Tribunal: TJMT
Processo: 0057299-04.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-04-07
Data de publicação: 2020-04-07

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0057299-04.2015.8.11.0041
RECORRENTE: VERO EMPREENDIMENTOS LTDA.
RECORRIDO: GEANNY MERIELLE PAES GODOES
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por VERO EMPREENDIMENTOS LTDA., com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, assim ementado (id. 34611981):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL DECLARADA ABUSIVA - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE - COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
O fato do promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).” (N.U 0057299-04.2015.8.11.0041, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Julgado em 19/02/2020).
A Recorrente sustenta ofensa aos artigos 421 e 422 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial, ao argumento de que a rescisão do contrato teria se dado por culpa exclusiva da Recorrida, o que ensejaria a incidência de multa de 50% ou, subsidiariamente, de 25% sobre o valor pago, nos termos do contrato pactuado entre as partes.
Recurso tempestivo (id. 39158992).
Contrarrazões no id. 39506999.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso. Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos no caso concreto, não incidindo, portanto, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática e de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 do STJ)
Conforme o art. 105, III da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e a uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme preleciona a Súmula 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
No caso, quanto à suposta violação aos artigos 421 e 422 do Código Civil, a Recorrente alega que a rescisão se deu por culpa da Recorrida, o que ensejaria a fixação de multa de retenção no importe de 50% ou, subsidiariamente, em 25% do valor pago, conforme contrato firmado entre as partes.
O acórdão recorrido prevê expressamente que:
“Nesse contexto, é lícita a cláusula que estipula multa em favor do fornecedor, em caso de rescisão contratual a pedido do comprador. Todavia é abusivo o percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo consumidor conforme estipulado no contrato, porquanto superior ao necessário para recompor eventuais perdas em decorrência do desfazimento do negócio.
Desse modo, agiu com acerto a magistrada quanto à revisão da cláusula penal para fixar a multa em 10% (dez por cento) sobre o valor pago pela consumidora, sendo suficiente para cobrir as despesas e custas da requerida.” (id. 34611982)
Ou seja, houve a fixação do quantum a ser retido em consonância com as provas e evidências apresentadas nos autos, sendo necessária a reanálise do acervo probatório para infirmar tal entendimento.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RETENÇÃO DAS ARRAS. POSSIBILIDADE DE O MAGISTRADO ADEQUAR A QUANTIA A SER RETIDA. ENUNCIADO 165 DA JORNADA DE DIREITO CIVIL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. DISSENSO PRETORIANO NÃO COMPROVADO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme Enunciado n. 165 da Jornada de Direito Civil, é possível aplicar o art. 413 do CC/2002 às arras confirmatórias ou penitenciais, a fim de permitir que o magistrado avalie, no caso concreto, o percentual a ser retido pela parte inocente. 2. In casu, o eg. Tribunal a quo, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, fixou a quantia sujeita à retenção a fim de evitar o enriquecimento sem causa pela parte inocente. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento do acervo fático-probatório, inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ. 3. A incidência da Súmula 7/STJ é óbice também para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 246.731/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2019, DJe 22/05/2019) (g.n.)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019) (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (artigo 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA. (...) 4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto. 5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá-MT, 07 de abril de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XI

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0057299-04.2015.8.11.0041
RECORRENTE: VERO EMPREENDIMENTOS LTDA.
RECORRIDO: GEANNY MERIELLE PAES GODOES
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por VERO EMPREENDIMENTOS LTDA., com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, assim ementado (id. 34611981):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL DECLARADA ABUSIVA - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE - COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
O fato do promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).” (N.U 0057299-04.2015.8.11.0041, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Julgado em 19/02/2020).
A Recorrente sustenta ofensa aos artigos 421 e 422 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial, ao argumento de que a rescisão do contrato teria se dado por culpa exclusiva da Recorrida, o que ensejaria a incidência de multa de 50% ou, subsidiariamente, de 25% sobre o valor pago, nos termos do contrato pactuado entre as partes.
Recurso tempestivo (id. 39158992).
Contrarrazões no id. 39506999.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso. Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos no caso concreto, não incidindo, portanto, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática e de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 do STJ)
Conforme o art. 105, III da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e a uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme preleciona a Súmula 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
No caso, quanto à suposta violação aos artigos 421 e 422 do Código Civil, a Recorrente alega que a rescisão se deu por culpa da Recorrida, o que ensejaria a fixação de multa de retenção no importe de 50% ou, subsidiariamente, em 25% do valor pago, conforme contrato firmado entre as partes.
O acórdão recorrido prevê expressamente que:
“Nesse contexto, é lícita a cláusula que estipula multa em favor do fornecedor, em caso de rescisão contratual a pedido do comprador. Todavia é abusivo o percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo consumidor conforme estipulado no contrato, porquanto superior ao necessário para recompor eventuais perdas em decorrência do desfazimento do negócio.
Desse modo, agiu com acerto a magistrada quanto à revisão da cláusula penal para fixar a multa em 10% (dez por cento) sobre o valor pago pela consumidora, sendo suficiente para cobrir as despesas e custas da requerida.” (id. 34611982)
Ou seja, houve a fixação do quantum a ser retido em consonância com as provas e evidências apresentadas nos autos, sendo necessária a reanálise do acervo probatório para infirmar tal entendimento.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RETENÇÃO DAS ARRAS. POSSIBILIDADE DE O MAGISTRADO ADEQUAR A QUANTIA A SER RETIDA. ENUNCIADO 165 DA JORNADA DE DIREITO CIVIL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. DISSENSO PRETORIANO NÃO COMPROVADO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme Enunciado n. 165 da Jornada de Direito Civil, é possível aplicar o art. 413 do CC/2002 às arras confirmatórias ou penitenciais, a fim de permitir que o magistrado avalie, no caso concreto, o percentual a ser retido pela parte inocente. 2. In casu, o eg. Tribunal a quo, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, fixou a quantia sujeita à retenção a fim de evitar o enriquecimento sem causa pela parte inocente. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento do acervo fático-probatório, inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ. 3. A incidência da Súmula 7/STJ é óbice também para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 246.731/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2019, DJe 22/05/2019) (g.n.)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019) (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (artigo 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA. (...) 4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto. 5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá-MT, 07 de abril de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
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