Tribunal: TJMT
Processo: 0001972-41.2010.8.11.0044
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0001972-41.2010.8.11.0044
RECORRENTES: CARLOS GAIKOSKI E OUTRA
RECORRIDOS: MARIO GERALDO E OUTROS
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por CARLOS GAIKOSKI E OUTRA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, assim ementado (ID 45326982):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA, RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS LEONINAS – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – AVENTADA NEGOCIAÇÃO SUBJACENTE SIMULADA – INOCORRÊNCIA – ALEGADA OCORRÊNCIA DE ACORDO VERBAL CONDICIONANDO O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA À ENTREGA DO REGISTRO DA PROPRIEDADE, MEDIANTE AVERBAÇÃO DO GEORREFERENCIAMENTO DA ÁREA TOTAL – AUSÊNCIA DE PROVAS – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM GRAU DE RECURSO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO.
Verificado que as razões recursais trazem matérias que não foram aventadas durante a instrução processual, o que consubstancia em inequívoca inovação recursal, delas não se conhece.
Em ação anulatória de negócio jurídico, a simulação não se presume, havendo necessidade de produção de provas necessárias à elucidação da controvérsia, de modo que, não se desincumbindo os autores do ônus de provar, nos termos do art. 373, I, do CPC, que a alienação subjacente de imóvel foi celebrada mediante simulação, improcedente é o pedido de declaração de sua nulidade.
Da mesma forma, inexistindo provas acerca de celebração de acordo verbal condicionando o pagamento final à efetiva transferência da propriedade de imóvel rural, mediante registro do georreferenciamento e certificação da área respectiva, deve ser declarada a rescisão contratual, mormente considerando o flagrante o inadimplemento do promitente-comprador e a existência de cláusula compromissória expressa nesse sentido.
A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias eventualmente realizadas, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido, as quais podem ser compensada, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes.
Nos termos da jurisprudência dominante do STJ, em caso de provimento parcial, é impossível a fixação de honorários recursais com observância ao art. 85, §11 do CPC (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).” (N.U. 0001972-41.2010.8.11.0044, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 03/06/2020).
Os Embargos de Declaração foram rejeitados (ID 57096476).
Alega violação ao artigo 884 do CC, tendo em vista a nulidade de cláusulas contratuais e o enriquecimento sem causa.
Recurso tempestivo (ID 60413474).
Contrarrazões (ID 61757452).
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ)
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação ao artigo 884 do CC, está amparada na alegada nulidade das cláusulas contratuais abusivas fixadas no negócio jurídico estabelecido entre as partes e do consequente enriquecimento sem causa dos Recorridos, bem como a nulidade da transferência da titularidade do imóvel entre os Recorridos.
No acórdão impugnado ficou consignado que:
“No caso vertente, da detida análise do conjunto probatório, em particular a Certidão Imobiliária atualizada expedida pelo RGI de Paranatinga/MT (Id 32848993), o que se verifica é que tanto o georreferenciamento e certificação INCRA da totalidade da área (já incluída a desmembrada objeto do contrato sub judice), como a própria alienação questionada, foram realizadas, respectivamente, em 13/11/2009 e 27/04/2010, ou seja, quando há muito já rescindida a avença, tendo por base expressa previsão contratual versando cláusula compromissória, que, nos termos do art. 474 do Digesto Civilista, opera de pleno direito, logo, totalmente desnecessária a interpelação e/ou notificação judicial para surtir efeitos, a qual, ainda que desnecessária no caso concreto, acabou também sendo perfectibilizada por meio processo judicial manejado aos 15/10/2009 pelos promitentes-vendedores em desfavor dos promitentes-compradores (vide documentos juntados nos Ids 32851636 a 32853992 – Ação Cautelar de Notificação Judicial no. 888/2009 – Código 397092, que tramitou perante o Juízo da 14a Vara da Comarca de Cuiabá/MT).
E sobre a questão afeta à rescisão contratual, como dito acima, esta se deu de pleno direito e de forma automática, tendo por base, repita-se, existência de cláusula contratual expressa consignando que a falta de pagamento por parte do promitente-comprador, desde que superior à 60 (sessenta) dias, acarretaria na extinção do pacto
(...)dada à ausência de expectativa do cumprimento efetivo do contrato por parte dos promitentes-compradores, ora apelantes, escorreita a sentença em relação à improcedência da pretensão deduzida pelos mesmos quanto à busca da anulação do negócio jurídico subjacente e da pretensão de indenização de perdas e danos, além do próprio reconhecimento da rescisão da avença.
No entanto, a sentença merece parcial retificação, uma vez que a consequência lógica da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior (status quo ante), pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sob pena de enriquecimento ilícito da parte adversa, o que não deve ser admitido.
Em outros termos, havendo a rescisão do contrato de compra e venda, devem os requeridos efetuar a devolução dos valores pagos pelos autores, bem como serem indenizados por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel. Da mesma forma, deve os demandantes restituírem aos réus a posse sobre o imóvel objeto do pacto, sendo, inclusive, lhes garantido eventual direito ao recebimento dos aluguéis pelo tempo em que os apelantes usufruíram do imóvel até efetiva desocupação, objeto do contrato rescindido, os quais podem ser compensados, o que deve ser aferido em liquidação de sentença.” (ID 45326983)
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, é necessário o exame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado.
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 27 de outubro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XI

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0001972-41.2010.8.11.0044
RECORRENTES: CARLOS GAIKOSKI E OUTRA
RECORRIDOS: MARIO GERALDO E OUTROS
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por CARLOS GAIKOSKI E OUTRA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, assim ementado (ID 45326982):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA, RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS LEONINAS – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – AVENTADA NEGOCIAÇÃO SUBJACENTE SIMULADA – INOCORRÊNCIA – ALEGADA OCORRÊNCIA DE ACORDO VERBAL CONDICIONANDO O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA À ENTREGA DO REGISTRO DA PROPRIEDADE, MEDIANTE AVERBAÇÃO DO GEORREFERENCIAMENTO DA ÁREA TOTAL – AUSÊNCIA DE PROVAS – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM GRAU DE RECURSO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO.
Verificado que as razões recursais trazem matérias que não foram aventadas durante a instrução processual, o que consubstancia em inequívoca inovação recursal, delas não se conhece.
Em ação anulatória de negócio jurídico, a simulação não se presume, havendo necessidade de produção de provas necessárias à elucidação da controvérsia, de modo que, não se desincumbindo os autores do ônus de provar, nos termos do art. 373, I, do CPC, que a alienação subjacente de imóvel foi celebrada mediante simulação, improcedente é o pedido de declaração de sua nulidade.
Da mesma forma, inexistindo provas acerca de celebração de acordo verbal condicionando o pagamento final à efetiva transferência da propriedade de imóvel rural, mediante registro do georreferenciamento e certificação da área respectiva, deve ser declarada a rescisão contratual, mormente considerando o flagrante o inadimplemento do promitente-comprador e a existência de cláusula compromissória expressa nesse sentido.
A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias eventualmente realizadas, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido, as quais podem ser compensada, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes.
Nos termos da jurisprudência dominante do STJ, em caso de provimento parcial, é impossível a fixação de honorários recursais com observância ao art. 85, §11 do CPC (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).” (N.U. 0001972-41.2010.8.11.0044, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 03/06/2020).
Os Embargos de Declaração foram rejeitados (ID 57096476).
Alega violação ao artigo 884 do CC, tendo em vista a nulidade de cláusulas contratuais e o enriquecimento sem causa.
Recurso tempestivo (ID 60413474).
Contrarrazões (ID 61757452).
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ)
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação ao artigo 884 do CC, está amparada na alegada nulidade das cláusulas contratuais abusivas fixadas no negócio jurídico estabelecido entre as partes e do consequente enriquecimento sem causa dos Recorridos, bem como a nulidade da transferência da titularidade do imóvel entre os Recorridos.
No acórdão impugnado ficou consignado que:
“No caso vertente, da detida análise do conjunto probatório, em particular a Certidão Imobiliária atualizada expedida pelo RGI de Paranatinga/MT (Id 32848993), o que se verifica é que tanto o georreferenciamento e certificação INCRA da totalidade da área (já incluída a desmembrada objeto do contrato sub judice), como a própria alienação questionada, foram realizadas, respectivamente, em 13/11/2009 e 27/04/2010, ou seja, quando há muito já rescindida a avença, tendo por base expressa previsão contratual versando cláusula compromissória, que, nos termos do art. 474 do Digesto Civilista, opera de pleno direito, logo, totalmente desnecessária a interpelação e/ou notificação judicial para surtir efeitos, a qual, ainda que desnecessária no caso concreto, acabou também sendo perfectibilizada por meio processo judicial manejado aos 15/10/2009 pelos promitentes-vendedores em desfavor dos promitentes-compradores (vide documentos juntados nos Ids 32851636 a 32853992 – Ação Cautelar de Notificação Judicial no. 888/2009 – Código 397092, que tramitou perante o Juízo da 14a Vara da Comarca de Cuiabá/MT).
E sobre a questão afeta à rescisão contratual, como dito acima, esta se deu de pleno direito e de forma automática, tendo por base, repita-se, existência de cláusula contratual expressa consignando que a falta de pagamento por parte do promitente-comprador, desde que superior à 60 (sessenta) dias, acarretaria na extinção do pacto
(...)dada à ausência de expectativa do cumprimento efetivo do contrato por parte dos promitentes-compradores, ora apelantes, escorreita a sentença em relação à improcedência da pretensão deduzida pelos mesmos quanto à busca da anulação do negócio jurídico subjacente e da pretensão de indenização de perdas e danos, além do próprio reconhecimento da rescisão da avença.
No entanto, a sentença merece parcial retificação, uma vez que a consequência lógica da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior (status quo ante), pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sob pena de enriquecimento ilícito da parte adversa, o que não deve ser admitido.
Em outros termos, havendo a rescisão do contrato de compra e venda, devem os requeridos efetuar a devolução dos valores pagos pelos autores, bem como serem indenizados por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel. Da mesma forma, deve os demandantes restituírem aos réus a posse sobre o imóvel objeto do pacto, sendo, inclusive, lhes garantido eventual direito ao recebimento dos aluguéis pelo tempo em que os apelantes usufruíram do imóvel até efetiva desocupação, objeto do contrato rescindido, os quais podem ser compensados, o que deve ser aferido em liquidação de sentença.” (ID 45326983)
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, é necessário o exame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado.
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 27 de outubro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XI