Tribunal: TJMT
Processo: 1000620-37.2019.8.11.0037
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-05-26

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1000620-37.2019.8.11.0037
RECORRENTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA
RECORRIDO: CLAUDINOR MACCARINI
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 78649450) interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 64360526):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores.
(TJMT – Terceira Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1000620-37.2019.8.11.0037, Relator: Des. Dirceu dos Santos, j. em 21.10.2020).
Opostos embargos de declaração, estes foram acolhidos, para sanar a omissão apontada, e “ determinar que a restituição ao autor/comprador seja da seguinte maneira: Do total comprovadamente pago (R$25.540,00), primeiramente deve ser deduzido o valor, efetivamente, pago a título de comissão de corretagem (R$20.394,50), e sobre o valor remanescente efetivamente pago a requerida/vendedora (R$5.145,50), deve ser retido o percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais. (ID 76050990).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, aviada por CLAUDINOR MACCARINI, que reformou parcialmente a decisão proferida pelo Juízo da 2a vara cível da comarca de Primavera do Leste, o qual nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos no 1000620-37.2019.8.11.0037, julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou o recorrido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
A Câmara julgadora deu parcial procedência as razões do recorrido apenas para aumentar e esclarecer a forma pela qual o valor que lhe será restituído em virtude da rescisão contratual, inicialmente em R$ 200,00 (duzentos reais) determinando que “ Do total comprovadamente pago (R$25.540,00), primeiramente deve ser deduzido o valor, efetivamente, pago a título de comissão de corretagem (R$20.394,50), e sobre o valor remanescente efetivamente pago a requerida/vendedora (R$5.145,50), deve ser retido o percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais.” (ID 76050990). Manteve inalterado os demais pontos do julgado, em especial a incidência da cláusula penal determinando o abatimento de 25% dos valores pagos pelo recorrido, bem como a impossibilidade de devolução da quantia paga a título de corretagem.
A recorrente alega violação ao artigo 421 e seguintes do Código Civil, argumentando que “haja vista a ausência de vícios do consentimento no distrato formalizado entre as partes, não há que se falar em
condenação da Recorrente, pois esta já arcou com a restituição, nos termos do contrato de compra e venda, devendo o presente Recurso ser conhecido e provido, a fim de reformar o v. acórdão e julgar totalmente improcedente a presente demanda, em vista da já restituição”. (ID 78649450 pg.07).
Requer ainda, a título de esclarecimento, que os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos ao recorrido sejam aplicados apenas a partir do trânsito em julgado, em consonância com o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1002/STJ).
Recurso tempestivo (ID 78750950) e preparado (ID 78779477).
Sem contrarrazões (ID 83260482).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
A parte Recorrente postula esclarecimento quanto a aplicação, no caso concreto, do Tema Repetitivo 1002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
A decisão objurgada, decidiu pela culpa do consumidor quando da rescisão contratual, bem como proveu o recurso deste, determinando devolução a maior quando comparada a primitiva restituída pela construtora, todavia, não se manifestou sobre a incidência do termo inicial dos juros e correção monetária.
Para maior fidelidade, transcreve-se o trecho do dispositivo:
Do total comprovadamente pago (R$25.540,00), primeiramente deve ser deduzido o valor, efetivamente, pago a título de comissão de corretagem (R$20.394,50), e sobre o valor remanescente efetivamente pago a requerida/vendedora (R$5.145,50), deve ser retido o percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais. (ID 76050990).
Friso ainda que, embora opostos embargos de declaração, não se decidiu quanto ao aludido ponto (ID 76050990).
Diante deste cenário, no qual a rescisão foi motivada por culpa do promitente comprador, inconteste a aplicação do Tema 1+002/STJ cuja ementa consta do acordão recorrido, exatamente porque circunscrito às hipóteses em que a parte consumidora, por livre e espontânea vontade, opta pela rescisão contratual, sem qualquer contribuição da construtora para esta decisão.
Esta distinção foi suficientemente esclarecida pela Ministra Isabel Gallotti, nos autos do Resp. 1.740.911 – DF, representativo da controvérsia, in verbis:
A questão jurídica controvertida é a fixação do momento em que se caracteriza a mora do promitente vendedor na devolução dos valores pagos pela rescisão do contrato promovida pelo promissário comprador (...)
Esse é o ponto central para deslinde da controvérsia, uma vez que nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal - até a recentíssima edição da Lei 13.786 de 27.12.2018, a qual irá reger futuros contratos - não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. (...)
A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal - somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do que fora pactuado”.
Dessa forma, necessária a manifestação da Câmara de origem quanto à data da incidência dos juros moratórios, a fim de se poder aplicar o Tema 1.002/STJ.
Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.030 inciso II do Código de Processo Civil, determino o retorno dos autos à Terceira Câmara de Direito privado deste Sodalício para que, nos termos do Tema 1.002/STJ, se manifeste quanto à data de incidência dos juros moratórios incidentes sobre a devolução dos valores ao promissário comprador desistente.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1000620-37.2019.8.11.0037
RECORRENTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA
RECORRIDO: CLAUDINOR MACCARINI
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (ID 78649450) interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 64360526):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores.
(TJMT – Terceira Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1000620-37.2019.8.11.0037, Relator: Des. Dirceu dos Santos, j. em 21.10.2020).
Opostos embargos de declaração, estes foram acolhidos, para sanar a omissão apontada, e “ determinar que a restituição ao autor/comprador seja da seguinte maneira: Do total comprovadamente pago (R$25.540,00), primeiramente deve ser deduzido o valor, efetivamente, pago a título de comissão de corretagem (R$20.394,50), e sobre o valor remanescente efetivamente pago a requerida/vendedora (R$5.145,50), deve ser retido o percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais. (ID 76050990).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de Apelação, aviada por CLAUDINOR MACCARINI, que reformou parcialmente a decisão proferida pelo Juízo da 2a vara cível da comarca de Primavera do Leste, o qual nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos no 1000620-37.2019.8.11.0037, julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou o recorrido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
A Câmara julgadora deu parcial procedência as razões do recorrido apenas para aumentar e esclarecer a forma pela qual o valor que lhe será restituído em virtude da rescisão contratual, inicialmente em R$ 200,00 (duzentos reais) determinando que “ Do total comprovadamente pago (R$25.540,00), primeiramente deve ser deduzido o valor, efetivamente, pago a título de comissão de corretagem (R$20.394,50), e sobre o valor remanescente efetivamente pago a requerida/vendedora (R$5.145,50), deve ser retido o percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais.” (ID 76050990). Manteve inalterado os demais pontos do julgado, em especial a incidência da cláusula penal determinando o abatimento de 25% dos valores pagos pelo recorrido, bem como a impossibilidade de devolução da quantia paga a título de corretagem.
A recorrente alega violação ao artigo 421 e seguintes do Código Civil, argumentando que “haja vista a ausência de vícios do consentimento no distrato formalizado entre as partes, não há que se falar em
condenação da Recorrente, pois esta já arcou com a restituição, nos termos do contrato de compra e venda, devendo o presente Recurso ser conhecido e provido, a fim de reformar o v. acórdão e julgar totalmente improcedente a presente demanda, em vista da já restituição”. (ID 78649450 pg.07).
Requer ainda, a título de esclarecimento, que os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos ao recorrido sejam aplicados apenas a partir do trânsito em julgado, em consonância com o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1002/STJ).
Recurso tempestivo (ID 78750950) e preparado (ID 78779477).
Sem contrarrazões (ID 83260482).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
A parte Recorrente postula esclarecimento quanto a aplicação, no caso concreto, do Tema Repetitivo 1002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
A decisão objurgada, decidiu pela culpa do consumidor quando da rescisão contratual, bem como proveu o recurso deste, determinando devolução a maior quando comparada a primitiva restituída pela construtora, todavia, não se manifestou sobre a incidência do termo inicial dos juros e correção monetária.
Para maior fidelidade, transcreve-se o trecho do dispositivo:
Do total comprovadamente pago (R$25.540,00), primeiramente deve ser deduzido o valor, efetivamente, pago a título de comissão de corretagem (R$20.394,50), e sobre o valor remanescente efetivamente pago a requerida/vendedora (R$5.145,50), deve ser retido o percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais. (ID 76050990).
Friso ainda que, embora opostos embargos de declaração, não se decidiu quanto ao aludido ponto (ID 76050990).
Diante deste cenário, no qual a rescisão foi motivada por culpa do promitente comprador, inconteste a aplicação do Tema 1+002/STJ cuja ementa consta do acordão recorrido, exatamente porque circunscrito às hipóteses em que a parte consumidora, por livre e espontânea vontade, opta pela rescisão contratual, sem qualquer contribuição da construtora para esta decisão.
Esta distinção foi suficientemente esclarecida pela Ministra Isabel Gallotti, nos autos do Resp. 1.740.911 – DF, representativo da controvérsia, in verbis:
A questão jurídica controvertida é a fixação do momento em que se caracteriza a mora do promitente vendedor na devolução dos valores pagos pela rescisão do contrato promovida pelo promissário comprador (...)
Esse é o ponto central para deslinde da controvérsia, uma vez que nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal - até a recentíssima edição da Lei 13.786 de 27.12.2018, a qual irá reger futuros contratos - não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. (...)
A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal - somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do que fora pactuado”.
Dessa forma, necessária a manifestação da Câmara de origem quanto à data da incidência dos juros moratórios, a fim de se poder aplicar o Tema 1.002/STJ.
Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.030 inciso II do Código de Processo Civil, determino o retorno dos autos à Terceira Câmara de Direito privado deste Sodalício para que, nos termos do Tema 1.002/STJ, se manifeste quanto à data de incidência dos juros moratórios incidentes sobre a devolução dos valores ao promissário comprador desistente.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça