Tribunal: TJMT
Processo: 1016855-25.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-22
Data de publicação: 2021-09-22

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1016855-25.2021.8.11.0000
AGRAVANTE(S):
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
AGRAVADO(S):
EMIVAG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VÁRZEA GRANDE LTDA - ME
Vistos.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal e/ou efeito suspensivo, interposto por MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, Dr. Luis Otávio Pereira Marques, nos autos de “Acao Ordinaria Declaratoria de Nulidade de Escrituras Públicas de Compra e Venda e Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Rescisão Contratual com Pedido de Tutela de Urgência de Bloqueio de Matrículas Imobiliárias” no 1027168-39.2021.8.11.0002, ajuizada por EMIVAG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VÁRZEA GRANDE LTDA - ME, que deferiu pleito de urgência para determinar o bloqueio de todas as matrículas dos imóveis, junto ao respectivo cartório, objeto de compra e venda entre as partes, ficando a agravante, por consequência, impedida de praticar qualquer ato de transferência da propriedade dos referidos imóveis escriturados, até ulterior deliberação do juízo.
Aduz a agravante em suas razões recursais que, na origem, em sua peça recursal, a agravada narra que “teria firmado instrumento particular de contrato com a Agravante, na data de 08/07/2015, para realizar a venda de 199 (cento e noventa e nove) lotes de terrenos urbanos, localizados no loteamento Santa Cecília, na cidade de Várzea Grande – MT” (sic).
A recorrente acrescenta que “as declarações de vontade que foram efetivamente registradas em escrituras públicas, foram lavradas todas na data de 24/09/2015, ou seja, mais de 02 (dois) meses após a confecção dos sobreditos instrumentos particulares” (sic).
Discorre que por meio do item 6 das respectivas escrituras, “lidas e assinadas pela Agravada, é possível depreender que fora dada plena, geral e irrevogável quitação de pagamento, que se deu através de moeda corrente, transmitindo-se à Agravante todo o direito de domínio, posse e propriedade dos respectivos imóveis” (sic).
Entende que “é absolutamente incabível que a Agravada procure se beneficiar da sua própria torpeza no presente caso, contradizendo a própria declaração pela mesma firmada em escritura pública mais de 06 anos depois dos fatos” (sic).
Registra, ainda, a agravante que a agravada “narra que apenas assinara as escrituras tendo em vista uma suposta promessa de pagamento pela Agravante. Entretanto, não junta quaisquer provas deste fato, sendo uma mera narrativa fantasiosa utilizada de forma a ludibriar o juízo e induzi-lo a erro” (sic).
Afirma a agravante que “sendo a Agravada uma construtora com mais de 40 anos de experiência no mercado imobiliário, conforme destacado por ela própria em sua inicial, não faz verossímil, tampouco razoável, a não adoção de medidas comerciais protetivas como a assinatura de um termo de confissão de dívida pela Agravante, ou mesmo a emissão de um título de crédito, ou qualquer outro documento que pudesse resguardar seu direito, ao qual, aliás, estranhamente, só veio despertar recentemente, com a exclusão da sócia-minoritária e 2a Requerida, Mara Micheletti” (sic).
Assevera que “como suposta prova do seu direito, junta a Agravada extratos bancários da conta que supostamente deveria ter recebido os pagamentos. A má-fé da Agravada é tão cristalina que tais documentos nada provam, vez que poderia muito bem ter recebido da 2a Requerida, a sócia minoritária Mara, através de transferências realizadas a um terceiro no intermédio entre a contratação inicial e a assinatura da escritura pública ou mesmo em um conluio visando enriquecimento ilícito às custas da Agravada” (sic).
Ressalta que “não restam dúvidas de que a vedação ao comportamento contraditório, em qualquer campo do direito, está intimamente ligado aos princípios da boa-fé objetiva, lealdade processual e a função social dos contratos” (sic).
Sustenta que “ainda que se considerasse algum defeito na referida escritura pública, o que se cogita apenas por apego ao debate, fato e que, caracterizar-se-ia mera hipótese de anulabilidade, sem atingir a validade do ato jurídico em tela, realizado de forma totalmente lícita e nos termos da legislação vigente” (sic).
Com base nesses argumentos e nos requisitos legais, pugna pela “antecipação dos efeitos da tutela recursal, ou, pelo menos, seja atribuído efeito suspensivo a este recurso, determinando-se a suspensão da r. decisão liminar até o deslinde deste recurso, notadamente para que seja determinado o imediato desbloqueio das escrituras indicadas no item “b” do pedido inicial da Agravada” (sic).
E, no mérito “requer seja conhecido e dado total provimento a este recurso, confirmando-se em caráter definitivo o concedido em sede de tutela de urgência junto a este recurso (item “a” acima), com a conseguinte reforma da r. decisão Agravada, notadamente para que seja reconhecida, ante a maturidade da causa para tanto, a decadência do direito de anulação alegado pela Agravada, inclusive com extinção do feito com resolução do mérito (art. 487, II, CPC) c/c o artigo 178, inciso II, do Código Civil, ou, caso assim não se entenda, o que admite em caráter eventual, que seja dado provimento ao presente recurso, nos termos do todo discorrido nesta peça recursal” (sic).
Preparo recursal devidamente recolhido, conforme certidão de Id. 102436961.
É o relatório.
Decido.
Por tempestivo e próprio recebo o recurso na forma do art. 1.015, inc. I c/c art. 1.017, ambos do CPC.
O artigo 1.019, inciso I, c/c o art. 300, ambos do Código de Processo Civil, dispõem que o relator poderá conceder efeito suspensivo ao recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrada a plausibilidade do direito invocado e, ainda, o perigo de dano ou o risco de afetar o resultado útil do processo.
Segundo estabelece o parágrafo único do artigo 995 do CPC, “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
Na espécie dos autos, atenta ao exposto na exordial, ao exame da documentação acostada em juízo provisório e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, verifico que não restaram configurados os pressupostos autorizativos para a concessão das medidas de urgência vindicadas.
Para melhor compreensão da questão em análise nesta esfera de cognição não exauriente, trago a lume parte da decisão recorrida:
“(...) De entrada, vejo que restou demonstrada a probabilidade do direito, porquanto a parte autora aportou aos autos cópia do Instrumento Particular Contratual de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Urbanos firmado com a parte requerida em 08.07.2015, em que vendeu 199 (cento e noventa e nove) lotes de terreno urbano, no loteamento denominado “Santa Cecília”, situados no Bairro Ipase, em Várzea Grande/MT, os quais foram divididos em dez quadras, quais sejam, Quadra 20 com 19 lotes; Quadra 21 com 20 lotes; Quadra 22 com 20 lotes; Quadra 23 com 20 lotes; Quadra 28 com 20 lotes; Quadra 29 com 20 lotes; Quadra 30 com 20 lotes; Quadra 31 com 20 lotes; Quadra 36 com 20 lotes e Quadra 37 com 20 lotes (Cláusula Primeira, Parágrafo Primeiro - id. 63586988).
Ainda, observa-se que a requerida se comprometeu a efetuar o pagamento do valor de R$ 4.975.000,00 (quatro milhões e novecentos e setenta e cinco mil reais), uma vez que cada lote foi negociado pelo valor unitário de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), divisíveis em duas parcelas, sendo a primeira em até 18 (dezoito) meses da assinatura do contrato e a segunda em até 24 (vinte e quatro) meses, contados da assinatura do contrato (Cláusulas Segunda e Terceira), tendo a autora, na mesma data, emitido autorização para que a ré tomasse todas as providências para a lavratura das Escrituras Públicas de Compra e Venda, nas quais deveriam constar cláusulas resolutivas para o caso de não cumprimento (id. 63617792).
Entretanto, denota-se das Escrituras Públicas de Venda e Compra lavradas perante o Segundo Serviço Notarial e Registral desta Comarca, datadas de 24.09.2015, cada uma no valor total de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), que restou consignado que a autora “confessa ter recebido em moeda corrente do País, que contaram e acharam exata, pelo qual dá a mesma compradora plena, geral e irrevogável quitação” (ids. 62618692 a 63619816).
Somem-se a isso os extratos da conta bancária da autora, que havia sido informado no contrato como meio de pagamento do preço, nos quais não consta recebimento dos valores supostamente pagos pela ré (ids. 63619830 a 63620715), bem como que em 20.09.2017 a autora encaminhou notificação extrajudicial à requerida dando conta do não pagamento dos valores, sob pena de rescisão (id. 63620733), o que, a despeito da anuência da parte autora quando da assinatura das escrituras, coloca em dúvida a veracidade das informações.
Sobremais, o indeferimento poderia comprometer o resultado útil, desembaraçado e efetivo do processo, porquanto se trata de muitos imóveis e podem ocorrer novas alienações do bem, inclusive para terceiros de boa-fé.
Ademais, a medida pugnada pelo requerente possui supedâneo no §3o, do art. 214 da Lei 6.015/73 com a redação alterada pela Lei 10.931/2004, segundo o qual “se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel”, razão pela qual tenho que o pedido deve ser deferido.
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DANOS DE DIFÍCIL REPARAÇÃO. INDÍCIOS DE FRAUDE. PARCELAMENTOS IRREGULARES. Considerando a situação fundiária do DF, onde proliferaram os famigerados parcelamentos irregulares, inclusive mediante notórias fraudes perpetuadas ao longo dos anos, bem como a gravidade dos fatos apontados na inicial, configurada está situação excepcional autorizadora do bloqueio da matrícula do imóvel, a fim de se evitar a ocorrência de sucessivas alienações do bem, resguardando-se, assim, possíveis prejuízos a terceiros de boa fé. O juiz poderá determinar, de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel, se entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação (art. 214, § 3o, da Lei 6.015/73, com a redação dada pela Lei 10.931/2004). Recurso de agravo conhecido e provido (TJDF - 20150020268712AGI, 6a Turma Cível, Relatora Desembargadora Ana Maria Amarante, Data de Julgamento: 16/03/2016).
PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. LIMINAR. BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DEFERIMENTO. REQUISITOS AUTORIZADORES. DECISÃO MANTIDA. 1. Presentes os requisitos do periculum in mora e do fumus boni iuris, correta a decisão monocrática que deferiu a liminar no sentido de bloquear a matrícula do imóvel, sob pena de comprometer o resultado útil e efetivo do processo. 2. Agravo não provido”. (TJDF - Agravo de Instrumento 20080020132389AGI, 4a Turma Cível, Relator Desembargador Cruz Macedo, Data de Julgamento: 19/11/2008)
Consigno a desnecessidade de notificação e extensão desta medida a outros Tabelionatos além daquele onde estão registradas as matrículas dos imóveis, a um pela impossibilidade de deferimento abstrato de toda e qualquer nova escritura, a dois considerando que o bloqueio de todas as matrículas é suficiente para os fins almejados pela parte autora nesta lide.
Diante destas considerações, defiro o pedido de tutela de urgência, pelo que determino seja expedido ofício ao Tabelião do 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande - MT, a fim de que proceda com o bloqueio de todas as matrículas indicadas no item “b” da inicial, ficando, por consequência, impedido de praticar qualquer ato de transferência da propriedade dos referidos imóveis escriturados, até ulterior deliberação deste juízo, instruindo o ofício com cópia dos documentos de ids. 63588410 a 63619816. (...)” (Id. 65140266 – autos de origem).
Pois bem. De início convém ressaltar que o agravo de instrumento constitui recurso que limita-se ao exame do acerto ou desacerto do que ficou decidido pelo juízo de primeiro grau.
Depreende-se que, a princípio, a decisão recorrida não merece qualquer censura, pois construída dentro da legalidade e embasada em conteúdo jurisprudencial de casos semelhantes.
A meu entender, nesta seara de cognição sumária, o bloqueio e a averbação na matrícula do imóvel pendente de ação, em virtude do poder geral de cautela do juiz, são medidas aceitáveis a fim de garantir o resultado útil do processo e dar conhecimento a terceiros interessados sobre a lide. Com isso, elimina o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, resguarda os litigantes e preza pelo resultado útil do processo.
Nesse sentido, já decidiu esta Câmara:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C PERDAS E DANOS – BLOQUEIO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – PODER GERAL DE CAUTELA – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O deferimento de medidas protetivas da jurisdição, com a finalidade de resguardar direitos das partes e de terceiros de boa-fé insere-se no poder geral de cautela do juiz, de modo que a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.” (AI 1023541-67.2020.8.11.0000, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2021, Publicado no DJE 02/08/2021)
Tem-se que o momento processual revela apenas a prudência do magistrado em determinar a anotação da existência de ação à margem da matrícula e evitar a alienação do bem, como forma de evitar prejuízos não só à autora da demanda, mas também a terceiros, sobretudo em razão da existência de litígio relativo ao imóvel objeto da demanda.
Nesse norte, a providência afigura-se como cautela menos onerosa, porquanto não importa em restrição ao direito de propriedade e mantém o objetivo de prevenir interesse de terceiro.
À vista disso, mostra-se razoável o indeferimento do pleito liminar, até porque em regime de cognição precária e provisória não é possível aferir, com grau mínimo de certeza e segurança, a presença da probabilidade do direito alegado na medida em que a parte contrária sequer pôde se manifestar sobre a pretensão cujo acolhimento sumário poderá trazer prejuízos na sua esfera patrimonial.
Ademais, observa-se que a questão constitui o ponto nuclear do recurso, e certamente será bem resolvida quando do julgamento do mérito pela Turma Julgadora. Em que pese tratar de questão merecedora de cuidados, a matéria de fundo tem maior abrangência e dependente de solução nada simples. Inclusive a questão da decadência será bem apreciada por ocasião do julgamento do mérito recursal.
Ausente, pois, a probabilidade do direito.
Não vislumbro, igualmente, que a manutenção da decisão agravada possa acarretar danos irreparáveis ou então frustrar ulterior eficácia do julgamento de mérito, porquanto apesar de ser arguido nas razões recursais o risco de dano grave de difícil ou incerta reparação, a recorrente não apresentou indicativos plausíveis dos prejuízos que poderiam advir se deixar o cerne da questão para ser apreciado pelo Colegiado.
Desta forma, os argumentos da recorrente não convencem quanto à presença de urgência a justificar o imediato enfrentamento da questão controvertida, até porque o Agravo de Instrumento é um recurso de rito célere (art. 1.020, CPC).
Assim, mostra-se prudente, nesta esfera de cognição sumária, aplicar o princípio da imediatidade da prova, o qual privilegia o juízo de valor formulado pelo Juiz que preside o feito, frente à sua proximidade com as partes e com o processo na origem, o que lhe permite dispor de elementos para formação de sua convicção.
Ausentes, pois, os requisitos legais - fumus boni iuris e periculum in mora -, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL/EFEITO SUSPENSIVO, sem prejuízo do convencimento que será formado por ocasião do julgamento de mérito.
Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias, onde poderá juntar a documentação que entender conveniente, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do CPC.
Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 22 de setembro de 2021.
Desa. Antônia Siqueira Gonçalves
Relatora

Inteiro teor:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1016855-25.2021.8.11.0000
AGRAVANTE(S):
MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
AGRAVADO(S):
EMIVAG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VÁRZEA GRANDE LTDA - ME
Vistos.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal e/ou efeito suspensivo, interposto por MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, Dr. Luis Otávio Pereira Marques, nos autos de “Acao Ordinaria Declaratoria de Nulidade de Escrituras Públicas de Compra e Venda e Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Rescisão Contratual com Pedido de Tutela de Urgência de Bloqueio de Matrículas Imobiliárias” no 1027168-39.2021.8.11.0002, ajuizada por EMIVAG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VÁRZEA GRANDE LTDA - ME, que deferiu pleito de urgência para determinar o bloqueio de todas as matrículas dos imóveis, junto ao respectivo cartório, objeto de compra e venda entre as partes, ficando a agravante, por consequência, impedida de praticar qualquer ato de transferência da propriedade dos referidos imóveis escriturados, até ulterior deliberação do juízo.
Aduz a agravante em suas razões recursais que, na origem, em sua peça recursal, a agravada narra que “teria firmado instrumento particular de contrato com a Agravante, na data de 08/07/2015, para realizar a venda de 199 (cento e noventa e nove) lotes de terrenos urbanos, localizados no loteamento Santa Cecília, na cidade de Várzea Grande – MT” (sic).
A recorrente acrescenta que “as declarações de vontade que foram efetivamente registradas em escrituras públicas, foram lavradas todas na data de 24/09/2015, ou seja, mais de 02 (dois) meses após a confecção dos sobreditos instrumentos particulares” (sic).
Discorre que por meio do item 6 das respectivas escrituras, “lidas e assinadas pela Agravada, é possível depreender que fora dada plena, geral e irrevogável quitação de pagamento, que se deu através de moeda corrente, transmitindo-se à Agravante todo o direito de domínio, posse e propriedade dos respectivos imóveis” (sic).
Entende que “é absolutamente incabível que a Agravada procure se beneficiar da sua própria torpeza no presente caso, contradizendo a própria declaração pela mesma firmada em escritura pública mais de 06 anos depois dos fatos” (sic).
Registra, ainda, a agravante que a agravada “narra que apenas assinara as escrituras tendo em vista uma suposta promessa de pagamento pela Agravante. Entretanto, não junta quaisquer provas deste fato, sendo uma mera narrativa fantasiosa utilizada de forma a ludibriar o juízo e induzi-lo a erro” (sic).
Afirma a agravante que “sendo a Agravada uma construtora com mais de 40 anos de experiência no mercado imobiliário, conforme destacado por ela própria em sua inicial, não faz verossímil, tampouco razoável, a não adoção de medidas comerciais protetivas como a assinatura de um termo de confissão de dívida pela Agravante, ou mesmo a emissão de um título de crédito, ou qualquer outro documento que pudesse resguardar seu direito, ao qual, aliás, estranhamente, só veio despertar recentemente, com a exclusão da sócia-minoritária e 2a Requerida, Mara Micheletti” (sic).
Assevera que “como suposta prova do seu direito, junta a Agravada extratos bancários da conta que supostamente deveria ter recebido os pagamentos. A má-fé da Agravada é tão cristalina que tais documentos nada provam, vez que poderia muito bem ter recebido da 2a Requerida, a sócia minoritária Mara, através de transferências realizadas a um terceiro no intermédio entre a contratação inicial e a assinatura da escritura pública ou mesmo em um conluio visando enriquecimento ilícito às custas da Agravada” (sic).
Ressalta que “não restam dúvidas de que a vedação ao comportamento contraditório, em qualquer campo do direito, está intimamente ligado aos princípios da boa-fé objetiva, lealdade processual e a função social dos contratos” (sic).
Sustenta que “ainda que se considerasse algum defeito na referida escritura pública, o que se cogita apenas por apego ao debate, fato e que, caracterizar-se-ia mera hipótese de anulabilidade, sem atingir a validade do ato jurídico em tela, realizado de forma totalmente lícita e nos termos da legislação vigente” (sic).
Com base nesses argumentos e nos requisitos legais, pugna pela “antecipação dos efeitos da tutela recursal, ou, pelo menos, seja atribuído efeito suspensivo a este recurso, determinando-se a suspensão da r. decisão liminar até o deslinde deste recurso, notadamente para que seja determinado o imediato desbloqueio das escrituras indicadas no item “b” do pedido inicial da Agravada” (sic).
E, no mérito “requer seja conhecido e dado total provimento a este recurso, confirmando-se em caráter definitivo o concedido em sede de tutela de urgência junto a este recurso (item “a” acima), com a conseguinte reforma da r. decisão Agravada, notadamente para que seja reconhecida, ante a maturidade da causa para tanto, a decadência do direito de anulação alegado pela Agravada, inclusive com extinção do feito com resolução do mérito (art. 487, II, CPC) c/c o artigo 178, inciso II, do Código Civil, ou, caso assim não se entenda, o que admite em caráter eventual, que seja dado provimento ao presente recurso, nos termos do todo discorrido nesta peça recursal” (sic).
Preparo recursal devidamente recolhido, conforme certidão de Id. 102436961.
É o relatório.
Decido.
Por tempestivo e próprio recebo o recurso na forma do art. 1.015, inc. I c/c art. 1.017, ambos do CPC.
O artigo 1.019, inciso I, c/c o art. 300, ambos do Código de Processo Civil, dispõem que o relator poderá conceder efeito suspensivo ao recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrada a plausibilidade do direito invocado e, ainda, o perigo de dano ou o risco de afetar o resultado útil do processo.
Segundo estabelece o parágrafo único do artigo 995 do CPC, “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
Na espécie dos autos, atenta ao exposto na exordial, ao exame da documentação acostada em juízo provisório e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, verifico que não restaram configurados os pressupostos autorizativos para a concessão das medidas de urgência vindicadas.
Para melhor compreensão da questão em análise nesta esfera de cognição não exauriente, trago a lume parte da decisão recorrida:
“(...) De entrada, vejo que restou demonstrada a probabilidade do direito, porquanto a parte autora aportou aos autos cópia do Instrumento Particular Contratual de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Urbanos firmado com a parte requerida em 08.07.2015, em que vendeu 199 (cento e noventa e nove) lotes de terreno urbano, no loteamento denominado “Santa Cecília”, situados no Bairro Ipase, em Várzea Grande/MT, os quais foram divididos em dez quadras, quais sejam, Quadra 20 com 19 lotes; Quadra 21 com 20 lotes; Quadra 22 com 20 lotes; Quadra 23 com 20 lotes; Quadra 28 com 20 lotes; Quadra 29 com 20 lotes; Quadra 30 com 20 lotes; Quadra 31 com 20 lotes; Quadra 36 com 20 lotes e Quadra 37 com 20 lotes (Cláusula Primeira, Parágrafo Primeiro - id. 63586988).
Ainda, observa-se que a requerida se comprometeu a efetuar o pagamento do valor de R$ 4.975.000,00 (quatro milhões e novecentos e setenta e cinco mil reais), uma vez que cada lote foi negociado pelo valor unitário de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), divisíveis em duas parcelas, sendo a primeira em até 18 (dezoito) meses da assinatura do contrato e a segunda em até 24 (vinte e quatro) meses, contados da assinatura do contrato (Cláusulas Segunda e Terceira), tendo a autora, na mesma data, emitido autorização para que a ré tomasse todas as providências para a lavratura das Escrituras Públicas de Compra e Venda, nas quais deveriam constar cláusulas resolutivas para o caso de não cumprimento (id. 63617792).
Entretanto, denota-se das Escrituras Públicas de Venda e Compra lavradas perante o Segundo Serviço Notarial e Registral desta Comarca, datadas de 24.09.2015, cada uma no valor total de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), que restou consignado que a autora “confessa ter recebido em moeda corrente do País, que contaram e acharam exata, pelo qual dá a mesma compradora plena, geral e irrevogável quitação” (ids. 62618692 a 63619816).
Somem-se a isso os extratos da conta bancária da autora, que havia sido informado no contrato como meio de pagamento do preço, nos quais não consta recebimento dos valores supostamente pagos pela ré (ids. 63619830 a 63620715), bem como que em 20.09.2017 a autora encaminhou notificação extrajudicial à requerida dando conta do não pagamento dos valores, sob pena de rescisão (id. 63620733), o que, a despeito da anuência da parte autora quando da assinatura das escrituras, coloca em dúvida a veracidade das informações.
Sobremais, o indeferimento poderia comprometer o resultado útil, desembaraçado e efetivo do processo, porquanto se trata de muitos imóveis e podem ocorrer novas alienações do bem, inclusive para terceiros de boa-fé.
Ademais, a medida pugnada pelo requerente possui supedâneo no §3o, do art. 214 da Lei 6.015/73 com a redação alterada pela Lei 10.931/2004, segundo o qual “se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel”, razão pela qual tenho que o pedido deve ser deferido.
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DANOS DE DIFÍCIL REPARAÇÃO. INDÍCIOS DE FRAUDE. PARCELAMENTOS IRREGULARES. Considerando a situação fundiária do DF, onde proliferaram os famigerados parcelamentos irregulares, inclusive mediante notórias fraudes perpetuadas ao longo dos anos, bem como a gravidade dos fatos apontados na inicial, configurada está situação excepcional autorizadora do bloqueio da matrícula do imóvel, a fim de se evitar a ocorrência de sucessivas alienações do bem, resguardando-se, assim, possíveis prejuízos a terceiros de boa fé. O juiz poderá determinar, de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel, se entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação (art. 214, § 3o, da Lei 6.015/73, com a redação dada pela Lei 10.931/2004). Recurso de agravo conhecido e provido (TJDF - 20150020268712AGI, 6a Turma Cível, Relatora Desembargadora Ana Maria Amarante, Data de Julgamento: 16/03/2016).
PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. LIMINAR. BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DEFERIMENTO. REQUISITOS AUTORIZADORES. DECISÃO MANTIDA. 1. Presentes os requisitos do periculum in mora e do fumus boni iuris, correta a decisão monocrática que deferiu a liminar no sentido de bloquear a matrícula do imóvel, sob pena de comprometer o resultado útil e efetivo do processo. 2. Agravo não provido”. (TJDF - Agravo de Instrumento 20080020132389AGI, 4a Turma Cível, Relator Desembargador Cruz Macedo, Data de Julgamento: 19/11/2008)
Consigno a desnecessidade de notificação e extensão desta medida a outros Tabelionatos além daquele onde estão registradas as matrículas dos imóveis, a um pela impossibilidade de deferimento abstrato de toda e qualquer nova escritura, a dois considerando que o bloqueio de todas as matrículas é suficiente para os fins almejados pela parte autora nesta lide.
Diante destas considerações, defiro o pedido de tutela de urgência, pelo que determino seja expedido ofício ao Tabelião do 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande - MT, a fim de que proceda com o bloqueio de todas as matrículas indicadas no item “b” da inicial, ficando, por consequência, impedido de praticar qualquer ato de transferência da propriedade dos referidos imóveis escriturados, até ulterior deliberação deste juízo, instruindo o ofício com cópia dos documentos de ids. 63588410 a 63619816. (...)” (Id. 65140266 – autos de origem).
Pois bem. De início convém ressaltar que o agravo de instrumento constitui recurso que limita-se ao exame do acerto ou desacerto do que ficou decidido pelo juízo de primeiro grau.
Depreende-se que, a princípio, a decisão recorrida não merece qualquer censura, pois construída dentro da legalidade e embasada em conteúdo jurisprudencial de casos semelhantes.
A meu entender, nesta seara de cognição sumária, o bloqueio e a averbação na matrícula do imóvel pendente de ação, em virtude do poder geral de cautela do juiz, são medidas aceitáveis a fim de garantir o resultado útil do processo e dar conhecimento a terceiros interessados sobre a lide. Com isso, elimina o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, resguarda os litigantes e preza pelo resultado útil do processo.
Nesse sentido, já decidiu esta Câmara:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C PERDAS E DANOS – BLOQUEIO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – PODER GERAL DE CAUTELA – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O deferimento de medidas protetivas da jurisdição, com a finalidade de resguardar direitos das partes e de terceiros de boa-fé insere-se no poder geral de cautela do juiz, de modo que a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.” (AI 1023541-67.2020.8.11.0000, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2021, Publicado no DJE 02/08/2021)
Tem-se que o momento processual revela apenas a prudência do magistrado em determinar a anotação da existência de ação à margem da matrícula e evitar a alienação do bem, como forma de evitar prejuízos não só à autora da demanda, mas também a terceiros, sobretudo em razão da existência de litígio relativo ao imóvel objeto da demanda.
Nesse norte, a providência afigura-se como cautela menos onerosa, porquanto não importa em restrição ao direito de propriedade e mantém o objetivo de prevenir interesse de terceiro.
À vista disso, mostra-se razoável o indeferimento do pleito liminar, até porque em regime de cognição precária e provisória não é possível aferir, com grau mínimo de certeza e segurança, a presença da probabilidade do direito alegado na medida em que a parte contrária sequer pôde se manifestar sobre a pretensão cujo acolhimento sumário poderá trazer prejuízos na sua esfera patrimonial.
Ademais, observa-se que a questão constitui o ponto nuclear do recurso, e certamente será bem resolvida quando do julgamento do mérito pela Turma Julgadora. Em que pese tratar de questão merecedora de cuidados, a matéria de fundo tem maior abrangência e dependente de solução nada simples. Inclusive a questão da decadência será bem apreciada por ocasião do julgamento do mérito recursal.
Ausente, pois, a probabilidade do direito.
Não vislumbro, igualmente, que a manutenção da decisão agravada possa acarretar danos irreparáveis ou então frustrar ulterior eficácia do julgamento de mérito, porquanto apesar de ser arguido nas razões recursais o risco de dano grave de difícil ou incerta reparação, a recorrente não apresentou indicativos plausíveis dos prejuízos que poderiam advir se deixar o cerne da questão para ser apreciado pelo Colegiado.
Desta forma, os argumentos da recorrente não convencem quanto à presença de urgência a justificar o imediato enfrentamento da questão controvertida, até porque o Agravo de Instrumento é um recurso de rito célere (art. 1.020, CPC).
Assim, mostra-se prudente, nesta esfera de cognição sumária, aplicar o princípio da imediatidade da prova, o qual privilegia o juízo de valor formulado pelo Juiz que preside o feito, frente à sua proximidade com as partes e com o processo na origem, o que lhe permite dispor de elementos para formação de sua convicção.
Ausentes, pois, os requisitos legais - fumus boni iuris e periculum in mora -, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL/EFEITO SUSPENSIVO, sem prejuízo do convencimento que será formado por ocasião do julgamento de mérito.
Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias, onde poderá juntar a documentação que entender conveniente, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do CPC.
Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 22 de setembro de 2021.
Desa. Antônia Siqueira Gonçalves
Relatora