Tribunal: TJMT
Processo: 0044926-09.2013.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-02-21
Data de publicação: 2020-02-21

Ementa:
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0044926-09.2013.8.11.0041
RECORRENTES: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA. E RNI NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S/A
RECORRIDA: MYLENA CORREA DA COSTA ARRUDA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id 29890490) interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA. E RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado assim ementado (id 11449967):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA E RESSARCITÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – EM DISSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA - VALIDADE DA CLÁUSULA- SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI)- DESCABIMENTO- PRESCRIÇÃO TRIENAL - INCISO IV, § 3o, ART. 206, CÓDIGO CIVIL –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1- Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
2- No contrato celebrado entre as partes não há cláusula que transfira ao promitente comprador a responsabilidade de custeio da comissão de corretagem, tampouco há sobre que seria cobrado a esse título, de modo que o encargo deveria ter sido custeado pelas vendedoras, e não pela compradora, cabendo, então, seja declarado o dever de restituir o que foi indevidamente cobrado.
3-Não há falar-se em prescrição da pretensão relativa à restituição da comissão de corretagem se a ação foi proposta dentro do prazo prescricional trienal do art. 206, §3o, inciso IV, do CC/02”. (TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado – Apelação Cível n. 0044926-09.2013.8.11.0041, Relator: Des SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, j. em 14/08/2019).
Opostos Embargos de Declaração (id 12700499), estes foram rejeitados no acórdão de id 25840951.
Os Recorrentes alegam violação ao artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, ao argumento de que a “(...) Rodobens Negócios Imobiliários S/A, não faz parte da relação jurídica formada com a Recorrida, não tendo qualquer obrigação ou responsabilidade em decorrência deste contrato que possa ensejar-lhe obrigação em compor a lide e responder pelo resultado dela, seja ele qual for”. (id 29890490 - p. 6)
Argumentam que não se beneficiaram “(...) dos valores cobrados no âmbito daquela relação jurídica (Comissão de Corretagem), que foram cobrados e recebidos pelo respectivo credor (Corretor de Imóveis), razão pela qual a Recorrente é parte ilegítima para restituir tal valor por não ter sido beneficiada pelo recebimento, conforme recibo de pagamento efetuado em favor da imobiliária”. (id 29890490 - p. 9)
Apontam contrariedade ao artigo 725 do Código Civil, uma vez que é lícita a cobrança de comissão de corretagem, pois “(...) o corretor de imóveis realizou a aproximação das partes, a apresentação do imóvel e a intermediação no contrato de compra e venda, evidentemente, por disposição legal, o pagamento da comissão de corretagem deve ser realizado”. (id 29890490 - p. 18)
Suscitam afronta ao artigo 427 do Código Civil, porquanto “(...) no tocante à nulidade da cláusula contratual pugnada pela Recorrida, a Recorrente esclarece que a mesma não logrou êxito em comprovar o fato superveniente que tornou a obrigação excessivamente onerosa, nos termos do artigo 6o, inciso V do Código do Consumidor, requisito indispensável para a modificação das cláusulas pretendidas”. (id 29890490 - p. 26)
Recurso tempestivo (id 30060952).
Sem contrarrazões, conforme id 34035963.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
A suposta violação aos artigos 485, VI, do CPC, está amparada na alegada ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem, visto que o pagamento foi realizado diretamente ao corretor que efetuou a venda do imóvel à recorrida.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
O órgão fracionário deste Tribunal, conforme ementa já transcrita acima, entendeu que “a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem”. (id 7458551 - p. 1).
No julgamento do recurso paradigma (REsp n. 1.551.951/SP, Tema 939) o Superior Tribunal de Justiça concluiu pela “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.
2.2. ‘Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem’ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.3. ‘Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel’ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE”.
Observa-se, pois, que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a orientação do STJ no julgamento do recurso paradigma (Tema 939), razão pela qual o recurso não comporta seguimento neste ponto.
Quanto à alegada afronta ao artigo 927, III, do CPC; e artigos 722 e 725, ambos do CC, a recorrente defende a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária.
Quanto à alegada afronta aos artigos 427 e 725 do Código Civil, os Recorrentes defendem a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária.
No entanto, do exame do acórdão recorrido verifica-se que também neste ponto o decisum está em consonância com o entendimento firmado no STJ.
Isso porquê, no julgamento do paradigma REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938) o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (g.n.)
Confira-se a ementa do julgado:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...).”
Assim, ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em conformidade com a orientação do STJ, pois, para este caso, ambos os Tribunais entenderam que a validade da transferência para o consumidor do pagamento da comissão de corretagem está condicionada ao dever de informação do preço total da aquisição do imóvel e do valor da comissão de corretagem.
Neste particular restou consignado no acórdão:
“Observa-se que o contrato em comento não prevê a cobrança da taxa de corretagem, nem mesmo indica de forma clara um valor específico a ser pago a este título. Também não dispõe que incumbe ao comprador o pagamento de tal taxa, razão pela qual sua cobrança (ID 7127619 - Pág.2) se afigura indevida no caso em comento e, portanto, deve ser restituída ao comprador”.
Nesse contexto, constata-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação do STJ (Tema 938), circunstância que impede o seguimento recursal neste ponto.
Quanto às demais controvérsias discutidas neste recurso, não foi encontrado nenhum outro tema afetado no Superior Tribunal de Justiça que se aplique a esta decisão, razão pela qual passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Ausência de identificação do dispositivo legal violado
Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
Em igual sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 83 DO STJ E 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA.
(...)
2. A alegação genérica de violação à lei federal, sem indicar de forma precisa o artigo, parágrafo ou alínea, da legislação tida por violada, tampouco em que medida teria o acórdão recorrido vulnerado a lei federal, bem como em que consistiu a suposta negativa de vigência da lei e, ainda, qual seria sua correta interpretação, ensejam deficiência de fundamentação no recurso especial, inviabilizando a abertura da instância excepcional. Não se revela admissível o recurso excepcional, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia. Incidência da Súmula 284-STF. (...)
5. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp 828.593/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 12/04/2016, DJe 18/04/2016).
In casu, quanto à alegada ausência dos pressupostos ensejadores da reparação civil por dano moral, bem assim quanto a ausência de desídia da recorrente na obtenção do financiamento imobiliário pela recorrida, a parte recorrente não demonstrou nas razões recursais quais os dispositivos de lei federal foram supostamente violados, o que faz incidir a Súmula 284/STF e impede a admissão do recurso neste ponto.
Ausência de prequestionamento. Súmulas 282 e 356 do STF
Com o objetivo de evitar a supressão de instância, nos termos do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, para que o Superior Tribunal de Justiça tenha condições de reexaminar a controvérsia suscitada, é preciso que a questão tenha sido decidida em única ou última instância pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados e do Distrito Federal, ex vi Súmula 282 do STF.
Consigne-se, ainda, que caso se conclua pela existência de omissão no julgado, para que a matéria seja considerada prequestionada, é imprescindível que sejam opostos embargos de declaração com a indicação precisa do ponto supostamente omisso, em aplicação analógica da Súmula 356/STF.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 356/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO ATACADO. SÚMULA 283/STF. NÃO-CONHECIMENTO DO RECURSO PELA ALÍNEA A. DISSÍDIO PRETORIANO PREJUDICADO. 1. (...). 2. Não ocorre ofensa ao art. 535 do CPC, quando o Tribunal de origem dirime, fundamentadamente, as questões que lhe são submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos. 3. A matéria pertinente aos arts. 12, 37, 43, 46, 186, 402, 404, 940 e 944 do CC/02 não foi apreciada pela instância judicante de origem, tampouco constou dos embargos declaratórios opostos para suprir eventual omissão. Portanto, ante a falta do necessário prequestionamento, incide o óbice da Súmula 356/STF. 4. (...). 6. Agravo regimental a que se nega provimento”. (EDcl no AgRg nos EDcl nos EDcl no AREsp 484.728/PE, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 24/02/2015, DJe 03/03/2015).
Dessa forma, verifica-se que em relação à suposta violação aos artigos 122, 139, 171, II, 422 e 427, todos do CC, cuja controvérsia está amparada na ausência de comprovação de abusividade das cláusulas contratuais ou alegação de ocorrência de erro, dolo, coação, simulação ou fraude a autorizar a revisão, as questões não foram abordadas pelo acórdão impugnado, e, embora tenham sido opostos embargos de declaração, estes não trataram das matérias acima apontadas, situação que obsta o seu reexame pelo Superior Tribunal de Justiça e impede a admissão do recurso neste ponto.
Diante desse quadro, com fundamento no art. 1.030, I, “b”, do CPC, e em face da conformidade do acórdão impugnado com o julgamento do recurso paradigma (Temas 938 e 939), a inadmissão do recurso é medida que se impõe.
Reexame de matéria fática. Súmula 7 do STJ
Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 413 e 474, ambos do CC está amparada na alegação de que a rescisão contratual se deu por culpa da Recorrida, tendo em vista a manifesta inadimplência, autorizando, assim, a retenção de vinte e cinco por cento dos valores pagos a título de cláusula penal.
Sobre a citada controvérsia, o órgão fracionário deste Tribunal se manifestou no seguinte sentido:
“Neste diapasão, sendo demonstrado que foi a autora/apelada quem deu causa à rescisão do contrato, esta fica sujeita às sanções previstas na cláusula penal estabelecida no contrato.
Nada obstante, além da fórmula de apuração dos valores a serem restituídos para o caso de rescisão, não vislumbrei no contrato cláusula expressa acerca da possibilidade de retenção de valores, como pretendem as apelantes. Portanto, correta a sentença na parte em que determinou a restituição de 90% do valor total desembolsado pela autora, nos termos das "cláusulas 5.7. item ‘a’ e 5.7.1 do contrato’.” (id 7458551 - p. 1)
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, é necessário o exame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
“PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL E EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. ACIDENTE DE TRÂNSITO. INDENIZAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. DATA DA CITAÇÃO. COMPENSAÇÃO DO SEGURO DPVAT. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 246/STJ. 1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ se a tese versada no recurso especial reclamar a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. (...)” (AgRg no REsp 1380749/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016).
Igual entendimento é aplicado à alegada afronta ao artigo 944 do CC, cuja controvérsia se refere à pretensão de ver afastada a condenação da recorrente ao pagamento do valor fixado a título de dano moral, pois é imprescindível o reexame das provas produzidas nos autos. Confira-se:
“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PREJUÍZOS EM ATIVIDADE PESQUEIRA DECORRENTE DE PROJETOS GNL E GLP DA PETROBRÁS EM MAGÉ. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. REEXAME DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. (...)
4. Para aferir a proporcionalidade do quantum de indenização por danos morais decorrentes de responsabilidade civil, seria necessário exceder as razões colacionadas no acórdão vergastado, o que demanda incursão no contexto fático-probatório dos autos, vedada em Recurso Especial, conforme Súmula 7/STJ. Ademais, o STJ consolidou o entendimento de que o valor da indenização por danos morais só pode ser alterado nesta instância quando se mostrar ínfimo ou exagerado, o que não ocorreu in casu.
5. Recurso Especial não provido.” (REsp 1666017 / RJ, Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe 30/06/2017).
Por último, atinente à alegada afronta aos artigos 476 e 477, ambos do CPC, cuja controvérsia reside na alegação da tese da exceção de contrato não cumprido, também é necessário revisar o conjunto probatório.
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, inciso I, “b” (sistemática de precedentes qualificados – Temas 938 e 939), e inciso V (Súmulas 7 do STJ, e 282, 284 e 356 do STF), do CPC, conforme fundamentação acima.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 21 de fevereiro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
VII

Inteiro teor:
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0044926-09.2013.8.11.0041
RECORRENTES: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA. E RNI NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S/A
RECORRIDA: MYLENA CORREA DA COSTA ARRUDA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id 29890490) interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V – SPE LTDA. E RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado assim ementado (id 11449967):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA E RESSARCITÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – EM DISSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA - VALIDADE DA CLÁUSULA- SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI)- DESCABIMENTO- PRESCRIÇÃO TRIENAL - INCISO IV, § 3o, ART. 206, CÓDIGO CIVIL –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1- Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
2- No contrato celebrado entre as partes não há cláusula que transfira ao promitente comprador a responsabilidade de custeio da comissão de corretagem, tampouco há sobre que seria cobrado a esse título, de modo que o encargo deveria ter sido custeado pelas vendedoras, e não pela compradora, cabendo, então, seja declarado o dever de restituir o que foi indevidamente cobrado.
3-Não há falar-se em prescrição da pretensão relativa à restituição da comissão de corretagem se a ação foi proposta dentro do prazo prescricional trienal do art. 206, §3o, inciso IV, do CC/02”. (TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado – Apelação Cível n. 0044926-09.2013.8.11.0041, Relator: Des SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, j. em 14/08/2019).
Opostos Embargos de Declaração (id 12700499), estes foram rejeitados no acórdão de id 25840951.
Os Recorrentes alegam violação ao artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, ao argumento de que a “(...) Rodobens Negócios Imobiliários S/A, não faz parte da relação jurídica formada com a Recorrida, não tendo qualquer obrigação ou responsabilidade em decorrência deste contrato que possa ensejar-lhe obrigação em compor a lide e responder pelo resultado dela, seja ele qual for”. (id 29890490 - p. 6)
Argumentam que não se beneficiaram “(...) dos valores cobrados no âmbito daquela relação jurídica (Comissão de Corretagem), que foram cobrados e recebidos pelo respectivo credor (Corretor de Imóveis), razão pela qual a Recorrente é parte ilegítima para restituir tal valor por não ter sido beneficiada pelo recebimento, conforme recibo de pagamento efetuado em favor da imobiliária”. (id 29890490 - p. 9)
Apontam contrariedade ao artigo 725 do Código Civil, uma vez que é lícita a cobrança de comissão de corretagem, pois “(...) o corretor de imóveis realizou a aproximação das partes, a apresentação do imóvel e a intermediação no contrato de compra e venda, evidentemente, por disposição legal, o pagamento da comissão de corretagem deve ser realizado”. (id 29890490 - p. 18)
Suscitam afronta ao artigo 427 do Código Civil, porquanto “(...) no tocante à nulidade da cláusula contratual pugnada pela Recorrida, a Recorrente esclarece que a mesma não logrou êxito em comprovar o fato superveniente que tornou a obrigação excessivamente onerosa, nos termos do artigo 6o, inciso V do Código do Consumidor, requisito indispensável para a modificação das cláusulas pretendidas”. (id 29890490 - p. 26)
Recurso tempestivo (id 30060952).
Sem contrarrazões, conforme id 34035963.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
A suposta violação aos artigos 485, VI, do CPC, está amparada na alegada ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem, visto que o pagamento foi realizado diretamente ao corretor que efetuou a venda do imóvel à recorrida.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
O órgão fracionário deste Tribunal, conforme ementa já transcrita acima, entendeu que “a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem”. (id 7458551 - p. 1).
No julgamento do recurso paradigma (REsp n. 1.551.951/SP, Tema 939) o Superior Tribunal de Justiça concluiu pela “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.
2.2. ‘Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem’ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.3. ‘Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel’ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE”.
Observa-se, pois, que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a orientação do STJ no julgamento do recurso paradigma (Tema 939), razão pela qual o recurso não comporta seguimento neste ponto.
Quanto à alegada afronta ao artigo 927, III, do CPC; e artigos 722 e 725, ambos do CC, a recorrente defende a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária.
Quanto à alegada afronta aos artigos 427 e 725 do Código Civil, os Recorrentes defendem a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária.
No entanto, do exame do acórdão recorrido verifica-se que também neste ponto o decisum está em consonância com o entendimento firmado no STJ.
Isso porquê, no julgamento do paradigma REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938) o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (g.n.)
Confira-se a ementa do julgado:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...).”
Assim, ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em conformidade com a orientação do STJ, pois, para este caso, ambos os Tribunais entenderam que a validade da transferência para o consumidor do pagamento da comissão de corretagem está condicionada ao dever de informação do preço total da aquisição do imóvel e do valor da comissão de corretagem.
Neste particular restou consignado no acórdão:
“Observa-se que o contrato em comento não prevê a cobrança da taxa de corretagem, nem mesmo indica de forma clara um valor específico a ser pago a este título. Também não dispõe que incumbe ao comprador o pagamento de tal taxa, razão pela qual sua cobrança (ID 7127619 - Pág.2) se afigura indevida no caso em comento e, portanto, deve ser restituída ao comprador”.
Nesse contexto, constata-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação do STJ (Tema 938), circunstância que impede o seguimento recursal neste ponto.
Quanto às demais controvérsias discutidas neste recurso, não foi encontrado nenhum outro tema afetado no Superior Tribunal de Justiça que se aplique a esta decisão, razão pela qual passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Ausência de identificação do dispositivo legal violado
Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
Em igual sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 83 DO STJ E 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA.
(...)
2. A alegação genérica de violação à lei federal, sem indicar de forma precisa o artigo, parágrafo ou alínea, da legislação tida por violada, tampouco em que medida teria o acórdão recorrido vulnerado a lei federal, bem como em que consistiu a suposta negativa de vigência da lei e, ainda, qual seria sua correta interpretação, ensejam deficiência de fundamentação no recurso especial, inviabilizando a abertura da instância excepcional. Não se revela admissível o recurso excepcional, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia. Incidência da Súmula 284-STF. (...)
5. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp 828.593/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 12/04/2016, DJe 18/04/2016).
In casu, quanto à alegada ausência dos pressupostos ensejadores da reparação civil por dano moral, bem assim quanto a ausência de desídia da recorrente na obtenção do financiamento imobiliário pela recorrida, a parte recorrente não demonstrou nas razões recursais quais os dispositivos de lei federal foram supostamente violados, o que faz incidir a Súmula 284/STF e impede a admissão do recurso neste ponto.
Ausência de prequestionamento. Súmulas 282 e 356 do STF
Com o objetivo de evitar a supressão de instância, nos termos do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, para que o Superior Tribunal de Justiça tenha condições de reexaminar a controvérsia suscitada, é preciso que a questão tenha sido decidida em única ou última instância pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados e do Distrito Federal, ex vi Súmula 282 do STF.
Consigne-se, ainda, que caso se conclua pela existência de omissão no julgado, para que a matéria seja considerada prequestionada, é imprescindível que sejam opostos embargos de declaração com a indicação precisa do ponto supostamente omisso, em aplicação analógica da Súmula 356/STF.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 356/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO ATACADO. SÚMULA 283/STF. NÃO-CONHECIMENTO DO RECURSO PELA ALÍNEA A. DISSÍDIO PRETORIANO PREJUDICADO. 1. (...). 2. Não ocorre ofensa ao art. 535 do CPC, quando o Tribunal de origem dirime, fundamentadamente, as questões que lhe são submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos. 3. A matéria pertinente aos arts. 12, 37, 43, 46, 186, 402, 404, 940 e 944 do CC/02 não foi apreciada pela instância judicante de origem, tampouco constou dos embargos declaratórios opostos para suprir eventual omissão. Portanto, ante a falta do necessário prequestionamento, incide o óbice da Súmula 356/STF. 4. (...). 6. Agravo regimental a que se nega provimento”. (EDcl no AgRg nos EDcl nos EDcl no AREsp 484.728/PE, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 24/02/2015, DJe 03/03/2015).
Dessa forma, verifica-se que em relação à suposta violação aos artigos 122, 139, 171, II, 422 e 427, todos do CC, cuja controvérsia está amparada na ausência de comprovação de abusividade das cláusulas contratuais ou alegação de ocorrência de erro, dolo, coação, simulação ou fraude a autorizar a revisão, as questões não foram abordadas pelo acórdão impugnado, e, embora tenham sido opostos embargos de declaração, estes não trataram das matérias acima apontadas, situação que obsta o seu reexame pelo Superior Tribunal de Justiça e impede a admissão do recurso neste ponto.
Diante desse quadro, com fundamento no art. 1.030, I, “b”, do CPC, e em face da conformidade do acórdão impugnado com o julgamento do recurso paradigma (Temas 938 e 939), a inadmissão do recurso é medida que se impõe.
Reexame de matéria fática. Súmula 7 do STJ
Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 413 e 474, ambos do CC está amparada na alegação de que a rescisão contratual se deu por culpa da Recorrida, tendo em vista a manifesta inadimplência, autorizando, assim, a retenção de vinte e cinco por cento dos valores pagos a título de cláusula penal.
Sobre a citada controvérsia, o órgão fracionário deste Tribunal se manifestou no seguinte sentido:
“Neste diapasão, sendo demonstrado que foi a autora/apelada quem deu causa à rescisão do contrato, esta fica sujeita às sanções previstas na cláusula penal estabelecida no contrato.
Nada obstante, além da fórmula de apuração dos valores a serem restituídos para o caso de rescisão, não vislumbrei no contrato cláusula expressa acerca da possibilidade de retenção de valores, como pretendem as apelantes. Portanto, correta a sentença na parte em que determinou a restituição de 90% do valor total desembolsado pela autora, nos termos das "cláusulas 5.7. item ‘a’ e 5.7.1 do contrato’.” (id 7458551 - p. 1)
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, é necessário o exame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
“PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL E EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. ACIDENTE DE TRÂNSITO. INDENIZAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. DATA DA CITAÇÃO. COMPENSAÇÃO DO SEGURO DPVAT. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 246/STJ. 1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ se a tese versada no recurso especial reclamar a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. (...)” (AgRg no REsp 1380749/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016).
Igual entendimento é aplicado à alegada afronta ao artigo 944 do CC, cuja controvérsia se refere à pretensão de ver afastada a condenação da recorrente ao pagamento do valor fixado a título de dano moral, pois é imprescindível o reexame das provas produzidas nos autos. Confira-se:
“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PREJUÍZOS EM ATIVIDADE PESQUEIRA DECORRENTE DE PROJETOS GNL E GLP DA PETROBRÁS EM MAGÉ. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. REEXAME DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. (...)
4. Para aferir a proporcionalidade do quantum de indenização por danos morais decorrentes de responsabilidade civil, seria necessário exceder as razões colacionadas no acórdão vergastado, o que demanda incursão no contexto fático-probatório dos autos, vedada em Recurso Especial, conforme Súmula 7/STJ. Ademais, o STJ consolidou o entendimento de que o valor da indenização por danos morais só pode ser alterado nesta instância quando se mostrar ínfimo ou exagerado, o que não ocorreu in casu.
5. Recurso Especial não provido.” (REsp 1666017 / RJ, Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe 30/06/2017).
Por último, atinente à alegada afronta aos artigos 476 e 477, ambos do CPC, cuja controvérsia reside na alegação da tese da exceção de contrato não cumprido, também é necessário revisar o conjunto probatório.
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, inciso I, “b” (sistemática de precedentes qualificados – Temas 938 e 939), e inciso V (Súmulas 7 do STJ, e 282, 284 e 356 do STF), do CPC, conforme fundamentação acima.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 21 de fevereiro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
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