Tribunal: TJMT
Processo: 0038485-07.2016.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0038485-07.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (APELANTE), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), CLEOMAR NUNES DO AMARAL - CPF: 014.676.021-24 (APELADO), RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), Raffaela Santos Martins Amaral - CPF: 006.323.491-23 (APELADO), RAPHAEL NAVES DIAS - CPF: 964.064.371-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – PROVAS DOCUMENTAIS SUFICIENTES – MÉRITO – CELEBRAÇÃO DE TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA (TAC) – FATO SUPERVENIENTE – IRRELEVÂNCIA PARA AÇÃO INDIVIDUAL – ART. 6º, VI, DO CDC – DIREITO À REPARAÇÃO INDIVIDUAL PRESERVADO – CLÁUSULA CONTRATUAL DE MULTA MORATÓRIA (0,5% SOBRE O PREÇO DO IMÓVEL) – APLICABILIDADE PELO ATRASO – DANO MORAL CONFIGURADO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO MANTIDO – PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA EM SEDE RECURSAL – RECOLHIMENTO DO PREPARO – PRECLUSÃO LÓGICA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Não há cerceamento de defesa quando o conjunto probatório dos autos é suficiente para o julgamento da lide, sendo desnecessária a produção de prova testemunhal.

A celebração de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) entre a construtora e a comissão de adquirentes não impede o consumidor individualmente lesado de buscar reparação por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel. O direito à efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais é assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, VI).

A existência de previsão contratual de multa moratória de 0,5% sobre o preço do imóvel por mês de atraso na entrega justifica a condenação da construtora ao seu pagamento.

O atraso considerável na entrega de imóvel, por culpa da incorporadora, gera abalo moral passível de indenização, superando o mero dissabor.

O recolhimento do preparo recursal demonstra a capacidade da apelante de arcar com as custas processuais, configurando preclusão lógica e ausência de interesse recursal quanto ao pedido de assistência judiciária gratuita.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0038485-07.2016.8.11.0041

APELANTE:
CX CONSTRUÇÕES LTDA

APELADOS:
CLEOMAR NUNES DO AMARAL E OUTRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CX CONSTRUÇÕES LTDA
., contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Olinda de Quadros Altomare
, que, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais movida por
CLEOMAR NUNES DO AMARAL
e
RAFFAELA SANTOS MARTINS AMARAL
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A sentença impugnada, ao final da instrução, reconheceu o inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel adquirido pelos autores — unidade nº 303 do Condomínio Áquila Residence — fixando condenação da ré ao pagamento de multa moratória mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel, nos termos do contrato, desde junho de 2016 até a efetiva entrega do bem, com correção monetária e juros. Também foi imposta indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), além das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o montante da condenação (art. 85, §2º).

Foram opostos embargos de declaração no Id. 275227406, sendo estes rejeitados no Id. 275227417.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em preliminar, a ocorrência de cerceamento de defesa, notadamente pela ausência de apreciação, pela sentença, de fato superveniente alegadamente relevante para o deslinde da controvérsia. Alega que celebrou, em conjunto com a Comissão de Representantes dos Adquirentes do empreendimento e com o Ministério Público do Estado de Mato Grosso, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) que teria promovido a novação dos prazos e obrigações contratuais originalmente firmadas com os compradores.

Segundo a apelante, o novo ajuste coletivo, firmado com ampla participação dos adquirentes, redefiniu o prazo de entrega do imóvel para 31 de dezembro de 2019 e implicou, inclusive, renúncia coletiva aos pedidos de indenização por parte dos compradores aderentes. Sustenta, assim, que os autores da presente ação, embora não participantes da negociação, estariam vinculados aos efeitos da deliberação coletiva, razão pela qual haveria perda superveniente do objeto da ação, a ensejar sua extinção, com fundamento no art. 485, VI, ou 487, III, “b”, ambos do CPC.

Ademais, menciona que o TAC nº 002/2024, celebrado com a interveniência do Ministério Público e das empresas envolvidas na obra, estabeleceu a venda do empreendimento e a devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos aos adquirentes, o que reforçaria a tese da desnecessidade de manter a presente ação individual. Assevera ainda que, apesar de ter requerido a produção de provas, especialmente testemunhal, para demonstrar as deliberações coletivas e seus efeitos, teve seu pleito indeferido, o que, em sua ótica, agrava o cerceamento de defesa.

Por fim, pede o provimento do recurso, com a consequente extinção do feito por ausência superveniente de interesse de agir, bem como formula novo pedido de concessão da gratuidade da justiça, alegando dificuldade financeira (Id. 275227420).

Os apelados apresentaram contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença. Argumentam que não houve qualquer omissão ou cerceamento de defesa, uma vez que o juízo de origem teve ciência das alegações referentes à transação coletiva, mas corretamente as considerou irrelevantes para o julgamento do caso concreto. Ressaltam que a novação contratual e os instrumentos celebrados com a comissão de adquirentes não poderiam produzir efeitos vinculantes a consumidores que não anuíram aos ajustes.

Sustentam que o direito à indenização individual, especialmente por danos morais, é inalienável e não pode ser afastado por deliberações coletivas. Argumentam, ainda, que o TAC de 2024 não impede a continuidade de ações individuais, inclusive porque reconhece que o acordo anterior não foi cumprido. Rechaçam, igualmente, o pedido de justiça gratuita, apontando ausência de provas consistentes quanto à alegada hipossuficiência da empresa recorrente (Id. 275227874).

Preparo recursal devidamente recolhido (Id. 275558370).

Ressalte-se, por oportuno, que o feito chegou a ser incluído em pauta para julgamento na sessão designada para 16/07/2025. No entanto, foi retirado da pauta em virtude de petição conjunta das partes, que requereram a suspensão do processo por 60 (sessenta) dias para prosseguirem em tratativas de composição amigável, conforme autorizado pela decisão de Id. 300181359. Findo o prazo de suspensão sem manifestação, os autos foram automaticamente reincluídos em pauta para julgamento.

Pedido de destaque realizado pela parte apelante por meio da manifestação Id. 322142352.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Presentes os requisitos legais de admissibilidade,
conheço
do presente apelo.

Cinge-se dos autos que
CLEOMAR NUNES DO AMARAL
e
outra
, ajuizaram ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais em desfavor da
CX CONSTRUÇÕES LTDA
, relatando, em síntese, que celebraram "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano" datado de 03 de junho de 2013, referente ao imóvel denominado:
“O N° 303, DO CONDOMÍNIO "ÁQUILA RESIDENCE" E DUAS VAGAS DE GARAGEM (N° 263 E N° 264 NO SUBSOLO)”
(sic).

Afirmam que o prazo de entrega do imóvel previsto na Cláusula Quinta, em dezembro de 2015, não foi cumprido, tendo expirado também os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, sem a finalização da obra. Requereram ao final a aplicação da “Multa em Conceito de Aluguel” (0,5% do valor do imóvel) e danos morais no importe de R$30.000,00 (trinta mil reais).

Ao final da instrução processual, a Magistrada que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“
b. Condenar
a parte requerida ao pagamento da multa no valor de 0,5% sobre o preço do imóvel, a título de multa moratória, conforme previsão na cláusula quinta, parágrafo terceiro, em decorrência do atraso, desde o mês de junho/2016 até a data da efetiva entrega do imóvel, corrigidos monetariamente pelo INPC a contar da data que deveria ter sido paga, com juros de 1% ao mês a partir da citação;
c. Condenar
a parte requerida ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação;
d. Condenar
a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil”
(sic).

Colaciono trecho da sentença proferida no juízo
a quo
, no que tange o mérito da questão:

“[...] Consta dos autos que a parte autora adquiriu a unidade autônoma de nº 303, no Condomínio Áquila Residence, restando estabelecido que a entrega do apartamento ocorreria em dezembro/2015, porém, sustenta que houve o atraso na entrega do bem, o que alega que acarretou em diversos prejuízos de ordem moral e material.

Em sua defesa, o requerido alega a validade da cláusula de prorrogação do prazo e a inexistência de ato ilícito passível de indenização, pugnando pela improcedência dos pedidos iniciais.

No caso, está configurada a relação de consumo entre os litigantes, à consideração da aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos vínculos jurídicos estabelecidos nos ajustes inerentes aos negócios referentes ao Comércio, Incorporação e Construção de Empreendimentos Imobiliários, sendo objetiva a responsabilidade das Requeridas, segundo o art. 14, do CDC:

[...]

[...]

Conforme compromisso de compra e venda de imóvel urbano, firmado em 03 de junho de 2013, foi pactuado:

h) ENTREGA DAS CHAVES – PARCELA DE R$ 12.155,06 (doze mil cento e cinquenta e cinco reais e seis centavos) em Dezembro de 2015.

CLÁUSULA OITAVA:

Será admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias no prazo previsto para a conclusão da obra, (...).

Observa-se que inexiste nos autos qualquer informação acerca da entrega do imóvel.

Portanto, mesmo considerando o prazo de tolerância previsto contratualmente de 180 (cento e oitenta) dias, resta evidenciado o atraso na entrega do bem objeto do contrato em discussão nos autos.

No que tange ao pedido de condenação da parte requerida ao pagamento de indenização referente ao aluguel em decorrência do atraso, entendo que o pedido merece provimento.

Prescreve o parágrafo 3º da cláusula quinta do compromisso de compra e venda de imóvel urbano:

Parágrafo 3º - Se a VENDEDORA não entregar o empreendimento no prazo estabelecido em contrato, conforme cláusula oitava, será admitida uma multa em conceito de aluguel mensal, no valor de 0,5% (por cento) do valor do imóvel, objeto deste instrumento.

Em atenção ao acima transcrito, nota-se a existência de previsão contratual de indenização em favor do adquirente, em caso de atraso injustificado por cumpra da construtora.

Desse modo, verificado o atraso a partir do mês de junho/2016, incluído o prazo de tolerância previsto contratualmente, se mostra cabível a condenação da parte requerida ao pagamento mensal do percentual acima mencionado, a título de aluguel.

Da mesma forma, incontestável a configuração do dano moral, uma vez que o atraso na entrega do imóvel gera expectativa ao comprador, além dos abalos que superam a esfera de meros dissabores, lembrando que interfere, ainda que por via transversa, no direito de moradia.

Na hipótese de atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia (AgRg no AREsp 684.176/RJ, 4ª Turma, DJe 30/06/2015).

Lado outro, a atitude da requerida, quando da demora na entrega da tão sonhada casa própria, excede a alegação de mero dissabor ou mesmo o inadimplemento contratual, por causar dor profunda na alma da vítima, diante da frustração vivenciada pelo seu atraso injustificado.

Importante ainda acrescentar que o dano moral é prejuízo decorrente da dor imputada a uma pessoa, em virtude de atos que, indevidamente, ofendem seus sentimentos de honra e dignidade, causando mágoa e atribulações no âmbito interno pertinente à sensibilidade moral.

Ora, não há dúvida acerca da ilicitude da ação da construtora, bem como de sua responsabilidade, por não ter concluído a obra no prazo estipulado no contrato.

Contudo, o arbitramento da indenização exige prudência do magistrado, que deve levar em conta a gravidade da ofensa e as circunstâncias do fato concreto, fixando quantia suficiente para reparar o mal causado à vítima, cuidando para evitar enriquecimento sem causa, e, lado outro, cumprir a finalidade de caráter pedagógico de inibir a prática de novas ofensas.

[...]

Nesse contexto, atento à finalidade reparatória e pedagógica a ser alcançada com o sistema de indenização por dano moral, ao princípio da lógica do razoável, à proporcionalidade entre causa e consequência danosa, além de evitar o enriquecimento sem causa da vítima, entendo por bem em fixar a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que entendo coerente e justa para o caso em espécie.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, § 1º, IV do NCPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5º, LXXVIII.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por
Cleomar Nunes do Amaral e Raffaela Santos Martins Amaral
em desfavor de
CX Construções Ltda.
, para:

a.
Tornar
definitiva a tutela de urgência anteriormente concedida;

b.
Condenar
a parte requerida ao pagamento da multa no valor de 0,5% sobre o preço do imóvel, a título de multa moratória, conforme previsão na cláusula quinta, parágrafo terceiro, em decorrência do atraso, desde o mês de junho/2016 até a data da efetiva entrega do imóvel, corrigidos monetariamente pelo INPC a contar da data que deveria ter sido paga, com juros de 1% ao mês a partir da citação;

c.
Condenar
a parte requerida ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação;

d.
Condenar
a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.
”
(Id. 275227405)

Pois bem.

De início, no que concerne à alegação de
cerceamento de defesa
, a apelante sustenta que a produção de provas seria essencial para comprovar suas teses.

Contudo, em uma análise detida dos autos, verifica-se que a dilação probatória se mostrava
desnecessária
para o deslinde da controvérsia.

A questão central posta em juízo, qual seja,
o atraso na entrega do imóvel e os consequentes danos
, é eminentemente de direito e de fato comprovável por documentos, que já foram acostados aos autos.

Nesse sentido, o art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil dispõe que:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.”

A produção de prova testemunhal, por sua natureza, mostra-se ineficaz,
in casu,
de modo que o acervo probatório coligido nos autos se mostrou suficiente para o deslinde da demanda.

Assim, não há ofensa ao contraditório nem ao devido processo legal (art. 5º, incisos LIV e LV, da CF), notadamente porque o magistrado possui o poder-dever de conduzir o processo com racionalidade e proporcionalidade, evitando dilações indevidas e diligências inúteis.

A r. sentença, ao considerar suficiente o acervo probatório existente, agiu em conformidade com o princípio do livre convencimento motivado do juiz, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Desse modo,
rejeito
a preliminar aventada.

Quanto ao mérito da questão, no que tange ao principal argumento da parte requerida/apelante, qual seja, a celebração do TAC de nº 002/2024 como
fato superveniente
apto a extinguir a ação por perda do objeto e ausência de interesse de agir, impende ressaltar que a pretensão da parte autora/recorrida, conforme bem explicitado nas contrarrazões e confirmado pelos termos da sentença, não é a rescisão do contrato de compra e venda, mas sim a indenização pelos danos materiais e morais sofridos em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

Com efeito, entendo que o TAC, embora tenha sua relevância no âmbito coletivo, não possui o condão de suprimir o direito individual do consumidor de buscar a reparação pelos prejuízos que lhe foram particular e diretamente impingidos.

O instrumento do TAC, de fato, visa regularizar situações coletivas e estabelecer obrigações para o futuro, mas não exclui a possibilidade de que consumidores individualmente lesados busquem a reparação pelos danos já consumados, de modo que, a adesão ou não ao TAC é uma faculdade do consumidor, e a opção por não aderir, ou mesmo a existência do TAC, não impede a propositura de ação indenizatória pelo consumidor que se considera prejudicado com o atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida.

A esse respeito, o interesse de agir da parte Autora permanece intacto.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6º, VI, assegura como direito básico do consumidor:

“
Art. 6º
São direitos básicos do consumidor:

[...]

VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;”

A ação indenizatória proposta pelos autores/apelados visa exatamente a reparação de um dano individual, específico e concreto decorrente do inadimplemento contratual por parte da construtora.

O fato de ter sido celebrado um acordo com efeitos gerais não aniquila o direito subjetivo de um particular de pleitear a reparação por perdas e danos efetivamente sofridos, que, no caso em tela, configuram-se pelos lucros cessantes e pelos danos morais.

Nesse sentido, colaciono precedente deste Tribunal de Justiça,
inclusive envolvendo a empresa apelante e o condomínio objeto dessa lide
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM EM RELAÇÃO DE CONSUMO
. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA.
FATO SUPERVENIENTE NÃO CONFIGURADO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto por CX Construções Ltda. contra sentença proferida em “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Parcelas Pagas; Indenização por Danos Morais e Requerimento de Concessão de Tutela Provisória” ajuizada por Irenice Inácio dos Santos. A sentença declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando a devolução de 85% dos valores pagos pela autora, em parcela única, e declarou nula a cláusula de compromisso arbitral, condenando a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há ausência de dialeticidade nas razões recursais; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pela não realização de audiência de instrução; (iii) determinar se é válida a cláusula de compromisso arbitral em contrato de adesão no âmbito de relação de consumo; (iv) verificar se há fato superveniente capaz de ensejar a extinção do processo com resolução do mérito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de dialeticidade não se configura, pois o recurso impugna adequadamente os fundamentos da sentença, nos termos do art. 932, III, do CPC, e conforme jurisprudência do STJ.

4. Inexiste cerceamento de defesa, pois a matéria é estritamente documental e o conjunto probatório dos autos é suficiente para o julgamento da lide, conforme o art. 370 do CPC e entendimento consolidado do STJ.

5. A cláusula compromissória de arbitragem em contrato de adesão firmado em relação de consumo é nula de pleno direito, nos termos do art. 51, VII, do CDC, salvo manifestação expressa do consumidor, o que não se verificou no caso, pois a autora optou pela via judicial.

6. O fato superveniente alegado — transação firmada entre comissão de adquirentes e a construtora — não enseja a extinção do feito, pois a adesão à transação não foi expressamente manifestada pela autora nos autos, nem o objeto da transação coincide com a pretensão discutida na presente demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de dialeticidade não se configura quando o recurso ataca suficientemente os fundamentos da sentença.

2. Não há cerceamento de defesa quando a matéria é unicamente documental e as provas existentes são suficientes para o julgamento do mérito.

3. A cláusula compromissória de arbitragem em contratos de adesão de consumo é nula se imposta unilateralmente, sendo necessária anuência expressa do consumidor para sua validade.

4. O fato superveniente que não abrange expressamente a parte autora e que versa sobre objeto diverso não extingue o processo.
”
(N.U 0008973-96.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/05/2025, Publicado no DJE 28/05/2025)

E do e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios:

“DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. POSSIBILIDADE DE PROPOSITURA DE AÇÃO INDIVIDUAL.
LUCROS CESSANTES. PARÂMETRO LOCATIVO. MULTA MORATÓRIA PREVISTA PARA ATRASO NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. APLICAÇÃO AO PROMISSÁRIO VENDEDOR PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DIVISÃO PROPORCIONAL DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

I. A existência de Termo de Ajustamento de Conduta não impede a propositura de ação indenizatória pelo consumidor que se considera prejudicado com o atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida.

II. O atraso na entrega priva o promitente comprador dos frutos civis correspondentes ao uso ou gozo do imóvel adquirido. E, como toda e qualquer utilização ou fruição dos bens pode ser expressada monetariamente mediante o parâmetro locativo, esse é o referencial para a condenação da promissária vendedora pelos prejuízos causados.

III. Não se pode utilizar uma cláusula penal ajustada para o descumprimento do contrato por um dos pactuantes para penalizar eventual desídia do outro contraente.

IV. Nem mesmo o Código de Defesa do Consumidor autoriza ao juiz o deslocamento do campo de incidência de cláusulas penais.

V. Havendo sucumbência recíproca em patamares equivalentes, os honorários advocatícios devem ser compensados.

VI. Recurso conhecido e parcialmente provido.”
(Acórdão 863238, 20130111352308APC, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/04/2015, publicado no DJe: 04/05/2015.) (Destaquei)

Nesse diapasão, é crucial ressaltar que a própria Cláusula Sexta do Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) de nº 002/2024, em seu item 6.2, expressamente prevê
a possibilidade de que os consumidores que se sintam lesados busquem a via judicial para a satisfação de seus direitos individuais
. Transcreve-se, por sua relevância:

“
6.2

Fica devidamente esclarecido que o presente avençado não tem o condão de inibir, obstaculizar, retardar ou de qualquer forma embaraçar as ações individuais em andamento ou aquelas que ainda poderão ser eventualmente propostas pelos consumidores, cuja causa de pedir tenha conexão com os fatos tratados no Inquérito Civil SIMP n. 000117-002/2021.
”
(Destaquei)

Esta disposição é fundamental, pois demonstra a plena consciência das partes signatárias do TAC (incluindo a própria Apelante) de que o ajuste coletivo não englobaria ou esgotaria as pretensões individuais de indenização.

Assim sendo, a interpretação literal e sistemática do próprio TAC corrobora a tese da parte Apelada.

Acerca dos danos materiais, entendo que a MMª Juíza andou bem ao determinar que a construtora efetue o pagamento da multa moratória no valor de 0,5% sobre o preço do imóvel desde o mês de junho/2016 até a data da efetiva entrega do imóvel.

Principalmente porque constou expressamente na cláusula quinta, parágrafo terceiro:

“
Parágrafo 3°
- Se a VENDEDORA não entregar o empreendimento no prazo estabelecido em contrato, conforme cláusula oitava, será admitida uma multa em conceito de aluguel mensal, no valor de 0,5% (por cento) do valor do imóvel, objeto deste instrumento.”
(Id. 275227359 – Pág. 50)

Portanto, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse do imóvel, consoante se observa na espécie, há presunção relativa da existência de dano material.

Colaciono precedentes deste Sodalício quanto ao tema:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RELAÇÃO DE CONSUMO – APLICAÇÃO DO CDC –
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PROMITENTE VENDEDORA – NÃO ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS –
MULTA CONTRATUAL – DANO MORAL – AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO
– QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – RELAÇÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Configura-se relação de consumo o vínculo contratual estabelecido entre adquirente de lote urbano e empresa incorporadora, atraindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à inversão do ônus da prova.

Restando incontroverso o inadimplemento da obrigação contratual pela fornecedora, por ausência de entrega do imóvel no prazo pactuado, correta a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral dos valores pagos pela adquirente, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A aplicação da cláusula penal moratória em desfavor da fornecedora é admissível, em razão do inadimplemento contratual por esta incorrido, sendo válida a inversão da multa de 1% prevista contratualmente.

O atraso injustificado na entrega do imóvel por período superior a três anos extrapola o mero aborrecimento cotidiano e configura violação a direito da personalidade, autorizando a fixação de indenização por danos morais.

O quantum indenizatório fixado pelos danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Inviável a retenção de qualquer valor quando a rescisão se dá por culpa do fornecedor, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil e da Súmula 54 do STJ.”
(N.U 1007111-14.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2025, Publicado no DJE 09/06/2025) (Destaquei)

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL.
MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras.

4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés.

5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras.

6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação.

7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente.

8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00.

9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido.

Tese de julgamento:

1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras.

2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ.

3. É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo.

4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano.

5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022.”
(N.U 1015005-53.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2025, Publicado no DJE 29/05/2025)

Importa aqui ressaltar que,
embora a requerida/apelante mencione os autos nº 1027012-02.2019.8.11.0041 como precedente a seu favor, impõe-se salientar que não há semelhança fática ou jurídica apta a justificar o tratamento análogo
, de modo que aplico a técnica da distinção (
distinguishing
) para não conhecer da sua insurgência recursal quanto ao ponto.

É que naquele processo, o objeto principal consistia em ação declaratória de rescisão contratual, com fundamentos e pretensões completamente distintos dos ora analisados.

Diferentemente daquele feito, onde a adquirente havia assentido expressamente com alterações do contrato originário, vinculando-se aos novos termos propostos e, ainda, fez parte da comissão que integrou o negócio jurídico (assembleia), vindo a contrapor-se às modificações contratuais apenas após mais de um ano da celebração do ajuste,
na presente demanda o direito perseguido pelos apelados reside no recebimento dos valores devidos ante a cláusula moratória decorrente do atraso na entrega do imóvel, bem como os danos morais dele decorrentes
.

Trata-se, portanto, de demandas com causas de pedir e pedidos radicalmente
diversos
, o que inviabiliza qualquer analogia ou transposição de julgados.

Por fim, no que tange ao pedido de concessão da assistência judiciária gratuita formulado pela parte requerida/apelante, verifica-se que, a despeito da sua formulação em sede recursal, houve o regular recolhimento do preparo recursal.

Tal conduta processual demonstra, inequivocamente, a capacidade da recorrente de arcar com as custas do processo, configurando a preclusão lógica do seu pleito e a consequente ausência de interesse recursal neste ponto específico.

A prática do ato incompatível com a alegação de hipossuficiência afasta a presunção de necessidade e torna despicienda qualquer análise adicional sobre a questão.

Dessa forma, ausentes elementos fáticos ou jurídicos novos capazes de infirmar a conclusão firmada na sentença de origem, impõe-se a sua manutenção por seus próprios fundamentos, que ora se incorporam ao presente voto.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pela Magistrada de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026