Tribunal: TJMT
Processo: 0019039-68.2019.8.11.0055
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-10-29
Data de publicação: 2021-10-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 0019039-68.2019.811.0055
Recorrente: BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA
Recorridos: JUCINEIDE DOS SANTOS ZAFFONATO e OUTROS
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id. 100288999) interposto por BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, o qual deu parcial provimento ao seu recuso de apelação cível, conforme a seguinte ementa (id. 93559498):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – EXISTÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO ESTIMÁVEL – MODIFICAÇÃO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel. 2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto. 4. Havendo proveito econômico estimável, deve este ser utilizado como base de cálculo do ônus sucumbencial, em detrimento do valor da causa, como prevê o art. 85, § 2o do CPC. (RAC n° 0019039-68.2019.811.0055, Rel. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 07/07/2021)”.
Interpostos embargos de declaração, estes tiveram o provimento negado, conforme acórdão lançado no id. 96897461.
A recorrente sustenta em suas razões as seguintes violações:
(i) aos arts. 11; 489, § 1o, II, II e IV e 1.022, II, III e parágrafo único, II, do CPC, ao argumento de que o acórdão não enfrentou todos os argumentos deduzidos nos processo, deixando de fundamentar a decisão quanto a algumas teses de extrema importância para o deslinde do caso, em especial quanto a equivocado entendimento de inaplicabilidade da Lei 9.514/97 por ausência de registro. Destaca que houve erro de fato, eis que o contrato não foi registrado por culpa da parte autora/recorrida e que é possível realizar o registro a qualquer tempo. Justifica ainda, que não houve fundamento válido para afastar/anular cláusula contratual e tratá-la como abusiva.
(ii) aos arts. 1o; 2o; 10; 373, I e II; 141 e 492, do CPC, ao fundamento de que não houve fundamentação quanto ao ônus probatório, justificando que a parte autora não conseguiu demonstrar os fatos constitutivos do seu direito.
(iii) aos arts. 136; 138; 221; 389; 397; 421, parágrafo único; 422; 475 e 884 do CC e arts. 23; 26; 27; 32 e 38 da a Lei n° 9.514/97, ao fundamento de não foi respeitado o princípio do “pacta sunt servanda”. Aduz que competia a parte recorrida realizar o registro do contrato e que o colegiado entendeu de forma equivocada que a tal obrigação competiria ao recorrente, não obstante a existência de cláusula contratual expressa.
(iv) divergência jurisprudencial quanto aos arts. 11 926 e 927 do CPC quanto ao afastamento da vigência e eficácia da Lei 9.514/97 e irrelevância do contrato não levado à registro.
Recurso tempestivo (id. 100522972).
Devidamente preparado (Certidão de id. 100549493).
Contrarrazões (id. 103487461).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
A hipótese prevista no art. 105, III, letra “a” e “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha contrariado lei federal ou negado sua vigência (“a”) e der a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal (“c”).
Pressupostos satisfeitos
Interposto o recurso de apelação visando a reforma da decisão de primeiro grau, salientando a aplicabilidade da Lei n° 9.514/97 independentemente de o contrato ter sido levado a registro.
In casu, a ação foi julgada parcialmente procedente. Em grau de recurso, o órgão fracionário deste Sodalício assentou a inaplicabilidade da Lei n° 9.514/97 ante a ausência do registro do contrato.
Diante desse quadro, a partir da provável ofensa aos arts. arts. 23; 26; 27; 32 e 38 da a Lei n° 9.514/97, bem como existência de dissídio jurisprudencial, sustenta a recorrente que a decisão deste Tribunal merece reforma.
A questão foi debatida pelo acórdão, portanto tem-se atendido o requisito do prequestionamento.
Assim, a partir da alegada ofensa acima suscitada, o recurso merece ter o normal seguimento. A propósito, o STJ já decidiu que:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento. 2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1689082/SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. em 16/11/2020, DJe 20/11/2020)” (grifei).
Com efeito, a despeito dos demais argumentos aduzidos pela recorrente, registre-se que o presente recurso deve alcançar o juízo positivo de admissibilidade.
Isso porque, em sendo admitido o recurso por um de seus fundamentos, ficam prejudicados os demais (ainda que não atendidos), eis que desnecessário o exame dos mesmos, ante o teor das Súmulas 292 e 528 do STF (aplicáveis por analogia a esta via recursal), o que implica à Corte Superior rever o juízo de admissibilidade do recurso em sua íntegra:
“Súmula 292/STF. Interposto o recurso extraordinário por mais de um dos fundamentos indicados no art. 101, III, da Constituição, a admissão apenas por um deles não prejudica o seu conhecimento por qualquer dos outros.
“Súmula 528/STF. Se a decisão contiver partes autônomas, a admissão parcial, pelo Presidente do Tribunal a quo, de recurso extraordinário que, sobre qualquer delas se manifestar, não limitará a apreciação de todas pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente de interposição de agravo de instrumento.
