Tribunal: TJMT
Processo: 1002892-43.2020.8.11.0045
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-29

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Embargos de Declaração. Rescisão Contratual de Promessa de Compra e Venda. Indenização por Benfeitorias. Revelia. Alegação de contradição. Inexistência de vício integrativo. Embargos rejeitados.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1002892-43.2020.8.11.0045
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGANTE), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.041.821/0001-40 (EMBARGANTE), NIVALDO DAVID DA SILVA - CPF: 390.599.012-15 (EMBARGADO), EDILSON REZENDE JUNIOR - CPF: 011.139.531-36 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.
E M E N T A

Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Embargos de Declaração. Rescisão Contratual de Promessa de Compra e Venda. Indenização por Benfeitorias. Revelia. Alegação de contradição. Inexistência de vício integrativo. Embargos rejeitados.

I. Caso em exame

1.

Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à apelação da Embargante, apenas para afastar a restituição da comissão de corretagem, mantendo-se a condenação à indenização pelas benfeitorias edificadas no lote objeto da rescisão contratual.

II. Questão em discussão

2.

A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado incorreu em contradição ao reconhecer o dever de indenizar benfeitorias realizadas por réu revel, e sem comprovação da regularidade da construção.

III. Razões de decidir

3.

O acórdão embargado apresentou fundamentação clara quanto à necessidade de indenização das benfeitorias, reconhecida como consequência jurídica da boa-fé independentemente de pedido expresso.

4.

A revelia não suprime o direito à indenização quando demonstrada a existência da edificação e
ausente prova de irregularidade
relevante, cuja demonstração incumbia à Embargante, conforme art. 373, II, do CPC.

5.

Os embargos declaratórios não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, ausentes omissão, obscuridade ou contradição interna aptas a justificar a integração do julgado.

IV. Dispositivo e tese

6.

Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento:
“1. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre do art. 1.219 do CC e independe de pedido expresso quando demonstrada a edificação e ausente prova de irregularidade relevante. 2. A revelia não afasta o direito à indenização por benfeitorias, nem transfere ao réu o ônus de provar sua regularidade. 3. Os embargos de declaração não constituem via adequada para rediscutir o mérito da decisão.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.219; CPC, arts. 373, II, e 1.022.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 15774/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, 1ª Turma, j. 06.05.1997.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO 1002892-43-2020

EMBARGANTE: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

EMBARGADO: NIVALDO DAVID DA SILVA

RELATÓRIO:

Trata-se de Embargos de Declaração propostos por
Sólida Empreendimentos imobiliários Ltda
, em face do acórdão que deu provimento parcial ao recurso de Apelação Cível interposto pela Embargante para
determinar que a Apelante não deve restituir o valor referente a comissão de corretagem, conforme cláusula contratual expressa
, mantendo-se no mais, a sentença recorrida.

Nas razões recursais a Embargante sustenta que
há contradição no acórdão
recorrido, sustentando que o a
córdão embargado indicou que a mera existência de uma edificação, a qual, aparentemente, está em bom estado de conservação, seria bastante para obrigar a Embargante em indenizá-la.

Assevera que a questão é referente a
obrigação de indenizar benfeitorias em favor de parte revel, que consiste em julgamento
extra petita
, havendo necessidade de suprir referida omissão.

Assevera ausência de comprovação, pelo demandado, quanto a regularidade da referida construção
, sendo que a questão restou prejudicada em razão da revelia do réu que não apresentou provas acerca de eventual direito à indenização.

Acrescenta que
a prova apresentada concernente a imagem do imóvel não á suficiente para demonstrar sua regularidade,
acrescentando que não é razoável se exigir da parte Embargante indenizar benfeitorias sem que tenha ocorrido sequer a apresentação da parte ré no processo, e invocado tal benesse e que como mencionado, a indenização não pode ser automática, mas invocada, justamente porque depende da comprovação de sua regularidade.

Pugna seja sanada a contradição apontada, para

não recair à embargante o ônus probatório, seja reconhecido que a revelia é fato primordial para a ausência do direito de indenizar benfeitorias, em atenção ao precedente do STJ

Não há contrarrazões.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, trata-se de Embargos de Declaração em que a Recorrente se insurge com relação a determinação de indenização da benfeitoria construída pelo Embargado no Lote objeto da rescisão contratual
.

Argumenta que não há comprovação da regularidade da construção, bem como não está obrigada a indenizar benfeitorias em se tratando de réu revel, afirmando existência de contradição que deve ser sanada quanto a referido questionamento.

Apesar dos argumentos sustentados pela Embargante constata-se que a decisão demonstra-se clara quanto a questão da indenização pela construção existente no imóvel
tendo inclusive, determinado que ocorra a apuração em liquidação de sentença justamente para se verificar o real valor da referido imóvel.

Embora tenha argumentado que não é razoável que seja condenada a indenizar pela benfeitoria existente no lote construída pelo Recorrido, todavia, situação contrária configura enriquecimento da Embargante,

já que vendeu o terreno nu e está reavendo com uma construção no local
, situação que igualmente não se demonstra razoável.

No mais, ressalto que a decisão demonstra-se clara em sua fundamentação de modo a propiciar à Recorrente a interposição de eventuais recursos, não havendo omissão, contradição ou obscuridade a ser sanada e para evitar repetições transcrevo a decisão senão vejamos:

“
Conforme ressai dos Autos, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de posse ajuizada pela Apelante, no entanto, esta se insurge quanto a determinação de que deve indenizar o réu pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, concernente a (construção de uma casa) no terreno.

Argumenta que a indenização por benfeitorias requer pedido do réu que no caso não ocorreu diante de sua revelia de modo que o julgamento é
extra petita
neste ponto. Alega que caso se entenda pela indenização deve ocorrer em relação as benfeitorias comprovadamente regulares perante órgãos públicos conforme cláusula décima oitava do contrato.

Alega que
a sentença é omissa quanto a necessidade de abatimento do IPTU e da taxa de fruição
em relação ao valor a ser restituído durante o período de ocupação do imóvel.

Alega que
a devolução dos valores deve ocorrer em 12 parcelas conforme a Lei n. 13.786/2018
, promulgada para equilibrar a relação entre vendedores e adquirentes, trazendo segurança jurídica para ambas as partes a pós o trânsito em julgado.

Sustenta que a sentença deixou de apreciar o pedido de retenção dos valores pagos pela parte Apelada, concernentes a intermediação e corretagem
, os quais, ressalta, foram pagos, mas não destinados às Apelantes.

Constata-se que por meio de Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário de Loteamento Jardim Primavera II por meio do qual Maria Stopassoli Porfiro dos Santos adquiriu o Lote de Terras de n. 27, Quadra 39 do Jardim Primavera II, na Comarca de Lucas do Rio Verde/MT conforme documento 318328003, na data de
20/07/2012.

Posteriormente, referida compradora cedeu seus direitos para o Apelado, conforme Termo de Cessão de Instrumento de Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Residencial Jardim Primavera II, firmado em 27/03/2015 (doc ID 318328005).

Portanto, o Recorrido adquiriu o terreno, objeto dos Autos, sendo que foi edificado um imóvel, como se vê do documento denominado comprovação de vistoria juntado aos Autos pela própria Autora/Apelante ID 328318008.

O ajuizamento da ação ocorreu em razão de inadimplemento do comprador, cabendo, assim, analisar a questão referente a restituição dos valores pagos por este à Apelante, além da indenização pela benfeitoria realizada no terreno em questão
.

Com relação a indenização pela edificação construída no imóvel, a Apelante sustenta que não tem pertinência sua condenação ao pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, sendo a decisão
extra pettita
, tendo em vista que não há pedido do réu visto que é revel
e, ademais, em caso de reconhecimento do dever de indenizar deve ocorrer apenas em relação a benfeitorias que estão regulares perante os órgãos públicos
, os juros de mora devem ocorrer conforme o Tema 1002 do STJ.

Cumpre anotar que na rescisão de um contrato de compra e venda, a indenização por benfeitorias úteis e necessárias consiste em conseqüência lógica do direito, não dependendo de pedido expresso, já que é assegurado pelo artigo 1.219 do Código Civil para o possuidor de boa fé,
senão vejamos:

Artigo 1.219 – O possuidor de boa fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como quanto as voluptuárias, se não lhes forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Referida indenização busca resguardar as partes ao estado anterior à celebração do negócio jurídico e evita que o vendedor se beneficie indevidamente das melhorias realizadas pelo comprador na propriedade
, mesmo porque
é evidente que as benfeitorias aumentam o valor do bem tornando-o mais útil.

Dessa forma, o dever de indenizar pelas benfeitorias e úteis necessárias é legalmente reconhecido não necessitando de um pedido formal para que o direito possa ser analisado, conforme entendimento jurisprudencial.

Com relação ao argumento de que somente devem ser indenizada as benfeitorias que estão regulares perante órgãos públicos na forma do artigo 34 da lei de Loteamento e cláusula contratual, pretendendo a Apelante afastar a indenização
pelas
benfeitorias
realizadas pelo Apelado,
entendo que tal argumento também não merece acolhimento.

Isso porque, é possível observar que o Auto de Avaliação constatou a existência de uma edificação construída no lote objeto do contrato, a qual da análise das fotografias juntadas aos Autos pela própria Apelante se encontra em bom estado de conservação, não havendo comprovação de fatores que
maculem a validade da construção.

Assim, não há prova robusta da alegada irregularidade, limitando-se a Apelante a mera assertiva desprovida de elementos probatórios consistentes, em flagrante descompasso com o disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Ademais, como já mencionado o possuidor de boa-fé tem direito à
indenização
pelas
benfeitorias
úteis e necessárias realizadas, em respeito ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do mesmo diploma legal).

Necessário ressaltar que o caso versa sobre relação de consumo, sendo certo que
caberia a Apelante apresentar provas robustas acerca da suposta irregularidade com relação a obra/edificação em questão, no entanto, limitou-se a sustentar mera irregularidade na obra
sem elementos probatórios consistentes, em descompasso com o disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

No caso, tendo em vista a existência de edificação realizada pelo compromissário comprador,
tenho que deve a Autora indenizar o Apelado pela benfeitoria realizada, porquanto, o demandado adquiriu terreno nu, no qual, posteriormente, edificou às suas expensas e
à míngua de provas de que a construção tenha ocorrido de forma irregular ou que não seja possível seu aproveitamento ou que não seja possível sanar a suposta irregularidade, revela-se pertinente a indenização, sob pena de enriquecimento ilícito da Autora

Neste sentido o entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. TERMO INICIAL JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com obrigação de fazer, devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e moral, proposta por adquirente de lote urbano não edificado. Sentença que declarou rescindido o contrato e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% a título de despesas administrativas, indenização pelas benfeitorias no valor de R$ 21.000,00 e compensação por dano moral de R$ 2.000,00.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos; (ii) saber se é devida taxa de fruição do imóvel; (iii) saber se a indenização por benfeitorias é devida diante de eventual irregularidade da construção; e (iv) saber se houve dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual por iniciativa do comprador; e (v) saber o termo inicial do juros de mora.

III. Razões de decidir

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do STJ.

A taxa de fruição não é devida quando o lote transacionado era não edificado à época da contratação e não houve proveito econômico pelo comprador, tampouco empobrecimento do vendedor. Precedentes STJ.

O autor comprovou a realização de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias na ausência de prova de irregularidade relevante, conforme art. 1.219 do CC.

Não houve conduta ilícita por parte da vendedora a justificar indenização por dano moral, uma vez que a resolução contratual ocorreu por desistência do comprador e não houve prática de ato indevido pela ré.

Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda firmados sob a égide da Lei nº 13.786/2018 deve respeitar os princípios do CDC, podendo incidir sobre as parcelas pagas. 2. Não é devida taxa de fruição em lote não edificado, mesmo após construção pelo comprador. 3
. A indenização por benfeitorias é devida ao possuidor de boa-fé, salvo prova de irregularidade relevante
. 4. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, desacompanhada de ato ilícito da vendedora, não enseja reparação por dano moral. 5. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 e 1.219; CDC, arts. 51, IV, e 53; CPC, art. 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3ª Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.05.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 771.894/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 27.03.2023.(N.U 1019629-82.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2025, Publicado no DJE 30/04/2025).

Nesse mesmo sentido proferi decisão no Recurso de Apelação Cível n. 1004899-08-2018, julgado em 27/04/2025:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LOTE URBANO - RESCISÃO CONTRATUAL CULPA DO COMPRADOR
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
–
POSSIBILIDADE COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO REALIZADA EM TERRENO ADQUIRIDO DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA
–
ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO E INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR
– AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA SUPOSTA IRREGULARIDADE SUSTENTADA - RECURSO PROVIDO.

Em conformidade com o que dispõe o artigo 1219 do CC
o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e, se não for indenizado, ao direito de levantar as voluptuárias sem dano à coisa.

No caso, o
autor demonstra a realização de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias (art. 1.219 do CC), na ausência de prova de irregularidade, ou da impossibilidade de aproveitamento da edificação devendo ser apurado o montante em liquidação de sentença.

Restando demonstrara a edificação realizada no terreno adquirido da compromissária vendedora às expensas dos compromissários compradores, já que estes adquiriram terreno nu para edificação, é pertinente o pedido de indenização sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora.

Dessa forma, constata a existência de benfeitorias úteis e necessárias é admitida referida indenização a ser apurado em liquidação de sentença conforme determina o Juízo
a quo
, não merecendo reforma a sentença quanto a esse ponto.

No mais, sustenta a Apelante que tem aplicação ao caso a Lei
13.786/2018, sendo que a sentença é omissa quanto a forma de devolução dos valores pagos pelo réu que no caso, deve ocorrer em 12 parcelas e, ademais, tem direito a retenção da taxa de fruição, do IPTU e a correção sobre o valor a ser restituído deve ocorrer após o transito em julgado da sentença

Com relação a aplicação da lei retro-mencionada, (
13.786/2018),
cumpre registrar que não se aplica ao caso em análise,
tendo em vista que o contrato foi firmado anteriormente à sua vigência
, de forma que a questão deve ser dirimida à luz do Código de Defesa do Consumidor.

Com relação a restituição do valor pago pelo Apelado a sentença determinou que deve ocorrer em conformidade com o estabelecido na Cláusula
Décima Nona do contrato
senão vejamos:

“Posto isso, considerando que o requerido que deu causa à rescisão contratual, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma parcial, ou seja, conforme estabelecido na cláusula décima nona, a seguir transcrita:

“CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Ocorrendo a rescisão deste instrumento, a restituição das importâncias pagas será realizada da seguinte forma:

Vr= Valor de restituição;

Vp= valor pago corrigido (excluído multa e juros de mora),
observado o parágrafo Segundo da Cláusula Quinta;

Vi= Valor do Imposto Territorial Urbano

Dt= Despesas tributárias= 5,93 do valor pago corrigido monetariamente;

Da= Despesas administrativas= 5% do valor pago corrigido monetariamente;

Mc= Multa contratual = 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel;

Df= Fruição=1% (um por cento) do valor do contrato corrigido, por mês de inadimplência.

Vr= Vp - Vi- Dt – Da – Mc – Df”

Diante desse quadro não há interesse recursal quanto a questão referente a retenção de valor do IPTU e taxa de fruição, tendo em vista que foi admitido na sentença recorrida, haja vista que determinou a restituição do valor pago pelo compromissário comprador de acordo com a cláusula décima nona do contrato,
admitindo-se as retenções ali previstas.

Com relação a restituição do valor de corretagem constata-se que encontra-se expressamente previsto na Cláusula Quinta Parágrafo Segundo o seguinte:

(...)

Parágrafo Primeiro- A comissão pela intermediação e corretagem do imóvel objeto do presente contrato foi pactuado livremente e diretamente entre O(A) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) e o Corretor. Parágrafo Seguupo- Fica ajustado entre as partes que em nenhuma hipótese o valor pago pela mediacão ou corretagem, cujo limite é de 7% (sete por cento) do valor total da compra e venda. pago diretamente ao corretor autonomo e/ou demais profissionais pela intermediação no negócio, será devolvido ao(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A). (...).

Dessa forma por expressa pactuação resta evidente que o valor cobrado a título de corretagem não será devolvido ao Apelado
.

Pretende, ainda, a Apelante que o valor a ser restituído ao Apelado
após as deduções contratuais
, (clausula décima nona), ocorra em 12 parcelas e que a correção incida após o trânsito em julgado, conforme a
Lei n. 13.786/2018
.

Contudo, não lhe assiste razão, tendo em vista a inaplicabilidade da referida legislação ao caso por ser posterior ao contrato, portanto, a restituição deve ocorrer em parcela única, após a devida apuração em liquidação de sentença devidamente corrigido na forma determinada pelo Juízo a quo.

Diante dessas considerações,
dou provimento parcial ao recurso apenas determinar que a Apelante não deve restituir o valor referente a comissão de corretagem, conforme cláusula contratual expressa
, mantendo-se no mais, a sentença recorrida”.

Como se pode observar, em verdade, a pretensão

da Embargante é fruto de inconformidade pelo fato de a decisão não estar de acordo com o entendimento segundo o ângulo jurídico pretendido
, buscando rediscutir a questão em sede de embargos de declaração o que se revela o meio inadequado para tanto,
já que a finalidade dos Embargos Declaratórios restringe-se a suprir omissões, contradições e obscuridades inocorrentes no caso.

Neste sentido, a jurisprudência pátria:

“Não pode ser conhecido recurso que, sob o rótulo de embargos declaratórios, pretende substituir a decisão recorrida por outra. Os embargos declaratórios são apelos de reintegração – não de substituição”. (STJ – 1ª Turma, Resp 15774-0-SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros. não conheceram.

Diante do exposto,
nego provimento aos Embargos
de Declaração

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026