Tribunal: TJMT
Processo: 1020061-47.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-19
Data de publicação: 2021-11-19

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1020061-47.2021.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - CAPITAL
Agravante : JOSÉ ANTÔNIO EMANOEL DA SILVA
Agravada : ROBSON BISPO DA SILVA e DEJAINA PEREIRA
Número do Protocolo: 1020061-47.2021.8.11.0000
Trata-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JOSÉ ANTÔNIO EMANOEL DA SILVA contra decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 11a Vara Civil da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “Extinção de Condomínio” (Proc. no 0006960-02.2019.811.004), proposta por DEJAINA PEREIRA em face de ROBSON BISPO DA SILVA, indeferiu o pedido do ora agravante, arrematante do imóvel leiloado nos autos, para que fosse autorizado o “abatimento total de débitos vencidos, com fato gerador anterior a homologação de alienação judicial, pagos ao agente financeiro Caixa Econômica Federal e à Prefeitura Municipal de Várzea Grande”, pois, no entender da douta juíza, já fora admitido o desconto das dívidas existentes até a data da arrematação, e, “ademais, não há decisão nos autos determinando que o requerido (Robson da Silva) arque com suas obrigações de pagar mensalmente as prestações e dívidas até a resolução do caso” (cf. Id. no 108274487).
O agravante alega que, “ao arrematar o bem e verificar a situação cadastral, fora constatada (...) a existência de débitos e parcelas em aberto, sendo, primeiro, no valor R$ 2.991,58 relativos ao IPTU e pagamento prestações financiamento, que deveriam estar quitados até a data da imissão na posse do imóvel pelo arrematante, (conforme) previsto no edital. Ocorre que, entre a da data da alienação judicial do bem (Auto de Arrematação (...) datado de 13/09/2017) até a data da homologação (Carta de Arrematação, 03/08/2021) passaram-se 1.420 dias, o que o obrigou a efetuar um novo levantamento sobre débitos que recaia sobre o imóvel e foi encontrado um novo valor, no total de R$ 10.638,57, sendo este valor devidamente desembolsado pelo agravante para pagamento junto à Caixa Econômica Federal (prestações mensais em atraso, já que se tratava apenas de venda de ‘direito da posse’ e as prestações mensais deveriam ser honradas junto ao agente financeiro pelo Sr. Robson) e Prefeitura Municipal de Várzea Grande-MT (IPTU)”.
Sustenta que faz jus “ao ressarcimento integral dos débitos que recaírem sobre o imóvel antes da efetiva homologação do leilão e efetiva entrega do bem, (...) (inclusive) das prestações do financiamento em atraso, que, caso não fosse adimplidas, resultaria na execução forçada do imóvel”, pois “cabe ao arrematante a obrigação de honrar com todos os compromissos do imóvel a partir do momento em que a arrematação se aperfeiçoa, ou seja, a partir da homologação, entrega do bem através da expedição da Carta de Arrematação”; ainda nessa perspectiva, “conforme pactuado no formal de partilha, (...) a Sra. Dejaina (agravada) deixaria a posse do imóvel em favor do Sr. Robson Bispo (agravado) que, por sua vez, não ocuparia o imóvel na modalidade gratuita, devendo a titulo de ocupação, quitar mensalmente todos os impostos, bem como as parcelas do financiamento até a data da sua efetiva desocupação”, de modo que, “independente de qualquer situação anterior à arrematação, até a data da efetiva imissão de posse pelo arrematante, ora agravante, cabia aos agravados o dever de proceder com a quitação dos débitos e parcelas de financiamento”.
Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a decisão agravada, seja determinada a “devolução integral do valor desembolsado pelo arrematante, ora agravante, a título de pagamento dos impostos em atraso e pelo pagamento das parcelas de financiamento inadimplidas”; de imediato, pede a concessão de tutela de urgência recursal para seja “suspenso os autos principais até o julgamento do presente recurso” (cf. Id. no 108274475).
É o breve relatório.
Em rápida contextualização, a discussão recursal envolve a alienação judicial e arrematação de direitos e obrigações sobre imóvel financiado, conforme especificado pelo Juízo na seguinte decisão:
“Os direitos sobre os imóveis que se pretendem a alienação, foram avaliados às fls. 110, em R$ 105.000,00, no entanto, os avaliadores informaram que este valor é para imóveis ‘quitados e transferíveis, livre de ônus’, o que não é o caso dos autos, posto que nenhum dos dois imóveis está em nome de qualquer das partes.
Assim, o que deve ser levado a alienação judicial são apenas os direitos de aquisição e/ou direitos possessórios, pelo que o valor de avaliação deve ser reduzido para 60% (R$ 63.000,00).
Homologo a avaliação no valor de R$ 63.000,00 para ambos os imóveis, sendo R$ 51.000,00 para a casa objeto da matrícula 52.051 (fls. 103vo/105) e R$ 12.000,00 para o terreno registrado sob o no. 1.19.621 (fls. 105vo), ambos do 1o Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande.” (cf. Id. no 108274485 - pág. 137 e 138)
Informação que também consta do Auto de Arrematação, no tópico “descrição do bem”, como se vê do documento lavrado em 13.09.2017, e devidamente subscrito pelo juiz, leiloeiro e o arrematante, ora agravante (cf. Id. no 108274485 - pág. 146).
Em razão do surgimento de alguns entraves processuais após a realização o leilão, os quais, embora não estivessem relacionados à arrematação feita pelo agravante, atravancaram o processamento do feito, só em 14.07.2021 a MMa. Juíza homologou a arrematação, determinando a expedição da Carta de Arrematação e do mandado de imissão na posse, e autorizou o abatimento de débitos requeridos pelo arrematante ainda no ano de 2017 nos seguintes termos:
“Outrossim, tendo em vista que as partes litigantes foram intimadas a manifestarem acerca das dívidas do imóvel informadas pelo Arrematante, Sr. José Antônio Emanoel da Silva, sob pena de anuência e concordância tácita, e quedaram-se inertes, defiro o pedido acostado pelo Arrematante nas fls. 142/143-v, a fim de descontar do valor da arrematação, os valores relativos à dívidas junto ao agente financeiro e débitos anuais de IPTU, devidamente demonstrados nas fls. 143 e documentos de fls. 144-v e 145, sendo R$ 2.507,37 (dois mil, quinhentos e sete reais e trinta e sete centavos) e R$ 484,21 (quatrocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos) respectivamente, totalizando o montante de R$ 2.991,58 (dois mil, novecentos e noventa e um reais e cinquenta e oito centavos).
Assim, os Alvarás para levantamento dos valores pagos na arrematação, no valor total de R$ 36.442,00 (trinta e seis mil, quatrocentos e quarenta e dois reais), sendo, 50% (cinquenta por cento) a cada parte litigante, já deferido na decisão de id. 60021520, deverá ser descontado o valor de R$ 2.991,58 (dois mil, novecentos e noventa e um reais e cinquenta e oito centavos), referente às dívidas existentes do imóvel arrematado.” (cf. Id. no 60473781)
Sobreveio, então, na sequência, novo pedido de abatimento formulado pelo arrematante/agravante, dessa vez, em relação ao valor das “21 prestações do Imóvel em atraso, sendo de 06/12/2018 até 06/08/2021, totalizando R$10.224,82” (cf. Id. no 62846519 dos autos de origem), o qual foi indeferido pela decisão agravada pelos seguintes fundamentos:
“Indefiro o pedido do Arrematante José Antônio Emanoel da Silva, constante nos ids. 62846523 e 66507771, a fim de que seja abatido o valor de R$ 10.638,57 (dez mil, seiscentos e trinta e oito reais e cinquenta e sete centavos), tendo em vista que nas fls. 80 (id. 43719257) e fls. 142/143-v, id. 43719263, este informou a existência de dívidas perante a CEF dos meses 05 à 10/2017, e inadimplência no que tange ao IPTU dos anos de 2009 à 2013, no valor total de R$ 2.991,58 (dois mil, novecentos e noventa e um reais e cinquenta e oito centavos), valor esse pago e que fora mencionado na decisão de 14/07/2021, id. 60473781, para ser descontado do valor depositado da arrematação, não havendo objeção das partes litigantes.
Ademais, não há decisão nos autos determinando que o Requerido arque com suas obrigações de pagar mensalmente as prestações e dívidas até a resolução do caso, uma vez que o valor que o Arrematante pretendeu anteriormente ressarcir (R$ 2.991,58) era relativo às despesas que recaíam sobre o imóvel e que, se não fossem pagas, segundo ele, o imóvel seria levado a leilão, cujo abatimento foi aceito pela Requerente.” (cf. Id. no 108274487)
Pois bem, ao menos em análise perfunctória, os fundamentos recursais não convencem quanto ao provável êxito da pretensão aqui deduzida, pois, de acordo com o art. 903, caput, do CPC, “qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável”, e, assim sendo, é do arrematante a responsabilidade de arcar com o pagamento de encargos, despesas e impostos que se vencerem após a assinatura do auto de arrematação, ainda que ela não tenha sido homologada pelo Juízo, nem averbada a carta de arrematação na matrícula imobiliária e/ou tomado a posse do bem, porque é daquele ato que a arrematação se considerada perfeita, acabada e irretratável, sendo os demais meros atos de exaurimento da medida, seja para fins processuais, como é o caso da homologação, seja para fins práticos, como são as providências ligadas à transferência da propriedade ou posse do bem.
Portanto, admito a interposição recursal tal como efetivada, de modo que recebo e autorizo o processamento do agravo de instrumento, e INdefiro o pedido de antecipação da tutela recursal, ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intimem-se os agravados, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que respondam no prazo de 15 dias.
Expeça-se o necessário.
Cuiabá-MT, 19 de novembro de 2021.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1020061-47.2021.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - CAPITAL
Agravante : JOSÉ ANTÔNIO EMANOEL DA SILVA
Agravada : ROBSON BISPO DA SILVA e DEJAINA PEREIRA
Número do Protocolo: 1020061-47.2021.8.11.0000
Trata-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JOSÉ ANTÔNIO EMANOEL DA SILVA contra decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 11a Vara Civil da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “Extinção de Condomínio” (Proc. no 0006960-02.2019.811.004), proposta por DEJAINA PEREIRA em face de ROBSON BISPO DA SILVA, indeferiu o pedido do ora agravante, arrematante do imóvel leiloado nos autos, para que fosse autorizado o “abatimento total de débitos vencidos, com fato gerador anterior a homologação de alienação judicial, pagos ao agente financeiro Caixa Econômica Federal e à Prefeitura Municipal de Várzea Grande”, pois, no entender da douta juíza, já fora admitido o desconto das dívidas existentes até a data da arrematação, e, “ademais, não há decisão nos autos determinando que o requerido (Robson da Silva) arque com suas obrigações de pagar mensalmente as prestações e dívidas até a resolução do caso” (cf. Id. no 108274487).
O agravante alega que, “ao arrematar o bem e verificar a situação cadastral, fora constatada (...) a existência de débitos e parcelas em aberto, sendo, primeiro, no valor R$ 2.991,58 relativos ao IPTU e pagamento prestações financiamento, que deveriam estar quitados até a data da imissão na posse do imóvel pelo arrematante, (conforme) previsto no edital. Ocorre que, entre a da data da alienação judicial do bem (Auto de Arrematação (...) datado de 13/09/2017) até a data da homologação (Carta de Arrematação, 03/08/2021) passaram-se 1.420 dias, o que o obrigou a efetuar um novo levantamento sobre débitos que recaia sobre o imóvel e foi encontrado um novo valor, no total de R$ 10.638,57, sendo este valor devidamente desembolsado pelo agravante para pagamento junto à Caixa Econômica Federal (prestações mensais em atraso, já que se tratava apenas de venda de ‘direito da posse’ e as prestações mensais deveriam ser honradas junto ao agente financeiro pelo Sr. Robson) e Prefeitura Municipal de Várzea Grande-MT (IPTU)”.
Sustenta que faz jus “ao ressarcimento integral dos débitos que recaírem sobre o imóvel antes da efetiva homologação do leilão e efetiva entrega do bem, (...) (inclusive) das prestações do financiamento em atraso, que, caso não fosse adimplidas, resultaria na execução forçada do imóvel”, pois “cabe ao arrematante a obrigação de honrar com todos os compromissos do imóvel a partir do momento em que a arrematação se aperfeiçoa, ou seja, a partir da homologação, entrega do bem através da expedição da Carta de Arrematação”; ainda nessa perspectiva, “conforme pactuado no formal de partilha, (...) a Sra. Dejaina (agravada) deixaria a posse do imóvel em favor do Sr. Robson Bispo (agravado) que, por sua vez, não ocuparia o imóvel na modalidade gratuita, devendo a titulo de ocupação, quitar mensalmente todos os impostos, bem como as parcelas do financiamento até a data da sua efetiva desocupação”, de modo que, “independente de qualquer situação anterior à arrematação, até a data da efetiva imissão de posse pelo arrematante, ora agravante, cabia aos agravados o dever de proceder com a quitação dos débitos e parcelas de financiamento”.
Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a decisão agravada, seja determinada a “devolução integral do valor desembolsado pelo arrematante, ora agravante, a título de pagamento dos impostos em atraso e pelo pagamento das parcelas de financiamento inadimplidas”; de imediato, pede a concessão de tutela de urgência recursal para seja “suspenso os autos principais até o julgamento do presente recurso” (cf. Id. no 108274475).
É o breve relatório.
Em rápida contextualização, a discussão recursal envolve a alienação judicial e arrematação de direitos e obrigações sobre imóvel financiado, conforme especificado pelo Juízo na seguinte decisão:
“Os direitos sobre os imóveis que se pretendem a alienação, foram avaliados às fls. 110, em R$ 105.000,00, no entanto, os avaliadores informaram que este valor é para imóveis ‘quitados e transferíveis, livre de ônus’, o que não é o caso dos autos, posto que nenhum dos dois imóveis está em nome de qualquer das partes.
Assim, o que deve ser levado a alienação judicial são apenas os direitos de aquisição e/ou direitos possessórios, pelo que o valor de avaliação deve ser reduzido para 60% (R$ 63.000,00).
Homologo a avaliação no valor de R$ 63.000,00 para ambos os imóveis, sendo R$ 51.000,00 para a casa objeto da matrícula 52.051 (fls. 103vo/105) e R$ 12.000,00 para o terreno registrado sob o no. 1.19.621 (fls. 105vo), ambos do 1o Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande.” (cf. Id. no 108274485 - pág. 137 e 138)
Informação que também consta do Auto de Arrematação, no tópico “descrição do bem”, como se vê do documento lavrado em 13.09.2017, e devidamente subscrito pelo juiz, leiloeiro e o arrematante, ora agravante (cf. Id. no 108274485 - pág. 146).
Em razão do surgimento de alguns entraves processuais após a realização o leilão, os quais, embora não estivessem relacionados à arrematação feita pelo agravante, atravancaram o processamento do feito, só em 14.07.2021 a MMa. Juíza homologou a arrematação, determinando a expedição da Carta de Arrematação e do mandado de imissão na posse, e autorizou o abatimento de débitos requeridos pelo arrematante ainda no ano de 2017 nos seguintes termos:
“Outrossim, tendo em vista que as partes litigantes foram intimadas a manifestarem acerca das dívidas do imóvel informadas pelo Arrematante, Sr. José Antônio Emanoel da Silva, sob pena de anuência e concordância tácita, e quedaram-se inertes, defiro o pedido acostado pelo Arrematante nas fls. 142/143-v, a fim de descontar do valor da arrematação, os valores relativos à dívidas junto ao agente financeiro e débitos anuais de IPTU, devidamente demonstrados nas fls. 143 e documentos de fls. 144-v e 145, sendo R$ 2.507,37 (dois mil, quinhentos e sete reais e trinta e sete centavos) e R$ 484,21 (quatrocentos e oitenta e quatro reais e vinte e um centavos) respectivamente, totalizando o montante de R$ 2.991,58 (dois mil, novecentos e noventa e um reais e cinquenta e oito centavos).
Assim, os Alvarás para levantamento dos valores pagos na arrematação, no valor total de R$ 36.442,00 (trinta e seis mil, quatrocentos e quarenta e dois reais), sendo, 50% (cinquenta por cento) a cada parte litigante, já deferido na decisão de id. 60021520, deverá ser descontado o valor de R$ 2.991,58 (dois mil, novecentos e noventa e um reais e cinquenta e oito centavos), referente às dívidas existentes do imóvel arrematado.” (cf. Id. no 60473781)
Sobreveio, então, na sequência, novo pedido de abatimento formulado pelo arrematante/agravante, dessa vez, em relação ao valor das “21 prestações do Imóvel em atraso, sendo de 06/12/2018 até 06/08/2021, totalizando R$10.224,82” (cf. Id. no 62846519 dos autos de origem), o qual foi indeferido pela decisão agravada pelos seguintes fundamentos:
“Indefiro o pedido do Arrematante José Antônio Emanoel da Silva, constante nos ids. 62846523 e 66507771, a fim de que seja abatido o valor de R$ 10.638,57 (dez mil, seiscentos e trinta e oito reais e cinquenta e sete centavos), tendo em vista que nas fls. 80 (id. 43719257) e fls. 142/143-v, id. 43719263, este informou a existência de dívidas perante a CEF dos meses 05 à 10/2017, e inadimplência no que tange ao IPTU dos anos de 2009 à 2013, no valor total de R$ 2.991,58 (dois mil, novecentos e noventa e um reais e cinquenta e oito centavos), valor esse pago e que fora mencionado na decisão de 14/07/2021, id. 60473781, para ser descontado do valor depositado da arrematação, não havendo objeção das partes litigantes.
Ademais, não há decisão nos autos determinando que o Requerido arque com suas obrigações de pagar mensalmente as prestações e dívidas até a resolução do caso, uma vez que o valor que o Arrematante pretendeu anteriormente ressarcir (R$ 2.991,58) era relativo às despesas que recaíam sobre o imóvel e que, se não fossem pagas, segundo ele, o imóvel seria levado a leilão, cujo abatimento foi aceito pela Requerente.” (cf. Id. no 108274487)
Pois bem, ao menos em análise perfunctória, os fundamentos recursais não convencem quanto ao provável êxito da pretensão aqui deduzida, pois, de acordo com o art. 903, caput, do CPC, “qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável”, e, assim sendo, é do arrematante a responsabilidade de arcar com o pagamento de encargos, despesas e impostos que se vencerem após a assinatura do auto de arrematação, ainda que ela não tenha sido homologada pelo Juízo, nem averbada a carta de arrematação na matrícula imobiliária e/ou tomado a posse do bem, porque é daquele ato que a arrematação se considerada perfeita, acabada e irretratável, sendo os demais meros atos de exaurimento da medida, seja para fins processuais, como é o caso da homologação, seja para fins práticos, como são as providências ligadas à transferência da propriedade ou posse do bem.
Portanto, admito a interposição recursal tal como efetivada, de modo que recebo e autorizo o processamento do agravo de instrumento, e INdefiro o pedido de antecipação da tutela recursal, ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intimem-se os agravados, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que respondam no prazo de 15 dias.
Expeça-se o necessário.
Cuiabá-MT, 19 de novembro de 2021.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator