Tribunal: TJMT
Processo: 1014554-76.2019.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-24
Data de publicação: 2020-11-24

Ementa:
RECURSO ESPECIAL interposto nos autos do RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 1014554-76.2019.8.11.0000
RECORRENTES: ILTON JOSÉ SCHEIN e LUIZ MARIANO BRIDI
RECORRIDO: CLETO WEBLER
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por Ilton José Schein e Luiz Mariano Bridi, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado assim ementado (Id 40804985):
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA EM CARTÓRIO DE IMÓVEIS – ALIENAÇÃO DO BEM DURANTE O TRÂMITE DA DEMANDA EXECUTIVA – FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 375 DO STJ – PENHORA DE BEM DIVERSO DAQUELE DADO EM GARANTIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Conforme dispõem os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, não se adquire a propriedade de bem imóvel por ato inter vivos sem o respectivo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
A alienação ou oneração de bem é considerada fraude à execução quando, ao tempo de sua ocorrência, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência, sendo necessário que ao tempo da alienação ou oneração de bem, esteja em curso demanda judicial em face do devedor, com citação válida e que a alienação/oneração seja suficiente para reduzi-lo à insolvência.
É necessário, ainda, que o adquirente do bem tenha conhecimento do ajuizamento da execução, de modo a evidenciar sua má fé na aquisição de imóvel em detrimento do credor exequente.
Sendo comprovados os requisitos para reconhecimento de fraude à execução, mantém-se a pretensão postulada para este fim.
A preferência contida no §3o do artigo 835 do CPC só pode ser invocada pelo credor, nunca pelo devedor, pois a garantia é instituída em benefício daquele.
As hipóteses do artigo 833 e 835 do CPC não são exaustivas, podendo a penhora ser substituída para possibilitar a efetividade da execução.
Opostos Embargos de Declaração, foram eles rejeitados (Id 51629975).
Os Recorrentes alegam violação ao artigo 1022 do CPC, ao fundamento de que o acórdão recorrido não enfrentou fundamentadamente as principais questões em debate nos autos, quais sejam, a alienação/oneração da fração do bem imóvel (35%) ocorrida por ocasião da assinatura do contrato de honorários e aditamento existente, firmados em 09.12.2008 e 22.03.2010, respectivamente, anterior a distribuição da ação de execução (2013) e a utilização de via inadequada – fraude à execução – para declarar a ineficácia da alienação.
Aduzem que houve ofensa ao artigo 792, IV do CPC, ao fundamento de que a existência de um instrumento particular, ainda que não levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel e é causa impeditiva para a caracterização de fraude à execução.
Afirmam que, em razão disso, o termo inicial para obstar a fraude à execução é a data que foi pactuado o instrumento particular válido, no caso, contrato de honorários, o qual foi anterior a distribuição da ação de execução, ainda que a transferência da propriedade e a outorga da escritura pública definitiva se dê no curso do processo executivo.
Ao arremate, assevera que o Recorrido se utilizou de via inadequada para reconhecer a fraude e declarar a ineficácia da alienação, já que o suposto ato fraudulento foi praticado antes da distribuição da ação de execução.
Recurso tempestivo (Id 52204452) e preparado (Id 52200973).
Sem contrarrazões (Id 54806963).
Em razão do impedimento averbado pela eminente Vice-Presidente desta Corte no Id 55600483, os autos aportaram nesta Presidência.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Violação ao art. 1022 do CPC. Decisão sem omissão, contradição ou obscuridade.
A parte Recorrente alega violação ao artigo 1022 do CPC, ao fundamento de que o acórdão recorrido não enfrentou fundamentadamente as principais questões em debate nos autos, quais sejam, a alienação/oneração da fração do bem imóvel (35%) ocorrida por ocasião da assinatura do contrato de honorários e aditamento existente, firmados em 09.12.2008 e 22.03.2010, respectivamente, anterior a distribuição da ação de execução (2013) e a utilização de via inadequada – fraude à execução – para declarar a ineficácia da alienação.
Pois bem, o julgador não está obrigado a apreciar todos os argumentos invocados pelas partes no processo, mas sim, analisar o núcleo central das questões colocadas em debate e relevantes para a decisão, observado o contraditório e o devido processo legal.
No entanto, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que a Câmara julgadora se manifestou de todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar a conclusão adotada, inclusive tratando da suposta omissão apontada, senão vejamos:
“(...)Ademais, o acórdão em combate é cristalino ao consolidar que o contrato de honorários advocatícios celebrado entre os agravantes/embargantes não efetiva a transferência da propriedade.
Para efetivar esta transferência, deve-se prosseguir com a lavratura da escritura definitiva do imóvel e posteriormente registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis.
A escritura definitiva do imóvel é um documento lavrado exclusivamente no Cartório de Notas, perante um tabelião e valor total da transação. Com base neste valor são determinadas as taxas do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis) e imposto de renda.
À míngua de maiores elementos que fragilizam tese de primeiro grau empossada, aliado aos fatos narrados na inicial e aos documentos apresentados, impõe-se a manutenção do decisum que declarou a ineficácia da alienação efetuada no contrato de honorários advocatícios, referente ao bem identificado como Fazenda Encantada IV, parte A, matrícula atual M-4620, do CRI de Sapezal, em relação ao credor/demandante. (...)”
Assim, evidencia-se a nítida intenção da embargante em rediscutir a matéria amplamente analisada, cujo resultado lhe foi desfavorável, o que não é possível pela via elegida.
Diante desse quadro, não há evidência de violação ao artigo 1022 do CPC, que conduz à inadmissão do recurso neste ponto.
Decisão em conformidade com o STJ. Súmula 83 do STJ
A parte Recorrente aduz que houve ofensa ao artigo 792, IV do CPC, ao fundamento de que a existência de um instrumento particular, ainda que não levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel e é causa impeditiva para a caracterização de fraude à execução.
Afirma que, em razão disso, o termo inicial para obstar a fraude a execução é a data que foi pactuada o instrumento particular válido, no caso, contrato de honorários, o qual foi anterior a distribuição da ação de execução, ainda que a transferência da propriedade e a outorga da escritura pública definitiva se dê no curso do processo executivo.
Ao arremate, assevera que o Recorrido utilizou-se de via inadequada para reconhecer a fraude e declarar a ineficácia da alienação, já que o suposto ato fraudulento foi praticado antes da distribuição da ação de execução.
A Câmara Julgadora consignou que:
“(...) Nos termos da legislação em vigência, a alienação de bem é considerada fraude à execução quando, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Este é o caso dos autos.
Apesar de a celebração do contrato de serviços jurídicos entre os agravante ser datado do ano de 2008 e aditado em 2010, anterior à execução proposta pelo agravado (2013), verifico que qualquer esforço para transferência do bem somente fora tomada após o conhecimento da execução.
Em uma relação jurídica de venda e compra obviamente que somente o detentor do domínio – proprietário – pode alienar/vender a coisa, mas ocorre que a propriedade de bens imóveis somente existe quando houver registro no assentamento público, sendo o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
Assim sendo o Código Civil de 2002 descreve como é transmitida a propriedade:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
A Lei no 6.015/73 (lei dos registros públicos) é mais precisa e afasta qualquer dúvida, confira-se:
Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Dos normativos de regência alhures apontados, constata-se que o contrato de honorários advocatícios celebrado entre os agravantes não efetiva a transferência da propriedade.
Para efetivar esta transferência, deve-se prosseguir com a lavratura da escritura definitiva do imóvel e posteriormente registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis.
A escritura definitiva do imóvel é um documento lavrado exclusivamente no Cartório de Notas, perante um tabelião e valor total da transação. Com base neste valor são determinadas as taxas do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis) e imposto de renda.
Somente com a escritura, o imóvel é transmitido definitivamente entre as partes interessadas. A necessidade da escritura para transferência destes direitos reais está prevista no Código Civil, que assim preceitua:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Desta forma, após providenciar a escritura, o novo proprietário deve apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada e solicitar o registro na matrícula correspondente.
Por essa razão, não tendo sido registrada na matrícula do imóvel o fracionamento e transferência antes da execução movida pelo agravado, ou ainda, das outras tantas existentes contra o executado, era possível ao agravado/exequente buscar a penhora sobre aquele bem para satisfação da sua dívida.” (Id 40804988)
No entanto, observa-se que o entendimento lançado no acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, conforme se extrai do julgado abaixo transcrito:
“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIROS. PRETENSÃO DE SOCIEDADE EMPRESÁRIA, NA CONDIÇÃO DE TERCEIRA, DE AFASTAR A CONSTRIÇÃO JUDICIAL DETERMINADA EM AÇÃO EXECUTIVA QUE RECAIU SOBRE TRÊS IMÓVEIS, OBJETO DE INTEGRALIZAÇÃO DE SEU CAPITAL SOCIAL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS EM RELAÇÃO A DOIS IMÓVEIS. BENS QUE NÃO FORAM INCORPORADOS AO PATRIMÔNIO DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA E TAMPOUCO ENCONTRAM-SE EM SUA POSSE. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. RECONHECIMENTO. TRANSFERÊNCIA DE UM DOS IMÓVEIS APÓS A AVERBAÇÃO DA AÇÃO EXECUTIVA. FRAUDE À EXECUÇÃO. OCORRÊNCIA. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. A estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, por si, não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial.
De igual modo, a inscrição do ato constitutivo com tal disposição contratual, no Registro Público de Empresas Mercantis, a cargo das Juntas Comercias, não se presta a tal finalidade. 1.1 A integralização do capital social da empresa pode se dar por meio da realização de dinheiro ou bens móveis ou imóveis , havendo de se observar, necessariamente, o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade de cada qual. Em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1.2 O registro do título translativo no Registro de Imóveis, como condição imprescindível à transferência de propriedade de bem imóvel entre vivos, propugnada pela lei civil, não se confunde, tampouco pode ser substituído para esse efeito, pelo registro do contrato social na Junta Comercial, como sugere a insurgente. 1.3 A inscrição do contrato social no Registro Público de Empresas Mercantis, a cargo das Juntas Comercias, destina-se, primordialmente, à constituição formal da sociedade empresarial, conferindo-se-lhe personalidade jurídica própria, absolutamente distinta dos sócios dela integrantes.
2. Explicitado, nesses termos, as finalidades dos registros em comento, pode-se concluir que o contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no Registro Público de Empresas Mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel.
3. Os embargos de terceiro consubstanciam a via processual adequada àquele que, não sendo parte no processo, tenha por propósito afastar a contrição judicial que recaia sobre o bem do qual seja titular ou que exerça a correlata posse. Especificamente em relação aos imóveis, objeto das Matrículas n. 90.219 e 90.220, a recorrente não ostenta a qualidade de proprietário, tampouco de possuidor, conforme expressamente consignou o Tribunal de origem, o que evidencia sua ilegitimidade ativa ad causam.
4. A transferência da propriedade de bem imóvel rural (de Matrícula n. 1.129) à sociedade empresária recorrente deu-se em momento posterior à averbação da ação executiva no Registro de Imóveis, de que trata o art. 615-A, do CPC/1973, a ensejar a presunção absoluta de que tal alienação deu-se em fraude à execução, afigurando-se de toda inapta à produção de efeitos em relação ao credor/exequente.
5. Recurso especial improvido.
(REsp 1743088/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/03/2019, DJe 22/03/2019)”’
Desse modo, deve ser aplicada ao caso a Súmula n. 83 do STJ que dispõe “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”, uma vez que o entendimento exposto no acórdão recorrido encontra-se em nítida sintonia com a orientação sedimentada pelo e. STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá, 24 de novembro de 2020.
Desembargador CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
RECURSO ESPECIAL interposto nos autos do RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 1014554-76.2019.8.11.0000
RECORRENTES: ILTON JOSÉ SCHEIN e LUIZ MARIANO BRIDI
RECORRIDO: CLETO WEBLER
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por Ilton José Schein e Luiz Mariano Bridi, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado assim ementado (Id 40804985):
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA EM CARTÓRIO DE IMÓVEIS – ALIENAÇÃO DO BEM DURANTE O TRÂMITE DA DEMANDA EXECUTIVA – FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 375 DO STJ – PENHORA DE BEM DIVERSO DAQUELE DADO EM GARANTIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Conforme dispõem os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, não se adquire a propriedade de bem imóvel por ato inter vivos sem o respectivo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
A alienação ou oneração de bem é considerada fraude à execução quando, ao tempo de sua ocorrência, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência, sendo necessário que ao tempo da alienação ou oneração de bem, esteja em curso demanda judicial em face do devedor, com citação válida e que a alienação/oneração seja suficiente para reduzi-lo à insolvência.
É necessário, ainda, que o adquirente do bem tenha conhecimento do ajuizamento da execução, de modo a evidenciar sua má fé na aquisição de imóvel em detrimento do credor exequente.
Sendo comprovados os requisitos para reconhecimento de fraude à execução, mantém-se a pretensão postulada para este fim.
A preferência contida no §3o do artigo 835 do CPC só pode ser invocada pelo credor, nunca pelo devedor, pois a garantia é instituída em benefício daquele.
As hipóteses do artigo 833 e 835 do CPC não são exaustivas, podendo a penhora ser substituída para possibilitar a efetividade da execução.
Opostos Embargos de Declaração, foram eles rejeitados (Id 51629975).
Os Recorrentes alegam violação ao artigo 1022 do CPC, ao fundamento de que o acórdão recorrido não enfrentou fundamentadamente as principais questões em debate nos autos, quais sejam, a alienação/oneração da fração do bem imóvel (35%) ocorrida por ocasião da assinatura do contrato de honorários e aditamento existente, firmados em 09.12.2008 e 22.03.2010, respectivamente, anterior a distribuição da ação de execução (2013) e a utilização de via inadequada – fraude à execução – para declarar a ineficácia da alienação.
Aduzem que houve ofensa ao artigo 792, IV do CPC, ao fundamento de que a existência de um instrumento particular, ainda que não levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel e é causa impeditiva para a caracterização de fraude à execução.
Afirmam que, em razão disso, o termo inicial para obstar a fraude à execução é a data que foi pactuado o instrumento particular válido, no caso, contrato de honorários, o qual foi anterior a distribuição da ação de execução, ainda que a transferência da propriedade e a outorga da escritura pública definitiva se dê no curso do processo executivo.
Ao arremate, assevera que o Recorrido se utilizou de via inadequada para reconhecer a fraude e declarar a ineficácia da alienação, já que o suposto ato fraudulento foi praticado antes da distribuição da ação de execução.
Recurso tempestivo (Id 52204452) e preparado (Id 52200973).
Sem contrarrazões (Id 54806963).
Em razão do impedimento averbado pela eminente Vice-Presidente desta Corte no Id 55600483, os autos aportaram nesta Presidência.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Violação ao art. 1022 do CPC. Decisão sem omissão, contradição ou obscuridade.
A parte Recorrente alega violação ao artigo 1022 do CPC, ao fundamento de que o acórdão recorrido não enfrentou fundamentadamente as principais questões em debate nos autos, quais sejam, a alienação/oneração da fração do bem imóvel (35%) ocorrida por ocasião da assinatura do contrato de honorários e aditamento existente, firmados em 09.12.2008 e 22.03.2010, respectivamente, anterior a distribuição da ação de execução (2013) e a utilização de via inadequada – fraude à execução – para declarar a ineficácia da alienação.
Pois bem, o julgador não está obrigado a apreciar todos os argumentos invocados pelas partes no processo, mas sim, analisar o núcleo central das questões colocadas em debate e relevantes para a decisão, observado o contraditório e o devido processo legal.
No entanto, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que a Câmara julgadora se manifestou de todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar a conclusão adotada, inclusive tratando da suposta omissão apontada, senão vejamos:
“(...)Ademais, o acórdão em combate é cristalino ao consolidar que o contrato de honorários advocatícios celebrado entre os agravantes/embargantes não efetiva a transferência da propriedade.
Para efetivar esta transferência, deve-se prosseguir com a lavratura da escritura definitiva do imóvel e posteriormente registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis.
A escritura definitiva do imóvel é um documento lavrado exclusivamente no Cartório de Notas, perante um tabelião e valor total da transação. Com base neste valor são determinadas as taxas do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis) e imposto de renda.
À míngua de maiores elementos que fragilizam tese de primeiro grau empossada, aliado aos fatos narrados na inicial e aos documentos apresentados, impõe-se a manutenção do decisum que declarou a ineficácia da alienação efetuada no contrato de honorários advocatícios, referente ao bem identificado como Fazenda Encantada IV, parte A, matrícula atual M-4620, do CRI de Sapezal, em relação ao credor/demandante. (...)”
Assim, evidencia-se a nítida intenção da embargante em rediscutir a matéria amplamente analisada, cujo resultado lhe foi desfavorável, o que não é possível pela via elegida.
Diante desse quadro, não há evidência de violação ao artigo 1022 do CPC, que conduz à inadmissão do recurso neste ponto.
Decisão em conformidade com o STJ. Súmula 83 do STJ
A parte Recorrente aduz que houve ofensa ao artigo 792, IV do CPC, ao fundamento de que a existência de um instrumento particular, ainda que não levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel e é causa impeditiva para a caracterização de fraude à execução.
Afirma que, em razão disso, o termo inicial para obstar a fraude a execução é a data que foi pactuada o instrumento particular válido, no caso, contrato de honorários, o qual foi anterior a distribuição da ação de execução, ainda que a transferência da propriedade e a outorga da escritura pública definitiva se dê no curso do processo executivo.
Ao arremate, assevera que o Recorrido utilizou-se de via inadequada para reconhecer a fraude e declarar a ineficácia da alienação, já que o suposto ato fraudulento foi praticado antes da distribuição da ação de execução.
A Câmara Julgadora consignou que:
“(...) Nos termos da legislação em vigência, a alienação de bem é considerada fraude à execução quando, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Este é o caso dos autos.
Apesar de a celebração do contrato de serviços jurídicos entre os agravante ser datado do ano de 2008 e aditado em 2010, anterior à execução proposta pelo agravado (2013), verifico que qualquer esforço para transferência do bem somente fora tomada após o conhecimento da execução.
Em uma relação jurídica de venda e compra obviamente que somente o detentor do domínio – proprietário – pode alienar/vender a coisa, mas ocorre que a propriedade de bens imóveis somente existe quando houver registro no assentamento público, sendo o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
Assim sendo o Código Civil de 2002 descreve como é transmitida a propriedade:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
A Lei no 6.015/73 (lei dos registros públicos) é mais precisa e afasta qualquer dúvida, confira-se:
Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Dos normativos de regência alhures apontados, constata-se que o contrato de honorários advocatícios celebrado entre os agravantes não efetiva a transferência da propriedade.
Para efetivar esta transferência, deve-se prosseguir com a lavratura da escritura definitiva do imóvel e posteriormente registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis.
A escritura definitiva do imóvel é um documento lavrado exclusivamente no Cartório de Notas, perante um tabelião e valor total da transação. Com base neste valor são determinadas as taxas do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis) e imposto de renda.
Somente com a escritura, o imóvel é transmitido definitivamente entre as partes interessadas. A necessidade da escritura para transferência destes direitos reais está prevista no Código Civil, que assim preceitua:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Desta forma, após providenciar a escritura, o novo proprietário deve apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada e solicitar o registro na matrícula correspondente.
Por essa razão, não tendo sido registrada na matrícula do imóvel o fracionamento e transferência antes da execução movida pelo agravado, ou ainda, das outras tantas existentes contra o executado, era possível ao agravado/exequente buscar a penhora sobre aquele bem para satisfação da sua dívida.” (Id 40804988)
No entanto, observa-se que o entendimento lançado no acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, conforme se extrai do julgado abaixo transcrito:
“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIROS. PRETENSÃO DE SOCIEDADE EMPRESÁRIA, NA CONDIÇÃO DE TERCEIRA, DE AFASTAR A CONSTRIÇÃO JUDICIAL DETERMINADA EM AÇÃO EXECUTIVA QUE RECAIU SOBRE TRÊS IMÓVEIS, OBJETO DE INTEGRALIZAÇÃO DE SEU CAPITAL SOCIAL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS EM RELAÇÃO A DOIS IMÓVEIS. BENS QUE NÃO FORAM INCORPORADOS AO PATRIMÔNIO DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA E TAMPOUCO ENCONTRAM-SE EM SUA POSSE. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. RECONHECIMENTO. TRANSFERÊNCIA DE UM DOS IMÓVEIS APÓS A AVERBAÇÃO DA AÇÃO EXECUTIVA. FRAUDE À EXECUÇÃO. OCORRÊNCIA. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. A estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, por si, não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial.
De igual modo, a inscrição do ato constitutivo com tal disposição contratual, no Registro Público de Empresas Mercantis, a cargo das Juntas Comercias, não se presta a tal finalidade. 1.1 A integralização do capital social da empresa pode se dar por meio da realização de dinheiro ou bens móveis ou imóveis , havendo de se observar, necessariamente, o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade de cada qual. Em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1.2 O registro do título translativo no Registro de Imóveis, como condição imprescindível à transferência de propriedade de bem imóvel entre vivos, propugnada pela lei civil, não se confunde, tampouco pode ser substituído para esse efeito, pelo registro do contrato social na Junta Comercial, como sugere a insurgente. 1.3 A inscrição do contrato social no Registro Público de Empresas Mercantis, a cargo das Juntas Comercias, destina-se, primordialmente, à constituição formal da sociedade empresarial, conferindo-se-lhe personalidade jurídica própria, absolutamente distinta dos sócios dela integrantes.
2. Explicitado, nesses termos, as finalidades dos registros em comento, pode-se concluir que o contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no Registro Público de Empresas Mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel.
3. Os embargos de terceiro consubstanciam a via processual adequada àquele que, não sendo parte no processo, tenha por propósito afastar a contrição judicial que recaia sobre o bem do qual seja titular ou que exerça a correlata posse. Especificamente em relação aos imóveis, objeto das Matrículas n. 90.219 e 90.220, a recorrente não ostenta a qualidade de proprietário, tampouco de possuidor, conforme expressamente consignou o Tribunal de origem, o que evidencia sua ilegitimidade ativa ad causam.
4. A transferência da propriedade de bem imóvel rural (de Matrícula n. 1.129) à sociedade empresária recorrente deu-se em momento posterior à averbação da ação executiva no Registro de Imóveis, de que trata o art. 615-A, do CPC/1973, a ensejar a presunção absoluta de que tal alienação deu-se em fraude à execução, afigurando-se de toda inapta à produção de efeitos em relação ao credor/exequente.
5. Recurso especial improvido.
(REsp 1743088/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/03/2019, DJe 22/03/2019)”’
Desse modo, deve ser aplicada ao caso a Súmula n. 83 do STJ que dispõe “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”, uma vez que o entendimento exposto no acórdão recorrido encontra-se em nítida sintonia com a orientação sedimentada pelo e. STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Intime-se. Cumpra-se.
Cuiabá, 24 de novembro de 2020.
Desembargador CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Presidente do Tribunal de Justiça