Tribunal: TJMT
Processo: 0031244-16.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial interposto nos autos da Apelação Cível n. 0031244-16.2015.8.11.0041
Recorrentes: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA. E RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
Recorrida: JOELMA DE ALMEIDA PEREIRA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA. E RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 21727982):
“RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO PELO PROCEDIMENTO SUMÁRIO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE RECURSAL (ART. 485, INCISO VI, DO CPC) – AFASTADA – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE VALORES REFERENTES À COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – PRINCÍPIO DA ACTIO NATA - DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - IMÓVEL URBANO EM CONSTRUÇÃO - MULTA PENAL COMPENSATÓRIA – 10% SOBRE O VALO PAGO – AUSÊNCIA DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – OBSERVÂNCIA DO ART. 86 DO CPC/2015 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DE APELAÇÃO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO – RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO.
1- A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939). Preliminar afastada.
2- Mostra-se evidenciado o interesse processual da parte autora em obter a manifestação judicial a respeito de eventuais nulidades e cláusulas abusivas incidentes na rescisão contratual. Entendimento contrário resultaria em desobediência ao princípio da boa-fé objetiva dos contratos. Preliminar afastada.
3- Assim, o prazo prescricional tem início com a lesão do direito, segundo princípio da actio nata. Prescrição afastada.
4- “[...] À míngua de provas concretas dos valores dos prejuízos sofridos com desfazimento do negócio e à consideração de que a multa contratual foi prevista em 10% (dez por cento) da quantia quitada, esse percentual, acrescido dos tributos, se mostra adequado ao caso concreto [...]” (TJ-MG - AC: 10000190204545001 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 09/07/0019, Data de Publicação: 12/07/2019).
5- Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938).
6- Por outro lado, com a sucumbência recíproca, pela procedência parcial dos pedidos iniciais, devem as partes arcar com as despesas processuais, na proporção de 50% para cada uma, e com os honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, na forma corretamente arbitrada na sentença recorrida.” (Apelação Cível 0031244-16.2015.8.11.0041, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/11/2019).
Os Embargos de Declaração foram rejeitados (ID 36965950).
Alega violação ao artigo 485, VI, do CPC, artigos 206, §3o, IV, 422 e 427 do CC , além de divergência jurisprudencial.
Recurso tempestivo (ID 39660492).
Contrarrazões (ID 43516466).
É o relatório. Decido.
Sistemática de recursos repetitivos
A suposta violação ao artigo 485, VI, do CPC, está amparada na alegada ilegitimidade passiva e falta de interesse processual em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem, visto que o pagamento foi realizado diretamente ao corretor que efetuou a venda do imóvel à Recorrida.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação ao caso.
O órgão fracionário deste Tribunal, conforme ementa já transcrita acima, entendeu que “a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.” (ID 21727982).
No julgamento do recurso paradigma (REsp n. 1.551.951/SP, Tema 939) o Superior Tribunal de Justiça concluiu pela “legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.
2.2. ‘Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem’ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.3. ‘Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel’ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.”
Observa-se, pois, que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a orientação do STJ no julgamento do recurso paradigma (Tema 939), razão pela qual o recurso não comporta seguimento neste ponto.
Quanto à alegada validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária.
Com efeito, do exame do acórdão recorrido verifica-se que também neste ponto o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento firmado no STJ.
Isso porquê, no julgamento do recurso paradigma (REsp n. 1.599.511/SP, Tema 938) o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (g.n.)
Confira-se a ementa do julgado:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.(...).”
Assim, ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em conformidade com a orientação do STJ, pois, para este caso, ambos os Tribunais entenderam que a validade da transferência para o consumidor do pagamento da comissão de corretagem está condicionada ao dever de informação do preço total da aquisição do imóvel e do valor da comissão de corretagem.
Neste particular restou consignado no acórdão:
“No presente caso, as requeridas/apelante aduzem que informaram a promitente compradora do valor a ser pago a título de corretagem, não merecendo prosperar o pedido consistente na devolução do montante, pois a compra foi efetuada com sucesso, e, principalmente, há previsão contratual para tal cobrança, assim sendo, as cláusulas do contrato devem ser mantidas em sua íntegra, em atenção aos princípios da força obrigatória do contrato, da autonomia e da boa-fé contratual, nos termos do art. 422 e 427 do CC/2002.
Verifica-se que o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura, e Outras Avenças (Id. 8853908), não prevê de forma expressa o destaque referente ao valor da comissão de corretagem quando informa o preço total de aquisição da unidade imobiliária.” (ID 21727982)
Nesse contexto, constata-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação do STJ (Tema 938), circunstância que impede o seguimento recursal neste ponto.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática e cláusulas contratuais. Súmulas 5 e 7/STJ.
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
No caso, quanto à suposta violação aos artigos 422 e 427 do Código Civil, as Recorrentes defendem que a rescisão se deu por culpa da Recorrida, o que ensejaria a fixação de multa de retenção no importe estabelecido no contrato firmado entre as partes.
O acórdão recorrido prevê expressamente que:
“Extrai-se dos autos, que a controvérsia reside na abusividade do distrato formulado entre as partes, que reteve aproximadamente 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela reclamante.(...).
Nota-se que no Instrumento Particular de Distrato de Id. 8853865, no Quadra de Resumo – V, consta o valor pago pela compradora e o valor retido que é de aproximadamente R$ 10.053,36 (dez mil, cinquenta e três reais e trinta e seis centavos), o que corresponde a quase 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela parte autora, revertidos em favor das requeridas, a título de pena compensatória.
Tal situação, evidentemente, coloca a promitente compradora em patente desvantagem em relação às promitentes vendedoras, em total desconformidade com as normas do Código de Defesa do Consumidor(...)”(ID 21727982)
No entanto, para a análise da citada controvérsia é necessário o exame de prova documental para a interpretação das cláusulas contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7 do STJ. A propósito:
“PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO ESTADUAL. INEXISTÊNCIA. PLANO DE SAÚDE COLETIVO. REAJUSTE POR AUMENTO DE FAIXA ETÁRIA. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. TESE DO RECURSO ESPECIAL QUE DEMANDA REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N° 5 E 7/STJ.
1. [...] 3. A jurisprudência sedimentada neste Superior Tribunal de Justiça entende ser possível o reajuste de contratos coletivos de saúde, em face do implemento de idade, quando a mensalidade mostrar-se irrisória em face da variação de custos ou do aumento de sinistralidade. 4. A tese defendida no recurso especial demanda reexame de cláusulas contratuais e do contexto fático e probatório dos autos, vedados pelas Súmulas n° 5 e 7/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 894.701/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018).
Igual entendimento é aplicado à alegada afronta ao artigo 206,§3o, IV, do CC, cuja controvérsia consiste em verificar a ocorrência da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, pois também é imprescindível o reexame das provas produzidas nos autos.
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao Recurso Especial.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 26 de maio de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XI

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial interposto nos autos da Apelação Cível n. 0031244-16.2015.8.11.0041
Recorrentes: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA. E RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
Recorrida: JOELMA DE ALMEIDA PEREIRA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA. E RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado, assim ementado (ID 21727982):
“RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO PELO PROCEDIMENTO SUMÁRIO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE RECURSAL (ART. 485, INCISO VI, DO CPC) – AFASTADA – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE VALORES REFERENTES À COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – PRINCÍPIO DA ACTIO NATA - DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - IMÓVEL URBANO EM CONSTRUÇÃO - MULTA PENAL COMPENSATÓRIA – 10% SOBRE O VALO PAGO – AUSÊNCIA DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – OBSERVÂNCIA DO ART. 86 DO CPC/2015 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DE APELAÇÃO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO – RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO.
1- A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939). Preliminar afastada.
2- Mostra-se evidenciado o interesse processual da parte autora em obter a manifestação judicial a respeito de eventuais nulidades e cláusulas abusivas incidentes na rescisão contratual. Entendimento contrário resultaria em desobediência ao princípio da boa-fé objetiva dos contratos. Preliminar afastada.
3- Assim, o prazo prescricional tem início com a lesão do direito, segundo princípio da actio nata. Prescrição afastada.
4- “[...] À míngua de provas concretas dos valores dos prejuízos sofridos com desfazimento do negócio e à consideração de que a multa contratual foi prevista em 10% (dez por cento) da quantia quitada, esse percentual, acrescido dos tributos, se mostra adequado ao caso concreto [...]” (TJ-MG - AC: 10000190204545001 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 09/07/0019, Data de Publicação: 12/07/2019).
5- Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938).
6- Por outro lado, com a sucumbência recíproca, pela procedência parcial dos pedidos iniciais, devem as partes arcar com as despesas processuais, na proporção de 50% para cada uma, e com os honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, na forma corretamente arbitrada na sentença recorrida.” (Apelação Cível 0031244-16.2015.8.11.0041, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/11/2019).
Os Embargos de Declaração foram rejeitados (ID 36965950).
Alega violação ao artigo 485, VI, do CPC, artigos 206, §3o, IV, 422 e 427 do CC , além de divergência jurisprudencial.
Recurso tempestivo (ID 39660492).
Contrarrazões (ID 43516466).
É o relatório. Decido.
Sistemática de recursos repetitivos
A suposta violação ao artigo 485, VI, do CPC, está amparada na alegada ilegitimidade passiva e falta de interesse processual em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem, visto que o pagamento foi realizado diretamente ao corretor que efetuou a venda do imóvel à Recorrida.
A questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação ao caso.
O órgão fracionário deste Tribunal, conforme ementa já transcrita acima, entendeu que “a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.” (ID 21727982).
No julgamento do recurso paradigma (REsp n. 1.551.951/SP, Tema 939) o Superior Tribunal de Justiça concluiu pela “legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”, consoante ementa a seguir transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.
2.2. ‘Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem’ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.3. ‘Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel’ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.”
Observa-se, pois, que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a orientação do STJ no julgamento do recurso paradigma (Tema 939), razão pela qual o recurso não comporta seguimento neste ponto.
Quanto à alegada validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária.
Com efeito, do exame do acórdão recorrido verifica-se que também neste ponto o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento firmado no STJ.
Isso porquê, no julgamento do recurso paradigma (REsp n. 1.599.511/SP, Tema 938) o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (g.n.)
Confira-se a ementa do julgado:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.(...).”
Assim, ao analisar o acórdão recorrido, observa-se que este se encontra em conformidade com a orientação do STJ, pois, para este caso, ambos os Tribunais entenderam que a validade da transferência para o consumidor do pagamento da comissão de corretagem está condicionada ao dever de informação do preço total da aquisição do imóvel e do valor da comissão de corretagem.
Neste particular restou consignado no acórdão:
“No presente caso, as requeridas/apelante aduzem que informaram a promitente compradora do valor a ser pago a título de corretagem, não merecendo prosperar o pedido consistente na devolução do montante, pois a compra foi efetuada com sucesso, e, principalmente, há previsão contratual para tal cobrança, assim sendo, as cláusulas do contrato devem ser mantidas em sua íntegra, em atenção aos princípios da força obrigatória do contrato, da autonomia e da boa-fé contratual, nos termos do art. 422 e 427 do CC/2002.
Verifica-se que o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura, e Outras Avenças (Id. 8853908), não prevê de forma expressa o destaque referente ao valor da comissão de corretagem quando informa o preço total de aquisição da unidade imobiliária.” (ID 21727982)
Nesse contexto, constata-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação do STJ (Tema 938), circunstância que impede o seguimento recursal neste ponto.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Reexame de matéria fática e cláusulas contratuais. Súmulas 5 e 7/STJ.
Conforme o artigo 105, III, da CF, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais e, consequentemente, não é possível o exame de matéria fático-probatória, o que inclui a interpretação de cláusulas contratuais, conforme prelecionam as Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp 927.217/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 14/12/2018). (g.n.)
No caso, quanto à suposta violação aos artigos 422 e 427 do Código Civil, as Recorrentes defendem que a rescisão se deu por culpa da Recorrida, o que ensejaria a fixação de multa de retenção no importe estabelecido no contrato firmado entre as partes.
O acórdão recorrido prevê expressamente que:
“Extrai-se dos autos, que a controvérsia reside na abusividade do distrato formulado entre as partes, que reteve aproximadamente 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela reclamante.(...).
Nota-se que no Instrumento Particular de Distrato de Id. 8853865, no Quadra de Resumo – V, consta o valor pago pela compradora e o valor retido que é de aproximadamente R$ 10.053,36 (dez mil, cinquenta e três reais e trinta e seis centavos), o que corresponde a quase 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela parte autora, revertidos em favor das requeridas, a título de pena compensatória.
Tal situação, evidentemente, coloca a promitente compradora em patente desvantagem em relação às promitentes vendedoras, em total desconformidade com as normas do Código de Defesa do Consumidor(...)”(ID 21727982)
No entanto, para a análise da citada controvérsia é necessário o exame de prova documental para a interpretação das cláusulas contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7 do STJ. A propósito:
“PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO ESTADUAL. INEXISTÊNCIA. PLANO DE SAÚDE COLETIVO. REAJUSTE POR AUMENTO DE FAIXA ETÁRIA. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. TESE DO RECURSO ESPECIAL QUE DEMANDA REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N° 5 E 7/STJ.
1. [...] 3. A jurisprudência sedimentada neste Superior Tribunal de Justiça entende ser possível o reajuste de contratos coletivos de saúde, em face do implemento de idade, quando a mensalidade mostrar-se irrisória em face da variação de custos ou do aumento de sinistralidade. 4. A tese defendida no recurso especial demanda reexame de cláusulas contratuais e do contexto fático e probatório dos autos, vedados pelas Súmulas n° 5 e 7/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 894.701/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 16/04/2018).
Igual entendimento é aplicado à alegada afronta ao artigo 206,§3o, IV, do CC, cuja controvérsia consiste em verificar a ocorrência da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, pois também é imprescindível o reexame das provas produzidas nos autos.
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao Recurso Especial.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 26 de maio de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XI