Tribunal: TJMT
Processo: 1001161-46.2017.8.11.0003
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-07-20
Data de publicação: 2021-07-20

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1001161-46.2017.8.11.0003
RECORRENTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO: ESPÓLIO DE EDEVALDO MOREIRA DE LIMA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (id 87951975) interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado, assim ementado (id 84646453):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DISTRATO EM RAZÃO DO FALECIMENTO DO COMPRADOR – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – RETENÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA ILEGÍTIMA – RECURSO DESPROVIDO. O fato dos herdeiros do promitente comprador desistirem do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. Não é devido o pagamento de taxa de fruição, haja vista se tratar de terreno não edificado. É valida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente contratada, situação não demonstrada.
(TJ-MT 10011614620178110003 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 28/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021)
O presente recurso foi interposto contra o acórdão proferido em sede de apelação, interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda, que negou provimento ao recurso e manteve a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o Contrato de Compra e Venda no 1460/2014 e, por conseguinte, reintegrar a recorrente na posse do imóvel, bem como para determinar a devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária.
A recorrente alega, além da divergência jurisprudencial, a violação aos artigos 402, 475 e 884 do Código Civil, ao argumento de que é devido o pagamento de taxa de fruição do imóvel pelo recorrido, porquanto “(...) a posse foi transferida à Recorrida desde o momento da assinatura do contrato, de modo que, ainda que não tenha efetivamente ocupado o imóvel, ele lhe estava reservado, ficando a Recorrente impedida de aliená-lo a outrem ou mesmo ocupá-lo. (...)”.
Suscita a afronta ao artigo 420 do Código Civil e aduz que o acórdão recorrido contrariou o entendimento adotado pelo STJ por oportunidade do julgamento do REsp 1.599.511-SP, pois o recorrido tinha ciência do pagamento destinado ao custeio da comissão de corretagem, de forma que o referido valor não deve ser ressarcido.
Recurso tempestivo (id 8803972) e preparado (id 88028457).
Sem contrarrazões (id 91391964).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos – Tema 938
Quanto à alegada afronta ao artigo 420 do Código Civil, a recorrente aduz que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma de incorporação imobiliária.
A questão se encontra afetada pela sistemática dos recursos repetitivos, de forma que é necessária a sua aplicação ao presente caso.
No julgamento do paradigma REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938) o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (g.n.)
Confira-se a ementa do julgado:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...).
(STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)
Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação do STJ, pois adotou o entendimento de que a validade da transferência para o consumidor do pagamento da comissão de corretagem está condicionada ao dever de informação do preço total da aquisição do imóvel e do valor da comissão de corretagem.
Quanto a este ponto, consignou-se no acórdão:
“(...) O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Ocorre que, no caso concreto, não há qualquer demonstração nos autos que as partes formalizaram contrato de corretagem, pois o documento anexo no id. 75626066 - Pág. 1 é referente à proposta de compra e venda, onde o valor de R$3.889,27 (três mil, oitocentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos) diz respeito ao sinal pago pelo negócio, de modo que não se mostra devida a retenção e/ou afastamento. (...)”.
Com efeito, constata-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação do STJ (Tema 938), circunstância que impede o seguimento do recurso neste ponto.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática e de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 do STJ)
A teor do que dispõe o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça está adstrita à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, de forma que não é cabível o exame de matéria fático-probatória, o que abrange a interpretação de cláusulas contratuais, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA À TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 182/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Nos termos do art. 1.021, § 1o, do Código de Processo Civil/2015 e da Súmula 182/STJ, é inviável o agravo interno que deixa de atacar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1650167/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 11/12/2020)
In casu, a alegada violação aos artigos 402, 475 e 884 do Código Civil se ampara na assertiva de que é devido o pagamento de taxa de fruição do imóvel pelo recorrido pois, ainda que não tenha efetivamente ocupado o bem, ele lhe estava reservado, o que impedia a recorrente de aliená-lo ou ocupá-lo.
Quanto à questão apontada, consignou-se no aresto recorrido que “(...) no que concerne à taxa de fruição, releva anotar que ela não é devida, tendo em vista que esta corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, essa taxa não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel. (...)”
Com efeito, a revisão do entendimento firmado no aresto recorrido enseja o exame dos fatos e provas dos autos, além de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas aludidas súmulas, conforme o entendimento do STJ:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DE NORMA FEDERAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA No 284 DO STF. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA NA ORIGEM. DEFERIMENTO MANTIDO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDA. PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM OS PARÂMETROS ESTABELECIDOS NO STJ (ENTRE 10% E 25%). SÚMULA No 568 DO STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO AFASTADA COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA No 7 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...]
5. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do não cabimento da cobrança da taxa de ocupação demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7, ambas do STJ.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 1.867.639/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/3/2021, DJe 6/4/2021). (g.n)
A partir dessas premissas, é insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste tribunal por demandar a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, razão pela qual vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1001161-46.2017.8.11.0003
RECORRENTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO: ESPÓLIO DE EDEVALDO MOREIRA DE LIMA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (id 87951975) interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado, assim ementado (id 84646453):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DISTRATO EM RAZÃO DO FALECIMENTO DO COMPRADOR – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – RETENÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA ILEGÍTIMA – RECURSO DESPROVIDO. O fato dos herdeiros do promitente comprador desistirem do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. Não é devido o pagamento de taxa de fruição, haja vista se tratar de terreno não edificado. É valida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente contratada, situação não demonstrada.
(TJ-MT 10011614620178110003 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 28/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021)
O presente recurso foi interposto contra o acórdão proferido em sede de apelação, interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda, que negou provimento ao recurso e manteve a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para rescindir o Contrato de Compra e Venda no 1460/2014 e, por conseguinte, reintegrar a recorrente na posse do imóvel, bem como para determinar a devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária.
A recorrente alega, além da divergência jurisprudencial, a violação aos artigos 402, 475 e 884 do Código Civil, ao argumento de que é devido o pagamento de taxa de fruição do imóvel pelo recorrido, porquanto “(...) a posse foi transferida à Recorrida desde o momento da assinatura do contrato, de modo que, ainda que não tenha efetivamente ocupado o imóvel, ele lhe estava reservado, ficando a Recorrente impedida de aliená-lo a outrem ou mesmo ocupá-lo. (...)”.
Suscita a afronta ao artigo 420 do Código Civil e aduz que o acórdão recorrido contrariou o entendimento adotado pelo STJ por oportunidade do julgamento do REsp 1.599.511-SP, pois o recorrido tinha ciência do pagamento destinado ao custeio da comissão de corretagem, de forma que o referido valor não deve ser ressarcido.
Recurso tempestivo (id 8803972) e preparado (id 88028457).
Sem contrarrazões (id 91391964).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos – Tema 938
Quanto à alegada afronta ao artigo 420 do Código Civil, a recorrente aduz que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma de incorporação imobiliária.
A questão se encontra afetada pela sistemática dos recursos repetitivos, de forma que é necessária a sua aplicação ao presente caso.
No julgamento do paradigma REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938) o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (g.n.)
Confira-se a ementa do julgado:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...).
(STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)
Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação do STJ, pois adotou o entendimento de que a validade da transferência para o consumidor do pagamento da comissão de corretagem está condicionada ao dever de informação do preço total da aquisição do imóvel e do valor da comissão de corretagem.
Quanto a este ponto, consignou-se no acórdão:
“(...) O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Ocorre que, no caso concreto, não há qualquer demonstração nos autos que as partes formalizaram contrato de corretagem, pois o documento anexo no id. 75626066 - Pág. 1 é referente à proposta de compra e venda, onde o valor de R$3.889,27 (três mil, oitocentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos) diz respeito ao sinal pago pelo negócio, de modo que não se mostra devida a retenção e/ou afastamento. (...)”.
Com efeito, constata-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação do STJ (Tema 938), circunstância que impede o seguimento do recurso neste ponto.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática e de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 do STJ)
A teor do que dispõe o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça está adstrita à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, de forma que não é cabível o exame de matéria fático-probatória, o que abrange a interpretação de cláusulas contratuais, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA À TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 182/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Nos termos do art. 1.021, § 1o, do Código de Processo Civil/2015 e da Súmula 182/STJ, é inviável o agravo interno que deixa de atacar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1650167/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 11/12/2020)
In casu, a alegada violação aos artigos 402, 475 e 884 do Código Civil se ampara na assertiva de que é devido o pagamento de taxa de fruição do imóvel pelo recorrido pois, ainda que não tenha efetivamente ocupado o bem, ele lhe estava reservado, o que impedia a recorrente de aliená-lo ou ocupá-lo.
Quanto à questão apontada, consignou-se no aresto recorrido que “(...) no que concerne à taxa de fruição, releva anotar que ela não é devida, tendo em vista que esta corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, essa taxa não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel. (...)”
Com efeito, a revisão do entendimento firmado no aresto recorrido enseja o exame dos fatos e provas dos autos, além de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas aludidas súmulas, conforme o entendimento do STJ:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DE NORMA FEDERAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA No 284 DO STF. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA NA ORIGEM. DEFERIMENTO MANTIDO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDA. PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM OS PARÂMETROS ESTABELECIDOS NO STJ (ENTRE 10% E 25%). SÚMULA No 568 DO STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO AFASTADA COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA No 7 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...]
5. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do não cabimento da cobrança da taxa de ocupação demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7, ambas do STJ.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 1.867.639/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/3/2021, DJe 6/4/2021). (g.n)
A partir dessas premissas, é insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste tribunal por demandar a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, razão pela qual vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça