Tribunal: TJMT
Processo: 1002348-26.2016.8.11.0003
Classe: Cível
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-05-04
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
APELANTE: CARMEM MARIA SOARES
APELADO: COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIAÇÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO; PANTANAL COMERCIO DE PRODUTOS IMPORTADOS LTDA – ME e AHMAD CHARANEK
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CARMEM MARIA SOARES contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer n.o 1002348-26.8.11.0003, proposta em face de COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO; PANTANAL COMÉRCIO DE PRODUTOS IMPORTADOS LTDA. e AHMAD CHARANEK, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial, para declarar rescindido o contrato de ID 1854752 e, determinar a restituição do valor de R$100.000,00 (cem mil reais) à apelante, devendo incidir juros (1% a.m. simples) a partir da citação e correção monetária (INPC/IBGE) a partir do efetivo desembolso, bem como condenou o terceiro apelado ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sob o valor atualizado da condenação.
A apelante argumenta que a apelada COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO É LEGITIMA para ser legitimidade passiva para a ação, considerando que a hipoteca sobre o imóvel deve ser excluída, uma vez que a apelante já exercia a posse sobre o imóvel.
Alega que embora não tenha realizado o registro do bem, a transação de compra e venda teve as assinaturas das partes reconhecida em cartório e assinada por duas testemunhas, de modo que a penhor realizada após a alienação é inválida devido a boa-fé da apelante.
Sustenta que o segundo apelado não poderia ter entregue o bem como garantia da dívida a instituição bancária, uma vez que já havia alienado o bem e recebido o valor integral do imóvel.
Subsidiariamente argumenta que a penhora deveria recair somente sobre o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) que corresponde à dívida do segundo apelado, considerando que o imóvel foi adquirido pela apelante por R$ 100.000,00 (cem reais).
Nesses termos, pugna pelo provimento recursal para que seja determinado o regular prosseguimento do feito com a concessão da inversão do ônus da prova.
Em contrarrazões o primeiro apelado manifesta-se pelo desprovimento do recurso Já o segundo apelado é favorável ao provimento.
É o relatório.
Decide-se.
Pois bem, o Código de Processo prevê em seu artigo 932, IV, a possibilidade de o relator monocraticamente, depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso cuja a decisão combatida seja contrária súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CARMEM MARIA SOARES contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer n.o 1002348-26.8.11.0003, proposta em face de COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO; PANTANAL COMÉRCIO DE PRODUTOS IMPORTADOS LTDA. e AHMAD CHARANEK, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial, para declarar rescindido o contrato de ID 1854752 e, determinar a restituição do valor de R$100.000,00 (cem mil reais) à apelante, devendo incidir juros (1% a.m. simples) a partir da citação e correção monetária (INPC/IBGE) a partir do efetivo desembolso, bem como condenou o terceiro apelado ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sob o valor atualizado da condenação.
Ressai dos autos que em dezembro de 2013, CARMEM MARIA SOARES e AHMAD CHARANEK celebraram contrato de compra e venda de imóvel no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Ocorre que em junho de 2014, AHMAD CHARANEK ofertou o bem para garantia de crédito do financiamento concedido COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO, no valor de 50.000,00 (cinquenta mil reais). Passado o tempo, a apelante soube que o imóvel foi penhorado, por isso notificou extraoficialmente o referido banco, diante da controvérsia, ajuizou a ação de obrigação de fazer.
Em análise à inicial, o Magistrado a quo indeferiu o pedido e de tutela antecipada. Angularizada a ação, o banco ora apelado afirmou que a penhora é legal porque não havia registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel, por isso não havia como saber da existência dessa transação entre as partes. Realizada audiência de conciliação, as partes não entraram em acordo.
Apresentadas alegações finais, o Magistrado a quo decidiu julgar antecipadamente a lide, nos termos retromencionados, motivo pelo que se insurge nesta instância. se
Pois bem. A insurgência cinge na possibilidade de penhora do bem que fora alienado anteriormente mas sem registro na matrícula.
Sobre o assunto o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 84, nos seguintes termos:
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.” (Enunciado 84, STJ)
Nesse contexto, embora não trate de ação possessória, o mencionado entendimento se aplica ao caso, uma vez que demonstrada a boa-fé da compradora/apelante, sendo certo que a instituição financeira poderá perseguir o crédito de outra forma, não podendo a compradora que adquiriu o imóvel que à época da aquisição não possuía nenhuma restrição, ter prejuízo.
A propósito esse é o entendimento da jurisprudência:
“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. PROVA DE ALIENAÇÃO SEM FRAUDE. MÁ-FÉ. DOCUMENTOS NOVOS. SUCUMBÊNCIA. COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO: Ao terceiro cabe se valer de embargos de terceiro para levar à discussão matéria atinente a penhora de imóvel, que teria adquirido, mas, por falta de registro da escritura pública de compra e venda, foi penhorado em processo de execução. Havendo prova de que o contrato de compra e venda foi firmado pela parte embargante em data anterior à constrição efetuada, e exercendo a posse sobre o bem, seja direta ou indireta, na forma do depoimento das testemunhas, não importa não tenha havido o registro da relação jurídica firmada. Logo, vai mantida a sentença nos termos em que proferida. Observado o que dispõe o artigo 1.225, do Código Civil. LITIGÂNCIA DE MA-FÉ: Rejeitada, quando os embargos de terceiros foram julgados procedentes. DOCUMENTOS NOVOS: Os documentos juntados aos memoriais são irrelevantes, diante das provas produzidas nos autos. Impugnação rejeitada. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA: As contrarrazões, quanto ao pedido de modificação do direcionamento dos ônus da sucumbência, não devem ser conhecidas, à medida que deveria a parte ter ingressado com recurso de apelação, próprio à modificação que pretende. Em relação ao pedido de suspensão da exigibilidade, é possível o acolhimento do pedido, considerando que a sentença nada traz a respeito, embora litigue a parte embargante amparada pelo benefício. Resta suspensa a exigibilidade dos ônus sucumbenciais à parte embargante. CONHECERAM, EM PARTE, AS CONTRARRAZÕES. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.” (TJRS, Apelação Cível, No 70082689001, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 20-02-2020)
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. BEM IMÓVEL ALIENADO ANTES DA EFETIVA PENHORA. TRANSAÇÃO NÃO TRANSCRITA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SÚMULA No 84 DO STJ. 1. A alienação de bem, móvel ou imóvel, antes de propositura de ação de execução que culmina na penhora do mesmo não enseja a configuração de má-fé por parte do comprador. 2. É pacífico o entendimento do c. STJ no sentido de se reconhecer a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário, conforme prescreve a Súmula 84/STJ. 3 Ausente o registro de penhora ou arresto efetuado sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis. Para tanto, é necessária a demonstração, por parte do credor, de que o comprador tinha conhecimento da existência de execução fiscal contra o alienante ou agiu em conluio com o devedor-vendedor, sendo insuficiente o argumento de que a venda foi realizada após a citação do executado. (REsp 866520 / AL; Rel. Ministra ELIANA CALMON; DJe 21/10/2008) 4. Assim, em relação ao terceiro, somente se presume fraudulenta a alienação de bem imóvel realizada posteriormente ao registro de penhora ou arresto. (REsp 866520 / AL; Rel. Ministra ELIANA CALMON; DJe 21/10/2008) 5.Apelação e remessa oficial improvidas. (TRF-5 - AC: 424427 PE 0002569-80.2007.4.05.8300, Relator: Desembargador Federal Marcelo Navarro, Data de Julgamento: 27/11/2008, Quarta Turma, Data de Publicação: Fonte: Diário da Justiça - Data: 16/01/2009 - Página: 379 - No: 11 - Ano: 2009)
Dessa forma, deve ser excluída a penhora sobre o bem, considerando a boa-fé da terceira adquirente que comprou o imóvel antes do oferecimento deste como garantia do pagamento de operação bancária celebrada entre os apelados, conforme entendimento pacificado na jurisprudência.
Portanto, deve ser comunicada essa decisão à Ação de Execução Hipotecária sob no1001608-68.2016.8.11.0003, vez que prejudicial à execução.
Ante o exposto, PROVEJO O RECURSO para julgar procedentes os pedidos da exordial, a fim de desconstituir a penhora sobre o imóvel objeto da lide, declarando válido o contrato de compra e venda celebrado entre CARMEM MARIA SOARES e AHMAD CHARANEK.
Publique-se.
Intimem-se.
Cumpra-se.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relator

Inteiro teor:
APELANTE: CARMEM MARIA SOARES
APELADO: COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIAÇÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO; PANTANAL COMERCIO DE PRODUTOS IMPORTADOS LTDA – ME e AHMAD CHARANEK
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CARMEM MARIA SOARES contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer n.o 1002348-26.8.11.0003, proposta em face de COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO; PANTANAL COMÉRCIO DE PRODUTOS IMPORTADOS LTDA. e AHMAD CHARANEK, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial, para declarar rescindido o contrato de ID 1854752 e, determinar a restituição do valor de R$100.000,00 (cem mil reais) à apelante, devendo incidir juros (1% a.m. simples) a partir da citação e correção monetária (INPC/IBGE) a partir do efetivo desembolso, bem como condenou o terceiro apelado ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sob o valor atualizado da condenação.
A apelante argumenta que a apelada COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO É LEGITIMA para ser legitimidade passiva para a ação, considerando que a hipoteca sobre o imóvel deve ser excluída, uma vez que a apelante já exercia a posse sobre o imóvel.
Alega que embora não tenha realizado o registro do bem, a transação de compra e venda teve as assinaturas das partes reconhecida em cartório e assinada por duas testemunhas, de modo que a penhor realizada após a alienação é inválida devido a boa-fé da apelante.
Sustenta que o segundo apelado não poderia ter entregue o bem como garantia da dívida a instituição bancária, uma vez que já havia alienado o bem e recebido o valor integral do imóvel.
Subsidiariamente argumenta que a penhora deveria recair somente sobre o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) que corresponde à dívida do segundo apelado, considerando que o imóvel foi adquirido pela apelante por R$ 100.000,00 (cem reais).
Nesses termos, pugna pelo provimento recursal para que seja determinado o regular prosseguimento do feito com a concessão da inversão do ônus da prova.
Em contrarrazões o primeiro apelado manifesta-se pelo desprovimento do recurso Já o segundo apelado é favorável ao provimento.
É o relatório.
Decide-se.
Pois bem, o Código de Processo prevê em seu artigo 932, IV, a possibilidade de o relator monocraticamente, depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso cuja a decisão combatida seja contrária súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CARMEM MARIA SOARES contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer n.o 1002348-26.8.11.0003, proposta em face de COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO; PANTANAL COMÉRCIO DE PRODUTOS IMPORTADOS LTDA. e AHMAD CHARANEK, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial, para declarar rescindido o contrato de ID 1854752 e, determinar a restituição do valor de R$100.000,00 (cem mil reais) à apelante, devendo incidir juros (1% a.m. simples) a partir da citação e correção monetária (INPC/IBGE) a partir do efetivo desembolso, bem como condenou o terceiro apelado ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sob o valor atualizado da condenação.
Ressai dos autos que em dezembro de 2013, CARMEM MARIA SOARES e AHMAD CHARANEK celebraram contrato de compra e venda de imóvel no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Ocorre que em junho de 2014, AHMAD CHARANEK ofertou o bem para garantia de crédito do financiamento concedido COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUL DE MATO GROSSO, no valor de 50.000,00 (cinquenta mil reais). Passado o tempo, a apelante soube que o imóvel foi penhorado, por isso notificou extraoficialmente o referido banco, diante da controvérsia, ajuizou a ação de obrigação de fazer.
Em análise à inicial, o Magistrado a quo indeferiu o pedido e de tutela antecipada. Angularizada a ação, o banco ora apelado afirmou que a penhora é legal porque não havia registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel, por isso não havia como saber da existência dessa transação entre as partes. Realizada audiência de conciliação, as partes não entraram em acordo.
Apresentadas alegações finais, o Magistrado a quo decidiu julgar antecipadamente a lide, nos termos retromencionados, motivo pelo que se insurge nesta instância. se
Pois bem. A insurgência cinge na possibilidade de penhora do bem que fora alienado anteriormente mas sem registro na matrícula.
Sobre o assunto o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 84, nos seguintes termos:
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.” (Enunciado 84, STJ)
Nesse contexto, embora não trate de ação possessória, o mencionado entendimento se aplica ao caso, uma vez que demonstrada a boa-fé da compradora/apelante, sendo certo que a instituição financeira poderá perseguir o crédito de outra forma, não podendo a compradora que adquiriu o imóvel que à época da aquisição não possuía nenhuma restrição, ter prejuízo.
A propósito esse é o entendimento da jurisprudência:
“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. PROVA DE ALIENAÇÃO SEM FRAUDE. MÁ-FÉ. DOCUMENTOS NOVOS. SUCUMBÊNCIA. COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO: Ao terceiro cabe se valer de embargos de terceiro para levar à discussão matéria atinente a penhora de imóvel, que teria adquirido, mas, por falta de registro da escritura pública de compra e venda, foi penhorado em processo de execução. Havendo prova de que o contrato de compra e venda foi firmado pela parte embargante em data anterior à constrição efetuada, e exercendo a posse sobre o bem, seja direta ou indireta, na forma do depoimento das testemunhas, não importa não tenha havido o registro da relação jurídica firmada. Logo, vai mantida a sentença nos termos em que proferida. Observado o que dispõe o artigo 1.225, do Código Civil. LITIGÂNCIA DE MA-FÉ: Rejeitada, quando os embargos de terceiros foram julgados procedentes. DOCUMENTOS NOVOS: Os documentos juntados aos memoriais são irrelevantes, diante das provas produzidas nos autos. Impugnação rejeitada. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA: As contrarrazões, quanto ao pedido de modificação do direcionamento dos ônus da sucumbência, não devem ser conhecidas, à medida que deveria a parte ter ingressado com recurso de apelação, próprio à modificação que pretende. Em relação ao pedido de suspensão da exigibilidade, é possível o acolhimento do pedido, considerando que a sentença nada traz a respeito, embora litigue a parte embargante amparada pelo benefício. Resta suspensa a exigibilidade dos ônus sucumbenciais à parte embargante. CONHECERAM, EM PARTE, AS CONTRARRAZÕES. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.” (TJRS, Apelação Cível, No 70082689001, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 20-02-2020)
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. BEM IMÓVEL ALIENADO ANTES DA EFETIVA PENHORA. TRANSAÇÃO NÃO TRANSCRITA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SÚMULA No 84 DO STJ. 1. A alienação de bem, móvel ou imóvel, antes de propositura de ação de execução que culmina na penhora do mesmo não enseja a configuração de má-fé por parte do comprador. 2. É pacífico o entendimento do c. STJ no sentido de se reconhecer a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário, conforme prescreve a Súmula 84/STJ. 3 Ausente o registro de penhora ou arresto efetuado sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis. Para tanto, é necessária a demonstração, por parte do credor, de que o comprador tinha conhecimento da existência de execução fiscal contra o alienante ou agiu em conluio com o devedor-vendedor, sendo insuficiente o argumento de que a venda foi realizada após a citação do executado. (REsp 866520 / AL; Rel. Ministra ELIANA CALMON; DJe 21/10/2008) 4. Assim, em relação ao terceiro, somente se presume fraudulenta a alienação de bem imóvel realizada posteriormente ao registro de penhora ou arresto. (REsp 866520 / AL; Rel. Ministra ELIANA CALMON; DJe 21/10/2008) 5.Apelação e remessa oficial improvidas. (TRF-5 - AC: 424427 PE 0002569-80.2007.4.05.8300, Relator: Desembargador Federal Marcelo Navarro, Data de Julgamento: 27/11/2008, Quarta Turma, Data de Publicação: Fonte: Diário da Justiça - Data: 16/01/2009 - Página: 379 - No: 11 - Ano: 2009)
Dessa forma, deve ser excluída a penhora sobre o bem, considerando a boa-fé da terceira adquirente que comprou o imóvel antes do oferecimento deste como garantia do pagamento de operação bancária celebrada entre os apelados, conforme entendimento pacificado na jurisprudência.
Portanto, deve ser comunicada essa decisão à Ação de Execução Hipotecária sob no1001608-68.2016.8.11.0003, vez que prejudicial à execução.
Ante o exposto, PROVEJO O RECURSO para julgar procedentes os pedidos da exordial, a fim de desconstituir a penhora sobre o imóvel objeto da lide, declarando válido o contrato de compra e venda celebrado entre CARMEM MARIA SOARES e AHMAD CHARANEK.
Publique-se.
Intimem-se.
Cumpra-se.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relator