Tribunal: TJMT
Processo: 1013165-85.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-11
Data de publicação: 2021-08-11

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1013165-85.2021.8.11.0000
AGRAVANTE(S):
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
AGRAVADO(S):
VAGNER INÁCIO DE SOUZA e VALÉRIA SOUZA PORTO
Vistos.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo/ativo, interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel c/c Devolução dos Valores Pagos - Dano Material n.o 1023809-95.2020.811.0041, ajuizada por VAGNER INÁCIO DE SOUZA e VALÉRIA SOUZA PORTO, que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência e determinou a suspensão das cobranças referentes às parcelas vencidas e vincendas relativas a contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel até o julgamento final da demanda.
A agravante aduz, de início, a inadequação procedimental da Justiça Estadual para análise e julgamento da lide, haja vista “a imprescindibilidade da formação de litisconsórcio passivo necessário entre a MRV e a Caixa Econômica Federal” (sic), já que os agravados firmaram contrato de financiamento com aquela instituição para aquisição do bem.
Entende, ademais, que “havendo interesse de qualquer das partes pelo desfazimento do negócio, é caso de obstar as obrigações contratadas, até decisão final quanto às consequências do distrato” (sic).
Ressalta que “além de não restar configurado no presente caso a probabilidade do direito à rescisão do contrato, demonstra-se justamente o contrário: não houve inadimplemento contratual por parte da agravante a justificar a rescisão contratual e, por sua vez, haverá prejuízo a esta, caso venha a ser obstada a cobrança dos valores atinentes ao contrato, uma vez que o imóvel já encontra-se em propriedade da agravada, e alienado ao banco” (sic).
Com base nos requisitos legais, a agravante pugna pela concessão do efeito suspensivo ativo, até o pronunciamento definitivo desta egrégia Câmara Cível.
No mérito, requer que “seja dado provimento ao recurso para reconhecer a incompetência do juízo de primeiro grau, extinguindo-se a ação sem julgamento de mérito, bem como reformar a decisão proferida em primeiro grau, afastando-se a tutela provisória concedida” (sic).
Preparo recursal devidamente recolhido, conforme se vê no Id. 95868495.
É o relatório.
Decido.
Verifica-se do relatório que a agravante argumentou, incidentalmente, que a Caixa Econômica Federal deveria integrar a lide por ser hipótese de litisconsórcio passivo necessário, e por ser a única responsável e gerenciadora do contrato firmado pelas partes. Com isso, aponta a incompetência absoluta da justiça estadual para processamento do feito e sustenta a necessidade de remessa dos autos à Justiça Federal.
Entretanto, vale destacar que esta Corte possui entendimento jurisprudencial sedimentado contrário à tese firmada. Vejamos:
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DEFEITO NA CONSTRUÇÃO – VAZAMENTO EM TUBULAÇÃO DE GÁS – DEFEITO NA CONSTRUÇÃO – DANO MORAL configurado – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO – APELO DAS CONSTRUTORAS DESPROVIDO.
“O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum. [...]. (N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020). (...)” (N.U 1004267-62.2018.8.11.0041, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/06/2021, Publicado no DJE 28/06/2021) (destaquei).
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS EM COMUNICAR O AGENTE FINANCEIRO QUANTO AO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CARACTERIZADA – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURADOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apesar do contrato celebrado entre as partes ter sido confeccionado pela Caixa Econômica Federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, de modo que não pode responder pelo atraso na entrega do imóvel, que é inteiramente da construtora/vendedora.
2. Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança indevida, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum. (...)” (N.U 1010396-20.2017.8.11.0041, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, Publicado no DJE 12/08/2020) (destaquei).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CARACTERIZADO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL (ILEGITIMIDADE) - REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E DAS CHAVES– EXAURIMENTO DE TODOS OS PRAZOS CONTRATUAIS - ATRASO INJUSTIFICADO - DANOS MORAIS – CONFIGURADOS – DEVER DE INDENIZAR - DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES) – ALUGUÉIS COMPROVADOS – “TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA” – DEVOLUÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES - SENTENÇA REFORMADA QUANTO AO DANO MORAL – RECURSO ADESIVO INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA – IMPROVIDO.
1. A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados. 2.1. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pela adquirente após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves (...).” (TJMT, RAC no 152010/2017, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/08/2018, Publicado no DJE 27/08/2018) (destaquei).
“APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – REJEITADA - ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA - CASO FORTUITO NÃO COMPROVADO – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS DE OBRA E COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO - DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Não merece acolhimento a preliminar de incompetência da Justiça Comum Estadual em razão da necessidade de se incluir a Caixa Econômica Federal (CEF) no polo passivo da lide, porquanto na qualidade de mera gestora do financiamento, esta não tem responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel que causou os danos narrados pelo autor (...).” (TJMT Ap 123963/2017, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 11/04/2018, Publicado no DJE 13/04/2018) (destaquei).
Portanto, não é o caso de incluir a Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda, e sendo assim é da Justiça Comum Estadual a competência para analisar e julgar questões desta natureza.
Resolvida a questão incidental, passo à análise da tutela de urgência vindicada.
Por tempestivo e próprio recebo o recurso na forma do art. 1.015, inc. I c/c art. 1.017, ambos do CPC.
Constata-se pela leitura do recurso interposto que a agravante busca a concessão do efeito suspensivo/ativo à decisão de primeiro grau que suspendeu as cobranças relativas às parcelas vencidas e vincendas referentes a contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel.
Nos termos do art. 1.019, inc. I c/c o art. 300, ambos do Código de Processo Civil, o Relator poderá conceder efeito suspensivo ao recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrados a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
O parágrafo único do artigo 995 do Código de Processo Civil estabelece que “A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
Vislumbra-se, prima facie, a ausência dos pressupostos autorizadores para deferir o efeito almejado.
Consta da peça de ingresso da ação de origem que os agravados firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com a agravante, tendo por objeto a aquisição de uma Unidade Imobiliária no 303, Bloco 06, do Residencial Chapada dos Sabiás, com 02 quartos, situada na Avenida Professora Edna Maria de Albuquerque, no 1100, Bairro Jardim Imperial II, na cidade de Cuiabá/MT, devidamente registrado – incorporação – sob no 02 da matrícula no 122.086, do Cartório do 6o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, sob o valor de R$ 143.893,89 (cento e quarenta e três mil oitocentos e noventa e três reais e oitenta e nove centavos).
Naquela peça ficou consignado que os agravados estão em dificuldades financeiras, com isso, impossibilitados de continuar pagando o financiamento, ou seja, não possuem condições de continuar adimplindo com as suas obrigações.
Argumentam ali, também, a necessidade de serem revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato superveniente.
Importante consignar que os agravados até o ajuizamento da ação, realizaram pagamentos, que perfaz o montante de R$ 19.353,19 (dezenove mil trezentos e cinquenta e três reais e dezenove centavos).
Pois bem. O constituinte reconheceu a vulnerabilidade do consumidor no mercado e determinou sua proteção como garantia fundamental a ser prestada pelo Estado (artigo 5o, inciso XXXII, da Constituição Federal).
Desta forma, pelo menos a uma análise sumária da questão, entendo que não procede o inconformismo da agravante, pois há plausibilidade na resilição do compromisso de compra e venda de imóvel na forma pretendida pelos autores/recorridos com base no Código de Defesa do Consumidor.
É de todo sabido que o contrato celebrado sem fraude, dolo ou coação é válido e deve ser cumprido. No entanto, no caso em comento, pretendem os recorridos a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, o que, a meu ver neste momento de cognição não exaurível, tem procedibilidade.
Acresça que a decisão verberada não padece de qualquer ilegalidade/irregularidade, pois não se figura razoável a manutenção do pagamento das parcelas vencidas e vincendas, haja vista a manifesta desistência dos agravados quanto a continuidade do acordo entabulado.
Ressalte, por oportuno, que os contratos podem ser rescindidos por simples declaração de vontade de uma das partes, diante da aplicação do princípio da autonomia da vontade.
No caso em tela os recorridos manifestaram vontade de rescindir o pacto firmado, de forma que restou demonstrada a probabilidade de seu direito em suspender o pagamento das parcelas vencidas e vincendas, por não terem mais interesse em adquirir o imóvel, objeto do acordo.
Assim, de início entendo que enquanto durar a presente discussão judicial não é crível que se exija que os agravados continuem arcando com prestações de um bem que não almejam mais adquirir.
Cito entendimentos jurisprudenciais a respeito do assunto:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – INSURGÊNCIA QUANTO AO DEFERIMENTO PARCIAL DA LIMINAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DE COBRANÇA APENAS DAS PARCELAS VINCENDAS, E NÃO DAS VENCIDAS - EXCLUSÃO DO NOME DO AGRAVADO DOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO - REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC - DEMONSTRADOS – DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA - AGRAVO PROVIDO.
Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Considerando que é patente o direito dos autores de rescindir o ajuste e de pleitear a devolução das parcelas que pagou, ainda que autorizada a retenção de parte de tais valores pela requerida, em razão do ônus da desistência do negócio pelos requerentes, merece acolhimento o pedido para que a requerida se abstenha de efetuar cobranças também das parcelas vencidas, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral, pois não se afigura razoável que os requerentes continuem a pagar os valores relativos ao contrato quando não mais pretende adquirir o imóvel.
No caso dos autos, é possível vislumbrar-se, ainda, o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que o fato de ter seu nome inscrito indevidamente nos cadastros de inadimplentes configura ofensa à sua imagem e à sua reputação”. (AI 1013908-03.2018.8.11.0000, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/02/2019, Publicado no DJE 11/03/2019) (sem destaques no original).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TUTELA DE URGÊNCIA VOLTADA À SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS E À ABSTENÇÃO, PELA RÉ, DE INSERÇÃO DO NOME DO AUTOR EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. INDEFERIMENTO. IRRESIGNAÇÃO PROCEDENTE. POSSE DA UNIDADE AINDA NÃO ENTREGUE AO AUTOR.
Ré que, em mensagem eletrônica dirigida ao primeiro, manifesta a disposição de aceitar a solicitação de "cancelamento do contrato", desde que a restituição de valores se faça nas condições por ela propostas (o que representa o cerne deste litígio).
Cenário diante do qual, embora ainda não implementado o desfazimento do contrato, razoável é determinar, em antecipação de tutela, que a ré se abstenha de cobrar as prestações vencidas e vincendas e, por conseguinte, de realizar anotações restritivas em nome do agravante, até que se defina, no âmbito desta ação, como se dará a restituição de valores ao autor. Deram provimento ao agravo.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2139422-24.2021.8.26.0000; Relator (a): Ricardo Pessoa de Mello Belli; Órgão Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/07/2021; Data de Registro: 21/07/2021) (sem destaques no original).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA LEONINA E TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE DE SUSTAÇÃO DE PROTESTO - TUTELA DE URGÊNCIA - ART. 300 DO CPC/15 - SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO CONTRATO QUE SE PRETENDE RESCINDIR E DO PROTESTO.
1- Nos termos do art. 300 do Código Processual Civil de 2015, a tutela de urgência antecipatória deve ser deferida quando presentes os requisitos da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
2- Considerando que o objeto da ação originária é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, já pleiteada em sede extrajudicial, não se mostra razoável exigir da parte a obrigação de efetuar o pagamento das parcelas vencidas após a notificação e vincendas, ficando, portanto, sujeita às penalidades do seu não cumprimento.
3- Concedida a tutela para suspensão dos efeitos do contrato, em relação às parcelas vencidas a partir da data da notificação extrajudicial de rescisão contratual e às vincendas, imperiosa a concessão da tutela para determinar a suspensão dos efeitos do apontamento ocorrido posteriormente à notificação.
4. Recurso provido.” (TJMG, Agravo de Instrumento no 1.0452.18.001420-4/001, 09a Câmara Cível, Relator Des. José Arthur Filho; data do julgamento 27/11/2018, data da publicação 13/12/2018) (sem destaques no original).
Ausente, dessa forma, a probabilidade de provimento do recurso.
Outrossim, não se verifica o perigo da demora decorrente do aguardo da análise do mérito pelo Colegiado, tendo em vista que o agravo de instrumento é um recurso com tramitação célere (art. 1.020 do CPC).
Por fim, o momento não é propício a discutir legalidade das cláusulas contratuais pactuadas entre as partes e nem os valores eventualmente devidos, o que somente será procedido após a instrução do feito. Como se viu, os pagamentos foram apenas suspensos e não afastados.
Desta maneira, por ora nada obsta a manutenção da decisão agravada, até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será apresentado nas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Diante do exposto, NÃO CONCEDO o efeito suspensivo/ativo vindicado.
Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias, onde poderá juntar a documentação que entender conveniente, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do CPC.
Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 11 de agosto de 2021.
Desa. Antônia Siqueira Gonçalves
Relatora

Inteiro teor:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1013165-85.2021.8.11.0000
AGRAVANTE(S):
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
AGRAVADO(S):
VAGNER INÁCIO DE SOUZA e VALÉRIA SOUZA PORTO
Vistos.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo/ativo, interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel c/c Devolução dos Valores Pagos - Dano Material n.o 1023809-95.2020.811.0041, ajuizada por VAGNER INÁCIO DE SOUZA e VALÉRIA SOUZA PORTO, que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência e determinou a suspensão das cobranças referentes às parcelas vencidas e vincendas relativas a contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel até o julgamento final da demanda.
A agravante aduz, de início, a inadequação procedimental da Justiça Estadual para análise e julgamento da lide, haja vista “a imprescindibilidade da formação de litisconsórcio passivo necessário entre a MRV e a Caixa Econômica Federal” (sic), já que os agravados firmaram contrato de financiamento com aquela instituição para aquisição do bem.
Entende, ademais, que “havendo interesse de qualquer das partes pelo desfazimento do negócio, é caso de obstar as obrigações contratadas, até decisão final quanto às consequências do distrato” (sic).
Ressalta que “além de não restar configurado no presente caso a probabilidade do direito à rescisão do contrato, demonstra-se justamente o contrário: não houve inadimplemento contratual por parte da agravante a justificar a rescisão contratual e, por sua vez, haverá prejuízo a esta, caso venha a ser obstada a cobrança dos valores atinentes ao contrato, uma vez que o imóvel já encontra-se em propriedade da agravada, e alienado ao banco” (sic).
Com base nos requisitos legais, a agravante pugna pela concessão do efeito suspensivo ativo, até o pronunciamento definitivo desta egrégia Câmara Cível.
No mérito, requer que “seja dado provimento ao recurso para reconhecer a incompetência do juízo de primeiro grau, extinguindo-se a ação sem julgamento de mérito, bem como reformar a decisão proferida em primeiro grau, afastando-se a tutela provisória concedida” (sic).
Preparo recursal devidamente recolhido, conforme se vê no Id. 95868495.
É o relatório.
Decido.
Verifica-se do relatório que a agravante argumentou, incidentalmente, que a Caixa Econômica Federal deveria integrar a lide por ser hipótese de litisconsórcio passivo necessário, e por ser a única responsável e gerenciadora do contrato firmado pelas partes. Com isso, aponta a incompetência absoluta da justiça estadual para processamento do feito e sustenta a necessidade de remessa dos autos à Justiça Federal.
Entretanto, vale destacar que esta Corte possui entendimento jurisprudencial sedimentado contrário à tese firmada. Vejamos:
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DEFEITO NA CONSTRUÇÃO – VAZAMENTO EM TUBULAÇÃO DE GÁS – DEFEITO NA CONSTRUÇÃO – DANO MORAL configurado – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO – APELO DAS CONSTRUTORAS DESPROVIDO.
“O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum. [...]. (N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020). (...)” (N.U 1004267-62.2018.8.11.0041, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/06/2021, Publicado no DJE 28/06/2021) (destaquei).
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS EM COMUNICAR O AGENTE FINANCEIRO QUANTO AO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CARACTERIZADA – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURADOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apesar do contrato celebrado entre as partes ter sido confeccionado pela Caixa Econômica Federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, de modo que não pode responder pelo atraso na entrega do imóvel, que é inteiramente da construtora/vendedora.
2. Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança indevida, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum. (...)” (N.U 1010396-20.2017.8.11.0041, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, Publicado no DJE 12/08/2020) (destaquei).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CARACTERIZADO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL (ILEGITIMIDADE) - REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E DAS CHAVES– EXAURIMENTO DE TODOS OS PRAZOS CONTRATUAIS - ATRASO INJUSTIFICADO - DANOS MORAIS – CONFIGURADOS – DEVER DE INDENIZAR - DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES) – ALUGUÉIS COMPROVADOS – “TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA” – DEVOLUÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES - SENTENÇA REFORMADA QUANTO AO DANO MORAL – RECURSO ADESIVO INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA – IMPROVIDO.
1. A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados. 2.1. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pela adquirente após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves (...).” (TJMT, RAC no 152010/2017, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/08/2018, Publicado no DJE 27/08/2018) (destaquei).
“APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – REJEITADA - ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA - CASO FORTUITO NÃO COMPROVADO – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS DE OBRA E COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO - DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Não merece acolhimento a preliminar de incompetência da Justiça Comum Estadual em razão da necessidade de se incluir a Caixa Econômica Federal (CEF) no polo passivo da lide, porquanto na qualidade de mera gestora do financiamento, esta não tem responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel que causou os danos narrados pelo autor (...).” (TJMT Ap 123963/2017, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 11/04/2018, Publicado no DJE 13/04/2018) (destaquei).
Portanto, não é o caso de incluir a Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda, e sendo assim é da Justiça Comum Estadual a competência para analisar e julgar questões desta natureza.
Resolvida a questão incidental, passo à análise da tutela de urgência vindicada.
Por tempestivo e próprio recebo o recurso na forma do art. 1.015, inc. I c/c art. 1.017, ambos do CPC.
Constata-se pela leitura do recurso interposto que a agravante busca a concessão do efeito suspensivo/ativo à decisão de primeiro grau que suspendeu as cobranças relativas às parcelas vencidas e vincendas referentes a contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel.
Nos termos do art. 1.019, inc. I c/c o art. 300, ambos do Código de Processo Civil, o Relator poderá conceder efeito suspensivo ao recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrados a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
O parágrafo único do artigo 995 do Código de Processo Civil estabelece que “A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
Vislumbra-se, prima facie, a ausência dos pressupostos autorizadores para deferir o efeito almejado.
Consta da peça de ingresso da ação de origem que os agravados firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com a agravante, tendo por objeto a aquisição de uma Unidade Imobiliária no 303, Bloco 06, do Residencial Chapada dos Sabiás, com 02 quartos, situada na Avenida Professora Edna Maria de Albuquerque, no 1100, Bairro Jardim Imperial II, na cidade de Cuiabá/MT, devidamente registrado – incorporação – sob no 02 da matrícula no 122.086, do Cartório do 6o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, sob o valor de R$ 143.893,89 (cento e quarenta e três mil oitocentos e noventa e três reais e oitenta e nove centavos).
Naquela peça ficou consignado que os agravados estão em dificuldades financeiras, com isso, impossibilitados de continuar pagando o financiamento, ou seja, não possuem condições de continuar adimplindo com as suas obrigações.
Argumentam ali, também, a necessidade de serem revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato superveniente.
Importante consignar que os agravados até o ajuizamento da ação, realizaram pagamentos, que perfaz o montante de R$ 19.353,19 (dezenove mil trezentos e cinquenta e três reais e dezenove centavos).
Pois bem. O constituinte reconheceu a vulnerabilidade do consumidor no mercado e determinou sua proteção como garantia fundamental a ser prestada pelo Estado (artigo 5o, inciso XXXII, da Constituição Federal).
Desta forma, pelo menos a uma análise sumária da questão, entendo que não procede o inconformismo da agravante, pois há plausibilidade na resilição do compromisso de compra e venda de imóvel na forma pretendida pelos autores/recorridos com base no Código de Defesa do Consumidor.
É de todo sabido que o contrato celebrado sem fraude, dolo ou coação é válido e deve ser cumprido. No entanto, no caso em comento, pretendem os recorridos a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, o que, a meu ver neste momento de cognição não exaurível, tem procedibilidade.
Acresça que a decisão verberada não padece de qualquer ilegalidade/irregularidade, pois não se figura razoável a manutenção do pagamento das parcelas vencidas e vincendas, haja vista a manifesta desistência dos agravados quanto a continuidade do acordo entabulado.
Ressalte, por oportuno, que os contratos podem ser rescindidos por simples declaração de vontade de uma das partes, diante da aplicação do princípio da autonomia da vontade.
No caso em tela os recorridos manifestaram vontade de rescindir o pacto firmado, de forma que restou demonstrada a probabilidade de seu direito em suspender o pagamento das parcelas vencidas e vincendas, por não terem mais interesse em adquirir o imóvel, objeto do acordo.
Assim, de início entendo que enquanto durar a presente discussão judicial não é crível que se exija que os agravados continuem arcando com prestações de um bem que não almejam mais adquirir.
Cito entendimentos jurisprudenciais a respeito do assunto:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – INSURGÊNCIA QUANTO AO DEFERIMENTO PARCIAL DA LIMINAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DE COBRANÇA APENAS DAS PARCELAS VINCENDAS, E NÃO DAS VENCIDAS - EXCLUSÃO DO NOME DO AGRAVADO DOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO - REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC - DEMONSTRADOS – DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA - AGRAVO PROVIDO.
Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Considerando que é patente o direito dos autores de rescindir o ajuste e de pleitear a devolução das parcelas que pagou, ainda que autorizada a retenção de parte de tais valores pela requerida, em razão do ônus da desistência do negócio pelos requerentes, merece acolhimento o pedido para que a requerida se abstenha de efetuar cobranças também das parcelas vencidas, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral, pois não se afigura razoável que os requerentes continuem a pagar os valores relativos ao contrato quando não mais pretende adquirir o imóvel.
No caso dos autos, é possível vislumbrar-se, ainda, o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que o fato de ter seu nome inscrito indevidamente nos cadastros de inadimplentes configura ofensa à sua imagem e à sua reputação”. (AI 1013908-03.2018.8.11.0000, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/02/2019, Publicado no DJE 11/03/2019) (sem destaques no original).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TUTELA DE URGÊNCIA VOLTADA À SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS E À ABSTENÇÃO, PELA RÉ, DE INSERÇÃO DO NOME DO AUTOR EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. INDEFERIMENTO. IRRESIGNAÇÃO PROCEDENTE. POSSE DA UNIDADE AINDA NÃO ENTREGUE AO AUTOR.
Ré que, em mensagem eletrônica dirigida ao primeiro, manifesta a disposição de aceitar a solicitação de "cancelamento do contrato", desde que a restituição de valores se faça nas condições por ela propostas (o que representa o cerne deste litígio).
Cenário diante do qual, embora ainda não implementado o desfazimento do contrato, razoável é determinar, em antecipação de tutela, que a ré se abstenha de cobrar as prestações vencidas e vincendas e, por conseguinte, de realizar anotações restritivas em nome do agravante, até que se defina, no âmbito desta ação, como se dará a restituição de valores ao autor. Deram provimento ao agravo.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2139422-24.2021.8.26.0000; Relator (a): Ricardo Pessoa de Mello Belli; Órgão Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/07/2021; Data de Registro: 21/07/2021) (sem destaques no original).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA LEONINA E TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE DE SUSTAÇÃO DE PROTESTO - TUTELA DE URGÊNCIA - ART. 300 DO CPC/15 - SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO CONTRATO QUE SE PRETENDE RESCINDIR E DO PROTESTO.
1- Nos termos do art. 300 do Código Processual Civil de 2015, a tutela de urgência antecipatória deve ser deferida quando presentes os requisitos da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
2- Considerando que o objeto da ação originária é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, já pleiteada em sede extrajudicial, não se mostra razoável exigir da parte a obrigação de efetuar o pagamento das parcelas vencidas após a notificação e vincendas, ficando, portanto, sujeita às penalidades do seu não cumprimento.
3- Concedida a tutela para suspensão dos efeitos do contrato, em relação às parcelas vencidas a partir da data da notificação extrajudicial de rescisão contratual e às vincendas, imperiosa a concessão da tutela para determinar a suspensão dos efeitos do apontamento ocorrido posteriormente à notificação.
4. Recurso provido.” (TJMG, Agravo de Instrumento no 1.0452.18.001420-4/001, 09a Câmara Cível, Relator Des. José Arthur Filho; data do julgamento 27/11/2018, data da publicação 13/12/2018) (sem destaques no original).
Ausente, dessa forma, a probabilidade de provimento do recurso.
Outrossim, não se verifica o perigo da demora decorrente do aguardo da análise do mérito pelo Colegiado, tendo em vista que o agravo de instrumento é um recurso com tramitação célere (art. 1.020 do CPC).
Por fim, o momento não é propício a discutir legalidade das cláusulas contratuais pactuadas entre as partes e nem os valores eventualmente devidos, o que somente será procedido após a instrução do feito. Como se viu, os pagamentos foram apenas suspensos e não afastados.
Desta maneira, por ora nada obsta a manutenção da decisão agravada, até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será apresentado nas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Diante do exposto, NÃO CONCEDO o efeito suspensivo/ativo vindicado.
Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias, onde poderá juntar a documentação que entender conveniente, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do CPC.
Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 11 de agosto de 2021.
Desa. Antônia Siqueira Gonçalves
Relatora