Tribunal: TJMT
Processo: 1018336-51.2020.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018336-51.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[HERIKA NAYLLON PEREIRA DOS SANTOS LEITE - CNPJ: 15.541.443/0001-67 (APELANTE), KLEBER JOSE MENEZES ALVES - CPF: 629.438.391-91 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (APELANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (APELADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), HERIKA NAYLLON PEREIRA DOS SANTOS LEITE - CNPJ: 15.541.443/0001-67 (APELADO), KLEBER JOSE MENEZES ALVES - CPF: 629.438.391-91 (ADVOGADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), LARISSA ALEXANDRE REDES - CPF: 039.634.861-04 (ADVOGADO), LARISSA ALEXANDRE REDES - CPF: 039.634.861-04 (ADVOGADO), LUCAS DAIAN DE ALMEIDA BRAGA - CPF: 059.329.521-80 (ADVOGADO), LUCAS DAIAN DE ALMEIDA BRAGA - CPF: 059.329.521-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. CLÁUSULA PENAL.
PRELIMINAR.
ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA CONTRATUAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DA REDUÇÃO PARA QUATRO ALUGUÉIS. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por Várzea Grande Shopping S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT que, nos autos de Ação Ordinária de Rescisão Contratual ajuizada por
Herika

Nayllon
Pereira dos Santos Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de locação de espaço comercial em shopping center e reduzir a cláusula penal por rescisão antecipada para o equivalente a quatro aluguéis, acrescidos de correção monetária desde a devolução do imóvel e juros de mora a partir da citação,
condenando a ré ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao reduzir o valor da cláusula penal quando a autora teria pleiteado apenas a nulidade da multa contratual; (
ii
) estabelecer se a multa prevista em contrato de locação de espaço em shopping center, equivalente à metade dos aluguéis restantes até o término do prazo contratual, pode ser reduzida judicialmente por se mostrar manifestamente excessiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A alegação de julgamento extra petita não procede,
pois
a autora impugnou expressamente a cláusula penal contratual e postulou sua revisão, de modo que a discussão sobre a validade e extensão da penalidade foi submetida ao exame judicial, permitindo ao magistrado aplicar a solução jurídica adequada à controvérsia, nos termos do princípio
iura

novit

curia
.

A interpretação do pedido deve ocorrer em consonância com a causa de pedir e os fatos narrados na inicial, nos termos do art. 322, §2º, do CPC, não havendo extrapolação dos limites da lide quando o julgador reconhece a validade da cláusula penal, mas reduz o seu montante.

Embora nas locações em shopping center prevaleçam as condições livremente pactuadas entre as partes, conforme art. 54 da Lei nº 8.245/91, a autonomia privada não afasta a incidência de normas de ordem pública que asseguram o equilíbrio contratual.

O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando o montante estipulado se revelar manifestamente excessivo, cabendo ao julgador ajustar a penalidade
de modo a preservar seu caráter coercitivo sem permitir enriquecimento sem causa.

No caso concreto, a cláusula contratual previa multa equivalente à metade dos aluguéis restantes até o término do prazo contratual, o que resultaria em valor aproximado de R$ 66.500,00, quantia considerada desproporcional diante das circunstâncias do caso e do fato de que o imóvel pode ser novamente locado.

A redução da multa para o equivalente a quatro aluguéis revela-se medida adequada e proporcional, pois preserva a função compensatória da cláusula penal e evita penalidade excessiva ao locatário.

Quanto à sucumbência, verifica-se que ambas as partes foram parcialmente vencedoras e vencidas, uma vez que a cláusula penal não foi afastada, mas apenas reduzida, impondo-se a redistribuição do ônus sucumbencial nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Não há julgamento extra petita quando o magistrado, diante da impugnação da cláusula penal contratual, reconhece sua validade, mas procede à redução do valor com fundamento no art. 413 do Código Civil, aplicando o princípio
iura

novit

curia
.

A cláusula penal prevista em contrato de locação comercial em shopping center pode ser reduzida judicialmente quando o montante estipulado se revelar manifestamente excessivo, a fim de preservar a proporcionalidade e evitar enriquecimento sem causa.

Configurada sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional do ônus sucumbencial entre as partes.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 412 e 413; CPC,
arts
. 86, 322, §2º, 487, I, e 85, §2º e §11; Lei nº 8.245/91, art. 54.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no REsp nº 1.921.247/RS, Rel. Min. Sérgio
Kukina
, Primeira Turma, j. 18.03.2024,
DJe
21.03.2024; STJ, REsp nº 1.888.028/SP, Terceira Turma, j. 16.08.2022,
DJe
24.08.2022; TJMG, ED nº 5001402-82.2021.8.13.0155, Rel. Des. Raquel Gomes Barbosa, j. 08.09.2025; TJSP, Apelação Cível nº 1038513-43.2020.8.26.0576, Rel. Des. Adilson de Araujo, j. 03.05.2022; TJMT, AC nº 1018312-37.2019.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 25.10.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

VÁRZEA GRANDE SHOPPING S
/A
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Juízo da
2ª Vara
Cível da Comarca de
Várzea Grande
/MT
,
que
,
nos autos da
Ação
Ordinária de Rescisão Contratual

ajuizada por
HERIKA NAYLLON PEREIRA DOS SANTOS LTDA
,
julgou
parcialmente

procedente a ação

para declarar
rescindido o contrato de locação e reduzi
r
a cláusula penal pactuada para o equivalente a quatro aluguéis, acrescida de correção monetária desde a data da devolução antecipada do imóvel (01/03/2020) e juros de mora a partir da citação, além de condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido.

O apelante sustenta, preliminarmente,
a nulidade da sentença por julgamento
extra petita
, ao argumento de que a autora, na petição inicial, limitou-se a requerer a nulidade da cláusula penal contratual, sem formular pedido de redução da multa, de modo que a decisão recorrida teria extrapolado os limites da demanda ao promover a minoração do valor da penalidade.

No mérito, afirma que a própria sentença reconheceu que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da locatária, inexistindo qualquer conduta imputável à locadora, razão pela qual seria devida a aplicação integral da cláusula penal prevista no contrato.

S
alienta
que a multa estipulada corresponde à metade dos aluguéis restantes até o término do prazo contratual, conforme previsão expressa do instrumento de locação, não havendo falar em abusividade ou excesso que justifique a intervenção judicial.

Alega, ainda, que se trata de contrato de locação em shopping center, situação regida pela Lei n.º 8.245/91, especialmente pelos
arts
. 4º e 54, que consagram a prevalência das condições livremente pactuadas entre as partes, de modo que não seria cabível a aplicação dos
arts
. 412 e 413 do Código Civil para redução da cláusula penal.

Defende, ademais, que a rescisão antecipada decorreu de decisão comercial da própria locatária, não podendo ser atribuída à pandemia de COVID-19 ou a qualquer hipótese de força maior apta a afastar a incidência da penalidade contratual.

Ao final, requer o
provimento do recurso
, para que seja reconhecida a nulidade da sentença por julgamento
extra petita
ou, subsidiariamente, reformado o
decisum
a fim de restabelecer a multa contratual nos termos originalmente pactuados. De forma alternativa, pugna pela
redistribuição do ônus sucumbencial
, em razão da parcial procedência dos pedidos.

Preparo devidamente recolhido (ID. 342342361).

Devidamente intimada para apresentar contrarrazões, a apelada interpôs tão somente Recurso Adesivo (ID. 342342363), tendo, posteriormente, apresentado pedido de desistência (ID. 350173879).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O

- PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Preliminarmente, o apelante alega ser nula a sentença, em razão de julgamento
extra petita
, sustentando
que a parte autora teria requerido apenas a nulidade da cláusula penal prevista no contrato de locação, não havendo pedido de redução do valor da multa, razão pela qual o
M
agistrado não poderia ter procedido à sua minoração
.

Consoante se extrai da petição inicial, a parte autora impugnou expressamente a cláusula contratual que previa a multa por rescisão antecipada, sustentando sua abusividade e postulando o afastamento de sua incidência.

Assim, a pretensão deduzida em juízo esteve direcionada justamente à discussão acerca da validade e da extensão da cláusula penal estipulada no contrato.

Nesse contexto, ao reconhecer a validade da cláusula penal, mas proceder à redução de seu montante, o
M
agistrado singular não extrapolou os limites da lide, tampouco proferiu decisão em desacordo com o princípio da congruência. Ao revés, apenas conferiu à controvérsia a solução jurídica que entendeu adequada ao caso concreto, à luz das normas que regem a matéria.

Cumpre destacar que, nos termos do princípio
iura

novit

curia
, incumbe ao julgador aplicar o direito ao caso concreto, ainda que em perspectiva diversa daquela invocada pelas partes, desde que respeitados os fatos e os limites da causa de pedir e do pedido.

Assim, não há falar em julgamento
extra petita
quando a providência jurisdicional concedida se insere dentro do contexto da pretensão deduzida em juízo.

Sobre o tema:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DIVÓRCIO C/C PARTILHA DE BENS. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022 DO CPC. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. RECURSO REJEITADO. I. CASO EM EXAME
(...)
5.
A interpretação do pedido em consonância com a causa de pedir e os fatos narrados, nos termos do art.
322, § 2º, do CPC, afasta a alegação de julgamento extra petita, aplicando-se o princípio
iura

novit

curia
.
6. A ausência de registro formal não impede a partilha de direitos patrimoniais quando demonstrada aquisição onerosa na constância do casamento, sendo irrelevante para efeitos de comunicação na comunhão parcial.
(...)
(TJ-MG - Embargos de Declaração: 50014028220218130155, Relator.: Des.(a) Raquel Gomes Barbosa (JD), Data de Julgamento: 08/09/2025, Núcleo da Justiça 4.0 -
Especi
/ Câmara Justiça 4 .0 -
Especiali
, Data de Publicação: 09/09/2025)
(
g.n
.)

“
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ADOÇÃO DO PRINÍCIO DA PROIBIÇÃO DOS COMPORTAMENTOS CONTRADITÓRIOS. IRRETROATIVIDADE NÃO CONFIGURADA. DECISÃO SUPRESA. NÃO CONFIGURADA.
(...)
2. De acordo com precedente desta Corte Superior, a adoção do princípio do
venire
contra
factum

proprium
não enseja aplicação retroativa de dispositivo que só passou a vigorar no novo Código de Processo Civil de 2015, pois apenas
configura a consagração do princípio jura
novit

curia
, segundo o qual, diante dos fatos da causa, compete ao juiz dizer o direito.
Precedente: REsp n. 1.334.034/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 17/3/2016,
DJe
de 29/3/2016.

3. Conforme jurisprudência deste Tribunal Superior,
"não há falar em decisão-surpresa quando o magistrado, diante dos limites da causa de pedir, do pedido e do substrato fático delineado nos autos, realiza a tipificação jurídica da pretensão no ordenamento jurídico posto, aplicando a lei adequada à solução do conflito, ainda que as partes não a tenham invocado (
iura

novit

curia
) e independentemente de ouvi-las, até porque a lei deve ser de conhecimento de todos, não podendo ninguém se dizer surpreendido com sua aplicação"
(
AgInt
no
AREsp
n. 2.038.601/RJ, Relator Ministro HERMAN BENJAMIN, Segunda Turma, julgado em 9/11/2022,
DJe
de 24/11/2022) .4. Agravo interno não provido.
”
(STJ -
AgInt
no REsp: 1921247 RS 2021/0037343-5, Relator.: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Julgamento: 18/03/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/03/2024)
(
g.n
.)

Ademais, o ordenamento jurídico expressamente autoriza a revisão judicial da cláusula penal quando verificado que o montante estipulado se mostra manifestamente excessivo.

Nesse sentido, dispõe o art. 413 do Código Civil que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o valor da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Desse modo, ainda que a parte autora tenha pleiteado o afastamento da cláusula penal, nada obsta que o
M
agistrado, reconhecendo sua validade, mas constatando eventual excesso no montante estipulado, proceda à sua adequação, aplicando a solução que melhor se harmonize com os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Assim, verifica-se que a sentença não incorreu em julgamento
extra petita
, pois a controvérsia acerca da cláusula penal foi expressamente submetida à apreciação judicial, tendo o magistrado apenas procedido à sua modulação, dentro dos limites da lide.

A propósito:

“
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO DA APELAÇÃO NA ORIGEM. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO. ILEGALIDADE RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE MODIFICAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. INCIDÊNCIA DOS ÓBICES DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO.
REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL DE OFÍCIO, NOS TERMOS DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. DECISUM EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR.
MODIFICAÇÃO DO QUANTUM FIXADO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. REPARTIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. ALTERAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. RECURSOS ESPECIAIS CONHECIDOS PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDOS.
(...)
3.
Verificando que o caso se enquadra nas hipóteses previstas no art. 413 do Código Civil, não há qualquer ilegalidade na redução da cláusula penal de ofício pela Corte local, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes.
4. Com base na interpretação das cláusulas contratuais e na ampla análise do conjunto fático-probatório dos autos, as instâncias ordinárias concluíram que houve irregularidade na resilição unilateral do contrato efetuada pela recorrente Usina Santo
Ângelo, devendo incidir, por essa razão, a respectiva multa contratual. Esse entendimento não é passível de modificação na via do recurso especial, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.
(...)”

(STJ - REsp: 1888028 SP 2018/0133924-3, Data de Julgamento: 16/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/08/2022)
(
g.n
.)

Diante disso,
REJEITO

a preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita.

É como voto.

V O T O
-
MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de
Ação
Ordinária de Rescisão Contratual

ajuizada por
HERIKA NAYLLON PEREIRA DOS SANTOS LTDA
em desfavor de
VÁRZEA GRANDE SHOPPING S
/
A,
na qual a autora sustenta ter firmado com
o
demandad
o
contrato de locação de espaço comercial destinado à comercialização de roupas femininas, com início em 30/05/2019, pelo valor mensal de R$ 3.500,00 durante os primeiros 24 meses de vigência.

Relata que, diante de dificuldades financeiras, buscou junto
ao requerido
a revisão do valor do aluguel, inclusive após o período da pandemia, contudo sem lograr êxito nas tratativas.

Aduz, ainda, que formulou pedido administrativo de rescisão do contrato, o qual igualmente não foi atendido
pelo réu, razão pela qual
requereu a rescisão contratual com efeitos a partir de 01/03/2020, bem como a declaração de inaplicabilidade da multa prevista para a hipótese de rescisão antecipada do contrato.

Após a devida instrução processual, o Magistrado de origem julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)
A parte autora pleiteia a rescisão do contrato e requereu o reconhecimento da nulidade de cláusulas contratuais.

Por seu turno, o requerido alegou que o rompimento contratual decorreu do inadimplemento da requerente, que não pagou os débitos condominiais e foi quem descumpriu com o acordo firmado entre as partes, afirmando que as inexiste qualquer ilegalidade nas cláusulas contratuais impugnadas.

Da análise das provas produzidas nos autos tenho que a pretensão da autora merece parcial acolhimento.

Cumpre anotar que, em se tratado de contrato de aluguel de espaço comercial, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica à espécie. O contrato celebrado entre as partes trata de espaço de locação diferenciada, possuindo normas reguladoras próprias, dispostas na Lei n.º 8.245/91, a qual dispõe em seu artigo 54 que: “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas em lei.”

(...)

No tocante aos motivos que levaram à rescisão do contrato, não há controvérsia que este decorre da vontade do polo ativo.

Isto posto, consigno que no que se refere ao pedido de revisão das cláusulas contratuais, convém rememorar o disposto no art. 57
da
a Lei nº 8.245/91:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

Todavia, não se pode ignorar, também, o disposto nos artigos 412 e 413 do Código Civil, que prevê a possibilidade de redução equitativa da multa pelo juiz:

Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Nesse passo, a autora se insurge com a aplicação da multa estabelecida no §1º, da cláusula décima primeira, sob argumento de que é abusiva e invalidam requerendo a sua revisão para que seja encontrado o patamar justo da multa por rescisão contratual.

Referida cláusula estabelece que:a rescisão antecipada, antes do prazo de 24 meses, como ocorre na espécie, enseja o dever de pagar a multa no valor equivalente a “metade dos
alugueis
que restarem até o final do prazo contratual”

Na hipótese, verifico que o pedido de revisão deve ser acolhido, pois a aplicação da multa resolutória como previsto no contrato, ensejará em montante manifestamente excessivo ao locatário, além do que a loja poderá ser novamente alugada após a entrega do imóvel pela locatária.

Com efeito, considerando o número de meses previsto para a duração do contrato (48 meses), a data do início (01/05/2019) e a data em que foi pedido a rescisão (01/03/2020), o contrato foi encerrado no 10º mês e o tempo remanescente seria de 38 meses. Assim, observando o valor mensal da locação previsto no contrato (R$ 3.500,00) e o número de meses faltantes (38), a multa corresponderia a R$ 66.500,00 (50% de R$ 133.000,00).

Nessa toada, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da multa prevista no contrato, o magistrado tem o dever de proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa.

Em caso análogo, o STJ entendeu condizente a redução para 4 (quatro) aluguéis, dadas as peculiaridades do caso concreto, confira:

(...)

Por conseguinte, constatada a excessiva onerosidade do valor pactuado a título de cláusula penal, entendo por bem adequar o § 1º da cláusula décima primeira, para fixar que o valor da multa na hipótese do locatário promover a denúncia da locação evolvendo o espaço comercial locado(s) antes de findo o prazo contratual corresponderá a 04 (quatro)
alugueis
.

- Dispositivo.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para:

- DECLARAR RESCINDIDO o compromisso firmado entre as partes,

- Revisar a Cláusula Décima-primeira do contrato e reduzir a
clausula
penal para a importância equivalente a 04 (quatro) aluguéis, acrescido de correção desde a data da devolução antecipada da loja (01/03/2020) e de juros de mora a partir da citação.

Decaindo o polo ativo em parte mínima do pedido, é justo e razoável que a sucumbência seja suportada em sua totalidade pelo passivo, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. Assim, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez

por cento) sobre o valor do proveito econômico, conforme art. 85, § 2º, do CPC.
”

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia recursal à cláusula contratual relativa à multa compensatória, com as consequências dela decorrentes.

Inicialmente, importa destacar que
o contrato firmado entre as partes
se
refere à locação de espaço comercial situado em shopping center, modalidade contratual que possui disciplina jurídica própria na Lei n.º 8.245/91.

Nesse contexto, dispõe o art. 54 do referido diploma legal que, nas relações estabelecidas entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos, observadas as disposições procedimentais previstas na legislação de regência.

Em relação à rescisão contratual, dispõe o contrato de locação firmado entre as partes, n
o
§ 1º
da
cláusula décima primeira, que “
a rescisão antecipada, antes do prazo de 24 meses, como ocorre na espécie, enseja o dever de pagar a multa no valor equivalente a “metade dos
aluguéis
que restarem até o final do prazo contratual”
(ID. 342341861, p. 16).

No caso,
verifica-se que o contrato de locação foi celebrado pelo prazo de 48 (quarenta e oito) meses, com início em 01/05/2019, tendo a rescisão sido pleiteada em 01/03/2020, quando transcorridos aproximadamente 10 (dez) meses de sua vigência, restando, portanto, 38 (trinta e oito) meses para o término do prazo contratual.

Considerando que o valor mensal da locação foi fixado em R$ 3.500,00, o montante correspondente aos aluguéis vincendos alcançaria a quantia de R$ 133.000,00, sendo que, à luz da cláusula penal pactuada, equivalente a 50% desse valor, a multa contratual atingiria o montante de R$ 66.500,00.

Embora a cláusula penal decorra da autonomia da vontade das partes contratantes, sua estipulação não se submete de forma absoluta à livre disposição dos pactuantes.

Isso porque o Código Civil vigente estabelece limites de ordem pública destinados a assegurar o equilíbrio da relação contratual, impedindo que a penalidade assumida resulte em vantagem desproporcional para uma das partes ou em gravame excessivo para o devedor, circunstância que poderia caracterizar enriquecimento indevido.

Nessa linha, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que, constatado o caráter manifestamente excessivo da penalidade convencionada, cabe ao julgador proceder à sua adequação, ainda que de ofício, de modo a ajustá-la a patamar razoável.

A finalidade é preservar o caráter coercitivo da cláusula penal sem permitir que ela se transforme em fonte de enriquecimento sem causa, conforme já decidido no julgamento do REsp n.º 1.447.247/SP.

Importa ressaltar, ademais, que a rescisão antecipada do contrato de locação pode ocasionar prejuízo ao locador, que, de forma inesperada, deixa de auferir os aluguéis que seriam percebidos até o término do prazo contratual
, sendo
justamente para compensar tal risco que a legislação e o próprio instrumento contratual costumam prever a incidência de multa em caso de denúncia prematura da locação.

Todavia, a penalidade não pode ser fixada em patamar desarrazoado, devendo guardar correspondência com o período razoavelmente necessário para que o locador consiga novamente disponibilizar o imóvel no mercado e celebrar novo contrat
o
.

Logo,
uma vez firmado novo ajuste locatício, cessa a situação de prejuízo decorrente da vacância do imóvel, o que impõe a observância da proporcionalidade na fixação da multa.

Diante desse contexto, verifica-se que o Juízo de origem procedeu de forma acertada ao reconhecer a validade da cláusula penal pactuada entre as partes, mas promover a sua adequação a patamar mais razoável, em observância aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A solução adotada prestigia o equilíbrio contratual, pois, ao mesmo tempo em que assegura ao locador a compensação pelos prejuízos decorrentes da rescisão antecipada do contrato, impede que a penalidade alcance valor excessivo em relação às circunstâncias do caso concreto.

No mesmo sentido:

“
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. SHOPPING CENTER. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO CUMULADA COM AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
.
DISCUSSÃO A RESPEITO DO VALOR DA MULTA PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. OCORRÊNCIA. REDUÇÃO. NECESSIDADE. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. A multa contratual indenizatória pela prematura rescisão deve ser fixada observando-se a boa-fé objetiva, de sorte que,
reconhecendo-se a sua abusividade, há de reduzida, com fundamento no art. 413 do CC
.
”
(TJ-SP - Apelação Cível: 10385134320208260576 São José do Rio Preto, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 03/05/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/05/2022)
(
g.n
.)

“
RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE RES SPERATA – LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER – DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL/PONTO COMERCIAL PELA LOCATÁRIA ANTES DE PRAZO DETERMINADO – ENTREGA DAS CHAVES – PERDA DO OBJETO A RESCISÃO CONTRATUAL - REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E EXIGIBILIDADE INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE RES SPERATA (CLÁUSULA) – OBRIGAÇÃO ATRATIVOS DE COMPRAS “TENANT MIX – DESCUMPRIDO - MULTA CONTRATUAL ABUSIVA – CONFIGURADO – ART 413 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
5 -
O valor da multa deve ser proporcional a natureza e a finalidade do negócio, observando princípio da equidade –mediante a preservação da equivalência material do pacto com incidência do princípio da
boa fé
.
6 - Mostra-se justo reduzir a multa para o patamar de 20% do valor remanescente aos
alugueis
enquanto seu prazo contratual – jurisprudência de nossos tribunais pátrios. 5 – SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
”
(TJ-MT - AC: 10183123720198110041, Relator.: SEBASTIAO DE
MORAES FILHO, Data de Julgamento: 25/10/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2023)
(
g.n
.)

“
APELAÇÃO CÍVEL. Contrato de locação comercial. Shopping Center. Rescisão antecipada pela locatária. Ação de consignação em pagamento cumulada com declaração de nulidade de cláusula penal por onerosidade excessiva e pedido de redução da multa penal.
Sentença de improcedência. Recurso da autora. Cláusula penal estabelecendo multa equivalente a 10 (dez)
alugueis
mínimos (R$ 65 .000,00). Abusividade. Possibilidade de redução. Valor reduzido para o equivalente a 03 (três)
alugueis
, correspondentes a R$ 19 .500,00, nos termos do art. 413, do CC e art. 4º da Lei nº 8.245/91,
declarando extinta a obrigação pecuniária da autora. Sentença reformada, com imposição do ônus sucumbencial ao réu. RECURSO PROVIDO.
”
(TJ-SP - Apelação Cível: 10036156320188260482 Presidente Prudente, Relator.: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 14/06/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2022)
(
g.n
.)

Nesse ínterim
, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou desacerto na decisão recorrida, razão pela qual
a sentença deve ser integralmente mantida
.

No que se refere ao ônus sucumbencial, verifica-se que a sentença atribuiu integralmente
ao réu
o pagamento das custas e honorários advocatícios, sob o fundamento de que a autora teria decaído de parte mínima do pedido.

Contudo, e
mbora tenha sido acolhido o pedido de rescisão contratual, não houve reconhecimento da inaplicabilidade da cláusula penal, tendo o Juízo de origem apenas procedido à redução do valor da multa contratual.

Desse modo, evidencia-se que ambas as partes foram parcialmente vencedoras e vencidas, circunstância que atrai a incidência do art. 86 do Código de Processo Civil, impondo-se a redistribuição do ônus sucumbencial, devendo as custas processuais e os honorários advocatícios
ser
suportados na proporção de 70% (setenta por cento) pela parte requerida e 30% (trinta por cento) pela parte autora.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo interposto
tão somente

para redistribuir o ônus sucumbencial
, determinando que as custas processuais e os honorários advocatícios sejam suportados na proporção de
70% (setenta por cento) pela parte requerida e 30% (trinta por cento) pela parte autora
, mantido o percentual fixado na origem
e mantida toda a sentença em seus demais termos.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2026