Tribunal: TJMT
Processo: 1044688-84.2024.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1044688-84.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[RAYZY KAROLYNY DOS SANTOS - CPF: 052.272.531-70 (APELANTE), MARIA EDUARDA DA SILVA SCEDRZYK - CPF: 034.405.471-32 (ADVOGADO), PAULO HENRIQUE DE CAMPOS BARROS - CPF: 024.941.111-37 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.613.891/0001-85 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO DA AUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AFASTAMENTO DE MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela autora contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual, com devolução dos valores pagos, mas rejeitou o pedido de indenização por danos morais e aplicou multa por embargos de declaração protelatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se é cabível a aplicação da multa por embargos de declaração protelatórios; (ii) saber se a cláusula penal prevista apenas para o comprador pode ser invertida em desfavor do vendedor inadimplente; e (iii) saber se o atraso na entrega do imóvel, com ausência de início das obras, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não caracteriza oposição de embargos de declaração com intuito protelatório quando o recurso busca suprir omissão relevante da sentença, especialmente quanto a pedido expressamente formulado.

4. A cláusula penal prevista exclusivamente para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada também ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ.

5. O inadimplemento contratual consistente no atraso injustificado na entrega de imóvel, sobretudo quando as obras sequer foram iniciadas, aliado à frustração da legítima expectativa de aquisição da moradia, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO

6. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389 e 406; CPC, art. 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; TJMT, ApCiv 1007691-24.2021.8.11.0004; TJMT, ApCiv 1036583-89.2022.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1044688-84.2024.8.11.0041

APELANTE:
RAYZY KAROLYNY DOS SANTOS

APELADOS:
VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA., ECHER EMPRENDIMENTOS LTDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por RAYZY KAROLYNY DOS SANTOS contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução das Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
ajuizada em face de VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA. (proc. n. 1044688-84.2024.8.11.0041), julgou procedente o pedido para: “
a) declarar rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, firmado entre as partes em 31/01/2023; b) condenar a requerida a restituir à autora a quantia de R$ 18.530,86 (dezoito mil, quinhentos e trinta reais e oitenta e seis centavos); c) sobre o valor da restituição deverá incidir correção monetária pelo IPCA, desde cada desembolso, e juros de mora pela taxa SELIC, deduzida do IPCA, a contar da citação, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, §1º, do Código Civil. Custas e despesas processuais deverão ser arcados pela ré, assim como honorários de sucumbência que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2º e 85, §2º, ambos do CPC".

Contra a sentença A Autora/Apelante opôs aclaratórios, os quais foram rejeitados pelo Juízo
a quo
com aplicação de multa por recurso protelatório.

Em suas razões recursais, aduz a Recorrente a necessidade de afastamento da multa aplicada por Embargos de Declaração protelatórios, visto que o recurso buscava “
o aperfeiçoamento da prestação jurisdicional e o prequestionamento de tese vinculante (Tema 971 do STJ), a qual foi ignorada
” pelo julgador singular.

Afirma a necessidade de inversão da cláusula penal, nos termos do Tema 971/STJ, diante do inadimplemento exclusivo da parte Apelada, bem como de reconhecimento de danos morais indenizáveis diante da frustração da expectativa de obtenção da casa própria por pessoa em situação de desemprego.

Pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença nos termos acima indicados.

Ausente contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de Apelação interposta por RAYZY KAROLYNY DOS SANTOS contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução das Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
ajuizada em face de VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA. (proc. n. 1044688-84.2024.8.11.0041), julgou procedente o pedido para
decretar a rescisão do contrato e condenar as empresas à restituição dos valores pagos, no importe de R$ 18.530,86.

Segundo consta dos autos, a Autora/Apelante, em 31/01/2023, firmou com as demandadas contrato de promessa de compra e venda para aquisição de imóvel localizado no empreendimento Viva Cristo Rei, com entrega prevista para 30/12/2024, cujas obras, contudo, em setembro de 2024, quando do ajuizamento da ação, sequer haviam sido iniciadas.

Pois bem.

Razão assiste à Recorrente.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo, fixou a tese no sentido de que: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
” (
Tema 971
).

Logo, sendo incontroverso que a culpa pela rescisão contratual é imputável às Apeladas, que sequer iniciaram as obras do empreendimento, e havendo previsão contratual (cláusula 8ª – Id. 356426894) de cláusula penal de 50% sobre o valor já pago apenas para o caso de inadimplemento do comprador, de rigor a inversão da penalidade em favor da Apelante.

A propósito:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ÔNUS JUDICIAIS. PENHORA EXISTENTE NO REGISTRO. CULPA DA VENDEDORA.
RESCISÃO CONTRATUAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL
. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS NOS TERMOS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta pela vendedora contra sentença que declarou a rescisão contratual de compra e venda de imóvel por existência de penhoras judiciais sobre o bem e a condenou à restituição das parcelas pagas pelo comprador, além de multa contratual. II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de penhora judicial no imóvel adquirido configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da vendedora; (ii) saber se a cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser revertida em desfavor da vendedora inadimplente, à luz do Tema 971 do STJ; (iii) saber se incidem juros de mora sobre a multa contratual devida pela vendedora, conforme previsão expressa no contrato, em observância ao equilíbrio contratual; (iv) saber se é possível a retenção de valores por fruição do bem, e se é cabível o parcelamento da restituição. III. Razões de decidir

3. Restou demonstrado que a venda de imóvel objeto de penhoras configura inadimplemento contratual por parte da vendedora, legitimando o pleito de resolução contratual com base no art. 475 do CC/2002 e nos princípios da boa-fé e função social do contrato.
4. A cláusula penal prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada também à vendedora, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ.
5. A multa contratual devida pela vendedora sujeita-se à incidência de juros de mora conforme previsão contratual expressa, assegurando tratamento isonômico e equilibrado entre as partes, à luz dos artigos 4º, III, e 6º, II, do Código de Defesa do Consumidor. 6. É incabível a retenção de valores sob o argumento de fruição do imóvel, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual. 7. A restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível o parcelamento. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Majorados

os honorários advocatícios em desfavor da apelante em 2%.
Tese de julgamento:
"1. A existência de penhora judicial sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda caracteriza inadimplemento da vendedora, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva. 2. A
cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, com base no Tema 971 do STJ
. 3. A multa contratual revertida contra a vendedora sujeita-se à incidência de juros moratórios nos termos do contrato, observando-se os princípios da isonomia e da boa-fé objetiva nas relações de consumo. 4. A restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, vedada a retenção ou o parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ." . (N.U 1007691-24.2021.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/06/2025, Publicado no DJE 12/06/2025)
(destaquei)

Outrossim, não há como se olvidar que o atraso na entrega do imóvel, notadamente no caso em tela, em que próximo ao prazo de entrega as obras sequer haviam sido iniciadas, ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, autorizando a indenização a título de danos morais, senão vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSA. INCIDÊNCIA DO CDC. REJEIÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. CESSÃO DE CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS. SECURITIZADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta por securitizadora contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais, reconheceu sua responsabilidade solidária com a construtora, condenando-a à devolução integral das quantias pagas, ao pagamento de indenização por dano moral, multa contratual e honorários advocatícios. Em preliminar, a recorrente sustenta (i) sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que houve apenas cessão de créditos, sem transferência da posição contratual; e (ii) a inaplicabilidade do CDC à espécie. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: (i) saber se é possível rediscutir a ilegitimidade passiva já apreciada em agravo de instrumento anterior; (ii) saber se a securitizadora integra a cadeia de fornecimento, atraindo a incidência do CDC; e (iii) saber se subsiste responsabilidade solidária da apelante pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel, com os consectários fixados na sentença. III. Razões de decidir A preliminar de ilegitimidade passiva não deve ser conhecida, porquanto a matéria já foi apreciada em agravo de instrumento anteriormente julgado por esta Câmara, operando-se a preclusão consumativa quanto ao ponto, em respeito à estabilidade das decisões judiciais. Configura-se relação de consumo, pois a apelante se enquadra no conceito de fornecedora previsto no art. 3º do CDC, ao atuar na estruturação e exploração econômica dos créditos oriundos da comercialização das unidades imobiliárias, auferindo proveito direto dos pagamentos realizados pelo consumidor (CDC, arts. 2º e 3º). A securitização não a afasta da cadeia de fornecimento. A cessão de créditos vinculados a contratos de promessa de compra e venda integra a engrenagem negocial do empreendimento imobiliário. Ao exigir e receber valores dos adquirentes, a securitizadora assume posição funcional no ciclo econômico do produto, respondendo solidariamente pelos vícios e inadimplementos, nos termos do art. 7º, p.u., e art. 25, § 1º, do CDC. Demonstrado o atraso substancial na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância contratual, e inexistindo causa justificadora, configura-se inadimplemento imputável às fornecedoras, legitimando a resolução contratual com restituição integral das parcelas pagas. O dano moral decorre da frustração prolongada da legítima expectativa de aquisição da moradia, superando o mero dissabor contratual. O quantum fixado mostra-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso concreto. A inversão da cláusula penal constitui medida de reequilíbrio contratual quando o inadimplemento é imputável ao fornecedor, preservando a paridade material na relação obrigacional. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: “1. A securitizadora que adquire créditos oriundos de contratos de promessa de compra e venda de imóvel e passa a exigir pagamentos do consumidor integra a cadeia de fornecimento, respondendo solidariamente pelo inadimplemento contratual. 2. O atraso substancial na entrega de imóvel autoriza a resolução contratual com restituição integral das parcelas pagas, indenização por dano moral e inversão da cláusula penal.” (N.U 1036583-89.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/03/2026, Publicado no DJE 25/03/2026)

Acerca do
quantum
indenizatório, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor devido, certo é que o montante deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido e punir o ofensor, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa.

E, nesse sentido, entendo que o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) se encontra adequado às circunstâncias do caso concreto.

A seu turno, não se verifica o intuito meramente protelatório quando da oposição, pela Apelante, de Embargos de Declaração em face da sentença proferida, na medida em que o pedido de inversão da cláusula penal, de fato, não havia sido apreciado, a legitimar o manejo dos aclaratórios visando a integração do
decisum
.

Ante todo o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para: (i) determinar a inversão da cláusula penal, condenando as Apeladas à restituição de 50% das quantias pagas, no importe de R$ R$ 9.265,43 (nove mil duzentos e sessenta e cinco reais e quarenta e três centavos), sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa SELIC, deduzida do IPCA, a contar da citação; (ii) condenar as Apeladas ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), sobre o qual deverá incidir juros de mora de pela taxa SELIC (deduzida do IPCA) a partir da citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento e (iii) afastar a condenação da Apelante à pena prevista no art. 1.026, §2°, do CPC aplicada na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026