Tribunal: TJMT
Processo: 1001669-08.2018.8.11.0051
Classe: Cível
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-06-16
Data de publicação: 2021-06-16

Ementa:
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1001669-08.2018.8.11.0051
APELANTES: MARIA DOS SANTOS PARANHAS E GENTILIN E BIAZON LTDA
APELADOS: OS MESMOS
Vistos etc.
Tratam-se de recursos de apelação interpostos por MARIA DOS SANTOS PARANHAS e GENTILIN E BIAZON LTDA. contra sentença proferida pela MM.a Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, de parcial procedência dos pedidos em ação revisional de cláusulas contratuais c/ pleito de restituição em dobro do indébito proposta pela primeira apelante contra a segunda recorrente, para: a) fixar a Tabela PRICE como sistema de amortização, adotando-se os parâmetros delineados na fundamentação para seu cálculo, devendo o valor já adimplido pela parte requerente servir para liquidação das primeiras parcelas. O saldo devedor até 20.08.2020 deverá ser adimplido em parcela única, sem incidência dos encargos moratórios, tendo em vista o afastamento da mora. Havendo parcelas vincendas após tal data, deverão ser quitadas mensalmente, nos termos do recálculo, e no prazo remanescente estabelecido no contrato; b) limitar os juros moratórios previstos na cláusula 5.1 ao percentual de 1% (um por cento) ao mês; c) declarar abusivas e, portanto, nulas as cláusulas 6.3 e 6.5, eis que contrariam o Código de Defesa do Consumidor e a legislação civil aplicável à espécie; d) afastar a cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos sobre o valor do contrato conforme estabelecido na cláusula 7.2 e declarar prejudicada a cláusula 14.6, diante do estabelecimento da tabela PRICE como sistema de amortização da dívida; em razão da sucumbência recíproca, redistribuir os ônus sucumbenciais, para condenar a ré ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido – valor efetivamente reduzido do contrato a partir de sua revisão –, ficando os 30% (trinta por cento) restantes a cargo da autora, cuja exigibilidade fica suspensa pelo prazo de cinco (05) anos, com fulcro no art. 98, §§ 2o e 3o do CPC.
A autora interpõe recurso de apelação e sustenta a necessidade de afastamento da capitalização dos juros previstos no contrato, ante a ausência de pactuação expressa nesse sentido, e, como consectário lógico, seja a ré condenada a restituir em dobro os valores indevidamente cobrados ao longo da relação contratual em análise; prequestiona negativa de vigência aos artigos os artigos 46, 47, 6, V, 39, V, 51, IV, XV, § 1°, III, todos do Código de Defesa do Consumidor. Diante de tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.
A ré também interpõe recurso de apelação e relata que desde o ano de 2009, quando do início dos primeiros contratos, realizou a comercialização dos lotes do Residencial Belvedere com forma de pagamento a vista ou parcelados em 120 (cento e vinte) meses. Nos anos subsequentes, passou a adotar também o parcelamento em 150 (cento e cinquenta), 180 (cento e oitenta) e 240 (duzentos e quarenta) meses.
Alega cerceamento de defesa, pois foi indeferida a produção de prova oral que almejava a verificação da regularidade da contratação, especialmente, a constatação de que a autora compreendeu os valores expostos no contrato, a quantidade de parcelas assumidas, bem como que não teve qualquer dúvida em relação ao preço final que pagaria quando da última parcela do instrumento firmado e a Magistrada indeferiu o requerimento de produção de prova oral e julgou antecipadamente a lide.
Comenta que a autora deixou de comparecer injustificadamente à audiência de conciliação designada nos autos, violando o disposto no artigo 334, §8o do CPC e, mesmo diante do comparecimento de seu advogado, deve ser condenada em ato atentatório a dignidade da justiça; aduz que no instrumento firmado com a autora, deixa claro qual é o preço final do lote e o valor a ser financiado (Cláusula 3a, item III do contrato), indicando o valor que a autora pagará no decorrer do tempo contratado, no caso específico em 20 anos, de modo que não há que se falar em qualquer abusividade ou ilegalidade no valor praticado.
Sustenta que a inflação média de 2009 à 2019 foi de 5,67% (cinco inteiro e sessenta e sete por cento) anuais, ou seja, os juros efetivos cobrados por ela não alcançam o percentual de 6,33% (seis inteiros e trinta e três por cento) ao ano; afirma que no contrato “não incide correção monetária, deixa de forma clara e transparente o valor a ser pago por parcela, ano a ano, bem como o valor total ao final do contrato”; comenta que “de 2009 à 2019, o índice IGP-M anotou uma média de 5,75% (cinco inteiro e setenta e cinco por cento) do acumulado anual e, se analisarmos o contrato da empresa loteadora Sinopense - Assai - o qual esse Tribunal entendeu como regular, verificamos um percentual anual de 11,75% (onze inteiro e setenta e cinco por cento) recebido das parcelas nos contratos lá firmados.”
Expõe que a Magistrada aplicou o Sistema PRICE de amortização, contudo, realizou os cálculos considerando o momento da contratação, ignorando o tempo; cita que o cálculo deveria ser: do valor atualizado do imóvel subtrai-se os valores atualizados pagos pela autora, somando-se o valor da diferença das parcelas no saldo encontrado; sobre esse saldo, aplicam-se juros de 1% a.m., amortizados na Tabela PRICE, mantendo-se a quantidade das parcelas remanescentes do contrato e, não sendo realizado o cálculo dessa forma, a ré será punida duas vezes, a primeira, por ver alterada a forma de pagamento voluntariamente pactuada e revista por suposta abusividade que não existiu e, a segunda, por ter de suportar evidente diferença nos valores dos contratos.
Cita que no contrato as parcelas progridem com os anos, enquanto, a Tabela PRICE, se mantem em valor estável e uniforme desde o princípio, de modo que não deve ser aplicada de forma retroativa, em virtude do tempo e da diferença das parcelas praticadas; alega que segundo os cálculos apresentados pela Magistrada de origem, a autora já pagou o valor corresponde a 46,14 parcelas do novo financiamento, enquanto na questão temporal, deveria estar adimplente com a parcela 80, um diferença de 33,86 parcelas nos novos valores que deverão ser adimplidos em parcela única, devidamente corrigida pelo IGP-M.
Salienta que não há qualquer irregularidade na taxa sobre a cessão e transferência dos direitos do contrato (Cláusula 7.2), tendo em vista que a empresa terá despesas com a elaboração de novos instrumentos contratuais, nova análise de crédito do cessionário, emissão de ordem de cancelamento de todos os boletos já emitidos, bem como emissão de novas ordens para expedição de novos boletos, devendo dito ônus ser suportado pela autora, eis que a responsável pela cessão.
