Tribunal: TJMT
Processo: 1026612-12.2024.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-23
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026612-12.2024.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Prestação de Serviços]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[PARQUE OHARA RNI - CNPJ: 52.112.697/0001-96 (EMBARGANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), PREMIER NEGOCIOS E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.690.941/0001-46 (EMBARGANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), PREMIER NEGOCIOS E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.690.941/0001-46 (EMBARGADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), PARQUE OHARA RNI - CNPJ: 52.112.697/0001-96 (EMBARGADO), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. SERVIÇOS CONDOMINIAIS. ALEGADA OMISSÃO. DECLARAÇÃO POSTERIOR AO JULGAMENTO COLEGIADO. AUSÊNCIA DE DOCUMENTO NOVO OU FATO SUPERVENIENTE. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença que declarou rescindido contrato de prestação de serviços condominiais, anulou cobrança de multa contratual de R$ 91.221,90 e julgou improcedente a reconvenção. A embargante alegou omissões quanto à valoração das provas, à justa causa da rescisão, à natureza global do contrato e à incidência da cláusula penal. Ainda, juntou declaração posterior ao julgamento colegiado, requerendo sua apreciação nesta sede integrativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o acórdão contém omissão, contradição, obscuridade ou erro material; (ii) estabelecer se os embargos buscam apenas rediscutir o mérito já decidido; e (iii) verificar se a declaração juntada após o julgamento colegiado constitui documento novo ou fato superveniente apto a justificar a integração do julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O acórdão enfrentou suficientemente as teses relativas à valoração das provas, às contranotificações, à prova testemunhal, à gravação de áudio e à alegada premeditação da rescisão.

4. O julgado embargado consignou que as falhas reiteradas nos serviços de portaria e ronda justificavam a rescisão motivada e afastavam a multa prevista para a ruptura imotivada.

5. A execução satisfatória de parte dos serviços, especialmente limpeza e conservação, não afasta o inadimplemento substancial de parcela relevante do contrato global, notadamente quando as falhas recaem sobre serviços vinculados à segurança e ao controle de acesso do condomínio.

6. A declaração posterior do ex-síndico não comporta conhecimento ou valoração em sede de embargos de declaração, pois foi produzida e juntada após o julgamento colegiado, versa sobre fatos pretéritos e não se enquadra no conceito de documento novo previsto no art. 435 do CPC.

7. Não há omissão quanto ao art. 493 do CPC, pois as contranotificações, as providências corretivas supostamente adotadas, o aditivo contratual de outubro de 2023 e a permanência da prestadora no condomínio até a rescisão constituem circunstâncias pretéritas, já submetidas ao contraditório e apreciadas no julgamento da apelação, e não fatos supervenientes aptos a modificar, extinguir ou constituir direito novo.

8. A pretensão da embargante exige nova apreciação do conjunto fático-probatório, providência incompatível com os embargos de declaração.

9. O prequestionamento considera-se atendido nos termos do art. 1.025 do CPC.

10. A multa do art. 1.026, § 2º, do CPC não se aplica, pois não há caráter manifestamente protelatório

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Embargos de declaração rejeitados.

Teses de julgamento: “1. Os embargos de declaração não servem à rediscussão do mérito quando o acórdão enfrenta suficientemente as questões essenciais. 2. A execução adequada de parte do contrato global não impede a rescisão motivada quando há falhas substanciais em parcela relevante do objeto. 3. Declaração unilateral produzida e juntada após o julgamento colegiado, relativa a fatos pretéritos já debatidos nos autos, não constitui documento novo nem fato superveniente apto a reabrir a valoração probatória em embargos de declaração. 4. A rejeição dos aclaratórios não autoriza multa sem demonstração de caráter manifestamente protelatório.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 371, 373, II, 435, 489, § 1º, IV, 493, 1.022, 1.025 e 1.026, § 2º; CDC, art. 2º; CC, arts. 187, 422 e 475.

Jurisprudências relevantes citadas: STJ, EDcl no REsp n. 1.435.687/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 23.06.2015, DJe 30.06.2015; TJMT, N.U 1025138-66.2023.8.11.0000, Rel. Des. Maria Aparecida Ribeiro, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 26.02.2025, DJE 06.03.2025; TJMT, ED no RAC n. 1025299-33.2024.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 26.08.2025, DJE 26.08.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração opostos por
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra acórdão desta Quinta Câmara de Direito Privado, de minha relatoria, que em julgamento unânime, negou provimento ao recurso de apelação interposto pela ora embargante em face da sentença proferida
nos autos
da
Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Nulidade de Cobrança com Pedido de Tutela de Urgência,

movida por
CONDOMÍNIO PARQUE OHARA RNI,
que

julgou procedente o pedido formulado na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e nula a cobrança da multa contratual no importe de R$ 91.221,90, determinando o cancelamento da nota fiscal e do boleto emitidos pela requerida, bem como que esta se abstenha definitivamente de protestar o instrumento ou título dele decorrente, e de realizar qualquer exigência judicial ou extrajudicial relacionada ao referido encargo, além de condenar a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da causa. Ainda, julgou improcedente o pleito reconvencional, condenando a demandada/reconvinte a arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios respectivos, arbitrados em 20% sobre o montante da reconvenção (id. 371272351).

Em suas razões, a embargante aponta a existência de omissão no julgado quanto à valoração do conjunto probatório produzido nos autos, especialmente no que se refere às contranotificações extrajudiciais, aos depoimentos testemunhais, à gravação de áudio juntada ao feito e aos demais elementos que demonstram a regularidade da prestação dos serviços e a adoção de medidas corretivas diante das reclamações formuladas pelo condomínio.

Aduz que o aresto partiu de premissa fática equivocada ao reconhecer a existência de falhas reiteradas e graves aptas a justificar a rescisão contratual por justa causa, sem considerar que as intercorrências apontadas foram pontuais, devidamente respondidas e solucionadas no curso da relação contratual, tampouco apreciar a tese de que a ruptura foi motivada por interesses alheios à qualidade dos serviços prestados.

Sustenta que houve omissão quanto à análise da tese relativa à natureza global do contrato e à proporcionalidade da rescisão integral, ao argumento de que parte relevante dos serviços contratados, especialmente os de limpeza e conservação, foi reconhecida como satisfatória pelo próprio condomínio, o que afasta a configuração de inadimplemento substancial e autoriza a incidência da cláusula penal prevista para a hipótese de rescisão imotivada.

Após, manifestou-se juntando nova declaração firmada por
GABRIEL HENRIQUE SABINO MARQUES
, ex-síndico do condomínio, na qual afirma que, durante sua gestão, as notificações encaminhadas à embargante foram respondidas e tratadas, com adoção das providências administrativas e operacionais cabíveis, bem como que a empresa buscou ajustar sua atuação às necessidades apresentadas pela administração condominial, promovendo orientações às equipes e substituições de colaboradores quando necessário. Intenta que tal documento seja considerado no julgamento dos aclaratórios, especialmente em relação à alegada omissão quanto à análise das contranotificações, à premissa adotada acerca da persistência das falhas e à tese de premeditação da rescisão contratual pela atual gestão (ids. 371342886).

Com essas considerações, requer que sejam sanados os vícios indicados e considerados prequestionados todos os dispositivos legais invocados.

A embargada apresentou contrarrazões, pugnando pela rejeição dos aclaratórios e aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC (id. 372949898).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Como é cediço, para o acolhimento dos embargos de declaração se faz necessária a demonstração de alguma das hipóteses elencadas no art. 1.022 do CPC, quais sejam: obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

Ademais, a medida recursal serve ao esclarecimento/aclaramento de questões postas na decisão, não se prestando à reanálise ou rediscussão da matéria já decidida, de forma que o mero inconformismo da parte não tem o condão de gerar a reconsideração do julgamento, sendo certo que “
não são cabíveis os embargos de declaração cujo objetivo é ver reexaminada a controvérsia
” (STJ, EDcl no REsp n. 1.435.687/MG, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 23/6/2015, DJe de 30/6/2015).

Logo, à luz da norma processual civil e da jurisprudência pátria, os embargos de declaração não se destinam à reforma da decisão, nem autorizam que a parte simplesmente reitere os argumentos já analisados e refutados.

Pois bem.

Conforme relatado, a embargante sustenta que o acórdão incorreu em omissão ao não enfrentar suficientemente a valoração das provas produzidas, a alegada ausência de justa causa para a rescisão contratual, a suposta premeditação da ruptura, a tese do contrato global e a incidência da cláusula penal.

Do cotejo dos autos, todavia, constato que os presentes declaratórios
não comportam acolhimento
, dada a inexistência de qualquer vício a ser reparado.

Com efeito, o acórdão recorrido, de minha relatoria, tratou de forma clara e detalhada a matéria devolvida para análise deste Sodalício, conforme se observa do excerto do voto a seguir colacionado:

“(...)
VOTO (PRELIMINAR) - NULIDADE DA SENTENÇA
(...)

A apelante invoca a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e carência de fundamentação, ao argumento de que o Juízo de origem deixou de examinar provas relevantes à solução da controvérsia, sobretudo a gravação de áudio em que o ex-síndico teria mencionado suposto conluio entre o atual dirigente do condomínio e empresa concorrente, assim como as contranotificações apresentadas em resposta às notificações extrajudiciais enviadas pelo recorrido, nas quais demonstrava as medidas corretivas adotadas.

A preliminar não merece guarida.

Nos termos do art. 93, IX, da Constituição da República e do art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, a decisão judicial deve enfrentar os fundamentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada. Essa exigência, todavia, não impõe ao magistrado o dever de rebater, de forma exaustiva e individualizada, todos os argumentos ou documentos invocados pelas partes, bastando que apresente fundamentação suficiente, coerente e apta a revelar as razões de seu convencimento.

No caso, a sentença examinou o ponto central da demanda, consistente em verificar se a rescisão contratual promovida pelo condomínio decorreu de justa causa ou de ruptura imotivada. Para tanto, o Juízo de origem reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, aplicou a inversão do ônus da prova e concluiu, a partir das notificações extrajudiciais, das imagens e vídeos mencionados nos autos e da prova oral produzida, que houve falhas reiteradas na prestação dos serviços de portaria e ronda, suficientes para afastar a incidência da multa rescisória prevista para a hipótese de rescisão imotivada.

Embora a sentença não tenha feito menção expressa e pormenorizada à gravação de áudio indicada pela apelante ou às contranotificações por ela apresentadas, tal circunstância, por si só, não configura nulidade. Com efeito, o pronunciamento judicial adotou fundamento próprio e suficiente para a solução da controvérsia, valorando o conjunto probatório em sentido diverso daquele pretendido pela recorrente, sendo certo que eventual desacerto na apreciação das provas, se existente, constitui matéria de mérito recursal, e não vício de ausência de fundamentação.

Por certo, “
a sentença é válida quando apresenta fundamentação suficiente para enfrentar as questões essenciais da controvérsia, ainda que de forma sucinta, não se configurando nulidade por ausência de fundamentação
” (TJMT, N.U 1021421-66.2025.8.11.0003, Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 24/04/2026, publicado no DJE 29/04/2026).

Ademais, a questão foi novamente submetida ao Juízo de primeiro grau por meio de embargos de declaração, ocasião em que a decisão integrativa consignou expressamente que a pretensão da embargante possuía caráter infringente, pois buscava fazer prevalecer a transcrição de conversa unilateral e as contranotificações sobre os elementos probatórios que haviam formado o convencimento judicial, notadamente as notificações, vídeos e fotografias relativos às falhas apontadas na execução contratual, restando evidenciado que o pronunciamento jurisdicional enfrentou adequadamente a controvérsia posta, ainda que em sentido desfavorável à recorrente.

Ainda, sob o prisma sistemático, a nulidade processual exige demonstração de efetivo prejuízo, nos termos do princípio
pas de nullité sans grief
, o que não se evidencia no caso concreto.

Aliás, “
a invalidação de atos processuais pressupõe demonstração de prejuízo concreto à parte que a invoca, conforme o princípio pas de nullité sans grief
” (STJ, AREsp n. 2.226.192/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026).

Diante disso,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)
(...)

A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, dado que o condomínio se posiciona como destinatário final dos serviços prestados pela apelante, enquadrando-se no conceito de consumidor previsto no art. 2º do referido diploma.

Efetivamente, o condomínio edilício é passível de proteção consumerista quando contrata serviços de terceiros em benefício da coletividade de condôminos e, reconhecida a natureza da relação, a inversão do ônus da prova, já deferida desde a decisão liminar (id. 361089373), impõe à prestadora o encargo de demonstrar a regularidade da execução contratual.

Assentada essa premissa, pertinente dizer que o núcleo da controvérsia reside em aferir se a rescisão promovida pelo condomínio encontra amparo nas provas encartadas nos autos, hipótese que afastaria a incidência da cláusula penal prevista para a rescisão imotivada, ou se, ao revés, a ruptura não possui justa causa, tornando exigível a multa de duas mensalidades fixada na Cláusula 7.1 do instrumento.

Da análise documental que integra os autos, extrai-se que a relação contratual foi pontuada, desde seus primeiros meses, por sucessivas notificações extrajudiciais encaminhadas pelo condomínio à recorrente.

Neste ponto, vale destacar que as primeiras comunicações formais remontam a julho de 2023 (ids. 361088893, 361088894 e 361088895), período ainda sob a administração do então síndico
GABRIEL HENRIQUE SABINO MARQUES
- o mesmo que, mais tarde, protagonizaria a gravação de áudio invocada pela apelante como prova central de sua tese recursal. As irregularidades registradas à época abrangiam abandono de posto, liberação de acesso sem cadastro, uso indevido de equipamentos do condomínio e ausência de registros no livro de ocorrências.

Ao longo do vínculo contratual, o condomínio expediu notificações extrajudiciais, às quais a apelante respondeu por meio de contranotificações, refutando as alegações e relatando medidas corretivas. Essa dinâmica de comunicação revela que a recorrente tinha pleno conhecimento das reclamações e que, em boa parte das ocorrências, reconhecia a necessidade de intervenção, ainda que as apresentasse como situações pontuais e prontamente sanadas.

A continuidade das falhas apontadas nas notificações subsequentes e a reiteração de episódios similares demonstram, porém, que as medidas adotadas não produziram regularização efetiva e duradoura nos serviços de portaria e ronda. A persistência das ocorrências ao longo de aproximadamente onze meses evidencia quadro de inadimplemento substancial nessa parcela do objeto contratual, suficiente para lastrear a rescisão motivada.

Importa destacar, nesse contexto, que a conduta do condomínio revela observância ao princípio da boa-fé objetiva, já que promoveu sucessivas notificações, oportunizou a correção das irregularidades e, ao final, chegou a propor aditivo contratual visando à manutenção parcial da avença, o que afasta a alegação de ruptura abrupta ou abusiva.

Em sede de instrução, o depoimento pessoal do atual síndico
TIAGO OSORSKI DE MATTOS
confirmou os elementos nucleares que motivaram a ruptura, quais sejam, as reclamações dos moradores relativas à liberação indevida de acesso ao condomínio, a ausência de controle efetivo na portaria e os registros de colaboradores dormindo em serviço durante plantão noturno. Admitiu, ainda, que realizou orçamentos com outras empresas antes da consumação formal da rescisão, o que se explica pelo fato de que a notificação de 31/05/2024 (id. 361089358) já havia comunicado à apelante que a não aceitação do aditivo proposto implicaria o encerramento do contrato, tornando necessária a prospecção de alternativas para garantir a continuidade dos serviços condominiais.

Registre-se que os depoimentos dos funcionários da recorrente merecem valoração ponderada. Não obstante a mera condição de empregado não figure no rol de impedimentos e suspeições do art. 447 do CPC, o vínculo de subordinação direta à parte e o interesse no resultado do litígio são elementos que o juízo pode legitimamente considerar ao aquilatar o peso dos relatos.

No caso concreto,
GUSTAVO APARECIDO ALVES DA CONCEIÇÃO
, ouvido como testemunha, e
DANILO MAIA ASTROGILDO SALLES
, como informante, confirmaram que medidas corretivas eram adotadas diante das reclamações, mas suas narrativas foram marcadas por generalidades e pela impossibilidade de precisar episódios específicos, não sendo hábeis a afastar o conjunto documental que demonstra a continuidade das deficiências nos postos de segurança. Logo, tais depoimentos não foram desconsiderados, mas sopesados em conjunto com os demais elementos probatórios, especialmente a prova documental consistente nas sucessivas notificações extrajudiciais e nos registros visuais, os quais evidenciam a persistência das falhas apontadas.

Outrossim, a alegação central da apelante, de que a rescisão decorreu de conluio entre o atual síndico e empresa concorrente, mediante o pagamento de vantagem financeira, ancora-se, de modo preponderante, na gravação de áudio envolvendo seu próprio representante e o ex-síndico
GABRIEL HENRIQUE SABINO MARQUES
. A análise objetiva do conteúdo do áudio, todavia, revela insuficiência probatória que lhe retira aptidão para infirmar o quadro documental consolidado nos autos.

Deveras, a conversa foi travada entre um preposto da recorrente e o ex-síndico afastado da gestão condominial em abril de 2024, que no próprio diálogo demonstra manifesta parcialidade, na medida em que externalizou ressentimento em relação ao sucessor, declarou que este se associou à advogada do condomínio para removê-lo do cargo, e afirmou estar envidando esforços para ajudar a apelante a obter outros contratos, como forma de compensar o que reputava uma injustiça. A afirmação de que o atual gestor receberia pagamento da empresa concorrente é reproduzida pelo ex-síndico na qualidade de relato de terceiro, o que a caracteriza como prova indireta, oriunda de fonte declaradamente interessada, sem qualquer suporte em elemento probatório independente que a corrobore, inexistindo nos autos documentos, comprovantes de transferência ou testemunhos idôneos que confiram consistência à narrativa de corrupção.

Diante desse quadro, a gravação não possui aptidão para infirmar a justa causa, pois não se contrapõe à robusta cadeia documental formada pelas notificações extrajudiciais, algumas lavradas pelo próprio ex-síndico
GABRIEL HENRIQUE SABINO MARQUES
quando ainda no exercício do cargo, pelas imagens e vídeos encartados nos autos e pelo depoimento pessoal do síndico, todos convergindo para o mesmo ponto: a reiteração de falhas nos serviços de portaria e ronda ao longo de todo o período contratual, sem regularização definitiva.

Ainda que os serviços de limpeza fossem executados de forma satisfatória, fato reconhecido pelo próprio síndico em juízo e que motivou a proposta de aditivo para sua manutenção, tal circunstância não ilide o inadimplemento relevante nas demais obrigações assumidas. O ajuste celebrado era uno e global, abrangendo limpeza, zeladoria, portaria e ronda, e as deficiências documentadas recaíam justamente sobre os postos diretamente vinculados à segurança de um condomínio com 450 unidades habitacionais, o que configura inadimplemento apto a ensejar a rescisão motivada do pacto.

Em verdade, a execução adequada de parte do objeto não neutraliza o descumprimento substancial de outra parcela, sobretudo quando esta compromete bem jurídico de tamanha relevância para toda a coletividade. A proposta de aditivo formulada pelo condomínio em 31/05/2024, suprimindo os postos de portaria e ronda, com preservação apenas dos serviços gerais, visou manter aquela fração do contrato que era satisfatoriamente executada, de modo a evitar a ruptura total da avença.

Assim, uma vez que a recorrente não aderiu ao aditivo, e a reunião realizada entre as partes não resultou em acordo, consumou-se a rescisão na data previamente comunicada.

Firmada a justa causa para a rescisão, afasta-se a incidência da Cláusula 7.1 do contrato, que prevê a multa compensatória de duas mensalidades exclusivamente para a hipótese de ruptura imotivada. A cobrança de R$ 91.221,90 revela-se, portanto, indevida, e a reconvenção formulada pela apelante, que objetivava exatamente o recebimento dessa verba, não comporta acolhimento.

No que concerne aos honorários advocatícios, a sentença também não comporta ajustes ao fixar a verba em 20% sobre o valor da causa para a ação principal e em igual percentual sobre o valor da reconvenção.

Isso porque, ostentando a reconvenção natureza de ação autônoma, o arbitramento dos honorários a ela relativos é independente daquele fixado para a demanda originária, sem que a soma dos percentuais encontre barreira no limite previsto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

De fato, “
a reconvenção é ação autônoma e comporta honorários independentes dos da ação principal; a soma dos percentuais não se submete ao limite do art. 85, § 2º, do CPC
” (STJ, AREsp n. 2.647.215/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026).

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, mantendo incólume a sentença vergastada.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que fixados no limite máximo legal na origem (STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.383.773/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024). (...)”.
(id. 368682888).

Como se vê, as alegações ventiladas nos embargos já foram suficientemente enfrentadas, o que afasta a existência de qualquer vício passível de correção pela via dos aclaratórios.

Deveras, quanto à alegada omissão relativa à preliminar de nulidade da sentença, verifica-se que o acórdão examinou expressamente a insurgência da embargante, consignando que a decisão de origem apreciou o ponto central da demanda, ao examinar se a rescisão contratual decorreu de justa causa ou de ruptura imotivada. Também foi destacado que a sentença adotou fundamentação suficiente, com base nas notificações extrajudiciais, imagens, vídeos e prova oral, razão pela qual eventual desacerto na valoração probatória configuraria matéria de mérito, e não nulidade por ausência de fundamentação.

No tocante às contranotificações extrajudiciais e às medidas corretivas, o acórdão registrou que a empresa apresentou respostas às notificações encaminhadas pelo condomínio, porém concluiu que tais providências não afastaram a reiteração das falhas constatadas nos serviços de portaria e ronda, as quais permaneceram evidenciadas pelo conjunto probatório produzido nos autos.

De igual modo não procede a alegação de omissão quanto à prova testemunhal. O acórdão não desconsiderou os depoimentos indicados pela recorrente, mas lhes atribuiu valoração compatível com o restante do acervo probatório, ressaltando que os relatos prestados por pessoas vinculadas à empresa não eram suficientes para infirmar as notificações, os registros visuais e os demais elementos que demonstravam a inadequação dos serviços.

Em relação à gravação de áudio, ficou consignado que referido elemento não se mostrava suficiente para infirmar o conjunto probatório, por se tratar de prova indireta, desacompanhada de elementos externos idôneos capazes de corroborar, de forma segura, a alegação de premeditação da rescisão contratual.

No tocante à suposta negociação prévia do condomínio com outras empresas, restou compreendido que a busca por alternativa para continuidade dos serviços, por si só, não demonstrava má-fé ou abuso de direito, especialmente diante do cenário de insatisfação com os serviços de portaria e ronda e da necessidade de preservação do funcionamento regular do condomínio.

Também foi enfrentada a tese relativa à natureza global do contrato e à qualidade dos serviços de limpeza, sendo reconhecido que parte dos serviços, especialmente os de limpeza, era prestada de maneira satisfatória. Todavia, concluiu-se que essa circunstância não afastava a gravidade das falhas verificadas nos serviços de portaria e ronda, os quais estavam diretamente relacionados à segurança e ao controle de acesso do condomínio.

Em relação à proporcionalidade da rescisão integral, o julgado consignou que a execução adequada de parte do objeto contratual não neutralizava o inadimplemento substancial de outra parcela relevante da avença, considerada a importância dos serviços afetados e a repercussão das falhas sobre a coletividade condominial. Assim, não há omissão quanto à tese de conservação do contrato ou de adimplemento substancial.

Por consequência, assentou-se que as falhas verificadas nos serviços de portaria e ronda eram suficientes para justificar a ruptura motivada, não havendo falar em incidência da cláusula penal prevista para a hipótese de rescisão imotivada.

Quanto à declaração posteriormente juntada pelo ex-síndico
GABRIEL HENRIQUE SABINO MARQUES
, impende registrar que o documento não comporta conhecimento ou valoração nesta sede recursal. De fato, tratando-se de elemento de prova produzido e acostado aos autos em momento posterior ao encerramento da fase instrutória e à própria prolação do acórdão ora embargado, resta configurada a preclusão, de modo a obstar, por si só, a reabertura do contraditório probatório ou a apreciação de elementos de convicção apresentados posteriormente ao julgamento colegiado por intermédio da via estreita dos embargos de declaração.

Ressalte-se que a declaração datada de 26/05/2026 e juntada após o julgamento colegiado não se enquadra no conceito de documento novo previsto no art. 435 do CPC, pois não demonstra fato ocorrido depois dos articulados nem impossibilidade de apresentação anterior; limita-se a registrar manifestação unilateral de terceiro acerca de fatos pretéritos amplamente discutidos na instrução e no julgamento da apelação. Por isso, não se presta à reabertura do debate probatório em embargos de declaração.

Dessa forma, a aludida declaração não pode, nesta via recursal integrativa, ser conhecida ou valorada como elemento apto a infirmar as premissas fático-jurídicas que sustentaram o
decisum
embargado. Ainda assim, tal documento apenas reforça a narrativa de que as notificações realizadas durante a gestão anterior teriam sido respondidas e tratadas, mas não altera o fundamento central do julgado, assentado na reiteração das falhas e na ausência de regularização efetiva e duradoura dos serviços de portaria e ronda.

Outrossim, não há que se falar em omissão quanto ao art. 493 do CPC. Os fatos invocados pela embargante - contranotificações, providências corretivas supostamente adotadas, aditivo contratual de outubro de 2023 e permanência da prestadora no condomínio até a rescisão - não constituem fatos supervenientes posteriores à propositura da ação aptos a modificar, extinguir ou constituir direito novo, mas circunstâncias pretéritas, já submetidas ao contraditório e apreciadas no julgamento da apelação. O referido dispositivo não autoriza a reabertura da instrução nem a rediscussão da valoração probatória em sede de embargos de declaração.

Por certo, a pretensão de atribuir maior alcance probatório aos documentos, depoimentos e declaração juntada demandaria nova apreciação do conjunto fático-probatório, o que é incompatível com a via estreita dos embargos de declaração.

Nesse ponto, observa-se que a embargante pretende, sob o rótulo da omissão, rediscutir matéria amplamente examinada pelo Colegiado, buscando a reforma do resultado alcançado mediante nova apreciação da controvérsia, finalidade para a qual não se prestam os embargos de declaração.

Não reconhecida a existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, inviável, por consequência, a atribuição de efeitos infringentes aos aclaratórios, os quais somente seriam admissíveis de forma excepcional e como decorrência lógica da correção de vício efetivamente constatado.

Cumpre registrar, ainda, que o julgador não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos expendidos pela parte, bastando que apresente fundamentação suficiente para solucionar a controvérsia submetida à sua apreciação, como efetivamente ocorreu na hipótese dos autos. A circunstância de a embargante discordar da interpretação conferida aos dispositivos legais invocados não autoriza a utilização dos aclaratórios como instrumento de revisão do julgamento.

Aliás, “
os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito do julgado, tampouco podem ser utilizados como sucedâneo recursal
” (TJMT, N.U 1025138-66.2023.8.11.0000, Maria Aparecida Ribeiro, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, julgado em 26/02/2025, publicado no DJE 06/03/2025).

No tocante ao prequestionamento cumpre ressaltar que o artigo 1.025 do Código de Processo Civil prevê:

“
Art. 1.025.

Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou
obscuridade”.

Ainda, segundo entendimento consolidado por esta Egrégia Câmara, “
o prequestionamento se satisfaz com a análise da matéria jurídica controvertida, independentemente da menção expressa aos dispositivos legais invocados
” (TJMT, ED no RAC n. 1025299-33.2024.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 26/08/2025, DJE 26/08/2025).

Portanto, considere-se prequestionada toda a matéria, nos termos do art. 1.025 do CPC.

Por fim, registre-se que entendo não estarem presentes, no momento, os pressupostos para a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, não se constata caráter manifestamente protelatório, na medida em que a tese jurídica aventada, conquanto improcedente, não se revela inteiramente desprovida de substrato argumentativo, o que afasta o pressuposto indispensável ao reconhecimento da penalidade.

Ante o exposto,
REJEITO
os embargos de declaração opostos por
PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, mantendo incólume o acórdão vergastado.

Na oportunidade, advirto a embargante que a reiteração das teses aqui afastadas ensejará a aplicação da sanção descrita no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2026