Tribunal: TJMT
Processo: 1024877-75.2023.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO:

1024877-75.2023.8.11.0041

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[
D
AÇÃO EM PAGAMENTO, COMPRA E VENDA, OBRIGAÇÃO DE FAZER / NÃO FAZER
]

RELATOR
:
EXM
O
. SR
. DES
.

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

REDATORA
DESIGNADA
:

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

TURMA JULGADORA:
[EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES, EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA, EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

PARTE(S):

[LUIZ CARLOS DE SOUZA - CPF: 188.074.456-20 (APELANTE), PLINIO ALEXANDRE AMORIM MARQUES - CPF: 005.678.441-45 (ADVOGADO), ALESSANDRA ALBUES - CPF: 594.755.281-72 (APELANTE), CLAUDIA LUCIA ALBUES DA SILVA - CPF: 870.823.731-04 (APELANTE), ALEXSSANDRO NEVES BOTELHO - CPF: 724.587.121-34 (APELADO), CRISLAINE CASSAVARA - CPF: 018.908.931-88 (ADVOGADO), ODILZA NEVES DE CAMPOS FIGUEIREDO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 16.543.562/0001-11 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do Exmo. Sr. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO

PARCIALMENTE PROVIDO, POR MAIORIA, NO TOCANTE À SUCUMBÊNCIA, NOS TERMOS DO VOTO DA 2ª VOGAL (DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA), QUE FOI ACOMPANHADA PELA 1ª VOGAL (DESA. SERLY MARCONDES ALVES), PELO 3º VOGAL (DES. SEBASTIÃO
DE ARRUDA ALMEIDA
- CONVOCADO),
PELO
4º VOGAL (DES. MARCOS
REGENOLD FERNANDES
- CONVOCADO). O RELATOR DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO QUANTO
À
SUCUMBÊNCIA.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL. INADIMPLEMENTO EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL. FIXAÇÃO EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO.

CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelos autores contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c cobrança de cláusula penal que, embora tenha reconhecido o inadimplemento em contrato de compra e venda de imóvel, reduziu a penalidade convencional e distribuiu os ônus sucumbenciais de forma recíproca.

Os recorrentes sustentam que o réu permaneceu por longo período na posse e na exploração econômica do bem sem quitar integralmente a obrigação, e requerem a majoração da cláusula penal e a revisão da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se: (i) a adequação da redução judicial da cláusula penal prevista em contrato de compra e venda de imóvel, diante do inadimplemento prolongado e da exploração econômica do bem pelo comprador; e (
ii
) a redistribuição dos ônus sucumbenciais em razão do parcial provimento do recurso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento contratual é incontroverso, e a permanência do comprador na posse do imóvel, com sua exploração econômica por longo período, impede a redução acentuada da cláusula penal.

A incidência do art. 413 do Código Civil autoriza apenas redução equitativa, não o esvaziamento da penalidade, razão pela qual se mostra adequada sua fixação em 10% sobre o valor total do imóvel.

O parcial provimento do recurso não afasta a sucumbência preponderante da parte ré, impondo-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 20% para os autores e 80% para os réus.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:
1. O inadimplemento prolongado, com exploração econômica do imóvel pelo devedor, afasta a redução acentuada da cláusula penal. 2. A redução equitativa da penalidade deve preservar sua função compensatória e sancionatória. 3. O parcial provimento do recurso não afasta a sucumbência preponderante da parte ré.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 413; CPC, art. 86.

R E L A T Ó R I O

EXM
O.
SR
. DES
.

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

(RELATOR
)
:

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança de Cláusula Penal, julgada parcialmente procedente para:

“(...) para
condenar
os réus

Alexssandro
Neves Botelho e
Odilza
Neves de Campos Figueiredo Imobiliária LTDA a proceder, no prazo de 30 (trinta) dias, à transferência do Lote 26, matrícula nº 98.778, para seu nome, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Condeno
os réus

Alexssandro
Neves Botelho e
Odilza
Neves de Campos Figueiredo Imobiliária LTDA a proceder, no prazo de 30 (trinta) dias, à transferência do apartamento nº 704, bloco 2, do Edifício Piazza
di
Siena, para o nome da autora CLAUDIA LUCIA ALBUES DA SILVA, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais);

Condeno
o réu
Alexssandro
Neves Botelho ao pagamento de R$ 279.200,00 (duzentos e setenta e nove mil e duzentos reais), sendo R$ 196.000,00 (cento e noventa e seis mil reais) ao autor LUIZ CARLOS DE SOUZA e R$ 83.200,00 (oitenta e três mil e duzentos reais) à autora ALESSANDRA ALBUES, sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1º, do CC), e correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC),
ambos a contar do inadimplemento (para o qual fixo a data de 02/05/2022 - data da transferência do Lote 28)
.

Condeno
o réu
Alexssandro
Neves Botelho ao pagamento de multa contratual de 20% (vinte por cento) sobre o valor do saldo devedor (R$ 279.200,00), o que corresponde a R$ 55.840,00 (cinquenta e cinco mil, oitocentos e quarenta reais).

Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para o réu e 30% para os autores, nos termos do art. 86 do CPC, observada a gratuidade da justiça concedida aos autores.

Os apelantes alegam que a sentença, embora tenha reconhecido o inadimplemento, promoveu indevida redução da cláusula penal, afastando a incidência integral da cláusula penal prevista contratualmente.

