Tribunal: TJMT
Processo: 0036206-82.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-07-26
Data de publicação: 2021-07-26

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 0036206-82.2015.8.11.0041
Recorrentes: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA
Recorrido: LUIS HENRIQUE STEFANE DE ALMEIDA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (id. 89816954) interposto por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que proveu parcialmente o recurso adesivo das recorrentes, tão somente para fixar que os juros moratórios de 1% incidam a partir do trânsito em julgado do processo (Tema 1002/STJ), conforme a seguinte ementa (id. 79444497):
RECURSOS DE APELAÇÃO CIVEL E ADESIVO – AÇÃO DECLARATÓRIA CC COMINATÓRIA CC REPETIÇÃO DE VALORES CC REPARAÇÃO DOS DANOS MORAIS – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – AUTOR QUE PRIMEIRO SE TORNOU INADIMPLENTE - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE EM FAVOR DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO (10% SOBRE OS VALORES PAGOS) – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRETENSÃO PRESCRITA - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO DE APELAÇÃO PRINCIPAL, DESPROVIDO – RECURSO ADESIVO, PROVIDO PARCIALMENTE.
Nos termos do artigo 476, Código Civil “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”.
No caso restou evidenciado que, quem primeiro tornou-se inadimplente foi o autor, que deixou de pagar as parcelas do acordo e não conseguiu demonstrar o alegado consentimento no congelamento das referidas.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para restituição da comissão de corretagem seria o previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento.
O desfazimento do negócio tem por consequência lógica o retorno das partes ao status quo ante o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.
Com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação, mostrando-se razoável o percentual de 10%, que deve incidir sobre a totalidade dos valores pagos, tendo em vista que em pouquíssimo tempo o imóvel já se encontrava alienado a outros.
Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos desde a data de cada desembolso, para recompor o valor da moeda, nos termos da Súmula 43 do STJ, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês aplicados a partir do trânsito em julgado do processo, consoante entendimento consolidado pela 2 seção do STJ (Resp. 1.740.911).
(RAC n° 0036206-82.2015.8.11.0041, Rel. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 09.03.2021)”.
Os embargos de declaração interpostos por ambas as partes foram rejeitados, conforme acordão de ID 87375473.
As recorrentes alegam violação aos artigos 221 e 413 do Código Civil, argumentando, em síntese:
(i) Que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do recorrido e que deve prevalecer (ante a ausência de vícios resultantes de erro, dolo ou coação) o estipulado no contrato celebrado entre as partes, em especial quanto a retenção de 25% sobre o valor pago pelo imóvel, ante a ocorrência do distrato;
(ii) O valor arbitrado a título de retenção, no patamar de 10% sobre os valores pagos, devido a rescisão contratual por culpa do adquirente, não representa indenização pelos prejuízos suportados pelas recorrentes, razão pela qual postulam pela majoração a 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça;
Recurso tempestivo (id 89835980) e devidamente preparado (id. 89826997).
Sem contrarrazões (id. 93444479).
É o relatório.
Decido.
1-Da sistemática de recursos repetitivos
A princípio, não se olvida que a controvérsia constante neste feito recai sobre a ocorrência de prescrição da pretensão de restituição de corretagem, todavia, inviável a suspensão do feito nos moldes determinados no REsp 1897867/CE (Tema 1.099).
Isto porque na causa sub judice discute-se a prescrição sob a ótica da rescisão do contrato de compra e venda por culpa do adquirente, enquanto no Tema 1.099/STJ a questão será analisada sob ângulo diverso, subordinada à rescisão contratual motivada por culpa da construtora, nos casos de atraso na entrega da unidade imobiliária.
Noutro giro, embora o órgão fracionário recorrido tenha aplicado os Temas 938 e 1.002 à espécie, acolhendo a preliminar de prescrição quanto a pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem, bem como determinando a incidência dos juros de mora sobre o valor a restituir a partir do trânsito em julgado, não é preciso a análise destes pontos, pois não foi objeto de insurgência pela parte sucumbente.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Violação aos artigos 421 e 413 do Código Civil – Súmula 07STJ
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 421 e 413 do Código Civil está amparada na assertiva de que a decisão recorrida não observou que o valor de retenção de 10% é insuficiente para cobrir as despesas que as recorrentes arcaram em decorrência da rescisão contratual.
O órgão fracionário deste tribunal, soberano na análise da matéria fático probatória, sobre o ponto em questão asseverou que “o percentual de 10% se mostra justo, pois, não houve qualquer dificuldade na revenda do imóvel, que ocorreu em pouquíssimo tempo”. (ID 79444497).
Desta feita, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, para infirmar a premissa de que valor de retenção no patamar de 10% é justo e razoável ao caso concreto, é necessário o exame dos fatos e provas constantes do processo, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 0036206-82.2015.8.11.0041
Recorrentes: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA
Recorrido: LUIS HENRIQUE STEFANE DE ALMEIDA
Vistos.
Trata-se de Recurso Especial (id. 89816954) interposto por RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que proveu parcialmente o recurso adesivo das recorrentes, tão somente para fixar que os juros moratórios de 1% incidam a partir do trânsito em julgado do processo (Tema 1002/STJ), conforme a seguinte ementa (id. 79444497):
RECURSOS DE APELAÇÃO CIVEL E ADESIVO – AÇÃO DECLARATÓRIA CC COMINATÓRIA CC REPETIÇÃO DE VALORES CC REPARAÇÃO DOS DANOS MORAIS – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – AUTOR QUE PRIMEIRO SE TORNOU INADIMPLENTE - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE EM FAVOR DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO (10% SOBRE OS VALORES PAGOS) – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRETENSÃO PRESCRITA - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO DE APELAÇÃO PRINCIPAL, DESPROVIDO – RECURSO ADESIVO, PROVIDO PARCIALMENTE.
Nos termos do artigo 476, Código Civil “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”.
No caso restou evidenciado que, quem primeiro tornou-se inadimplente foi o autor, que deixou de pagar as parcelas do acordo e não conseguiu demonstrar o alegado consentimento no congelamento das referidas.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para restituição da comissão de corretagem seria o previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento.
O desfazimento do negócio tem por consequência lógica o retorno das partes ao status quo ante o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.
Com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação, mostrando-se razoável o percentual de 10%, que deve incidir sobre a totalidade dos valores pagos, tendo em vista que em pouquíssimo tempo o imóvel já se encontrava alienado a outros.
Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos desde a data de cada desembolso, para recompor o valor da moeda, nos termos da Súmula 43 do STJ, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês aplicados a partir do trânsito em julgado do processo, consoante entendimento consolidado pela 2 seção do STJ (Resp. 1.740.911).
(RAC n° 0036206-82.2015.8.11.0041, Rel. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 09.03.2021)”.
Os embargos de declaração interpostos por ambas as partes foram rejeitados, conforme acordão de ID 87375473.
As recorrentes alegam violação aos artigos 221 e 413 do Código Civil, argumentando, em síntese:
(i) Que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do recorrido e que deve prevalecer (ante a ausência de vícios resultantes de erro, dolo ou coação) o estipulado no contrato celebrado entre as partes, em especial quanto a retenção de 25% sobre o valor pago pelo imóvel, ante a ocorrência do distrato;
(ii) O valor arbitrado a título de retenção, no patamar de 10% sobre os valores pagos, devido a rescisão contratual por culpa do adquirente, não representa indenização pelos prejuízos suportados pelas recorrentes, razão pela qual postulam pela majoração a 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça;
Recurso tempestivo (id 89835980) e devidamente preparado (id. 89826997).
Sem contrarrazões (id. 93444479).
É o relatório.
Decido.
1-Da sistemática de recursos repetitivos
A princípio, não se olvida que a controvérsia constante neste feito recai sobre a ocorrência de prescrição da pretensão de restituição de corretagem, todavia, inviável a suspensão do feito nos moldes determinados no REsp 1897867/CE (Tema 1.099).
Isto porque na causa sub judice discute-se a prescrição sob a ótica da rescisão do contrato de compra e venda por culpa do adquirente, enquanto no Tema 1.099/STJ a questão será analisada sob ângulo diverso, subordinada à rescisão contratual motivada por culpa da construtora, nos casos de atraso na entrega da unidade imobiliária.
Noutro giro, embora o órgão fracionário recorrido tenha aplicado os Temas 938 e 1.002 à espécie, acolhendo a preliminar de prescrição quanto a pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem, bem como determinando a incidência dos juros de mora sobre o valor a restituir a partir do trânsito em julgado, não é preciso a análise destes pontos, pois não foi objeto de insurgência pela parte sucumbente.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Violação aos artigos 421 e 413 do Código Civil – Súmula 07STJ
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 421 e 413 do Código Civil está amparada na assertiva de que a decisão recorrida não observou que o valor de retenção de 10% é insuficiente para cobrir as despesas que as recorrentes arcaram em decorrência da rescisão contratual.
O órgão fracionário deste tribunal, soberano na análise da matéria fático probatória, sobre o ponto em questão asseverou que “o percentual de 10% se mostra justo, pois, não houve qualquer dificuldade na revenda do imóvel, que ocorreu em pouquíssimo tempo”. (ID 79444497).
Desta feita, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, para infirmar a premissa de que valor de retenção no patamar de 10% é justo e razoável ao caso concreto, é necessário o exame dos fatos e provas constantes do processo, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.