Tribunal: TJMT
Processo: 1016585-63.2019.8.11.0002
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016585-63.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[LIDER SECURITIZADORA DE CREDITOS S.A - CNPJ: 13.749.649/0001-51 (APELANTE), BRUNO PROENCA - CPF: 018.070.201-77 (ADVOGADO), FERNANDO NABARRETTE TREVISAN - CPF: 570.076.671-04 (APELANTE), FABRICIO ADEMAR GOULART - CPF: 943.073.931-04 (ADVOGADO), VALTEMIR SAMPAIO DOS SANTOS - CPF: 502.367.501-78 (APELADO), RONILDO PEREIRA DE MEDEIROS JUNIOR - CPF: 009.218.881-80 (ADVOGADO), AILA PEREIRA DA SILVA - CPF: 030.848.011-26 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
-
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO
– PROCEDÊNCIA -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– PRELIMINARES -
NULIDADE DA SENTENÇA
-
FALECIMENTO DE LITISCONSORTE
-
CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO
-
LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA
– REJEIÇÃO – MÉRITO -
SIMULAÇÃO COMPROVADA
-
EMPRÉSTIMO DISFARÇADO
-
AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA
-
LESÃO CONFIGURADA
-
PRESUNÇÃO RELATIVA DA ESCRITURA PÚBLICA AFASTADA
-
NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO
-
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA
-
RECURSOS DESPROVIDOS.

Caso em exame

1. Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de anulação de negócio jurídico, declarando a nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel residencial, em razão de simulação, lesão e ausência de outorga uxória, determinando a restituição da posse e propriedade do bem aos autores, condicionada à devolução de R$ 146.360,00, devidamente atualizado.

Os apelantes argu
iram
preliminarmente nulidade da sentença por ter sido proferida após o falecimento de um dos autores sem prévia suspensão do processo, cerceamento de defesa pelo indeferimento de provas e ilegitimidade passiva. No mérito, sustentam a presunção de legitimidade da escritura pública e do registro imobiliário, a inexistência de prova da alegada simulação,
a ausência de lesão que possa lhes ser atribuída e a aplicação do princípio do
venire
contra
factum

proprium
em relação à ausência de outorga uxória.

I
I
. Questão em discussão

2. Há sete questões em discussão:
(i)
verificar se a sentença padece de nulidade por ter sido proferida após o falecimento de um dos autores sem prévia suspensão do processo e regularização do polo ativo;
(
ii
)
se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de prova oral;
(
iii
)
se os apelantes possuem legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda;
(
iv
)
se o conjunto probatório demonstra a existência de simulação no negócio jurídico de compra e venda;
(v)
se a presunção de legitimidade da escritura pública e do registro imobiliário pode ser afastada diante das provas produzidas;
(vi)
se houve lesão no negócio jurídico e se esta pode ser atribuída aos apelantes;
e

(
vii
)
se a ausência de outorga uxória acarreta a nulidade do negócio jurídico.

III. Razões de decidir

3. A inobservância da suspensão do processo por falecimento de parte configura nulidade relativa, que depende da efetiva demonstração de prejuízo, inexistente no caso concreto, pois a ação foi proposta em litisconsórcio ativo e a coautora permanece no polo ativo com legitimidade plena e autônoma, como coproprietária do imóvel em regime de comunhão universal de bens e titular de direito próprio à anulação por ausência de sua outorga uxória.

4
.
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o juiz, de forma fundamentada, considera a prova suficiente para o seu convencimento,
especialmente diante de robusto conjunto probatório documental que demonstra inequivocamente a simulação mediante flagrante desproporção entre o valor de mercado do imóvel e o valor irrisório da suposta venda, celebração de contrato de aluguel em favor dos próprios vendedores e emissão de notas promissórias como garantia acessória.

5
. A participação dos apelantes revela-se determinante na formalização do negócio, funcionando como elementos interpostos na estrutura contratual voltada a mascarar empréstimo com garantia imobiliária disfarçada, tornando-os partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda, sendo que os extratos bancários revelam que os valores foram efetivamente transferidos para a conta do autor, com simultânea formalização de negócio envolvendo os réus.

6
. O conjunto probatório demonstra de forma irrefutável que o contrato de compra e venda formalizado em escritura pública
se operou
para ocultar a verdadeira intenção das partes, configurando o vício da simulação, que representa a mais grave ofensa à boa-fé objetiva e à segurança jurídica, acarretando a nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos do art. 167 do C
C
.

7
. A prova da simulação constrói-se majoritariamente de forma indireta, a partir de um conjunto de indícios e presunções que, quando analisados em harmonia, revelam a verdade dos fatos, sendo que os autores cumpriram integralmente seu ônus probatório ao apresentar conjunto fático-probatório coeso e contundente sobre a existência de empréstimo usurário disfarçado de compra e venda.

8
. A presunção de legitimidade da escritura pública e do registro imobiliário revela-se relativa e deve ser afastada quando provas concretas e inequívocas demonstram que a vontade declarada no instrumento não corresponde à realidade dos fatos, prevalecendo a realidade fática sobre a forma, sendo que a fé pública do tabelião atesta a regularidade formal do ato e a identidade das partes, mas não pode chancelar a falsidade das declarações emitidas.

9
. A lesão configura-se pela enorme desproporção entre os valores, evidenciando a premente necessidade dos autores ante a condição financeira abalada e a exploração por parte dos
lesionantes
, causando vício na formação do consentimento tanto na forma objetiva, a manifesta desproporção entre as contraprestações devidas, como na forma subjetiva, a premente necessidade dos autores.

1
0
. A ausência de outorga uxória gera a nulidade do ato, tornando-o inválido desde a sua origem, nos termos dos
arts
. 1.647, I, e 166, V, do CC, não podendo a autora ser prejudicada por declaração falsa de estado civil praticada exclusivamente pelo cônjuge, constituindo a indispensabilidade da outorga conjugal requisito essencial para a validade de negócios que afetam o patrimônio comum.

IV. Dispositivo e tese

Preliminares rejeitadas. Recursos de Apelação desprovidos.

Tese de julgamento:

"1. A inobservância da suspensão do processo por falecimento de parte configura nulidade relativa, que depende da efetiva demonstração de prejuízo, inexistente quando a ação foi proposta em litisconsórcio ativo e a coautora
permanece no polo ativo com legitimidade plena e autônoma, como coproprietária do imóvel e titular de direito próprio à anulação por ausência de sua outorga uxória. 2. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o juiz, de forma fundamentada, considera a prova suficiente para o seu convencimento, especialmente diante de robusto conjunto probatório documental que demonstra inequivocamente a simulação mediante flagrante desproporção entre o valor de mercado do imóvel e o valor irrisório da suposta venda, celebração de contrato de aluguel em favor dos próprios vendedores e emissão de notas promissórias como garantia acessória. 3. A participação dos réus revela-se determinante na formalização do negócio, funcionando como elementos interpostos na estrutura contratual voltada a mascarar empréstimo com garantia imobiliária disfarçada, tornando-os partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda. 4. A presunção de legitimidade da escritura pública e do registro imobiliário revela-se relativa e deve ser afastada quando provas concretas e inequívocas demonstram que a vontade declarada no instrumento não corresponde à realidade dos fatos, configurando simulação para ocultar empréstimo usurário disfarçado de compra e venda de imóvel. 5. A lesão configura-se pela enorme desproporção entre os valores, evidenciando a premente necessidade dos autores ante a condição financeira abalada e a exploração por parte dos
lesionantes
, causando vício na formação do consentimento tanto na forma objetiva como na forma subjetiva. 6. A ausência de outorga uxória gera a nulidade do ato, tornando-o inválido desde a sua origem, não podendo a cônjuge
ser prejudicada por declaração falsa de estado civil praticada exclusivamente pelo outro cônjuge."

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível, um interposto pela
LÍDER SECURITIZADORA DE CRÉDITOS S/A
(
ID nº 345196403
) e outro por
FERNANDO NABARRETE TREVISAN
(
ID nº 345196406
), em face da sentença que
julgou procedente
a
Ação de Anulação de Negócio Jurídico nº 1016585-63.2019.8.11.0002
, ajuizada por
VALTEMIR SAMPAIO DOS SANTOS
e
AILA PEREIRA DA SILVA
, ora apelados, para declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 53.514, do 1º Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT, bem como para declarar nulo o negócio jurídico firmado entre os autores e os réus, em razão de simulação e lesão, determinando a restituição da posse e propriedade do imóvel aos autores, que por sua vez, deverão restituir à empresa ré o montante de R$ 146.360,00 (cento e quarenta e seis mil, trezentos e sessenta reais),acrescido de juros e correção monetária pela Taxa
Selic
até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar da citação e do desembolso, respectivamente.

Ainda, os requeridos foram condenados, de forma solidária, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/15.

RECURSO DA LIDER SECURITIZADORA DE CRÉDITOS S/A

Inicialmente, a recorrente arguiu a preliminar de nulidade absoluta da sentença por ter sido proferida após ciência do óbito do autor, sem prévia suspensão e regularização do polo ativo, com ofensa aos artigos 110 e 313 do CPC/15.

Ainda, em preliminar, arguiu a sua ilegitimidade passiva por ausência de relação jurídica direta com os autores, pretendendo a extinção dos autos, nos termos do artigo 485, VI, do CPC/15.

No mérito, sustentou a ausência de prova robusta da simulação envolvendo a apelante, a impossibilidade de atribuição de lesão sem prova de sua participação contratual e a boa-fé objetiva quanto à outorga uxória.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para:

a.1) Acolher a nulidade absoluta da sentença, com sua reforma integral, a fim de que o feito seja suspenso e seja regularmente promovida a habilitação do espólio ou sucessores;

a.2) Reconhecer a ilegitimidade passiva da
a
pelante, com extinção do processo em relação a ela (art. 485, VI, CPC); e

a.3) No mérito, a improcedência integral dos pedidos da inicial em relação à LÍDER SECURITIZADORA, por ausência de vínculo contratual e de prova de participação na alegada simulação.

RECURSO DE FERNANDO NABARRETE TREVISAN

Insatisfeito com o julgado, o recorrente pretende preliminarmente
a nulidade da sentença em razão do óbito da parte autora antes do julgamento
, bem como
cerceamento de defesa pelo indeferimento de provas essenciais.

No mérito, sustentou a presunção de legitimidade da escritura pública e do registro imobiliário, a inexistência de prova da alegada simulação ou empréstimo disfarçado, a indevida inversão do ônus da prova e
a
aplicação do princípio do
venire
contra
factum

proprium
em relação à ausência de outorga uxória

Por derradeiro, requer provimento do recurso para:

a)
Reconhecer as nulidades da sentença, cassando-a, com o retorno dos autos ao juízo de origem, seja para a regularização do polo ativo em razão do óbito da parte autora, seja para a reabertura da fase instrutória, assegurando-se o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa;

b)
Caso superadas as preliminares, seja dado provimento à apelação para reformar integralmente a sentença recorrida e julgar improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a validade da compra e venda formalizada por escritura pública, a eficácia do registro imobiliário e a inexistência de prova da alegada simulação ou empréstimo disfarçado; e

c)
Condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, com a devida majoração em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC/15.

DAS CONTRARRAZÕES

As contrarrazões aos recursos de apelações foram apresentadas pela apelada
AILA PEREIRA DA SILVA
no
ID nº 345196410
e
ID nº 345196411
, oportunidade em que rebateu ambos os apelos, pugnando
pelos seus desprovimentos
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

P
reliminar de nulidade da sentença por óbito da parte autora

Ambos os apelantes alegam nulidade absoluta da sentença por ter sido proferida após ciência do óbito de
VALTEMIR SAMPAIO DOS SANTOS
, ocorrido em
10/01/2024
, sem prévia suspensão do processo e regularização do polo ativo, em violação aos artigos 110 e 313, I, do CPC/15.

Não procede o inconformismo dos apelantes.

Isto porque,
o
Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a ausência de suspensão do processo nos casos de falecimento da parte configura nulidade relativa, exigindo-se, para a invalidação dos atos processuais posteriores, a demonstração do efetivo prejuízo. A alegação genérica de dano, sem sua efetiva comprovação, não se mostra suficiente para a declaração de nulidade da sentença.
Confira:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO QUE DEIXA DE IMPUGNAR ESPECIFICAMENTE OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 932, III, E 1 .021, § 1º, DO CPC/2015 E DA SÚMULA 182 DO STJ. RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. INFORMAÇÃO DE FALECIMENTO DA PARTE. SUSPENSÃO DO PROCESSO. NULIDADE RELATIVA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.

(...)

É
pacífica a jurisprudência do STJ no sentido de que a nulidade processual decorrente do descumprimento da regra prevista no art. 313, I, do NCPC, que impõe a suspensão do feito para regularização processual em caso de falecimento de qualquer das partes, tem caráter relativo, sendo válidos os atos praticados, desde que não haja prejuízo (a ser devidamente demonstrado)
. 3. É de se ter, ademais, que "se o procurador desconhecia a morte do mandante são eficazes os atos por ele praticados no âmbito e no exercício do mandato" (
AgRg
no Ag 712 .335/MG, Relator Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, Terceira Turma, DJ de 13/2/2006). 4.
É firme o entendimento do STJ de que "a falta de observância da suspensão do processo em razão de morte de qualquer das partes, na forma do art. 265, I, do CPC, enseja nulidade relativa, não se configurando caso não haja prejuízo aos interessados

(...)
.
”
(STJ -
AgInt
no REsp: 1070538 RS 2008/0138663-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
11/03/2024)

“
AGRAVO INTERNO NA TUTELA PROVISÓRIA NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALECIMENTO DA PARTE. NOTÍCIA TARDIA. SUSPENSÃO DO PROCESSO. NÃO OBSERVÂNCIA. VÍCIO RELATIVO. PREJUÍZO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE. PRELIMINAR DO ATO QUE OBJETIVA PRATICAR. AUSÊNCIA. PRECLUSÃO. 1.
O vício pela inobservância da suspensão determinada pelo art.
313
,
I
, do
CPC/2015
tem caráter relativo, exigindo-se a demonstração de prejuízo para a decretação de nulidade dos atos processuais
.
Precedentes do STJ. 1.1. (...)
(STJ -
AgInt
na
TutPrv
no
AREsp n. 1.671.206/MT
, relator Ministro
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024,
DJe
de 11/4/2024.)

Conforme se denota,
para a nulidade da sentença em casos tais, faz-se
necessário comprovar o prejuízo.

No caso,
o
s apelantes não demonstraram qualquer prejuízo concreto decorrente da prolação da sentença antes da habilitação formal dos sucessores. A própria sentença determinou a intimação do procurador da parte autora para regularização do polo ativo, em razão do falecimento do autor VALTEMIR SAMPAIO DOS SANTOS, nos termos dos art
igos
110 e 313, §2º, II, do CPC/15, evidenciando a observância do devido processo legal.

Portanto, inexistindo a comprovação de efetivo prejuízo, não se pode pleitear a anulação da sentença de primeiro grau, devendo esta ser mantida em sua integralidade.

Assim,
rejeito a preliminar de nulidade de sentença.

P
reliminar de cerceamento de defesa

O apelante FERNANDO NABARRETE TREVISAN alega cerceamento de defesa pelo indeferimento de provas essenciais, sustentando que o julgamento antecipado da lide impediu a produção de provas que considera essenciais.

A alegação não merece
ser
acolhida
, uma vez que o
art. 355, I, do CPC/15 autoriza o julgamento antecipado da lide quando não houver necessidade de produção de outras provas. O art. 370, parágrafo único, do CPC/15 estabelece que o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

O magistrado
singular
, ao analisar o conjunto probatório documental, concluiu, de forma fundamentada, que a matéria de fato estava suficientemente esclarecida, tornando desnecessária qualquer dilação probatória. A simulação, vício que macula o negócio jurídico em questão, foi inequivocamente demonstrada por uma série de indícios e provas documentais que, em conjunto, formam um quadro coeso e convincente.

A
demais, os requeridos quedaram-se inerte
s
quando intimado
s
para manifestar sobre a produção de provas, conforme ID nº 141029846 dos autos principais.

Logo, n
ão se configura cerceamento de defesa quando o juiz, de forma fundamentada, julga a lide antecipadamente por considerar a prova suficiente para seu convencimento.

Desta forma,
rejeito a preliminar de cerceamento de defesa
.

P
reliminar de ilegitimidade passiva

Ambos os apelantes alegam ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda.

FERNANDO NABARRETE TREVISAN sustenta que adquiriu o imóvel de boa-fé e celebrou contrato de locação de forma legítima.

Contudo, verifica-se que sua atuação foi determinante na formalização do negócio, funcionando como elemento interposto no contrato de compra e venda. Sua esposa é sócia da empresa corré, conforme documentos constantes dos autos. Os valores relacionados à operação foram parcialmente encaminhados ao autor, e as condições da suposta locação coincidem com o cronograma das promissórias emitidas.

Portando, a
participação do
apelante
FERNANDO NABARRETE TREVISAN não se limita à formalidade, constituindo elemento de estruturação e execução da
eventual
simulação, revelando-se parte necessária à formação da relação processual.

Por sua vez, a
LÍDER SECURITIZADORA DE CRÉDITOS S
/
A. nega qualquer relação contratual com os autores, alegando que os valores transferidos teriam origem em antecipação de crédito de terceiro, em operação comercial distinta.

Todavia, tal alegação não encontra guarida
, uma vez que

os
extratos bancários revelam que os valores foram efetivamente transferidos para a conta de VALTEMIR, com simultânea formalização de negócio envolvendo a
apelante
.

Logo, h
á
elementos
suficientes
a denotar
a empresa
apelante
participou ativamente da engenharia contratual voltada a mascarar empréstimo com garantia imobiliária disfarçada.

A alegação de que a
apelante
não consta como credora formal não afasta sua inserção substancial no negócio jurídico impugnado, tornando-se parte legítima nos termos do art. 17 do CPC/15.

Assim sendo,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva dos apelantes
.

M
é r i t o

Analisando detidamente os autos, verifica-se que os autores/apelados
VALTEMIR SAMPAIO DOS SANTOS
e
AILA PEREIRA DA SILVA
, ajuizaram a presente
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO
em desfavor de
LÍDER SECURITIZADORA DE CRÉDITOS S
/
A
e
FERNANDO NABARRETE TREVISAN
, pela qual buscam a declaração de nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel, firmada sem a anuência
da cônjuge
, com fundamento na simulação do negócio jurídico
.

Os autores alega
ram
que, diante de dificuldades financeiras, procuraram a
requerida
LÍDER SECURITIZADORA

para obtenção de empréstimo no valor de
R$ 200.000,00 (duzentos mil reais)
, oferecendo como garantia o imóvel residencial de sua propriedade
.

Relataram
que o imóvel apresentado
localiza-se
na Rua A, nº 10, Quadra 01, Bairro Vila Sadia, Várzea
Grande-MT
, devidamente registrado no 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea
Grande-MT
,
sob a matrícula nº 53.514, adquirido pelo autor em setembro de 2017 pelo valor de R$ 170.000,00, quando possuía apenas 51,30m2 de área construída. Informam que, em junho de 2018, reformaram e ampliaram a construção para 210,89m2 de área construída, valorizando o imóvel em patamares aproximados de
R$ 500.000,00
(quinhentos mil reais)
.

Sustentaram que, após o contato com o representante da requerida, foi realizada avaliação por intermédio de corretor indicado pela empresa, mensurando o imóvel em R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), e que, para a celebração do negócio, mostrava-se necessária a transferência do imóvel, cujos custos ficariam por conta do autor.

A
diante,
enfatizaram
que, por exigência da empresa r
equerida
, foi formalizada
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

em nome do r
equerido

FERNANDO NABARRETE TREVISAN
, com concomitante celebração de
CONTRATO DE LOCAÇÃO
, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais, pelo prazo de 12 (doze) meses, tendo o autor
VALTEMIR
permanecido no imóvel.

Pontua
ram
que o valor efetivamente recebido foi de
R$ 146.360,00 (cento e quarenta e seis mil, trezentos e sessenta reais)
, mediante emissão de
NOTAS PROMISSÓRIAS

no montante de
R$ 296.000,00 (duzentos e noventa e seis mil reais)
, representando juros superiores a 100% (cem por cento) do capital emprestado.

Informaram que, transcorrido o lapso temporal de nove meses, sem condição de efetuar o pagamento do elevado empréstimo, tentaram conciliação extrajudicial, porém, não obtiveram sucesso.

Afirmaram que, em 23 de setembro de 2019, receberam em sua residência notificação de inadimplência sob pena de despejo do imóvel.

Argumenta
ram
que são casados em regime de comunhão universal de bens e que a autora
AILA PEREIRA DA SILVA

não foi consultada ou anuente na alienação, tampouco assinou a escritura pública, de modo que tomou ciência do fato apenas quando da notificação extrajudicial de despejo.

No mais, defenderam a nulidade do negócio jurídico por simulação, nos termos dos artigos 166 e 167 do CC, uma vez que os requeridos utilizaram artifícios para mascarar empréstimo com juros abusivos mediante aparente compra e venda seguida de locação. Invocaram também a nulidade pela ausência de outorga uxória, conforme artigo 1.647, inciso I, do CC, por se tratar de alienação de bem imóvel sem autorização
da cônjuge
casada em regime de comunhão universal de bens.

Devidamente citados os requeridos apresentaram contestação. O requerido
FERNANDO NABARRETE TREVISAN
sustentou que adquiriu legitimamente o imóvel de
VALTEMIR
em
26/02/2019
mediante escritura pública de compra e venda devidamente registrada na matrícula, pelo valor de R$ 200.000,00, sendo R$ 146.360,00 mediante antecipação de recebíveis junto à LÍDER SECURITIZADORA, oriundos de venda de gado, e R$ 53.640,00 pagos diretamente ao vendedor.

Relatou ainda que adquiriu o imóvel como investimento, por valor abaixo do mercado e com a vantagem de já contar com locatário
e que
após a compra e venda, o próprio autor VALTEMIR manifestou interesse em locar o imóvel, celebrando contrato de locação pelo período de 12 meses, de 26/02/2019 a 25/02/2020, no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), correspondente a 1% sobre o valor da venda.

Afirmou que VALTEMIR permaneceu inadimplente desde maio de 2019 até o término do contrato, acumulando débito superior a R$ 20.000,00 naquela época.

Sustent
ou

também
que a narrativa dos autores traduz arrependimento do negócio entabulado, criando fatos inexistentes em demanda aventureira.

Por fim, ressaltou que os autores pretendem desfazer o negócio, embolsando os R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) recebidos e residindo gratuitamente no imóvel.

Quanto à alegada ausência de outorga uxória, invocou o princípio do
venire
contra
factum

proprium
, demonstrando que o próprio autor VALTEMIR declarou em todos os documentos, especialmente na escritura pública de compra e venda, que era solteiro e não convivia em união estável, tanto na aquisição do imóvel em 27/09/2017 quanto na venda em 26/02/2019.

Por sua vez,
LÍDER SECURITIZADORA DE CRÉDITOS S/A
, afirmou que não possui relação jurídica com os autores, que suas transações são regularmente formalizadas há mais de 10 anos no ramo de securitização de créditos, bem como não há elemento probatório demonstrando probabilidade do direito alegado ou verossimilhança das alegações.

Destacou ainda que as notas promissórias apresentadas carecem de preenchimento adequado, sem nome do beneficiário, data de emissão ou local de pagamento, não demonstrando sequer validade.

Pontuou
que transação com tal volume financeiro não ficaria
adstrita

à
notas promissórias precárias, cabendo aos autores
apresentarem
contrato, e-mails, conversas ou qualquer documento demonstrando tratativas do suposto empréstimo.

No mais, defendeu a inexistência de negócio jurídico simulado ou lesão, pois não participou da compra e venda e posterior locação do imóvel entabulado entre os autores e o corréu FERNANDO.

Após as impugnações às contestações, os autores manifestaram pela produção de prova ora e testemunhal, os requeridos quedaram
-se
inerte
s
, assim, o magistrado singular julgou antecipadamente a lide, julgando procedente a ação, dando azo aos presentes recursos de apelação.

Pois bem.

Não é de se olvidar
que a simulação ocorre quando as partes celebram um negócio jurídico aparente (compra e venda) para encobrir um negócio real dissimulado (geralmente um empréstimo, onde o imóvel age como garantia de forma disfarçada). A simulação gera nulidade absoluta do negócio jurídico, podendo ser declarada de ofício pelo juiz.

No caso, denota-se
dos autos
a existência de estrutura simulada para disfarçar contrato de empréstimo, oneroso
e
em patamar abusivo, como negócio de compra e venda de imóvel. A ausência de preenchimento adequado nas promissórias, a coincidência cronológica entre os valores transferidos, a celebração de contrato de locação e a relação societária entre os réus denotam montagem artificial do negócio jurídico.

Como cediço, o artigo 167 do Código Civil
estabelece que o negócio jurídico simulado
revela-se
nulo
, inclusive o
§ 1º, II, do mesmo artigo
,
especifica que haverá simulação quando o negócio contiver declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira.

“Art. 167.É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1ºHaverá simulação nos negócios jurídicos quando:

(...)

II-

contiverem
declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira
;
”

Não é de se olvidar que a simulação representa a mais grave ofensa à boa-fé objetiva e à segurança jurídica, pois ataca a própria essência do negócio. Por essa razão, a lei comina a sanção mais severa: a nulidade absoluta. Um ato nulo não produz qualquer efeito no mundo jurídico e, conforme o artigo 169 do Código Civil, não se mostra suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

“Art. 169.O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.”

Na hipótese, o conjunto probatório revela-se irrefutável ao demonstrar que o contrato de compra e venda formalizado em escritura pública não passou de fachada para ocultar a verdadeira intenção das partes, configurando o vício da simulação.

A prova da simulação, por sua própria natureza, constrói-se majoritariamente de forma indireta, a partir de um conjunto de indícios e presunções que, quando analisados em harmonia, revelam a verdade dos fatos.

No caso, o
s indícios presentes no
s autos
formam quadro probatório robusto: a suposta venda foi realizada por valor drasticamente inferior ao de mercado, o que se mostra completamente incompatível com transação imobiliária legítima e constitui forte indicativo de que o valor não correspondia a uma compra, mas sim a um empréstimo; os autores, supostos vendedores, nunca deixaram a posse do imóvel, passando a pagar aluguel à requerida, estrutura de venda e locação de volta que constitui artifício comum para mascarar o pagamento dos juros de mútuo usurário; e a exigência de emissão de notas promissórias, prática típica de garantia em contratos de empréstimo, mas estranha a uma compra e venda de imóvel, que já tem no próprio bem a sua garantia principal.

Sobre o tema, confira a doutrina:

"O princípio da boa-fé objetiva imp
õ
e um comportamento ético e adequado dos sujeitos em qualquer relação jurídica de direito privado. A ética exigida nas relações privadas exige a transparência do ato ou do negócio. E a simulação é justamente o oposto da transparência, pois, como o próprio nome enuncia, é viabilizada por meio de "aparências" ou atos e negócios "aparentes""
(NEVES, Daniel A. A., Novo Código Civil Comentado, 2018, pg. 427).

Ainda, sobre idêntico tema, inclusive deste TJMT:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. PRÁTICA DE AGIOTAGEM. EMPRÉSTIMO. EXIGÊNCIA DE GARANTIA DE IMÓVEL. COMPRA E VENDA SIMULADA. NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

A simulação como causa de invalidade do negócio jurídico, caracteriza-se quando o ato jurídico oculta o verdadeiro caráter do negócio jurídico, e demonstrada a prática de simulação na escritura de compra e venda celebrada para encobrir empréstimo usurário com garantia real, o ato deve ser declarado nulo. Nesses moldes, o artigo 1.428 do CC dispõe: “É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida”.

(TJMT – (N.U 1001954-77.2020.8.11.0003, Relatora: Desa. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/04/2024,
Publicado
no DJE 25/04/2024)

“
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO E NULIDADE DE TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE DE BEM IMOBILIÁRIO. SIMULAÇÃO SOBEJAMENTE COMPROVADA. AGIOTAGEM. PRECEDENTES SIMILARES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. ART. 167 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Restando devidamente comprovado negócio jurídico simulado, esse deve ser declarado nulo assim como suas consequências, entre elas o exercício da garantia da alienação fiduciária de bem imóvel. Inteligência da norma descrita ao artigo 167 do Código Civil. 2. Não raro se verifica a realização de empreitada de "
factoring
" ou fomento mercantil de maneira simulada, com a venda de títulos de crédito que claramente não correspondem à realidade e garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel. Tudo para obstar a ilegalidade do negócio dissimulado, empréstimo ilegal à juros exorbitantes (agiotagem). Diversos precedentes da Corte. 3. Negou-se provimento ao apelo
.
”

(TJDF - Acórdão 1411140, 07281281920208070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2022, publicado no DJE: 7/4/2022).

“
(...)
]5.6. Vale lembrar que a simulação é considerada um vício relativo à exteriorização da vontade, por ocasião da formação do negócio jurídico, conforme art. 167 do Código Civil
(...)
. Assim, in
casu
, tem-se que as alegações de possível agiotagem e simulação já são suficientes para que haja dúvidas acerca da validade do negócio jurídico. 5.9. Jurisprudência: "(...) 2. As alegações a respeito da prática de agiotagem e de simulação de negócio jurídico são bastantes para que exsurja certeza quanto a nulidade do negócio jurídico. As circunstâncias em que foram celebradas as referidas transações, aliadas aos elementos de prova e depoimentos pessoais, indicam que, de fato, o imóvel foi dado como garantia de pagamento da dívida no seu vencimento. A simulação que de fato existiu mascarava a celebração de um contrato de empréstimo vedado por lei. (?)" (07181942620198070016, Relator: Roberto Freitas,3ª Turma Cível, DJE 1/7/2020). 5.10. Sentença mantida. 6. Recurso improvido
.
”
(
TJDF - Acórdão 1305907, 07041189520178070006, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 9/12/2020, publicado no
PJe
: 10/12/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REPETIÇÃO EM DOBRO DE INDÉBITO - NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INOCORRÊNCIA - COMPRA E VENDA - EMPRÉSTIMO - AGIOTAGEM - SIMULAÇÃO - COMPROVAÇÃO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE - POSSIBILIDADE - REPETIÇÃO EM DOBRO DO VALOR PAGO EXCESSIVAMENTE - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. Na decisão em que o juiz apreciou todas as questões de fato e de direito, bem como apresentou os motivos de seu convencimento, não há nulidade por ausência de fundamentação. Consiste a simulação em celebrar-se um ato, que tem aparência normal, mas que, na verdade, não visa o efeito que juridicamente devia produzir. Há um vício grave no ato, positivado na desconformidade entre a declaração de vontade e a ordem legal, em relação ao resultado daquela ou em razão da técnica de sua realização. A jurisprudência do Excelso Supremo Tribunal Federal entende que é possível à parte que celebrou o negócio jurídico simulado, que encoberta a prática de mútuo usurário, arguir tal vício com vistas a obter a declaração de sua nulidade. Configura negócio simulado a celebração de contrato de compra e venda para encobrir empréstimo com cobrança de juros usurários e, diante da vedação do nosso ordenamento jurídico, impõe a declaração de nulidade do negócio. Ausente comprovação pelo autor do valor dito pago de forma excessiva pela cobrança de juros usurários, o pedido de repetição em dobro do indébito não pode ser tutelado.
(TJMG
-Apelação

Cível1.0024.08.196060
-1/003, Relator(a): Des.(a) Renan Chaves Carreira Machado (JD Convocado
) ,
12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/06/2020, publicação da súmula em 10/07/2020).

Portanto,
a
s circunstâncias em que foram celebradas as referidas transações, aliadas aos elementos de prova,
demonstram
que, de fato, o imóvel foi dado como garantia de pagamento da dívida no seu vencimento. A simulação que de fato existiu mascarava a celebração de um contrato de empréstimo vedado por lei.

Por seu turno, o
s apelantes apegam-se à tese de que não há provas da simulação, alegação que ignora a própria natureza deste vício social. A simulação, por definição, constitui declaração enganosa da vontade, visando aparentar negócio diverso do que efetivamente se quis. As partes que simulam um negócio não o fazem às claras, utilizam-se de subterfúgios para ocultar a sua real intenção. Os autores cumpriram integralmente seu ônus probatório, nos termos do art. 373, I, do CPC/15, ao apresentar conjunto fático-probatório coeso e contundente, que não deixa margem para dúvidas sobre a existência de empréstimo usurário disfarçado de compra e venda.

Os apelantes sustentam ainda que a escritura pública e o registro imobiliário gozam de presunção de legitimidade que não pode ser afastada. Contudo, embora os atos notariais e registrais sejam dotados de fé pública, o que lhes confere presunção de veracidade, tal presunção revela-se relativa, e não absoluta, o que significa que pode e deve ser afastada quando provas concretas e inequívocas demonstram que a vontade declarada no instrumento não corresponde à realidade dos fatos.

A fé pública do tabelião atesta a regularidade formal do ato e a identidade das partes, mas não pode chancelar a falsidade das declarações emitidas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os documentos públicos possuem presunção relativa de veracidade, pois a fé pública atribuída aos atos dos servidores estatais e aos documentos por eles elaborados não tem o condão de atestar a veracidade do que constitui tão somente declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes, conforme se verifica no julgamento do REsp 1.288.552/MT, Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020:

“
RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONSISTENTE EM CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA AQUISITIVA OUTORGADA POR TERCEIROS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS DIRETAMENTE AO COMPRADOR, A PEDIDO DO VENDEDOR, PROPRIETÁRIO DE FATO - PREÇO E QUITAÇÃO FICTÍCIA CONSTANTE NO DOCUMENTO PÚBLICO QUE NÃO RETIRA A EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO PACTUADA COM O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO - DECLARAÇÕES DAS PARTES AO OFICIAL DE REGISTRO QUE POSSUEM PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE ADMITINDO-SE PROVA EM CONTRÁRIO - INSURGÊNCIA DO EMBARGANTE. Cinge-se a controvérsia acerca da interpretação e alcance dos
arts
. 215, caput, e 216 do Código Civil vigente, especificamente, no caso ora em exame, se a escritura pública ostenta presunção absoluta (jure et de jure) ou relativa (juris tantum) de veracidade e se por instrução probatória é possível elidir a força probante do instrumento 1. A fé pública atribuída aos atos dos servidores estatais e aos documentos por eles elaborados, não tem o condão de atestar a veracidade do que é tão somente declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes, pois a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, não dos fatos subjacentes a ele ligados.

1.1 As declarações prestadas pelas partes ao notário, bem ainda o documento público por ele elaborado, possuem presunção relativa (juris tantum) de veracidade, admitindo-se prova em contrário. Precedentes
(...).
(STJ – REsp 1.288.552/MT, Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020)

Quando comprovada a simulação, a desconstituição do negócio impõe-se, independentemente de escritura pública e de sua forma. Diante da prevalência da realidade fática sobre a forma, e considerando que as provas desconstituíram a presunção de legitimidade da escritura pública ao comprovarem a simulação,
há que ser mantida
a sentença que declarou a nulidade do negócio jurídico constitui a única medida que se alinha ao ordenamento jurídico e à pacífica jurisprudência.

Quanto à alegada lesão, o art. 157 do C
ódigo
C
ivil
estabelece que ocorre lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. No caso, os autores, sob necessidade de contrair empréstimo para tentativa de equilíbrio financeiro, deixaram como garantia patrimônio de R$ 350.000,00 a R$ 500.000,00, além de assinar promissórias de R$ 296.000,00. Houve enorme desproporção entre os valores, além de ter ficado evidente a necessidade dos autores ante a sua condição financeira abalada, tendo como resultado a exploração por parte do
lesionante
, causando vício na formação do consentimento, tanto na forma objetiva, a manifesta desproporção entre as contraprestações devidas, como na forma subjetiva, a premente necessidade dos autores.

Os apelantes tentam fracionar artificialmente a operação em negócio entre autores e FERNANDO, lesivo, e
o
negócio entre FERNANDO e LÍDER, lícito. Essa divisão revela-se artificial e não corresponde à realidade. Trata-se de operação única, estruturada de forma coordenada, com participação ativa de todos os envolvidos. A tentativa de apresentar a operação como negócios autônomos configura simulação relativa, visando encobrir a verdadeira natureza unitária da fraude.

A participação de LÍDER SECURITIZADORA não se resume à cessão de crédito. Sua participação se deu ao financiar e dar continuidade a esquema nulo, assumindo todos os riscos inerentes a ativo de origem fraudulenta. A desproporção do negócio original mostra-se diretamente atribuível à apelante, pois ela tinha o dever de conhecê-la e, ao não
fazê-lo
, não pode agora alegar ignorância para validar ato juridicamente inexistente. Não se mostra possível dissociar a lesão da participação da recorrente, pois
também
foi
ela
agente ativo na configuração do negócio desproporcional.

De igual sorte, a venda de imóveis do casal exige a vênia conjugal (assinado por ambos), exceto no regime de separação absoluta de bens. A falta dessa autorização torna o negócio anulável, permitindo que o cônjuge que não consentiu peça a anulação do ato.

O artigo 1.647, I, do Código Civil estabelece que, ressalvado o regime da separação absoluta, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar bens imóveis.

“
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I-
alienar ou gravar
de ônus real os bens imóveis;
”

Ainda, o art. 166, V, do mesmo diploma legal, dispõe que o negócio jurídico
revela-se
nulo quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade.

"Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

(...)

V -
for
preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade
;”

No caso em tela, os autores são casados em regime de comunhão universal de bens, e a autora
AILA PEREIRA DA SILVA
não foi consultada ou anuente na alienação, tampouco assinou a escritura pública, tomando ciência do fato apenas quando da notificação extrajudicial de despejo. A ausência da autorização do cônjuge gera a nulidade do ato, tornando-o inválido desde a sua origem.

Os apelantes sustentam que o autor V
ALTEMIR
declarou, dolosamente, ser solteiro na escritura, e que a aplicação do princípio do
venire
contra
factum

proprium
impediria o reconhecimento da nulidade.

Contudo, tal princípio não se aplica quando há vício de consentimento de terceiro, no caso, a cônjuge, que não participou do ato e não pode ser prejudicada pela declaração falsa do marido.

A jurisprudência deste Tribunal reconhece a indispensabilidade da outorga conjugal para a validade de negócios que afetam o patrimônio comum, conforme se verifica no julgamento da
Apelação Cível n. 1020889-85.2019.8.11.0041
, Quarta Câmara de Direito Privado, Relator
Desembargador RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS

FILHO
, julgado em 03/11/2025, cuja ementa assim dispõe:

"APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. DEMANDAS CONEXAS. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO CONFIGURADA. PRELIMINAR REJEITADA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL POR COMPANHEIRO SEM OUTORGA UXÓRIA. INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO. Tese de julgamento: A alienação de imóvel realizada durante a união estável sem a outorga do companheiro é nula, mesmo na ausência de registro formal, quando comprovada a convivência e a ciência do adquirente. A boa-fé objetiva e a função social do contrato impõem o dever de informação e lealdade entre os conviventes (...)”

Portanto, ainda que se ignorassem todos os indícios de simulação e lesão, o negócio ainda assim revelar-se-ia absolutamente nulo pela ausência da indispensável outorga uxória, motivo que, por si só, mostra-se suficiente para manter a sentença em sua integralidade.

Quanto à restituição recíproca das prestações, a nulidade do negócio não impede a restituição do que foi efetivamente entregue, a fim de se evitar enriquecimento sem causa. Assim, os autores deverão restituir à requerida o valor de R$ 146.360,00 (cento e quarenta e seis mil e trezentos e sessenta reais), devidamente corrigido e acrescido de juros legais desde o desembolso, conforme determinado na sentença.

Ante o exposto,
nego provimento
ao
s
recurso
s
.

No mais, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento), nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026