Tribunal: TJMT
Processo: 1055509-26.2019.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-11-05
Data de publicação: 2020-11-05

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1055509-26.2019.8.11.0041
RECORRENTE: ITAU UNIBANCO S.A
RECORRIDO: ROBSON ALVES DE PAULA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por ITAU UNIBANCO S.A, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, assim ementado (ID 51487961):
“APELAÇÃO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – BAIXA DE HIPOTECA – IMÓVEL ARREMATADO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL AO BANCO – AUSÊNCIA DE RESPOSTA – ARREMATAÇÃO – FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE – IMÓVEL QUE DEVE ESTAR LIVRE E DESEMBARAÇADO – ÔNUS PELA BAIXA – BANCO – MULTA – LIMITE INICIAL E FINAL – DATA DO DESCUMPRIMENTO E PROTOCOLO DE TODA A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA, RESPECTIVAMENTE – RETIFICAÇÃO PARCIAL DA PARTE DISPOSITIVA – BAIXA DO GRAVAME QUE É REALIZADA PELO CARTÓRIO – PARTE REQUERIDA QUE APENAS APRESENTARÁ DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- Conforme entendimento do STJ, neste sentido, “a adjudicação, em hasta pública, é forma de aquisição originária da propriedade. Assim, o bem adquirido passa ao arrematante livre e desembaraçado de qualquer responsabilidade anterior. Precedente: REsp 1.659.668/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 5/5/2017.” (REsp 1446249/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 28/09/2017).
2- Se o imóvel deve estar livre e desembaraçado, é claro que não pode o arrematante pagar pela baixa do gravame, pois nada teve relação com o ônus imposto pelo banco.
3- Deve a parte dispositiva ter parcial retificação, pois determina ao banco a baixa do gravame, entretanto, este deve ser diligente na apresentação da documentação necessária, pois a baixa é realizada pelo cartório competente.
4- Multa limitada à data do protocolo de toda a documentação necessária junto ao cartório competente.” (N.U. 1055509-26.2019.8.11.0041, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/08/2020).
Os Embargos de Declaração foram rejeitados (ID 56308457).
Alega violação ao artigo 1.022, II, do CPC, uma vez que o acórdão recorrido apresenta omissão quanto à apreciação de matéria essencial para o deslinde da causa.
Recurso tempestivo (ID 54354472).
Contrarrazões (ID 57322975).
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Alegada violação ao artigo 1.022, II, do CPC
O Recorrente alega que o acórdão impugnado é omisso, porquanto a Câmara julgadora não enfrentou a tese acerca da “(...)a decisão recorrida está impondo ao Banco recorrente o ônus pela baixa do Gravame Hipotecário, porém, de acordo com previsão legal presquestionada, mas não apreciada pelo Tribunal, o documento de arrematação expedido deve ser suficiente para liberação do imóvel e baixa de todos os gravames existente no imóvel, não havendo que se falar em responsabilidade do Banco para baixa do gravame hipotecário, mas sim do Cartório competente.”
No entanto, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que a Câmara julgadora manifestou-se expressamente em relação aos aludidos pontos, como se observa da transcrição abaixo:
“Em que pese se alegar omissão, o acórdão embargado tem conclusão indiscutível no sentido de que, “Se o imóvel deve estar livre e desembaraçado, é claro que não pode o arrematante pagar pela baixa do gravame, pois nada teve relação com o ônus imposto pelo banco. Eventual ônus do pagamento da baixa poderia ser cogitado caso estivéssemos frente à obrigação entre credor e devedor, mas aqui não é o caso. O banco impôs o ônus contra o antigo proprietário do imóvel, e não pode transferir o ônus de pagamento da baixa a quem arrematou o imóvel, pois a este, seguindo o entendimento do STJ, anteriormente anunciado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de qualquer responsabilidade anterior.”.
Eis os fundamentos na íntegra:
[...] A ação foi intentada sob a alegação do apelado/requerente de que arrematou, nos autos código no 390154, da 2a Vara Bancária de Cuiabá/MT, uma vaga de garagem, no 15, do Edifício Residencial Bandeirantes, na Av. Coronel Escolástico, 515, em Cuiabá/MT, sob matrícula 36714, folha 42, livro 02 do 6o Serviço Notarial de Cuiabá/MT.
Destacou que, no R-2 da matrícula, consta averbação de contrato de compra e venda com hipoteca, cujo credor era Eduardo Andraus Engenharia Civil, e na Av-03, apresenta cessão deste direito ao apelante.
Afirmou que, através de notificação extrajudicial, requereu que o credor baixasse o gravame, mas não foi atendido, motivo pelo qual a demanda foi ajuizada, pedindo-se a determinação à requerida para que procedesse à baixa definitiva da hipoteca.
O alegado pelo apelado, referente à situação da matrícula e da cessão de hipoteca, foram demonstrados pela cópia do título de domínio, encartada aos autos (id. 49071960), em que consta, no AV-3, a cessão dos direito hipotecários ao apelante.
Os documentos referentes à arrematação também constam nos autos (id. 49071957; id. 49071958).
Consta Nota de Devolução no 49522, em que se verifica necessidade de regularização da matrícula, documento emitido pelo 6o Serviço Notarial e Registro de Cuiabá/MT, pois “consta averbado sob n° 03 hipoteca de 1° grau ao Banco Itaú S/A – Crédito Imobiliario, assim sendo, necessário se faz, apresentar a baixa do mesmo” (id. 49071961).
Apresentou-se notificação dirigida ao apelante, com Aviso de Recebimento recebido junto ao recorrente em 02/07/2019 (id. 49071962). A notificação, em que consta o pedido de baixa de gravame, está juntada aos autos (id. 49071963), e é datada de 27/06/2019.
O apelado foi imitido na posse do imóvel em 30/10/2019, conforme auto de imissão de posse (id. 49071973).
Após apresentada contestação e impugnação à contestação, sobreveio a sentença, nos termos retro lançados, dando procedência ao pedido da parte autora/apelada.
Em resumo, entendeu o juízo de primeiro grau que “Ao Arrematante não cabe arcar com os custos de baixa de hipoteca, pois deverá receber o bem, sem ônus, devendo o requerido efetivar o ato, considerando que ele quem fez a inscrição”, bem como que “a aquisição em hasta pública é considerada modo de aquisição de propriedade de título originário, inexistindo a relação jurídica entre o arrematante e o proprietário anterior do bem e por esta razão, não ocorre a subsistência de eventual ônus hipotecário”.
Destacou-se, ademais, que há fartas provas “acostadas pelo autor de que uma das restrições para a transmissão do bem é a hipoteca realizada e apesar das tentativas extrajudiciais para que o requerido regularizasse a pendencia, nada o fez”, de modo que o pleito inicial deveria prosperar.
Aduz, a parte requerida, ora apelante, que o juízo de primeiro grau “(i) ignorou a expressa previsão legal e contratual de que a responsabilidade pelo pagamento dos emolumentos devidos ao Cartório de Registro de Imóveis pertence ao Apelado, na qualidade de arrematante. (ii) Ainda, a r. Magistrado a quo não se atentou ao prazo legal do cartório para da baixa da garantia, (iii) bem como fixou multa de forma genérica no que se refere ao cumprimento da decisão, causando eminentes prejuízos ao Apelante, motivos pelo qual é necessária a reforma da decisão”(...)
A extinção da hipoteca ocorre porque a arrematação é forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, o arrematante não tem vínculo com os proprietários anteriores, enquanto que, na aquisição derivada, há relação com o anterior proprietário.
Conforme entendimento do STJ, neste sentido, “a adjudicação, em hasta pública, é forma de aquisição originária da propriedade. Assim, o bem adquirido passa ao arrematante livre e desembaraçado de qualquer responsabilidade anterior. Precedente(...)
Se o imóvel deve estar livre e desembaraçado, é claro que não pode o arrematante pagar pela baixa do gravame, pois nada teve relação com o ônus imposto pelo banco.
Eventual ônus do pagamento da baixa poderia ser cogitado caso estivéssemos frente à obrigação entre credor e devedor, mas aqui não é o caso. O banco impôs o ônus contra o antigo proprietário do imóvel, e não pode transferir o ônus de pagamento da baixa a quem arrematou o imóvel, pois a este, seguindo o entendimento do STJ, anteriormente anunciado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de qualquer responsabilidade anterior.
Certamente que a resistência do banco, tanto extrajudicialmente quanto judicialmente, em não proceder com a baixa, desestimula a arrematação de imóveis em juízo, pois quem adquire a propriedade originariamente, se for seguido a linha de pensamento do banco, deveria arcar com o ônus da baixa de todos os gravames existentes do imóvel em hasta pública. Seria um negócio a se evitar.
Como bem apontado em contrarrazões, sabe o apelado de “sua obrigação com relação aos impostos, taxas, emolumentos e demais despesas decorrentes da transferência da propriedade do imóvel, agora, o mesmo não tem responsabilidade nenhuma com relação aos custos da baixa da garantia, situação anterior à sua aquisição originária por hasta pública”.
Acerca do art. 490 do CC, suscitado pelo apelante, no sentido de que, “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”, não é aplicável ao caso em concreto.
Em momento algum se está discutindo sobre obrigação em escriturar o imóvel, mas sim na obrigação de dar baixa de gravame de hipoteca de imóvel arrematado e que deve estar livre de quaisquer ônus ao arrematante. Quanto ao ônus com escrituração, o próprio apelado já afirmou que sabe ser sua obrigação. Apenas a apelante vaga sobre esta hipótese. Isto sequer é discutido no caso em questão.
Portanto, por todo o contexto posto, entendo que a sentença deve ser mantida, determinando ao banco que dê a baixa do gravame e, portanto, deve ser diligente em todos os meios eficazes para tanto(...)
Registra-se que há sim pretensão resistida por parte do banco, pois comprovado que lhe foi enviada notificação extrajudicial e que houve o seu posterior silencio, até porque, com a contestação, não trouxe qualquer documento que demonstre ter respondido o apelado e aquiescido com seu pedido administrativamente.
Ademais, sua resistência fica configurada quando se nega também judicialmente a proceder os meios suficientes à baixa do gravame que ele mesmo impôs, desejando que o pagamento seja efetuado por quem adquiriu o imóvel por hasta pública e tem o direito de vê-lo livre e desembaraçado.
A apelante sustenta, ainda, que “a baixa em si depende exclusivamente da atuação do Apelante junto ao CRI, bem como depende do andamento administrativo do cartório, não podendo o Banco ser penalizado pelo tempo exigido pelo cartório”.
Diz, também, que o “prazo legal concedido ao Cartório de Registro de Imóveis para o levantamento do gravame hipotecário é de 30 (trinta) dias, a rigor do que estabelecem os arts. 188 e 198, da Lei de Registros Públicos n° 6.015/73”, de maneira que a multa deve ter um limite inicial e final.
Na sentença, a condenação, em todos os seus termos, foi de que o apelante “proceda em quinze dias a baixa da hipoteca no imóvel matrícula 36.714, AV-03-36.714, registrado no Cartório 6o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá-MT, sob pena de aplicação e multa diária por descumprimento, nos termos do artigo 536, § 1 e 537 do CPC no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia”.
Ocorre que, como se sabe, a baixa do gravame, em si, é realizada pelo Cartório competente, devendo a parte requerida apenas tomar todos os meios necessários e para que o ato seja fielmente realizado.
O modo em que consta na sentença pode gerar futuros prejuízos em caso de eventual insurgência da parte autora, em atribuir à requerida ônus pelo atraso na baixa, quando isto não mais lhe compete. Pode ocorrer de o banco ter sido diligente à baixa do gravame, mas a demora ser do cartório competente.
Por mais que a parte apelada diga que é sabedora de todo o trâmite cartorário, a parte dispositiva é imperativa, e pode trazer interpretações múltiplas, no modo como posta.
Importante consignar, ainda, que a multa se incidirá diariamente quando se findar o prazo de 15 (quinze) dias, ou seja, em caso de descumprimento, e seu termo final se dará quando a parte requerida/apelante providenciar todos os meios necessários e documentos junto ao cartório para a baixa do gravame, a seu custo.
Assim, buscando evitar futuros transtornos, deve a parte dispositiva ter parcial retificação.
Destaca-se não haver, por parte da apelante, qualquer litigância de má-fé, pois a busca da reforma da sentença, por meio legalmente previsto, em tese que contraria o pleiteado pela parte autora, não é suficiente para que seja imposta a condenação requerida.
Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso, retifico parcialmente a parte dispositiva da sentença, e determino ao requerido que providencie a documentação necessária para a baixa da hipoteca, em 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), que tem termo final quando da data do protocolo de todos os documentos necessários e exigidos para tanto junto ao cartório competente.” (ID 56308461)
Diante desse quadro, não há evidência de violação ao artigo 1.022, II, do CPC, o que conduz à inadmissão do recurso.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 04 de novembro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XI

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE-PRESIDÊNCIA
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1055509-26.2019.8.11.0041
RECORRENTE: ITAU UNIBANCO S.A
RECORRIDO: ROBSON ALVES DE PAULA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por ITAU UNIBANCO S.A, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, assim ementado (ID 51487961):
“APELAÇÃO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – BAIXA DE HIPOTECA – IMÓVEL ARREMATADO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL AO BANCO – AUSÊNCIA DE RESPOSTA – ARREMATAÇÃO – FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE – IMÓVEL QUE DEVE ESTAR LIVRE E DESEMBARAÇADO – ÔNUS PELA BAIXA – BANCO – MULTA – LIMITE INICIAL E FINAL – DATA DO DESCUMPRIMENTO E PROTOCOLO DE TODA A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA, RESPECTIVAMENTE – RETIFICAÇÃO PARCIAL DA PARTE DISPOSITIVA – BAIXA DO GRAVAME QUE É REALIZADA PELO CARTÓRIO – PARTE REQUERIDA QUE APENAS APRESENTARÁ DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- Conforme entendimento do STJ, neste sentido, “a adjudicação, em hasta pública, é forma de aquisição originária da propriedade. Assim, o bem adquirido passa ao arrematante livre e desembaraçado de qualquer responsabilidade anterior. Precedente: REsp 1.659.668/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 5/5/2017.” (REsp 1446249/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 28/09/2017).
2- Se o imóvel deve estar livre e desembaraçado, é claro que não pode o arrematante pagar pela baixa do gravame, pois nada teve relação com o ônus imposto pelo banco.
3- Deve a parte dispositiva ter parcial retificação, pois determina ao banco a baixa do gravame, entretanto, este deve ser diligente na apresentação da documentação necessária, pois a baixa é realizada pelo cartório competente.
4- Multa limitada à data do protocolo de toda a documentação necessária junto ao cartório competente.” (N.U. 1055509-26.2019.8.11.0041, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/08/2020).
Os Embargos de Declaração foram rejeitados (ID 56308457).
Alega violação ao artigo 1.022, II, do CPC, uma vez que o acórdão recorrido apresenta omissão quanto à apreciação de matéria essencial para o deslinde da causa.
Recurso tempestivo (ID 54354472).
Contrarrazões (ID 57322975).
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Alegada violação ao artigo 1.022, II, do CPC
O Recorrente alega que o acórdão impugnado é omisso, porquanto a Câmara julgadora não enfrentou a tese acerca da “(...)a decisão recorrida está impondo ao Banco recorrente o ônus pela baixa do Gravame Hipotecário, porém, de acordo com previsão legal presquestionada, mas não apreciada pelo Tribunal, o documento de arrematação expedido deve ser suficiente para liberação do imóvel e baixa de todos os gravames existente no imóvel, não havendo que se falar em responsabilidade do Banco para baixa do gravame hipotecário, mas sim do Cartório competente.”
No entanto, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que a Câmara julgadora manifestou-se expressamente em relação aos aludidos pontos, como se observa da transcrição abaixo:
“Em que pese se alegar omissão, o acórdão embargado tem conclusão indiscutível no sentido de que, “Se o imóvel deve estar livre e desembaraçado, é claro que não pode o arrematante pagar pela baixa do gravame, pois nada teve relação com o ônus imposto pelo banco. Eventual ônus do pagamento da baixa poderia ser cogitado caso estivéssemos frente à obrigação entre credor e devedor, mas aqui não é o caso. O banco impôs o ônus contra o antigo proprietário do imóvel, e não pode transferir o ônus de pagamento da baixa a quem arrematou o imóvel, pois a este, seguindo o entendimento do STJ, anteriormente anunciado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de qualquer responsabilidade anterior.”.
Eis os fundamentos na íntegra:
[...] A ação foi intentada sob a alegação do apelado/requerente de que arrematou, nos autos código no 390154, da 2a Vara Bancária de Cuiabá/MT, uma vaga de garagem, no 15, do Edifício Residencial Bandeirantes, na Av. Coronel Escolástico, 515, em Cuiabá/MT, sob matrícula 36714, folha 42, livro 02 do 6o Serviço Notarial de Cuiabá/MT.
Destacou que, no R-2 da matrícula, consta averbação de contrato de compra e venda com hipoteca, cujo credor era Eduardo Andraus Engenharia Civil, e na Av-03, apresenta cessão deste direito ao apelante.
Afirmou que, através de notificação extrajudicial, requereu que o credor baixasse o gravame, mas não foi atendido, motivo pelo qual a demanda foi ajuizada, pedindo-se a determinação à requerida para que procedesse à baixa definitiva da hipoteca.
O alegado pelo apelado, referente à situação da matrícula e da cessão de hipoteca, foram demonstrados pela cópia do título de domínio, encartada aos autos (id. 49071960), em que consta, no AV-3, a cessão dos direito hipotecários ao apelante.
Os documentos referentes à arrematação também constam nos autos (id. 49071957; id. 49071958).
Consta Nota de Devolução no 49522, em que se verifica necessidade de regularização da matrícula, documento emitido pelo 6o Serviço Notarial e Registro de Cuiabá/MT, pois “consta averbado sob n° 03 hipoteca de 1° grau ao Banco Itaú S/A – Crédito Imobiliario, assim sendo, necessário se faz, apresentar a baixa do mesmo” (id. 49071961).
Apresentou-se notificação dirigida ao apelante, com Aviso de Recebimento recebido junto ao recorrente em 02/07/2019 (id. 49071962). A notificação, em que consta o pedido de baixa de gravame, está juntada aos autos (id. 49071963), e é datada de 27/06/2019.
O apelado foi imitido na posse do imóvel em 30/10/2019, conforme auto de imissão de posse (id. 49071973).
Após apresentada contestação e impugnação à contestação, sobreveio a sentença, nos termos retro lançados, dando procedência ao pedido da parte autora/apelada.
Em resumo, entendeu o juízo de primeiro grau que “Ao Arrematante não cabe arcar com os custos de baixa de hipoteca, pois deverá receber o bem, sem ônus, devendo o requerido efetivar o ato, considerando que ele quem fez a inscrição”, bem como que “a aquisição em hasta pública é considerada modo de aquisição de propriedade de título originário, inexistindo a relação jurídica entre o arrematante e o proprietário anterior do bem e por esta razão, não ocorre a subsistência de eventual ônus hipotecário”.
Destacou-se, ademais, que há fartas provas “acostadas pelo autor de que uma das restrições para a transmissão do bem é a hipoteca realizada e apesar das tentativas extrajudiciais para que o requerido regularizasse a pendencia, nada o fez”, de modo que o pleito inicial deveria prosperar.
Aduz, a parte requerida, ora apelante, que o juízo de primeiro grau “(i) ignorou a expressa previsão legal e contratual de que a responsabilidade pelo pagamento dos emolumentos devidos ao Cartório de Registro de Imóveis pertence ao Apelado, na qualidade de arrematante. (ii) Ainda, a r. Magistrado a quo não se atentou ao prazo legal do cartório para da baixa da garantia, (iii) bem como fixou multa de forma genérica no que se refere ao cumprimento da decisão, causando eminentes prejuízos ao Apelante, motivos pelo qual é necessária a reforma da decisão”(...)
A extinção da hipoteca ocorre porque a arrematação é forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, o arrematante não tem vínculo com os proprietários anteriores, enquanto que, na aquisição derivada, há relação com o anterior proprietário.
Conforme entendimento do STJ, neste sentido, “a adjudicação, em hasta pública, é forma de aquisição originária da propriedade. Assim, o bem adquirido passa ao arrematante livre e desembaraçado de qualquer responsabilidade anterior. Precedente(...)
Se o imóvel deve estar livre e desembaraçado, é claro que não pode o arrematante pagar pela baixa do gravame, pois nada teve relação com o ônus imposto pelo banco.
Eventual ônus do pagamento da baixa poderia ser cogitado caso estivéssemos frente à obrigação entre credor e devedor, mas aqui não é o caso. O banco impôs o ônus contra o antigo proprietário do imóvel, e não pode transferir o ônus de pagamento da baixa a quem arrematou o imóvel, pois a este, seguindo o entendimento do STJ, anteriormente anunciado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de qualquer responsabilidade anterior.
Certamente que a resistência do banco, tanto extrajudicialmente quanto judicialmente, em não proceder com a baixa, desestimula a arrematação de imóveis em juízo, pois quem adquire a propriedade originariamente, se for seguido a linha de pensamento do banco, deveria arcar com o ônus da baixa de todos os gravames existentes do imóvel em hasta pública. Seria um negócio a se evitar.
Como bem apontado em contrarrazões, sabe o apelado de “sua obrigação com relação aos impostos, taxas, emolumentos e demais despesas decorrentes da transferência da propriedade do imóvel, agora, o mesmo não tem responsabilidade nenhuma com relação aos custos da baixa da garantia, situação anterior à sua aquisição originária por hasta pública”.
Acerca do art. 490 do CC, suscitado pelo apelante, no sentido de que, “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”, não é aplicável ao caso em concreto.
Em momento algum se está discutindo sobre obrigação em escriturar o imóvel, mas sim na obrigação de dar baixa de gravame de hipoteca de imóvel arrematado e que deve estar livre de quaisquer ônus ao arrematante. Quanto ao ônus com escrituração, o próprio apelado já afirmou que sabe ser sua obrigação. Apenas a apelante vaga sobre esta hipótese. Isto sequer é discutido no caso em questão.
Portanto, por todo o contexto posto, entendo que a sentença deve ser mantida, determinando ao banco que dê a baixa do gravame e, portanto, deve ser diligente em todos os meios eficazes para tanto(...)
Registra-se que há sim pretensão resistida por parte do banco, pois comprovado que lhe foi enviada notificação extrajudicial e que houve o seu posterior silencio, até porque, com a contestação, não trouxe qualquer documento que demonstre ter respondido o apelado e aquiescido com seu pedido administrativamente.
Ademais, sua resistência fica configurada quando se nega também judicialmente a proceder os meios suficientes à baixa do gravame que ele mesmo impôs, desejando que o pagamento seja efetuado por quem adquiriu o imóvel por hasta pública e tem o direito de vê-lo livre e desembaraçado.
A apelante sustenta, ainda, que “a baixa em si depende exclusivamente da atuação do Apelante junto ao CRI, bem como depende do andamento administrativo do cartório, não podendo o Banco ser penalizado pelo tempo exigido pelo cartório”.
Diz, também, que o “prazo legal concedido ao Cartório de Registro de Imóveis para o levantamento do gravame hipotecário é de 30 (trinta) dias, a rigor do que estabelecem os arts. 188 e 198, da Lei de Registros Públicos n° 6.015/73”, de maneira que a multa deve ter um limite inicial e final.
Na sentença, a condenação, em todos os seus termos, foi de que o apelante “proceda em quinze dias a baixa da hipoteca no imóvel matrícula 36.714, AV-03-36.714, registrado no Cartório 6o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá-MT, sob pena de aplicação e multa diária por descumprimento, nos termos do artigo 536, § 1 e 537 do CPC no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia”.
Ocorre que, como se sabe, a baixa do gravame, em si, é realizada pelo Cartório competente, devendo a parte requerida apenas tomar todos os meios necessários e para que o ato seja fielmente realizado.
O modo em que consta na sentença pode gerar futuros prejuízos em caso de eventual insurgência da parte autora, em atribuir à requerida ônus pelo atraso na baixa, quando isto não mais lhe compete. Pode ocorrer de o banco ter sido diligente à baixa do gravame, mas a demora ser do cartório competente.
Por mais que a parte apelada diga que é sabedora de todo o trâmite cartorário, a parte dispositiva é imperativa, e pode trazer interpretações múltiplas, no modo como posta.
Importante consignar, ainda, que a multa se incidirá diariamente quando se findar o prazo de 15 (quinze) dias, ou seja, em caso de descumprimento, e seu termo final se dará quando a parte requerida/apelante providenciar todos os meios necessários e documentos junto ao cartório para a baixa do gravame, a seu custo.
Assim, buscando evitar futuros transtornos, deve a parte dispositiva ter parcial retificação.
Destaca-se não haver, por parte da apelante, qualquer litigância de má-fé, pois a busca da reforma da sentença, por meio legalmente previsto, em tese que contraria o pleiteado pela parte autora, não é suficiente para que seja imposta a condenação requerida.
Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso, retifico parcialmente a parte dispositiva da sentença, e determino ao requerido que providencie a documentação necessária para a baixa da hipoteca, em 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), que tem termo final quando da data do protocolo de todos os documentos necessários e exigidos para tanto junto ao cartório competente.” (ID 56308461)
Diante desse quadro, não há evidência de violação ao artigo 1.022, II, do CPC, o que conduz à inadmissão do recurso.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 04 de novembro de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
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