Tribunal: TJMT
Processo: 1017766-71.2020.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
Vistos etc.
Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento com pedido de liminar interposto por AZEVEDO NETO & BRAZ LTDA, em face da decisão proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da Ação Declaratória de Nulidade, Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais PJE no 1011363-60.2020.8.11.0041, movida em seu desfavor por TONI DA COSTA FERREIRA, deferiu a tutela provisória e determinou que a requerida deposite em juízo o valor equivalente às parcelas pagas pelo autor, com a dedução da cláusula penal constante (Cláusula Sexta, item 6.4), que suspenda as cobranças das parcelas vencidas e vincendas referentes ao contrato objeto deste pleito, bem como se abstenha de incluir o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa, bem ainda, inverteu o ônus da prova.
Alega a agravante, em síntese, que (i) em decorrência da Ação Civil Pública 2221 -91.2018.811.0082 - Cód. 41201 - pela qual foi determinado o embargo das atividades de instalação do condomínio, tem adotado todas as medidas necessárias para a sua regularização; (ii) inviabilidade fática e jurídica para o cumprimento da tutela provisória concedida; (iii) encontra-se judicialmente impedida de utilizar os recursos provenientes dos pagamentos das parcelas dos compradores dos lotes do condomínio, exceto para fins de regularização do empreendimento; (iv) risco de irreversibilidade dos seus efeitos; (v) inviabilidade de inversão automática do ônus da prova.
Pugna pelo deferimento da antecipação de tutela de urgência pleiteada para determinar a suspensão da decisão recorrida. No mérito, pugna pelo provimento do recurso e reforma da decisão.
Síntese necessária.
Pelo exposto nos autos entendo que a agravante logrou êxito em demonstrar os requisitos elencados nos artigos 1.015, inciso I, e artigo 1.017, inciso I, ambos do Código de Processo Civil que, a princípio, estão configurados com toda documentação e exposição contida na peça de interposição, suficientes para o conhecimento do agravo em sua forma instrumental.
Da mesma forma, neste instante inicial e diante dos documentos coligidos aos autos, entende-se que existem elementos capazes de evidenciar a probabilidade do direito buscado pelo agravante, conforme exigido pelo art. 300 do CPC/15.
Da análise sumária e não exauriente dos documentos que instruem o agravo verifica-se a existência de um “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal e Individualizada do Vivendas Campestre Acaiah” celebrado entre as partes, datado de 08/09/2015, para aquisição do imóvel descrito na inicial e o pagamento parcial do investimento (ID 55065976-p.43/55), bem como a não realização das obras inerentes ao empreendimento previstas no contrato.
Ressalto que a manutenção do pagamento das parcelas contratuais acarretaria ônus financeiro injustificável para o autor, pois, evidenciada, em sede de cognição sumária, a falta da devida contraprestação por parte da empresa empreendedora, consistente na conclusão das obras no local.
Por outro lado, ainda que a rescisão do contrato tenha se dado por iniciativa do promitente comprador, a retenção de parte dos valores pagos fica autorizada, desde que não importe em onerosidade excessiva ao consumidor, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade ser analisada em momento oportuno.
Nesse passo, demonstrado nos autos que o agravado não tem qualquer interesse em prosseguir no avençado, assistem-lhes o direito à suspensão das parcelas a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral.
Assim, tenho que, diante da pretendida rescisão contratual, não há razão para se continuar cobrando as parcelas vencidas e vincendas.
Sobre o tema já decidiu este e. Tribunal de Justiça:
“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PREDAS E DANOS - DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PROBLEMAS FINACEIROS – DIREITO QUE ASSISTE AO CONSUMIDOR – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS - RECURSO PROVIDO. É um direito do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou rescisão do contrato, a desistência é um direito que cabe ao consumidor. Deve ser autorizada a interrupção do pagamento das parcelas até que se decida a resolução contratual, haja vista que não se mostra razoável continuar pagamento de contrato do qual se pretende a rescisão.” (TJMT – RAI 77871/2016 - Primeira Câmara Cível - Relator Des. Sebastião Barbosa Farias – j. 13/09/2016)
Do mesmo modo, se mostra evidente o perigo de dano tendo em vista que o agravado sem a concessão da tutela, e deixando de cumprir as obrigações assumidas, embora ele já tenha manifestado desejo de não prosseguir com o negócio jurídico, poderia ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito. E o depósito judicial do valor até então pago garantirá o juízo, isto é, uma eventual procedência do pedido inicial.
Nesse sentido:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. DEFERIMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. VEDAÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DO AUTOR EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. CABIMENTO. 1. Não se afigura razoável que a parte continue efetuando o pagamento das parcelas de um contrato que pretende rescindir, sobretudo considerando que sobre os valores pagos recairá a multa pela rescisão contratual. 2. Nesse diapasão, o princípio “pacta sunt servanda” pode ser mitigado, diante da manifestação de vontade expressada pelo ora agravante, de não ter mais interesse em manter o contrato. 3. Em hipóteses que tais, pode-se tornar inexigível a obrigação de cobrar os valores relativos às parcelas vincendas, pois sobre elas recairá o valor correspondente à aludida multa pela rescisão do contrato. 4. Por conseguinte, não se mostra cabível que o nome da parte autora seja inscrito nos cadastros de restrição ao crédito em face do não pagamento das referidas parcelas vincendas. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Agravo de Instrumento No 20150020279564, Primeira Turma Cível, Tribunal de Justiça, DF, Relator: Nídia Corrêa Lima, julgado em 03/02/2016).
Em outro aspecto, tem-se que ausente qualquer motivo urgente que possa causar perigo de dano a agravante, em razão do não levantamento imediato dos valores depositados em juízo, aliado ao fato de que o imóvel será restituído ao patrimônio da Agravante, e o Agravado responderá pelos ônus se o negócio for mesmo resolvido.
Anota-se, por fim, que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às relações oriundas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois há uma prestação de serviços, estabelecendo-se uma relação de consumo entre a construtora e o cliente consumidor, de modo que o consumidor tem o direito de facilitação da sua defesa, inclusive com a inversão do ônus da prova conforme o caso (art. 6o, VIII, do CDC). Em que pese a inversão do ônus da prova, não resta afastado o dever da parte autora em realizar prova mínima do direito alegado
Com essas considerações, INDEFIRO a liminar vindicada.
Intime-se a parte agravada, por intermédio do respectivo patrono, para, querendo e no prazo legal, apresentar contrarrazões (art. 1019, II, do NCPC).
Às providências de estilo, autorizando a Senhora Secretária da Segunda Câmara Cível a assinar os expedientes necessários.
Cumpra-se.
Desembargador Sebastião de Moraes Filho.
= r e l a t o r =

Inteiro teor:
Vistos etc.
Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento com pedido de liminar interposto por AZEVEDO NETO & BRAZ LTDA, em face da decisão proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da Ação Declaratória de Nulidade, Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais PJE no 1011363-60.2020.8.11.0041, movida em seu desfavor por TONI DA COSTA FERREIRA, deferiu a tutela provisória e determinou que a requerida deposite em juízo o valor equivalente às parcelas pagas pelo autor, com a dedução da cláusula penal constante (Cláusula Sexta, item 6.4), que suspenda as cobranças das parcelas vencidas e vincendas referentes ao contrato objeto deste pleito, bem como se abstenha de incluir o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa, bem ainda, inverteu o ônus da prova.
Alega a agravante, em síntese, que (i) em decorrência da Ação Civil Pública 2221 -91.2018.811.0082 - Cód. 41201 - pela qual foi determinado o embargo das atividades de instalação do condomínio, tem adotado todas as medidas necessárias para a sua regularização; (ii) inviabilidade fática e jurídica para o cumprimento da tutela provisória concedida; (iii) encontra-se judicialmente impedida de utilizar os recursos provenientes dos pagamentos das parcelas dos compradores dos lotes do condomínio, exceto para fins de regularização do empreendimento; (iv) risco de irreversibilidade dos seus efeitos; (v) inviabilidade de inversão automática do ônus da prova.
Pugna pelo deferimento da antecipação de tutela de urgência pleiteada para determinar a suspensão da decisão recorrida. No mérito, pugna pelo provimento do recurso e reforma da decisão.
Síntese necessária.
Pelo exposto nos autos entendo que a agravante logrou êxito em demonstrar os requisitos elencados nos artigos 1.015, inciso I, e artigo 1.017, inciso I, ambos do Código de Processo Civil que, a princípio, estão configurados com toda documentação e exposição contida na peça de interposição, suficientes para o conhecimento do agravo em sua forma instrumental.
Da mesma forma, neste instante inicial e diante dos documentos coligidos aos autos, entende-se que existem elementos capazes de evidenciar a probabilidade do direito buscado pelo agravante, conforme exigido pelo art. 300 do CPC/15.
Da análise sumária e não exauriente dos documentos que instruem o agravo verifica-se a existência de um “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal e Individualizada do Vivendas Campestre Acaiah” celebrado entre as partes, datado de 08/09/2015, para aquisição do imóvel descrito na inicial e o pagamento parcial do investimento (ID 55065976-p.43/55), bem como a não realização das obras inerentes ao empreendimento previstas no contrato.
Ressalto que a manutenção do pagamento das parcelas contratuais acarretaria ônus financeiro injustificável para o autor, pois, evidenciada, em sede de cognição sumária, a falta da devida contraprestação por parte da empresa empreendedora, consistente na conclusão das obras no local.
Por outro lado, ainda que a rescisão do contrato tenha se dado por iniciativa do promitente comprador, a retenção de parte dos valores pagos fica autorizada, desde que não importe em onerosidade excessiva ao consumidor, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade ser analisada em momento oportuno.
Nesse passo, demonstrado nos autos que o agravado não tem qualquer interesse em prosseguir no avençado, assistem-lhes o direito à suspensão das parcelas a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral.
Assim, tenho que, diante da pretendida rescisão contratual, não há razão para se continuar cobrando as parcelas vencidas e vincendas.
Sobre o tema já decidiu este e. Tribunal de Justiça:
“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PREDAS E DANOS - DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PROBLEMAS FINACEIROS – DIREITO QUE ASSISTE AO CONSUMIDOR – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS - RECURSO PROVIDO. É um direito do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou rescisão do contrato, a desistência é um direito que cabe ao consumidor. Deve ser autorizada a interrupção do pagamento das parcelas até que se decida a resolução contratual, haja vista que não se mostra razoável continuar pagamento de contrato do qual se pretende a rescisão.” (TJMT – RAI 77871/2016 - Primeira Câmara Cível - Relator Des. Sebastião Barbosa Farias – j. 13/09/2016)
Do mesmo modo, se mostra evidente o perigo de dano tendo em vista que o agravado sem a concessão da tutela, e deixando de cumprir as obrigações assumidas, embora ele já tenha manifestado desejo de não prosseguir com o negócio jurídico, poderia ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito. E o depósito judicial do valor até então pago garantirá o juízo, isto é, uma eventual procedência do pedido inicial.
Nesse sentido:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. DEFERIMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. VEDAÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DO AUTOR EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. CABIMENTO. 1. Não se afigura razoável que a parte continue efetuando o pagamento das parcelas de um contrato que pretende rescindir, sobretudo considerando que sobre os valores pagos recairá a multa pela rescisão contratual. 2. Nesse diapasão, o princípio “pacta sunt servanda” pode ser mitigado, diante da manifestação de vontade expressada pelo ora agravante, de não ter mais interesse em manter o contrato. 3. Em hipóteses que tais, pode-se tornar inexigível a obrigação de cobrar os valores relativos às parcelas vincendas, pois sobre elas recairá o valor correspondente à aludida multa pela rescisão do contrato. 4. Por conseguinte, não se mostra cabível que o nome da parte autora seja inscrito nos cadastros de restrição ao crédito em face do não pagamento das referidas parcelas vincendas. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Agravo de Instrumento No 20150020279564, Primeira Turma Cível, Tribunal de Justiça, DF, Relator: Nídia Corrêa Lima, julgado em 03/02/2016).
Em outro aspecto, tem-se que ausente qualquer motivo urgente que possa causar perigo de dano a agravante, em razão do não levantamento imediato dos valores depositados em juízo, aliado ao fato de que o imóvel será restituído ao patrimônio da Agravante, e o Agravado responderá pelos ônus se o negócio for mesmo resolvido.
Anota-se, por fim, que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às relações oriundas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois há uma prestação de serviços, estabelecendo-se uma relação de consumo entre a construtora e o cliente consumidor, de modo que o consumidor tem o direito de facilitação da sua defesa, inclusive com a inversão do ônus da prova conforme o caso (art. 6o, VIII, do CDC). Em que pese a inversão do ônus da prova, não resta afastado o dever da parte autora em realizar prova mínima do direito alegado
Com essas considerações, INDEFIRO a liminar vindicada.
Intime-se a parte agravada, por intermédio do respectivo patrono, para, querendo e no prazo legal, apresentar contrarrazões (art. 1019, II, do NCPC).
Às providências de estilo, autorizando a Senhora Secretária da Segunda Câmara Cível a assinar os expedientes necessários.
Cumpra-se.
Desembargador Sebastião de Moraes Filho.
= r e l a t o r =