Tribunal: TJMT
Processo: 0054314-62.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
Recurso Especial em Apelação Cível n. 0054314-62.2015.8.11.0041
RECORRENTE BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.
RECORRIDO GLAUCO JOSE CARNEIRO FERREIRA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (ID 41833498) interposto por BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado (ID 32120479):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE - COMPRADOR – POSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – CABIMENTO – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Como consequência a desistência do negócio jurídico, deve ser garantida a promitente-vendedora a retenção da multa, como meio de ressarci-la pelos prejuízos causados com a unidade imobiliária, nos termos do que estabelece a Súmula 543 do STJ. “[...] Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)” (N.U 0054314-62.2015.8.11.0041, DES. JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)
Os Embargos de Declaração ID 33601982 foram rejeitados, conforme ID 37034971.
Alega violação aos artigos 422, 423, 424 e 474 do Código Civil e 67 da Lei n. 13.786/18, aduzindo que seja reconhecida na rescisão, a possibilidade de retenção de valores nos termos do pacto celebrado entre as partes, ou a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, ante a rescisão contratual por vontade exclusiva da parte Recorrida.
Recurso tempestivo (ID 41870988) e preparado (ID 41927957).
Contrarrazões juntadas conforme ID 43668966.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Súmulas 5 e 7 do STJ
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
Ao alegar violação aos artigos 422, 423, 424 e 474 do CC e 67 da Lei n. 13.786/18, a parte Recorrente defende que seja reconhecida na rescisão, a possibilidade de retenção de valores nos termos do pacto celebrado entre as partes, ou em consonância com a jurisprudência consolidada do E. Tribunal que permite a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, ante a rescisão contratual por vontade exclusiva da parte Recorrida.
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, é necessário o exame dos fatos e provas dos autos, bem como interpretação de cláusulas contratuais, o que atrai o óbice sumular acima mencionado.
Assim, consignou-se no aresto recorrido que:
“Sendo assim, considerando que a apelada que abandou o compromisso, por ter se tornado excessivamente oneroso para ela, obrigatória a perda de valores, para compensar eventuais prejuízos experimentos pela vendedora, decorrentes da sua rescisão.
Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, diante do percentual de retenção deve ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso.
Isso porque, não obstante a previsão da Lei no 13.786/2018 (que trata dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária) no sentido de ser devida a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador que der causa a rescisão, o referido dispositivo só poderá ser aplicável à negócios celebrados posteriormente a sua vigência, em observância ao princípio da irretroatividade da lei civil (art. 5o, XXXVI da CF e arts. 1a a 6o da LINDB).
Desse modo, agiu com acerto o Magistrado a quo, ao fixar a retenção em 10%, em consonância aos precedentes deste Sodalício, bem como considerando as peculiaridades do caso, porquanto celebração e rescisão do contrato em análise se deu, 25/08/2012 e 29/09/2015, respectivamente.” (ID 32120477 – p.4)
Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008).
2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018) (g.n.)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
1. (...) 2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 26 de maio de 2020.
Desa. Maria Helena G. Póvoas,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
IX

Inteiro teor:
Recurso Especial em Apelação Cível n. 0054314-62.2015.8.11.0041
RECORRENTE BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.
RECORRIDO GLAUCO JOSE CARNEIRO FERREIRA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (ID 41833498) interposto por BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado (ID 32120479):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE - COMPRADOR – POSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – CABIMENTO – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Como consequência a desistência do negócio jurídico, deve ser garantida a promitente-vendedora a retenção da multa, como meio de ressarci-la pelos prejuízos causados com a unidade imobiliária, nos termos do que estabelece a Súmula 543 do STJ. “[...] Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)” (N.U 0054314-62.2015.8.11.0041, DES. JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)
Os Embargos de Declaração ID 33601982 foram rejeitados, conforme ID 37034971.
Alega violação aos artigos 422, 423, 424 e 474 do Código Civil e 67 da Lei n. 13.786/18, aduzindo que seja reconhecida na rescisão, a possibilidade de retenção de valores nos termos do pacto celebrado entre as partes, ou a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, ante a rescisão contratual por vontade exclusiva da parte Recorrida.
Recurso tempestivo (ID 41870988) e preparado (ID 41927957).
Contrarrazões juntadas conforme ID 43668966.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Súmulas 5 e 7 do STJ
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
Ao alegar violação aos artigos 422, 423, 424 e 474 do CC e 67 da Lei n. 13.786/18, a parte Recorrente defende que seja reconhecida na rescisão, a possibilidade de retenção de valores nos termos do pacto celebrado entre as partes, ou em consonância com a jurisprudência consolidada do E. Tribunal que permite a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, ante a rescisão contratual por vontade exclusiva da parte Recorrida.
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, é necessário o exame dos fatos e provas dos autos, bem como interpretação de cláusulas contratuais, o que atrai o óbice sumular acima mencionado.
Assim, consignou-se no aresto recorrido que:
“Sendo assim, considerando que a apelada que abandou o compromisso, por ter se tornado excessivamente oneroso para ela, obrigatória a perda de valores, para compensar eventuais prejuízos experimentos pela vendedora, decorrentes da sua rescisão.
Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, diante do percentual de retenção deve ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso.
Isso porque, não obstante a previsão da Lei no 13.786/2018 (que trata dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária) no sentido de ser devida a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador que der causa a rescisão, o referido dispositivo só poderá ser aplicável à negócios celebrados posteriormente a sua vigência, em observância ao princípio da irretroatividade da lei civil (art. 5o, XXXVI da CF e arts. 1a a 6o da LINDB).
Desse modo, agiu com acerto o Magistrado a quo, ao fixar a retenção em 10%, em consonância aos precedentes deste Sodalício, bem como considerando as peculiaridades do caso, porquanto celebração e rescisão do contrato em análise se deu, 25/08/2012 e 29/09/2015, respectivamente.” (ID 32120477 – p.4)
Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008).
2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018) (g.n.)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
1. (...) 2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 26 de maio de 2020.
Desa. Maria Helena G. Póvoas,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
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