Tribunal: TJMT
Processo: 1011004-76.2024.8.11.0007
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011004-76.2024.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA - CNPJ: 30.673.342/0001-33 (APELADO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), MARCO ANDRE FIGUEIRO E RESENDE - CPF: 924.715.521-53 (ADVOGADO), ALAN BRUNO DE LIMA - CPF: 056.563.901-36 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA - CNPJ: 30.673.342/0001-33 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), ALAN BRUNO DE LIMA - CPF: 056.563.901-36 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

HELIO NISHIYAMA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA EXECUÇÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. PRELIMINAR DE JULGAMENTO
ULTRA PETITA
REJEITADA. CONSECTÁRIOS LEGAIS COMO MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PREVALÊNCIA DO ÍNDICE CONTRATUAL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL NA CITAÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES. PRAZO DE TOLERÂNCIA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DA LOTEADORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas pelo autor e pela loteadora requerida contra sentença que decretou a rescisão de instrumento particular de promessa de compra e venda de lote por culpa exclusiva das requeridas, determinou a restituição integral dos valores pagos, condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento de valores de IPTU, julgou improcedente o pedido de danos morais e fixou sucumbência recíproca.

2. Requerimentos dos recursos:

2.1. Recurso do autor:
(i)
condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais;
(ii)
fixação do termo inicial dos lucros cessantes na data do encerramento do prazo contratual originário, sem o acréscimo do prazo de tolerância;
(iii)
atribuição integral do ônus de sucumbência às requeridas.

2.2. Da loteadora:
(i)
nulidade da sentença por julgamento
ultra petita
quanto à substituição do índice contratual de correção monetária pela taxa Selic;
(ii)
aplicação das retenções autorizadas pelo art. 32-A da Lei n. 6.766/1979;
(iii)
afastamento da devolução da comissão de corretagem, sob o argumento de pagamento direto ao corretor;
(iv)
fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado;
(v)
redistribuição dos ônus de sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar se a fixação de ofício do índice de correção monetária configura julgamento
ultra petita
;
(ii)
definir o índice de correção monetária aplicável às parcelas a serem restituídas;
(iii)
aferir a aplicabilidade do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 às hipóteses de rescisão por culpa exclusiva do loteador;
(iv)
examinar a obrigação de restituição da comissão de corretagem;
(v)
fixar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos;
(vi)
aferir a configuração do dano moral em razão do atraso prolongado na conclusão das obras de infraestrutura;
(vii)
analisar o termo inicial dos lucros cessantes diante da previsão contratual de prazo de tolerância;
(viii)
avaliar a distribuição dos ônus de sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A correção monetária e os juros de mora ostentam natureza de consectários legais da condenação principal e configuram matéria de ordem pública, podendo ser conhecidos e ajustados de ofício pelo julgador, sem que a iniciativa configure julgamento
extra
ou
ultra petita
.

5. A autonomia privada e a força obrigatória dos contratos impõem a prevalência do índice de correção monetária livremente convencionado pelas partes, quando não demonstrada sua ilegalidade ou abusividade.

6. Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa exclusiva do fornecedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

7. A obrigação de restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem recai solidariamente sobre os integrantes da cadeia de fornecimento, independentemente do destinatário final da quantia.

8. O Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça incide apenas nas hipóteses de resolução contratual deflagrada por iniciativa do promitente comprador em desacordo com a cláusula penal pactuada, não se aplicando aos casos de rescisão por culpa exclusiva do promitente vendedor.

9. Nas obrigações ilíquidas decorrentes de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, o termo inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas é a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

10.

A caracterização de dano moral indenizável por atraso na entrega de lote exige a comprovação de circunstâncias excepcionais que demonstrem repercussão concreta na esfera extrapatrimonial do consumidor, sob pena de configurar mero descumprimento contratual cujas consequências se resolvem na esfera patrimonial.

11. A previsão contratual expressa de prazo de tolerância para a conclusão das obras, livremente convencionada pelas partes, estabelece o termo inicial da mora do loteador para fins de fixação do
dies a quo
dos lucros cessantes.

12. Configura sucumbência recíproca quando o autor, embora vencedor na parcela substancial da demanda, decai no pedido de indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO

13. Recurso do autor desprovido.

Recurso da loteadora parcialmente provido, para estabelecer o índice contratual de juros e correção monetária e para determinar a incidência dos juros de mora a partir da citação.

___________________

Dispositivos relevantes citados
:
CC, art. 405; CPC, arts. 85, § 11, 141, 492; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, e 7º, parágrafo único; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; Lei n. 13.786/2018.

Jurisprudências relevantes citadas
:
STJ, Súmulas 54, 326 e 543, AREsp 2.742.711/MS, AREsp 2.737.784/BA, AgInt no AREsp 1.698.841/MS, Tema 1.002, Tema 1.059; TJMT, ApCiv 1006251-13.2020.8.11.0041, ApCiv 1002657-23.2025.8.11.0006, ApCiv 1044688-84.2024.8.11.0041.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos pelo autor
ALAN BRUNO DE LIMA
e pela requerida
GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA.
contra sentença de parcial procedência do Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos n. 1011004-76.2024.8.11.0007, movida em desfavor do segundo apelante e de
C SERPA COMERCIO DE IMOVEIS - ME
.

Na
origem
, o autor expôs que, em outubro/2020, celebrou com as requeridas instrumento particular de promessa de compra e venda para aquisição de lote localizado no Loteamento Residencial Brasil Norte, em Alta Floresta, pelo valor de R$ 88.200,00 (oitenta e oito mil e duzentos reais), e que já adimpliu R$ 22.028,60 (vinte e dois mil e vinte e oito reais e sessenta centavos).

Sustentou que as obras de infraestrutura do loteamento não foram concluídas, que o contrato não previu data-limite para entrega do empreendimento e que, mesmo considerada a data da assinatura (outubro/2020), o atraso já seria superior a 50 meses.

Postulou a concessão da gratuidade da justiça e de tutela de urgência, para suspensão das parcelas vencidas e vincendas.

No mérito, requereu a rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas, a restituição integral dos valores pagos (ou, subsidiariamente, 90% do montante desembolsado, inclusive do IPTU), a condenação ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% a 0,8% sobre o valor do contrato por mês de atraso e a indenização por danos morais no valor de R$ 14.120,00 (quatorze mil, cento e vinte reais) (id. 352600350).

A gratuidade da justiça foi concedida e a tutela de urgência, deferida, para suspender as cobranças e determinar a abstenção de inclusão do nome do autor nos cadastros de inadimplentes (id. 352600360).

Na
contestação
, a requerida GBN LOTEAMENTO sustentou que o autor não comprovou o atraso nas obras e defendeu a incidência do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, que autoriza a retenção de 10% do valor do contrato, da comissão de corretagem, da taxa de fruição de 0,75% ao mês e de encargos moratórios.

Arguiu a inaplicabilidade da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça aos contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018, a inexistência de dano moral e a impossibilidade de lucros cessantes em lote não edificado. Subsidiariamente, pugnou pela incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e pela devolução parcelada (id. 352600375).

A requerida C SERPA

não apresentou contestação (id. 352600393).

Na
sentença
, o Juízo de origem declarou a revelia da C SERPA, reconheceu a relação de consumo, consignou que a ausência de prazo contratual de entrega afronta o dever de informação, decretou a rescisão por culpa exclusiva das requeridas e deu parcial provimento aos pedidos iniciais.

Determinou a restituição integral dos valores pagos no montante de R$ 22.028,60 (vinte e dois mil e vinte e oito reais e sessenta centavos), em parcela única, corrigidos pela Selic desde cada desembolso.

Condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso, a partir de 07/abril/2024 (dia seguinte aos 36 meses + 180 dias de tolerância da assinatura), e determinou o ressarcimento dos valores de IPTU.

Julgou improcedente o pedido de danos morais e fixou sucumbência recíproca na proporção de 80% para as requeridas e 20% para o autor, com honorários de 10% sobre o valor da causa (id. 352600396).

Nas
razões recursais
, o autor, Alan Bruno de Lima, sustenta que o atraso prolongado na entrega do imóvel, sem qualquer perspectiva de conclusão das obras, extrapola o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

Aduz que o termo inicial dos lucros cessantes deve corresponder ao encerramento do prazo contratual de 36 meses, sem acréscimo dos 180 dias de tolerância, por não se tratar de prorrogação automática. Alega, ainda, que decaiu de parte mínima do pedido.

Requer, assim, a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais, a fixação do termo inicial dos lucros cessantes a partir do prazo contratual originário e a atribuição integral do ônus de sucumbência às requeridas (id. 352600398).

Nas
razões recursais
, a GBN LOTEAMENTO

argui, preliminarmente, a nulidade da sentença por julgamento
ultra petita
quanto à substituição do índice de correção monetária contratual (IGPM/FGV) pela taxa Selic, por ausência de pedido nesse sentido.

No mérito, sustenta que concluiu as obras de infraestrutura e que a sentença deveria ter aplicado o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com autorização das retenções ali previstas.

Alega que a comissão de corretagem (R$ 2.028,60) foi paga diretamente ao corretor e sem repasse à apelante, que os ônus sucumbenciais devem ser proporcionalmente redistribuídos e que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

Pugna, assim, pela anulação da sentença, ou pela sua reforma, para julgar improcedentes os pedidos iniciais e, subsidiariamente, aplicar as retenções do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, afastar a devolução da comissão de corretagem, fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado e redistribuir o ônus de sucumbência (id. 352600407).

Em sede de
contrarrazões
, as partes requerem o desprovimento dos recursos adversos (ids. 352600404 e 352600411).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES.
HÉLIO NISHIYAMA
(RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

A controvérsia recursal envolve a análise da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote integrante do Loteamento Residencial Brasil Norte, em Alta Floresta, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura, com discussão sobre a possibilidade de retenção de valores prevista no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, a restituição da comissão de corretagem, a configuração de dano moral, o termo inicial dos lucros cessantes e a distribuição dos ônus de sucumbência. Suscita-se, ainda, a nulidade da sentença por julgamento
ultra petita
quanto ao índice de correção monetária.

JULGAMENTO
ULTRA PETITA
E ÍNDICE DE CORREÇÃO

A apelante GBN LOTEAMENTO suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença, sob o fundamento de que o Juízo singular substituiu o índice dos consectários legais pactuados (IGPM/FGV) pela taxa Selic, sem que houvesse pedido expresso da parte autora nesse sentido.

O pedido de nulidade não comporta acolhimento.

O julgamento
ultra petita
caracteriza-se quando o julgador, no exercício da função jurisdicional, concede ao autor mais do que o postulado na petição inicial, em violação ao princípio da congruência ou adstrição, positivado nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, segundo o qual o juiz decidirá nos limites propostos pelas partes.

A consequência típica do vício é a redução da prestação jurisdicional aos contornos do pedido, sem que daí decorra, em regra, a invalidação integral do julgado.

Sucede que a correção monetária e os juros de mora ostentam natureza de consectários legais da condenação principal, integrando-a por força de lei como mero desdobramento da obrigação de pagar quantia certa. Não constituem, propriamente, matéria a ser deduzida pela parte como pretensão autônoma, mas decorrência lógica e necessária da procedência do pedido condenatório.

Por essa razão, a jurisprudência reconhece que os consectários legais ostentam caráter de ordem pública e podem ser conhecidos e ajustados de ofício pelo julgador, em qualquer fase processual, sem que a iniciativa configure julgamento
extra
ou
ultra petita
, tampouco
reformatio in pejus
.

Confira-se:

“
(...) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que as matérias relativas à atualização monetária e aos juros de mora são de ordem pública, pelo que a alteração de percentuais ou dos termos inicial e final pode ser feita de ofício pelo julgador, não configurando julgamento extra ou ultra petita nem reformatio in pejus ou incidindo, à hipótese, a preclusão temporal. (...)
” (STJ, AREsp n. 2.742.711/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 03/11/2025).

Por consequência, a fixação do índice de correção monetária pelo Juízo singular, ainda que sem pedido expresso da parte autora, não configura vício apto a macular a validade da sentença, razão pela qual rejeito a preliminar de nulidade.

Todavia, embora afastada a hipótese de nulidade, a discordância da apelante quanto ao índice aplicado comporta reparo no mérito.

A autonomia privada das partes para a fixação dos encargos acessórios encontra respaldo no princípio da força obrigatória dos contratos, consagrado na máxima
pacta sunt servanda
, segundo o qual o contrato celebrado validamente faz lei entre as partes contratantes.

No caso concreto, o instrumento de promessa de compra e venda estabeleceu expressamente a incidência do IGPM/FGV como índice de atualização monetária dos valores e taxa de juros no importe de 4,9% ao ano.

Em respeito ao critério livremente convencionado pelas partes, impõe-se a substituição da taxa Selic pelos referidos índices.

MÉRITO

No mérito, a apelante GBN LOTEAMENTO insurge-se contra a sentença em três pontos correlatos.

Sustenta, em primeiro lugar, a aplicabilidade do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 (incluído pela Lei n. 13.786/2018), que autorizaria a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato, da comissão de corretagem, da taxa de fruição de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês e dos encargos moratórios em hipótese de resolução contratual.

Argumenta, em segundo lugar, que a comissão de corretagem no valor de R$ 2.028,60 (dois mil e vinte e oito reais e sessenta centavos) foi paga diretamente ao corretor, sem repasse à incorporadora, motivo pelo qual não estaria abrangida pelo dever de restituição.

Defende, ao final, a ausência de falha na prestação do serviço, ao alegar a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento.

As teses não comportam acolhimento.

A análise das matérias pressupõe, como premissa, a fixação do regime jurídico aplicável à relação contratual. A relação entabulada entre as partes configura típica relação de consumo, na medida em que o autor adquiriu o lote como destinatário final, ao passo que as requeridas atuam profissionalmente no mercado imobiliário, na qualidade de fornecedoras de produto, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

A incidência do microssistema consumerista impõe a observância dos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da vulnerabilidade do consumidor, bem como a aplicação da responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento, conforme art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

No plano específico da compra e venda de lote loteado, o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 disciplina as consequências da resolução contratual e prevê a possibilidade de retenção de valores em favor do loteador.

Contudo, o dispositivo condiciona expressamente a aplicação dessas retenções a uma hipótese específica, qual seja, “
em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente
”. A leitura do texto legal eviedencia que o legislador limitou as retenções aos casos de desistência ou inadimplemento imputáveis ao consumidor, sem alcançar as situações em que a rescisão decorre de inadimplemento atribuível ao loteador.

De outro lado, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é categórica ao estabelecer:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

A diretriz sumulada conserva plena força normativa nas hipóteses de culpa exclusiva do fornecedor, situação que, justamente, está excluída do campo de incidência das retenções autorizadas pelo art. 32-A da Lei n. 6.766/1979.

No caso concreto, a rescisão contratual decorreu do atraso desarrazoado na execução das obras de infraestrutura do loteamento, fato que caracteriza inadimplemento exclusivo da promitente vendedora.

A apelante, embora alegue ter concluído a infraestrutura e sustente a ausência de falha na prestação do serviço, não trouxe aos autos qualquer prova capaz de corroborar a alegação. Limitou-se a sustentar a tese em peça recursal, sem juntar fotografias, laudos técnicos, certidões municipais ou documentos congêneres aptos a demonstrar a entrega efetiva da infraestrutura prometida.

A omissão probatória impõe a manutenção da premissa fixada na sentença, no sentido de que houve descumprimento contratual atribuível à apelante.

Nesse cenário, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça é uníssona ao afastar a aplicação das retenções do art. 32-A nas hipóteses de inadimplemento do loteador, com a determinação de restituição integral dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“
(...) O pedido de retenção dos valores pagos pelos compradores é incabível, uma vez que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento da vendedora e não de desistência imotivada dos adquirentes. Conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na hipótese de rescisão contratual por culpa da incorporadora, os valores pagos devem ser restituídos integralmente ao comprador. (...)
” (TJMT, ApCiv 1006251-13.2020.8.11.0041, Relatora Desa. Tatiane Colombo, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/02/2025).

No mesmo sentido, esta Câmara reafirmou recentemente o entendimento, especificamente em hipótese análoga de descumprimento da obrigação de execução de infraestrutura de loteamento:

“
(...) O inadimplemento da vendedora consistente na não execução das obras de infraestrutura do loteamento autoriza a rescisão do contrato de compra e venda com restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. (...)
” (TJMT, ApCiv 1002657-23.2025.8.11.0006, Relatora Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026).

A diretriz aplicável à restituição integral alcança, por consequência lógica, a comissão de corretagem questionada pela apelante.

A interpretação restritiva pretendida – no sentido de que a comissão estaria excluída do dever de restituição por ter sido paga diretamente ao corretor – esvaziaria a proteção conferida pela Súmula 543, ao permitir que a remuneração paga ao intermediário, elemento integrante dos custos da operação imobiliária, permanecesse no patrimônio de integrantes da cadeia de fornecimento mesmo após o desfazimento do contrato por culpa do próprio fornecedor.

Soma-se a esse fundamento a aplicação do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento.

O corretor de imóveis e a sociedade imobiliária responsável pela intermediação integram a cadeia e atuam em conjunto e em proveito comum da consumação do negócio jurídico. A obrigação de restituir os valores pagos a título de comissão recai, por consequência, solidariamente sobre os integrantes dessa cadeia, sendo irrelevante para o consumidor a discussão interna sobre o destinatário final da quantia.

Por essas razões, mantém-se a determinação de restituição integral dos valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DO VALOR A SER RESSARCIDO

A apelante GBN LOTEAMENTO insurge-se contra a sentença no ponto em que determinou a incidência de juros e correção monetária desde cada desembolso realizado pelo autor, sustentando que os encargos moratórios somente deveriam fluir a partir do trânsito em julgado da sentença, com fundamento no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

A pretensão comporta parcial acolhimento, apenas para adequação do termo inicial dos juros de mora.

O Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que “
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”.

A leitura da tese revela que o precedente vinculante alcança hipótese específica de resolução contratual deflagrada por iniciativa do promitente comprador, em desacordo com a cláusula penal pactuada, isto é, quando é o próprio adquirente quem dá causa ao desfazimento do vínculo e pretende obter restituição em termos distintos dos contratualmente avençados.

A hipótese dos autos não se amolda a essa previsão.

A rescisão em análise decorre de culpa exclusiva da promitente vendedora, caracterizada pelo atraso desarrazoado na execução das obras de infraestrutura do loteamento, e não da iniciativa ou inadimplemento do consumidor adquirente.

A diferenciação não é meramente formal. O Tema 1.002 partiu da premissa de que, quando o próprio comprador rompe o contrato sem amparo na cláusula penal, a obrigação de restituir as parcelas pagas pelo vendedor somente se torna exigível com o trânsito em julgado da decisão que reconhece o direito à devolução em termos diversos dos pactuados. A
ratio decidendi
do precedente apoia-se, portanto, na conduta do adquirente e na controvérsia sobre os efeitos da cláusula penal, elementos ausentes no caso em exame.

Na hipótese de rescisão por culpa exclusiva do promitente vendedor, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação diversa, com termo inicial dos juros de mora fixado na data da citação, com fundamento no art. 405 do Código Civil:

“
(...) Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, decorrente do atraso na entrega da obra, o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as parcelas a serem restituídas ao comprador é a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. (...)
” (STJ, AREsp n. 2.737.784/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025).

A diretriz harmoniza-se com a regra geral do direito obrigacional, segundo a qual, nas obrigações ilíquidas, a constituição em mora se aperfeiçoa com a citação válida, momento em que o devedor toma ciência da pretensão do credor e fica formalmente cientificado do dever de pagar.

No que tange à correção monetária, a Corte Superior entende pela sua incidência desde a data de cada desembolso (STJ, AgInt no AREsp n. 1.698.841/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 01/03/2021).

Assim, sobre os valores a serem restituídos, deve incidir correção monetária desde cada desembolso, e juros de mora a partir da citação. Destaca-se, ainda, que os índices aplicáveis serão aqueles previstos no contrato, conforme já consignado neste voto.

DANOS MORAIS

O apelante Alan Bruno de Lima postula a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais, ao argumento de que o atraso prolongado na conclusão das obras de infraestrutura, sem qualquer perspectiva de entrega, extrapola o mero aborrecimento e configura abalo moral indenizável.

A pretensão não merece acolhimento.

Não se desconhece que a jurisprudência, no geral, reconhece que o atraso prolongado e injustificado na entrega de imóvel, quando frustra o projeto de aquisição da moradia, pode configurar dano moral indenizável
in re ipsa
(TJMT, ApCiv 1044688-84.2024.8.11.0041, Relatora Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 29/04/2026).

Todavia, a orientação jurisprudencial que reconhece o dano moral
in re ipsa
em razão do atraso na entrega do empreendimento foi construída, em sua essência, para hipóteses de aquisição de unidade imobiliária destinada a moradia, circunstância que confere ao inadimplemento contornos existenciais que ultrapassam a esfera meramente patrimonial.

A aquisição de lote em loteamento, contudo, apresenta natureza e finalidade distintas da compra de unidade habitacional pronta ou em construção.

O lote, por definição, é fração de terra desprovida de edificação, que pode destinar-se a múltiplas finalidades: moradia futura, investimento patrimonial, especulação imobiliária ou reserva de valor. A mera titularidade de lote não se confunde com a posse de imóvel apto a abrigar o comprador e sua família, tampouco guarda correspondência automática com o projeto de constituição de moradia.

Essa distinção é relevante para a aferição do dano moral, na medida em que a presunção de abalo existencial decorrente do atraso na entrega somente se justifica quando o objeto contratual está diretamente vinculado à satisfação de necessidade habitacional do consumidor.

Quando se trata de lote, a frustração decorrente do inadimplemento situa-se, em princípio, no campo patrimonial, reparável pelos meios próprios, como a restituição integral dos valores pagos e os lucros cessantes, que já compensam a privação econômica sofrida pelo adquirente.

A configuração do dano moral, nesses casos, exige a comprovação de circunstâncias excepcionais que demonstrem repercussão concreta na esfera extrapatrimonial do consumidor, como a destinação específica do lote para edificação de moradia própria, a existência de projeto de vida concretamente comprometido pela frustração contratual, ou o advento de situações que, pela gravidade e pela duração, transcendam a dimensão econômica do inadimplemento.

No caso em exame, o apelante Alan Bruno de Lima não trouxe aos autos qualquer elemento apto a demonstrar circunstância excepcional capaz de caracterizar o dano moral. Não informou a finalidade da aquisição do lote, não comprovou a destinação para moradia própria e não narrou situação fática que evidenciasse repercussão existencial para além da frustração patrimonial inerente ao descumprimento contratual.

A petição inicial e as razões recursais limitam-se a invocar o atraso prolongado na conclusão das obras de infraestrutura como fundamento para o pedido indenizatório, sem descrever ou demonstrar de que modo a situação teria afetado a esfera pessoal do consumidor para além do prejuízo econômico já reparado pela restituição integral dos valores e pela condenação em lucros cessantes.

Assim, ausentes as circunstâncias excepcionais necessárias, o atraso na entrega do lote configura descumprimento contratual cujas consequências se resolvem na esfera patrimonial, sem ensejar reparação por dano moral.

TERMO INICIAL DOS LUCROS CESSANTES

O apelante Alan Bruno de Lima sustenta que o termo inicial dos lucros cessantes deve corresponder ao encerramento do prazo contratual de 36 (trinta e seis) meses, sem o acréscimo dos 180 (cento e oitenta) dias de tolerância considerados na sentença.

O argumento não prospera.

A definição do termo inicial dos lucros cessantes pressupõe a configuração da mora do devedor, momento a partir do qual se torna juridicamente relevante a privação da fruição econômica do bem prometido.

No caso em exame, o próprio instrumento contratual celebrado entre as partes prevê expressamente prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias após o termo originalmente estabelecido para a conclusão das obras, conforme se extrai da cláusula 5.6:

“
(...) caso as obras do loteamento ainda se encontrem em andamento, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras. (...)
” (id.

352600376).

A previsão expressa no contrato, livremente convencionada pelas partes, atrai a aplicação do princípio da força obrigatória dos contratos, consagrado na máxima
pacta sunt servanda
, e afasta a pretensão recursal de antecipação do termo inicial para o exato decurso dos 36 meses.

Não há, portanto, fundamento que justifique a antecipação do termo inicial pretendida pelo apelante.

SUCUMBÊNCIA

Ambas as partes questionam a distribuição dos ônus de sucumbência. A sentença reconheceu a sucumbência recíproca, com atribuição de 80% (oitenta por cento) das despesas e honorários às requeridas e 20% (vinte por cento) ao autor.

A distribuição fixada na sentença deve ser mantida.

A configuração da sucumbência mínima, prevista no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, exige que o decaimento da parte seja juridicamente irrelevante e economicamente inexpressivo.

Não se trata de aferição meramente aritmética, fundada na simples comparação entre a quantidade de pedidos acolhidos e rejeitados. Ao contrário, deve-se examinar o resultado prático do julgamento, a autonomia jurídica dos pedidos não acolhidos e a existência de conteúdo econômico próprio.

Assim, quando ambas as partes obtêm êxito parcial em suas pretensões, especialmente em pontos dotados de relevância jurídica ou patrimonial, impõe-se o reconhecimento da sucumbência recíproca, com a distribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86,
caput
, do Código de Processo Civil.

Desse modo, somente se admite a imposição integral dos ônus sucumbenciais a uma das partes quando o decaimento da outra for mínimo, acessório ou incapaz de alterar substancialmente o proveito econômico ou jurídico obtido no processo.

No caso, o autor obteve êxito nos pedidos de rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos e lucros cessantes, o que corresponde à parcela substancial da pretensão deduzida. Contudo, decaiu no pedido de indenização por danos morais e na pretensão de antecipação do termo inicial dos lucros cessantes, o que configura sucumbência parcial.

A proporção de 80% (oitenta por cento) para as requeridas e 20% (vinte por cento) para o autor reflete, com razoabilidade, a extensão do decaimento de cada parte, considerando que o autor se sagrou vencedor na parcela preponderante da demanda, ao passo que as requeridas restaram sucumbentes na quase totalidade das pretensões.

Mantenho, portanto, a distribuição dos ônus de sucumbência nos termos fixados na sentença.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA.
, apenas para substituir o índice de correção monetária dos valores a serem restituídos para o IGPM/FGV, conforme previsão contratual, e adequar a data de início dos juros de mora dos valores a serem ressarcidos, para que incidam desde a citação, e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
ALAN BRUNO DE LIMA
.

Deixo de majorar os honorários advocatícios da GBN Loteamento em sede recursal, porquanto, conforme dispõe o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, a majoração prevista no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026