Tribunal: TJMT
Processo: 1015756-54.2020.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-03
Data de publicação: 2020-08-03

Ementa:
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO 1015756-54.2020.8.11.0000 – CLASSE CNJ 202 – COMARCA DE CUIABÁ
AGRAVANTE: CONDOMINIO HOTEL M. G. FLATS
AGRAVADO: ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL BRASIL LTDA.
Vistos etc
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por CONDOMINIO HOTEL M. G. FLATS de decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos de PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE sob o n. 1032056-.65.2020 ajuizada por ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL BRASIL LTDA., que deferiu o pedido de tutela provisória de urgência, para o fim de determinar aos requeridos que liberem o acesso do autor ao condomínio para a realização do seu período de transição, que ocorrerá no prazo de 60 (sessenta) dias (Cláusula 15a), de forma irrestrita, até que sejam realizados os trabalhos finais, além de acesso às contas bancárias, com intimação pessoal da requerida Regina Reverdito Viveiros, presidente do Conselho de Representantes dos Poolistas, e, o Condomínio, na pessoa do síndico, para que cumpram esta decisão, sob pena de multa diária em R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 60 (sessenta dias).
O agravante sustenta nas razões do recurso que a liminar concedida imporá prejuízos vez que houve administração irregular pela agravada, a contrariar cláusulas contratuais e se locupletar de milhares de reais do condomínio e da SCP constituída, bem como deixou injustificadamente de pagar sócios investidores, que inclusive estão movendo ação judicial contra a mesma para obter os vultuosos valores que lhe são devidos.
Argumenta que a administração no ramo de hotelaria se dá através de dois contratos sendo: 1 – Administração do condomínio; 2 – Constituição de uma SCP (art. 991 e seguintes do C.C) para a exploração de hotelaria, onde a administradora fica na qualidade de sócia ostensiva e os proprietários das unidades autônomas na qualidade de sócios investidores; quanto a celebração do contrato alega que imporia taxas de administração em percentuais vantajosos, bem como garantia aos investidores a não cobranças de taxas diversas, reembolsos e outros gastos, pois para a contratação de despesas relacionadas a custos com softwares, prestadores de serviços, programas de incentivo, viagens, treinamentos, etc., os quais obrigatoriamente deveriam ser previamente aprovados pela Assembleia Geral dos Sócios Investidores, através de um POA (Plano Operacional Anual).
Elenca que não houve observância de disposições contratuais por parte da agravada, que passou a se locupletar de milhares de reais da sociedade e do condomínio o que ensejou a rescisão do contrato por justa causa; com relação a cláusula contratual de permanência da administradora pelo prazo de 60 dias no empreendimento entende que nessa cláusula não há menção alguma que a empresa Agravada permanecerá no empreendimento pelo prazo de 60 (sessenta) dias para realizar as providências de prestação de contas e outras atribuições previstas contratualmente, mas apenas que durante esse período, terá disponibilizado pelo condomínio, os documentos por ela solicitados; argumenta que todos os sistemas utilizados na exploração hoteleira e de administração do condomínio são ferramentas on-line, acessados integralmente e livremente pelos funcionários empresa Agravada, não havendo no empreendimento qualquer Servidor ou local de armazenamento de tais sistemas; a Agravada tem acesso as contas correntes corporativas do condomínio e da SCP, sendo que em relação à SCP, a mesma é quem de forma livre e exclusiva, acessa e movimenta as mesmas. Inclusive bloqueou o acesso do Conselho Fiscal à sua consulta; em relação aos vídeos e e-mails juntados pela Agravada para sustentar seu pedido, a sua funcionária, Keyla Rezende, de forma insistente, queria que fosse dado um “acesso remoto” aos computadores que estão no empreendimento, bem como que pudesse ali adentrar em dias em que não havia ninguém em seu interior. Desde março/2020, com o fechamento do empreendimento, somente as segundas e sextas-feiras, é que 05 (cinco) funcionários adentram seu interior, sendo 02 (duas) faxineiras, 01 (um) encarregado de manutenção, 01 (uma) responsável do RH e 01 (uma) responsável pelo administrativo, sendo que todos os demais colaboradores, foram dispensados definitivamente, pois a operação hoteleira foi encerrada por justa causa; com receio de que fossem apagados arquivos importantes e destruídos documentos relativos a gestão irregular havida pela Agravada, ou até mesmo instalado um vírus que poderia destruir as informações dos computadores locais, foi informado à mesma que não seria dado o acesso pretendido, mas no entanto seriam fornecidas as informações e documentos que fossem solicitados, a teor do que prevê o contrato, conforme cláusula acima citada; não houve recusa em fornecer documentos necessários as prestações de contas, mas apenas resguardo do que se encontra ali armazenado, para evitar que sejam apagados/destruídos; a empresa Agravada cometeu inúmeras ilegalidades e irregularidades na sua gestão, e conceder acesso irrestrito aos seus funcionários ao empreendimento e aos documentos que lá estão armazenados, bem como à conta aplicação do condomínio onde está o Fundo de Reserva, possibilitará que a mesma eventualmente destrua ou apague documentos importantes, que revelarão a sua má gestão; os investidores já determinaram a realização de uma auditoria para apurar as irregularidades; ciente das irregularidades que cometeu, vez que fora notificada pelo jurídico que representa os investidores, a empresa Agravada ainda, no final do ano de 2.019, depois de ter realizado para si, para empresas que compõe seu grupo e terceiros contratos indevidamente, retirada de vultuosas quantias da conta corrente da SCP, tentou “legalizar” tais ações, mediante apresentação tardia e preclusa, no final do ano, de um Plano Operacional retroativo para 2.019, essa uma verdadeira “pedalada; assevera que Não pode o juízo a quo querer fazer, que o condomínio dê acesso irrestrito e movimentação à Agravada das suas contas correntes, vez que o próprio contrato firmado prevê de forma diversa, pois não pode haver qualquer movimentação sem que haja a liberação do representante do condomínio; numa análise recente e superficial, vez que só agora com a posse do imóvel, o Conselho Fiscal consegue ter acesso aos documentos fiscais ali armazenados, já detectaram irregularidades que alcançam o valor de quase R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), sendo que só em favor da própria empresa Agravada, quase R$ 100.000,00 (cem mil reais) de forma irregular; alega contratação irregular em nome do condomínio contrariando previsão legal do parágrafo único do artigo 991 do CC e do próprio contrato firmado, pois contratou, em nome do condomínio Agravante, inúmeros serviços e produtos relativos e exclusivos da exploração de hotelaria, cuja contratação deveria ocorrer exclusivamente em seu nome, na qualidade de sócio ostensivo; aponta o não pagamento de dividendos ao maior sócio investidor se tratando de grave infração contratual; dentre outros argumentos fundamenta a necessidade da concessão liminar, já que pode a agravada destruir provas e movimentar livremente as contas do condomínio, contrariando o próprio contrato firmado, gerando ainda mais prejuízos aos investidores e ao condomínio, bem como permitindo enriquecer-se ilicitamente. Possibilitar à Agravada o acesso irrestrito ao imóvel, mesmo em dias em que não há ninguém no mesmo, bem como dar acesso irrestrito à movimentação das contas correntes do condomínio, que nem contratualmente a empresa Agravada detém, certamente possibilitará que a mesma “desapareça” com qualquer prova que lhe seja desfavorável, bem como que obtenha acesso ao Fundo de Reserva do condomínio, que nada tem a ver com as despesas que a mesma eventualmente e irregularmente tenha contraído em seu nome.
Por fim, requer a concessão liminar para cassar a decisão agravada, ou alternativamente, que a decisão seja “ajustada” à fim de que eventual acesso ao empreendimento pelos funcionários e prepostos da Agravada, dê-se de forma assistida, mediante agendamento prévio, onde será designada uma pessoa de confiança do condomínio e dos proprietários (sócios investidores), que irão monitorar todas as ações dos que ali comparecerem, sendo que em relação a qualquer documento ali existente, só possa ser obtido/retirado pela Agravada e seus prepostos, mediante extração de cópia ou digitalização, sendo vedado a sua destruição ou alteração. Em relação as contas correntes do condomínio, que eventualmente a mesma não tenha acesso, que mediante solicitação expressa, seja fornecido pelos funcionários do condomínio, apenas extratos da movimentação relativos ao período da sua gestão (01/02/2020 à 09/06/2020), pois conforme previsto contratualmente, a mesma não pode fazer movimentações de forma isolada (id. 52130458).
É o relatório. Decido.
Com relação à pretensão do agravante, o Novo Código de Processo Civil assim dispõe sobre a concessão do efeito suspensivo/ativo ao recurso de agravo de instrumento:
“Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;”
“Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso.
Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
A concessão do efeito suspensivo/ativo condiciona-se a relevância da fundamentação formulada pelo agravante, bem como a possibilidade de lesão grave e de difícil reparação, nos termos do artigo 995 do Novo Código de Processo Civil.
De acordo com os argumentos apresentados pelo agravante verifico como relevantes os fundamentos e o perigo de lesão irreparável, a ensejar a concessão da tutela pretendida, nessa fase de cognição sumária, de acordo com o demonstrado nos autos.
A decisão agravada consta:
“Trata-se de Pedido de Tutela Provisória de Urgência Cautelar em Caráter Antecedente proposto por ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL (BRASIL) LTDA, pessoa jurídica de direito privado, qualificada nos autos, em face de CONDOMÍNIO HOTEL M. G. FLATS, pessoa jurídica de direito privado, e de REGINA REVERDITO VIVEIROS e MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA, também qualificados, por meio do qual a parte autora afirma que assinou com a primeira requerida no dia 19.12.2018 um Contrato de Administração do Condomínio e Gerenciamento do Pool Hoteleiro do empreendimento em questão, com prazo de vigência de 5 (cinco) anos. Esclarece que antes da entrada formal na administração do empreendimento enfrentou uma série de problemas com alguns membros diretivos do condomínio, posto que veio para substituir uma outra administrativa hoteleira que contava com o apoio de parte dos moradores do empreendimento, que inclusive propuseram contra si a ação judicial n. 1034299-16.2019.8.11.0041. Diz que, apesar disso, cumpriu normalmente com as obrigações expressamente previstas em contrato, o que se deu regularmente até o início deste ano, quando as atividades do hotel foram suspensas em razão da pandemia. Contudo, afirma que, sem qualquer razão aparente, no dia 9.6.2020 foi surpreendida por uma notificação extrajudicial enviada pelo Sr. Marilton, que, ao que parece, foi o advogado constituído pela presidente do Conselho da SCP, Sra. Regina, alegando uma série de supostas irregularidades de sua administração, bem como informando da rescisão do contrato de administração e do contrato da SCP, colocando fim à relação jurídica das partes, mesmo não tendo legitimidade para falar em nome do pool e do próprio condomínio, que é exclusiva de um órgão de representação, nos termos da cláusula XI.1 do Contrato da SCP. Esclarece que a cláusula XIX.1. prevê que o contrato poderá ser rescindido se a parte notificada do alegado descumprimento contratual não sanar as irregularidades no prazo de 30 (trinta) dias do recebimento da notificação. Todavia, afirma que não houve notificação extrajudicial e, mesmo assim, foi impedida no dia 30.6.2020 de entrar no hotel e exercer, regularmente, suas atividades, bem como informada no dia 1.7.2020, pelo próprio Sr. Marilton que, por conta da rescisão contratual, nenhum pagamento ou obrigação SCP seria cumprida. Argumenta que não intenciona discutir a decisão do requerido quanto à rescisão do contrato, já que o próprio contrato prevê as consequências advindas desse comportamento, mas apenas de(sessenta) dias para a saída do hotel na forma estabelecida na Cláusula 15a do Contrato de Administração, devendo, para tanto, prestar contas ao condomínio, comunicar os hóspedes com reservas sobre a mudança da operadora hoteleira, rescindir os contratos que contam com a sua participação direta, resolver toda questão de retirada das marca se identificação visual do condomínio, além de restituir a posse das unidades habitacionais aos seus proprietários ou ao conselho. Requer, assim, em caráter liminar, seja determinado às requeridas que liberem o seu acesso ao condomínio para a realização do seu período de transição, que ocorrerá no prazo de 60 (sessenta) dias (Cláusula 15a), de forma irrestrita, até que sejam realizados os trabalhos finais, além de acesso às contas bancárias, comunicando tal fato à requerida Regina Reverdito Viveiros, como presidente do Conselho de Representantes dos Poolistas, e, o Condomínio, na pessoa do síndico, ou, então, subsidiariamente, que seja determinada uma perícia no hotel para verificar se há o uso de sua marca. Para a concessão da medida prevista no art. 300 do novo Código de Processo Civil, que fala da tutela provisória de urgência, seja de natureza cautelar ou antecipada, faz-se necessária a análise de verificação da presença da probabilidade do direito e do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo. Os documentos que instruem a inicial comprovam a relação jurídica entre as partes firmada por meio do Contrato de Administração em 19.12.2018, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contado da emissão da primeira nota fiscal de prestação de serviços, prevendo também a possibilidade de rescisão quando constatada alguma irregularidade e não sanada no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da notificação extrajudicial (item 14.1 –Cláusula 14 – p. 60), devendo a administradora, nesse caso, dentro de até 60 (sessenta) dias, preparar e entregar ao condomínio um demonstrativo contábil, mais outras providências, nos termos da Cláusula 15 – p. 62). Também resta demonstrado que o contrato foi rescindo por justa causa por conta de constatação de supostas irregularidades, dentre as quais, a de valores cobrados indevidamente da SCP e do Condomínio MG Flats, aquisição de equipamentos e móveis planejados, pagamentos irregulares, bem como despesas relacionadas a gastos pré-operacionais, tidos como pagos com recursos da SCP, no montante de quase R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), tudo isso sem autorização prévia do requerido (Notificação Extrajudicial – p. 132-144). Observa-se do exposto, que o contrato foi rescindido pelo requerido por justa causa, mas não restou observada a fase de transição prevista na Cláusula 15a do contrato, segundo a qual, terminado o contrato, por que motivo for, a Administradora, dentro de 60 (sessenta) dias, atenderá as providências ali elencadas, que são necessárias para a devida prestação de contas, residindo, nisso, a probabilidade do direito. O perigo de dano também resta demonstrado, na medida em que o impedimento de acesso do autor o impossibilita de entregar o condomínio com o cumprimento de todas as obrigações contratualmente estabelecidas, pois não terá acesso aos documentos e contratos necessários para apresentação de contas e desvinculação do próprio contrato. Em face do exposto, defiro o pedido de tutela provisória de urgência, para o fim de determinar aos requeridos que liberem o acesso do autor ao condomínio para a realização do seu período de transição, que ocorrerá no prazo de 60 (sessenta) dias (Cláusula 15a), de forma irrestrita, até que sejam realizados os trabalhos finais, além de acesso às contas bancárias, com intimação pessoal da requerida Regina Reverdito Viveiros, presidente do Conselho de Representantes dos Poolistas, e, o Condomínio, na pessoa do síndico, para que cumpram esta decisão, sob pena de multa diária, que ora fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 60 (sessenta dias)”.
Pretende o agravante a suspensão da liminar, ou alternativamente que ela seja ajustada para se evitar prejuízos irreparáveis ao Condomínio sob o argumento de que com relação a cláusula contratual de permanência da administradora pelo prazo de 60 dias no empreendimento entende que nessa cláusula não há menção alguma que a empresa Agravada permanecerá no empreendimento pelo prazo de 60 (sessenta) dias para realizar as providências de prestação de contas e outras atribuições previstas contratualmente, mas apenas que durante esse período, terá disponibilizado pelo condomínio, os documentos por ela solicitados.
Argumenta que todos os sistemas utilizados na exploração hoteleira e de administração do condomínio são ferramentas on-line, acessados integralmente e livremente pelos funcionários empresa Agravada, não havendo no empreendimento qualquer Servidor ou local de armazenamento de tais sistemas; a Agravada tem acesso as contas correntes corporativas do condomínio e da SCP, sendo que em relação à SCP, a mesma é quem de forma livre e exclusiva, acessa e movimenta as mesmas. Inclusive bloqueou o acesso do Conselho Fiscal à sua consulta; em relação aos vídeos e e-mails juntados pela Agravada para sustentar seu pedido, a sua funcionária, Keyla Rezende, de forma insistente, queria que fosse dado um “acesso remoto” aos computadores que estão no empreendimento, bem como que pudesse ali adentrar em dias em que não havia ninguém em seu interior.
Desde março/2020, com o fechamento do empreendimento, somente as segundas e sextas-feiras, é que 05 (cinco) funcionários adentram seu interior, sendo 02 (duas) faxineiras, 01 (um) encarregado de manutenção, 01 (uma) responsável do RH e 01 (uma) responsável pelo administrativo, sendo que todos os demais colaboradores, foram dispensados definitivamente, pois a operação hoteleira foi encerrada por justa causa.
Desse modo, aponta receio de que fossem apagados arquivos importantes e destruídos documentos relativos a gestão irregular havida pela Agravada, ou até mesmo instalado um vírus que poderia destruir as informações dos computadores locais, foi informado à mesma que não seria dado o acesso pretendido, mas no entanto seriam fornecidas as informações e documentos que fossem solicitados, a teor do que prevê o contrato, conforme cláusula acima citada; não houve recusa em fornecer documentos necessários as prestações de contas, mas apenas resguardo do que se encontra ali armazenado, para evitar que sejam apagados/destruídos.
A empresa agravada cometeu inúmeras ilegalidades e irregularidades na sua gestão, e conceder acesso irrestrito aos seus funcionários ao empreendimento e aos documentos que lá estão armazenados, bem como à conta aplicação do condomínio onde está o Fundo de Reserva, possibilitará que a mesma eventualmente destrua ou apague documentos importantes, que revelarão a sua má gestão.
Da análise dos autos, tem-se que havida a rescisão por justa causa entre as partes, o período de transição deve ser realizado nos moldes como estabelecido em contrato, tendo em vista que não necessariamente é concedido a agravada o acesso irrestrito ao empreendimento para finalização da sua saída como administradora.
A cláusula 15.1, letra “a” do Contrato de Administração do Condomínio, que assim dispõe:
“15.1. - Terminado este Contrato, por que motivo for, as seguintes providências serão adotadas:
a) A Administradora, dentro de até 60 (sessenta) dias após o término do Contrato, preparará e entregará ao Condomínio um demonstrativo contábil, incluindo quaisquer somas eventualmente devidas entre as partes nos termos deste Contrato. Para viabilizar a preparação deste demonstrativo, o Condomínio se obriga a fornecer à Administradora, relativamente ao período em que esta atuou no Empreendimento, os registros e documentos operacionais, contábeis, financeiros e fiscais que lhe sejam solicitados, bem como disponibilizar à Administradora, caso solicitado, pelo prazo de até 30 (trinta) dias, os funcionários do Condomínio que realizavam tal tarefa. Caso o Condomínio opte por submeter o demonstrativo contábil, às suas expensas, à auditoria independente, o prazo de execução da referida auditoria e da respectiva entrega de seu relatório deverá ser acrescido ao prazo de entrega dos demonstrativos contábeis finais pela Administradora”;
Portanto, a considerar supostas irregularidades e ilegalidades apontadas que serão apuradas no decorrer do processo, há a probabilidade do direito do agravante em que seja cumprido o período de transição nos moldes do contrato, em que não se verifica a necessidade de acesso irrestrito da agravada ao empreendimento, mas que seja lhe fornecido toda a documentação necessária para viabilizar o demonstrativo contábil “o Condomínio se obriga a fornecer à Administradora, relativamente ao período em que esta atuou no Empreendimento, os registros e documentos operacionais, contábeis, financeiros e fiscais que lhe sejam solicitados, bem como disponibilizar à Administradora, caso solicitado, pelo prazo de até 30 (trinta) dias, os funcionários do Condomínio que realizavam tal tarefa”.
Assim, para o cumprimento de todas as obrigações contratualmente estabelecidas, não há necessidade de acesso como pretende a agravada já que a agravante pode fornecer todos os documentos e contratos necessários para apresentação de contas e desvinculação do próprio contrato.
Da mesma forma, a cláusula 6.1.1 do contrato firmado estabelece que, qualquer movimentação das contas do condomínio deve ocorrer em conjunto com o síndico ou membro do Conselho do Condomínio:
“6.1.1. – As partes desde já concordam que a aprovação e liberação dos pagamentos das despesas condominiais serão feitos pela Administradora (através do Gerente Geral, Controller ou outra pessoa designada pela Administradora) obrigatoriamente em conjunto com o Síndico ou um Membro do Conselho do Condomínio, através de dupla liberação bancária (token, assinatura, etc).”
Portanto, não se mostra plausível o acesso a conta do condomínio nos moldes como determinado na decisão agravada, mas sim que seja fornecido pela agravante os extratos bancários e todos os documentos relativos a conta para que a agravada realize seu período de transição.
Ressalva-se que, no caso, a decisão se atem ao acesso da agravada no empreendimento, bem como acesso a conta do condomínio, sendo que todas as demais questões levantadas pelo agravante, se refere ao mérito da ação principal e demandarão ampla discussão probatória, já que a rescisão contratual não é óbice entre as partes.
Ante o exposto, defiro a liminar para suspender a decisão agravada, e, determinar que o período de transição e acesso as contas do condomínio ocorra nos moldes do estabelecido em cláusula contratual, devendo a parte agravante fornecer toda a documentação necessária e solicitada pela parte agravada, e com relação as contas correntes do condomínio, que seja disponibilizado pelos funcionários do condomínio, apenas extratos da movimentação relativos ao período da sua gestão (01/02/2020 à 09/06/2020), conforme previsto contratualmente, a mesma não pode fazer movimentações de forma isolada, afastando-se também a multa aplicada.
Comunique-se o MM. Juiz da causa, e solicite informações.
Intime-se a agravada para apresentar resposta no prazo legal.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora

Inteiro teor:
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO 1015756-54.2020.8.11.0000 – CLASSE CNJ 202 – COMARCA DE CUIABÁ
AGRAVANTE: CONDOMINIO HOTEL M. G. FLATS
AGRAVADO: ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL BRASIL LTDA.
Vistos etc
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por CONDOMINIO HOTEL M. G. FLATS de decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos de PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE sob o n. 1032056-.65.2020 ajuizada por ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL BRASIL LTDA., que deferiu o pedido de tutela provisória de urgência, para o fim de determinar aos requeridos que liberem o acesso do autor ao condomínio para a realização do seu período de transição, que ocorrerá no prazo de 60 (sessenta) dias (Cláusula 15a), de forma irrestrita, até que sejam realizados os trabalhos finais, além de acesso às contas bancárias, com intimação pessoal da requerida Regina Reverdito Viveiros, presidente do Conselho de Representantes dos Poolistas, e, o Condomínio, na pessoa do síndico, para que cumpram esta decisão, sob pena de multa diária em R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 60 (sessenta dias).
O agravante sustenta nas razões do recurso que a liminar concedida imporá prejuízos vez que houve administração irregular pela agravada, a contrariar cláusulas contratuais e se locupletar de milhares de reais do condomínio e da SCP constituída, bem como deixou injustificadamente de pagar sócios investidores, que inclusive estão movendo ação judicial contra a mesma para obter os vultuosos valores que lhe são devidos.
Argumenta que a administração no ramo de hotelaria se dá através de dois contratos sendo: 1 – Administração do condomínio; 2 – Constituição de uma SCP (art. 991 e seguintes do C.C) para a exploração de hotelaria, onde a administradora fica na qualidade de sócia ostensiva e os proprietários das unidades autônomas na qualidade de sócios investidores; quanto a celebração do contrato alega que imporia taxas de administração em percentuais vantajosos, bem como garantia aos investidores a não cobranças de taxas diversas, reembolsos e outros gastos, pois para a contratação de despesas relacionadas a custos com softwares, prestadores de serviços, programas de incentivo, viagens, treinamentos, etc., os quais obrigatoriamente deveriam ser previamente aprovados pela Assembleia Geral dos Sócios Investidores, através de um POA (Plano Operacional Anual).
Elenca que não houve observância de disposições contratuais por parte da agravada, que passou a se locupletar de milhares de reais da sociedade e do condomínio o que ensejou a rescisão do contrato por justa causa; com relação a cláusula contratual de permanência da administradora pelo prazo de 60 dias no empreendimento entende que nessa cláusula não há menção alguma que a empresa Agravada permanecerá no empreendimento pelo prazo de 60 (sessenta) dias para realizar as providências de prestação de contas e outras atribuições previstas contratualmente, mas apenas que durante esse período, terá disponibilizado pelo condomínio, os documentos por ela solicitados; argumenta que todos os sistemas utilizados na exploração hoteleira e de administração do condomínio são ferramentas on-line, acessados integralmente e livremente pelos funcionários empresa Agravada, não havendo no empreendimento qualquer Servidor ou local de armazenamento de tais sistemas; a Agravada tem acesso as contas correntes corporativas do condomínio e da SCP, sendo que em relação à SCP, a mesma é quem de forma livre e exclusiva, acessa e movimenta as mesmas. Inclusive bloqueou o acesso do Conselho Fiscal à sua consulta; em relação aos vídeos e e-mails juntados pela Agravada para sustentar seu pedido, a sua funcionária, Keyla Rezende, de forma insistente, queria que fosse dado um “acesso remoto” aos computadores que estão no empreendimento, bem como que pudesse ali adentrar em dias em que não havia ninguém em seu interior. Desde março/2020, com o fechamento do empreendimento, somente as segundas e sextas-feiras, é que 05 (cinco) funcionários adentram seu interior, sendo 02 (duas) faxineiras, 01 (um) encarregado de manutenção, 01 (uma) responsável do RH e 01 (uma) responsável pelo administrativo, sendo que todos os demais colaboradores, foram dispensados definitivamente, pois a operação hoteleira foi encerrada por justa causa; com receio de que fossem apagados arquivos importantes e destruídos documentos relativos a gestão irregular havida pela Agravada, ou até mesmo instalado um vírus que poderia destruir as informações dos computadores locais, foi informado à mesma que não seria dado o acesso pretendido, mas no entanto seriam fornecidas as informações e documentos que fossem solicitados, a teor do que prevê o contrato, conforme cláusula acima citada; não houve recusa em fornecer documentos necessários as prestações de contas, mas apenas resguardo do que se encontra ali armazenado, para evitar que sejam apagados/destruídos; a empresa Agravada cometeu inúmeras ilegalidades e irregularidades na sua gestão, e conceder acesso irrestrito aos seus funcionários ao empreendimento e aos documentos que lá estão armazenados, bem como à conta aplicação do condomínio onde está o Fundo de Reserva, possibilitará que a mesma eventualmente destrua ou apague documentos importantes, que revelarão a sua má gestão; os investidores já determinaram a realização de uma auditoria para apurar as irregularidades; ciente das irregularidades que cometeu, vez que fora notificada pelo jurídico que representa os investidores, a empresa Agravada ainda, no final do ano de 2.019, depois de ter realizado para si, para empresas que compõe seu grupo e terceiros contratos indevidamente, retirada de vultuosas quantias da conta corrente da SCP, tentou “legalizar” tais ações, mediante apresentação tardia e preclusa, no final do ano, de um Plano Operacional retroativo para 2.019, essa uma verdadeira “pedalada; assevera que Não pode o juízo a quo querer fazer, que o condomínio dê acesso irrestrito e movimentação à Agravada das suas contas correntes, vez que o próprio contrato firmado prevê de forma diversa, pois não pode haver qualquer movimentação sem que haja a liberação do representante do condomínio; numa análise recente e superficial, vez que só agora com a posse do imóvel, o Conselho Fiscal consegue ter acesso aos documentos fiscais ali armazenados, já detectaram irregularidades que alcançam o valor de quase R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), sendo que só em favor da própria empresa Agravada, quase R$ 100.000,00 (cem mil reais) de forma irregular; alega contratação irregular em nome do condomínio contrariando previsão legal do parágrafo único do artigo 991 do CC e do próprio contrato firmado, pois contratou, em nome do condomínio Agravante, inúmeros serviços e produtos relativos e exclusivos da exploração de hotelaria, cuja contratação deveria ocorrer exclusivamente em seu nome, na qualidade de sócio ostensivo; aponta o não pagamento de dividendos ao maior sócio investidor se tratando de grave infração contratual; dentre outros argumentos fundamenta a necessidade da concessão liminar, já que pode a agravada destruir provas e movimentar livremente as contas do condomínio, contrariando o próprio contrato firmado, gerando ainda mais prejuízos aos investidores e ao condomínio, bem como permitindo enriquecer-se ilicitamente. Possibilitar à Agravada o acesso irrestrito ao imóvel, mesmo em dias em que não há ninguém no mesmo, bem como dar acesso irrestrito à movimentação das contas correntes do condomínio, que nem contratualmente a empresa Agravada detém, certamente possibilitará que a mesma “desapareça” com qualquer prova que lhe seja desfavorável, bem como que obtenha acesso ao Fundo de Reserva do condomínio, que nada tem a ver com as despesas que a mesma eventualmente e irregularmente tenha contraído em seu nome.
Por fim, requer a concessão liminar para cassar a decisão agravada, ou alternativamente, que a decisão seja “ajustada” à fim de que eventual acesso ao empreendimento pelos funcionários e prepostos da Agravada, dê-se de forma assistida, mediante agendamento prévio, onde será designada uma pessoa de confiança do condomínio e dos proprietários (sócios investidores), que irão monitorar todas as ações dos que ali comparecerem, sendo que em relação a qualquer documento ali existente, só possa ser obtido/retirado pela Agravada e seus prepostos, mediante extração de cópia ou digitalização, sendo vedado a sua destruição ou alteração. Em relação as contas correntes do condomínio, que eventualmente a mesma não tenha acesso, que mediante solicitação expressa, seja fornecido pelos funcionários do condomínio, apenas extratos da movimentação relativos ao período da sua gestão (01/02/2020 à 09/06/2020), pois conforme previsto contratualmente, a mesma não pode fazer movimentações de forma isolada (id. 52130458).
É o relatório. Decido.
Com relação à pretensão do agravante, o Novo Código de Processo Civil assim dispõe sobre a concessão do efeito suspensivo/ativo ao recurso de agravo de instrumento:
“Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;”
“Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso.
Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
A concessão do efeito suspensivo/ativo condiciona-se a relevância da fundamentação formulada pelo agravante, bem como a possibilidade de lesão grave e de difícil reparação, nos termos do artigo 995 do Novo Código de Processo Civil.
De acordo com os argumentos apresentados pelo agravante verifico como relevantes os fundamentos e o perigo de lesão irreparável, a ensejar a concessão da tutela pretendida, nessa fase de cognição sumária, de acordo com o demonstrado nos autos.
A decisão agravada consta:
“Trata-se de Pedido de Tutela Provisória de Urgência Cautelar em Caráter Antecedente proposto por ATLANTICA HOTELS INTERNATIONAL (BRASIL) LTDA, pessoa jurídica de direito privado, qualificada nos autos, em face de CONDOMÍNIO HOTEL M. G. FLATS, pessoa jurídica de direito privado, e de REGINA REVERDITO VIVEIROS e MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA, também qualificados, por meio do qual a parte autora afirma que assinou com a primeira requerida no dia 19.12.2018 um Contrato de Administração do Condomínio e Gerenciamento do Pool Hoteleiro do empreendimento em questão, com prazo de vigência de 5 (cinco) anos. Esclarece que antes da entrada formal na administração do empreendimento enfrentou uma série de problemas com alguns membros diretivos do condomínio, posto que veio para substituir uma outra administrativa hoteleira que contava com o apoio de parte dos moradores do empreendimento, que inclusive propuseram contra si a ação judicial n. 1034299-16.2019.8.11.0041. Diz que, apesar disso, cumpriu normalmente com as obrigações expressamente previstas em contrato, o que se deu regularmente até o início deste ano, quando as atividades do hotel foram suspensas em razão da pandemia. Contudo, afirma que, sem qualquer razão aparente, no dia 9.6.2020 foi surpreendida por uma notificação extrajudicial enviada pelo Sr. Marilton, que, ao que parece, foi o advogado constituído pela presidente do Conselho da SCP, Sra. Regina, alegando uma série de supostas irregularidades de sua administração, bem como informando da rescisão do contrato de administração e do contrato da SCP, colocando fim à relação jurídica das partes, mesmo não tendo legitimidade para falar em nome do pool e do próprio condomínio, que é exclusiva de um órgão de representação, nos termos da cláusula XI.1 do Contrato da SCP. Esclarece que a cláusula XIX.1. prevê que o contrato poderá ser rescindido se a parte notificada do alegado descumprimento contratual não sanar as irregularidades no prazo de 30 (trinta) dias do recebimento da notificação. Todavia, afirma que não houve notificação extrajudicial e, mesmo assim, foi impedida no dia 30.6.2020 de entrar no hotel e exercer, regularmente, suas atividades, bem como informada no dia 1.7.2020, pelo próprio Sr. Marilton que, por conta da rescisão contratual, nenhum pagamento ou obrigação SCP seria cumprida. Argumenta que não intenciona discutir a decisão do requerido quanto à rescisão do contrato, já que o próprio contrato prevê as consequências advindas desse comportamento, mas apenas de(sessenta) dias para a saída do hotel na forma estabelecida na Cláusula 15a do Contrato de Administração, devendo, para tanto, prestar contas ao condomínio, comunicar os hóspedes com reservas sobre a mudança da operadora hoteleira, rescindir os contratos que contam com a sua participação direta, resolver toda questão de retirada das marca se identificação visual do condomínio, além de restituir a posse das unidades habitacionais aos seus proprietários ou ao conselho. Requer, assim, em caráter liminar, seja determinado às requeridas que liberem o seu acesso ao condomínio para a realização do seu período de transição, que ocorrerá no prazo de 60 (sessenta) dias (Cláusula 15a), de forma irrestrita, até que sejam realizados os trabalhos finais, além de acesso às contas bancárias, comunicando tal fato à requerida Regina Reverdito Viveiros, como presidente do Conselho de Representantes dos Poolistas, e, o Condomínio, na pessoa do síndico, ou, então, subsidiariamente, que seja determinada uma perícia no hotel para verificar se há o uso de sua marca. Para a concessão da medida prevista no art. 300 do novo Código de Processo Civil, que fala da tutela provisória de urgência, seja de natureza cautelar ou antecipada, faz-se necessária a análise de verificação da presença da probabilidade do direito e do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo. Os documentos que instruem a inicial comprovam a relação jurídica entre as partes firmada por meio do Contrato de Administração em 19.12.2018, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contado da emissão da primeira nota fiscal de prestação de serviços, prevendo também a possibilidade de rescisão quando constatada alguma irregularidade e não sanada no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da notificação extrajudicial (item 14.1 –Cláusula 14 – p. 60), devendo a administradora, nesse caso, dentro de até 60 (sessenta) dias, preparar e entregar ao condomínio um demonstrativo contábil, mais outras providências, nos termos da Cláusula 15 – p. 62). Também resta demonstrado que o contrato foi rescindo por justa causa por conta de constatação de supostas irregularidades, dentre as quais, a de valores cobrados indevidamente da SCP e do Condomínio MG Flats, aquisição de equipamentos e móveis planejados, pagamentos irregulares, bem como despesas relacionadas a gastos pré-operacionais, tidos como pagos com recursos da SCP, no montante de quase R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), tudo isso sem autorização prévia do requerido (Notificação Extrajudicial – p. 132-144). Observa-se do exposto, que o contrato foi rescindido pelo requerido por justa causa, mas não restou observada a fase de transição prevista na Cláusula 15a do contrato, segundo a qual, terminado o contrato, por que motivo for, a Administradora, dentro de 60 (sessenta) dias, atenderá as providências ali elencadas, que são necessárias para a devida prestação de contas, residindo, nisso, a probabilidade do direito. O perigo de dano também resta demonstrado, na medida em que o impedimento de acesso do autor o impossibilita de entregar o condomínio com o cumprimento de todas as obrigações contratualmente estabelecidas, pois não terá acesso aos documentos e contratos necessários para apresentação de contas e desvinculação do próprio contrato. Em face do exposto, defiro o pedido de tutela provisória de urgência, para o fim de determinar aos requeridos que liberem o acesso do autor ao condomínio para a realização do seu período de transição, que ocorrerá no prazo de 60 (sessenta) dias (Cláusula 15a), de forma irrestrita, até que sejam realizados os trabalhos finais, além de acesso às contas bancárias, com intimação pessoal da requerida Regina Reverdito Viveiros, presidente do Conselho de Representantes dos Poolistas, e, o Condomínio, na pessoa do síndico, para que cumpram esta decisão, sob pena de multa diária, que ora fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 60 (sessenta dias)”.
Pretende o agravante a suspensão da liminar, ou alternativamente que ela seja ajustada para se evitar prejuízos irreparáveis ao Condomínio sob o argumento de que com relação a cláusula contratual de permanência da administradora pelo prazo de 60 dias no empreendimento entende que nessa cláusula não há menção alguma que a empresa Agravada permanecerá no empreendimento pelo prazo de 60 (sessenta) dias para realizar as providências de prestação de contas e outras atribuições previstas contratualmente, mas apenas que durante esse período, terá disponibilizado pelo condomínio, os documentos por ela solicitados.
Argumenta que todos os sistemas utilizados na exploração hoteleira e de administração do condomínio são ferramentas on-line, acessados integralmente e livremente pelos funcionários empresa Agravada, não havendo no empreendimento qualquer Servidor ou local de armazenamento de tais sistemas; a Agravada tem acesso as contas correntes corporativas do condomínio e da SCP, sendo que em relação à SCP, a mesma é quem de forma livre e exclusiva, acessa e movimenta as mesmas. Inclusive bloqueou o acesso do Conselho Fiscal à sua consulta; em relação aos vídeos e e-mails juntados pela Agravada para sustentar seu pedido, a sua funcionária, Keyla Rezende, de forma insistente, queria que fosse dado um “acesso remoto” aos computadores que estão no empreendimento, bem como que pudesse ali adentrar em dias em que não havia ninguém em seu interior.
Desde março/2020, com o fechamento do empreendimento, somente as segundas e sextas-feiras, é que 05 (cinco) funcionários adentram seu interior, sendo 02 (duas) faxineiras, 01 (um) encarregado de manutenção, 01 (uma) responsável do RH e 01 (uma) responsável pelo administrativo, sendo que todos os demais colaboradores, foram dispensados definitivamente, pois a operação hoteleira foi encerrada por justa causa.
Desse modo, aponta receio de que fossem apagados arquivos importantes e destruídos documentos relativos a gestão irregular havida pela Agravada, ou até mesmo instalado um vírus que poderia destruir as informações dos computadores locais, foi informado à mesma que não seria dado o acesso pretendido, mas no entanto seriam fornecidas as informações e documentos que fossem solicitados, a teor do que prevê o contrato, conforme cláusula acima citada; não houve recusa em fornecer documentos necessários as prestações de contas, mas apenas resguardo do que se encontra ali armazenado, para evitar que sejam apagados/destruídos.
A empresa agravada cometeu inúmeras ilegalidades e irregularidades na sua gestão, e conceder acesso irrestrito aos seus funcionários ao empreendimento e aos documentos que lá estão armazenados, bem como à conta aplicação do condomínio onde está o Fundo de Reserva, possibilitará que a mesma eventualmente destrua ou apague documentos importantes, que revelarão a sua má gestão.
Da análise dos autos, tem-se que havida a rescisão por justa causa entre as partes, o período de transição deve ser realizado nos moldes como estabelecido em contrato, tendo em vista que não necessariamente é concedido a agravada o acesso irrestrito ao empreendimento para finalização da sua saída como administradora.
A cláusula 15.1, letra “a” do Contrato de Administração do Condomínio, que assim dispõe:
“15.1. - Terminado este Contrato, por que motivo for, as seguintes providências serão adotadas:
a) A Administradora, dentro de até 60 (sessenta) dias após o término do Contrato, preparará e entregará ao Condomínio um demonstrativo contábil, incluindo quaisquer somas eventualmente devidas entre as partes nos termos deste Contrato. Para viabilizar a preparação deste demonstrativo, o Condomínio se obriga a fornecer à Administradora, relativamente ao período em que esta atuou no Empreendimento, os registros e documentos operacionais, contábeis, financeiros e fiscais que lhe sejam solicitados, bem como disponibilizar à Administradora, caso solicitado, pelo prazo de até 30 (trinta) dias, os funcionários do Condomínio que realizavam tal tarefa. Caso o Condomínio opte por submeter o demonstrativo contábil, às suas expensas, à auditoria independente, o prazo de execução da referida auditoria e da respectiva entrega de seu relatório deverá ser acrescido ao prazo de entrega dos demonstrativos contábeis finais pela Administradora”;
Portanto, a considerar supostas irregularidades e ilegalidades apontadas que serão apuradas no decorrer do processo, há a probabilidade do direito do agravante em que seja cumprido o período de transição nos moldes do contrato, em que não se verifica a necessidade de acesso irrestrito da agravada ao empreendimento, mas que seja lhe fornecido toda a documentação necessária para viabilizar o demonstrativo contábil “o Condomínio se obriga a fornecer à Administradora, relativamente ao período em que esta atuou no Empreendimento, os registros e documentos operacionais, contábeis, financeiros e fiscais que lhe sejam solicitados, bem como disponibilizar à Administradora, caso solicitado, pelo prazo de até 30 (trinta) dias, os funcionários do Condomínio que realizavam tal tarefa”.
Assim, para o cumprimento de todas as obrigações contratualmente estabelecidas, não há necessidade de acesso como pretende a agravada já que a agravante pode fornecer todos os documentos e contratos necessários para apresentação de contas e desvinculação do próprio contrato.
Da mesma forma, a cláusula 6.1.1 do contrato firmado estabelece que, qualquer movimentação das contas do condomínio deve ocorrer em conjunto com o síndico ou membro do Conselho do Condomínio:
“6.1.1. – As partes desde já concordam que a aprovação e liberação dos pagamentos das despesas condominiais serão feitos pela Administradora (através do Gerente Geral, Controller ou outra pessoa designada pela Administradora) obrigatoriamente em conjunto com o Síndico ou um Membro do Conselho do Condomínio, através de dupla liberação bancária (token, assinatura, etc).”
Portanto, não se mostra plausível o acesso a conta do condomínio nos moldes como determinado na decisão agravada, mas sim que seja fornecido pela agravante os extratos bancários e todos os documentos relativos a conta para que a agravada realize seu período de transição.
Ressalva-se que, no caso, a decisão se atem ao acesso da agravada no empreendimento, bem como acesso a conta do condomínio, sendo que todas as demais questões levantadas pelo agravante, se refere ao mérito da ação principal e demandarão ampla discussão probatória, já que a rescisão contratual não é óbice entre as partes.
Ante o exposto, defiro a liminar para suspender a decisão agravada, e, determinar que o período de transição e acesso as contas do condomínio ocorra nos moldes do estabelecido em cláusula contratual, devendo a parte agravante fornecer toda a documentação necessária e solicitada pela parte agravada, e com relação as contas correntes do condomínio, que seja disponibilizado pelos funcionários do condomínio, apenas extratos da movimentação relativos ao período da sua gestão (01/02/2020 à 09/06/2020), conforme previsto contratualmente, a mesma não pode fazer movimentações de forma isolada, afastando-se também a multa aplicada.
Comunique-se o MM. Juiz da causa, e solicite informações.
Intime-se a agravada para apresentar resposta no prazo legal.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora