Tribunal: TJMT
Processo: 1008714-79.2019.8.11.0002
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008714-79.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reivindicação]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP - CNPJ: 36.915.056/0001-13 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), ROBERTO BENEDITO DIAS DA COSTA - CPF: 033.995.581-39 (APELADO), CLAUDINEI GOMES DA SILVA ALMEIDA - CPF: 019.362.051-06 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
ACCESSIO POSSESSIONIS
. AUSÊNCIA DE PROVA DA CADEIA POSSESSÓRIA. REQUISITOS DA REIVINDICATÓRIA PREENCHIDOS. POSSUIDOR DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS RECONHECIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação reivindicatória, para imitir a autora na posse de apenas um dos lotes pretendidos. O Juízo de primeiro grau acolheu a exceção de usucapião arguida pelo réu em relação ao outro, por entender comprovado o exercício da posse
ad usucapionem
por tempo suficiente para a aquisição do domínio.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
reforma da sentença para julgar integralmente procedente a pretensão reivindicatória, sob o argumento de ausência de prova da posse pelo lapso temporal necessário à usucapião e fragilidade na demonstração da cadeia possessória;
(ii)
subsidiariamente que a usucapião seja discutida em via autônoma.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
saber se está comprovado o implemento do prazo para usucapião extraordinária com prazo reduzido (art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil) mediante a soma de posses (
accessio possessionis
);
(ii)
verificar se estão preenchidos os requisitos para o acolhimento da pretensão reivindicatória; e
(iii)
definir se o possuidor apelado faz jus à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A exceção de usucapião extraordinária com prazo reduzido demanda a comprovação de posse contínua, mansa e pacífica, com
animus domini
, pelo período de 10 anos, nos termos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil.

5. A soma de períodos possessórios para fins de implemento do prazo de usucapião (
accessio possessionis
), prevista no art. 1.243 do Código Civil, pressupõe a demonstração da posse qualificada (
ad usucapionem
), isto é, mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono, tanto dos antecessores quanto do sucessor, bem como do vínculo jurídico entre eles.

6. No caso, a cadeia possessória invocada pelo réu apresenta ruptura e contradições, uma vez que o depoimento da suposta antecessora assinala a aquisição da posse de pessoa estranha à alegada pelo réu. Além disso, não houve demonstração do exercício das posses anteriores, o que inviabiliza a aplicação da acessão possessória descrita no art. 1.243 do Código Civil.

7. Afastada a soma de posses, a posse isolada do réu é insuficiente para atingir o prazo decenal previsto no parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil, pois as notas fiscais de construção, as imagens de satélite e os depoimentos em audiência, na melhor das hipóteses, indicam que o exercício da posse se iniciou a partir de 2013, lapso inferior ao exigido considerando a data do ajuizamento da ação em 2019.

8. A ação reivindicatória, fundada no art. 1.228 do Código Civil, exige a prova da titularidade do domínio, a individualização da coisa e a demonstração da posse injusta do réu.

9. Preenchidos os requisitos da reivindicatória, ante a prova da propriedade registrada na matrícula do imóvel e a caracterização da posse injusta decorrente da rejeição da tese de usucapião, a procedência do pedido reivindicatório é medida que se impõe.

10. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias, bem como ao direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

11. O réu ostenta justo título, o que faz presumir, salvo prova em sentido contrário, a posse de boa-fé por ele exercida, motivo pelo qual faz jus à indenização pelas benfeitorias edificadas e ao direito de retenção até o efetivo pagamento, cujo valor deve ser apurado em liquidação de sentença, na forma do artigo 509 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso da autora parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, arts. 1.201, 1.219, 1.228, 1.238, parágrafo único, 1.243 e 1.245; Código de Processo Civil, arts. 85, §2º, 98, §3º, 509, 538, §§ 1º e 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STF, Súmula n. 237; STJ, REsp n. 1.799.625/SP, REsp n. 2.055.270/MG, AgInt no AREsp n. 2.299.457/GO; TJMT, ApCiv n. 1000025-29.2024.8.11.0048 e ApCiv n. 1000930-87.2024.8.11.0095.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP
contra a sentença do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação Reivindicatória registrada sob o n. 1008714-79.2019.8.11.0002, ajuizada pela apelante contra os réus
ROBERTO BENEDITO DIAS DA COSTA
e
CLAUDINEI GOMES DA SILVA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a propriedade da autora apenas sobre o lote n. 34, da quadra 28 do loteamento Parque Paiaguás, registrado na matrícula n. 101.513 do 1º Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande, e determinar a imissão na posse do referido imóvel.

Na petição inicial, a autora
Barbosa e Ramos LTDA – EPP
narrou ser a legítima proprietária dos lotes urbanos n. 32 e n. 34, ambos situados na quadra 28 do Loteamento Parque Paiaguás, no Município de Várzea Grande, registrados nas matrículas n. 101.512 e 101.513 do 1º Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande, respectivamente (id. 317126383).

Relatou que adquiriu os imóveis por meio de escritura pública devidamente registrada no título dominial de ambos os imóveis. Contudo, quando realizou vistoria no local, constatou que os réus ocupavam indevidamente a área (id. 317126383).

Sustentou que o direito de reivindicar a posse decorre da propriedade plena, nos termos do artigo 1.228 do Código Civil, uma vez que os possuidores não detêm justo título para a ocupação.

Diante disso, requereu a procedência total do pedido para que fosse imitida na posse dos lotes 32 e 34, com a consequente condenação dos réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais (id. 317126383).

Devidamente citado,
Roberto Benedito
apresentou contestação (id. 317126858). Arguiu a prescrição aquisitiva do lote 32, porquanto exerceu posse por tempo suficiente para usucapir o bem. Afirmou que o exercício da posse é manso, pacífico e ininterrupto há mais de 15 (quinze) anos, período em que estabeleceu sua moradia habitual, construiu benfeitorias e exerce a função social da propriedade (id. 317126858).

Asseverou que o exercício de sua posse é anterior à própria aquisição dos lotes pela autora, de modo que preenche os requisitos legais para a aquisição da propriedade pela via da usucapião.

Requereu a improcedência do pedido reivindicatório em relação ao lote ocupado por ele (id. 317126858). Subsidiariamente, em caso de procedência do pedido reivindicatório, alegou ser possuidor de boa-fé, motivo pelo qual deveria ser assegurado o direito de retenção até a devida indenização por benfeitorias, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil (id. 317126858).

O réu
Claudinei Gomes
, devidamente citado, não apresentou contestação (id. 317126893).

A autora
Barbosa E Ramos LTDA – EPP
impugnou a contestação oferecida por
Roberto Benedito
,

oportunidade em que reiterou ser a legítima proprietária do lote 32. Refutou as argumentações do réu a respeito do exercício da posse, sob a alegação de que, quando da aquisição do bem, o local estava desocupado (id. 317126895).

Determinou-se a realização de audiência de instrução, a fim de ouvir as testemunhas arroladas pelo réu
Roberto Benedito
em sua contestação (id. 317126906).

Encerrada a instrução, sobreveio a sentença recorrida (id. 317126951). O Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral. Fundamentou que, em relação ao lote n. 32, as provas produzidas nos autos, especialmente os depoimentos testemunhais colhidos em audiência, demonstraram o exercício da posse
ad usucapionem
pelo réu
Roberto

Benedito
há tempo suficiente para a aquisição do domínio, o que obsta a pretensão reivindicatória da proprietária registral (id. 317126951).

Por outro lado, quanto ao lote n. 34, o Juízo de primeiro grau entendeu estarem preenchidos os requisitos para a reivindicação, sobretudo em razão da revelia do réu
Claudinei Gomes
, que ocupava o mencionado imóvel (id. 317126951).

Por conseguinte, determinou a expedição de mandado de imissão na posse do lote n. 34 em favor da autora. Além disso, condenou a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono do réu
Roberto Benedito
, bem como condenou o réu
Claudinei Gomes
ao pagamento de custas e honorários em favor do representante da parte autora, ambos fixados no percentual de 10% sobre o valor atribuído à causa (id. 317126951).

Inconformada, a autora
Barbosa e Ramos LTDA - EPP
interpôs recurso de apelação (id. 317126951).

Nas razões recursais, busca a reforma da sentença quanto ao lote n. 32. Sustenta que não houve prova robusta do lapso temporal exigido para a usucapião, sob o argumento de que os depoimentos colhidos durante a instrução foram frágeis e insuficientes para afastar o direito de propriedade garantido pelo registro imobiliário (id. 317126961).

Alega que Luzinete, que teria transmitido a posse ao réu
Roberto Benedito
, assina como anuente a escritura pública de compra e venda relativa ao lote
sub judice
, o que demonstraria que a cadeia possessória, na verdade, estaria a seu favor e enfraqueceria a assertiva do réu de posse justa. Afirma que o apelado não apresentou documentos que comprovassem o início da posse no período alegado (id. 317126961).

Subsidiariamente, discorre que o reconhecimento da usucapião em sede de defesa não possui o condão de declarar a propriedade de forma definitiva, uma vez que deveriam ser observadas as formalidades legais da ação declaratória própria, a exemplo da citação dos confinantes e da intimação do Município, do Estado e da União (id. 317126961).

Nesse cenário, postula o provimento do recurso para julgar totalmente procedente a ação reivindicatória ou, subsidiariamente, que a sentença seja reformada para afastar a exceção acolhida, com a determinação de que a usucapião seja discutida em via autônoma (id. 317126961).

Em sede de contrarrazões,
Roberto Benedito
reforça a viabilidade do reconhecimento da usucapião como matéria de defesa, conforme entendimento consolidado na Súmula n. 237 do Supremo Tribunal Federal (id. 317126966).

Destaca que a instrução processual confirmou que ele reside no local há período superior ao exigido por lei, sobretudo porque a apelante não apresentou qualquer prova que pudesse infirmar o exercício de sua posse (id. 317126966).

Argumenta que a sentença, ao reconhecer a aquisição da propriedade pela usucapião, está adequadamente fundamentada nas provas dos autos e que a insurgência da apelante reflete apenas o inconformismo com o resultado do julgamento (id. 317126966).

Dessa forma, requer a manutenção integral da sentença e a condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios recursais.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BARBOSA E RAMOS LTDA – EPP
contra a sentença do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação Reivindicatória ajuizada pela apelante contra
ROBERTO BENEDITO DIAS DA COSTA
e
CLAUDINEI GOMES DA SILVA
, reconheceu a propriedade da autora apenas em relação ao lote n. 34, da quadra 28, do loteamento Parque Paiaguás, registrado sob a matrícula n. 101.513 do 1º Serviço Notarial e de Registro da Comarca de Várzea Grande, e determinou a imissão na posse do referido bem.

Por outro lado, a parcial procedência dos pedidos se justifica porque a sentença acolheu a tese de defesa alegada pelo apelado
Roberto Benedito
em sede de contestação, ao efeito de reconhecer a exceção de usucapião em relação ao lote n. 32, da quadra 28, do mesmo loteamento.

A apelante
Barbosa e Ramos LTDA – EPP
sustenta, em síntese, que a sentença recorrida incorreu em erro na valoração da prova, na medida em que:
(i)
as notas fiscais de materiais de construção datam de 2016, e a testemunha João Carlos afirmou que a construção foi iniciada entre 2016 e 2017;
(ii)
inexistem elementos que comprovem a transferência de posse de Luzinete Dias da Costa para Edicléia Rosa de Moraes Barros, sobretudo porque a própria Edicléia declarou, em juízo, que teria adquirido o lote de uma pessoa chamada Conceição;
(iii)
Luzinete participou da lavratura da escritura pública de compra e venda pactuada entre a autora e a proprietária originária do imóvel (Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA);
(iv)
as imagens de satélite demonstram que o lote estava desocupado em julho de 2015 e setembro de 2016, e que a ocupação seria visível apenas a partir de maio de 2019.

Segundo a apelante, essas circunstâncias demonstram a ausência do transcurso do prazo de 10 (dez) anos previsto no parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil, o que impede a declaração de aquisição da propriedade pela usucapião.

Com base nessas assertivas, pugna pela reforma da sentença para julgar procedente a ação reivindicatória também em relação ao lote n. 32, com a imissão na posse e a condenação do réu nas verbas sucumbenciais.

Em contrapartida, o apelado
Roberto Benedito
sustenta que a sentença está corretamente fundamentada, uma vez que os documentos apresentados, notadamente a declaração particular, subscrita por Edicléia, de que esta lhe vendeu o imóvel, e os depoimentos colhidos em audiência, comprovam a posse desde 2013, com a possibilidade de soma das posses anteriores, nos termos do artigo 1.243 do Código Civil. Além disso, aduz a possibilidade de se opor à pretensão reivindicatória com base na alegação de usucapião, com espeque na Súmula n. 237 do Supremo Tribunal Federal.

Com fulcro nesses argumentos, requer o desprovimento do apelo.

O recurso comporta parcial provimento, nos termos da fundamentação que segue.

EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO

A exceção de usucapião extraordinária com prazo reduzido, alegada pelo réu em sede de contestação, demanda a comprovação de posse contínua, mansa e pacífica, com
animus domini
, pelo período de 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

O artigo 1.243 do Código Civil prevê o instituto da acessão da posse (
accessio possessionis
), segundo o qual o possuidor pode acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam qualificadas, isto é, contínuas, pacíficas e mansas.

Trata-se de mecanismo que permite a soma de períodos possessórios para fins de aferição do prazo de prescrição aquisitiva. A esse respeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça prescreve:

“[...] A accessio possessionis, prevista no Diploma Substantivo Civil desde o Código de 1916, traduz-se na possibilidade de acrescer, para fins de implemento do prazo prescricional aquisitivo, a posse exercida anteriormente, contanto que todas sejam contínuas e pacíficas [...]”
(STJ - REsp n. 1.799.625/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 06/06/2023, DJe 15/06/2023).

Todavia, a aplicação da
accessio possessionis
pressupõe a demonstração inequívoca do vínculo jurídico entre os possuidores sucessivos, de modo a evidenciar a continuidade da cadeia possessória.

Nesse sentido, a doutrina leciona que é imprescindível, para o êxito da alegação de usucapião, a demonstração do real poder de fato sobre a coisa, tanto pelo antecessor como pelo sucessor, acrescida da comprovação da relação jurídica que ensejou a transferência da posse (Cristiano Chaves e Farias e Nelson Rosenvald. Curso de Direito Civil. V. 5. Reais. 21. Ed. rev., atual. e ampl. São Paulo. Editora: JusPodivm, 2025, pág. 474).

Nessa linha, esta Corte de Justiça já decidiu que a ausência de comprovação robusta do exercício de posse qualificada anterior e do vínculo jurídico que permita a
accessio possessionis
inviabiliza a soma de posses para fins de usucapião:

“[...] Não houve comprovação robusta do exercício de posse qualificada anterior à cessão nem de vínculo jurídico que permita a accessio possessionis com os antigos proprietários [...]”
(TJMT, ApCiv n. 1000025-29.2024.8.11.0048, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 17/06/2025, DJe 20/06/2025).

Na hipótese dos autos, a pretensão do réu
Roberto Benedito
de ver reconhecida a usucapião extraordinária com prazo reduzido de 10 (dez) anos fundamenta-se na alegada soma de sua posse à de possuidores anteriores, especificamente Edicléia Rosa de Moraes Barros e, antes dela, Luzinete Dias da Costa, que teria firmado contrato de promessa de compra e venda em 1985 com a proprietária registral originária (Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA).

Não obstante, a análise do acervo probatório não conduz a essa conclusão.

Isso porque as evidências dos autos não são hábeis a comprovar a suposta transferência da posse entre Luzinete Dias da Costa e Edicléia Rosa de Moraes Barros, tampouco atos efetivos de posse por esta última.

Como se infere, os elementos constantes nos autos fragilizam a cadeia possessória que seria capaz de conferir ao réu o direito de usucapião.

Com efeito, ao revés do alegado pelo réu em sua contestação, o próprio depoimento de Edicléia, em audiência de instrução, registra que ela teria adquirido a posse do lote de uma pessoa chamada Conceição, e não de Luzinete Dias da Costa (id. 317126944, 317126942 e 317126943).

Além disso, denota-se que Luzinete Dias da Costa participou, na condição de anuente interveniente, da lavratura da escritura pública de compra e venda que confere o título de proprietária à apelante.

Nesse contexto, a soma de posses anteriores pressupõe a demonstração inequívoca do vínculo jurídico entre os possuidores sucessivos, requisito este não atendido no caso em exame.

Desse modo, a cadeia possessória invocada pelo réu apresenta ruptura documental e contradições nos depoimentos, o que impede a aplicação do instituto da
accessio possessionis
previsto no artigo 1.243 do Código Civil para fins de cômputo do prazo prescricional de aquisição da propriedade.

Em continuidade, afastada a possibilidade de soma de posses, cumpre analisar se a posse isolada de Roberto é suficiente para configurar a usucapião extraordinária.

Quanto a isso, as provas dos autos não demonstram o exercício da posse
ad usucapionem
pelo prazo de 10 (dez) anos exigido pelo parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil.

As notas fiscais de materiais de construção que teriam sido utilizados pelo réu para edificar as benfeitorias existentes no terreno datam de 2016 e 2017 (id. 317126864, 317126864 e 317126864).

João Carlos, ouvido durante a instrução processual, afirmou que a construção foi iniciada pelo réu entre 2016 e 2017 (id. 317126936, 317126935 e 317126934).

Ademais, Edicléia declarou que, quando vendeu o terreno a Roberto em 2013, não havia qualquer tipo de edificação (id. 317126944, 317126942 e 317126943).

Outrossim, as imagens de satélite colacionadas pela apelante, as quais não foram impugnadas especificamente pelo réu em contestação, demonstram a ausência de atos antrópicos em julho de 2015, com a ocupação física visível somente a partir de maio de 2019 (id. 317126385, 317126386 e 317126387).

Assim, considerando que a ação reivindicatória foi ajuizada em julho/2019, e que a posse do réu, mesmo na hipótese mais favorável de ser contada desde janeiro/2013, totaliza pouco mais de 6 (seis) anos, conclui-se que a posse do apelado foi exercida por prazo insuficiente para a aquisição da propriedade pela usucapião.

Portanto, não preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, seja pela ausência de demonstração da
accessio possessionis
, seja pela insuficiência do prazo de posse isolada do réu, impõe-se afastar o acolhimento da exceção de usucapião.

PEDIDO REIVINDICATÓRIO

Afastada a exceção de usucapião, cumpre verificar se a apelante demonstrou o preenchimento dos requisitos necessários à procedência da pretensão reivindicatória relativa ao lote n. 32, da quadra 28, do loteamento Parque Paiaguás.

A ação reivindicatória, fundada no artigo 1.228 do Código Civil, constitui o meio processual adequado para que o proprietário reivindique a coisa de quem injustamente a possua ou detenha.

Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, são requisitos para a procedência da ação reivindicatória:
(i)
a prova da titularidade do domínio pelo autor;
(ii)
a perfeita individualização da coisa reivindicada; e
(iii)
a demonstração da posse injusta do réu (STJ, AgInt no AREsp n. 2.299.457/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023).

Na hipótese em questão, a apelante
Barbosa e Ramos LTDA -EPP
comprovou satisfatoriamente todos os requisitos exigidos.

Quanto à titularidade do domínio, a autora instruiu a petição inicial com a certidão da matrícula n. 101.512 do 1º Serviço Notarial e Registral de Imóveis de Várzea Grande/MT, que atesta a propriedade do lote n. 32 da quadra 28 do Loteamento Parque Paiaguás em seu nome.

O título dominial foi regularmente adquirido mediante escritura pública lavrada em 2015, devidamente registrada na matrícula do imóvel, o que confere à autora a condição de legítima proprietária, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil (id. 317126384).

No tocante à individualização do imóvel, a matrícula apresentada descreve com precisão o bem reivindicado, uma vez que contém suas dimensões, confrontações e localização exata no loteamento, de modo a permitir a perfeita identificação do bem objeto da presente demanda (id. 317126384).

Por fim, quanto à posse injusta do réu, restou demonstrado que Roberto Benedito Dias da Costa ocupa o imóvel sem qualquer título que legitime sua permanência em face da proprietária.

Como analisado no tópico anterior, a cadeia possessória invocada pelo réu não se mostra suficiente para a ocorrência da prescrição aquisitiva, de sorte que inexiste vínculo jurídico válido que autorize a oposição de sua posse frente ao direito de propriedade da autora.

Logo, como consequência do não acolhimento da exceção de usucapião, a posse exercida pelo réu revela-se desprovida de fundamento jurídico oponível à reivindicante, caracterizando-se como injusta para os fins do artigo 1.228 do Código Civil.

Preenchidos, portanto, os requisitos legais, impõe-se o acolhimento da pretensão reivindicatória em relação ao lote n. 32.

DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS

Diante da procedência da pretensão reivindicatória, o parcial provimento do recurso de apelação decorre da situação jurídica do réu
Roberto Benedito
, que se trata de possuidor de boa-fé e, portanto, deve ser indenizado pelas benfeitorias comprovadamente realizadas no imóvel, garantindo-se, ainda, a retenção da coisa até o efetivo pagamento pela autora.

A respeito da matéria, o artigo 1.201 do Código Civil estabelece que é de boa-fé o possuidor que ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Ainda, o parágrafo único deste dispositivo disciplina a presunção de boa-fé do possuidor que ostenta justo título, salvo prova produzida em contrário.

A importância da boa-fé é essencial para definir se o possuidor terá o direito à indenização das benfeitorias por ele edificadas, bem como o direito de retenção da coisa até o efetivo pagamento, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil.

De acordo com o magistério de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, a posse exercida de boa-fé envolve um estado psicológico que não se liga necessariamente à maneira pela qual a posse foi adquirida, mas sim a uma visão interior do possuidor sobre sua real situação jurídica diante da coisa. No que se refere ao justo título enquanto fator apto a presumir a boa-fé, este possui um sentido mais amplo do que aquele previsto no artigo 1.242 do Código Civil (usucapião ordinária), uma vez que apenas demanda um título que aparente ao possuidor a legitimidade de sua posse (Cristiano Chaves e Farias e Nelson Rosenvald. Curso de Direito Civil. V. 5. Reais. 21. Ed. rev., atual. e ampl. São Paulo. Editora: JusPodivm, 2025, pág. 155 e 157).

Sobre o tema, o enunciado n. 303 do Conselho de Justiça Federal (IV jornada de Direito Civil) apregoa que “
considera-se justo título, para a presunção relativa da boa-fé do possuidor, o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse
”.

Nesse aspecto, a jurisprudência deste Sodalício reconhece que, diante da procedência da ação reivindicatória, o possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, com direito de retenção até o efetivo pagamento:

“[...] Há duas questões em discussão: (ii) definir se o possuidor de boa-fé faz jus à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, mesmo diante da procedência da ação reivindicatória. [...] O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, conforme art. 1.219 do CC [...] sendo cabível a retenção do imóvel até o pagamento e a apuração do valor em liquidação [...]”
(TJMT, ApCiv n. 1000930-87.2024.8.11.0095, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 25/11/2025, DJe 28/11/2025).

Cumpre assinalar, ainda, que o reconhecimento do direito de retenção por benfeitorias independe de reconvenção, porquanto se trata de matéria oponível pelo réu em sede de contestação, nos termos do artigo 538, §§1º e 2º, do Código de Processo Civil.

A propósito, assim estabelece a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“[...] O direito de retenção é direito com função de garantia que assiste ao possuidor de boa-fé que realizou benfeitorias no bem, podendo ser utilizado para manter a posse do imóvel até que sejam indenizadas as benfeitorias necessárias e úteis. Se o réu, em ação de imissão na posse, veicula o direito de retenção em contestação, não há óbice à sua apreciação pelo juiz, ainda que formulado como pedido contraposto, máxime tendo em vista os princípios da instrumentalidade das formas, da razoável duração do processo e da primazia do julgamento de mérito [...]”
(STJ, REsp n. 2.055.270/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023, DJe de 27/4/2023).

In casu
, o acervo probatório dos autos, especialmente a prova oral produzida durante a instrução, demonstra que o apelado
Roberto Benedito
adquiriu a posse do imóvel de Edicléia Rosa de Moraes Barros mediante cessão de direitos possessórios, de maneira que acreditava adquirir a posse de quem detinha legitimidade para transferi-la.

Ainda que a cadeia possessória tenha se revelado defeituosa para a aquisição da propriedade, não há nos autos qualquer indício de má-fé por parte do apelado
Roberto Benedito
, que ignorava o vício que impedia a aquisição da posse plena.

Trata-se, portanto, de possuidor de boa-fé, o que atrai os efeitos previstos no artigo 1.219 do Código Civil.

No que se refere ao
quantum
devido pelas benfeitorias, a prova documental e fotográfica constante nos autos indica a existência de casa de alvenaria, cercas e outras edificações no lote n. 32, cujo valor, todavia, não foi apurado durante a instrução processual.

Assim, a quantificação das benfeitorias indenizáveis deverá ser realizada em fase própria de liquidação, na forma do artigo 509 do Código de Processo Civil.

Por corolário, impõe-se reconhecer em favor do apelado
Roberto Benedito
o direito de indenização pelas benfeitorias, a ser apurado em sede de liquidação de sentença após o trânsito em julgado, e garantir o direito de retenção da coisa, com a imissão da apelante na posse do lote n. 32 condicionada ao efetivo pagamento.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
BARBOSA E RAMOS LTDA – EPP
para afastar a exceção de usucapião alegada pelo apelado
ROBERTO BENEDITO DIAS DA COSTA
e, por conseguinte, julgar
PARCIALMENTE PROCEDENTE
a ação reivindicatória em relação ao lote n. 32 da quadra 28, do Loteamento Parque Paiaguás, em Várzea Grande, registrado na matrícula n. 101.512 do 1º Serviço Notarial e Registral de Imóveis da Comarca de Várzea Grande.

Em razão da posse de boa-fé exercida pelo apelado
ROBERTO BENEDITO DIAS DA COSTA
, a imissão na posse fica condicionada ao efetivo pagamento do valor indenizatório devido pela apelante em decorrência das benfeitorias por ele edificadas no imóvel e, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil, cuja apuração será realizada em sede de liquidação de sentença após o trânsito em julgado, nos moldes do artigo 509 do Código de Processo Civil.

Diante da reforma da sentença e da procedência da ação reivindicatória quanto ao lote n. 32, inverto os ônus sucumbenciais em relação a este pedido, de modo a condenar o réu
ROBERTO BENEDITO DIAS DA COSTA
ao pagamento das custas processuais proporcionais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor do advogado da apelante, consoante prevê o artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Como o réu é beneficiário da justiça gratuita, a exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa, como estabelece o artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2026