Tribunal: TJMT
Processo: 0032815-85.2016.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-03
Data de publicação: 2021-02-03

Ementa:
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198)0032815-85.2016.8.11.0041
APELANTE: WILSON PEREIRA DE SOUZA
APELADO: SEVERINO REZENDE DA SILVA
Vistos etc
Trata-se de recurso de apelação interposto por WILSON PEREIRA DE SOUZA contra sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos de ação de cobrança c/c declaratória de rescisão contratual ajuizada por SEVERINO REZENDE DA SILVA, que julgou procedente o pedido inicial para declarar rescindido o Contrato Particular de promessa de compra e venda de imóvel de fls. 18/21, declarando nula a letra “a” da Cláusula VI, e condená-lo à devolução do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação, além do pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC. Quanto à reconvenção, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados pelo reconvinte WILSON PEREIRA DE SOUZA, para condenar o Reconvindo SEVERINO REZENDE DA SILVA ao pagamento no valor de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) acrescido de correção monetária (INPC) e juros de 1% (um por cento) a partir de cada vencimento impago, referente aos alugueis em atraso, devendo ser compensado do valor a ser devolvido ao Reconvindo (R$ 30.000,00). Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação.
Em razões recursais, requer o apelante, em síntese, que seja julgada totalmente procedente a reconvenção, declarando a culpa do comprador na rescisão contratual por não ter conseguido obter o empréstimo bancário/financiamento para pagamento do imóvel negociado, pois “nem foi sequer atrás de limpar o nome porque sua renda calçada em declarações simuladas, “JULGANDO TOTALMENTE PROCEDENTE A RECONVENÇÃO PROPOS NA AÇAO DE COBRANÇA, DETERMINANDO A CONDENAÇAO DO APELADO EM PERDA DO SINAL + PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL + PAGAMENTO DOS ALL’/GUERES ABSURDAMENTE INADIMPLIDOS + RESSARCIMENTO DAS DEMAIS DESPESAS COMPROVADAS NO PROCESSO — VEZ QUE DEU CAUSA EXCLUSIVAIVIENTE A RESCISAO CONTRATUAL — INVERTENDO O ONUS DA SUCUMBENCIA JULGANDO IMPROCEDENTE A AQAO DE COBRANQA/DEVOLUQAODO SINALDE R$ 30.000,00(TR/NTAMIL REAIS).”
Em contrarrazões, o apelado sustenta, preliminarmente, ofensa ao princípio da dialeticidade. No mérito, requer o desprovimento do recurso.
É o breve relato.
DECIDO.
De início, conheço do recurso, porquanto, tem-se ser cediço que o sistema recursal civil orienta-se pelo referido princípio, que norteia o exercício do direito de recorrer da parte, a qual deve apresentar na impugnação razões que confrontem a defesa de suas teses com as justificativas utilizadas pelo julgador, a fim de mostrar o suposto desacerto.
A reconvenção foi julgada parcialmente procedente, pugnando o apelante, agora, pelo provimento total, o que não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade, do contraditório ou da motivação.
Nesse sentido, a jurisprudência:
“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL - PRELIMINAR – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA - DOS DANOS MATERIAIS – RECONHECIMENTO – LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE PROVA - DANO MORAL - MAJORAÇÃO – CABIMENTO - TERMO A QUO DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA – DANO MORAL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - JUROS DE MORA E DA CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDE, RESPECTIVAMENTE, NAS DATAS DA CITAÇÃO E DO ARBITRAMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a apelação ataca os fundamentos da sentença, restando atendido ao princípio da dialeticidade. Para que se imponha o dever de indenizar, necessária a comprovação dos requisitos da responsabilidade civil, quais sejam, o dano, a ilicitude da conduta e o nexo causal entre ambos. A fixação do valor da indenização por dano moral deve atender às circunstâncias do caso concreto, não devendo ser fixado em quantia irrisória, assim como em valor elevado a ponto de propiciar enriquecimento sem causa. Tratando-se de responsabilidade contratual, como é o caso dos autos, o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária incide, respectivamente, nas datas da citação e do arbitramento”. (Ap 105841/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/01/2017, Publicado no DJE 30/01/2017).
“[...] Com efeito, o princípio da dialeticidade recursal impõe à parte recorrente o ônus de motivar o recurso, expondo as razões hábeis à reforma da decisão recorrida, frente ao que nela foi decidido [...]”. (AI 74561/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 29/11/2016, Publicado no DJE 05/12/2016).
A propósito, já decidi:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS Á EXECUÇÃO – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – REJEITADA - TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - SHOPPING CENTER – ALUGUEL – TAXAS – ENCARGOS - RES SPERATA - FUNDO DE PROMOÇÃO - CLÁUSULAS ATÍPICAS – EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO COMPROVADO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO - LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO EXECUTADO – MULTA MORATÓRIA DEVIDA – RELAÇÃO DE CONSUMO NÃO CONFIGURADA - POSSIBILIDADE DE COBRANÇA – RECURSO DESPROVIDO. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a apelação ataca os fundamentos da sentença, restando atendido ao princípio da dialeticidade. (...)..” (Ap 158104/2016, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/09/2017, Publicado no DJE 13/09/2017).
Ante o exposto, rejeito a preliminar.
Quanto ao mérito, tem-se que o apelado propôs ação de cobrança c/c declaratória de rescisão contratual em desfavor do apelante afirmando que no dia 26/07/2013, entabulou um contrato de compra e venda de um imóvel com o Réu, cujo valor era de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), restando pactuado que o Autor iria adiantar R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de entrada; que o pagamento da entrada foi feito da seguinte maneira: à vista mediante Cheque no 90001, e outro cheque no 90002 pós-datado para 30/08/2013, os quais foram devidamente compensados; que o saldo remanescente de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais) ficou definido que seria com a aprovação de crédito que já estava em andamento, sendo paralelamente entabulado um contrato de aluguel do imóvel ao Autor, para que ele tomasse posse imediata do bem, por prazo determinado; que o financiamento foi recusado pela instituição financeira, motivo pelo qual, o Requerido notificou o Autor para desocupar o imóvel sob alegação de que seria para uso próprio, não procedendo com a devolução do valor pago a título de entrada. Requereu a procedência da demanda, declarando nula a letra “a” da Cláusula VI, bem como a rescisão do contrato, condenando o Réu à devolução do valor recebido como entrada no contrato entabulado entre as partes devidamente corrigido monetariamente. Documentos de fls. 12/62.
O apelante apresentou reconvenção requerendo o reconhecimento da culpa exclusiva do Autor pelo descumprimento do contrato, com aplicação da multa no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, alugueis inadimplidos do período de setembro/2014 à julho/2015, ressarcimento dos valores pagos a título de honorários advocatícios, e ressarcimento dos valores pagos a título de comissão dos corretores, totalizando a quantia de R$ 83.272,79 (oitenta e três mil duzentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos), ou alternativamente, que seja descontado do referido montante o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), requerendo ainda a condenação do Autor por litigância de má-fé. Documentos de fls. 133/349, o que foi julgado parcialmente procedente para condenar o Reconvindo SEVERINO REZENDE DA SILVA ao pagamento no valor de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) acrescido de correção monetária (INPC) e juros de 1% (um por cento) a partir de cada vencimento, referente aos alugueis em atraso, devendo ser compensado do valor a ser devolvido ao Reconvindo (R$ 30.000,00). Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação, razão pela qual apela a este Sodalício.
Pois bem.
O presente recurso não comporta provimento.
Isso porque, conforme bem salientado pelo magistrado de 1o grau, não há como reconhecer a culpa exclusiva do apelado, porquanto restou devidamente comprovado nos autos a sua culpa no atraso na entrega na documentação do imóvel pelo vendedor:
“Pois bem, é incontroverso que no dia 26 de julho de 2013 as partes firmaram o “Instrumento Particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano” de fls. 18/21, tendo o comprador/Autor pago ao Vendedor/Requerido a titulo de sinal do negócio o total de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).
Restou ainda avençado que o valor remanescente do contrato no importe de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), seria pago através de financiamento, com o agente financeiro: “Caixa Econômica Federal com aprovação de crédito em andamento com previsão a ser definida pelo agente financeiro após dado a entrada na documentação dos Compromissários Vendedores e Compradores juntamente com a documentação do imóvel descrito no capítulo I.”, no termos da letra “c” da Cláusula III.
Cinge-se a controvérsia em se aferir o cabimento da declaração da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, bem como o direito de reaver os valores pagos a titulo de sinal do negócio, o que se passa a analisar.
Alega o Autor que “foi de fundamental relevância o atraso na entrega na documentação do imóvel” pelo vendedor, tendo em vista que conforme confessado pelo próprio Requerido, este ofertou o imóvel à venda nas condições em que se encontrava, ou seja, sem a averbação da construção na matricula, o que seria imprescindível para o financiamento pelo ora Autor.
Sendo assim, o vendedor ora Requerido procedeu com a devida regularização do imóvel, o que foi registrado na matricula no dia 29 de novembro de 2013, portanto, 04 (quatro) meses após a assinatura do contrato de compra e venda.
Inclusive a obrigação do vendedor de entregar todos os documentos necessários para o financiamento, constou expressamente no contrato:
“VI- DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS
a) DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO
O VENDEDOR se compromete a assinar e entregar todos os documentos necessários para o devido andamento do processo de compra ou financiamento pleiteado pelo COMPRADOR documentos esses exigidos pelo Agente Financeiro Caixa Econômica Federal.”
Ao contrário do alegado na inicial, o Requerido imputa ao Requerente a culpa pela resolução da promessa de compra e venda de imóvel celebrada entre as partes, consistente na não obtenção do financiamento junto à CEF.
Sobre o assunto, prescreve o Código Civil:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Verifica-se ainda, da documentação carreada aos autos, que o Requerido sequer notificou o Autor acerca do suposto inadimplemento contratual, o que leva a crer que estava dentro do prazo para a aprovação do financiamento.
Relativamente às arras, o contrato entabulado entre as partes prevê, em sua Cláusula Nona, a aplicação dos arts. 417 a 420 do Código Civil, o qual, quanto à inexecução da avença, assim estabelece:
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Dessa forma, revela-se patente que o Requerido contribuiu de forma determinante, para a não liberação do financiamento bancário, haja vista a desídia na apresentação de documentos indispensáveis para a liberação do crédito, razão pela qual, se faz necessário a devolução do montante pago a título de sinal (R$ 30.000,00).
Em semelhante sentido, colaciono o seguinte precedente:
RESCISÃO CONTRATUAL- COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DOCUMENTOS - TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO - IMPOSSIBILIDADE - SINAL - RESTITUIÇÃO EM DOBRO - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA - RECURSO IMPROVIDO - MAIORIA. Demonstrada a culpa da proprietária do imóvel, que não propiciou meios à outorga da escritura pública por não apresentar documentos que lhe competia, negando-se inclusive a negociar novo acordo possível à consumação do negócio entabulado, correto o decisum que determinou a restituição, em dobro, do sinal que lhe fora destinado, atualizado monetariamente. (Acórdão n.152022, 20000110258850APC, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, Relator Designado: LÉCIO RESENDE, Revisor: LÉCIO RESENDE, 3a Turma Cível, Data de Julgamento: 21/02/2002, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 24/04/2002. Pág.: 16).
Isso porque, estando perfeito e acabado o contrato celebrado pelas partes, surge para ambos a obrigação de cumpri-lo, por força do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) (Apelação Cível n. 2012.017857-5, de Itajaí, rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben).
Dos ensinamentos de Silvio Rodrigues, extrai-se que:
"O princípio da força vinculante das convenções consagra a ideia de que o contrato, uma vez obedecidos os requisitos legais, se torna obrigatório entre as partes, que dele não se podem desligar senão por outra avença, em tal sentido. Isto é, o contrato vai constituir uma espécie de lei privada entre as partes, adquirindo força vinculante igual à do preceito legislativo, pois vem munido de uma sanção que decorre da norma legal, representada pela possibilidade de execução patrimonial do devedor. Pacta Sunt Servanda!"(Direito Civil, v. 3, 26 ed., São Paulo:Saraiva, 1999, p. 17)
Ademais, não se pode olvidar do princípio básico do direito contratual de relações continuativas, segundo o qual nenhum vínculo é eterno, não podendo nem mesmo o Poder Judiciário impor a sua continuidade quando uma das partes já manifestou a sua vontade de nela não mais prosseguir, sendo certo que, eventualmente, caracterizado o abuso da rescisão, quando for o caso, responderá quem o tiver praticado, mas tudo será resolvido no plano indenizatório.
Ressalto que a relação contratual havida entre as partes há muito, estava abalada, inclusive com sucessivas ações judiciais, justificando assim, o encerramento da relação entre as partes.
Pois bem, é cediço que a resolução contratual é a dissolução ocasionada pela inexecução de obrigações previstas no contrato. Não é a vontade das partes que desconstitui o vínculo contratual, mas, o descumprimento deste.
O Autor pretende ainda, a declaração de nulidade da letra “a”, Cláusula VI, do contrato, o qual prevê:
“Ficam a cargo do COMPRADOR todas as custas e emolumentos decorrentes da obtenção da averbação da casa na escritura definitiva ou instrumento equivalente, inclusive o registro do contrato de alienação fiduciária no cartório de registro de imóveis competente, averbações e o Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITBI), relativos ao imóvel objeto deste contrato.”
Pois bem, diante do desfazimento do negócio por ocasião da rescisão do contrato, procedente o pedido de nulidade da referida Cláusula.
Isto porque, muito embora as partes tenham pactuado que seria do promitente comprador a responsabilidade por todas as custas e emolumentos decorrentes da averbação da casa na escritura do imóvel, o que se verifica é que diante da rescisão contratual, a regularização do imóvel beneficiou única e exclusivamente o vendedor, ora Requerido.
De tal sorte, considerando que compete ao proprietário/vendedor arcar com as despesas com a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação, forçoso reconhecer que o Requerido deverá suportar o ônus das custas e emolumentos decorrentes da averbação da construção.
Portanto, procedentes os pedidos iniciais.
RECONVENÇÃO
Pretende o Reconvinte o reconhecimento da culpa exclusiva do Autor pelo descumprimento do contrato, com aplicação da multa no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, além da cobrança dos alugueis inadimplidos do período de setembro/2014 à julho/2015, ressarcimento dos valores pagos a titulo de honorários advocatícios, e ressarcimento dos valores pagos a titulo de comissão dos corretores, totalizando a quantia de R$ 83.272,79 (oitenta e três mil duzentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos), ou alternativamente, que seja descontado do referido montante o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), requerendo ainda a condenação do Autor por litigância de má-fé.
Diante da apreciação dos pedidos do Autor ora Reconvindo, já foi analisado a questão da culpa pelo inadimplemento contratual, razão pela qual improcede o pedido do Reconvinte, com relação ao reconhecimento de culpa do Autor pelo descumprimento contratual.
Destaco que além do Contrato de compra e venda trazido à análise na inicial, o Reconvinte trouxe aos autos o “Contrato de locação de imóvel para fins residenciais” de fls. 300/302, figurando o Autor como locatário e o Requerido como locador, do mesmo imóvel objeto do contrato de compra e venda.
No referido contrato de aluguel, restou pactuado entre as partes que o Reconvindo pagaria o aluguel mensal no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), constando ainda o prazo de locação com inicio em 26/07/2013 e término em 26/01/2014.
Ocorre que, o Reconvindo deixou de adimplir os alugueis, motivo pelo qual, foi notificado para desocupar o imóvel, e em razão da sua permanência no imóvel, o Reconvinte ingressou com Ação de Despejo que tramitou no 2o Juizado Especial Cível de Cuiabá sob o no 0023134-85.2014.811.0001, sendo julgado procedente (fls. 245/248) para o fim de decretar o despejo do ora Reconvindo, sentença que foi confirmada pela Turma Recursal (fl. 276).
Na presente Reconvenção, o Reconvinte requer a cobrança dos alugueis em atraso referente aos meses de setembro de 2014 a julho de 2015, no total de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos).
O Reconvindo, por sua vez, confessa seu inadimplemento, porém, afirma que o valor devido atualizado até 13/11/2018 seria de R$ 18.385,36 (dezoito mil trezentos e oitenta e cinco reais e trinta e seis centavos).
Neste ponto, razão assiste ao Reconvinte, tendo em vista as planilhas de atualizações anexadas aos autos correspondem com o disposto no contrato, devendo o Reconvindo pagar ao Reconvinte o importe de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) referente aos alugueis em atraso.
Pretende ainda, o Reconvinte, o ressarcimento dos valores que foi obrigado à pagar a titulo de comissão do Agente Imobiliário no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pagos em 26/07/2013 cujo valor atualizado importa a quantia de R$ 11.147,70 (onze mil cento e quarenta e sete reais e setenta centavos), e R$ 8.000,00 (oito mil reais) pagos em 26/04/2014, que atualizado implica a quantia de R$ 16.153,07 (dezesseis mil cento e cinquenta e três reais e sete centavos).
Razão não assiste ao Reconvinte. Isto porque, a Cláusula V do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, prevê expressamente que o pagamento da intermediadora, seria responsabilidade do ora Reconvinte.
Além disso, o Reconvinte sequer faz prova dos valores que alega ter pago aos agentes imobiliários-corretores, razão pela qual, improcedente o pedido de ressarcimento.
Por fim, o Reconvinte pleiteia o ressarcimento pelos honorários advocatícios que foi obrigado a pagar em face das ações e recursos movidos contra o Reconvindo, totalizando o importe de R$ 3.597,57 (três mil quinhentos e noventa e sete reais e cinquenta e sete centavos).
Impende destacar, que a contratação de advogado particular para o ajuizamento de demanda judicial constitui uma faculdade da parte que tem a opção de utilizar a Defensoria Pública, quando não possuir recursos financeiros.
Destarte, se o Reconvinte optou por contratar advogado na busca dos seus direitos, não pode agora pretender que o Reconvindo arque com tal despesa.
Ademais, deve-se ter em conta que as estipulações contratuais somente vinculam as partes contratantes, não se podendo criar por meio delas, obrigações para terceiros, que não participaram da celebração do instrumento. Dessa forma, seria ilógico atribuir ao Reconvindo a obrigação de pagar os honorários contratuais avençados entre o Reconvinte e seu advogado.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL EM RAZÃO DA CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO PARA AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL. 1. A contratação de advogados para atuação judicial na defesa de interesses das partes não constitui, por si só, dano material passível de indenização, porque inerente ao exercício regular dos direitos constitucionais do contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1582810/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/03/2018, DJe 09/03/2018);
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONDUTA IRREGULAR DA RÉ. DANO MORAL CARACTERIZADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO ADEQUADO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. DANOS MATERIAIS. REPARAÇÃO POR CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO. IMPOSSIBILIDADE. CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO ATUAL DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, mediante o exame dos elementos informativos da demanda, concluiu que o valor arbitrado em aproximadamente R$ 6.222,00 (seis mil, duzentos e vinte e dois reais) seria adequado, considerando a falha do serviço da parte agravada, que não atendeu solicitação de efetuar resgate de montante em conta que a agravante mantinha em conjunto com sua genitora. 2. Infirmar as conclusões do julgado demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que encontra vedação na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Consoante entendimento desta Corte Superior, os custos decorrentes da contratação de advogado para ajuizamento de ação, por si sós, não constituem danos materiais indenizáveis. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1675581/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJe 07/03/2018);
Portanto, o pagamento de honorários advocatícios contratuais é de responsabilidade da parte que contratou o advogado, não sendo possível a condenação da parte contrária ao pagamento desse encargo, motivo pelo qual, improcede o pedido do Reconvindo neste sentido.
Mormente, em relação ao pedido de condenação da parte Reconvinda nas penas de litigância de má-fé, tenho que não assiste razão à parte Reconvinte, pois em nenhum momento ficou demonstrado que a alteração da verdade dos fatos.
DIANTE DO EXPOSTO, diante da doutrina e da jurisprudência apresentada, e com fulcro no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil Brasileiro, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por SEVERINO REZENDE DA SILVA em desfavor de WILSON PEREIRA DE SOUZA, para DECLARAR rescindido o Contrato Particular de promessa de compra e venda de imóvel de fls. 18/21, declarando nula a letra “a” da Cláusula VI, e CONDENAR o Requerido à devolução do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação.
CONDENO ainda, o Requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC.
Quanto à reconvenção, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo reconvinte WILSON PEREIRA DE SOUZA, para CONDENAR o Reconvindo SEVERINO REZENDE DA SILVA ao pagamento no valor de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) acrescido de correção monetária (INPC) e juros de 1% (um por cento) a partir de cada vencimento impago, referente aos alugueis em atraso. Devendo ser compensado do valor a ser devolvido ao Reconvindo (R$ 30.000,00).
Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação.”
Assim sendo, considerando que o apelante não se desincumbiu de entregar os documentos do imóvel regularizados, contribuiu, ele, para o não cumprimento do contrato, razão pela qual deve ser responsabilizado, de maneira que correta a decisão do magistrado de 1o grau, em todos os seus termos, restando prejudicados os demais pedidos.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL - IMPOSSIBILIDADE DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO EM VIRTUDE DE IRREGULARIDADES NA DOCUMENTAÇÃO DO BEM - INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES VENDEDORES - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, BEM COMO À RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA PELOS AUTORES A TÍTULO DE ENTRADA - APELO DOS DEMANDANTES - PLEITO DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES - ARRAS PENITENCIAIS - ARTIGO 420 DO CÓDIGO CIVIL - CARÁTER INDENIZATÓRIO - INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ FÉ POR PARTE DOS RÉUS. Pleito de devolução, em dobro, da quantia paga pelos autores a título de entrada, na forma do artigo art. 420 do Código Civil. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes foi efetivada em razão do inadimplemento dos compradores, uma vez que não foi possível aos autores obterem o financiamento imobiliário em virtude da irregularidade na documentação do imóvel. O art. 420 do Código Civil trata das arras penitenciais, as quais possuem função exclusivamente indenizatória em caso de inexecução do contrato, não havendo direito à indenização suplementar. E, no caso em comento, já houve a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais, justamente para reparar os autores pelos dissabores e frustrações experimentados, não podendo, assim, ocorrer dupla condenação, sob pena de enriquecimento ilícito. Sentença que se mantém. Negado provimento ao recurso. (TJ-RJ - APL: 00472097420168190203, Relator: Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 20/10/2020, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/10/2020)
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo todos os termos da sentença recorrida.
Intime-se.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora

Inteiro teor:
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198)0032815-85.2016.8.11.0041
APELANTE: WILSON PEREIRA DE SOUZA
APELADO: SEVERINO REZENDE DA SILVA
Vistos etc
Trata-se de recurso de apelação interposto por WILSON PEREIRA DE SOUZA contra sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos de ação de cobrança c/c declaratória de rescisão contratual ajuizada por SEVERINO REZENDE DA SILVA, que julgou procedente o pedido inicial para declarar rescindido o Contrato Particular de promessa de compra e venda de imóvel de fls. 18/21, declarando nula a letra “a” da Cláusula VI, e condená-lo à devolução do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação, além do pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC. Quanto à reconvenção, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados pelo reconvinte WILSON PEREIRA DE SOUZA, para condenar o Reconvindo SEVERINO REZENDE DA SILVA ao pagamento no valor de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) acrescido de correção monetária (INPC) e juros de 1% (um por cento) a partir de cada vencimento impago, referente aos alugueis em atraso, devendo ser compensado do valor a ser devolvido ao Reconvindo (R$ 30.000,00). Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação.
Em razões recursais, requer o apelante, em síntese, que seja julgada totalmente procedente a reconvenção, declarando a culpa do comprador na rescisão contratual por não ter conseguido obter o empréstimo bancário/financiamento para pagamento do imóvel negociado, pois “nem foi sequer atrás de limpar o nome porque sua renda calçada em declarações simuladas, “JULGANDO TOTALMENTE PROCEDENTE A RECONVENÇÃO PROPOS NA AÇAO DE COBRANÇA, DETERMINANDO A CONDENAÇAO DO APELADO EM PERDA DO SINAL + PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL + PAGAMENTO DOS ALL’/GUERES ABSURDAMENTE INADIMPLIDOS + RESSARCIMENTO DAS DEMAIS DESPESAS COMPROVADAS NO PROCESSO — VEZ QUE DEU CAUSA EXCLUSIVAIVIENTE A RESCISAO CONTRATUAL — INVERTENDO O ONUS DA SUCUMBENCIA JULGANDO IMPROCEDENTE A AQAO DE COBRANQA/DEVOLUQAODO SINALDE R$ 30.000,00(TR/NTAMIL REAIS).”
Em contrarrazões, o apelado sustenta, preliminarmente, ofensa ao princípio da dialeticidade. No mérito, requer o desprovimento do recurso.
É o breve relato.
DECIDO.
De início, conheço do recurso, porquanto, tem-se ser cediço que o sistema recursal civil orienta-se pelo referido princípio, que norteia o exercício do direito de recorrer da parte, a qual deve apresentar na impugnação razões que confrontem a defesa de suas teses com as justificativas utilizadas pelo julgador, a fim de mostrar o suposto desacerto.
A reconvenção foi julgada parcialmente procedente, pugnando o apelante, agora, pelo provimento total, o que não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade, do contraditório ou da motivação.
Nesse sentido, a jurisprudência:
“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL - PRELIMINAR – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA - DOS DANOS MATERIAIS – RECONHECIMENTO – LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE PROVA - DANO MORAL - MAJORAÇÃO – CABIMENTO - TERMO A QUO DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA – DANO MORAL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - JUROS DE MORA E DA CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDE, RESPECTIVAMENTE, NAS DATAS DA CITAÇÃO E DO ARBITRAMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a apelação ataca os fundamentos da sentença, restando atendido ao princípio da dialeticidade. Para que se imponha o dever de indenizar, necessária a comprovação dos requisitos da responsabilidade civil, quais sejam, o dano, a ilicitude da conduta e o nexo causal entre ambos. A fixação do valor da indenização por dano moral deve atender às circunstâncias do caso concreto, não devendo ser fixado em quantia irrisória, assim como em valor elevado a ponto de propiciar enriquecimento sem causa. Tratando-se de responsabilidade contratual, como é o caso dos autos, o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária incide, respectivamente, nas datas da citação e do arbitramento”. (Ap 105841/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/01/2017, Publicado no DJE 30/01/2017).
“[...] Com efeito, o princípio da dialeticidade recursal impõe à parte recorrente o ônus de motivar o recurso, expondo as razões hábeis à reforma da decisão recorrida, frente ao que nela foi decidido [...]”. (AI 74561/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 29/11/2016, Publicado no DJE 05/12/2016).
A propósito, já decidi:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS Á EXECUÇÃO – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – REJEITADA - TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - SHOPPING CENTER – ALUGUEL – TAXAS – ENCARGOS - RES SPERATA - FUNDO DE PROMOÇÃO - CLÁUSULAS ATÍPICAS – EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO COMPROVADO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO - LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO EXECUTADO – MULTA MORATÓRIA DEVIDA – RELAÇÃO DE CONSUMO NÃO CONFIGURADA - POSSIBILIDADE DE COBRANÇA – RECURSO DESPROVIDO. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a apelação ataca os fundamentos da sentença, restando atendido ao princípio da dialeticidade. (...)..” (Ap 158104/2016, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/09/2017, Publicado no DJE 13/09/2017).
Ante o exposto, rejeito a preliminar.
