Tribunal: TJMT
Processo: 1007967-97.2017.8.11.0003
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-11-30
Data de publicação: 2021-11-30

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1007967-97.2017.8.11.0003
Recorrentes: Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.
Recorrido: Calmindo de Moraes Delgado Junior
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do v. acórdão exarado pela Eg. Segunda Câmara de Direito Privado, assim ementado (id 100604974):
“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – A) RECURSO DO AUTOR COMPRADOR – TAXA DE FRUIÇÃO LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – TAXA AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA – B) APELAÇÃO DA PARTE REQUERIDA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – OBRIGATORIEDADE – RETENÇÃO DE 10% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR – PERCENTUAL ADEQUADO - CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – DESPESAS RELATIVAS A IPTU E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DESCABIMENTO – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE REQUISITO – DEVOLUÇÃO IMPOSTA – SENTENÇA MANTIDA - JUROS DE MORA DEVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA - PRIMEIRO E SEGUNDO APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Cuidando-se de lote de terreno não edificado e inexistindo demonstração de proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a parte requerida vendedora tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição. Sentença reformada, taxa de fruição afastada.
2. Relativamente à retenção de valores pelo promitente-vendedor, ora apelante, ainda que esta seja devida, em razão de a rescisão contratual ter ocorrido por conduta do promitente comprador, esta não pode ser exagerada ou demasiadamente onerosa ao consumidor; observando-se que no Ato Sentencial foram analisadas as peculiaridades do caso concreto e em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixou o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre as quantias pagas, não há que se falar em sua alteração, porquanto está em acordo com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência
3. No que se refere à retenção de valores referentes ao IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel, com a rescisão contratual, retornam-se as partes ao status quo ante e, uma vez que tais encargos têm natureza propter rem, defeso falar-se em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da promitente-vendedora.
4. Segundo o STJ, originado no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão; observada a ausência de tal requisito é devida a devolução da aludida taxa.
5. Demonstrado dar-se a rescisão contratual por culpa do comprador, serão devidos juros de mora após o trânsito em julgado da sentença que determinou a devolução dos valores pagos, Precedente: Repetitivo RESP 1.740.911. Sentença reformada”. (TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado – Apelação n. 1007967-97.2017.8.11.0003, Relator: Desembargador Sebastião de Moraes Filho, j. 25/08/2021, p. 08/09/2021).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de recursos de apelação propostos por Calmindo de Moraes Delgado Junior (Autor - Justiça Gratuita) e por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. (Requeridas), em face da sentença exarada pela MMa. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos no 1007967-97.2017.8.11.0003, que complementada pela decisão proferida em embargos de declaração, manejados pela parte requerida, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora na inicial para:
a) determinar que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 15.094,85 (quinze mil, noventa e quatro reais e oitenta e cinco centavos) com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês;
b) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob o contrato de n° 18917;
c) declarar válida, somente, no que tange a taxa de fruição e determino que o autor restitua os valores as rés, em relação ao tempo de fruição no imóvel, isto é, desde 05.2017, a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pela tabela da e. CorregedoriaGeral de Justiça desde a data do ajuizamento da lide;
d) determinar que as requeridas retenham 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês;
e) condenar ambas as partes na sucumbência recíproca, devendo as custas processuais serem repartidas em 50% para cada parte, arbitro os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8o e 86 do CPC. Deixo de determinar a compensação dos honorários advocatícios, em razão do contido no artigo 85, § 14o, do Código de Processo Civil.
Os recorrentes alegam violação aos artigos 389 e 402 Código Civil, ao argumento de que “a retenção de apenas 10% dos valores recebidos pela Recorrente afasta a aplicabilidade dos artigos supratranscritos, uma vez que tal percentual está longe de indenizar a Recorrente, em verdade, na prática, não se verifica valor de fato a ser retido pela empresa”.
Afirmam que “o caso aqui em litígio trata da compra de um imóvel ocorrida em 2014, período no qual a demanda imobiliária era farta e a economia estava em ascensão, com um pedido de rescisão em meados de 201 7, em meio ao auge da crise financeira em que se vive atualmente, o prejuízo é evidente”.
Aduzem que “dentre os mais diversos gastos tido s com publicidade, é válido destacar alguns, quais sejam, a construção do stand de vendas, a fabricação e distribuição de panfletos e folders, a contratação de propaganda por rádio e televisão, a fabricação e instalação de cartazes, além de diversos outros”.
Argumentam que “com uma matemática simples, se fossem somados tais gastos e depois dividido pelo número de unidades comercializadas no empreendimento, a fim de individualizar a despesa por imóvel, a Recorrente não teria o direito de reter apenas 10% como determinou o juízo a quo, em verdade, levando em conta a quantia ínfima paga pelos Recorridos, teria de reter o total dos pagamentos que recebeu e ainda estaria no prejuízo. Nesse diapasão, ante aos iminentes prejuízos suportados pela Recorrente, por culpa dos Recorridos, impossível se concluir que a retenção de apenas 25% seria abusiva”!
Suscitam divergência jurisprudencial entre os tribunais acerca da interpretação do artigo 413, Código Civil, sob a assertiva de que “os magistrados podem alterar a cláusula penal convencionada pelas partes, quando entenderem que ali existe uma abusividade. Nesse sentido, a fim de dar segurança jurídica e estabelecer um padrão a ser seguido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminhou, por muito tempo, estipulando um limite máximo e um limite mínimo, e assim, o magistrado fixaria o quantum a título de cláusula penal, dentro desse parâmetro previamente estabelecido”.
Salientam que “com relação ao percentual de retenção a título de cláusula penal, nos casos de rescisão contratual causados pelo promitente comprador, o Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso violou o percentual de 25% conforme orientação do STJ”.
Recurso tempestivo (id 103458996) e preparado (id 103370474).
Contrarrazões no id 106717459.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, não incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ)
Consoante a previsão da Súmula 7 do STJ, em sede de recurso especial não é possível o exame de fatos e provas, pois segundo se depreende do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se exclusivamente à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais.
A parte recorrente, por sua vez, alega aos artigos 389 e 402 Código Civil, amparada na assertiva de que “a retenção de apenas 10% dos valores recebidos pela Recorrente afasta a aplicabilidade dos artigos supratranscritos, uma vez que tal percentual está longe de indenizar a Recorrente, em verdade, na prática, não se verifica valor de fato a ser retido pela empresa”.
Argumentam que “com uma matemática simples, se fossem somados tais gastos e depois dividido pelo número de unidades comercializadas no empreendimento, a fim de individualizar a despesa por imóvel, a Recorrente não teria o direito de reter apenas 10% como determinou o juízo a quo, em verdade, levando em conta a quantia ínfima paga pelos Recorridos, teria de reter o total dos pagamentos que recebeu e ainda estaria no prejuízo. Nesse diapasão, ante aos iminentes prejuízos suportados pela Recorrente, por culpa dos Recorridos, impossível se concluir que a retenção de apenas 25% seria abusiva”!
Suscitam divergência jurisprudencial entre os tribunais acerca da interpretação do artigo 413, Código Civil, sob a assertiva de que “com relação ao percentual de retenção a título de cláusula penal, nos casos de rescisão contratual causados pelo promitente comprador, o Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso violou o percentual de 25% conforme orientação do STJ”.
No entanto, neste ponto, constou do aresto impugnado que “na demanda, ideal e justos os 10% (dez por cento) de retenção compensatória sobre o valor pago pela parte adquirente, conforme determinado na sentença, porquanto se mostra suficiente para compensar a empresa apelante pelos custos decorrentes do negócio desfeito, não havendo se falar em causa penal, no sentido de inserir nos descontos da restituição do valor pago (6,48%), a título de despesas tributárias”.
Logo, para rever a conclusão adotada no acórdão recorrido sobre percentual fixado para a taxa de retenção dos valores pagos, imprescindível o reexame do quadro fático-probatório dos autos.
Nesse sentido:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido”. (AgInt no REsp 1.822.638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). (g.n.)
Por se tratar de pretensão de reanálise de fatos e provas, o exame do aventado dissídio jurisprudencial fica prejudicado, em virtude da incidência da Súmula 7/STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA A DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EQUIDADE. POSSIBILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. INCIDÊNCIA. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO.
(...)
VII O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas.
(...)
X Agravo Interno improvido”. (AgInt no REsp 1912960/PE, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 06/04/2021). [g.n.]
Dessa forma, o recurso especial não alcança admissão neste ponto, em razão da inviabilidade de revisão do entendimento do órgão fracionário deste Tribunal, por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1007967-97.2017.8.11.0003
Recorrentes: Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.
Recorrido: Calmindo de Moraes Delgado Junior
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do v. acórdão exarado pela Eg. Segunda Câmara de Direito Privado, assim ementado (id 100604974):
“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – A) RECURSO DO AUTOR COMPRADOR – TAXA DE FRUIÇÃO LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – TAXA AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA – B) APELAÇÃO DA PARTE REQUERIDA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – OBRIGATORIEDADE – RETENÇÃO DE 10% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR – PERCENTUAL ADEQUADO - CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – DESPESAS RELATIVAS A IPTU E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DESCABIMENTO – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE REQUISITO – DEVOLUÇÃO IMPOSTA – SENTENÇA MANTIDA - JUROS DE MORA DEVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA - PRIMEIRO E SEGUNDO APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Cuidando-se de lote de terreno não edificado e inexistindo demonstração de proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a parte requerida vendedora tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição. Sentença reformada, taxa de fruição afastada.
2. Relativamente à retenção de valores pelo promitente-vendedor, ora apelante, ainda que esta seja devida, em razão de a rescisão contratual ter ocorrido por conduta do promitente comprador, esta não pode ser exagerada ou demasiadamente onerosa ao consumidor; observando-se que no Ato Sentencial foram analisadas as peculiaridades do caso concreto e em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixou o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre as quantias pagas, não há que se falar em sua alteração, porquanto está em acordo com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência
3. No que se refere à retenção de valores referentes ao IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel, com a rescisão contratual, retornam-se as partes ao status quo ante e, uma vez que tais encargos têm natureza propter rem, defeso falar-se em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da promitente-vendedora.
4. Segundo o STJ, originado no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão; observada a ausência de tal requisito é devida a devolução da aludida taxa.
5. Demonstrado dar-se a rescisão contratual por culpa do comprador, serão devidos juros de mora após o trânsito em julgado da sentença que determinou a devolução dos valores pagos, Precedente: Repetitivo RESP 1.740.911. Sentença reformada”. (TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado – Apelação n. 1007967-97.2017.8.11.0003, Relator: Desembargador Sebastião de Moraes Filho, j. 25/08/2021, p. 08/09/2021).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de recursos de apelação propostos por Calmindo de Moraes Delgado Junior (Autor - Justiça Gratuita) e por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. (Requeridas), em face da sentença exarada pela MMa. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos no 1007967-97.2017.8.11.0003, que complementada pela decisão proferida em embargos de declaração, manejados pela parte requerida, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora na inicial para:
a) determinar que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 15.094,85 (quinze mil, noventa e quatro reais e oitenta e cinco centavos) com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês;
b) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob o contrato de n° 18917;
c) declarar válida, somente, no que tange a taxa de fruição e determino que o autor restitua os valores as rés, em relação ao tempo de fruição no imóvel, isto é, desde 05.2017, a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pela tabela da e. CorregedoriaGeral de Justiça desde a data do ajuizamento da lide;
d) determinar que as requeridas retenham 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês;
e) condenar ambas as partes na sucumbência recíproca, devendo as custas processuais serem repartidas em 50% para cada parte, arbitro os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8o e 86 do CPC. Deixo de determinar a compensação dos honorários advocatícios, em razão do contido no artigo 85, § 14o, do Código de Processo Civil.
Os recorrentes alegam violação aos artigos 389 e 402 Código Civil, ao argumento de que “a retenção de apenas 10% dos valores recebidos pela Recorrente afasta a aplicabilidade dos artigos supratranscritos, uma vez que tal percentual está longe de indenizar a Recorrente, em verdade, na prática, não se verifica valor de fato a ser retido pela empresa”.
Afirmam que “o caso aqui em litígio trata da compra de um imóvel ocorrida em 2014, período no qual a demanda imobiliária era farta e a economia estava em ascensão, com um pedido de rescisão em meados de 201 7, em meio ao auge da crise financeira em que se vive atualmente, o prejuízo é evidente”.
Aduzem que “dentre os mais diversos gastos tido s com publicidade, é válido destacar alguns, quais sejam, a construção do stand de vendas, a fabricação e distribuição de panfletos e folders, a contratação de propaganda por rádio e televisão, a fabricação e instalação de cartazes, além de diversos outros”.
Argumentam que “com uma matemática simples, se fossem somados tais gastos e depois dividido pelo número de unidades comercializadas no empreendimento, a fim de individualizar a despesa por imóvel, a Recorrente não teria o direito de reter apenas 10% como determinou o juízo a quo, em verdade, levando em conta a quantia ínfima paga pelos Recorridos, teria de reter o total dos pagamentos que recebeu e ainda estaria no prejuízo. Nesse diapasão, ante aos iminentes prejuízos suportados pela Recorrente, por culpa dos Recorridos, impossível se concluir que a retenção de apenas 25% seria abusiva”!
Suscitam divergência jurisprudencial entre os tribunais acerca da interpretação do artigo 413, Código Civil, sob a assertiva de que “os magistrados podem alterar a cláusula penal convencionada pelas partes, quando entenderem que ali existe uma abusividade. Nesse sentido, a fim de dar segurança jurídica e estabelecer um padrão a ser seguido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminhou, por muito tempo, estipulando um limite máximo e um limite mínimo, e assim, o magistrado fixaria o quantum a título de cláusula penal, dentro desse parâmetro previamente estabelecido”.
Salientam que “com relação ao percentual de retenção a título de cláusula penal, nos casos de rescisão contratual causados pelo promitente comprador, o Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso violou o percentual de 25% conforme orientação do STJ”.
Recurso tempestivo (id 103458996) e preparado (id 103370474).
Contrarrazões no id 106717459.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, não incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ)
Consoante a previsão da Súmula 7 do STJ, em sede de recurso especial não é possível o exame de fatos e provas, pois segundo se depreende do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se exclusivamente à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais.
A parte recorrente, por sua vez, alega aos artigos 389 e 402 Código Civil, amparada na assertiva de que “a retenção de apenas 10% dos valores recebidos pela Recorrente afasta a aplicabilidade dos artigos supratranscritos, uma vez que tal percentual está longe de indenizar a Recorrente, em verdade, na prática, não se verifica valor de fato a ser retido pela empresa”.
Argumentam que “com uma matemática simples, se fossem somados tais gastos e depois dividido pelo número de unidades comercializadas no empreendimento, a fim de individualizar a despesa por imóvel, a Recorrente não teria o direito de reter apenas 10% como determinou o juízo a quo, em verdade, levando em conta a quantia ínfima paga pelos Recorridos, teria de reter o total dos pagamentos que recebeu e ainda estaria no prejuízo. Nesse diapasão, ante aos iminentes prejuízos suportados pela Recorrente, por culpa dos Recorridos, impossível se concluir que a retenção de apenas 25% seria abusiva”!
Suscitam divergência jurisprudencial entre os tribunais acerca da interpretação do artigo 413, Código Civil, sob a assertiva de que “com relação ao percentual de retenção a título de cláusula penal, nos casos de rescisão contratual causados pelo promitente comprador, o Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso violou o percentual de 25% conforme orientação do STJ”.
No entanto, neste ponto, constou do aresto impugnado que “na demanda, ideal e justos os 10% (dez por cento) de retenção compensatória sobre o valor pago pela parte adquirente, conforme determinado na sentença, porquanto se mostra suficiente para compensar a empresa apelante pelos custos decorrentes do negócio desfeito, não havendo se falar em causa penal, no sentido de inserir nos descontos da restituição do valor pago (6,48%), a título de despesas tributárias”.
Logo, para rever a conclusão adotada no acórdão recorrido sobre percentual fixado para a taxa de retenção dos valores pagos, imprescindível o reexame do quadro fático-probatório dos autos.
Nesse sentido:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido”. (AgInt no REsp 1.822.638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). (g.n.)
Por se tratar de pretensão de reanálise de fatos e provas, o exame do aventado dissídio jurisprudencial fica prejudicado, em virtude da incidência da Súmula 7/STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA A DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EQUIDADE. POSSIBILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. INCIDÊNCIA. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO.
(...)
VII O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas.
(...)
X Agravo Interno improvido”. (AgInt no REsp 1912960/PE, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 06/04/2021). [g.n.]
Dessa forma, o recurso especial não alcança admissão neste ponto, em razão da inviabilidade de revisão do entendimento do órgão fracionário deste Tribunal, por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.