Tribunal: TJMT
Processo: 1030326-34.2023.8.11.0002
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030326-34.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ANA PAULA RIBEIRO XAVIER - CPF: 737.574.541-20 (APELANTE), DAVI SOUZA DA SILVA - CPF: 052.391.011-83 (ADVOGADO), CAIO CESAR GRACIANO FERREIRA COSTA - CPF: 703.399.391-92 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA PAULA RIBEIRO XAVIER - CPF: 737.574.541-20 (APELADO), DAVI SOUZA DA SILVA - CPF: 052.391.011-83 (ADVOGADO), CAIO CESAR GRACIANO FERREIRA COSTA - CPF: 703.399.391-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE ACOLHIDO E RECURSO DA RÉ DESPROVIDO

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CDC. RESTITUIÇÃO PARCIAL. RETENÇÃO DE 25%. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA PROPORCIONAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote e condenou a ré à restituição de 75% dos valores pagos, em parcela única, reconhecendo sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se, ausente o registro da alienação fiduciária, aplica-se o regime da Lei nº 9.514/1997 ou as normas do Código de Defesa do Consumidor ao desfazimento contratual; e (ii) saber se o percentual de retenção e a distribuição dos ônus sucumbenciais observam os princípios da proporcionalidade e do grau de êxito das partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A incidência do regime da alienação fiduciária exige o registro do contrato na matrícula do imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, ônus probatório que incumbia à requerida e não foi cumprido.

Ausente a constituição da propriedade fiduciária, a relação jurídica assume natureza obrigacional, submetendo-se às normas do CDC, com aplicação da Súmula 543/STJ.

A desistência do comprador, motivada por incapacidade financeira superveniente, autoriza a resolução contratual com restituição parcial das parcelas pagas, vedada a retenção integral (CDC, art. 53).

O percentual de retenção de 25% revela-se adequado, em consonância com a jurisprudência do STJ, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, admitindo-se controle judicial de abusividade.

Configurada sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, observando-se o grau de êxito das partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da construtora desprovido. Recurso da autora parcialmente provido.

Teses de julgamento: “
1. A aplicação do regime da alienação fiduciária em contratos imobiliários depende do registro do contrato na matrícula do imóvel. 2. Na resolução contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, sujeita ao controle de razoabilidade. 3. A sucumbência recíproca deve ser distribuída proporcionalmente ao grau de êxito das partes.
”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interpostos por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. e por Ana Paula Ribeiro Xavier em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas que esta move em desfavor daquela, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para decretar a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes e condenar a requerida à restituição do valor correspondente a 75% das quantias comprovadamente pagas, autorizando a retenção de 25% em favor da vendedora, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados na proporção de 50% para cada litigante, diante do reconhecimento da sucumbência recíproca.

Inconformadas, ambas as partes recorrem.

Em suas razões recursais, a apelante BRDU SPE Várzea Grande Ltda. sustenta, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto, defendendo a prevalência do rito especial da Lei nº 9.514/1997. Argumenta que a ausência de registro do pacto adjeto de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis não retira a eficácia da garantia entre as partes contratantes, conforme entendimento fixado pela Segunda Seção da Corte Superior no bojo do EREsp nº 1.866.844/SP. Segue defendendo, ainda, que a resolução da avença deve observar obrigatoriamente o procedimento de leilão extrajudicial, o que obstaria a devolução imediata e direta de valores pretendida pela autora. Firme em seus argumentos, ao final requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Por sua vez, a autora interpôs recurso adesivo insurgindo-se contra o capítulo da sentença que distribuiu os ônus sucumbenciais. Sustenta que obteve êxito substancial em suas pretensões, uma vez que logrou a decretação da rescisão contratual e a condenação da ré à restituição da maior parcela do montante adimplido. Defende que o decaimento em relação ao percentual de retenção configura sucumbência mínima, atraindo a incidência do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Firme em seus argumentos, ao final requer o provimento do recurso para condenar a requerida ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões pelo desprovimento dos recursos adversos. (IDs. 361818904 e 361818905).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 06 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Ana Paula Ribeiro Xavier move ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas em desfavor de BRDU SPE Várzea Grande Ltda., objetivando o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e a restituição dos valores adimplidos.

Alega, em apertada síntese, que celebrou contrato para aquisição de um lote no loteamento "Parque das Águas", porém, em decorrência de dificuldades financeiras supervenientes e da onerosidade excessiva das parcelas, tornou-se inviável a manutenção do vínculo contratual. Sustenta a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, pleiteando a rescisão do pacto com a retenção máxima de 10% (dez por cento) das quantias pagas.

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
decretou a revelia da requerida e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato e condenar a ré à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios do trânsito em julgado, reconhecendo, ao final, a ocorrência de sucumbência recíproca.

Não concordando com a r. sentença, recorrem ambas as partes. A requerida sustenta, em suma, que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não retira a validade do pacto entre os contratantes, conforme tese fixada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no EREsp nº 1.866.844/SP, devendo ser observado o rito expropriatório especial em detrimento do reembolso direto.

Por sua vez, a autora interpôs recurso de apelação insurgindo-se contra o capítulo sucumbencial, sustentando que decaiu de parte mínima do pedido, razão pela qual a verba honorária e as custas devem ser suportadas integralmente pela parte adversa.

Pois bem. A controvérsia central reside na definição do regime jurídico aplicável ao desfazimento do vínculo contratual por iniciativa do promitente comprador. Se as regras do Código de Defesa do Consumidor (Súmula 543/STJ) ou o procedimento específico da Lei nº 9.514/97 (Alienação Fiduciária).

In casu
, a apelante sustenta a prevalência da Lei nº 9.514/97, citando o Tema 1.095 do STJ, cuja tese fixada é:

"
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
." (Grifou-se).

A tese vinculante é clara ao estabelecer uma condição
sine qua non
para o afastamento do CDC, qual seja: o registro do contrato no cartório de imóveis competente. Isso ocorre porque a propriedade fiduciária de coisa imóvel somente se constitui mediante o registro do contrato na matrícula do imóvel, conforme dispõe expressamente o art. 23 da Lei nº 9.514/97,
verbis
:

“[...]Art. 23.
Constitui-se a propriedade fiduciária
de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis
, do contrato que lhe serve de título.[...]”.

No caso em apreço, analisando detidamente o conjunto probatório, verifica-se que a Apelante não comprovou o registro da garantia fiduciária na matrícula do imóvel. O ônus de provar a constituição regular da propriedade fiduciária, fato impeditivo do direito do autor de rescindir o contrato pelas vias ordinárias, recaía sobre a requerida (art. 373, II, CPC).

Embora a apelante cite precedentes (como o EREsp 1.866.844/SP) que discutem a validade
inter partes
das cláusulas mesmo sem registro, a aplicação do rito especial de expropriação (leilão extrajudicial) e a impossibilidade de rescisão pelo consumidor dependem da formalização da garantia real. Sem o registro, o que existe entre as partes é uma relação obrigacional de natureza pessoal, equiparada à promessa de compra e venda.

Nesse cenário, ausente a constituição formal da propriedade fiduciária, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor. O adquirente, mesmo inadimplente ou desistente, possui o direito de pleitear a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, sendo nula a cláusula que estabeleça a perda total das prestações (art. 53 do CDC).

Incide, portanto, a Súmula 543 do STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
."

Ultrapassada essa premissa, evidencia-se dos autos que a rescisão contratual ocorreu por desistência da autora, motivada por comprovada incapacidade financeira superveniente, circunstância que, no âmbito consumerista, é tida como justificativa legítima para a resolução do contrato com devolução das parcelas pagas.

Quanto ao percentual de retenção, é incontroverso que o contrato foi celebrado

já sob a égide da Lei nº 13.786/2018, denominada Lei do Distrato Imobiliário. A literalidade do texto, todavia, não afasta o controle judicial de abusividade nem autoriza a aplicação automática e cega de todos os descontos, sobretudo quando o resultado concreto conduzir a desequilíbrio incompatível com o sistema protetivo.

Demais disso, o Colendo Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado que, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível ao Poder Judiciário adequar o percentual de retenção, de modo a preservar a razoabilidade e impedir a desproporcionalidade da penalidade.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018.
PRECEDENTES
.
AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018.
2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018 .3. Agravo interno improvido.”
(STJ, AgInt no AREsp: 2596111/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 02.09.2024 - grifei).

No mesmo sentido, colaciono precedentes desta Corte de Justiça em casos semelhantes,
verbis
:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR –
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA DE IMÓVEL – LOTE – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULAS ABUSIVA
S – STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS –
CLÁUSULA PENAL – 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – ONERAÇÃO EXCESSIVA DO CONSUMIDOR
– TAXA DE FRUIÇÃO – TERRENO NÃO EDIFICADO – INDEVIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – OBSERVÂNCIA DOS DITAMES DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – NÃO PROVIMENTO.
Segundo a orientação mais recente do STJ sobre o tema, nos contratos firmados após a vigência da Lei n. 13.786/2018, caso a previsão contratual acerca da multa tenha por base de cálculo o valor total do contrato e não o montante pago, deve-se adequar o valor à luz do regramento consumerista.
Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, tem lugar a retenção de parte dos valores pagos.
Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção entre 10% a 25% do valor das prestações pagas pelo promissário comprador.
[...]”.
(RAC, 1032213-50.2023.8.11.0003, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcio Vidal. j. 27.08.24 - grifei).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO) – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE –
CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO)
– APLICAÇÃO HARMÔNICA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULA PENAL – [...] –
REDUÇÃO EQUITATIVA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS
[...].

Embora o contrato tenha sido celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, suas disposições devem ser interpretadas em harmonia com o sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou vantagem exagerada ao fornecedor.
A fixação de cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante pago, mostra-se manifestamente abusiva quando resultar na absorção quase integral das parcelas quitadas,
autorizando a redução equitativa pelo magistrado para 25% dos valores efetivamente pagos.
[...] A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do STJ, afastando-se o parcelamento previsto na Lei do Distrato em razão da natureza consumerista da relação.”
(RAC 1032414-25.2023.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, j. 11.02.2026 -grifei).

Considerando que a rescisão se deu por iniciativa do comprador, a restituição deve ser parcial. A sentença fixou a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, percentual que se revela acertado e em harmonia com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, além de se mostrar suficiente para indenizar o construtor pelas despesas administrativas, de propaganda e pela frustração da expectativa de lucro, sem causar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

No que tange ao recurso da autora quanto à sucumbência, suas alegações merecem ser parcialmente acolhidas.

Digo isso, porque o art. 86 do CPC dispõe: “
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
”.

No caso em pauta, o pedido formulado pela parte autora ateve-se à rescisão do contrato, por culpa do promitente-comprador e a condenação da construtora à restituição de 90% dos valores pagos, ou seja, com retenção de apenas 10%, além da revisão de cláusulas contratuais que considerava abusiva.

A sentença acolheu parcialmente a pretensão, declarando o contrato rescindido por culpa do promitente-comprador e condenou a parte requerida à restituição parcial dos valores, com a retenção de 25% das prestações pagas.

Evidente, portanto, que não se está diante de sucumbência mínima da parte autora, tampouco sucumbência recíproca capaz de legitimar a distribuição igualitária dos ônus sucumbenciais, mormente porque o rateio das verbas sucumbenciais está adstrito ao proveito econômico obtido pelas partes.

Assim, diante das particularidades da causa, bem como da proporção em que cada polo da demanda restou vencedor e vencido, entendo que a distribuição deva ocorrer de forma proporcional, devendo a parte requerida arcar com o pagamento de 70% das custas e dos honorários advocatícios, ao passo que a parte autora arcará com os 30% restantes.

A valer, nos termos da jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, “
verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, do CPC/2015”
.( STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, J. 03.05.22).

Nessa trilha, a sentença merece parcial reforma, para determinar a redistribuição do ônus sucumbencial de maneira proporcional, devendo a parte requerida arcar com o pagamento de 70% das custas e dos honorários advocatícios, ao passo que a parte autora arcará com os 30% restantes.

Restando desprovido o recurso da ré, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso aviado pela autora e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto pela ré.

Cuiabá, 06 de maio de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026