Tribunal: TJMT
Processo: 1007494-86.2018.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Seção de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-01-15
Data de publicação: 2020-01-15

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
RECLAMAÇÃO No 1007494-86.2018.8.11.0000
RECLAMANTE: ADRIANO ALVES RIBEIRO
RECLAMADA: TURMA RECURSAL ÚNICA DO ESTADO DE MATO GROSSO
RECLAMAÇÃO – PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA N. 938 DO STJ DEFINIDO EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO – VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO COMPRADOR O DEVER DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM, DESDE QUE PREVISTO EXPRESSAMENTE – CONTRATO DE CORRETAGEM QUE ESPECIFICA O VALOR DEVIDO – RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE.
Nos termos do Tema n. 938 do STJ, é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”
A reclamação não se presta para o exame do acerto ou desacerto da decisão impugnada, sendo impossível sua utilização como sucedâneo de recurso.
Vistos, etc.
Trata-se de RECLAMAÇÃO manejada por ADRIANO ALVES RIBEIRO contra Acórdão proferido pela TURMA RECURSAL ÚNICA DO ESTADO DE MATO GROSSO nos autos do RECURSO INOMINADO n. 0031722-47.2015.8.11.0001.
Em suas razões, aduz o Reclamante que o Acórdão proferido pela Turma Recursal Única diverge da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial de no 1.599.511-SP, pela qual é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previsto expressamente o valor da comissão.
A liminar restou indeferida no id 2821299.
No id 2977012, o Magistrado Dr. Marcelo Sebastião Prado de Moraes afirma que o recurso repetitivo n. 938 foi observado.
Já o Magistrado Dr. Sebastião de Arruda Almeida informou no id 3024838 que houve a observância do recurso repetitivo mencionado nos autos.
Em informação pormenorizada, o Magistrado Dr. Walmir Alaércio dos Santos afirma que o acórdão da Turma Recursal observou a tese firmada no Tema 938 do STJ, colacionando cópia do recibo relacionado a intermediação de venda do imóvel, assim como o próprio contrato de corretagem e assessoria imobiliária, firmado na mesma data do contrato de compra e venda (18/09/2014), apontando a ciência inequívoca sobre os valores cobrados do comprador (id 3234570) à título de corretagem imobiliária que resultou no percentual de 4% sobre o valor do imóvel, devidamente discriminado no contrato.
A Magistrada Dra. Viviane Brito Rebello Isemhagem sustenta que acompanhou o voto do Relator, conforme id 3844987.
As Reclamadas SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S. A. apresentaram a contestação id 4808318, postulando pela manutenção do acórdão atacado.
Inicialmente a reclamação foi extinta sem resolução do mérito, nos termos da decisão id 7775205, mas houve a reconsideração no julgamento do Agravo Interno, conforme id 16244490.
É o Relatório.
Decido.
Já restou pacificado pela Seção de Direito Privado que é cabível a reclamação para análise do cumprimento ou não das teses firmadas em sede de Recurso Especial Repetitivo, conforme exposto nos autos n. 1009260-14.2017.8.11.0000, em que o voto do douto Des. Carlos Alberto Alves da Rocha restou vencedor.
Assim, passo à análise das razões expostas na presente Reclamação.
Afirma a parte Reclamante que:
“O Reclamante adquiriu a unidade autônoma imobiliária no no 571, Modelo M50-A, Fachada F2A, localizada na 3a etapa do empreendimento Condomínio Rio Jangada, com área de 51,05 m2 (cinquenta e um, vírgula zero cinco metros quadrados), projetado, construído e edificado pelas pessoas jurídicas Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Cuiabá I – SPT Ltda. e Rodobens Negócios Imobiliários S/A, após apresentação de proposta de compra que se transformou no contrato no 5872.
Contudo, além de ser obrigado a realizar a compra do imóvel por intermédio de pessoa jurídica do ramo imobiliário, ainda fora compelido a realizar pagamento no valor total de R$ 5.238,76 (cinco mil, duzentos e trinta e oito reais e setenta e seis centavos) a título de ágio pela intermediação do negócio.
Sem alternativa naquele momento, já que poderia perder a oportunidade de comprar o imóvel que tanto desejava caso não pagasse o ágio – e certamente perderia –, o Reclamante decidiu aceitar as condições impostas e fazer o pagamento determinado pela construtora e pela incorporadora.
Entendendo que o valor pago era ilegal, ajuizou o ora Reclamante Ação de Restituição de Indébito, que tramitou perante o 8o Juizado Especial Cível da Comarca de Cuiabá, Estado de Mato Grosso, sendo julgada improcedente a demanda no que se refere à obrigação de restituição.
Inconformado, interpôs Recurso Inominado, tendo a Turma Recursal Única dos Juizados Especiais Cíveis Estaduais de Mato Grosso mantido a sentença, desobrigando aquelas à restituição do valor pago.
Como mecanismo de discussão e aclaramento, o ora Reclamante interpôs Embargos de Declaração com Efeitos Infringentes, os quais ainda aguardam decisão.
Portanto, a demanda em questão trata de pleito de restituição de valor indevidamente cobrado a título de taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária ou comissão de corretagem, dependendo da análise que se lance sobre o pagamento realizado”.
Sustenta a parte Reclamante que, na ocasião do julgamento perante a Turma Recursal dos Juizados Especiais, restou assim decidido:
“Saliento que, deve ser rejeitada a tese recursal argüida pela parte recorrente, isto porque, os documentos apresentados aos autos, pela própria parte recorrida, demonstram que a comissão de corretagem foi devidamente individualizada em recibo específico e, portanto, discriminada no negócio imobiliário.”
Assevera que não constou no contrato o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, motivo pelo qual o acórdão da Turma Recursal teria descumprido o disposto no tema 938 do STJ.
Por fim, afirma que a simples menção de que a comissão de corretagem deve ser paga pelo comprador (capítulo 14o do contrato) não cumpre o disposto no julgamento no Recurso Especial n. 1.599.511/SP, ressaltando que o pagamento da comissão de corretagem se deu em momento posterior (24/09/2014) à celebração do contrato (18/09/2014).
Pois bem.
Analisando o contrato acostado no id 2603571, constata-se que o Reclamante estava ciente de que o valor total do imóvel não englobava a comissão de corretagem, conforme trecho do preâmbulo contratual colacionado:
Da mesma forma, constou expressamente no contrato que o valor integral do imóvel seria devido em razão da compra do bem, sendo que a comissão de corretagem deveria ser ajustada diretamente entre o comprador e a imobiliária, conforme cláusula 14:
Em leitura da peça introdutória da presente reclamação (id 2603482) e documento acostado no id 2603621, verifica-se que o próprio Reclamante apresenta um boleto bancário que afirma ser relacionado à comissão de corretagem, constando como beneficiário a empresa “STILLO IMOBILIÁRIA LTDA”, conforme abaixo:
Note-se que na petição inicial apresentada no Juizado Especial id 2603585, o próprio Reclamante assevera que negociou o imóvel com um corretor, que é preposto da empresa STILLO IMOBILIÁRIA LTDA.
E ainda, foi acostado nos autos o contrato de corretagem, confeccionado na mesma data do contrato de compra e venda, o que confirma a ciência do comprador em relação aos valores devidos, que foram devidamente informados no corpo do contrato, tanto o valor do imóvel quanto o da corretagem a serem pagos pelo Autor, conforme id 3234570.
O Superior Tribunal de Justiça delimitou a tese no seguinte sentido:
“TEMA 938 DO STJ - (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Assim, é lícita a transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que previamente informado, como retratado no processo.
No caso dos autos, verifica-se que expressamente constou que a Construtora, ora Reclamada, receberia apenas o valor integral do imóvel que foi devidamente discriminado no contrato, devendo a comissão de corretagem ser negociada diretamente entre o comprador e a imobiliária, conforme previsão contratual já transcrita.
Este TJMT já analisou caso similar, decidindo pela validade da cláusula e pela licitude da cobrança, conforme aresto:
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - COMPRA DE IMÓVEL - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – TERMO A QUO DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO – ART. 405, CC - CORREÇÃO MONETÁRIA – ARBITRAMENTO – SÚMULA 362, STJ - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESP 1599511/SP - RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Quando o consumidor adquire determinado produto, dele espera a funcionalidade que se destina. No caso de um imóvel é a de poder gozá-lo livremente sem qualquer restrição à posse ou fruição da coisa. Se tal expectativa é injustamente frustrada pela falta de cautela da ré/construtora que liberou o respectivo imóvel sem se certificar se o bem entregue encontrava-se livre de qualquer vício, impedindo-o de usufruir como o direito lhe garante, causa para o consumidor adquirente dano de ordem moral que excede os limites dos meros dissabores. Considerando que no caso o ilícito causador do dano moral é de responsabilidade contratual, os juros de mora legais deverão ser computados a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. Já a correção monetária deve ser computada a partir do arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ. Havendo previsão contratual e de informações claras de que a comissão de corretagem seria arcada pelo comprador, não há se falar em ilegalidade na sua cobrança. Precedentes do STJ. Sentença mantida. (N.U 0001341-84.2014.8.11.0003, Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/10/2017, Publicado no DJE 09/10/2017) – destaquei.
Insta esclarecer que o STJ já firmou posicionamento de que, inexistindo a cobrança da comissão de corretagem pela construtora, não há falar em descumprimento do tema 938.
E ainda, no mesmo julgado, o Superior Tribunal de Justiça reforça a tese de que a reclamação não se presta ao reexame de fatos e de interpretação de cláusulas contratuais, conforme aresto:
“AGRAVO INTERNO NA RECLAMAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DO DESCUMPRIMENTO DE TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. ART. 988, § 5o, II, DO CPC/2015. NÃO CONFIGURAÇÃO. HIPÓTESE EM QUE A RECLAMANTE BUSCA O REEXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS ASSENTADAS PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ firmou a seguinte tese: "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). 2. A decisão reclamada asseverou não haver previsão expressa, no contrato, acerca da cobrança da comissão de corretagem, de modo que não houve o descumprimento da orientação adotada no Recurso Especial n. 1.599.511/SP. Ademais, a reclamação não se presta ao reexame de fatos e de interpretação de cláusulas contratuais. 3. Agravo interno desprovido”. (STJ, AgInt na Rcl 37.107/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 17/09/2019, DJe 19/09/2019) – destaquei.
Ou seja, o contrato cumpriu com a discriminação do valor total do imóvel, ressaltando que a comissão de corretagem deveria ser negociada diretamente com a imobiliária, o que de fato foi feito, inexistindo afronta ao tema 938 do STJ.
Insta ressaltar que em situação análoga o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, se as partes convencionarem que o valor correspondente à comissão de corretagem será adimplida diretamente pelo comprador ao corretor, não há falar em devolução dos valores, conforme aresto que originou o tema 960 do STJ:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.” (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) – destaquei.
Por fim, embora o Reclamante assevere que a parcela foi paga a título de “ágio” ou “entrada”, em nenhum dos documentos colacionados aos autos consta tal informação, descumprindo seu ônus probatório previsto no artigo 373, I do CPC.
Isto posto, julgo IMPROCEDENTE a presente Reclamação e condeno o Autor a pagar honorários advocatícios no importe de R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 85, § 8o do CPC, além das custas processuais.
Intimem-se.
Cumpra-se.
Após o trânsito em julgado, ARQUIVE-SE.
Cuiabá, 15 de janeiro de 2020.
Desa. Maria Helena G. Póvoas,
Relatora.
vi

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
RECLAMAÇÃO No 1007494-86.2018.8.11.0000
RECLAMANTE: ADRIANO ALVES RIBEIRO
RECLAMADA: TURMA RECURSAL ÚNICA DO ESTADO DE MATO GROSSO
RECLAMAÇÃO – PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA N. 938 DO STJ DEFINIDO EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO – VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO COMPRADOR O DEVER DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM, DESDE QUE PREVISTO EXPRESSAMENTE – CONTRATO DE CORRETAGEM QUE ESPECIFICA O VALOR DEVIDO – RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE.
Nos termos do Tema n. 938 do STJ, é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”
A reclamação não se presta para o exame do acerto ou desacerto da decisão impugnada, sendo impossível sua utilização como sucedâneo de recurso.
Vistos, etc.
Trata-se de RECLAMAÇÃO manejada por ADRIANO ALVES RIBEIRO contra Acórdão proferido pela TURMA RECURSAL ÚNICA DO ESTADO DE MATO GROSSO nos autos do RECURSO INOMINADO n. 0031722-47.2015.8.11.0001.
Em suas razões, aduz o Reclamante que o Acórdão proferido pela Turma Recursal Única diverge da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial de no 1.599.511-SP, pela qual é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previsto expressamente o valor da comissão.
A liminar restou indeferida no id 2821299.
No id 2977012, o Magistrado Dr. Marcelo Sebastião Prado de Moraes afirma que o recurso repetitivo n. 938 foi observado.
Já o Magistrado Dr. Sebastião de Arruda Almeida informou no id 3024838 que houve a observância do recurso repetitivo mencionado nos autos.
Em informação pormenorizada, o Magistrado Dr. Walmir Alaércio dos Santos afirma que o acórdão da Turma Recursal observou a tese firmada no Tema 938 do STJ, colacionando cópia do recibo relacionado a intermediação de venda do imóvel, assim como o próprio contrato de corretagem e assessoria imobiliária, firmado na mesma data do contrato de compra e venda (18/09/2014), apontando a ciência inequívoca sobre os valores cobrados do comprador (id 3234570) à título de corretagem imobiliária que resultou no percentual de 4% sobre o valor do imóvel, devidamente discriminado no contrato.
A Magistrada Dra. Viviane Brito Rebello Isemhagem sustenta que acompanhou o voto do Relator, conforme id 3844987.
As Reclamadas SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S. A. apresentaram a contestação id 4808318, postulando pela manutenção do acórdão atacado.
Inicialmente a reclamação foi extinta sem resolução do mérito, nos termos da decisão id 7775205, mas houve a reconsideração no julgamento do Agravo Interno, conforme id 16244490.
É o Relatório.
Decido.
Já restou pacificado pela Seção de Direito Privado que é cabível a reclamação para análise do cumprimento ou não das teses firmadas em sede de Recurso Especial Repetitivo, conforme exposto nos autos n. 1009260-14.2017.8.11.0000, em que o voto do douto Des. Carlos Alberto Alves da Rocha restou vencedor.
Assim, passo à análise das razões expostas na presente Reclamação.
Afirma a parte Reclamante que:
“O Reclamante adquiriu a unidade autônoma imobiliária no no 571, Modelo M50-A, Fachada F2A, localizada na 3a etapa do empreendimento Condomínio Rio Jangada, com área de 51,05 m2 (cinquenta e um, vírgula zero cinco metros quadrados), projetado, construído e edificado pelas pessoas jurídicas Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Cuiabá I – SPT Ltda. e Rodobens Negócios Imobiliários S/A, após apresentação de proposta de compra que se transformou no contrato no 5872.
Contudo, além de ser obrigado a realizar a compra do imóvel por intermédio de pessoa jurídica do ramo imobiliário, ainda fora compelido a realizar pagamento no valor total de R$ 5.238,76 (cinco mil, duzentos e trinta e oito reais e setenta e seis centavos) a título de ágio pela intermediação do negócio.
Sem alternativa naquele momento, já que poderia perder a oportunidade de comprar o imóvel que tanto desejava caso não pagasse o ágio – e certamente perderia –, o Reclamante decidiu aceitar as condições impostas e fazer o pagamento determinado pela construtora e pela incorporadora.
Entendendo que o valor pago era ilegal, ajuizou o ora Reclamante Ação de Restituição de Indébito, que tramitou perante o 8o Juizado Especial Cível da Comarca de Cuiabá, Estado de Mato Grosso, sendo julgada improcedente a demanda no que se refere à obrigação de restituição.
Inconformado, interpôs Recurso Inominado, tendo a Turma Recursal Única dos Juizados Especiais Cíveis Estaduais de Mato Grosso mantido a sentença, desobrigando aquelas à restituição do valor pago.
Como mecanismo de discussão e aclaramento, o ora Reclamante interpôs Embargos de Declaração com Efeitos Infringentes, os quais ainda aguardam decisão.
Portanto, a demanda em questão trata de pleito de restituição de valor indevidamente cobrado a título de taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária ou comissão de corretagem, dependendo da análise que se lance sobre o pagamento realizado”.
Sustenta a parte Reclamante que, na ocasião do julgamento perante a Turma Recursal dos Juizados Especiais, restou assim decidido:
“Saliento que, deve ser rejeitada a tese recursal argüida pela parte recorrente, isto porque, os documentos apresentados aos autos, pela própria parte recorrida, demonstram que a comissão de corretagem foi devidamente individualizada em recibo específico e, portanto, discriminada no negócio imobiliário.”
Assevera que não constou no contrato o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, motivo pelo qual o acórdão da Turma Recursal teria descumprido o disposto no tema 938 do STJ.
Por fim, afirma que a simples menção de que a comissão de corretagem deve ser paga pelo comprador (capítulo 14o do contrato) não cumpre o disposto no julgamento no Recurso Especial n. 1.599.511/SP, ressaltando que o pagamento da comissão de corretagem se deu em momento posterior (24/09/2014) à celebração do contrato (18/09/2014).
Pois bem.
Analisando o contrato acostado no id 2603571, constata-se que o Reclamante estava ciente de que o valor total do imóvel não englobava a comissão de corretagem, conforme trecho do preâmbulo contratual colacionado:
Da mesma forma, constou expressamente no contrato que o valor integral do imóvel seria devido em razão da compra do bem, sendo que a comissão de corretagem deveria ser ajustada diretamente entre o comprador e a imobiliária, conforme cláusula 14:
Em leitura da peça introdutória da presente reclamação (id 2603482) e documento acostado no id 2603621, verifica-se que o próprio Reclamante apresenta um boleto bancário que afirma ser relacionado à comissão de corretagem, constando como beneficiário a empresa “STILLO IMOBILIÁRIA LTDA”, conforme abaixo:
Note-se que na petição inicial apresentada no Juizado Especial id 2603585, o próprio Reclamante assevera que negociou o imóvel com um corretor, que é preposto da empresa STILLO IMOBILIÁRIA LTDA.
E ainda, foi acostado nos autos o contrato de corretagem, confeccionado na mesma data do contrato de compra e venda, o que confirma a ciência do comprador em relação aos valores devidos, que foram devidamente informados no corpo do contrato, tanto o valor do imóvel quanto o da corretagem a serem pagos pelo Autor, conforme id 3234570.
O Superior Tribunal de Justiça delimitou a tese no seguinte sentido:
“TEMA 938 DO STJ - (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Assim, é lícita a transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que previamente informado, como retratado no processo.
No caso dos autos, verifica-se que expressamente constou que a Construtora, ora Reclamada, receberia apenas o valor integral do imóvel que foi devidamente discriminado no contrato, devendo a comissão de corretagem ser negociada diretamente entre o comprador e a imobiliária, conforme previsão contratual já transcrita.
Este TJMT já analisou caso similar, decidindo pela validade da cláusula e pela licitude da cobrança, conforme aresto:
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - COMPRA DE IMÓVEL - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – TERMO A QUO DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO – ART. 405, CC - CORREÇÃO MONETÁRIA – ARBITRAMENTO – SÚMULA 362, STJ - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESP 1599511/SP - RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Quando o consumidor adquire determinado produto, dele espera a funcionalidade que se destina. No caso de um imóvel é a de poder gozá-lo livremente sem qualquer restrição à posse ou fruição da coisa. Se tal expectativa é injustamente frustrada pela falta de cautela da ré/construtora que liberou o respectivo imóvel sem se certificar se o bem entregue encontrava-se livre de qualquer vício, impedindo-o de usufruir como o direito lhe garante, causa para o consumidor adquirente dano de ordem moral que excede os limites dos meros dissabores. Considerando que no caso o ilícito causador do dano moral é de responsabilidade contratual, os juros de mora legais deverão ser computados a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. Já a correção monetária deve ser computada a partir do arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ. Havendo previsão contratual e de informações claras de que a comissão de corretagem seria arcada pelo comprador, não há se falar em ilegalidade na sua cobrança. Precedentes do STJ. Sentença mantida. (N.U 0001341-84.2014.8.11.0003, Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/10/2017, Publicado no DJE 09/10/2017) – destaquei.
Insta esclarecer que o STJ já firmou posicionamento de que, inexistindo a cobrança da comissão de corretagem pela construtora, não há falar em descumprimento do tema 938.
E ainda, no mesmo julgado, o Superior Tribunal de Justiça reforça a tese de que a reclamação não se presta ao reexame de fatos e de interpretação de cláusulas contratuais, conforme aresto:
“AGRAVO INTERNO NA RECLAMAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DO DESCUMPRIMENTO DE TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. ART. 988, § 5o, II, DO CPC/2015. NÃO CONFIGURAÇÃO. HIPÓTESE EM QUE A RECLAMANTE BUSCA O REEXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS ASSENTADAS PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ firmou a seguinte tese: "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). 2. A decisão reclamada asseverou não haver previsão expressa, no contrato, acerca da cobrança da comissão de corretagem, de modo que não houve o descumprimento da orientação adotada no Recurso Especial n. 1.599.511/SP. Ademais, a reclamação não se presta ao reexame de fatos e de interpretação de cláusulas contratuais. 3. Agravo interno desprovido”. (STJ, AgInt na Rcl 37.107/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 17/09/2019, DJe 19/09/2019) – destaquei.
Ou seja, o contrato cumpriu com a discriminação do valor total do imóvel, ressaltando que a comissão de corretagem deveria ser negociada diretamente com a imobiliária, o que de fato foi feito, inexistindo afronta ao tema 938 do STJ.
Insta ressaltar que em situação análoga o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, se as partes convencionarem que o valor correspondente à comissão de corretagem será adimplida diretamente pelo comprador ao corretor, não há falar em devolução dos valores, conforme aresto que originou o tema 960 do STJ:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.” (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) – destaquei.
Por fim, embora o Reclamante assevere que a parcela foi paga a título de “ágio” ou “entrada”, em nenhum dos documentos colacionados aos autos consta tal informação, descumprindo seu ônus probatório previsto no artigo 373, I do CPC.
Isto posto, julgo IMPROCEDENTE a presente Reclamação e condeno o Autor a pagar honorários advocatícios no importe de R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 85, § 8o do CPC, além das custas processuais.
Intimem-se.
Cumpra-se.
Após o trânsito em julgado, ARQUIVE-SE.
Cuiabá, 15 de janeiro de 2020.
Desa. Maria Helena G. Póvoas,
Relatora.
vi