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 0019039-68.2019.811.0055
Recorrente: BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA
Recorridos: JUCINEIDE DOS SANTOS ZAFFONATO e OUTROS
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id. 100288999) interposto por BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, o qual deu parcial provimento ao seu recuso de apelação cível, conforme a seguinte ementa (id. 93559498):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – EXISTÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO ESTIMÁVEL – MODIFICAÇÃO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel. 2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto. 4. Havendo proveito econômico estimável, deve este ser utilizado como base de cálculo do ônus sucumbencial, em detrimento do valor da causa, como prevê o art. 85, § 2o do CPC. (RAC n° 0019039-68.2019.811.0055, Rel. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 07/07/2021)”.
Interpostos embargos de declaração, estes tiveram o provimento negado, conforme acórdão lançado no id. 96897461.
A recorrente sustenta em suas razões as seguintes violações:
(i) aos arts. 11; 489, § 1o, II, II e IV e 1.022, II, III e parágrafo único, II, do CPC, ao argumento de que o acórdão não enfrentou todos os argumentos deduzidos nos processo, deixando de fundamentar a decisão quanto a algumas teses de extrema importância para o deslinde do caso, em especial quanto a equivocado entendimento de inaplicabilidade da Lei 9.514/97 por ausência de registro. Destaca que houve erro de fato, eis que o contrato não foi registrado por culpa da parte autora/recorrida e que é possível realizar o registro a qualquer tempo. Justifica ainda, que não houve fundamento válido para afastar/anular cláusula contratual e tratá-la como abusiva.
(ii) aos arts. 1o; 2o; 10; 373, I e II; 141 e 492, do CPC, ao fundamento de que não houve fundamentação quanto ao ônus probatório, justificando que a parte autora não conseguiu demonstrar os fatos constitutivos do seu direito.
(iii) aos arts. 136; 138; 221; 389; 397; 421, parágrafo único; 422; 475 e 884 do CC e arts. 23; 26; 27; 32 e 38 da a Lei n° 9.514/97, ao fundamento de não foi respeitado o princípio do “pacta sunt servanda”. Aduz que competia a parte recorrida realizar o registro do contrato e que o colegiado entendeu de forma equivocada que a tal obrigação competiria ao recorrente, não obstante a existência de cláusula contratual expressa.
(iv) divergência jurisprudencial quanto aos arts. 11 926 e 927 do CPC quanto ao afastamento da vigência e eficácia da Lei 9.514/97 e irrelevância do contrato não levado à registro.
Recurso tempestivo (id. 100522972).
Devidamente preparado (Certidão de id. 100549493).
Contrarrazões (id. 103487461).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
A hipótese prevista no art. 105, III, letra “a” e “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha contrariado lei federal ou negado sua vigência (“a”) e der a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal (“c”).
Pressupostos satisfeitos
Interposto o recurso de apelação visando a reforma da decisão de primeiro grau, salientando a aplicabilidade da Lei n° 9.514/97 independentemente de o contrato ter sido levado a registro.
In casu, a ação foi julgada parcialmente procedente. Em grau de recurso, o órgão fracionário deste Sodalício assentou a inaplicabilidade da Lei n° 9.514/97 ante a ausência do registro do contrato.
Diante desse quadro, a partir da provável ofensa aos arts. arts. 23; 26; 27; 32 e 38 da a Lei n° 9.514/97, bem como existência de dissídio jurisprudencial, sustenta a recorrente que a decisão deste Tribunal merece reforma.
A questão foi debatida pelo acórdão, portanto tem-se atendido o requisito do prequestionamento.
Assim, a partir da alegada ofensa acima suscitada, o recurso merece ter o normal seguimento. A propósito, o STJ já decidiu que:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento. 2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1689082/SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. em 16/11/2020, DJe 20/11/2020)” (grifei).
Com efeito, a despeito dos demais argumentos aduzidos pela recorrente, registre-se que o presente recurso deve alcançar o juízo positivo de admissibilidade.
Isso porque, em sendo admitido o recurso por um de seus fundamentos, ficam prejudicados os demais (ainda que não atendidos), eis que desnecessário o exame dos mesmos, ante o teor das Súmulas 292 e 528 do STF (aplicáveis por analogia a esta via recursal), o que implica à Corte Superior rever o juízo de admissibilidade do recurso em sua íntegra:
“Súmula 292/STF. Interposto o recurso extraordinário por mais de um dos fundamentos indicados no art. 101, III, da Constituição, a admissão apenas por um deles não prejudica o seu conhecimento por qualquer dos outros.
“Súmula 528/STF. Se a decisão contiver partes autônomas, a admissão parcial, pelo Presidente do Tribunal a quo, de recurso extraordinário que, sobre qualquer delas se manifestar, não limitará a apreciação de todas pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente de interposição de agravo de instrumento.
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça