Tribunal: TJMT
Processo: 1012020-70.2018.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-10-13
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1012020-70.2018.8.11.0041
RECORRENTE(S): SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO(S): ORIDES DIAS DE ANDRADE
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id. 55657483) interposto por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, com fundamento no art. 105, III, alínea “a” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 46878471):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DECLARADA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).” (TJMT. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1012020-70.2018.8.11.0041. RELATORA DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES. TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 17/06/2020. Publicado em 23/06/2020).
Os Embargos de Declaração de id. 48259992, opostos pela parte Recorrente, foram rejeitados (id. 53262972).
Alega violação aos artigos 423 e 424 do Código Civil , ao argumento de que “o pedido de rescisão deve ser operado nos termos da cláusula 6.4 do contrato firmado, a qual dispõe expressamente os percentuais que o comprador perderá em favor da vendedora, a título de perdas e danos e despesas, em caso de rescisão do contrato, em razão da ausência de culpa da Recorrente na rescisão do compromisso.” (id. 55657483 – p. 7)
Acrescenta que “subsidiariamente, caso não seja esse o entendimento de Vossa Excelência, pugna-se pela devolução de tão somente 75% sobre o valor pago, conforme estabelecido pela legislação e pela jurisprudência” (id. 55657483 – p. 10)
Requer, ainda, que, por tratar-se de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador do imóvel, seja “reformada a decisão proferida pela 3a Câmara de Direito Privado do TJMT para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incida a partir do trânsito em julgado” (id. 55657483 – p. 5).
Recurso tempestivo (id. 55812021) e devidamente preparado (id. 55831496).
Contrarrazões no id. 57707494.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 1.002
A Recorrente sustenta que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as verbas a serem restituídas pelo promitente vendedor em caso de distrato por iniciativa exclusiva do promitente comprador seria o trânsito em julgado da decisão que determina a devolução.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação ao caso.
No julgamento do recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), julgado em 14/08/2019 e com trânsito em julgado na data de 13/09/2019, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) (g.n.)
O órgão fracionário deste Tribunal, em consonância com a orientação acima exposta, concluiu que:
“Quanto ao termo inicial de incidência dos juros, com razão o recorrente, já que a sentença estabeleceu a citação como termo inicial, mas de acordo com o entendimento do STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
(...)
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incida a partir do trânsito em julgado.” (id. 46878474)
Ademais, a análise do acórdão recorrido demonstra que a Recorrente é carecedora de interesse, uma vez que seu objetivo já foi satisfeito, ou seja, a Câmara julgadora reconheceu que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidirão a partir do trânsito em julgado, tornando desnecessária e inútil a ferramenta processual manejada
Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação esposada pelo STJ no julgamento do recurso paradigma que originou o Tema 1.002, e que a Recorrente é carecedora de interesse, o que impede a admissão do recurso, neste ponto.
Com essas considerações, passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática. Súmula 7 do STJ
Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das Leis Federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE REPASSE DE VALORES LEVANTADOS POR CAUSÍDICO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. (...) (AgInt nos EDcl no AREsp 1473022/SE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019) (g.n.)
In casu, a parte Recorrente alega violação aos artigos 423 e 424 do Código Civil, sob a assertiva de que inexistiria culpa da Recorrente na rescisão do contrato, ensejando a aplicação das verbas rescisórias na forma prevista no instrumento firmado. Alternativamente, requer seja reconhecido o direito de retenção no importe de 25% do valor pago.
Quanto às matérias, consignou-se no acórdão impugnado (id. 46878474):
“Após regular processamento do feito, o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para declarar nula a cláusula 6.4 do contrato de compra e venda por colocar o consumidor em desvantagem, e ainda determinou que a requerida procedesse à devolução dos valores pagos, retendo a título de multa contratual a quantia de 10% (dez por centos) do valor efetivamente pago (...)
A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. (...)
Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.” (...)
No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença. (destaquei)
Assim, infirmar a conclusão do Tribunal de Origem quanto à abusividade das verbas rescisórias praticadas pela Recorrente, bem como quanto ao percentual de retenção determinado demandaria o reexame dos fatos e provas dos autos, atraindo o óbice sumular acima mencionado.
Confira-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem analisou as provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe 07/05/2019). (g.n.)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019) (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 13 de outubro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVIII

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1012020-70.2018.8.11.0041
RECORRENTE(S): SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO(S): ORIDES DIAS DE ANDRADE
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (id. 55657483) interposto por SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, com fundamento no art. 105, III, alínea “a” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 46878471):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DECLARADA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).” (TJMT. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1012020-70.2018.8.11.0041. RELATORA DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES. TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 17/06/2020. Publicado em 23/06/2020).
Os Embargos de Declaração de id. 48259992, opostos pela parte Recorrente, foram rejeitados (id. 53262972).
Alega violação aos artigos 423 e 424 do Código Civil , ao argumento de que “o pedido de rescisão deve ser operado nos termos da cláusula 6.4 do contrato firmado, a qual dispõe expressamente os percentuais que o comprador perderá em favor da vendedora, a título de perdas e danos e despesas, em caso de rescisão do contrato, em razão da ausência de culpa da Recorrente na rescisão do compromisso.” (id. 55657483 – p. 7)
Acrescenta que “subsidiariamente, caso não seja esse o entendimento de Vossa Excelência, pugna-se pela devolução de tão somente 75% sobre o valor pago, conforme estabelecido pela legislação e pela jurisprudência” (id. 55657483 – p. 10)
Requer, ainda, que, por tratar-se de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador do imóvel, seja “reformada a decisão proferida pela 3a Câmara de Direito Privado do TJMT para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incida a partir do trânsito em julgado” (id. 55657483 – p. 5).
Recurso tempestivo (id. 55812021) e devidamente preparado (id. 55831496).
Contrarrazões no id. 57707494.
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos. Tema 1.002
A Recorrente sustenta que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as verbas a serem restituídas pelo promitente vendedor em caso de distrato por iniciativa exclusiva do promitente comprador seria o trânsito em julgado da decisão que determina a devolução.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação ao caso.
No julgamento do recurso paradigma REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1.002), julgado em 14/08/2019 e com trânsito em julgado na data de 13/09/2019, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) (g.n.)
O órgão fracionário deste Tribunal, em consonância com a orientação acima exposta, concluiu que:
“Quanto ao termo inicial de incidência dos juros, com razão o recorrente, já que a sentença estabeleceu a citação como termo inicial, mas de acordo com o entendimento do STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
(...)
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incida a partir do trânsito em julgado.” (id. 46878474)
Ademais, a análise do acórdão recorrido demonstra que a Recorrente é carecedora de interesse, uma vez que seu objetivo já foi satisfeito, ou seja, a Câmara julgadora reconheceu que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidirão a partir do trânsito em julgado, tornando desnecessária e inútil a ferramenta processual manejada
Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação esposada pelo STJ no julgamento do recurso paradigma que originou o Tema 1.002, e que a Recorrente é carecedora de interesse, o que impede a admissão do recurso, neste ponto.
Com essas considerações, passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática. Súmula 7 do STJ
Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das Leis Federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE REPASSE DE VALORES LEVANTADOS POR CAUSÍDICO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. (...) (AgInt nos EDcl no AREsp 1473022/SE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019) (g.n.)
In casu, a parte Recorrente alega violação aos artigos 423 e 424 do Código Civil, sob a assertiva de que inexistiria culpa da Recorrente na rescisão do contrato, ensejando a aplicação das verbas rescisórias na forma prevista no instrumento firmado. Alternativamente, requer seja reconhecido o direito de retenção no importe de 25% do valor pago.
Quanto às matérias, consignou-se no acórdão impugnado (id. 46878474):
“Após regular processamento do feito, o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para declarar nula a cláusula 6.4 do contrato de compra e venda por colocar o consumidor em desvantagem, e ainda determinou que a requerida procedesse à devolução dos valores pagos, retendo a título de multa contratual a quantia de 10% (dez por centos) do valor efetivamente pago (...)
A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. (...)
Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.” (...)
No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença. (destaquei)
Assim, infirmar a conclusão do Tribunal de Origem quanto à abusividade das verbas rescisórias praticadas pela Recorrente, bem como quanto ao percentual de retenção determinado demandaria o reexame dos fatos e provas dos autos, atraindo o óbice sumular acima mencionado.
Confira-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem analisou as provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe 07/05/2019). (g.n.)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019) (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 13 de outubro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XVIII