Tribunal: TJMT
Processo: 1032281-90.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-24
Data de publicação: 2020-04-24

Ementa:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032281-90.2017.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ-MT
APELANTE(S): CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA
APELADA(S): ROSANE SUZIN
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Devolução de Quantias Pagas ajuizada por ROSANE SUZIN, apenas para determinar que a requerida procedesse à devolução dos valores pagos à construtora, devendo reter a título de multa contratual apenas a quantia de 10% do valor efetivamente pago atualizado, e a quantia a ser devolvida deverá ser acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Considerando que cada uma das partes foram em parte vencedor e vencido, a parte autora deverá arcar com 50% e a requerida com 50% das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, conforme artigos 85, § 2o, e 86 do CPC/15. Entretanto, isentou a autora do referido pagamento por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 12 da Lei no 1.060/50.
A requerida/apelante aduz sobre o percentual de restituição em caso de rescisão contratual, culpa única exclusiva da promissária compradora e o direito à retenção da construtora, defendendo que a apelada deu causa à rescisão contratual, ante a não aprovação do financiamento perante a instituição financeira, não pagando uma quantia considerável do preço total do contrato.
Alega que a fixação da r. sentença no equivalente à devolução de 90% dos valores pagos a título de preço do imóvel é demasiadamente alta, vez que este percentual não supre os custos que a ora apelante suportou com a rescisão do contrato, tampouco enseja retenção real sobre o valor investido.
Afirma que diante da expressa concordância das cláusulas contratuais, livremente pactuadas e aceitas pelas partes, deve prevalecer o que foi estabelecido, isto é, havendo rescisão contratual, deverá ser descontado o percentual de 8% (alínea “a”, § 6o) e 20% (§ 7o) nos exatos termos descritos no contrato.
Consigna que a jurisprudência tem corroborado que a devolução de 70% dos valores pagos por promissários compradores não infringe normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, prestigiando tal posição, sem dúvida, à reposição das partes ao status quo ante, considerando o valor pago sem a incidência dos juros e correção monetária.
Salienta acerca da impossibilidade de incidência de correção monetária sobre as parcelas a serem devolvidas, em virtude da rescisão contratual desde o desembolso, bem como sobre a ausência de ato ilícito cometido pela ora apelante, sendo necessária a observância da Súmula 43 do STJ. Requer que a correção monetária seja calculada do ajuizamento da demanda e não do desembolso de cada parcela.
Ainda, postula que os juros moratórios devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão que determinar a restituição das parcelas do que foi pago pela promissária-compradora.
Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e condenar a apelada nos honorários advocatícios recursais.
Ao apresentar as contrarrazões, a apelada refuta as argumentações recursais, requerendo o seu desprovimento e a condenação da apelante nos honorários sucumbenciais em 20% sobre o valor atualizado da condenação (ID no 34595804).
É o relatório.
Decido.
A parte requerente/apelada ROSANE SUZIN ajuizou a Ação de Devolução de Quantias Pagas em face da requerida/apelante CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA, alegando, em suma, que firmou contrato de promessa de compra e venda do imóvel para a aquisição de uma unidade autônoma no Residencial Morada do Parque, em Cuiabá/MT, afirmando ter efetuado o pagamento do valor de R$ 107.944,16 (cento e sete mil novecentos e quarenta e quatro reais e dezesseis centavos), tendo restado o saldo devedor no valor de R$ 101.822,09 (cento e um mil oitocentos e vinte e dois reais e nove centavos) que seriam pagos através de financiamento.
Narrou que o financiamento não foi aprovado perante a Caixa Econômica Federal, razão pela qual a requerida notificou a autora da rescisão contratual, afirma que não foi oportunizado o parcelamento do valor devido com a construtora e não houve a devolução do valor pago.
Ao final, requereu a rescisão contratual e a restituição de 90% dos valores pagos à requerida, devidamente corrigido, com a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, bem como a condenação ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios.
A douta magistrada singular, Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro, julgou parcialmente procedente a ação, da qual se recorre.
Pois bem.
Trata-se de questão consolidada no Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual passo a decidir de forma monocrática.
No caso em tela, incontroverso que as partes firmaram, em dezembro de 2010, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, referente à aquisição de um apartamento, no 104, Bloco 6, Torre L, Condomínio Morada do Parque, na Avenida Brasil, no 269, Bairro Morada do Ouro, em Cuiabá/MT, pelo preço total de R$ 209.766,25 (duzentos e nove mil setecentos e sessenta e seis reais e vinte e cinco centavos), consoante se vê dos ID’s no 34595771 e no 34595784.
Ao sentenciar o feito, assim fundamentou a douta juíza singular, in verbis:
“As partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, objetivando a aquisição de uma unidade autônoma no empreendimento Residencial Morada do Parque, unidade autônoma 104 como se vê no documento de id. 12591309.
No contrato pactuado, ficou estipulado que o preço do imóvel seria R$ 209.766,25 (duzentos e nove mil setecentos e sessenta e seis reais e vinte e cinco centavos), sendo as condições de pagamento estipuladas na cláusula quarta (id. 12591309, pág. 02):
‘[...] Parágrafo Primeiro – Optando a COMPRADORA pelo pagamento de forma parcelada, que será feito da seguinte forma:
a) R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento.
b) R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), em 12 (doze) parcelas parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), com o primeiro vencimento no dia 20.01.2011 e as demais parcelas no mesmo dia dos meses subsequentes, até o final da liquidação;
c) R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em PARCELA ÚNICA com vencimento para 10.01.2011;
d) R$ 26.970,94 (vinte e seis mil novecentos e setenta reais e noventa e quatro centavos), em 2 (duas) parcelas semestrais no valor de R$ 13.485,47 (treze mil quatrocentos e oitenta e cinco reais e quarenta e sete centavos), a primeira com vencimento para o dia 20.06.2011, 20.12.2011;
e) R$ 101.822,09 (cento e um mil oitocentos e vinte dois reais e nove centavos) deverá ser pago mediante obtenção, pela COMPRADORA, de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), quando então os pagamentos poderão ser feitos pela Instituição Financeira em até 24 (vinte e quatro) parcelas, respeitando o limite máximo de conclusão da obra, isto é, a COMPRADORA deverá obter financiamento em que o pagamento integral do valor se dê até a conclusão das obras. Toda e qualquer despesa com eventual financiamento e acessórios é de exclusiva responsabilidade da COMPRADORA, inclusive ITBI.’
Verifica-se que constam com clareza as informações quanto à forma de pagamento, percebe-se que houve uma frustação do negócio quando do financiamento, vez que a autora alega que o financiamento não foi aprovado.
Apesar da autora afirmar que realizou o pagamento total de R$ 107.944,16 (cento e sete mil novecentos e quarenta e quatro reais e dezesseis centavos), vez que a requerida a notificou reconhecendo a adimplência de todas as parcelas, com exceção da parcela do financiamento, tal alegação não deve prevalecer, pois a autora interpretou erroneamente a notificação de id. 10333661, pág. 15 e 16, tendo a requerida dado por quitada as parcelas expressas na Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro referente às letras ‘a’ e ‘b’, o que se comprova pelos recibos de id. 10333661, pág. 03 a 14.
Inicialmente, não prevalece o argumento da autora de que deveria ter sido notificada pela requerida para tentativa de negociação do pagamento do saldo devedor, considerando que o financiamento não foi aprovado, pois tal ônus lhe competia conforme cláusula quarta, parágrafo segundo do contrato, vejamos:
[...] Parágrafo Segundo - Caso a COMPRADORA não obtenha a aprovação do financiamento e respectiva assinatura do contrato em até 60 dias da presente data, obriga-se a adimplir o valor indicado na alínea ‘f’ do Parágrafo Primeiro, à vista, ou então parcelar o valor devido com a própria INCORPORADORA, onde desde já define-se que o prazo máximo do financiamento será correspondente ao número de meses faltantes para a conclusão da obra e respectiva entrega das chaves. Assim, novo contrato deverá ser assinado, do qual a COMPRADORA já tomou ciência de seus termos, de forma a estabelecer as regras do financiamento e precipuamente para a constituição de alienação fiduciária a favor da INCORPORADORA. A recusa na subscrição do novo instrumento ensejará a rescisão imediata deste com as consequências alinhadas no tópico que trata do inadimplemento. [...]’ Negritei e grifei.
Observa-se da Cláusula 7a, § 6o e 7o (id. 12591309, pág. 8) do contrato em questão que em caso de rescisão contratual deverá ser retido pela ré o equivalente a 8% (oito por cento) do valor do contrato para cobrir os custos administrativos e despesas de comercialização do imóvel, contribuições e impostos, além das perdas e danos em 20% (Cláusula 7a, § 6o, alínea ‘a’, id. 12591309, pág. 08) vejamos:
‘Parágrafo Sexto – No caso de rescisão, configurada a situação de inadimplência, serão apuradas as quantias pagas pela COMPRADORA atualizadas de acordo com o critério utilizado para pagamento das prestações, e delas serão descontadas as seguintes despesas:
a) Custos administrativos e despesas da INCORPORADORA com a comercialização, à taxa de 8% (oito por cento) sobre o valor total do contrato, atualizados monetariamente;
b) Contribuição ao PIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela INCORPORADORA, atualizado monetariamente;’
c) Contribuição ao COFIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela INCORPORADORA, atualizado monetariamente;
d) Outros tributos, impostos, taxas e contribuições incidentes sobre o negocio imobiliário e os que venham a ser criados no curso deste contrato.
Parágrafo Sétimo – Concordam as partes que havendo saldo (se ainda, não pagos o valor correspondente a 8% sobre o total da venda de forma alguma haverá saldo, perdendo-se o valor integral), a favor nos moldes do caput desta cláusula será devolvida a COMPRADORA, a importância equivalente a 80% (oitenta por cento) desse saldo, em tantas parcelas mensais quanto forem os meses decorridos da data da assinatura deste contrato até a sua rescisão. A COMPRADORA receberá a referida devolução, desde que o imóvel tenha sido restituído a INCORPORADORA, livre e desocupado de pessoas e coisas, e reposto ao idêntico estado de quando lhe foi entregue. A importância retida (20%) pela INCORPORADORA, o será a título de perdas e danos ocorridos com a rescisão.’
O Superior Tribunal de Justiça assegura que em caso de rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do comprador, a construtora ou incorporadora poderá reter apenas parte do valor pago para ressarcir as despesas administrativas de 10% (dez por cento) a 25% (vinte por cento) do valor efetivamente pago, para que não ocorra enriquecimento sem causa, considerando que a construtora poderá vender novamente o imóvel em questão.
Vejamos:
‘AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. [...]. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento.’ (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016). Negritei e grifei.
Assim há abusividade na retenção dos valores na forma que foi pactuada, vez que a retenção 8% (oito por cento) do valor do contrato para cobrir os custos administrativos e despesas de comercialização do imóvel, mais 20% (vinte por cento) de perdas e danos contraria a decisão do STJ que limitou os descontos sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente. Considerando que a retenção de parte do valor pago já configura uma forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão, pois a construtora poderá revender o imóvel e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, pelo que deverá haver retenção pela construtora de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados.
Quanto ao prazo para a devolução dos valores pagos, não prevalece à cláusula contratual 7a, § 7o que dispõe que ‘[...] será devolvido a COMPRADORA, a importância equivalente a 80% (oitenta por cento) desse saldo, em tantas parcelas mensais quanto forem os meses decorridos da data da assinatura deste contrato até a sua rescisão [...]’ (id. 12591309, pág. 08), vez que a restituição deve ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula no. 543 do STJ, vejamos:
[...]
Verifica-se que existindo abusividade da cláusula contratual 7a esta é nula, vez que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé ou a equidade, em atenção ao contido no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, considerando os documentos acostados aos autos e as argumentações trazidas pelas partes, não merece prosperar o pedido de indenização por danos morais tendo em vista que não houve a comprovação de que a requerida tenha praticado ato ilícito capaz de gerar responsabilidade civil a autora, o que observa-se é que tendo comprado o imóvel a requerente não pagou as parcelas do contrato, desistindo do negócio realizado.
O princípio da reparação civil é quando existe violação da honra e imagem da pessoa esta amparada pela Lei Civil Brasileira. Entretanto, nenhum dos pressupostos legais, foi comprovado nos autos, para justificar a reparação civil, portanto, não estão patentes os requisitos legais da ação voluntária, nexo causalidade, o dano para configurar a reparação civil.
Do mesmo modo não restou comprovado o desvio do tempo produtivo da autora na tentativa de solucionar o litigio, com prejuízo de suas atividades, assim não há que se falar em indenização por desvio de tempo útil.” (ID no 34595793) (g.n.).
Sobre a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula no 543, regulamentando a decisão judicial a respeito deste tema. Vejamos:
“Súmula no 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Aliás, acerca da matéria, há recurso repetitivo, in verbis:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.” (STJ, Segunda Seção, REsp no 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) (g.n.).
Como se nota, encontra-se consolidado o entendimento do STJ acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual.
Sobre o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ARRAS. RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
[...]
2. Nos termos do entendimento jurisprudencial desta Corte Superior, no julgamento antecipado da lide, não há violação aos princípios do contraditório e da defesa quando o julgador, entendendo pela suficiência dos elementos probatórios inseridos nos autos, indefere motivadamente a produção de provas.
3. A revisão das conclusões adotadas pelo Tribunal de origem esbarraria no óbice imposto pela Súmula 7/STJ.
4. De acordo com a jurisprudência deste Tribunal Superior, na rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador, é possível a retenção de 10% a 25% da quantia despendida com a execução do contrato. 6. Agravo interno desprovido.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1537245/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 09/12/2019, DJe 12/12/2019) (g.n.).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.
3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.
4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
6. Agravo interno não provido.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (Destaquei).
No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, consoante bem exposto pela d. magistrada a quo.
Aliás, ressalta-se o dever de observar o equilíbrio e a proporcionalidade das relações obrigacionais/contratuais, não devendo haver cláusulas ambíguas ou contraditórias, conforme os artigos 423 e 424 do Código Civil.
Assim, tendo em vista os documentos juntados aos autos, verifica-se ser incontroversa a relação de consumo existente entre as partes e a rescisão contratual por parte da autora/apelada, motivos pelos quais se conclui ser devida a restituição dos valores relativos à rescisão.
Como visto na sentença, mostra-se abusiva a retenção dos valores na forma que foi pactuada, vez que a retenção de 8% do valor do contrato para cobrir os custos administrativos e despesas de comercialização do imóvel, mais 20% de perdas e danos (Cláusula 7a, §§ 6o e 7o) contraria a decisão do STJ que limitou os descontos sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente.
Assim, considerando que a retenção de parte do valor pago já configura uma forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão, pois a construtora poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, deverá haver retenção pela construtora de 10% dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados.
Logo, a sentença deve ser mantida, pois em consonância com a jurisprudência do STJ, a qual se firmou no sentido de ser lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos pelos compradores.
Nesse sentido, outros julgados do STJ:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COOPERATIVA. ATRASO NA OBRA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 7o, 11, 489, § 1o, E, 1022, II, TODOS DO NCPC. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. [...]
5. A Corte de origem, ao determinar a restituição imediata dos valores pagos pelo cooperado, descontados apenas os 10% a título de retenção pelo desfazimento do contrato, dirimiu a controvérsia em conformidade com o entendimento dominante desta Corte, razão por que aplicável, ao caso, o enunciado da Súmula no 568 do STJ.
6. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei.
7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1135500/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 24/4/2018, DJe 30/4/2018).
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido." (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).
No tocante à insurgência da data de incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos, não assiste razão à apelante.
Isto porque, a i. juíza a quo decidiu de acordo com o entendimento jurisprudencial do STJ, no sentido de que a parte requerida deverá proceder a devolução dos valores pagos, devendo reter a quantia de 10% do valor efetivamente pago, acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso. Vejamos:
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO COM ENCOL S/A E TRANSFERIDO À AGRAVANTE. RESPONSABILIDADE DA AGRAVANTE NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES REFERENTES À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.
1. As instâncias ordinárias reconheceram a responsabilidade da recorrente na devolução integral à recorrida dos valores pagos à construtora em razão do contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário, em que a recorrente assumiu a obrigação de respeitar os adquirentes das unidades.
2. ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’ (Súmula 7/STJ).
3. ‘A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial’ (Súmula 5/STJ).
4. Esta Corte tem entendimento de que, ‘em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso’ (REsp 1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013). [...] 6. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AgRg no REsp 913.224/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 18/8/2015, DJe 26/8/2015) (g.n.).
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ALTERAÇÃO DE TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADOS EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. A correção monetária não é acréscimo, gravame ou acessório, visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, fazendo com que o débito pago no futuro seja idêntico ao débito original, tal como surgiu. Revela-se como mero reajuste do valor histórico, ou nominal, objetivando a sua preservação contra os efeitos corrosivos da inflação. Ela mantém no tempo o equilíbrio da relação jurídica de direito obrigacional, fazendo permanecer a proporcionalidade de valor entre o débito e o crédito.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, na linha do que decidiu o acórdão objeto do recurso especial.
3. Atento a essas premissas, forçoso concluir que o termo ‘devidamente corrigidas’ constante do título executivo judicial impede que se possa adotar o entendimento de ser devida a correção monetária a partir da citação, por mais que a redação do acórdão possa induzir a esse entendimento equivocado.
4. Agravo regimental provido para negar provimento ao agravo em recurso especial.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp 478.627/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/5/2014, DJe 15/8/2014) (g.n.).
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA (ENCOL). SUCESSÃO/SUB-ROGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA/PROPRIETÁRIA DO TERRENO SOBRE O QUAL O IMÓVEL SERIA EDIFICADO (CARVALHO HOSKEN). OFENSA AO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. DESCABIMENTO. EMPREENDIMENTO "RIO 2". DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. OBRIGAÇÃO RECONHECIDA COM BASE EM PROVAS E CONTRATOS. APLICAÇÃO DO ART. 40, § 2o, DA LEI. N. 4.591/64. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. CADA DESEMBOLSO. [...]
4. A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária. Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.” (STJ, Quarta Turma, REsp no 1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013) (g.n.).
No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes. 3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.” (STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).
Ainda, os seguintes julgados do STJ:
"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3. 'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor' (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017). Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido" (STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018).
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. INEXISTÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ.
1. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio.
2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a tese versada no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.
3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré.
4. Agravo regimental provido.” (STJ, QUARTA TURMA, AgRg no REsp 1013249/PE, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, julgado em 25/5/2010, DJe 8/6/2010) (g.n.).
Com essas considerações, a sentença merece reforma neste ponto, para que os juros de mora de 1% ao mês não incidam a partir da citação, mas sim do trânsito em julgado, em observância ao entendimento do STJ.
Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, dou parcial provimento monocrático ao recurso, apenas para que os juros de mora de 1% ao mês incidam do trânsito em julgado da sentença, mantendo os demais termos da sentença, inclusive em relação aos honorários advocatícios e ônus sucumbencial.
P. I. C.
Cuiabá, 23 de abril de 2020.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora

Inteiro teor:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032281-90.2017.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ-MT
APELANTE(S): CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA
APELADA(S): ROSANE SUZIN
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Devolução de Quantias Pagas ajuizada por ROSANE SUZIN, apenas para determinar que a requerida procedesse à devolução dos valores pagos à construtora, devendo reter a título de multa contratual apenas a quantia de 10% do valor efetivamente pago atualizado, e a quantia a ser devolvida deverá ser acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Considerando que cada uma das partes foram em parte vencedor e vencido, a parte autora deverá arcar com 50% e a requerida com 50% das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, conforme artigos 85, § 2o, e 86 do CPC/15. Entretanto, isentou a autora do referido pagamento por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 12 da Lei no 1.060/50.
A requerida/apelante aduz sobre o percentual de restituição em caso de rescisão contratual, culpa única exclusiva da promissária compradora e o direito à retenção da construtora, defendendo que a apelada deu causa à rescisão contratual, ante a não aprovação do financiamento perante a instituição financeira, não pagando uma quantia considerável do preço total do contrato.
Alega que a fixação da r. sentença no equivalente à devolução de 90% dos valores pagos a título de preço do imóvel é demasiadamente alta, vez que este percentual não supre os custos que a ora apelante suportou com a rescisão do contrato, tampouco enseja retenção real sobre o valor investido.
Afirma que diante da expressa concordância das cláusulas contratuais, livremente pactuadas e aceitas pelas partes, deve prevalecer o que foi estabelecido, isto é, havendo rescisão contratual, deverá ser descontado o percentual de 8% (alínea “a”, § 6o) e 20% (§ 7o) nos exatos termos descritos no contrato.
Consigna que a jurisprudência tem corroborado que a devolução de 70% dos valores pagos por promissários compradores não infringe normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, prestigiando tal posição, sem dúvida, à reposição das partes ao status quo ante, considerando o valor pago sem a incidência dos juros e correção monetária.
Salienta acerca da impossibilidade de incidência de correção monetária sobre as parcelas a serem devolvidas, em virtude da rescisão contratual desde o desembolso, bem como sobre a ausência de ato ilícito cometido pela ora apelante, sendo necessária a observância da Súmula 43 do STJ. Requer que a correção monetária seja calculada do ajuizamento da demanda e não do desembolso de cada parcela.
Ainda, postula que os juros moratórios devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão que determinar a restituição das parcelas do que foi pago pela promissária-compradora.
Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e condenar a apelada nos honorários advocatícios recursais.
Ao apresentar as contrarrazões, a apelada refuta as argumentações recursais, requerendo o seu desprovimento e a condenação da apelante nos honorários sucumbenciais em 20% sobre o valor atualizado da condenação (ID no 34595804).
É o relatório.
Decido.
A parte requerente/apelada ROSANE SUZIN ajuizou a Ação de Devolução de Quantias Pagas em face da requerida/apelante CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA, alegando, em suma, que firmou contrato de promessa de compra e venda do imóvel para a aquisição de uma unidade autônoma no Residencial Morada do Parque, em Cuiabá/MT, afirmando ter efetuado o pagamento do valor de R$ 107.944,16 (cento e sete mil novecentos e quarenta e quatro reais e dezesseis centavos), tendo restado o saldo devedor no valor de R$ 101.822,09 (cento e um mil oitocentos e vinte e dois reais e nove centavos) que seriam pagos através de financiamento.
Narrou que o financiamento não foi aprovado perante a Caixa Econômica Federal, razão pela qual a requerida notificou a autora da rescisão contratual, afirma que não foi oportunizado o parcelamento do valor devido com a construtora e não houve a devolução do valor pago.
Ao final, requereu a rescisão contratual e a restituição de 90% dos valores pagos à requerida, devidamente corrigido, com a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, bem como a condenação ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios.
A douta magistrada singular, Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro, julgou parcialmente procedente a ação, da qual se recorre.
Pois bem.
Trata-se de questão consolidada no Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual passo a decidir de forma monocrática.
No caso em tela, incontroverso que as partes firmaram, em dezembro de 2010, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, referente à aquisição de um apartamento, no 104, Bloco 6, Torre L, Condomínio Morada do Parque, na Avenida Brasil, no 269, Bairro Morada do Ouro, em Cuiabá/MT, pelo preço total de R$ 209.766,25 (duzentos e nove mil setecentos e sessenta e seis reais e vinte e cinco centavos), consoante se vê dos ID’s no 34595771 e no 34595784.
Ao sentenciar o feito, assim fundamentou a douta juíza singular, in verbis:
“As partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, objetivando a aquisição de uma unidade autônoma no empreendimento Residencial Morada do Parque, unidade autônoma 104 como se vê no documento de id. 12591309.
No contrato pactuado, ficou estipulado que o preço do imóvel seria R$ 209.766,25 (duzentos e nove mil setecentos e sessenta e seis reais e vinte e cinco centavos), sendo as condições de pagamento estipuladas na cláusula quarta (id. 12591309, pág. 02):
‘[...] Parágrafo Primeiro – Optando a COMPRADORA pelo pagamento de forma parcelada, que será feito da seguinte forma:
a) R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento.
b) R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), em 12 (doze) parcelas parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), com o primeiro vencimento no dia 20.01.2011 e as demais parcelas no mesmo dia dos meses subsequentes, até o final da liquidação;
c) R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em PARCELA ÚNICA com vencimento para 10.01.2011;
d) R$ 26.970,94 (vinte e seis mil novecentos e setenta reais e noventa e quatro centavos), em 2 (duas) parcelas semestrais no valor de R$ 13.485,47 (treze mil quatrocentos e oitenta e cinco reais e quarenta e sete centavos), a primeira com vencimento para o dia 20.06.2011, 20.12.2011;
e) R$ 101.822,09 (cento e um mil oitocentos e vinte dois reais e nove centavos) deverá ser pago mediante obtenção, pela COMPRADORA, de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), quando então os pagamentos poderão ser feitos pela Instituição Financeira em até 24 (vinte e quatro) parcelas, respeitando o limite máximo de conclusão da obra, isto é, a COMPRADORA deverá obter financiamento em que o pagamento integral do valor se dê até a conclusão das obras. Toda e qualquer despesa com eventual financiamento e acessórios é de exclusiva responsabilidade da COMPRADORA, inclusive ITBI.’
Verifica-se que constam com clareza as informações quanto à forma de pagamento, percebe-se que houve uma frustação do negócio quando do financiamento, vez que a autora alega que o financiamento não foi aprovado.
Apesar da autora afirmar que realizou o pagamento total de R$ 107.944,16 (cento e sete mil novecentos e quarenta e quatro reais e dezesseis centavos), vez que a requerida a notificou reconhecendo a adimplência de todas as parcelas, com exceção da parcela do financiamento, tal alegação não deve prevalecer, pois a autora interpretou erroneamente a notificação de id. 10333661, pág. 15 e 16, tendo a requerida dado por quitada as parcelas expressas na Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro referente às letras ‘a’ e ‘b’, o que se comprova pelos recibos de id. 10333661, pág. 03 a 14.
Inicialmente, não prevalece o argumento da autora de que deveria ter sido notificada pela requerida para tentativa de negociação do pagamento do saldo devedor, considerando que o financiamento não foi aprovado, pois tal ônus lhe competia conforme cláusula quarta, parágrafo segundo do contrato, vejamos:
[...] Parágrafo Segundo - Caso a COMPRADORA não obtenha a aprovação do financiamento e respectiva assinatura do contrato em até 60 dias da presente data, obriga-se a adimplir o valor indicado na alínea ‘f’ do Parágrafo Primeiro, à vista, ou então parcelar o valor devido com a própria INCORPORADORA, onde desde já define-se que o prazo máximo do financiamento será correspondente ao número de meses faltantes para a conclusão da obra e respectiva entrega das chaves. Assim, novo contrato deverá ser assinado, do qual a COMPRADORA já tomou ciência de seus termos, de forma a estabelecer as regras do financiamento e precipuamente para a constituição de alienação fiduciária a favor da INCORPORADORA. A recusa na subscrição do novo instrumento ensejará a rescisão imediata deste com as consequências alinhadas no tópico que trata do inadimplemento. [...]’ Negritei e grifei.
Observa-se da Cláusula 7a, § 6o e 7o (id. 12591309, pág. 8) do contrato em questão que em caso de rescisão contratual deverá ser retido pela ré o equivalente a 8% (oito por cento) do valor do contrato para cobrir os custos administrativos e despesas de comercialização do imóvel, contribuições e impostos, além das perdas e danos em 20% (Cláusula 7a, § 6o, alínea ‘a’, id. 12591309, pág. 08) vejamos:
‘Parágrafo Sexto – No caso de rescisão, configurada a situação de inadimplência, serão apuradas as quantias pagas pela COMPRADORA atualizadas de acordo com o critério utilizado para pagamento das prestações, e delas serão descontadas as seguintes despesas:
a) Custos administrativos e despesas da INCORPORADORA com a comercialização, à taxa de 8% (oito por cento) sobre o valor total do contrato, atualizados monetariamente;
b) Contribuição ao PIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela INCORPORADORA, atualizado monetariamente;’
c) Contribuição ao COFIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela INCORPORADORA, atualizado monetariamente;
d) Outros tributos, impostos, taxas e contribuições incidentes sobre o negocio imobiliário e os que venham a ser criados no curso deste contrato.
Parágrafo Sétimo – Concordam as partes que havendo saldo (se ainda, não pagos o valor correspondente a 8% sobre o total da venda de forma alguma haverá saldo, perdendo-se o valor integral), a favor nos moldes do caput desta cláusula será devolvida a COMPRADORA, a importância equivalente a 80% (oitenta por cento) desse saldo, em tantas parcelas mensais quanto forem os meses decorridos da data da assinatura deste contrato até a sua rescisão. A COMPRADORA receberá a referida devolução, desde que o imóvel tenha sido restituído a INCORPORADORA, livre e desocupado de pessoas e coisas, e reposto ao idêntico estado de quando lhe foi entregue. A importância retida (20%) pela INCORPORADORA, o será a título de perdas e danos ocorridos com a rescisão.’
O Superior Tribunal de Justiça assegura que em caso de rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do comprador, a construtora ou incorporadora poderá reter apenas parte do valor pago para ressarcir as despesas administrativas de 10% (dez por cento) a 25% (vinte por cento) do valor efetivamente pago, para que não ocorra enriquecimento sem causa, considerando que a construtora poderá vender novamente o imóvel em questão.
Vejamos:
‘AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. [...]. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento.’ (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016). Negritei e grifei.
Assim há abusividade na retenção dos valores na forma que foi pactuada, vez que a retenção 8% (oito por cento) do valor do contrato para cobrir os custos administrativos e despesas de comercialização do imóvel, mais 20% (vinte por cento) de perdas e danos contraria a decisão do STJ que limitou os descontos sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente. Considerando que a retenção de parte do valor pago já configura uma forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão, pois a construtora poderá revender o imóvel e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, pelo que deverá haver retenção pela construtora de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados.
Quanto ao prazo para a devolução dos valores pagos, não prevalece à cláusula contratual 7a, § 7o que dispõe que ‘[...] será devolvido a COMPRADORA, a importância equivalente a 80% (oitenta por cento) desse saldo, em tantas parcelas mensais quanto forem os meses decorridos da data da assinatura deste contrato até a sua rescisão [...]’ (id. 12591309, pág. 08), vez que a restituição deve ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula no. 543 do STJ, vejamos:
[...]
Verifica-se que existindo abusividade da cláusula contratual 7a esta é nula, vez que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé ou a equidade, em atenção ao contido no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, considerando os documentos acostados aos autos e as argumentações trazidas pelas partes, não merece prosperar o pedido de indenização por danos morais tendo em vista que não houve a comprovação de que a requerida tenha praticado ato ilícito capaz de gerar responsabilidade civil a autora, o que observa-se é que tendo comprado o imóvel a requerente não pagou as parcelas do contrato, desistindo do negócio realizado.
O princípio da reparação civil é quando existe violação da honra e imagem da pessoa esta amparada pela Lei Civil Brasileira. Entretanto, nenhum dos pressupostos legais, foi comprovado nos autos, para justificar a reparação civil, portanto, não estão patentes os requisitos legais da ação voluntária, nexo causalidade, o dano para configurar a reparação civil.
Do mesmo modo não restou comprovado o desvio do tempo produtivo da autora na tentativa de solucionar o litigio, com prejuízo de suas atividades, assim não há que se falar em indenização por desvio de tempo útil.” (ID no 34595793) (g.n.).
Sobre a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula no 543, regulamentando a decisão judicial a respeito deste tema. Vejamos:
“Súmula no 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Aliás, acerca da matéria, há recurso repetitivo, in verbis:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.” (STJ, Segunda Seção, REsp no 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) (g.n.).
Como se nota, encontra-se consolidado o entendimento do STJ acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual.
Sobre o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ARRAS. RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
[...]
2. Nos termos do entendimento jurisprudencial desta Corte Superior, no julgamento antecipado da lide, não há violação aos princípios do contraditório e da defesa quando o julgador, entendendo pela suficiência dos elementos probatórios inseridos nos autos, indefere motivadamente a produção de provas.
3. A revisão das conclusões adotadas pelo Tribunal de origem esbarraria no óbice imposto pela Súmula 7/STJ.
4. De acordo com a jurisprudência deste Tribunal Superior, na rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador, é possível a retenção de 10% a 25% da quantia despendida com a execução do contrato. 6. Agravo interno desprovido.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1537245/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 09/12/2019, DJe 12/12/2019) (g.n.).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.
3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.
4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.
6. Agravo interno não provido.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (Destaquei).
No caso em tela, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, consoante bem exposto pela d. magistrada a quo.
Aliás, ressalta-se o dever de observar o equilíbrio e a proporcionalidade das relações obrigacionais/contratuais, não devendo haver cláusulas ambíguas ou contraditórias, conforme os artigos 423 e 424 do Código Civil.
Assim, tendo em vista os documentos juntados aos autos, verifica-se ser incontroversa a relação de consumo existente entre as partes e a rescisão contratual por parte da autora/apelada, motivos pelos quais se conclui ser devida a restituição dos valores relativos à rescisão.
Como visto na sentença, mostra-se abusiva a retenção dos valores na forma que foi pactuada, vez que a retenção de 8% do valor do contrato para cobrir os custos administrativos e despesas de comercialização do imóvel, mais 20% de perdas e danos (Cláusula 7a, §§ 6o e 7o) contraria a decisão do STJ que limitou os descontos sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente.
Assim, considerando que a retenção de parte do valor pago já configura uma forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão, pois a construtora poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, deverá haver retenção pela construtora de 10% dos valores efetivamente pagos, devidamente atualizados.
Logo, a sentença deve ser mantida, pois em consonância com a jurisprudência do STJ, a qual se firmou no sentido de ser lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos pelos compradores.
Nesse sentido, outros julgados do STJ:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COOPERATIVA. ATRASO NA OBRA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 7o, 11, 489, § 1o, E, 1022, II, TODOS DO NCPC. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. [...]
5. A Corte de origem, ao determinar a restituição imediata dos valores pagos pelo cooperado, descontados apenas os 10% a título de retenção pelo desfazimento do contrato, dirimiu a controvérsia em conformidade com o entendimento dominante desta Corte, razão por que aplicável, ao caso, o enunciado da Súmula no 568 do STJ.
6. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei.
7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1135500/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 24/4/2018, DJe 30/4/2018).
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido." (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).
No tocante à insurgência da data de incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos, não assiste razão à apelante.
Isto porque, a i. juíza a quo decidiu de acordo com o entendimento jurisprudencial do STJ, no sentido de que a parte requerida deverá proceder a devolução dos valores pagos, devendo reter a quantia de 10% do valor efetivamente pago, acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso. Vejamos:
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO COM ENCOL S/A E TRANSFERIDO À AGRAVANTE. RESPONSABILIDADE DA AGRAVANTE NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES REFERENTES À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.
1. As instâncias ordinárias reconheceram a responsabilidade da recorrente na devolução integral à recorrida dos valores pagos à construtora em razão do contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário, em que a recorrente assumiu a obrigação de respeitar os adquirentes das unidades.
2. ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’ (Súmula 7/STJ).
3. ‘A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial’ (Súmula 5/STJ).
4. Esta Corte tem entendimento de que, ‘em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso’ (REsp 1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013). [...] 6. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AgRg no REsp 913.224/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 18/8/2015, DJe 26/8/2015) (g.n.).
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ALTERAÇÃO DE TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADOS EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. A correção monetária não é acréscimo, gravame ou acessório, visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, fazendo com que o débito pago no futuro seja idêntico ao débito original, tal como surgiu. Revela-se como mero reajuste do valor histórico, ou nominal, objetivando a sua preservação contra os efeitos corrosivos da inflação. Ela mantém no tempo o equilíbrio da relação jurídica de direito obrigacional, fazendo permanecer a proporcionalidade de valor entre o débito e o crédito.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, na linha do que decidiu o acórdão objeto do recurso especial.
3. Atento a essas premissas, forçoso concluir que o termo ‘devidamente corrigidas’ constante do título executivo judicial impede que se possa adotar o entendimento de ser devida a correção monetária a partir da citação, por mais que a redação do acórdão possa induzir a esse entendimento equivocado.
4. Agravo regimental provido para negar provimento ao agravo em recurso especial.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp 478.627/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/5/2014, DJe 15/8/2014) (g.n.).
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA (ENCOL). SUCESSÃO/SUB-ROGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA/PROPRIETÁRIA DO TERRENO SOBRE O QUAL O IMÓVEL SERIA EDIFICADO (CARVALHO HOSKEN). OFENSA AO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. DESCABIMENTO. EMPREENDIMENTO "RIO 2". DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. OBRIGAÇÃO RECONHECIDA COM BASE EM PROVAS E CONTRATOS. APLICAÇÃO DO ART. 40, § 2o, DA LEI. N. 4.591/64. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. CADA DESEMBOLSO. [...]
4. A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária. Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.” (STJ, Quarta Turma, REsp no 1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013) (g.n.).
No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes. 3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.” (STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).
Ainda, os seguintes julgados do STJ:
"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3. 'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor' (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017). Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido" (STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018).
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. INEXISTÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ.
1. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio.
2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a tese versada no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.
3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré.
4. Agravo regimental provido.” (STJ, QUARTA TURMA, AgRg no REsp 1013249/PE, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, julgado em 25/5/2010, DJe 8/6/2010) (g.n.).
Com essas considerações, a sentença merece reforma neste ponto, para que os juros de mora de 1% ao mês não incidam a partir da citação, mas sim do trânsito em julgado, em observância ao entendimento do STJ.
Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, dou parcial provimento monocrático ao recurso, apenas para que os juros de mora de 1% ao mês incidam do trânsito em julgado da sentença, mantendo os demais termos da sentença, inclusive em relação aos honorários advocatícios e ônus sucumbencial.
P. I. C.
Cuiabá, 23 de abril de 2020.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora