Tribunal: TJMT
Processo: 1023831-85.2022.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023831-85.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ILHAS DO LAGO INCORPORACAO SPE - LTDA - CNPJ: 15.797.526/0001-11 (APELANTE), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO - CPF: 065.757.058-39 (ADVOGADO), MARIA HELENA MELLO - CPF: 139.024.581-00 (APELADO), THALITA BARBOSA MENDES - CPF: 022.247.331-27 (ADVOGADO), JULIO CESAR LOPES DA SILVA - CPF: 864.220.571-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por dano moral, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade por culpa da requerida e condenando-a à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 8.000,00.

II. Questão em discussão

Há seis questões em discussão: (i) saber se a incorporadora é parte legítima para responder pela devolução da comissão de corretagem; (ii) saber se incide prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dessa comissão; (iii) saber se houve culpa da fornecedora pela rescisão do contrato; (iv) saber se é válida a cláusula penal de retenção de valores pagos; (v) saber se estão presentes os requisitos para a indenização por dano moral; e (vi) saber quais os índices de correção monetária e juros moratórios aplicáveis à restituição.

III. Razões de decidir

A incorporadora é parte legítima para responder pela restituição da comissão de corretagem quando o valor correspondente consta expressamente do contrato firmado entre as partes, ainda que a cobrança tenha sido intermediada por terceiros. Reconhecida a rescisão contratual por culpa da fornecedora, a devolução da comissão de corretagem constitui mero efeito restitutório do desfazimento contratual, não havendo necessidade de pedido específico e autônomo, tampouco incidência de prescrição trienal.

A rescisão do contrato decorreu do inadimplemento da fornecedora, que não proporcionou os meios de uso do imóvel, não prestou suporte e não respondeu às tentativas de contato da consumidora.

Em caso de culpa exclusiva da vendedora pela rescisão do contrato, é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ. Afasta-se a cláusula penal de retenção.

A privação do uso do imóvel, aliada à conduta omissiva da requerida, ultrapassa o mero inadimplemento e caracteriza violação aos direitos da personalidade da consumidora, justificando a indenização por dano moral. O valor fixado mostra-se razoável.

Com base na nova redação do art. 406, § 1º, e do art. 389, p.u., do CC, aplica-se o IPCA como índice de correção monetária e a taxa SELIC como juros moratórios, vedada a aplicação cumulativa de outros indexadores.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e parcialmente provida para adequar os critérios de correção monetária e de juros moratórios conforme a Lei nº 14.905/2024.

Tese de julgamento:
“1. É legítima a pretensão de restituição integral das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem, nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora. 2. A ausência de prestação de suporte e fruição do bem adquirido justifica a condenação por dano moral. 3. Incide o IPCA como índice de correção monetária e a SELIC como taxa de juros moratórios, vedada a cumulação com outros índices.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, p.u., 406, § 1º; CDC, arts. 6º, III, 7º, p.u., e 47.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; TJMT, RAC 00053621520158110021, Rel. Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, 4ª Câm. Dir. Privado, j. 09.03.2022; TJMT, RAC 10414324120218110041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3ª Câm. Dir. Privado, j. 04.09.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Apelação Cível interposta por
Ilhas do Lago Incorporação SPE Ltda.
, irresignada com a r. sentença proferida no bojo da
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Dano Moral
, ajuizada por
Maria Helena Mello
, objetivando a rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária situada no empreendimento “Ilhas do Lago Eco Resort”, celebrado sob regime de multipropriedade, no valor de R$ 71.254,00 (setenta e um mil, duzentos e cinquenta e quatro reais), pagos de forma parcelada.

Ao sentenciar o feito, a MM. Juíza de Direito da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais
, para: (i) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, com efeitos a partir da data do e-mail encaminhado pela autora em 25.01.2021 solicitando o cancelamento; (ii) condenar a requerida à devolução
integral
dos valores pagos pela autora, a serem apurados em liquidação de sentença, com correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado; (iii) condenar ainda a requerida ao pagamento de indenização por
dano moral
no valor de
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, com aplicação da taxa SELIC desde a citação e correção monetária pelo IPCA desde o arbitramento (sentença); (iv) fixar os honorários advocatícios em
10% sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Inconformada, a parte recorrente sustenta, em síntese:
(i) a sua ilegitimidade passiva para responder pela restituição de valores pagos a título de
comissão de corretagem
, alegando que tal encargo competiria à empresa
Wam Comercialização S.A.
, que teria sido a intermediadora da transação; (ii) o reconhecimento da
prescrição trienal
quanto à pretensão de restituição de valores pagos a título de corretagem, nos moldes do art. 206, §3º, inciso V, do Código Civil; (iii) que a rescisão do contrato decorreu por exclusiva vontade da autora, inexistindo falha na prestação do serviço por parte da incorporadora; (iv) que a cláusula contratual prevendo
retenção de 20% dos valores pagos
, a título de cláusula penal, deveria ser observada, por expressamente pactuada entre as partes; (v) que não há nos autos elementos aptos a justificar a condenação ao pagamento de
dano moral
, tratando-se de meros dissabores do cotidiano e não de violação a direitos da personalidade.

Pugna, ao final, pela reforma total da sentença, para: (a) reconhecer a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (b)

declarar a ilegitimidade passiva da recorrente nesse ponto; (c) reconhecer a validade da cláusula penal e limitar a restituição dos valores pagos com retenção de 20%; (d) afastar a condenação por dano moral; e, caso assim não se entenda, ao menos reduzir o valor arbitrado a esse título; (e) aplicar a taxa Selic para efeito de correção monetária.

Nas contrarrazões de id. 334116896, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 04 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Maria Helena Mello
propôs
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Dano Moral
em face de
Ilhas do Lago Incorporação SPE Ltda.
, objetivando a resolução de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, relativo ao empreendimento denominado
Ilhas do Lago Eco Resort
, alegando, em síntese, que, embora tenha adimplido regularmente as parcelas ajustadas, jamais conseguiu usufruir do bem adquirido, em razão da completa ausência de suporte por parte da vendedora, a qual, inclusive, manteve-se inerte diante das reiteradas tentativas de contato e de rescisão amigável do contrato.

Sobreveio sentença que
julgou parcialmente procedentes os pedidos
, para declarar rescindido o contrato por culpa da requerida, condenando-a à
restituição integral dos valores pagos
, bem como ao pagamento de
indenização por dano moral
, fixada em R$ 8.000,00 (oito mil reais), além dos consectários legais e honorários advocatícios.

Inconformada, a ré interpôs o presente recurso de apelação, sustentando, em síntese: (i) a
ilegitimidade passiva
para responder pela devolução da comissão de corretagem; (ii) a ocorrência de
prescrição trienal
quanto à pretensão de restituição dessa verba; (iii) a inexistência de culpa da vendedora pela rescisão contratual, que teria decorrido de mera liberalidade da compradora; (iv) a validade da cláusula penal contratual que autoriza a retenção de percentual dos valores pagos; (v) a inexistência de dano moral indenizável; e (vi) a necessidade de revisão dos critérios de incidência de juros e correção monetária fixados na sentença.

Pois bem. Inicialmente, quanto à
tese de ilegitimidade passiva em relação à comissão de corretagem
, não assiste razão à apelante.

Embora a magistrada de origem tenha consignado que a parte autora não teria formulado pedido específico de devolução da comissão de corretagem, da leitura sistemática da petição inicial infere-se, com clareza, que houve
pedido de restituição integral dos valores pagos
em razão do contrato. Tal postulação, à luz da lógica consumerista e da interpretação teleológica do pedido,
abrange todas as quantias desembolsadas pela consumidora
, inclusive aquelas relativas à intermediação imobiliária, sobretudo quando a própria comissão consta expressamente do instrumento contratual firmado com a incorporadora.

Não se exige, em hipóteses como a dos autos, a formulação de pedido autônomo ou apartado para cada rubrica financeira, bastando que o consumidor pleiteie a devolução integral do montante pago, o que efetivamente ocorreu. Ademais, tratando-se de relação de consumo, impõe-se interpretação do pedido de forma mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, não há falar em ilegitimidade passiva da incorporadora, que figura como parte contratante, beneficiária da operação econômica e integrante da cadeia de fornecimento, respondendo solidariamente pelos valores exigidos do consumidor, inclusive pela comissão de corretagem, na forma do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva.

Pelo mesmo fundamento,
não prospera a tese de prescrição trienal
relativa à comissão de corretagem. Reconhecida a rescisão contratual por
culpa exclusiva da vendedora
, o direito à restituição integral das parcelas pagas (aí incluída a corretagem) decorre diretamente da resolução do contrato principal, não se tratando de pretensão autônoma sujeita a prazo prescricional próprio, mas de mero efeito restitutório da resolução contratual.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao estabelecer que,
resolvido o contrato por culpa do vendedor
, deve haver a restituição integral dos valores pagos, independentemente da rubrica sob a qual tenham sido exigidos, afastando-se a incidência de prazos prescricionais específicos relativos à comissão de corretagem.

Nesse sentido já decidiu este egrégio Tribunal de Justiça,
verbis
:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA C/C PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – QUESTÃO JÁ DECIDIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO TRANSITADO EM JULGADO – REAPRECIAÇÃO EM APELAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – PRECLUSÃO CONSUMATIVA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3º, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR COMPROVADA - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ - CLÁUSULA PENAL - CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES – IMPOSSIBILIDADE - LESÃO EXTRAPATRIMONIAL NÃO COMPROVADA – REQUISITO NECESSÁRIO - REPARAÇÃO AFASTADA – RECURSO DA PARTE AUTORA NÃO PROVIDO – RECURSO DAS RÉS – PARCIALMENTE PROVIDO. As questões já submetidas a esta Câmara em Agravo de Instrumento transitado em julgado não podem ser reapreciadas em sede de apelação, pois sobre elas se operou a preclusão consumativa.
O prazo prescricional trienal (art . 206, § 3º, IV do CC)é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor ( AgInt no REsp 1853761/SP). Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. ( Súmula 543/STJ).
Havendo cláusula penal em favor do consumidor, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes . “O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre a gravidade da circunstância fática, a ensejar a pretendida indenização. Precedentes.” ( AgInt no AREsp 1211877/RJ).”
(TJMT, RAC 00053621520158110021 MT, 4ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, j. 09.03.2022 – negritei)

Superadas essas questões preliminares, passo à análise das demais teses recursais.

No mérito, igualmente não merece guarida a alegação de que a rescisão contratual teria decorrido de culpa exclusiva da compradora. Ao revés, o conjunto probatório revela que a autora permaneceu adimplente por período considerável e
jamais conseguiu usufruir do bem adquirido
, não havendo nos autos qualquer prova concreta de que a vendedora tenha efetivamente disponibilizado os meios necessários à utilização da unidade ou prestado suporte mínimo à consumidora.

A apelante, a quem incumbia o ônus probatório quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, limitou-se a alegações genéricas, sem demonstrar que oportunizou o uso da fração imobiliária ou que prestou as informações indispensáveis à fruição do empreendimento. Tal conduta caracteriza
inadimplemento contratual relevante
, apto a justificar a resolução do contrato por culpa exclusiva da fornecedora.

Nessa perspectiva, correta a sentença ao determinar a
restituição integral dos valores pagos
, em consonância com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de resolução do contrato por culpa do vendedor, impõe-se a devolução integral das parcelas pagas pelo consumidor, sendo inaplicável qualquer cláusula penal de retenção.

Quanto ao
dano moral
, igualmente não assiste razão à apelante. A situação vivenciada pela autora extrapola, em muito, o mero inadimplemento contratual. A privação completa do uso do bem adquirido, aliada à postura omissiva e desidiosa da fornecedora, que sequer respondeu às tentativas reiteradas de contato e de solução amigável do impasse, configura violação aos direitos da personalidade da consumidora, ensejando reparação moral.

O valor arbitrado a título de indenização (R$ 8.000,00) mostra-se
adequado, proporcional e razoável
, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da condenação, sem implicar enriquecimento indevido da parte autora ou onerosidade excessiva à ré, razão pela qual deve ser mantido.

Sobre a pertinência da condenação em dano moral em situações semelhentes, esta colenda Câmara já teve a oportunidade de decidir:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE EMBARAÇO JUDICIAL – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – DIES A QUO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da vendedora de entregar lotes urbanos, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, consoante visto na espécie. Inteligência da súmula 543 do STJ. Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c . STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art . 406, do C. Civil.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJMT, RAC 10414324120218110041, 3ª Câm. Direito Privado, minha relatoria, j. 04.09.2024 – negritei)

Quanto ao pleito referente à definição do índice de correção monetária e da taxa de juros moratórios aplicáveis à restituição dos valores pagos, constata-se que o contrato prevê expressamente a incidência do IGPM como índice de atualização, mas não estipula qualquer taxa de juros. Ocorre que, com o advento da Lei nº 14.905/ 2024, passou a vigorar nova disciplina legal sobre a matéria, impondo-se a aplicação da sistemática nela prevista.

Nos termos do parágrafo único do artigo 389 do Código Civil, a correção monetária, na ausência de estipulação contratual válida ou de previsão legal específica, deve observar a variação do IPCA. Já os juros moratórios, segundo o § 1º do art. 406 do mesmo diploma legal, devem ser fixados com base na SELIC, deduzido o índice de correção aplicável, nos termos do parágrafo único do art. 389.

Assim, na hipótese dos autos, deve ser acolhido o pedido formulado no recurso, para que sobre os valores a serem restituídos incida a correção monetária com base no IPCA, conforme dispõe o parágrafo único do art. 389 do Código Civil, e os juros moratórios com base na Taxa SELIC, nos moldes do § 1º do art. 406 do mesmo código, afastando-se, portanto, a aplicação cumulativa do IGPM, a fim de evitar a duplicidade de atualização monetária.

Diante de todo o exposto, tenho que o recurso comporta parcial provimento, exclusivamente para determinar que, sobre os valores a serem restituídos à parte autora, incida a correção monetária com base no IPCA, nos termos do parágrafo único do art. 389 do Código Civil, e os juros moratórios com base na Taxa SELIC, conforme dispõe o § 1º do art. 406 do mesmo diploma legal, afastando-se, por conseguinte, a aplicação cumulativa do IGPM ou de qualquer outro indexador, de modo a evitar duplicidade de atualização.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO.

Cuiabá, 04 de fevereiro de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026