Tribunal: TJMT
Processo: 1065514-97.2025.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1065514-97.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLOS SANTOS - CPF: 443.913.368-12 (APELADO), ESTER MIKAELLY SOARES DA SILVA - CPF: 038.504.115-24 (ADVOGADO), LUCAS VIEIRA PIMENTEL DA ROCHA PITA - CPF: 465.407.658-19 (ADVOGADO), PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), EDUARDO TADEU MAURICIO - CPF: 419.204.878-75 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INVIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL INVERSA. DANOS MORAIS AFASTADOS. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS
DA
SUCUMB
Ê
NCIA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por incorporadora
em virtude da
sentença que reconheceu o inadimplemento da
vendedora de imóvel na planta,
diante da inviabilidade do empreendimento imobiliário.

2.
Foi
decret
ada
a rescisão contratual por culpa da vendedora,
que foi
conden
ada
à restituição integral e imediata dos valores pagos, ao pagamento de multa compensatória de 2% e de indenização por danos morais.

3.
A apelante impugnou a restituição em parcela única, a cumulação da multa compensatória e a condenação por danos morais
.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada; (
ii
) se a multa compensatória pode ser cumulada com a restituição integral; (
iii
) se o inadimplemento contratual, no caso, gera dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

5. A inviabilidade definitiva do empreendimento caracteriza inadimplemento imputável à incorporadora, não afastado por alegações genéricas de pandemia, aumento de custos e retração do crédito, riscos inerentes à atividade empresarial.

6. Reconhecida a culpa da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, sendo incabível o parcelamento pretendido com fundamento no princípio da menor onerosidade.

7. A multa compensatória invertida não configura bis in idem com a devolução integral, pois possui natureza diversa e corresponde à prefixação mínima das perdas e danos decorrentes do inadimplemento do fornecedor.

8. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral. Ausente demonstração concreta de lesão a direito da personalidade, impõe-se a exclusão da indenização extrapatrimonial.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente provido para excluir a condenação por danos morais, mantidos a rescisão contratual, a restituição integral e imediata dos valores pagos e a multa compensatória, com redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.

Tese de julgamento:
“
A inviabilidade do empreendimento imobiliário imputável à incorporadora autoriza a rescisão contratual com restituição integral e imediata das parcelas pagas e incidência de cláusula penal inversa, sem configuração automática de dano moral”
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CDC; CPC, art. 805.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Pedra 90
Echer
Incorporações SPE Ltda.
em
virtude
da sentença proferida pelo Ju
i
z da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, Aplicação de Cláusula Penal e Indenização por Danos Morais ajuizada por
Carlos Santos
.

O Juiz de primeiro grau
reconheceu a relação de consumo, afastou as teses de força maior e onerosidade excessiva
para concluir o empreendimento, ante à
insuficiência probatória
. Por corolário,
reconheceu o inadimplemento substancial imputável à fornecedora e decretou a rescisão contratual
por culpa da Apelante
.

De conseguinte, c
ondenou a
Apelante
à restituição integral de R$ 18.877,97
(dezoito mil oitocentos e setenta e sete reais e noventa e sete centavos)
,
acrescido
d
a
multa compensatória de 2%
,
corr
igido
pelo IPCA desde cada desembolso e
acrescido de
juros de mora pela SELIC após o trânsito em julgado
.

Condenou-a
ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
, com incidência da SELIC a partir da citação, deduzido o IPCA, e da SELIC plena após a prolação da sentença.
Ao final, condenou-a a arcar o ônus
da
sucumbência, cujos
honorários advocatícios
foram arbitrados
em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a Apelante recorreu
c
ontra a forma de restituição
dos valores pagos pelo Apelado
, pugnando por devolução parcelada em observância ao princípio da menor onerosidade
.

Asseverou que não há falar em
multa compensatória,
ao
argu
mento de
b
is in idem
diante da restituição integral determinada
.

Arguiu
que não cometeu ato ilícito apto a configurar su
a condenação por danos morais, sustentando que o mero inadimplemento contratual não caracteriza abalo extrapatrimonial indenizável e que os fundamentos concretos adotados na sentença carecem de suporte probatório.

Caso mantidas as condenações, pediu
a readequação dos critérios de incidência de correção monetária e juros, a fim de evitar cumulação indevida ou onerosidade excessiva, observando-se os parâmetros legais e jurisprudenciais aplicáveis
.

Com suporte nesses argumentos, r
equer
eu reforma parcial da sentença com
a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões no ID
347985446.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
Carlos Santos
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, Aplicação de Cláusula Penal e Indenização por Danos Morais
em desfavor da pessoa jurídica
Pedra 90
Echer
Incorporações SPE Ltda.
, ao
argumento de que,
em 22
/04/
2021, celebr
aram

o
compromisso de compra e venda de
01 (uma)
unidade imobiliária
(casa 43)
no empreendimento denominado "Viva Esmeralda",
pelo valor global de R$
181.015,01 (cento e oitenta e um mil, e quinze reais e um centavo).

Narrou
ter
adimplido a quantia de R$ 18.877,97
(dezoito mil oitocentos e setenta e sete reais e noventa e sete centavos)
no período de
2021 a 2023,
fato incontroverso e confirmado pelos documentos que instruem a exordial, e
m especial o
demonstrativo de pagamentos e informativo para fins de imposto de renda.

Relat
ou
que, em abril de 2025, foi surpreendido por comunicado formal da incorporadora
Apelante
, que
comunic
ou
a inviabilidade de
dar
continuidade
n
o empreendimento, oportunidade em que lhe foi apresentada proposta de distrato com devolução parcelada, a qual reputou abusiva e que afirma ter recusado.

À luz do
Código de Defesa do Consumidor
, o Apelado
não se opôs à rescisão do contrato, mas
exig
iu a
restituição integral e imediata dos valores desembolsados,
acrescidos dos consectários legais e da
aplicação da cláusula penal
inversa (
cláusula 7.1 do instrumento
).

E mais: também pediu a sua
indenização por danos morais,
com a sugestão do valor e
m R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
.

Em
sua defesa,
a
Apelante
reconheceu a inviabilidade econômico-financeira do empreendimento, atribuindo-a a fatores extraordinários como os impactos da pandemia da Covid-19, elevação dos custos da construção civil, retração do crédito e queda nas vendas
.

A
firmando ser igualmente prejudicada pela conjuntura.

Reconheceu a obrigação de restituir os valores pagos, mas sustentou a impossibilidade de devolução em parcela única
. Por isso,
prop
ôs
o plano de restituição integral
,

mas
em
25 (
vinte e cinco
)
meses, com carência de
12 (
doze
)
meses e parcelas
iguais
de R$ 1.452,15
(um mil quatrocentos e cinquenta e dois reais e quinze centavos)
.

No mais, i
mpugnou a cumulação da multa compensatória
(2%)
com os juros moratórios, sustentando bis in idem e enriquecimento sem causa
.

Por fim, c
ontestou a pretensão indenizatória por danos morais,
ao
argumento
de falta
de circunstâncias excepcionais aptas a caracterizar abalo extrapatrimonial indenizável.

A instrução foi encerrada de forma antecipada com a prolação da sentença recorrida. O Juiz da causa acolheu todos os pedidos, incluindo a pretensão indenizatória por danos morais, o que deu ensejo à interposição do apelo.

Em suas razões recursais, a empresa Apelante se insurgiu contra:
(i) a forma de restituição, pugnando por devolução parcelada em observância ao princípio da menor onerosidade; (
ii
) a multa compensatória, arguindo bis in idem diante da restituição integral
;
(
iii
) a condenação por danos morais, sustentando que o mero inadimplemento contratual não caracteriza abalo extrapatrimonial indenizável
.

Desde logo,
verifica-se que o apelo merece prosperar, em parte.

No que concerne à
rescisão contratual
e à
qualificação do inadimplemento
, não há
motivos
para divergir do Ju
i
z
sentenciante
.

A
Apelante
admitiu, por comunicado formal aos adquirentes e na própria contestação, a inviabilidade definitiva d
ar continuidade a
o empreendimento

denominado "Viva Esmeralda"
.

Esse dado não pode ser
interpretad
o como mero atraso administrável
porque, na verdade,
trata-se de frustração estrutural do objeto contratual, com extinção definitiva da possibilidade de entrega da unidade prometida.

A tentativa de enquadrar a hipótese em força maior ou onerosidade excessiva esbarra na
falt
a de prova concreta, específica e individualizada da irresistibilidade do evento, de sua exterioridade em relação ao risco ordinário do negócio e da inexistência de alternativas economicamente viáveis.

A narrativa genérica sobre pandemia, inflação de custos e retração de crédito, desacompanhada de elementos que demonstrem a configuração jurídica das excludentes invocadas, é insuficiente para afastar a imputabilidade do inadimplemento à
I
ncorporadora
Apelante
.

Com efeito, e
m contratos de incorporação imobiliária, as oscilações de custo, de crédito e de demanda integram o risco empresarial normalmente assumido pelo fornecedor ao lançar
determinado
empreendimento
, de maneira que
impor
o
ônus
da frustração sob os
ombros do
consumidor
vai de encontro
à
s regras
consumerista, sobretudo
da boa-fé
contratual.

P
ortanto, corret
o o
reconhec
imento d
o inadimplemento substancial imputável à
Apelante
, com a consequente rescisão contratual e aplicação do regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor.

Quanto à
forma da restituição
, a pretensão da Apelante de ver autorizada a devolução

em
25 (
vinte e cinco
)
meses, com carência de
12 (
doze
)
meses
,
não encontra amparo no ordenamento
vigente
.

O Verbete de
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é clar
o
ao exigir a restituição imediata e integral quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor, e essa orientação não comporta temperamento pelo princípio da menor onerosidade em hipóteses como a presente.

Para ilustrar
:

“(...) 2.
Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
3.
Agravo interno desprovido
.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/11/2023)
.

O art. 805 do C
PC
,
suscita
do pela Apelante, disciplina a execução de obrigações no campo processual e não autoriza a modificação de conteúdo de condenação de natureza material, máxime quando a obrigação de restituir decorre de inadimplemento confessado.

De toda sorte, a
dmitir a devolução parcelada significaria impor ao consumidor o financiamento compulsório da crise do negócio alheio,
transferindo
-lhe
os riscos e os ônus de empreendimento que
, possivelmente,
foi mal gerido.
Logo, mantenho inalterada a
sentença
neste capítulo
.

No que tange à
multa compensatória de 2%
sobre o valor pago
, a condenação
dever ser,
igualmente
,
mantida.

A
empresa
Apelante sustenta configurar
bis in idem
a cumulação da restituição integral com a penalidade contratual invertida.
Contudo, faz confusão entre os institutos.

A restituição integral dos valores pagos tem por função recompor o patrimônio do consumidor, devolvendo-lhe o que efetivamente desembolsou em razão de contrato que não produziu a contraprestação devida.

Por outro lado, a
multa compensatória invertida tem natureza distinta: funciona como prefixação mínima de perdas e danos decorrentes do inadimplemento do fornecedor, em simetria com a cláusula penal prevista no contrato para o inadimplemento do comprador, conforme orientação consolidada no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

Os dois institutos não têm o mesmo objeto
ou
a mesma função, razão pela qual a cumulação não configura duplicidade indenizatória.

A
demais, o Juiz
singular
afastou os juros contratuais de 1% ao mês, justamente para evitar sobreposição de encargos com idêntica finalidade, demonstrando cuidado técnico na delimitação das verbas devidas.

Por fim,
quanto à

indenização por danos morais
, este
ponto
d
o recurso
merece
acolhimento
.

O
Juiz

senten
ciante
reconheceu o direito à reparação extrapatrimonial com fundamento na legítima frustração da expectativa de aquisição da casa própria e na retenção indevida dos valores por longo período.

E
m suas contrarrazões,
a empresa Apelante
reforç
ou
o esforço financeiro empreendido, inclusive com lance em consórcio, como elemento revelador da dimensão existencial do projeto frustrado.

É evidente a
gravidade do inadimplemento e o impacto que a inviabilidade d
o
empreendimento imobiliário causa ao comprador de boa-fé. Todavia, a condenação por danos morais, no âmbito das relações contratuais, exige que o inadimplemento repercuta na esfera da personalidade do lesado de modo a superar o limiar do aborrecimento e do dissabor inerentes a qualquer ruptura negocial, atingindo efetivamente a dignidade, a honra, a integridade psicológica ou outros valores personalíssimos tutelados pelo ordenamento.

Em termos mais claros, para que a incorporadora seja compelida a pagar a verba indenizatória, n
ão é suficiente a mera frustração da expectativa contratual, ainda que envolvendo bem da vida de relevância afetiva para o adquirente.

No caso em exame, a situação vivenciada pelo Apelado, embora objetivamente desfavorável, insere-se no campo das consequências patrimoniais do descumprimento contratual.

A rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos e a incidência da multa compensatória recompõem integralmente o equilíbrio econômico rompido.

E
n
ão há nos autos elementos que demonstrem repercussão do inadimplemento sobre direitos da personalidade do Apelado, como ofensa à sua honra, exposição pública constrangedora, abalo à sua integridade psíquica de extensão relevante ou situação de vulnerabilidade agravada que
represente
episódio
in
comu
m
de transcendência da mera
rescisão imobiliária.

A perda da expectativa de adquirir imóvel
residencial
, por mais que represente frustração significativa, é consequência que integra a esfera
patrimonial e não a personalíssima do contratante
que, repito,
se
rá
recomposta em sua integralidade pelas verbas de natureza material fixadas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que o inadimplemento contratual não gera, como regra, dano moral indenizável, salvo quando o descumprimento provoca reflexos em direito de personalidade do lesado, com demonstração concreta da extensão e da natureza do abalo sofrido
,
o que não se verifica na espécie.

Impõe-se, portanto, a reforma da sentença nesse ponto, com a exclusão da condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao apelo para excluiu a condenação da
Pedra 90
Echer
Incorporações SPE Ltda
.
ao pagamento de indenização por danos morais.

De conseguinte, r
edistribuo o ônus
da

sucumb
ê
ncia em razão da procedência parcial dos pedidos,
já que
a Apelante decaiu dos aspectos principais da demanda
:
rescisão, restituição e multa compensatória
.

Assim,
fix
o
os encargos sucumbenciais na proporção de 80% para a
Pedra 90
Echer
Incorporações SPE Ltda
.

e 20% para
Carlos Santos
, vedada a compensação
e
mantida a base de cálculo fixada na origem.

Deixo de
majora
r os honorários advocatícios em face da Apelante em virtude de não ter cabimento nos casos de parcial provimento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026