Tribunal: TJMT
Processo: 1006218-28.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1006218-28.2017.8.11.0041
Vistos etc.
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por TGMB 039 Empreendimentos Imobiliários S.A. (atual denominação de MB Engenharia SPE 039 S.A.) em virtude da sentença proferida pela Juíza da 4.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores ajuizada por Euller Gustavo Pompeu de Barros Gonçalves Preza.
A Juíza sentenciante declarou a revelia da Apelante; no entanto, concluiu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador Apelado, que deixou de financiar o saldo contratual dentro do prazo fixado no ajuste (10/03/2016).
Além disso, a Juíza a quo acolheu o pedido de rescisão contratual formulado pelo promitente comprador e reconheceu o direito de restituição dos valores pagos, com o decote do percentual de 25%, declarando abusiva a Cláusula 6.4., que prevê o percentual de retenção na ordem de 70%.
Determinou que sobre o valor a ser restituído seja computada a correção monetária a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Por fim, condenou a Apelante no ônus da sucumbência, cujos honorários advocatícios foram fixados em 20% sobre o valor da condenação.
Nas razões recursais, a Apelante se insurge apenas quanto à redução do percentual de retenção de 70% para 25% do valor pago pelo Apelado. Alega que o item 6.4. é válido, devendo prevalecer o princípio pacta sunt servanda.
No mais, pugnou para que a correção monetária seja calculada a partir da distribuição da ação e que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese firmada no STJ - Tema n.o 1.002 -, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.
As contrarrazões foram apresentadas no ID 47348988.
É o relatório. Fundamento.
DECIDO.
Desde logo, verifica-se que o caso se coaduna com o entendimento sumulado do STJ no verbete 568/STJ, em que “o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. (STJ. Corte Especial. Aprovada em 16/03/2016. DJe 17/03/2016). Diante disto, passo a analisar e decidir monocraticamente.
O apelo se circunscreve à redução do percentual de retenção em caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, bem como quanto ao termo inicial da correção monetária e dos juros de mora sobre o valor a ser restituído.
No que tange à cláusula penal ou multa compensatória prevista no contrato, a doutrina diz que representa a prévia determinação dos prejuízos que possam advir da inexecução da obrigação assumida, configurando indenização dos prejuízos, sendo estes entendidos como as perdas e danos resultantes da falta de cumprimento do que foi avençado.
Considerando que o Apelado deu causa à rescisão do contrato, já que não conseguiu financiar o saldo final dentro do prazo avençado, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos do Verbete Sumular n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (sem destaques no original)
Diante do entendimento consolidado na jurisprudência sobre o direito de promover a retenção, em decorrência da culpa exclusiva do promitente compradora Apelado, resta a discussão sobre percentual legal a ser aplicado.
Segundo o Colendo STJ, a multa contratual prevista em caso de rescisão do contrato de compra de venda de imóvel deve ser fixada entre o percentual de 10% a 25% sobre o valor das parcelas já pagas pelo comprador.
A título de ilustração, colaciono o aresto abaixo:
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO.
1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso.
(...)" (STJ - REsp no. 1224921/PR - Rel. Mina. Nancy Andrighi - DJe de 11.05.2011)..
À luz de precedentes do STJ e dos Tribunais de Justiça, o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida, tem o direito de restituir as importâncias pagas com o decote da multa, que pode variar de 10% a 25% do valor da parcelas adimplidas.
De acordo com a orientação da Corte Superior, o percentual a ser retido a título de contraprestação pela rescisão do vínculo contratual deve ser fixado conforme as particularidades do caso concreto.
E mais: o STJ também já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.
Pois bem. Na espécie, o Apelado aderiu ao Contrato de Compra e Venda de Imóvel, no qual pretendiam adquirir um apartamento no Edifício Bonavita pelo preço de R$ 558.925,00 (quinhentos e cinquenta e oito mil novecentos e vinte e cinco reais), tendo quitado o valor do sinal, de R$ 67.915,00 (sessenta e sete mil novecentos e quinze reais), remanescendo financiar o saldo restante até 10/03/2016; todavia, o Apelado não conseguiu cumprir sua parte na obrigação, motivo pelo qual pugnou pela rescisão contratual.
De acordo com a Cláusula 6.1., em caso de rescisão motivada pelo inadimplemento do promitente comprador, se este tiver quitado apenas 10% do valor do imóvel, fará jus à restituição de apenas 30% do que foi pago.
Ou seja, o percentual de retenção contratado é de 70%, o que vai de encontro à jurisprudência consolidada no STJ.
Diante do conjunto fático-probatório, o percentual de retenção fixado na sentença, de 25% do valor pago pelo Apelado, se afina com o ordenamento hodierno sobre a indenização das despesas administrativas tidas pela Apelante durante a vigência do contratual.
Assim, à luz da boa-fé objetiva, a multa devida em favor da Apelante em face da rescisão por culpa do promitente comprador Apelado deve ser de 25% do valor quitado que, no caso, repito, foi de R$ 67.915,00 (sessenta e sete mil novecentos e quinze reais).
No que tange à correção monetária pelo INPC, esta deve incidir a partir da data do desembolso, e não da distribuição da ação.
O assunto também já está pacificado no STJ, a exemplo do julgado abaixo:
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. (STJ, Recurso Especial no 1.519.951/SP (2015/0054303-4), STJ, Rel. Paulo de Tarso Sanseverino. DJe 15.12.2017).
Por outro lado, quanto ao termo inicial dos juros de 1% ao mês, estes devem ser calculados a partir do trânsito em julgado, consoante posicionamento consolidado no STJ, in verbis:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, por impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgRg nos EDcl no AREsp: 1387058 SP 2018/0280078-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/03/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2019) (sem destaques no original).
Feitas essas considerações, dou parcial provimento ao apelo apenas para alterar o termo inicial dos juros moratórios de 1% ao mês, que devem incidir a contar do trânsito em julgado desta decisão.
Deixo de fixar honorários recursais em virtude do seu não cabimento em hipótese de parcial provimento de apelo.
Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá, 29 de junho de 2020.
Des.a Clarice Claudino da Silva
Relatora

Inteiro teor:
RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1006218-28.2017.8.11.0041
Vistos etc.
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por TGMB 039 Empreendimentos Imobiliários S.A. (atual denominação de MB Engenharia SPE 039 S.A.) em virtude da sentença proferida pela Juíza da 4.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores ajuizada por Euller Gustavo Pompeu de Barros Gonçalves Preza.
A Juíza sentenciante declarou a revelia da Apelante; no entanto, concluiu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador Apelado, que deixou de financiar o saldo contratual dentro do prazo fixado no ajuste (10/03/2016).
Além disso, a Juíza a quo acolheu o pedido de rescisão contratual formulado pelo promitente comprador e reconheceu o direito de restituição dos valores pagos, com o decote do percentual de 25%, declarando abusiva a Cláusula 6.4., que prevê o percentual de retenção na ordem de 70%.
Determinou que sobre o valor a ser restituído seja computada a correção monetária a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Por fim, condenou a Apelante no ônus da sucumbência, cujos honorários advocatícios foram fixados em 20% sobre o valor da condenação.
Nas razões recursais, a Apelante se insurge apenas quanto à redução do percentual de retenção de 70% para 25% do valor pago pelo Apelado. Alega que o item 6.4. é válido, devendo prevalecer o princípio pacta sunt servanda.
No mais, pugnou para que a correção monetária seja calculada a partir da distribuição da ação e que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese firmada no STJ - Tema n.o 1.002 -, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.
As contrarrazões foram apresentadas no ID 47348988.
É o relatório. Fundamento.
DECIDO.
Desde logo, verifica-se que o caso se coaduna com o entendimento sumulado do STJ no verbete 568/STJ, em que “o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. (STJ. Corte Especial. Aprovada em 16/03/2016. DJe 17/03/2016). Diante disto, passo a analisar e decidir monocraticamente.
O apelo se circunscreve à redução do percentual de retenção em caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, bem como quanto ao termo inicial da correção monetária e dos juros de mora sobre o valor a ser restituído.
No que tange à cláusula penal ou multa compensatória prevista no contrato, a doutrina diz que representa a prévia determinação dos prejuízos que possam advir da inexecução da obrigação assumida, configurando indenização dos prejuízos, sendo estes entendidos como as perdas e danos resultantes da falta de cumprimento do que foi avençado.
Considerando que o Apelado deu causa à rescisão do contrato, já que não conseguiu financiar o saldo final dentro do prazo avençado, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos do Verbete Sumular n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (sem destaques no original)
Diante do entendimento consolidado na jurisprudência sobre o direito de promover a retenção, em decorrência da culpa exclusiva do promitente compradora Apelado, resta a discussão sobre percentual legal a ser aplicado.
Segundo o Colendo STJ, a multa contratual prevista em caso de rescisão do contrato de compra de venda de imóvel deve ser fixada entre o percentual de 10% a 25% sobre o valor das parcelas já pagas pelo comprador.
A título de ilustração, colaciono o aresto abaixo:
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO.
1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso.
(...)" (STJ - REsp no. 1224921/PR - Rel. Mina. Nancy Andrighi - DJe de 11.05.2011)..
À luz de precedentes do STJ e dos Tribunais de Justiça, o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida, tem o direito de restituir as importâncias pagas com o decote da multa, que pode variar de 10% a 25% do valor da parcelas adimplidas.
De acordo com a orientação da Corte Superior, o percentual a ser retido a título de contraprestação pela rescisão do vínculo contratual deve ser fixado conforme as particularidades do caso concreto.
E mais: o STJ também já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.
Pois bem. Na espécie, o Apelado aderiu ao Contrato de Compra e Venda de Imóvel, no qual pretendiam adquirir um apartamento no Edifício Bonavita pelo preço de R$ 558.925,00 (quinhentos e cinquenta e oito mil novecentos e vinte e cinco reais), tendo quitado o valor do sinal, de R$ 67.915,00 (sessenta e sete mil novecentos e quinze reais), remanescendo financiar o saldo restante até 10/03/2016; todavia, o Apelado não conseguiu cumprir sua parte na obrigação, motivo pelo qual pugnou pela rescisão contratual.
De acordo com a Cláusula 6.1., em caso de rescisão motivada pelo inadimplemento do promitente comprador, se este tiver quitado apenas 10% do valor do imóvel, fará jus à restituição de apenas 30% do que foi pago.
Ou seja, o percentual de retenção contratado é de 70%, o que vai de encontro à jurisprudência consolidada no STJ.
Diante do conjunto fático-probatório, o percentual de retenção fixado na sentença, de 25% do valor pago pelo Apelado, se afina com o ordenamento hodierno sobre a indenização das despesas administrativas tidas pela Apelante durante a vigência do contratual.
Assim, à luz da boa-fé objetiva, a multa devida em favor da Apelante em face da rescisão por culpa do promitente comprador Apelado deve ser de 25% do valor quitado que, no caso, repito, foi de R$ 67.915,00 (sessenta e sete mil novecentos e quinze reais).
No que tange à correção monetária pelo INPC, esta deve incidir a partir da data do desembolso, e não da distribuição da ação.
O assunto também já está pacificado no STJ, a exemplo do julgado abaixo:
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. (STJ, Recurso Especial no 1.519.951/SP (2015/0054303-4), STJ, Rel. Paulo de Tarso Sanseverino. DJe 15.12.2017).
Por outro lado, quanto ao termo inicial dos juros de 1% ao mês, estes devem ser calculados a partir do trânsito em julgado, consoante posicionamento consolidado no STJ, in verbis:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, por impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgRg nos EDcl no AREsp: 1387058 SP 2018/0280078-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/03/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2019) (sem destaques no original).
Feitas essas considerações, dou parcial provimento ao apelo apenas para alterar o termo inicial dos juros moratórios de 1% ao mês, que devem incidir a contar do trânsito em julgado desta decisão.
Deixo de fixar honorários recursais em virtude do seu não cabimento em hipótese de parcial provimento de apelo.
Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá, 29 de junho de 2020.
Des.a Clarice Claudino da Silva
Relatora