Tribunal: TJMT
Processo: 0000665-94.2018.8.11.0101
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-16
Data de publicação: 2026-06-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000665-94.2018.8.11.0101
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão, Propriedade]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE FELICIANO TOMELIN - CPF: 019.454.249-15 (APELANTE), SERGIO LUIZ DE ANDRADE - CPF: 685.592.322-49 (ADVOGADO), ANA MAGDALENA REZENDE DE LACERDA - CPF: 010.925.671-94 (ADVOGADO), JOSE ESTEVES DE LACERDA FILHO - CPF: 178.883.281-72 (ADVOGADO), ELVIO FERNANDO PELISSA - CPF: 017.303.879-42 (APELADO), VALDRIANGELO SAMUEL FONSECA - CPF: 655.659.751-15 (ADVOGADO), GLAUCIA ANNE KELLY RODRIGUES DO AMARAL - CPF: 808.700.151-68 (ADVOGADO), LUIZA RAQUEL BRITO VIANA - CPF: 011.943.352-41 (ADVOGADO), ALEXANDRE VIEIRA DE QUEIROZ - CPF: 887.707.534-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
:
ESPÓLIO DE FELICIANO TOMELIN
(INVENTARIANTE: CEZAR ALBERTO TOMELIN)

APELAD
O
:

ELVIO FERNANDO PELISSA

EMENTA.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C AVIVAMENTO DE MARCOS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA E FUNDAMENTADA. REJEIÇÃO. MÉRITO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO. NÃO COMPROVAÇÃO DO DOMÍNIO. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. CABIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM PARA O MANEJO DA AÇÃO REIVINDICATÓRIA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA ARGUIDA COMO MATÉRIA DE DEFESA. EXAME PREJUDICADO. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto pelo Espólio de Feliciano
Tomelin
contra sentença que, nos autos de ação reivindicatória cumulada com avivamento de marcos, tutela antecipada e imissão na posse, julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento de ausência de comprovação do domínio, por não ter sido registrada a escritura pública invocada pela parte autora. O apelado, por sua vez, suscitou preliminar de ausência de impugnação específica e,
no mérito, defendeu, entre outros pontos, a ocorrência de usucapião extraordinária como matéria de defesa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em:

a) saber se o recurso atende ao princípio da dialeticidade recursal;

b) definir se a ausência de registro da escritura pública impede a comprovação do domínio necessário ao manejo da ação reivindicatória;

c) verificar se, reconhecida a ausência de titularidade dominial, o desfecho correto é a improcedência ou a extinção do processo sem resolução do mérito; e

d) definir se, acolhida a ilegitimidade ativa ad causam para o manejo da ação reivindicatória, subsiste interesse no exame da usucapião extraordinária arguida pelo apelado exclusivamente como matéria de defesa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Rejeita-se a preliminar de ausência de impugnação específica e fundamentada, porquanto as razões recursais enfrentam os fundamentos determinantes da sentença, com exposição de fundamentos de fato e de direito e pedido de reforma, em conformidade com o art. 1.010, II e III, do CPC.

4. A ação reivindicatória, fundada no art. 1.228 do Código Civil, exige a prova da titularidade do domínio. Em se tratando de imóvel, a propriedade somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos
arts
. 1.227 e 1.245 do Código Civil, não bastando escritura pública desacompanhada de registro.

5. No caso, a escritura pública invocada pela parte autora não foi registrada na matrícula do imóvel, e a matrícula n.º 6.159 não demonstra a transferência da propriedade em favor do autor originário. A ausência de comprovação do domínio inviabiliza o manejo da ação reivindicatória, não sendo suprida por cadeia
documental, alegações de fraude, entraves registrais ou conclusões periciais sobre localização, sobreposição ou cadeia dominial.

6. Embora a sentença tenha corretamente reconhecido a ausência de comprovação do domínio, o desfecho processual deve ser ajustado, pois, à luz da orientação do Superior Tribunal de Justiça, a falta de demonstração da titularidade dominial da área reivindicada conduz à ilegitimidade ativa ad causam para o manejo da ação reivindicatória, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

7. A usucapião extraordinária arguida como matéria de defesa é juridicamente admissível, mas, acolhido o pedido subsidiário de extinção do processo sem resolução do mérito por ilegitimidade ativa
ad causam
da parte autora para o manejo da ação reivindicatória, resta prejudicado o exame da tese defensiva, porquanto não se ingressa no mérito da pretensão petitória, inexistindo, ademais, reconvenção a ensejar pronunciamento declaratório em favor do réu.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido, para reformar a sentença recorrida e extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, sem majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do Tema n.º 1.059 do STJ.

Teses de julgamento:

1. “Na ação reivindicatória, a ausência de registro do título translativo impede a comprovação do domínio e conduz à ilegitimidade ativa
ad causam
, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.”

2. “Acolhida a extinção do processo sem resolução do mérito por ilegitimidade ativa
ad causam
da parte autora para o manejo da ação reivindicatória, fica prejudicado o exame da usucapião
extraordinária arguida pelo réu exclusivamente como matéria de defesa, ausente reconvenção.”

____________

Dispositivos relevantes citados: Código Civil,
arts
. 1.227, 1.228, 1.238 e 1.245; Código de Processo Civil,
arts
. 1.010, II e III, 485, VI.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, AC 1008172-87.2023.8.11.0045, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 21.01.2025; STJ,
AgInt
no
AREsp
2.163.767/SP, Terceira Turma, j. 13.02.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.862.247/RJ, Terceira Turma, j. 05.09.2022; TJMG, AC 1.0346.14.001564-2/001, 13ª Câmara Cível, j. 02.02.2023; STJ,
AgInt
no REsp 1.637.951/AM, Quarta Turma, j. 19.08.2024; STJ,
AgInt
no REsp 1.842.035/MT, Quarta Turma, j. 20.02.2024; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.704.692/SP, Segunda Turma, j. 14.02.2022; Súmula n.º 237/STF.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se

de
Recurso de Apelação Cível
interpost
o
pelo

ESPÓLIO DE FELICIANO TOMELIN
,

representado pelo inventariante
CEZAR ALBERTO TOMELIN
,
contra sentença (ID.
269804395
) proferida pelo Juízo da
Vara
Única
da Comarca de
Cláudia
-MT que, nos autos da
Ação Reivindicatória
c/c
Avivamento de Marcos c/c Pedido de Tutela Antecipada e Imissão na Posse
movida em desfavor de
ELVIO

FERNANDO PELISSA
, julgou
improcedente o pedido, nestes termos:

[...]

Trata-se de ação reivindicatória c/c avivamento de marcos c/c pedido de tutela antecipada e imissão na posse apresentada por
FELICIANO TOMELIN
em face de
ELVIO FERNANDO PELISSA
. Argumentou a
parte autora que é proprietária de um lote de terras denominado KALLAUR, com 1.641
h
as
de matas, tendo adquirido a área do senhor
Wlodzmen

Kallaur
,

por intermédio de escritura pública lavrada no livro n° 2.374 fls. 109 do 22° Cartório de Notas de São Paulo, no dia 12 de agosto de 1987. Declarou que ao pedir o registro do imóvel no Cartório do 6° Ofício de Cuiabá, descobriu que haviam falsificado sua assinatura e levado para outro município, estando em nome de ABDON TEMPONI BARBOSA, tendo transcorrido o período de 20 anos para anular a referida escritura e retomar o registro do 6° Ofício de Cuiabá/MT, onde recebeu a matrícula n° 6.159. Afirmou que ao procurar o cartório competente em Cláudia/MT, lhe foi solicitado o georreferenciamento da área, mas não conseguiu tirar, pois já existia georreferenciamento da área no imóvel do requerido. Aduziu que sofre uma pequena invasão pelo requerido em um dos cantos do imóvel, e por conta disso, propuseram a presente ação de avivamento de marcos c/c reintegração de posse.

A inicial foi recebida em 06.04.2018, tendo sido deferido os benefícios da justiça gratuita, bemcomo indeferido o pedido de tutela de urgência (ID 70530929 – 19.11.2021).

O requerido apresentou contestação em 02.07.2019, onde impugnou a justiça gratuita deferida ao autor. Arguiu a tese da litispendência e coisa julgada, já que a presente ação é uma reprodução idêntica do processo de n° 54-27.1989.8.11.0015, que originou em Sinop/MT (ação de interdito proibitório). Disse que naquela ação, o requerido Raul Reginaldo Batista afirmava ser proprietário da área, e que teria comprado de
Wlodzmen

Kallaur
, e vendeu por meio de Contrato de Compra e Venda para o Autor Sr. Feliciano
Tomelin
(documento anexo ao processo) os lotes de terras denominadas “KALLAUR”, tendo a ação sido julgada procedente (desfavorável ao réu Raul). Narra também a impossibilidade jurídica do pedido, já que a parte requerida se encontra na posse da área há muitos anos. No mérito, arguiu a tese da exceção de usucapião extraordinária (ID 70530929 – pág. 52/78).

Impugnação à contestação (ID70532170 – pág. 15/21).

Saneamento do processo em 18.01.2021, tendo sido indeferida as preliminares apresentadas, e determinada a produção de prova pericial (ID 70532172 – pág. 28/30).

Laudo Pericial juntado ao ID 127381219 – 28.08.2023.

Manifestação quanto ao laudo pericial pela parte requerida (ID 77047921 – 25.09.2023) e pela parte autora (ID 130110287 – 26.09.2023).

Instado a manifestar a respeito dos apontamentos ao Laudo Pericial, o perito o fez, ao ID135066449 – 22.11.2023.

Informado o óbito do autor nos autos (ID 153150209 – 19.04.2024), tendo sido apresentado pedido de habilitação dos seus herdeiros.

Determinada a intimação da parte requerida da habilitação (ID 157126908 – 03.06.2024).

Após manifestação da parte requerida, foi deferido o pedido de habilitação. Na mesma decisão, foi homologado o laudo pericial, e declarada encerrada a instrução processual. Ainda, determinou-se a abertura de vistas às partes para razões finais (ID 164291579 – 12.08.2024).

Alegações finais pela parte autora (ID 167995699 – 04.09.2024), onde pede a integral procedência do pedido.

Já a parte requerida apresentou suas alegações finais em 04.09.2024 (ID 168007021 – pág. 26).

É, em síntese, o Relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO.

AConstituição Federal assegura como fundamental o direito à propriedade (art. 5º, inciso XXII) e ao proprietário é assegurado o direito ao uso, gozo e disposição da coisa, como dispõe o Código Civil:

“
Art. 1.228
. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e
o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha
”.

A reivindicatória é ação real “erga omnes” fundada no direito de sequela para que o proprietário, ante o título e a posse injusta de terceiros, retome o bem.
Comenta Arnaldo
Rizzardo
:

“(...) Esta é uma ação real, exercitável erga omnes, que objetiva a retomada da coisa de quem quer que injustamente a detenha. (...). Segundo é proclamado,
trata-se de ação do proprietário sem posse contra o possuidor não proprietário, ficando a cargo do primeiro a prova do seu domínio e a posse injusta do segundo
. Decorre ela dá parte final do art. 1.228 do Código, que assegura ao proprietário o direito de reaver os seus bens de quem injustamente os possua. Funda-se no direito de sequela, armando o titular do domínio de meios para buscar o bem em mãos alheias, retomá-lo do possuidor e recuperá-lo do detentor. Visa o proprietário a restituição da coisa, seja imóvel ou móvel, eis que perdido se encontra o jus
possessionis
, pedindo que se apanhe e retire a mesma, que se encontra no poder ou na posse de outrem, sem um amparo jurídico”.(In Direito das Coisas, Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 230).

A tutela possessória pela ação de reivindicação
tem por requisito a prova do seu domínio, a individualização do bem e a prova da posse injusta por outrem
. Com efeito, a ação reivindicatória requisita
prova do domínio do reivindicante, individualização do bem e posse injusta do réu.

Assim, para que se alcance a pretensão reivindicatória, imprescindível a inequívoca comprovação dos requisitos legais.

Do exame dos elementos de prova constantes dos autos, vislumbra-se que não restaram demonstrados os requisitos necessários para a propositura da ação reivindicatória
.

Quanto ao primeiro requisito, a existência de domínio é
pressuposto
para o próprio ajuizamento da ação. E sendo pressuposto de admissibilidade, representa o fundamento da ação reivindicatória
.

Desta forma,
cabe ao autor provar que é titular do domínio do imóvel mediante juntada da certidão atual do registro imobiliário
. De modo que
a transferência da propriedade imóvel exige o registro do título translativo no registro de imóveis
.

Para apresentar seu pedido inicial, a parte autora juntou aos autos o contrato de compra e venda
realizado entre
Wlodzimierz

Kallaur
(
Wlodzwen

Kalaur
), representado por seu procurador Raul
Reginaldo Batista e Feliciano
Tomelin
(autor), representado por sua procuradora Eunice de Fátima Batista Neves, registrada no Livro 2.374, fls. 109, em 12.08.1987, no 22° Cartório de Notas (ID 70530929 – pág. 07/10).
A referida escritura pública não foi registrada na matrícula do imóvel, tampouco foi realizada a transferência do bem ao alienante. A matrícula do imóvel, de n° 6.159 foi juntada aos autos (ID 70530927 – pág. 30), e de sua leitura, comprova-se que não houve averbação do contrato de compra e venda
.

Ora, o contrato particular de compra e venda não averbado na matrícula do imóvel constitui direito meramente pessoal, e não real
, não sendo título bastante para comprovar a propriedade/domínio do imóvel e, via de consequência, embasar a pretensão reivindicatória (artigo1.228doCódigo Civil, acima transcrito).

Ainda que se entenda que o instrumento de compromisso de compra e venda, além de um direito pessoal é apto a conferir direito real, o direito real daí decorrente, que é de mera aquisição, não se confunde com direito de propriedade, caracterizando apenas título translativo de propriedade, mas sem o condão de atribuir o domínio propriamente dito.

Ademais, o
artigo 1.245 do Código Civil
traz que“
Enquanto não se registrar o título translativo,
o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel
.”.

Assim é o entendimento doutrinário:

"Quando for registrado um título aquisitivo de propriedade(
v.G.
, escritura de compra e venda),alcança-se a condição de proprietário em caráter
ex
nunc.(...)O negócio jurídico ainda não registrado produz apenas um direito obrigacional - o outorgante é obrigado a transferir a propriedade (obrigação de dar).Na dicção do art.481doCódigo Civil “pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.Portanto, se A outorga escritura de compra e venda a B, em 20 de outubro e, em 25 de outubro, aliena o mesmo imóvel a C, sendo que este registra o título imediatamente, para C nascerá o direito real de propriedade. B será carecedor de ação reivindicatória contra C - apesar da anterioridade cronológica de seu título -, por tratar-se aquela pretensão privativa do proprietário."(Manual de Direito Civil. Vol. Único. Editora
JusPODIVM
. 2017. Pág. 1415.)

E jurisprudencial:

(...). 1. O valor da causa deve ser aquilatado de acordo com a natureza da ação e o proveito econômico objetivado (CPC, art. 292, caput), e, em se tratando de demanda que versa sobre a propriedade de imóveis, deve corresponder ao valor dos bens reivindicados na lide. 2. Por ser matéria de ordem pública, o valor da causa pode ser retificado de ofício pelo juiz, desde que verificado que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido na lide (CPC, art. 292, § 3º).
3. O registro do compromisso de compra e venda à margam da matrícula do imóvel garante ao compromissário comprador direito real de aquisição sobre o bem (CC,
arts
. 1.225, VII, e 1.417), porém,
isoladamente, não é título passível de outorgar o direito real de propriedade, tendo em vista que a transferência de propriedade de bem imóvel só se aperfeiçoa com o registro de título translativo no Registro de Imóveis competente (CC, art. 1.245).
4. Embora a ação reivindicatória seja, por excelência, a via jurídica disponível ao proprietário para reaver o imóvel de quem injustamente o possua ou detenha (CC, art. 1.228), excepcionalmente, admite-se a legitimidade do compromitente comprador para intentar a ação petitória, mesmo não sendo o proprietário registral,
desde que o pedido esteja fundo em direito decorrente do compromisso de venda e compra com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, que tenha sido averbado à margem da matrícula do imóvel
e, ao tempo da distribuição, tenha ocorrido o integral pagamento do preço contratual. 5. É válido o cancelamento da averbação do registro do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel quando precedido de notificação do compromitente comprador inadimplente, com expressa advertência de que o contrato restaria desfeito caso a dívida não fosse quitada, de acordo com o procedimento previsto na Lei nº 6.766/79, e, liberada a compromitente vendedora dos laços contratuais, então definitivamente desatados pelo descaso aquiescente dos compromitentes compradores, nenhum impedimento legal ou convencional impede a venda dos lotes a novo interessado, tampouco o registro da escritura pública validamente outorgada para concretizar a transação.(TJ-MT 10076778520178110002 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 03/11/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2020)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C PERDAS E DANOS – PRELIMINARES – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – TEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO E ILEGITIMIDADE ATIVA – REJEITADAS – INEXISTÊNCIA DE PROVA DA POSSE INJUSTA DOS APELANTES – POSSE DEFERIDA EM AÇÃO POSSESSÓRIA TRANSITADA EM JULGADO– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1- “Não se acolhe pretensão de não acolhimento do recurso por violar o princípio da dialeticidade quando, embora não seja um primor o recurso e um tanto confuso, fornece condições do que se pretende o Apelante”. (TJ-MT - AC: 00039564420148110004 MT). No caso, os Apelados sequer alegam quais fatos, direitos e/ou questões fáticas foram trazidas no Recurso de Apelação e que não comportam conhecimento. Ademais, das razões do Recurso é possível extrair teses aptas à reforma da sentença. Rejeitada a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal. 2- Se a advogada que representava os Apelantes fez carga dos autos e na procuração consta a outorga de poderes inclusive para receber citação, não há falar em nulidade de citação e muito menos da tempestividade da peça de defesa, cuja intempestividade foi certificada pelo Gestor Administrativo. 3- Conforme a redação do artigo 1.228, do Código Civil, a legitimidade para a propositura da Ação Reivindicatória é do proprietário do bem e, em se tratando de imóvel, proprietário é aquele que figura no Registro Imobiliário como titular do domínio. Na hipótese,
ainda que haja provas da lavratura de Escritura Pública
de Compra e Venda em favor de terceiro, o instrumento não foi registrado e os Apelados figuram como proprietários registral do imóvel, de modo que são legitimados para o ajuizamento da Ação Reivindicatória
. 4- Na Ação Reivindicatória o proprietário tem o ônus de comprovar a titularidade do domínio da área reivindicada, de individualizar o imóvel com suas confrontações e demonstrar a posse injusta do Réu. In
casu
, a prova dos autos é insuficiente para demonstrar posse injusta dos demandados, pois a ocupação foi conferida por sentença proferida em Ação de Reintegração de Posse, transitada em julgado. (TJ-MT 00005331620128110079 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 01/12/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2021)

Logo, não restando comprovado um dos requisitos exigidos para a reivindicação da propriedade, a improcedência da ação é medida que se impõe.

Por fim, necessário se faz retificar o polo ativo para Espólio de Feliciano
Tomelin
, na pessoa de seu inventariante
CEzar
Alberto
Tomelin
, conforme ID. 153150209, razão pela qual ante a existência de bens a serem inventariados,
revogo a Justiça Gratuita.

III – DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo
IMPROCEDENTES

os pedidos iniciais, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil.

Condeno a requerente ao pagamento das custas e despesas processuais (incluídos os honorários periciais) e honorários advocatícios, os últimos arbitrados em 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa, consoante disposto no artigo 85, § 2°, do CPC, face ao trabalho desenvolvido, o lugar da prestação, o zelo profissional, o tempo exigido, a natureza e a importância das demandas, devendo ficar observado que é beneficiário da Justiça
Gratuita.

[...] [grifos do original]

O apelante
, em suas razões recursais (ID.
269804400
),
sustenta as seguintes
teses
:

Aquisição legítima do imóvel, fraudes
, incoerência
s
da cadeia dominial e
da
localização do imóvel do recorrido
, inexistência de sobreposição de títulos

Subsidiariamente: extinção do processo sem resolução de mérito

O apelado
,
por sua vez,

apresentou contrarrazões (ID.
269804402
) na qual suscita a seguinte preliminar:

Ausência de
impugnação específica e fundamentada

No mérito, o apelado rebate as alegações do recorrente.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

O recurso inicialmente não foi conhecido por deserção
, nos termos da decisão monocrática de ID.
279154892
.

Após interposição de Recursos Especial e Extraordinário
,
foi determinado o sobrestamento em razão do Tema n.º

1.178, até o pronunciamento definitivo do Superior Tribunal de Justiça
(ID.
315323882
).

Após a publicação do acórdão do Tema n.º 1.178/STJ, em 18/03/2026, a Vice-Presidência encaminhou os autos
ao colegiado desta colenda Quinta Câmara de Direito Privado,
para juízo de retratação (ID.
357981879
).

Esta
colenda Câmara, em exercício de juízo de retratação,
por sua vez,
afastou a deserção
e concedeu a gratuidade da justiça em sede recursal, nos termos da Acórdão de ID.
364494375
.

Recurso tempestivo, conforme
aba de expedientes dos autos de origem (Sentença (36179274)
, e preparo
isento
,
conforme deferimento da gratuidade da justiça nos termos do acórdão de ID.
364494375
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE:
ESPÓLIO DE FELICIANO TOMELIN
(INVENTARIANTE:
CEZAR ALBERTO TOMELIN
)

APELADO
:
ELVIO FERNANDO PELISSA

VOTO PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de recurso de Apelação cível interposto contra a sentença proferida pelo Juízo da

Vara
Única
da Comarca de
Cláudia
-MT que, nos autos
da Ação Reivindicatória c/c Avivamento de Marcos c/c Pedido de Tutela Antecipada e Imissão na Posse movida
em desfavor d
o ora apelado, ju
lgou improcedente o pedido
.

Em síntese, o Juízo
a quo
assentou que a ação reivindicatória exige a comprovação concomitante do domínio, da individualização do bem e da posse injusta do réu; contudo, entendeu não demonstrado o primeiro requisito, porquanto a escritura pública de compra e venda invocada pela parte autora não foi registrada na matrícula do imóvel, tampouco houve averbação do contrato respectivo, de modo que o título ostentaria natureza meramente obrigacional, incapaz de comprovar a propriedade ou embasar a pretensão reivindicatória.

Nessa linha, consignou que a transferência da propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo, nos termos do art.
1.245 do Código Civil, concluindo, assim, pela ausência de prova do domínio e, por consequência, pela improcedência dos pedidos iniciais.

Ao final, determinou a retificação do polo ativo para o Espólio de Feliciano
Tomelin
, na pessoa de seu inventariante, revogou a gratuidade da justiça e condenou a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa.

A seguir, passo ao
exame da preliminar suscitada pelo apelado.

1.
Ausência de impugnação específica e fundamentada

O apelado sustenta que
o recurso não deve sequer ser conhecido, porque não impugna de forma específica e fundamentada os principais fundamentos da sentença.

I
nvoca o art. 1.010, II, do CPC, afirmando que cabe ao apelante impugnar os fundamentos da decisão recorrida, sob pena de não conhecimento do recurso.

Pois bem
.
Primeiramente,
c
ompulsando as razões recursais, verifica-se que
o apelado
,
ainda que sob interpretação diversa da adotada pelo Juízo
a quo
e pel
o
recorrid
o
, impugna os fundamentos determinantes da sentença, como exige o art. 1.010, II e III, do Código de Processo Civil.

Assim,
não há ausência de dialeticidade
quanto ao recurso em exame.

A corroborar o entendimento, cita-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto por FAVORITO SUPERMERCADO LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Indenização por Dano Moral ajuizada por SABOR E SAÚDE COMÉRCIO DE PRODUTOS
NATURAIS E DIETÉTICOS LTDA., declarou a inexistência do débito, reconheceu a ilicitude da inscrição do nome da Apelada nos cadastros de inadimplentes e condenou a Apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$7.000,00.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:

(i) verificar se a Apelada atendeu aos requisitos de admissibilidade recursal, considerando a alegação de violação ao princípio da dialeticidade; e

(
ii
) determinar a regularidade da inscrição da Apelada nos cadastros restritivos de crédito e a proporcionalidade do quantum indenizatório fixado a título de danos morais.

III. Razões de decidir

3.
O recurso de apelação preenche os requisitos de admissibilidade previstos no art. 1.010, III, do CPC, uma vez que as razões recursais atacam os fundamentos da sentença e demonstram o interesse na reforma do decisum, inexistindo violação ao princípio da dialeticidade
.

[...]

(TJMT, AC 1008172-87.2023.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025,
Publicado
no DJE 27/01/2025) [grifo nosso]

Com efeito, a sentença julgou improcedente a ação por entender ausente requisito indispensável à pretensão reivindicatória, qual seja, a comprovação do domínio, ao fundamento de que a escritura pública de compra e venda não foi registrada na matrícula do imóvel, de modo que o título ostentaria natureza meramente obrigacional, insuficiente para embasar a reivindicatória, nos termos dos
arts
. 1.228 e 1.245 do Código Civil.

Assentou, ainda, que a ação reivindicatória exige a prova concomitante do domínio, da individualização do bem e da posse injusta, concluindo que não restou demonstrado o primeiro desses requisitos, razão pela qual julgou improcedentes os pedidos.

Em cotejo, observa-se que o apelante enfrentou esse núcleo decisório ao sustentar, expressamente, que a sentença seria contraditória ao reconhecer, em sua ótica, a ausência de pressuposto ou requisito objetivo da ação e, simultaneamente, julgar improcedente o mérito, defendendo, inclusive, a incidência do art. 485, IV, do CPC.

De igual modo, impugnou a conclusão de ausência de domínio apto à tutela jurisdicional, ao alegar que a ausência de registro não decorreu de simples inércia, mas de fraude pretérita na matrícula e de posterior impedimento registral relacionado ao georreferenciamento atribuído ao imóvel do apelado.

Sustentou, ainda, a reforma integral da sentença para julgamento de procedência, com base no acervo documental e pericial produzido nos autos.

Portanto,
contata-se que
as razões
recursais

contêm
exposição dos fundamentos de fato e de direito, pedido de reforma e impugnação à
s

razões
de decidir adotada
s
na sentença, o que atende às exigências do art. 1.010, II e III, do CPC.

Não há falar, assim, em ausência de dialeticidade ou em inadmissibilidade recursal apta a justificar o não conhecimento com fundamento no art. 932, III, do CPC.

Rejeito
, pois, a preliminar de não conhecimento do recurso.

É como voto.

VOTO
DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

1.
Aquisição legítima do imóvel, fraudes, incoerências da cadeia dominial e da localização do imóvel do recorrido, inexistência de sobreposição de títulos

O
Espólio
apelante sustenta que
o
de cujus
,
Feliciano
Tomelin
,

autor originário da Ação Reivindicatória,
adquiriu legitimamente o imóvel denominado
Lote de Terras
Kallaur
, com área de
1.641 hectares
,
por

compra realizada em
12/08/1987
, de
Wlodzmen

Kallaur
, por intermédio de procurador, mediante
escritura pública lavrada no Livro 2.374, fls. 109, do 22º Cartório de Notas de São Paulo/SP
.

S
ustenta que, no momento da compra, o autor não possuía recursos suficientes para custear os atos registrais e, por isso, optou por promover o registro e a averbação posteriormente.

Ademais, segundo o espólio apelante,
quando o autor buscou
finalmente
formalizar o registro da escritura, descobriu que a matrícula
n.º
6.159 havia sofrido movimentação imobiliária fraudulenta, com averbação de suposta venda a terceiro, o que o obrigou a ajuizar demanda judicial para cancelar tal registro indevido, providência que somente se perfectibilizou em
09/03/2017
.

Nesse sentido, o apelante cita os autos n.º
715-64.1998.811.0023
e remete à documentação juntada no
ID 70530927
, p
. 31, autos de origem
.

Em sequência, o
recorrente sustenta que, após solucionado o problema da averbação fraudulenta, o registro da escritura ainda foi obstado por nova exigência cartorária, consistente na apresentação de
Certidão de Localização do INTERMAT
e, depois, do
georreferenciamento do imóvel
.

Alega que, no curso desse procedimento
extrajudicial
, foi constatada sobreposição cartográfica porque a localização do imóvel do autor estaria sendo atribuída ao imóvel de matrícula
n.º

4.789
,
de titularidade documental do
ora apelado
.

Porém, o apelante argumenta que
o georreferenciamento vinculado ao imóvel do recorrido seria impróprio ou fraudulento
.

Sustenta que
o recorrido, “valendo-se de meios certamente fraudulentos”, promoveu georreferenciamento atribuindo ao seu imóvel área correspondente, em grande parte, ao imóvel do autor, o que teria sido o fator impeditivo do registro perante o cartório.

Sobre a questão, o
recorrente atribui enorme relevo ao laudo pericial e afirma que o
expert
concluiu, sem dúvida razoável, que o imóvel do autor possui localização espacial e geodésica compatível com sua documentação imobiliária e dominial desde a origem, inclusive com o título definitivo de terras concedido pelo Estado de Mato Grosso em
25/05/1960
.

Além
disso, o apelante sustenta que, no tocante ao imóvel do ora recorrido, de matrícula n.º 4.789, a perícia demonstrou:

que a matrícula deriva do agrupamento e desmembramento de outras quatro áreas;

que não é possível estabelecer, documentalmente, qual dos quatro títulos originários corresponde efetivamente à área da matrícula 4.789;

que, qualquer que seja a origem considerada, os títulos originários estariam localizados a grande distância da área reivindicada;
e

que a matrícula 4.789 não apresenta coerência de limites fundiários quando confrontada com os títulos originários possíveis.

Ademais, o
recorrente reproduz conclusão pericial segundo a qual
não existe possibilidade de sobreposição entre os títulos de origem do autor e do requerido
.

Também reproduz trecho segundo o qual os indícios apontariam para a inexistência de sobreposição entre os limites fundiários descritos nas matrículas
n.º
4.788 e
n.º
6.159, bem como trecho no sentido de que os vértices do título definitivo e da matrícula
n.º
6.159 podem ser aviventados por técnicas topográficas de demarcação.

Outrossim, o
apelante ressalta que o recorrido não apresentou quesitos, não indicou assistente técnico e não acompanhou os trabalhos periciais em nenhuma etapa.

A partir disso, o recorrente
sustenta o
desinteresse do réu no enfrentamento técnico da prova.

Além disso,
sustenta que o processo é instrumento de realização do direito material e da justiça, de modo que formalidades excessivas não podem impedir a prestação jurisdicional definitiva.

Aduz
que o sistema processual admite a aceitação de uma via ou rito por outro, quando há erro ou dúvida objetiva acerca da modalidade mais adequada.

Sustenta que esse princípio se articula com a instrumentalidade das formas e com a primazia do julgamento de mérito, a fim de impedir que a forma inviabilize a tutela do direito material.

O recorrente
também
invoca a primazia do julgamento de mérito e a vincula ao direito à tutela jurisdicional efetiva e ao acesso à justiça.

Alega
que é dever do magistrado aproveitar os atos processuais sempre que não houver prejuízo às partes, adequando o procedimento à pretensão deduzida.

Afirma que o rito empregado pelo autor — qualificado no recurso como ordinário — seria até mais amplo e robusto do que o rito possessório especial, e, portanto, não teria causado prejuízo ao réu, mas sim ampliado suas possibilidades de defesa.

Outrossim, argumenta
que o juízo de origem não poderia, apenas na sentença, suscitar inadequação ou defeito da ação, porque já havia recebido a inicial sem exigir emenda e, depois, no saneador, havia afastado preliminares, fixado pontos controvertidos e determinado a regular instrução processual.

Assim, alega “preclusão pro
judicato
” e cita
o art. 505 do CPC para sustentar a estabilidade das decisões judiciais no curso do processo.

Ademais, o
espólio apelante assevera que q
ue
o autor
, ao se deslocar à área, foi impedido de prosseguir por pessoa identificada como “Narciso”, que teria informado trabalhar para outro indivíduo, de alcunha “Balduíno”, sendo-lhe dito que não poderia entrar nem permanecer na propriedade.

Assim
, o apelante qualifica a situação como esbulho possessório e afirma que o autor passou a ser impedido de circular em seu próprio imóvel.

Afirma que foi demonstrada a posse injusta do recorrido, porque este não apenas ocuparia indevidamente parte da área, mas também teria se valido de expedientes fraudulentos para deslocar, em seu favor, a localização geodésica correspondente ao imóvel do autor.

Sustenta
que a falta de registro formal da aquisição não decorreu de inércia pura e simples do autor, mas de fraude registral pretérita e de conduta atribuída ao recorrido, que teria inviabilizado o georreferenciamento e, por consequência, o registro definitivo.

Por isso, sustenta que o recorrido não poderia se beneficiar do obstáculo que ele próprio teria criado.

Ainda que o registro não tenha sido formalizado em nome do autor, o recorrente defende que há “vasta e irrefutável documentação” comprovando a aquisição e a propriedade do bem objeto da lide.

O apelado
, por sua vez,
assevera que
que
o recorrente
busca amparo no
art. 1.228 do Código Civil
, mas sustenta que a ação reivindicatória pressupõe a comprovação do domínio, o que não teria ocorrido no caso.

Argumenta
que a propriedade imobiliária somente se adquire com o
registro do título translativo no Registro de Imóveis
, nos termos do
art. 1.245 do Código Civil
.

Sem o registro, segundo o apelado:

o apelante não pode ser considerado proprietário;

no máximo, teria um direito pessoal decorrente da promessa ou escritura de compra e venda;
e

jamais teria adquirido direito real de propriedade apto a fundamentar reivindicatória.

Assim, s
ustenta que a ausência de registro da escritura no cartório competente compromete a prova do domínio e torna juridicamente irrelevante a alegação de propriedade.

Ademais, o
apelado afirma que o autor não demonstrou, de forma suficiente, a individualização da área de 1.641 hectares, dizendo que não haveria evidências nos autos de clara delimitação ou definição dos limites apta a atender
a
exigência legal.

Além disso, aduz
que a posse injusta também não foi comprovada, pois a alegação de ocupação parcial não demonstraria

ocupação clandestina, violenta ou contrária à lei.

Outrossim, o
apelado sustenta que as alegações de fraude formuladas pelo apelante contra seus documentos
carecem de robustez probatória
e que
cabe a quem alega demonstrar de modo claro e inequívoco a falsidade dos documentos do apelado.

O apelado também sustenta que o georreferenciamento foi elaborado por profissional habilitado, o que lhe conferiria credibilidade, e que simples
“indícios” não
seriam
aptos a anular ato administrativo que, até então, se apresenta regular.

Ademais, o
apelado defende que o registro imobiliário em seu nome goza de
presunção de veracidade
, como reflexo do princípio da fé pública registral.

Assevera que
a simples alegação de aquisição por escritura pública, desacompanhada de registro,
não basta para derrubar a fé pública do registro do apelado
.

Alega
que, se o apelante sustenta fraude, caberia a ele comprovar documental e testemunhalmente essa alegação, o que não teria sido feito.

Além disso, o
apelado argumenta que o fato de o autor ter ajuizado ação ordinária de nulidade de ato jurídico e obtido decisão favorável após cerca de 20 anos
não derruba

a fé pública do registro em nome do apelado
.

Nesse sentido,
ressalta que a nulidade discutida naquela ação “nada tem a ver” com
o recorrido
e chega a afirmar que sequer tinha conhecimento da referida ação.

Ademais, sustenta que
,
ainda que a ação de nulidade tenha sido favorável ao apelante, ela
não possui efeito retroativo ou eficácia automática
sobre registros anteriores; para que a nova situação influísse na matrícula, seria indispensável o devido registro em cartório, em observância ao princípio da continuidade registral.

O apelado afirma ainda que essa ação anterior não prova, por si, os requisitos essenciais para procedência da reivindicatória.

Outrossim, o
apelado sustenta que exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta há mais de 30 anos, o que consolidaria a aquisição do imóvel por usucapião extraordinário.

Invoca o art. 1.238 do Código Civil, transcrevendo a ideia de que aquele que, por 15 anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.

Nesse sentido, o apelado argumenta que
os autos comprovariam que o apelado:

possui o imóvel há mais de 30 anos;

exerce posse produtiva e contínua;

jamais sofreu oposição válida do apelante;

o apelante somente ajuizou a ação após décadas de inércia;

realizou benfeitorias;

promoveu regularidade ambiental;

efetuou georreferenciamento;
e

agiu com
animus
domini
sobre a área.

Assim, a
parte apelada afirma que, transcorrido o prazo do
usucapião extraordinário
, não haveria falar em reivindicatória, porque a posse prolongada consolidaria a prescrição aquisitiva em seu favor.

Outrossim, o
apelado rebate a alegação de que o autor teria sido impedido de acessar o imóvel e afirma que
não há prova de que tenha praticado atos de violência ou clandestinidade
, sendo sua posse consolidada há décadas.

Ressalta
que o apelante
jamais exerceu posse direta sobre o bem
, razão pela qual inexistiria base para pedido de reintegração.

Ademais,
o
apelado sustenta possuir posse legitimada por:

documento público válido;

registro imobiliário;
e

registros em órgãos públicos, mencionando cartório, INCRA e SEMA.

Pois bem
.
Como é cediço, a ação reivindicatória, de natureza real e fundada no direito de sequela, é a ação própria à disposição do
titular do domínio
para requerer a restituição da coisa de quem injustamente a possua ou detenha, nos termos do
art. 1.228,
caput
, in
verbis
:

[...]

Art. 1.228.
O proprietário
tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha
.

[...] [grifo nosso]

No caso em exame,
verifica-se que
o autor da Ação Reivindicatória postulou pelos seguintes pedidos em sua exordial:

[...]

DO REQUERIMENTO FINAL

Diante do acima exposto, da documentação acostada, requer-se, respeitosamente, digne-se Vossa Excelência por ser direito determinar no r. despacho inaugural:

DO PEDIDO IMEDIATO DA TUTELA ANTECIPADA

Requer seja
concedida a antecipação da tutela
, nos termos do artigo 300 do CPC, - supra,
para que seja o réu desde já compelido a desocupar a parte do imóvel com avivamento dos marcos e com a imissão do autor na posse
, tendo em vista a comprovação da propriedade do Autor, a posse sem causa jurídica do Réu ancorada em documentos fraudulentos, e a
possibilidade da permanência deste vir a causar prejuízos de difícil reparação, COMO EXTRAÇÃO DE MADEIRAS E DESMATAMENTOS.

A citação do réu, nos termos dos
arts
. 246, 247 e 248, para querendo contestar à presente ação no prazo de 15 dias (art. 335), sob pena de não o fazendo serem os fatos considerados verdadeiros (art. 341 CPC).;

Requer que ao final, seja a presente ação julgada PROCEDENTE, com a condenação definitiva do Réu a restituir o imóvel descrito, bem como condenado ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios na ordem de 20% sobre o valor da causa
.

Requer seja realizada perícia nos documentos do Réu, QUANDO APRESENTAR, uma vez que AS CERTIDÕES ACOSTADAS, PROVAM QUE A ORIGEM DA SUA ESCRITURA É FRAUDULENTA, POIS OS TITULOS EXPEDIDOS PELO ESTADO DE MATO GROSSO, FORAM EXPEDIDOS NA AREA DA RESERVA INDIGENA,
ur

[sic]
fotos dos MAPAS DAS RESERVAS INDIGENAS E DO ARCGIS, E DESLOCADOS PARA ONDE ESTÁ O
TÍTULO
DO REQUERENTE CAUSANDO A SOBREPOSIÇÃO DA AREA E DO GEO.

QUE AO FINAL DESTA AÇÃO TUDO COMPROVADO, SEJA O REQUERIDO PROCESSADO CRIMINALMENTE JUNTAMENTE COM SEU ENGENHEIRO, QUE DEIXOU E OU O CONDUZIU A ERRO, QUANDO DA ELABORAÇAO DO PROCESSO DO GEO.

Requer a Concessão da Liminar, para o AVIVAMENTO DOS MARCOS, DA AREA DO AUTOR, PARA QUE POSSA DAR ENTRADA NO INCRA, E FAZER O GEO DE SUA ÁREA
.

Quando da expedição do mandado de imissão na posse, seja aplicada multa R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por dia para o caso de desobediência e transgressão a r. decisão.

Por fim, protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, especialmente pelos documentos juntados e se necessário pelo depoimento pessoal das partes e
pericia
DOS DOCUMENTOS ORA JUNTADOS, se V.EXA. achar necessário.

[...]
[
ID. 269804287,
Petição Inicial,
p. 10-11) [grifo nosso]

Ocorre que o direito de propriedade só se aperfeiçoa
com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos dos
arts
. 1.227 e 1.245
,
caput
e §1º,
do Código Civil
, não bastando, para a configuração do domínio apto a embasar a ação reivindicatória, a mera existência de escritura pública ou contrato de compra e venda desacompanhado do respectivo assento registral.
Nesse sentido, cita-se:

Art. 1.227.
Os direitos reais sobre imóveis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,
só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos
(
arts
. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

[...]

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
.

§ 1
o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
.

[...] [grifo nosso]

Com efeito, a parte autora fundamentou o pedido reivindicatório baseando-se, essencialmente, na alegação de aquisição legítima do imóvel denominado “Lote de Terras
Kallaur
”, mediante escritura pública lavrada em 12/08/1987, defendendo que a posterior ausência de registro não decorreria de simples inércia, mas de fraude pretérita na matrícula, seguida de novos entraves registrais supostamente ocasionados por sobreposição cartográfica e georreferenciamento vinculado ao imóvel do requerido.

Sustentou, ainda, que o acervo documental e a prova pericial seriam suficientes para demonstrar a origem dominial da área, a inadequação da localização atribuída ao imóvel do recorrido e a inexistência de sobreposição entre os títulos.

Todavia, ainda que se admita, em tese, a plausibilidade da narrativa recursal quanto às dificuldades enfrentadas pelo autor para levar o título a registro,
tal circunstância não supre o requisito jurídico indispensável à procedência da ação reivindicatória, qual seja, a prova da titularidade dominial
.

Isso porque a reivindicatória, de natureza petitória e fundada no domínio, exige a presença concomitante de três requisitos:
a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu
.

Ausente o primeiro deles, resta comprometido o próprio suporte material da pretensão.

Assim, n
o caso concreto, a escritura pública invocada pela parte autora
não foi registrada na matrícula do imóvel
,
assim,
a matrícula n.º 6.159 juntada aos autos não demonstra a transferência da propriedade em favor do autor originário.

Foi precisamente por essa razão que o Juízo de primeiro grau concluiu não comprovado o domínio, reputando insuficiente o título apresentado para embasar a ação reivindicatória.

Assim, não socorre ao apelante a tese de que haveria “vasta e irrefutável documentação” apta a demonstrar a aquisição e a propriedade do bem, pois, em se tratando de imóvel, a propriedade não se presume nem se aperfeiçoa por inferência extraída da cadeia fática ou documental desacompanhada de registro.

Tampouco prevalece, para esse efeito, a alegação de que o recorrido não poderia se beneficiar dos obstáculos que teriam impedido o registro, porquanto
a presente demanda não veicula pretensão indenizatória, anulatória ou declaratória de obrigação de fazer registral, mas sim típica ação petitória
, cujo êxito exige demonstração de domínio constituído nos moldes exigidos pela legislação civil.

Também não altera essa conclusão o argumento de que a perícia teria demonstrado a compatibilidade espacial e geodésica do imóvel indicado pelo autor, bem como incoerências na cadeia dominial e na localização atribuída ao imóvel do requerido.

Ainda que tais elementos possam, em tese, ser relevantes para outras discussões — notadamente acerca de localização, sobreposição, demarcação ou eventual higidez de documentos apresentados pelas partes —, eles
não
substituem a prova do domínio registral
, que permanece sendo pressuposto essencial da reivindicatória.

A perícia pode auxiliar na individualização da área ou na análise de inconsistências técnicas, mas não tem aptidão para suprir a ausência de registro do título translativo no cartório competente.

Do mesmo modo, a invocação dos princípios da instrumentalidade das formas, da fungibilidade, do aproveitamento dos atos processuais, da primazia do julgamento de mérito e da
preclusão
pro

judicato
não conduz à procedência do pedido.

Isso porque tais postulados processuais não autorizam o julgador a dispensar requisito de direito material expressamente exigido para a tutela reivindicatória.

Referidos princípios prestam-se à preservação da utilidade do processo e ao saneamento de vícios formais, mas não permitem converter direito obrigacional em direito real, nem afastar a exigência legal de prova do domínio em ação fundada no art. 1.228 do Código Civil.

Igualmente não prospera, neste ponto, a tentativa de deslocar a controvérsia para o campo estritamente possessório
.

A própria inicial é inequívoca ao formular pedido de tutela antecipada para desocupação da área, avivamento de marcos e imissão do autor na posse, tudo
com fundamento expresso na alegada “comprovação da propriedade do Autor”
e na suposta posse sem causa jurídica do réu, lastreada em documentos tidos como fraudulentos.

Trata-se, portanto, de
pretensão nitidamente reivindicatória
, tal como corretamente enquadrada na origem, e não de mera ação possessória dissociada da prova dominial.

Nesse cenário, a alegação de esbulho possessório, consistente no suposto impedimento de acesso à área por prepostos do réu, tampouco basta para autorizar a procedência do pedido formulado nesta ação, justamente porque o autor não manejou demanda possessória autônoma fundada em posse anterior, turbação ou esbulho recente, mas sim ação reivindicatória fundada em propriedade.

Logo, ainda que se admitisse a existência de disputa fática sobre o uso da área, remanesce imprescindível, para o acolhimento da pretensão deduzida, a demonstração do domínio, ausente no caso.

Por conseguinte, à míngua de prova idônea da titularidade dominial do imóvel reivindicado, não há como acolher as teses recursais de aquisição legítima bastante, de suficiência da escritura pública desacompanhada de registro, de prevalência da cadeia documental e pericial sobre a prova registral, nem de procedência do pedido com base em suposta fraude atribuída ao recorrido.

Sem registro do título translativo, inexiste demonstração de propriedade apta a sustentar a ação reivindicatória, razão pela qual, nesse particular, deve ser mantida a conclusão sentencial.

Assevera-se que
a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
é firme no sentido de que a comprovação da propriedade de bem imóvel, para fins de ação reivindicatória, somente se faz mediante a apresentação de escritura devidamente registrada, sendo insuficiente a invocação de cadeia negocial ou documentação particular sem ingresso no fólio real.

Nessa linha, a jurisprudência também assenta que o contrato particular, a promessa de compra e venda ou mesmo a escritura pública não registrada geram, quando muito,
direito obrigacional ou expectativa de aquisição
,
mas não direito real de propriedade
, razão pela qual não constituem título bastante para amparar a pretensão reivindicatória.

Em outras palavras, não se pode confundir situação negocial, ainda que formalizada por escritura, com domínio efetivamente constituído perante o sistema registral imobiliário.

De igual modo, não socorre ao apelante a invocação dos princípios da instrumentalidade das formas, da fungibilidade, da primazia do julgamento de mérito, do aproveitamento dos atos processuais e da chamada
preclusão
pro

judicato
, porquanto tais vetores não têm o condão de afastar exigência
de
requisito
formal
para
o cabimento d
a tutela reivindicatória, que somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Por fim, ainda que se admitisse a relevância das conclusões periciais acerca da localização da área, de eventual inconsistência na cadeia dominial do recorrido ou da inexistência de sobreposição entre títulos, tais elementos, por si, não substituem a prova registral da propriedade do autor, indispensável
como condição especial da
ação reivindicatória.

A corroborar os entendimentos, cita-se ementas de julgado do Superior Tribunal de Justiça e de outros Tribunais pátrios:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REIVINDICATÓRIA. COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DE BEM
IMÓVEL .
EXIGÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS.
SÚMULA 568/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO
DEMONSTRADA .
1. Ação reivindicatória. 2.
Nos termos da jurisprudência firmada nesta Corte Superior, a comprovação da propriedade de bem imóvel somente se faz por meio da apresentação da escritura devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos dos
arts
.
1.227 e 1.245 do Código Civil. Precedentes do STJ.
3. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 4. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2163767 SP 2022/0207518-3, Data de Julgamento: 13/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
15/02/2023)
[grifo nosso]

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REIVINDICATÓRIA
. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA RECORRIDA. 1.
A reivindicatória, de natureza real e fundada no direito de sequela, é a ação própria à disposição do titular do domínio para requerer a restituição da coisa de quem injustamente a possua ou detenha

( CC
/1916, art. 524, e
CC/2002,
art
.
1.228), exigindo a presença
concomitante
de três requisitos: a prova da
titularidade do domínio pelo autor
, a individualização da coisa e a posse injusta do réu
( REsp
1.060.259/MG,
Rel
.
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2017,
DJe
de 4/5/2017).
2. Na hipótese dos autos, o Tribunal estadual, com base nos elementos fáticos-probatórios constantes dos autos, concluiu que o recorrido apresentou título idôneo, apto a comprovar a propriedade do bem, bem como consignou não estarem presentes os requisitos necessários à configuração da usucapião em favor dos recorrentes. Alterar tais conclusões demandaria o reexame de fatos e
provas, inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula nº 7/
STJ .
3. A ausência de prequestionamento no processo enseja a aplicação da Súmula nº 211 do STJ. 4. Agravo interno negado provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1862247 RJ 2021/0086106-5, Data de Julgamento: 05/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
08/09/2022)
[grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO REIVINDICATÓRIA - REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS - PROPRIEDADE DO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADA PELA PARTE AUTORA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NA SERVENTIA EXTRAJUDICIAL COMPETENTE - DIREITO OBRIGACIONAL, E NÃO REAL
.

Para que se alcance a pretensão reivindicatória, imprescindível a inequívoca comprovação dos requisitos legais, quais sejam: prova da propriedade do bem
e posse injusta do réu
. Inteligência do artigo 1.228 do Código Civil. O contrato particular de compra e venda não averbado na matrícula do imóvel constitui direito meramente pessoal, e não real, não sendo título bastante para comprovar a propriedade/domínio do imóvel e, via de consequência, embasar a pretensão reivindicatória
.

(TJ-MG - AC: 10346140015642001 Jaboticatubas, Relator.: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 02/02/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/02/2023)
[grifo nosso]

Assim, remanescendo ausente o primeiro requisito da pretensão petitória, fica prejudicado o aprofundamento das demais controvérsias suscitadas pelas partes, inclusive aquelas relativas à posse injusta e às alegadas fraudes documentais.

2.
Subsidiariamente: extinção do processo sem resolução de mérito

O apelante sustenta que,
caso seja mantido o entendimento de que há ausência de requisito objetivo de constituição e validade da relação processual, requer a reforma da sentença para extinguir a ação sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

O apelado, por sua vez, assevera que
a falta de registro, a ausência de individualização do bem e a insuficiência de prova da posse injusta tornam a pretensão do apelante infundada, justificando a improcedência da ação e o desprovimento do recurso.

Pois bem
.
Como visto, a ação reivindicatória, de natureza real e fundada no direito de sequela, é a via própria colocada à disposição do titular do domínio para reaver a coisa de quem injustamente a possua ou detenha, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, exigindo, para seu manejo, a demonstração da titularidade dominial do bem litigioso.

No caso concreto, a própria sentença reconheceu que a escritura pública invocada pela parte autora não foi registrada na matrícula do imóvel, consignando, ainda, que a matrícula n.º 6.159 não demonstra a averbação do contrato de compra e venda nem a transferência da propriedade em favor do autor originário.

A partir disso, concluiu não comprovado o domínio, por entender que o título apresentado ostentaria natureza meramente obrigacional, insuficiente para embasar a pretensão reivindicatória.

De fato,
conforme acima já asseverado,
em se tratando de bem imóvel, a propriedade somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos dos
arts
. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

Assim, a escritura pública desacompanhada de registro não basta

para demonstrar o domínio necessário ao ajuizamento da ação reivindicatória.

Por outro lado,
embora a sentença tenha acertadamente reconhecido a ausência de comprovação do domínio, o desfecho processual adotado comporta ajuste.

Isso porque, à luz da orientação do
colendo Superior Tribunal de Justiça
, a ausência de demonstração da titularidade dominial da área reivindicada não conduz à improcedência do pedido, mas à
ilegitimidade ativa
ad causam
para o manejo da ação reivindicatória, impondo-se, por conseguinte, a extinção do processo sem resolução do mérito.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. DOCUMENTO
ESSENCIAL. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ART. 485, VI, DO CPC/2015
. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. "
A comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória é requisito essencial à propositura da ação. Assim, carece de ação o autor que, ao propor a ação petitória, não comprova o domínio sobre a área pleiteada, apresentando tão somente escritura pública ainda não registrada no registro de imóveis competente, nos termos dos
arts
. 1.227 e 1.245 do Código Civil
" (
AgInt
no REsp 1 .842.035/MT, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 20/2/2024,
DJe
de 5/3/2024).

2.
Na espécie, embora a parte autora tenha celebrado contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda automática, não era, ao tempo do ajuizamento da ação reivindicatória, a legítima proprietária do imóvel objeto da lide, pois o respectivo registro imobiliário indicava a titularidade de outras pessoas sobre o
bem.
Correta
, portanto, a extinção do feito sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC/2015
.3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, dar provimento ao recurso especial.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1637951 AM 2016/0297453-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/09/2024)
[grifo nosso]

Assim, verifica-se, do julgado acima,
que
a comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória constitui requisito essencial à propositura da demanda
, carecendo de legitimidade para a ação o autor que deduz pretensão petitória apresentando tão somente escritura pública ainda não registrada no registro de imóveis competente.

No mesmo
julgado
, assentou-se que, não sendo a parte autora, ao tempo do ajuizamento da ação reivindicatória, a legítima proprietária do imóvel objeto da lide, correta é a
extinção do feito sem resolução do mérito
, na forma do
art. 485, VI, do CPC
, in
verbis
:

Art. 485.
O juiz não resolverá o mérito quando
:

[...]

VI -
verificar
ausência de legitimidade
ou de interesse processual;

[...] [
grifo nosso
]

Com efeito, a falta de registro do título translativo impede o reconhecimento, em favor do autor originário, da condição de titular do domínio
exigida para a propositura da ação petitória, não sendo possível suprir esse requisito por meio de escritura pública não registrada, cadeia documental, alegações de fraude pretérita, entraves cartorários ou mesmo por elementos técnicos extraídos da prova pericial.

Por fim, assevera-se que a arguição de usucapião extraordinária como matéria de defesa é juridicamente admissível, nos termos da Súmula n.º 237 do STF.

Todavia, acolhido o pedido subsidiário do apelante para extinguir o processo sem resolução do mérito,
resta prejudicado o exame da tese defensiva de usucapião
, porquanto não se ingressará no mérito da pretensão petitória, inexistindo, ademais, reconvenção do réu apta a ensejar pronunciamento declaratório de aquisição da propriedade em seu favor.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para reformar a sentença recorrida e extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, restando prejudicado o exame das demais teses recursais e da usucapião extraordinária arguida pelo apelado como matéria de defesa.

Por fim, sem majoração dos honorários sucumbenciais,
em razão do provimento
parcial do recurso, nos termos do precedente da tese fixada no Tema n.º 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/06/2026