Tribunal: TJMT
Processo: 0003226-82.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0003226-82.2015.8.11.0041
RECORRENTE(S): SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ VI – SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
RECORRIDO(S): RIVALDO DE ALMEIDA TAVARES
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id. 53445459) interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ VI – SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 34737460):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016).
Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito.
Por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o eg. STJ firmou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária; tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante sobre o qual deve ser retido o percentual de 10% antes da restituição ao promitente/comprador pela rescisão do contrato.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).” (TJMT. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0003226-82.2015.8.11.0041. RELATOR DES. DIRCEU DOS SANTOS. TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 19/02/2020. Publicado em 28/02/2020)
Os Embargos de Declaração de id. 36121983, opostos pela parte Recorrente, foram rejeitados (id. 50458965).
Os Recorrentes alegam, além de divergência jurisprudencial, violação ao artigo 413 do Código Civil, ao argumento de que o distrato teria ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, o que autorizaria a retenção de 25% da quantia paga.
Defendem, ainda, além do direito de retenção, a necessidade de fixação de multa compensatória em valor a ser apurado em fase de liquidação, tendo em vista os prejuízos decorrentes da desistência do negócio.
Por fim, sustentam ofensa aos artigos 394 e 395 do Código Civil, sob a assertiva de que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador seria o trânsito em julgado da demanda.
Recurso tempestivo (id. 53457030) e devidamente preparado (id. 53474982).
Sem contrarrazões, conforme id. 56455979.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 1.002
Os Recorrentes sustentam ofensa aos artigos 394 e 395 do Código Civil, sob a assertiva de que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as verbas a serem restituídas pelo promitente vendedor em caso de distrato por culpa exclusiva do promitente comprador seria o trânsito em julgado da decisão que determina a devolução.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação ao caso.
No julgamento do recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), julgado em 14/08/2019 e com trânsito em julgado na data de 13/09/2019, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) (g.n.)
O órgão fracionário deste Tribunal, por sua vez, reconheceu a culpa exclusiva do promitente comprador na rescisão contratual, contudo, concluiu que “quanto ao termo inicial para incidência de juros, andou bem o juízo a quo ao fixá-los a partir da citação.” (id. 56455979).
Assim, ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este aparenta estar em desconformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça manifestado no recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), de modo que determino a devolução dos autos à Terceira Câmara de Direito Privado, nos termos do art. 1.030, II, do CPC, para a verificação de um possível juízo de retratação.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 30 de setembro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVIII

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0003226-82.2015.8.11.0041
RECORRENTE(S): SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ VI – SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
RECORRIDO(S): RIVALDO DE ALMEIDA TAVARES
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id. 53445459) interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ VI – SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 34737460):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016).
Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito.
Por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o eg. STJ firmou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária; tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante sobre o qual deve ser retido o percentual de 10% antes da restituição ao promitente/comprador pela rescisão do contrato.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).” (TJMT. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0003226-82.2015.8.11.0041. RELATOR DES. DIRCEU DOS SANTOS. TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 19/02/2020. Publicado em 28/02/2020)
Os Embargos de Declaração de id. 36121983, opostos pela parte Recorrente, foram rejeitados (id. 50458965).
Os Recorrentes alegam, além de divergência jurisprudencial, violação ao artigo 413 do Código Civil, ao argumento de que o distrato teria ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, o que autorizaria a retenção de 25% da quantia paga.
Defendem, ainda, além do direito de retenção, a necessidade de fixação de multa compensatória em valor a ser apurado em fase de liquidação, tendo em vista os prejuízos decorrentes da desistência do negócio.
Por fim, sustentam ofensa aos artigos 394 e 395 do Código Civil, sob a assertiva de que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador seria o trânsito em julgado da demanda.
Recurso tempestivo (id. 53457030) e devidamente preparado (id. 53474982).
Sem contrarrazões, conforme id. 56455979.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 1.002
Os Recorrentes sustentam ofensa aos artigos 394 e 395 do Código Civil, sob a assertiva de que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as verbas a serem restituídas pelo promitente vendedor em caso de distrato por culpa exclusiva do promitente comprador seria o trânsito em julgado da decisão que determina a devolução.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação ao caso.
No julgamento do recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), julgado em 14/08/2019 e com trânsito em julgado na data de 13/09/2019, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) (g.n.)
O órgão fracionário deste Tribunal, por sua vez, reconheceu a culpa exclusiva do promitente comprador na rescisão contratual, contudo, concluiu que “quanto ao termo inicial para incidência de juros, andou bem o juízo a quo ao fixá-los a partir da citação.” (id. 56455979).
Assim, ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este aparenta estar em desconformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça manifestado no recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), de modo que determino a devolução dos autos à Terceira Câmara de Direito Privado, nos termos do art. 1.030, II, do CPC, para a verificação de um possível juízo de retratação.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 30 de setembro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVIII