Tribunal: TJMT
Processo: 1001841-94.2018.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001841-94.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDIVALDO CARMO DE MEDEIROS - CPF: 924.127.181-72 (APELADO), DOUGLAS RICARDO GUILHEN MELO - CPF: 009.747.327-88 (ADVOGADO), Léya Souza da Cruz Paim Ton registrado(a) civilmente como LEYA SOUZA DA CRUZ - CPF: 884.671.801-10 (ADVOGADO), MARIANE PEDROSO DE OLIVEIRA MEDEIROS - CPF: 890.391.731-68 (APELADO), MARIA LAVINIA ZONETTI BENEZ - CPF: 219.696.658-40 (APELANTE), JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), ADALBERTO JOSE BENEZ - CPF: 894.992.631-87 (APELANTE), RODOLFO PEREIRA FAGUNDES - CPF: 020.381.951-96 (APELANTE), RONALDO BATISTA ALVES PINTO - CPF: 406.633.291-91 (ADVOGADO), KARINE FAGUNDES GARCIA DUARTE ALVES PINTO - CPF: 773.181.371-15 (ADVOGADO), ANA BEATRIZ DE SOUZA ROCHA - CPF: 057.974.051-05 (ADVOGADO), MARIA LAVINIA ZONETTI BENEZ - CPF: 219.696.658-40 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL — APELAÇÕES CÍVEIS — AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE DANOS MORAIS — PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA REJEITADAS – PEDIDO JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL E JULGAMENTO
EXTRA PETITA
– NÃO ACOLHIDAS – MÉRITO – NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO — COMPRA E VENDA COM OBJETO ILÍCITO — AGIOTAGEM — CONTRATO DE LOCAÇÃO FICTÍCIO — NULIDADE ABSOLUTA — DANO MORAL CONFIGURADO — MANUTENÇÃO DA SENTENÇA —
RECURSOS DESPROVIDOS
.

A legitimidade ativa foi corretamente reconhecida na fase de saneamento e restou preclusa — ainda que assim não fosse, os autores demonstraram interesse jurídico e posse qualificada sobre o bem.

O pedido de anulação é juridicamente possível e encontra amparo no art. 19 do CC e no art. 17 do CPC — sendo plenamente admissível a pretensão de anular ato jurídico simulado ou com causa ilícita.

Inexiste julgamento
extra petita
, uma vez que a sentença respeitou os limites da causa de pedir e do pedido inicial.

A simulação objetiva de negócio jurídico com causa ilícita — destinada a ocultar operação de empréstimo com juros usurários — enseja a nulidade absoluta dos atos praticados.

O contrato de locação firmado como fachada para pagamento de juros é nulo — por ausência de objeto lícito e desvio de finalidade.

A condenação por danos morais é devida quando a atuação dos réus resulta em violação à dignidade dos autores — especialmente em contexto de simulação, fraude e usura.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 1001841-94.2018.8.11.0003

APELANTES: RODOLFO PEREIRA FAGUNDES, ADALBERTO JOSE BENEZ E MARIANE PEDROSO DE OLIVEIRA

APELADOS: EDIVALDO CARMO DE MEDEIROS E MARIANE PEDROSO DE OLIVEIRA MEDEIROS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos pelos requeridos
RODOLFO PEREIRA FAGUNDES
,
ADALBERTO JOSÉ BENEZ
e
MARIA LAVÍNIA ZONETTI BENEZ
, em contra sentença proferida pela MMª Juíza Milene Aparecida Pereira Beltramini, da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação Ordinária Anulatória de Ato Jurídico, com Pedido de Tutela Provisória c/c Danos Morais nº 1001841-94.2018.8.11.0003, ajuizada por
EDIVALDO CARMO DE MEDEIROS
e
MARIANE PEDROSO DE OLIVEIRA MEDEIROS
, que julgou procedente o pedido inicial, ratificou a tutela de urgência anteriormente deferida, declarou nulas as escrituras públicas de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 77.710 do Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, firmadas entre Rodolfo Pereira Fagundes e Áureo Cândido Costa e entre Rodolfo Pereira Fagundes e Maria Lavínia Zonetti Benez, bem como o contrato de compra e venda e o contrato de locação celebrados entre Rodolfo Pereira Fagundes e os autores; determinou a baixa das averbações nºs 3/77.710 e 4/77.710 na referida matrícula, julgou improcedente a ação de despejo em apenso nº 1000406-85.2018.8.11.0003, e condenou solidariamente os demandados ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), com correção monetária e juros de mora a partir da decisão, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado atribuído a ambas as causas, sem suspensão da exigibilidade (art. 85, §2º, CPC).

Em suas razões recursais, o primeiro apelante –
RODOLFO PEREIRA FAGUNDES
– afirma que a sentença deixa de apreciar adequadamente as preliminares por ele deduzidas, declara-as indevidamente preclusas, realiza julgamento fora dos limites do pedido (
extra petita
), funda-se em provas que reputa ilícitas, desconsidera a fé pública da escritura pública de compra e venda, ignora a instrução probatória produzida, especialmente os depoimentos colhidos em audiência, e conclui pela existência de simulação e de danos morais sem suporte robusto no conjunto probatório.

Na sequência, ingressa no exame das questões processuais, afirmando que a sentença incorre em
error in procedendo
e
error in judicando
ao afastar, sob o fundamento de preclusão, as preliminares de ilegitimidade ativa dos autores e de impossibilidade jurídica do pedido.

Assevera que tais matérias constituem questões de ordem pública, cognoscíveis de ofício em qualquer grau de jurisdição, nos termos dos arts. 337, § 5º, 485, § 3º, e 18 do Código de Processo Civil, de modo que não poderiam ser tidas como preclusas.

Defende que os autores pleiteiam direito alheio em nome próprio, hipótese vedada pelo art. 18 do CPC, pois a propriedade registral do imóvel jamais teria integrado o patrimônio dos demandantes, razão pela qual carecem de legitimidade ativa e de interesse processual para pleitear a anulação dos negócios jurídicos e o “retorno” da titularidade do bem ao seu nome.

Ainda no plano das preliminares, o apelante Rodolfo insiste na tese de impossibilidade jurídica do pedido, argumentando que, mesmo que se admitisse, por hipótese, a nulidade das transações questionadas, o imóvel retornaria ao
status quo ante
, ou seja, à titularidade do antigo proprietário (Áureo Cândido Costa), e não poderia jamais ser transferido aos autores, que nunca figuraram como proprietários formais na matrícula.

Sustenta que o pedido de “retorno” do imóvel aos autores não encontra respaldo no ordenamento jurídico e que a petição inicial deveria ter sido indeferida por inépcia e ausência de interesse processual, com fundamento no art. 330, incisos I e III, do CPC, impondo-se a extinção do processo sem resolução do mérito com base no art. 485, VI, do mesmo diploma.

Na sequência, o apelante Rodolfo sustenta a nulidade da sentença por julgamento
extra petita
, afirmando que o juízo
a quo
, ao proferir a decisão, teria extrapolado os limites da causa de pedir e do pedido formulado na exordial, em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC.

Argumenta que a sentença teria se fundado em causa de pedir não articulada pelos autores, bem como teria concedido tutela de natureza diversa daquela postulada ou em extensão superior, configurando a hipótese de decisão
extra petita
, o que impõe sua anulação e o retorno dos autos à origem para novo julgamento nos estritos limites da demanda. Para tanto, transcreve precedentes de Tribunais pátrios e do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Superadas as questões processuais, o apelante Rodolfo ingressa no mérito, afirmando, em síntese, que não há simulação nem prática de agiotagem na relação estabelecida entre as partes.

Sustenta que o negócio de compra e venda celebrado entre ele e o antigo proprietário Áureo Cândido Costa foi formalizado por escritura pública, dotada de fé pública, nos termos do art. 215 do Código Civil, e que, por isso, faz prova plena de sua celebração e conteúdo.

Argumenta que a sentença desconsidera indevidamente a força probante do instrumento público e relativiza, sem base probatória sólida, a fé pública notarial, em ofensa aos princípios da segurança jurídica e da estabilidade das relações negociais.

Ao tratar da prova dos autos, o apelante destaca que a instrução realizada em primeira instância, especialmente a audiência de instrução e julgamento, confirma a tese defensiva de que houve efetiva compra e venda do imóvel, e não negócio simulado para encobrir empréstimo.

Analisa detidamente os depoimentos prestados em juízo, apontando que testemunhas ouvidas — inclusive arroladas pelos próprios autores — relatam que o imóvel estava à venda em razão de dificuldades financeiras dos autores, que a negociação com Rodolfo é apresentada como venda verdadeira e que não há qualquer referência, nesses relatos, à existência de mútuo garantido pelo bem.

Ressalta, ainda, que testemunhas arroladas pela defesa (como funcionária do escritório e testemunha da escritura) confirmam a regularidade da transação, a ausência de vício de consentimento e a inexistência de conluio ou simulação.

O apelante Rodolfo também impugna o uso, pela sentença, de áudios e mensagens juntados pelos autores, que reputa ilícitos. Sustenta que se trata de gravações unilaterais, fragmentadas e descontextualizadas, supostamente obtidas de conversas conduzidas pelos próprios requerentes, que teriam “guiado” o diálogo para construir narrativa favorável à tese de agiotagem.

Alega que tais elementos não podem prevalecer sobre a prova documental e testemunhal regularmente produzida, invocando o art. 5º, LVI, da Constituição Federal e julgados do STJ acerca da inadmissibilidade de provas ilícitas ou manipuladas.

Ainda no mérito, o apelante impugna a condenação em danos morais, afirmando que não há ato ilícito, culpa ou dolo de sua parte, nem nexo causal entre sua conduta e o alegado abalo moral.

Argumenta que não figura como parte na Ação de Despejo nº 1000406-85.2018.8.11.0003, a qual foi ajuizada por Maria Lavínia Zonetti Benez, de modo que eventual sofrimento decorrente da ameaça de despejo não poderia ser imputado a ele.

Sustenta que os próprios autores contribuíram decisivamente para a situação ao inadimplir obrigações assumidas em outras relações jurídicas e que a sentença, ao condená-lo solidariamente ao pagamento de R$60.000,00 (sessenta mil reais), viola os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, ensejando enriquecimento sem causa.

Ao final, em capítulo específico dedicado aos pedidos, o apelante Rodolfo requer o conhecimento e o total provimento do recurso para que sejam acolhidas as preliminares de ilegitimidade ativa e/ou de impossibilidade jurídica do pedido e/ou de nulidade da sentença por julgamento
extra petita
, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito.

Subsidiariamente, pede a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo-se a validade dos negócios jurídicos impugnados e afastando-se a condenação em danos morais.

Requer, ainda, caso mantida a indenização, a redução do valor eventualmente fixado a título de danos morais, a exclusão da solidariedade na responsabilidade pelo pagamento das custas e honorários e a redistribuição dos ônus sucumbenciais em favor do apelante (Id. 316219344).

Por sua vez, os segundos apelantes –
ADALBERTO JOSÉ BENEZ
e
MARIA LAVÍNIA ZONETTI BENEZ
–, em razões autônomas, também atacam a sentença.

No campo das preliminares, reiteram a ilegitimidade ativa dos autores, em linha com o que também defende Rodolfo.

Assinalam que Edivaldo e Mariane jamais constam como proprietários na matrícula nº 77.710, tampouco figuram como partes em qualquer escritura pública de compra e venda do imóvel, tendo sido meros anuentes em uma das transações.

Destacam que, à luz do art. 17 do CPC, a legitimidade ativa pressupõe titularidade do direito material deduzido em juízo, o que não se verifica na espécie, pois os autores pretendem invalidar escrituras e registros de atos dos quais não são titulares.

Sustentam, com base em precedentes jurisprudenciais, que a pretensão de anular ato jurídico que não recai sobre bem pertencente ao autor carece de pertinência subjetiva, impondo-se a extinção do processo sem resolução do mérito com fundamento no art. 485, VI, do CPC.

Na sequência, afirmam a impossibilidade jurídica do pedido, argumentando, assim como Rodolfo, que eventual anulação das transações não poderia conduzir o imóvel à titularidade dos autores, que nunca detiveram domínio registral do bem.

Defendem que o pedido de “retomada” do imóvel pelos autores não tem amparo legal e configura hipótese em que a inicial deveria ser indeferida por ausência de interesse processual, nos termos do art. 330, III, do CPC, porquanto os autores carecem de utilidade e necessidade para obter a tutela pleiteada, visto que o imóvel nunca lhes pertenceu.

Ainda em sede preliminar, os apelantes sustentam a ilegitimidade passiva do apelante Adalberto, alegando que ele foi incluído no polo passivo apenas por ser apontado como “credor” dos autores, sem que haja qualquer negócio jurídico diretamente ligado ao imóvel ou aos atos notariais cuja nulidade se discute.

Esclarecem que as operações de crédito mencionadas na exordial foram celebradas com pessoa jurídica distinta — empresa de fomento mercantil da qual Adalberto é sócio —, que possui personalidade própria, sendo indevida a confusão entre a pessoa física e a pessoa jurídica.

Sustentam que os autores não indicam, na inicial, fatos constitutivos de direito que possam ser imputados pessoalmente a Adalberto, razão pela qual requerem a declaração de sua ilegitimidade passiva e a sua exclusão do polo passivo, com extinção do processo em relação a ele com fundamento nos arts. 330, III, e 485, VI, do CPC.

No mérito, insistem na tese de que os autores não são e nunca foram proprietários do imóvel em litígio, pois não quitaram o contrato de compra e venda anteriormente celebrado com terceiro, não apresentaram qualquer recibo de quitação e não providenciaram o registro em seu nome.

Sustentam que, conforme a matrícula nº 77.710, a propriedade foi transferida diretamente de Áureo Cândido Costa para Rodolfo Pereira Fagundes, e, posteriormente, deste para Maria Lavínia, por meio de escrituras públicas regularmente lavradas e registradas.

Enfatizam a validade e regularidade dos negócios jurídicos celebrados, destacando que as escrituras públicas gozam de fé pública e que a alegação de simulação ou de utilização do imóvel como mera garantia de empréstimo não encontra suporte em prova concreta, limitando-se a suposições dos autores.

Argumentam que a sentença constrói narrativa jurídica sem base adequada, pretendendo anular negócios válidos para assegurar aos autores, que seriam devedores contumazes, a obtenção do imóvel sem o devido pagamento.

Os apelantes também rebatem a acusação de simulação e agiotagem, afirmando que os documentos e a prova pericial não evidenciam a existência de empréstimo informal garantido pelo imóvel, tampouco a cobrança de juros usurários ou a prática reiterada de operações ilegais.

Alegam que os próprios autores reconhecem a existência de dívidas relevantes perante empresas de fomento mercantil — inclusive a empresa de Adalberto —, as quais se encontram em execução, mas insistem que tais relações são travadas com pessoas jurídicas diversas e não podem ser confundidas com as transações de compra e venda e locação do imóvel objeto desta ação.

Além disso, dedicam capítulo específico às dívidas dos autores perante a empresa de Adalberto, sustentando que eles procuram utilizar a presente demanda para se esquivar de obrigações regularmente assumidas com pessoa jurídica de fomento mercantil.

Alegam que os autores tentam induzir o juízo em erro ao se colocarem como vítimas “enganadas”, quando, na realidade, seriam devedores que não honraram seus compromissos, pretendendo transformar dívida em direito de propriedade sobre o imóvel em discussão, sem que este jamais tenha sido formalmente destinado à garantia daquelas obrigações.

Ainda reafirmam que não há qualquer elemento que justifique a condenação em danos morais, pois não se verifica conduta ilícita praticada por eles, nem demonstração de abalo psíquico extraordinário experimentado pelos autores.

Sustentam que a sentença, ao reconhecer dano moral em valor elevado, desconsidera a realidade dos fatos, ignora a boa-fé dos apelantes e acaba por premiar o inadimplemento dos autores, em afronta aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

Ao final de suas razões, requerem o conhecimento e o provimento da apelação para reformar integralmente a sentença recorrida, julgando-se improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, com a consequente manutenção da validade das escrituras e dos registros imobiliários e a exclusão da condenação por danos morais.

Requerem, ainda, a extinção do feito em razão da ilegitimidade ativa dos autores e da impossibilidade jurídica do pedido, bem como a declaração de ilegitimidade passiva de Adalberto, com sua exclusão do polo passivo e adequação dos ônus sucumbenciais (Id. 316219346).

Os autores apelados apresentaram contrarrazões, onde descrevem que a demanda originária decorre de elaborado esquema de simulação contratual, agiotagem e fraude, no qual os apelantes, mediante a criação de negócios jurídicos meramente aparentes — escrituras de compra e venda e contrato de locação —, buscaram ocultar operação de empréstimo com juros usurários e, em consequência, apropriar-se do único imóvel residencial deles.

Segundo relatam, o processo foi instruído com vasta documentação, áudios degravados por tabelião, mensagens eletrônicas, prova oral e prova pericial, que sustentam de forma uníssona a tese de simulação dos atos jurídicos, conluio entre os réus e prática reiterada de agiotagem, inclusive com elementos indiciários de condutas intimidatórias por parte de Adalberto José Benez.

Os apelados expõem que adquiriram o imóvel objeto da lide em junho de 2016 por meio de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, investindo quantias significativas para concluir a construção e regularizar a propriedade, como comprovado por recibos, notas fiscais, serviços contratados e parecer jurídico do condomínio reconhecendo sua legitimidade como possuidores e promissários compradores.

Afirmam que, diante de dificuldades financeiras, foram procurados por Rodolfo Pereira Fagundes, que lhes ofereceu empréstimo com juros abusivos, condicionando a liberação dos valores à formalização de escritura pública simulada e à celebração de contrato de locação que, na realidade, servia de fachada para o pagamento dos juros mensais pactuados — chegando estes a R$16.000,00 (dezesseis mil reais) por mês, conforme áudios degravados.

Destacam, ainda, que o contrato de locação foi firmado antes da escritura pública, fato que reforça a artificialidade da narrativa dos apelantes.

Igualmente, demonstram que os apelados permaneceram realizando todas as obras, pagamentos de IPTU, ITBI, emolumentos e benfeitorias — conduta absolutamente incompatível com uma suposta “venda legítima”.

Os autores/recorridos enfatizam que a discrepância entre o valor declarado da venda (R$400.000,00) e o valor apurado pela perícia judicial (R$3.802.685,19) evidencia subavaliação fraudulenta para mascarar operação de crédito ilegal.

No tocante às preliminares reiteradas pelos apelantes, as contrarrazões argumentam acerca da legitimidade ativa e passiva, bem como a possibilidade jurídica do pedido, foram expressamente decididas na fase de saneamento, sem interposição de recurso próprio, encontrando-se preclusas.

Aponta tentativa de rediscutir tais matérias em apelação viola os arts. 223, 507 e 1.009, § 1º, do CPC.

Menciona que há coisa julgada material reconhecida na Ação de Despejo nº 1000406-85.2018.8.11.0003, julgada improcedente e transitada em julgado quanto à apelante Maria Lavínia, o que impede a rediscussão da existência de locação.

Quanto ao mérito, os apelados rebatem integralmente as alegações das duas apelações, demonstrando a existência de conluio entre os réus, revelado por contradições nos depoimentos, especialmente nas falas de Rodolfo, Adalberto e Maria Lavínia.

Aduz quanto a ilícita atuação de Adalberto José Benez, que, segundo conversas de WhatsApp e áudios degravados, cobrava juros onzenários e utilizava práticas intimidatórias.

Aponta a inconsistência dos depoimentos das testemunhas de defesa, algumas com nítido vínculo profissional com os réus.

Expõe o comportamento de proprietário exercido pelos apelados em todos os momentos (pagamento das despesas, condução das obras, realização de benfeitorias).

Apresenta o conjunto probatório convergente para a simulação dos negócios jurídicos e para a nulidade absoluta das escrituras e do contrato de locação.

Ao final, os apelados pugnam pela manutenção integral da sentença (Id. 316219350)

Os respetivos preparos foram recolhidos (Ids. 318648864 e 318648859).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de apelações interpostas por
Rodolfo Pereira Fagundes
,
Adalberto José Benez
e
Maria Lavínia Zonetti Benez
contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação anulatória de ato jurídico c/c danos morais proposta por
Edivaldo Carmo de Medeiros
e
Mariane Pedroso de Oliveira Medeiros
, reconhecendo a simulação dos negócios jurídicos celebrados entre as partes, declarando nulas as escrituras públicas de compra e venda e o contrato de locação, determinando a baixa das averbações na matrícula nº 77.710 do CRI de Rondonópolis/MT, bem como julgando improcedente a ação de despejo apensa e condenando solidariamente os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais.

A fim de contextualizar os fatos, é importante registrar a questão trazida à prestação jurisdicional.

A presente ação ordinária anulatória de ato jurídico c/c danos morais e pedido de tutela provisória foi proposta pelos requerentes/recorridos, visando desconstituir uma cadeia de atos jurídicos — escrituras de compra e venda, contrato de locação e notificações — que, segundo os autores, seriam simulados e destinados a encobrir prática de usura (agiotagem).

Os autores afirmam que jamais houve relação locatícia com o primeiro réu (Rodolfo) e que nunca venderam o imóvel que adquiriram em 2016 por R$1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais) e cuja construção finalizaram posteriormente, passando a residir nele somente em março/2017.

Explicam que estavam enfrentando dificuldades financeiras decorrentes de atrasos na construção e inadimplência de clientes, razão pela qual o autor Edivaldo teria aceitado empréstimo particular de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais) ofertado por Rodolfo Fagundes, com juros onzenários de 4% ao mês, usando o imóvel próprio como garantia disfarçada.

Para ocultar a natureza ilícita do empréstimo, o réu Rodolfo teria confeccionado, em seu escritório, dois instrumentos simulados: a) Escritura Pública de Compra e Venda, registrada em 02/12/2016, pela qual o imóvel dos autores foi transferido ao réu por apenas R$400.000,00 (quatrocentos mil reais); b) contrato de locação residencial, datado de 22/11/2016, com aluguel de R$8.000,00 (oito mil reais) mensais.

Na inicial demonstrou diversas incongruências: o contrato de locação foi assinado antes da escritura; o imóvel era inacabado e sem alvará de habitação; não faria sentido os autores “alugarem” a casa que ainda estavam construindo; e que arcaram sozinhos com ITBI, IPTU, emolumentos e demais despesas que seriam do comprador, reforçando a tese de que não houve compra e venda real.

As conversas de WhatsApp, juntadas e autenticadas por tabelião, revelam proposta de empréstimo, cobrança de juros abusivos, exigência de pagamentos mensais, além do próprio réu Rodolfo indicar clientes ao autor para que este pudesse “pagar os juros em gado”.

Os autores relatam ter pago aproximadamente R$80.000,00 (oitenta mil reais) em juros, sem conseguir manter a inadimplência.

Diante da dificuldade de quitar o empréstimo, os autores colocaram o imóvel à venda em abril de 2017, avaliado em R$2.550.000,00 (dois milhões, quinhentos e cinquenta mil reais). Na mesma época, iniciaram-se notificações extrajudiciais do réu Rodolfo, inclusive oferecendo o “direito de preferência” por R$1.000.000,00 (um milhão de reais) — valor ainda muito abaixo da avaliação.

É nesse contexto que surge a atuação do segundo réu, Adalberto José Benez, cliente do autor e proprietário de empresa de fomento mercantil. Ele também teria concedido empréstimos com juros onzenários ao autor Edivaldo e, ciente da fragilidade financeira, ofereceu-se para intermediar nova operação que envolveria sua mãe, Maria Lavínia Zonetti Benez, a qual, posteriormente, ajuizou ação de despejo afirmando ter adquirido o imóvel de Rodolfo e que o autor estaria inadimplente como “locatário”.

Os autores afirmam que toda a cadeia documental apresentada na ação de despejo — escritura de Rodolfo para Maria Lavínia e contrato de locação — constitui fraude concatenada entre os réus para se apropriar ilegalmente do imóvel, tomando-os como “inquilinos” da própria residência.

A liminar de despejo foi suspensa pelo Tribunal no Agravo de Instrumento nº 1002252-49.2018, por indícios de simulação e vícios.

Diante do exposto, sustentam que os atos são nulos, porque simulados e destinados a encobrir prática ilícita, pedindo a anulação da escritura, do contrato de locação e dos registros decorrentes, além de reparação por danos morais.

Pois bem.

Embora as apelações sejam extensas e desenvolvam diversas linhas argumentativas, verifico que nenhuma delas tem êxito em demonstrar
error in judicando
ou
error in procedendo
na sentença recorrida.

Examinam-se inicialmente as preliminares recursais, pois constituem matéria de ordem lógica e antecedente ao mérito.

Ambos os apelantes sustentam, em síntese, ilegitimidade ativa, ilegitimidade passiva, impossibilidade jurídica do pedido, preclusão das questões processuais e nulidade da sentença por julgamento
extra petita
.

Contudo, verifico que tais alegações não comportam acolhimento.

Em primeiro lugar, no tocante à
ilegitimidade ativa
, a sentença registra de modo expresso que a matéria já foi decidida na
fase de saneamento
do processo, ocasião em que o juízo reconheceu a legitimidade dos autores/recorridos para a propositura da ação.

Contra tal decisão
não houve interposição de recurso próprio
, na forma do art. 1.015, VII, do CPC, operando-se, portanto, a preclusão formal e consumativa, nos termos dos arts. 223, 507 e 1.009, §1º, do CPC.

Reabrir debate sobre questão preclusa, sem indicação de vício transrescisório, é juridicamente inviável.

A propósito:

“Ementa: DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ACIDENTE DE TRÂNSITO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRECLUSÃO.
ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA EM DECISÃO SANEADORA.
RESPONSABILIDADE CIVIL JÁ RECONHECIDA EM OUTRO FEITO. COISA JULGADA. DANO MORAL. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSOS IMPROVIDOS.

I. Caso em exame:

1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de indenização por danos materiais decorrentes de acidente de trânsito, condenando solidariamente a plataforma digital e o condutor da motocicleta ao pagamento da quantia de R$ 7.658,01, com incidência da Taxa Selic desde o evento danoso, e rejeitou o pedido de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão:

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a empresa de plataforma digital de entregas possui legitimidade passiva para responder pelo evento; (ii) apurar a eventual culpa exclusiva do autor pelo acidente; (iii) verificar a existência de abalo moral indenizável em decorrência do evento danoso.

III. Razões de decidir:

3. A preliminar de ilegitimidade passiva foi rejeitada em decisão saneadora não impugnada oportunamente, operando-se a preclusão temporal nos termos do art. 507 do CPC.

4. A responsabilidade civil do condutor da motocicleta foi reconhecida em processo anterior, com trânsito em julgado, impedindo a rediscussão do mérito nos presentes autos em razão da coisa julgada material (art. 502 do CPC).

5. A ausência de prova de lesão física ou emocional relevante, para além do dano material, impede o reconhecimento do dano moral, cuja configuração exige demonstração de violação concreta aos direitos da personalidade.

IV. Dispositivo e tese:

6. Recursos de apelação e recurso adesivo desprovidos.

Tese de julgamento:
1. A preclusão impede a rediscussão de matéria decidida em decisão saneadora não impugnada tempestivamente.
2. A coisa julgada material impede nova análise da responsabilidade civil de acidente de trânsito reconhecida em processo anterior. 3. A indenização por danos morais exige demonstração de abalo efetivo à esfera íntima da vítima, não se presumindo em acidentes de trânsito sem repercussão extrapatrimonial comprovada.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11; 502; 507; CC, arts. 186, 187, 927; CTB, art. 38, II.

Jurisprudência relevante citada:

TJMT, ApC 1002145-33.2022.8.11.0010, j. 18.03.2025; TJMG, ApC 1000022-008448-7001, j. 05.04.2022; TJRO, RIC 7069233-70.2023.8.22.0001, j. 04.10.2024.”
(N.U 1003502-48.2022.8.11.0010, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/07/2025, Publicado no DJE 23/07/2025)

“APELAÇÕES CÍVEIS – IMISSÃO DE POSSE E INTERDITO PROIBITÓRIO – JULGAMENTO CONJUNTO - PROCEDÊNCIA DA PRIMEIRA AÇÃO E IMPROCEDÊNCIA DA SEGUNDA – IMÓVEL RURAL –
ILEGITIMIDADE ATIVA
E PASSIVA –
MATÉRIA DECIDIDA NO SANEADOR NÃO RECORRIDO – PRECLUSÃO
– PRELIMINARES NÃO CONHECIDAS – ÁREA SATISFATORIAMENTE LOCALIZADA – PROVA TÉCNICA EMPRESTADA DE AÇÃO DE USUCAPIÃO - TITULARIDADE DEMONSTRADA PELOS APELADOS - CONDIÇÃO DE POSSUIDORES, NU-PROPRIETÁRIOS E USUFRUTUÁRIOS – NÃO COMPROVAÇÃO PELOS APELANTES – SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Rejeitadas as arguições preliminares no despacho saneador não recorrido, está preclusa nova investida da parte sobre a mesma matéria.

Se na instrução probatória ficou demonstrado o cumprimento pelos autores dos requisitos da Ação de Imissão de Posse, deve ser mantida a sentença que a julgou procedente e improcedente o feito conexo (Interdito Proibitório) diante da ausência de prova da posse anterior e da alegada turbação ou esbulho por parte dos réus/apelantes.

Impõe-se a procedência da Ação de Imissão de Posse quando os autores demonstram de forma satisfatória a aquisição do imóvel objeto do litígio e sua localização, e que não se trata de área de reserva legal das terras pertencentes aos réus/apelantes.”
(N.U 1000149-26.2019.8.11.0100, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/10/2023, Publicado no DJE 26/10/2023)

Ainda que assim não fosse, a análise do conjunto probatório evidencia que os autores figuraram como promitentes compradores do imóvel, investiram na sua construção, realizaram pagamentos de tributos e custas cartorárias e exerceram a posse direta do bem; logo, possuem legitimidade e interesse de agir para pleitear a anulação de atos jurídicos que, embora formalmente lhes retirassem a propriedade, foram celebrados mediante simulação e vício de consentimento.

A legitimidade ativa, portanto, subsiste tanto no plano formal quanto no material.

No que diz respeito à alegada
impossibilidade jurídica do pedido
, igualmente não assiste razão aos apelantes.

O art. 17 do CPC consagra a pertinência subjetiva das partes como requisito de admissibilidade da ação, e o art. 19 do Código Civil dispõe que “
o interessado pode requerer a declaração de nulidade ou anulação do ato jurídico
”.

Pretendem os autores/apelados ver declarada a nulidade de escritura pública e de contrato que, segundo demonstrado, foram produzidos com causa
debendi
ilícita, para encobrir empréstimo usurário. Nada mais legítimo, portanto, do que a busca da tutela jurisdicional voltada à recomposição da situação jurídica viciada. Não há, pois, impossibilidade jurídica, tampouco inadequação da via eleita.

A alegação de
ilegitimidade passiva de Adalberto

José Benez
igualmente não procede.

O conjunto probatório, sobretudo os áudios degravados por tabelião, revela sua
participação direta
na negociação, sua atuação como procurador simultâneo nas escrituras, sua interferência nos valores cobrados e seu envolvimento nas tratativas de empréstimo com juros onzenários.

Somado a isso, seu comportamento reiterado em outros processos, inclusive criminais, indica
modus operandi
compatível com a tese autoral de simulação e cobrança ilícita. Não se trata, portanto, de dívida contraída por pessoa jurídica, mas de participação pessoal e direta em cadeia de atos ilícitos desenvolvidos para lesar os apelados. Sua permanência no polo passivo é, portanto, consequência natural da teoria da asserção, conforme art. 17 do CPC.

Igualmente não prospera a tese de
nulidade da sentença por julgamento
extra petita
.

A sentença limitou-se aos exatos limites dos pedidos e da causa de pedir. A pretensão inicial buscava a declaração de nulidade das escrituras e do contrato de locação, sob fundamento de simulação e prática de agiotagem, com restituição da situação jurídica anterior e reconhecimento dos danos morais.

A magistrada condutora do feito julgou exatamente isso, fundamentando-se no conjunto de provas produzidas ao longo da instrução. Se a fundamentação é mais ampla que a exordial, isso não caracteriza julgamento extra petita, pois o art. 489 do CPC exige fundamentação suficiente, e não restrição à narrativa inicial.

O art. 492 do CPC também não foi violado, porque não houve concessão de bem da vida diverso ou em quantidade superior ao pedido.

Nesse sentido:

“[...]
Não procede a alegação de julgamento extra petita se a decisão não extrapola a pretensão formulada na inicial.
”
(TJ-MT - AC: 00322396320148110041, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 08/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2023)

Superadas as preliminares, passa-se ao mérito.

O acervo probatório, analisado em conjunto, confirma que os autores/recorridos jamais tiveram a intenção de vender o imóvel e tampouco foram tratados como vendedores, mas como contratantes de empréstimo com juros extorsivos, garantido pela transferência simulada da propriedade.

A simulação, prevista no art. 167 do Código Civil, é evidente quando o negócio jurídico formal não corresponde à vontade real das partes. Na espécie,
a escritura pública e o contrato de locação foram utilizados como mecanismos para dissimular operação de crédito ilegal, circunstância robustamente demonstrada por provas documentais, testemunhais e periciais
.

As mensagens eletrônicas extraídas do aplicativo WhatsApp, acompanhadas de degravação notarial, evidenciam diálogo entre as partes no qual se discutem valores de juros, prazos, cobranças e ameaças veladas. Essa prova foi considerada lícita pelo Tribunal em sede de agravo de instrumento anterior, e assim permanece.

Os depoimentos colhidos em audiência reforçam a existência de vício na formação dos negócios jurídicos. Enquanto os autores/recorridos apresentaram narrativa coerente, contínua e compatível com os documentos juntados, os réus se contradisseram diversas vezes, especialmente quanto às circunstâncias da negociação, às obras realizadas no imóvel, às tratativas havidas e à origem dos pagamentos.

As testemunhas do réu Rodolfo, especialmente Elciene, exibiram declarações notoriamente contraditórias, enquanto o depoimento de Eduardo Pacheco, testemunha do próprio réu, acabou por desmentir a versão defensiva, admitindo que apenas assinou documentos previamente elaborados, sem presenciar qualquer negociação entre as partes.

A prova pericial atesta de forma irrefutável que o valor venal do imóvel, à época da escritura, era superior a R$3.800.000,00 (três milhões e oitocentos mil reais), enquanto a escritura declarava R$400.000,00 (quatrocentos mil reais) — diferença abissal que, por si, evidencia subavaliação fraudulenta, típica de atos simulados para ocultar causa ilícita.

Ademais, o comportamento posterior das partes demonstra a manutenção dos autores como legítimos possuidores e administradores do imóvel, realizando pagamentos de IPTU, ITBI, taxas condominiais e investindo valores substanciais na obra — conduta absolutamente incompatível com a alegada compra e venda.

Há também a relevante circunstância da Ação de Despejo nº 1000406-85.2018.8.11.0003, conexa a este feito, que foi julgada improcedente e transitou em julgado quanto à requerida/apelante Maria Lavínia, consolidando coisa julgada material afirmando a inexistência de relação locatícia.

Nos termos dos arts. 502 e 508 do CPC, a coisa julgada impede rediscussão da matéria, que permanece imune a nova apreciação.

Os elementos de prova, avaliados em conjunto, confirmam que o contrato de locação foi artifício para mascarar pagamento de juros.

O art. 104 do Código Civil exige, para a validade dos negócios jurídicos, agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa. Aqui, o objeto é ilícito, pois voltado à prática de agiotagem, vedada pelo art. 192, §3º, da Constituição (norma de eficácia limitada, mas expressão da ordem pública econômica) e pela Lei de Usura (Decreto nº 22.626/33).

O vício de consentimento é igualmente evidente, tornando o ato anulável nos termos dos arts. 138 e seguintes do Código Civil e nulo nos termos do art. 166, VI.

Guardadas as particularidades dos casos, este é o entendimento deste Sodalício. Vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. PRÁTICA DE AGIOTAGEM. EMPRÉSTIMO. EXIGÊNCIA DE GARANTIA DE IMÓVEL.

COMPRA E VENDA SIMULADA. NULIDADE
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
A simulação como causa de invalidade do negócio jurídico, caracteriza-se quando o ato jurídico oculta o verdadeiro caráter do negócio jurídico, e demonstrada a prática de simulação na escritura de compra e venda celebrada para encobrir empréstimo usurário com garantia real, o ato deve ser declarado nulo
. Nesses moldes, o artigo 1.428 do CC dispõe: “É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1001954-77.2020.8.11.0003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 23/04/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/04/2024)

No mesmo sentido são os precedentes de outros Tribunais Pátrios:

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL.
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO
C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SIMULAÇÃO
. GARANTIA DE DÍVIDA DE AGIOTAGEM. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. APELOS DESPROVIDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. 1. Há de ser reconhecida a simulação como causa de invalidade do negócio jurídico, quando o ato jurídico realizado oculta o verdadeiro caráter do negócio.
Demonstrado nos autos a simulação do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de retrovenda, utilizada apenas para mascarar a entrega do bem ofertado em garantia como dívida de agiotagem, a declaração de sua nulidade é medida a se impor, nos termos do art. 167 do Código Civil
. 2. Apelos desprovidos. 3. Honorários recursais majorados.”
(TJ-GO 55296024420198090116, Relator.: DESEMBARGADORA BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/07/2024)

“
AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. Escritura pública de venda e compra de imóvel.
Sentença de procedência. APELAÇÃO. Insurgência da parte ré. Não acolhimento.
Negócio jurídico de venda e compra simulado. Alegação de agiotagem. Autores
que não tinham intenção de vender o imóvel
.
Análise do conteúdo probatório que comprova nulidade do negócio jurídico por simulação. Inteligência dos artigos 167, § 1º, II e 171, II ambos do CC. Nulidade da escritura pública de venda e compra.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.”
(TJ-SP - AC: 10009698320178260169 SP 1000969-83.2017 .8.26.0169, Relator.: Maria Salete Corrêa Dias, Data de Julgamento: 21/02/2022, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2022)

A sentença reconheceu adequadamente a ocorrência de dano moral, com base no art. 186 do Código Civil, bem como no art. 927, diante da prática de atos ilícitos que ultrapassam o mero aborrecimento e expõem os autores a risco de perda de imóvel residencial, ameaça psicológica e insegurança jurídica, além de terem sido alvo de intimidações, segundo demonstram os boletins e provas anexadas.

No que concerne ao dano moral arbitrado, verifica-se que o valor fixado em
R$60.000,00
(sessenta mil reais) se revela adequado, proporcional e moderado diante da gravidade dos fatos e do vultoso valor econômico do bem objeto da fraude, avaliado pericialmente em mais de três milhões de reais.

A conduta dos réus/apelantes ultrapassou o mero inadimplemento contratual, configurando abuso de poder econômico, ameaça à moradia familiar, risco iminente de perda do único bem de residência e constrangimentos intensos que extrapolam o tolerável, motivo pelo qual o montante arbitrado mostra-se compatível com a extensão do dano, com a função reparatória e punitivo-pedagógica da indenização e com os parâmetros jurisprudenciais desta Corte.

Neste viés:

“[...] APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C MANUTENÇÃO DA POSSE. JULGAMENTO CONJUNTO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DECADÊNCIA REJEITADA.
PRÁTICA DE AGIOTAGEM. SIMULAÇÃO RECONHECIDA
. NULIDADE DE PACTO COMISSÓRIO. PRINCÍPIO DA IMEDIATIDADE.
REPARAÇÃO PELOS DANOS MORAIS
. RECONHECIMENTO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. HONORÁRIOS RECURSAIS. I. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. (...) IV. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
Os apelados foram vítimas da prática de agiotagem e se viram compelidos a aceitar a estipulação de pacto comissório sobre seu imóvel, evidenciando que o apelante se aproveitou das dificuldades que enfrentavam para exigir remuneração abusiva pelo dinheiro emprestado e reivindicar o imóvel dos mutuários como se fosse seu, tendo até mesmo transferido a propriedade registral. Situação que gera angústia e estresse para além do tolerável, violando a dignidade dos mutuários
.”
(TJ-RS - Apelação: 50000890720178210090 OUTRA, Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Data de Julgamento: 25/10/2023, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 25/10/2023)

Assim, a sentença deve ser integralmente mantida. A fundamentação é coesa, respeita os limites da causa de pedir, observa o devido processo legal e se ancora em amplo conjunto probatório. Os apelantes não lograram demonstrar qualquer razão para reforma, limitando-se a repetir argumentos já enfrentados e superados, sem infirmar a conclusão meritória.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pela magistrada de primeiro grau.

Deixo de arbitrar honorários pela presente fase recursal (art. 85, §11, do NCPC), haja vista que o patrono dos autores já obteve arbitramento em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, ou seja, o teto máximo previsto no §2º do art. 85 do NCPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026