Tribunal: TJMT
Processo: 1000960-20.2019.8.11.0024
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000960-20.2019.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[PAULO CEZAR CRIPPA - CPF: 546.371.639-00 (APELADO), MARIA KAROLYNE SILVA VASCONCELOS - CPF: 026.537.241-03 (ADVOGADO), HUGUENEY ALVES DOS REIS - CPF: 274.993.241-68 (ADVOGADO), FLAMAR PECUARIA LTDA - ME - CNPJ: 45.213.139/0001-51 (APELANTE), JOSE ANTONIO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 256.708.241-72 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), EDILSON FERREIRA BENITES - CPF: 299.618.581-15 (ADVOGADO), PAULO CEZAR CRIPPA - CPF: 546.371.639-00 (APELANTE), HUGUENEY ALVES DOS REIS - CPF: 274.993.241-68 (ADVOGADO), MARIA KAROLYNE SILVA VASCONCELOS - CPF: 026.537.241-03 (ADVOGADO), FLAMAR PECUARIA LTDA - ME - CNPJ: 45.213.139/0001-51 (APELADO), JOSE ANTONIO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 256.708.241-72 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DE PAULO CEZAR CRIPPA E PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS DE GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME E FLAMAR PECUÁRIA EIRELI ME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE LOTE. PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E DA VENDEDORA. DANO MORAL CONFIGURADO. DANOS MATERIAIS E PERDA DE UMA CHANCE NÃO COMPROVADOS. REDUÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO.
RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSOS DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Três Recursos de Apelação Cível interpostos em virtude da sentença proferida em Ação de Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais, Devolução em Dobro do Valor Pago e c/c Indenização por Perda de uma Chance. O Autor alegou que adquiriu e quitou lote identificado como integrante do empreendimento “Quintas do Brumado”, mas permaneceu por anos sem obter escritura e regularização, tendo posteriormente constatado que a quadra 15 não integrava formalmente o loteamento registrado tal como apresentado na publicidade. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou solidariamente as Requeridas ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). O Autor apelou buscando majoração da verba indenizatória, bem como a condenação das empresas ao pagamento de indenização por danos materiais e perda de uma chance, além da redistribuição da sucumbência. As Requeridas apelaram para afastar a responsabilidade civil e, subsidiariamente, reduzir a indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se a ausência de pedido de rescisão contratual impede a pretensão indenizatória fundada em falha informacional e demora na regularização do imóvel; (ii) estabelecer se a imobiliária intermediadora responde solidariamente pelos danos decorrentes da publicidade e da falha no dever de informação; (iii) determinar se estão comprovados danos materiais e perda de uma chance em razão da demora na regularização e outorga da escritura; e (iv) definir se o dano moral está configurado e se o valor fixado deve ser mantido ou reduzido, bem como o regime de sucumbência e o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A pretensão indenizatória fundada em responsabilidade civil contratual independe de pedido de rescisão do contrato, pois a apuração da falha no dever de informação e dos prejuízos dela decorrentes pode ocorrer sem desconstituição do vínculo negocial.

4. O material publicitário apresentou a quadra 15 como parte integrante do loteamento Quintas do Brumado, sem ressalvar que se tratava de área oriunda de matrícula diversa e sujeita a desmembramento autônomo, o que caracteriza falha no dever de informação.

5. A informação técnica constante do contrato não afasta a omissão verificada na fase pré-contratual, porque o dever de informar exige clareza, adequação e ostensividade desde a oferta.

6. A imobiliária que divulga o empreendimento, veicula a publicidade e participa da concretização da venda integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos decorrentes da falha informacional.

7. O dano moral se configura porque o comprador, após quitar integralmente o preço, permaneceu por longo período sem acesso à escritura definitiva e descobriu que o lote não integrava formalmente o loteamento da forma como lhe fora apresentado, situação que ultrapassa o mero inadimplemento contratual.

8. O dano material não se presume do simples atraso na regularização do imóvel e exige prova de prejuízo econômico direto e mensurável, a qual não foi produzida nos autos.

9. O pedido de recomposição patrimonial integral é incompatível com a manutenção do contrato pretendida pelo próprio Autor, pois a restituição dos valores sem devolução do bem implicaria enriquecimento sem causa.

10. A posterior regularização do lote, com abertura de matrícula individual e disponibilização da documentação para lavratura da escritura, afasta a existência de dano material atual e concreto, embora não elimine o dano moral já consumado.

11. A perda de uma chance exige demonstração de oportunidade real, séria e juridicamente relevante, não bastando alegações abstratas de possível construção, valorização ou revenda futura.

12. A ausência de prova de tratativas concretas de revenda, planejamento imediato de construção ou probabilidade objetiva de obtenção de vantagem impede o reconhecimento da indenização por perda de uma chance.

13. O valor da indenização por dano moral deve observar proporcionalidade e razoabilidade, consideradas a extensão do dano, a gravidade da conduta, a posterior regularização do imóvel e a vedação ao enriquecimento sem causa.

14. A redução do
quantum
indenizatório para R$ 8.000,00 (oito mil reais) atende às funções compensatória e pedagógica da reparação sem gerar desproporção em relação às circunstâncias do caso.

15. Em responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação, inexistindo fundamento para alteração do termo inicial com base em alegada recusa posterior do autor em receber a escritura.

16. A sucumbência segue o princípio da sucumbência, e não o da causalidade, quando o Autor obtém êxito apenas em parcela minoritária da pretensão deduzida, sucumbindo quanto aos pedidos de maior expressão econômica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso do Autor desprovido. Recursos das empresas parcialmente providos.

Tese de julgamento: 1. A pretensão indenizatória por falha no dever de informação e demora na regularização de imóvel pode ser deduzida sem pedido de rescisão contratual. 2. A imobiliária que veicula publicidade e participa da negociação integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 3. A omissão, na publicidade, de informação essencial sobre a distinta origem registral do lote configura falha no dever de informação. 4. O atraso na regularização do imóvel não gera, por si só, dano material indenizável sem prova de prejuízo econômico direto e mensurável. 5. A indenização por perda de uma chance exige prova de oportunidade real, séria e concreta, não se configurando por expectativas abstratas de construção, valorização ou revenda. 6. O prolongado impedimento de obtenção da escritura, associado à informação inadequada sobre a situação registral do lote, caracteriza dano moral indenizável. 7. A posterior regularização do imóvel não afasta o dano moral já consumado, mas atenua sua extensão para fins de quantificação. 8. Em responsabilidade contratual, os juros de mora sobre a indenização incidem a partir da citação. 9. A sucumbência mínima das Requerida autoriza a condenação do Autor nos ônus sucumbenciais e a majoração dos honorários recursais em desfavor dele.

____________

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, art. 373, I; CC, arts. 104, 186, 389, 402, 403, 405, 422, 884, 927; CDC, arts. 6º, III, 7º, parágrafo único, 14, 18, 30 e 31.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.915.418/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 08.04.2024, DJe 12.04.2024; TJDFT, Apelação Cível nº 0702065-88.2024.8.07.0009, Rel. Des. Ana Cantarino, 5ª Turma Cível, j. 14.11.2024, pub. 29.11.2024; TJMG, Apelação Cível nº 5000033-98.2021.8.13.0625, Rel. Des. José Arthur Filho, 9ª Câmara Cível, j. 18.11.2025, pub. 27.11.2025; STJ, Tema 1059.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível n.º 1000960-20.2019.8.11.0024

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

São três Recursos de Apelação Cível interpostos em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2.ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães, nos autos da Ação de Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais, Devolução em Dobro do Valor Inversamente Contratado c/c Perda de Chance ajuizada por Paulo Cezar Crippa em face de Flamar Agropecuária Ltda. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.

O Juiz
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais e condenou as Requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento, e juros de mora a partir da citação. Por consequência, extinguiu o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Diante da sucumbência mínima das Requeridas, condenou a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido pelas Requeridas, correspondente à diferença entre o valor atualizado da causa e o valor da condenação, bem como ao pagamento das custas processuais remanescentes.

Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda – ME
(Id. 342950437) alega que não houve violação ao dever de informação, pois o contrato de compra e venda e o material publicitário indicavam claramente que o lote adquirido pelo Autor estava localizado na quadra 15, área anexa ao loteamento Quintas do Brumado e sujeita a posterior desmembramento, circunstância de pleno conhecimento do comprador.

Afirma que atuou apenas como intermediadora da negociação imobiliária, exercendo atividade de corretagem, sem participação na incorporação, construção ou regularização do empreendimento, razão pela qual não pode ser responsabilizada solidariamente por eventuais problemas relacionados ao loteamento.

Sustenta a inexistência de dano moral, alegando que eventual atraso na regularização do imóvel decorreu de trâmites burocráticos e não configurou violação a direitos da personalidade do Autor, tratando-se, quando muito, de mero aborrecimento decorrente da relação contratual.

Com esses argumentos, requer a reforma da sentença para que seja afastada a responsabilidade civil da imobiliária Apelante, com a consequente exclusão de sua condenação ao pagamento da verba indenizatória. Subsidiariamente, pleiteia a redução do valor arbitrado a título de indenização.

Contrarrazões de Paulo Cezar Crippa no Id. 342950449.

Paulo Cezar Crippa
(Id. 342950444) aponta erro no julgamento ao afastar o dano material, haja vista que pagou integralmente pelo lote mas não recebeu a regularização do imóvel tampouco a escritura, permanecendo impossibilitado de exercer plenamente o direito de propriedade, o que lhe causou prejuízo patrimonial.

Defende a aplicação da teoria da perda de uma chance, argumentando que a venda irregular do lote frustrou oportunidades concretas, como utilizar o imóvel para construção de casa de veraneio ou obter valorização econômica e eventual lucro com a revenda.

Quanto ao dano moral, afirma que o valor fixado na sentença é ínfimo pois, além de não refletir a gravidade da conduta das empresas Requeridas/Apeladas não cumpre adequadamente a função compensatória e pedagógica da indenização, logo, comporta majoração.

Alega que a conduta das Apeladas viola a Lei nº 6.766/79, que proíbe a venda de lotes não registrados, além de configurar ato ilícito nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, pois comercializaram imóvel irregular como se fosse parte de loteamento regular, induzindo o comprador em erro, o que reforça o dever de indenizar.

Acrescenta que os honorários advocatícios devem ser fixados à luz do princípio da causalidade, uma vez que as recorridas deram causa ao ajuizamento da demanda, devendo sua base de cálculo corresponder ao proveito econômico obtido com a ação, consubstanciado na indenização judicialmente reconhecida em favor do Apelante/Autor.

Com esses argumentos, requer a reforma da sentença a fim de majorar a indenização por dano moral, condenar a parte Apelada ao pagamento de indenização por danos materiais c/c perda de uma chance e aplicar o princípio da causalidade na fixação da verba honorária.

Flamar Pecuária Eireli – ME
(Id. 342950445) sustenta a inadequação da via eleita, argumentando que o Apelado pleiteou indenização por danos morais com base em alegada fraude, sem requerer a rescisão contratual, o que configuraria incoerência lógica.

Defende que os fatos, quando muito, caracterizam mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar dano moral, e que o valor arbitrado é excessivo.

Alega, ainda, que já disponibilizou a documentação necessária à lavratura da escritura, sendo o próprio Apelado quem se recusa injustificadamente a recebê-la, incorrendo em comportamento contraditório vedado pelo princípio do
venire contra factum proprium
.

Pela eventualidade, insurge-se quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora sobre a indenização fixada, sustentando que, diante da recusa injustificável do Apelado em receber a escritura, deve ser estabelecido termo inicial diverso para a incidência desse encargo.

Pugna, assim, pela reforma da sentença. Subsidiariamente, postula a redução da verba indenizatória e a alteração do termo inicial dos juros.

Contrarrazões de Paulo Cezar Crippa no Id. 342950450.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Relatora

V O T O R E L A T O R

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026