Demonstrando o perfil conciliatório da ré, pugnou para que fosse encaminhado o presente feito ao setor NUPEMEC desse Sodalício, a fim de viabilizar uma possível mediação com a presença das partes. Quanto ao mérito, requer o provimento do recurso, com a declaração de nulidade da sentença, tendo em vista o evidente cerceamento de defesa; para que a autora seja condenada por ato atentatório a dignidade da justiça; para que seja reconhecida a regularidade das cláusulas contratuais n. 3 em todos os seus itens e subitens, bem como a cláusula 7.2 do contrato e, na hipótese de manter-se a modificação contratual implementada monocraticamente, torna-se necessária: (i) a realização de novo financiamento pela Tabela PRICE, considerando os valores de contrato e o valor pago, atualizados ao presente momento e realizado o financiamento com base nas parcelas faltantes; (ii) caso mantido os cálculos idealizados pela magistradas, o valor a ser pago em parcela única deverá ser devidamente atualizado pelo índice IGP-M; pugna pelo indeferimento da gratuidade da justiça e prequestiona toda matéria arguida, essencialmente, no que dispõem os artigos os artigos 421, parágrafo único, 422 e 425, CC/02, artigo 373, II do CPC/15 e 5o, LV, 102, III “a” e 105, III, “a” e “c” da CF/88.
Foi convertido o julgamento em diligência e determinada a remessa do feito ao Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos e Cidadania (Nupemec), a fim de que a equipe de trabalho viabilizasse a realização de oficina de Direito Sistêmico no prazo que entendesse necessário, mas não houve composição.
É a síntese do necessário.
Decido.
Tendo em vista a reiterada jurisprudência sobre o tema, cabível o julgamento monocrático do recurso, nos termos do artigo 932, inciso V, do CPC c/c Súmula no 568 do STJ.
PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA
O réu alega cerceamento de defesa, pois foi indeferida a produção de prova oral, cujo escopo almejava a verificação da regularidade da contratação, especialmente, a constatação de que a autora compreendeu os valores expostos no contrato, a quantidade de parcelas assumidas, bem como que não teve qualquer dúvida em relação ao preço final que pagaria quando da última parcela do instrumento firmado.
O deslinde do feito prescinde de produção de prova oral, já que essencial a apreciação das cláusulas do contrato. Ademais, a Magistrada consignou na sentença:
“Verifica-se, de plano, que o deslinde da controvérsia não carece de dilação probatória, uma vez que as provas trazidas para os autos permitem de forma segura a formação do convencimento, o que, em última análise, confrontaria com os princípios da celeridade e economia processual. É que, mesmo cabendo às partes o ônus da prova (art. 373 do NCPC), é o juiz quem verifica a conveniência de sua produção, selecionando quais as indispensáveis para a instrução e julgamento da lide. (...) Desse modo, considerando que o conjunto probatório apresentado é suficiente para a apreciação da pretensão, pois constatadas as condições pertinentes, cumpre ao Magistrado decidir a lide, conforme o estado em que se encontra o processo.”
É cediço que não ocorrerá cerceamento de defesa quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência. Deste modo, é facultado ao Magistrado dispensar a produção de provas e julgar antecipadamente a lide quando os elementos existentes nos autos bastaram para formar o seu livre convencimento, nos termos do que estabelece o artigo 355, I do Código de Processo Civil:
“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:
I - não houver necessidade de produção de outras provas.”
Nesse sentido a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE DIFERENÇA DE SEGURO OBRIGATÓRIO – DPVAT – PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – SEGURADORA COMPROVA A DATA DA INTERPOSIÇÃO DO RECURSO ADMINISTRATIVO – PRAZO DE 30 DIAS FOI INTERROMPIDO PELA SOLICITAÇÃO DE INFORMAÇÕES DA VÍTIMA EM 03.03.2016 – PAGAMENTO EFETIVO EM 29.03.2016 – DIREITO AO RECEBIMENTO DA CORREÇÃO MONETÁRIA INDEVIDO – PREQUESTIONAMENTO – INADMISSÍVEL NA FASE RECURSAL – HONORÁRIOS RECURSAIS - 11, ARTIGO 85, CPC – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. - O cerceamento da defesa só se concebe à prova necessária para o esclarecimento da verdade substancial investigada nos autos. Uma vez demonstrado, que a prova oral desejada em nada influiria no resultado do feito, correto o adiantamento da sentença, em julgamento antecipado (...)” (Ap 89259/2017, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/10/2017, publicado no DJE 09/10/2017).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO - AFUNDAMENTO PARCIAL DE EMBARCAÇÃO NÁUTICA – PERDA DE FLUTUABILIDADE DECORRENTE DA ENTRADA DE ÁGUA PELO CASCO DA EMBARCAÇÃO – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO – POSSIBILIDADE - DANO MATERIAL COMPROVADO – AVARIAS NA EMBARCAÇÃO - FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS NA RECONVENÇÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO PRINCIPAL E ADESIVO PROVIDOS EM PARTE. 1. “O juiz pode julgar antecipadamente a lide se os elementos constantes dos autos forem suficientes à formação de sua convicção” (STJ – 1a Turma - AgRg no Ag 1112762/RS - Rel. Min. Ari Pargendler – Julg. 07/08/2014) (...)” (Ap 1978/2017, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/09/2017, publicado no DJE 02/10/2017).
A alegação de cerceamento de defesa não é pertinente ao caso dos autos, por entender a magistrada que cabível o julgamento antecipado da lide, de modo que rejeito a preliminar.
MÉRITO
De início, não há falar em ato atentatório à dignidade da justiça ou mesmo a multa a ele correlata, visto que a autora se fez presente no ato da Sessão de Conciliação/Mediação, por intermédio de seu advogado.
Quanto ao mérito, na petição inicial a autora relatou que pactuou com a ré um contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel que alega estar eivado de diversos vícios, tais como a omissão do preço à vista do bem, a aplicação de encargos não previstos e a capitalização de juros sem pactuação expressa, além de outras cláusulas que reputa serem abusivas.
Ao final, pretendia a procedência dos pedidos de revisão do contrato, com a anulação ou revisão das cláusulas I e III, 5.1, 6.3, 6.5, 7.2, 9.2, 13.2 e 14.6 e, consequentemente, a condenação da ré a restituição em dobro das cobranças indevidas, bem como ao pagamento de multa pela abusividade das disposições contratuais, nos termos do art. 22, do Decreto no 2.181.
A ré pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais, invocando o princípio pacta sunt servanda; disse que não há ilicitudes no contrato, mas não se opôs à sua readequação para reduzir o percentual de juros previsto na cláusula 5.1. Subsidiariamente, em caso de revisão da cláusula 3a do contrato, requereu a readequação dos valores com a aplicação da tabela PRICE, juros de 1%, a incidir sobre o saldo devedor atualizado somado ao valor da diferença das parcelas.
Pois bem. Pertinente a o registro que o artigo 6o, V, do CDC trouxe o princípio da função social dos contratos, de modo a relativizar o rigorismo antes estabelecido pelo princípio do pacta sunt servanda e, com isso, possibilitando a revisão do contrato pelo consumidor quando constatado abuso contemporâneo à contratação ou onerosidade excessiva derivada de fato superveniente.
O contrato foi celebrado entre as partes na data de 05.12.2013, tendo por objeto a compra e venda do terreno localizado na Quadra 02, Lote 19, do Loteamento Jardim Belvedere, no valor de R$ 298.515,32 (duzentos e noventa e oito, quinhentos e quinze reais e trinta e dois centavos), a ser pago mediante sinal de R$ 8.000,00 (oito mil reais) mais 240 (duzentas e quarenta) prestações fixas e consecutivas.
E, bem observou a Magistrada, que dos cálculos apresentados pelas partes e das cláusulas do contrato, ficou evidente a existência de capitalização de juros. In casu, a autora trouxe seu cálculo iniciando pelo valor de R$ 300,00 com incidência de 12%, totalizando R$ 336,00, quantia essa que entende ser devida como acréscimo aos demais anos, perfazendo valor anual de R$ 4.032,00, sobre tal resultado acresce novamente a quantia de R$ 336,00, totalizando R$ 4.368,00, e assim sucessivamente, sem qualquer amparo jurídico ou contratual, sem considerar o saldo devedor.
Já a ré em seu cálculo, traz o saldo devedor inicial e o divide pelo prazo de pagamento estipulado entre as partes (240 meses) e sobre a quantia obtida (R$ 300,00), faz incidir 12% de juros, totalizando R$ 336,00, valor atribuído as 12 (doze) primeiras parcelas, com aplicação de percentual de 12%.
Nesse passo, a possibilidade de capitalização de juros, em periodicidade inferior à anual, no ordenamento jurídico fica condicionada a contratos de mútuo realizados por instituições financeiras.
É o que estabelece a Súmula 539 do STJ:
“É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada.”
Portanto, vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com loteadora/incorporadora, permitida a periodicidade anual, por não se equiparar à instituição financeira.
A conclusão é de que nas informações gerais do contrato não consta a sua pactuação, de modo que a capitalização é anual, visto que a pactuação mensal dos juros deve ser expressamente estabelecida no contrato. Assim, não prospera a pretensão de afastamento da capitalização dos juros anual.
E, a Magistrada, buscando o equilíbrio do contrato celebrado, determinou a adoção do Sistema de Amortização Francês (Tabela PRICE), mantendo os juros de 1% ao mês e o período contratado por ser o mais favorável à mantença do equilíbrio contratual. A ré requereu a aplicação da citada tabela e a autora não a impugnou; ademais, sua adoção para amortização do saldo devedor, por si só, não enseja onerosidade para declarar sua ilegalidade.
Nesse sentido:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – FIES - CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS – POSSIBILIDADE EM CONTRATOS CELEBRADOS APÓS A EDIÇÃO DA MP 517/2010 – TABELA PRICE – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL – RECURSO NÃO PROVIDO. (...) A adoção da Tabela Price para a amortização do saldo devedor, por si só, não enseja onerosidade para declarar sua ilegalidade. A utilização do referido sistema de amortização no contrato em análise, está prevista no Parágrafo Sexto da Cláusula Nona do ajuste (fls. 46). Nesse sentido, não existe qualquer óbice à utilização da Tabela Price, como método de amortização da dívida, porquanto, consoante entendimento jurisprudencial pátrio, sua aplicação reveste-se de legalidade, quando expressamente pactuada” (N.U 1039626-73.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, publicado no DJE 12/08/2020).
Com efeito, não prospera a pretensão da ré de novo parcelamento com utilização do valor do imóvel a vista e dos valores pagos pela autora
Desta feita, considerando o valor a ser financiado (R$ 72.000,00), a prestação pela Tabela Price (R$ 792,78), taxa de operação (1% ao mês ou 12,6% ao ano ou 6,15% ao semestre e no período de 240 meses), ficou evidente que a autora pagou a importância de R$ 36.575,47 (trinta e seis mil, quinhentos e setenta e cinco reais e quarenta e sete centavos), ou seja, 46,14 parcelas de 240 prestações de R$ 792,78 (setecentos e noventa e dois reais e setenta e oito centavos) obtidas com o recálculo.
Com efeito, ficou evidenciado um saldo devedor de 193,86 parcelas, excluídas as 46,14 primeiras. Portanto, sem razão a ré ao afirmar que a Tabela PRICE foi aplicada de forma indevida.
Quanto às cláusulas questionadas pela autora, estão previstas no contrato em questão:
“5.1) Caso não seja pagas em seu vencimento, as parcelas ficarão sujeitas a correção monetária com base no índice INPC, mais juros de mora a razão de 5% (cinco por cento) ao mês, mais multa de 2% (dois por cento) e cláusula penal de 10%, quando exceder três meses de atraso, sobre o saldo de débito em atraso.
[...]
6.3) Ainda nesta hipótese, perderá o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, em favor da COMPROMITENTE VENDEDORA, a importância que já houver sido pago, desde que não atingido o limite estipulado pelo art. 35 da Lei Federal 6.766 de 19/12/1979 (sic.).
[...]
6.5) No caso de inadimplência ou não pagamento das parcelas mensais comprometidas e havendo edificação no lote, esta responderá pelos valores efetivamente pagos;
[...]
7.2) Na cessão ou transferência de direitos, é devido ao COMPROMITENTE VENDEDOR, a respeito da confecção de novo instrumento e demais documentos pertinentes, a importância correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor geral do contrato originário.
9.2) Se o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR não saldar os tributos a que se refere a cláusula anterior, poderá a COMPROMITENTE VENDEDORA saldá-los e cobrar o reembolso imediato, com acréscimo decorrente da mora, previstos na cláusula 5.1 deste instrumento.”
Como se percebe, os juros de mora foram convencionados no percentual de 5% (cinco por cento) ao mês, o que revela a necessidade de revisão para estabelecê-los no patamar de 1% (um por cento) ao mês, com manutenção da sua cumulação com a multa legal de 2% (dois por cento), de natureza moratória, e a cláusula penal de 10%, cujo caráter é compensatório.
O artigo 406 do Código Civil, estabelece:
“Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.”
O citado dispositivo legal, deve ser interpretado em harmonia com o artigo 161, §1o do Código Tributário Nacional, que dispõe:
“Art. 161 (...).
§ 1o Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.”
Cito precedente:
“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PREENCHIMENTO DO ARTIGO 585, II DO CPC/73 – TITULO EXECUTIVO FORMALMENTE PERFEITO – DESCUMPRIMENTO DO § 5o, DO ARTIGO 739 DO CPC/73 – AUSÊNCIA DE PLANILHA – INOCORRÊNCIA – DISCUSSÃO SOBRE CLAUSULAS – DESNECESSIDADE - INEXIGIBILIDADE DO CONTRATO – VÍCIO QUANTO A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL – ASPECTO NÃO DEMONSTRADO – JUROS MORATÓRIOS EXTORSIVOS – CLÁUSULA CONTRATUAL REVISTA E MODIFICADA - REDUÇÃO AO PATAMAR LEGAL – MULTA DE FRAUDE A EXECUÇÃO E PROCRASTINAÇÃO DE EMBARGOS – AFASTAMENTO DA COMINAÇÃO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO – FRAGILIDADE DE ARGUMENTOS E CONHECIMENTO EM PARTE DO RECURSO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – READEQUAÇÃO NECESSÁRIA – ARTIGO 86 DO CPC. Recurso conhecido e provido parcialmente. (...) (4) – Tendo a parte adquirido o lote para construção de sua residência, equivale-se a consumidor final e, de consequência, impõe-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, preceito de ordem pública e interesse social. E, entre os vários direitos, mitigando a ‘pacta sunt servanda’, pode ajuizar ação para revisão de cláusulas contratuais abusivas ou exageradas. (5) – Não se tratando de instituição financeira, juros moratórios mensais de 10% (dez por cento) extrapolam os limites da legalidade. Modifica-se o contrato para, em relação a estes, os juros moratórios sejam de 1% ao mês, em obediência ao prescrito no artigo 406 do Código Civil Brasileiro c/c parágrafo 1o, artigo 161 do Código Tributário Nacional, precedentes do STJ (...)” (N.U 0003187-59.2013.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2020, publicado no DJE 11/02/2020).
Em relação à Cláusula 6.3, que prevê a possibilidade do consumidor (compromissário comprador) perder em favor da ré (compromitente vendedora), a quantia paga, desde que não atingido o limite estipulado pelo art. 35 da Lei 6.766/79, pertinente sua anulação.
Isso porque, a Súmula no 543 do STJ, estabelece:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Como configurada a relação de consumo, deve prevalecer as normas do CDC em detrimento do disposto no artigo 35, da Lei no 6.766/79. Nesse passo, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor prevê:
‘Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”
Quanto à Cláusula 6.5, correta a conclusão da Magistrada pela sua nulidade, visto que “a construção edificada sobre lote vazio é classificada como acessão, que se traduz em modo de aquisição de propriedade imobiliária, mediante a união física da coisa acessória à principal, aumentando o volume desta última. Ela pode ser de maneira natural (aluvião, avulsão, formação de ilhas, álveo abandonado) ou artificial (construções e plantações) (art. 1.248, do CC) e tem como fundamento jurídico a inconveniência de destacamento da coisa que acede da principal (art. 1.248, do CC). Nesse cenário, a problemática somente poderá ser resolvida em eventual resolução do contrato, e não de plano como pretende a requerida com a estipulação arbitrária da referida cláusula.”
Em relação à Cláusula 9.2, ao contrário do alegado pela autora, não é abusiva, já que prevê o pagamento dos impostos, taxas e contribuições, na forma do contrato, considerando que a mora (Cláusula 5.1) foi limitada em 1% (um por cento) ao mês.
No que tange a mora, deve ser afastada em razão do reconhecimento da abusividade dos juros capitalizados e o saldo devedor (até 20.08.2020) deve ser adimplido em parcela única e as parcelas vincendas após essa data devem ser pagas mensalmente conforme o recálculo, e no prazo remanescente estabelecido no contrato.
Cito precedente:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. ENTIDADE ABERTA DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR. MÚTUO FENERATÍCIO. EQUIPARAÇÃO A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO (TEMA 953/STJ). DESCABIMENTO DA COBRANÇA. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA (TEMA 28/STJ). AGRAVO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA. (...) 3. "O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora" (Tema 28/STJ). 4. Descaracterização da mora no caso concreto (...) (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1561639/SC, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/11/2017, DJe 24/11/2017).
Já em relação à Cláusula 7.2, sua incidência é vedada pelo artigo 122 do Código Civil e em consonância com o artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois coloca a consumidora em uma condição de desvantagem decorrente da obrigação assumida.
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”
No mesmo sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS - ABUSIVIDADE - DESVANTAGEM EXAGERADA. É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato.” (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.111750-9/001, Relator(a): Des.(a) Maurílio Gabriel, 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/11/2016, publicação da súmula em 25/11/2016).
“APELAÇÃO. Ação de restituição em dobro de valores pagos. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Cessão dos direitos sobre o imóvel por parte do compromissário comprador. Cobrança de "taxa de expediente", congênere à cobrança de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliário - SATI. Abusividade do repasse do custo administrativo. Nulidade da cláusula, mesmo porque a anuência à cessão de direitos e assessoria ao autor são ínsitas à atuação empresarial da ré. Devolução do valor, porém, de forma simples e não em dobro. Ausência de comprovação de má-fé por parte da ré. Modificação, de ofício, quanto ao termo inicial dos juros de mora, desde a citação. Recurso da ré a que se dá parcial provimento, e modificação, de ofício, do termo inicial dos juros de mora, a contar da citação.” (TJSP; Apelação Cível 1012261-58.2020.8.26.0008; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/05/2021; Data de Registro: 25/05/2021).
Acerca da pretensão da autora de condenação da ré a restituir em dobro os valores sob a alegação de que indevidamente cobrados ao longo da relação contratual, igualmente correta a conclusão da Magistrada.
Isso porque, a jurisprudência pátria e as normas de proteção ao consumidor caminham no sentido de permitir a repetição do indébito quando constatada a cobrança indevida do encargo exigido. E, aqui, ficou demonstrada a existência de saldo devedor pendente a ser satisfeito pela autora, ou seja, não pagou valores a maior, portanto, a ré não deve ser condenada à restituição em dobro como pretende a consumidora.
É o que estabelece o artigo 42, parágrafo único do CDC:
“O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”
Acerca da pretensão de revogação dos benefícios da gratuidade da justiça em favor da autora, a ré não trouxe elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, de modo que não convence seu argumento.
Por fim, apenas para registro, de fato a pretensão da multa contida no artigo 22 do Decreto no 2.181/1997, é penalidade aplicável na seara administrativa e não na judicial, como pretende a autora.
Ante o exposto, DESPROVEJO ambos os recursos.
Para fins de prequestionamento, se tem por inexistente a violação aos dispositivos legais apontados e pertinentes a todas as matérias em debate.
Sem majoração dos honorários recursais.
Cuiabá, 16 de junho de 2021
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora

Inteiro teor:
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) 1001669-08.2018.8.11.0051
APELANTES: MARIA DOS SANTOS PARANHAS E GENTILIN E BIAZON LTDA
APELADOS: OS MESMOS
Vistos etc.
Tratam-se de recursos de apelação interpostos por MARIA DOS SANTOS PARANHAS e GENTILIN E BIAZON LTDA. contra sentença proferida pela MM.a Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, de parcial procedência dos pedidos em ação revisional de cláusulas contratuais c/ pleito de restituição em dobro do indébito proposta pela primeira apelante contra a segunda recorrente, para: a) fixar a Tabela PRICE como sistema de amortização, adotando-se os parâmetros delineados na fundamentação para seu cálculo, devendo o valor já adimplido pela parte requerente servir para liquidação das primeiras parcelas. O saldo devedor até 20.08.2020 deverá ser adimplido em parcela única, sem incidência dos encargos moratórios, tendo em vista o afastamento da mora. Havendo parcelas vincendas após tal data, deverão ser quitadas mensalmente, nos termos do recálculo, e no prazo remanescente estabelecido no contrato; b) limitar os juros moratórios previstos na cláusula 5.1 ao percentual de 1% (um por cento) ao mês; c) declarar abusivas e, portanto, nulas as cláusulas 6.3 e 6.5, eis que contrariam o Código de Defesa do Consumidor e a legislação civil aplicável à espécie; d) afastar a cobrança da taxa de cessão ou transferência de direitos sobre o valor do contrato conforme estabelecido na cláusula 7.2 e declarar prejudicada a cláusula 14.6, diante do estabelecimento da tabela PRICE como sistema de amortização da dívida; em razão da sucumbência recíproca, redistribuir os ônus sucumbenciais, para condenar a ré ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido – valor efetivamente reduzido do contrato a partir de sua revisão –, ficando os 30% (trinta por cento) restantes a cargo da autora, cuja exigibilidade fica suspensa pelo prazo de cinco (05) anos, com fulcro no art. 98, §§ 2o e 3o do CPC.
A autora interpõe recurso de apelação e sustenta a necessidade de afastamento da capitalização dos juros previstos no contrato, ante a ausência de pactuação expressa nesse sentido, e, como consectário lógico, seja a ré condenada a restituir em dobro os valores indevidamente cobrados ao longo da relação contratual em análise; prequestiona negativa de vigência aos artigos os artigos 46, 47, 6, V, 39, V, 51, IV, XV, § 1°, III, todos do Código de Defesa do Consumidor. Diante de tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.
A ré também interpõe recurso de apelação e relata que desde o ano de 2009, quando do início dos primeiros contratos, realizou a comercialização dos lotes do Residencial Belvedere com forma de pagamento a vista ou parcelados em 120 (cento e vinte) meses. Nos anos subsequentes, passou a adotar também o parcelamento em 150 (cento e cinquenta), 180 (cento e oitenta) e 240 (duzentos e quarenta) meses.
Alega cerceamento de defesa, pois foi indeferida a produção de prova oral que almejava a verificação da regularidade da contratação, especialmente, a constatação de que a autora compreendeu os valores expostos no contrato, a quantidade de parcelas assumidas, bem como que não teve qualquer dúvida em relação ao preço final que pagaria quando da última parcela do instrumento firmado e a Magistrada indeferiu o requerimento de produção de prova oral e julgou antecipadamente a lide.
Comenta que a autora deixou de comparecer injustificadamente à audiência de conciliação designada nos autos, violando o disposto no artigo 334, §8o do CPC e, mesmo diante do comparecimento de seu advogado, deve ser condenada em ato atentatório a dignidade da justiça; aduz que no instrumento firmado com a autora, deixa claro qual é o preço final do lote e o valor a ser financiado (Cláusula 3a, item III do contrato), indicando o valor que a autora pagará no decorrer do tempo contratado, no caso específico em 20 anos, de modo que não há que se falar em qualquer abusividade ou ilegalidade no valor praticado.
Sustenta que a inflação média de 2009 à 2019 foi de 5,67% (cinco inteiro e sessenta e sete por cento) anuais, ou seja, os juros efetivos cobrados por ela não alcançam o percentual de 6,33% (seis inteiros e trinta e três por cento) ao ano; afirma que no contrato “não incide correção monetária, deixa de forma clara e transparente o valor a ser pago por parcela, ano a ano, bem como o valor total ao final do contrato”; comenta que “de 2009 à 2019, o índice IGP-M anotou uma média de 5,75% (cinco inteiro e setenta e cinco por cento) do acumulado anual e, se analisarmos o contrato da empresa loteadora Sinopense - Assai - o qual esse Tribunal entendeu como regular, verificamos um percentual anual de 11,75% (onze inteiro e setenta e cinco por cento) recebido das parcelas nos contratos lá firmados.”
Expõe que a Magistrada aplicou o Sistema PRICE de amortização, contudo, realizou os cálculos considerando o momento da contratação, ignorando o tempo; cita que o cálculo deveria ser: do valor atualizado do imóvel subtrai-se os valores atualizados pagos pela autora, somando-se o valor da diferença das parcelas no saldo encontrado; sobre esse saldo, aplicam-se juros de 1% a.m., amortizados na Tabela PRICE, mantendo-se a quantidade das parcelas remanescentes do contrato e, não sendo realizado o cálculo dessa forma, a ré será punida duas vezes, a primeira, por ver alterada a forma de pagamento voluntariamente pactuada e revista por suposta abusividade que não existiu e, a segunda, por ter de suportar evidente diferença nos valores dos contratos.
Cita que no contrato as parcelas progridem com os anos, enquanto, a Tabela PRICE, se mantem em valor estável e uniforme desde o princípio, de modo que não deve ser aplicada de forma retroativa, em virtude do tempo e da diferença das parcelas praticadas; alega que segundo os cálculos apresentados pela Magistrada de origem, a autora já pagou o valor corresponde a 46,14 parcelas do novo financiamento, enquanto na questão temporal, deveria estar adimplente com a parcela 80, um diferença de 33,86 parcelas nos novos valores que deverão ser adimplidos em parcela única, devidamente corrigida pelo IGP-M.
Salienta que não há qualquer irregularidade na taxa sobre a cessão e transferência dos direitos do contrato (Cláusula 7.2), tendo em vista que a empresa terá despesas com a elaboração de novos instrumentos contratuais, nova análise de crédito do cessionário, emissão de ordem de cancelamento de todos os boletos já emitidos, bem como emissão de novas ordens para expedição de novos boletos, devendo dito ônus ser suportado pela autora, eis que a responsável pela cessão.
Demonstrando o perfil conciliatório da ré, pugnou para que fosse encaminhado o presente feito ao setor NUPEMEC desse Sodalício, a fim de viabilizar uma possível mediação com a presença das partes. Quanto ao mérito, requer o provimento do recurso, com a declaração de nulidade da sentença, tendo em vista o evidente cerceamento de defesa; para que a autora seja condenada por ato atentatório a dignidade da justiça; para que seja reconhecida a regularidade das cláusulas contratuais n. 3 em todos os seus itens e subitens, bem como a cláusula 7.2 do contrato e, na hipótese de manter-se a modificação contratual implementada monocraticamente, torna-se necessária: (i) a realização de novo financiamento pela Tabela PRICE, considerando os valores de contrato e o valor pago, atualizados ao presente momento e realizado o financiamento com base nas parcelas faltantes; (ii) caso mantido os cálculos idealizados pela magistradas, o valor a ser pago em parcela única deverá ser devidamente atualizado pelo índice IGP-M; pugna pelo indeferimento da gratuidade da justiça e prequestiona toda matéria arguida, essencialmente, no que dispõem os artigos os artigos 421, parágrafo único, 422 e 425, CC/02, artigo 373, II do CPC/15 e 5o, LV, 102, III “a” e 105, III, “a” e “c” da CF/88.
Foi convertido o julgamento em diligência e determinada a remessa do feito ao Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos e Cidadania (Nupemec), a fim de que a equipe de trabalho viabilizasse a realização de oficina de Direito Sistêmico no prazo que entendesse necessário, mas não houve composição.
É a síntese do necessário.
Decido.
Tendo em vista a reiterada jurisprudência sobre o tema, cabível o julgamento monocrático do recurso, nos termos do artigo 932, inciso V, do CPC c/c Súmula no 568 do STJ.
PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA
O réu alega cerceamento de defesa, pois foi indeferida a produção de prova oral, cujo escopo almejava a verificação da regularidade da contratação, especialmente, a constatação de que a autora compreendeu os valores expostos no contrato, a quantidade de parcelas assumidas, bem como que não teve qualquer dúvida em relação ao preço final que pagaria quando da última parcela do instrumento firmado.
O deslinde do feito prescinde de produção de prova oral, já que essencial a apreciação das cláusulas do contrato. Ademais, a Magistrada consignou na sentença:
“Verifica-se, de plano, que o deslinde da controvérsia não carece de dilação probatória, uma vez que as provas trazidas para os autos permitem de forma segura a formação do convencimento, o que, em última análise, confrontaria com os princípios da celeridade e economia processual. É que, mesmo cabendo às partes o ônus da prova (art. 373 do NCPC), é o juiz quem verifica a conveniência de sua produção, selecionando quais as indispensáveis para a instrução e julgamento da lide. (...) Desse modo, considerando que o conjunto probatório apresentado é suficiente para a apreciação da pretensão, pois constatadas as condições pertinentes, cumpre ao Magistrado decidir a lide, conforme o estado em que se encontra o processo.”
É cediço que não ocorrerá cerceamento de defesa quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência. Deste modo, é facultado ao Magistrado dispensar a produção de provas e julgar antecipadamente a lide quando os elementos existentes nos autos bastaram para formar o seu livre convencimento, nos termos do que estabelece o artigo 355, I do Código de Processo Civil:
“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:
I - não houver necessidade de produção de outras provas.”
Nesse sentido a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE DIFERENÇA DE SEGURO OBRIGATÓRIO – DPVAT – PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – SEGURADORA COMPROVA A DATA DA INTERPOSIÇÃO DO RECURSO ADMINISTRATIVO – PRAZO DE 30 DIAS FOI INTERROMPIDO PELA SOLICITAÇÃO DE INFORMAÇÕES DA VÍTIMA EM 03.03.2016 – PAGAMENTO EFETIVO EM 29.03.2016 – DIREITO AO RECEBIMENTO DA CORREÇÃO MONETÁRIA INDEVIDO – PREQUESTIONAMENTO – INADMISSÍVEL NA FASE RECURSAL – HONORÁRIOS RECURSAIS - 11, ARTIGO 85, CPC – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. - O cerceamento da defesa só se concebe à prova necessária para o esclarecimento da verdade substancial investigada nos autos. Uma vez demonstrado, que a prova oral desejada em nada influiria no resultado do feito, correto o adiantamento da sentença, em julgamento antecipado (...)” (Ap 89259/2017, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/10/2017, publicado no DJE 09/10/2017).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO - AFUNDAMENTO PARCIAL DE EMBARCAÇÃO NÁUTICA – PERDA DE FLUTUABILIDADE DECORRENTE DA ENTRADA DE ÁGUA PELO CASCO DA EMBARCAÇÃO – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO – POSSIBILIDADE - DANO MATERIAL COMPROVADO – AVARIAS NA EMBARCAÇÃO - FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS NA RECONVENÇÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO PRINCIPAL E ADESIVO PROVIDOS EM PARTE. 1. “O juiz pode julgar antecipadamente a lide se os elementos constantes dos autos forem suficientes à formação de sua convicção” (STJ – 1a Turma - AgRg no Ag 1112762/RS - Rel. Min. Ari Pargendler – Julg. 07/08/2014) (...)” (Ap 1978/2017, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/09/2017, publicado no DJE 02/10/2017).
A alegação de cerceamento de defesa não é pertinente ao caso dos autos, por entender a magistrada que cabível o julgamento antecipado da lide, de modo que rejeito a preliminar.
MÉRITO
De início, não há falar em ato atentatório à dignidade da justiça ou mesmo a multa a ele correlata, visto que a autora se fez presente no ato da Sessão de Conciliação/Mediação, por intermédio de seu advogado.
Quanto ao mérito, na petição inicial a autora relatou que pactuou com a ré um contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel que alega estar eivado de diversos vícios, tais como a omissão do preço à vista do bem, a aplicação de encargos não previstos e a capitalização de juros sem pactuação expressa, além de outras cláusulas que reputa serem abusivas.
Ao final, pretendia a procedência dos pedidos de revisão do contrato, com a anulação ou revisão das cláusulas I e III, 5.1, 6.3, 6.5, 7.2, 9.2, 13.2 e 14.6 e, consequentemente, a condenação da ré a restituição em dobro das cobranças indevidas, bem como ao pagamento de multa pela abusividade das disposições contratuais, nos termos do art. 22, do Decreto no 2.181.
A ré pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais, invocando o princípio pacta sunt servanda; disse que não há ilicitudes no contrato, mas não se opôs à sua readequação para reduzir o percentual de juros previsto na cláusula 5.1. Subsidiariamente, em caso de revisão da cláusula 3a do contrato, requereu a readequação dos valores com a aplicação da tabela PRICE, juros de 1%, a incidir sobre o saldo devedor atualizado somado ao valor da diferença das parcelas.
Pois bem. Pertinente a o registro que o artigo 6o, V, do CDC trouxe o princípio da função social dos contratos, de modo a relativizar o rigorismo antes estabelecido pelo princípio do pacta sunt servanda e, com isso, possibilitando a revisão do contrato pelo consumidor quando constatado abuso contemporâneo à contratação ou onerosidade excessiva derivada de fato superveniente.
O contrato foi celebrado entre as partes na data de 05.12.2013, tendo por objeto a compra e venda do terreno localizado na Quadra 02, Lote 19, do Loteamento Jardim Belvedere, no valor de R$ 298.515,32 (duzentos e noventa e oito, quinhentos e quinze reais e trinta e dois centavos), a ser pago mediante sinal de R$ 8.000,00 (oito mil reais) mais 240 (duzentas e quarenta) prestações fixas e consecutivas.
E, bem observou a Magistrada, que dos cálculos apresentados pelas partes e das cláusulas do contrato, ficou evidente a existência de capitalização de juros. In casu, a autora trouxe seu cálculo iniciando pelo valor de R$ 300,00 com incidência de 12%, totalizando R$ 336,00, quantia essa que entende ser devida como acréscimo aos demais anos, perfazendo valor anual de R$ 4.032,00, sobre tal resultado acresce novamente a quantia de R$ 336,00, totalizando R$ 4.368,00, e assim sucessivamente, sem qualquer amparo jurídico ou contratual, sem considerar o saldo devedor.
Já a ré em seu cálculo, traz o saldo devedor inicial e o divide pelo prazo de pagamento estipulado entre as partes (240 meses) e sobre a quantia obtida (R$ 300,00), faz incidir 12% de juros, totalizando R$ 336,00, valor atribuído as 12 (doze) primeiras parcelas, com aplicação de percentual de 12%.
Nesse passo, a possibilidade de capitalização de juros, em periodicidade inferior à anual, no ordenamento jurídico fica condicionada a contratos de mútuo realizados por instituições financeiras.
É o que estabelece a Súmula 539 do STJ:
“É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada.”
Portanto, vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com loteadora/incorporadora, permitida a periodicidade anual, por não se equiparar à instituição financeira.
A conclusão é de que nas informações gerais do contrato não consta a sua pactuação, de modo que a capitalização é anual, visto que a pactuação mensal dos juros deve ser expressamente estabelecida no contrato. Assim, não prospera a pretensão de afastamento da capitalização dos juros anual.
E, a Magistrada, buscando o equilíbrio do contrato celebrado, determinou a adoção do Sistema de Amortização Francês (Tabela PRICE), mantendo os juros de 1% ao mês e o período contratado por ser o mais favorável à mantença do equilíbrio contratual. A ré requereu a aplicação da citada tabela e a autora não a impugnou; ademais, sua adoção para amortização do saldo devedor, por si só, não enseja onerosidade para declarar sua ilegalidade.
Nesse sentido:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – FIES - CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS – POSSIBILIDADE EM CONTRATOS CELEBRADOS APÓS A EDIÇÃO DA MP 517/2010 – TABELA PRICE – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL – RECURSO NÃO PROVIDO. (...) A adoção da Tabela Price para a amortização do saldo devedor, por si só, não enseja onerosidade para declarar sua ilegalidade. A utilização do referido sistema de amortização no contrato em análise, está prevista no Parágrafo Sexto da Cláusula Nona do ajuste (fls. 46). Nesse sentido, não existe qualquer óbice à utilização da Tabela Price, como método de amortização da dívida, porquanto, consoante entendimento jurisprudencial pátrio, sua aplicação reveste-se de legalidade, quando expressamente pactuada” (N.U 1039626-73.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, publicado no DJE 12/08/2020).
Com efeito, não prospera a pretensão da ré de novo parcelamento com utilização do valor do imóvel a vista e dos valores pagos pela autora
Desta feita, considerando o valor a ser financiado (R$ 72.000,00), a prestação pela Tabela Price (R$ 792,78), taxa de operação (1% ao mês ou 12,6% ao ano ou 6,15% ao semestre e no período de 240 meses), ficou evidente que a autora pagou a importância de R$ 36.575,47 (trinta e seis mil, quinhentos e setenta e cinco reais e quarenta e sete centavos), ou seja, 46,14 parcelas de 240 prestações de R$ 792,78 (setecentos e noventa e dois reais e setenta e oito centavos) obtidas com o recálculo.
Com efeito, ficou evidenciado um saldo devedor de 193,86 parcelas, excluídas as 46,14 primeiras. Portanto, sem razão a ré ao afirmar que a Tabela PRICE foi aplicada de forma indevida.
Quanto às cláusulas questionadas pela autora, estão previstas no contrato em questão:
“5.1) Caso não seja pagas em seu vencimento, as parcelas ficarão sujeitas a correção monetária com base no índice INPC, mais juros de mora a razão de 5% (cinco por cento) ao mês, mais multa de 2% (dois por cento) e cláusula penal de 10%, quando exceder três meses de atraso, sobre o saldo de débito em atraso.
[...]
6.3) Ainda nesta hipótese, perderá o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, em favor da COMPROMITENTE VENDEDORA, a importância que já houver sido pago, desde que não atingido o limite estipulado pelo art. 35 da Lei Federal 6.766 de 19/12/1979 (sic.).
[...]
6.5) No caso de inadimplência ou não pagamento das parcelas mensais comprometidas e havendo edificação no lote, esta responderá pelos valores efetivamente pagos;
[...]
7.2) Na cessão ou transferência de direitos, é devido ao COMPROMITENTE VENDEDOR, a respeito da confecção de novo instrumento e demais documentos pertinentes, a importância correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor geral do contrato originário.
9.2) Se o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR não saldar os tributos a que se refere a cláusula anterior, poderá a COMPROMITENTE VENDEDORA saldá-los e cobrar o reembolso imediato, com acréscimo decorrente da mora, previstos na cláusula 5.1 deste instrumento.”
Como se percebe, os juros de mora foram convencionados no percentual de 5% (cinco por cento) ao mês, o que revela a necessidade de revisão para estabelecê-los no patamar de 1% (um por cento) ao mês, com manutenção da sua cumulação com a multa legal de 2% (dois por cento), de natureza moratória, e a cláusula penal de 10%, cujo caráter é compensatório.
O artigo 406 do Código Civil, estabelece:
“Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.”
O citado dispositivo legal, deve ser interpretado em harmonia com o artigo 161, §1o do Código Tributário Nacional, que dispõe:
“Art. 161 (...).
§ 1o Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.”
Cito precedente:
“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PREENCHIMENTO DO ARTIGO 585, II DO CPC/73 – TITULO EXECUTIVO FORMALMENTE PERFEITO – DESCUMPRIMENTO DO § 5o, DO ARTIGO 739 DO CPC/73 – AUSÊNCIA DE PLANILHA – INOCORRÊNCIA – DISCUSSÃO SOBRE CLAUSULAS – DESNECESSIDADE - INEXIGIBILIDADE DO CONTRATO – VÍCIO QUANTO A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL – ASPECTO NÃO DEMONSTRADO – JUROS MORATÓRIOS EXTORSIVOS – CLÁUSULA CONTRATUAL REVISTA E MODIFICADA - REDUÇÃO AO PATAMAR LEGAL – MULTA DE FRAUDE A EXECUÇÃO E PROCRASTINAÇÃO DE EMBARGOS – AFASTAMENTO DA COMINAÇÃO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO – FRAGILIDADE DE ARGUMENTOS E CONHECIMENTO EM PARTE DO RECURSO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – READEQUAÇÃO NECESSÁRIA – ARTIGO 86 DO CPC. Recurso conhecido e provido parcialmente. (...) (4) – Tendo a parte adquirido o lote para construção de sua residência, equivale-se a consumidor final e, de consequência, impõe-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, preceito de ordem pública e interesse social. E, entre os vários direitos, mitigando a ‘pacta sunt servanda’, pode ajuizar ação para revisão de cláusulas contratuais abusivas ou exageradas. (5) – Não se tratando de instituição financeira, juros moratórios mensais de 10% (dez por cento) extrapolam os limites da legalidade. Modifica-se o contrato para, em relação a estes, os juros moratórios sejam de 1% ao mês, em obediência ao prescrito no artigo 406 do Código Civil Brasileiro c/c parágrafo 1o, artigo 161 do Código Tributário Nacional, precedentes do STJ (...)” (N.U 0003187-59.2013.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2020, publicado no DJE 11/02/2020).
Em relação à Cláusula 6.3, que prevê a possibilidade do consumidor (compromissário comprador) perder em favor da ré (compromitente vendedora), a quantia paga, desde que não atingido o limite estipulado pelo art. 35 da Lei 6.766/79, pertinente sua anulação.
Isso porque, a Súmula no 543 do STJ, estabelece:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Como configurada a relação de consumo, deve prevalecer as normas do CDC em detrimento do disposto no artigo 35, da Lei no 6.766/79. Nesse passo, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor prevê:
‘Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”
Quanto à Cláusula 6.5, correta a conclusão da Magistrada pela sua nulidade, visto que “a construção edificada sobre lote vazio é classificada como acessão, que se traduz em modo de aquisição de propriedade imobiliária, mediante a união física da coisa acessória à principal, aumentando o volume desta última. Ela pode ser de maneira natural (aluvião, avulsão, formação de ilhas, álveo abandonado) ou artificial (construções e plantações) (art. 1.248, do CC) e tem como fundamento jurídico a inconveniência de destacamento da coisa que acede da principal (art. 1.248, do CC). Nesse cenário, a problemática somente poderá ser resolvida em eventual resolução do contrato, e não de plano como pretende a requerida com a estipulação arbitrária da referida cláusula.”
Em relação à Cláusula 9.2, ao contrário do alegado pela autora, não é abusiva, já que prevê o pagamento dos impostos, taxas e contribuições, na forma do contrato, considerando que a mora (Cláusula 5.1) foi limitada em 1% (um por cento) ao mês.
No que tange a mora, deve ser afastada em razão do reconhecimento da abusividade dos juros capitalizados e o saldo devedor (até 20.08.2020) deve ser adimplido em parcela única e as parcelas vincendas após essa data devem ser pagas mensalmente conforme o recálculo, e no prazo remanescente estabelecido no contrato.
Cito precedente:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. ENTIDADE ABERTA DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR. MÚTUO FENERATÍCIO. EQUIPARAÇÃO A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO (TEMA 953/STJ). DESCABIMENTO DA COBRANÇA. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA (TEMA 28/STJ). AGRAVO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA. (...) 3. "O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora" (Tema 28/STJ). 4. Descaracterização da mora no caso concreto (...) (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1561639/SC, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/11/2017, DJe 24/11/2017).
Já em relação à Cláusula 7.2, sua incidência é vedada pelo artigo 122 do Código Civil e em consonância com o artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois coloca a consumidora em uma condição de desvantagem decorrente da obrigação assumida.
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”
No mesmo sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS - ABUSIVIDADE - DESVANTAGEM EXAGERADA. É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato.” (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.111750-9/001, Relator(a): Des.(a) Maurílio Gabriel, 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/11/2016, publicação da súmula em 25/11/2016).
“APELAÇÃO. Ação de restituição em dobro de valores pagos. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Cessão dos direitos sobre o imóvel por parte do compromissário comprador. Cobrança de "taxa de expediente", congênere à cobrança de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliário - SATI. Abusividade do repasse do custo administrativo. Nulidade da cláusula, mesmo porque a anuência à cessão de direitos e assessoria ao autor são ínsitas à atuação empresarial da ré. Devolução do valor, porém, de forma simples e não em dobro. Ausência de comprovação de má-fé por parte da ré. Modificação, de ofício, quanto ao termo inicial dos juros de mora, desde a citação. Recurso da ré a que se dá parcial provimento, e modificação, de ofício, do termo inicial dos juros de mora, a contar da citação.” (TJSP; Apelação Cível 1012261-58.2020.8.26.0008; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/05/2021; Data de Registro: 25/05/2021).
Acerca da pretensão da autora de condenação da ré a restituir em dobro os valores sob a alegação de que indevidamente cobrados ao longo da relação contratual, igualmente correta a conclusão da Magistrada.
Isso porque, a jurisprudência pátria e as normas de proteção ao consumidor caminham no sentido de permitir a repetição do indébito quando constatada a cobrança indevida do encargo exigido. E, aqui, ficou demonstrada a existência de saldo devedor pendente a ser satisfeito pela autora, ou seja, não pagou valores a maior, portanto, a ré não deve ser condenada à restituição em dobro como pretende a consumidora.
É o que estabelece o artigo 42, parágrafo único do CDC:
“O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”
Acerca da pretensão de revogação dos benefícios da gratuidade da justiça em favor da autora, a ré não trouxe elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, de modo que não convence seu argumento.
Por fim, apenas para registro, de fato a pretensão da multa contida no artigo 22 do Decreto no 2.181/1997, é penalidade aplicável na seara administrativa e não na judicial, como pretende a autora.
Ante o exposto, DESPROVEJO ambos os recursos.
Para fins de prequestionamento, se tem por inexistente a violação aos dispositivos legais apontados e pertinentes a todas as matérias em debate.
Sem majoração dos honorários recursais.
Cuiabá, 16 de junho de 2021
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora