Tribunal: TJMT
Processo: 0045720-59.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-01-30
Data de publicação: 2020-01-30

Ementa:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 0045720-59.2015.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ-MT
APELANTE(S): SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA
APELADO(S): ANA FLAVIA FERREIRA OTON LEITE
VINICIUS ROBERTO D’AVILA BARROS
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais (Código no 1048481) ajuizada por ANA FLAVIA FERREIRA OTON LEITE e VINICIUS ROBERTO D’AVILA BARROS, para: a) declarar o mês de novembro de 2015 o prazo final previsto contratualmente para a entrega do imóvel; b) condenar a parte requerida a indenizar a parte autora pelos lucros cessantes a título de pagamento de aluguel, pelo período do atraso na entrega do imóvel (dez/2013 até a data da efetiva entrega das chaves – fl. 323), no importe de R$ 900,00 (novecentos reais) mensais, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso/vencimento (dia 05 de cada mês), ratificando integralmente a liminar deferida às fls. 185/188-vo; c) condenar a requerida a indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir da data da sentença. Ainda, condenou a requerida ao pagamento de custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme o artigo 85, §2o, do CPC/15.
Preliminarmente, suscita a apelante nulidade da sentença por ser ultra petita, esclarecendo que os apelados ingressaram com a demanda pleiteando indenização por danos materiais no importe de R$ 9.328,04 (nove mil trezentos e vinte e oito reais e quatro centavos), contudo, afirma que foi condenada ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes desde dezembro de 2013 até a data da entrega das chaves (12/11/2015), no valor de R$ 900,00 (novecentos reais), totalizando R$ 20.700,00 (vinte mil e setecentos reais).
No mérito, sustenta a inexistência de atraso de obras e na entrega do imóvel, asseverando que a entrega da unidade estava condicionada ao pagamento integral do contrato.
Alega que o prazo de conclusão da obra estava inicialmente prevista para ocorrer em até 31/08/2014, com cláusula de prorrogação pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, que se findaria em fevereiro de 2015, diante da grande complexidade do empreendimento, considerando ainda o caso fortuito e a força maior, ocorrendo, na hipótese, a demora na expedição do “Habite-se”.
Destaca que o empreendimento foi concluído em 29/12/2014, ou seja, antes do prazo de tolerância, aguardando apenas o “Habite-se” que foi expedido em 02/04/2015, para a realização da vistoria e a entrega da posse.
Consigna que após a conclusão da unidade, com a expedição do “Habite-se”, a ora apelante dispõe do prazo de 60 (sessenta) dias úteis para promover a entrega aos adquirentes que se encontrarem em dia com suas obrigações, conforme cláusula 8a do contrato de compra e venda.
Salienta que os apelados celebraram em 26/06/2015, perante o BANCO ITAÚ, “Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel, Financiado com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóvel e Outras Avenças”, para pagamento da parte B do contrato, não havendo que se falar em atraso na entrega do imóvel, já que até o momento o valor financiado não foi creditado em seu favor.
Por fim, ressalta a aplicação do pacta sunt servanda, da não abusividade das cláusulas contratuais, ausência de contrato de adesão, a inexistência de danos materiais e morais por mero descumprimento contratual, bem como alega ser exorbitante o quantum indenizatório, razão pela qual pugna pelo provimento do recurso e reforma da sentença recorrida, para julgar a ação improcedente, sob pena de enriquecimento ilícito.
Sem contrarrazões, conforme ID no 24760511.
É o relatório.
Decido.
Os requerentes/apelados ANA FLAVIA FERREIRA OTON LEITE e VINICIUS ROBERTO D’AVILA BARROS ajuizaram a Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais (Código no 1048481) em face da requerida/apelante SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA, aduzindo que firmaram contrato de compra e venda para aquisição da unidade autônoma no 39, modelo/faixada TN87 – F2, 1a etapa, Condomínio Rio São Lourenço, localizado em Cuiabá/MT, no valor total de R$ 187.850,00 (cento e oitenta e sete mil oitocentos e cinquenta reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário.
Relataram que o prazo fatal para a entrega do imóvel, incluindo o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, terminou em fevereiro de 2015, porém até a propositura da ação o imóvel não havia sido entregue.
Afirmaram que o atraso na entrega do imóvel causou prejuízos materiais e morais, tendo gastos com aluguel, condomínio do apartamento alugado e condomínio do empreendimento adquirido da requerida, motivo pela qual requereram a procedência da ação.
A douta magistrada singular, Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.
Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.
Pois bem.
Trata-se de questão consolidada neste Tribunal e no Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual passo a decidir de forma monocrática.
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR SER ULTRA PETITA
Preliminarmente, a apelante suscita nulidade da sentença por ser ultra petita, esclarecendo que os apelados ingressaram com a demanda pleiteando indenização por danos materiais no importe de R$ 9.328,04 (nove mil trezentos e vinte e oito reais e quatro centavos), contudo, afirma que foi condenada ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes desde dezembro de 2013 até a data da entrega das chaves (12/11/2015), no valor de R$ 900,00 (novecentos reais), totalizando R$ 20.700,00 (vinte mil e setecentos reais).
Assim, requer seja afastada a condenação da ora apelante ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes.
Contudo, a despeito de ter sido arguido como matéria preliminar, o tema em questão confunde-se com o próprio mérito causae, visto que, neste caso, encontra-se atrelado aos fundamentos da sentença.
Assim, a presente preliminar será apreciada juntamente com o mérito.
VOTO (MÉRITO)
Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).
Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em questão, nos limites do pedido.
Tem-se dos autos que as partes firmaram em 20/09/2012 “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL A QUE CORRESPONDER A UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA” (Contrato no 256), referente a um imóvel no Residencial São Lourenço, em Cuiabá/MT, unidade autônoma no 39, modelo/fachada TN87, F2, 1a etapa, pelo preço total de R$ 187.850,00 (cento e oitenta e sete mil e oitocentos e cinquenta reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário (ID’s no 24760450, 24760451, 24760452, 24760453 e 24760454).
No ID no 24760450, consta que o valor a ser financiado era de R$ 148.800,00 (cento e quarenta e oito mil e oitocentos reais), sendo a “PARTE B” do contrato, com vencimento até o dia 31/08/2014.
Também, extrai-se do ID no 24760450, “QUADRO VII – DA CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE AUTÔNOMA PELA VENDEDORA” que o término estava previsto para 31/08/2014 e o “término supramencionado poderá ser prorrogado injustificadamente pela VENDEDORA por até 180 (cento e oitenta dias), conforme dispõe a Cláusula 7 das ‘Condições Gerais’”.
Da citada cláusula 7 das “Condições Gerais” (ID no 24760452), há a expressa previsão de prorrogação do prazo, vejamos:
“7 - DO PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE. As obras da unidade objeto deste contrato deverão estar concluídas no prazo estimado previsto no Quadro VII, admitida como normal a tolerância inicial de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias, no qual não haverá a incidência da mora ou encargos contratuais para a VENDEDORA, sendo que tal circunstância será informada através de qualquer meio hábil de comunicação, com antecedência de 120 (cento e vinte) dias do término do prazo previsto para a conclusão das obras (Quadro VII). Ficam ressalvados ainda os atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipótese em que referido prazo poderá ser prorrogado por tanto tempo quanto for o da paralisação da mesma, mais o necessário para a retomada do ritmo normal dos serviços [...]”.
Com efeito, a Lei Federal no 4.591/64, a qual dispõe sobre as incorporações imobiliárias, dispõe em seu artigo 43-A e parágrafos que:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 1o Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8o do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 2o Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 3o A multa prevista no § 2o deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1o deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)” (g.n.).
É cediço que a chamada cláusula de tolerância não pode ser considerada abusiva se expressamente contratada e com prazo determinado e razoável de no máximo 180 (cento e oitenta) dias, pois não apenas possui amparo legal (artigo 43-A da Lei no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), como constitui previsão que visa amenizar os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, de forma a onerar excessivamente as incorporadoras e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Nesse sentido, aliás, encontra-se consolidada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.
1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.
2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil).
3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.
5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).
8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.
9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a TURMA, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
Assim, diante da expressa previsão contratual da prorrogação do prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias, não há falar-se em abusividade.
No caso em análise, extrai-se que o prazo final para a entrega do imóvel estava prevista para 31/08/2014, com a inclusão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, passou para 27/02/2015, conforme bem definido na sentença.
Aliás, ao julgar a lide, a ilustre magistrada singular bem fundamentou que:
“[...] O entendimento jurisprudencial é pacífico quanto à legalidade de previsão contratual de prorrogação da entrega, pela natureza complexa do objeto contratado. [...]
Não cabe imputar aos compradores a responsabilidade do atraso na entrega do imóvel por conta de atraso na liberação do financiamento, pois embora haja previsão de vencimento do prazo para obtenção dos recursos (31/08/2014), a ‘OBS 3’ do quadro de resumo dispõe que:
‘OBS 3: A ‘PARTE B’ DO PREÇO CONSTANTE DESTE ITEM ‘II’ SUPRA, DEVERÁ SER LIQUIDADO PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DE VENCIMENTO CONSTANTE DO QUADRO RESPECTIVO, DESDE QUE O PAGAMENTO SEJA REALIZADO POR MEIO DE RECURSOS PRÓPRIOS. EM OPTANDO O COMPRADOR PELO PAGAMENTO DA REFERIDA PARTE ‘B’ POR MEIO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO, DEVERÁ SUBSCREVER O CONTRATO DE FINANCIAMENTO RESPECTIVO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO INDICADO PELA VENDEDORA NO PRAZO DE ATÉ 30 DIAS CONTADOS DO MOMENTO EM QUE DELE FOR SOLICITADO TAL PROVIDÊNCIA PELA VENDEDORA, O QUE PODERÁ OCORRER A QUALQUER MOMENTO, TENDO COMO PRAZO LIMITE O VENCIMENTO PREVISTO NO ITEM II SUPRA’. Sublinhei.
A requerida não logrou êxito em comprovar que solicitou a ‘providência’ aos compradores. Em contrapartida, ainda que os autores não tenham trazidos aos autos os comprovantes do financiamento, trouxe às fls. 181/184 conversas entre esta e o banco demonstrando que de fato fora realizado o financiamento e o dinheiro creditado em favor da requerida.
Considerando que a data de 27/02/2015 é o termo final da entrega da obra aos compradores, incide, a partir daí, todos os ônus do descumprimento contratual.
É incontroverso que o imóvel foi entregue em 12/11/2015 (fl.167), ou seja, nove meses após o convencionado no contrato de compra e venda.” (ID’s no 24760498, no 24760499) (Destaquei).
Importa ressaltar que a entrega das chaves, de acordo com o contrato, depende da quitação da totalidade do preço da unidade, conforme previsto na cláusula 8a (ID no 24760452), tal cláusula foi devidamente cumprida pela parte autora, consoante celebração de contrato de financiamento (ID’s no 24760454, no 24760455, no 24760456, no 24760457 e no 24760458) e comprovantes de pagamento nos email’s de ID no 24760494.
Deveras, o imóvel em questão somente foi entregue em 11 de novembro de 2015, de acordo com o “Termo de Recebimento de Chaves e Imissão de Posse” constante no ID no 24760486, restando demonstrado o atraso na entrega do bem, considerando a data final de entrega em 27/02/2015.
O descumprimento contratual da apelante é evidente, conforme se vê do “Informativo/Condomínio Rio São Lourenço”, datado de 30/03/2015, nos seguintes termos:
“A SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA CUIABÁ III – SPE LTDA., vem informá-los (las) de que as obras das casas e do ‘Condomínio Rio São Lourenço’ estão concluídas, com proximidade então da data de emissão do ‘Habite-se’ pela Prefeitura Municipal de Cuiabá – MT, o que nesse momento torna necessária a adoção de algumas providências pela empresa e clientes, no sentido de que se chegue ao tão esperado período de entregas das chaves dos imóveis. [...]
Ainda, assim, durante a fase de cumprimento dessas importantes fases formais, já a partir da segunda semana de abril serão iniciados os contatos para agendamento de datas para realização de vistorias das unidades residenciais [...]” (ID no 24760454).
De se frisar que o “Habite-se” é datado de 02/04/2015 (ID no 24760482) e somente após o referido documento é que a parte autora conseguiu firmar o contrato de financiamento bancário, o qual ocorreu em 26/06/2015, conforme se vê nos ID’s no 24760454, no 24760455, no 24760456, no 24760457 e no 24760458, sendo a primeira prestação datada de 26/07/2015.
Com efeito, não merece prosperar a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, pois a alegada falta de mão de obra, de material básico de construção, demora de registros em cartório (habite-se) ou problemas de saneamento são riscos inerentes ao próprio negócio configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.
Ademais, a apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de obra, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores, como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante.
Corroborando o caso dos autos, os seguintes julgados:
“[...] No que tange ao argumento da Apelante de que não praticou ato ilícito em virtude da demora no registro do imóvel e expedição de habite-se se, ou seja, que tal fato ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, e da escassez de mão-de-obra e de insumos, bem como excesso de chuva e, ainda, pela substituição de Concessionária de Água e Esgoto, o que constitui caso fortuito, também não merecem guarida.
O terceiro de fato, é ‘legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano’ como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).
Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.
Na situação dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia para o registro ou emissão da certidão de ‘habite-se’. Sabedora de que os atos registrais demandam tempo, competia à Apelante se precaver dos prazos contratuais e providenciar o registro com antecedência, o que percebe-se não ter sido observado.
Relativamente à tese de que a demora foi decorrente da escassez de material e de mão-de-OBRA, além do excesso de chuvas, igualmente, não merece guarida.
Segundo jurisprudência consolidada, chuvas, greves, carência de operários necessários para a execução da OBRA, burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019) (g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL PARA EXECUÇÃO DE OBRA CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – OBRIGAÇÕES PREVIDENCIÁRIAS DE RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO QUE OBSTOU A CONCESSÃO DO HABITE-SE – DANO MATERIAL COMPROVADO – VALORES DISPENDIDOS COM IMPOSTOS E MULTA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Os argumentos de que houve alteração do projeto e aumento do índice pluviométrico não servem como justificativa do atraso para entrega da obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de caso fortuito ou força maior, mas de fato previsível - risco inerente à atividade desenvolvida pela construtora.
A frustração pelo atraso na entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada à falta de recolhimento dos impostos referentes à obra (INSS) pela construtora, que impossibilitou a concessão do habite-se e ensejou a aplicação da multa por ocupação indevida ao proprietário, caracteriza o ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos materiais e morais daí decorrentes.
Mantém-se o valor da indenização por danos morais se arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.” (TJMT, 5a CÂMARA CÍVEL, RAC no 152304/2016, Relator DES. DIRCEU DOS SANTOS, j. em 1o/02/2017, DJE 10/02/2017) (g.n.).
Portanto, considerando o prazo de prorrogação que terminou em fevereiro de 2015, certo é que a entrega ocorreu somente em novembro de 2015, sendo evidente o atraso na entrega do imóvel; assim, faz jus a parte autora/recorrida ao recebimento de indenização por danos materiais e morais, consoante julgados do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, de minha relatoria, in verbis:
“[...] 2. A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil).
3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.
5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. [...]
7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). [...] 9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a Turma, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES: NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – MÉRITO – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – CABIMENTO – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO DESPROVIDO. [...] A orientação jurisprudencial é no sentido de ser aplicável a norma especializada – Código de Defesa do Consumidor – quando a relação em litígio envolver compra e venda de imóveis feitas por pessoa jurídica (compromitente vendedor/fornecedor) a pessoa física (compromitente comprador/consumidor). Descabido o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da alta dos preços dos materiais de obras fundamentais à construção e a escassez de mão de obra especializada, bem como a demora na liberação do documento ‘habite-se’ pela Prefeitura Municipal, pois se trata de circunstância que deveria ser prevista pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. Evidenciado o atraso injustificado pela construtora/incorporadora na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, escorreita a sentença monocrática que condenou a requerida a indenizar o comprador pelo pagamento de aluguel durante esse período. Precedentes do STJ. [...] O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração, é prova suficiente do dano moral causado ao contratante.-“ (TJMT, 2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0009153-20.2013.8.11.0002, Relatora Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/03/2017, DJE 23/03/2017) (g.n.).
Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel no período de 27/02/2015 até 11/11/2015, evidente a indenização por danos materiais, devido a impossibilidade de fruição do bem.
Em suas razões recursais, a apelante suscitou preliminar de nulidade da sentença, sob o fundamento de ser ultra petita, alegando que os apelados ingressaram com a demanda pleiteando indenização por danos materiais no importe de R$ 9.328,04 (nove mil trezentos e vinte e oito reais e quatro centavos), contudo, afirma que foi condenada ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes desde dezembro de 2013 até a data da entrega das chaves (12/11/2015), no valor de R$ 900,00 (novecentos reais), totalizando R$ 20.700,00 (vinte mil e setecentos reais).
Neste particular, de se reconhecer que a sentença equivocadamente considerou o atraso desde dezembro de 2013, quando, na realidade, o atraso ocorreu no período de 27/02/2015 até 11/11/2015.
Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).
Nesse sentido:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (g.n.).
Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.
Assim, independente da comprovação do gasto com aluguel, o comprador faz jus à indenização, pois foi privado injustamente da utilização do bem, seja para uso próprio ou para locação.
Trata-se, inclusive de matéria sumulada, consoante se denota do Enunciado 162 do STJ “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”.
No caso, há de ser reformada a sentença no tocante à indenização por danos materiais, devendo a apelante pagar à parte apelada pelo atraso no imóvel, no período de 27/02/2015 até 11/11/2015, tomando-se como parâmetro a planilha de fl. 08 da petição inicial ID no 24759996, referente ao aluguel e condomínio do apartamento, bem como do Condomínio São Lourenço.
Na citada planilha consta o valor de R$ 9.328,04 (nove mil trezentos e vinte e oito reais e quatro centavos) referente aos meses de fevereiro de 2015 a setembro de 2015; assim, seguindo-se os valores dessa planilha, deve-se acrescentar mais dois meses, ou seja, outubro e novembro de 2015 (data da entrega das chaves), dando o importe de R$ 2.677,56 (dois mil seiscentos e setenta e sete reais e cinquenta e seis centavos).
Portanto, somado o importe de R$ 9.328,04 + R$ 2.677,56, tem-se que o valor dos danos materiais totaliza R$ 12.005.60 (doze mil cinco reais e sessenta centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso.
No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por nove meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Em relação ao pleito da apelante de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.
Assim, o quantum indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados ao consumidor/autor, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral deve ser mantido em R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.
Em caso semelhante à deste processo, cito o seguinte julgado:
“No que tange ao quantum fixado em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), entendo que se mostra desproporcional ao caso dos autos.
O critério que vem sendo adotado pela Corte Superior na fixação do valor da indenização por danos morais é consideração das condições pessoais e econômicas das partes, devendo, contudo, o arbitramento se operar com moderação e razoabilidade, atento à realidade da vida e às peculiaridades e aos fatos de cada caso, de forma a não haver o enriquecimento indevido do ofendido, bem como que sirva para desestimular o ofensor a repetir o ato ilícito (REsp 1133386 RS 2009/0065181-7 - rel. Ministro Honildo Amaral de Mello Castro - julgado em 17/06/2010). [...]
Logo, pelas circunstâncias do caso concreto, tenho que o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é suficiente para repreender a Apelante para que não repita o mesmo episódio danoso.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019) (g.n.).
Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso monocraticamente, para reformar em parte a sentença, a fim de que a apelante efetue o pagamento à parte apelada pelo atraso no imóvel, no período de 27/02/2015 até 11/11/2015, a indenização pelos danos materiais no valor de R$ 12.005.60 (doze mil cinco reais e sessenta centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso. Por fim, mantenho os demais termos da sentença.
P. I. C.
Cuiabá, 30 de janeiro de 2020.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora

Inteiro teor:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 0045720-59.2015.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ-MT
APELANTE(S): SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA
APELADO(S): ANA FLAVIA FERREIRA OTON LEITE
VINICIUS ROBERTO D’AVILA BARROS
DECISÃO MONOCRÁTICA
Vistos etc.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais (Código no 1048481) ajuizada por ANA FLAVIA FERREIRA OTON LEITE e VINICIUS ROBERTO D’AVILA BARROS, para: a) declarar o mês de novembro de 2015 o prazo final previsto contratualmente para a entrega do imóvel; b) condenar a parte requerida a indenizar a parte autora pelos lucros cessantes a título de pagamento de aluguel, pelo período do atraso na entrega do imóvel (dez/2013 até a data da efetiva entrega das chaves – fl. 323), no importe de R$ 900,00 (novecentos reais) mensais, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso/vencimento (dia 05 de cada mês), ratificando integralmente a liminar deferida às fls. 185/188-vo; c) condenar a requerida a indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir da data da sentença. Ainda, condenou a requerida ao pagamento de custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme o artigo 85, §2o, do CPC/15.
Preliminarmente, suscita a apelante nulidade da sentença por ser ultra petita, esclarecendo que os apelados ingressaram com a demanda pleiteando indenização por danos materiais no importe de R$ 9.328,04 (nove mil trezentos e vinte e oito reais e quatro centavos), contudo, afirma que foi condenada ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes desde dezembro de 2013 até a data da entrega das chaves (12/11/2015), no valor de R$ 900,00 (novecentos reais), totalizando R$ 20.700,00 (vinte mil e setecentos reais).
No mérito, sustenta a inexistência de atraso de obras e na entrega do imóvel, asseverando que a entrega da unidade estava condicionada ao pagamento integral do contrato.
Alega que o prazo de conclusão da obra estava inicialmente prevista para ocorrer em até 31/08/2014, com cláusula de prorrogação pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, que se findaria em fevereiro de 2015, diante da grande complexidade do empreendimento, considerando ainda o caso fortuito e a força maior, ocorrendo, na hipótese, a demora na expedição do “Habite-se”.
Destaca que o empreendimento foi concluído em 29/12/2014, ou seja, antes do prazo de tolerância, aguardando apenas o “Habite-se” que foi expedido em 02/04/2015, para a realização da vistoria e a entrega da posse.
Consigna que após a conclusão da unidade, com a expedição do “Habite-se”, a ora apelante dispõe do prazo de 60 (sessenta) dias úteis para promover a entrega aos adquirentes que se encontrarem em dia com suas obrigações, conforme cláusula 8a do contrato de compra e venda.
Salienta que os apelados celebraram em 26/06/2015, perante o BANCO ITAÚ, “Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel, Financiado com Garantia de Alienação Fiduciária de Imóvel e Outras Avenças”, para pagamento da parte B do contrato, não havendo que se falar em atraso na entrega do imóvel, já que até o momento o valor financiado não foi creditado em seu favor.
Por fim, ressalta a aplicação do pacta sunt servanda, da não abusividade das cláusulas contratuais, ausência de contrato de adesão, a inexistência de danos materiais e morais por mero descumprimento contratual, bem como alega ser exorbitante o quantum indenizatório, razão pela qual pugna pelo provimento do recurso e reforma da sentença recorrida, para julgar a ação improcedente, sob pena de enriquecimento ilícito.
Sem contrarrazões, conforme ID no 24760511.
É o relatório.
Decido.
Os requerentes/apelados ANA FLAVIA FERREIRA OTON LEITE e VINICIUS ROBERTO D’AVILA BARROS ajuizaram a Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais (Código no 1048481) em face da requerida/apelante SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA, aduzindo que firmaram contrato de compra e venda para aquisição da unidade autônoma no 39, modelo/faixada TN87 – F2, 1a etapa, Condomínio Rio São Lourenço, localizado em Cuiabá/MT, no valor total de R$ 187.850,00 (cento e oitenta e sete mil oitocentos e cinquenta reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário.
Relataram que o prazo fatal para a entrega do imóvel, incluindo o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, terminou em fevereiro de 2015, porém até a propositura da ação o imóvel não havia sido entregue.
Afirmaram que o atraso na entrega do imóvel causou prejuízos materiais e morais, tendo gastos com aluguel, condomínio do apartamento alugado e condomínio do empreendimento adquirido da requerida, motivo pela qual requereram a procedência da ação.
A douta magistrada singular, Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro, julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.
Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.
Pois bem.
Trata-se de questão consolidada neste Tribunal e no Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual passo a decidir de forma monocrática.
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR SER ULTRA PETITA
Preliminarmente, a apelante suscita nulidade da sentença por ser ultra petita, esclarecendo que os apelados ingressaram com a demanda pleiteando indenização por danos materiais no importe de R$ 9.328,04 (nove mil trezentos e vinte e oito reais e quatro centavos), contudo, afirma que foi condenada ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes desde dezembro de 2013 até a data da entrega das chaves (12/11/2015), no valor de R$ 900,00 (novecentos reais), totalizando R$ 20.700,00 (vinte mil e setecentos reais).
Assim, requer seja afastada a condenação da ora apelante ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes.
Contudo, a despeito de ter sido arguido como matéria preliminar, o tema em questão confunde-se com o próprio mérito causae, visto que, neste caso, encontra-se atrelado aos fundamentos da sentença.
Assim, a presente preliminar será apreciada juntamente com o mérito.
VOTO (MÉRITO)
Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).
Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel em questão, nos limites do pedido.
Tem-se dos autos que as partes firmaram em 20/09/2012 “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL A QUE CORRESPONDER A UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA” (Contrato no 256), referente a um imóvel no Residencial São Lourenço, em Cuiabá/MT, unidade autônoma no 39, modelo/fachada TN87, F2, 1a etapa, pelo preço total de R$ 187.850,00 (cento e oitenta e sete mil e oitocentos e cinquenta reais), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário (ID’s no 24760450, 24760451, 24760452, 24760453 e 24760454).
No ID no 24760450, consta que o valor a ser financiado era de R$ 148.800,00 (cento e quarenta e oito mil e oitocentos reais), sendo a “PARTE B” do contrato, com vencimento até o dia 31/08/2014.
Também, extrai-se do ID no 24760450, “QUADRO VII – DA CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE AUTÔNOMA PELA VENDEDORA” que o término estava previsto para 31/08/2014 e o “término supramencionado poderá ser prorrogado injustificadamente pela VENDEDORA por até 180 (cento e oitenta dias), conforme dispõe a Cláusula 7 das ‘Condições Gerais’”.
Da citada cláusula 7 das “Condições Gerais” (ID no 24760452), há a expressa previsão de prorrogação do prazo, vejamos:
“7 - DO PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE. As obras da unidade objeto deste contrato deverão estar concluídas no prazo estimado previsto no Quadro VII, admitida como normal a tolerância inicial de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias, no qual não haverá a incidência da mora ou encargos contratuais para a VENDEDORA, sendo que tal circunstância será informada através de qualquer meio hábil de comunicação, com antecedência de 120 (cento e vinte) dias do término do prazo previsto para a conclusão das obras (Quadro VII). Ficam ressalvados ainda os atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipótese em que referido prazo poderá ser prorrogado por tanto tempo quanto for o da paralisação da mesma, mais o necessário para a retomada do ritmo normal dos serviços [...]”.
Com efeito, a Lei Federal no 4.591/64, a qual dispõe sobre as incorporações imobiliárias, dispõe em seu artigo 43-A e parágrafos que:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 1o Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8o do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 2o Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
§ 3o A multa prevista no § 2o deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1o deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)” (g.n.).
É cediço que a chamada cláusula de tolerância não pode ser considerada abusiva se expressamente contratada e com prazo determinado e razoável de no máximo 180 (cento e oitenta) dias, pois não apenas possui amparo legal (artigo 43-A da Lei no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), como constitui previsão que visa amenizar os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, de forma a onerar excessivamente as incorporadoras e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Nesse sentido, aliás, encontra-se consolidada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.
1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.
2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil).
3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.
5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).
8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.
9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a TURMA, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
Assim, diante da expressa previsão contratual da prorrogação do prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias, não há falar-se em abusividade.
No caso em análise, extrai-se que o prazo final para a entrega do imóvel estava prevista para 31/08/2014, com a inclusão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, passou para 27/02/2015, conforme bem definido na sentença.
Aliás, ao julgar a lide, a ilustre magistrada singular bem fundamentou que:
“[...] O entendimento jurisprudencial é pacífico quanto à legalidade de previsão contratual de prorrogação da entrega, pela natureza complexa do objeto contratado. [...]
Não cabe imputar aos compradores a responsabilidade do atraso na entrega do imóvel por conta de atraso na liberação do financiamento, pois embora haja previsão de vencimento do prazo para obtenção dos recursos (31/08/2014), a ‘OBS 3’ do quadro de resumo dispõe que:
‘OBS 3: A ‘PARTE B’ DO PREÇO CONSTANTE DESTE ITEM ‘II’ SUPRA, DEVERÁ SER LIQUIDADO PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DE VENCIMENTO CONSTANTE DO QUADRO RESPECTIVO, DESDE QUE O PAGAMENTO SEJA REALIZADO POR MEIO DE RECURSOS PRÓPRIOS. EM OPTANDO O COMPRADOR PELO PAGAMENTO DA REFERIDA PARTE ‘B’ POR MEIO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO, DEVERÁ SUBSCREVER O CONTRATO DE FINANCIAMENTO RESPECTIVO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO INDICADO PELA VENDEDORA NO PRAZO DE ATÉ 30 DIAS CONTADOS DO MOMENTO EM QUE DELE FOR SOLICITADO TAL PROVIDÊNCIA PELA VENDEDORA, O QUE PODERÁ OCORRER A QUALQUER MOMENTO, TENDO COMO PRAZO LIMITE O VENCIMENTO PREVISTO NO ITEM II SUPRA’. Sublinhei.
A requerida não logrou êxito em comprovar que solicitou a ‘providência’ aos compradores. Em contrapartida, ainda que os autores não tenham trazidos aos autos os comprovantes do financiamento, trouxe às fls. 181/184 conversas entre esta e o banco demonstrando que de fato fora realizado o financiamento e o dinheiro creditado em favor da requerida.
Considerando que a data de 27/02/2015 é o termo final da entrega da obra aos compradores, incide, a partir daí, todos os ônus do descumprimento contratual.
É incontroverso que o imóvel foi entregue em 12/11/2015 (fl.167), ou seja, nove meses após o convencionado no contrato de compra e venda.” (ID’s no 24760498, no 24760499) (Destaquei).
Importa ressaltar que a entrega das chaves, de acordo com o contrato, depende da quitação da totalidade do preço da unidade, conforme previsto na cláusula 8a (ID no 24760452), tal cláusula foi devidamente cumprida pela parte autora, consoante celebração de contrato de financiamento (ID’s no 24760454, no 24760455, no 24760456, no 24760457 e no 24760458) e comprovantes de pagamento nos email’s de ID no 24760494.
Deveras, o imóvel em questão somente foi entregue em 11 de novembro de 2015, de acordo com o “Termo de Recebimento de Chaves e Imissão de Posse” constante no ID no 24760486, restando demonstrado o atraso na entrega do bem, considerando a data final de entrega em 27/02/2015.
O descumprimento contratual da apelante é evidente, conforme se vê do “Informativo/Condomínio Rio São Lourenço”, datado de 30/03/2015, nos seguintes termos:
“A SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA CUIABÁ III – SPE LTDA., vem informá-los (las) de que as obras das casas e do ‘Condomínio Rio São Lourenço’ estão concluídas, com proximidade então da data de emissão do ‘Habite-se’ pela Prefeitura Municipal de Cuiabá – MT, o que nesse momento torna necessária a adoção de algumas providências pela empresa e clientes, no sentido de que se chegue ao tão esperado período de entregas das chaves dos imóveis. [...]
Ainda, assim, durante a fase de cumprimento dessas importantes fases formais, já a partir da segunda semana de abril serão iniciados os contatos para agendamento de datas para realização de vistorias das unidades residenciais [...]” (ID no 24760454).
De se frisar que o “Habite-se” é datado de 02/04/2015 (ID no 24760482) e somente após o referido documento é que a parte autora conseguiu firmar o contrato de financiamento bancário, o qual ocorreu em 26/06/2015, conforme se vê nos ID’s no 24760454, no 24760455, no 24760456, no 24760457 e no 24760458, sendo a primeira prestação datada de 26/07/2015.
Com efeito, não merece prosperar a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, pois a alegada falta de mão de obra, de material básico de construção, demora de registros em cartório (habite-se) ou problemas de saneamento são riscos inerentes ao próprio negócio configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.
Ademais, a apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de obra, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores, como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante.
Corroborando o caso dos autos, os seguintes julgados:
“[...] No que tange ao argumento da Apelante de que não praticou ato ilícito em virtude da demora no registro do imóvel e expedição de habite-se se, ou seja, que tal fato ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, e da escassez de mão-de-obra e de insumos, bem como excesso de chuva e, ainda, pela substituição de Concessionária de Água e Esgoto, o que constitui caso fortuito, também não merecem guarida.
O terceiro de fato, é ‘legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano’ como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).
Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.
Na situação dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia para o registro ou emissão da certidão de ‘habite-se’. Sabedora de que os atos registrais demandam tempo, competia à Apelante se precaver dos prazos contratuais e providenciar o registro com antecedência, o que percebe-se não ter sido observado.
Relativamente à tese de que a demora foi decorrente da escassez de material e de mão-de-OBRA, além do excesso de chuvas, igualmente, não merece guarida.
Segundo jurisprudência consolidada, chuvas, greves, carência de operários necessários para a execução da OBRA, burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019) (g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL PARA EXECUÇÃO DE OBRA CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – OBRIGAÇÕES PREVIDENCIÁRIAS DE RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO QUE OBSTOU A CONCESSÃO DO HABITE-SE – DANO MATERIAL COMPROVADO – VALORES DISPENDIDOS COM IMPOSTOS E MULTA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Os argumentos de que houve alteração do projeto e aumento do índice pluviométrico não servem como justificativa do atraso para entrega da obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de caso fortuito ou força maior, mas de fato previsível - risco inerente à atividade desenvolvida pela construtora.
A frustração pelo atraso na entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada à falta de recolhimento dos impostos referentes à obra (INSS) pela construtora, que impossibilitou a concessão do habite-se e ensejou a aplicação da multa por ocupação indevida ao proprietário, caracteriza o ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos materiais e morais daí decorrentes.
Mantém-se o valor da indenização por danos morais se arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.” (TJMT, 5a CÂMARA CÍVEL, RAC no 152304/2016, Relator DES. DIRCEU DOS SANTOS, j. em 1o/02/2017, DJE 10/02/2017) (g.n.).
Portanto, considerando o prazo de prorrogação que terminou em fevereiro de 2015, certo é que a entrega ocorreu somente em novembro de 2015, sendo evidente o atraso na entrega do imóvel; assim, faz jus a parte autora/recorrida ao recebimento de indenização por danos materiais e morais, consoante julgados do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, de minha relatoria, in verbis:
“[...] 2. A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil).
3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.
5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. [...]
7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). [...] 9. Recurso especial não provido.” (STJ, 3a Turma, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES: NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – MÉRITO – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – CABIMENTO – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO DESPROVIDO. [...] A orientação jurisprudencial é no sentido de ser aplicável a norma especializada – Código de Defesa do Consumidor – quando a relação em litígio envolver compra e venda de imóveis feitas por pessoa jurídica (compromitente vendedor/fornecedor) a pessoa física (compromitente comprador/consumidor). Descabido o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da alta dos preços dos materiais de obras fundamentais à construção e a escassez de mão de obra especializada, bem como a demora na liberação do documento ‘habite-se’ pela Prefeitura Municipal, pois se trata de circunstância que deveria ser prevista pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. Evidenciado o atraso injustificado pela construtora/incorporadora na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, escorreita a sentença monocrática que condenou a requerida a indenizar o comprador pelo pagamento de aluguel durante esse período. Precedentes do STJ. [...] O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração, é prova suficiente do dano moral causado ao contratante.-“ (TJMT, 2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0009153-20.2013.8.11.0002, Relatora Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/03/2017, DJE 23/03/2017) (g.n.).
Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel no período de 27/02/2015 até 11/11/2015, evidente a indenização por danos materiais, devido a impossibilidade de fruição do bem.
Em suas razões recursais, a apelante suscitou preliminar de nulidade da sentença, sob o fundamento de ser ultra petita, alegando que os apelados ingressaram com a demanda pleiteando indenização por danos materiais no importe de R$ 9.328,04 (nove mil trezentos e vinte e oito reais e quatro centavos), contudo, afirma que foi condenada ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes desde dezembro de 2013 até a data da entrega das chaves (12/11/2015), no valor de R$ 900,00 (novecentos reais), totalizando R$ 20.700,00 (vinte mil e setecentos reais).
Neste particular, de se reconhecer que a sentença equivocadamente considerou o atraso desde dezembro de 2013, quando, na realidade, o atraso ocorreu no período de 27/02/2015 até 11/11/2015.
Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996).
Nesse sentido:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (g.n.).
Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.
Assim, independente da comprovação do gasto com aluguel, o comprador faz jus à indenização, pois foi privado injustamente da utilização do bem, seja para uso próprio ou para locação.
Trata-se, inclusive de matéria sumulada, consoante se denota do Enunciado 162 do STJ “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”.
No caso, há de ser reformada a sentença no tocante à indenização por danos materiais, devendo a apelante pagar à parte apelada pelo atraso no imóvel, no período de 27/02/2015 até 11/11/2015, tomando-se como parâmetro a planilha de fl. 08 da petição inicial ID no 24759996, referente ao aluguel e condomínio do apartamento, bem como do Condomínio São Lourenço.
Na citada planilha consta o valor de R$ 9.328,04 (nove mil trezentos e vinte e oito reais e quatro centavos) referente aos meses de fevereiro de 2015 a setembro de 2015; assim, seguindo-se os valores dessa planilha, deve-se acrescentar mais dois meses, ou seja, outubro e novembro de 2015 (data da entrega das chaves), dando o importe de R$ 2.677,56 (dois mil seiscentos e setenta e sete reais e cinquenta e seis centavos).
Portanto, somado o importe de R$ 9.328,04 + R$ 2.677,56, tem-se que o valor dos danos materiais totaliza R$ 12.005.60 (doze mil cinco reais e sessenta centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso.
No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por nove meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Em relação ao pleito da apelante de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.
Assim, o quantum indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados ao consumidor/autor, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral deve ser mantido em R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.
Em caso semelhante à deste processo, cito o seguinte julgado:
“No que tange ao quantum fixado em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), entendo que se mostra desproporcional ao caso dos autos.
O critério que vem sendo adotado pela Corte Superior na fixação do valor da indenização por danos morais é consideração das condições pessoais e econômicas das partes, devendo, contudo, o arbitramento se operar com moderação e razoabilidade, atento à realidade da vida e às peculiaridades e aos fatos de cada caso, de forma a não haver o enriquecimento indevido do ofendido, bem como que sirva para desestimular o ofensor a repetir o ato ilícito (REsp 1133386 RS 2009/0065181-7 - rel. Ministro Honildo Amaral de Mello Castro - julgado em 17/06/2010). [...]
Logo, pelas circunstâncias do caso concreto, tenho que o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é suficiente para repreender a Apelante para que não repita o mesmo episódio danoso.” (TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019) (g.n.).
Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, inciso V, do CPC/15 c/c Súmula no 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso monocraticamente, para reformar em parte a sentença, a fim de que a apelante efetue o pagamento à parte apelada pelo atraso no imóvel, no período de 27/02/2015 até 11/11/2015, a indenização pelos danos materiais no valor de R$ 12.005.60 (doze mil cinco reais e sessenta centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso. Por fim, mantenho os demais termos da sentença.
P. I. C.
Cuiabá, 30 de janeiro de 2020.-
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Desembargadora