Tribunal: TJMT
Processo: 8068733-03.2017.8.11.0001
Relator(a): GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-09

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INCLUSÃO DE DÉBITOS PRETÉRITOS E VINCENDOS. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO. LITISPENDÊNCIA. PENHORA DE IMÓVEL. EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução opostos em ação de execução de título extrajudicial ajuizada para cobrança de cotas condominiais referentes à unidade imobiliária integrante de condomínio edilício. A

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

8068733-03.2017.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Lei de Imprensa, Propriedade, Condomínio em Edifício, Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[CONDOMINIO EDIFICIO RESERVA NATURE - CNPJ: 16.790.368/0001-30 (RECORRENTE), VITOR LIMA DE ARRUDA - CPF: 877.177.861-68 (ADVOGADO), JOAO FELIPE MONTORO - CPF: 558.935.708-04 (RECORRIDO), IDALIO NEVES DE SOUZA (RECORRIDO), RICARDO KAWASAKI - CPF: 015.199.181-27 (ADVOGADO), SUELI APARECIDA MARTINS - CPF: 340.474.251-68 (RECORRIDO), IDALIO NEVES DE SOUZA - CPF: 569.981.475-20 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 - 1ª TURMA RECURSAL.

N. Recurso:
8068733-03.2017.8.11.0001.

Origem:
5º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ-MT.

Recorrente:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESERVA NATURE.

Recorrido:
IDALIO NEVES DE SOUZA.

Relator:

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

Data de julgamento:
07/05/2026 (VIDEOCONFERÊNCIA).

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. INCLUSÃO DE DÉBITOS PRETÉRITOS E VINCENDOS. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO. LITISPENDÊNCIA. PENHORA DE IMÓVEL. EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução opostos em ação de execução de título extrajudicial ajuizada para cobrança de cotas condominiais referentes à unidade imobiliária integrante de condomínio edilício. A decisão recorrida determinou a exclusão das despesas condominiais vencidas antes do período originalmente indicado na inicial, bem como condicionou a inclusão de cotas posteriores à juntada de convenção condominial e atas assembleares.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se os débitos condominiais vencidos antes do período indicado na petição inicial podem ser incluídos na presente execução; (ii) estabelecer se houve prescrição das cotas condominiais vencidas entre 05/01/2013 e 05/01/2015; (iii) determinar os efeitos da litispendência entre execuções ajuizadas posteriormente envolvendo os mesmos débitos; e (iv) verificar a possibilidade de inclusão de honorários advocatícios contratuais no cálculo do débito condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Os Juizados Especiais Cíveis possuem competência para processar e julgar ações de cobrança e execução de cotas condominiais, nos termos do art. 3º, II, da Lei nº 9.099/95 c/c art. 275, II, “b”, do CPC/1973 e art. 1.063 do CPC/2015.

4.

A obrigação condominial possui natureza
propter rem
, de modo que o adquirente da unidade responde pelos débitos anteriores e posteriores à aquisição do imóvel, conforme dispõe o art. 1.345 do Código Civil.

5.

O ajuizamento de execução anterior interrompe a prescrição das parcelas nela cobradas, nos termos do art. 202, I, do Código Civil e art. 240, §1º, do CPC, reiniciando-se o prazo prescricional integral após a extinção do processo sem resolução de mérito.

6.

A extinção da execução por ausência de bens penhoráveis não extingue o crédito condominial nem produz coisa julgada material, permitindo o ajuizamento de nova execução dentro do prazo prescricional.

7.

As cotas condominiais constituem obrigação de trato sucessivo, sendo possível a inclusão de parcelas vencidas e vincendas no curso do processo, nos termos do art. 323 do CPC.

8.

Configurada a litispendência entre execuções envolvendo os mesmos débitos e partes, impõe-se a extinção das ações posteriores, preservando-se a execução anteriormente ajuizada.

9.

A penhora do imóvel gerador da dívida condominial é admissível para satisfação do crédito exequendo, especialmente diante da inexistência de outros bens passíveis de constrição.

10.

A inclusão de cotas condominiais posteriores ao período indicado na inicial exige a apresentação da convenção condominial e/ou atas assembleares aptas a demonstrar a fixação das contribuições ordinárias ou extraordinárias.

11.

É indevida a inclusão de honorários advocatícios contratuais, denominados “taxa de assessoria de cobrança”, no cálculo do débito condominial executado, ainda que haja previsão em convenção de condomínio.

12.

O erro material consistente na inclusão de rubrica indevida no demonstrativo de débito pode ser corrigido de ofício a qualquer tempo pelo magistrado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O adquirente do imóvel responde integralmente pelos débitos condominiais anteriores e posteriores à aquisição da unidade, em razão da natureza
propter rem
da obrigação.

2. A extinção da execução por ausência de bens penhoráveis não extingue o crédito condominial nem impede nova cobrança dentro do prazo prescricional.

3. O ajuizamento da execução interrompe a prescrição das cotas condominiais, que recomeça integralmente após a extinção do processo sem resolução de mérito.

4. As cotas condominiais vencidas e vincendas podem ser incluídas na execução enquanto perdurar a obrigação de trato sucessivo.

5. Configurada a litispendência, deve ser extinta a execução posteriormente ajuizada.

6. É inadmissível a inclusão de honorários advocatícios contratuais no cálculo do débito condominial executado.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.099/95, arts. 3º, II, 53, §4º, e 55; CPC/2015, arts. 240, §1º, 323, 329, I, 337, §§3º e 4º, 485, V, 771, 848, I, e 1.063; CPC/1973, art. 275, II, “b”; CC, arts. 1.345 e 202, I e parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, RMS n. 53.927/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 24.10.2017; STJ, AgInt no AREsp n. 2.047.237/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 29.08.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.536.846/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 14.10.2024; STJ, AREsp n. 3.040.376/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 16.03.2026; STJ, REsp n. 2.202.312/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 17.11.2025; STJ, AgInt na Rcl n. 46.863/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, Segunda Seção, j. 12.11.2025; STJ, REsp n. 2.048.856/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.05.2023; STJ, REsp n. 2.187.308/TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.09.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.944.671/SC, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 02.03.2026; STJ, AgInt nos EREsp n. 1.539.237/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 12.04.2023; TJMT, N.U 0036963-07.2012.8.11.0001, Rel. Valmir Alaercio dos Santos, Turma Recursal Única, j. 24.06.2022.

R E L A T Ó R I O

O exequente busca a reforma da decisão monocrática proferida no ID 349497460, que homologou o projeto de sentença elaborado por juiz leigo e julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados nos embargos à execução para:

“a) DETERMINAR a exclusão do presente feito de despesas condominiais vencidas antes de 05/07/2016 a 05/08/2017 e, via de consequência, determinar que o Exequente, no prazo legal, apresente novo demonstrativo de cálculos, sob pena de extinção/arquivamento;

b) DETERMINAR que o Exequente, no prazo legal, promova a juntada da convenção e/ou ata da assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias após o período indicado na exordial, qual seja, 05/07/2016 a 05/08/2017, sob pena de indeferimento da inclusão no presente feito das despesas condominiais vencidas após o referido período, bem como se manifeste acerca do arguido pelo devedor no ID 211828892.”

Em suas razões recursais, o recorrente alega:

1) A exigibilidade do débito condominial desde 05/01/2013; 2) A natureza
propter rem
da obrigação condominial e a responsabilidade integral do adquirente;

3) O processo 8032121-03.2016.811.0001 não impede a cobrança - Extinção/arquivamento por frustação executiva não apaga a dívida condominial;

4) O reconhecimento e averbação da penhora do imóvel na respectiva matrícula - Inexistência de prescrição consumativa.

Ao final, requer a reforma da sentença.

Em contrarrazões, o recorrido
Idálio Neves de Souza
refuta os fundamentos apresentados e pugna pela manutenção da sentença singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1ª Turma Recursal:

Inicialmente, consigno que a 1ª Turma Recursal do Estado de Mato Grosso editou a
Conclusão nº 29,
nos seguintes termos:
“
RECURSO INOMINADO CONTRA DECISÃO QUE PÕE FIM AOS EMBARGOS À EXECUÇÃO OU À IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
,
INDEPENDENTEMENTE DE FINALIZAÇÃO DA FASE EXECUTIVA. POSSIBILIDADE
. ENUNCIADO N.º 143 DO FONAJE.”
(Destaquei).

Ainda, o art. 3º, inciso II, da Lei nº 9.099/95 estabelece a competência dos Juizados para causas previstas no art. 275, inciso II, do CPC/1973. O art. 1.063 do CPC/2015, com redação dada pela Lei 14.976/2024, mantém expressamente essa competência:

“Art. 1.063. Os juizados especiais cíveis previstos na Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995, continuam competentes para o processamento e o julgamento das causas previstas no inciso II do art. 275 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973.”

O art. 275, II, “b”, do CPC/1973 prevê expressamente:

“Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

(...)

II - nas causas,
qualquer que seja o valor
:

(...)

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”
(Grifei)

O Enunciado 9 do FONAJE dispõe:
“O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.”

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que,
nos termos do art. 3º, II, da Lei nº 9.099/1995, o juizado especial cível possui competência para processar e julgar as ações enumeradas no art. 275, II, do CPC/1973 (aquelas submetidas ao antigo rito sumário), hipótese da demanda ora em análise, de cobrança de taxa condominial (alínea "b" do citado dispositivo legal), independentemente do proveito econômico da pretensão
, ainda que haja necessidade de produção de prova pericial. (...)
(STJ - RMS n. 53.927/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017.) (Grifei)

No mesmo sentido:

RECURSO INOMINADO - EMBARGOS À EXECUÇÃO – COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL - EXIGIBILIDADE DO TÍTULO – SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA – OBSERVÂNCIA DA ORDEM DE PENHORA IMPOSTA PELO CPC - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Conforme apontado na decisão recorrida,
os juizados especiais são competentes para julgar a cobrança de cotas condominiais, nos moldes do art. art. 3º da Lei 9.099/95 c/c artigo 275 do CPC/73, cuja vigência permanece hígida por força do art. 1.063 do CPC/2015
.

2. A decisão recorrida está pautada nos princípios que regem a atuação desta justiça especializada, bem como no CPC, que determina a observância da gradação dos bens sujeitos à penhora e autoriza a substituição da penhora que não tenha observado a ordem legal (art. 848, I).

3. Recurso conhecido e não provido.

(N.U 1035762-11.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 22/07/2024, Publicado no DJE 25/07/2024)

Trata-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada em
29/08/2017
, objetivando a cobrança das cotas condominiais referentes à unidade 303, Torre I, do Edifício Reserva Nature, relativas ao período de
05/07/2016 a 05/08/2017
, no valor de
R$ 4.210,78 (quatro mil duzentos e dez reais e setenta e oito centavos)
, conforme planilha anexada no ID 349496867, inicialmente proposta em face de
João Felipe Montoro,
proprietário registral do imóvel, com posterior inclusão de
Idálio Neves de Souza,
adquirente da unidade por instrumento particular de compra e venda celebrado em
27/02/2015
.

No ID 349496887 (em
12/06/2019
), foi deferido o pedido de penhora do imóvel, registrado na matrícula nº 95.003 do 1º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, avaliado em
R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais -
ID 349496890).

No ID 349497358 consta o
contrato de compra e venda de bem imóvel com reserva de domínio celebrado entre João Felipe Montoro e Idálio Neves de Souza em
27/02/2015
.

No ID 349497382 foi juntada aos autos a certidão de óbito de
João Felipe Montoro,
falecido em
05/10/2021.

O executado
Idálio Neves de Souza
foi citado no presente feito em
02/09/2024
, conforme AR Digital juntado no ID 349497396.

Em
14/03/2025
(ID 349497422), o exequente apresentou demonstrativo de débito atualizado, no montante de
R$ 92.253,68 (noventa e dois mil duzentos e cinquenta e três reais e sessenta e oito centavos),
abrangendo o período de
05/01/2013 a 05/03/2020
, incluindo taxa de assessoria de cobrança.

No ID 349497424 (em
14/03/2025
), a magistrada singular
revogou
a decisão anterior de deferimento da penhora do imóvel.

Posteriormente, em
16/06/2025
(ID 349497435), foi
deferida
a penhora do imóvel (matrícula nº 95.003, junto ao Cartório do 1º Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá/MT).

No ID 349497444, consta a averbação da penhora na matrícula do imóvel.

O executado
Idálio Neves de Souza,
em 15/08/2025

(ID 349497446), opôs embargos à execução, sustentando excesso de execução, em razão da cobrança de débitos discutidos em outras execuções autônomas sob nºs 8032121-03.2016.8.11.0001, 1002000-72.2020.8.11.0001 e 1027119-35.2020.8.11.0001.

Efetuou depósito judicial no valor de
R$ 13.240,17 (treze mil duzentos e quarenta reais e dezessete centavos)
, correspondente apenas ao período originalmente indicado na exordial. (ID 349497445)

A magistrada singular homologou o projeto de sentença elaborado por juiz leigo e julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados nos embargos à execução para:

“a) DETERMINAR
a exclusão do presente feito de despesas condominiais vencidas antes de 05/07/2016 a 05/08/2017
e, via de consequência, determinar que o Exequente, no prazo legal, apresente novo demonstrativo de cálculos, sob pena de extinção/arquivamento;

b) DETERMINAR que o Exequente, no prazo legal, promova a juntada da convenção e/ou ata da assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias após o período indicado na exordial, qual seja, 05/07/2016 a 05/08/2017, sob pena de indeferimento da inclusão no presente feito das despesas condominiais vencidas após o referido período, bem como se manifeste acerca do arguido pelo devedor no ID 211828892.”
(Grifei)

Ao fundamentar a sua decisão, a MMª Juíza sentenciante ponderou que:

(...) Analisado o processo, entendo ser o caso de parcial procedência dos pedidos formulados nos embargos à execução.

Afirma-se isso porque,
em detida análise do demonstrativo de cálculos de ID 187117180, utilizado pelo Embargante para fundamentar o pedido de penhora do imóvel, nota-se que, de fato, houve a inclusão de despesas condominiais do período compreendido entre 05/01/2013 e 05/03/2020, ao passo que na planilha de cálculos que acompanha a peça de ingresso, o saldo devedor foi limitado ao período de 05/07/2016 a 05/08/2017
(ID 76801947).

O art. 323, do Código de Processo Civil, aplicável ao processo executivo por força do disposto no art. 771, do referido diploma processual, tratando-se de relação de trato sucessivo, como é o caso das despesas condominiais, autoriza a inclusão na condenação das prestações vencidas e vincendas durante o trâmite processual enquanto perdurar a obrigação, todavia, o mesmo raciocínio não deve ser aplicado quanto aos débitos vencidos antes da propositura da presente demanda, como pretende o Embargado.

No caso, o Embargado esclareceu no ID 207455298 que
a demanda 8032121-03.2016.811.0001, que teve como objeto débitos vencidos entre 05/01/2013 e 05/01/2015 (ID 204620895), foi extinta por ausência de bens penhoráveis
. Logo, autorizar a inclusão de débitos pretéritos à propositura do presente feito ensejaria alteração da causa de pedir, sem o respectivo consentimento do devedor, exigido quando acontece após a citação (art. 329, inciso I, do Código de Processo Civil).

Além disso, ocorreria evidente desrespeito ao prazo prescricional quinquenal aplicável à espécie[1], que possivelmente se consumou, levando-se em consideração a data de vencimento das despesas condominiais.

Na ação de execução n.º 1002000-72.2020.8.11.0001 verifica-se que são perquiridas despesas condominiais de 05/07/2016 a 05/11/2019 e na demanda executiva n.º 1027119-35.2020.8.11.0001 o débito refere-se a 05/12/2019 a 05/03/2020. Assim, não é preciso longo esforço para se concluir que o débito indicado no demonstrativo de ID 187117180 (R$ 92.253,68), abrange idêntico período de demandas executivas ajuizadas após o presente feito, em relação ao mesmo imóvel e mesmas partes, o que configura a hipótese de litispendência, a teor do disposto no art. 337, §§ 3.º e 4.º. (...)

A
Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça,
no julgamento do REsp 1.483.930/DF
,
sob o rito dos recursos repetitivos
, firmou entendimento no sentido de que
a pretensão do condomínio
geral ou edilício
de cobrar em juízo a taxa condominial
ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular,
prescreve no prazo de 5 (cinco) anos contados do dia seguinte ao vencimento da prestação
.
(STJ - AgInt no AREsp n. 2.047.237/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1/9/2022.) (Grifei)

O art. 202, inciso I, do Código Civil estabelece:

Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:

I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;

O art. 240, § 1º, do CPC complementa:

Art. 240. (...)

§ 1º A interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação.

O ajuizamento da execução nº
8032121-03.2016.8.11.0001 (Projudi)
em
20/04/2016
interrompeu a prescrição de todos os débitos nela cobrados (
05/01/2013 a 05/01/2015
).

Com a extinção da referida execução, em
01/12/2021
, a prescrição recomeçou a correr a partir dessa data, pelo prazo integral de 5 (cinco) anos, conforme art. 202, parágrafo único, do Código Civil:

“A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper.”

A presente execução foi ajuizada em
29/08/2017
. O executado
Idálio Neves de Souza
foi citado em
02/09/2024
.

Por força do art. 240, § 1º, do CPC, a interrupção da prescrição operada pela citação de
Idálio Neves de Souza
retroage à data de propositura da ação (
29/08/2017
).

Em 29/08/2017, a execução anterior (nº
8032121-03.2016.8.11.0001
) ainda estava em curso, uma vez que foi extinta apenas em
01/12/2021
.

Portanto, não se verifica a ocorrência de prescrição em relação às parcelas compreendidas entre
05/01/2013 e 05/01/2015
.

Registre-se que a extinção sem resolução de mérito não extingue o crédito.

O art. 53, § 4º, da Lei nº 9.099/95 estabelece:
Não encontrado o devedor ou inexistindo bens penhoráveis, o processo será imediatamente extinto, devolvendo-se os documentos ao autor.

O art. 486 do CPC é expresso:
O pronunciamento judicial que não resolve o mérito não obsta a que a parte proponha de novo a ação.

A extinção da execução nº
8032121-03.2016.8.11.0001 (Projudi)
em
01/12/2021
não produziu coisa julgada material e não extinguiu o crédito condominial.

A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO.
EXTINÇÃO DE EXECUÇÃO POR AUSÊNCIA DE BENS PENHORÁVEIS. EXTINÇÃO QUE NÃO FAZ COISA JULGADA. POSSIBILIDADE DE RETOMADA DA EXECUÇÃO, SE INDICADOS PELO CREDOR NOVOS BENS DENTRO DO PRAZO PRESCRICIONAL
. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO INOMINADO NÃO CONHECIDO.

(TJPR - 2ª Turma Recursal - 0055280-19.2025.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS IRINEU STEIN JUNIOR - J. 21.10.2025) (Grifei)

O crédito subsiste integralmente, podendo ser cobrado nestes autos, nos quais há penhora efetiva do imóvel.

A Turma Recursal do Estado de Mato Grosso já reconheceu a possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DA SENTENÇA. CÁLCULO QUE ABRANGE DÉBITOS ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. LEGALIDADE. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

Nos termos do art. 290 do CPC, cuidando-se de obrigação de trato sucessivo, como no caso de taxas condominiais, a condenação pode abranger as parcelas vencidas e vincendas não adimplidas no curso da demanda, até ao trânsito em julgado da decisão, como constou sentença.

Inexiste impedimento legal de penhora do imóvel gerador dos débitos das taxas condominiais, máxima quando não localizados outros bens passíveis de constrição, que pode ser alienado em hasta pública para quitação da dívida
.

Recurso provido.

(N.U 0036963-07.2012.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Turma Recursal Única, Julgado em 24/06/2022, Publicado no DJE 27/06/2022) (Grifei)

A sentença recorrida fundamentou a exclusão dos débitos anteriores a
05/07/2016
no argumento de que sua inclusão configuraria alteração da causa de pedir sem anuência do devedor, vedada pelo art. 329, inciso I, do Código de Processo Civil.

No entanto, a obrigação de pagar taxas condominiais possui natureza jurídica de obrigação
propter rem
, caracterizada por aderir ao bem imóvel.

O art. 1.345 do Código Civil é expresso:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
Em virtude da natureza propter rem da dívida condominial, o adquirente do imóvel responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. Art. 1.345 do Código Civil. Precedentes.
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.536.846/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024.)

Ao adquirir o imóvel em
27/02/2015
(ID 349497358),
Idálio Neves de Souza
sub-rogou-se em todos os ônus reais a ele inerentes, incluindo os débitos condominiais vencidos e vincendos, nos termos do art. 1.345 do CC.

Desse modo, o executado
Idálio Neves de Souza
responde pela integralidade dos débitos condominiais vinculados ao imóvel, incluindo aqueles anteriores à aquisição da unidade em
27/02/2015
.

Ainda, o art. 323, do Código de Processo Civil, preleciona:

“Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em
prestações sucessivas
,
essas serão consideradas incluídas no pedido
, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação,
se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las
.”
(Grifei)

As cotas condominiais são
obrigações de trato sucessivo
. A jurisprudência é pacífica quanto à possibilidade de inclusão de parcelas vincendas:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO EM PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. ART. 323 DO CPC. INCLUSÃO DE PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO. POSSIBILIDADE
. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1.
O art. 323 do CPC inclui, nas obrigações em prestações sucessivas, as parcelas que se vencerem no curso do processo, enquanto durar a obrigação
. As cotas condominiais são prestações mensais e homogêneas; por isso, a inclusão das vencidas e vincendas até o efetivo pagamento é possível e atende aos princípios da efetividade e da economia processual.

2. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AREsp n. 3.040.376/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026.) (Grifei)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS ATÉ A SATISFAÇÃO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 323 DO CPC À EXECUÇÃO
. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO ANALÍTICA DE DIVERGÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1.
O art. 323 do CPC/2015 autoriza a inclusão das prestações vincendas até a satisfação integral da obrigação, regra aplicável também às execuções de título extrajudicial
, nos termos do art. 771, parágrafo único, do mesmo diploma.

2.
As cotas condominiais, de natureza periódica e homogênea, podem ser acrescidas automaticamente ao débito exequendo enquanto perdurar a obrigação
, sem prejuízo do contraditório e da ampla defesa.

3. O julgamento do Tribunal bandeirante encontra-se em consonância com a jurisprudência consolidada desta Corte. 4. A divergência jurisprudencial não foi demonstrada na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 2º, do RISTJ, pois ausente cotejo analítico e similitude fática.

5. Recurso especial não conhecido.

(STJ - REsp n. 2.202.312/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) (Grifei)

Ressalte-se, por oportuno, que o contraditório foi plenamente garantido ao executado
Idálio Neves de Souza
.

O executado foi citado em
02/09/2024
(ID 349497396), bem como intimado em
25/07/2025
(ID 349497442) para manifestar sobre a penhora do imóvel, tendo apresentado embargos à execução em
15/08/2025
, nos quais discutiu amplamente todos os débitos cobrados, incluindo os anteriores a 05/07/2016.

A sentença recorrida merece reforma no ponto em que determinou a exclusão dos débitos anteriores a
05/07/2016
. Não há prescrição consumada, não há coisa julgada material e o contraditório foi garantido.

Os débitos do período de
05/01/2013 a 05/01/2015
são plenamente exigíveis no presente feito.

Ainda, na sentença recorrida constou:

“Na ação de execução n.º
1002000-72.2020.8.11.0001 verifica-se que são perquiridas despesas condominiais de 05/07/2016 a 05/11/2019
e
na demanda executiva n.º 1027119-35.2020.8.11.0001 o débito refere-se a 05/12/2019 a 05/03/2020
. Assim, não é preciso longo esforço para se concluir que o débito indicado no demonstrativo de ID 187117180 (R$ 92.253,68), abrange idêntico período de demandas executivas ajuizadas após o presente feito, em relação ao mesmo imóvel e mesmas partes, o que configura a hipótese de litispendência, a teor do disposto no art. 337, §§ 3.º e 4.º.

Entretanto, tal fato levaria à extinção, sem resolução de mérito, apenas das ações executivas ajuizadas posteriormente ao presente feito. Outrossim, ressalte-se que
em nenhuma das execuções posteriores se verifica o adimplemento integral das despesas condominiais ora perquiridas, pelo contrário, a ação tombada sob o n.º 1002000-72.2020.8.11.0001 foi extinta pela ausência de bens penhoráveis e a de n.º 1027119-35.2020.8.11.0001 pende de julgamento conflito de competência
suscitado inclusive por esta Magistrada (ID 175799589 daqueles autos).”
(Grifei)

A execução nº
1002000-72.2020.8.11.0001
refere-se às taxas condominiais vencidas entre
05/07/2016 e 05/11/2019
, sendo extinta em
25/10/2024,
em

razão da ausência de bens penhoráveis.

Já a execução nº
1027119-35.2020.8.11.0001
refere-se às taxas condominiais vencidas entre
05/12/2019 e 05/03/2020
, na qual foi suscitado o conflito de competência nº
1000314-23.2025.8.11.9005
. Nesse incidente, foi proferida decisão em
24/03/2026
, nos seguintes termos:

“POR MAIORIA, JULGOU IMPROCEDENTE O CONFLITO SUSCITADO E DECLAROU COMPETENTE PARA PROCESSAR E JULGAR O FEITO O JUÍZO DO QUINTO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ, VENCIDO O PRIMEIRO VOGAL.”

O art. 337, § 3º, do CPC define litispendência:

§ 3º Há litispendência quando se repete ação que está em curso.

O art. 485, inciso V, do CPC estabelece que a litispendência é causa de extinção do processo sem resolução de mérito.

Desse modo, havendo litispendência, extingue-se o processo posterior, preservando-se o anterior.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que,
configurada a litispendência
,
impõe-se a extinção da ação posterior
(AgInt no AREsp n. 2.206.481/SP, DJe de 9/10/2024).
(STJ - AgInt na Rcl n. 46.863/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Segunda Seção, julgado em 12/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) (Grifei)

Portanto, a execução nº
1027119-35.2020.8.11.0001
, ajuizada em
16/07/2020
, ou seja, posteriormente ao presente feito, distribuído em
29/08/2017
, deverá ser extinta por litispendência, diante da inclusão dos respectivos débitos na presente demanda.

A sentença recorrida determinou que o exequente apresentasse a convenção e/ou ata de assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias relativas ao período indicado na exordial.

O STJ, no julgamento do REsp nº 2.048.856/SC, decidiu:

“São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art. 1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência.” (REsp n. 2.048.856/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 25/5/2023.)

Nesse ponto, a sentença recorrida está correta, devendo ser mantida a determinação de intimação do exequente para suprir a irregularidade.

Por fim, analisando o demonstrativo de débito apresentado pelo exequente (ID 349497422), verifica-se que, além das taxas condominiais propriamente ditas, foi incluída no cálculo a rubrica “TAXA DE ASSESSORIA DE COBRANÇA”, no valor de
R$ 15.375,61 (quinze mil, trezentos e setenta e cinco reais e sessenta e um centavos)
, correspondente a honorários advocatícios contratuais cobrados pelo advogado do condomínio diretamente do devedor.

Contudo, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é indevida a cobrança de honorários advocatícios contratuais nos débitos condominiais, ainda que haja previsão na convenção de condomínio ou no regimento interno:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. TAXA DE CONDOMÍNIO. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. INCLUSÃO NO CÁLCULO DO DÉBITO. DESCABIMENTO. PRECEDENTES.

1. "
É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio
" (REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 19/9/2025). Incidência da exegese das Súmulas n. 83/STJ e 568/STJ.

2. Cabível a correção do erro material que majorou a verba honorária em desfavor da agravante, visto que contra ela não houve fixação de honorários na origem, faltando requisito legal de prévia fixação da referida rubrica nas instâncias ordinárias.

Agravo interno provido em parte.

(STJ - AgInt no AREsp n. 2.944.671/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026.) (Grifei)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA
.

(...)

4.
É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio
. IV DISPOSITIVO 5. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) (Grifei)

Segundo entendimento do STJ, é passível de correção a qualquer tempo, de ofício ou a requerimento da parte interessada, a inexatidão material ou o erro de cálculo.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIA L. LANÇAMENTO CONTÁBIL. CÁLCULO. COISA JULGADA. ERRO MATERIAL. EVIDÊNCIA. CORREÇÃO. JURISPRUDÊNCIA ATUAL. SÚMULA Nº 168/STJ.

1.
O erro de cálculo evidente, decorrente de simples equívoco aritmético ou inexatidão material, é passível de correção pelo magistrado, de ofício e a qualquer tempo
.

2. É possível, com base na Súmula nº 168/STJ, inadmitir embargos de divergência quando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estiver no mesmo sentido do acórdão combatido.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EREsp n. 1.539.237/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 12/4/2023, DJe de 26/4/2023.) (Grifei)

Pelas razões expostas, conheço do recurso, por ser tempestivo, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para
determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem, a fim de que o exequente apresente novo
demonstrativo de débito
, abrangendo as cotas condominiais inadimplidas desde
05/01/2013
,
excluída
a rubrica denominada “taxa de assessoria de cobrança”, eis que indevida a inclusão de honorários advocatícios contratuais em execução de despesas condominiais
.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95
.

É como voto
.

Juiz

Gonçalo Antunes de Barros Neto

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2026