Tribunal: TJMT
Processo: 1004035-71.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-11
Data de publicação: 2021-03-11

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1004035-71.2021.8.11.0000
AGRAVANTE: AJS SINAL LTDA - ME
AGRAVADO: IRMAOS MUFFATO CIA LTDA, ADELMO VIEIRA PADILHA - ME
Processo na origem no
Comarca de ....
Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por AJS SINAL LTDA., contra decisão que indeferiu a tutela de urgência na AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM TUTELA PROVISÓRIA movida contra IRMÃOS MUFFATO E CIA LTDA e ADELMO VIEIRA PADINHA EPP.
Em síntese, aduz que na data de 01-6-2018 firmou contrato de locação comercial de dois imóveis urbanos, um localizado na Av. Brasil, esq. com Rua 30, no 754-E, quadra 132 lote 06 e outro na Rua 30, no 37, quadra 132, lote 05, ambos na cidade de Tangará da Serra - MT, com o agravado IRMÃOS MUFFATO E CIA LTDA, pelo prazo determinado de 5 anos, com valor inicial do aluguel de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) e previsão de cláusula de vigência da locação mesmo em caso alienação do imóvel.
Diz que em 13-10-2020, recebeu notificação para exercício de preferência de compra, o que não foi exercido e em 22-01-2021, vi mensagem do aplicativo WhatsApp, fora notificada de que o imóvel objeto da locação havia sido vendido para ADELMO VIEIRA PADRINHA EPP, e na mesma ocasião requereu a retomada, com prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel, a contar do recebimento da notificação (19/01/2021).
Noticia que junto à notificação, os agravados colacionaram cópia da escritura pública de compra e venda dos imóveis e um contrato de locação entre ADELMO VIEIRA PADRINHA EPP e a agravante – da qual não participou, tampouco fora informada antes da elaboração, apenas recebeu pronto e acabado para sua assinatura.
Assegura que aludido aditivo ratificou o contrato anterior e da escritura pública de compra e venda dos imóveis se extrai a ciência das locações pelo adquirente (Adelmo EPP), o que demonstra sua ciência acerca de todos seus termos.
Registra que a notificação determina que seja desocupado o imóvel, enquanto o termo aditivo que representa o contrato de locação entre o novo proprietário (ADELMO EPP) e a agravante (AJS SINAL LTDA) traz em sua cláusula quarta a previsão de que o novo pacto seguirá os mesmos termos do originário, já a cláusula quinta dispõe pela inalterabilidade dos termos contratuais da locação firmada em 2018, em evidente contradição nos documentos confeccionados pelos agravados.
Sustenta que de acordo com o parágrafo terceiro da cláusula 19a do contrato firmado entre a agravante e a MUFFATO, a locação é por prazo determinado, caso em que é descabida a notificação para desocupação no prazo de 90 dias, ainda que o imóvel tenha sido alienado em favor de terceiro.
Ressalta que utilizou todo seu capital para investir no imóvel, valorizou o ponto, cujo valor da alienação é prova disso. De modo que não pode ser frustrada em sua expectativa de continuidade prolongada do contrato, mesmo que alienado o bem, em virtude da cláusula que determina a continuidade do pactuado e ciência inequívoca do adquirente no ato da compra do imóvel.
Reclama que os agravados impuseram uma nova relação à Agravante, determinaram sua assinatura à um novo contrato, agora com o atual proprietário e, ao mesmo tempo, determinaram seu despejo sem qualquer alternativa que não se socorrer do judiciário.
Destaca que a empresa ADELMO EPP, ao apresentar “novo aditivo” ao contrato de locação, por meio do qual estabelece inalterabilidade das cláusulas previstas no pacto originário, é circunstância que demonstra inequívoco conhecimento dos termos da locação firmada com a ora agravante.
Reclama que a liminar foi indeferida ao entendimento de que se ausente o consentimento expresso do adquirente do imóvel, não haveria como persistir a cláusula de vigência. Contudo, justifica que o espírito previsto no artigo 8o da Lei do Inquilinato é de trazer ao conhecimento do adquirente do imóvel, a existência da cláusula de vigência do contrato de locação, o que foi devidamente observado no caso em exame, porque atendidos os requisitos de tratar-se de pacto por tempo determinado, existência de cláusula de vigência em caso de alienação, além de que houve a publicidade devida ao adquirente do imóvel que, inclusive, anuiu aos termos no aditivo.
Justifica que a publicidade do contrato, ainda que por outro meio, antes da aquisição pela ADELMO, supre a exigência formal da lei inquilinaria, porquanto a intenção é justamente preservar os direitos da locatária contra terceiros mal-intencionados e evitar que o adquirente desconheça eventual locação sobre o bem adquirido.
Defende a abusividade na pretendida declaração de rescisão unilateral da locação em plena vigência do contrato firmado por prazo determinado, porquanto coloca a Agravante impossibilitada de qualquer tratativa, a não ser “pegar suas coisas e sair”, em clara violação ao princípio da boa-fé contratual (artigo 422 do CC).
Anota que tem maquinário pesado e instalado no imóvel, de modo que a mudança ocasionará prejuízos irreversíveis ao caixa, porquanto se não concedida a medida, será forçada a desocupar o imóvel locado até o dia 20/04/2021.
Sustenta a presença dos requisitos necessários à concessão da medida para determinar a obrigação de não fazer às agravadas, as quais não podem promover o despejo da agravante que precisa ter garantido o direito de posse sobre o imóvel, com a necessária suspensão dos efeitos da notificação extrajudicial promovida pelas agravadas, até decisão final de mérito ou, com a sua confirmação, até o termo final o contrato.
É o necessário relato.
Decido.
Busca a agravante a concessão de liminar indeferida na origem, que tem por objeto assegurar sua permanência na posse dos imóveis objeto do contrato de locação firmado no ano de 2018, com a agravada IRMÃOS MUFFATO e CIA LTDA.
Para a concessão antecipada da tutela pretendida no recurso de agravo de instrumento, prevista no artigo 1.019, inciso I, do CPC, faz-se necessária à presença dos requisitos previstos no parágrafo único do artigo 995, do CPC, vale dizer, quando houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
No caso em exame, da análise sumária dos fundamentos e documentos que amparam a pretensão, própria da fase, evidencia-se a presença dos requisitos necessários à concessão da medida, seja porque o contrato firmado entre as partes é por prazo determinado até o ano de 2023, conta com cláusula de vigência em caso de alienação, bem assim, em princípio, houve a publicidade necessária ao adquirente (ADELMO VIEIRA PADRINHA EPP) acerca da existência da relação locatícia firmada anteriormente à alienação.
Diante desse quadro fático, assim a um primeiro exame, revela-se revestido de coerência o pedido liminar, até que se examine, por ocasião do mérito, deste recurso, sobre os efeitos e requisitos da pretendida Denúncia do Contrato de Locação almejada pelos ora agravados.
Posto isso, concede-se a liminar a fim de assegurar a permanência da agravante AJS SINAL LTDA., na posse e regular ocupação do imóvel, por força do contrato de locação firmado com a agravada IRMÃOS MUFFATO e CIA LTDA, no ano de 2018, até apreciação da controvérsia pelo mérito do presente agravo.
Comunique-se o juiz da causa.
Intimem-se os agravados para apresentarem contraminuta.
Cuiabá, 11 de março de 2021.
Des. Guiomar Teodoro Borges
Relator

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1004035-71.2021.8.11.0000
AGRAVANTE: AJS SINAL LTDA - ME
AGRAVADO: IRMAOS MUFFATO CIA LTDA, ADELMO VIEIRA PADILHA - ME
Processo na origem no
Comarca de ....
Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por AJS SINAL LTDA., contra decisão que indeferiu a tutela de urgência na AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM TUTELA PROVISÓRIA movida contra IRMÃOS MUFFATO E CIA LTDA e ADELMO VIEIRA PADINHA EPP.
Em síntese, aduz que na data de 01-6-2018 firmou contrato de locação comercial de dois imóveis urbanos, um localizado na Av. Brasil, esq. com Rua 30, no 754-E, quadra 132 lote 06 e outro na Rua 30, no 37, quadra 132, lote 05, ambos na cidade de Tangará da Serra - MT, com o agravado IRMÃOS MUFFATO E CIA LTDA, pelo prazo determinado de 5 anos, com valor inicial do aluguel de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) e previsão de cláusula de vigência da locação mesmo em caso alienação do imóvel.
Diz que em 13-10-2020, recebeu notificação para exercício de preferência de compra, o que não foi exercido e em 22-01-2021, vi mensagem do aplicativo WhatsApp, fora notificada de que o imóvel objeto da locação havia sido vendido para ADELMO VIEIRA PADRINHA EPP, e na mesma ocasião requereu a retomada, com prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel, a contar do recebimento da notificação (19/01/2021).
Noticia que junto à notificação, os agravados colacionaram cópia da escritura pública de compra e venda dos imóveis e um contrato de locação entre ADELMO VIEIRA PADRINHA EPP e a agravante – da qual não participou, tampouco fora informada antes da elaboração, apenas recebeu pronto e acabado para sua assinatura.
Assegura que aludido aditivo ratificou o contrato anterior e da escritura pública de compra e venda dos imóveis se extrai a ciência das locações pelo adquirente (Adelmo EPP), o que demonstra sua ciência acerca de todos seus termos.
Registra que a notificação determina que seja desocupado o imóvel, enquanto o termo aditivo que representa o contrato de locação entre o novo proprietário (ADELMO EPP) e a agravante (AJS SINAL LTDA) traz em sua cláusula quarta a previsão de que o novo pacto seguirá os mesmos termos do originário, já a cláusula quinta dispõe pela inalterabilidade dos termos contratuais da locação firmada em 2018, em evidente contradição nos documentos confeccionados pelos agravados.
Sustenta que de acordo com o parágrafo terceiro da cláusula 19a do contrato firmado entre a agravante e a MUFFATO, a locação é por prazo determinado, caso em que é descabida a notificação para desocupação no prazo de 90 dias, ainda que o imóvel tenha sido alienado em favor de terceiro.
Ressalta que utilizou todo seu capital para investir no imóvel, valorizou o ponto, cujo valor da alienação é prova disso. De modo que não pode ser frustrada em sua expectativa de continuidade prolongada do contrato, mesmo que alienado o bem, em virtude da cláusula que determina a continuidade do pactuado e ciência inequívoca do adquirente no ato da compra do imóvel.
Reclama que os agravados impuseram uma nova relação à Agravante, determinaram sua assinatura à um novo contrato, agora com o atual proprietário e, ao mesmo tempo, determinaram seu despejo sem qualquer alternativa que não se socorrer do judiciário.
Destaca que a empresa ADELMO EPP, ao apresentar “novo aditivo” ao contrato de locação, por meio do qual estabelece inalterabilidade das cláusulas previstas no pacto originário, é circunstância que demonstra inequívoco conhecimento dos termos da locação firmada com a ora agravante.
Reclama que a liminar foi indeferida ao entendimento de que se ausente o consentimento expresso do adquirente do imóvel, não haveria como persistir a cláusula de vigência. Contudo, justifica que o espírito previsto no artigo 8o da Lei do Inquilinato é de trazer ao conhecimento do adquirente do imóvel, a existência da cláusula de vigência do contrato de locação, o que foi devidamente observado no caso em exame, porque atendidos os requisitos de tratar-se de pacto por tempo determinado, existência de cláusula de vigência em caso de alienação, além de que houve a publicidade devida ao adquirente do imóvel que, inclusive, anuiu aos termos no aditivo.
Justifica que a publicidade do contrato, ainda que por outro meio, antes da aquisição pela ADELMO, supre a exigência formal da lei inquilinaria, porquanto a intenção é justamente preservar os direitos da locatária contra terceiros mal-intencionados e evitar que o adquirente desconheça eventual locação sobre o bem adquirido.
Defende a abusividade na pretendida declaração de rescisão unilateral da locação em plena vigência do contrato firmado por prazo determinado, porquanto coloca a Agravante impossibilitada de qualquer tratativa, a não ser “pegar suas coisas e sair”, em clara violação ao princípio da boa-fé contratual (artigo 422 do CC).
Anota que tem maquinário pesado e instalado no imóvel, de modo que a mudança ocasionará prejuízos irreversíveis ao caixa, porquanto se não concedida a medida, será forçada a desocupar o imóvel locado até o dia 20/04/2021.
Sustenta a presença dos requisitos necessários à concessão da medida para determinar a obrigação de não fazer às agravadas, as quais não podem promover o despejo da agravante que precisa ter garantido o direito de posse sobre o imóvel, com a necessária suspensão dos efeitos da notificação extrajudicial promovida pelas agravadas, até decisão final de mérito ou, com a sua confirmação, até o termo final o contrato.
É o necessário relato.
Decido.
Busca a agravante a concessão de liminar indeferida na origem, que tem por objeto assegurar sua permanência na posse dos imóveis objeto do contrato de locação firmado no ano de 2018, com a agravada IRMÃOS MUFFATO e CIA LTDA.
Para a concessão antecipada da tutela pretendida no recurso de agravo de instrumento, prevista no artigo 1.019, inciso I, do CPC, faz-se necessária à presença dos requisitos previstos no parágrafo único do artigo 995, do CPC, vale dizer, quando houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
No caso em exame, da análise sumária dos fundamentos e documentos que amparam a pretensão, própria da fase, evidencia-se a presença dos requisitos necessários à concessão da medida, seja porque o contrato firmado entre as partes é por prazo determinado até o ano de 2023, conta com cláusula de vigência em caso de alienação, bem assim, em princípio, houve a publicidade necessária ao adquirente (ADELMO VIEIRA PADRINHA EPP) acerca da existência da relação locatícia firmada anteriormente à alienação.
Diante desse quadro fático, assim a um primeiro exame, revela-se revestido de coerência o pedido liminar, até que se examine, por ocasião do mérito, deste recurso, sobre os efeitos e requisitos da pretendida Denúncia do Contrato de Locação almejada pelos ora agravados.
Posto isso, concede-se a liminar a fim de assegurar a permanência da agravante AJS SINAL LTDA., na posse e regular ocupação do imóvel, por força do contrato de locação firmado com a agravada IRMÃOS MUFFATO e CIA LTDA, no ano de 2018, até apreciação da controvérsia pelo mérito do presente agravo.
Comunique-se o juiz da causa.
Intimem-se os agravados para apresentarem contraminuta.
Cuiabá, 11 de março de 2021.
Des. Guiomar Teodoro Borges
Relator