Tribunal: TJMT
Processo: 1016476-34.2016.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL- COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO PARCIAL DA PARTE AUTORA – CONSTATAÇÃO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA ADQUIRENTE COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1- Se o contrato celebrado entre as partes havia a previsão de que a entrega da posse do imóvel se condicionava à liquidação, pelo comprador, da totalidade do seu saldo devedor contratual e evidenciado que a autora/compradora se encontra inadimplente no prazo pactuado, não há que se falar em atraso na entrega do imóvel por culpa da empresa/requerida, pois o bem já se encontrava pronto para uso.
2-O artigo 476 do Código Civil estabelece que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
Comprovada a mora da parte autora no cumprimento da respectiva prestação, inexiste ato ilícito passível de indenização pela justificada não execução contratual da parte adversa, razão pela qual a improcedência da ação é medida que se impõe.-
Vistos.
Recurso de apelação cível interposto por DAGNER RAFAEL LOPES AMORIM e ALEXANDRA SANTOS DE SANTANA AMORIM contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 1016476-34.2016.8.11.0041, perante a 9a Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, Pelo exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGOU IMPROCEDENTE o pedido inicial , com resolução do mérito. E, condenou a parte requerente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como fixou a verba honorária em R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), já se fazendo observar a regra do artigo 85, §§ 2o e 8o do Código de Processo Civil.
As razões recursais vieram (id. 55807495 - Pág. 1) (i) aduz os Apelantes/ Dagner Rafael Lopes Amorim e Alexandra Santos De Santana Amorim, que a sentença de piso, merece reforma no ponto que não reconheceu o dano moral indenizável, para tanto, alega que (i) o magistrado de piso não agiu com o costumeiro acerto, ao entender que não houve o respectivo atraso na entrega da obra; (ii) fala que houve falha na prestação do serviço por parte da construtora/apelada ao não cumprir com o pactuado no contrato de compra e venda, referente a entrega das chaves na data aprazada, atrasando demasiadamente e sem apresentar justificativas plausíveis para o ilícito; (iii) Que a demora na entrega do imóvel de forma injustificada, por si só já é suficiente para gerar os danos morais in re ipsa, ante a aflição, angustia, frustração dentre outros sentimentos subjetivos, muito além de mero aborrecimento do dia a dia, sendo assim, pugna pela condenação da parte apelada ao pagamento de indenização por dano moral em favor da apelante em função dos transtornos causados à esta, pelo atraso na entrega do imóvel. Assim, sugere o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) que entende ser proporcional e razoável ao dano sofrido; (iv) fala que em virtude do atraso da obra deixou de auferir o valor R$ 8.894,15 (oito mil, oitocentos e noventa e quatro reais e quinze centavos), a titulo de lucro cessante, ante a impossibilidade de alugar o imóvel. Por fim, pleiteia A APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, que alega ter avençado junto à empresa/apelada, em caso do atraso da obra, que prevê aplicação de multa de 2% e juros de 1% a.m., com base na boa -fé contratual, da equidade dos contratos, assim, pugna pela condenação da empresa/apelada ao pagamento de ou seja, multa no valor de R$ 4.447,07 e juros mensal no valor R$ 11.117,68 (5 meses de juros de 1%), valores estes que deverão ser corrigidos na liquidação de sentença, totalizando R$ 15.564,75.
As contrarrazões vieram (id. . 55807500 - Pág. 1), pela manutenção da sentença objurgada.
Fundamentação e Decisão.
Aspectos pertinentes aos tratados no presente recurso de apelação cível já estão sedimentados, quer neste sodalício mato-grossense, quer junto ao Superior Tribunal de Justiça. Posto isto, com espeque no artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil, prescindo de levar este feito a julgamento e égide dos precedentes a respeito do assunto, procedo ao julgamento monocrático do recurso aviado.
Recurso de apelação cível interposto por DAGNER RAFAEL LOPES AMORIM e ALEXANDRA SANTOS DE SANTANA AMORIM contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 1016476-34.2016.8.11.0041, perante a 9a Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, Pelo exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGOU IMPROCEDENTE o pedido inicial , com resolução do mérito.
Pois bem. No presente recurso deve ser analisada a ocorrência ou não de atraso na entrega da obra, bem como se ficou caracterizado a responsabilidade da construtora/apelada em devolver a parte apelante a titulo de Repetição de Indébito, os supostos valores de lucros cessantes, multa contratual, bem como, a condenação ao pagamento a titulo de indenização por dano moral, por suposto atraso na entrega da obra.
Inicialmente, insta destacar que os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis com pagamento avençado em prestações encontra-se regidos pela lei consumerista (Lei no8078/90).
Depreende-se dos autos que os autores/apelantes DAGNER RAFAEL LOPES AMORIM e ALEXANDRA SANTOS DE SANTANA AMORIM ajuizaram, em 29/09/2016, a Ação de Indenização por Dano Moral e Material em face da requerida/apelada SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – RONDONÓPOLIS I – SPE LTDA , requerendo indenização por dano moral e material, por suposto atraso na entrega do imóvel, oriundo de um “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA” (ID no 55806574) em 30/01/2012 para aquisição de uma unidade autônoma 78, bloco 00, do empreendimento condomínio Rio de São Lourenço no dia 12/08/201 2.
Conforme os termos do referido contrato, o valor do imóvel foi firmado em R$ 179.500,86 (cento e setenta e nove mil e quinhentos reais e oitenta e seis centavos), sendo R$ 35.501,86 (trinta e cinco mil, quinhentos e um reais e oitenta e seis centavos) de forma parcelada com último vencimento para o dia 20/08/2014, referente a parte A, e R$ 143.999,00 (cento e quarenta e três mil e novecentos e noventa e nove reais a ser pago por recursos próprios do adquirente ou através de financiamento habitacional a ser obtido pelos apelantes junto à agente financeiro com recursos do sistema brasileiro de poupança e empréstimo (SPBE) ou FGTS, a serem quitados até a data limite de 31 de maio de 2014, denominado pela requerida/apelada como parte “B” do contrato (id. 55806574 - Pág. 2.), consignado ainda, que a data limite para entrega do referido imóvel seria em 31 de agosto de 2014, com a possibilidade de estender esse prazo por 180 (cento e oitenta), ou seja, ficando a data limite para fevereiro de 2015.
Em sua defesa, a construtora/apelada refutou as alegações da parte apelante, afirmando que somente não entregou o imóvel dentro do prazo pactuado, em virtude da inadimplência dos próprios autores/apelante, que não cumpriram com sua parte no contrato, relativo a parte B do acordo que deveria ser adimplido até a data limite de 31 de maio de 2014, (id. 55806574 - Pág. 2.).
Por sua vez, os autores alegam que só não quitou o total na data aprazada por culpa da própria construtora que não disponibilizou documentos hábeis a contento, no entanto, sem apresentar nenhuma prova de sua assertiva.
Em verdade, o que há de concreto e que tal obrigação somente foi solvida em 23/06/2015 conforme documento acostado (id. 55806577 - Pág. 6), ou seja, após 1 ano e 1 mês da data estipulada, assim, mister acolher a alegação da empresa/apelada de que não houve atraso na entrega do imóvel por sua culpa, pois este já se encontrava pronto para uso, porém, os autores/apelantes havia cumprido apenas parte do contrato que lhe competia, no ato da entrega.
Portanto, não há se falar em atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora/apelada, se o contrato condicionava entrega ao pagamento integral do contrato por parte da autora.
Ademais, Importante enfatizar que, numa relação bilateral, as partes terão a obrigação de cumprir o pactuado. No entanto, se uma das partes não o fizer, a parte contrária poderá não cumprir sua parte também, justamente porque a prestação de sua obrigação deve ser correlata à obrigação da outra parte, ante o secular instituto jurídico da “exceptio nom adimpleti contractus” – “exceção de contrato não cumprido”.
Citado instituto encontra-se disposto nos artigos 476 e 477, ambos do Código Civil de 2002, in verbis:
“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.”.
A exceção do contrato não cumprido constitui um meio de defesa, pelo qual a parte demandada pela execução de contrato pode argumentar que deixou de cumpri-lo em razão da outra ainda não ter satisfeito a prestação correspondente, tal assertiva tem condão de veracidade, visto que assim que efetivamente a parte autora adimpliu com sua parte no negocio, esta foi de pronto emitida na posse, conforme termo de imissão na posse, datado de 03/072015 (id. . 55806577 - Pág. 4.
A construtora/apelada, em sua contestação e contrarrazões, justifica de forma cabal que “a unidade somente não foi entregue dentro do limite estabelecido no contrato, em razão da inadimplência dos Apelantes, fato devidamente comprovado nos autos.
Sobre a exceção de contrato não cumprido, os seguintes entendimentos jurisprudenciais:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. TRIBUNAL A QUO AFASTOU A EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO, POIS O PROMITENTE-COMPRADOR ENCONTRAVA-SE INADIMPLENTE ANTES DO PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. O eg. Tribunal estadual, à luz das provas existentes nos autos, concluiu que o promitente-comprador encontrava-se inadimplente antes do prazo de conclusão da obra, motivo pelo qual afastou a alegada exceção do contrato não cumprido, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais e materiais. A pretensão de revisar esse entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento fático-probatório, inviável em sede de recurso especial, conforme preconiza a Súmula 7/STJ. 2. Agravo interno desprovido.” (STJ, 4a Turma, AgInt no AREsp 1338435/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 27/11/2018, DJe 07/12/2018).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – QUESTIONAMENTO DAS CLÁUSULAS PACTUADAS À LUZ DO CDC - QUESTÕES NÃO SUSCITADAS NA PRIMEIRA INSTÂNCIA - INOVAÇÃO RECURSAL – VEDAÇÃO – PAGAMENTO PARCIAL DA AVENÇA – SERVIÇO PRESTADO EM PARTE – HIPÓTESE DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – RECURSO NÃO PROVIDO. [...] Tendo os autores pago apenas parte do ajustado na avença, a ré não está obrigada a prestar na íntegra os serviços pactuados, especialmente porque o art. 476 do Código Civil estabelece que, ‘Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro’.” (TJMT, 4a Câmara de Direito Privado, N.U 0001583-26.2014.8.11.0041, Relator Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. em 24/04/2019, DJE 26/04/2019) (g.n.).
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONFIGURAÇÃO – VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – TEORIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ALEGAÇÃO DA PRÓPRIA TORPEZA PARA RECONHECER A RESOLUÇÃO DO CONTRATO – VEDAÇÃO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO – MORA EX RE – INTELIGÊNCIA DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – MAJORAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO § 11o DO ART. 85 DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. ‘Incidência de juros de mora e correção monetária desde a data do vencimento da prestação, no caso de mora 'ex re'. Precedente da Corte Especial’ (AgRg no REsp no 1372546/MG)
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – DEMORA NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL – OBRA ASSUMIDA PELOS CONTRATANTES – AUSÊNCIA DE REPASSE DOS RECURSOS FINANCIADOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – CONTRATO BILATERAL SINALAGMÁTICO - OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS – MORA DOS APELANTES – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ATO ILÍCITO NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. I - De acordo com a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecida no art. 476 do Código Civil, nenhuma das partes pode, antes de cumprida a respectiva obrigação, exigir o implemento da prestação devida pelo parceiro contratual. II – Comprovada a mora dos autores no cumprimento da respectiva prestação, inexiste ato ilícito passível de indenização pela justificada inexecução contratual da parte adversa.” (TJMT, 4a Câmara de Direito Privado, N.U 0011341-97.2012.8.11.0041, Relatora Desa. SERLY MARCONDES ALVES, j. em 25/07/2018, DJE 30/07/2018) (g.n.).
Portanto, considerando o prazo de tolerância, evidente que não houve atraso na conclusão da obra, não fazendo jus a parte autora/recorrente ao recebimento de indenização por danos materiais pelo período em que a obra deveria ser concluída até a efetiva entrega do empreendimento, bem como indenização por danos morais.
Ora, a hipótese dos autos revela que o atraso na entrega da unidade para os autores/apelantes se deu por sua culpa exclusiva, haja vista que não efetuou o pagamento integral do contrato, conforme pactuado. Logo, impõe-se a manutenção da sentença, conforme prolatada.
Com essas considerações, nos termos do art. 932, IV, “a”, do CPC e Súmula no 568 do colendo Superior Tribunal de Justiça, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, tendo em vista que a alegação da exceção de contrato não cumprido constitui um mecanismo de defesa de boa-fé contratual de parte a parte, não há que se falar em procedência da “Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos, Repetição de Indébito e Revisão de Cláusula Contratual” ajuizada pela autora, visto que no momento da entrega do imóvel, esta se encontra inadimplente com atualização da PARTE B do contrato.
Por consequência, inverto o ônus sucumbencial, para condenar a autora ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, a título de honorários advocatícios, em favor da apelante, conforme o artigo 85, §2o, do CPC/15, observando-se que a requerente possui o benefício da justiça gratuita, conforme ID no 7824338.
Publique-se imediatamente a presente decisão monocrática para conhecimento das partes e, transcorrido o prazo recursal sem qualquer irresignação, realizem-se as anotações e baixa de estilo para arquivamento dos autos.
Cumpra-se.
Desembargador Sebastião de Moraes Filho.
= r e l a t o r =

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL- COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO PARCIAL DA PARTE AUTORA – CONSTATAÇÃO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA ADQUIRENTE COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1- Se o contrato celebrado entre as partes havia a previsão de que a entrega da posse do imóvel se condicionava à liquidação, pelo comprador, da totalidade do seu saldo devedor contratual e evidenciado que a autora/compradora se encontra inadimplente no prazo pactuado, não há que se falar em atraso na entrega do imóvel por culpa da empresa/requerida, pois o bem já se encontrava pronto para uso.
2-O artigo 476 do Código Civil estabelece que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
Comprovada a mora da parte autora no cumprimento da respectiva prestação, inexiste ato ilícito passível de indenização pela justificada não execução contratual da parte adversa, razão pela qual a improcedência da ação é medida que se impõe.-
Vistos.
Recurso de apelação cível interposto por DAGNER RAFAEL LOPES AMORIM e ALEXANDRA SANTOS DE SANTANA AMORIM contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 1016476-34.2016.8.11.0041, perante a 9a Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, Pelo exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGOU IMPROCEDENTE o pedido inicial , com resolução do mérito. E, condenou a parte requerente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como fixou a verba honorária em R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), já se fazendo observar a regra do artigo 85, §§ 2o e 8o do Código de Processo Civil.
As razões recursais vieram (id. 55807495 - Pág. 1) (i) aduz os Apelantes/ Dagner Rafael Lopes Amorim e Alexandra Santos De Santana Amorim, que a sentença de piso, merece reforma no ponto que não reconheceu o dano moral indenizável, para tanto, alega que (i) o magistrado de piso não agiu com o costumeiro acerto, ao entender que não houve o respectivo atraso na entrega da obra; (ii) fala que houve falha na prestação do serviço por parte da construtora/apelada ao não cumprir com o pactuado no contrato de compra e venda, referente a entrega das chaves na data aprazada, atrasando demasiadamente e sem apresentar justificativas plausíveis para o ilícito; (iii) Que a demora na entrega do imóvel de forma injustificada, por si só já é suficiente para gerar os danos morais in re ipsa, ante a aflição, angustia, frustração dentre outros sentimentos subjetivos, muito além de mero aborrecimento do dia a dia, sendo assim, pugna pela condenação da parte apelada ao pagamento de indenização por dano moral em favor da apelante em função dos transtornos causados à esta, pelo atraso na entrega do imóvel. Assim, sugere o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) que entende ser proporcional e razoável ao dano sofrido; (iv) fala que em virtude do atraso da obra deixou de auferir o valor R$ 8.894,15 (oito mil, oitocentos e noventa e quatro reais e quinze centavos), a titulo de lucro cessante, ante a impossibilidade de alugar o imóvel. Por fim, pleiteia A APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, que alega ter avençado junto à empresa/apelada, em caso do atraso da obra, que prevê aplicação de multa de 2% e juros de 1% a.m., com base na boa -fé contratual, da equidade dos contratos, assim, pugna pela condenação da empresa/apelada ao pagamento de ou seja, multa no valor de R$ 4.447,07 e juros mensal no valor R$ 11.117,68 (5 meses de juros de 1%), valores estes que deverão ser corrigidos na liquidação de sentença, totalizando R$ 15.564,75.
As contrarrazões vieram (id. . 55807500 - Pág. 1), pela manutenção da sentença objurgada.
Fundamentação e Decisão.
Aspectos pertinentes aos tratados no presente recurso de apelação cível já estão sedimentados, quer neste sodalício mato-grossense, quer junto ao Superior Tribunal de Justiça. Posto isto, com espeque no artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil, prescindo de levar este feito a julgamento e égide dos precedentes a respeito do assunto, procedo ao julgamento monocrático do recurso aviado.
Recurso de apelação cível interposto por DAGNER RAFAEL LOPES AMORIM e ALEXANDRA SANTOS DE SANTANA AMORIM contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 1016476-34.2016.8.11.0041, perante a 9a Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, Pelo exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGOU IMPROCEDENTE o pedido inicial , com resolução do mérito.
Pois bem. No presente recurso deve ser analisada a ocorrência ou não de atraso na entrega da obra, bem como se ficou caracterizado a responsabilidade da construtora/apelada em devolver a parte apelante a titulo de Repetição de Indébito, os supostos valores de lucros cessantes, multa contratual, bem como, a condenação ao pagamento a titulo de indenização por dano moral, por suposto atraso na entrega da obra.
Inicialmente, insta destacar que os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis com pagamento avençado em prestações encontra-se regidos pela lei consumerista (Lei no8078/90).
Depreende-se dos autos que os autores/apelantes DAGNER RAFAEL LOPES AMORIM e ALEXANDRA SANTOS DE SANTANA AMORIM ajuizaram, em 29/09/2016, a Ação de Indenização por Dano Moral e Material em face da requerida/apelada SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – RONDONÓPOLIS I – SPE LTDA , requerendo indenização por dano moral e material, por suposto atraso na entrega do imóvel, oriundo de um “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA” (ID no 55806574) em 30/01/2012 para aquisição de uma unidade autônoma 78, bloco 00, do empreendimento condomínio Rio de São Lourenço no dia 12/08/201 2.
Conforme os termos do referido contrato, o valor do imóvel foi firmado em R$ 179.500,86 (cento e setenta e nove mil e quinhentos reais e oitenta e seis centavos), sendo R$ 35.501,86 (trinta e cinco mil, quinhentos e um reais e oitenta e seis centavos) de forma parcelada com último vencimento para o dia 20/08/2014, referente a parte A, e R$ 143.999,00 (cento e quarenta e três mil e novecentos e noventa e nove reais a ser pago por recursos próprios do adquirente ou através de financiamento habitacional a ser obtido pelos apelantes junto à agente financeiro com recursos do sistema brasileiro de poupança e empréstimo (SPBE) ou FGTS, a serem quitados até a data limite de 31 de maio de 2014, denominado pela requerida/apelada como parte “B” do contrato (id. 55806574 - Pág. 2.), consignado ainda, que a data limite para entrega do referido imóvel seria em 31 de agosto de 2014, com a possibilidade de estender esse prazo por 180 (cento e oitenta), ou seja, ficando a data limite para fevereiro de 2015.
Em sua defesa, a construtora/apelada refutou as alegações da parte apelante, afirmando que somente não entregou o imóvel dentro do prazo pactuado, em virtude da inadimplência dos próprios autores/apelante, que não cumpriram com sua parte no contrato, relativo a parte B do acordo que deveria ser adimplido até a data limite de 31 de maio de 2014, (id. 55806574 - Pág. 2.).
Por sua vez, os autores alegam que só não quitou o total na data aprazada por culpa da própria construtora que não disponibilizou documentos hábeis a contento, no entanto, sem apresentar nenhuma prova de sua assertiva.
Em verdade, o que há de concreto e que tal obrigação somente foi solvida em 23/06/2015 conforme documento acostado (id. 55806577 - Pág. 6), ou seja, após 1 ano e 1 mês da data estipulada, assim, mister acolher a alegação da empresa/apelada de que não houve atraso na entrega do imóvel por sua culpa, pois este já se encontrava pronto para uso, porém, os autores/apelantes havia cumprido apenas parte do contrato que lhe competia, no ato da entrega.
Portanto, não há se falar em atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora/apelada, se o contrato condicionava entrega ao pagamento integral do contrato por parte da autora.
Ademais, Importante enfatizar que, numa relação bilateral, as partes terão a obrigação de cumprir o pactuado. No entanto, se uma das partes não o fizer, a parte contrária poderá não cumprir sua parte também, justamente porque a prestação de sua obrigação deve ser correlata à obrigação da outra parte, ante o secular instituto jurídico da “exceptio nom adimpleti contractus” – “exceção de contrato não cumprido”.
Citado instituto encontra-se disposto nos artigos 476 e 477, ambos do Código Civil de 2002, in verbis:
“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.”.
A exceção do contrato não cumprido constitui um meio de defesa, pelo qual a parte demandada pela execução de contrato pode argumentar que deixou de cumpri-lo em razão da outra ainda não ter satisfeito a prestação correspondente, tal assertiva tem condão de veracidade, visto que assim que efetivamente a parte autora adimpliu com sua parte no negocio, esta foi de pronto emitida na posse, conforme termo de imissão na posse, datado de 03/072015 (id. . 55806577 - Pág. 4.
A construtora/apelada, em sua contestação e contrarrazões, justifica de forma cabal que “a unidade somente não foi entregue dentro do limite estabelecido no contrato, em razão da inadimplência dos Apelantes, fato devidamente comprovado nos autos.
Sobre a exceção de contrato não cumprido, os seguintes entendimentos jurisprudenciais:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. TRIBUNAL A QUO AFASTOU A EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO, POIS O PROMITENTE-COMPRADOR ENCONTRAVA-SE INADIMPLENTE ANTES DO PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. O eg. Tribunal estadual, à luz das provas existentes nos autos, concluiu que o promitente-comprador encontrava-se inadimplente antes do prazo de conclusão da obra, motivo pelo qual afastou a alegada exceção do contrato não cumprido, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais e materiais. A pretensão de revisar esse entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento fático-probatório, inviável em sede de recurso especial, conforme preconiza a Súmula 7/STJ. 2. Agravo interno desprovido.” (STJ, 4a Turma, AgInt no AREsp 1338435/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 27/11/2018, DJe 07/12/2018).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – QUESTIONAMENTO DAS CLÁUSULAS PACTUADAS À LUZ DO CDC - QUESTÕES NÃO SUSCITADAS NA PRIMEIRA INSTÂNCIA - INOVAÇÃO RECURSAL – VEDAÇÃO – PAGAMENTO PARCIAL DA AVENÇA – SERVIÇO PRESTADO EM PARTE – HIPÓTESE DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – RECURSO NÃO PROVIDO. [...] Tendo os autores pago apenas parte do ajustado na avença, a ré não está obrigada a prestar na íntegra os serviços pactuados, especialmente porque o art. 476 do Código Civil estabelece que, ‘Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro’.” (TJMT, 4a Câmara de Direito Privado, N.U 0001583-26.2014.8.11.0041, Relator Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. em 24/04/2019, DJE 26/04/2019) (g.n.).
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONFIGURAÇÃO – VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – TEORIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ALEGAÇÃO DA PRÓPRIA TORPEZA PARA RECONHECER A RESOLUÇÃO DO CONTRATO – VEDAÇÃO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO – MORA EX RE – INTELIGÊNCIA DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – MAJORAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO § 11o DO ART. 85 DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. ‘Incidência de juros de mora e correção monetária desde a data do vencimento da prestação, no caso de mora 'ex re'. Precedente da Corte Especial’ (AgRg no REsp no 1372546/MG)
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – DEMORA NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL – OBRA ASSUMIDA PELOS CONTRATANTES – AUSÊNCIA DE REPASSE DOS RECURSOS FINANCIADOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – CONTRATO BILATERAL SINALAGMÁTICO - OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS – MORA DOS APELANTES – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ATO ILÍCITO NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. I - De acordo com a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecida no art. 476 do Código Civil, nenhuma das partes pode, antes de cumprida a respectiva obrigação, exigir o implemento da prestação devida pelo parceiro contratual. II – Comprovada a mora dos autores no cumprimento da respectiva prestação, inexiste ato ilícito passível de indenização pela justificada inexecução contratual da parte adversa.” (TJMT, 4a Câmara de Direito Privado, N.U 0011341-97.2012.8.11.0041, Relatora Desa. SERLY MARCONDES ALVES, j. em 25/07/2018, DJE 30/07/2018) (g.n.).
Portanto, considerando o prazo de tolerância, evidente que não houve atraso na conclusão da obra, não fazendo jus a parte autora/recorrente ao recebimento de indenização por danos materiais pelo período em que a obra deveria ser concluída até a efetiva entrega do empreendimento, bem como indenização por danos morais.
Ora, a hipótese dos autos revela que o atraso na entrega da unidade para os autores/apelantes se deu por sua culpa exclusiva, haja vista que não efetuou o pagamento integral do contrato, conforme pactuado. Logo, impõe-se a manutenção da sentença, conforme prolatada.
Com essas considerações, nos termos do art. 932, IV, “a”, do CPC e Súmula no 568 do colendo Superior Tribunal de Justiça, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, tendo em vista que a alegação da exceção de contrato não cumprido constitui um mecanismo de defesa de boa-fé contratual de parte a parte, não há que se falar em procedência da “Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos, Repetição de Indébito e Revisão de Cláusula Contratual” ajuizada pela autora, visto que no momento da entrega do imóvel, esta se encontra inadimplente com atualização da PARTE B do contrato.
Por consequência, inverto o ônus sucumbencial, para condenar a autora ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, a título de honorários advocatícios, em favor da apelante, conforme o artigo 85, §2o, do CPC/15, observando-se que a requerente possui o benefício da justiça gratuita, conforme ID no 7824338.
Publique-se imediatamente a presente decisão monocrática para conhecimento das partes e, transcorrido o prazo recursal sem qualquer irresignação, realizem-se as anotações e baixa de estilo para arquivamento dos autos.
Cumpra-se.
Desembargador Sebastião de Moraes Filho.
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