Tribunal: TJMT
Processo: 1012878-38.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NOS AUTOS DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1012878-38.2017.8.11.0041.
RECORRENTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA.
RECORRIDA: LAURIZETE PEREIRA DE ALMEIDA.
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA, com fundamento no Art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 36026471-TJ):
“APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE PERDA DE OBJETO E ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADAS - DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM – ADEQUADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – MANTIDA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Não há falar-se em perda do objeto recursal, em razão da entrega do imóvel, já que o recurso também diz respeito ao cabimento ou não da obrigação de indenizar e a imposição de multa moratória, por fatos ocorridos antes da entrega do imóvel.
Ambas as empresas requeridas fazem parte do mesmo grupo econômico e, nessa condição, participaram da relação de consumo logo, são responsáveis pelas consequências decorrentes da contratação e legitimadas para a causa
Configurado o dano moral, porquanto embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pelos autores não só pelo atraso na entrega da obra, mas pela completa falta de previsão de conclusão da obra.
No que se refere ao arbitramento do valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). (N.U. 1012878-38.2017.8.11.0041., DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/03/2020).”
O recurso de Embargos de Declaração foi rejeitado (id. 40861483-TJ).
Alega violação aos artigos 476, 477 e 944, todos do CC; além de divergência jurisprudencial, uma vez que o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, quanto ao não cabimento de indenização por danos materiais e morais pelo suposto descumprimento contratual, reconhecendo que o suposto atraso na entrega do imóvel não tem o condão, por si só, de gerar indenização por danos morais e materiais.
Recurso tempestivo (id. 43666467-TJ).
Contrarrazões no id. 47625975-TJ.
É o relatório. Decido.
Da aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do reexame de matéria fática - Súmula 7 do STJ.
Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
Assim, ao alegar violação aos artigos 476, 477 e 944, do CC, a parte Recorrente defende que é entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, quanto ao não cabimento de indenização por danos materiais e morais pelo suposto descumprimento contratual, reconhecendo que o mencionado atraso na entrega do imóvel não tem o condão, por si só, de gerar indenização por danos morais e materiais.
O aresto recorrido consignou que:
“Quanto ao argumento de mora por parte da compradora, porque, em 13.03.2015, assumiu promessa de pagamento em pacto de confissão de dívida, no valor de R$3.023,96, também não afasta a obrigação das apelantes quanto ao dever de indenizar.
Da análise, observa-se que o valor foi parcelado em 10 vezes com vencimento inicial em 13.04.2015 e final em 13.01.2016, também não prospera, já que a autora quitou o pactuado e recebeu as chaves em abril de 2016.
No que diz respeito ao argumento de que não se trata de contrato de adesão, porque as partes celebraram de comum acordo, também não prospera, inclusive por conta do repetitivo do STJ.
Assim é:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (grifei)
Quanto à alegação dos apelantes, de que não há incidência da cláusula penal moratória, também não prospera, porquanto aplica-se a tese jurídica firmada no Tema 971.
De maneira que, aplica-se a cláusula penal moratória, porque prevista para o caso de inadimplemento do comprador e pode ser considerada para fixação em caso de descumprimento por parte do vendedor.
Destaca-se, mais uma vez, trecho do Tema 971:
“(...) No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.(...) (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (grifei)
Nessa linha:
APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEMORA QUE SE CONFIGURA EXCESSIVA (MAIS DE DOIS ANOS) – DANOS MORAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL - NÃO CUMULABILIDADE - TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL, A NÃO SER QUE O COMPRADOR ENCONTRE-SE IMITIDO NA ÁREA E O CONDOMÍNIO TENHA SIDO CIENTIFICADO - ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O CDC (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderem por cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor. A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento e que devem ser calculadas, sobretudo quando se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e, portanto, é passível de gerar dano moral.
O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel , incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário registral, se não comprovada a venda do imóvel para terceiro, a imissão dele na posse e a ciência do condomínio sobre o negócio jurídico celebrado. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel , computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o que deverá ser substituído pelo IPCA, saldo quando este último for mais gravoso ao consumidor (Resp repetitivo n. 1729593/SP). A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Resp repetitivo n. 1635428/SC).
(TJMT - Apelação 0014066-54.2015.8.11.0041, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)
Com relação aos danos morais, a demora injustificada na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, e a espera, por longo período, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, conduta passível de gerar dano moral.
Realça-se que embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentado pela autora. Aliás, não tem sido incomum empreendedores dessa natureza de relação expor os adquirentes em verdadeira via crucis para receber o objeto da negociação.
Assim é o entendimento do STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE BIS IN IDEM. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO. ATRASO SIGNIFICATIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. É vedado à parte recorrente, nas razões do agravo interno, apresentar tese que não foi alegada no momento da interposição do recurso especial, ante a ocorrência da preclusão. 2. Esta Corte Superior se posiciona no sentido de que o atraso significativo na entrega do imóvel é capaz de caracterizar a lesão extrapatrimonial indenizável. 3. A revisão do entendimento contido no acórdão vergastado, para concluir pela ausência dos elementos autorizadores da reparação moral, demandaria a reanálise de fatos e provas, o que se encontra obstado pelo verbete sumular n. 7 do STJ. 4. O STJ tem entendido que o mero não conhecimento ou improcedência do agravo interno não enseja a necessária imposição da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015, sendo imperioso para tal que seja nítido o descabimento do recurso. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1831387/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/02/2020, DJe 13/02/2020) (grifei)
No que tange ao quantum arbitrado para o dano moral, considerada a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitado o critério da razoabilidade, deve ser mantido o valor de R$8.000,00.”
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, é necessário o exame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.
1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. 1.1. No caso sub judice, o Tribunal de origem consignou expressamente estar comprovada a aflição suportada pelo promitente-comprador e assim a presença dos requisitos necessários à responsabilização da construtora ao pagamento dos danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
1.2. Para rever tal conclusão seria imprescindível a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1735857/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2018, DJe 13/11/2018)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (Art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
Nesse sentido é o Enunciado 31 do Colégio Permanente de Vice-Presidentes de Tribunais de Justiça do Brasil - CPVIP:
“Reconhecida a aplicabilidade da Súmula 7 do STJ com relação ao requisito previsto na alínea “a” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, fica prejudicado o exame do dissídio jurisprudencial invocado com fundamento na alínea ‘c’ do mesmo dispositivo”. (Enunciado no 31 – CPVIP).
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 02 de julho de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
VIII

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NOS AUTOS DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1012878-38.2017.8.11.0041.
RECORRENTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA.
RECORRIDA: LAURIZETE PEREIRA DE ALMEIDA.
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA, com fundamento no Art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 36026471-TJ):
“APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE PERDA DE OBJETO E ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADAS - DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM – ADEQUADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – MANTIDA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Não há falar-se em perda do objeto recursal, em razão da entrega do imóvel, já que o recurso também diz respeito ao cabimento ou não da obrigação de indenizar e a imposição de multa moratória, por fatos ocorridos antes da entrega do imóvel.
Ambas as empresas requeridas fazem parte do mesmo grupo econômico e, nessa condição, participaram da relação de consumo logo, são responsáveis pelas consequências decorrentes da contratação e legitimadas para a causa
Configurado o dano moral, porquanto embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentados pelos autores não só pelo atraso na entrega da obra, mas pela completa falta de previsão de conclusão da obra.
No que se refere ao arbitramento do valor indenizatório, levam-se em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). (N.U. 1012878-38.2017.8.11.0041., DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/03/2020).”
O recurso de Embargos de Declaração foi rejeitado (id. 40861483-TJ).
Alega violação aos artigos 476, 477 e 944, todos do CC; além de divergência jurisprudencial, uma vez que o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, quanto ao não cabimento de indenização por danos materiais e morais pelo suposto descumprimento contratual, reconhecendo que o suposto atraso na entrega do imóvel não tem o condão, por si só, de gerar indenização por danos morais e materiais.
Recurso tempestivo (id. 43666467-TJ).
Contrarrazões no id. 47625975-TJ.
É o relatório. Decido.
Da aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do reexame de matéria fática - Súmula 7 do STJ.
Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
Assim, ao alegar violação aos artigos 476, 477 e 944, do CC, a parte Recorrente defende que é entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, quanto ao não cabimento de indenização por danos materiais e morais pelo suposto descumprimento contratual, reconhecendo que o mencionado atraso na entrega do imóvel não tem o condão, por si só, de gerar indenização por danos morais e materiais.
O aresto recorrido consignou que:
“Quanto ao argumento de mora por parte da compradora, porque, em 13.03.2015, assumiu promessa de pagamento em pacto de confissão de dívida, no valor de R$3.023,96, também não afasta a obrigação das apelantes quanto ao dever de indenizar.
Da análise, observa-se que o valor foi parcelado em 10 vezes com vencimento inicial em 13.04.2015 e final em 13.01.2016, também não prospera, já que a autora quitou o pactuado e recebeu as chaves em abril de 2016.
No que diz respeito ao argumento de que não se trata de contrato de adesão, porque as partes celebraram de comum acordo, também não prospera, inclusive por conta do repetitivo do STJ.
Assim é:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (grifei)
Quanto à alegação dos apelantes, de que não há incidência da cláusula penal moratória, também não prospera, porquanto aplica-se a tese jurídica firmada no Tema 971.
De maneira que, aplica-se a cláusula penal moratória, porque prevista para o caso de inadimplemento do comprador e pode ser considerada para fixação em caso de descumprimento por parte do vendedor.
Destaca-se, mais uma vez, trecho do Tema 971:
“(...) No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.(...) (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (grifei)
Nessa linha:
APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEMORA QUE SE CONFIGURA EXCESSIVA (MAIS DE DOIS ANOS) – DANOS MORAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL - NÃO CUMULABILIDADE - TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL, A NÃO SER QUE O COMPRADOR ENCONTRE-SE IMITIDO NA ÁREA E O CONDOMÍNIO TENHA SIDO CIENTIFICADO - ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O CDC (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderem por cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor. A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento e que devem ser calculadas, sobretudo quando se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e, portanto, é passível de gerar dano moral.
O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel , incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário registral, se não comprovada a venda do imóvel para terceiro, a imissão dele na posse e a ciência do condomínio sobre o negócio jurídico celebrado. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel , computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o que deverá ser substituído pelo IPCA, saldo quando este último for mais gravoso ao consumidor (Resp repetitivo n. 1729593/SP). A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Resp repetitivo n. 1635428/SC).
(TJMT - Apelação 0014066-54.2015.8.11.0041, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)
Com relação aos danos morais, a demora injustificada na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, e a espera, por longo período, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, conduta passível de gerar dano moral.
Realça-se que embora o descumprimento contratual, em regra, não implique em indenização por danos morais, no caso resta evidente a angústia e o sofrimento experimentado pela autora. Aliás, não tem sido incomum empreendedores dessa natureza de relação expor os adquirentes em verdadeira via crucis para receber o objeto da negociação.
Assim é o entendimento do STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE BIS IN IDEM. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO. ATRASO SIGNIFICATIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. É vedado à parte recorrente, nas razões do agravo interno, apresentar tese que não foi alegada no momento da interposição do recurso especial, ante a ocorrência da preclusão. 2. Esta Corte Superior se posiciona no sentido de que o atraso significativo na entrega do imóvel é capaz de caracterizar a lesão extrapatrimonial indenizável. 3. A revisão do entendimento contido no acórdão vergastado, para concluir pela ausência dos elementos autorizadores da reparação moral, demandaria a reanálise de fatos e provas, o que se encontra obstado pelo verbete sumular n. 7 do STJ. 4. O STJ tem entendido que o mero não conhecimento ou improcedência do agravo interno não enseja a necessária imposição da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015, sendo imperioso para tal que seja nítido o descabimento do recurso. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1831387/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/02/2020, DJe 13/02/2020) (grifei)
No que tange ao quantum arbitrado para o dano moral, considerada a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitado o critério da razoabilidade, deve ser mantido o valor de R$8.000,00.”
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, é necessário o exame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.
1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. 1.1. No caso sub judice, o Tribunal de origem consignou expressamente estar comprovada a aflição suportada pelo promitente-comprador e assim a presença dos requisitos necessários à responsabilização da construtora ao pagamento dos danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
1.2. Para rever tal conclusão seria imprescindível a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1735857/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2018, DJe 13/11/2018)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (Art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
Nesse sentido é o Enunciado 31 do Colégio Permanente de Vice-Presidentes de Tribunais de Justiça do Brasil - CPVIP:
“Reconhecida a aplicabilidade da Súmula 7 do STJ com relação ao requisito previsto na alínea “a” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, fica prejudicado o exame do dissídio jurisprudencial invocado com fundamento na alínea ‘c’ do mesmo dispositivo”. (Enunciado no 31 – CPVIP).
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 02 de julho de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
VIII