Tribunal: TJMT
Processo: 1026357-22.2020.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-06
Data de publicação: 2021-04-06

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N.o 1026357-22.2020.8.11.0000
Vistos etc.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HARMONIA, em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 6.a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da Ação Declaratória de Abusividade de Cobrança de Cotas de Condomínio c/c Obrigação de Fazer n.o 1046483-67.2020.8.11.0041, proposta por DALTEY APARECIDO DIAS e OUTROS, determinou ao Agravante o refazimento dos cálculos para a definição da taxa condominial, a fim de promover a divisão igualitária e não mais a proporcional entre os condôminos.
Em suas razões recursais, o Agravante alega cerceamento de defesa, vez que caberia ao Juiz Singular aguardar a defesa do Requerido para proferir decisão.
Salienta que há ilegitimidade ativa dos Agravados para pleitear o refazimento de cálculo da taxa condominial em nome de 540 unidades.
Assevera que não há razão para que os Agravados contribuam de forma igualitária, quando têm maior utilização de área e despesas para manutenção.
Segue argumentando que “as despesas que resultam em valorização do apartamento são pela fração ideal, e há várias partes comuns que há aproveitamento ou custo em dobro para manutenção e conservação, tais sejam o seguro da edificação, fachada, sistema de segurança, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, dutos de ar, que atendem as propriedades privativas dos agravados, o que por óbvio, demanda mais material e mão-de-obra para a manutenção e limpeza”.
Sustenta que a convenção “é a norma cogente entre os condôminos, e o critério de rateio das despesas somente pode ser alterado em assembleia geral dos condôminos mediante quórum especial de 2/3 da totalidade dos condôminos, consoante prevê o artigo 1.351, CC.”.
Por derradeiro, aduz que o Juiz da instância singela equivocou-se ao deferir a medida liminar, vez que “em momento algum a convenção ou regimento ferem a legislação, inferindo em suposta cobrança abusiva da taxa condominial, posto que, o rateio de forma proporcional veda o enriquecimento ilícito e aproveitamento desigual das partes comuns pelos condôminos que possuem unidade com a metragem maior que dos demais".
Forte em tais argumentos, requereu fosse agregado efeito suspensivo, a fim de sobrestar os efeitos do decisum invectivado. No mérito, pediu o provimento do recurso.
O pedido liminar foi deferido (ID 71158495).
Contrarrazões sob o ID 75916477.
É o relatório do necessário. Decido.
Da análise dos autos, verifico ser caso de julgamento monocrático, à luz do verbete sumular 568 do STJ, máxime porque há entendimento dominante em relação à matéria.
Ressai do caderno processual que DALTEY APARECIDO DIAS e OUTROS ajuizaram Ação Declaratória de Abusividade de Cobrança de Cotas de Condomínio c/c Obrigação de Fazer em desfavor do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HARMONIA, alegando que são proprietários de apartamentos no condomínio localizado próximo ao Shopping Pantanal, na Avenida Nigéria, (antiga Av. E3), no 333, Bairro Jardim Aclimação, nesta cidade
Asseveram que o Residencial Harmonia é composto por um pavimento térreo, cinco torres com 540 unidades autônomas, sendo que as torres 1, 2, 4 e 5 possuem um subsolo, havendo seis variações de metros quadrados nas unidades autônomas das 5 torres: apartamentos com 62.5800m2; 62.8400m2; 62.9600m2; 81.2400m2; 89.4400m2; e 90.6500m2; as unidades de garagem podem ser de uma ou duas vagas, dependendo do apartamento.
Pretendem que as despesas ordinárias que definem a Quota Condominial sejam calculadas de forma igualitária entre todos os condôminos utilizando o critério da real utilização, e não o da fração ideal.
Ressaltam que em 14 de janeiro de 2020 foi realizada Assembleia para colocar em pauta o assunnto, no entanto, não houve quórum suficiente para alterar o texto da Convenção.
Almeja a declaração de nulidade da Cláusula 11.2. da Convenção Condominial com efeito ex nunc.
Afirma que não há qualquer vantagem e/ou benefício que seja oferecido de forma exclusiva aos moradores de apartamentos maiores e que implica em enriquecimento sem causa dos demais proprietários dos apartamentos menores.
O Juiz Singular deferiu a medida liminar e determinou ao Agravante o refazimento dos cálculos para a definição da taxa condominial, a fim de promover a divisão igualitária e não mais a proporcional entre os condôminos.
A decisão deu azo ao vertente Agravo de Instrumento.
De proêmio, cinge frisar que este recurso se restringe à análise do acerto, ou desacerto, da decisão atacada, notadamente quanto à presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.
Acerca do tema, o art. 300 do Código de Processo Civil estabelece que havendo elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado e, também, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Na hipótese, em que pesem às alegações dos Agravados, nesta fase de cognição sumária, a decisão merece ser reformada, vez que não ficou evidenciada a probabilidade do direito em que se baseia apretensão.
Com efeito, a cobrança das taxas condominiais tomando por base a fração ideal ao invés do rateio igualitário, pelo menos em princípio, está em consonância com o Código Civil, o Regimento interno, a Convenção do Condomínio e a jurisprudência do STJ.
Como é cediço, o artigo 1.336, I do Código Civil prevê que a contribuição condominial será cobrada na proporção das suas frações ideais e não igualitárias, salvo disposição em contrário na convenção, in verbis:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)
O Regimento interno do Condomínio Harmonia também estabelece, em seu artigo 2o, II, que é dever dos condôminos contribuir com as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais nos termos da convenção (ID 48833026 – autos principais).
O Superior Tribunal de Justiça editou o Verbete Sumular 260, nos seguintes termos:
"A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos".
Vale ressaltar que a Convenção do Condomínio Recorrente, no título dos encargos, forma e proporção de contribuições para despesas comuns, assim prevê:
11. l. Cada condômino concorrerá obrigatoriamente no pagamento das denominadas despesas ordinárias de custeio dos serviços comuns, ou seja, despesas de conservação, manutenção, limpeza e administração de todas as coisas e serviços comuns, inclusive a remuneração do síndico e da administradora, bem como no das despesas extraordinárias conforme indicado nesta Convenção.
11.1.1 (...)
11.2. 1. As quotas-partes cabentes a cada condômino, no orçamento aprovado na Assembleia Geral, serão rateadas entre eles, na proporção das respectivas frações ideais no terreno correspondentes às suas respectivas unidades autônomas. O condômino que aumentar as despesas comuns por sua exclusiva conveniência pagará o excesso que motivar. (sem destaque no original)
O Superior Tribunal de Justiça em recente julgado entendeu pela legalidade da cobrança maior de taxa de condomínio em unidades imobiliárias com fração ideal maior:
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3o da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido.
(STJ - REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020). (sem destaque no original)
Neste sentido também é o entendimento deste Sodalício:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO SOBRE RITO COMUM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO – FRAÇÃO IDEAL – IMÓVEL (COBERTURA COM UTILIZAÇÃO DE 4 VAGAS DE GARAGEM) – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – VALIDADE E LEGALIDADE - – NULIDADE, VÍCIO OU DEFEITO DE NEGÓCIO NÃO EVIDENCIADO – IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO PELA VIA JUDICIAL QUANDO NÃO HÁ ATO OU NEGÓCIO ILÍCITO - APLICABILIDADE DOS ARTIGOS 1334 e 1336 DO CÓDIGO CIVIL – INCIDÊNCIA DO VERBETE SUMULAR N. 260 STJ – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – APELO PROVIDO. À luz da Súmula n. 260 do STJ mostra-se eficaz as deliberações de convenção de condomínio, mormente quando elas não afrontam a legislação atinente à matéria, e também quando observa o critério de fração ideal para estipulação da taxa condominial, nos termos dos artigos 1334 e 1336 do Código Civil, salientando-se que o imóvel se trata de cobertura com utilização de quatro vagas de garagem, enquanto os demais condôminos possuem somente duas; de modo que se mostra pertinente a diferenciação de valores da referida taxa, à titulo de taxa de condomínio que comporta também fundo de reserva e multa por atraso, se for o caso. Em não havendo qualquer indício de ilegalidade na estipulação da taxa de condomínio, que se dá de acordo com a cláusula de convenção do condomínio, não há a possibilidade de alteração pelo judiciário do que fora convencionado.
(TJ-MT - AC: 10283195920178110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 29/09/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2020).
Por fim, quanto à alegação de ilegitimidade dos Agravados para atuar como parte no processo, dela não conheço por não ter sido enfrentada pelo Juiz singular na decisão recorrida.
Diante dessas considerações, conheço parcialmente do recurso e na parte conhecida DOU-LHE PROVIMENTO, nos moldes do Verbete 568 da Súmula do STJ, torno sem efeito a decisão vergastada e indefiro a tutela de urgência.
Publique-se. Intime-se.
Cuiabá, 06 de abril de 2021.
Desa. Clarice Claudino da Silva
Relatora

Inteiro teor:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N.o 1026357-22.2020.8.11.0000
Vistos etc.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HARMONIA, em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 6.a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da Ação Declaratória de Abusividade de Cobrança de Cotas de Condomínio c/c Obrigação de Fazer n.o 1046483-67.2020.8.11.0041, proposta por DALTEY APARECIDO DIAS e OUTROS, determinou ao Agravante o refazimento dos cálculos para a definição da taxa condominial, a fim de promover a divisão igualitária e não mais a proporcional entre os condôminos.
Em suas razões recursais, o Agravante alega cerceamento de defesa, vez que caberia ao Juiz Singular aguardar a defesa do Requerido para proferir decisão.
Salienta que há ilegitimidade ativa dos Agravados para pleitear o refazimento de cálculo da taxa condominial em nome de 540 unidades.
Assevera que não há razão para que os Agravados contribuam de forma igualitária, quando têm maior utilização de área e despesas para manutenção.
Segue argumentando que “as despesas que resultam em valorização do apartamento são pela fração ideal, e há várias partes comuns que há aproveitamento ou custo em dobro para manutenção e conservação, tais sejam o seguro da edificação, fachada, sistema de segurança, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, dutos de ar, que atendem as propriedades privativas dos agravados, o que por óbvio, demanda mais material e mão-de-obra para a manutenção e limpeza”.
Sustenta que a convenção “é a norma cogente entre os condôminos, e o critério de rateio das despesas somente pode ser alterado em assembleia geral dos condôminos mediante quórum especial de 2/3 da totalidade dos condôminos, consoante prevê o artigo 1.351, CC.”.
Por derradeiro, aduz que o Juiz da instância singela equivocou-se ao deferir a medida liminar, vez que “em momento algum a convenção ou regimento ferem a legislação, inferindo em suposta cobrança abusiva da taxa condominial, posto que, o rateio de forma proporcional veda o enriquecimento ilícito e aproveitamento desigual das partes comuns pelos condôminos que possuem unidade com a metragem maior que dos demais".
Forte em tais argumentos, requereu fosse agregado efeito suspensivo, a fim de sobrestar os efeitos do decisum invectivado. No mérito, pediu o provimento do recurso.
O pedido liminar foi deferido (ID 71158495).
Contrarrazões sob o ID 75916477.
É o relatório do necessário. Decido.
Da análise dos autos, verifico ser caso de julgamento monocrático, à luz do verbete sumular 568 do STJ, máxime porque há entendimento dominante em relação à matéria.
Ressai do caderno processual que DALTEY APARECIDO DIAS e OUTROS ajuizaram Ação Declaratória de Abusividade de Cobrança de Cotas de Condomínio c/c Obrigação de Fazer em desfavor do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HARMONIA, alegando que são proprietários de apartamentos no condomínio localizado próximo ao Shopping Pantanal, na Avenida Nigéria, (antiga Av. E3), no 333, Bairro Jardim Aclimação, nesta cidade
Asseveram que o Residencial Harmonia é composto por um pavimento térreo, cinco torres com 540 unidades autônomas, sendo que as torres 1, 2, 4 e 5 possuem um subsolo, havendo seis variações de metros quadrados nas unidades autônomas das 5 torres: apartamentos com 62.5800m2; 62.8400m2; 62.9600m2; 81.2400m2; 89.4400m2; e 90.6500m2; as unidades de garagem podem ser de uma ou duas vagas, dependendo do apartamento.
Pretendem que as despesas ordinárias que definem a Quota Condominial sejam calculadas de forma igualitária entre todos os condôminos utilizando o critério da real utilização, e não o da fração ideal.
Ressaltam que em 14 de janeiro de 2020 foi realizada Assembleia para colocar em pauta o assunnto, no entanto, não houve quórum suficiente para alterar o texto da Convenção.
Almeja a declaração de nulidade da Cláusula 11.2. da Convenção Condominial com efeito ex nunc.
Afirma que não há qualquer vantagem e/ou benefício que seja oferecido de forma exclusiva aos moradores de apartamentos maiores e que implica em enriquecimento sem causa dos demais proprietários dos apartamentos menores.
O Juiz Singular deferiu a medida liminar e determinou ao Agravante o refazimento dos cálculos para a definição da taxa condominial, a fim de promover a divisão igualitária e não mais a proporcional entre os condôminos.
A decisão deu azo ao vertente Agravo de Instrumento.
De proêmio, cinge frisar que este recurso se restringe à análise do acerto, ou desacerto, da decisão atacada, notadamente quanto à presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.
Acerca do tema, o art. 300 do Código de Processo Civil estabelece que havendo elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado e, também, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Na hipótese, em que pesem às alegações dos Agravados, nesta fase de cognição sumária, a decisão merece ser reformada, vez que não ficou evidenciada a probabilidade do direito em que se baseia apretensão.
Com efeito, a cobrança das taxas condominiais tomando por base a fração ideal ao invés do rateio igualitário, pelo menos em princípio, está em consonância com o Código Civil, o Regimento interno, a Convenção do Condomínio e a jurisprudência do STJ.
Como é cediço, o artigo 1.336, I do Código Civil prevê que a contribuição condominial será cobrada na proporção das suas frações ideais e não igualitárias, salvo disposição em contrário na convenção, in verbis:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)
O Regimento interno do Condomínio Harmonia também estabelece, em seu artigo 2o, II, que é dever dos condôminos contribuir com as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais nos termos da convenção (ID 48833026 – autos principais).
O Superior Tribunal de Justiça editou o Verbete Sumular 260, nos seguintes termos:
"A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos".
Vale ressaltar que a Convenção do Condomínio Recorrente, no título dos encargos, forma e proporção de contribuições para despesas comuns, assim prevê:
11. l. Cada condômino concorrerá obrigatoriamente no pagamento das denominadas despesas ordinárias de custeio dos serviços comuns, ou seja, despesas de conservação, manutenção, limpeza e administração de todas as coisas e serviços comuns, inclusive a remuneração do síndico e da administradora, bem como no das despesas extraordinárias conforme indicado nesta Convenção.
11.1.1 (...)
11.2. 1. As quotas-partes cabentes a cada condômino, no orçamento aprovado na Assembleia Geral, serão rateadas entre eles, na proporção das respectivas frações ideais no terreno correspondentes às suas respectivas unidades autônomas. O condômino que aumentar as despesas comuns por sua exclusiva conveniência pagará o excesso que motivar. (sem destaque no original)
O Superior Tribunal de Justiça em recente julgado entendeu pela legalidade da cobrança maior de taxa de condomínio em unidades imobiliárias com fração ideal maior:
RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3o da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido.
(STJ - REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020). (sem destaque no original)
Neste sentido também é o entendimento deste Sodalício:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO SOBRE RITO COMUM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO – FRAÇÃO IDEAL – IMÓVEL (COBERTURA COM UTILIZAÇÃO DE 4 VAGAS DE GARAGEM) – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – VALIDADE E LEGALIDADE - – NULIDADE, VÍCIO OU DEFEITO DE NEGÓCIO NÃO EVIDENCIADO – IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO PELA VIA JUDICIAL QUANDO NÃO HÁ ATO OU NEGÓCIO ILÍCITO - APLICABILIDADE DOS ARTIGOS 1334 e 1336 DO CÓDIGO CIVIL – INCIDÊNCIA DO VERBETE SUMULAR N. 260 STJ – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – APELO PROVIDO. À luz da Súmula n. 260 do STJ mostra-se eficaz as deliberações de convenção de condomínio, mormente quando elas não afrontam a legislação atinente à matéria, e também quando observa o critério de fração ideal para estipulação da taxa condominial, nos termos dos artigos 1334 e 1336 do Código Civil, salientando-se que o imóvel se trata de cobertura com utilização de quatro vagas de garagem, enquanto os demais condôminos possuem somente duas; de modo que se mostra pertinente a diferenciação de valores da referida taxa, à titulo de taxa de condomínio que comporta também fundo de reserva e multa por atraso, se for o caso. Em não havendo qualquer indício de ilegalidade na estipulação da taxa de condomínio, que se dá de acordo com a cláusula de convenção do condomínio, não há a possibilidade de alteração pelo judiciário do que fora convencionado.
(TJ-MT - AC: 10283195920178110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 29/09/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2020).
Por fim, quanto à alegação de ilegitimidade dos Agravados para atuar como parte no processo, dela não conheço por não ter sido enfrentada pelo Juiz singular na decisão recorrida.
Diante dessas considerações, conheço parcialmente do recurso e na parte conhecida DOU-LHE PROVIMENTO, nos moldes do Verbete 568 da Súmula do STJ, torno sem efeito a decisão vergastada e indefiro a tutela de urgência.
Publique-se. Intime-se.
Cuiabá, 06 de abril de 2021.
Desa. Clarice Claudino da Silva
Relatora