Tribunal: TJMT
Processo: 1029644-25.2024.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029644-25.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DOMINGOS SALVES MARQUES MOREIRA - CPF: 018.852.281-63 (APELADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), GESSICA DE PAULO COELHO - CPF: 040.678.731-07 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. NULIDADE DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos para rescindir contrato de compra e venda de imóvel, condenando à devolução de valores pagos e ao pagamento de indenização extrapatrimonial, em razão de alegada paralisação da obra e inadimplemento contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência da instituição financeira, em contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, configura litisconsórcio passivo necessário; (ii) estabelecer se tal circunstância implica incompetência absoluta da Justiça Estadual e nulidade da sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se que a controvérsia não se limita à relação entre comprador e construtora, pois envolve contrato de financiamento habitacional com garantia fiduciária regularmente constituída.

4. Constata-se que a existência de financiamento com alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel do imóvel à instituição financeira, vinculando o negócio jurídico à sua esfera de interesses.

5. Afirma-se que a eventual rescisão do contrato de compra e venda repercute diretamente no contrato de financiamento, tornando indispensável a participação da instituição financeira na lide, nos termos do art. 114 do CPC.

6. Conclui-se que a ausência de inclusão da instituição financeira configura nulidade processual por falta de litisconsórcio passivo necessário.

7. Reconhece-se que, havendo interesse jurídico de empresa pública federal, a competência para julgamento é da Justiça Federal, conforme art. 109, I, da Constituição Federal.

8. Aplica-se o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a rescisão de contrato imobiliário vinculado a financiamento com alienação fiduciária atrai a competência da Justiça Federal e exige a participação da instituição financeira.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento: “
1. Em contratos de compra e venda de imóvel vinculados a financiamento habitacional com alienação fiduciária, a instituição financeira é litisconsorte passiva necessária. 2. A ausência da instituição financeira no polo passivo acarreta nulidade da sentença. 3. Havendo interesse jurídico de empresa pública federal, a competência para julgamento é da Justiça Federal
”.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 109, I; CPC, art. 114; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no CC 161539/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/04/2019; TJ/MT, Apelação nº 1044546-22.2020.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 25/02/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CEA SADDI SPE LTDA.
contra sentença proferida pelo Juiz de Direito Jamilson Haddad Campos da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais
ajuizada por
DOMINGOS SALVES MARQUES MOREIRA
, que julgou procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato por culpa exclusiva da ré e determinando a restituição das quantias pagas no montante de R$ 13.571,40 (treze mil, quinhentos e setenta e um reais e quarenta centavos), além da condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em suas razões recursais (Id. 350352405), o apelante sustenta, preliminarmente, a necessidade de concessão dos benefícios da justiça gratuita, afirmando atravessar grave crise econômico-financeira, o que demonstraria por meio de documentos contábeis, extratos bancários, certidões de protestos, execuções judiciais e débitos fiscais, alegando impossibilidade de arcar com os encargos processuais sem prejuízo de sua atividade empresarial.

Suscita prejudicial de mérito consistente na impossibilidade jurídica da rescisão contratual, sustentando que o imóvel objeto da demanda encontra-se submetido a contrato de financiamento com alienação fiduciária regularmente registrada, o que impediria a resolução do negócio jurídico na forma pretendida, ante a transferência da propriedade resolúvel à instituição financeira e a impossibilidade de retorno das partes ao
status quo ante
.

Em sede preliminar, argui a nulidade da sentença por incompetência absoluta da Justiça Estadual, ao argumento de que a controvérsia envolve contrato de financiamento com garantia fiduciária firmado com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, o que atrairia a competência da Justiça Federal, além de configurar hipótese de litisconsórcio passivo necessário, cuja ausência comprometeria a validade do
decisum
.

No mérito, alega que não houve inadimplemento por parte da construtora, defendendo que o contrato permanece válido e eficaz, e que eventual pretensão de resolução decorre de inadimplência do próprio adquirente, o qual teria deixado de cumprir as obrigações financeiras assumidas desde agosto de 2024, razão pela qual invoca a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

Sustenta, ainda, a inaplicabilidade dos precedentes jurisprudenciais utilizados na sentença, especialmente no tocante à resolução contratual em contratos com alienação fiduciária, defendendo a existência de distinção fática relevante entre os casos.

De forma subsidiária, requer, na hipótese de manutenção da rescisão, a observância das cláusulas contratuais, com a retenção de percentual significativo dos valores pagos, afastando-se a restituição integral determinada na origem.

Por fim, impugna a condenação ao pagamento de danos morais, argumentando que a hipótese retrata mero inadimplemento contratual, incapaz de ensejar reparação extrapatrimonial.

Em contrarrazões (Id. 350352428), o apelado pugna pelo não conhecimento ou desprovimento do recurso, sustentando, preliminarmente, a impossibilidade de juntada de documentos em sede recursal, por se tratar de elementos preexistentes que deveriam ter sido apresentados oportunamente, requerendo seu desentranhamento ou desconsideração, bem como arguindo a possibilidade de deserção, caso não comprovado o preparo regular. No tocante às teses recursais, refuta a alegação de nulidade por ausência da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, afirmando que a controvérsia se limita à relação de consumo entre adquirente e construtora, fundada em falha na prestação do serviço, inexistindo litisconsórcio necessário.

No mérito, sustenta que a paralisação do empreendimento, a ausência de previsibilidade de conclusão e o cenário de insegurança contratual evidenciam inadimplemento da construtora, afastando a tese de desistência imotivada do comprador, bem como justificando a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

Defende, ainda, a manutenção da condenação por danos morais, ao argumento de que a situação experimentada ultrapassa o mero inadimplemento contratual, atingindo a esfera existencial do consumidor.

Ao final, requer a manutenção integral da sentença e a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

O recurso é tempestivo, e o apelante pleiteia os benefícios da justiça gratuita.

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

V O T O
(PRELIMINAR)
DA ALEGADA DESERÇÃO DO RECURSO E DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Sustenta o apelado, em sede de contrarrazões, o não conhecimento do recurso por deserção, ao argumento de ausência de comprovação do preparo no momento da interposição.

A preliminar, contudo, não merece acolhimento.

Inicialmente, aprecia-se o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pela apelante
CEA SADDI SPE LTDA
.

Embora a gratuidade da justiça não seja presumida para pessoas jurídicas, admite-se sua concessão quando demonstrada a impossibilidade de arcar com as despesas processuais sem prejuízo da manutenção de suas atividades, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil e da Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça.

No caso concreto, verifica-se que a recorrente, por ocasião da interposição do recurso, promoveu a juntada de robusto conjunto documental destinado a comprovar sua alegada insuficiência financeira, consistente em declaração de hipossuficiência, extratos bancários, certidões de protesto, registros de dívida ativa, certidões judiciais e documentos contábeis, todos regularmente encartados nos autos em sede recursal.

Tal acervo probatório evidencia, ao menos em juízo de cognição sumária próprio desta fase processual, a existência de passivo relevante e quadro de dificuldade financeira, circunstâncias que, embora não impliquem presunção absoluta, são suficientes para demonstrar a incapacidade momentânea da apelante de suportar os encargos processuais sem prejuízo de sua atividade empresarial.

Diante desse contexto, reputo suficientemente demonstrada a hipossuficiência econômica da recorrente, razão pela qual
defiro o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita
.

Por conseguinte, afastada a exigibilidade imediata do preparo recursal, não há que se falar em deserção, impondo-se o regular conhecimento do recurso.

Rejeita-se,
portanto, a preliminar.

É como
voto.

V O T O
(PREJUDICIAL DE MÉRITO)
DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Superada a preliminar, estando presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. Prossigo.

Em sede de
prejudicial de mérito
, o apelante alega nulidade da sentença por incompetência absoluta da Justiça Estadual, sob o fundamento de que a demanda envolveria contrato de financiamento habitacional com garantia fiduciária firmado junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, circunstância que atrairia a competência da Justiça Federal e exigiria a formação de litisconsórcio passivo necessário.

Pois bem.

Da detida análise do feito, entendo que a tese recursal merece acolhimento.

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual ajuizada por
DOMINGOS SALVES MARQUES MOREIRA
em face de
CEA SADDI SPE LTDA
, tendo por objeto instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária integrante do empreendimento “Residencial C&A Saddi”, firmado em 29/06/2023, mediante pagamento parcelado e vinculado a financiamento habitacional.

O autor sustenta, em síntese, a paralisação da obra e a ausência de previsão de conclusão, postulando a rescisão do contrato com restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Sobreveio sentença de procedência, rescindindo o contrato e condenando a requerida à devolução das quantias pagas, além de indenização extrapatrimonial.

A controvérsia recursal, contudo, não se limita à responsabilidade contratual da construtora, mas alcança questão antecedente de natureza processual-estrutural, consistente na ausência de inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no polo passivo, apesar da existência de financiamento habitacional vinculado ao imóvel.

Com efeito, a análise do contrato e dos documentos encartados evidencia que a relação jurídica estabelecida entre as partes não se exaure na promessa de compra e venda, mas se projeta sobre contrato de financiamento habitacional firmado com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pacto de alienação fiduciária em garantia.

O demonstrativo financeiro acostado aos autos (Id. 350351891) revela, de forma inequívoca, a existência de parcela vinculada a financiamento, destacando-se o pagamento do valor de R$ 92.602,97 (noventa e dois mil, seiscentos e dois reais e noventa e sete centavos), identificado como “F.1/1 – Financiamento”, com data de recebimento em 19/07/2023, evidenciando a efetiva implementação da operação de crédito.

Tal elemento probatório afasta qualquer dúvida quanto à existência de financiamento eficaz, demonstrando que o negócio jurídico ultrapassou a fase de mera promessa, ingressando em etapa de execução mediante aporte de recursos vinculados à instituição financeira.

A par disso, consta dos autos a formalização de contrato de financiamento habitacional entre o adquirente e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (Id. 350352367), o que implica a incidência da Lei nº 9.514/1997, com constituição de alienação fiduciária em garantia, transferindo ao agente financeiro a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação integral da dívida.

Nesse cenário, a pretensão de rescisão do contrato de compra e venda não pode ser examinada de forma isolada, porquanto o desfazimento do negócio originário repercute diretamente sobre o contrato de financiamento, afetando a esfera jurídica da instituição financeira, tanto na qualidade de credora quanto de proprietária fiduciária do bem.

A hipótese, portanto, subsume-se ao disposto no art. 114 do Código de Processo Civil:

“
Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida,
a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes
.”

No caso, é evidente que eventual decisão de rescisão contratual impactará o contrato de mútuo habitacional, tornando indispensável a participação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no feito.

No ponto, o Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento no sentido
de que a Caixa Econômica Federal deve integrar o polo passivo de demandas em que há impacto na relação contratual de financiamento imobiliário, sob pena de nulidade do processo:

“AGRAVO INTERNO NO CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA COMUM ESTADUAL E JUSTIÇA COMUM FEDERAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
CUMULADA COM INDENIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA.
PRETENSÃO VOLTADA CONTRA A CONSTRUTORA. INTERESSE DO ENTE FEDERAL FINANCIADOR DA TRANSAÇÃO
. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. 1.
Os autores pretendem a rescisão de contrato
de venda e compra de imóvel residencial
realizado com a construtora e incorporadora
e indenização pelos ônus financeiros acarretados pelo atraso na entrega do bem,
em operação financiada pela Caixa Econômica Federal
. 2.
No contexto, ressai o interesse da empresa pública federal no deslinde da ação de rescisão contratual, o qual reside no fato de que o consequente contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia somente foi celebrado com os autores da ação porque anteriormente fora firmado o negócio que ora se pretende desfazer
. Logo,
o desfazimento do primeiro pode ter impactos diretos no segundo contrato
, embora a pretensão indenizatória possa ser, em tese, autônoma e independente da eventual rescisão do primeiro contrato. 3.
A possibilidade de repercussão do resultado da lide nos interesses da Caixa Econômica Federal
determina o deslocamento da competência para o
conhecimento e julgamento da causa perante a Justiça Federal
. 4. Agravo interno provido.” (STJ - AgInt no CC 161539/DF 2018/0267938-5, Órgão Julgador: S2 - SEGUNDA SEÇÃO; Data do Julgamento: 24/04/2019; DJe 08/05/2019).

Nesse sentido, a jurisprudência dos tribunais nacionais, incluindo este Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, tem se manifestado de forma consistente:

“
Tese de julgamento: ‘1.
Em contratos de compra e venda de imóvel vinculados a financiamento habitacional com alienação fiduciária, há litisconsórcio passivo necessário da instituição financeira. 2. A Justiça Federal é competente para processar e julgar a demanda quando há interesse da Caixa Econômica Federal na lide
.’

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, art. 114; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no CC 161539/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/04/2019; TJ-MG, AI 1593312-50.2022.8.13.0000, Rel. Des. Marcelo Rodrigues, j. 25/01/2023”
. (TJ/MT, Quinta Câmara de Direito Privado, apelação 1044546-22.2020.8.11.0041, relator Desembargador Marcos Regenold Fernandes, Dje 25/02/2025).

“Agravo de instrumento - Ação de rescisão contratual - Promessa de compra e venda - Imóvel com cláusula de alienação fiduciária - Litisconsórcio passivo necessário - Agente financeiro - Caixa Econômica Federal - Competência da Justiça Comum Federal - Recurso ao qual se dá provimento.
Em se tratando de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel
,
com pacto de alienação fiduciária,

resta configurada a hipótese de litisconsórcio passivo necessário

dado que eventual procedência do pedido poderá interferir na esfera do
patrimônio do credor fiduciário
. [...]”

(
TJ/MG,

21ª Câmara Cível Especializada, agravo de instrumento 1593312-50.2022.8.13.0000, relator Desembargador Marcelo Rodrigues, Dje 25/01/2023).

“CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. DESISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. A relação jurídica havida entre as partes é de consumo; no entanto, sendo a Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, norma especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor, ela deve ser aplicada.
Lavrada a escritura pública, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia
,
não se mostra cabível discutir
a validade/abusividade das cláusulas do
contrato de promessa de compra e venda firmado anteriormente pelas partes
, pois os
seus efeitos já se encontram exauridos
. A possibilidade de desistência é possível apenas na vigência da promessa de compra e venda, porquanto,
após celebrada escritura pública de compra e venda e de alienação fiduciária, há nova relação jurídica, firmada em definitivo, remanescendo apenas financiamento com a instituição financeira
, nos termos da Lei nº 9.514/97.”
(
TJ/DF,

6ª Turma Cível, apelação 0715555-06.2021.8.07.0003, relator Desembargador Esdras Neves, Dje 05/10/2022).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA PARA SUSPENDER A COBRANÇA DE PARCELAS VINCENDAS –
IMÓVEL FINANCIADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
– RESCISÃO QUE DEVE SER ACATADA PELO AGENTE FINANCIADOR – DESLOCAMENTO DE COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL – RECURSO PROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
A legitimidade da Caixa Econômica Federal para integrar o polo passivo do presente feito mostra-se patente
, tendo em vista ser a
credora fiduciária do imóvel objeto da presente ação e a eventual devolução de valores pertinente à rescisão contratual requerida na inicial envolver interesses da instituição financeira
. Declínio de competência para a Justiça Federal, nos termos do art. 109, I da Constituição Federal. Agravo interno prejudicado.”
(
TJ/MT,
Terceira Câmara de Direito Privado, apelação 1013165-85.2021.8.11.0000, relatora Desembargadora Antonia Siqueira Gonçalves, Dje 26/10/2021).

Destarte, uma vez constatado que o imóvel foi adquirido mediante financiamento habitacional com garantia fiduciária, não é possível dissociar a relação entre comprador e construtora da relação jurídica mantida com a instituição financeira, sob pena de prolação de decisão ineficaz e juridicamente incompleta.

Com efeito, a rescisão do contrato de compra e venda, sem a participação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, implicaria interferência direta em contrato de mútuo habitacional e na titularidade fiduciária do bem, violando os princípios da segurança jurídica e da congruência decisória.

Outrossim, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, compete à Justiça Federal processar e julgar as causas em que empresa pública federal figure como parte ou detenha interesse jurídico direto, hipótese que se configura no presente caso.

“
Art. 109. Aos juízes federais compete processar e julgar:

I - as causas em que a União, entidade autárquica ou
empresa pública federal forem interessadas
na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho;
[...]”

Dessa forma, a ausência da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no polo passivo da demanda configura nulidade processual por ausência de litisconsórcio passivo necessário, além de evidenciar a incompetência absoluta da Justiça Estadual para o julgamento da causa.

Logo, com as devidas vênias ao entendimento adotado pelo juízo sentenciante, entendo que a sentença deve ser anulada, determinando-se a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, em observância às disposições da Lei nº 9.514/97 e ao artigo 109 da Constituição Federal.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
CEA SADDI SPE LTDA.
, para
ANULAR
a sentença recorrida,
determinando a inclusão da Caixa Econômica Federal – CEF no polo passivo da demanda e, por conseguinte, a remessa do feito à Seção Judiciária do Estado de Mato Grosso – TRF1, ante a incompetência absoluta da Justiça Estadual para processar e julgar o feito.

Sem verba honorária.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026