Tribunal: TJMT
Processo: 1000202-10.2019.8.11.0002
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-08-30
Data de publicação: 2021-08-30

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELÇÃO CÍVEL No 1000202-10.2019.8.11.0002
RECORRENTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA
RECORRIDO: CLEYTON GOMES DE MATOS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA. com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso da parte recorrente, assim ementado:(id 86073459):
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a efetiva realização do contrato. Entender de forma contrária oneraria em excesso tanto vendedor como comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra.
Não procede a alegação de culpa exclusiva do comprador quando a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.
(TJMT –Quarta Câmara de Direito Privado – RAC no 1000202-10.2019.8.11.0002, Relator RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. em 05.05.2021).
A parte recorrente apresentou este recurso especial, alegando violação aos artigos 206, §3o, inciso IV, 413, 421, 422, 727, 722, 724 e 725 do Código Civil/2002, e ao artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil, bem como ao entendimento consolidado do STJ no Tema 938, argumentando em síntese: (a) a prescrição trienal quanto a pretensão de restituição do valor pago a título de corretagem, cujo lapso temporal passa a transcorrer a partir da assinatura do contrato de compra e venda, em conformidade com o decidido no Tema 938/ST; e (b) a licitude da retenção da taxa de corretagem, pois há previsão contratual neste sentido que deve ser cumprido na íntegra, ante a inexistência de qualquer vício a macular o negócio jurídico.
Recurso tempestivo e preparado (id 94021480 e id 94029478).
Sem contrarrazões, conforme id 97336995.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos –Tema 938/STJ.
A parte recorrente postula pela improcedência da demanda, alegando a prescrição trienal para o pedido de restituição da taxa de corretagem, nos termos do decidido no item “i” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP).
Todavia, é inviável a aplicação do item “i” constante no Tema 938/STJ na moldura jurídica pretendida pela parte recorrente.
Isto porque, a controvérsia decidida no Tema 938/STJ se submete às causas em que se discute a ocorrência prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem com substrato no enriquecimento sem causa, o que requer a manutenção do compromisso de compra e venda.
Este, contudo, não é o caso dos autos, no qual o pedido exordial está lastreado na rescisão do contrato e devolução do valor pago como sinal, ante a negativa de financiamento bancário requestada pelo adquirente do imóvel.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos ao menos em relação à controvérsia referente a prescrição da pretensão de restituição dos valore pagos em corretagem.
Lado outro, nesta causa discute-se também a (i)legalidade da cláusula contratual que estipula a possibilidade de cobrança ao adquirente do imóvel da comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, mesmo diante da não concretização do negócio.
E este ponto também foi objeto de decisão do Tema 938/STJ item “ii”, que ora se destaca:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
O órgão fracionário deste Sodalício manifestou-se expressamente quanto à questão, afirmando, em síntese, que a cláusula contratual estipulada no compromisso de compra que transferia o pagamento desta comissão à parte consumidora é nulo, por traduzir-se em vantagem exagerada à parte fornecedora da relação negocial.
Para além disso, a 4a Câmara de Direito Privado mencionou expressamente o Tema 938/STJ item “ii”, aduzindo “(...), em relação à corretagem, no REsp n. 1.599.511/SP foi decidido que “é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente”. E isto não ocorreu no contrato em questão, pois a responsabilidade de pagamento era da vendedora, conforme estipulado “quadro XI”, e além do mais não houve o destaque no instrumento contratual do valor cobrado pela Corretora.
Diante deste cenário, extrai-se que o órgão fracionário deste Sodalício esteve atento às premissas impostas pelo Superior Tribunal de Justiça para declarar a ilegalidade da cláusula que estipula a cobrança de comissão de corretagem no caso em referência.
Desta feita, todas as razões elencadas pela parte recorrente para subsistência da cobrança, em especial a violação aos artigos 413, 421, 422,727, 722, 724 e 725 do Código Civil/2002, estão abrangidos no decisório, que não merece reforma ante a aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Ante o exposto nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil (Tema 938/STJ item “ii”)
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELÇÃO CÍVEL No 1000202-10.2019.8.11.0002
RECORRENTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA
RECORRIDO: CLEYTON GOMES DE MATOS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA. com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso da parte recorrente, assim ementado:(id 86073459):
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a efetiva realização do contrato. Entender de forma contrária oneraria em excesso tanto vendedor como comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra.
Não procede a alegação de culpa exclusiva do comprador quando a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.
(TJMT –Quarta Câmara de Direito Privado – RAC no 1000202-10.2019.8.11.0002, Relator RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. em 05.05.2021).
A parte recorrente apresentou este recurso especial, alegando violação aos artigos 206, §3o, inciso IV, 413, 421, 422, 727, 722, 724 e 725 do Código Civil/2002, e ao artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil, bem como ao entendimento consolidado do STJ no Tema 938, argumentando em síntese: (a) a prescrição trienal quanto a pretensão de restituição do valor pago a título de corretagem, cujo lapso temporal passa a transcorrer a partir da assinatura do contrato de compra e venda, em conformidade com o decidido no Tema 938/ST; e (b) a licitude da retenção da taxa de corretagem, pois há previsão contratual neste sentido que deve ser cumprido na íntegra, ante a inexistência de qualquer vício a macular o negócio jurídico.
Recurso tempestivo e preparado (id 94021480 e id 94029478).
Sem contrarrazões, conforme id 97336995.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos –Tema 938/STJ.
A parte recorrente postula pela improcedência da demanda, alegando a prescrição trienal para o pedido de restituição da taxa de corretagem, nos termos do decidido no item “i” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP).
Todavia, é inviável a aplicação do item “i” constante no Tema 938/STJ na moldura jurídica pretendida pela parte recorrente.
Isto porque, a controvérsia decidida no Tema 938/STJ se submete às causas em que se discute a ocorrência prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem com substrato no enriquecimento sem causa, o que requer a manutenção do compromisso de compra e venda.
Este, contudo, não é o caso dos autos, no qual o pedido exordial está lastreado na rescisão do contrato e devolução do valor pago como sinal, ante a negativa de financiamento bancário requestada pelo adquirente do imóvel.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos ao menos em relação à controvérsia referente a prescrição da pretensão de restituição dos valore pagos em corretagem.
Lado outro, nesta causa discute-se também a (i)legalidade da cláusula contratual que estipula a possibilidade de cobrança ao adquirente do imóvel da comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, mesmo diante da não concretização do negócio.
E este ponto também foi objeto de decisão do Tema 938/STJ item “ii”, que ora se destaca:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
O órgão fracionário deste Sodalício manifestou-se expressamente quanto à questão, afirmando, em síntese, que a cláusula contratual estipulada no compromisso de compra que transferia o pagamento desta comissão à parte consumidora é nulo, por traduzir-se em vantagem exagerada à parte fornecedora da relação negocial.
Para além disso, a 4a Câmara de Direito Privado mencionou expressamente o Tema 938/STJ item “ii”, aduzindo “(...), em relação à corretagem, no REsp n. 1.599.511/SP foi decidido que “é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente”. E isto não ocorreu no contrato em questão, pois a responsabilidade de pagamento era da vendedora, conforme estipulado “quadro XI”, e além do mais não houve o destaque no instrumento contratual do valor cobrado pela Corretora.
Diante deste cenário, extrai-se que o órgão fracionário deste Sodalício esteve atento às premissas impostas pelo Superior Tribunal de Justiça para declarar a ilegalidade da cláusula que estipula a cobrança de comissão de corretagem no caso em referência.
Desta feita, todas as razões elencadas pela parte recorrente para subsistência da cobrança, em especial a violação aos artigos 413, 421, 422,727, 722, 724 e 725 do Código Civil/2002, estão abrangidos no decisório, que não merece reforma ante a aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Ante o exposto nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil (Tema 938/STJ item “ii”)
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça