Tribunal: TJMT
Processo: 1002991-16.2018.8.11.0002
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial n. 1002991-16.2018.811.0002 - PJE
Recorrente: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – VÁRZEA GRANDE – SPE LTDA
Recorrido: CONDOMINIO TERRA NOVA VÁRZEA GRANDE I
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – VÁRZEA GRANDE – SPE LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, assim ementado (ID. 23268955):
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA – IMPERTINÊNCIA – CONSTRUTORA QUE FIGURA COMO PROPRIETÁRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA DO BEM – NECESSIDADE DO PAGAMENTO DOS ENCARGOS PELOS IMÓVEIS NÃO COMERCIALIZADOS – RECURSO DESPROVIDO.
A legitimidade para compor o polo passivo da ação de cobrança de respectivas despesas condominiais é daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel, e não do promitente comprador, quando inexiste registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, mormente quando inexiste nos autos provas de que foi dada ciência ao condomínio a respeito de tal transação e da transferência da posse.
A construtora é parte legítima para responder pelo débito condominial referente às unidades não comercializadas. (TJMT - RAC no 1002991-16.2018.811.0002, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 26/11/2019).
Opostos Embargos de Declaração, estes foram rejeitados no acórdão proferido no ID. 36699485.
A Recorrente defende violação aos artigos 476 e 477 do Código Civil, Lei 13.786/2018 e artigos 31-A, 31-F e 67-A da Lei 4.591/64, e sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da lide, de modo que não tem obrigação de responder pelas despesas e taxas condominiais decorrentes do imóvel.
Recurso tempestivo (ID. 39731973).
Contrarrazões (ID. 43754473).
É o relatório.
Decido.
Não aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos no caso concreto, não incidindo, portanto, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Decisão em conformidade com o STJ. Súmula 83 do STJ.
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
Amparada em suposta afronta aos artigos 476 e 477 do Código Civil, Lei 13.786/2018 e artigos 31-A, 31-F e 67-A da Lei 4.591/64, a parte recorrente sustenta a sua ilegitimidade passiva vez que há muitos anos o efetivo condômino do respectivo imóvel é a Sra. Rosilei Luiza de Souza, conforme contrato de compra e venda n. 2355, recebendo as chaves em 22/08/2011.
Alega ainda,a necessidade de ser condômino para se gerar a obrigação ao pagamento das despesas e taxa condominiais.
No acórdão impugnado ficou consignado que:
“No caso dos autos, não obstante a apelante afirmar que procedeu a venda do imóvel em 2011, até o momento da propositura da ação, a apelante é parte legítima para figurar no polo passivo da ação vez que consta, em matricula atualizada de 2014, como proprietária daquele mesmo imóvel.
Como se sabe, para que surta efeitos em relação a terceiros, é necessária a averbação dos contratos na matrícula do imóvel.
Ademais, a própria transferência do imóvel, dá-se com o registro do título no registro de imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, in verbis:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Como se pode vislumbrar do § 1o do dispositivo retrocitado, enquanto não houver o registro, o alienante deve ser considerado dono do imóvel para os fins legais, o que é caso dos autos.
Nesse sentido, assim decidiu este Sodalício:
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA DAQUELE QUE FIGURA COMO PROPRIETÁRIO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO BEM - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Não tendo havido registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, a legitimidade para compor o polo passivo da ação de cobrança de respectivas despesas condominiais é daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel, e não do promitente comprador, mormente quando não comprovado que foi dada ciência ao condomínio a respeito de tal transação e da transferência da posse.” (Ap, 119392/2012, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data do Julgamento 09.04.2014, Data da publicação no DJE 14.04.2014).
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – PROPRIETÁRIA À ÉPOCA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE ALIENAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – NÃO COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR, BEM COMO DA INEQUÍVOCA CIÊNCIA DA TRANSAÇÃO PELO CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. As mensalidades condominiais constituem obrigação propter rem, acompanhando a coisa, independentemente de quem esteja na sua posse. A Construtora é parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação até que informe que seja o real proprietário e aja anuência do credor, tendo em vista que à época da propositura da ação, o condomínio não tinha ciência inequívoca da venda do imóvel. (N.U 0014233-91.2015.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 29/06/2016, Publicado no DJE 08/07/2016)
No mesmo sentido:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIMENTO. A taxa condominial trata-se de obrigação propter rem a qual possui característica de acompanhar a coisa, figurando como devedor o proprietário dos imóveis geradores do débito. (TJMG, RAC n. 1.0024.09.590380-3/001, Rel. Des. Antônio Bispo, DJ 1o-11-2013).
É cediço que se tem admitido que a respectiva cobrança recaia sobre o comprador do imóvel quando evidenciado que exerce a sua possa efetiva e que foi dada ciência ao condomínio da existência do negócio jurídico de alienação. No entanto, nenhuma dessas circunstâncias foi demonstrada pela apelante.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA E SUB-ROGRAÇÃO DO CRÉDITO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE EFETIVA DO ADQUIRENTE OU DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. Não houve prova documental acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas. A análise das razões recursais e a reforma do aresto hostilizado, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte já firmou entendimento segundo o qual '[a] responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto' (EREsp 138389/MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/1999, DJ 13/09/1999, p. 39). 3. 'Não havendo comprovação da posse do promitente comprador nem da ciência do condomínio quanto à alienação do imóvel, deve-se reconhecer a legitimidade passiva do promissário vendedor para compor o polo processual' (AgRg no Ag 1337466/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 23/05/2011). 4. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no REsp n. 1243640/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 5-12-2013). (Sem destaque no original).
Destarte, na hipótese sub judice prevalece a regra geral de legitimidade passiva ad causam daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel, no caso a apelante.
Da mesma forma, quanto a alegação de que necessita ser condômino para se gerar a obrigação ao pagamento das despesas condominiais, vez que, deve se imputar a construtora a responsabilidade pelo pagamento das despesas com condomínio incidentes antes da entrega das chaves, pouco importando se condômina ou não.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, conforme se extrai do entendimento firmado na ementa do julgamento abaixo:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE. RECONSIDERAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. POSSE DO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp n.1.345.331/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem concluiu que os autores/adquirentes não foram imitidos na posse do imóvel e que a compra e venda não havia sido objeto de escritura pública em seu favor. Alterar tal conclusão demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp 1514101/GO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 16/03/2020)
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 476 e 477 do Código Civil, Lei 13.786/2018 e artigos 31-A, 31-F e 67-A da Lei 4.591/64, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...) 4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). (g.n.)
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Posto isso, nego seguimento ao Recurso Especial.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 27 de maio de 2020.
Des. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVII

Inteiro teor:
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial n. 1002991-16.2018.811.0002 - PJE
Recorrente: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – VÁRZEA GRANDE – SPE LTDA
Recorrido: CONDOMINIO TERRA NOVA VÁRZEA GRANDE I
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA – VÁRZEA GRANDE – SPE LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, assim ementado (ID. 23268955):
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA – IMPERTINÊNCIA – CONSTRUTORA QUE FIGURA COMO PROPRIETÁRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA DO BEM – NECESSIDADE DO PAGAMENTO DOS ENCARGOS PELOS IMÓVEIS NÃO COMERCIALIZADOS – RECURSO DESPROVIDO.
A legitimidade para compor o polo passivo da ação de cobrança de respectivas despesas condominiais é daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel, e não do promitente comprador, quando inexiste registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, mormente quando inexiste nos autos provas de que foi dada ciência ao condomínio a respeito de tal transação e da transferência da posse.
A construtora é parte legítima para responder pelo débito condominial referente às unidades não comercializadas. (TJMT - RAC no 1002991-16.2018.811.0002, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 26/11/2019).
Opostos Embargos de Declaração, estes foram rejeitados no acórdão proferido no ID. 36699485.
A Recorrente defende violação aos artigos 476 e 477 do Código Civil, Lei 13.786/2018 e artigos 31-A, 31-F e 67-A da Lei 4.591/64, e sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da lide, de modo que não tem obrigação de responder pelas despesas e taxas condominiais decorrentes do imóvel.
Recurso tempestivo (ID. 39731973).
Contrarrazões (ID. 43754473).
É o relatório.
Decido.
Não aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos no caso concreto, não incidindo, portanto, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Decisão em conformidade com o STJ. Súmula 83 do STJ.
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
Amparada em suposta afronta aos artigos 476 e 477 do Código Civil, Lei 13.786/2018 e artigos 31-A, 31-F e 67-A da Lei 4.591/64, a parte recorrente sustenta a sua ilegitimidade passiva vez que há muitos anos o efetivo condômino do respectivo imóvel é a Sra. Rosilei Luiza de Souza, conforme contrato de compra e venda n. 2355, recebendo as chaves em 22/08/2011.
Alega ainda,a necessidade de ser condômino para se gerar a obrigação ao pagamento das despesas e taxa condominiais.
No acórdão impugnado ficou consignado que:
“No caso dos autos, não obstante a apelante afirmar que procedeu a venda do imóvel em 2011, até o momento da propositura da ação, a apelante é parte legítima para figurar no polo passivo da ação vez que consta, em matricula atualizada de 2014, como proprietária daquele mesmo imóvel.
Como se sabe, para que surta efeitos em relação a terceiros, é necessária a averbação dos contratos na matrícula do imóvel.
Ademais, a própria transferência do imóvel, dá-se com o registro do título no registro de imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, in verbis:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Como se pode vislumbrar do § 1o do dispositivo retrocitado, enquanto não houver o registro, o alienante deve ser considerado dono do imóvel para os fins legais, o que é caso dos autos.
Nesse sentido, assim decidiu este Sodalício:
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA DAQUELE QUE FIGURA COMO PROPRIETÁRIO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO BEM - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Não tendo havido registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, a legitimidade para compor o polo passivo da ação de cobrança de respectivas despesas condominiais é daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel, e não do promitente comprador, mormente quando não comprovado que foi dada ciência ao condomínio a respeito de tal transação e da transferência da posse.” (Ap, 119392/2012, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data do Julgamento 09.04.2014, Data da publicação no DJE 14.04.2014).
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – PROPRIETÁRIA À ÉPOCA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE ALIENAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – NÃO COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR, BEM COMO DA INEQUÍVOCA CIÊNCIA DA TRANSAÇÃO PELO CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. As mensalidades condominiais constituem obrigação propter rem, acompanhando a coisa, independentemente de quem esteja na sua posse. A Construtora é parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação até que informe que seja o real proprietário e aja anuência do credor, tendo em vista que à época da propositura da ação, o condomínio não tinha ciência inequívoca da venda do imóvel. (N.U 0014233-91.2015.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 29/06/2016, Publicado no DJE 08/07/2016)
No mesmo sentido:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIMENTO. A taxa condominial trata-se de obrigação propter rem a qual possui característica de acompanhar a coisa, figurando como devedor o proprietário dos imóveis geradores do débito. (TJMG, RAC n. 1.0024.09.590380-3/001, Rel. Des. Antônio Bispo, DJ 1o-11-2013).
É cediço que se tem admitido que a respectiva cobrança recaia sobre o comprador do imóvel quando evidenciado que exerce a sua possa efetiva e que foi dada ciência ao condomínio da existência do negócio jurídico de alienação. No entanto, nenhuma dessas circunstâncias foi demonstrada pela apelante.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA E SUB-ROGRAÇÃO DO CRÉDITO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE EFETIVA DO ADQUIRENTE OU DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. Não houve prova documental acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas. A análise das razões recursais e a reforma do aresto hostilizado, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte já firmou entendimento segundo o qual '[a] responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto' (EREsp 138389/MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/1999, DJ 13/09/1999, p. 39). 3. 'Não havendo comprovação da posse do promitente comprador nem da ciência do condomínio quanto à alienação do imóvel, deve-se reconhecer a legitimidade passiva do promissário vendedor para compor o polo processual' (AgRg no Ag 1337466/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 23/05/2011). 4. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no REsp n. 1243640/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 5-12-2013). (Sem destaque no original).
Destarte, na hipótese sub judice prevalece a regra geral de legitimidade passiva ad causam daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel, no caso a apelante.
Da mesma forma, quanto a alegação de que necessita ser condômino para se gerar a obrigação ao pagamento das despesas condominiais, vez que, deve se imputar a construtora a responsabilidade pelo pagamento das despesas com condomínio incidentes antes da entrega das chaves, pouco importando se condômina ou não.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, conforme se extrai do entendimento firmado na ementa do julgamento abaixo:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE. RECONSIDERAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. POSSE DO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO PROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp n.1.345.331/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem concluiu que os autores/adquirentes não foram imitidos na posse do imóvel e que a compra e venda não havia sido objeto de escritura pública em seu favor. Alterar tal conclusão demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp 1514101/GO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 16/03/2020)
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 476 e 477 do Código Civil, Lei 13.786/2018 e artigos 31-A, 31-F e 67-A da Lei 4.591/64, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...) 4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). (g.n.)
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Posto isso, nego seguimento ao Recurso Especial.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 27 de maio de 2020.
Des. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
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