Tribunal: TJMT
Processo: 1000448-06.2020.8.11.0023
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000448-06.2020.8.11.0023
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ELISIANE DE OLIVEIRA - CPF: 895.462.701-30 (APELANTE), ALCIR FERNANDO CESA - CPF: 033.079.231-88 (ADVOGADO), JIANCARLO LEOBET - CPF: 929.963.371-15 (ADVOGADO), DARI LEOBET JUNIOR - CPF: 011.120.021-03 (ADVOGADO), ANY SASKIA VIANA NASCIMENTO - CPF: 057.472.471-07 (APELADO), GEFFERSON CAVALCANTI PAIXAO - CPF: 021.832.411-10 (ADVOGADO), ALCIR FERNANDO CESA - CPF: 033.079.231-88 (ADVOGADO), DARI LEOBET JUNIOR - CPF: 011.120.021-03 (ADVOGADO), ELISIANE DE OLIVEIRA - CPF: 895.462.701-30 (APELADO), JIANCARLO LEOBET - CPF: 929.963.371-15 (ADVOGADO), ANY SASKIA VIANA NASCIMENTO - CPF: 057.472.471-07 (APELANTE), GEFFERSON CAVALCANTI PAIXAO - CPF: 021.832.411-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONCORRÊNCIA DE CULPAS. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. MITIGAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c perdas e danos e reintegração de posse, declarando a resolução do contrato por inadimplemento culposo da compradora, determinando a reintegração de posse, reconhecendo a validade da cláusula penal com perda integral das parcelas pagas e condenando ao pagamento de taxa de ocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir a quem deve ser atribuída a culpa pela rescisão contratual; (ii) estabelecer se é válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos; e (iii) verificar a legitimidade da condenação ao pagamento de taxa de ocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O conjunto probatório demonstra concorrência de culpas na ruptura do negócio jurídico, pois a vendedora comercializou imóvel com irregularidades dominiais graves, estando a edificação construída sobre três lotes distintos, sendo um deles de propriedade de terceiro, configurando venda parcial a non domino.

A compradora contribuiu para o desfazimento do negócio ao permanecer inadimplente mesmo após ser notificada da regularização parcial do imóvel, sem adotar providências para consignar valores ou buscar judicialmente a resolução do contrato.

A cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos deve ser mitigada conforme o art. 413 do Código Civil, limitando-se a retenção a 25% dos valores pagos, para evitar enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil.

A taxa de ocupação é devida, mas seu termo inicial deve ser ajustado para fevereiro de 2019, mês subsequente à primeira notificação extrajudicial que informou a regularização parcial do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com concorrência de culpas, a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos deve ser mitigada, limitando-se a retenção a percentual razoável, conforme art. 413 do Código Civil.

2.

A taxa de ocupação é devida a partir do momento em que o comprador, ciente da regularização parcial do imóvel, opta por permanecer na posse sem retomar os pagamentos.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 1000448-06.2020.8.11.0023

ANY SASKIA VIANA NASCIMENTO X ELISIANE DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por ANY SASKIA VIANA NASCIMENTO com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Peixoto de Azevedo/MT que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c perdas e danos e pedido de reintegração de posse, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por ELISIANE DE OLIVEIRA, para declarar a resolução do contrato por inadimplemento culposo da apelante, determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da apelada, reconhecer a validade da cláusula penal que estabelece a perda das parcelas já pagas e condenar a apelante ao pagamento de taxa de ocupação fixada em 0,5% do valor do contrato (R$ 1.250,00 mensais), a partir de novembro de 2018 até a efetiva desocupação. Ainda, distribuiu a sucumbência entre as partes, na proporção de 80% para a requerida e 20% para a autora e fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, a apelante alega, em síntese, que a culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída exclusivamente à apelada, em razão de seu inadimplemento substancial, anterior e insanável.

Sustenta que a suspensão dos pagamentos encontra amparo legal no art. 476 do Código Civil (
exceptio non adimpleti contractus
), uma vez que a apelada não tinha condições de cumprir sua obrigação principal de transferir a propriedade do imóvel livre e desembaraçada.

A apelante argumenta ainda que a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos é abusiva e configura enriquecimento sem causa da apelada, violando o art. 884 do Código Civil.

Questiona também a condenação ao pagamento de taxa de ocupação, alegando que sua posse era justa e que tal condenação, cumulada com a perda total dos valores pagos, configura
bis in idem
intolerável.

Por fim, requer a reforma integral da sentença para que seja declarada a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora, com a consequente condenação desta à restituição integral dos valores pagos, afastamento da cláusula penal e da taxa de ocupação, além da inversão dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões, a apelada defende a manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

Do exame, o litígio origina-se de um contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 28/08/2017, tendo como objeto um imóvel urbano correspondente ao Lote nº 27, da Quadra 21, pelo preço de R$ 250.000,00, a ser pago mediante entrada de R$ 60.000,00 e o restante em 36 parcelas mensais de R$ 5.277,77.

A apelante deixou de pagar as parcelas a partir de outubro de 2018, alegando que o imóvel estava em alienação fiduciária ao Banco Bradesco e foi vendido a terceiro após a compra, além de estar construído sobre três lotes diferentes, sendo um deles de propriedade de terceiro. A apelada, por sua vez, sustenta que regularizou a situação do imóvel e notificou extrajudicialmente a apelante em janeiro e agosto de 2019, sem obter resposta.

A sentença declarou a resolução do contrato por inadimplemento culposo da apelante, determinou a reintegração de posse, reconheceu a validade da cláusula penal que estabelece a perda das parcelas já pagas e condenou a apelante ao pagamento de taxa de ocupação.

A controvérsia está em saber a quem deve ser atribuída a culpa pela rescisão contratual; se válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos; e se legítima a condenação ao pagamento de taxa de ocupação.

Após análise dos autos, entendo que a sentença merece reforma parcial.

No que tange à atribuição de culpa pela rescisão contratual, verifico que não se pode imputá-la exclusivamente à apelante.

O conjunto probatório demonstra que houve concorrência de culpas na ruptura do negócio jurídico.

De um lado, é incontroverso que a apelante deixou de pagar as parcelas a partir de outubro de 2018. De outro, restou comprovado por meio de laudo técnico que o imóvel objeto do contrato apresenta irregularidades estruturais significativas, estando construído sobre três lotes distintos, sendo um deles (Lote 26) de propriedade de terceiro estranho à relação contratual.

Esta circunstância configura vício substancial que compromete a própria essência do negócio jurídico, uma vez que a apelada vendeu como unidade indivisível um bem que parcialmente não lhe pertencia.

Trata-se de caso clássico de venda parcial
a non domino
, que torna juridicamente impossível o cumprimento integral da obrigação de transferir a propriedade plena do imóvel tal como negociado.

Embora a apelada tenha notificado a apelante em janeiro e agosto de 2019 informando a regularização da situação dominial quanto à alienação fiduciária, não há nos autos comprovação de que tenha solucionado o problema estrutural da edificação que invade terreno de terceiro. Esta irregularidade persiste como obstáculo insuperável à plena execução do contrato.

Nesse contexto, a suspensão dos pagamentos pela apelante encontra parcial amparo no instituto da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), previsto no art. 476 do Código Civil, ainda que não possa ser invocado de forma absoluta após as tentativas de regularização pela apelada.

Por outro lado, a apelante também contribuiu para o desfazimento do negócio ao permanecer inadimplente mesmo após ser notificada da regularização parcial do imóvel, sem adotar qualquer providência para consignar os valores ou buscar judicialmente a resolução do contrato, optando por simplesmente usufruir do bem sem contraprestação.

Assim, reconheço a concorrência de culpas na rescisão contratual, o que impacta diretamente nas consequências patrimoniais do desfazimento do negócio.

Quanto à cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos, entendo que sua aplicação literal, nas circunstâncias do caso concreto, resultaria em manifesto desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa da apelada, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

O art. 413 do Código Civil estabelece que
"a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
".

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, mesmo em casos de culpa exclusiva do comprador, o que não se verifica na hipótese dos autos, limita a retenção a percentuais entre 10% e 25% dos valores pagos.

No caso em tela, considerando a concorrência de culpas, entendo razoável fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela apelante, devendo o restante ser-lhe restituído com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Nesse sentido, é o entendimento do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.Precedentes. 2. Agravo interno não provido” (STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)
.

Quanto à reintegração de posse, mantenho a determinação da sentença, uma vez que, com a resolução do contrato, a posse exercida pela apelante passa a ser injusta, caracterizando esbulho possessório, o que autoriza a reintegração de posse em favor da apelada.

Contudo, fixo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, prazo que considero razoável para que a apelante providencie sua mudança, sob pena de desocupação forçada.

Por fim, no que concerne à taxa de ocupação, sua exigibilidade é legítima, uma vez que a apelante permaneceu na posse do imóvel sem contraprestação. Contudo, seu termo inicial deve ser ajustado para fevereiro de 2019, mês subsequente à primeira notificação extrajudicial que informou a regularização parcial do imóvel, momento a partir do qual a apelante tinha ciência da tentativa de solução do problema e optou por permanecer no bem sem retomar os pagamentos.

Mantenho o valor fixado na sentença em 0,5% do valor do contrato (R$ 1.250,00 mensais), por considerá-lo razoável e proporcional, alterando apenas seu termo inicial para fevereiro de 2019 até a efetiva desocupação do imóvel.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para: 1) Reconhecer a concorrência de culpas na rescisão contratual; 2) Mitigar a cláusula penal, limitando a retenção pela apelada a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela apelante, devendo o restante (75%) ser restituído com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; 3) Manter a determinação de reintegração de posse em favor da apelada, fixando o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, sob pena de desocupação forçada; 4) Manter a taxa de ocupação fixada em 0,5% do valor do contrato (R$ 1.250,00 mensais), alterando, contudo, seu termo inicial para fevereiro de 2019 (mês subsequente à primeira notificação) até a efetiva desocupação do imóvel; 5) Redistribuir os ônus sucumbenciais na proporção de 50% para cada parte, em razão da sucumbência recíproca, mantida a gratuidade da justiça concedida à apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2026