Sustentam que o apelado, desde a celebração do contrato em 2015, passou a explorar economicamente o imóvel composto por 18 kitnets, auferindo renda por mais de uma década, sem cumprir a obrigação final de pagamento.

Argumentam que a conduta do apelado extrapola o mero inadimplemento, configurando verdadeira má-fé contratual e enriquecimento ilícito, pois se beneficiou economicamente do bem sem quitar o preço ajustado.

Defendem que a redução da multa, nos termos do art. 413 do Código Civil é indevida diante da gravidade da conduta e da lucratividade obtida pelo devedor.

Sustentam, que a cláusula foi livremente pactuada entre as partes, inexistindo vulnerabilidade que justificasse a intervenção judicial para sua mitigação.

Pedem a reforma parcial da sentença quanto à cláusula penal para que o apelado seja condenado ao pagamento da multa de 20% sobre o valor total do imóvel e majoração dos honorários sucumbenciais.

Contrarrazões no Id n. 351144912.

É o relatório.

V O T
O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

O Contrato de Compra e Venda de Imóvel Comercial objeto do imóvel foi celebrado em 2015, momento em que os vendedores transferiram a posse imediata ao comprador, que passou a explorar economicamente o bem composto por 18 unidades locáveis, auferindo renda por longo período, sem, contudo, adimplir integralmente a obrigação final de pagamento.

A sentença reconheceu o inadimplemento, mas procedeu à redução da cláusula penal contratualmente estipulada em 20% sobre o valor total do imóvel, por entender excessiva a penalidade.

O inadimplemento contratual é incontroverso, tendo sido expressamente reconhecido na sentença.

A cláusula penal possui dupla função: coercitiva e compensatória, visando compelir o devedor ao cumprimento da obrigação e prefixar perdas e danos.

No caso, verifica-se circunstância relevante: o apelado permaneceu na posse do imóvel por mais de 10 anos, explorando economicamente o bem e auferindo rendimentos, sem cumprir integralmente o contrato. Tal situação evidencia proveito econômico prolongado decorrente do inadimplemento, o que afasta a hipótese de mero descumprimento pontual.

Desse modo, não pode ser reduzida de forma a esvaziar sua função sancionatória e compensatória.

Nos termos do art. 413 do Código Civil, a penalidade pode ser reduzida equitativamente quando manifestamente excessiva.

Contudo, essa redução deve observar critérios de proporcionalidade, especialmente a extensão do inadimplemento, a vantagem obtida pelo devedor e o equilíbrio contratual.

Aqui, embora a multa de 20% sobre o valor total do imóvel possa, em abstrato, ser considerada elevada, há ao menos um elemento diferenciador relevante, o prolongado período de exploração econômica do bem pelo devedor e essa circunstância reforça a gravidade do inadimplemento, evidencia possível enriquecimento sem causa e afasta a adequação de uma redução drástica da penalidade.

Por outro lado, também não se mostra adequada a aplicação integral da multa máxima, especialmente considerando a necessidade de preservar o equilíbrio contratual e eventual existência de pagamentos parciais ou controvérsias contratuais.

Diante disso, a solução mais adequada é a fixação da cláusula penal em patamar intermediário, suficiente para recompor o equilíbrio contratual, evitar enriquecimento ilícito e preservar a proporcionalidade.

Diante do exposto, dou
parcial provimento à apelação
, para readequar a fixação da cláusula penal, ajustando-a para 10% sobre o valor total do imóvel, maior que o concedido na sentença e menor do que o pretendido pelo apelante, a ser apurado em liquidação, mantendo-se os demais termos da sentença.

Com essa alteração impõe-se a alteração do percentual da sucumbência devida pelo autor para 80%, ficando o réu responsável por 20%, mantendo-se, contudo, o valor da condenação.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1ª VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (
2
ª VOGAL
):

Egrégia Câmara,

Peço vênia ao eminente Relator para divergir parcialmente, apenas no tocante à redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Embora o recurso tenha sido parcialmente provido para adequar a cláusula penal ao percentual de 10% sobre o valor total do imóvel, essa alteração não justifica a redistribuição da sucumbência nos moldes propostos no voto condutor. O resultado do julgamento revela procedência apenas parcial dos pedidos, mas em extensão que mantém a parte ré em posição de sucumbência preponderante.

Nesse contexto, a verba sucumbencial deve ser repartida na proporção de 20% em desfavor da parte autora e 80% em desfavor da parte ré, preservados, no mais, os critérios definidos na sentença.

Ante o exposto, com a devida vênia, acompanho o eminente Relator quanto ao mérito recursal e dele divirjo apenas em relação aos ônus sucumbenciais, para redistribuí-los na proporção de 20% para a parte autora e 80% para a parte ré, mantidos os demais termos do voto.

SESSÃO DE 09 DE ABRIL DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1ª VOGAL):

Com a devida vênia ao entendimento do e. Relator, voto de acordo com a divergência parcial instaurada pela e. 2ª Vogal, Desa.
Anglizey

Solivan
de Oliveira.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Adiada a conclusão do julgamento para aplicação da Técnica prevista no art. 942 do CPC.

SESSÃO DE 15 DE ABRIL DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (3º VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto da 2ª Vogal, Desa.
Anglizey

Solivan
de Oliveira.

V O T O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (4º VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto da 2ª Vogal, Desa.
Anglizey

Solivan
de Oliveira.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026