Tribunal: TJMT
Processo: 0002843-07.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-06-29
Data de publicação: 2020-06-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0002843-07.2015.8.11.0041
RECORRENTE(S): SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
RECORRIDO(S): ELISANDRA QUELLEN DE SOUZA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id. 39506462) interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 28810964):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE PARA A CORRETORA – REPETIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO, EM PARTE.
Considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pela proponente compradora à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial, não há falar em retenção do percentual de 25% do valor pago a título de multa contratual.
O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.” (TJMT. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0002843-07.2015.8.11.0041. RELATOR DES. GUIOMAR TEODORO BORGES. QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 18/12/2019. Publicado em 21/01/2020).
Os Embargos de Declaração de id. 31571969, opostos pelas Recorrentes, foram rejeitados (id. 36888478).
Apontam, ainda, além de divergência jurisprudencial, ofensa à Súmula 3 do STJ; aos artigos 413, 422, 427, 474, 476 e 477 do Código Civil; artigos 2o, § 2o e art. 6o, § 1o, da Lei de Introdução ao Código Civil; à Lei 13.786/2018; artigos 31-A, 31-F, 67-A da Lei 4.591/64 e artigo 6o, XXXVI, da Constituição Federal, ao argumento de que a rescisão teria ocorrido por culpa exclusiva da Recorrida, que não realizou o pagamento estipulado, acarretando a aplicação das penalidades contratuais previstas, em observância ao princípio do pacta sunt servanda..
Nesse contexto, alegam que, “não restando dúvidas de que no presente caso a parte Recorrida deu causa à rescisão contratual em razão de sua inadimplência, é justo que a Recorrente, parte inocente na rescisão contratual, retenha 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, conforme previsto na Cláusula 6.5 do contrato firmado entre as partes.” (id. 39506462 – p. 11).
Por fim, aduzem que nos contratos anteriores à lei do distrato, o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador seria o trânsito em julgado da sentença, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça pela sistemática de recursos repetitivos (Tema 1.002).
Recurso tempestivo (id. 39575995) e devidamente preparado (id. 39581465).
Contrarrazões no id. 43577990.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 1.002
As Recorrentes defendem que os juros de mora sobre as verbas a serem restituídas incidam a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos.
No julgamento do recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), julgado em 14/08/2019 e com trânsito em julgado na data de 13/09/2019, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) (g.n.)
O órgão fracionário deste Tribunal, conforme ementa já transcrita acima, entendeu que (id. 46626961):
“Dessa forma, do conjunto fático-probatório, tem-se que a alteração posterior da proposta de compra e venda ensejou a rescisão contratual.(...)
Assim, nesse ponto, com razão a apelante ao alegar, porquanto, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial.”
Diante desse quadro, observa-se que o aresto concluiu que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva das empresas requeridas, hipótese diversa da prevista no recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), que trata dos contratos rescindidos por iniciativa do promitente-comprador, o que impede sua incidência no caso em debate.
Com essas considerações, passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática. Súmula 7 do STJ
Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das Leis Federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE REPASSE DE VALORES LEVANTADOS POR CAUSÍDICO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. (...) (AgInt nos EDcl no AREsp 1473022/SE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019)
No caso dos autos, ao apontar a contrariedade aos artigos 413, 422, 427, 474, 476 e 477 do Código Civil; artigos 2o, § 2o e art. 6o, § 1o, da Lei de Introdução ao Código Civil; artigos 31-A, 31-F, 67-A da Lei 4.591/64, as Recorrentes alegam que a rescisão teria ocorrido por culpa exclusiva da Recorrida, que não realizou o pagamento estipulado, acarretando a aplicação da penalidade contratual prevista, qual seja a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, em observância ao princípio do pacta sunt servanda.
Quanto ao ponto, consignou-se no acórdão recorrido (id. 28369468):
“Vê-se também que depois de dar entrada no financiamento recebeu a informação das requeridas, aqui apeladas, que noticia a aprovação do valor financiado e a alteração do valor pactuado, de R$110.560,08 para 118.362,28 (Id.18493998 - Pág. 2). (...)
Dessa forma, do conjunto fático-probatório, tem-se que a alteração posterior da proposta de compra e venda ensejou a rescisão contratual.
Ocorre que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago. (...)
Assim, nesse ponto, com razão a apelante ao alegar, porquanto, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial, não há falar em retenção do percentual de 25% do valor pago a título de multa contratual.” (g.n.)
Assim, infirmar a conclusão do Tribunal de Origem quanto à culpa exclusiva das promitentes-vendedoras na rescisão contratual e, consequentemente, à necessidade de devolução da integralidade dos valores pagos, demandaria o reexame dos fatos e provas dos autos, atraindo o óbice sumular acima mencionado.
Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULA CONTRATUAL. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência desta Corte Superior, que possui firme o entendimento no sentido de que deve ocorrer a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor. Precedentes. 2. A Corte Estadual fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído, e o momento dos respectivos desembolsos como termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, alinhando-se ao entendimento desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. As conclusões do acórdão recorrido no tocante à culpa exclusiva da recorrente pela rescisão contratual, ausência de caso fortuito ou força maior, e pagamento da multa estipulada no contrato, não podem ser revistas por esta Corte Superior, pois demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático - probatório dos autos, e análise de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1590626/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe 17/03/2020). (
Ademais, o aresto acima evidencia que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, pois concluiu que em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor deve ocorrer a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador.
Desse modo, incide também na hipótese em comento a Súmula 83 do STJ, a qual prevê que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, e por estar em harmonia com entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Violação de súmula. (Súmula 518/STJ). Violação da Constituição Federal. Via inadequada
Com base na interpretação do artigo 105, III, da CF, pode-se afirmar que o Recurso Especial tem como finalidade impugnar decisões que violem ou neguem vigência à lei federal infraconstitucional, que julguem válido ato de governo local contestado em face de lei federal e quando houver divergência de interpretação da lei federal.
Assim, não é cabível Recurso Especial contra decisão judicial que supostamente viole enunciado de Súmula do STJ, ex vi Súmula 518/STJ.
Nesse sentido:
“PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. OFENSA A ENUNCIADO SUMULAR. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA DE MÉRITO. NÃO CONHECIMENTO. 1. O Plenário do STJ decidiu que ‘aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça’ (Enunciado Administrativo n. 2). 2. O apelo nobre não constitui via adequada para a análise de eventual contrariedade a enunciado sumular, por não estar compreendido na expressão ‘lei federal’, constante da alínea ‘a’ do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal - Súmula 518 do STJ. 3. Os dispositivos de lei federal tidos por violados no recurso especial não podem ser analisados, porquanto se referem à questão meritória do processo e este foi extinto pela decadência da ação. 4. Agravo interno desprovido”. (AgInt no REsp 1629421/PR, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 07/02/2019, DJe 12/03/2019)”. (AgRg no AREsp 426.471/ES, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em 01/09/2016, DJe 09/09/2016). (g.n.)
Do mesmo modo, é patente que a afronta a dispositivo constitucional não pode ser objeto de análise nesta via, sob pena de usurpação de competência do Supremo Tribunal Federal, uma vez que ao Superior Tribunal de Justiça cabe apenas pacificar a interpretação dada a dispositivo de Lei Federal.
Confira-se:
“PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ISENÇÃO. IPTU. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973. NÃO VERIFICADA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 211/STJ E 282/STF. ANÁLISE DE DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. COMPETÊNCIA EXCLUSIVA DO STF. MATÉRIA DE DIREITO LOCAL. SÚMULA N. 280 DO STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. INSUFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284/STF. (...) VIII - Não cabe ao STJ a análise de suposta violação de dispositivos constitucionais, ainda que para o fim de prequestionamento, porquanto o julgamento de matéria de índole constitucional é de competência exclusiva do STF, consoante disposto no art. 102, III, da Constituição Federal. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 1.604.506/SC, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 16/2/2017, DJe de 8/3/2017; EDcl no AgInt no REsp n. 1.611.355/SC, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 14/2/2017, DJe de 24/2/2017. (...)” (AgInt no AgInt no AREsp 1070584/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
Dessa forma, quanto à suposta contrariedade à Súmula 3 do STJ e ao artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal, o Recurso Especial constitui via inadequada para a análise das questões, o que obsta a sua admissão nestes pontos.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 29 de junho de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVIII
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0002843-07.2015.8.11.0041
RECORRENTE(S): ELISANDRA QUELLEN DE SOUZA
RECORRIDO(S): SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id. 43577985) interposto por ELISANDRA QUELLEN DE SOUZA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 28810964):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE PARA A CORRETORA – REPETIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO, EM PARTE.
Considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pela proponente compradora à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial, não há falar em retenção do percentual de 25% do valor pago a título de multa contratual.
O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.” (TJMT. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0002843-07.2015.8.11.0041. RELATOR DES. GUIOMAR TEODORO BORGES. QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 18/12/2019. Publicado em 21/01/2020).
Os Embargos de Declaração de id. 31571969, opostos pelas Recorridas, foram rejeitados (id. 36888478).
A Recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação aos artigos 6o, VIII; 31;46; e 52 da Lei no 8.078/ 1990 (Código de Defesa do Consumidor), ao argumento de que não teria havido “expressa indicação no contrato do valor total a ser arcado pelo consumidor/promitente comprador, especificando-se o valor do imóvel e o do serviço de intermediação de corretagem” (id. 43577985 – p. 39), o que imporia a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.
Assevera, ainda, que toda a negociação foi realizada diretamente com a Recorrida; que o recibo assinado pela corretora seria fruto de simulação e, por fim, que inexiste qualquer cláusula contratual transferindo a ela a responsabilidade pelo pagamento da comissão.
Recurso tempestivo (id. 43635985) e isento de preparado (id. 43826998).
Contrarrazões no id. 46626962.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 938
A suposta violação aos artigos 6o, VIII; 31;46; e 52 da Lei no 8.078/ 1990 (Código de Defesa do Consumidor), além de divergência jurisprudencial, está amparada na assertiva de que não teria havido “expressa indicação no contrato do valor total a ser arcado pelo consumidor/promitente comprador, especificando-se o valor do imóvel e o do serviço de intermediação de corretagem” (id. 43577985 – p. 39), o que imporia a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
No julgamento do recurso paradigma REsp no 1.599.511/SP (Tema 938), o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
O órgão fracionário deste Tribunal, conforme ementa já transcrita acima, entendeu que (id. 28369468):
“Verifica-se que, apesar de não constar cláusula expressa do valor da comissão de corretagem a prestação do serviço imobiliário constou da Proposta de Compra.
Realça-se, ainda, que há nos autos o documento intitulado “Recibo/Contrato de Intermediação de Vendas de Imóveis”, em que a corretora Roseli Antônia Alves firma ter recebido da autora, aqui apelante, Elisandra Quellen de Souza, a quantia de R$4.570,00 (Id. 18493995 - Pág. 7).
Vê-se que o documento “Recibo/Contrato de Intermediação de Vendas de Imóveis” foi assinado pela autora, aqui apelante. Aliás, a própria autora, na petição inicial, afirma que tinha ciência de ter sido cobrada a comissão de corretagem.
Dessa forma, considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pela proponente compradora à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título, conforme consignado na sentença,” (g.n.)
Observa-se, portanto, que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a orientação do STJ firmada no julgamento do recurso paradigma REsp 1.599.511/SP (Tema 938), que autoriza a cobrança da comissão de corretagem quando pactuada entre as partes e houver destaque do respectivo valor. Assim, o recurso não comporta seguimento neste ponto.
Acrescenta-se, ainda, os arestos abaixo, dos quais se extrai que está cumprido o dever de informação na hipótese de a proposta informar o preço total da unidade imobiliária, com destaque do valor da comissão:
“RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia. (...) 5. Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...)” (REsp 1747307/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 06/09/2018) (g.n.)
“I - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PARTE NÃO HABILITADA NOS AUTOS COMO 'AMICUS CURIAE'. ILEGITIMIDADE RECURSAL. II - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR CARLOS TUKAMOTO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. SANEAMENTO DO JULGADO. 1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, DJe 06/09/2016, rito do art. 543-C do CPC/1973). 2. Caso concreto em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor. 3. Validade da transferência da obrigação, pois a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC). (...)” (EDcl no REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/11/2016, DJe 11/11/2016) (g.n.)
Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, I, “b”, do CPC, e em observância ao recurso paradigma REsp 1.599.511/SP (Tema 938), nego seguimento ao Recurso Especial diante da sistemática de recursos repetitivos.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 29 de junho de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVIII

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0002843-07.2015.8.11.0041
RECORRENTE(S): SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
RECORRIDO(S): ELISANDRA QUELLEN DE SOUZA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id. 39506462) interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 28810964):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE PARA A CORRETORA – REPETIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO, EM PARTE.
Considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pela proponente compradora à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial, não há falar em retenção do percentual de 25% do valor pago a título de multa contratual.
O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.” (TJMT. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0002843-07.2015.8.11.0041. RELATOR DES. GUIOMAR TEODORO BORGES. QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 18/12/2019. Publicado em 21/01/2020).
Os Embargos de Declaração de id. 31571969, opostos pelas Recorrentes, foram rejeitados (id. 36888478).
Apontam, ainda, além de divergência jurisprudencial, ofensa à Súmula 3 do STJ; aos artigos 413, 422, 427, 474, 476 e 477 do Código Civil; artigos 2o, § 2o e art. 6o, § 1o, da Lei de Introdução ao Código Civil; à Lei 13.786/2018; artigos 31-A, 31-F, 67-A da Lei 4.591/64 e artigo 6o, XXXVI, da Constituição Federal, ao argumento de que a rescisão teria ocorrido por culpa exclusiva da Recorrida, que não realizou o pagamento estipulado, acarretando a aplicação das penalidades contratuais previstas, em observância ao princípio do pacta sunt servanda..
Nesse contexto, alegam que, “não restando dúvidas de que no presente caso a parte Recorrida deu causa à rescisão contratual em razão de sua inadimplência, é justo que a Recorrente, parte inocente na rescisão contratual, retenha 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, conforme previsto na Cláusula 6.5 do contrato firmado entre as partes.” (id. 39506462 – p. 11).
Por fim, aduzem que nos contratos anteriores à lei do distrato, o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador seria o trânsito em julgado da sentença, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça pela sistemática de recursos repetitivos (Tema 1.002).
Recurso tempestivo (id. 39575995) e devidamente preparado (id. 39581465).
Contrarrazões no id. 43577990.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 1.002
As Recorrentes defendem que os juros de mora sobre as verbas a serem restituídas incidam a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos.
No julgamento do recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), julgado em 14/08/2019 e com trânsito em julgado na data de 13/09/2019, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) (g.n.)
O órgão fracionário deste Tribunal, conforme ementa já transcrita acima, entendeu que (id. 46626961):
“Dessa forma, do conjunto fático-probatório, tem-se que a alteração posterior da proposta de compra e venda ensejou a rescisão contratual.(...)
Assim, nesse ponto, com razão a apelante ao alegar, porquanto, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial.”
Diante desse quadro, observa-se que o aresto concluiu que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva das empresas requeridas, hipótese diversa da prevista no recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), que trata dos contratos rescindidos por iniciativa do promitente-comprador, o que impede sua incidência no caso em debate.
Com essas considerações, passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática. Súmula 7 do STJ
Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das Leis Federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE REPASSE DE VALORES LEVANTADOS POR CAUSÍDICO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. (...) (AgInt nos EDcl no AREsp 1473022/SE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019)
No caso dos autos, ao apontar a contrariedade aos artigos 413, 422, 427, 474, 476 e 477 do Código Civil; artigos 2o, § 2o e art. 6o, § 1o, da Lei de Introdução ao Código Civil; artigos 31-A, 31-F, 67-A da Lei 4.591/64, as Recorrentes alegam que a rescisão teria ocorrido por culpa exclusiva da Recorrida, que não realizou o pagamento estipulado, acarretando a aplicação da penalidade contratual prevista, qual seja a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, em observância ao princípio do pacta sunt servanda.
Quanto ao ponto, consignou-se no acórdão recorrido (id. 28369468):
“Vê-se também que depois de dar entrada no financiamento recebeu a informação das requeridas, aqui apeladas, que noticia a aprovação do valor financiado e a alteração do valor pactuado, de R$110.560,08 para 118.362,28 (Id.18493998 - Pág. 2). (...)
Dessa forma, do conjunto fático-probatório, tem-se que a alteração posterior da proposta de compra e venda ensejou a rescisão contratual.
Ocorre que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago. (...)
Assim, nesse ponto, com razão a apelante ao alegar, porquanto, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial, não há falar em retenção do percentual de 25% do valor pago a título de multa contratual.” (g.n.)
Assim, infirmar a conclusão do Tribunal de Origem quanto à culpa exclusiva das promitentes-vendedoras na rescisão contratual e, consequentemente, à necessidade de devolução da integralidade dos valores pagos, demandaria o reexame dos fatos e provas dos autos, atraindo o óbice sumular acima mencionado.
Confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULA CONTRATUAL. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência desta Corte Superior, que possui firme o entendimento no sentido de que deve ocorrer a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor. Precedentes. 2. A Corte Estadual fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído, e o momento dos respectivos desembolsos como termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, alinhando-se ao entendimento desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. As conclusões do acórdão recorrido no tocante à culpa exclusiva da recorrente pela rescisão contratual, ausência de caso fortuito ou força maior, e pagamento da multa estipulada no contrato, não podem ser revistas por esta Corte Superior, pois demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático - probatório dos autos, e análise de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1590626/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe 17/03/2020). (
Ademais, o aresto acima evidencia que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, pois concluiu que em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor deve ocorrer a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador.
Desse modo, incide também na hipótese em comento a Súmula 83 do STJ, a qual prevê que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, e por estar em harmonia com entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Violação de súmula. (Súmula 518/STJ). Violação da Constituição Federal. Via inadequada
Com base na interpretação do artigo 105, III, da CF, pode-se afirmar que o Recurso Especial tem como finalidade impugnar decisões que violem ou neguem vigência à lei federal infraconstitucional, que julguem válido ato de governo local contestado em face de lei federal e quando houver divergência de interpretação da lei federal.
Assim, não é cabível Recurso Especial contra decisão judicial que supostamente viole enunciado de Súmula do STJ, ex vi Súmula 518/STJ.
Nesse sentido:
“PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. OFENSA A ENUNCIADO SUMULAR. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA DE MÉRITO. NÃO CONHECIMENTO. 1. O Plenário do STJ decidiu que ‘aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça’ (Enunciado Administrativo n. 2). 2. O apelo nobre não constitui via adequada para a análise de eventual contrariedade a enunciado sumular, por não estar compreendido na expressão ‘lei federal’, constante da alínea ‘a’ do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal - Súmula 518 do STJ. 3. Os dispositivos de lei federal tidos por violados no recurso especial não podem ser analisados, porquanto se referem à questão meritória do processo e este foi extinto pela decadência da ação. 4. Agravo interno desprovido”. (AgInt no REsp 1629421/PR, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 07/02/2019, DJe 12/03/2019)”. (AgRg no AREsp 426.471/ES, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em 01/09/2016, DJe 09/09/2016). (g.n.)
Do mesmo modo, é patente que a afronta a dispositivo constitucional não pode ser objeto de análise nesta via, sob pena de usurpação de competência do Supremo Tribunal Federal, uma vez que ao Superior Tribunal de Justiça cabe apenas pacificar a interpretação dada a dispositivo de Lei Federal.
Confira-se:
“PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ISENÇÃO. IPTU. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973. NÃO VERIFICADA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 211/STJ E 282/STF. ANÁLISE DE DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. COMPETÊNCIA EXCLUSIVA DO STF. MATÉRIA DE DIREITO LOCAL. SÚMULA N. 280 DO STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. INSUFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284/STF. (...) VIII - Não cabe ao STJ a análise de suposta violação de dispositivos constitucionais, ainda que para o fim de prequestionamento, porquanto o julgamento de matéria de índole constitucional é de competência exclusiva do STF, consoante disposto no art. 102, III, da Constituição Federal. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 1.604.506/SC, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 16/2/2017, DJe de 8/3/2017; EDcl no AgInt no REsp n. 1.611.355/SC, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 14/2/2017, DJe de 24/2/2017. (...)” (AgInt no AgInt no AREsp 1070584/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
Dessa forma, quanto à suposta contrariedade à Súmula 3 do STJ e ao artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal, o Recurso Especial constitui via inadequada para a análise das questões, o que obsta a sua admissão nestes pontos.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 29 de junho de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVIII
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0002843-07.2015.8.11.0041
RECORRENTE(S): ELISANDRA QUELLEN DE SOUZA
RECORRIDO(S): SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id. 43577985) interposto por ELISANDRA QUELLEN DE SOUZA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 28810964):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE PARA A CORRETORA – REPETIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO, EM PARTE.
Considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pela proponente compradora à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial, não há falar em retenção do percentual de 25% do valor pago a título de multa contratual.
O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.” (TJMT. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 0002843-07.2015.8.11.0041. RELATOR DES. GUIOMAR TEODORO BORGES. QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 18/12/2019. Publicado em 21/01/2020).
Os Embargos de Declaração de id. 31571969, opostos pelas Recorridas, foram rejeitados (id. 36888478).
A Recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação aos artigos 6o, VIII; 31;46; e 52 da Lei no 8.078/ 1990 (Código de Defesa do Consumidor), ao argumento de que não teria havido “expressa indicação no contrato do valor total a ser arcado pelo consumidor/promitente comprador, especificando-se o valor do imóvel e o do serviço de intermediação de corretagem” (id. 43577985 – p. 39), o que imporia a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.
Assevera, ainda, que toda a negociação foi realizada diretamente com a Recorrida; que o recibo assinado pela corretora seria fruto de simulação e, por fim, que inexiste qualquer cláusula contratual transferindo a ela a responsabilidade pelo pagamento da comissão.
Recurso tempestivo (id. 43635985) e isento de preparado (id. 43826998).
Contrarrazões no id. 46626962.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 938
A suposta violação aos artigos 6o, VIII; 31;46; e 52 da Lei no 8.078/ 1990 (Código de Defesa do Consumidor), além de divergência jurisprudencial, está amparada na assertiva de que não teria havido “expressa indicação no contrato do valor total a ser arcado pelo consumidor/promitente comprador, especificando-se o valor do imóvel e o do serviço de intermediação de corretagem” (id. 43577985 – p. 39), o que imporia a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
No julgamento do recurso paradigma REsp no 1.599.511/SP (Tema 938), o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
O órgão fracionário deste Tribunal, conforme ementa já transcrita acima, entendeu que (id. 28369468):
“Verifica-se que, apesar de não constar cláusula expressa do valor da comissão de corretagem a prestação do serviço imobiliário constou da Proposta de Compra.
Realça-se, ainda, que há nos autos o documento intitulado “Recibo/Contrato de Intermediação de Vendas de Imóveis”, em que a corretora Roseli Antônia Alves firma ter recebido da autora, aqui apelante, Elisandra Quellen de Souza, a quantia de R$4.570,00 (Id. 18493995 - Pág. 7).
Vê-se que o documento “Recibo/Contrato de Intermediação de Vendas de Imóveis” foi assinado pela autora, aqui apelante. Aliás, a própria autora, na petição inicial, afirma que tinha ciência de ter sido cobrada a comissão de corretagem.
Dessa forma, considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pela proponente compradora à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título, conforme consignado na sentença,” (g.n.)
Observa-se, portanto, que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a orientação do STJ firmada no julgamento do recurso paradigma REsp 1.599.511/SP (Tema 938), que autoriza a cobrança da comissão de corretagem quando pactuada entre as partes e houver destaque do respectivo valor. Assim, o recurso não comporta seguimento neste ponto.
Acrescenta-se, ainda, os arestos abaixo, dos quais se extrai que está cumprido o dever de informação na hipótese de a proposta informar o preço total da unidade imobiliária, com destaque do valor da comissão:
“RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia. (...) 5. Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...)” (REsp 1747307/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 06/09/2018) (g.n.)
“I - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PARTE NÃO HABILITADA NOS AUTOS COMO 'AMICUS CURIAE'. ILEGITIMIDADE RECURSAL. II - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR CARLOS TUKAMOTO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. SANEAMENTO DO JULGADO. 1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, DJe 06/09/2016, rito do art. 543-C do CPC/1973). 2. Caso concreto em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor. 3. Validade da transferência da obrigação, pois a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC). (...)” (EDcl no REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/11/2016, DJe 11/11/2016) (g.n.)
Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, I, “b”, do CPC, e em observância ao recurso paradigma REsp 1.599.511/SP (Tema 938), nego seguimento ao Recurso Especial diante da sistemática de recursos repetitivos.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 29 de junho de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVIII