanto o autor deixou de juntar documentos que comprovem a suspensão dos prazos processuais pela incidência de feriados locais (art. 1.003, §6o do CPC/15).
Com efeito, em regra, o recurso de apelação deverá ser interposto no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados do primeiro dia após a publicação da decisão no Diário da Justiça Eletrônico, nos termos dos artigos 219, 1.003, §5o e 1.009, todos do CPC/15, in verbis:
“Art. 219. Na contagem de prazo em dias, estabelecido por lei ou pelo juiz, computar-se-ão somente os dias úteis.”.
"Art. 1.003. O prazo para interposição de recurso conta-se da data em que os advogados, a sociedade de advogados, a Advocacia Pública, a Defensoria Pública ou o Ministério Público são intimados da decisão. [...]
§ 5o Excetuados os embargos de declaração, o prazo para interpor os recursos e para responder-lhes é de 15 (quinze) dias.".
“Art. 1.009. Da sentença cabe apelação.”.
No caso em tela, verifica-se que a sentença foi proferida em 30/03/2020 (ID 67438528) e o recurso de apelação em 09/10/2020 (ID 67438530).
Da análise dos autos, observa-se que os prazos processuais foram suspensos pela Portaria Conjunta PRES-CGJ no 247, de 16/03/2020, a partir de 17/03/2020, por conta do cenário de pandemia da COVID-19 (ID 71120999), ou seja, antes de ser proferida a sentença (30/03/2020).
O processo, como já consignado, tramitou em meio físico, híbrido ou virtual no sistema Apolo e migrou para o Sistema PJe, por conta da Portaria Conjunta PRES-CGJ n. 371, de 8 de junho de 2020, bem assim a partir de 02.10.2020, as movimentações processuais passaram para o sistema PJe (Certidão – ID 67438521).
Desta feita, os prazos processuais de processos físicos e híbridos, como este, voltaram a fluir em 21/09/2020, vale dizer, 14 (quatorze) dias após o início da segunda etapa do Plano de Retorno Programado às Atividades Presenciais (art. 15 da Portaria-Conjunta no 428/PRES/2020 – ID 71125957).
Ocorre que, na 4o Vara Cível da Comarca de Cuiabá, onde tramitou esta ação, os prazos foram novamente suspensos no período de 14 a 25/09/2020 para que os processos fossem digitalizados (Portaria-Conjunta PRES-CGJ no 562/2020 – ID 71125959).
Desta feita, o prazo para interposição do recurso se iniciou em 28/09/2020 e se encerrou em 19/10/2020.
O recurso, por sua vez, foi interposto em 09/10/2020, logo, tempestivo (ID 67438530).
Nestes termos, rejeito a preliminar de intempestividade recursal.
PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL
Quanto à preliminar de inovação recursal, a requerida, ora apelada, alega que o autor deixou de postular na petição inicial a vinculação da concessão de financiamento ao prazo de entrega do imóvel pela Construtora.
Do exame dos autos, extrai-se que os pedidos realizados pela parte autora, ora apelante, na petição inicial (ID 67438524) objetivam a condenação da requerida em danos materiais, por conta da cobrança de taxas de construção, corretagem e aluguéis; bem como em indenização por danos morais ao argumento de atraso na entrega do imóvel adquirido (ID 67438525 – fl. 23).
Desta feita, a discussão acerca da vinculação do prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento para a Construtora, se confunde com o mérito e com ele será analisada.
MÉRITO
Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).
Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em questão.
Tem-se que as partes firmaram, em 16.01.2012, “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL A QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA, E OUTRAS AVENÇAS”, referente à aquisição de um imóvel no Condomínio Rio Manso, 2a etapa, casa no404, modelo M50 A 2D, fachada F3D, s/no, localizado no Jardim Imperial em Cuiabá, pelo preço total de R$110.560,08 (cento e dez mil, quinhentos e sessenta reais e oito centavos) (ID 67438524).
O autor alega que, em razão do atraso das obras, incorreu em pagamento de aluguel de outro imóvel, motivo pelo qual requereu a indenização pelo descumprimento do prazo, bem como a restituição em dobro dos valores cobrados a título de corretagem e taxa de construção.
Do atraso na entrega do imóvel
Narra a inicial que o autor foi informado à época da compra que a entrega do imóvel se daria em dezembro/2012, mas se deu apenas em abril/2014.
Constata-se que não há como precisar a data exata da entrega do imóvel, porquanto ausente nos autos termo de entrega das chaves, mas há Relatório de Extrato de Cliente, apresentado pela apelada/requerida em sua contestação, onde se tem como data de posse do imóvel o dia 23/04/2014 (ID 67438526 – Pg. 36):
Observa-se no item 06 do “quadro resumo” do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, firmado em 16.01.2012, que o prazo de conclusão da obra foi inicialmente previsto para ocorrer em até 12 (doze) meses, contados da data de liberação do financiamento bancário, ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais entre a vendedora e o Agente Financeiro, a saber:
“06 - DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTONOMA:
6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais ("Recursos Financeiros"), destinado à execução de tais obras.
6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação.
6.1.2. Em ocorrendo liberação dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação será de 12 doze meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois 2 meses subsequentes a etapa a anterior.
6.2. O COMPRADOR será comunicado por escrito do início do prazo aqui fixado.” (Id. 67438524)
Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
Logo, comporta reforma a sentença, porque o contrato consignou como marco inicial para fluência do prazo de entrega a assinatura do Contrato de Financiamento (30/11/2012), ou seja, em sentido contrário à Tese firmada pelo STJ.
Ademais, registra-se que os contratos que não preveem um prazo final para entrega do imóvel ao consumidor são abusivos, pois ferem o princípio da publicidade previsto no Código de Defesa do Consumidor.-
Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado 16/01/2012 com entrega prevista para dezembro de 2012 que acrescido de 120 dias de tolerância, estabelecida em contrato (cláusula 6.1), teria como prazo final para entrega abril de 2013. Vejamos (ID 67438524 – Pg. 46):
Destaca-se, ainda, a data de assinatura do contrato (ID 67438524 – Pg. 59):
Denota-se que o atraso na entrega do imóvel ultrapassou não só prazo de tolerância pactuado pelas partes (120 dias – cláusula 6.1), bem como o prazo 180 dias estipulado pela Lei Federal no 4.591/64 e em jurisprudência pacificada no Superior Tribunal de Justiça.
Com efeito, a Lei Federal no 4.591/64, a qual dispõe sobre as incorporações imobiliárias, dispõe em seu artigo 43-A e parágrafos que:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 1o Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8o do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 2o Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 3o A multa prevista no § 2o deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1o deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)” (g.n.).
É cediço que a chamada cláusula de tolerância não pode ser considerada abusiva se expressamente contratada e com prazo determinado de no máximo 180 (cento e oitenta) dias, pois não apenas possui amparo legal (artigo 43-A da Lei no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), como constitui previsão que visa amenizar os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, de forma a onerar excessivamente as incorporadoras e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Nesse sentido, aliás, encontra-se consolidada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.
1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.
[...]
3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.
5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).
8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.
9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a TURMA, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
Assim, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em abril de 2013 (ID 67438524 – Pg. 60), no entanto as chaves somente foram entregues em abril de 2014 (23/04/2014 - ID 67438526 – Pg. 36).
Dos aluguéis
O entendimento jurisprudencial é assentado no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (REsp 1729593/SP).
Sobre o tema:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - DANOS MATERIAIS –REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves. Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais. O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória.” (N.U 0001825-05.2014.8.11.0002, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020).
Assim, tem-se que o atraso na entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).
Nesse sentido:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (g.n.).
Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.
Assim, independente da comprovação do gasto com aluguel, o comprador faz jus à indenização, pois foi privado injustamente da utilização do bem, seja para uso próprio ou para locação.
No caso, o autor comprovou o pagamento de aluguel no período de dezembro/2012 a abril/2014 no valor de R$5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta reais).
Assim, reconhecido o atraso na entrega do imóvel de 17 (dezessete) meses na entrega do imóvel, compreendido entre os meses de dezembro de 2012 a abril de 2014, é de se restituir ao autor a importância de R$5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta reais), porquanto comprovadas e com custo mensal de R$350,00 (trezentos e cinquenta reais).
Assim, a importância de R$5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta reais) deve ser restituída na forma simples, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso (ID 67438525 – Pg. 1 e ID 67438526 – Pg. 1/4).
Da Taxa de Corretagem
Conforme o entendimento firmado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado (REsp 1.599.511/SP).
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AOS ADQUIRENTES. TAXA SATI. COBRANÇA INDEVIDA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "A comissão de corretagem é devida, desde que seja respeitado o direito de informação do consumidor, acerca de sua exigibilidade e de seu valor. E em relação à cláusula que impõe o repasse para o consumidor dos custos de serviço de assessoria técnico-imobiliária, ela é sempre considerada nula e abusiva" (AgInt no AgInt no AREsp 903.601/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1432103/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 01/10/2020). (destaquei)
No caso em análise, no contrato firmado entre as partes há cláusula que transfere ao promitente-comprador a responsabilidade por valores referentes à assessoria técnico-imobiliária (ID 67438524 – Pg. 54):
No entanto, referida cláusula não é clara e expressa, porquanto não destaca o valor da comissão de corretagem no preço total da aquisição da unidade autônoma, circunstância que incorre na falta da necessária informação ao consumidor, descumprindo os requisitos estipulados no entendimento jurisprudencial supracitado, consoante se vê (ID 67438524 – Pg. 33):
Sobre o assunto:
APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVADA MÁ FÉ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é licita, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP). Para a condenação à restituição em dobro de quantia indevidamente cobrada a título de comissão de corretagem, é necessária a prova de má-fé da construtora, o que, no caso, não ocorreu. (TJMT - RAC - 0029237-56.2012.8.11.0041 - GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 14/12/2018).
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA - AUSENTE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939). Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938). (RAC - 0014919-97.2014.8.11.0041 - NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 13/11/2018, Publicado no DJE 26/11/2018)
No caso específico dos autos, há que ser considerada abusiva a transferência ao autor o pagamento da comissão de corretagem, cujos serviços foram contratados pela requerida, que se beneficiou da intermediação, pela ausência de informações claras no contrato.
Logo, é de se restituir o valor atribuído à comissão de corretagem de R$3.970,70 (três mil novecentos e setenta reais e setenta centavos), na forma simples, acrescido de correção monetária desde a época do pagamento e juros legais de 1% ao mês.
Da Taxa de Construção
Ainda, conforme cláusula contratual, deve ser imputada à requerida, que descumpriu os termos do contrato, o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor a título de taxa de construção ou evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal entre a data fixada no contrato para o encerramento da obra e o término da efetiva cobrança irregular.
Ressalte-se que a “taxa de construção ou evolução de obra” é o valor pago, pelo adquirente, durante a construção do imóvel.
Esse encargo é devido, em princípio, pelo comprador à Instituição Financeira com a qual celebrou contrato de financiamento, não se tratando de despesa do imóvel, mas, sim, do financiamento.
A taxa de evolução da obra é devida até o término das obras e torna-se indevida quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves.
É dizer que, no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, finda o direito de cobrança da taxa de evolução de obra por parte da Construtora.
É o que fixou o Tema 996 do STJ em seu item 1.3:
“(...) 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
Sobre o tema:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO - REVISÃO – VIABILIDASDE SE VERIFICADO EXCESSO - RESCISÃO – CULPA RECÍPROCA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – JUROS DE OBRA NÃO DEVIDOS - ATRASO INJUSTIFICADO – DANO MORAL CONFIGURADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.
“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP). É dever do réu a comprovação da culpa exclusiva da vítima, especialmente quando há inversão do ônus da prova e ao caso se aplica o CDC, sob pena de arcar com indenização por danos morais decorrentes da demora na entrega do imóvel. (N.U 1022995-25.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/11/2020, Publicado no DJE 18/11/2020)
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora. A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento.
Considerando o atraso na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores referentes aos “juros de obra”, durante o prazo de inadimplência da construtora, a ser apurado em liquidação de sentença. A frustração, decepção e insegurança em razão do recebimento de imóvel muito além do prazo estipulado (nove meses), como acreditava a compradora, configura dano moral passível de indenização.
(N.U 1010328-70.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 29/09/2020)
Reconhecida a inadimplência da requerida, é o caso de restituir ao autor o valor relativo às “taxas de construção ou evolução de obra”, cujo termo inicial se dá em julho de 2013, mês em deveria ser entregue a obra já acrescido o prazo de tolerância de 120 dias, até o término da efetiva cobrança irregular, no caso, comprovada até dezembro de 2013, a saber:
Data
Valor
ID 67438525
30/07/2013
251,24
Folha 76
30/08/2013
330,59
Folha 77
30/09/2013
423,43
Folha 78
30/10/2013
367,50
Folha 79
30/11/2013
463,31
Folha 80
Total
1.836,07
Desta feita, é devida ao autor, na forma simples, a quantia de R$1.836,07 (hum mil oitocentos e trinta e seis reais e sete centavos), relativa às “taxas de construção ou evolução de obra”, no período de inadimplência da requerida, que se deu a partir de julho de 2013 até novembro de 2013, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso (ID 67438525).
Da Indenização por Danos Morais
No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por 17 (dezessete) meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Ao fixar a indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.
Assim, o quantum indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – MULTA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo atraso na entrega da obra pelo fornecedor, incide a cláusula penal moratória (juros moratórios), que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, todavia, não no valor determinado na sentença (1%), mas sim, no instrumento contratual (0,5%). O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor. A fixação do valor indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório” (N.U 1004981-56.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/12/2020, Publicado no DJE 07/12/2020)
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA RESTABELECER A TUTELA LIMINAR QUE DETERMINOU O PAGAMENTO DE ALUGUEIS ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDO. I - Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. II - A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza. III - Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. IV – Tendo em vista que o alugueis deferidos na tutela liminar se destinam ao pagamento de alugueis do imóvel onde o autor residia, é evidente que não guardam correlação com os alugueis requeridos a titulo de lucro cessante, razão pela qual, a tutela liminar deve ser restabelecida em todos os seus efeitos” (N.U 0040601-20.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 22/04/2020, Publicado no DJE 18/06/2020)
Portanto, evidenciada a desídia da requerida, bem como os transtornos causados ao consumidor/autor e, ainda, ao considerar o grau de culpa da requerida, tenho que o valor da indenização por dano moral deve ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso monocraticamente, para reformar a sentença, a fim de julgar procedente os pedidos iniciais e determinar que requerida, ora apelada:
a) Restitua ao autor, na forma simples:
- As despesas com aluguel relativas ao período de dezembro/2012 a abril/2014 no valor de R$5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta reais), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso;
- O valor atribuído à comissão de corretagem de R$3.970,70 (três mil novecentos e setenta reais e setenta centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC desde a época do pagamento e juros legais de 1% ao mês;
- O valor atribuído à taxa de evolução de obra de R$1.836,07 (hum mil oitocentos e trinta e seis reais e sete centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso;
b) Indenize o autor em danos morais fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais) acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da publicação deste julgamento;
c) Custas e honorários advocatícios pela requerida que fixo em 15% sobre o valor da condenação atualizado.
P.C.I.
Cuiabá, 08 de janeiro de 2021.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora