Tribunal: TJMT
Processo: 1010655-19.2023.8.11.0004
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1010655-19.2023.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[ESPÓLIO DE HELIO BRITTO DI MIGUELI registrado(a) civilmente como HELIO BRITTO DI MIGUELI - CPF: 004.031.488-04 (APELANTE), SAMARA BECKENKAMP LAUSCHNER - CPF: 054.236.501-43 (ADVOGADO), LORENA PEREIRA LIMA - CPF: 054.235.331-80 (ADVOGADO), PHILIPE CASARIN PEIXOTO - CPF: 011.997.631-52 (ADVOGADO), RAFAEL BOQUE DA SILVA - CPF: 967.943.481-87 (ADVOGADO), ELIANA FONTES DI MIGUELI - CPF: 058.145.808-79 (APELANTE), ESPÓLIO DE EDSON NOLASCO GUIMARAES registrado(a) civilmente como EDSON NOLASCO GUIMARAES - CPF: 243.368.151-00 (APELADO), ARIDAQUE LUIZ NETO - CPF: 255.859.671-34 (ADVOGADO), EDSON NOLASCO GUIMARAES FILHO - CPF: 041.894.011-88 (APELADO), GUSTAVO NOLASCO GUIMARAES - CPF: 043.346.131-44 (APELADO), LUCIENE CANDIDA GOMES - CPF: 761.854.431-04 (APELADO), ELIANA FONTES DI MIGUELI - CPF: 058.145.808-79 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), EDSON NOLASCO GUIMARAES FILHO - CPF: 041.894.011-88 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO RELEVANTE. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. PARCELAS FINAIS EXPRESSIVAS NÃO PAGAS. RESOLUÇÃO CONTRATUAL.
NULIDADE DOS ATOS DERIVADOS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta pelo Espólio de Hélio Britto de Migueli contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que, em ação de rescisão contratual cumulada com anulação de escritura pública, reintegração de posse e indenização por perdas e danos, reconheceu o adimplemento substancial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural avaliado em R$ 17.000.000,00, afastando a resolução contratual e condenando os réus apenas ao pagamento do saldo remanescente.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o inadimplemento de parcelas finais relevantes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, aliado à ausência de quitação de obrigações assumidas perante terceiros e à persistência do descumprimento contratual por período prolongado, afasta a incidência da teoria do adimplemento substancial e autoriza a resolução do negócio jurídico.

III. Razões de decidir

3.

A teoria do adimplemento substancial não se limita a um critério meramente aritmético de percentual pago, exigindo análise qualitativa da relevância das prestações inadimplidas, da duração da mora e da observância da boa-fé objetiva na execução do contrato.

4.

No caso concreto, restou incontroverso o inadimplemento das parcelas finais do contrato vencidas entre 2019 e 2022, no montante aproximado de R$ 3.589.639,40, além do saldo remanescente de R$ 920.000,00 relativo à obrigação assumida perante a Agropecuária Barra do Garças S/A.

5.

Também se verificou o descumprimento da obrigação de quitação do débito assumido junto ao Banco da Amazônia S/A, cuja inadimplência ensejou a manutenção de garantia hipotecária sobre o imóvel objeto do contrato e a existência de execução judicial com risco de alienação do bem em leilão.

6.

O inadimplemento persistiu por aproximadamente quatro anos sem demonstração concreta de tentativa efetiva de purgação da mora, circunstância que revela comportamento incompatível com os deveres de cooperação e boa-fé objetiva exigidos na execução contratual.

7.

Nessas condições, a preservação do contrato implicaria desequilíbrio do sinalagma contratual e esvaziamento da tutela do credor, autorizando a resolução contratual nos termos do art. 475 do CC. Resolvido o contrato matriz, impõe-se, por consequência lógica, a nulidade das escrituras públicas dele decorrentes.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso de Apelação Cível provido para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento culposo relevante da parte adquirente, reconhecer a nulidade das escrituras públicas dele decorrentes, determinar o retorno das partes ao estado anterior, com restituições recíprocas e compensações cabíveis, bem como condenar a parte ré ao pagamento de perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença, invertendo-se os ônus sucumbenciais.

Tese de julgamento:

“1. A aplicação da teoria do adimplemento substancial exige análise qualitativa do inadimplemento, não sendo suficiente a aferição meramente percentual das obrigações cumpridas.

2. O inadimplemento relevante de parcelas finais do contrato, aliado à mora prolongada e à ausência de demonstração de boa-fé do devedor, autoriza a resolução contratual com fundamento no art. 475 do CC.”

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1010655-19.2023.8.11.0004

APELANTE: HÉLIO BRITTO DI MIGUELI

APELADOS: EDSON NOLASCO GUIMARAES, GUSTAVO NOLASCO GUIMARAES, LUCIENE CANDIDA GOMES

Egrégia câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposta pelo ESPÓLIO DE HÉLIO BRITTO DE MIGUELI contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS ajuizada em face do ESPÓLIO DE EDSON NOLASCO GUIMARÃES e outros.

Narra o autor que, em 27/09/2013, celebrou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças, tendo por objeto a alienação da denominada Fazenda Pontal Kuluene, composta por áreas matriculadas nos Cartórios de Registro de Imóveis de Campinápolis/MT e Nova Xavantina/MT, pelo valor originário de R$ 17.000.000,00.

O pagamento foi estruturado em três grandes eixos obrigacionais: quitação de dívida perante a AGROPECUÁRIA BARRA DO GARÇAS S/A, assunção de débito junto ao BANCO DA AMAZÔNIA S/A e pagamento do saldo remanescente em parcelas anuais, parte delas representadas por sacas de soja, em regime de dação em pagamento.

Sustenta o autor que houve inadimplemento relevante das obrigações assumidas, destacando-se a não quitação integral da obrigação vinculada à AGROPECUÁRIA BARRA DO GARÇAS S/A, a manutenção de pendências perante o BANCO DA AMAZÔNIA S/A e, sobretudo, o inadimplemento das parcelas anuais vencidas entre os anos de 2019 e 2022, correspondentes às prestações finais do contrato.

Afirma que o montante inadimplido alcança cifras expressivas, comprometendo o equilíbrio econômico da avença e caracterizando descumprimento substancial apto a autorizar a resolução contratual, com retorno das partes ao status
quo
ante.

Requereu, ao final, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, a declaração de nulidade das escrituras públicas dele decorrentes, a reintegração de posse do imóvel rural e a condenação dos réus ao pagamento de perdas e danos, inclusive pela fruição do bem.

Após instrução probatória, inclusive com audiência de instrução e julgamento, sobreveio sentença que reconheceu o pagamento correspondente a aproximadamente 81,42% do valor global contratado, entendeu configurado o adimplemento substancial e afastou a pretensão resolutória, condenando os réus apenas ao pagamento do saldo remanescente, a ser apurado em liquidação, com abatimento de valores compensáveis.

Inconformado, o ESPÓLIO AUTOR interpôs apelação, sustentando que o inadimplemento não pode ser considerado mínimo ou irrelevante, porquanto recai justamente sobre as parcelas finais do contrato, de elevado valor absoluto, além de ter se prolongado no tempo, ensejando inclusive medidas executivas.

Sustenta que restou incontroversa a inadimplência de diversas obrigações contratuais, especialmente: (a) saldo remanescente de R$ 920.000,00 referente à primeira fase contratual, não quitado integralmente; (b) inadimplemento das parcelas anuais de soja correspondentes aos anos de 2018 a 2022; (c) inadimplemento das obrigações perante o BASA, com manutenção de hipoteca e existência de execuções judiciais em curso; (d) valores a título de perdas e danos decorrentes de arrendamento.

Afirma que o débito atualizado, considerando encargos moratórios pactuados e indexação da soja conforme cotação junto às empresas Cargill, Bunge e Coimbra, perfaz o montante de R$ 15.309.273,03 na data do ajuizamento da ação, valor que, segundo defende, evidencia inadimplemento significativo e não ínfimo.

Insurge-se contra o reconhecimento da teoria do adimplemento substancial pelo Juízo a quo, argumentando que o percentual efetivamente adimplido não alcança o patamar mínimo de 80% usualmente adotado pela jurisprudência, mas apenas 75,78%, desconsiderados, ainda, os encargos de mora.

Argumenta que a teoria do adimplemento substancial, segundo entendimento do STJ (REsp 1.581.505), exige exame bifásico, quantitativo e qualitativo, não sendo aplicável em hipóteses de inadimplemento prolongado, ausência de boa-fé objetiva e frustração do interesse do credor.

Requer a reforma integral da sentença para que seja decretada a rescisão do negócio jurídico, declaradas nulas as escrituras públicas dele decorrentes e determinado o retorno das partes ao estado anterior, com apuração de prejuízos em liquidação de sentença.

Isenção do preparo reconhecida – Id. 340333893.

Contrarrazões apresentadas, defendendo a manutenção do
decisum
, bem como impugnando a isenção recursal.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R
Egrégia Câmara:

Inicialmente, mantenho o deferimento da isenção das custas do preparo consorte decisão Id. 340333893, uma vez que houve a comprovação de hipossuficiência do espólio, sendo a área objeto de discussão o único bem restante. Ademais, contra referida decisão não houve impugnação, restando estabilizada a matéria neste ponto.

Feita tal consideração, do ponto de vista meritório, a controvérsia recursal gravita em torno da aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial diante de inadimplemento incontroverso de parcelas do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural de elevado valor econômico.

A sentença, ao reconhecer que aproximadamente 81,42% do valor global contratado foi adimplido, concluiu pela preservação do vínculo contratual, reputando o inadimplemento remanescente como insuficiente para justificar a resolução.

Todavia, com a devida vênia ao julgador singular, entendo por reformar o decidido.

Isso porque, a teoria do adimplemento substancial não constitui mecanismo automático de preservação contratual baseado em critério exclusivamente aritmético. Sua aplicação demanda exame qualitativo do inadimplemento, da relevância econômica da prestação faltante, do impacto no sinalagma contratual e da observância da boa-fé objetiva.

No caso em exame, o valor total do contrato foi de R$ 17.000.000,00 (dezessete milhões de reais), sendo incontroverso que as parcelas anuais vencidas entre 2019 e 2022, no valor de R$ 3.589.639,40 (sem atualização)
— correspondentes às prestações finais do contrato — não foram adimplidas nos moldes ajustados.

Salienta-se que tais parcelas não possuem caráter acessório ou meramente residual.

Outrossim, como reconhecido na própria sentença, há inadimplência da parcela I da Cláusula Quarta do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças, pela qual convencionou-se o pagamento da quantia de R$ 5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais) diretamente para a Agropecuária Barra do Garças S.A., e dos quais foi pago somente R$ 4.580.000,00 (quatro milhões, quinhentos e oitenta mil reais), conforme Instrumento Particular de Transação Extrajudicial, Confissão de Dívida,
restando em aberto R$ 920.000,00 (novecentos e vinte mil reais).

Para além disso, em relação ao pagamento de R$ 2.859.000,00 (dois milhões e oitocentos e cinquenta e nove mil reais) devido em favor do Banco da Amazônia S.A., conquanto tenha ocorrido a assunção da dívida, não houve sua efetiva quitação, tanto que o imóvel aqui em discussão está sendo levado a leilão público (autos n. 0007400-51.2015.8.11.0004), de forma que o
descumprimento do pagamento em relação ao banco também deve ser considerado.

A análise da substancialidade do adimplemento exige a indagação central: o credor recebeu, de fato, a essência da prestação? No caso concreto, a resposta é negativa.

Admitir a preservação do contrato em tais circunstâncias implicaria legitimar a apropriação quase definitiva do bem com pagamento incompleto, invertendo o risco contratual e esvaziando a tutela do credor.

Como bem pondera o Ministro Luis Felipe Salomão, "
a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato
" (REsp 1.051.270)
.

Na mesma linha de raciocínio - Resp. 1.581.505 -
o STJ assentou que a teoria do adimplemento substancial
não constitui
uma proteção a quem, por livre e espontânea vontade, deixa de cumprir as obrigações firmadas. Para a aplicação da teoria, é necessário considerar:

1
.
A conduta do devedor
: O STJ valoriza não apenas o montante já pago, mas também o comportamento das partes;

2.
A duração do inadimplemento
: O inadimplemento prolongado indica desinteresse do devedor em adimplir a obrigação, colocando, então, em questionamento a existência de boa-fé.

3.
A ausência de depósitos
: A falta de qualquer depósito ou tentativa de conciliação indica comportamento incompatível com a exigência de boa-fé do devedor, indicando a ausência de intenção de cumprimento da obrigação remanescente
.

Na espécie, levando em consideração os descumprimentos contratuais acima indicados, tem-se que a parte Apelada adimpliu, somente, 75% da avença, ao passo que sua inadimplência perdura há 04 (quatro) anos, sem qualquer perspectiva de alteração.

Ora, este comportamento se revela incompatível com o requisito
“diligência por parte do devedor”
na medida em que o longo período de inadimplência, sem qualquer justificativa plausível ou efetiva
demonstração de real interesse em cumprir o contrato
, compromete significativamente a expectativa legítima que a Apelante tinha quanto ao recebimento do saldo devedor, afastando um dos requisitos essenciais para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, qual seja a boa-fé objetiva.

Nesse sentido, segue jurisprudência dessa Eg. Corte:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – BUSCA E APREENSÃO –
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – APLICAÇÃO QUANDO PAGO 80% DO CONTRATO – APENAS 70% DA OBRIGAÇÃO ADIMPLIDA – INAPLICABILIDADE

– PRECEDENTES DESTA CÂMARA E DO TRIBUNAL – PURGAÇÃO DA MORA – PAGAMENTO DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS – RECURSO DESPROVIDO
. 1 - “O entendimento jurisprudencial este Tribunal é que a tese do adimplemento substancial deve ser aplicada quando houver quitação de no mínimo 80% (oitenta por cento) do contrato.” (Ap 164350/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/02/2017, Publicado no DJE 24/02/2017) . 2- A purgação da mora somente se concretiza com o pagamento das parcelas vencidas e vincendas – entendidos os valores apresentados e comprovados pelo credor – sob pena de consolidação da propriedade do bem móvel objeto de alienação fiduciária em mãos do credor.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1002940-79.2016.8 .11.0000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 04/07/2017, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/07/2017 – grifo nosso)

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – PEDIDO DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA – PARTE DESEMPREGADA – BENEFÍCIO CONCEDIDO - NOTIFICAÇÃO ENVIADA PELO CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS AO ENDEREÇO DO DEVEDOR ––NOTIFICAÇÃO VÁLIDA- JUROS REMUNERATÓRIOS – TAXA CONTRATADA ABAIXO DA TAXA MÉDIA DIVULGADA PELO BACEN – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – INEXISTÊNCIA NA ESPÉCIE – COMISSÃO DE PERMANÊNCIA – NÃO CONTRATADA – MULTA CONTRATUAL LIMITADA A 2% - POSSIBILIDADE – PURGAÇÃO DA MORA COM O PAGAMENTO DAS PARCELAS VENCIDAS – IMPOSSIBLIDADADE – NECESSIDADE DO PAGAMENTO INTEGRAL DA DÍVIDA - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INAPLICABILIDADE - PAGAMENTO INFERIOR A 80% (OITENTA POR CENTO) DO NÚMERO DE PARCELAS - NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA
121
DO STF – CONTRATO POSTERIOR A 31 DE MARÇO DE 2000 - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – MORA DO APELANTE MANTIDA – REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – IMPOSSIBILIDADE – VALOR FIXADO EM CONFORMIDADE COM O TRABALHO REALIZADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Para a comprovação da mora nos contratos de alienação fiduciária, é necessária a notificação extrajudicial, por meio de cartório de títulos e documentos, entregue no endereço do devedor, dispensada a notificação pessoal, conforme entendimento do STJ. Não é abusiva a taxa de juros remuneratórios praticada no contrato quando esta é inferior à taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central para o mês de celebração do instrumento. Inexiste capitalização dos juros quando a taxa de juros anual em percentual é igual a 12 (doze) vezes a taxa de juros mensal. Em que pese à proibição de cumulatividade dos encargos de mora com a comissão de permanência, não há que se reformar a cláusula moratória quando inexiste contratação de comissão de permanência. A limitação de multa moratória em 2% (dois por cento) É se legítima e está em conformidade com o disposto no artigo
52
,
§ 1º
, do
Código de Defesa do Consumidor
e orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o
REsp 1.418.593-MS
, no rito dos recursos repetitivos (representativos de controvérsia), pacificou o entendimento de que a purgação da mora se dá com o pagamento da integralidade da dívida.
O entendimento jurisprudencial este Tribunal é que a tese do adimplemento substancial deve ser aplicada quando houver quitação de no mínimo 80% (oitenta por cento) do contrato.
O Superior Tribunal de Justiça entende que, nos contratos firmados posteriormente à entrada em vigor da MP n. 1.963-17/2000, atualmente reeditada sob o n. 2.170-36/2001, é lícita à capitalização mensal dos juros, desde que pactuada, de forma clara e expressa. Na hipótese de contratos celebrados antes de 31 de março de 2000, aplica-se a súmula nº
121
do STF, que veda a capitalização mensal dos juros
.
”
(Ap 164350/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/02/2017, Publicado no DJE 24/02/2017 – grifo nosso).

Destarte, configurado inadimplemento culposo relevante, incide o art. 475 do Código Civil, autorizando a parte lesada a requerer a resolução do contrato, com perdas e danos.

No que se refere às escrituras públicas lavradas com fundamento no contrato ora rescindido, sua validade jurídica encontra-se intrinsecamente vinculada à existência de causa lícita e subsistente. Resolvido o contrato matriz por inadimplemento, esvai-se a causa jurídica das escrituras, impondo-se sua nulidade, como consequência lógica e necessária.

Por derradeiro, anota-se que a recomposição patrimonial deverá observar o retorno das partes ao estado anterior, com restituições recíprocas, compensações cabíveis e apuração de eventual fruição do imóvel, tudo a ser definido em fase de liquidação de sentença, mediante prova técnica adequada.

Ante todo o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso, para: (i) Declarar a rescisão do contrato de compra e venda, por inadimplemento culposo relevante da parte adquirente, nos termos do art. 475 do Código Civil, bem como a nulidade dos atos dele decorrentes; (ii) Determinar o retorno das partes ao
status quo

ante
, com as restituições recíprocas que se fizerem devidas, observadas as compensações cabíveis e (iii) Condenar a parte apelada ao pagamento de perdas e danos, inclusive quanto à eventual fruição do imóvel, valores estes a serem apurados em regular fase de liquidação de sentença, mediante prova técnica adequada.

Ao arremate, invertam-se os ônus sucumbenciais, condenando-se a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2026