Quanto ao mérito, tem-se que o apelado propôs ação de cobrança c/c declaratória de rescisão contratual em desfavor do apelante afirmando que no dia 26/07/2013, entabulou um contrato de compra e venda de um imóvel com o Réu, cujo valor era de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), restando pactuado que o Autor iria adiantar R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de entrada; que o pagamento da entrada foi feito da seguinte maneira: à vista mediante Cheque no 90001, e outro cheque no 90002 pós-datado para 30/08/2013, os quais foram devidamente compensados; que o saldo remanescente de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais) ficou definido que seria com a aprovação de crédito que já estava em andamento, sendo paralelamente entabulado um contrato de aluguel do imóvel ao Autor, para que ele tomasse posse imediata do bem, por prazo determinado; que o financiamento foi recusado pela instituição financeira, motivo pelo qual, o Requerido notificou o Autor para desocupar o imóvel sob alegação de que seria para uso próprio, não procedendo com a devolução do valor pago a título de entrada. Requereu a procedência da demanda, declarando nula a letra “a” da Cláusula VI, bem como a rescisão do contrato, condenando o Réu à devolução do valor recebido como entrada no contrato entabulado entre as partes devidamente corrigido monetariamente. Documentos de fls. 12/62.
O apelante apresentou reconvenção requerendo o reconhecimento da culpa exclusiva do Autor pelo descumprimento do contrato, com aplicação da multa no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, alugueis inadimplidos do período de setembro/2014 à julho/2015, ressarcimento dos valores pagos a título de honorários advocatícios, e ressarcimento dos valores pagos a título de comissão dos corretores, totalizando a quantia de R$ 83.272,79 (oitenta e três mil duzentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos), ou alternativamente, que seja descontado do referido montante o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), requerendo ainda a condenação do Autor por litigância de má-fé. Documentos de fls. 133/349, o que foi julgado parcialmente procedente para condenar o Reconvindo SEVERINO REZENDE DA SILVA ao pagamento no valor de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) acrescido de correção monetária (INPC) e juros de 1% (um por cento) a partir de cada vencimento, referente aos alugueis em atraso, devendo ser compensado do valor a ser devolvido ao Reconvindo (R$ 30.000,00). Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação, razão pela qual apela a este Sodalício.
Pois bem.
O presente recurso não comporta provimento.
Isso porque, conforme bem salientado pelo magistrado de 1o grau, não há como reconhecer a culpa exclusiva do apelado, porquanto restou devidamente comprovado nos autos a sua culpa no atraso na entrega na documentação do imóvel pelo vendedor:
“Pois bem, é incontroverso que no dia 26 de julho de 2013 as partes firmaram o “Instrumento Particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano” de fls. 18/21, tendo o comprador/Autor pago ao Vendedor/Requerido a titulo de sinal do negócio o total de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).
Restou ainda avençado que o valor remanescente do contrato no importe de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), seria pago através de financiamento, com o agente financeiro: “Caixa Econômica Federal com aprovação de crédito em andamento com previsão a ser definida pelo agente financeiro após dado a entrada na documentação dos Compromissários Vendedores e Compradores juntamente com a documentação do imóvel descrito no capítulo I.”, no termos da letra “c” da Cláusula III.
Cinge-se a controvérsia em se aferir o cabimento da declaração da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, bem como o direito de reaver os valores pagos a titulo de sinal do negócio, o que se passa a analisar.
Alega o Autor que “foi de fundamental relevância o atraso na entrega na documentação do imóvel” pelo vendedor, tendo em vista que conforme confessado pelo próprio Requerido, este ofertou o imóvel à venda nas condições em que se encontrava, ou seja, sem a averbação da construção na matricula, o que seria imprescindível para o financiamento pelo ora Autor.
Sendo assim, o vendedor ora Requerido procedeu com a devida regularização do imóvel, o que foi registrado na matricula no dia 29 de novembro de 2013, portanto, 04 (quatro) meses após a assinatura do contrato de compra e venda.
Inclusive a obrigação do vendedor de entregar todos os documentos necessários para o financiamento, constou expressamente no contrato:
“VI- DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS
a) DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO
O VENDEDOR se compromete a assinar e entregar todos os documentos necessários para o devido andamento do processo de compra ou financiamento pleiteado pelo COMPRADOR documentos esses exigidos pelo Agente Financeiro Caixa Econômica Federal.”
Ao contrário do alegado na inicial, o Requerido imputa ao Requerente a culpa pela resolução da promessa de compra e venda de imóvel celebrada entre as partes, consistente na não obtenção do financiamento junto à CEF.
Sobre o assunto, prescreve o Código Civil:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Verifica-se ainda, da documentação carreada aos autos, que o Requerido sequer notificou o Autor acerca do suposto inadimplemento contratual, o que leva a crer que estava dentro do prazo para a aprovação do financiamento.
Relativamente às arras, o contrato entabulado entre as partes prevê, em sua Cláusula Nona, a aplicação dos arts. 417 a 420 do Código Civil, o qual, quanto à inexecução da avença, assim estabelece:
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Dessa forma, revela-se patente que o Requerido contribuiu de forma determinante, para a não liberação do financiamento bancário, haja vista a desídia na apresentação de documentos indispensáveis para a liberação do crédito, razão pela qual, se faz necessário a devolução do montante pago a título de sinal (R$ 30.000,00).
Em semelhante sentido, colaciono o seguinte precedente:
RESCISÃO CONTRATUAL- COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DOCUMENTOS - TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO - IMPOSSIBILIDADE - SINAL - RESTITUIÇÃO EM DOBRO - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA - RECURSO IMPROVIDO - MAIORIA. Demonstrada a culpa da proprietária do imóvel, que não propiciou meios à outorga da escritura pública por não apresentar documentos que lhe competia, negando-se inclusive a negociar novo acordo possível à consumação do negócio entabulado, correto o decisum que determinou a restituição, em dobro, do sinal que lhe fora destinado, atualizado monetariamente. (Acórdão n.152022, 20000110258850APC, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, Relator Designado: LÉCIO RESENDE, Revisor: LÉCIO RESENDE, 3a Turma Cível, Data de Julgamento: 21/02/2002, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 24/04/2002. Pág.: 16).
Isso porque, estando perfeito e acabado o contrato celebrado pelas partes, surge para ambos a obrigação de cumpri-lo, por força do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) (Apelação Cível n. 2012.017857-5, de Itajaí, rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben).
Dos ensinamentos de Silvio Rodrigues, extrai-se que:
"O princípio da força vinculante das convenções consagra a ideia de que o contrato, uma vez obedecidos os requisitos legais, se torna obrigatório entre as partes, que dele não se podem desligar senão por outra avença, em tal sentido. Isto é, o contrato vai constituir uma espécie de lei privada entre as partes, adquirindo força vinculante igual à do preceito legislativo, pois vem munido de uma sanção que decorre da norma legal, representada pela possibilidade de execução patrimonial do devedor. Pacta Sunt Servanda!"(Direito Civil, v. 3, 26 ed., São Paulo:Saraiva, 1999, p. 17)
Ademais, não se pode olvidar do princípio básico do direito contratual de relações continuativas, segundo o qual nenhum vínculo é eterno, não podendo nem mesmo o Poder Judiciário impor a sua continuidade quando uma das partes já manifestou a sua vontade de nela não mais prosseguir, sendo certo que, eventualmente, caracterizado o abuso da rescisão, quando for o caso, responderá quem o tiver praticado, mas tudo será resolvido no plano indenizatório.
Ressalto que a relação contratual havida entre as partes há muito, estava abalada, inclusive com sucessivas ações judiciais, justificando assim, o encerramento da relação entre as partes.
Pois bem, é cediço que a resolução contratual é a dissolução ocasionada pela inexecução de obrigações previstas no contrato. Não é a vontade das partes que desconstitui o vínculo contratual, mas, o descumprimento deste.
O Autor pretende ainda, a declaração de nulidade da letra “a”, Cláusula VI, do contrato, o qual prevê:
“Ficam a cargo do COMPRADOR todas as custas e emolumentos decorrentes da obtenção da averbação da casa na escritura definitiva ou instrumento equivalente, inclusive o registro do contrato de alienação fiduciária no cartório de registro de imóveis competente, averbações e o Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITBI), relativos ao imóvel objeto deste contrato.”
Pois bem, diante do desfazimento do negócio por ocasião da rescisão do contrato, procedente o pedido de nulidade da referida Cláusula.
Isto porque, muito embora as partes tenham pactuado que seria do promitente comprador a responsabilidade por todas as custas e emolumentos decorrentes da averbação da casa na escritura do imóvel, o que se verifica é que diante da rescisão contratual, a regularização do imóvel beneficiou única e exclusivamente o vendedor, ora Requerido.
De tal sorte, considerando que compete ao proprietário/vendedor arcar com as despesas com a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação, forçoso reconhecer que o Requerido deverá suportar o ônus das custas e emolumentos decorrentes da averbação da construção.
Portanto, procedentes os pedidos iniciais.
RECONVENÇÃO
Pretende o Reconvinte o reconhecimento da culpa exclusiva do Autor pelo descumprimento do contrato, com aplicação da multa no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, além da cobrança dos alugueis inadimplidos do período de setembro/2014 à julho/2015, ressarcimento dos valores pagos a titulo de honorários advocatícios, e ressarcimento dos valores pagos a titulo de comissão dos corretores, totalizando a quantia de R$ 83.272,79 (oitenta e três mil duzentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos), ou alternativamente, que seja descontado do referido montante o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), requerendo ainda a condenação do Autor por litigância de má-fé.
Diante da apreciação dos pedidos do Autor ora Reconvindo, já foi analisado a questão da culpa pelo inadimplemento contratual, razão pela qual improcede o pedido do Reconvinte, com relação ao reconhecimento de culpa do Autor pelo descumprimento contratual.
Destaco que além do Contrato de compra e venda trazido à análise na inicial, o Reconvinte trouxe aos autos o “Contrato de locação de imóvel para fins residenciais” de fls. 300/302, figurando o Autor como locatário e o Requerido como locador, do mesmo imóvel objeto do contrato de compra e venda.
No referido contrato de aluguel, restou pactuado entre as partes que o Reconvindo pagaria o aluguel mensal no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), constando ainda o prazo de locação com inicio em 26/07/2013 e término em 26/01/2014.
Ocorre que, o Reconvindo deixou de adimplir os alugueis, motivo pelo qual, foi notificado para desocupar o imóvel, e em razão da sua permanência no imóvel, o Reconvinte ingressou com Ação de Despejo que tramitou no 2o Juizado Especial Cível de Cuiabá sob o no 0023134-85.2014.811.0001, sendo julgado procedente (fls. 245/248) para o fim de decretar o despejo do ora Reconvindo, sentença que foi confirmada pela Turma Recursal (fl. 276).
Na presente Reconvenção, o Reconvinte requer a cobrança dos alugueis em atraso referente aos meses de setembro de 2014 a julho de 2015, no total de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos).
O Reconvindo, por sua vez, confessa seu inadimplemento, porém, afirma que o valor devido atualizado até 13/11/2018 seria de R$ 18.385,36 (dezoito mil trezentos e oitenta e cinco reais e trinta e seis centavos).
Neste ponto, razão assiste ao Reconvinte, tendo em vista as planilhas de atualizações anexadas aos autos correspondem com o disposto no contrato, devendo o Reconvindo pagar ao Reconvinte o importe de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) referente aos alugueis em atraso.
Pretende ainda, o Reconvinte, o ressarcimento dos valores que foi obrigado à pagar a titulo de comissão do Agente Imobiliário no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pagos em 26/07/2013 cujo valor atualizado importa a quantia de R$ 11.147,70 (onze mil cento e quarenta e sete reais e setenta centavos), e R$ 8.000,00 (oito mil reais) pagos em 26/04/2014, que atualizado implica a quantia de R$ 16.153,07 (dezesseis mil cento e cinquenta e três reais e sete centavos).
Razão não assiste ao Reconvinte. Isto porque, a Cláusula V do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, prevê expressamente que o pagamento da intermediadora, seria responsabilidade do ora Reconvinte.
Além disso, o Reconvinte sequer faz prova dos valores que alega ter pago aos agentes imobiliários-corretores, razão pela qual, improcedente o pedido de ressarcimento.
Por fim, o Reconvinte pleiteia o ressarcimento pelos honorários advocatícios que foi obrigado a pagar em face das ações e recursos movidos contra o Reconvindo, totalizando o importe de R$ 3.597,57 (três mil quinhentos e noventa e sete reais e cinquenta e sete centavos).
Impende destacar, que a contratação de advogado particular para o ajuizamento de demanda judicial constitui uma faculdade da parte que tem a opção de utilizar a Defensoria Pública, quando não possuir recursos financeiros.
Destarte, se o Reconvinte optou por contratar advogado na busca dos seus direitos, não pode agora pretender que o Reconvindo arque com tal despesa.
Ademais, deve-se ter em conta que as estipulações contratuais somente vinculam as partes contratantes, não se podendo criar por meio delas, obrigações para terceiros, que não participaram da celebração do instrumento. Dessa forma, seria ilógico atribuir ao Reconvindo a obrigação de pagar os honorários contratuais avençados entre o Reconvinte e seu advogado.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL EM RAZÃO DA CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO PARA AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL. 1. A contratação de advogados para atuação judicial na defesa de interesses das partes não constitui, por si só, dano material passível de indenização, porque inerente ao exercício regular dos direitos constitucionais do contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1582810/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/03/2018, DJe 09/03/2018);
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONDUTA IRREGULAR DA RÉ. DANO MORAL CARACTERIZADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO ADEQUADO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. DANOS MATERIAIS. REPARAÇÃO POR CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO. IMPOSSIBILIDADE. CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO ATUAL DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, mediante o exame dos elementos informativos da demanda, concluiu que o valor arbitrado em aproximadamente R$ 6.222,00 (seis mil, duzentos e vinte e dois reais) seria adequado, considerando a falha do serviço da parte agravada, que não atendeu solicitação de efetuar resgate de montante em conta que a agravante mantinha em conjunto com sua genitora. 2. Infirmar as conclusões do julgado demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que encontra vedação na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Consoante entendimento desta Corte Superior, os custos decorrentes da contratação de advogado para ajuizamento de ação, por si sós, não constituem danos materiais indenizáveis. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1675581/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJe 07/03/2018);
Portanto, o pagamento de honorários advocatícios contratuais é de responsabilidade da parte que contratou o advogado, não sendo possível a condenação da parte contrária ao pagamento desse encargo, motivo pelo qual, improcede o pedido do Reconvindo neste sentido.
Mormente, em relação ao pedido de condenação da parte Reconvinda nas penas de litigância de má-fé, tenho que não assiste razão à parte Reconvinte, pois em nenhum momento ficou demonstrado que a alteração da verdade dos fatos.
DIANTE DO EXPOSTO, diante da doutrina e da jurisprudência apresentada, e com fulcro no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil Brasileiro, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por SEVERINO REZENDE DA SILVA em desfavor de WILSON PEREIRA DE SOUZA, para DECLARAR rescindido o Contrato Particular de promessa de compra e venda de imóvel de fls. 18/21, declarando nula a letra “a” da Cláusula VI, e CONDENAR o Requerido à devolução do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação.
CONDENO ainda, o Requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC.
Quanto à reconvenção, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo reconvinte WILSON PEREIRA DE SOUZA, para CONDENAR o Reconvindo SEVERINO REZENDE DA SILVA ao pagamento no valor de R$ 23.374,45 (vinte e três mil trezentos e setenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) acrescido de correção monetária (INPC) e juros de 1% (um por cento) a partir de cada vencimento impago, referente aos alugueis em atraso. Devendo ser compensado do valor a ser devolvido ao Reconvindo (R$ 30.000,00).
Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação.”
Assim sendo, considerando que o apelante não se desincumbiu de entregar os documentos do imóvel regularizados, contribuiu, ele, para o não cumprimento do contrato, razão pela qual deve ser responsabilizado, de maneira que correta a decisão do magistrado de 1o grau, em todos os seus termos, restando prejudicados os demais pedidos.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL - IMPOSSIBILIDADE DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO EM VIRTUDE DE IRREGULARIDADES NA DOCUMENTAÇÃO DO BEM - INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES VENDEDORES - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, BEM COMO À RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA PELOS AUTORES A TÍTULO DE ENTRADA - APELO DOS DEMANDANTES - PLEITO DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES - ARRAS PENITENCIAIS - ARTIGO 420 DO CÓDIGO CIVIL - CARÁTER INDENIZATÓRIO - INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ FÉ POR PARTE DOS RÉUS. Pleito de devolução, em dobro, da quantia paga pelos autores a título de entrada, na forma do artigo art. 420 do Código Civil. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes foi efetivada em razão do inadimplemento dos compradores, uma vez que não foi possível aos autores obterem o financiamento imobiliário em virtude da irregularidade na documentação do imóvel. O art. 420 do Código Civil trata das arras penitenciais, as quais possuem função exclusivamente indenizatória em caso de inexecução do contrato, não havendo direito à indenização suplementar. E, no caso em comento, já houve a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais, justamente para reparar os autores pelos dissabores e frustrações experimentados, não podendo, assim, ocorrer dupla condenação, sob pena de enriquecimento ilícito. Sentença que se mantém. Negado provimento ao recurso. (TJ-RJ - APL: 00472097420168190203, Relator: Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 20/10/2020, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/10/2020)
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo todos os termos da sentença recorrida.
Intime-se.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora