Tribunal: TJMT
Processo: 0055043-88.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-13
Data de publicação: 2020-04-13

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO No. 0055043-88.2015.8.11.0041
Vistos etc.
Trata-se de 02 (dois) Recursos de Apelação interpostos por Gilson Paulino Ferreira da Silva, de um lado, e pela Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda., de outro, em virtude da sentença proferida pelo Juízo da 10.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Fazer cumulada Repetição do Indébito cumulada com Indenização.
A Juíza sentenciante condenou a demandada Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. à devolução, na forma simples, dos valores pagos pelo consumidor a título de taxa de evolução de obra no período compreendido entre 30/03/2015 (data final para a entrega da obra) até a conclusão do empreendimento, corrigido pelo INPC a contar do pagamento indevido e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Condenou-a, ainda, ao reembolso do valor gasto com aluguel conforme os recibos juntados às folhas eletrônicas 157/162, no período compreendido entre 30/03/2015 (data final prevista no contrato) até dezembro/2015 (data da entrega das chaves), corrigido pelo INPC a partir de cada pagamento e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação.
A Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. também foi condenada ao pagamento de indenização por danos morais decorrente do atraso na entrega do imóvel, no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigido pelo INPC a contar do arbitramento e acrescidos de juros de 1% a partir da citação.
Ao final, ante à sucumbência mínima do consumidor, condenou a demandada no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários em 15% do valor da condenação.
Em sede de preliminar, a Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. argui sua ilegitimidade passiva. Isso porque o valor correspondente à taxa de evolução da obra é cobrado pelo agente financiador, notadamente pela Caixa Econômica Federal – CEF.
Diante disso, sustentam que a Justiça Comum é incompetente para processar e julgar a vertente demanda.
No mérito, afirma que, embora o contrato preveja o prazo de entrega para 30/09/2014, é admitido pelo ordenamento a prorrogação do prazo por 180 dias, o que significa que a entrega poderia ocorrer até 30/03/2015 sem qualquer punição da construtora.
Alega que a demora na entrega do “habite-se” pela Prefeitura de Cuiabá se deve em razão da morosidade da CAB Cuiabá para a finalização do processo de saneamento básico e de instalação de água potável em todo o empreendimento, configurando caso fortuito capaz de exonerá-la de qualquer responsabilidade perante o promitente adquirente da unidade residencial quanto ao atraso na entrega.
Diante disso, asseverou que o fato configura mero aborrecimento, não havendo que falar em condenação por danos materiais consistente no reembolso do valor gasto com aluguel, tampouco em indenização por danos morais.
Alternativamente, caso mantidas as condenações, impugnou a juntada do Contrato de Aluguel e dos recibos no valor mensal de R$ 400,00 (quatrocentos reais) após a apresentação da defesa, uma vez que não se tratam de documentos novos e poderiam ter sido juntados com petição inicial.
Além disso, questiona a idoneidade dos documentos juntados de forma tardia, pois não foram corroborados com o comprovante de pagamento de água, energia ou outro expediente capaz de ratificar a tese de que morou de aluguel durante o lapso compreendido entre o termo final da entrega – 30/03/2015 – até dezembro/2015.
No tocante à taxa de evolução da obra, aduziu que a Juíza a quo considerou o termo final já acrescido da prorrogação – 30/03/2015 – quando deveria admitir a ocorrência do caso fortuito imputável à CAB Cuiabá. No entanto, caso mantida a condenação, pugnou para que o início da restituição seja a partir de abril/2015, ou seja, no primeiro mês subsequente ao termo final da entrega.
Relativamente ao dano moral, impugnou o valor, acoimando-o de abusivo.
De seu turno, Gilson Paulino Ferreira da Silva requereu a majoração do valor dos danos morais para quantia não inferior a 100 (cem) salários mínimos.
As contrarrazões foram apresentadas.
É o relatório. Fundamento e DECIDO.
Desde logo, verifica-se que o caso se coaduna com o entendimento sumulado do STJ no verbete 568/STJ, em que “o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.” (STJ. Corte Especial. Aprovada em 16/03/2016. DJe 17/03/2016). Diante disto, passo a analisar e decidir o caso monocraticamente.
Em 22/02/2013, as partes celebraram o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma Futura, atinente a casa n.o 34 com 41,39m2 de área construída, localizada quadra 03 do Condomínio Altos do Cerrado, pelo valor de R$ 79.000,00 (setenta e nove mil reais e sessenta centavos).
De acordo com a Cláusula 5.a, o prazo de conclusão da obra era até 30/09/2014 admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, conforme parágrafo primeiro. Ou seja, o prazo máximo para a entrega se deu em 30/03/2015.
Alcançado o termo final para a entrega, em 31/03/2015, a empresa responsável pelo empreendimento enviou Carta para o consumidor alegando que, apesar de as unidades habitacionais estarem prontas, estava impedida de entregar as chaves porque remanescia finalizar o processo de saneamento e de instalação de água potável por parte da CAB – Cuiabá. Diante disso, comprometeu-se a entregar a unidade até 25/09/2015.
No entanto, até a data da distribuição da demanda (dezembro/2015), o imóvel não havia sido entregue, o que deu causa ao manejo da vertente demanda, na qual o consumidor pugnou pela condenação da construtora ao: (i) reembolso do gasto com aluguel entre março a dezembro/2015, (ii) restituição, em dobro, da taxa com evolução da obra a partir do termo final da entrega e (iii) indenização por danos morais.
No que tange à taxa de evolução da obra, há previsão no Contrato de Financiamento celebrado entre a consumidora/adquirente e a Caixa Econômica Federal – CEF, notadamente no Parágrafo Terceiro da Cláusula 7.a, in verbis:
CLÁUSULA SÉTIMA – ENCARGOS MENSAIS INCIDENTES SOBRE O FINANCIAMENTO – (...)
Pelo DEVEDOR, mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, fica desde já autorizado:
a) Encargos relativos a juros à taxa prevista no Quadro “C” deste instrumento - 8% ao ano - e atualização monetária correspondente aos índices do FGTS, incidente sobre o saldo devedor apurado no mês;
Na contestação, a construtora busca se eximir da responsabilidade pelo atraso na entrega da obra alegando que devido à morosidade da CAB Cuiabá para finalizar o processo de saneamento básico e de instalação de água potável em todo o empreendimento, ficou impedida de entregar a unidade residencial. Sustentou, em resumo, ocorrência de caso fortuito.
Ao impugnar a contestação, o adquirente informou que as chaves foram entregues em 27/07/2016, conforme Termo de Vistoria do Imóvel, ou seja, 01 (um) ano e 10 (dez) meses de atraso. No mais, juntou Contrato de Aluguel e recibo de pagamento no período de janeiro a dezembro/2015, no valor mensal de R$ 400,00 (quatrocentos reais).
Encerrada a instrução, cujo rito seguiu pelo comum ordinário, a Juíza prolatou a sentença recorrida, na qual concluiu que o atraso na entrega do imóvel implicou em prejuízo material e moral ao consumidor.
A Juíza sentenciante determinou o reembolso, na forma simples, do gasto com aluguel entre o março/2015 (termo final para a entrega do imóvel) até dezembro/2015, acrescido dos consectários legais.
Quanto à taxa de evolução da obra, ordenou a devolução dos valores pagos entre 30/03/2015 até a finalização do empreendimento, a ser apurado em liquidação, acrescidos de juros moratórios e correção monetária. Além disso, condenou a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.
Feita à necessária retrospectiva dos fatos, sobrevieram os apelos de ambos os litigantes, os quais passam a serem examinados por tópicos.
- Preliminar de ilegitimidade suscitada pela Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda.
Com efeito, conforme transcrito no início do voto, na Cláusula 7.a do Contrato de Financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal há previsão de encargos financeiros mensais no período de construção; contudo, no particular, a taxa de obra continuou a ser cobrada após a entrega da unidade até a conclusão total do empreendimento.
Como é cediço, está pacificada na jurisprudência que a Caixa Econômica Federal não tem responsabilidade alguma na devolução pretendida, na exata medida em que aludida cobrança somente deveria se dar na chamada fase de obras, cujo controle escapa à alçada da instituição financeira.
Na hipótese, observa-se que o imóvel objeto do litígio foi adquirido por Gilson Paulino Ferreira da Silva por meio do programa federal “Minha Casa, Minha Vida”; contudo, a Caixa Econômica Federal se limitou a assumir os encargos do financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si, portanto, não há responsabilidade da CEF pelo atraso na entrega do imóvel e, de conseguinte, na cobrança da taxa de evolução da obra.
No caso concreto, como houve atraso não só na entrega do imóvel, como na averbação junto ao Registro de Imóveis sobre a individualização da matrícula, a devolução dos valores pagos pela adquirente depois de imitido na posse do seu imóvel compete à construtora, e não à Caixa Econômica Federal.
E não é só isso. Incumbia somente à construtora, que detinha o controle de todo o processo de regularização do empreendimento, comunicar ao agente financeiro da conclusão da unidade individualizada.
No caso dos autos, a Caixa Econômica Federal não participou da fiscalização e da realização da obra. Tanto é assim que a cláusula 8.o, § 2.o, alínea 'k' do Contrato de Financiamento impõe à Construtora a responsabilidade pela segurança e solidez da construção, bem como pelos requisitos técnicos indispensáveis ao bom andamento da obra, enquanto que a alínea 'n', dispõe sobre sua responsabilidade “decorrente de vícios de construção devidamente comprovados, sob pena de ser considerado inidôneo para firmar novos contratos com a CEF”.
Portanto, sem delongas, rejeito a preliminar de ilegitimidade.
- Atraso na entrega do imóvel.
Fazendo breve retrospectiva dos fatos, em 22/02/2013, Gilson Paulino Ferreira da Silva adquiriu uma unidade residencial com 41,39m2 de área construída, localizada quadra 03 do Condomínio Altos do Cerrado, nesta Capital, com previsão de entrega para 30/09/2014, prorrogável por 180 dias, ou seja, até 30/03/2015; porém, o imóvel foi entregue em 27/07/2016, isso é, 01 (um) ano e 10 (dez) meses depois do prazo previsto, já acrescido da prorrogação. Isto é, o atraso é incontroverso!!!!
Por sua vez, a Construtora suscitou excludente de responsabilidade em virtude de a Concessionária de Água e Esgoto do Município demorar na finalização do processo de saneamento básico e canalização de água potável, não havendo que falar em condenação.
Sem embargo à ilação da Construtora, a sua responsabilidade está configurada no caso concreto.
O terceiro de fato, é “legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano” como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).
Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.
No caso dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia da Prefeitura e da CAB Cuiabá no processo de conclusão das obras de saneamento e de água potável.
Sabedora de que os atos praticados pela municipalidade demandam tempo, competia à construtora se precaver dos prazos contratuais e providenciar a finalização da obra com antecedência, mas o que se percebe é a mobilização de várias construtoras que, assim como a Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda., deixaram o tempo transcorrer sem se atentar para o risco da proximidade do prazo final para a entrega do imóvel.
E mais. Segundo jurisprudência consolidada, burocracia de órgãos públicos não configura caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.
Dito isso, se o prazo final para a Apelante entregar o imóvel adquirido pela Apelada ocorreu em 30/03/2015, é complemente injustificável o atraso de 01 (um) ano e 10 (dez) meses, com a entrega em 27/07/2016, eis que já computada a prorrogação de 180 dias, e configura ato abusivo passível de condenação.
- Reembolso do Gasto com Aluguel:
A construtora aduz ser indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, relativo ao reembolso do gasto com pagamento de alugueis durante o período do atraso, ao argumento de que não está comprovada tal despesa, uma vez que o Contrato de Aluguel e os recibos de pagamento são declarações unilaterais e, como tal, são insuficientes para fundamentar o pedido.
A matéria já está consolidada na jurisprudência do STJ, na sistemática dos recursos repetitivos. De acordo com a Corte Superior de Justiça:
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).
No caso concreto, o promitente adquirente juntou o Contrato de Aluguel de um imóvel residencial situado no bairro Planalto, ao custo mensal de R$ 400,00 (quatrocentos reais), conforme provam os recibos assinados pela locadora durante o período de janeiro a dezembro/2015.
De acordo com o contrato, o imóvel locado se assemelha ao imóvel adquirido na planta, de maneira que o valor do aluguel mensal se mostra justo e de acordo com a orientação jurisprudencial do STJ.
Portanto, perfeitamente cabível o reembolso, na forma simples, do gasto com o aluguel entre abril/2015 até dezembro/2015, já que, repito, o termo final para a entrega do imóvel foi 30 de março de 2015. Logo, a sentença merece adequação quanto aos meses a serem calculados.
O montante apurado em liquidação deverá ser corrigido pelo INPC a contar de cada pagamento de aluguem indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
- Taxa de Evolução da Obra:
Com efeito, segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019) (sem destaques no original).
No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1064144/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019.
Partindo dessa premissa, não há dúvida de que o adquirente do imóvel faz jus ao reembolso, na forma simples, dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra no período compreendido entre abril/2015, primeiro dia útil seguinte ao prazo final para a entrega das chaves, até julho/2016, quando a unidade residencial foi efetivamente entregue.
Referido montante deverá ser apurado em liquidação, corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Logo, a sentença também merece simples adequação no capítulo em que acolheu o pedido de repetição do indébito da taxa de evolução da obra, apenas no tocante ao período do cálculo.
- Dano Moral em razão do atraso na entrega do imóvel:
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual não é cabível a condenação em compensação por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela construtora ou pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana.
Vale dizer, o atraso na entrega do imóvel na planta não conduz ao dano moral in re ipsa, tal como concluiu a Juíza sentenciante. É necessário, pois, a prova do abalo à honra do adquirente.
Eis o que diz a jurisprudência atual do STJ, in verbis:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral.
2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1818841/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 02/04/2020).
No caso, a fundamentação do dano moral está calcada somente na frustração da expectativa do consumidor, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse, além dos danos materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.
Feitas essas considerações, na espécie, não há provas concretas de que o atraso na entrega da unidade residencial na data estipulada já acrescida do prazo da tolerância tenha causado abalo à imagem do promitente-comprador, a ponto de impor à Construtora o édito condenatório por danos morais.
Logo, reformo a sentença neste capítulo e julgo improcedente a condenação em indenização por danos morais.
De conseguinte, julgo prejudicada a análise do pedido recursal atinente ao valor da condenação.
Feitas essas considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO interposto pela Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. para excluir a coindenização por danos morais.
A título de cálculo do reembolso do gasto com aluguel, fixo o período de abril/2015 a dezembro/2015. No tocante à taxa de evolução da obra, esta deve incluir os meses de abril/2015 a julho/2016. Os valores deverão ser apurados na fase de liquidação de sentença, acrescidos dos consectários fixados na sentença.
JULGO PREJUDICADA a análise do pedido recursal formulado por Gilson Paulino Ferreira da Silva atinente à majoração do valor da indenização por danos morais.
Tendo em vista que ambos os litigantes foram vencidos e vencedores na lide, redistribuo o ônus da sucumbência em 70% para Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. e 30% Gilson Paulino Ferreira da Silva, mantidos os honorários advocatícios em 15% do valor da condenação. Suspendo a exigibilidade do pagamento pelo promitente-adquirente por ser beneficiário da justiça gratuita.
Deixo de fixar honorários recursais face à orientação do STJ no sentido de que não cabe em caso de parcial provimento do apelo.
Intimem-se. Cumpra-se.
Cuiabá, 13 de abril de 2020.
Desa. Clarice Claudino da Silva
Relatora

Inteiro teor:
RECURSO DE APELAÇÃO No. 0055043-88.2015.8.11.0041
Vistos etc.
Trata-se de 02 (dois) Recursos de Apelação interpostos por Gilson Paulino Ferreira da Silva, de um lado, e pela Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda., de outro, em virtude da sentença proferida pelo Juízo da 10.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Fazer cumulada Repetição do Indébito cumulada com Indenização.
A Juíza sentenciante condenou a demandada Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. à devolução, na forma simples, dos valores pagos pelo consumidor a título de taxa de evolução de obra no período compreendido entre 30/03/2015 (data final para a entrega da obra) até a conclusão do empreendimento, corrigido pelo INPC a contar do pagamento indevido e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Condenou-a, ainda, ao reembolso do valor gasto com aluguel conforme os recibos juntados às folhas eletrônicas 157/162, no período compreendido entre 30/03/2015 (data final prevista no contrato) até dezembro/2015 (data da entrega das chaves), corrigido pelo INPC a partir de cada pagamento e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação.
A Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. também foi condenada ao pagamento de indenização por danos morais decorrente do atraso na entrega do imóvel, no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigido pelo INPC a contar do arbitramento e acrescidos de juros de 1% a partir da citação.
Ao final, ante à sucumbência mínima do consumidor, condenou a demandada no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários em 15% do valor da condenação.
Em sede de preliminar, a Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. argui sua ilegitimidade passiva. Isso porque o valor correspondente à taxa de evolução da obra é cobrado pelo agente financiador, notadamente pela Caixa Econômica Federal – CEF.
Diante disso, sustentam que a Justiça Comum é incompetente para processar e julgar a vertente demanda.
No mérito, afirma que, embora o contrato preveja o prazo de entrega para 30/09/2014, é admitido pelo ordenamento a prorrogação do prazo por 180 dias, o que significa que a entrega poderia ocorrer até 30/03/2015 sem qualquer punição da construtora.
Alega que a demora na entrega do “habite-se” pela Prefeitura de Cuiabá se deve em razão da morosidade da CAB Cuiabá para a finalização do processo de saneamento básico e de instalação de água potável em todo o empreendimento, configurando caso fortuito capaz de exonerá-la de qualquer responsabilidade perante o promitente adquirente da unidade residencial quanto ao atraso na entrega.
Diante disso, asseverou que o fato configura mero aborrecimento, não havendo que falar em condenação por danos materiais consistente no reembolso do valor gasto com aluguel, tampouco em indenização por danos morais.
Alternativamente, caso mantidas as condenações, impugnou a juntada do Contrato de Aluguel e dos recibos no valor mensal de R$ 400,00 (quatrocentos reais) após a apresentação da defesa, uma vez que não se tratam de documentos novos e poderiam ter sido juntados com petição inicial.
Além disso, questiona a idoneidade dos documentos juntados de forma tardia, pois não foram corroborados com o comprovante de pagamento de água, energia ou outro expediente capaz de ratificar a tese de que morou de aluguel durante o lapso compreendido entre o termo final da entrega – 30/03/2015 – até dezembro/2015.
No tocante à taxa de evolução da obra, aduziu que a Juíza a quo considerou o termo final já acrescido da prorrogação – 30/03/2015 – quando deveria admitir a ocorrência do caso fortuito imputável à CAB Cuiabá. No entanto, caso mantida a condenação, pugnou para que o início da restituição seja a partir de abril/2015, ou seja, no primeiro mês subsequente ao termo final da entrega.
Relativamente ao dano moral, impugnou o valor, acoimando-o de abusivo.
De seu turno, Gilson Paulino Ferreira da Silva requereu a majoração do valor dos danos morais para quantia não inferior a 100 (cem) salários mínimos.
As contrarrazões foram apresentadas.
É o relatório. Fundamento e DECIDO.
Desde logo, verifica-se que o caso se coaduna com o entendimento sumulado do STJ no verbete 568/STJ, em que “o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.” (STJ. Corte Especial. Aprovada em 16/03/2016. DJe 17/03/2016). Diante disto, passo a analisar e decidir o caso monocraticamente.
Em 22/02/2013, as partes celebraram o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma Futura, atinente a casa n.o 34 com 41,39m2 de área construída, localizada quadra 03 do Condomínio Altos do Cerrado, pelo valor de R$ 79.000,00 (setenta e nove mil reais e sessenta centavos).
De acordo com a Cláusula 5.a, o prazo de conclusão da obra era até 30/09/2014 admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, conforme parágrafo primeiro. Ou seja, o prazo máximo para a entrega se deu em 30/03/2015.
Alcançado o termo final para a entrega, em 31/03/2015, a empresa responsável pelo empreendimento enviou Carta para o consumidor alegando que, apesar de as unidades habitacionais estarem prontas, estava impedida de entregar as chaves porque remanescia finalizar o processo de saneamento e de instalação de água potável por parte da CAB – Cuiabá. Diante disso, comprometeu-se a entregar a unidade até 25/09/2015.
No entanto, até a data da distribuição da demanda (dezembro/2015), o imóvel não havia sido entregue, o que deu causa ao manejo da vertente demanda, na qual o consumidor pugnou pela condenação da construtora ao: (i) reembolso do gasto com aluguel entre março a dezembro/2015, (ii) restituição, em dobro, da taxa com evolução da obra a partir do termo final da entrega e (iii) indenização por danos morais.
No que tange à taxa de evolução da obra, há previsão no Contrato de Financiamento celebrado entre a consumidora/adquirente e a Caixa Econômica Federal – CEF, notadamente no Parágrafo Terceiro da Cláusula 7.a, in verbis:
CLÁUSULA SÉTIMA – ENCARGOS MENSAIS INCIDENTES SOBRE O FINANCIAMENTO – (...)
Pelo DEVEDOR, mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, fica desde já autorizado:
a) Encargos relativos a juros à taxa prevista no Quadro “C” deste instrumento - 8% ao ano - e atualização monetária correspondente aos índices do FGTS, incidente sobre o saldo devedor apurado no mês;
Na contestação, a construtora busca se eximir da responsabilidade pelo atraso na entrega da obra alegando que devido à morosidade da CAB Cuiabá para finalizar o processo de saneamento básico e de instalação de água potável em todo o empreendimento, ficou impedida de entregar a unidade residencial. Sustentou, em resumo, ocorrência de caso fortuito.
Ao impugnar a contestação, o adquirente informou que as chaves foram entregues em 27/07/2016, conforme Termo de Vistoria do Imóvel, ou seja, 01 (um) ano e 10 (dez) meses de atraso. No mais, juntou Contrato de Aluguel e recibo de pagamento no período de janeiro a dezembro/2015, no valor mensal de R$ 400,00 (quatrocentos reais).
Encerrada a instrução, cujo rito seguiu pelo comum ordinário, a Juíza prolatou a sentença recorrida, na qual concluiu que o atraso na entrega do imóvel implicou em prejuízo material e moral ao consumidor.
A Juíza sentenciante determinou o reembolso, na forma simples, do gasto com aluguel entre o março/2015 (termo final para a entrega do imóvel) até dezembro/2015, acrescido dos consectários legais.
Quanto à taxa de evolução da obra, ordenou a devolução dos valores pagos entre 30/03/2015 até a finalização do empreendimento, a ser apurado em liquidação, acrescidos de juros moratórios e correção monetária. Além disso, condenou a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.
Feita à necessária retrospectiva dos fatos, sobrevieram os apelos de ambos os litigantes, os quais passam a serem examinados por tópicos.
- Preliminar de ilegitimidade suscitada pela Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda.
Com efeito, conforme transcrito no início do voto, na Cláusula 7.a do Contrato de Financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal há previsão de encargos financeiros mensais no período de construção; contudo, no particular, a taxa de obra continuou a ser cobrada após a entrega da unidade até a conclusão total do empreendimento.
Como é cediço, está pacificada na jurisprudência que a Caixa Econômica Federal não tem responsabilidade alguma na devolução pretendida, na exata medida em que aludida cobrança somente deveria se dar na chamada fase de obras, cujo controle escapa à alçada da instituição financeira.
Na hipótese, observa-se que o imóvel objeto do litígio foi adquirido por Gilson Paulino Ferreira da Silva por meio do programa federal “Minha Casa, Minha Vida”; contudo, a Caixa Econômica Federal se limitou a assumir os encargos do financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si, portanto, não há responsabilidade da CEF pelo atraso na entrega do imóvel e, de conseguinte, na cobrança da taxa de evolução da obra.
No caso concreto, como houve atraso não só na entrega do imóvel, como na averbação junto ao Registro de Imóveis sobre a individualização da matrícula, a devolução dos valores pagos pela adquirente depois de imitido na posse do seu imóvel compete à construtora, e não à Caixa Econômica Federal.
E não é só isso. Incumbia somente à construtora, que detinha o controle de todo o processo de regularização do empreendimento, comunicar ao agente financeiro da conclusão da unidade individualizada.
No caso dos autos, a Caixa Econômica Federal não participou da fiscalização e da realização da obra. Tanto é assim que a cláusula 8.o, § 2.o, alínea 'k' do Contrato de Financiamento impõe à Construtora a responsabilidade pela segurança e solidez da construção, bem como pelos requisitos técnicos indispensáveis ao bom andamento da obra, enquanto que a alínea 'n', dispõe sobre sua responsabilidade “decorrente de vícios de construção devidamente comprovados, sob pena de ser considerado inidôneo para firmar novos contratos com a CEF”.
Portanto, sem delongas, rejeito a preliminar de ilegitimidade.
- Atraso na entrega do imóvel.
Fazendo breve retrospectiva dos fatos, em 22/02/2013, Gilson Paulino Ferreira da Silva adquiriu uma unidade residencial com 41,39m2 de área construída, localizada quadra 03 do Condomínio Altos do Cerrado, nesta Capital, com previsão de entrega para 30/09/2014, prorrogável por 180 dias, ou seja, até 30/03/2015; porém, o imóvel foi entregue em 27/07/2016, isso é, 01 (um) ano e 10 (dez) meses depois do prazo previsto, já acrescido da prorrogação. Isto é, o atraso é incontroverso!!!!
Por sua vez, a Construtora suscitou excludente de responsabilidade em virtude de a Concessionária de Água e Esgoto do Município demorar na finalização do processo de saneamento básico e canalização de água potável, não havendo que falar em condenação.
Sem embargo à ilação da Construtora, a sua responsabilidade está configurada no caso concreto.
O terceiro de fato, é “legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano” como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).
Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.
No caso dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia da Prefeitura e da CAB Cuiabá no processo de conclusão das obras de saneamento e de água potável.
Sabedora de que os atos praticados pela municipalidade demandam tempo, competia à construtora se precaver dos prazos contratuais e providenciar a finalização da obra com antecedência, mas o que se percebe é a mobilização de várias construtoras que, assim como a Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda., deixaram o tempo transcorrer sem se atentar para o risco da proximidade do prazo final para a entrega do imóvel.
E mais. Segundo jurisprudência consolidada, burocracia de órgãos públicos não configura caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.
Dito isso, se o prazo final para a Apelante entregar o imóvel adquirido pela Apelada ocorreu em 30/03/2015, é complemente injustificável o atraso de 01 (um) ano e 10 (dez) meses, com a entrega em 27/07/2016, eis que já computada a prorrogação de 180 dias, e configura ato abusivo passível de condenação.
- Reembolso do Gasto com Aluguel:
A construtora aduz ser indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, relativo ao reembolso do gasto com pagamento de alugueis durante o período do atraso, ao argumento de que não está comprovada tal despesa, uma vez que o Contrato de Aluguel e os recibos de pagamento são declarações unilaterais e, como tal, são insuficientes para fundamentar o pedido.
A matéria já está consolidada na jurisprudência do STJ, na sistemática dos recursos repetitivos. De acordo com a Corte Superior de Justiça:
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).
No caso concreto, o promitente adquirente juntou o Contrato de Aluguel de um imóvel residencial situado no bairro Planalto, ao custo mensal de R$ 400,00 (quatrocentos reais), conforme provam os recibos assinados pela locadora durante o período de janeiro a dezembro/2015.
De acordo com o contrato, o imóvel locado se assemelha ao imóvel adquirido na planta, de maneira que o valor do aluguel mensal se mostra justo e de acordo com a orientação jurisprudencial do STJ.
Portanto, perfeitamente cabível o reembolso, na forma simples, do gasto com o aluguel entre abril/2015 até dezembro/2015, já que, repito, o termo final para a entrega do imóvel foi 30 de março de 2015. Logo, a sentença merece adequação quanto aos meses a serem calculados.
O montante apurado em liquidação deverá ser corrigido pelo INPC a contar de cada pagamento de aluguem indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
- Taxa de Evolução da Obra:
Com efeito, segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019) (sem destaques no original).
No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1064144/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019.
Partindo dessa premissa, não há dúvida de que o adquirente do imóvel faz jus ao reembolso, na forma simples, dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra no período compreendido entre abril/2015, primeiro dia útil seguinte ao prazo final para a entrega das chaves, até julho/2016, quando a unidade residencial foi efetivamente entregue.
Referido montante deverá ser apurado em liquidação, corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso indevido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Logo, a sentença também merece simples adequação no capítulo em que acolheu o pedido de repetição do indébito da taxa de evolução da obra, apenas no tocante ao período do cálculo.
- Dano Moral em razão do atraso na entrega do imóvel:
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento segundo o qual não é cabível a condenação em compensação por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela construtora ou pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana.
Vale dizer, o atraso na entrega do imóvel na planta não conduz ao dano moral in re ipsa, tal como concluiu a Juíza sentenciante. É necessário, pois, a prova do abalo à honra do adquirente.
Eis o que diz a jurisprudência atual do STJ, in verbis:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral.
2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1818841/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 02/04/2020).
No caso, a fundamentação do dano moral está calcada somente na frustração da expectativa do consumidor, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse, além dos danos materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.
Feitas essas considerações, na espécie, não há provas concretas de que o atraso na entrega da unidade residencial na data estipulada já acrescida do prazo da tolerância tenha causado abalo à imagem do promitente-comprador, a ponto de impor à Construtora o édito condenatório por danos morais.
Logo, reformo a sentença neste capítulo e julgo improcedente a condenação em indenização por danos morais.
De conseguinte, julgo prejudicada a análise do pedido recursal atinente ao valor da condenação.
Feitas essas considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO interposto pela Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. para excluir a coindenização por danos morais.
A título de cálculo do reembolso do gasto com aluguel, fixo o período de abril/2015 a dezembro/2015. No tocante à taxa de evolução da obra, esta deve incluir os meses de abril/2015 a julho/2016. Os valores deverão ser apurados na fase de liquidação de sentença, acrescidos dos consectários fixados na sentença.
JULGO PREJUDICADA a análise do pedido recursal formulado por Gilson Paulino Ferreira da Silva atinente à majoração do valor da indenização por danos morais.
Tendo em vista que ambos os litigantes foram vencidos e vencedores na lide, redistribuo o ônus da sucumbência em 70% para Concremax – Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. e 30% Gilson Paulino Ferreira da Silva, mantidos os honorários advocatícios em 15% do valor da condenação. Suspendo a exigibilidade do pagamento pelo promitente-adquirente por ser beneficiário da justiça gratuita.
Deixo de fixar honorários recursais face à orientação do STJ no sentido de que não cabe em caso de parcial provimento do apelo.
Intimem-se. Cumpra-se.
Cuiabá, 13 de abril de 2020.
Desa. Clarice Claudino da Silva
Relatora