Tribunal: TJMT
Processo: 1004911-61.2025.8.11.0040
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004911-61.2025.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SHYRLEY CAROLINE LOPES - CPF: 618.247.083-60 (APELADO), FABRICIO SILVA AROUCHA - CPF: 059.604.593-02 (APELADO), JARDIM OURO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.084.778/0001-04 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), DALLA VALLE & DALLA VALLE LTDA - EPP - CNPJ: 01.970.302/0001-55 (APELANTE), NEIVA DALLA VALLE - CPF: 570.097.241-72 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. TAXA DE TRANSFERÊNCIA E DE CORRETAGEM INDEVIDAS. MANUTENÇÃO DO VALOR ORIGINAL DO CONTRATO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS E REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO AFASTADA. SENTENÇA MODIFICADA NOS PONTOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação revisional de contrato cumulada com indenização por danos morais, reconheceu a natureza consumerista da relação, declarou a nulidade de cláusula que previa taxa de cessão/transferência, determinou a revisão contratual para manutenção do valor original com reajustes pactuados, afastou cobrança de corretagem e condenou as rés à repetição em dobro do indébito e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (
i
) definir se são devidas indenização por danos morais e repetição do indébito em dobro em razão da cobrança reputada indevida; (
ii
) estabelecer se devem ser mantidos os demais capítulos da sentença que reconheceram a abusividade da taxa de cessão, afastaram a corretagem e determinaram a preservação da base econômica do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica possui natureza consumerista, o que autoriza o controle de cláusulas abusivas e a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

4. A cessão de direitos aquisitivos não depende de anuência onerosa do loteador, razão pela qual é abusiva a cobrança de taxa de transferência que condiciona o exercício de direito legalmente assegurado.

5. A imposição de novo contrato com reconfiguração da base econômica do negócio desvirtua a cessão e viola o equilíbrio contratual, devendo ser mantido o valor original com os reajustes pactuados.

6. A cobrança de corretagem mostra-se indevida diante da ausência de prova de efetiva intermediação e de informação prévia ao consumidor.

7. A cobrança indevida, por si só, não configura dano moral, sendo necessária a demonstração de lesão concreta à dignidade da pessoa humana, o que não se verifica no caso.

8. A repetição do indébito em dobro exige demonstração de má-fé do credor, inexistente quando a cobrança decorre de interpretação contratual em contexto de controvérsia jurídica razoável.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso parcialmente provido para afastar a condenação por danos morais e a repetição em dobro do indébito.

___________________

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 1º, III; CDC, arts. 6º, VIII, 39, I, 42, parágrafo único, e 51, IV; Lei nº 6.766/79, art. 31; CPC, art. 373, I.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ, REsp 944308/PR, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 06.03.2012; STJ, REsp 552.654/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha; STJ, REsp 668443/RJ, Rel. Min. Castro Filho; TJRS, Apelação Cível nº 70079481446, Rel. Des. Dilso Domingos Pereira; TJRS, Apelação Cível nº 70076890904, Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES.
HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia
Câmara
de Direito Privado
:

Trata-se de
apelação cível
interposta
pelas requeridas
JARDIM OURO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILI
ÁRIOS LTDA

E OUTRA
S
,
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de
Sorriso

que, nos autos da
Ação Revisão Contratual e Indenização por Danos Morais n. 1004911-61.2025.8.11.0040
,
ajuizada
pelos autores
FABRICIO SILVA AROUCHA E OUTRA
,
julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais
para declarar a
nulidade da cláusula contratual que estabelece taxa para cessão ou transferência de direitos
e determinar a
revisão do contrato firmado em 10/02/2025,
a fim de
reconhecer sua natureza jurídica de

cessão de direitos e não de nova compra e venda,
mantido o
valor original do contrato
, com os reajustes previstos. Condenou a parte ré,
solidariamente, à repetição
em dobro
do indébito

referente à taxa administrativa de cessão cobrada
indevidamente
, acrescido de correção monetária

pelo IPCA

a partir do desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação
, bem como ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir da data desta sentença e juros

de mora pela taxa SELIC a partir da citação
. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em
15% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para as requeridas e

30% para os autores,
observada a assistência judici
á
ria.

Na
petição

inicial
, os autores narram que adquiriram um lote mediante cessão de direitos de terceiro, assumindo os valores já pagos e as prestações vincendas. Sustentam que, ao buscar a regularização da cessão junto às requeridas,
enfrentaram a exigência de celebração de novo contrato de compra e venda, com elevação expressiva do valor total originalmente pactuado, além da cobrança de taxa administrativa de transferência e inclusão de cláusula de corretagem.

Alegam prática abusiva, violação às normas do Código de Defesa do Consumidor e requerem a revisão contratual, a repetição do indébito e indenização por danos morais
(id.
341861003
).

O juízo
a quo

defere a
assistência judiciária
e determina a citação das requeridas, o que assegura a formação válida da relação processual
(id.
341861015
).

Na
contestação
,
as requeridas s
ustentam, em preliminar, a inépcia parcial da petição inicial sob alegação de genericidade do pedido revisional.

No mérito, defendem a regularidade da cessão e afirmam que o valor constante do novo contrato corresponde à consolidação dos valores já pagos com o saldo remanescente, sem cobrança indevida.

Relatam
que os reajustes pactuados possuem respaldo contratual, que a taxa administrativa encontra previsão expressa e que inexiste dano moral indenizável
, tampouco a p
ossibilidade de repetição em dobro, ao argumento de inexistência de má-fé, e impugnam a inversão do ônus da prova
(id.
341861026
).

N
a fase de
impugnação
, os autores rebatem os argumentos da contestação. Refutam a preliminar de inépcia e reiteram os fundamentos apresentados na inicial. Acrescentam que o contrato firmado posteriormente à cessão inclui cláusula de corretagem “pela venda”, o que evidencia a descaracterização da cessão de direitos e reforça a tese de imposição de nova relação contratual. Sustentam, assim, a manutenção das alegações de abusividade e requerem o acolhimento integral dos pedidos formulados.

Na
sentença
, o
magistrado
rejeita a
preliminar de inépcia
sob
o fundamento de que a petição inicial delimita adequadamente as cláusulas impugnadas e permite o pleno exercício do contraditório.

Em seguida, reconhece a incidência do Código de Defesa do Consumidor e determina a inversão do ônus da prova, diante da hipossuficiência técnica dos autores e da verossimilhança das alegações.

N
o exame do mérito,
c
om base na prova documental, reconhece a existência de cessão válida do contrato original, mas constata que as requeridas impõem a celebração de novo contrato de compra e venda, o que altera a natureza jurídica do negócio.

C
onclui
,
à luz da Lei nº 6.766/79
,
que a cessão independe de anuência onerosa do loteador, bastando sua ciência, razão pela qual considera abusiva a exigência de novo contrato e a cobrança da taxa administrativa.

Reconhece a validade dos critérios de reajuste originalmente pactuados, mas afasta a inclusão da cláusula de corretagem no novo instrumento, por entender que tal previsão confirma a caracterização de nova venda.

Determina, por conseguinte, a manutenção do valor original do contrato, com aplicação dos reajustes previstos, excluindo os encargos indevidos.

Quanto à repetição do indébito, reconhece a ilegalidade da cobrança da taxa de cessão e, diante da ausência de engano justificável, condena as requeridas à devolução em dobro do valor pago.

No que se refere aos danos morais, o juízo entende que a conduta das requeridas ultrapassa o mero inadimplemento contratual, pois impõe condições abusivas que colocam os autores em situação de vulnerabilidade, com risco de perda do investimento realizado. Diante disso, fixa indenização em valor
compatível com a extensão do dano e com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade
, qual seja

R$10.000,00 (dez mil reais)

Ao final, no dispositivo, o magistrado julga parcialmente procedentes os pedidos, declara a nulidade da cláusula de taxa de cessão, determina a revisão do contrato para reconhecer a natureza de cessão de direitos, condena as requeridas à repetição do indébito
em dobro
e ao pagamento de indenização por danos morais, além de estabelecer a sucumbência recíproca com distribuição proporcional das custas e honorários advocatícios
(id.
341861036
).

Nas
raz
õ
es do recurso
, interposto
por
JARDIM OURO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
E OUTRA
S
,
as recorrentes sustentam
a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional
, sob o argumento de que
o julgado contém omissões e obscuridades relevantes que comprometem sua exequibilidade, especialmente no que se refere à ausência de definição clara acerca da data-base dos reajustes contratuais
.
Afirmam que tais pontos foram expressamente suscitados nos embargos de declaração, cuja rejeição ocorreu de forma genérica, sem enfrentamento concreto das questões levantadas, em violação ao dever de fundamentação previsto no art
igo
489, §1º, do C
ódigo de Processo Civil.

No mérito, as apelantes impugnam
a
declaração de nulidade da cláusula contratual
e defendem que
cobrança possui previsão expressa no contrato, com limite objetivo previamente estabelecido, e se vincula a atividades administrativas necessárias à formalização da transferência.

Argumentam que o
artigo
31 da Lei n
.
6.766/79 não veda a pactuação de custos administrativos dessa natureza, mas apenas afasta a exigência de anuência do loteador como condição para validade da cessão
, bem como que
a sentença não demonstrou concretamente a existência de desvantagem exagerada
ao consumidor, limitando-se a uma interpretação abstrata da norma, razão pela qual defendem a validade da cláusula e a licitude da cobrança realizada.

Aduzem que
a cobrança se baseou em cláusula contratual expressa e
foi
inseri
da
em contexto de controvérsia jurídica razoável, o que caracteriza engano justificável ou, ao menos, afasta a violação à boa-fé objetiva exigida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Defendem, portanto, a exclusão da repetição em dobro ou, subsidiariamente, sua conversão em restituição simples.

Discorrem
que os fatos narrados configuram mera controvérsia contratual, sem demonstração de lesão a direitos da personalidade
, de modo que
a sentença não aponta elementos concretos de abalo extrapatrimonial, baseando-se em conclusões genéricas acerca de suposta coação econômica
.

C
ontestam a interpretação conferida à cláusula de corretagem inserida no contrato firmado em 2025
e d
efendem que a corretagem possui natureza jurídica autônoma, não se confunde com o preço do imóvel e não implica, por si só, a caracterização de nova compra e venda.
Asseveram,
portanto, que a mera previsão contratual não autoriza sua exclusão automática nem a requalificação do negócio jurídico.

Por fim,
argumentam
que
o valor
controvertido de
R$103.678,86

(cento e três mil, seiscentos e setenta e oito reais e oitenta e seis centavos),
corresponde à consolidação aritmética dos valores já pagos e do saldo remanescente do contrato originário, já atualizado conforme os encargos pactuados
, de modo que
a cessão de direitos implica mera substituição subjetiva do comprador, com continuidade das obrigações nos termos do contrato original, razão pela qual não se justifica a revisão para restabelecimento do valor inicial.

Forte nesses argumentos, pedem o
provimento do recurso para
que seja
reconhecida
a
nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional ou
a
improcedência
total da ação. Sucessivamente, almejam
a
devolução d
o

indébito
simples
e o afastamento ou a minoração da indenização moral (id.
341861045
).

O preparo foi devidamente recolhido (
id
.
341861048
).

Nas

contrarrazões
, os apelados
FABRICIO SILVA AROUCHA E OUTRA

defendem a inexistência de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e sustentam que a sentença enfrentou adequadamente as questões essenciais, com fundamentação suficiente. No mérito, afirmam
a
abusividade da taxa de cessão, por condicionar o exercício de direito legal a pagamento indevido, sem comprovação de serviço correspondente, razão pela qual deve ser mantida a nulidade da cláusula e a preservação do valor original do contrato, com os reajustes pactuados.

Sustentam que a cobrança de corretagem é indevida por ausência de intermediação comprovada e de transparência, bem como que a restituição em dobro se mostra correta diante da inexistência de engano justificável.

Ao final, pugnam pela
manutenção da
indenização
mor
al e requerem o
desprovimento do
recurso
(id.
341861851
).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES.
HÉLIO NISHIYAMA
(RELATOR)

Egrégia
Câmara de Direito Privad
o:

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato cumulada com indenização por danos morais.

De início,
as recorrentes suscitam
a
preliminar de
nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional
, sob o argumento de que
o julgado contém omissões e obscuridades relevantes que comprometem sua exequibilidade, especialmente no que se refere à ausência de definição clara acerca da data-base dos reajustes contratuais
.

Sem razão, contudo.

A sentença recorrida

examinou de forma clara e suficiente os pontos essenciais da controvérsia, com fundamentação adequada e coerente, apta a permitir o controle jurisdicional da decisão.

De igual modo, a
rejeição dos embargos de declaração não configura ausência de prestação jurisdicional, sobretudo quando o
decisum
enfrentou as questões necessárias ao julgamento da causa.

Assim,
afasto a preliminar
.

Quanto ao mérito, é sabido que a
relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, conforme corretamente reconhecido na origem, uma vez que os autores figuram como destinatários finais do bem,
enquanto as requeridas atuam como fornecedoras no mercado imobiliário
, reforçando incidência d
os princípios da boa-fé objetiva, transparência e equilíbrio contratual.

Conforme documentado nos autos, houve cessão de direitos do contrato originário, seguida da imposição, pelas requeridas, de novo instrumento contratual com alteração substancial das condições previamente pactuadas.

A sentença, ao analisar detidamente a prova documental,
bem
concluiu que
essa
conduta desvirtuou a natureza jurídica da cessão.

Como bem consignado, a
aplicação do art
igo
31 da Lei n
.
6.766/79
se
mostra

adequada ao caso concreto, pois a cessão de direitos não depende de anuência onerosa do loteador, sendo suficiente sua ciência.
A
exigência de celebração de novo contrato de compra e venda, com reconfiguração da base econômica do negócio, revela prática incompatível com o regime jurídico aplicável.

A nulidade da cláusula que prevê a cobrança de taxa administrativa de cessão também deve ser mantida
, vez que tal

encargo que impõe ao consumidor desvantagem exagerada, ao condicionar o exercício de direito legalmente assegurado ao pagamento de valor sem respaldo normativo e sem demonstração de contraprestação efetiva, em afronta ao art
igo
51 do Código de Defesa do Consumidor.

No mesmo sentido, correta a sentença ao afastar a cobrança de corretagem
, vez que a
inclusão dessa rubrica em instrumento posterior, desacompanhada de prova da efetiva prestação de serviço de intermediação, evidencia a imposição de encargo indevido ao consumidor.

Ademais, a determinação de manutenção do valor original do contrato, com incidência dos reajustes previamente pactuados,
se
encontra

em perfeita consonância com o reconhecimento da cessão de direitos
, ao passo que a
substituição subjetiva do contratante não autoriza a reprecificação do imóvel nem a imposição de novos encargos, devendo ser preservada a base econômica originalmente estabelecida.

Portanto, a a
nálise realizada pelo juízo de
primeira instância
mostra-se completa, coerente e alinhada à legislação aplicável, não havendo razão para reforma desses capítulos da sentença.

No tocante ao dano moral, a despeito da reconhecida irregularidade na conduta das requeridas, não se verifica demonstração de lesão concreta e relevante à esfera extrapatrimonial dos autores
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o reconhecimento do dano moral exige a demonstração de efetiva lesão a direitos da personalidade, não sendo suficiente a ocorrência de meros aborrecimentos ou dissabores cotidianos.

Nessa linha, a Corte Superior afirma que sentimentos como mágoa, contrariedade ou desconforto, por serem inerentes à vida em sociedade, não configuram, por si sós, dano indenizável, sendo imprescindível a comprovação de abalo relevante, aferido de forma objetiva.

Além disso, o Tribunal ressalta que, mesmo nas hipóteses de responsabilidade objetiva
–
como nos casos envolvendo concessionárias de serviços públicos
–
, a obrigação de indenizar não decorre automaticamente da conduta, exigindo-se a presença concomitante do dano efetivo e do nexo causal

(
REsp 944308/PR, STJ
;
REsp 552.654/MG, STJ
e
REsp 668443/RJ, STJ
).

No caso concreto, inexistem elementos que demonstrem inscrição indevida, exposição vexatória ou qualquer circunstância capaz de caracterizar abalo relevante
, de modo que a
situação não ultrapassa o campo do inadimplemento contratual, razão pela qual deve ser afastada a condenação por danos morais.

Quanto à repetição do indébito,
a
jurisprudência pátria orienta-se no sentido de que a repetição do indébito, especialmente na forma dobrada prevista no art. 940 do Código Civil, não decorre automaticamente da mera cobrança

excessiva, sendo imprescindível a comprovação cumulativa do efetivo pagamento indevido e da má-fé do credor.

Nesse contexto, os tribunais têm reiteradamente afirmado que a simples cobrança, ainda que superior ao devido, não enseja restituição, sobretudo quando não demonstrado o desembolso pelo devedor ou a intenção dolosa da parte credora. Ademais, tal compreensão encontra respaldo no entendimento sumulado segundo o qual a cobrança excessiva realizada de boa-fé não autoriza a aplicação das sanções legais, reforçando a necessidade de prova robusta quanto à má-fé para a incidência da penalidade (Apelação Cível n
.
70079481446, TJRS; Apelação Cível n
.
70076890904, TJRS).

Na hipótese,
a cobrança decorreu de cláusulas contratuais previamente estabelecidas e inseridas em contexto de controvérsia jurídica razoável acerca de sua validade
e n
ão há nos autos qualquer elemento que indique atuação dolosa, ardilosa ou conscientemente abusiva por parte das requeridas.

Ausente, portanto, prova de má-fé, não se justifica a imposição da restituição em dobro, devendo a devolução limitar-se à forma simples, em observância aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Com essas considerações,
CONHEÇO

do

recurso
interposto por
JARDIM OURO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

E OUTRAS
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO

para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e determinar que a restituição dos valores indevidamente cobrados ocorra de forma simples, mantidos os demais termos da sentença
.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, porquanto, conforme dispõe o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, a majoração prevista no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026