Tribunal: TJMT
Processo: 1020618-34.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-25
Data de publicação: 2021-11-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1020618-34.2021.8.11.0000
AGRAVANTE:- ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR e SANDRA MARTELLO
AGRAVADO:- JOSE PERSIO ROSA DA SILVA
Agravo de Instrumento n. 1020618-34.2021.8.11.0000 de decisão da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, em Ação Regressiva de Cobrança c/c Rescisão de Contrato de Locação Residencial, deferiu a tutela provisória de urgência incidental para determinar aos réus que desocupem o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.
Os agravantes alegam que o agravado ajuizou o feito, pleiteando (1) ser ressarcido pelo pagamento do acordo firmado com o Condomínio, que totaliza a quantia de R$ 64.655,09 (sessenta e quatro mil, seiscentos e cinquenta e cinco reais e nove centavos); e (2) a rescisão do contrato de locação, com a consequente retomada do imóvel.
Aduzem que inicialmente a liminar não foi concedida porque há fiador no contrato, o que impede a concessão imediata da medida, matéria que não foi objeto de irresignação pelo agravado.
Acrescentam que por esse motivo, ocorreu a preclusão pro judicato (art. 505 do CPC), logo não poderia ter sido analisada novamente.
Pontuam que depois, ele (agravado) novamente requereu o despejo argumentando a ocorrência de fato superveniente, que seria o inadimplemento de aluguéis a partir de maio/2021.
Dizem que a medida não podia ter sido concedida porque o art. 493 do CPC impede o juiz de decidir matéria já apreciada, além do que, não houve qualquer alteração no quadro fático da demanda. E mais, os aluguéis vencidos não fazem parte do objeto da demanda.
Esclarecem que que os aluguéis e demais taxas condominiais já estão sendo exigidas pelos agravados na Execução n. 1026227-69.2021.811.0041, em trâmite na 7a Vara Cível da Comarca De Cuiabá, havendo, inclusive, penhora de valores em nas contas da avalista (Sandra Martello).
Asseguram que os débitos são controvertidos, e a ausência de pagamento não é um capricho, visto que em razão da natureza extraordinária das aludidas taxas, especialmente a taxa rateio de despesas extraordinárias e garagem, os Agravantes entediam que a responsabilidade pelo pagamento seria do Locador, nos termos do art. 22, X da Lei no 8.245/91, contudo, como a instituição das cobranças condominiais se deu de maneira obscura – na avaliação das partes –, buscou-se o afastamento da cobrança, pela via judicial, o que acabaria com a discussão, todavia, tal objetivo não foi alcançado e, uma vez mais, a responsabilidade pela quitação destas voltou a ser objeto de discussão.
Afirmam que pleitearam audiência de conciliação, porém, além de não terem sido intimados, a segunda se realizou em desacordo com o que estabelece o art. 334 do CPC, porquanto não respeitou a designação com antecedência mínima de 30 dias, o que leva à anulação desses atos.
Ressaltam que a decisão violou o princípio da não surpresa (art. 10 do CPC), uma vez que, como já havia contestação da Lenda Turismo (terceira interessada), bem como a ocorrência da sua citação, ao formular nova pretensão deveriam ter sido intimados para se manifestar.
Anotam que a relação contratual se estende por mais de 14 anos sem nunca haver atrasos nos pagamentos, e o prazo para desocupação é exíguo pois terão que ver novo imóvel e deslocar os bens.
Pugnam pelo efeito suspensivo.
É o relatório.
O agravado ajuizou o feito contra os agravados e Lenda Turismo, alegando que locou imóvel residencial, e os locatários estão inadimplentes com as taxas de condominiais, garagem e IPTU, o que levou o condomínio a acioná-lo por meio de Execução.
Inicialmente a tutela de urgência não foi concedida porque o contrato estaria garantido por fiança.
Depois, esse decisum foi revisto, e a medida deferida nos seguintes termos:
(...)
O aviso de Recebimento comprovando a entrega da carta de citação aos réus Antenor Santos Alves Junior e Sandra Martello está juntado no Id 53425673.
Em se tratando de condomínio edilício, válida a citação nos termos do artigo 248, § 4o, CPC. No entanto, o prazo para apresentação de defesa começará a fluir somente a partir da audiência de conciliação (art. 335, I, CPC), razão pela qual deixo de decretar a revelia dos mencionados réus.
Registra-se que a inicial ausência de audiência de conciliação foi suprida pela posterior realização do ato.
Assim, inexistindo demonstração de prejuízos, não há que se falar em nulidade processual (pas de nullité sans girf).
Superada a questão inicial, passo à análise do pedido de decretação de despejo formulado pelo autor, com fundamento na existência de fato superveniente, consistente no inadimplemento dos aluguéis pelos réus, a partir do mês de maio de 2021.
Pois bem! Infere-se dos autos que o autor mantém relação jurídica com os réus, cujo objeto é a locação do apartamento n. 300, do Edifício Lyon Residence, situado na Avenida José Monteiro de Figueiredo, n. 800, Bairro Goiabeiras, em Cuiabá – MT, desde o ano de 2007. O último contrato de locação foi firmado com Antenor Santos Alves Junior, sendo fiadora a pessoa de Sandra Martello, sua esposa, e teve seu término em 09.04.2019, estando o mesmo vigorando por prazo indeterminado (Id 50786387).
Infere-se, ainda, que o autor foi acionado judicialmente e compelido a efetuar o pagamento das taxas condominiais no valor de R$66.450,29, as quais decorrem de período em que o imóvel já se encontrava locado aos réus. Não mais interessado em continuar com a locação, o autor notificou extrajudicialmente os réus para desocuparem o imóvel, contudo, não obteve êxito (Id 50787872).
Ora, o não pagamento dos acessórios da locação, como taxas condominiais, caracteriza infração contratual e dá ensejo ao desfazimento da locação, nos termos do artigo 9o, inciso II, da Lei n. 8245/91.
Atualmente, os réus se encontram inadimplentes com os aluguéis desde o mês de maio do corrente ano e IPTU, não podendo mais permanecerem usufruindo do imóvel em detrimento do proprietário, que sofre prejuízos e objetiva a retomada do bem.
Nota-se que o inadimplemento não só constitui motivo para o desfazimento da locação como, também, para a concessão liminar de despejo (artigo 9o, inciso III c/c artigo 59, § 1o, IX, ambos da Lei n. 8245/91). Já o Código de Processo Civil, em seu artigo 294, dispõe que a tutela provisória pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental.
(...)
Reputando suficientes as provas constantes dos autos acerca da infração contratual e inadimplemento dos locatários com os aluguéis e IPTU, evidenciada a probabilidade do alegado direito do locador. (Id 109356488)
Sem adentrar no mérito das razões recursais, é evidente o dano iminente aos agravantes visto que foram determinados 15 dias para a desocupação do imóvel.
Ademais, a matéria precisa ser analisada com cautela, visto que o contrato de locação possui fiança, além do que, não há prova de que os locatários não tenham condições de satisfazer a dívida.
A matéria será aprofundada no mérito após a oitiva do agravado.
Importante registrar que o Agravo de Instrumento tem tramitação célere e, tão logo apresentada a contraminuta e o parecer ministerial, será imediatamente incluído em pauta para julgamento.
Pelo exposto, defiro, por ora, o efeito suspensivo.
Intime-se a parte adversa para oferecer resposta em quinze dias.
Após, vista à douta Procuradoria-Geral de Justiça.
Cuiabá, 25 de novembro de 2021.
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho
Relator

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1020618-34.2021.8.11.0000
AGRAVANTE:- ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR e SANDRA MARTELLO
AGRAVADO:- JOSE PERSIO ROSA DA SILVA
Agravo de Instrumento n. 1020618-34.2021.8.11.0000 de decisão da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, em Ação Regressiva de Cobrança c/c Rescisão de Contrato de Locação Residencial, deferiu a tutela provisória de urgência incidental para determinar aos réus que desocupem o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.
Os agravantes alegam que o agravado ajuizou o feito, pleiteando (1) ser ressarcido pelo pagamento do acordo firmado com o Condomínio, que totaliza a quantia de R$ 64.655,09 (sessenta e quatro mil, seiscentos e cinquenta e cinco reais e nove centavos); e (2) a rescisão do contrato de locação, com a consequente retomada do imóvel.
Aduzem que inicialmente a liminar não foi concedida porque há fiador no contrato, o que impede a concessão imediata da medida, matéria que não foi objeto de irresignação pelo agravado.
Acrescentam que por esse motivo, ocorreu a preclusão pro judicato (art. 505 do CPC), logo não poderia ter sido analisada novamente.
Pontuam que depois, ele (agravado) novamente requereu o despejo argumentando a ocorrência de fato superveniente, que seria o inadimplemento de aluguéis a partir de maio/2021.
Dizem que a medida não podia ter sido concedida porque o art. 493 do CPC impede o juiz de decidir matéria já apreciada, além do que, não houve qualquer alteração no quadro fático da demanda. E mais, os aluguéis vencidos não fazem parte do objeto da demanda.
Esclarecem que que os aluguéis e demais taxas condominiais já estão sendo exigidas pelos agravados na Execução n. 1026227-69.2021.811.0041, em trâmite na 7a Vara Cível da Comarca De Cuiabá, havendo, inclusive, penhora de valores em nas contas da avalista (Sandra Martello).
Asseguram que os débitos são controvertidos, e a ausência de pagamento não é um capricho, visto que em razão da natureza extraordinária das aludidas taxas, especialmente a taxa rateio de despesas extraordinárias e garagem, os Agravantes entediam que a responsabilidade pelo pagamento seria do Locador, nos termos do art. 22, X da Lei no 8.245/91, contudo, como a instituição das cobranças condominiais se deu de maneira obscura – na avaliação das partes –, buscou-se o afastamento da cobrança, pela via judicial, o que acabaria com a discussão, todavia, tal objetivo não foi alcançado e, uma vez mais, a responsabilidade pela quitação destas voltou a ser objeto de discussão.
Afirmam que pleitearam audiência de conciliação, porém, além de não terem sido intimados, a segunda se realizou em desacordo com o que estabelece o art. 334 do CPC, porquanto não respeitou a designação com antecedência mínima de 30 dias, o que leva à anulação desses atos.
Ressaltam que a decisão violou o princípio da não surpresa (art. 10 do CPC), uma vez que, como já havia contestação da Lenda Turismo (terceira interessada), bem como a ocorrência da sua citação, ao formular nova pretensão deveriam ter sido intimados para se manifestar.
Anotam que a relação contratual se estende por mais de 14 anos sem nunca haver atrasos nos pagamentos, e o prazo para desocupação é exíguo pois terão que ver novo imóvel e deslocar os bens.
Pugnam pelo efeito suspensivo.
É o relatório.
O agravado ajuizou o feito contra os agravados e Lenda Turismo, alegando que locou imóvel residencial, e os locatários estão inadimplentes com as taxas de condominiais, garagem e IPTU, o que levou o condomínio a acioná-lo por meio de Execução.
Inicialmente a tutela de urgência não foi concedida porque o contrato estaria garantido por fiança.
Depois, esse decisum foi revisto, e a medida deferida nos seguintes termos:
(...)
O aviso de Recebimento comprovando a entrega da carta de citação aos réus Antenor Santos Alves Junior e Sandra Martello está juntado no Id 53425673.
Em se tratando de condomínio edilício, válida a citação nos termos do artigo 248, § 4o, CPC. No entanto, o prazo para apresentação de defesa começará a fluir somente a partir da audiência de conciliação (art. 335, I, CPC), razão pela qual deixo de decretar a revelia dos mencionados réus.
Registra-se que a inicial ausência de audiência de conciliação foi suprida pela posterior realização do ato.
Assim, inexistindo demonstração de prejuízos, não há que se falar em nulidade processual (pas de nullité sans girf).
Superada a questão inicial, passo à análise do pedido de decretação de despejo formulado pelo autor, com fundamento na existência de fato superveniente, consistente no inadimplemento dos aluguéis pelos réus, a partir do mês de maio de 2021.
Pois bem! Infere-se dos autos que o autor mantém relação jurídica com os réus, cujo objeto é a locação do apartamento n. 300, do Edifício Lyon Residence, situado na Avenida José Monteiro de Figueiredo, n. 800, Bairro Goiabeiras, em Cuiabá – MT, desde o ano de 2007. O último contrato de locação foi firmado com Antenor Santos Alves Junior, sendo fiadora a pessoa de Sandra Martello, sua esposa, e teve seu término em 09.04.2019, estando o mesmo vigorando por prazo indeterminado (Id 50786387).
Infere-se, ainda, que o autor foi acionado judicialmente e compelido a efetuar o pagamento das taxas condominiais no valor de R$66.450,29, as quais decorrem de período em que o imóvel já se encontrava locado aos réus. Não mais interessado em continuar com a locação, o autor notificou extrajudicialmente os réus para desocuparem o imóvel, contudo, não obteve êxito (Id 50787872).
Ora, o não pagamento dos acessórios da locação, como taxas condominiais, caracteriza infração contratual e dá ensejo ao desfazimento da locação, nos termos do artigo 9o, inciso II, da Lei n. 8245/91.
Atualmente, os réus se encontram inadimplentes com os aluguéis desde o mês de maio do corrente ano e IPTU, não podendo mais permanecerem usufruindo do imóvel em detrimento do proprietário, que sofre prejuízos e objetiva a retomada do bem.
Nota-se que o inadimplemento não só constitui motivo para o desfazimento da locação como, também, para a concessão liminar de despejo (artigo 9o, inciso III c/c artigo 59, § 1o, IX, ambos da Lei n. 8245/91). Já o Código de Processo Civil, em seu artigo 294, dispõe que a tutela provisória pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental.
(...)
Reputando suficientes as provas constantes dos autos acerca da infração contratual e inadimplemento dos locatários com os aluguéis e IPTU, evidenciada a probabilidade do alegado direito do locador. (Id 109356488)
Sem adentrar no mérito das razões recursais, é evidente o dano iminente aos agravantes visto que foram determinados 15 dias para a desocupação do imóvel.
Ademais, a matéria precisa ser analisada com cautela, visto que o contrato de locação possui fiança, além do que, não há prova de que os locatários não tenham condições de satisfazer a dívida.
A matéria será aprofundada no mérito após a oitiva do agravado.
Importante registrar que o Agravo de Instrumento tem tramitação célere e, tão logo apresentada a contraminuta e o parecer ministerial, será imediatamente incluído em pauta para julgamento.
Pelo exposto, defiro, por ora, o efeito suspensivo.
Intime-se a parte adversa para oferecer resposta em quinze dias.
Após, vista à douta Procuradoria-Geral de Justiça.
Cuiabá, 25 de novembro de 2021.
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho
Relator