Tribunal: TJMT
Processo: 1021231-88.2020.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-10-21

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1021231-88.2020.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - CAMPO NOVO DOS PARECIS
Agravante : JORGE MANCHUR
Agravado : ALEXANDRE MAURICIO CHIOQUETTA
Número do Protocolo : 1021231-88.2020.8.11.0000
Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JORGE MANCHUR contra a r. decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Novo do Parecis/MT, que nos autos da ação “Declaratória de Renovação Automática de Contrato de Arrendamento Rural c/c Manutenção de Posse” (Proc. no 1000485-49.2020.8.11.0050), ajuizada contra o agravante por ALEXANDRE MAURICIO CHIOQUETTA, deferiu pedido de antecipação da tutela para assegurar a manutenção do autor/agravado/arrendatário na posse direta do imóvel objeto do contrato de arrendamento rural celebrado pelas partes por entender suficientemente preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, já que, além de patente o risco de dano porque o prolongamento da lide “impedirá o autor de promover a safra que se sucede, retirando-lhe a possibilidade de ganhos e, inclusive, promovendo-lhe perdas, como a dos insumos agrícolas”, houve satisfatória demonstração da probabilidade do alegado direito à renovação automática do pacto, notadamente porque a avença venceu em 30 de abril de 2020, e “a notificação elaborada pelo requerido é de 20 de março de 2020, ou seja, extemporânea em relação à regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966” (cf. Id. no 31280573 - pág. 1/4 dos autos originários).
O agravante/réu/arrendador sustenta a inaplicabilidade da regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966, seja porque “as normas protetivas do Estatuto da Terra destinam-se exclusivamente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo, não tendo aplicação à grande empresa rural, como é o caso das partes, que, induvidosamente, tratam-se de grandes empresários e produtores rurais”, ou então porque deve ser prestigiada a “força obrigatória dos contratos, ante o princípio de pacta sunt servanda”, conforme, inclusive, já decidiu o eg. STJ nos autos do REsp no 1.447.082/TO.
Explica que, ao contrário da referida norma, que impõe ao arrendante obrigação de notificar o arrendatário, “até seis meses antes do vencimento do contrato”, sobre o recebimento de propostas de arrendamento formuladas por terceiros, sob pena de aplicação do direito da preferência do arrendatário e renovação automática da avença, a Cláusula Décima do contrato celebrado pelas partes inverte tais ônus obrigacionais, impondo ao arrendante a obrigação de notificar o arrendatário acerca de “seu interesse em continuar arrendando a referida área”, inclusive para “discutir as bases de novo contrato, para que, o arrendante aceite ou retome a área arrendada no final do prazo estipulado”.
Argumenta, por outro lado, que, tanto a questão do direito de preferência do arrendante à renovação do arrendamento, como a celeuma sobre obrigações de notificação da parte contrária e cumprimento de prazos, somente seriam pertinentes se ele, proprietário/arrendante, pretendesse seguir arrendando o imóvel, o que não é o caso, já que sua intenção sempre foi a de retomar a área para uso próprio, como provado pelos registros de conversas entre as partes juntados pelo próprio autor/agravado aos autos de origem, e também pela exibição do instrumento do contrato de prestação de serviços agrícolas por ele, réu/agravado, celebrado com a empresa “AMA Agrícola” para fins de “adubação, plantio, colheita e o que mais for necessário” já em relação às safras 2020/2021 e 2021/2022 (cf. Id. no 61459974 - pág. 10/13).
Aduz, ainda, que não há prova do risco de dano, pois, das dezessete notas fiscais juntadas aos autos e mencionadas pela MMa. Juíza, quatorze revelam aquisição de produtos “nos meses de junho a setembro de 2019” e que “podem ter sido utilizados na safra 2019, já colhida pelo agravado”, e somente três se referem a compras feitas em 2020, sendo que em uma delas figura como adquirente Roberto Luiz Chioquetta, “que não participa da ação”.
Pede, sob estes fundamentos, reforma da decisão agravada, para que seja indeferido o pedido de antecipação da tutela, e, já de imediato, concessão de antecipação da pretensão recursal.
É a suma.
D E C I D O
Conquanto o litígio aparentemente possa parecer complexo, tem-se, na verdade, celeuma de baixa complexidade e de fácil compreensão, permitindo a resolução praticamente imediata da lide justamente pela simplicidade dos fatos, circunstâncias e pretensões envolvidos; leitura dos fundamentos do voto condutor do REsp no 1.447.082/TO, invocado pelo agravante, proferido pelo eminente ministro Paulo de Tarso Sanseverino, fere didaticamente os aspectos essenciais desse tipo recorrente de controvérsia, esclarecendo bem todas as dúvidas e apontando a direção correta a ser seguida quanto à correta interpretação das disposições do contrato de arrendamento em face das disposições da Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra), regulamentada pelo Decreto no 59.566/1966.
Naquele caso levado a julgamento pelo eg. STJ, discutia-se a existência do direito de preferência à aquisição de um imóvel objeto de “contrato de locação de pastagem” celebrado por pessoa física (locador) com pessoa jurídica de grande porte. Naquela hipótese, após o falecimento do locador, seus herdeiros deram o imóvel em pagamento de dívida junto a outra gigante do agronegócio, a Bunge Fertilizantes S.A., e esta, na sequência, resolveu vender a área para terceiro, ensejando dedução de pretensão por parte da empresa arrendatária à aquisição preferencial da área em razão do alegado direito de preferência previsto na Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra) e no decreto que a regulamentou.
A eg. Corte Superior de Justiça concluiu, após minudente estudo da controvérsia, que, como o art. 38, II, do Decreto no 59.566/1966 restringe a aplicação do Estatuto da Terra ao arrendatário e ao parceiro-outorgado quando a exploração da terra for realizada de forma “direta e pessoal”, em que “o proprietário, ou arrendatário ou o parceiro, e seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência, utilizam assalariados em número que não ultrapassa o número de membros ativos daquele conjunto”, as normas daquele Estatuto não podem agasalhar pretensões por parte de grandes empresas do agronegócio, e, portanto, a relação contratual deve ser regida pelo Código Civil, que não assegura o pretendido direito de preferência.
Concluiu-se, assim, que deveria ser prestigiado “o princípio da autonomia privada, que, embora mitigado pela expansão do dirigismo contratual, ainda é o princípio basilar do direito privado, não podendo ser desconsiderado pelo intérprete”, e, portanto, pela prevalência das disposições contratuais.
Eis a ementa do julgado:
“EMENTA: RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL. DIREITO AGRÁRIO. LOCAÇÃO DE PASTAGEM. CARACTERIZAÇÃO COMO ARRENDAMENTO RURAL. INVERSÃO DO JULGADO. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIROS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. APLICAÇÃO DO ESTATUTO DA TERRA EM FAVOR DE EMPRESA RURAL DE GRANDE PORTE. DESCABIMENTO. LIMITAÇÃO PREVISTA NO ART. 38 DO DECRETO 59.566/66. HARMONIZAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DA JUSTIÇA SOCIAL. SOBRELEVO DO PRINCÍPIO DA JUSTIÇA SOCIAL NO MICROSSISTEMA NORMATIVO DO ESTATUTO DA TERRA. APLICABILIDADE DAS NORMAS PROTETIVAS EXCLUSIVAMENTE AO HOMEM DO CAMPO. INAPLICABILIDADE A GRANDES EMPRESAS RURAIS. INEXISTÊNCIA DE PACTO DE PREFERÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA INEXISTENTE. 1. Controvérsia acerca do exercício do direito de preferência por arrendatário que é empresa rural de grande porte. 2. Interpretação do direito de preferência em sintonia com os princípios que estruturam o microssistema normativo do Estatuto da Terra, especialmente os princípios da função social da propriedade e da justiça social. 4. Proeminência do princípio da justiça social no microssistema normativo do Estatuto da Terra. 5. Plena eficácia do enunciado normativo do art. 38 do Decreto 59.566/66, que restringiu a aplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra exclusivamente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo. 6. Inaplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra à grande empresa rural. 7. Previsão expressa no contrato de que o locatário/arrendatário desocuparia o imóvel no prazo de 30 dias em caso de alienação. 8. Prevalência do princípio da autonomia privada, concretizada em seu consectário lógico consistente na força obrigatória dos contratos ("pacta sunt servanda"). 9. Improcedência do pedido de preferência, na espécie” (STJ – 3a Turma – REsp 1447082/TO – Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO – j. 10/05/2016, DJe 13/05/2016).
No caso, verifica-se que, para além da questão do risco de dano, prejuízos e congêneres, a controvérsia recursal se divide em dois grandes fundamentos, sendo, o primeiro, a “inaplicabilidade da regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966” por tratar-se de “grandes empresários e produtores rurais”.
Em segundo lugar, e em caráter alternativo, caso inadmitida a primeira tese, sustenta-se o descabimento do exercício de direito à renovação automática do contrato de arrendamento, porque tal decorreria da inobservância do direito de preferência do arrendatário decorrente da falta de sua notificação formal, com antecedência de seis meses da data de vencimento do contrato, sobre o recebimento de propostas de arrendamento formuladas por terceiro ao arrendador, e não foi isso o que ocorreu no caso, posto que o arrendatário tinha e ainda tem intenção de explorar pessoalmente a área.
A solução da controvérsia depende, portanto, da resposta dada aos seguintes questionamentos: Trata-se de dois “grandes empresários e produtores rurais”? São aplicáveis as disposições do Estatuto da Terra, ou deve o tema ser regido pelo Código Civil?
Caso as respostas a esses questionamentos não sejam suficientes para sepultar a questão, caberá, ainda, uma única pergunta: é possível a renovação automática do contrato de arrendamento quando o arrendatário não pretende arrendar a área para ninguém, mas explorá-la pessoalmente?
No instrumento contratual, o autor/agravado/arrendatário Alexandre Chioquetta é qualificado como “produtor rural” residente “na Fazenda Santa Amélia”, que é área diversa da arrendada, chamada “Fazenda Alvorada”, e o réu/agravante/arrendatário Jorge Manchur, e também seu filho e procurador Lucas Passos Manchur são qualificados como “empresários” residentes em um mesmo imóvel localizado no Município de Rio das Ostras/RJ (cf. Id. no 31215495 - pág. 2/5), ou seja, nenhum dos três reside no imóvel arrendado.
Apenas Alexandre reside naquele Município de Campo Novo do Parecis/MT, e, ao que parece, nas imediações do imóvel arrendado; é o que se extrai dos registros de conversas via “WhatsApp” travadas entre Lucas e ele, documentadas na Ata Notarial vinculada ao Id. 31215501 - pág. 2/7 dos autos de origem, onde Lucas diz “Também não quero nenhum legítimo (litígio?), somos vizinhos e conheço vocês a anos” (sic - grifei).
Conquanto não se possa dizer, com toda precisão e acurácia, que os envolvidos (o pai Jorge, o filho/procurador Lucas e o arrendatário Alexandre) sejam “homens do campo”, como mencionado por aquele julgado do eg. STJ, porque, ao que tudo indica, não preenchem integralmente os requisitos do art. 38, II, do Decreto no 59.566/1966, não é possível afirmar, pelo menos a princípio, que isso, de “per se”, afasta completamente a incidência das normas protetivas do Estatuto da Terra, e, portanto, que não atrai a aplicação total e irrestrita do Código Civil, que não alberga pretensão de garantia de direito de preferência.
A conclusão até aqui, portanto, é a de que, pelos mais diversos e variados princípios protetivos, e.g. justiça social e função social da propriedade (Lei no 4.504/64, arts. 1o e 2o), o arrendatário não notificado para o exercício de direito de preferência, nos termos do art. 22 do Decreto 59.566/1966, pode legitimamente pretender a renovação automática do contrato de arrendamento rural.
Questão muito mais sobranceira, porém, é a deduzida apenas em caráter subsidiário.
Referida norma regulamentadora, que praticamente repete o texto do art. 95, IV, da Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra), reconhece, em suma, o direito de preferência do atual arrendatário para renovação do arrendamento caso não seja ele notificado da existência/recebimento de propostas mais vantajosas pelo arrendador, mas não estabelece norma cogente e absolutamente vinculativa em prol dos interesses do arrendatário, e, assim, não é suficiente para obrigar aquele à celebração, prorrogação, renovação, etc., do contrato de arrendamento se ele não deseja mais dispor da posse direta e imediata do imóvel.
É dizer, em homenagem aos seus próprios princípios orientadores especificamente mencionados em seus primeiros artigos, a Lei no 4.504/64 assegura ao arrendatário a continuidade da atividade produtiva, dando função social à propriedade, mas a viabilização deste intuito não se sobrepõe, de maneira alguma, ao sacrossanto direito à propriedade do arrendador, somente profanado em casos de reforma agrária, o que é outra história.
Pelo que se extrai dos autos, em um primeiro momento, o arrendador até pretendia renovar o contrato, desde que renegociado, mas, sobrevindo insucesso destas tratativas, resolveu pela exploração própria da área, ainda que por interposta pessoa.
Já nas conversas travadas via “WhatsApp” ainda em 30/03/2020, o filho Lucas Manchur já dizia ao arrendatário Alexandre o seguinte:
“Desde sempre foi pra arrendar pra vocês o interesse. Sempre comentei isso com seu pai. Eu vinha pra cá (e) falava que tinha interesse, (mas) não me apresentava proposta e tal. (...)
Não tenho como assinar a notificação sendo que não tenho interesse em arrendar pros próximos três anos. Não estou sendo desleal, não estou quebrando o contrato, só encerrando”.
Sem qualquer questionamento neste sentido, Lucas ainda complementou:
“Não tenho proposta de ninguém. Preciso saber o que faço com a terra, pois cheguei sábado à noite e (a) primeira pessoa que fui foi até vocês” (sic – cf. Id. no 31215501 - pág. 6).
Não bastasse tal manifestação espontânea em conversa informal, não consta da petição inicial da demanda nem mesmo a assertiva de teria ocorrido preterimento do direito de preferência do arrendatário, ou seja, nem sequer se cogita que a área venha a ser arrendada para terceiros, e, para além disso, há prova documental nos autos de que o arrendador Jorge Manchur contratou os serviços de empresa especializada para fins de “adubação, plantio, colheita e o que mais for necessário” já em relação às safras 2020/2021 e 2021/2022, em áreas rurais localizadas “na região de Campo Novo do Parecis/MT” (cf. Id. no 61459977 - pág. 1/2).
Deste modo, pelo menos em primeira análise, admito a demonstração satisfatória do direito alegado direito do arrendatário/agravante a “usar, gozar e dispor da coisa”, nos termos do art. 1.228 do CPC, notadamente porque, pretendendo ele a exploração própria do bem, não lhe parece ser oponível suposto direito à renovação automática do contrato de arrendamento.
Apenas para ilustrar a conclusão, guardadas as devidas proporções e diferenças, o contrato de arrendamento não é de todo dissonante do contrato de locação, e, quanto a este último, a norma regente prevê expressamente a possibilidade de retomada do imóvel alugado “se for pedido para uso próprio” (Lei no 8.245/91, art. 47, III).
Pelo exposto, recebo o recurso nos termos do art. 1.019 do CPC, e DEFIRO o pedido de antecipação da pretensão recursal (CPC, art. 1.019, I), revogando a decisão concessiva do direito à permanência do arrendatário na área arrendada, ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intime-se o agravado, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que responda no prazo de 15 dias, e comunique-se à MMa. Juíza da causa, apenas para fins de conhecimento.
Expeça-se o necessário.
Cuiabá, 21 de outubro de 2020.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1021231-88.2020.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - CAMPO NOVO DOS PARECIS
Agravante : JORGE MANCHUR
Agravado : ALEXANDRE MAURICIO CHIOQUETTA
Número do Protocolo : 1021231-88.2020.8.11.0000
Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JORGE MANCHUR contra a r. decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Novo do Parecis/MT, que nos autos da ação “Declaratória de Renovação Automática de Contrato de Arrendamento Rural c/c Manutenção de Posse” (Proc. no 1000485-49.2020.8.11.0050), ajuizada contra o agravante por ALEXANDRE MAURICIO CHIOQUETTA, deferiu pedido de antecipação da tutela para assegurar a manutenção do autor/agravado/arrendatário na posse direta do imóvel objeto do contrato de arrendamento rural celebrado pelas partes por entender suficientemente preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, já que, além de patente o risco de dano porque o prolongamento da lide “impedirá o autor de promover a safra que se sucede, retirando-lhe a possibilidade de ganhos e, inclusive, promovendo-lhe perdas, como a dos insumos agrícolas”, houve satisfatória demonstração da probabilidade do alegado direito à renovação automática do pacto, notadamente porque a avença venceu em 30 de abril de 2020, e “a notificação elaborada pelo requerido é de 20 de março de 2020, ou seja, extemporânea em relação à regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966” (cf. Id. no 31280573 - pág. 1/4 dos autos originários).
O agravante/réu/arrendador sustenta a inaplicabilidade da regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966, seja porque “as normas protetivas do Estatuto da Terra destinam-se exclusivamente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo, não tendo aplicação à grande empresa rural, como é o caso das partes, que, induvidosamente, tratam-se de grandes empresários e produtores rurais”, ou então porque deve ser prestigiada a “força obrigatória dos contratos, ante o princípio de pacta sunt servanda”, conforme, inclusive, já decidiu o eg. STJ nos autos do REsp no 1.447.082/TO.
Explica que, ao contrário da referida norma, que impõe ao arrendante obrigação de notificar o arrendatário, “até seis meses antes do vencimento do contrato”, sobre o recebimento de propostas de arrendamento formuladas por terceiros, sob pena de aplicação do direito da preferência do arrendatário e renovação automática da avença, a Cláusula Décima do contrato celebrado pelas partes inverte tais ônus obrigacionais, impondo ao arrendante a obrigação de notificar o arrendatário acerca de “seu interesse em continuar arrendando a referida área”, inclusive para “discutir as bases de novo contrato, para que, o arrendante aceite ou retome a área arrendada no final do prazo estipulado”.
Argumenta, por outro lado, que, tanto a questão do direito de preferência do arrendante à renovação do arrendamento, como a celeuma sobre obrigações de notificação da parte contrária e cumprimento de prazos, somente seriam pertinentes se ele, proprietário/arrendante, pretendesse seguir arrendando o imóvel, o que não é o caso, já que sua intenção sempre foi a de retomar a área para uso próprio, como provado pelos registros de conversas entre as partes juntados pelo próprio autor/agravado aos autos de origem, e também pela exibição do instrumento do contrato de prestação de serviços agrícolas por ele, réu/agravado, celebrado com a empresa “AMA Agrícola” para fins de “adubação, plantio, colheita e o que mais for necessário” já em relação às safras 2020/2021 e 2021/2022 (cf. Id. no 61459974 - pág. 10/13).
Aduz, ainda, que não há prova do risco de dano, pois, das dezessete notas fiscais juntadas aos autos e mencionadas pela MMa. Juíza, quatorze revelam aquisição de produtos “nos meses de junho a setembro de 2019” e que “podem ter sido utilizados na safra 2019, já colhida pelo agravado”, e somente três se referem a compras feitas em 2020, sendo que em uma delas figura como adquirente Roberto Luiz Chioquetta, “que não participa da ação”.
Pede, sob estes fundamentos, reforma da decisão agravada, para que seja indeferido o pedido de antecipação da tutela, e, já de imediato, concessão de antecipação da pretensão recursal.
É a suma.
D E C I D O
Conquanto o litígio aparentemente possa parecer complexo, tem-se, na verdade, celeuma de baixa complexidade e de fácil compreensão, permitindo a resolução praticamente imediata da lide justamente pela simplicidade dos fatos, circunstâncias e pretensões envolvidos; leitura dos fundamentos do voto condutor do REsp no 1.447.082/TO, invocado pelo agravante, proferido pelo eminente ministro Paulo de Tarso Sanseverino, fere didaticamente os aspectos essenciais desse tipo recorrente de controvérsia, esclarecendo bem todas as dúvidas e apontando a direção correta a ser seguida quanto à correta interpretação das disposições do contrato de arrendamento em face das disposições da Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra), regulamentada pelo Decreto no 59.566/1966.
Naquele caso levado a julgamento pelo eg. STJ, discutia-se a existência do direito de preferência à aquisição de um imóvel objeto de “contrato de locação de pastagem” celebrado por pessoa física (locador) com pessoa jurídica de grande porte. Naquela hipótese, após o falecimento do locador, seus herdeiros deram o imóvel em pagamento de dívida junto a outra gigante do agronegócio, a Bunge Fertilizantes S.A., e esta, na sequência, resolveu vender a área para terceiro, ensejando dedução de pretensão por parte da empresa arrendatária à aquisição preferencial da área em razão do alegado direito de preferência previsto na Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra) e no decreto que a regulamentou.
A eg. Corte Superior de Justiça concluiu, após minudente estudo da controvérsia, que, como o art. 38, II, do Decreto no 59.566/1966 restringe a aplicação do Estatuto da Terra ao arrendatário e ao parceiro-outorgado quando a exploração da terra for realizada de forma “direta e pessoal”, em que “o proprietário, ou arrendatário ou o parceiro, e seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência, utilizam assalariados em número que não ultrapassa o número de membros ativos daquele conjunto”, as normas daquele Estatuto não podem agasalhar pretensões por parte de grandes empresas do agronegócio, e, portanto, a relação contratual deve ser regida pelo Código Civil, que não assegura o pretendido direito de preferência.
Concluiu-se, assim, que deveria ser prestigiado “o princípio da autonomia privada, que, embora mitigado pela expansão do dirigismo contratual, ainda é o princípio basilar do direito privado, não podendo ser desconsiderado pelo intérprete”, e, portanto, pela prevalência das disposições contratuais.
Eis a ementa do julgado:
“EMENTA: RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL. DIREITO AGRÁRIO. LOCAÇÃO DE PASTAGEM. CARACTERIZAÇÃO COMO ARRENDAMENTO RURAL. INVERSÃO DO JULGADO. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIROS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. APLICAÇÃO DO ESTATUTO DA TERRA EM FAVOR DE EMPRESA RURAL DE GRANDE PORTE. DESCABIMENTO. LIMITAÇÃO PREVISTA NO ART. 38 DO DECRETO 59.566/66. HARMONIZAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DA JUSTIÇA SOCIAL. SOBRELEVO DO PRINCÍPIO DA JUSTIÇA SOCIAL NO MICROSSISTEMA NORMATIVO DO ESTATUTO DA TERRA. APLICABILIDADE DAS NORMAS PROTETIVAS EXCLUSIVAMENTE AO HOMEM DO CAMPO. INAPLICABILIDADE A GRANDES EMPRESAS RURAIS. INEXISTÊNCIA DE PACTO DE PREFERÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA INEXISTENTE. 1. Controvérsia acerca do exercício do direito de preferência por arrendatário que é empresa rural de grande porte. 2. Interpretação do direito de preferência em sintonia com os princípios que estruturam o microssistema normativo do Estatuto da Terra, especialmente os princípios da função social da propriedade e da justiça social. 4. Proeminência do princípio da justiça social no microssistema normativo do Estatuto da Terra. 5. Plena eficácia do enunciado normativo do art. 38 do Decreto 59.566/66, que restringiu a aplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra exclusivamente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo. 6. Inaplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra à grande empresa rural. 7. Previsão expressa no contrato de que o locatário/arrendatário desocuparia o imóvel no prazo de 30 dias em caso de alienação. 8. Prevalência do princípio da autonomia privada, concretizada em seu consectário lógico consistente na força obrigatória dos contratos ("pacta sunt servanda"). 9. Improcedência do pedido de preferência, na espécie” (STJ – 3a Turma – REsp 1447082/TO – Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO – j. 10/05/2016, DJe 13/05/2016).
No caso, verifica-se que, para além da questão do risco de dano, prejuízos e congêneres, a controvérsia recursal se divide em dois grandes fundamentos, sendo, o primeiro, a “inaplicabilidade da regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966” por tratar-se de “grandes empresários e produtores rurais”.
Em segundo lugar, e em caráter alternativo, caso inadmitida a primeira tese, sustenta-se o descabimento do exercício de direito à renovação automática do contrato de arrendamento, porque tal decorreria da inobservância do direito de preferência do arrendatário decorrente da falta de sua notificação formal, com antecedência de seis meses da data de vencimento do contrato, sobre o recebimento de propostas de arrendamento formuladas por terceiro ao arrendador, e não foi isso o que ocorreu no caso, posto que o arrendatário tinha e ainda tem intenção de explorar pessoalmente a área.
A solução da controvérsia depende, portanto, da resposta dada aos seguintes questionamentos: Trata-se de dois “grandes empresários e produtores rurais”? São aplicáveis as disposições do Estatuto da Terra, ou deve o tema ser regido pelo Código Civil?
Caso as respostas a esses questionamentos não sejam suficientes para sepultar a questão, caberá, ainda, uma única pergunta: é possível a renovação automática do contrato de arrendamento quando o arrendatário não pretende arrendar a área para ninguém, mas explorá-la pessoalmente?
No instrumento contratual, o autor/agravado/arrendatário Alexandre Chioquetta é qualificado como “produtor rural” residente “na Fazenda Santa Amélia”, que é área diversa da arrendada, chamada “Fazenda Alvorada”, e o réu/agravante/arrendatário Jorge Manchur, e também seu filho e procurador Lucas Passos Manchur são qualificados como “empresários” residentes em um mesmo imóvel localizado no Município de Rio das Ostras/RJ (cf. Id. no 31215495 - pág. 2/5), ou seja, nenhum dos três reside no imóvel arrendado.
Apenas Alexandre reside naquele Município de Campo Novo do Parecis/MT, e, ao que parece, nas imediações do imóvel arrendado; é o que se extrai dos registros de conversas via “WhatsApp” travadas entre Lucas e ele, documentadas na Ata Notarial vinculada ao Id. 31215501 - pág. 2/7 dos autos de origem, onde Lucas diz “Também não quero nenhum legítimo (litígio?), somos vizinhos e conheço vocês a anos” (sic - grifei).
Conquanto não se possa dizer, com toda precisão e acurácia, que os envolvidos (o pai Jorge, o filho/procurador Lucas e o arrendatário Alexandre) sejam “homens do campo”, como mencionado por aquele julgado do eg. STJ, porque, ao que tudo indica, não preenchem integralmente os requisitos do art. 38, II, do Decreto no 59.566/1966, não é possível afirmar, pelo menos a princípio, que isso, de “per se”, afasta completamente a incidência das normas protetivas do Estatuto da Terra, e, portanto, que não atrai a aplicação total e irrestrita do Código Civil, que não alberga pretensão de garantia de direito de preferência.
A conclusão até aqui, portanto, é a de que, pelos mais diversos e variados princípios protetivos, e.g. justiça social e função social da propriedade (Lei no 4.504/64, arts. 1o e 2o), o arrendatário não notificado para o exercício de direito de preferência, nos termos do art. 22 do Decreto 59.566/1966, pode legitimamente pretender a renovação automática do contrato de arrendamento rural.
Questão muito mais sobranceira, porém, é a deduzida apenas em caráter subsidiário.
Referida norma regulamentadora, que praticamente repete o texto do art. 95, IV, da Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra), reconhece, em suma, o direito de preferência do atual arrendatário para renovação do arrendamento caso não seja ele notificado da existência/recebimento de propostas mais vantajosas pelo arrendador, mas não estabelece norma cogente e absolutamente vinculativa em prol dos interesses do arrendatário, e, assim, não é suficiente para obrigar aquele à celebração, prorrogação, renovação, etc., do contrato de arrendamento se ele não deseja mais dispor da posse direta e imediata do imóvel.
É dizer, em homenagem aos seus próprios princípios orientadores especificamente mencionados em seus primeiros artigos, a Lei no 4.504/64 assegura ao arrendatário a continuidade da atividade produtiva, dando função social à propriedade, mas a viabilização deste intuito não se sobrepõe, de maneira alguma, ao sacrossanto direito à propriedade do arrendador, somente profanado em casos de reforma agrária, o que é outra história.
Pelo que se extrai dos autos, em um primeiro momento, o arrendador até pretendia renovar o contrato, desde que renegociado, mas, sobrevindo insucesso destas tratativas, resolveu pela exploração própria da área, ainda que por interposta pessoa.
Já nas conversas travadas via “WhatsApp” ainda em 30/03/2020, o filho Lucas Manchur já dizia ao arrendatário Alexandre o seguinte:
“Desde sempre foi pra arrendar pra vocês o interesse. Sempre comentei isso com seu pai. Eu vinha pra cá (e) falava que tinha interesse, (mas) não me apresentava proposta e tal. (...)
Não tenho como assinar a notificação sendo que não tenho interesse em arrendar pros próximos três anos. Não estou sendo desleal, não estou quebrando o contrato, só encerrando”.
Sem qualquer questionamento neste sentido, Lucas ainda complementou:
“Não tenho proposta de ninguém. Preciso saber o que faço com a terra, pois cheguei sábado à noite e (a) primeira pessoa que fui foi até vocês” (sic – cf. Id. no 31215501 - pág. 6).
Não bastasse tal manifestação espontânea em conversa informal, não consta da petição inicial da demanda nem mesmo a assertiva de teria ocorrido preterimento do direito de preferência do arrendatário, ou seja, nem sequer se cogita que a área venha a ser arrendada para terceiros, e, para além disso, há prova documental nos autos de que o arrendador Jorge Manchur contratou os serviços de empresa especializada para fins de “adubação, plantio, colheita e o que mais for necessário” já em relação às safras 2020/2021 e 2021/2022, em áreas rurais localizadas “na região de Campo Novo do Parecis/MT” (cf. Id. no 61459977 - pág. 1/2).
Deste modo, pelo menos em primeira análise, admito a demonstração satisfatória do direito alegado direito do arrendatário/agravante a “usar, gozar e dispor da coisa”, nos termos do art. 1.228 do CPC, notadamente porque, pretendendo ele a exploração própria do bem, não lhe parece ser oponível suposto direito à renovação automática do contrato de arrendamento.
Apenas para ilustrar a conclusão, guardadas as devidas proporções e diferenças, o contrato de arrendamento não é de todo dissonante do contrato de locação, e, quanto a este último, a norma regente prevê expressamente a possibilidade de retomada do imóvel alugado “se for pedido para uso próprio” (Lei no 8.245/91, art. 47, III).
Pelo exposto, recebo o recurso nos termos do art. 1.019 do CPC, e DEFIRO o pedido de antecipação da pretensão recursal (CPC, art. 1.019, I), revogando a decisão concessiva do direito à permanência do arrendatário na área arrendada, ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intime-se o agravado, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que responda no prazo de 15 dias, e comunique-se à MMa. Juíza da causa, apenas para fins de conhecimento.
Expeça-se o necessário.
Cuiabá, 21 de outubro de 2020.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator