Tribunal: TJMT
Processo: 1006239-84.2018.8.11.0003
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006239-84.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[IPE ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 06.016.269/0001-42 (APELANTE), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), R. BALKE & BALKE LTDA - ME - CNPJ: 20.348.370/0001-21 (APELANTE), HELOISA HELENA PIRES MEYER - CPF: 281.845.618-57 (ADVOGADO), PAOLA PEGORER MANFRIM - CPF: 383.442.178-22 (ADVOGADO), CHRISTIAN CONDE - CPF: 143.353.158-56 (APELANTE), R. BALKE & BALKE LTDA - ME - CNPJ: 20.348.370/0001-21 (APELADO), PAOLA PEGORER MANFRIM - CPF: 383.442.178-22 (ADVOGADO), HELOISA HELENA PIRES MEYER - CPF: 281.845.618-57 (ADVOGADO), RODRIGO SERGIO KULEVICZ - CPF: 775.429.401-04 (APELADO), MARCUS PETRONIO DE SOUZA DIAS - CPF: 836.363.661-49 (ADVOGADO), CHRISTIAN CONDE - CPF: 143.353.158-56 (APELADO), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), IPE ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 06.016.269/0001-42 (APELADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), CCONDE SUPERMERCADOS LTDA (SUPER MAIS) (TERCEIRO INTERESSADO), CHRISTIAN CONDE - CPF: 143.353.158-56 (TERCEIRO INTERESSADO), RODRIGO SERGIO KULEVICZ - CPF: 775.429.401-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL CUMULADA COM COBRANÇA
E
RECONVENÇÃO
.
PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL

A
FASTADA
.

INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. ÔNUS DA PROVA DO PAGAMENTO

PELA
LOCATÁRIA
. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.

MORA CONFIGURADA.
RESCISÃO CONTRATUAL

MANTIDA
.
IMPROCEDÊNCIA DA
RECONVENÇÃO
.
DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS.

INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA

DA
ALEGADA SUBTRAÇÃO DE BENS. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para rescindir a avença locatícia, condenar as rés ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, multa contratual e honorários advocatícios, bem como julgou improcedente a reconvenção proposta pela locatária.

2. A apelante sustenta, preliminarmente, a inépcia da petição inicial, sob o argumento de ausência de discriminação dos débitos locatícios. No mérito, afirma inexistir prova do inadimplemento e defende que o ônus probatório competia integralmente à locadora. Em reconvenção, pleiteia indenização material, alegando retomada arbitrária do imóvel e subtração de bens vinculados à atividade empresarial.

II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Discute-se: (i)
preliminar de
inépcia da petição inicial
; (
ii
)
inadimplemento
contratual
a justificar
a rescisão do contrato de locação; (
iii
)

danos materiais pela

alegada

subtração dos móveis de propriedade da apelante
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A preliminar de inépcia da petição inicial não prospera,
pois
a autora delimitou os períodos inadimplidos e especificou os encargos locatícios pendentes, sem qualquer prejuízo ao contraditório e à ampla defesa.

5.
A petição inicial atende aos requisitos dos
arts
. 319 e 320
,
do CPC,
cont
endo a
causa de pedir, pedidos e documentos essenciais à propositura da demanda, inexistindo nulidade processual
capaz

de
comprometer a regularidade da relação jurídica processual.

6.
O inadimplemento locatício restou suficientemente demonstrado mediante contrato de locação e notificação extrajudicial encaminhada à locatária, cabendo à ré comprovar fato extintivo da obrigação, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu.

7.
A ausência de comprovação da quitação dos aluguéis e encargos autoriza a rescisão contratual, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991 e do art. 475 do CC, sendo irrelevante o afastamento da alegação de sublocação irregular, por constituir o inadimplemento causa autônoma de resolução da avença.

8.
A pretensão reconvencional não merece acolhimento, pois as provas são insuficientes para demonstrar a
alegada

subtração dos bens e a responsabilidade da reconvinda, sobretudo porque os bens foram arrestados em outro processo
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Preliminar rejeitada
.

R
ecurso
não
provido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência inicial de memória discriminada do débito locatício não enseja inépcia da petição inicial quando o vício é sanado sem prejuízo ao contraditório e à ampla defesa. 2. Demonstrado o inadimplemento locatício, compete à locatária comprovar fato extintivo da obrigação, nos termos do art. 373, II, do CPC. 3. A responsabilidade civil por alegada subtração de bens exige prova segura da conduta ilícita, do dano e do nexo causal, não se admitindo condenação fundada em elementos probatórios frágeis ou insuficientes
, especialmente quando demonstrado que parte dos bens foram arrestados em outro processo
.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 319, 320 e 373, II; CC, art. 475; Lei nº 8.245/1991,
arts
. 9º, III, 23, I, e 62, I.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação nº 1025990-69.2020.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 25.02.2026; TJMT, Apelação nº 1010717-79.2022.8.11.0041, Rel. Desa.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 10.09.2025; TJRS, Apelação Cível nº 5009726-32.2024.8.21.3001, Rel. Des. Roberto Carvalho Fraga, Décima Quinta Câmara Cível, j. 08.04.2026.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara
:

Trata-se de Apelação cível interposta por
R. BALKE & BALKE LTDA - ME
contra a sentença proferida pelo Juízo da
1
ª Vara
Cível
da Comarca de
Rondonópolis
/MT, n
a

Ação
de rescisão de contrato de locação

proposta por
IPE ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA
–
ME
.

A sentença julgou
parcialmente procedente
os pedidos
para rescindir o contrato de locação comercial de prazo determinado com fiador, condenou as rés, solidariamente, ao pagamento do saldo locatício em atraso e eventuais acessórios, bem como multa contratual, todos corrigidos com correção monetária e juros de mora e condenou, ainda, nos honorários de sucumbência, estes fixados em 10%, sobre o valor da condenação.

Jugou im
procedente
a reconvenção e
condenou a reconvinte nos honorários advocatícios em 10%, sobre o valor da causa atribuída à reconvenção
(id.
362337514
).

Os embargos de declaração foram rejeitados (ids.
362337529
).

A apelante
suscita, preliminarmente,
inépcia da petição inicial,
ao argumento

que
a autora aleg
ou
inadimplemento de forma genérica, sem indicar quais aluguéis estariam vencidos, os meses correspondentes, valores de cada parcela ou cálculo discriminado do débito.

No mérito,
sustenta que

o juízo rescindiu o contrato com base em inadimplemento não comprovado, atribuindo indevidamente à locatária o ônus de demonstrar a quitação integral da relação locatícia, quando
o ônus era da
autora provar o fato constitutivo de seu direito
.

Quanto à reconvenção, defende que a apelada retom
ou
unilateralmente o imóvel, ingress
ou
no estabelecimento e retir
ou
bens pertencentes à atividade empresarial, sem autorização judicial. Sustenta que fotografias, boletim de ocorrência e anúncios de venda de bens por pessoa vinculada à autora comprova
m
o ato ilícito e os danos materiais suportados.

Requer
o provimento do recurso para reconhecer a inépcia da inicia
l
, subsidiariamente, julgar improcedente o pedido de rescisão contratual. Requer,
de outro lado
, a procedência da reconvenção, com condenação da autora ao ressarcimento dos prejuízos materiais e
inversão
do ônus sucumbenci
al

(id.
362337531
).

A apelada
requer o não provimento d
o recurso, a manutenção da improcedência da reconvenção
e
majoração dos honorários
advocatícios
(id.
362337532
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA
.
SRA
.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara
:

A apelante suscita preliminar de inépcia da petição inicial, ao argumento de que a autora não individualiz
ou
os meses e valores supostamente inadimplidos.

Todavia, embora a petição inicial não tenha apresentado, em sua redação originária, a discriminação pormenorizada do débito, o vício foi posteriormente sanado quando a autora, ao impugnar a contestação, delimitou o inadimplemento a partir de julho de 2018, indicando a existência de aluguéis, encargos locatícios e despesas de energia elétrica em aberto.

Assim, superad
o

o

vício
inicial, verifica-se que a petição atende aos requisitos previstos nos
arts
. 319 e 320
,
do CPC, pois identifica as partes, expõe os fatos e fundamentos jurídicos do pedido,
formula
pretensões certas e determinadas, atribui valor à causa e apresenta os documentos indispensáveis à propositura da demanda.

Não há inépcia quando a inicial contém causa de pedir
,
pedido
e
documentos essenciais à propositura da ação
.

Outrossim
, embora a apelante invoque o art. 62, I, da Lei nº 8.245/91, eventual ausência inicial de memória discriminada do débito não enseja nulidade automática da petição inicial quando o vício é posteriormente sanado sem prejuízo ao contraditório, especialmente porque a ré exerceu defesa ampla quanto à alegada mora locatícia, impugnando especificamente a existência do inadimplemento.

Vejamos
o entendimento desta Câmara
:

APELAÇÕES. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. INÉPCIA DA INICIAL. PRELIMINAR REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO COMPROVAÇÃO. FIANÇA.
PARTE QUE FIGURA NA AVENÇA COMO CO-LOCATÁRIO/CO-OBRIGADO/FIADOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. JUSTIÇA GRATUITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSOS NÃO PROVIDOS.
[...]

III. RAZÕES DE DECIDIR

A petição inicial descreve adequadamente os fatos, indica o fundamento jurídico do pedido e possibilita o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, inexistindo inépcia.
[...]

(
TJMT,
N.U 1025990-69.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/02/2026,
Publicado
no DJE 27/02/2026)
.

Diante disso, AFASTO a preliminar arguida.

VOTO
– MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

I – Da
l
ocação

As partes celebraram Contrato de Locação Comercial de Prazo Determinado com Fiador, pelo prazo de cinco anos, iniciando em 20/03/2017,
localizado na Avenida Júlio José de Campos, nº. 2.462,
B
airro Sagrada Fam
í
lia,
em
Rondonópolis/MT,
pelo valor
anual
R$
26.000,00 a 30.500,00 para o último ano de locação, conforme se infere da cláusula 19 (id. 362336899).

A locação impõe ao locatário o dever essencial de pagar pontualmente os aluguéis e encargos ajustados
(art. 23, I, Lei 8.245/1991)
.

No caso,
a notificação encaminhada
em julho de 2028
(
id.
362337366
)

demonstra
a mora locatícia, pois a autora indicou o período de inadimplemento e os encargos não quitados, enquanto a ré não demonstrou o pagamento das parcelas reclamadas, nem purgou a mora no curso do processo.

Não se trata, portanto, de presumir o inadimplemento a partir de alegação genérica, mas de reconhecer que, delimitada a mora e instaurado o contraditório, cabia à locatária comprovar o fato extintivo da obrigação,
nos termos do art. 373, II, do CPC
e a
ausência dessa prova autoriza a resolução contratual, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91 e do art. 475 do Código Civil.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ÔNUS DA PROVA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL APÓS CONCESSÃO DE LIMINAR. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. VALOR DO ALUGUEL ATUALIZADO PELO REAJUSTE CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

[...]
III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação prevê expressamente o pagamento dos aluguéis e encargos, bem como reajuste anual pelo índice IGP-M, de modo que o valor atualizado de R$ 3.995,95 decorre de cláusula contratual válida.

4. A autora comprovou o inadimplemento mediante apresentação do contrato e cálculo dos débitos, enquanto
a ré não apresentou recibos ou documentos de quitação, não se desincumbindo do ônus de provar fato extintivo, nos termos do art. 373, II, do CPC.

5. A ausência de termo aditivo não afasta a aplicação da cláusula de reajuste automático, prevista no contrato e válida em conformidade com a Lei nº 8.245/91.

6. A desocupação do imóvel não ocorreu de forma espontânea, mas apenas após a concessão de liminar em 20/04/2022, configurando cumprimento de ordem judicial. Assim, a locatária permanece responsável pelos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A cláusula contratual que prevê reajuste automático do aluguel pelo IGP-M é válida e independe de termo aditivo.

O ônus de comprovar o pagamento de aluguéis e encargos recai sobre a parte locatária, a quem incumbe demonstrar fato extintivo da obrigação.

A desocupação do imóvel em cumprimento de liminar não configura saída espontânea e não afasta a responsabilidade da locatária pelos valores devidos até a entrega das chaves.

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
arts
. 373, II, 85, §11, e 98, §3º; Lei nº 8.245/1991,
arts
. 23, I, e 25.

(N.U 1010717-79.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/09/2025,
Publicado
no DJE 15/09/2025).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E SEGREDO DE JUSTIÇA. DESPEJO LIMINAR MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR O julgamento antecipado é cabível quando a matéria é de direito ou quando as provas documentais existentes são suficientes, sendo desnecessária a dilação probatória (CPC, art. 355, I). Documentos que sempre estiveram à disposição da parte devem ser apresentados na contestação, sob pena de preclusão. O segredo de justiça é exceção e somente se aplica nas hipóteses do art. 189 do CPC, não configuradas quando o interesse público e da sociedade prevalece sobre o interesse privado. A inadimplência é incontroversa e não foi purgada, autorizando a rescisão contratual e o despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91. A função social da propriedade e do contrato não legitima a ocupação gratuita do imóvel; a manutenção da posse sem contraprestação implica locupletamento ilícito e prejuízo à locadora, entidade beneficente que utiliza as receitas para fins sociais. O art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91 autoriza despejo liminar quando a garantia se mostra insuficiente e há inadimplência prolongada; comprovada a defasagem da fiança e ausência de pagamento há mais de um ano, correta a medida. O prazo de 45 dias para desocupação é suficiente, considerando a notificação prévia e a ciência da ação há vários meses, sendo superior ao prazo legal de 15 dias previsto para despejo liminar. O credor não é obrigado a aceitar forma alternativa de pagamento diversa do contrato; inexistindo interesse na compensação mediante veiculação de mídia, é inviável a imposição judicial dessa modalidade. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
arts
. 5º, XXIII, 37, caput, e 170, III; CPC,
arts
. 85, §11, 189, I, e 355, I; Lei nº 8.245/91,
arts
. 9º, III, e 59, §1º,
IX.(
Apelação Cível, Nº 50097263220248213001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 08-04-2026).

O fato de
ter afastado a tese de sublocação ou transferência irregular da locação não altera essa conclusão
, haja vista que o
inadimplemento dos aluguéis e acessórios constitui causa autônoma de rescisão do contrato
.

II
–
Da
Reconvenção

A pretensão indenizatória foi fundada na alegação de que a autora teria ingressado no imóvel e subtraído bens pertencentes à atividade empresarial da reconvinte.

Contudo,
a responsabilidade civil exige prova segura da conduta ilícita, do dano e do nexo causal
,
elementos
que
não ficaram demonstrados.

Destarte, ainda que a autora tenha admitido a retomada da posse direta do imóvel, es
s
e fato não comprova a alegada subtração ilícita dos bens descritos na reconvenção, sobretudo diante da ausência de prova segura quanto à efetiva existência, individualização e permanência dos referidos bens no imóvel à época dos fatos, bem como da
falta de prova de
que os objetos anunciados à venda correspondiam ao patrimônio da reconvinte.

A decisão proferida pelo Juízo universal nos autos nº 1004067-72.2018.8.11.0003,
(id.
362337469
)
,
menciona a existência de bens arrestados e o indeferimento do levantamento do arresto. Esse dado retira a certeza necessária quanto à origem da retirada dos bens e impede atribuir, de modo direto e inequívoco, a autoria da subtração à reconvinda.

As fotografias, boletim de ocorrência e anúncios apresentados não bastam, isoladamente, para comprovar que os bens listados pertenciam à reconvinte, que estavam no imóvel no momento da retomada e que foram retirados pela autora.

Assim,
dian
te dessa insuficiência probatória, a
manutenção da
improcedência da reconvenção é medida
que se
impõe
.

Dispositivo

Dia
nte
d
o exposto,
R
EJEITO a preliminar
arguida
e NEGO PROVIMENTO
ao
recurso
de A
pelação.

Majoro os honorários advocatícios em mais 2% sobre o percentual fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 2º e § 11, do Código de Processo Civil,
observada a gratuidade da justiça.

É
como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026