Tribunal: TJMT
Processo: 1039100-50.2023.8.11.0003
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-27
Data de publicação: 2026-01-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039100-50.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[NEURACI BARBOSA DE LIMA - CPF: 250.746.521-20 (APELANTE), MARIANA CARVALHO DA COSTA STELLA - CPF: 978.264.050-68 (ADVOGADO), DANIELLA CRISTINA CURY GONCALVES - CPF: 025.984.241-90 (ADVOGADO), VILMARIO RODRIGUES CARVALHO - CPF: 241.978.231-34 (APELANTE), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELADO), MONIZA NUNES DE ALMEIDA BORGES - CPF: 033.312.071-01 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), NEURACI BARBOSA DE LIMA - CPF: 250.746.521-20 (APELADO), DANIELLA CRISTINA CURY GONCALVES - CPF: 025.984.241-90 (ADVOGADO), VILMARIO RODRIGUES CARVALHO - CPF: 241.978.231-34 (APELADO), DANIELLA CRISTINA CURY GONCALVES - CPF: 025.984.241-90 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

direito civil e processual civil. apelação cível. embargos à execução. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. inadimplemento contratual. exceção do contrato não cumprido. readequação dos encargos. sucumbência recíproca.
recursos desprovidos.

i. caso em exame

1. Recursos de Apelações Cíveis interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os Embargos à Execução opostos pelos Executados, no contexto de execução fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Na sentença reconheceu-se a liquidez, certeza e exigibilidade do título; afastou-se a exceção do contrato não cumprido; determinou-se o recálculo do débito com aplicação do INPC desde o vencimento das parcelas inadimplidas e juros de 1% ao mês a partir da citação; reconheceu-se a sucumbência recíproca, com honorários fixados para ambas as partes sem compensação.

ii. questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento
ultra petita
ao determinar o recálculo do débito exequendo; (ii) estabelecer se é cabível o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido em razão do atraso na entrega do imóvel; (iii) verificar se é adequada a distribuição recíproca da sucumbência, diante dos resultados parciais obtidos por ambas as partes.

iii. razões de decidir

3. O julgamento não configura decisão
ultra petita
, pois a readequação dos encargos do débito exequendo é providência lógica e acessória à análise da exigibilidade do título, inserida nos limites da controvérsia.

4. O inadimplemento recíproco entre as partes está caracterizado: a incorporadora não comprovou a entrega do imóvel ou justificativa técnica para o atraso, enquanto os compradores interromperam os pagamentos por longo período sem promover medidas formais de resolução contratual.

5. A exceção do contrato não cumprido não se aplica integralmente, diante da mora bilateral e da inexistência de prova de inadimplemento exclusivo da incorporadora, o que legitima a continuidade da execução, com modulação dos efeitos.

6. A planilha apresentada na execução contém vício formal por ausência de memória de cálculo adequada, autorizando a aplicação de parâmetros legais para atualização do débito, sem que isso implique nulidade ou extinção da execução.

7. A distribuição recíproca da sucumbência é adequada, pois ambos os litigantes obtiveram parcial êxito e foram reconhecidas condutas contratuais deficitárias de ambas as partes.

iv. dispositivo e tese

8. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento: “1. A readequação judicial dos encargos de atualização do débito exequendo é compatível com os limites da controvérsia quando discutida a exigibilidade do título. 2. A exceção do contrato não cumprido exige inadimplemento substancial e exclusivo da parte adversa, o que não se verifica quando há mora recíproca. 3. A sucumbência recíproca é cabível quando ambas as partes obtêm resultado parcial, inclusive em embargos à execução com reconhecimento de vícios formais e modulação dos encargos.”

___________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 405, 492, 798, 803; CC, arts. 421, 422 e 476.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 764006/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 30.10.2023; TJSP, Apelação Cível 1049175-61.2023.8.26.0576, Rel. Des. Marcos Gozzo, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 19.08.2024.

R E L A T Ó R I O

São dois Recursos de Apelação interpostos em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis nos autos dos Embargos à Execução opostos por
Neuraci Barbosa de Lima e Vilmario Rodrigues de Carvalho
em face de
Rondonópolis 32 Incorporações Spe Ltda.

O Juiz
a quo
concluiu ser parcialmente procedente os Embargos à Execução, determinou a continuidade da Execução, reconhecendo que o título é líquido, certo e exigível; rejeitou a tese de exceção do contrato não cumprido, por ausência de prova de inadimplemento exclusivo da embargada; e ordenou o recálculo do valor exequendo, com correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada parcela inadimplida e juros de mora de 1% ao mês, somente a partir da citação válida.

Reconheceu a sucumbência recíproca, com divisão igualitária (50%), e condenou ambas as partes ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada parte, sem compensação, nos termos do art. 85, §14º, do CPC.

Por fim, determinou o traslado da decisão para o processo de execução conexo (n. 1024008-32.2023.8.11.0003).

Em suas razões recursais,
Rondonópolis 32 Incorporações Spe Ltda.
sustenta, em preliminar, nulidade absoluta da sentença por julgamento
ultra petita
, ao argumento de que a determinação de recálculo do débito exequendo extrapolou os limites da lide, uma vez que tal pleito não foi formulado pelos Embargantes/Apelados.

No mérito, afirma que a inadimplência contratual recai exclusivamente sobre os Apelados, os quais deixaram de pagar parcelas desde julho/2022, razão pela qual a obrigação de entrega do imóvel, vinculada à adimplência integral, não foi exigível.

Aponta o equívoco do Juiz de primeiro grau ao presumir inadimplemento recíproco e, com isso, afastar cláusulas contratuais expressas relativas à forma de atualização do débito.

Insiste que a hipótese é de reconhecer a plena exigibilidade do crédito, com aplicação dos encargos moratórios e correção monetária desde o vencimento das obrigações inadimplidas, nos moldes pactuados.

Insurge contra a fixação de sucumbência recíproca, por entender ter havido decaimento mínimo de sua parte, de modo que os Apelados devem arcar integralmente com os ônus da sucumbência.

Requer, pois, a reforma da sentença nos capítulos desafiados.

Contrarrazões no ID. 321229394.

Neuraci Barbosa de Lima e Vilmario Rodrigues de Carvalho
sustentam o inadimplemento contratual por parte da empresa Apelada, eis que deixou de entregar o imóvel até 18/07/2023, data que ultrapassou o prazo contratual (inclusive o aditivo com prorrogação de 180 dias, que estenderia o limite até 07/03/2023).

Argumentam que realizaram todos os pagamentos até a data-limite e que a continuidade dos pagamentos se tornou insustentável em razão do atraso injustificado.

Defendem o reconhecimento da
exceptio non adimpleti contractus
, alegando que a empresa Exequente/Apelada não cumpriu sua obrigação principal (entrega do imóvel), o que legitimaria a suspensão do pagamento.

Sustentam que, em contratos bilaterais, é vedado exigir a obrigação da outra parte sem o prévio cumprimento da sua própria.

Afirmam que a sentença é contraditória, pois em determinado trecho reconhece a falta de elementos para aplicar a exceção do contrato não cumprido, mas em outro reconhece o inadimplemento recíproco, admitindo que o imóvel não foi entregue, o que caracteriza
error in judicando
e autoriza a nulidade da sentença.

Pugnam pela concessão de efeito suspensivo ao recurso para impedir a continuidade da execução até o julgamento da Apelação, destacando sua condição de idosos e a hipossuficiência econômica. No mérito, requerem a reforma da sentença nos capítulos desafiados.

Contrarrazões no Id. 321229395.

Após distribuição do Apelo, os Recorrentes
Neuraci Barbosa de Lima e Vilmario Rodrigues de Carvalho
pugnaram concessão de tutela de urgência, em caráter liminar e
inaudita altera pars
, para determinar a imediata suspensão de todos os atos constritivos na Ação de Execução por Quantia Certa, especialmente bloqueios de valores nas contas destes Apelantes, até o trânsito em julgado do Recurso e, ainda, determinar o imediato desbloqueio e a liberação dos valores já constritos, provenientes de verba alimentar (aposentadoria/BPC).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Extrai-se que
Neuraci Barbosa de Lima e Vilmario Rodrigues de Carvalho
opuseram Embargos à Execução em face de
Rondonópolis 32 Incorporações Spe Ltda.
, tendo em vista a Execução por Quantia Certa n. 1024008-32.2023.8.11.0003.

Explicitaram que a demanda executiva é fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cujo valor do débito executado é de R$ 34.855,17 (trinta e quatro mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e dezessete centavos).

Os Embargantes sustentaram que o título executivo extrajudicial carece dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade, por falta de memória de cálculo contendo a especificação de índices de correção monetária e juros, conforme exigido pelos artigos 798 e 803 do Código de Processo Civil.

Alegaram que se trata de típica relação de consumo, com destaque para a inversão do ônus da prova e a nulidade de cláusulas abusivas.

Narraram que o imóvel foi adquirido na planta e que a Embargada, unilateralmente, prorrogou a entrega da obra sob a justificativa da pandemia de COVID-19, sem renegociação contratual, embora os Embargantes estivessem adimplentes até então.

Asseguraram, diante disso, a ocorrência de inadimplemento por parte da Embargada e invocaram a exceção do contrato não cumprido.

Argumentaram que o contrato é de adesão e que a inexistência de quadro-resumo com os requisitos do art. 26-A da Lei nº 13.786/2018 torna o título inexigível.

Informaram a propositura de Ação de Rescisão Contratual, na qual requereram a suspensão das cobranças e a rescisão do ajuste por culpa da vendedora.

Aduziram risco de constrição patrimonial decorrente da execução fundada em título que reputam inexigível.

Ao final, pleiteiam a extinção da execução por inépcia da inicial, ou, subsidiariamente, o julgamento de procedência dos embargos, com a condenação da embargada ao pagamento de honorários e custas.

Na impugnação, a Embargada defendeu a higidez do título, afirmando que os Embargantes estão inadimplentes desde julho/2022, ou seja, antes mesmo do termo final contratual para entrega do imóvel. Sustentou que a execução está instruída com documentos hábeis e memória de cálculo detalhada, rechaçando a alegação de vícios formais no contrato à luz da Lei n.

13.786/2018.

Encerrada a instrução processual, o Juiz
a quo
concluiu ser parcialmente procedente os Embargos à Execução, determinou a continuidade da execução, reconheceu que o título é líquido, certo e exigível; rejeitou a tese de exceção do contrato não cumprido, por falta de prova de inadimplemento exclusivo da embargada; e ordenou o recálculo do valor exequendo, com correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada parcela inadimplida e juros de mora de 1% ao mês, somente a partir da citação válida.

Reconheceu a sucumbência recíproca, com divisão igualitária (50%), e condenou ambas as partes ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada parte, sem compensação, nos termos do art. 85, §14º, do CPC.

Por fim, determinou o traslado da decisão para o processo de execução conexo (n. 1024008-32.2023.8.11.0003).

Inconformadas, ambas as partes interpuseram Recurso de Apelação Cível.

·

DO RECURSO DE RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

VOTO PRELIMINAR

(JULGAMENTO
ULTRA PETITA
)

A empresa Apelante argui a nulidade absoluta da sentença por julgamento
ultra petita
, posto que não foi formulado pelos Embargantes/Apelados a determinação de recálculo do débito exequendo.

Nos termos dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, o Julgador está vinculado ao princípio da congruência, devendo decidir a lide nos limites dos pedidos formulados e das causas de pedir apresentadas pelas partes, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar em objeto ou quantia diversos.

O julgamento será considerado
ultra petita
quando o Juiz ultrapassa os limites do pedido, deferindo algo além do que foi expressamente requerido.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que não há nulidade por julgamento
ultra petita
quando o Juiz adota providência acessória, lógica ou decorrente da análise dos próprios fundamentos do pedido, sem inovar o objeto litigioso.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE MÁQUINA INDUSTRIAL. SUSPENSÃO DA NEGOCIAÇÃO PELA RÉ . PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA CONFECÇÃO DO MAQUINÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA . REDUÇÃO DA MULTA INDENIZATÓRIA. SÚMULA 284/STF. CONJUNTO PROBATÓRIO FAVORÁVEL À AUTORA. SÚMULA 7/STJ . REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INVIABILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o julgador constata adequadamente instruído o feito, com a prescindibilidade de dilação probatória, por se tratar de fatos provados documentalmente. 2. Afasta-se a alegação de julgamento extra ou ultra petita quando o provimento jurisdicional decorre de uma compreensão lógico-sistemática dos fatos e fundamentos expostos na petição inicial, entendido como aquilo que se pretende com a instauração da demanda. 3. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a abertura da instância especial, nos termos da Súmula 284 do STF, aplicável, por analogia, neste Tribunal. 4. A modificação do acórdão recorrido, quanto à inequívoca demonstração da negociação e dos prejuízos suportados pela confecção de máquina industrial montada especialmente para a requerida, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ . 5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de não ser possível a apreciação do quantitativo em que as partes saíram vencedoras ou vencidas na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, por implicar incursão no suporte fático da demanda, esbarrando no óbice da Súmula 7/STJ. 6. Dissídio jurisprudencial não caracterizado. 7. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 764006 SP 2015/0205197-0, Relator.: Ministro Raul Araújo, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 09/11/2023)

No caso, os Embargantes/Apelados impugnaram a própria exigibilidade do título executivo, sob alegação de inadimplemento contratual da empresa Exequente/Apelante, baseando-se na exceção de contrato não cumprido.

Ao assim procederem, inseriram no objeto da controvérsia não apenas a existência do crédito, mas também os seus efeitos jurídicos, inclusive quanto à sua exigibilidade e à aplicação de encargos legais.

Portanto, ao determinar o prosseguimento da execução com o recálculo do valor exequendo, estabelecendo o início dos juros de mora a partir da citação e não da data de vencimento das parcelas, o Juiz de primeiro grau não inovou no pedido nem proferiu decisão fora dos limites da lide.

A medida decorre logicamente do reconhecimento do inadimplemento recíproco entre as partes, circunstância devidamente debatida nos autos e expressamente enfrentada na fundamentação da sentença.

Rejeito, pois, a preliminar.

VOTO MÉRITO

Os Apelantes afirmam que a inadimplência contratual recai exclusivamente sobre os Apelados, os quais deixaram de pagar parcelas desde julho/2022, razão pela qual a obrigação de entrega do imóvel, vinculada à adimplência integral, não foi exigível.

Aponta o equívoco do Juiz de primeiro grau ao presumir inadimplemento recíproco e, com isso, afastar cláusulas contratuais expressas relativas à forma de atualização do débito.

Acrescenta que deve ser reconhecida a exigibilidade do crédito, com aplicação dos encargos moratórios e correção monetária desde o vencimento das obrigações inadimplidas, nos moldes pactuados.

Insurge, também, contra a fixação de sucumbência recíproca, por entender que decaiu de parte mínima, de modo que os Apelados devem arcar integralmente com os ônus da sucumbência.

Pelo que se constata, o “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia e Venda” firmado entre as partes estipula preço total de R$ 203.156,36 (duzentos e três mil, cento e cinquenta e seis reais e trinta e seis centavos), dos quais R$ 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil) seriam objeto de financiamento, e o restante quitado por meio de 48 parcelas mensais, no valor de R$ 693,25 (seiscentos e noventa e três reais e vinte e cinco centavos) cada, e 04 parcelas balão anual, no valor de R$ 6.700,00 (seis mil e setecentos reais) cada, conforme cronograma pactuado.

A Cláusula Oitava estipula o vencimento antecipado em caso de inadimplemento, cujo exercício originou a Execução por Quantia Certa n. 1024008-32.2023.8.11.0003, ajuizada em virtude do débito no valor de R$ 34.855,17 (trinta e quatro mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e dezessete centavos).

De um lado, os

compradores/Apelados afirmam que deixaram de adimplir as parcelas diante da mora da Embagada/Apelante na entrega do imóvel, cujo prazo final, incluída a carência legal de cento e oitenta dias, expirou em 07/03/2023, sem que houvesse imissão na posse ou entrega formal do bem. Invocaram, com fundamento no art. 476 do Código Civil, a exceção do contrato não cumprido como causa obstativa da exigibilidade do crédito.

De outro lado, a tese defensiva da empresa Apelante, é no sentido de que os compradores se encontram inadimplentes desde julho/2022 e que, por isso, não lhe incumbiria cumprir a obrigação de entrega do imóvel, não encontra respaldo documental idôneo.

No entanto, ainda que os Embargantes/Apelados tenham interrompido os pagamentos, inexiste comprovação de entrega ou disponibilização da unidade habitacional, tampouco a justificativa robusta para o atraso.

A simples referência à pandemia de COVID-19 como causa de força maior não possui eficácia excludente por si só, sobretudo na ausência de demonstração técnica do impacto real nos cronogramas da obra ou de medidas mitigadoras adotadas.

A alegação genérica, dissociada de provas objetivas, não pode prevalecer sobre o dever contratual de cumprimento integral e tempestivo da prestação principal.

Assim, a exceção do contrato não cumprido opera como instrumento de equilíbrio e coerência contratual, obstando o exercício de pretensão executiva coercitiva por parte de credor inadimplente em obrigação correlata e simultânea.

O adimplemento parcial dos adquirentes, mesmo diante do inadimplemento substancial da incorporadora, impõe o reconhecimento da mora recíproca.

Com isso, mostra-se inadequada a aplicação dos encargos moratórios nos moldes pactuados, impondo a readequação do

Índice Nacional de Custo da Construção (INCC)

pelo índice oficial de correção monetária (INPC) a partir do vencimento de cada parcela inadimplida, e a incidência de juros de mora de 1% apenas a partir da citação válida, como corretamente determinado na sentença.

A planilha de débito juntada pela Apelante no Id. 125760655 da Execução revela a inexistência de memória de cálculo compatível com o art. 798 do Código de Processo Civil. Isso porque, não discrimina, com exatidão, as bases de cálculo dos encargos cobrados, tampouco indica os índices utilizados, o que compromete a transparência exigida da parte exequente e legitima a intervenção judicial para saneamento do vício formal, sem que isso implique extrapolação do pedido.

Assim, a fixação de critérios legais de atualização do débito constitui medida compatível com os limites da controvérsia e integra o poder-dever do Julgador na busca da verdade jurídica, sobretudo quando a própria exigibilidade do crédito se encontra em debate.

Quanto à sucumbência, a sentença reconhece corretamente a existência de insucesso recíproco entre as partes, pois, embora mantido o prosseguimento da execução, houve reconhecimento de vícios na memória de cálculo e readequação dos encargos, afastando a tese da construtora quanto à aplicação integral do contrato.

Assim, o fracionamento equitativo dos ônus sucumbenciais se apresenta proporcional e juridicamente adequado, em conformidade com o art. 86 do Código de Processo Civil.

Nego provimento ao Apelo.

·

DO RECURSO DE NEURACI BARBOSA DE LIMA E VILMARIO RODRIGUES DE CARVALHO

Os Apelantes sustentam que houve inadimplemento contratual por parte da empresa Apelada, que deixou de entregar o imóvel até 18/07/2023, data que ultrapassou o prazo contratual (inclusive o aditivo com prorrogação de 180 dias, que estenderia o limite até 07/03/2023).

Argumentam que realizaram todos os pagamentos até a data-limite e que a continuidade dos pagamentos se tornou insustentável em razão do atraso injustificado.

Defendem o reconhecimento da
exceptio non adimpleti contractus
, alegando que a empresa Exequente/Apelada não cumpriu sua obrigação principal (entrega do imóvel), o que legitimaria a suspensão do pagamento.

Sustentam que, em contratos bilaterais, é vedado exigir a obrigação da outra parte sem o prévio cumprimento da sua própria.

Afirmam que a sentença é contraditória, pois em determinado trecho reconhece a falta de elementos para aplicar a exceção do contrato não cumprido, mas em outro reconhece o inadimplemento recíproco, admitindo que o imóvel não foi entregue, o que caracteriza
error in judicando
e autoriza a nulidade da sentença.

Pugnam pela reforma da sentença nos capítulos desafiados.

O Recurso deve ser examinado à luz do princípio da boa-fé objetiva e da função social dos contratos, previstos nos art. 421 e 422 do Código Civil, bem como à luz da disciplina da exceção do contrato não cumprido, conforme disposto no art. 476 do mesmo diploma.

A exceção do contrato não cumprido representa manifestação legítima da parte contratante que, diante do inadimplemento da outra, recusa o cumprimento de sua própria obrigação.

Para sua configuração é exigida a bilateralidade contratual, ou seja, a existência de prestações recíprocas.Exige-se, também, que a prestação da parte adversa esteja vencida e seja exigível, circunstância que constitui o núcleo controvertido da presente controvérsia.

Por fim, a aplicação da Teoria pretendida pelos Recorrentes demanda o inadimplemento substancial do contratante adverso, caracterizado por descumprimento relevante que comprometa a base objetiva do vínculo obrigacional.

Assim, no caso contrato, conforme já exposto no julgamento do Recurso da empresa Embargada/Apelada, o contrato celebrado entre os litigantes possui natureza bilateral, com obrigações correlatas de pagamento e entrega de bem imóvel.

O casal Apelante alega que a vendedora não entregou a unidade habitacional dentro do prazo, inclusive após o período de carência de 180 dias, previsto contratualmente, que prorrogaria o vencimento até 07/03/2023. Afirmam que realizaram os pagamentos até aquela data e, diante do silêncio da vendedora, cessaram os adimplementos subsequentes. Invocam a exceção do contrato não cumprido como fundamento para a inexigibilidade do débito.

No entanto, embora a Apelada alegue a ocorrência de força maior em razão da pandemia de COVID-19, não colacionou documentos robustos que demonstrem o impacto direto no cronograma da obra ou que comprovem a entrega do imóvel no prazo ajustado. Tampouco apresentou plano de reequilíbrio contratual, o que denota conduta omissiva incompatível com os deveres anexos de cooperação e lealdade.

Assim, não sobressai dúvidas que a falta de entrega do imóvel pode justificar a suspensão das obrigações do adquirente, diante do inadimplemento substancial da vendedora.

No entanto, a conduta do casal Apelante revela passividade quanto à adoção de providências formais para recomposição do vínculo ou resilição contratual.

Nesse sentido, a paralisação dos pagamentos ocorreu por mais de doze meses, sem requerimento judicial de revisão, resolução ou renegociação do contrato.

Essa omissão atenua o peso da mora imputável à incorporadora Apelada, revelando conduta que transita para a esfera da inadimplência voluntária, não protegida pelo princípio da boa-fé.

Para ilustrar:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. Compra e venda de Imóvel. Alegação de atraso na entrega da obra. Sentença que julgou o pedido improcedente. Insurgência do autor. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. Comprovação de que o comprador deixou de quitar parcelas do negócio em momento anterior à data prevista para conclusão das obras. Impossibilidade de se alegar a inadimplência da vendedora nas hipóteses em que o comprador não estava em dia com suas obrigações . Exceção do contrato não cumprido. Aplicabilidade. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Impossibilidade de aplicação . Inadimplemento de valor substancial ao qual se obrigou o comprador. Recurso não provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10491756120238260576 São José do Rio Preto, Relator.: Marcos Gozzo, Data de Julgamento: 19/08/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2024)

A sentença, embora tenha afastado formalmente a exceção do contrato não cumprido, reconhece a existência de inadimplemento recíproco. Nesse contexto, determinou o prosseguimento da execução, porém modulou seus efeitos ao fixar a fluência de juros moratórios somente a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, afastando o termo inicial convencionado contratualmente.

A medida reflete ponderação judicial adequada, pois não ignora a mora da vendedora, mas também não exonera integralmente os compradores de suas responsabilidades contratuais.

Ademais, consoante já mencionado por esta Relatora, a planilha apresentada pela empresa Exequente/Apelada contém vício formal por inexistência de memória de cálculo com os índices discriminados, em afronta ao art. 798 do Código de Processo Civil. Ainda assim, a consequência jurídica adequada para esse defeito consiste na correção do valor exequendo com parâmetros legais, e não na extinção da execução, como pretende pelos Apelantes.

Dessa forma, a solução adotada pelo Juiz de primeiro grau harmoniza os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, assegurando eficácia proporcional às condutas de ambas as partes, sem que se configure qualquer
error in judicando
ou nulidade.

A sentença, portanto, não comporta reforma nos capítulos desafiados.

Por fim, diante do julgamento do mérito recursal, julgo prejudicado o pedido de tutela de urgência formulado pelos Apelantes no Id. 325022889, por perda superveniente de objeto.

Feitas essas considerações,
nego provimento
a ambos os recursos e majoro os honorários advocatícios para R$ 3.800,00 (três mil e oitocentos reais), mantida a distribuição recíproca.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/01/2026