Tribunal: TJMT
Processo: 1042227-96.2023.8.11.0002
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042227-96.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ROGERIO RONNE FIRMINO MARIS - CPF: 026.805.421-50 (APELADO), LUIZ SERGIO RIBEIRO CORREA JUNIOR - CPF: 280.486.468-54 (ADVOGADO), JESSIKA PATRICIA BEZERRA DOS REIS - CPF: 055.840.281-00 (APELADO), SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 28.883.561/0001-03 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. NÃO ARGUIÇÃO EM CONTESTAÇÃO. PRORROGAÇÃO DA COMPETÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MANUTENÇÃO EM 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO REPASSE. INTEGRAÇÃO À BASE DE CÁLCULO. SINAL DE NEGÓCIO. RETENÇÃO AUTÔNOMA INVIÁVEL.
BIS IN IDEM
. PRAZO DE RESTITUIÇÃO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com ressarcimento de perdas e danos referente a contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato e determinar a restituição dos valores pagos, com retenção de 25%, corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso e acrescidos de juros pela SELIC a partir do trânsito em julgado.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
o reconhecimento da incompetência territorial em favor do foro da situação do imóvel, ante a cláusula de eleição de foro e a natureza de direito real da multipropriedade;
(ii)
o reconhecimento da nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964;
(iii)
a majoração do percentual de retenção para 50% em razão do regime de patrimônio de afetação;
(iv)
a retenção integral e autônoma da comissão de corretagem;
(v)
a retenção integral das arras a título de sinal de negócio; e
(vi)
a fixação do prazo de restituição em 30 dias após a expedição do habite-se.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
saber se a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em multipropriedade atrai a competência absoluta do foro da situação da coisa;
(ii)
verificar a ocorrência de nulidade da sentença por ausência de enfrentamento específico do regime de patrimônio de afetação como fundamento de majoração da cláusula penal;
(iii)
aferir se o percentual de retenção previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 deve ser aplicado de forma automática em seu patamar máximo nos empreendimentos submetidos a patrimônio de afetação;
(iv)
definir se a previsão contratual da comissão de corretagem, sem comprovação do repasse ao profissional intermediador, autoriza a retenção do encargo;
(v)
determinar se o sinal de negócio pode ser retido de forma autônoma e cumulativa à cláusula penal compensatória; e
(vi)
estabelecer o prazo de restituição dos valores devidos ao consumidor nas hipóteses de rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda possui natureza pessoal e versa sobre o desfazimento do negócio jurídico e a restituição de valores pagos, sem discussão sobre o domínio da fração imobiliária, hipótese que não se enquadra no rol taxativo do art. 47, § 1º, do Código de Processo Civil e configura competência territorial relativa, sujeita à prorrogação prevista no art. 65 do mesmo diploma quando não arguida em contestação.

5. A sentença examinou de forma direta a controvérsia central relativa ao percentual de retenção e adotou o patamar de 25% com fundamento em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, de modo que a ausência de menção específica ao regime de patrimônio de afetação configura mera divergência hermenêutica, e não vício de fundamentação, à luz do art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, que impõe o dever de enfrentar os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, sem obrigar a resposta ponto a ponto a todas as alegações.

6. A previsão do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 estabelece teto máximo de 50% para a cláusula penal em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, e não patamar de aplicação automática. Assim, subsiste o controle judicial de abusividade fundado no art. 51, § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor.

7. A retenção de 25% sobre os valores pagos mostra-se suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas e pela resilição do negócio jurídico, porquanto o montante recebido corresponde a aproximadamente 20% do valor global contratado e a vendedora poderá recolocar a fração imobiliária no mercado, circunstâncias que tornam desproporcional a aplicação do patamar máximo.

8. A validade da transferência da comissão de corretagem ao adquirente, nos termos do Tema Repetitivo n. 938 do Superior Tribunal de Justiça, pressupõe a previsão contratual expressa e destacada, a informação prévia ao consumidor e a comprovação do efetivo repasse dos valores ao profissional intermediador, requisito que não foi observado nos autos, em que a vendedora limitou-se à alegação genérica de repasse sem apresentar prova.

9. A retenção autônoma do sinal de negócio cumulada com a cláusula penal compensatória configura
bis in idem
, motivo pelo qual o valor pago a esse título integra o montante global sobre o qual incide o percentual de retenção fixado.

10. A restituição dos valores devidos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, ainda que a rescisão decorra de iniciativa do comprador, em observância à súmula n. 543 e ao tema repetitivo n. 577 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso desprovido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
CC - art. 418, art. 419, art. 420, art. 1.358-C; CDC - art. 6º, III, art. 31, art. 51, § 1º, III; CPC - art. 47, § 1º, art. 65, art. 85, § 11, art. 489, § 1º, IV; Lei n. 4.591/1964 - art. 67-A, I, § 5º; Lei n. 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - Súmula n. 543, Tema Repetitivo n. 577, Tema Repetitivo n. 938, Tema Repetitivo n. 1.059, REsp n. 1.599.511/SP, REsp n. 1.723.519/SP, REsp n. 1.861.528/CE, REsp n. 2.091.170/SP, AREsp n. 2.169.093/SP; TJMT - ApCiv n. 1022548-90.2023.8.11.0041, ApCiv n. 1043220-90.2021.8.11.0041, ApCiv n. 1031945-62.2024.8.11.0002, ApCiv n. 1050992-65.2025.8.11.0041, ApCiv n. 1002335-03.2022.8.11.0040.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela ré
SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
contra sentença do Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da ação de rescisão contratual c/c ressarcimento de perdas e danos n. 1042227-96.2023.8.11.0002, ajuizada por
ROGERIO RONNE FIRMINO MARIS
e
JESSIKA PATRICIA BEZERRA DOS REIS
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, determinar a restituição dos valores pagos, com retenção de 25% (id. 366486868).

Na origem, os autores expuseram que, em 18/setembro/2022, celebraram com a ré contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária do empreendimento “Salinas Premium Resort”, no regime de multipropriedade, referente à cota n. 04, Bloco 02, apartamento 0318, pelo valor total de R$ 54.036,27 (cinquenta e quatro mil, trinta e seis reais e vinte e sete centavos).

Sustentaram que, do montante pactuado, R$ 3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais) foram destinados à comissão de corretagem e R$ 2.701,81 (dois mil, setecentos e um reais e oitenta e um centavos), a título de sinal/entrada e princípio de pagamento, com o saldo remanescente parcelado em 74 (setenta e quatro) prestações mensais de R$ 639,79 (seiscentos e trinta e nove reais e setenta e nove centavos), ao todo pagos R$ 11.320,94 (onze mil, trezentos e vinte reais e noventa e quatro centavos).

Aduziram que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, perderam o interesse na continuidade do negócio e que a requerida passou a comercializar unidades do empreendimento pelo mesmo preço praticado em setembro/2022, o que reforçou a sensação de prejuízo. Pontuaram que a cláusula referente à entrada confunde as nomenclaturas de arras, sinal e comissão de corretagem, em afronta ao dever de informação previsto nos arts. 6º, III, e 31 do Código de Defesa do Consumidor, e que as cláusulas penais previstas no contrato, em especial a Cláusula Nona, §§ 2º e 3º, V, VIII e IX, preveem retenções cumulativas superiores a 10% do montante pago, em manifesta abusividade.

Com base nisso, postularam, em sede de tutela de urgência, a suspensão das parcelas vincendas e a abstenção de negativação, e, no mérito, a declaração de rescisão contratual, a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em parcela única, a devolução em dobro das arras e da comissão de corretagem, com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora desde a citação (id. 366486462).

A tutela de urgência foi deferida pelo Juízo
a quo
para determinar a suspensão da cobrança das parcelas vincendas e que se abstivesse de inscrever o nome dos autores em cadastro de inadimplentes (id. 366486479).

Citada, a ré apresentou contestação.

Asseverou que a aquisição da multipropriedade se rege pela Lei n. 13.786/2018, que alterou a Lei n. 4.591/1964 e introduziu o art. 67-A, aplicável de forma específica aos contratos firmados após sua vigência, com supedâneo na primazia da legislação especial.

Sustentou que o adquirente usufruiu efetivamente do empreendimento desde a aquisição, com utilização própria e por terceiros mediante vouchers, e ainda aderiu ao
pool
de locação, conforme contratos juntados, o que legitima a retenção da taxa de fruição equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato,
pro rata die
, nos termos do art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 4.591/1964.

Defendeu a regularidade da retenção integral da comissão de corretagem no valor de R$ 3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais), por força do art. 67-A, I, da mesma lei e do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, com previsão contratual clara e individualização dos corretores beneficiados.

Pontuou que o sinal de negócio constitui arras penitenciais, retidas em virtude da rescisão por iniciativa exclusiva dos compradores, com fundamento nos arts. 418 a 420 do Código Civil. Aduziu ser cabível a pena convencional de até 50% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, dispensada a comprovação de prejuízo.

Postulou, ademais, a retenção da contribuição condominial e demais encargos incidentes sobre o imóvel desde a entrega do empreendimento, com base no art. 1.358-J, I, do Código Civil e apresentou demonstrativo de retenções que indicaria inexistir saldo a ser restituído aos autores.

Subsidiariamente, asseverou que eventual devolução deveria observar o prazo de 180 (cento e oitenta) dias da rescisão (art. 67-A, § 6º, da Lei n. 4.591/1964) e que os juros moratórios incidiriam apenas a partir do trânsito em julgado (id. 366486497).

Os autores apresentaram impugnação à contestação, em que reiteraram os termos da petição inicial (id. 366486860).

Após, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão do contrato e condenar a requerida a restituir aos autores 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, com retenção dos 25% (vinte e cinco por cento) restantes, a ser apurado em liquidação de sentença. Determinou correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, a partir do trânsito em julgado.

Por fim, condenou a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (id. 366486868 e 366486875).

Irresignada, a ré interpõe recurso de apelação.

Nas razões recursais, a apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, sob o argumento de que o Juízo singular deixou de enfrentar a tese específica relativa à aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, que versa sobre a possibilidade de retenção de até 50% sobre os valores pagos.

Suscita, igualmente em sede preliminar, a incompetência territorial do Juízo de Várzea Grande, com supedâneo na cláusula 9.15 do contrato, que elege o foro da Comarca de Salinópolis/PA, e na natureza de direito real da multipropriedade, prevista no art. 1.358-C do Código Civil, a atrair a regra do art. 47 do Código de Processo Civil.

No mérito, postula a majoração do percentual de retenção para 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos, ante a comprovação de que o empreendimento se encontra submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme averbação AV.02/11.755 da matrícula do imóvel no Registro de Imóveis de Salinópolis/PA.

Aduz, ainda, a legitimidade da retenção integral e autônoma da comissão de corretagem, no importe de R$ 3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais), com fundamento no art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964 e no tema repetitivo n. 938 do Superior Tribunal de Justiça, sob o argumento de que o valor foi destacado na primeira página do contrato e no quadro-resumo, com individualização dos corretores beneficiados na cláusula E.2.

Pontua a legitimidade da retenção integral das arras (sinal de negócio), no valor de R$ 2.701,81 (dois mil, setecentos e um reais e oitenta e um centavos), em razão da inexecução contratual culposa dos compradores e da natureza penitencial da garantia. Subsidiariamente, postula a retenção mínima de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor das arras, em observância ao regime de patrimônio de afetação.

Aduz, no tocante ao prazo de restituição, que a determinação de devolução imediata afronta o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, devendo a restituição ocorrer em até 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se, prevista para julho de 2027, ou em caso de revenda da fração imobiliária a terceiros.

Nesses moldes, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, para adequar os percentuais de retenção e o prazo de devolução aos parâmetros legais, com inversão dos ônus sucumbenciais (id. 366486877).

Em sede de contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso (id. 366486880).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pela ré
SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
contra sentença do Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da ação de rescisão contratual c/c ressarcimento de perdas e danos n. 1042227-96.2023.8.11.0002, ajuizada por
ROGERIO RONNE FIRMINO MARIS
e
JESSIKA PATRICIA BEZERRA DOS REIS
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, determinar a restituição dos valores pagos, com retenção de 25% (id. 366486868).

O cerne da controvérsia recursal reside em examinar:
(i)
a preliminar de incompetência territorial;
(ii)
a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação;
(iii)
o percentual de retenção aplicável à rescisão contratual por iniciativa do adquirente em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação;
(iv)
a possibilidade de dedução autônoma e integral da comissão de corretagem;
(v)
a retenção integral das arras/sinal de negócio; e
(vi)
o prazo de restituição dos valores devidos.

O recurso não comporta acolhimento.

INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL

Em razões recursais, a apelante suscita a incompetência da Comarca de Várzea Grande para processar e julgar o feito, sob o argumento de que a Cláusula 9.15 do contrato elegeu o foro da Comarca de Salinópolis/PA, local da situação do imóvel, para dirimir as controvérsias decorrentes do pacto.

Sustenta, ainda, que a competência seria absoluta por se tratar de ação fundada em direito real de multipropriedade, nos termos do art. 47 do Código de Processo Civil.

Cumpre, inicialmente, examinar a natureza da competência discutida, porquanto a tese da competência absoluta, se acolhida, afastaria a aplicação do regime de preclusão.

O art. 47, § 1º, do Código de Processo Civil estabelece a competência absoluta do foro da situação da coisa apenas quando o litígio recair sobre direito real de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova.

No caso, contudo, a ação possui natureza pessoal e versa sobre a rescisão de contrato de promessa de compra e venda e a restituição de valores adimplidos, sem discussão sobre o domínio da fração imobiliária.

A controvérsia não se enquadra em nenhuma das hipóteses do § 1º do art. 47, motivo pelo qual a competência territorial é relativa, sujeita à prorrogação prevista no art. 65 do Código de Processo Civil.

O art. 65 do Código de Processo Civil estabelece que prorroga-se a competência relativa se o réu não alegar a incompetência em preliminar de contestação, momento processual oportuno para a arguição de matérias dessa natureza.

A regra busca preservar a celeridade processual e impedir que a parte ré se valha estrategicamente da arguição posterior de incompetência relativa, após admitir tacitamente o juízo originário pela ausência de impugnação tempestiva.

No caso em exame, da análise da contestação ofertada pela apelante, verifica-se que a defesa não suscitou, em momento algum, a preliminar de incompetência territorial.

As preliminares formuladas restringiram-se à impugnação da justiça gratuita e à impossibilidade de concessão de tutela de urgência (id. 366486497).

Logo, ao deixar de arguir a exceção de incompetência territorial em sede de contestação, a apelante operou a prorrogação automática da competência da Comarca de Várzea Grande, nos termos do art. 65 do Código de Processo Civil, motivo pelo qual a arguição da matéria somente em sede recursal esbarra no óbice da preclusão.

Por conseguinte, rejeito a preliminar de incompetência territorial.

NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO

A apelante sustenta a nulidade da sentença por afronta ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, sob o argumento de que o Juízo de origem não teria enfrentado o argumento específico relativo à aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento) em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

O art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil impõe ao julgador o dever de enfrentar os argumentos deduzidos pelas partes capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada. A exigência, contudo, não se confunde com o dever de responder, ponto a ponto, todas as alegações deduzidas, mas sim de fundamentar a decisão a partir dos elementos que conduziram ao resultado.

Na hipótese dos autos, a sentença examinou de forma direta a controvérsia central, qual seja, o percentual de retenção aplicável ao caso, e adotou o parâmetro consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para a fixação da cláusula penal compensatória em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

O Juízo de origem fundamentou a opção pelo referido patamar com base no precedente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmado no REsp n. 1.723.519/SP e em decisão monocrática proferida pelo Ministro Raul Araújo no REsp n. 1.861.528/CE, ambos transcritos no corpo da sentença.

Vê-se, portanto, que a sentença não foi omissa quanto ao percentual de retenção, mas, ao revés, enfrentou a matéria e adotou solução fundamentada em precedentes da Corte Superior.

A circunstância de a sentença não ter abordado especificamente o regime de patrimônio de afetação como elemento de majoração da retenção não configura nulidade, mas mera divergência hermenêutica passível de impugnação pela via recursal própria, como ocorreu nos autos.

A propósito, o eventual acerto ou desacerto da fundamentação adotada não se confunde com a sua existência.

A discordância da apelante quanto à conclusão alcançada pelo Juízo de origem deve ser objeto de análise no exame do mérito do recurso, e não como suposto vício formal de fundamentação.

Por essas razões, rejeito a preliminar de nulidade da sentença.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO

A Lei n. 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, introduziu modificações substanciais na Lei n. 4.591/1964 ao disciplinar as consequências patrimoniais do desfazimento dos contratos de aquisição de imóveis.

O art. 67-A do referido diploma estabelece que, em caso de resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, este fará jus à restituição das quantias pagas, deduzidos, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

O § 5º do mesmo dispositivo prevê hipótese específica para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, ao admitir que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. A razão dessa majoração reside na proteção da coletividade dos adquirentes adimplentes, porquanto o patrimônio afetado destina-se exclusivamente à conclusão da obra.

Trata-se, contudo, de teto máximo, e não de patamar fixo de aplicação automática.

Não obstante a previsão legal e contratual, mesmo em contratos celebrados sob a égide da Lei n. 13.786/2018, é possível a revisão do percentual de retenção quando este resultar em desvantagem exagerada para o consumidor, nos termos do art. 51, § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que a retenção no patamar máximo de 50% (cinquenta por cento) pode ser reduzida quando se mostrar manifestamente abusiva, à luz da vulnerabilidade do consumidor e do equilíbrio contratual (STJ, REsp n. 2.091.170/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025).

Em consonância com esse entendimento, a Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal já se pronunciou sobre a possibilidade de revisão da cláusula penal em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, e concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago mostra-se suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos e investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado, proporcional e insuscetível de acarretar enriquecimento ilícito (TJMT, ApCiv 1022548-90.2023.8.11.0041, Relatora Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 2025).

No caso dos autos, o contrato foi celebrado em 18/setembro/2022, sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, e a Cláusula 6.3 do instrumento prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do adquirente, com menção ao regime de patrimônio de afetação (id. 366486473).

Os apelados desembolsaram R$ 11.320,94 (onze mil, trezentos e vinte reais e noventa e quatro centavos), quantia substancialmente inferior ao preço total da cota imobiliária, fixado em R$ 54.036,27 (cinquenta e quatro mil, trinta e seis reais e vinte e sete centavos).

Esta circunstância revela que o montante recebido pela incorporadora corresponde a aproximadamente 20% (vinte por cento) do valor global contratado, de modo que a rescisão não produziu repercussão patrimonial relevante a ponto de justificar a aplicação integral da cláusula penal pactuada.

Ademais, a incorporadora poderá recolocar a fração imobiliária no mercado e auferir nova vantagem com a comercialização da unidade.

Nessas condições, a aplicação do patamar máximo de 50% (cinquenta por cento) postulada pela apelante afigura-se desproporcional, porquanto acarretaria enriquecimento sem causa da vendedora, que, além de manter a propriedade da cota para nova alienação, reteria montante excessivo a título de cláusula penal.

A respeito da tese recursal de que a aplicação do percentual de 50% (cinquenta por cento) seria obrigatória em razão do regime de patrimônio de afetação, cumpre observar que, conforme já declinado em linhas anteriores, a previsão do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 estabelece um teto máximo, e não um piso obrigatório.

A norma faculta ao vendedor a estipulação da cláusula penal até esse limite, mas não exclui o controle judicial de abusividade fundado nos princípios consumeristas.

O regime do patrimônio de afetação, por sua vez, tem por finalidade preservar a higidez financeira do empreendimento e garantir a entrega das unidades à coletividade dos adquirentes, mas não autoriza, por si só, a retenção integral do percentual máximo previsto em lei quando as circunstâncias do caso concreto evidenciam desproporcionalidade.

Quanto à alegação de validade do negócio jurídico, ratificação tácita e vedação ao comportamento contraditório, verifica-se que a rescisão decorre da iniciativa dos próprios apelados e não foi controvertido pela sentença, que declarou rescindido o instrumento particular.

A discussão remanescente cinge-se às consequências patrimoniais do desfazimento, e não à validade do pacto originário, de modo que os argumentos da apelante nesse particular não impactam o resultado do julgamento.

Por conseguinte, mostra-se acertada a sentença ao fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, patamar que se revela suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas e pela resilição do negócio jurídico, sem acarretar onerosidade excessiva ao consumidor.

COMISSÃO DE CORRETAGEM

O art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964, com a redação conferida pela Lei n. 13.786/2018, estabelece que, em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente, será deduzida do valor a restituir a integralidade da comissão de corretagem.

A dedução, contudo, não opera de forma automática pela simples previsão contratual.

O Superior Tribunal de Justiça, ao editar o tema repetitivo n. 938, fixou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor da comissão (STJ, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).

Logo, a validade da transferência desse encargo pressupõe o cumprimento de requisitos cumulativos:
(i)
previsão contratual expressa e destacada;
(ii)
informação prévia ao consumidor sobre o preço total da aquisição e o valor da comissão;
(iii)
e prestação do serviço de intermediação com comprovação do repasse dos valores ao profissional que intermediou a venda.

No caso dos autos, o contrato firmado entre as partes contém a Cláusula E.2 no quadro resumo com indicação dos nomes dos corretores beneficiários e o valor de R$ 3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais) a título de comissão de corretagem. A Cláusula 6.3 do instrumento contratual igualmente estabelece a dedução da integralidade da corretagem em caso de rescisão (id. 366486473).

No tocante à previsão contratual e à informação ao consumidor, os requisitos encontram-se formalmente preenchidos.

A controvérsia, todavia, reside na comprovação do repasse dos valores aos corretores identificados no instrumento.

A vendedora, em todas as suas manifestações processuais, limitou-se a afirmar que o valor da comissão de corretagem é repassado diretamente ao corretor que intermediou a venda e que os nomes dos corretores constam da cláusula contratual.

Porém, não apresentou qualquer documento comprobatório do pagamento, como notas fiscais de serviço, recibos ou comprovantes de transferência bancária.

Cumpre observar que a simples indicação dos nomes dos corretores no instrumento contratual e a alegação genérica de repasse não suprem a necessidade de demonstrar que os valores cobrados do consumidor foram destinados, de fato, à remuneração do serviço de intermediação.

A transferência do custo da corretagem ao consumidor, portanto, exige demonstração de que o serviço foi prestado por profissional autônomo e de que os valores foram a ele repassados.

Nesse sentido é a jurisprudência da Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal:

“[...] Ante a não comprovação da intermediação ou participação de imobiliária e/ou corretor na comercialização do imóvel, não há como falar em retenção de valores a título de corretagem [...]”
(TJMT, APCiv n. 1043220-90.2021.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/10/2025, Publicado no DJE 16/10/2025).

“[...] A validade da transferência da comissão de corretagem ao adquirente, nos termos do Tema Repetitivo n. 938 do Superior Tribunal de Justiça, pressupõe não apenas a previsão contratual expressa e a informação prévia ao consumidor, mas também a comprovação do efetivo repasse dos valores ao profissional que intermediou a venda [...]”
(TJMT, APCiv 1031945-62.2024.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Helio Nishiyama, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/04/2026, Publicado no DJE 29/04/2026).

Assim, como a apelante não se desincumbiu desse ônus probatório, a mera previsão contratual, ainda que devidamente destacada no instrumento, é insuficiente para justificar a retenção do montante previsto a título de comissão de corretagem.

Por essas razões, a comissão de corretagem deve integrar o montante da base de cálculo sobre a qual será calculado os valores a serem restituídos em favor dos apelados.

ARRAS E SINAL DE NEGÓCIO

A apelante sustenta, ainda, a retenção integral autônoma do valor pago a título de sinal de negócio, no montante de R$ 2.701,81 (dois mil, setecentos e um reais e oitenta e um centavos), com fundamento nos arts. 418 a 420 do Código Civil, sob o argumento de que as arras penitenciais ostentam natureza indenizatória pela inexecução culposa do contrato.

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça compreende que “
as arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com outras cláusulas penais, sob pena de configurar bis in idem, devendo ser incluídas no montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção
” (STJ, AREsp n. 2.169.093/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025).

No caso em exame, a Cláusula 6.3 do contrato prevê, cumulativamente, a retenção da pena convencional de 50% (cinquenta por cento) e a perda do sinal de negócio.

Porém, na linha dos precedentes da Corte Superior, a pretensão de retenção autônoma e adicional do sinal, somada à cláusula penal compensatória, configuraria o
bis in idem
vedado pela jurisprudência consolidada.

Ademais, a Cláusula Sexta do contrato qualifica o valor de R$ 2.701,81 como sinal e princípio de pagamento destinado a cobrir despesas totais de comercialização.

Por conseguinte, o valor pago a título de sinal de negócio integra o montante global pago pelos apelados, sobre o qual incide o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) já examinado em tópico próprio.

PRAZO DE RESTITUIÇÃO

A apelante postula, em suas razões recursais, que a restituição dos valores eventualmente devidos observe o prazo previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, com pagamento em até 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se, em razão do regime de patrimônio de afetação.

Todavia, a pretensão recursal não encontra amparo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Além disso, quando da fixação da tese do tema repetitivo 577, a Corte Superior consignou que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

A
ratio decidendi
do precedente reside na proteção do consumidor contra a permanência indefinida dos valores adimplidos em poder do promitente vendedor, que poderia auferir dupla vantagem com a retenção e a posterior revenda do imóvel a terceiros.

Admitir a postergação da devolução para o momento posterior à expedição do habite-se, previsto pela própria apelante para julho/2027, implicaria submeter a restituição a evento futuro e incerto, submetido ao controle exclusivo da incorporadora, em frontal contrariedade à orientação da Corte Superior.

A esse respeito, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça consigna que a devolução das parcelas pagas, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, ainda que tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio. Confira-se:

“[...] A restituição parcelada prevista no art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/1979 não se aplica às relações de consumo, por configurar prática abusiva, devendo ser mantida a restituição imediata, em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ [...]”
(TJMT, APCiv 1050992-65.2025.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026, Publicado no DJE 04/02/2026).

“[...] Consoante Temas 557 e 1.002 do STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, a restituição parcial dos valores desembolsados pelo adquirente desistente não pode se dar de forma parcelada, devendo ser paga de uma só vez [...]”
(TJMT, APCiv 1002335-03.2022.8.11.0040, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 09/02/2023).

Portanto, reputa-se abusiva a cláusula que estipula prazo a restituição dos valores pagos pelo comprador, a ensejar a devolução imediata dos valores.

Por conseguinte, revela-se escorreita a sentença ao determinar a restituição imediata dos valores devidos aos apelados.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
.

Majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, com fundamento no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil e no Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026