Tribunal: TJMT
Processo: 1000888-50.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-12-11
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.o 1000888-50.2017.8.11.0041
Vistos etc.
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Francyelle Locatatelli Calgaroto e João Vieira Alencar em virtude da sentença proferida pela Juíza da 4.a Vara Cível da Capital, nos autos da “Ação de Resilição de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais por Quebra de Contrato e Restituição de Quantias Pagas” ajuizada em face das empresas Rodobens Negócios Imobiliários S.A. e Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME.
Na sentença, a Julgadora a quo rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Rodobens, acolheu a prescrição no que tange ao pedido de devolução da corretagem e, no mérito, autorizou a retenção, pela Rodobens S.A, do equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos Apelantes e determinou que o remanescente seja devolvido aos Recorrentes, com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela.
Por considerar que as Apeladas sucumbiram de parte mínima dos pedidos, condenou os Apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.
Os Apelantes se insurgem quanto ao capítulo da sentença que reconheceu a prescrição do direito de receber os valores pagos a título de corretagem, quanto ao termo inicial dos juros de mora e à condenação ao ônus da sucumbência.
Afirmam que não há prescrição porque em julho de 2016 enviaram 03 (três) notificações extrajudiciais solicitando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, inclusive a taxa de corretagem. Assim, no entender dos Apelantes, foi depois do envio das notificações que o prazo prescricional teve início.
Superada a prescrição, reiteram as teses expostas na petição inicial de que a cobrança da comissão de corretagem foi abusiva e ilegal e insistem na condenação das Apeladas à devolução, em dobro ou simples, do valor cobrado à título de taxa de corretagem.
Alegam que os juros de mora devem fluir a partir da citação por se tratar de responsabilidade contratual, e que não devem ser compelidos ao pagamento do ônus da sucumbência, pois lograram êxito no que tange às restituições dos valores.
Contrarrazões da Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 – SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários, nova denominação da empresa Rodobens Negócios Imobiliáros S.A., no Id. 6461540, em que alega inovação recursal no que concerne ao termo inicial dos juros de mora, ofensa ao princípio da dialeticidade no que se refere à prescrição e, no mérito, rechaça os fundamentos do Apelo, pugna pelo seu desprovimento e pela condenação dos Recorrentes ao pagamento de multa por litigância de má-fé, já que interpuseram recurso contra tese firmada em sede de recurso repetitivo pelo STJ.
Contrarrazões da empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, no Id. 64331990, em que requer que o Recurso de Apelação seja desprovido.
Eis a síntese do necessário.
DECIDO.
De início, registro que este recurso comporta julgamento monocrático, tanto com fundamento no artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do CPC, quanto com escopo no Enunciado 568 da Súmula do STJ, eis que existem teses recursais que são contrárias a acórdãos proferidos pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos, e outras em que já há entendimento jurisprudencial dominante quanto ao tema.
Da Inovação Recursal:
De acordo a Apelada Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 – SPE Ltda. o pedido dos Recorrentes para que os juros de mora incidam a partir da citação, constitui de inovação recursal, haja vista que na petição inicial não indicaram qualquer data para a incidência do consectário legal.
Inobstante os Apelantes não terem indicado, na exordial, o termo inicial que entendem correto para a incidência dos juros moratórios, de acordo com o STJ, “os juros e a correção monetária são consectários legais da condenação, devidos à parte ainda que não haja pedido expresso. Precedentes: AgRg no REsp. 1.532.388/MS, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 16.11.2015 e AgRg no AREsp. 401.543/RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 30.3.2015.” [...]. (AgRg nos EDcl no REsp 1289168/RS, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/08/2016, DJe 26/08/2016).
Ademais, na sentença, a Julgadora singular havia determinado que os juros incidissem a partir da citação; contudo, acolheu parcialmente os Embargos de Declaração opostos pela Apelada e alterou o termo inicial para o trânsito em julgado. Ou seja, não há falar em inovação recursal, pois a questão foi debatida no juízo de origem.
Rejeito, portanto, a preliminar.
Da Ofensa ao Princípio da Dialeticidade:
A Rodobens Ltda. alega que o Recurso de Apelação não comporta conhecimento no que tange à prescrição da comissão de corretagem, porque os Apelantes não se insurgiram quanto aos termos da sentença, de forma que ofenderam ao princípio da dialeticidade recursal.
A tese não comporta acolhida, pois os fundamentos do Apelo estão intrinsecamente ligados ao acolhimento da prejudicial de mérito pela Juíza singular.
Em outras palavras, os Apelantes combateram o capítulo que acolheu a tese de prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem. Para tanto, apontou nas razões recursais o motivo pelo qual entendem equivocada a referida decisão, qual seja, que o prazo prescricional teve início com o envio das 03 (três) notificações às Recorridas.
Assim, não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, consoante orientação jurisprudencial deste Tribunal de Justiça:
[...] Não prospera a arguição de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso ataca os fundamentos da decisão. (TJMT. Ap 41566/2017. Desa. Helena Maria Bezerra Ramos. 1.a Câmara de Direito Público e Coletivo. Julgado em 22/01/2018. Publicado no DJE 09/02/2018).
Com essas considerações, rejeito a preliminar.
Do Mérito:
Em síntese, quando promoveram o feito, os Apelantes alegaram que firmaram 03 (três) contratos para aquisição de unidades residenciais do empreendimento denominado Reserva Rio Cuiabá e que depois da assinatura foram surpreendidos com a informação de que deveriam pagar taxa denominada “corretagem”, no valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), ou seja, R$ 15.000,00 (quinze mil reais), por cada imóvel, para que o negócio fosse concretizado.
Afirmaram que pagaram o valor, já que não queriam perder a oportunidade de aquisição dos bens. Assim, deram à empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, um caminhão no valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), a título de pagamento.
Com esses fundamentos, dentre outros pedidos, requereram que as Apeladas fossem condenadas a restituir, em dobro, o valor cobrado a título de corretagem.
Conforme relatado, a Julgadora a quo acolheu a prejudicial de mérito arguida pelas Apeladas e declarou prescrito o direito à restituição desse valor, considerando como termo inicial a data em que efetuaram o pagamento do sinal para a aquisição dos imóveis, 09/01/2014 e 13/01/2014.
Os Apelantes alegam que não há falar em prescrição, porque o termo inicial do prazo prescricional teve início com as notificações extrajudiciais que enviaram às Apeladas, em 2016.
O fundamento utilizado pelos Apelantes não comporta guarida; contudo, deve ser afastada a prescrição.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a referida pretensão é de 03 (três) anos e, consoante a jurisprudência pacífica daquela Corte Superior, o termo inicial é a data do efetivo pagamento total. Ou seja, quando o pagamento é efetuado a vista, o prazo tem início na data em que é paga a comissão de corretagem e, quando o valor é pago de forma parcelada, o prazo começa a fluir depois da quitação integral do valor.
Para ilustrar, oportuna a transcrição dos seguintes arestos:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA INTERMEDIAÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO PAGAMENTO. 1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que "o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso total)" (REsp 1724544/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 02/10/2018, DJe 08/10/2018). 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1768001/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 03/08/2020). (sem grifos no original)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO PAGAMENTO. DECISÃO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.[...]. 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a referida pretensão seria o previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento. 3. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, aplicável, no ponto, a Súmula no 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1580114/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/09/2020, DJe 25/09/2020). (sem grifos no original)
Na hipótese, os Apelantes não informaram, na petição inicial, a data em que pagaram a comissão de corretagem; todavia, são enfáticos ao afirmar que quitaram o valor por meio da entrega do caminhão de Placas ABN-6206, o que não é negado pelas Apeladas.
Consoante o Extrato do Veículo (Pág. 1 do Id. 64160041), transferiram a propriedade do caminhão em 21/08/2014. Logo, este é o termo inicial do prazo prescricional, pois é a data em que efetivamente pagaram a comissão de corretagem.
Portanto, considerando que a Ação foi ajuizada em 17/01/2017, não há falar em prescrição, já que o feito foi promovido antes de escoado o prazo de 03 (três) anos.
Quanto ao direito à restituição dos valores pagos, embora aleguem que foram “surpreendidos” com a informação de que teriam que pagar o montante a título de corretagem, nos contratos consta de forma expressa e em letras maiúsculas que os Promissários Compradores, ora Apelantes, “reconhecem expressamente que no preço do imóvel adquirido não estão incluídas as despesas referentes à taxa de comissão de corretagem ajustada entre o comprador e a imobiliária/corretor, conforme detalhado na cláusula 14, constante das condições gerais.”
A citada Cláusula 14 tem a seguinte redação:
14- DOS CUSTOS E DESPESAS.
Serão de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR os custos e despesas mencionadas no decorrer deste Instrumento bem como reconhece desde já expressamente o COMPRADOR que no preço do imóvel ora adquirido não está englobado o valor correspondente à taxa de comissão de corretagem ajustada entre ele, COMPRADOR e o(a) CORRETOR/IMOBILIÁRIA, conforme previsão legal contida nos artigos 722 a 729 do Código Civil e Lei n.o 6.520/78, não tendo a ora VENDEDORA, portanto, qualquer ingerência sobre a negociação entre eles realizada, inclusive quanto ao percentual cobrado, forma de pagamento e demais negociações intrínsecas à relação entre eles existente.
Nos Ids. 64161477, 64161484 e 6416141, foram juntados os Contratos de Corretagem e Assessoria Imobiliária, firmados com a Apelada Universal, donde se extraem o preço total dos imóveis e o percentual referente à corretagem (4%), e que foram devidamente assinados pelos Apelantes em 09/01/2014 e 13/01/2014.
Esclarecidos os pontos fáticos, deve ser registrado que o STJ firmou, sob a sistemática dos repetitivos, que é válida “a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Entretanto, segundo a recente orientação do STJ, cujo aresto foi publicado dia 01/12/2020, “ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020). (sem grifos no original)
Assim, ainda que não seja possível a devolução integral dos montantes pagos pelos Recorrentes a título de comissão de corretagem, porque o contrato foi rescindido por culpa deles (compradores), o percentual concernente à retenção dos valores pela Rodonbens Ltda. - 25% (vinte e cinto por cento) - deve abranger a quantia paga pelos Recorrentes a título de comissão de corretagem.
Em outros termos, a quantia paga pelos Apelantes a título de comissão de corretagem (R$ 45.000,00), deve ser incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos e que vai ser retida pela empresa Rodobens Ltda., conforme determinado na sentença.
No que tange ao argumento dos Apelantes de que os juros de mora devem fluir a partir da citação, não comporta maiores digressões, pois “a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes do STJ. No que concerne aos juros de mora, o Tema 1002 do STJ define que sua incidência é a partir do trânsito em julgado da decisão. [...].” (AgInt no AgInt no AREsp 1644843/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020).
Logo, a sentença está de acordo com a tese firmada pelo STJ, no sentido de que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).
Por fim, quanto ao pedido dos Recorrentes para que seja afastada a condenação ao ônus da sucumbência, melhor sorte não lhes assiste, pois nos termos do Parágrafo único do artigo 86, do CPC, “se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”
No caso, quando ajuizaram a demanda, os Apelantes requereram: a) a rescisão do contrato por culpa das Apeladas; b) a devolução integral dos valores pagos – R$ 41.057,78 (quarenta e um mil, cinquenta e sete reais e setenta e oito centavos; c) a restituição, em dobro, do que pagaram a título de comissão de corretagem, que totaliza R$ 90.000,00 (noventa mil reais); d) indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).
Na sentença, foi declarada que a rescisão do contrato ocorreu por culpa dos Apelantes, garantiu-se à Rodobens Ltda. o direito de reter 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos Recorrentes e a Apelada foi condenada a devolver o remanescente (75%) com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela.
Neste recurso, além de a prescrição ter sido afastada, foi determinado que a quantia paga pelos Apelantes a título de comissão de corretagem (R$ 45.000,00), seja incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos e que vai ser retida pela empresa Rodobens Ltda.
Assim, ainda que a sentença tenha sido reformada em parte, é evidente que os Apelantes lograram êxito mínimo quando comparado com todos os pedidos formulados na petição inicial, motivo pelo que mantenho a condenação ao pagamento das verbas de sucumbência.
Com essas considerações, dou parcial provimento ao Apelo, afasto a prescrição do direito de pleitear a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e, aliada à recente orientação do STJ, determino que tal quantia paga pelos Apelantes (R$ 45.000,00), seja incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) que vai ser retida pela empresa Rodobens Ltda.
Mantenho todos os demais termos da sentença recorrida.
Não há falar em honorários recursais em favor do patrono dos Apelantes, porque de acordo com o STJ, “não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais de sucumbência no caso de parcial provimento ao recurso”. (AgInt no AREsp 1451789/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).
Intimem-se.
Cumpra-se.
Cuiabá-MT, 10 de dezembro de 2020.
Des.a Clarice Claudino da Silva
Relatora

Inteiro teor:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.o 1000888-50.2017.8.11.0041
Vistos etc.
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Francyelle Locatatelli Calgaroto e João Vieira Alencar em virtude da sentença proferida pela Juíza da 4.a Vara Cível da Capital, nos autos da “Ação de Resilição de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais por Quebra de Contrato e Restituição de Quantias Pagas” ajuizada em face das empresas Rodobens Negócios Imobiliários S.A. e Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME.
Na sentença, a Julgadora a quo rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Rodobens, acolheu a prescrição no que tange ao pedido de devolução da corretagem e, no mérito, autorizou a retenção, pela Rodobens S.A, do equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos Apelantes e determinou que o remanescente seja devolvido aos Recorrentes, com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela.
Por considerar que as Apeladas sucumbiram de parte mínima dos pedidos, condenou os Apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.
Os Apelantes se insurgem quanto ao capítulo da sentença que reconheceu a prescrição do direito de receber os valores pagos a título de corretagem, quanto ao termo inicial dos juros de mora e à condenação ao ônus da sucumbência.
Afirmam que não há prescrição porque em julho de 2016 enviaram 03 (três) notificações extrajudiciais solicitando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, inclusive a taxa de corretagem. Assim, no entender dos Apelantes, foi depois do envio das notificações que o prazo prescricional teve início.
Superada a prescrição, reiteram as teses expostas na petição inicial de que a cobrança da comissão de corretagem foi abusiva e ilegal e insistem na condenação das Apeladas à devolução, em dobro ou simples, do valor cobrado à título de taxa de corretagem.
Alegam que os juros de mora devem fluir a partir da citação por se tratar de responsabilidade contratual, e que não devem ser compelidos ao pagamento do ônus da sucumbência, pois lograram êxito no que tange às restituições dos valores.
Contrarrazões da Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 – SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários, nova denominação da empresa Rodobens Negócios Imobiliáros S.A., no Id. 6461540, em que alega inovação recursal no que concerne ao termo inicial dos juros de mora, ofensa ao princípio da dialeticidade no que se refere à prescrição e, no mérito, rechaça os fundamentos do Apelo, pugna pelo seu desprovimento e pela condenação dos Recorrentes ao pagamento de multa por litigância de má-fé, já que interpuseram recurso contra tese firmada em sede de recurso repetitivo pelo STJ.
Contrarrazões da empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, no Id. 64331990, em que requer que o Recurso de Apelação seja desprovido.
Eis a síntese do necessário.
DECIDO.
De início, registro que este recurso comporta julgamento monocrático, tanto com fundamento no artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do CPC, quanto com escopo no Enunciado 568 da Súmula do STJ, eis que existem teses recursais que são contrárias a acórdãos proferidos pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos, e outras em que já há entendimento jurisprudencial dominante quanto ao tema.
Da Inovação Recursal:
De acordo a Apelada Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 – SPE Ltda. o pedido dos Recorrentes para que os juros de mora incidam a partir da citação, constitui de inovação recursal, haja vista que na petição inicial não indicaram qualquer data para a incidência do consectário legal.
Inobstante os Apelantes não terem indicado, na exordial, o termo inicial que entendem correto para a incidência dos juros moratórios, de acordo com o STJ, “os juros e a correção monetária são consectários legais da condenação, devidos à parte ainda que não haja pedido expresso. Precedentes: AgRg no REsp. 1.532.388/MS, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 16.11.2015 e AgRg no AREsp. 401.543/RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 30.3.2015.” [...]. (AgRg nos EDcl no REsp 1289168/RS, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/08/2016, DJe 26/08/2016).
Ademais, na sentença, a Julgadora singular havia determinado que os juros incidissem a partir da citação; contudo, acolheu parcialmente os Embargos de Declaração opostos pela Apelada e alterou o termo inicial para o trânsito em julgado. Ou seja, não há falar em inovação recursal, pois a questão foi debatida no juízo de origem.
Rejeito, portanto, a preliminar.
Da Ofensa ao Princípio da Dialeticidade:
A Rodobens Ltda. alega que o Recurso de Apelação não comporta conhecimento no que tange à prescrição da comissão de corretagem, porque os Apelantes não se insurgiram quanto aos termos da sentença, de forma que ofenderam ao princípio da dialeticidade recursal.
A tese não comporta acolhida, pois os fundamentos do Apelo estão intrinsecamente ligados ao acolhimento da prejudicial de mérito pela Juíza singular.
Em outras palavras, os Apelantes combateram o capítulo que acolheu a tese de prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem. Para tanto, apontou nas razões recursais o motivo pelo qual entendem equivocada a referida decisão, qual seja, que o prazo prescricional teve início com o envio das 03 (três) notificações às Recorridas.
Assim, não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, consoante orientação jurisprudencial deste Tribunal de Justiça:
[...] Não prospera a arguição de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso ataca os fundamentos da decisão. (TJMT. Ap 41566/2017. Desa. Helena Maria Bezerra Ramos. 1.a Câmara de Direito Público e Coletivo. Julgado em 22/01/2018. Publicado no DJE 09/02/2018).
Com essas considerações, rejeito a preliminar.
Do Mérito:
Em síntese, quando promoveram o feito, os Apelantes alegaram que firmaram 03 (três) contratos para aquisição de unidades residenciais do empreendimento denominado Reserva Rio Cuiabá e que depois da assinatura foram surpreendidos com a informação de que deveriam pagar taxa denominada “corretagem”, no valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), ou seja, R$ 15.000,00 (quinze mil reais), por cada imóvel, para que o negócio fosse concretizado.
Afirmaram que pagaram o valor, já que não queriam perder a oportunidade de aquisição dos bens. Assim, deram à empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, um caminhão no valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), a título de pagamento.
Com esses fundamentos, dentre outros pedidos, requereram que as Apeladas fossem condenadas a restituir, em dobro, o valor cobrado a título de corretagem.
Conforme relatado, a Julgadora a quo acolheu a prejudicial de mérito arguida pelas Apeladas e declarou prescrito o direito à restituição desse valor, considerando como termo inicial a data em que efetuaram o pagamento do sinal para a aquisição dos imóveis, 09/01/2014 e 13/01/2014.
Os Apelantes alegam que não há falar em prescrição, porque o termo inicial do prazo prescricional teve início com as notificações extrajudiciais que enviaram às Apeladas, em 2016.
O fundamento utilizado pelos Apelantes não comporta guarida; contudo, deve ser afastada a prescrição.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a referida pretensão é de 03 (três) anos e, consoante a jurisprudência pacífica daquela Corte Superior, o termo inicial é a data do efetivo pagamento total. Ou seja, quando o pagamento é efetuado a vista, o prazo tem início na data em que é paga a comissão de corretagem e, quando o valor é pago de forma parcelada, o prazo começa a fluir depois da quitação integral do valor.
Para ilustrar, oportuna a transcrição dos seguintes arestos:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA INTERMEDIAÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO PAGAMENTO. 1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que "o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso total)" (REsp 1724544/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 02/10/2018, DJe 08/10/2018). 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1768001/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 03/08/2020). (sem grifos no original)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO PAGAMENTO. DECISÃO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.[...]. 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp no 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a referida pretensão seria o previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento. 3. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, aplicável, no ponto, a Súmula no 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1580114/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/09/2020, DJe 25/09/2020). (sem grifos no original)
Na hipótese, os Apelantes não informaram, na petição inicial, a data em que pagaram a comissão de corretagem; todavia, são enfáticos ao afirmar que quitaram o valor por meio da entrega do caminhão de Placas ABN-6206, o que não é negado pelas Apeladas.
Consoante o Extrato do Veículo (Pág. 1 do Id. 64160041), transferiram a propriedade do caminhão em 21/08/2014. Logo, este é o termo inicial do prazo prescricional, pois é a data em que efetivamente pagaram a comissão de corretagem.
Portanto, considerando que a Ação foi ajuizada em 17/01/2017, não há falar em prescrição, já que o feito foi promovido antes de escoado o prazo de 03 (três) anos.
Quanto ao direito à restituição dos valores pagos, embora aleguem que foram “surpreendidos” com a informação de que teriam que pagar o montante a título de corretagem, nos contratos consta de forma expressa e em letras maiúsculas que os Promissários Compradores, ora Apelantes, “reconhecem expressamente que no preço do imóvel adquirido não estão incluídas as despesas referentes à taxa de comissão de corretagem ajustada entre o comprador e a imobiliária/corretor, conforme detalhado na cláusula 14, constante das condições gerais.”
A citada Cláusula 14 tem a seguinte redação:
14- DOS CUSTOS E DESPESAS.
Serão de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR os custos e despesas mencionadas no decorrer deste Instrumento bem como reconhece desde já expressamente o COMPRADOR que no preço do imóvel ora adquirido não está englobado o valor correspondente à taxa de comissão de corretagem ajustada entre ele, COMPRADOR e o(a) CORRETOR/IMOBILIÁRIA, conforme previsão legal contida nos artigos 722 a 729 do Código Civil e Lei n.o 6.520/78, não tendo a ora VENDEDORA, portanto, qualquer ingerência sobre a negociação entre eles realizada, inclusive quanto ao percentual cobrado, forma de pagamento e demais negociações intrínsecas à relação entre eles existente.
Nos Ids. 64161477, 64161484 e 6416141, foram juntados os Contratos de Corretagem e Assessoria Imobiliária, firmados com a Apelada Universal, donde se extraem o preço total dos imóveis e o percentual referente à corretagem (4%), e que foram devidamente assinados pelos Apelantes em 09/01/2014 e 13/01/2014.
Esclarecidos os pontos fáticos, deve ser registrado que o STJ firmou, sob a sistemática dos repetitivos, que é válida “a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Entretanto, segundo a recente orientação do STJ, cujo aresto foi publicado dia 01/12/2020, “ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020). (sem grifos no original)
Assim, ainda que não seja possível a devolução integral dos montantes pagos pelos Recorrentes a título de comissão de corretagem, porque o contrato foi rescindido por culpa deles (compradores), o percentual concernente à retenção dos valores pela Rodonbens Ltda. - 25% (vinte e cinto por cento) - deve abranger a quantia paga pelos Recorrentes a título de comissão de corretagem.
Em outros termos, a quantia paga pelos Apelantes a título de comissão de corretagem (R$ 45.000,00), deve ser incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos e que vai ser retida pela empresa Rodobens Ltda., conforme determinado na sentença.
No que tange ao argumento dos Apelantes de que os juros de mora devem fluir a partir da citação, não comporta maiores digressões, pois “a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes do STJ. No que concerne aos juros de mora, o Tema 1002 do STJ define que sua incidência é a partir do trânsito em julgado da decisão. [...].” (AgInt no AgInt no AREsp 1644843/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020).
Logo, a sentença está de acordo com a tese firmada pelo STJ, no sentido de que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).
Por fim, quanto ao pedido dos Recorrentes para que seja afastada a condenação ao ônus da sucumbência, melhor sorte não lhes assiste, pois nos termos do Parágrafo único do artigo 86, do CPC, “se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”
No caso, quando ajuizaram a demanda, os Apelantes requereram: a) a rescisão do contrato por culpa das Apeladas; b) a devolução integral dos valores pagos – R$ 41.057,78 (quarenta e um mil, cinquenta e sete reais e setenta e oito centavos; c) a restituição, em dobro, do que pagaram a título de comissão de corretagem, que totaliza R$ 90.000,00 (noventa mil reais); d) indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).
Na sentença, foi declarada que a rescisão do contrato ocorreu por culpa dos Apelantes, garantiu-se à Rodobens Ltda. o direito de reter 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos Recorrentes e a Apelada foi condenada a devolver o remanescente (75%) com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela.
Neste recurso, além de a prescrição ter sido afastada, foi determinado que a quantia paga pelos Apelantes a título de comissão de corretagem (R$ 45.000,00), seja incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos e que vai ser retida pela empresa Rodobens Ltda.
Assim, ainda que a sentença tenha sido reformada em parte, é evidente que os Apelantes lograram êxito mínimo quando comparado com todos os pedidos formulados na petição inicial, motivo pelo que mantenho a condenação ao pagamento das verbas de sucumbência.
Com essas considerações, dou parcial provimento ao Apelo, afasto a prescrição do direito de pleitear a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e, aliada à recente orientação do STJ, determino que tal quantia paga pelos Apelantes (R$ 45.000,00), seja incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) que vai ser retida pela empresa Rodobens Ltda.
Mantenho todos os demais termos da sentença recorrida.
Não há falar em honorários recursais em favor do patrono dos Apelantes, porque de acordo com o STJ, “não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais de sucumbência no caso de parcial provimento ao recurso”. (AgInt no AREsp 1451789/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).
Intimem-se.
Cumpra-se.
Cuiabá-MT, 10 de dezembro de 2020.
Des.a Clarice Claudino da Silva
Relatora