Tribunal: TJMT
Processo: 1021829-42.2020.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-23
Data de publicação: 2020-10-23

Ementa:
RAI No 1021829-42.2020.8.11.0000
VISTOS...
Recurso de agravo de instrumento aviado por Indiana Agri Comércio de Exportação de Cereais Eireli, objetivando reforma da decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência de reintegração de posse do imóvel objeto do litígio, posto na ação declaratória de rescisão contratual c/c reintegração de posse promovida por UPL do Brasil Indústria e Comércio de Insumos Agropecuários.
Para tal desiderato sustenta que a agravada promoveu a ação objetivando a rescisão do contrato firmado em 24/04/2019 que tem por objeto o imóvel matriculado sob o n. 9.916 na Comarca de Primavera do Leste, porque ela deixou de cumprir o pagamento da segunda parcela, vencida em 31/05/2020, em virtude do ajuizamento do pedido recuperacional de sua empresa que a impediu de realiza-lo, sob pena de restar configurado privilégio ilegal de credor.
Aduz que não restaram demonstrados os requisitos do art. 561 do CPC para o deferimento da liminar de reintegração de posse, especialmente porque é ela quem está exercendo a posse no imóvel desde 31/05/2019 em razão do contrato entabulado, inclusive realizou benfeitorias que somam R$ 497.584,68 (quatrocentos e noventa e sete mil quinhentos e oitenta e quatro reais e sessenta e oito centavos).
Alega que não há como sustentar a decisão recorrida que determinou a devolução do imóvel sem considerar a existência do seu direito de retenção, em razão das benfeitorias necessárias realizadas no imóvel.
Pede a concessão do efeito suspensivo, para se evitar que ela seja impedida de continuar suas atividades empresariais de forma regular em virtude de ordem de constrição prematura e equivocada proferida de maneira precária.
É o que merece registro.
Decido.
Na hipótese, a agravante suspender os efeitos da decisão que deferiu o pedido de reintegração de posse do imóvel que foi objeto do contrato de compromisso de compra e venda firmado com a agravada, tendo em vista o inadimplemento contratual relativo ao pagamento da segunda parcela, correspondente ao valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão, quinhentos mil reais).
O caso é de deferimento do pedido de liminar, porquanto apesar dos fundamentos constantes da decisão recorrida que deferiu o pedido vindicado, o entendimento jurisprudencial prevalente do Superior Tribunal de Justiça e deste Sodalício, por estar a reintegração de posse fundamentada na rescisão do contrato, somente se afigura possível a referida medida possessória com o pronunciamento judicial sobre esse ponto, independentemente da existência de cláusula resolutória, como é o caso dos autos.
É que, havendo entre as partes contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a posse do bem só passa a ser injusta após a rescisão ou anulação da avença. Ou seja, sem que haja a prévia rescisão, não é possível, em regra, a retomada do bem pela parte alienante, sobretudo porque a posse não se deu de forma injusta ou abusiva pelo adquirente.
Sobre o assunto, colaciono os seguintes julgados, in verbis:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NECESSIDADE. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (REsp 620787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 27/4/2009). 2. Não se admite o recurso especial quando sua análise depende de reexame de matéria de prova (Súmula 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1329000/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/02/2019, DJe 14/02/2019) (destaquei)
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PRÉVIA. POSSE JUSTA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DA DEMANDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório" (REsp 620787/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009). 2. Agravo interno desprovido.” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1534185/PE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017) (destaquei)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO BEM OBJETO DO CONTRATO DEFERIDA PELO JUÍZO DE ORIGEM – IMPOSSIBILIDADE – PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL – NECESSIDADE – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. “É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos” (STJ AgInt no AREsp 734.869/BA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/10/2017, DJe 19/10/2017).” (N.U 1012332-04.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 29/09/2020) (destaquei)
Isso posto, defiro o pedido de efeito suspensivo vindicado.
Comunique-se, o juízo de primeiro grau.
Intime-se para contrarrazões.
Após, voltem-me conclusos.
Cuiabá, 23 de outubro de 2020.
José Zuquim Nogueira
Desembargador Relator

Inteiro teor:
RAI No 1021829-42.2020.8.11.0000
VISTOS...
Recurso de agravo de instrumento aviado por Indiana Agri Comércio de Exportação de Cereais Eireli, objetivando reforma da decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência de reintegração de posse do imóvel objeto do litígio, posto na ação declaratória de rescisão contratual c/c reintegração de posse promovida por UPL do Brasil Indústria e Comércio de Insumos Agropecuários.
Para tal desiderato sustenta que a agravada promoveu a ação objetivando a rescisão do contrato firmado em 24/04/2019 que tem por objeto o imóvel matriculado sob o n. 9.916 na Comarca de Primavera do Leste, porque ela deixou de cumprir o pagamento da segunda parcela, vencida em 31/05/2020, em virtude do ajuizamento do pedido recuperacional de sua empresa que a impediu de realiza-lo, sob pena de restar configurado privilégio ilegal de credor.
Aduz que não restaram demonstrados os requisitos do art. 561 do CPC para o deferimento da liminar de reintegração de posse, especialmente porque é ela quem está exercendo a posse no imóvel desde 31/05/2019 em razão do contrato entabulado, inclusive realizou benfeitorias que somam R$ 497.584,68 (quatrocentos e noventa e sete mil quinhentos e oitenta e quatro reais e sessenta e oito centavos).
Alega que não há como sustentar a decisão recorrida que determinou a devolução do imóvel sem considerar a existência do seu direito de retenção, em razão das benfeitorias necessárias realizadas no imóvel.
Pede a concessão do efeito suspensivo, para se evitar que ela seja impedida de continuar suas atividades empresariais de forma regular em virtude de ordem de constrição prematura e equivocada proferida de maneira precária.
É o que merece registro.
Decido.
Na hipótese, a agravante suspender os efeitos da decisão que deferiu o pedido de reintegração de posse do imóvel que foi objeto do contrato de compromisso de compra e venda firmado com a agravada, tendo em vista o inadimplemento contratual relativo ao pagamento da segunda parcela, correspondente ao valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão, quinhentos mil reais).
O caso é de deferimento do pedido de liminar, porquanto apesar dos fundamentos constantes da decisão recorrida que deferiu o pedido vindicado, o entendimento jurisprudencial prevalente do Superior Tribunal de Justiça e deste Sodalício, por estar a reintegração de posse fundamentada na rescisão do contrato, somente se afigura possível a referida medida possessória com o pronunciamento judicial sobre esse ponto, independentemente da existência de cláusula resolutória, como é o caso dos autos.
É que, havendo entre as partes contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a posse do bem só passa a ser injusta após a rescisão ou anulação da avença. Ou seja, sem que haja a prévia rescisão, não é possível, em regra, a retomada do bem pela parte alienante, sobretudo porque a posse não se deu de forma injusta ou abusiva pelo adquirente.
Sobre o assunto, colaciono os seguintes julgados, in verbis:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NECESSIDADE. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (REsp 620787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 27/4/2009). 2. Não se admite o recurso especial quando sua análise depende de reexame de matéria de prova (Súmula 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1329000/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/02/2019, DJe 14/02/2019) (destaquei)
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PRÉVIA. POSSE JUSTA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DA DEMANDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório" (REsp 620787/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009). 2. Agravo interno desprovido.” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1534185/PE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017) (destaquei)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO BEM OBJETO DO CONTRATO DEFERIDA PELO JUÍZO DE ORIGEM – IMPOSSIBILIDADE – PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL – NECESSIDADE – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. “É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos” (STJ AgInt no AREsp 734.869/BA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/10/2017, DJe 19/10/2017).” (N.U 1012332-04.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 29/09/2020) (destaquei)
Isso posto, defiro o pedido de efeito suspensivo vindicado.
Comunique-se, o juízo de primeiro grau.
Intime-se para contrarrazões.
Após, voltem-me conclusos.
Cuiabá, 23 de outubro de 2020.
José Zuquim Nogueira
Desembargador Relator