Tribunal: TJMT
Processo: 0034001-46.2016.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-10-27
Data de publicação: 2021-10-27

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0034001-46.2016.8.11.0041
RECORRENTE: HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDOS: ISRAEL GOMES DA CRUZ e VALÉRIA CRISTINA PEREIRA LEÃO
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial interposto por HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, tão somente para afastar a condenação às multas moratória e compensatória previstas no instrumento contratual, conforme ementa adiante destacada (ID 93698483):
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE LIMINAR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – COTAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA NO PERÍODO ANTERIOR À POSSE NO IMÓVEL – ATO INJUSTIFICADO – DEVOLUÇÃO DEVIDA - REPETITIVO RESP N. 134331-RS – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL DEFINIDO CORRETAMENTE NA SENTENÇA – APLICAÇÃO DE MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – ILEGALIDADE - INOBSERVÂNCIA A CLÁUSULA DA AVENÇA – EXCLUSÃO NECESSÁRIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).
Antes da posse no imóvel pelo adquirente, é vedada a cobrança das taxas condominiais, e a quantia que pagou indevidamente deve ser-lhe restituída.
Em caso de rescisão de Compra e Venda de unidade habitacional, sobre as parcelas pagas a serem restituídas incidem correção monetária a partir de cada desembolso e juros a contar da citação.
As multas moratória e compensatória aplicadas à Construtora em dissonância dos termos convencionados na avença devem ser excluídas.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0034001-46.2016.8.11.0041, Relator: Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. em 07.07.2021).
Opostos embargos de declaração por ambas as partes, estes foram rejeitados, conforme acordão de id 97760952.
A parte recorrente alega violação aos artigos 394, 396, 421, 422. 1.336, I e 1345, todos do Código Civil, argumentando, em síntese: (a) ferimento ao pacta sunt servanda, em especial quanto incidência do percentual de retenção de 20% a favor da construtora, prevista na cláusula 13.5, a incidir sobre o valor pago pelo imóvel, haja vista a desistência voluntária dos promitentes compradores; (b) responsabilidade dos adquirentes quanto ao pagamento das taxas condominiais por se tratar de obrigação propter rem; (c) inexistência de mora da parte recorrente quanto a entrega do empreendimento, razão pela qual o termo inicial para a incidência dos juros de mora deve ser o transito em julgado, em consonância com o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça.
Recurso tempestivo e preparado (IDS 98620982 e 98679969).
Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 102106477).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 1.002/STJ - Distinção.
A parte Recorrente alega que o acordão recorrido, ao determinar a devolução dos valores pagos à parte consumidora com juros a partir do arbitramento, teria violação ao Tema Repetitivo 1002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
A decisão objurgada enfrentou o debate aduzindo, em síntese:
“O termo inicial para incidência dos juros e da correção monetária foi definido na sentença em harmonia com o art. 405 do Código Civil e com o posicionamento do STJ.
Para ilustrar:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. (...). DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. OBRIGAÇÃO RECONHECIDA COM BASE EM PROVAS E CONTRATOS. (...). CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. CADA DESEMBOLSO. 1. (...).
4. A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária. Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido”. (STJ, 4a Turma, REsp. 1305780/RJ, ministro Luis Felipe Salomão, 2013).
Desta forma, manteve o termo inicial dos juros a partir da citação válida e afastou a aplicação do Tema 1.002.
No caso em análise agiu com acerto o órgão recorrido, posto que que o motivo ensejador da rescisão contratual foi o atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa imputável a promitente vendedora, conforme se extrai do trecho ora colacionado:
“Conforme a cláusula 5.7, a entrega seria em 30/11/2015, período prorrogável por mais 180 dias (ID. n. 89245956, pág.3). Com a inversão do ônus probatório, incumbia à apelante mostrar que nesse período o imóvel estava apto para ser entregue, o que não fez, sendo, então, evidente sua inadimplência.
O Habite-se, ou Auto de Conclusão, que autoriza a utilização efetiva do imóvel, foi emitido apenas em 08/09/2016, 4 meses após o transcurso do prazo de tolerância”.
Diante deste cenário, no qual a rescisão foi motivada por culpa da promitente vendedora (recorrente), inviável a aplicação do Tema 1.002, circunscrito às hipóteses em que a parte consumidora, por livre e espontânea vontade, opta pela rescisão contratual, sem qualquer contribuição da construtora para esta decisão.
Esta distinção foi suficientemente esclarecida pela Ministra Isabel Gallotti, nos autos do Resp. 1.740.911 – DF, representativo da controvérsia, in verbis:
A questão jurídica controvertida é a fixação do momento em que se caracteriza a mora do promitente vendedor na devolução dos valores pagos pela rescisão do contrato promovida pelo promissário comprador (...)
Esse é o ponto central para deslinde da controvérsia, uma vez que nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal - até a recentíssima edição da Lei 13.786 de 27.12.2018, a qual irá reger futuros contratos - não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. (...)
A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal - somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do que fora pactuado”.
Dessa forma, embora o ponto impugnado se refira também ao termo de juros moratórios, no caso, não houve culpa dos promitentes compradores na rescisão contratual, situação que impede a aplicação da sistemática de precedentes, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
3- Da sistemática de recursos repetitivos – Responsabilidade pelas despesas condominiais – Tema 886/STJ- correta aplicação.
A parte recorrente alega violação aos artigos 1.336, I e 1345, todos do Código Civil, ao fundamento de que a responsabilidade das despesas condominiais é dos promitentes compradores, haja vista tratar-se de obrigação propter rem.
A questão foi afetada à sistemática de recursos repetitivos (Tema 886), e quando do julgamento do Resp 1345331/RS foram fixadas as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Na situação sub judice, o órgão fracionário deste Sodalício entendeu que a cobrança das taxas condominiais eram “alusivas à época em que os autores não estavam na posse do imóvel, como já sedimentado pelo STJ no repetitivo REsp 1345331/RS, cuida-se de despesas que o acompanham, e a Construtora deve arcar com essa obrigação até a data da imissão do adquirente”.
Diante deste cenário, observa-se que o aresto recorrido aplicou com o devido esmero o Tema 886/STJ, ao imputar à recorrente a responsabilidade pelas despesas condominiais, tendo em vista que os adquirentes não foram imitidos na posse do imóvel.
Desta feita, todas as razões elencadas pela parte recorrente para subsistência da cobrança, em especial a violação aos artigos 1.336, I e 1345, todos do Código Civil, estão abrangidos no decisório, que não merece reforma ante a aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
4- Violação aos artigos 394, 396, 421, 422 do Código Civil – Análise do acervo fático e cláusulas contratuais – Súmulas 05 e 07/ STJ
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
A suposta violação aos artigos 394, 396, 421, 422 do Código Civil, cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido feriu o princípio do pacta sunt servanda, por desconsiderar a existência de culpa exclusiva das partes recorrentes para a rescisão do compromisso de compra e venda, haja vista a inexistência de atraso para a entrega do imóvel.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou o argumento lançado pelo recorrente, argumentando, in verbis: (ID93698483):
“Sobre a restituição dos valores pagos, o STJ definiu em jurisprudência uníssona que, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a devolução do total pago. (...)
Conforme a cláusula 5.7, a entrega seria em 30/11/2015, período prorrogável por mais 180 dias (ID. n. 89245956, pág.3). Com a inversão do ônus probatório, incumbia à apelante mostrar que nesse período o imóvel estava apto para ser entregue, o que não fez, sendo, então, evidente sua inadimplência.
O Habite-se, ou Auto de Conclusão, que autoriza a utilização efetiva do imóvel, foi emitido apenas em 08/09/2016, 4 meses após o transcurso do prazo de tolerância.
Entraves burocráticos do Poder Público para expedição de documentos necessários são previsíveis e intrínsecos à própria atividade da apelante. Por conseguinte, não se trata de caso fortuito ou força maior.
Ademais, o prazo de tolerância deve ser entendido como uma dilação a ser usada para solucionar imprevistos inerentes ao empreendimento. (...)
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva da parte recorrente, é imprescindível o exame dos fatos e cláusula contratual constante dos autos, posto que a citada ausência de mora na entrega do empreendimento não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
Neste esteio, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto NEGO PROVIMENTO ao recurso especial, nos termos do artigo 1030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil (Tema 886/STJ ), e com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC (Súmulas 05 e 07 /STJ).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0034001-46.2016.8.11.0041
RECORRENTE: HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDOS: ISRAEL GOMES DA CRUZ e VALÉRIA CRISTINA PEREIRA LEÃO
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial interposto por HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, tão somente para afastar a condenação às multas moratória e compensatória previstas no instrumento contratual, conforme ementa adiante destacada (ID 93698483):
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE LIMINAR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – COTAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA NO PERÍODO ANTERIOR À POSSE NO IMÓVEL – ATO INJUSTIFICADO – DEVOLUÇÃO DEVIDA - REPETITIVO RESP N. 134331-RS – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL DEFINIDO CORRETAMENTE NA SENTENÇA – APLICAÇÃO DE MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – ILEGALIDADE - INOBSERVÂNCIA A CLÁUSULA DA AVENÇA – EXCLUSÃO NECESSÁRIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).
Antes da posse no imóvel pelo adquirente, é vedada a cobrança das taxas condominiais, e a quantia que pagou indevidamente deve ser-lhe restituída.
Em caso de rescisão de Compra e Venda de unidade habitacional, sobre as parcelas pagas a serem restituídas incidem correção monetária a partir de cada desembolso e juros a contar da citação.
As multas moratória e compensatória aplicadas à Construtora em dissonância dos termos convencionados na avença devem ser excluídas.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0034001-46.2016.8.11.0041, Relator: Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. em 07.07.2021).
Opostos embargos de declaração por ambas as partes, estes foram rejeitados, conforme acordão de id 97760952.
A parte recorrente alega violação aos artigos 394, 396, 421, 422. 1.336, I e 1345, todos do Código Civil, argumentando, em síntese: (a) ferimento ao pacta sunt servanda, em especial quanto incidência do percentual de retenção de 20% a favor da construtora, prevista na cláusula 13.5, a incidir sobre o valor pago pelo imóvel, haja vista a desistência voluntária dos promitentes compradores; (b) responsabilidade dos adquirentes quanto ao pagamento das taxas condominiais por se tratar de obrigação propter rem; (c) inexistência de mora da parte recorrente quanto a entrega do empreendimento, razão pela qual o termo inicial para a incidência dos juros de mora deve ser o transito em julgado, em consonância com o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça.
Recurso tempestivo e preparado (IDS 98620982 e 98679969).
Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 102106477).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 1.002/STJ - Distinção.
A parte Recorrente alega que o acordão recorrido, ao determinar a devolução dos valores pagos à parte consumidora com juros a partir do arbitramento, teria violação ao Tema Repetitivo 1002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
A decisão objurgada enfrentou o debate aduzindo, em síntese:
“O termo inicial para incidência dos juros e da correção monetária foi definido na sentença em harmonia com o art. 405 do Código Civil e com o posicionamento do STJ.
Para ilustrar:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. (...). DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. OBRIGAÇÃO RECONHECIDA COM BASE EM PROVAS E CONTRATOS. (...). CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. CADA DESEMBOLSO. 1. (...).
4. A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária. Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido”. (STJ, 4a Turma, REsp. 1305780/RJ, ministro Luis Felipe Salomão, 2013).
Desta forma, manteve o termo inicial dos juros a partir da citação válida e afastou a aplicação do Tema 1.002.
No caso em análise agiu com acerto o órgão recorrido, posto que que o motivo ensejador da rescisão contratual foi o atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa imputável a promitente vendedora, conforme se extrai do trecho ora colacionado:
“Conforme a cláusula 5.7, a entrega seria em 30/11/2015, período prorrogável por mais 180 dias (ID. n. 89245956, pág.3). Com a inversão do ônus probatório, incumbia à apelante mostrar que nesse período o imóvel estava apto para ser entregue, o que não fez, sendo, então, evidente sua inadimplência.
O Habite-se, ou Auto de Conclusão, que autoriza a utilização efetiva do imóvel, foi emitido apenas em 08/09/2016, 4 meses após o transcurso do prazo de tolerância”.
Diante deste cenário, no qual a rescisão foi motivada por culpa da promitente vendedora (recorrente), inviável a aplicação do Tema 1.002, circunscrito às hipóteses em que a parte consumidora, por livre e espontânea vontade, opta pela rescisão contratual, sem qualquer contribuição da construtora para esta decisão.
Esta distinção foi suficientemente esclarecida pela Ministra Isabel Gallotti, nos autos do Resp. 1.740.911 – DF, representativo da controvérsia, in verbis:
A questão jurídica controvertida é a fixação do momento em que se caracteriza a mora do promitente vendedor na devolução dos valores pagos pela rescisão do contrato promovida pelo promissário comprador (...)
Esse é o ponto central para deslinde da controvérsia, uma vez que nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal - até a recentíssima edição da Lei 13.786 de 27.12.2018, a qual irá reger futuros contratos - não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. (...)
A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal - somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do que fora pactuado”.
Dessa forma, embora o ponto impugnado se refira também ao termo de juros moratórios, no caso, não houve culpa dos promitentes compradores na rescisão contratual, situação que impede a aplicação da sistemática de precedentes, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
3- Da sistemática de recursos repetitivos – Responsabilidade pelas despesas condominiais – Tema 886/STJ- correta aplicação.
A parte recorrente alega violação aos artigos 1.336, I e 1345, todos do Código Civil, ao fundamento de que a responsabilidade das despesas condominiais é dos promitentes compradores, haja vista tratar-se de obrigação propter rem.
A questão foi afetada à sistemática de recursos repetitivos (Tema 886), e quando do julgamento do Resp 1345331/RS foram fixadas as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Na situação sub judice, o órgão fracionário deste Sodalício entendeu que a cobrança das taxas condominiais eram “alusivas à época em que os autores não estavam na posse do imóvel, como já sedimentado pelo STJ no repetitivo REsp 1345331/RS, cuida-se de despesas que o acompanham, e a Construtora deve arcar com essa obrigação até a data da imissão do adquirente”.
Diante deste cenário, observa-se que o aresto recorrido aplicou com o devido esmero o Tema 886/STJ, ao imputar à recorrente a responsabilidade pelas despesas condominiais, tendo em vista que os adquirentes não foram imitidos na posse do imóvel.
Desta feita, todas as razões elencadas pela parte recorrente para subsistência da cobrança, em especial a violação aos artigos 1.336, I e 1345, todos do Código Civil, estão abrangidos no decisório, que não merece reforma ante a aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
4- Violação aos artigos 394, 396, 421, 422 do Código Civil – Análise do acervo fático e cláusulas contratuais – Súmulas 05 e 07/ STJ
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
A suposta violação aos artigos 394, 396, 421, 422 do Código Civil, cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido feriu o princípio do pacta sunt servanda, por desconsiderar a existência de culpa exclusiva das partes recorrentes para a rescisão do compromisso de compra e venda, haja vista a inexistência de atraso para a entrega do imóvel.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou o argumento lançado pelo recorrente, argumentando, in verbis: (ID93698483):
“Sobre a restituição dos valores pagos, o STJ definiu em jurisprudência uníssona que, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a devolução do total pago. (...)
Conforme a cláusula 5.7, a entrega seria em 30/11/2015, período prorrogável por mais 180 dias (ID. n. 89245956, pág.3). Com a inversão do ônus probatório, incumbia à apelante mostrar que nesse período o imóvel estava apto para ser entregue, o que não fez, sendo, então, evidente sua inadimplência.
O Habite-se, ou Auto de Conclusão, que autoriza a utilização efetiva do imóvel, foi emitido apenas em 08/09/2016, 4 meses após o transcurso do prazo de tolerância.
Entraves burocráticos do Poder Público para expedição de documentos necessários são previsíveis e intrínsecos à própria atividade da apelante. Por conseguinte, não se trata de caso fortuito ou força maior.
Ademais, o prazo de tolerância deve ser entendido como uma dilação a ser usada para solucionar imprevistos inerentes ao empreendimento. (...)
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva da parte recorrente, é imprescindível o exame dos fatos e cláusula contratual constante dos autos, posto que a citada ausência de mora na entrega do empreendimento não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
Neste esteio, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto NEGO PROVIMENTO ao recurso especial, nos termos do artigo 1030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil (Tema 886/STJ ), e com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC (Súmulas 05 e 07 /STJ).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça