Tribunal: TJMT
Processo: 1018311-44.2020.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)1018311-44.2020.8.11.0000
AGRAVANTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO JOSE LTDA
AGRAVADO: VALDIRENE CAMARGO MENDONCA TEIXEIRA
Vistos etc.
Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela interposto por IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SÃO JOSÉ LTDA. contra decisão proferida pelo Juízo da 10a Vara da Comarca de Cuiabá que, nos autos de ação de adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer ajuizada por VALDIRENE CAMARGO MENDONCA TEIXEIRA deferiu o pedido de antecipação de tutela para determinar que a parte requerida promova as baixas das hipotecas gravadas nas matrículas dos imóveis adquiridos pela parte autora, no prazo de quinze dias, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por dia de descumprimento injustificado. Fixo o patamar da penalidade em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
Narra a agravante que “A parte Agravada, Senhora Valdirene, celebrou com a Agravante, Imobiliária e Construtora São José Ltda., o Contrato de Compromisso De Compra e Venda De Unidade Autônoma em Construção e Outras Avenças, consistindo na aquisição das seguintes unidades imobiliárias de no 1301, 1302, 1303 e 1304, todas integrantes do Edifício New Avenue, localizados nesta Capital. Asseverou que este contrato foi celebrado na data de 13/06/2013, pelo valor global de R$ 1.260.000,00 (um milhão duzentos e sessenta mil reais). Afirmou, ainda, a Agravada, que por medida de segurança averbou os contratos no seio das matrículas dos imóveis sendo, respectivamente, de números 102.991; 102.992; 102.993 e 102.994, todas registradas perante o 5o Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT. Desse modo, a Agravada sustenta que mesmo diante desse cenário, onde quitou o contrato de compra e venda e averbou o título aquisitivo à margem das matrículas, descobriu a existência de gravames de terceiros lançados sobre os imóveis, como, por exemplo, hipoteca da Caixa Econômica Federal em razão de ter concedido mútuo para construção de empreendimento imobiliário. Noticiou também na inicial que notificou a Agravante para outorgar escritura pública de compra e venda, entretanto, pedido este não atendido, ensejando a pretensão de adjudicação compulsória. Neste passo, ingressou com o presente feito de piso, tombado sob no 1027812- 93.2020.8.11.0041 (10a Vara Cível da Capital) e, liminarmente, requereu o deferimento da tutela provisória de urgência para que a Agravante promova as baixas das hipotecas.”
Sustenta, todavia, que “os gravames foram registrados pela CEF, atraindo sua exigência de participar do feito. Dessa forma, não há dúvidas de que o banco, obrigatoriamente, deveria figurar no presente feito, em razão do comando do artigo 114 do CPC/15, uma vez que, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia de qualquer decisão proferida nestes autos dependerá da citação dele, sob pena de nulidade da decisão, ex vi do art. 115 do CPC. Ocorre que a Agravada, inexplicavelmente, apesar de citar o interesse no cancelamento da hipoteca, sequer qualificou o banco emitente da hipoteca no polo passivo da ação, caracterizando-se vício processual e nulidade da decisão agravada. Ora, como é que se aplicará eficácia a decisão combatida com ausência da parte que será afetada nos autos, de todo modo a ordem judicial é ineficiente, sendo impossível de ser cumprida, pois não há como a Agravante promover a baixa da hipoteca. Trata-se de litisconsórcio passivo necessário, devendo a sentença necessariamente atingir a instituição financeira, caso contrário não será possível compeli-la ao cancelamento da hipoteca independentemente do cumprimento da obrigação pelo devedor hipotecário (art. 506 do CPC), providência que, por razões óbvias, não é do seu interesse.”
Aduz, ainda, que “a questão tratada é matéria de ordem pública que deveria ter sido analisada no Juízo de piso e, por consequência, prejudicando o pedido liminar, sobretudo pelo fato da Justiça Comum não possuir competência para processar e julgar a pretensão em comento, posto que a participação da Caixa Econômica Federal nos autos é obrigatória, tornando incompetente este Juízo.”
Requer, ao final, a suspensão da decisão proferida e, no mérito, a reforma da decisão ou, de forma subsidiária, a minoração do valor da multa. Juntou documentos.
É o relatório. Decido.
A tutela recursal postulada exige, para sua concessão, a presença dos pressupostos da verossimilhança da alegação, com escoramento em prova inequívoca, e do fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação.
Na espécie dos autos, atento ao expendido na exordial, ao exame da documentação acostada, em juízo provisório, e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, entendo que restaram configurados os pressupostos autorizativos da medida excepcional.
Isto porque, ainda que a matéria atinente ao litisconsórcio passivo necessário tenha que ser sustentada inicialmente em 1o grau, verifica-se, ao menos nessa fase, que, de fato, a agravante não consegue cumprir a liminar pois os gravames foram registrados pela CEF, como demonstrado pela própria agravada na inicial da ação:
“De toda a realidade fática acima demonstrada, restam incontroversos os seguintes fatos:
· a Autora adquiriu e quitou a s unidade s no 1301, 1302, 1303 e 1304 do Edifício New Avenue, fazendo averbar à margem da s matrícula s o compromisso de venda e compra em questão ANTES DE QUALQUER OUTRA AVERBAÇÃO, INCLUSIVE DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL;”
“Além disso, importante se faz consignar que eventuais obrigações assumidas entre a Ré Imobiliária Construtora São José Ltda. e a Caixa Econômica Federal - CEF, em relação as unidades em referência, a que título for, seja de mútuo hipotecário, seja de repactuação de suas cláusulas e condições em razão de inadimplementos ou ampliação de garantias perante a instituição financeira, não podem atingir o direito da Autora ante a sua ineficácia em relação a est a, cabendo à Ré proceder o cancelamento das respectivas hipoteca s utilizando -se dos valores que já lhe foram pagos previamente, bem assim outorgar o domínio livre e desembaraçado do s bens, por meio da escritura s pública s, objeto da presente ação.”
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS - BAIXA EM GRAVAME DE HIPOTECA - RESPONSABILIDADE CONJUNTA DA CONSTRUTORA E DO CREDOR HIPOTECÁRIO. Para o deferimento da tutela de urgência é indispensável a existência dos requisitos exigidos pelo art. 300 do Código de Processo Civil. Ausente a probabilidade do direito, a concessão da tutela de urgência não é devida. O credor hipotecário é corresponsável pela baixa do gravame, devendo figurar no polo passivo da demanda, juntamente com a construtora, em litisconsórcio passivo necessário. A concessão de tutela de urgência para baixa da hipoteca, somente em desfavor da construtora, se torna inócua ante a impossibilidade de ela realizar, por si só, a retirada da hipoteca. (TJ-MG. AI: 10000180717654001 MG. Relator: Maria das Graças Rocha Santos (JD Convocada). Data de Julgamento: 04/12/2019. Data de Publicação: 05/12/2019).”
Por tal razão, DEFIRO o pedido liminar para suspender a decisão recorrida.
Intimem-se a agravada para apresentar contrarrazões ao presente recurso no prazo legal.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora

Inteiro teor:
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)1018311-44.2020.8.11.0000
AGRAVANTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO JOSE LTDA
AGRAVADO: VALDIRENE CAMARGO MENDONCA TEIXEIRA
Vistos etc.
Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela interposto por IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SÃO JOSÉ LTDA. contra decisão proferida pelo Juízo da 10a Vara da Comarca de Cuiabá que, nos autos de ação de adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer ajuizada por VALDIRENE CAMARGO MENDONCA TEIXEIRA deferiu o pedido de antecipação de tutela para determinar que a parte requerida promova as baixas das hipotecas gravadas nas matrículas dos imóveis adquiridos pela parte autora, no prazo de quinze dias, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por dia de descumprimento injustificado. Fixo o patamar da penalidade em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
Narra a agravante que “A parte Agravada, Senhora Valdirene, celebrou com a Agravante, Imobiliária e Construtora São José Ltda., o Contrato de Compromisso De Compra e Venda De Unidade Autônoma em Construção e Outras Avenças, consistindo na aquisição das seguintes unidades imobiliárias de no 1301, 1302, 1303 e 1304, todas integrantes do Edifício New Avenue, localizados nesta Capital. Asseverou que este contrato foi celebrado na data de 13/06/2013, pelo valor global de R$ 1.260.000,00 (um milhão duzentos e sessenta mil reais). Afirmou, ainda, a Agravada, que por medida de segurança averbou os contratos no seio das matrículas dos imóveis sendo, respectivamente, de números 102.991; 102.992; 102.993 e 102.994, todas registradas perante o 5o Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT. Desse modo, a Agravada sustenta que mesmo diante desse cenário, onde quitou o contrato de compra e venda e averbou o título aquisitivo à margem das matrículas, descobriu a existência de gravames de terceiros lançados sobre os imóveis, como, por exemplo, hipoteca da Caixa Econômica Federal em razão de ter concedido mútuo para construção de empreendimento imobiliário. Noticiou também na inicial que notificou a Agravante para outorgar escritura pública de compra e venda, entretanto, pedido este não atendido, ensejando a pretensão de adjudicação compulsória. Neste passo, ingressou com o presente feito de piso, tombado sob no 1027812- 93.2020.8.11.0041 (10a Vara Cível da Capital) e, liminarmente, requereu o deferimento da tutela provisória de urgência para que a Agravante promova as baixas das hipotecas.”
Sustenta, todavia, que “os gravames foram registrados pela CEF, atraindo sua exigência de participar do feito. Dessa forma, não há dúvidas de que o banco, obrigatoriamente, deveria figurar no presente feito, em razão do comando do artigo 114 do CPC/15, uma vez que, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia de qualquer decisão proferida nestes autos dependerá da citação dele, sob pena de nulidade da decisão, ex vi do art. 115 do CPC. Ocorre que a Agravada, inexplicavelmente, apesar de citar o interesse no cancelamento da hipoteca, sequer qualificou o banco emitente da hipoteca no polo passivo da ação, caracterizando-se vício processual e nulidade da decisão agravada. Ora, como é que se aplicará eficácia a decisão combatida com ausência da parte que será afetada nos autos, de todo modo a ordem judicial é ineficiente, sendo impossível de ser cumprida, pois não há como a Agravante promover a baixa da hipoteca. Trata-se de litisconsórcio passivo necessário, devendo a sentença necessariamente atingir a instituição financeira, caso contrário não será possível compeli-la ao cancelamento da hipoteca independentemente do cumprimento da obrigação pelo devedor hipotecário (art. 506 do CPC), providência que, por razões óbvias, não é do seu interesse.”
Aduz, ainda, que “a questão tratada é matéria de ordem pública que deveria ter sido analisada no Juízo de piso e, por consequência, prejudicando o pedido liminar, sobretudo pelo fato da Justiça Comum não possuir competência para processar e julgar a pretensão em comento, posto que a participação da Caixa Econômica Federal nos autos é obrigatória, tornando incompetente este Juízo.”
Requer, ao final, a suspensão da decisão proferida e, no mérito, a reforma da decisão ou, de forma subsidiária, a minoração do valor da multa. Juntou documentos.
É o relatório. Decido.
A tutela recursal postulada exige, para sua concessão, a presença dos pressupostos da verossimilhança da alegação, com escoramento em prova inequívoca, e do fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação.
Na espécie dos autos, atento ao expendido na exordial, ao exame da documentação acostada, em juízo provisório, e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, entendo que restaram configurados os pressupostos autorizativos da medida excepcional.
Isto porque, ainda que a matéria atinente ao litisconsórcio passivo necessário tenha que ser sustentada inicialmente em 1o grau, verifica-se, ao menos nessa fase, que, de fato, a agravante não consegue cumprir a liminar pois os gravames foram registrados pela CEF, como demonstrado pela própria agravada na inicial da ação:
“De toda a realidade fática acima demonstrada, restam incontroversos os seguintes fatos:
· a Autora adquiriu e quitou a s unidade s no 1301, 1302, 1303 e 1304 do Edifício New Avenue, fazendo averbar à margem da s matrícula s o compromisso de venda e compra em questão ANTES DE QUALQUER OUTRA AVERBAÇÃO, INCLUSIVE DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL;”
“Além disso, importante se faz consignar que eventuais obrigações assumidas entre a Ré Imobiliária Construtora São José Ltda. e a Caixa Econômica Federal - CEF, em relação as unidades em referência, a que título for, seja de mútuo hipotecário, seja de repactuação de suas cláusulas e condições em razão de inadimplementos ou ampliação de garantias perante a instituição financeira, não podem atingir o direito da Autora ante a sua ineficácia em relação a est a, cabendo à Ré proceder o cancelamento das respectivas hipoteca s utilizando -se dos valores que já lhe foram pagos previamente, bem assim outorgar o domínio livre e desembaraçado do s bens, por meio da escritura s pública s, objeto da presente ação.”
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS - BAIXA EM GRAVAME DE HIPOTECA - RESPONSABILIDADE CONJUNTA DA CONSTRUTORA E DO CREDOR HIPOTECÁRIO. Para o deferimento da tutela de urgência é indispensável a existência dos requisitos exigidos pelo art. 300 do Código de Processo Civil. Ausente a probabilidade do direito, a concessão da tutela de urgência não é devida. O credor hipotecário é corresponsável pela baixa do gravame, devendo figurar no polo passivo da demanda, juntamente com a construtora, em litisconsórcio passivo necessário. A concessão de tutela de urgência para baixa da hipoteca, somente em desfavor da construtora, se torna inócua ante a impossibilidade de ela realizar, por si só, a retirada da hipoteca. (TJ-MG. AI: 10000180717654001 MG. Relator: Maria das Graças Rocha Santos (JD Convocada). Data de Julgamento: 04/12/2019. Data de Publicação: 05/12/2019).”
Por tal razão, DEFIRO o pedido liminar para suspender a decisão recorrida.
Intimem-se a agravada para apresentar contrarrazões ao presente recurso no prazo legal.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora