Tribunal: TJMT
Processo: 0022440-93.2014.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-09-24
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial em Apelação Cível n. 0022440-93.2014.8.11.0041
RECORRENTE LOJAS AMERICANAS S.A.
RECORRIDO CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (ID 52054472) interposto por LOJAS AMERICANAS S.A., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado (ID 32690981):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – SHOPPING CENTER – VALOR DO ALUGUEL – POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO – CONTRATO QUE PREVÊ ISENÇÃO DO FUNDO DE PROMOÇÕES COLETIVA - DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO - ART. 73 DA LEI 8.245/91 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na renovatória, havendo divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel mínimo, prestigiando o valor encontrado pelo perito judicial, mormente quando consistente e bem fundamentada a perícia.
Livre negociação que não autoriza intervenção do judiciário em sede de ação renovatória, de cláusula que isenta o lojista do fundo de promoções coletivas, pelo auto investimento em mídia a nível nacional.
“Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução. Inteligência do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ.” (REsp 1034112/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009)” (N.U 0022440-93.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2020, Publicado no DJE 12/03/2020)
Os Embargos de Declaração (ID 40318960) foram rejeitados conforme ementa de ID 42903972.
Alega violação dos artigos 489, inciso II, §1o, incisos II e IV e 1.022, I e II e parágrafo único, inciso II, ambos do Código de Processo Civil e artigo 54 da Lei n. 8.245/91, além de divergência jurisprudencial, aduzindo a impossibilidade de modificação/criação de cláusulas contratuais em sede de ação renovatória.
Recurso tempestivo (ID 54551488) e preparado (ID 56336475).
Sem contrarrazões conforme ID 57973980.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Suposta violação ao artigo 1.022 do CPC
A partir da suposta ofensa aos artigos 489, inciso II, §1o, incisos II e IV e 1.022, I e II e parágrafo único, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, alega que o órgão fracionário deste Tribunal foi omisso e contraditório uma vez deu tratamento desigual às proposições contratuais, em especial porque considerou que ambas as proposições estão contidas na cláusula que trata das disposições especiais (quando não estão), bem como que o acordão é obscuro ao negar o pedido alternativo, de garantia anual, afirmando tratar-se de inovação recursal.
No entanto, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que a Câmara julgadora manifestou-se expressamente em relação ao aludido ponto, como se observa da transcrição abaixo:
“[...] Para ilustrar os pontos destacados pela Embargante, trago à colação trecho do acordão recorrido:
“Após estudo dos autos, o recurso não comporta acolhimento, pelo menos não em seus pedidos principais, pelas razões que passo a expor.
Ao ajuizar a renovatória, o autor propõe o valor do aluguel que entende real na época da renovação, incumbindo ao locador apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel “ (art. 72, II e § 1o, da L. 8.245/91).
Vejamos:
[...]
Destarte, a discussão do valor do aluguel é da essência da ação renovatória. Não raro, aliás, a controvérsia entre as partes restringe-se ao valor do aluguel.
Não se trata, pois, simplesmente, de reajustar o valor dos aluguéis na forma do contrato, conforme insistentemente quer a apelante.
Desta feita, se as partes pretendem renovar o contrato, mas divergem quanto ao valor do aluguel, compete ao juiz definir o valor real e justo, valendo-se, para tanto, de perícia judicial.
Isso porque dizer que, ao se fixar o valor do aluguel na ação renovatória, devem ser considerados aspectos e critérios que reflitam a realidade locatícia atual, como o valor de mercado, a situação econômica do país, as características e localização da loja periciada, estado de conservação e manutenção das edificações e benfeitorias, e de lojas similares no mesmo empreendimento, entre outros.
A perícia realizada nos autos demonstra claramente que foi utilizado o método comparativo de forma detalhada e bem fundamentada, com outras lojas âncoras: Lojas Avenidas, C&A, Casas Bahia, City Lar, Novo Mundo, Ponto Frio, Renner e Supermercado Modelo. Após detalhado estudo chegou-se ao valor de R$43.175,00, a título de aluguel mínimo.
[...]
Veja-se que a situação dos 3,00% sobre o faturamento líquido e outras condições, estão inseridas em como “Das Condições Especiais”, e não na parte geral do contrato, o que indica que estava vigente naquele contrato (vencido) e não tem prorrogação automática.
Reafirmo. Na ação renovatória, havendo contestação, cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.
Pelas mesmas razões, fim da “Condições Especiais”, no que tange também as despesas condominiais e a contribuição para o Fundo de Promoção e Propaganda.
No item (7), id. 28448988, página 2, consta expressa que “Quando da inauguração do ESC do LOJISTA (...) dispensado do pagamento de qualquer outra importância a título de rateio das despesas e encargos decorrentes da locação, explicitados na Convenção de Normas Gerais de Locação, (...)
Portanto, escorreita a sentença que acolheu a conclusão do laudo de viabilidade dos negócios de ambas as partes, com a garantia pela autora do AMM (mínimo) + aluguel % + condomínio + fundo de promoção, exceto quanto ao fundo de promoções coletivas.
Isso porque, o benefício da apelante acordado entre as partes, envolve situações externas, do auto investimento em mídia a nível nacional da apelante e não questões internas, como é o caso do condomínio e outras condições especiais nas quais a apelante foi beneficiada.
Vejamos o que diz a cláusula:
“38) O LOJISTA não contribuirá para o fundo de Promoções Coletivas nem para a Associação dos Lojistas do Shopping, tendo em vista seu auto investimento na mídia a nível nacional. (...). (id. 28446988).
Portanto, livremente pactuada entre as partes, não havendo abusividade, não há necessidade de intervenção do Poder Judiciário.
No que tange ao pedido alternativo, de garantia mínima anual no valor de R$ 518.100,00, trata-se de inovação recursal, que não foi objeto de debate nos autos, não podendo ser objeto de avaliação por esse juízo “ad quem”.”
Ou seja, havendo divergência quanto ao valor do aluguel na Ação Renovatória, cabe ao julgador resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.
Reafirmo a impossibilidade de inovar na fase recursal, ainda que com pedido alternativo.” (ID 48778462 – p.4/6)
Diante desse quadro, não há evidência de violação aos artigos 489, inciso II, §1o, incisos II e IV e 1.022, I e II e parágrafo único, inciso II, ambos do CPC, o que conduz à inadmissão do recurso, neste ponto.
Reexame de matéria fática e de cláusulas contratuais
Súmulas 5 e 7 do STJ
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
Ao alegar violação ao artigo 54 da Lei n. 8.245/91, a parte Recorrente defende a impossibilidade de modificação/criação de cláusulas contratuais em sede de ação renovatória.
Neste ponto, consignou-se no aresto recorrido que:
“[...] Veja-se que a situação dos 3,00% sobre o faturamento líquido e outras condições, estão inseridas em como “Das Condições Especiais”, e não na parte geral do contrato, o que indica que estava vigente naquele contrato (vencido) e não tem prorrogação automática.
Reafirmo. Na ação renovatória, havendo contestação, cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.
Pelas mesmas razões, fim da “Condições Especiais”, no que tange também as despesas condominiais e a contribuição para o Fundo de Promoção e Propaganda.
No item (7), id. 28448988, página 2, consta expressa que “Quando da inauguração do ESC do LOJISTA (...) dispensado do pagamento de qualquer outra importância a título de rateio das despesas e encargos decorrentes da locação, explicitados na Convenção de Normas Gerais de Locação, (...)
[...] Vejamos o que diz a cláusula:
“38) O LOJISTA não contribuirá para o fundo de Promoções Coletivas nem para a Associação dos Lojistas do Shopping, tendo em vista seu auto investimento na mídia a nível nacional. (...). (id. 28446988).
Portanto, livremente pactuada entre as partes, não havendo abusividade, não há necessidade de intervenção do Poder Judiciário.” (ID 36497456 – p.10/11)
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, faz-se necessário o exame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado.
Para ilustrar:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/15. LOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL MENSAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. É vedado, em sede de recurso especial, a revisão das premissas firmadas pela Corte de origem, tendo em vista o enunciado da Súmula 7/STJ, assim como a interpretação de clausula contratual (Súmula 5/STJ).
3. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 1149602/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 27/06/2018) (g.n.)
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VISTA REGIMENTAL. RETIFICAÇÃO DE VOTO. OMISSÕES CONSTATADAS. ANÁLISE DA AVENTADA OFENSA AO ART. 54 DA LEI 8.245/1991. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES. CONSTATADA A AUSÊNCIA DE EMBASAMENTO PARA O AFASTAMENTO DOS TERMOS LIVREMENTE PACTUADOS PELAS PARTES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROVIDOS COM EFEITO MODIFICATIVO.
1. [...] 5. Verifica-se que, na origem, a questão do equilíbrio econômico do contrato, bem como a vedação ao enriquecimento sem causa, foi fator motivador para afastar a regra insculpida no art. 54 da Lei do Inquilinato, segunda a qual, in verbis, "Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei".
6. A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não poderia prevalecer.
7. Ainda que se cogite eventual desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, importante destacar que o voto vencido na origem foi categórico ao afirmar que não há provas que evidenciam tal disparidade.
8. Diante disso, deve ser retificado o voto anteriormente apresentado para acolher os embargos de declaração, com efeitos modificativos, e dar parcial provimento ao recurso especial.
9. Embargos de declaração acolhidos.” (EDcl no AgInt no AREsp 1149602/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 13/02/2019)
Registre-se, ainda, estar prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
1. [...] 3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 23 de setembro de 2020.
Desa. Maria Helena G. Póvoas,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
IX

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial em Apelação Cível n. 0022440-93.2014.8.11.0041
RECORRENTE LOJAS AMERICANAS S.A.
RECORRIDO CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (ID 52054472) interposto por LOJAS AMERICANAS S.A., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado (ID 32690981):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – SHOPPING CENTER – VALOR DO ALUGUEL – POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO – CONTRATO QUE PREVÊ ISENÇÃO DO FUNDO DE PROMOÇÕES COLETIVA - DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO - ART. 73 DA LEI 8.245/91 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na renovatória, havendo divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel mínimo, prestigiando o valor encontrado pelo perito judicial, mormente quando consistente e bem fundamentada a perícia.
Livre negociação que não autoriza intervenção do judiciário em sede de ação renovatória, de cláusula que isenta o lojista do fundo de promoções coletivas, pelo auto investimento em mídia a nível nacional.
“Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução. Inteligência do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ.” (REsp 1034112/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009)” (N.U 0022440-93.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2020, Publicado no DJE 12/03/2020)
Os Embargos de Declaração (ID 40318960) foram rejeitados conforme ementa de ID 42903972.
Alega violação dos artigos 489, inciso II, §1o, incisos II e IV e 1.022, I e II e parágrafo único, inciso II, ambos do Código de Processo Civil e artigo 54 da Lei n. 8.245/91, além de divergência jurisprudencial, aduzindo a impossibilidade de modificação/criação de cláusulas contratuais em sede de ação renovatória.
Recurso tempestivo (ID 54551488) e preparado (ID 56336475).
Sem contrarrazões conforme ID 57973980.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Suposta violação ao artigo 1.022 do CPC
A partir da suposta ofensa aos artigos 489, inciso II, §1o, incisos II e IV e 1.022, I e II e parágrafo único, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, alega que o órgão fracionário deste Tribunal foi omisso e contraditório uma vez deu tratamento desigual às proposições contratuais, em especial porque considerou que ambas as proposições estão contidas na cláusula que trata das disposições especiais (quando não estão), bem como que o acordão é obscuro ao negar o pedido alternativo, de garantia anual, afirmando tratar-se de inovação recursal.
No entanto, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que a Câmara julgadora manifestou-se expressamente em relação ao aludido ponto, como se observa da transcrição abaixo:
“[...] Para ilustrar os pontos destacados pela Embargante, trago à colação trecho do acordão recorrido:
“Após estudo dos autos, o recurso não comporta acolhimento, pelo menos não em seus pedidos principais, pelas razões que passo a expor.
Ao ajuizar a renovatória, o autor propõe o valor do aluguel que entende real na época da renovação, incumbindo ao locador apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel “ (art. 72, II e § 1o, da L. 8.245/91).
Vejamos:
[...]
Destarte, a discussão do valor do aluguel é da essência da ação renovatória. Não raro, aliás, a controvérsia entre as partes restringe-se ao valor do aluguel.
Não se trata, pois, simplesmente, de reajustar o valor dos aluguéis na forma do contrato, conforme insistentemente quer a apelante.
Desta feita, se as partes pretendem renovar o contrato, mas divergem quanto ao valor do aluguel, compete ao juiz definir o valor real e justo, valendo-se, para tanto, de perícia judicial.
Isso porque dizer que, ao se fixar o valor do aluguel na ação renovatória, devem ser considerados aspectos e critérios que reflitam a realidade locatícia atual, como o valor de mercado, a situação econômica do país, as características e localização da loja periciada, estado de conservação e manutenção das edificações e benfeitorias, e de lojas similares no mesmo empreendimento, entre outros.
A perícia realizada nos autos demonstra claramente que foi utilizado o método comparativo de forma detalhada e bem fundamentada, com outras lojas âncoras: Lojas Avenidas, C&A, Casas Bahia, City Lar, Novo Mundo, Ponto Frio, Renner e Supermercado Modelo. Após detalhado estudo chegou-se ao valor de R$43.175,00, a título de aluguel mínimo.
[...]
Veja-se que a situação dos 3,00% sobre o faturamento líquido e outras condições, estão inseridas em como “Das Condições Especiais”, e não na parte geral do contrato, o que indica que estava vigente naquele contrato (vencido) e não tem prorrogação automática.
Reafirmo. Na ação renovatória, havendo contestação, cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.
Pelas mesmas razões, fim da “Condições Especiais”, no que tange também as despesas condominiais e a contribuição para o Fundo de Promoção e Propaganda.
No item (7), id. 28448988, página 2, consta expressa que “Quando da inauguração do ESC do LOJISTA (...) dispensado do pagamento de qualquer outra importância a título de rateio das despesas e encargos decorrentes da locação, explicitados na Convenção de Normas Gerais de Locação, (...)
Portanto, escorreita a sentença que acolheu a conclusão do laudo de viabilidade dos negócios de ambas as partes, com a garantia pela autora do AMM (mínimo) + aluguel % + condomínio + fundo de promoção, exceto quanto ao fundo de promoções coletivas.
Isso porque, o benefício da apelante acordado entre as partes, envolve situações externas, do auto investimento em mídia a nível nacional da apelante e não questões internas, como é o caso do condomínio e outras condições especiais nas quais a apelante foi beneficiada.
Vejamos o que diz a cláusula:
“38) O LOJISTA não contribuirá para o fundo de Promoções Coletivas nem para a Associação dos Lojistas do Shopping, tendo em vista seu auto investimento na mídia a nível nacional. (...). (id. 28446988).
Portanto, livremente pactuada entre as partes, não havendo abusividade, não há necessidade de intervenção do Poder Judiciário.
No que tange ao pedido alternativo, de garantia mínima anual no valor de R$ 518.100,00, trata-se de inovação recursal, que não foi objeto de debate nos autos, não podendo ser objeto de avaliação por esse juízo “ad quem”.”
Ou seja, havendo divergência quanto ao valor do aluguel na Ação Renovatória, cabe ao julgador resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.
Reafirmo a impossibilidade de inovar na fase recursal, ainda que com pedido alternativo.” (ID 48778462 – p.4/6)
Diante desse quadro, não há evidência de violação aos artigos 489, inciso II, §1o, incisos II e IV e 1.022, I e II e parágrafo único, inciso II, ambos do CPC, o que conduz à inadmissão do recurso, neste ponto.
Reexame de matéria fática e de cláusulas contratuais
Súmulas 5 e 7 do STJ
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
Ao alegar violação ao artigo 54 da Lei n. 8.245/91, a parte Recorrente defende a impossibilidade de modificação/criação de cláusulas contratuais em sede de ação renovatória.
Neste ponto, consignou-se no aresto recorrido que:
“[...] Veja-se que a situação dos 3,00% sobre o faturamento líquido e outras condições, estão inseridas em como “Das Condições Especiais”, e não na parte geral do contrato, o que indica que estava vigente naquele contrato (vencido) e não tem prorrogação automática.
Reafirmo. Na ação renovatória, havendo contestação, cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.
Pelas mesmas razões, fim da “Condições Especiais”, no que tange também as despesas condominiais e a contribuição para o Fundo de Promoção e Propaganda.
No item (7), id. 28448988, página 2, consta expressa que “Quando da inauguração do ESC do LOJISTA (...) dispensado do pagamento de qualquer outra importância a título de rateio das despesas e encargos decorrentes da locação, explicitados na Convenção de Normas Gerais de Locação, (...)
[...] Vejamos o que diz a cláusula:
“38) O LOJISTA não contribuirá para o fundo de Promoções Coletivas nem para a Associação dos Lojistas do Shopping, tendo em vista seu auto investimento na mídia a nível nacional. (...). (id. 28446988).
Portanto, livremente pactuada entre as partes, não havendo abusividade, não há necessidade de intervenção do Poder Judiciário.” (ID 36497456 – p.10/11)
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, faz-se necessário o exame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado.
Para ilustrar:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/15. LOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL MENSAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. É vedado, em sede de recurso especial, a revisão das premissas firmadas pela Corte de origem, tendo em vista o enunciado da Súmula 7/STJ, assim como a interpretação de clausula contratual (Súmula 5/STJ).
3. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 1149602/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 27/06/2018) (g.n.)
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VISTA REGIMENTAL. RETIFICAÇÃO DE VOTO. OMISSÕES CONSTATADAS. ANÁLISE DA AVENTADA OFENSA AO ART. 54 DA LEI 8.245/1991. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES. CONSTATADA A AUSÊNCIA DE EMBASAMENTO PARA O AFASTAMENTO DOS TERMOS LIVREMENTE PACTUADOS PELAS PARTES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROVIDOS COM EFEITO MODIFICATIVO.
1. [...] 5. Verifica-se que, na origem, a questão do equilíbrio econômico do contrato, bem como a vedação ao enriquecimento sem causa, foi fator motivador para afastar a regra insculpida no art. 54 da Lei do Inquilinato, segunda a qual, in verbis, "Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei".
6. A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não poderia prevalecer.
7. Ainda que se cogite eventual desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, importante destacar que o voto vencido na origem foi categórico ao afirmar que não há provas que evidenciam tal disparidade.
8. Diante disso, deve ser retificado o voto anteriormente apresentado para acolher os embargos de declaração, com efeitos modificativos, e dar parcial provimento ao recurso especial.
9. Embargos de declaração acolhidos.” (EDcl no AgInt no AREsp 1149602/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 13/02/2019)
Registre-se, ainda, estar prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
1. [...] 3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 23 de setembro de 2020.
Desa. Maria Helena G. Póvoas,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
IX