Tribunal: TJMT
Processo: 1011207-09.2019.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-10-26
Data de publicação: 2020-10-26

Ementa:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO No 1011207-09.2019.8.11.0041
APELANTE(S): SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
APELADA(S): SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
CAMILA FERNANDA ANTUNES
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização por Atraso na Entrega de Imóvel com Pedido de Danos Materiais e Morais no 1011207-09.2019.8.11.0041 ajuizada por CAMILA FERNANDA ANTUNES, para condenar a parte requerida, solidariamente, ao pagamento de indenização mensal de 0,5% do preço do imóvel pelo atraso na obra, no período de 10/06/2016 a 26/05/2017, valores que devem ser apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo índice INPC a partir da citação e juros legais de 1% ao mês a partir da sentença. Em face da sucumbência recíproca, condenou as partes, na proporção de 50% para a parte autora e 50% para a requerida, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, do CPC/2015).
Em suas razões recursais, CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA sustenta que a juíza a quo se equivocou ao julgar parcialmente procedente a ação, pois deixou de analisar detidamente a preliminar de ilegitimidade passiva da ora recorrente, bem como concluiu pelo descumprimento contratual, com o atraso na entrega do imóvel, mesmo que incontroversa a inadimplência da parte autora, que não pagou os valores avençados nas datas aprazadas.
Afirma que a CONSTRUTORA CONTORNO LESTE LTDA não faz parte do instrumento de promessa de compra e venda pactuado entre a vendedora SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a adquirente, ora recorrida, sendo medida necessária a sua exclusão do polo passivo da demanda, pois foi apenas a construtora do empreendimento e não a proprietária ou vendedora, não tendo nenhuma ligação com a venda e demais causas interligadas.
Defende a necessidade de reforma da sentença quanto ao valor da condenação, existindo erro material quanto à data de início do cômputo do período a ser indenizado, devendo ser retificada a data de início da contagem estipulada na sentença de 10/06/2016 para 26/01/2017.
Sob tais argumentos, requer o provimento do recurso com a reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente, retirando também a sua condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios.
Contrarrazões apresentadas pela apelada CAMILA FERNANDA ANTUNES, postulando pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios (ID 59647057).
Contrarrazões apresentadas pela apelada SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, requerendo o desprovimento do recurso (ID’s 59647061 e 59647062).
Por sua vez, a requerida SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs recurso de apelação, alegando a ausência de descumprimento contratual por parte da apelante e ocorrência de caso fortuito/força maior, pois jamais houve qualquer atraso injustificado que desse ensejo à condenação constante nos autos.
Aduz que a construtora ainda sofreu com a falta de mão de obra qualificada e materiais, tendo em vista o aquecimento do mercado imobiliário na ocasião, contribuindo para o excesso de prazo na entrega.
Assevera que o atraso na entrega do imóvel decorreu por culpa da própria apelada, que não havia cumprido suas obrigações na integralidade, em relação ao contrato, merecendo reforma a sentença.
Ressalta que a apelada deveria ter efetivado o pagamento integral até a data de 10/06/2015, contudo, só efetuou o pagamento em 26/01/2017, defendendo a impossibilidade de aplicação da multa contratual.
Destaca que a sentença constou como termo final de entrega da obra data errada, uma vez que para a aplicação de multa contratual não deve ser considerada a data de entrega das chaves, mas sim a data da expedição do habite-se.
Sob tais argumentos, requer o provimento do recurso com a reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente.
CAMILA FERNANDA ANTUNES apresentou contrarrazões no ID 59647056, pelo desprovimento do recurso.
É o relatório.
Decido.
In casu, as partes recorrentes SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA se insurgem contra a sentença proferida pela Dra. Vandymara G. R. Paiva Zanolo, a qual julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.
Os recursos serão analisados conjuntamente.
Pois bem.
Presentes os requisitos de admissibilidade, torna-se cabível o julgamento de plano do recurso, consoante o artigo 932 do CPC/15 e Súmula no 568 do STJ.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
Em suas razões recursais (ID 59647046), CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA sustenta que a juíza a quo se equivocou ao julgar parcialmente procedente a ação, pois deixou de analisar detidamente a preliminar de ilegitimidade passiva da ora recorrente, afirmando que não faz parte do instrumento de promessa de compra e venda do empreendimento Alvorada Cuiabá, pactuado entre a vendedora SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a adquirente, ora recorrida.
Requer a sua exclusão do polo passivo da demanda, pois foi apenas a construtora do empreendimento e não a proprietária ou vendedora, não tendo nenhuma ligação com a venda e demais causas interligadas.
Pois bem.
Consoante bem ressaltado pela juíza a quo, a preliminar de ilegitimidade passiva merece ser rejeitada, pois verifica-se que a ora recorrente, juntamente com a outra a parte requerida, foi uma das construtoras responsáveis pelo empreendimento Alvorada Cuiabá.
Aliás, denota-se no ID 59644993 o “QUADRO RESUMO”, do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autônoma Empreendimento Alvorada Cuiabá”, expressamente que a apelante SPE CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA é a construtora do empreendimento, ou seja, diferentemente do alegado, a ora recorrente consta sim no pacto firmado entre as partes deste processo.
Ademais, é cediço que todos aqueles que participam do fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente pela falha na prestação de serviços que ocasionaram danos ao consumidor.
Sobre o tema, o artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor assim prevê:
“Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.
Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.” (g.n.).
Sobre a matéria e em caso semelhante, ao julgar o Recurso de Apelação Cível no 18236/2018, o e. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho bem esclareceu que “segundo o parágrafo único do artigo 7o e os artigos 25, §1o, e 34 do CDC, todas as empresas que participam da cadeia de consumo instalada na relação jurídica são solidariamente responsáveis por supostas cobranças indevidas, até porque inegavelmente obtêm alguma vantagem econômica.”.
Nesse sentido, os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal:
“[...] 2. O Superior Tribunal de Justiça admite a responsabilidade solidária entre os fornecedores na cadeia de serviços (AgInt no Ag 1.389.870/RJ, Relator o Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA julgado em 20/4/2017, DJe de 27/4/2017). [...]” (STJ, 4a Turma, AgInt no AREsp no 1186443/RJ, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), j. em 17/5/2018, DJe 28/05/2018) (g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS QUE INTEGRAM A CADEIA NEGOCIAL - CONDENAÇÃO A RESTITUIÇÃO DOS VALORES BEM COMO AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS QUE DEVE SER IMPUTADO A TODAS AS DEMANDADAS - DANO MORAL - MAJORAÇÃO DO VALOR - ACOLHIMENTO - RESTITUIÇÃO DE PAGAMENTO DE CORRETAGEM - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA SUA EFETIVA REALIZAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, sendo evidente a legitimidade todas as demandadas in casu para responder solidariamente pelos danos sofridos pelo consumidor. O pagamento de comissão de corretagem pelo consumidor embora passível de restituição demanda efetiva comprovação de sua realização. O dano moral deve ser arbitrado de forma a atender o caráter punitivo pedagógico da condenação.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 124187/2017, Relatora Desa. Maria Helena G. Póvoas, j. em 6/6/2018) (g.n.).
Portanto, rejeito a preliminar.
MÉRITO
Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).
Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do contrato em questão, nos limites do pedido formulado no recurso de apelação.
Tem-se dos autos que as partes firmaram em 24/11/2012 o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E OUTROS PACTOS DE UNIDADE AUTÔNOMA EMPREENDIMENTO: ALVORADA CUIABÁ”, referente ao apartamento 2002, Bloco B, em Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 265.354,95 (duzentos e sessenta cinco mil trezentos e cinquenta e quatro reais e noventa e cinco centavos), a ser pago nas condições descritas no contrato (sinal, parcelas mensais, parcelas intermediárias, única, repasse em 10/06/2015 e pós habite-se), consoante ID’s 59644993 e 59647058.
A data prevista para a expedição do “Habite-se” era 30/06/2015, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, consoante a cláusula 7.3.1.1. (ID 59644992), contudo o “Habite-se” foi expedido somente em junho/2016.
No caso em análise, foi juntado o documento “Laudo de Vistoria” do imóvel, datado de 16/08/2016, concluindo que “Foram detectados diversos vícios que devem ser sanados pela construtora ou reembolsado proporcionalmente, principalmente no que tange à diferença de área encontrada.” (ID 59644999).
Neste particular, convém ressaltar que houve atraso na entrega do imóvel e, por consequência, atraso na documentação para a concretização do contrato de financiamento imobiliário, o qual foi assinado em 11/11/2016 (ID 59644986), sendo que o saldo devedor foi pago pela CEF em 26/01/2017 (ID 59646953).
O Termo de Recebimento de Chaves, Acesso ao Condomínio e Outras Avenças foi juntado no ID 59644997, demonstrando que a parte autora/apelada recebeu as chaves do apartamento em 26/05/2017, comprovando a excessiva demora na entrega do imóvel por partes das requeridas.
Mister destacar que, na cláusula 7.3.1.2. há a previsão de que “Fica expressamente convencionado que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega da Unidade Autônoma, nas condições definidas no item 7.3.1., exceder o prazo estabelecido no item anterior, por razões imputáveis à VENDEDORA, ela pagará ao ADQUIRENTE indenização mensal (ou fração, calculado pro rata dies), no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, reajustado [...]” (ID 59644992) (g.n.).
Aliás, no documento de ID 59646951 consta o “TERMO DE PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO”, em que a parte requerida oferece R$ 9.043,44 (nove mil e quarenta e três reais e quarenta e quatro centavos), referente ao “Valor de indenização correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, calculado mensalmente, a partir da data prevista para expedição do Certificado de Conclusão da Obra (Habite-se) referida no ‘Quadro Resumo da Promessa de Compra e Venda’, respeitada a tolerância de 180 dias.”, admitindo que “Em razão da entrega do Imóvel ter ocorrido em data posterior à previsão contratual [...]” (g.n.), datado de 10/06/2016.
Assim, após detida análise do conjunto probatório e as considerações acima, verifica-se que não merece reforma a sentença que bem fundamentou, in verbis:
“[...] A autora pugna pela condenação das rés ao pagamento de R$ 29.473.31, a título de multa contratual/cláusula penal moratória; indenização da quantia de R$ 27.200,00 a título de lucros cessantes (locação no período da mora); e danos morais de R$39.920,00, pelo atraso na entrega do imóvel descrito na inicial.
Aduz que o Habite-se foi emitido em 10/06/2016, e só recebeu as chaves do imóvel em 26/05/2017.
Analisando o contrato juntado pela autora no ID 18754641, observa-se da cláusula décima segunda que a previsão para a entrega do imóvel era 30/06/2015, com cláusula que possibilita a prorrogação de entrega por mais 180 dias.
Referida cláusula não se mostra abusiva, ao revés, é adotada como medida de precaução pelas construtoras, eis que as atividades desenvolvidas pela demandada são de natureza complexa e sujeita a situações imprevisíveis.
Assim, tem-se como obrigação das empresas que trabalham em tais ramos alertarem os adquirentes acerca de eventual retardo na entrega da obra, mediante previsão contratual expressa, como se afigura na hipótese.
Ademais, a cláusula encontra-se redigida de forma clara, possibilitando ao consumidor o prévio conhecimento a respeito de seu conteúdo. [...]
No caso, como mencionado, considerando o prazo de tolerância, o imóvel deveria ter sido entregue até 12/2015, no entanto, incontroverso que foi entregue a autora em 26/05/2017.
Entretanto, constata-se que o Habite-se do imóvel foi expedido em 10/06/2016, portanto, com atraso de seis meses do prazo previsto em contrato. [...]
Por sua vez, apesar de a ré alegar caso fortuito ou força maior, sequer menciona qual teria sido este, ademais, o contrato é claro que somente poderia haver atraso com autorização da CEF, o que também não foi comprovado nos autos, não havendo como se acolher a justificativa de força maior, caso fortuito, se a empresa ré não obteve a autorização da CEF para o atraso na entrega. [...]
Assim, constatado o descumprimento contratual de ambas as partes, deve ser analisado o pedido de indenização por lucros cessantes, danos morais e multa contratual, no período de 10/06/2016 a 26/05/2017.
Os pedidos de lucros cessantes e multa contratual não podem ser cumulados.
Em sede de Recurso Repetitivo (Tema 970), foi decidido que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
No caso, a multa foi fixada no contrato em 0,5% ao mês, e tem como base de cálculo o valor pago pelo promitente comprador, ou seja, o valor do imóvel, por conseguinte, o valor da multa é compatível com locativos, e suficiente para indenizar os lucros cessantes impingidos a autora, no período de 10/06/2016 a 26/05/2017. [...]” (ID 59647032) (g.n.).
Logo, deve permanecer a multa fixada no contrato em 0,5% ao mês, no período de 10/06/2016 a 26/05/2017, conforme previsão contratual e reconhecimento no documento de ID 59646951.
Importa ressaltar, no caso, que mesmo após o pagamento do saldo devedor, houve a demora na entrega das chaves.
A propósito:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. SÚMULA N. 284/STF. VALOR DA INDENIZAÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES. COMPROVAÇÃO. DESNECESSIDADE. PRESUNÇÃO DOS PREJUÍZOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES. DATA DO ‘HABITE-SE’. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA N. 83/STJ. JUROS DE OBRA. COBRANÇA. TRANSCURSO DO PRAZO DE CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. DESCABIMENTO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO E JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF e 83 DO STJ. MORA DO ADQUIRENTE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. VALOR DAS ASTREINTES. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, do CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. [...]
3. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, ‘no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma’ (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). [...]” (STJ, QUARTA TURMA, AgInt no AREsp 1064144/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019) (g.n.).
Com efeito, não merece prosperar a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, pois a alegada falta de mão de obra, de material básico de construção, demora de registros em cartório (habite-se) ou problemas de saneamento são riscos inerentes ao próprio negócio da construção civil, e configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.
Ademais, a parte apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de obra, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores externos, tais como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante.
Corroborando o caso dos autos, os seguintes julgados:
“[...] No que tange ao argumento da Apelante de que não praticou ato ilícito em virtude da demora no registro do imóvel e expedição de habite-se se, ou seja, que tal fato ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, e da escassez de mão-de-obra e de insumos, bem como excesso de chuva e, ainda, pela substituição de Concessionária de Água e Esgoto, o que constitui caso fortuito, também não merecem guarida.
O terceiro de fato, é ‘legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano’ como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).
Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.
Na situação dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia para o registro ou emissão da certidão de ‘habite-se’. Sabedora de que os atos registrais demandam tempo, competia à Apelante se precaver dos prazos contratuais e providenciar o registro com antecedência, o que percebe-se não ter sido observado.
Relativamente à tese de que a demora foi decorrente da escassez de material e de mão-de-OBRA, além do excesso de chuvas, igualmente, não merece guarida.
Segundo jurisprudência consolidada, chuvas, greves, carência de operários necessários para a execução da OBRA, burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019) (g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL PARA EXECUÇÃO DE OBRA CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – OBRIGAÇÕES PREVIDENCIÁRIAS DE RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO QUE OBSTOU A CONCESSÃO DO HABITE-SE – DANO MATERIAL COMPROVADO – VALORES DISPENDIDOS COM IMPOSTOS E MULTA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Os argumentos de que houve alteração do projeto e aumento do índice pluviométrico não servem como justificativa do atraso para entrega da obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de caso fortuito ou força maior, mas de fato previsível - risco inerente à atividade desenvolvida pela construtora. [...]” (TJMT, 5a CÂMARA CÍVEL, RAC no 152304/2016, Relator DES. DIRCEU DOS SANTOS, j. em 1o/02/2017, DJE 10/02/2017) (g.n.).
Por derradeiro, sobre a matéria dos autos o seguinte julgado:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO POR TODO PERÍODO DE MORA. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS ADOTADAS NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INVIABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. ‘Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador’ (AgInt no AREsp 1.020.223/AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 23/11/2017).
2. No caso, o Tribunal de origem concluiu pela existência da responsabilidade civil da agravante, à luz dos elementos fáticos e probatórios acostados aos autos, afastando a ocorrência de caso fortuito ou força maior e concluindo que o atraso na entrega da obra seria no período de 30/06/2014 a 15/12/2015, de modo que haveria cabimento de indenização a título de lucros cessantes durante todo o período da mora até a efetiva entrega do imóvel ao promitente comprador. Rever tais questões na via estreita do recurso especial encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ.
3. ‘Cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel’ (REsp 1.796.760/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe de 05/04/2019). [...]” (STJ, QUARTA TURMA, AgInt no AREsp 1291862/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 14/05/2019, DJe 24/05/2019) (g.n.).
Ante o exposto, com fundamento no artigo 932, inciso IV, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, nego provimento monocraticamente aos recursos interpostos por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA para manter a sentença recorrida.
Por fim, a verba honorária comporta majoração para 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §§ 1o, 2o e 11, do CPC/2015.
P. I. C.
Cuiabá, 26 de outubro de 2020.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora

Inteiro teor:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO No 1011207-09.2019.8.11.0041
APELANTE(S): SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
APELADA(S): SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
CAMILA FERNANDA ANTUNES
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização por Atraso na Entrega de Imóvel com Pedido de Danos Materiais e Morais no 1011207-09.2019.8.11.0041 ajuizada por CAMILA FERNANDA ANTUNES, para condenar a parte requerida, solidariamente, ao pagamento de indenização mensal de 0,5% do preço do imóvel pelo atraso na obra, no período de 10/06/2016 a 26/05/2017, valores que devem ser apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo índice INPC a partir da citação e juros legais de 1% ao mês a partir da sentença. Em face da sucumbência recíproca, condenou as partes, na proporção de 50% para a parte autora e 50% para a requerida, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, do CPC/2015).
Em suas razões recursais, CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA sustenta que a juíza a quo se equivocou ao julgar parcialmente procedente a ação, pois deixou de analisar detidamente a preliminar de ilegitimidade passiva da ora recorrente, bem como concluiu pelo descumprimento contratual, com o atraso na entrega do imóvel, mesmo que incontroversa a inadimplência da parte autora, que não pagou os valores avençados nas datas aprazadas.
Afirma que a CONSTRUTORA CONTORNO LESTE LTDA não faz parte do instrumento de promessa de compra e venda pactuado entre a vendedora SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a adquirente, ora recorrida, sendo medida necessária a sua exclusão do polo passivo da demanda, pois foi apenas a construtora do empreendimento e não a proprietária ou vendedora, não tendo nenhuma ligação com a venda e demais causas interligadas.
Defende a necessidade de reforma da sentença quanto ao valor da condenação, existindo erro material quanto à data de início do cômputo do período a ser indenizado, devendo ser retificada a data de início da contagem estipulada na sentença de 10/06/2016 para 26/01/2017.
Sob tais argumentos, requer o provimento do recurso com a reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente, retirando também a sua condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios.
Contrarrazões apresentadas pela apelada CAMILA FERNANDA ANTUNES, postulando pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios (ID 59647057).
Contrarrazões apresentadas pela apelada SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, requerendo o desprovimento do recurso (ID’s 59647061 e 59647062).
Por sua vez, a requerida SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs recurso de apelação, alegando a ausência de descumprimento contratual por parte da apelante e ocorrência de caso fortuito/força maior, pois jamais houve qualquer atraso injustificado que desse ensejo à condenação constante nos autos.
Aduz que a construtora ainda sofreu com a falta de mão de obra qualificada e materiais, tendo em vista o aquecimento do mercado imobiliário na ocasião, contribuindo para o excesso de prazo na entrega.
Assevera que o atraso na entrega do imóvel decorreu por culpa da própria apelada, que não havia cumprido suas obrigações na integralidade, em relação ao contrato, merecendo reforma a sentença.
Ressalta que a apelada deveria ter efetivado o pagamento integral até a data de 10/06/2015, contudo, só efetuou o pagamento em 26/01/2017, defendendo a impossibilidade de aplicação da multa contratual.
Destaca que a sentença constou como termo final de entrega da obra data errada, uma vez que para a aplicação de multa contratual não deve ser considerada a data de entrega das chaves, mas sim a data da expedição do habite-se.
Sob tais argumentos, requer o provimento do recurso com a reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente.
CAMILA FERNANDA ANTUNES apresentou contrarrazões no ID 59647056, pelo desprovimento do recurso.
É o relatório.
Decido.
In casu, as partes recorrentes SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA se insurgem contra a sentença proferida pela Dra. Vandymara G. R. Paiva Zanolo, a qual julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.
Os recursos serão analisados conjuntamente.
Pois bem.
Presentes os requisitos de admissibilidade, torna-se cabível o julgamento de plano do recurso, consoante o artigo 932 do CPC/15 e Súmula no 568 do STJ.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
Em suas razões recursais (ID 59647046), CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA sustenta que a juíza a quo se equivocou ao julgar parcialmente procedente a ação, pois deixou de analisar detidamente a preliminar de ilegitimidade passiva da ora recorrente, afirmando que não faz parte do instrumento de promessa de compra e venda do empreendimento Alvorada Cuiabá, pactuado entre a vendedora SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a adquirente, ora recorrida.
Requer a sua exclusão do polo passivo da demanda, pois foi apenas a construtora do empreendimento e não a proprietária ou vendedora, não tendo nenhuma ligação com a venda e demais causas interligadas.
Pois bem.
Consoante bem ressaltado pela juíza a quo, a preliminar de ilegitimidade passiva merece ser rejeitada, pois verifica-se que a ora recorrente, juntamente com a outra a parte requerida, foi uma das construtoras responsáveis pelo empreendimento Alvorada Cuiabá.
Aliás, denota-se no ID 59644993 o “QUADRO RESUMO”, do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autônoma Empreendimento Alvorada Cuiabá”, expressamente que a apelante SPE CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA é a construtora do empreendimento, ou seja, diferentemente do alegado, a ora recorrente consta sim no pacto firmado entre as partes deste processo.
Ademais, é cediço que todos aqueles que participam do fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente pela falha na prestação de serviços que ocasionaram danos ao consumidor.
Sobre o tema, o artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor assim prevê:
“Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.
Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.” (g.n.).
Sobre a matéria e em caso semelhante, ao julgar o Recurso de Apelação Cível no 18236/2018, o e. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho bem esclareceu que “segundo o parágrafo único do artigo 7o e os artigos 25, §1o, e 34 do CDC, todas as empresas que participam da cadeia de consumo instalada na relação jurídica são solidariamente responsáveis por supostas cobranças indevidas, até porque inegavelmente obtêm alguma vantagem econômica.”.
Nesse sentido, os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal:
“[...] 2. O Superior Tribunal de Justiça admite a responsabilidade solidária entre os fornecedores na cadeia de serviços (AgInt no Ag 1.389.870/RJ, Relator o Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA julgado em 20/4/2017, DJe de 27/4/2017). [...]” (STJ, 4a Turma, AgInt no AREsp no 1186443/RJ, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), j. em 17/5/2018, DJe 28/05/2018) (g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS QUE INTEGRAM A CADEIA NEGOCIAL - CONDENAÇÃO A RESTITUIÇÃO DOS VALORES BEM COMO AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS QUE DEVE SER IMPUTADO A TODAS AS DEMANDADAS - DANO MORAL - MAJORAÇÃO DO VALOR - ACOLHIMENTO - RESTITUIÇÃO DE PAGAMENTO DE CORRETAGEM - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA SUA EFETIVA REALIZAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, sendo evidente a legitimidade todas as demandadas in casu para responder solidariamente pelos danos sofridos pelo consumidor. O pagamento de comissão de corretagem pelo consumidor embora passível de restituição demanda efetiva comprovação de sua realização. O dano moral deve ser arbitrado de forma a atender o caráter punitivo pedagógico da condenação.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 124187/2017, Relatora Desa. Maria Helena G. Póvoas, j. em 6/6/2018) (g.n.).
Portanto, rejeito a preliminar.
MÉRITO
Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).
Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do contrato em questão, nos limites do pedido formulado no recurso de apelação.
Tem-se dos autos que as partes firmaram em 24/11/2012 o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E OUTROS PACTOS DE UNIDADE AUTÔNOMA EMPREENDIMENTO: ALVORADA CUIABÁ”, referente ao apartamento 2002, Bloco B, em Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 265.354,95 (duzentos e sessenta cinco mil trezentos e cinquenta e quatro reais e noventa e cinco centavos), a ser pago nas condições descritas no contrato (sinal, parcelas mensais, parcelas intermediárias, única, repasse em 10/06/2015 e pós habite-se), consoante ID’s 59644993 e 59647058.
A data prevista para a expedição do “Habite-se” era 30/06/2015, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, consoante a cláusula 7.3.1.1. (ID 59644992), contudo o “Habite-se” foi expedido somente em junho/2016.
No caso em análise, foi juntado o documento “Laudo de Vistoria” do imóvel, datado de 16/08/2016, concluindo que “Foram detectados diversos vícios que devem ser sanados pela construtora ou reembolsado proporcionalmente, principalmente no que tange à diferença de área encontrada.” (ID 59644999).
Neste particular, convém ressaltar que houve atraso na entrega do imóvel e, por consequência, atraso na documentação para a concretização do contrato de financiamento imobiliário, o qual foi assinado em 11/11/2016 (ID 59644986), sendo que o saldo devedor foi pago pela CEF em 26/01/2017 (ID 59646953).
O Termo de Recebimento de Chaves, Acesso ao Condomínio e Outras Avenças foi juntado no ID 59644997, demonstrando que a parte autora/apelada recebeu as chaves do apartamento em 26/05/2017, comprovando a excessiva demora na entrega do imóvel por partes das requeridas.
Mister destacar que, na cláusula 7.3.1.2. há a previsão de que “Fica expressamente convencionado que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega da Unidade Autônoma, nas condições definidas no item 7.3.1., exceder o prazo estabelecido no item anterior, por razões imputáveis à VENDEDORA, ela pagará ao ADQUIRENTE indenização mensal (ou fração, calculado pro rata dies), no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, reajustado [...]” (ID 59644992) (g.n.).
Aliás, no documento de ID 59646951 consta o “TERMO DE PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO”, em que a parte requerida oferece R$ 9.043,44 (nove mil e quarenta e três reais e quarenta e quatro centavos), referente ao “Valor de indenização correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, calculado mensalmente, a partir da data prevista para expedição do Certificado de Conclusão da Obra (Habite-se) referida no ‘Quadro Resumo da Promessa de Compra e Venda’, respeitada a tolerância de 180 dias.”, admitindo que “Em razão da entrega do Imóvel ter ocorrido em data posterior à previsão contratual [...]” (g.n.), datado de 10/06/2016.
Assim, após detida análise do conjunto probatório e as considerações acima, verifica-se que não merece reforma a sentença que bem fundamentou, in verbis:
“[...] A autora pugna pela condenação das rés ao pagamento de R$ 29.473.31, a título de multa contratual/cláusula penal moratória; indenização da quantia de R$ 27.200,00 a título de lucros cessantes (locação no período da mora); e danos morais de R$39.920,00, pelo atraso na entrega do imóvel descrito na inicial.
Aduz que o Habite-se foi emitido em 10/06/2016, e só recebeu as chaves do imóvel em 26/05/2017.
Analisando o contrato juntado pela autora no ID 18754641, observa-se da cláusula décima segunda que a previsão para a entrega do imóvel era 30/06/2015, com cláusula que possibilita a prorrogação de entrega por mais 180 dias.
Referida cláusula não se mostra abusiva, ao revés, é adotada como medida de precaução pelas construtoras, eis que as atividades desenvolvidas pela demandada são de natureza complexa e sujeita a situações imprevisíveis.
Assim, tem-se como obrigação das empresas que trabalham em tais ramos alertarem os adquirentes acerca de eventual retardo na entrega da obra, mediante previsão contratual expressa, como se afigura na hipótese.
Ademais, a cláusula encontra-se redigida de forma clara, possibilitando ao consumidor o prévio conhecimento a respeito de seu conteúdo. [...]
No caso, como mencionado, considerando o prazo de tolerância, o imóvel deveria ter sido entregue até 12/2015, no entanto, incontroverso que foi entregue a autora em 26/05/2017.
Entretanto, constata-se que o Habite-se do imóvel foi expedido em 10/06/2016, portanto, com atraso de seis meses do prazo previsto em contrato. [...]
Por sua vez, apesar de a ré alegar caso fortuito ou força maior, sequer menciona qual teria sido este, ademais, o contrato é claro que somente poderia haver atraso com autorização da CEF, o que também não foi comprovado nos autos, não havendo como se acolher a justificativa de força maior, caso fortuito, se a empresa ré não obteve a autorização da CEF para o atraso na entrega. [...]
Assim, constatado o descumprimento contratual de ambas as partes, deve ser analisado o pedido de indenização por lucros cessantes, danos morais e multa contratual, no período de 10/06/2016 a 26/05/2017.
Os pedidos de lucros cessantes e multa contratual não podem ser cumulados.
Em sede de Recurso Repetitivo (Tema 970), foi decidido que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
No caso, a multa foi fixada no contrato em 0,5% ao mês, e tem como base de cálculo o valor pago pelo promitente comprador, ou seja, o valor do imóvel, por conseguinte, o valor da multa é compatível com locativos, e suficiente para indenizar os lucros cessantes impingidos a autora, no período de 10/06/2016 a 26/05/2017. [...]” (ID 59647032) (g.n.).
Logo, deve permanecer a multa fixada no contrato em 0,5% ao mês, no período de 10/06/2016 a 26/05/2017, conforme previsão contratual e reconhecimento no documento de ID 59646951.
Importa ressaltar, no caso, que mesmo após o pagamento do saldo devedor, houve a demora na entrega das chaves.
A propósito:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. AFASTAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. SÚMULA N. 284/STF. VALOR DA INDENIZAÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES. COMPROVAÇÃO. DESNECESSIDADE. PRESUNÇÃO DOS PREJUÍZOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES. DATA DO ‘HABITE-SE’. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA N. 83/STJ. JUROS DE OBRA. COBRANÇA. TRANSCURSO DO PRAZO DE CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. DESCABIMENTO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO E JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF e 83 DO STJ. MORA DO ADQUIRENTE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. VALOR DAS ASTREINTES. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, do CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. [...]
3. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, ‘no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma’ (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). [...]” (STJ, QUARTA TURMA, AgInt no AREsp 1064144/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019) (g.n.).
Com efeito, não merece prosperar a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, pois a alegada falta de mão de obra, de material básico de construção, demora de registros em cartório (habite-se) ou problemas de saneamento são riscos inerentes ao próprio negócio da construção civil, e configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.
Ademais, a parte apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de obra, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores externos, tais como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante.
Corroborando o caso dos autos, os seguintes julgados:
“[...] No que tange ao argumento da Apelante de que não praticou ato ilícito em virtude da demora no registro do imóvel e expedição de habite-se se, ou seja, que tal fato ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, e da escassez de mão-de-obra e de insumos, bem como excesso de chuva e, ainda, pela substituição de Concessionária de Água e Esgoto, o que constitui caso fortuito, também não merecem guarida.
O terceiro de fato, é ‘legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano’ como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).
Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.
Na situação dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia para o registro ou emissão da certidão de ‘habite-se’. Sabedora de que os atos registrais demandam tempo, competia à Apelante se precaver dos prazos contratuais e providenciar o registro com antecedência, o que percebe-se não ter sido observado.
Relativamente à tese de que a demora foi decorrente da escassez de material e de mão-de-OBRA, além do excesso de chuvas, igualmente, não merece guarida.
Segundo jurisprudência consolidada, chuvas, greves, carência de operários necessários para a execução da OBRA, burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019) (g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL PARA EXECUÇÃO DE OBRA CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – OBRIGAÇÕES PREVIDENCIÁRIAS DE RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO QUE OBSTOU A CONCESSÃO DO HABITE-SE – DANO MATERIAL COMPROVADO – VALORES DISPENDIDOS COM IMPOSTOS E MULTA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Os argumentos de que houve alteração do projeto e aumento do índice pluviométrico não servem como justificativa do atraso para entrega da obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de caso fortuito ou força maior, mas de fato previsível - risco inerente à atividade desenvolvida pela construtora. [...]” (TJMT, 5a CÂMARA CÍVEL, RAC no 152304/2016, Relator DES. DIRCEU DOS SANTOS, j. em 1o/02/2017, DJE 10/02/2017) (g.n.).
Por derradeiro, sobre a matéria dos autos o seguinte julgado:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO POR TODO PERÍODO DE MORA. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS ADOTADAS NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INVIABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. ‘Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador’ (AgInt no AREsp 1.020.223/AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 23/11/2017).
2. No caso, o Tribunal de origem concluiu pela existência da responsabilidade civil da agravante, à luz dos elementos fáticos e probatórios acostados aos autos, afastando a ocorrência de caso fortuito ou força maior e concluindo que o atraso na entrega da obra seria no período de 30/06/2014 a 15/12/2015, de modo que haveria cabimento de indenização a título de lucros cessantes durante todo o período da mora até a efetiva entrega do imóvel ao promitente comprador. Rever tais questões na via estreita do recurso especial encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ.
3. ‘Cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel’ (REsp 1.796.760/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe de 05/04/2019). [...]” (STJ, QUARTA TURMA, AgInt no AREsp 1291862/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 14/05/2019, DJe 24/05/2019) (g.n.).
Ante o exposto, com fundamento no artigo 932, inciso IV, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, nego provimento monocraticamente aos recursos interpostos por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONTORNO LESTE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA para manter a sentença recorrida.
Por fim, a verba honorária comporta majoração para 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §§ 1o, 2o e 11, do CPC/2015.
P. I. C.
Cuiabá, 26 de outubro de 2020.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora