Tribunal: TJMT
Processo: 1003393-80.2018.8.11.0040
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2020-03-17
Data de publicação: 2020-03-17

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial em Apelação Cível n. 1003393-80.2018.8.11.0040
RECORRENTE: POR DO SOL URBANIZACOES LTDA.
RECORRIDO: NADIA DANIELE GOMES DA SILVA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA. com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado (ID 22001996):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE-COMPRADOR – POSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – CABIMENTO – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES - RECURSO DESPROVIDO.
Como consequência a desistência do negócio jurídico, deve ser garantida a promitente-vendedora a retenção da multa, como meio de ressarci-la pelos prejuízos causados com a unidade imobiliária, nos termos do que estabelece a Súmula 543 do STJ.
‘(...) É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor. Precedentes.(...)’ (AgInt no AREsp 595.386/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/09/2019, DJe 12/09/2019).” (N.U. 1012644-14.2019.8.11.0000, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/01/2020).
Os Embargos de Declaração foram rejeitados (ID 28149452).
Alega violação ao artigo 25 da Lei n. 6.766/79 e divergência jurisprudencial, em razão da irrevogabilidade e irretratabilidade contratual e a fixação dos juros de mora.
Recurso tempestivo (ID 31437982).
Contrarrazões (ID 37235468).
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Decisão em conformidade com o STJ (Súmula 83 do STJ)
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
A Recorrente alega a impossibilidade de rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em razão da expressa previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade contratual.
No acórdão impugnado ficou consignado que:
“Como é sabido, a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é submetida ao Código de Defesa do Consumidor e, portanto deve ser aplicado todos os princípios que os norteiam.
Verifica-se pelos documentos anexados aos autos, que a própria autora que deu causa à rescisão contratual, pois não demonstra mais interesse, já que não possui mais condições de arcar com as prestações mensais, em decorrência de problemas orçamentários familiares.
Nesse diapasão, ainda que exista a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, é possível a rescisão contratual pelo promitente comprador, quando ele não possuir mais condições econômicas parar suportar as prestações pactuadas com a promitente-vendedora.
Entretanto, como consequência a desistência do negócio jurídico, deve ser garantida a promitente-vendedora a retenção da multa, como meio de ressarci-la pelos prejuízos causados com a unidade imobiliária.” (ID 22001997)
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, conforme se extrai da ementa do julgado abaixo:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, ‘nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão’ (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1723519/SP, Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 02/10/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta ao artigo 25 da Lei n. 6.766/79, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...) 4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018).
Desse modo, conduz-se à inadmissão do recurso neste ponto.
Inovação recursal
Com o objetivo de evitar a supressão de Instância, nos termos do artigo 105, inciso III, da Constituição Federal, para que o Superior Tribunal de Justiça tenha condições de reexaminar a controvérsia suscitada, é preciso que a questão tenha sido decidida em única ou última Instância pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados e do Distrito Federal, ex vi Súmula 282 do STF.
Consigne-se, ainda, que na hipótese de questão não decidida no julgado, para que a matéria seja considerada prequestionada, é imprescindível que sejam opostos Embargos de Declaração com a indicação precisa do ponto a ser examinado, em aplicação da Súmula 356/STF.
No entanto, caso a tese não tenha sido alegada nas razões do recurso de apelação, não se afigura possível a sua alegação somente nas razões dos Embargos de Declaração, por se tratar de inovação recursal.
Dessa forma, verifica-se que a controvérsia em que se discute acerca da fixação dos juros de mora, não foi decida pelo aresto recorrido, e por ter sido suscitada somente nas razões dos Embargos de Declaração, caracteriza inovação recursal e, portanto, carece de prequestionamento, nos termos das Súmulas 211/STJ, 282 e 356/STF.
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso também neste ponto.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 17 de março de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XI

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial em Apelação Cível n. 1003393-80.2018.8.11.0040
RECORRENTE: POR DO SOL URBANIZACOES LTDA.
RECORRIDO: NADIA DANIELE GOMES DA SILVA
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial interposto por POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA. com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado (ID 22001996):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE-COMPRADOR – POSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – CABIMENTO – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES - RECURSO DESPROVIDO.
Como consequência a desistência do negócio jurídico, deve ser garantida a promitente-vendedora a retenção da multa, como meio de ressarci-la pelos prejuízos causados com a unidade imobiliária, nos termos do que estabelece a Súmula 543 do STJ.
‘(...) É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor. Precedentes.(...)’ (AgInt no AREsp 595.386/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/09/2019, DJe 12/09/2019).” (N.U. 1012644-14.2019.8.11.0000, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/01/2020).
Os Embargos de Declaração foram rejeitados (ID 28149452).
Alega violação ao artigo 25 da Lei n. 6.766/79 e divergência jurisprudencial, em razão da irrevogabilidade e irretratabilidade contratual e a fixação dos juros de mora.
Recurso tempestivo (ID 31437982).
Contrarrazões (ID 37235468).
É o relatório. Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Decisão em conformidade com o STJ (Súmula 83 do STJ)
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
A Recorrente alega a impossibilidade de rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em razão da expressa previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade contratual.
No acórdão impugnado ficou consignado que:
“Como é sabido, a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é submetida ao Código de Defesa do Consumidor e, portanto deve ser aplicado todos os princípios que os norteiam.
Verifica-se pelos documentos anexados aos autos, que a própria autora que deu causa à rescisão contratual, pois não demonstra mais interesse, já que não possui mais condições de arcar com as prestações mensais, em decorrência de problemas orçamentários familiares.
Nesse diapasão, ainda que exista a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, é possível a rescisão contratual pelo promitente comprador, quando ele não possuir mais condições econômicas parar suportar as prestações pactuadas com a promitente-vendedora.
Entretanto, como consequência a desistência do negócio jurídico, deve ser garantida a promitente-vendedora a retenção da multa, como meio de ressarci-la pelos prejuízos causados com a unidade imobiliária.” (ID 22001997)
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, conforme se extrai da ementa do julgado abaixo:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, ‘nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão’ (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1723519/SP, Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 02/10/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta ao artigo 25 da Lei n. 6.766/79, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...) 4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018).
Desse modo, conduz-se à inadmissão do recurso neste ponto.
Inovação recursal
Com o objetivo de evitar a supressão de Instância, nos termos do artigo 105, inciso III, da Constituição Federal, para que o Superior Tribunal de Justiça tenha condições de reexaminar a controvérsia suscitada, é preciso que a questão tenha sido decidida em única ou última Instância pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados e do Distrito Federal, ex vi Súmula 282 do STF.
Consigne-se, ainda, que na hipótese de questão não decidida no julgado, para que a matéria seja considerada prequestionada, é imprescindível que sejam opostos Embargos de Declaração com a indicação precisa do ponto a ser examinado, em aplicação da Súmula 356/STF.
No entanto, caso a tese não tenha sido alegada nas razões do recurso de apelação, não se afigura possível a sua alegação somente nas razões dos Embargos de Declaração, por se tratar de inovação recursal.
Dessa forma, verifica-se que a controvérsia em que se discute acerca da fixação dos juros de mora, não foi decida pelo aresto recorrido, e por ter sido suscitada somente nas razões dos Embargos de Declaração, caracteriza inovação recursal e, portanto, carece de prequestionamento, nos termos das Súmulas 211/STJ, 282 e 356/STF.
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso também neste ponto.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso.
Publique-se. Cumpra-se.
Cuiabá/MT, 17 de março de 2020.
Desa. MARIA HELENA G. PÓVOAS,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
XI