Tribunal: TJMT
Processo: 0022654-50.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-03-29
Data de publicação: 2021-03-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0022654-50.2015.811.0041
Recorrente: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ II – SPE LTDA
Recorrido: WENDSON LEMES LEONCIO
Vistos.
Trata-se de RECURSO ESPECIAL (id. 72635492) interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ II – SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alínea “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao seu recurso de apelação, tão somente para excluir o ressarcimento dos valores dos alugueis do imóvel desembolsados pelo autor/recorrido, conforme a seguinte ementa (id. 67370469):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO – NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA – PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE – FALTA DE CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL E NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DO NOME DO COMPRADOR – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO QUANTUM – INVIABILIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apesar de o contrato de compra e venda do imóvel ter sido confeccionado pela empresa pública federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, não podendo, portanto, responder pelo atraso na entrega do bem.
2. Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
3. A jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.
4. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.
5. Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.
6. Já no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF, a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja, a demora imotivada na comunicação ao agente financiador quanto à entrega do bem.
7. Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.
8. Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/apelado a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.
8. A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
9. No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida.
10. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível a cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos, consistente em lucros cessantes, quando aquela foi pactuada em relação a uma cláusula específica, qual seja, a que estipula o prazo de entrega do imóvel pela construtora, preestabelecendo a indenização pelo prejuízo mensal causado pelo adiamento do aludido prazo de entrega.
11. Ou seja, se caracterizada que a cláusula penal tenha por objetivo, além de punir a construtora pelo atraso na entrega do bem, prefixar e compensar o prejuízo causado por essa demora, tem ela caráter compensatório do prejuízo mensal causado pela postergação da entrega, de maneira que constitui bis in idem a cumulação da referida cláusula penal com indenização por perdas e danos.
12. Logo, tem-se que não deve prevalecer a condenação da parte ré/apelante ao ressarcimento dos valores dos aluguéis do imóvel desembolsados pela parte autora/apelada com locação de imóvel, a título de danos materiais, mas apenas àquela ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço da atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida, conforme determinou a sentenciante.
13. Por fim, impende salientar que, a negativação indevida do nome do autor já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é in re ipsa, ou seja, prescinde de comprovação e de demonstração da extensão do dano, sendo ocorrente porque evidenciado pelas circunstâncias do fato.
14. Já no que diz respeito ao quantum indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida. Desse modo, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o quantum fixado (R$ 10.000,00) está em consonância com aquele usualmente fixado por esta Câmara em casos idênticos de negativação indevida, isto é, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), merecendo ser mantido. (RAC n° 0022654-50.2015.811.0041, Rel. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 18/11/2020)”.
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acórdão lançado no id. 71031484.
A recorrente sustenta em suas razões que houve violação ao art. 206, § 3°, IV do Código Civil, ao argumento de que a pretensão para o recebimento de valores referentes à comissão de corretagem estaria prescrita; justifica a inexistência de atraso na entrega da obra, eis que esta estava condicionada ao pagamento integral do contrato (negativa de vigência aos arts. 476 e 477 do CC), conforme cláusulas do contato entabulado entre as partes; sustenta a legitimidade da cobrança dos juros de obra, sendo estes contratados com a CEF, sendo que a recorrente figura no contrato apenas como interveniente e fiadora. Ao fundamento da que não houve atraso, pugna pela ausência dano moral indenizável e que, no caso dos autos, restou arbitrado quantum exorbitante (negativa de vigência ao art. 944 do CC), sustentando que o ocorrido não passou de mero aborrecimento.
Recurso tempestivo (id. 76636952). Devidamente preparado (id. 76649488). Devidamente intimado, o recorrido deixou transcorrer o prazo legal sem oferecer contrarrazões (id. 79949467).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não aplicação da sistemática de recursos repetitivos quanto o Tema 938/STJ (primeira parte).
Muito embora haja no âmbito do STJ tese relacionada a prescrição para restituição da comissão de corretagem (TEMA 938 primeira parte) assim fixada: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); [...]”, este não se aplica ao julgado nestes autos, tendo em vista que o acórdão recorrido, não obstante o uso dos embargos de declaração, acabou não decidindo a questão a luz da prescrição.
Afere-se que o em sede de embargos de declaração a recorrente havia sustentado que a pretensão para restituição de tais valores estaria prescrita, uma vez que o STJ determinou a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Não obstante esse argumento, o órgão fracionário, em sede de embargos de declaração, consignou que “razão não assiste à embargante, uma vez que o voto foi pontual ao manifestar-se acerca das questões levantadas no processo, dando-lhes o devido fundamento” (sic).
Ademais, tem-se que ao interpor o recurso especial, a recorrente deixou de alegar ofensa ao art. 1.022 do CPC (o que ensejaria a possibilidade de se aferir o chamado prequestionamento ficto). Portanto, a míngua de manifestação a respeito (ausência de prequestionamento), não tem lugar à aplicação do tema em questão.
Da aplicação da sistemática de recursos repetitivos quanto aos Temas 938 (segunda parte) e 996/STJ .
Tem-se que a matéria abordada nos autos foi afetada pelo TEMA 938/STJ (segunda parte), cuja tese firmada foi no sentido de: (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
Bem como pelo TEMA 996/STJ, cuja tese firmada foi no sentido de que: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
Portanto, a questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
No caso dos autos, o órgão fracionário deste Tribunal, decidiu conforme orientação da Corte Superior, tanto que constou do acórdão o seguinte:
“[...] a data prevista para entrega das chaves poderia variar de acordo com a efetiva liberação de recursos financeiros.
Todavia, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.
Isto porque, o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.
[...] consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.
[...]
Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/apelado a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.
Relativamente à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, recentemente no julgamento do REsp. 1.599.511-SP, submetido ao rito do artigo 543-C, do Código de Processo Civil (representativo de controvérsia - atuais artigos 1.036 e seguintes do CPC/2015), o Superior Tribunal de Justiça se posicionou pela legalidade de tal estipulação, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Com efeito, a Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
No voto condutor do aresto, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, deixou consignado, ainda, que, para a validade da transferência dessa obrigação, a incorporadora deve informá-la ao consumidor até o momento da celebração do contrato de compra e venda, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que venha a ser paga separadamente.
No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida” (grifei)
Quando do julgamento dos aclaratórios, assim consignou o acórdão:
“o voto condutor do aresto foi expresso em destacar que consta do contrato de compra e venda que a data prevista para entrega das chaves poderia variar de acordo com a efetiva liberação de recursos financeiros; todavia, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.
E que, nesse contexto, no caso, o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/recorrente; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.
Da mesma forma, o voto consignou que, no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF, a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja, a demora imotivada na comunicação ao agente financiador quanto à entrega do bem.
Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.
Logo, é da ré/recorrente o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/recorrido a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.
Ainda, destacou que, no que se refere à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, recentemente no julgamento do REsp. 1.599.511-SP, submetido ao rito do artigo 543-C, do Código de Processo Civil (representativo de controvérsia - atuais artigos 1.036 e seguintes do CPC/2015), o Superior Tribunal de Justiça se posicionou pela legalidade de tal estipulação, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Contudo, na hipótese, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida.” (grifei)
Como corolário lógico, detectou-se nulidade na cláusula que condicionou a entrega do imóvel, vinculado à concessão do financiamento. Outrossim, ausente previsão contratual clara e expressa de transferência da obrigação, a responsabilidade pelo pagamento da comissão em tela permanece com o promitente vendedor do bem; e quanto ao juros/taxa de obra, estes são devidos pelo comprador, conforme orientação do STJ, até o prazo para efetiva entrega das chaves do imóvel.
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em sintonia com as orientações do Superior Tribunal de Justiça, citando, inclusive, no inteiro teor do julgamento, o REsp no 1.599.511/SP (TEMA 938) e REsp 1.729.593/SP (TEMA 996).
Diante desse quadro, nesse ponto, não há falar-se em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos.
Passo, pois, aos demais requisitos de admissibilidade.
Do Prequestionamento (282/STF e 211/STJ)
Ao interpor o recurso especial o recorrente tenta submeter ao crivo do STJ matéria que, a despeito de seu inconformismo, não foi analisada/decidida pelo acórdão hostilizado.
Para que o Superior Tribunal de Justiça tenha condições de reexaminar a controvérsia suscitada, é preciso que a questão tenha sido decidida em única ou última Instância pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados e do Distrito Federal, ex vi da Súmula 282 do STF.
No caso, ainda que manejados embargos de declaração, fato é que a questão afeta ao art. 206, § 3°, IV do Código Civil (prescrição), sequer foram ventiladas no acórdão, razão pela qual resta obstado o juízo positivo de admissibilidade, a inteiro teor do que dispõe a Súmula 211/STJ e 282/STF (também aplicável à esta via recursal):
“Súmula 282/STF. É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada”.
“Súmula 211/STJ. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal de origem”.
A propósito, nesse sentido:
“A simples oposição dos embargos de declaração, visando à manifestação da Corte sobre o conteúdo de determinado dispositivo legal, não supre o requisito do prequestionamento quando não há o debate do tema controvertido, consoante a inteligência da Súmula 211 do STJ” (AgInt no REsp 1715878/DF, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, j. em 24/08/2020, DJe 31/08/2020).
Dessa forma, tem-se que a alegada ofensa ao art. 206, § 3°, IV do Código Civil não restou debatidos e decididos pelo acórdão deste Sodalício, carecendo, pois, de prequestionamento, nos termos das Súmulas 211 do STJ e 282 do STF. Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. DANOS MORAIS. SUPOSTA VIOLAÇÃO AO ARTIGO 1.022 DO CPC DE 2015. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 141, 332, INCISOS I AO IV E 492, DO CPC DE 2015; 202 E 206, § 3o, INCISO IV, DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 282/STF. CERCEAMENTO DE DEFESA RECONHECIDO PELO TRIBUNAL. REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) A Corte local apreciou a lide, discutindo e dirimindo as questões fáticas e jurídicas que lhe foram submetidas. 2. As matérias referentes aos arts. 141, 332, incisos I ao IV e 492, do CPC de 2015; 202 e 206, § 3o, inciso IV, do CC não foram objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita a sua apreciação na via especial (Súmula n. 282/STF). (...) 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1601301/MG, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. em 06/10/2020, DJe 16/10/2020)” (grifei).
Portanto, em nenhum momento o órgão fracionário debateu a questão da prescrição. Quando do julgamento dos aclaratórios, verifica-se de igual forma que a questão não foi discutida nos autos. Em casos tais, e entendendo a parte recorrente que persiste eventual omissão no julgado, é imprescindível que em razões de recurso especial se indique a negativa de vigência ao art. 1.022 do CPC; única forma, pois, de se verificar a questão. A propósito, nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUMENTO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO E DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO IMEDIATO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO GERAL E PLENA. AUSÊNCIA DE DOLO, COAÇÃO OU ERRO. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...). 2. Inadmissível o recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal local (enunciado n. 211 da Súmula do STJ). 3. O prequestionamento ficto, previsto no art. 1.025 do CPC/2015, só é admissível quando, após a oposição de embargos de declaração na origem, a parte recorrente suscitar violação ao art. 1.022 do mesmo diploma, porquanto somente dessa forma é que o órgão julgador poderá verificar a existência do vício e proceder à supressão de grau, providência não adotada no recurso especial apresentado.(...). 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839431/MG, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. em 08/02/2021, DJe 12/02/2021)” (grifei).
“[...] Não se reconhece o prequestionamento pela simples oposição de embargos de declaração, de modo que, persistindo a omissão, é necessário interpor recurso especial por afronta ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, sob pena de perseverar o óbice da ausência de prequestionamento. (AgInt no AREsp 1420454/RN, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. em 18/02/2020, DJe 03/03/2020)” (grifei).
“[...] Incide a Súmula no 211 do STJ quando o tema trazido além de não ser enfrentado nas instâncias de origem, o recurso especial não apontada a violação do art. 1.022 do NCPC em suas razões, com vistas a suprir eventual omissão do Tribunal fluminense. (AgInt nos EDcl no AREsp 1443526/RJ, Rel. M. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. em 17/02/2020, DJe 19/02/2020)” (grifei).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – AÇÃO CONDENATÓRIA – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS DEMANDANTES. 1. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Na hipótese, não foi alegada violação ao artigo 1.022 do CPC/15 a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. Incidência da Súmula 211/STJ. 2. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela parte recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a ilegitimidade passiva ad causam da seguradora requerida. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1497492/PR, Rel. Min. MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 11/11/2019, DJe 19/11/2019)” (grifei).
Diante disso, resta obstado o juízo positivo de admissibilidade ao presente recurso por esse fundamento.
Do reexame de matéria fática (Súmula 07 do STJ)
Ademais, não fossem esses argumentos, não obstante todo o aduzido nas razões recursais, verifica-se que o recurso não deve alcançar seguimento, pois na verdade o recorrente pretende provocar o reexame da matéria fático-probatória carreada aos autos para simplesmente reformar o julgado ao seu favor, em especial quanto a configuração (ou não) do ato ilícito (art. 944 do CC), ensejador da reparação perseguida na origem o que necessariamente esbarraria no óbice da Súmula 07 do STJ:
“Súmula 07/STJ. A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”.
Registre-se que no caso dos autos, restou reconhecido, além do atraso na entrega do imóvel, o “dano in re ipsa”, este proveniente da negativação indevida do nome do recorrido, concluindo serem devidos os danos morais ante o ato ilícito configurado.
Portanto, para alterar a conclusão do acórdão que manteve, nesse ponto, a decisão do juízo singular, seria imprescindível ingressar nas premissas fático-probatórias, o que é vedado pela Súmula 07/STJ. Nesse mesmo sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO DENTRO DA RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, o col. Tribunal de origem, ao analisar o contexto fático-probatório acostado aos autos, concluiu que o aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor. Rever tais conclusões, na via estreita do recurso especial, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, em recurso especial, o reexame do valor fixado a título de danos morais, quando ínfimo ou exagerado. Hipótese, todavia, em que a verba reparatória considerou as circunstâncias de fato da causa, foi estabelecida pela instância ordinária em R$ 8.000,00 (oito mil reais), em conformidade com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 721.136/RJ, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. em 08/11/2016, DJe 29/11/2016)” (grifei).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL IN RE IPSA. INDENIZAÇÃO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO E PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 7 E 83 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. NÃO PROVIDO. 1. Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte, na sessão realizada em 9.3.2016 - Enunciado Administrativo n. 3 -, o regime de recurso será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. Assim sendo, in casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1809953/RJ, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. em 20/04/2020, DJe 24/04/2020)” (grifei)
Assim, insuscetível de revisão o entendimento firmado pelo Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório, vedada está a análise da referida questão pelo STJ.
Por fim, no que atine a alegada negativa de vigência ao art. 944 do CC ao fundamento de que há exorbitância no quantum fixado a titulo de dano moral, o recurso também não comporta o juízo positivo de admissibilidade, eis que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixados pela instancia de piso não se revela exacerbado a ensejar a reavaliação da corte Superior. A propósito, nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. DANOS MORAIS. VALOR. SÚMULA No 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Não importa negativa de prestação jurisdicional o julgado que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta. 3. O Superior Tribunal de Justiça, afastando a incidência da Súmula no 7/STJ, tem reexaminado o montante fixado pelas instâncias ordinárias apenas quando irrisório ou abusivo, circunstâncias inexistentes no presente caso, em que arbitrada indenização no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), decorrente da entrega do imóvel com atraso. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1551915/RJ, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. em 10/02/2020, DJe 12/02/2020)” (grifei)
Diante desse quadro, o recurso não alcança o juízo positivo de admissibilidade pelo fundamento da alínea “a” do permissivo constitucional.
Ausência de cotejo analítico.
A hipótese prevista no art. 105, III, alínea “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha dado a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal.
Quanto ao fundamento da alínea “c” do permissivo constitucional, registro a impossibilidade do recurso alcançar o juízo positivo de admissibilidade, isso porque a recorrente deixou de atender ao comando dos arts. 255, § 1o do RISTJ c/c 1.029, § 1o, do CPC.
Fundando-se o recurso em dissídio jurisprudencial, este deve ser demonstrado mediante a comparação analítica entre as decisões conflitantes de tribunais, com indicação clara e precisa da semelhança de assuntos e interpretações díspares. Não basta a simples reprodução de ementas, sendo imprescindível que se comprove o dissídio mediante a transcrição do relatório e voto dos acórdãos recorrido e paradigma, bem como seja realizado o devido cotejo analítico de maneira a evidenciar a similitude fática entre os casos e a dissonância das interpretações entre um e outro Tribunal.
Dessa forma, em análise às razões recursais, observa-se que a recorrente deixou de efetuar o exame comparativo da divergência jurisprudencial, o que obsta a admissão do recurso pela alínea “c” do permissivo constitucional.
Ante o exposto, com estas considerações, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Temas 938 e 996/STJ) e também com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmulas 07 e 211/STJ e 282/STF).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0022654-50.2015.811.0041
Recorrente: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ II – SPE LTDA
Recorrido: WENDSON LEMES LEONCIO
Vistos.
Trata-se de RECURSO ESPECIAL (id. 72635492) interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ II – SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alínea “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao seu recurso de apelação, tão somente para excluir o ressarcimento dos valores dos alugueis do imóvel desembolsados pelo autor/recorrido, conforme a seguinte ementa (id. 67370469):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO – NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA – PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE – FALTA DE CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL E NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DO NOME DO COMPRADOR – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO QUANTUM – INVIABILIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apesar de o contrato de compra e venda do imóvel ter sido confeccionado pela empresa pública federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, não podendo, portanto, responder pelo atraso na entrega do bem.
2. Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
3. A jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.
4. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.
5. Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.
6. Já no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF, a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja, a demora imotivada na comunicação ao agente financiador quanto à entrega do bem.
7. Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.
8. Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/apelado a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.
8. A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
9. No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida.
10. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível a cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos, consistente em lucros cessantes, quando aquela foi pactuada em relação a uma cláusula específica, qual seja, a que estipula o prazo de entrega do imóvel pela construtora, preestabelecendo a indenização pelo prejuízo mensal causado pelo adiamento do aludido prazo de entrega.
11. Ou seja, se caracterizada que a cláusula penal tenha por objetivo, além de punir a construtora pelo atraso na entrega do bem, prefixar e compensar o prejuízo causado por essa demora, tem ela caráter compensatório do prejuízo mensal causado pela postergação da entrega, de maneira que constitui bis in idem a cumulação da referida cláusula penal com indenização por perdas e danos.
12. Logo, tem-se que não deve prevalecer a condenação da parte ré/apelante ao ressarcimento dos valores dos aluguéis do imóvel desembolsados pela parte autora/apelada com locação de imóvel, a título de danos materiais, mas apenas àquela ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço da atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida, conforme determinou a sentenciante.
13. Por fim, impende salientar que, a negativação indevida do nome do autor já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é in re ipsa, ou seja, prescinde de comprovação e de demonstração da extensão do dano, sendo ocorrente porque evidenciado pelas circunstâncias do fato.
14. Já no que diz respeito ao quantum indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida. Desse modo, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o quantum fixado (R$ 10.000,00) está em consonância com aquele usualmente fixado por esta Câmara em casos idênticos de negativação indevida, isto é, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), merecendo ser mantido. (RAC n° 0022654-50.2015.811.0041, Rel. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 18/11/2020)”.
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acórdão lançado no id. 71031484.
A recorrente sustenta em suas razões que houve violação ao art. 206, § 3°, IV do Código Civil, ao argumento de que a pretensão para o recebimento de valores referentes à comissão de corretagem estaria prescrita; justifica a inexistência de atraso na entrega da obra, eis que esta estava condicionada ao pagamento integral do contrato (negativa de vigência aos arts. 476 e 477 do CC), conforme cláusulas do contato entabulado entre as partes; sustenta a legitimidade da cobrança dos juros de obra, sendo estes contratados com a CEF, sendo que a recorrente figura no contrato apenas como interveniente e fiadora. Ao fundamento da que não houve atraso, pugna pela ausência dano moral indenizável e que, no caso dos autos, restou arbitrado quantum exorbitante (negativa de vigência ao art. 944 do CC), sustentando que o ocorrido não passou de mero aborrecimento.
Recurso tempestivo (id. 76636952). Devidamente preparado (id. 76649488). Devidamente intimado, o recorrido deixou transcorrer o prazo legal sem oferecer contrarrazões (id. 79949467).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não aplicação da sistemática de recursos repetitivos quanto o Tema 938/STJ (primeira parte).
Muito embora haja no âmbito do STJ tese relacionada a prescrição para restituição da comissão de corretagem (TEMA 938 primeira parte) assim fixada: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC); [...]”, este não se aplica ao julgado nestes autos, tendo em vista que o acórdão recorrido, não obstante o uso dos embargos de declaração, acabou não decidindo a questão a luz da prescrição.
Afere-se que o em sede de embargos de declaração a recorrente havia sustentado que a pretensão para restituição de tais valores estaria prescrita, uma vez que o STJ determinou a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Não obstante esse argumento, o órgão fracionário, em sede de embargos de declaração, consignou que “razão não assiste à embargante, uma vez que o voto foi pontual ao manifestar-se acerca das questões levantadas no processo, dando-lhes o devido fundamento” (sic).
Ademais, tem-se que ao interpor o recurso especial, a recorrente deixou de alegar ofensa ao art. 1.022 do CPC (o que ensejaria a possibilidade de se aferir o chamado prequestionamento ficto). Portanto, a míngua de manifestação a respeito (ausência de prequestionamento), não tem lugar à aplicação do tema em questão.
Da aplicação da sistemática de recursos repetitivos quanto aos Temas 938 (segunda parte) e 996/STJ .
Tem-se que a matéria abordada nos autos foi afetada pelo TEMA 938/STJ (segunda parte), cuja tese firmada foi no sentido de: (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
Bem como pelo TEMA 996/STJ, cuja tese firmada foi no sentido de que: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
Portanto, a questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
No caso dos autos, o órgão fracionário deste Tribunal, decidiu conforme orientação da Corte Superior, tanto que constou do acórdão o seguinte:
“[...] a data prevista para entrega das chaves poderia variar de acordo com a efetiva liberação de recursos financeiros.
Todavia, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.
Isto porque, o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.
[...] consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.
[...]
Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/apelado a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.
Relativamente à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, recentemente no julgamento do REsp. 1.599.511-SP, submetido ao rito do artigo 543-C, do Código de Processo Civil (representativo de controvérsia - atuais artigos 1.036 e seguintes do CPC/2015), o Superior Tribunal de Justiça se posicionou pela legalidade de tal estipulação, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Com efeito, a Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
No voto condutor do aresto, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, deixou consignado, ainda, que, para a validade da transferência dessa obrigação, a incorporadora deve informá-la ao consumidor até o momento da celebração do contrato de compra e venda, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que venha a ser paga separadamente.
No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida” (grifei)
Quando do julgamento dos aclaratórios, assim consignou o acórdão:
“o voto condutor do aresto foi expresso em destacar que consta do contrato de compra e venda que a data prevista para entrega das chaves poderia variar de acordo com a efetiva liberação de recursos financeiros; todavia, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.
E que, nesse contexto, no caso, o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/recorrente; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.
Da mesma forma, o voto consignou que, no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF, a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja, a demora imotivada na comunicação ao agente financiador quanto à entrega do bem.
Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.
Logo, é da ré/recorrente o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/recorrido a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.
Ainda, destacou que, no que se refere à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, recentemente no julgamento do REsp. 1.599.511-SP, submetido ao rito do artigo 543-C, do Código de Processo Civil (representativo de controvérsia - atuais artigos 1.036 e seguintes do CPC/2015), o Superior Tribunal de Justiça se posicionou pela legalidade de tal estipulação, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Contudo, na hipótese, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida.” (grifei)
Como corolário lógico, detectou-se nulidade na cláusula que condicionou a entrega do imóvel, vinculado à concessão do financiamento. Outrossim, ausente previsão contratual clara e expressa de transferência da obrigação, a responsabilidade pelo pagamento da comissão em tela permanece com o promitente vendedor do bem; e quanto ao juros/taxa de obra, estes são devidos pelo comprador, conforme orientação do STJ, até o prazo para efetiva entrega das chaves do imóvel.
Ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em sintonia com as orientações do Superior Tribunal de Justiça, citando, inclusive, no inteiro teor do julgamento, o REsp no 1.599.511/SP (TEMA 938) e REsp 1.729.593/SP (TEMA 996).
Diante desse quadro, nesse ponto, não há falar-se em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos.
Passo, pois, aos demais requisitos de admissibilidade.
Do Prequestionamento (282/STF e 211/STJ)
Ao interpor o recurso especial o recorrente tenta submeter ao crivo do STJ matéria que, a despeito de seu inconformismo, não foi analisada/decidida pelo acórdão hostilizado.
Para que o Superior Tribunal de Justiça tenha condições de reexaminar a controvérsia suscitada, é preciso que a questão tenha sido decidida em única ou última Instância pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados e do Distrito Federal, ex vi da Súmula 282 do STF.
No caso, ainda que manejados embargos de declaração, fato é que a questão afeta ao art. 206, § 3°, IV do Código Civil (prescrição), sequer foram ventiladas no acórdão, razão pela qual resta obstado o juízo positivo de admissibilidade, a inteiro teor do que dispõe a Súmula 211/STJ e 282/STF (também aplicável à esta via recursal):
“Súmula 282/STF. É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada”.
“Súmula 211/STJ. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal de origem”.
A propósito, nesse sentido:
“A simples oposição dos embargos de declaração, visando à manifestação da Corte sobre o conteúdo de determinado dispositivo legal, não supre o requisito do prequestionamento quando não há o debate do tema controvertido, consoante a inteligência da Súmula 211 do STJ” (AgInt no REsp 1715878/DF, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, j. em 24/08/2020, DJe 31/08/2020).
Dessa forma, tem-se que a alegada ofensa ao art. 206, § 3°, IV do Código Civil não restou debatidos e decididos pelo acórdão deste Sodalício, carecendo, pois, de prequestionamento, nos termos das Súmulas 211 do STJ e 282 do STF. Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. DANOS MORAIS. SUPOSTA VIOLAÇÃO AO ARTIGO 1.022 DO CPC DE 2015. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 141, 332, INCISOS I AO IV E 492, DO CPC DE 2015; 202 E 206, § 3o, INCISO IV, DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 282/STF. CERCEAMENTO DE DEFESA RECONHECIDO PELO TRIBUNAL. REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) A Corte local apreciou a lide, discutindo e dirimindo as questões fáticas e jurídicas que lhe foram submetidas. 2. As matérias referentes aos arts. 141, 332, incisos I ao IV e 492, do CPC de 2015; 202 e 206, § 3o, inciso IV, do CC não foram objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita a sua apreciação na via especial (Súmula n. 282/STF). (...) 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1601301/MG, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. em 06/10/2020, DJe 16/10/2020)” (grifei).
Portanto, em nenhum momento o órgão fracionário debateu a questão da prescrição. Quando do julgamento dos aclaratórios, verifica-se de igual forma que a questão não foi discutida nos autos. Em casos tais, e entendendo a parte recorrente que persiste eventual omissão no julgado, é imprescindível que em razões de recurso especial se indique a negativa de vigência ao art. 1.022 do CPC; única forma, pois, de se verificar a questão. A propósito, nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUMENTO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO E DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO IMEDIATO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO GERAL E PLENA. AUSÊNCIA DE DOLO, COAÇÃO OU ERRO. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...). 2. Inadmissível o recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal local (enunciado n. 211 da Súmula do STJ). 3. O prequestionamento ficto, previsto no art. 1.025 do CPC/2015, só é admissível quando, após a oposição de embargos de declaração na origem, a parte recorrente suscitar violação ao art. 1.022 do mesmo diploma, porquanto somente dessa forma é que o órgão julgador poderá verificar a existência do vício e proceder à supressão de grau, providência não adotada no recurso especial apresentado.(...). 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839431/MG, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. em 08/02/2021, DJe 12/02/2021)” (grifei).
“[...] Não se reconhece o prequestionamento pela simples oposição de embargos de declaração, de modo que, persistindo a omissão, é necessário interpor recurso especial por afronta ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, sob pena de perseverar o óbice da ausência de prequestionamento. (AgInt no AREsp 1420454/RN, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j. em 18/02/2020, DJe 03/03/2020)” (grifei).
“[...] Incide a Súmula no 211 do STJ quando o tema trazido além de não ser enfrentado nas instâncias de origem, o recurso especial não apontada a violação do art. 1.022 do NCPC em suas razões, com vistas a suprir eventual omissão do Tribunal fluminense. (AgInt nos EDcl no AREsp 1443526/RJ, Rel. M. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. em 17/02/2020, DJe 19/02/2020)” (grifei).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – AÇÃO CONDENATÓRIA – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS DEMANDANTES. 1. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Na hipótese, não foi alegada violação ao artigo 1.022 do CPC/15 a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. Incidência da Súmula 211/STJ. 2. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela parte recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a ilegitimidade passiva ad causam da seguradora requerida. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1497492/PR, Rel. Min. MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 11/11/2019, DJe 19/11/2019)” (grifei).
Diante disso, resta obstado o juízo positivo de admissibilidade ao presente recurso por esse fundamento.
Do reexame de matéria fática (Súmula 07 do STJ)
Ademais, não fossem esses argumentos, não obstante todo o aduzido nas razões recursais, verifica-se que o recurso não deve alcançar seguimento, pois na verdade o recorrente pretende provocar o reexame da matéria fático-probatória carreada aos autos para simplesmente reformar o julgado ao seu favor, em especial quanto a configuração (ou não) do ato ilícito (art. 944 do CC), ensejador da reparação perseguida na origem o que necessariamente esbarraria no óbice da Súmula 07 do STJ:
“Súmula 07/STJ. A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”.
Registre-se que no caso dos autos, restou reconhecido, além do atraso na entrega do imóvel, o “dano in re ipsa”, este proveniente da negativação indevida do nome do recorrido, concluindo serem devidos os danos morais ante o ato ilícito configurado.
Portanto, para alterar a conclusão do acórdão que manteve, nesse ponto, a decisão do juízo singular, seria imprescindível ingressar nas premissas fático-probatórias, o que é vedado pela Súmula 07/STJ. Nesse mesmo sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO DENTRO DA RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, o col. Tribunal de origem, ao analisar o contexto fático-probatório acostado aos autos, concluiu que o aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor. Rever tais conclusões, na via estreita do recurso especial, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, em recurso especial, o reexame do valor fixado a título de danos morais, quando ínfimo ou exagerado. Hipótese, todavia, em que a verba reparatória considerou as circunstâncias de fato da causa, foi estabelecida pela instância ordinária em R$ 8.000,00 (oito mil reais), em conformidade com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 721.136/RJ, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. em 08/11/2016, DJe 29/11/2016)” (grifei).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL IN RE IPSA. INDENIZAÇÃO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO E PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 7 E 83 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. NÃO PROVIDO. 1. Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte, na sessão realizada em 9.3.2016 - Enunciado Administrativo n. 3 -, o regime de recurso será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. Assim sendo, in casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1809953/RJ, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. em 20/04/2020, DJe 24/04/2020)” (grifei)
Assim, insuscetível de revisão o entendimento firmado pelo Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório, vedada está a análise da referida questão pelo STJ.
Por fim, no que atine a alegada negativa de vigência ao art. 944 do CC ao fundamento de que há exorbitância no quantum fixado a titulo de dano moral, o recurso também não comporta o juízo positivo de admissibilidade, eis que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixados pela instancia de piso não se revela exacerbado a ensejar a reavaliação da corte Superior. A propósito, nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. DANOS MORAIS. VALOR. SÚMULA No 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Não importa negativa de prestação jurisdicional o julgado que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta. 3. O Superior Tribunal de Justiça, afastando a incidência da Súmula no 7/STJ, tem reexaminado o montante fixado pelas instâncias ordinárias apenas quando irrisório ou abusivo, circunstâncias inexistentes no presente caso, em que arbitrada indenização no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), decorrente da entrega do imóvel com atraso. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1551915/RJ, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. em 10/02/2020, DJe 12/02/2020)” (grifei)
Diante desse quadro, o recurso não alcança o juízo positivo de admissibilidade pelo fundamento da alínea “a” do permissivo constitucional.
Ausência de cotejo analítico.
A hipótese prevista no art. 105, III, alínea “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha dado a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal.
Quanto ao fundamento da alínea “c” do permissivo constitucional, registro a impossibilidade do recurso alcançar o juízo positivo de admissibilidade, isso porque a recorrente deixou de atender ao comando dos arts. 255, § 1o do RISTJ c/c 1.029, § 1o, do CPC.
Fundando-se o recurso em dissídio jurisprudencial, este deve ser demonstrado mediante a comparação analítica entre as decisões conflitantes de tribunais, com indicação clara e precisa da semelhança de assuntos e interpretações díspares. Não basta a simples reprodução de ementas, sendo imprescindível que se comprove o dissídio mediante a transcrição do relatório e voto dos acórdãos recorrido e paradigma, bem como seja realizado o devido cotejo analítico de maneira a evidenciar a similitude fática entre os casos e a dissonância das interpretações entre um e outro Tribunal.
Dessa forma, em análise às razões recursais, observa-se que a recorrente deixou de efetuar o exame comparativo da divergência jurisprudencial, o que obsta a admissão do recurso pela alínea “c” do permissivo constitucional.
Ante o exposto, com estas considerações, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Temas 938 e 996/STJ) e também com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmulas 07 e 211/STJ e 282/STF).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça