Tribunal: TJMT
Processo: 1015244-50.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-04-29
Data de publicação: 2021-04-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1015244-50.2017.8.11.0041
RECORRENTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA
RECORRIDO: JOSÉ RICARDO VIEIRA e CARLA TOBAL ALMENDRA VIEIRA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 77796981) interposto por com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 64360526):
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA – NÃO ENTREGA DA OBRA NO PRAZO ESTIPULADO – RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - CONFIGURADA – DEVER DE RESTITUIR O VALOR PAGO PELO IMÓVEL – CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM POR RESCISÃO CONTRATUAL – PERTINÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I - Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)
II - Descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito do rompimento contratual, que de veras foi ocasionado pela parte apelante que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado.
III - Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.
(TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1015244-50.2017.8.11.0041, Relator: Des. Sebastião de Moraes Filho, j. em 23.09.2020).
Interpostos embargos de declaração (ID 66205488), estes foram desprovidos (ID 75026467).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, aviada por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA que manteve a decisão proferida pelo Juízo da 3a vara cível da comarca de Cuiabá, o qual declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenou a recorrente nas seguintes verbas: (a) restituição das parcelas pagas acrescido de correção monetária a partir do desembolso e juros a partir da citação; (b) à multa de 2% sobre o valor atualizado do contrato; (c) restituição dos valores pagos a título de corretagem; (d) honorários de sucumbência, em 10% sobre o valor da condenação, majorado a 12% em grau recursal.
A recorrente alega violação ao artigo 476 do Código Civil, ao argumento de que ao menos deve ser reconhecida a culpa concorrente dos recorridos pela rescisão contratual, pois não pagaram o valor referente a etapa “B” do projeto, cujo vencimento se deu antes da data final estipulada para entrega do imóvel.
Desta forma, com arrimo na ocorrência de culpa concorrente das partes para a rescisão contratual, sustenta que do valor pago até a rescisão deve ser abatido o percentual de 25%, conforme item 6.5 do contrato e pacificada jurisprudência do STJ.
Sustenta ainda os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos aos recorridos sejam aplicados apenas a partir do trânsito em julgado, em consonância com o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça.
Recurso tempestivo (ID 77850451) e preparado (ID 77857473).
Se contrarrazões (ID 81654484).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
A parte Recorrente alega que o acordão recorrido, ao determinar a devolução dos valores pagos à parte consumidora com juros a partir do arbitramento, teria violado o Tema Repetitivo 1.002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
A decisão objurgada enfrentou o debate aduzindo que “o Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que, somente em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória, portanto, descabida qualquer modificação nesse sentido, vez que, não é o caso dos autos.” (ID 54775467). Desta forma, manteve o termo inicial dos juros a partir do arbitramento e afastou a aplicação do Tema 1.002.
No caso, restou decidido nos autos que o motivo ensejador da rescisão contratual foi o excessivo atraso na entrega da unidade imobiliária, conforme se extrai do trecho ora colacionado:
“ A parte recorrida sustenta que o imóvel não foi entregue na data pactuada, diante de inadimplência da recorrente/autora, o que é incontroverso nos autos, contudo, a parte recorrente não comprovou que o imóvel estava pronto para ser entregue no prazo contratual.(...) Por isso, é descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito da conduta da recorrente, que de veras foi quem deixou de entregar o imóvel na data aprazada.
Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.” (ID 54775467).
Diante deste cenário, no qual a rescisão foi motivada por culpa da promitente vendedora (recorrente), inviável a aplicação do Tema 1.002, circunscrito às hipóteses em que a parte consumidora, por livre e espontânea vontade, opta pela rescisão contratual, sem qualquer contribuição da construtora para esta decisão.
Esta distinção foi suficientemente esclarecida pela Ministra Isabel Gallotti, nos autos do Resp. 1.740.911 – DF, representativo da controvérsia, in verbis:
A questão jurídica controvertida é a fixação do momento em que se caracteriza a mora do promitente vendedor na devolução dos valores pagos pela rescisão do contrato promovida pelo promissário comprador (...)
Esse é o ponto central para deslinde da controvérsia, uma vez que nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal - até a recentíssima edição da Lei 13.786 de 27.12.2018, a qual irá reger futuros contratos - não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. (...)
A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal - somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do que fora pactuado”.
Dessa forma, embora o ponto impugnado se refira também ao termo de juros moratórios, no caso, não houve culpa dos promitentes compradores na rescisão contratual, situação que impede a aplicação da sistemática de precedentes, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
4- Violação ao artigo 476 do Código Civil – Análise do acervo fático – Súmula 07
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação ao artigo 476 do Código Civil, cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido agiu error in judicando, por desconsiderar a existência de culpa concorrente para a rescisão do compromisso de compra e venda.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pelo recorrente, argumentando, in verbis: (ID 54775467):
“Em continuidade, a parte recorrente alega que a parte recorrida deu azo à ruptura contratual, diante de sua inadimplência. (...)
O que de fato motiva a possibilidade e plausibilidade da causa de pedir é o descumprimento contratual por uma das partes, ou seja, a inobediência passível de rompimento do pactuado no instrumento de compra e venda, lembrando que, a inadimplência da obrigação de pagar ou atraso na entrega do imóvel não rescinde automaticamente o instrumento e a relação entre os contratantes.
As partes requerentes alegam que o imóvel não foi entregue até a propositura da presente ação (16/05/2017), onde o imóvel, conforme o contrato, era para ter sido entregue em 30/05/2016, posteriormente prorrogado durante o prazo de 180 (cento e oitenta) dias pela clausula de tolerância para o dia 26/11/2016.
A parte recorrida sustenta que o imóvel não foi entregue na data pactuada, diante de inadimplência da recorrente/autora, o que é incontroverso nos autos, contudo, a parte recorrente não comprovou que o imóvel estava pronto para ser entregue no prazo contratual.
É valido destacar que a incidência da Lei 8078/90 traz como possível consectário o da inversão do ônus da prova desde que sejam verossímeis as alegações da parte autora ou for hipossuficiente, segundo regras de experiência (CDC, 6o, VIII)
As lições de Moacyr Amaral Santos, na obra "Primeiras Linhas de Direito Processual Civil", vol. 2, 12.a edição, 1989, Ed. Saraiva, págs. 346/347) ensinam que:
“O critério para distinguir a qual das partes incumbe o ônus da prova de uma afirmação é o interesse da própria afirmação. Cabe provar a quem tem interesse de afirmar; portanto, quem apresenta uma pretensão cumpre provar-lhe os fatos constitutivos e quem fornece a exceção cumpre provar os fatos extintivos ou as condições impeditivas ou modificativas”.
Incumbe à reclamada provar a veracidade de seus alegados na qualidade de fornecedora de serviços, seja em razão da inversão do ônus da prova, seja porque as suas assertivas são fatos extintivos de direito, nos termos do art. 373, inciso II, do NCPC.
“A regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, julgar o mérito e colocar fim ao processo. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos” (Prova, Revista dos Tribunais, 2009, p. 160 )”.
Por isso, é descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito da conduta da recorrente, que de veras foi quem deixou de entregar o imóvel na data aprazada.
Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado”.
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva da recorrente, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, posto que o citado inadimplemento anterior dos recorridos não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
Neste esteio, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1015244-50.2017.8.11.0041
RECORRENTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA
RECORRIDO: JOSÉ RICARDO VIEIRA e CARLA TOBAL ALMENDRA VIEIRA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 77796981) interposto por com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 64360526):
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA – NÃO ENTREGA DA OBRA NO PRAZO ESTIPULADO – RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - CONFIGURADA – DEVER DE RESTITUIR O VALOR PAGO PELO IMÓVEL – CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM POR RESCISÃO CONTRATUAL – PERTINÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I - Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)
II - Descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito do rompimento contratual, que de veras foi ocasionado pela parte apelante que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado.
III - Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.
(TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1015244-50.2017.8.11.0041, Relator: Des. Sebastião de Moraes Filho, j. em 23.09.2020).
Interpostos embargos de declaração (ID 66205488), estes foram desprovidos (ID 75026467).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, aviada por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA que manteve a decisão proferida pelo Juízo da 3a vara cível da comarca de Cuiabá, o qual declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenou a recorrente nas seguintes verbas: (a) restituição das parcelas pagas acrescido de correção monetária a partir do desembolso e juros a partir da citação; (b) à multa de 2% sobre o valor atualizado do contrato; (c) restituição dos valores pagos a título de corretagem; (d) honorários de sucumbência, em 10% sobre o valor da condenação, majorado a 12% em grau recursal.
A recorrente alega violação ao artigo 476 do Código Civil, ao argumento de que ao menos deve ser reconhecida a culpa concorrente dos recorridos pela rescisão contratual, pois não pagaram o valor referente a etapa “B” do projeto, cujo vencimento se deu antes da data final estipulada para entrega do imóvel.
Desta forma, com arrimo na ocorrência de culpa concorrente das partes para a rescisão contratual, sustenta que do valor pago até a rescisão deve ser abatido o percentual de 25%, conforme item 6.5 do contrato e pacificada jurisprudência do STJ.
Sustenta ainda os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos aos recorridos sejam aplicados apenas a partir do trânsito em julgado, em consonância com o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça.
Recurso tempestivo (ID 77850451) e preparado (ID 77857473).
Se contrarrazões (ID 81654484).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
A parte Recorrente alega que o acordão recorrido, ao determinar a devolução dos valores pagos à parte consumidora com juros a partir do arbitramento, teria violado o Tema Repetitivo 1.002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
A decisão objurgada enfrentou o debate aduzindo que “o Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que, somente em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória, portanto, descabida qualquer modificação nesse sentido, vez que, não é o caso dos autos.” (ID 54775467). Desta forma, manteve o termo inicial dos juros a partir do arbitramento e afastou a aplicação do Tema 1.002.
No caso, restou decidido nos autos que o motivo ensejador da rescisão contratual foi o excessivo atraso na entrega da unidade imobiliária, conforme se extrai do trecho ora colacionado:
“ A parte recorrida sustenta que o imóvel não foi entregue na data pactuada, diante de inadimplência da recorrente/autora, o que é incontroverso nos autos, contudo, a parte recorrente não comprovou que o imóvel estava pronto para ser entregue no prazo contratual.(...) Por isso, é descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito da conduta da recorrente, que de veras foi quem deixou de entregar o imóvel na data aprazada.
Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.” (ID 54775467).
Diante deste cenário, no qual a rescisão foi motivada por culpa da promitente vendedora (recorrente), inviável a aplicação do Tema 1.002, circunscrito às hipóteses em que a parte consumidora, por livre e espontânea vontade, opta pela rescisão contratual, sem qualquer contribuição da construtora para esta decisão.
Esta distinção foi suficientemente esclarecida pela Ministra Isabel Gallotti, nos autos do Resp. 1.740.911 – DF, representativo da controvérsia, in verbis:
A questão jurídica controvertida é a fixação do momento em que se caracteriza a mora do promitente vendedor na devolução dos valores pagos pela rescisão do contrato promovida pelo promissário comprador (...)
Esse é o ponto central para deslinde da controvérsia, uma vez que nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal - até a recentíssima edição da Lei 13.786 de 27.12.2018, a qual irá reger futuros contratos - não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. (...)
A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal - somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do que fora pactuado”.
Dessa forma, embora o ponto impugnado se refira também ao termo de juros moratórios, no caso, não houve culpa dos promitentes compradores na rescisão contratual, situação que impede a aplicação da sistemática de precedentes, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
4- Violação ao artigo 476 do Código Civil – Análise do acervo fático – Súmula 07
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação ao artigo 476 do Código Civil, cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido agiu error in judicando, por desconsiderar a existência de culpa concorrente para a rescisão do compromisso de compra e venda.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pelo recorrente, argumentando, in verbis: (ID 54775467):
“Em continuidade, a parte recorrente alega que a parte recorrida deu azo à ruptura contratual, diante de sua inadimplência. (...)
O que de fato motiva a possibilidade e plausibilidade da causa de pedir é o descumprimento contratual por uma das partes, ou seja, a inobediência passível de rompimento do pactuado no instrumento de compra e venda, lembrando que, a inadimplência da obrigação de pagar ou atraso na entrega do imóvel não rescinde automaticamente o instrumento e a relação entre os contratantes.
As partes requerentes alegam que o imóvel não foi entregue até a propositura da presente ação (16/05/2017), onde o imóvel, conforme o contrato, era para ter sido entregue em 30/05/2016, posteriormente prorrogado durante o prazo de 180 (cento e oitenta) dias pela clausula de tolerância para o dia 26/11/2016.
A parte recorrida sustenta que o imóvel não foi entregue na data pactuada, diante de inadimplência da recorrente/autora, o que é incontroverso nos autos, contudo, a parte recorrente não comprovou que o imóvel estava pronto para ser entregue no prazo contratual.
É valido destacar que a incidência da Lei 8078/90 traz como possível consectário o da inversão do ônus da prova desde que sejam verossímeis as alegações da parte autora ou for hipossuficiente, segundo regras de experiência (CDC, 6o, VIII)
As lições de Moacyr Amaral Santos, na obra "Primeiras Linhas de Direito Processual Civil", vol. 2, 12.a edição, 1989, Ed. Saraiva, págs. 346/347) ensinam que:
“O critério para distinguir a qual das partes incumbe o ônus da prova de uma afirmação é o interesse da própria afirmação. Cabe provar a quem tem interesse de afirmar; portanto, quem apresenta uma pretensão cumpre provar-lhe os fatos constitutivos e quem fornece a exceção cumpre provar os fatos extintivos ou as condições impeditivas ou modificativas”.
Incumbe à reclamada provar a veracidade de seus alegados na qualidade de fornecedora de serviços, seja em razão da inversão do ônus da prova, seja porque as suas assertivas são fatos extintivos de direito, nos termos do art. 373, inciso II, do NCPC.
“A regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, julgar o mérito e colocar fim ao processo. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos” (Prova, Revista dos Tribunais, 2009, p. 160 )”.
Por isso, é descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito da conduta da recorrente, que de veras foi quem deixou de entregar o imóvel na data aprazada.
Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado”.
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva da recorrente, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, posto que o citado inadimplemento anterior dos recorridos não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
Neste esteio, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça