Tribunal: TJMT
Processo: 1006130-36.2021.8.11.0045
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006130-36.2021.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[FRANCHINI VIEIRA EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 37.233.117/0001-25 (APELADO), MARIANA CRESTANI PALMA - CPF: 009.433.311-45 (ADVOGADO), TASSIA DE AZEVEDO BORGES - CPF: 010.243.541-30 (ADVOGADO), WANESSA CORREIA FRANCHINI VIEIRA - CPF: 981.952.631-00 (ADVOGADO), EVERTON CARRARI - CPF: 973.072.621-34 (APELANTE), CRISTIANO ANTONIO LORENSETTI - CPF: 026.272.873-70 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO MENDES - CPF: 446.086.836-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RICARDO GOMES DE ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÃO ANULATÓRIA. SUSPENSÃO DO FEITO. DESCABIMENTO. ARREMATAÇÃO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. VÍCIOS DO LEILÃO. INOPONIBILIDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO. CABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de imissão na posse de imóvel adquirido pela autora em leilão extrajudicial e condenou o réu ao pagamento de taxa de ocupação de 1% sobre o valor do bem. A sentença entendeu que a autora comprovou a titularidade do domínio e que eventuais vícios do leilão extrajudicial não podem ser opostos ao terceiro adquirente de boa-fé.

Requerimentos do recurso: (i) nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado sem produção de prova pericial; (
ii
) suspensão do processo por prejudicialidade externa com ação anulatória de leilão; (
iii
) improcedência da imissão na posse, sob alegação de nulidade da arrematação por preço vil e ausência de notificação; e (
iv
) afastamento da condenação ao pagamento de taxa de ocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) saber se o julgamento antecipado da lide configura cerceamento de defesa pela ausência de perícia; (
ii
) saber se a existência de ação anulatória de leilão extrajudicial impõe a suspensão da ação de imissão na posse; (
iii
) saber se vícios do procedimento expropriatório (preço vil e falta de notificação) são oponíveis ao arrematante de boa-fé; e (
iv
) saber se é devida a taxa de ocupação pelo período de permanência no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa, uma vez que cabe ao magistrado indeferir diligências inúteis, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil. A produção de prova pericial para aferir valor locativo é desnecessária, pois a taxa de ocupação possui parâmetro fixado legalmente pelo art. 37-A da Lei n. 9.514/1997.

A discussão acerca da nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial em ação própria não tem o condão de suspender a ação de imissão na posse ajuizada pelo adquirente de boa-fé. A segurança jurídica e a fé pública dos registros imobiliários protegem o terceiro que adquire o bem com base na matrícula atualizada.

A ação de imissão na posse exige a prova da titularidade do domínio e a posse injusta da parte ré. Comprovada a propriedade mediante registro na matrícula do imóvel e a extinção do direito do antigo devedor pela consolidação da propriedade fiduciária, a procedência é medida que se impõe.

Os argumentos quanto a eventuais nulidades no leilão extrajudicial, tais como ausência de notificação pessoal e preço vil, constituem res
inter

alios
acta em relação ao adquirente. Tais vícios devem ser resolvidos em perdas e danos contra a instituição financeira na via própria, não sendo oponíveis ao adquirente de boa-fé.

A taxa de ocupação é devida para evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui de bem alheio sem contraprestação, conforme art. 37-A da Lei n. 9.514/1997. O termo inicial deve ser mantido na data da notificação extrajudicial, em observância ao princípio da vedação à reformatio in pejus.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Everton Carrari contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, integrada pela decisão de embargos de declaração, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Imissão na Posse ajuizada por Franchini Vieira Empreendimentos Ltda.

A demanda originária funda-se na aquisição, pela parte autora, do imóvel urbano matriculado sob o nº 12.727 do Cartório de Registro de Imóveis local. Conforme narrado na exordial, o bem foi adquirido mediante escritura pública de compra e venda firmada com o credor fiduciário Banco Bradesco S.A., após a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira e a realização de leilões negativos, figurando a autora como terceira adquirente de boa-fé. Diante da resistência do antigo devedor fiduciante em desocupar o imóvel, buscou-se a tutela jurisdicional para a imissão na posse e a fixação de taxa de ocupação.

O magistrado de primeiro grau, ao entregar a prestação jurisdicional, julgou procedente o pedido autoral para determinar a imissão definitiva na posse do imóvel, concedendo o prazo de trinta dias para desocupação voluntária. Em sede de embargos de declaração, o juízo a quo supriu omissão para condenar o requerido ao pagamento de taxa mensal de ocupação no patamar de 1% sobre o valor do imóvel, devida desde a notificação extrajudicial (15/07/2021) até a efetiva desocupação, mantendo, contudo, a gratuidade da justiça deferida ao réu.

Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso, suscitando, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide sem a produção de prova pericial para aferição do valor locativo e do valor de mercado do bem. Argui, ainda em sede preliminar, a existência de conexão e prejudicialidade externa com a Ação Anulatória nº 1005701-06.2020.8.11.0045, na qual discute a validade do procedimento
expropriatório extrajudicial promovido pelo banco, alegando a necessidade de suspensão do presente feito.

No mérito, sustenta a nulidade da arrematação por preço vil e a ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões, vícios que contaminariam o título de domínio da autora. Defende a impossibilidade de cobrança da taxa de ocupação, invocando a boa-fé em sua permanência no imóvel e o exercício do direito de defesa. Requer, ao final, o provimento do recurso para anular ou reformar a sentença, julgando improcedentes os pedidos iniciais.

Em contrarrazões, a apelada refuta as preliminares, defendendo a inexistência de conexão ou prejudicialidade que justifique a suspensão da demanda petitória. No mérito, sustenta a higidez do título de propriedade, a condição de adquirente de boa-fé e a legalidade da taxa de ocupação, pugnando pela manutenção integral da sentença.
(ID. 323677419)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, notadamente a tempestividade e a dispensa de preparo em razão da gratuidade da justiça deferida na origem, conheço do recurso.

O apelante sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que o julgamento antecipado impediu a produção de prova pericial necessária para demonstrar que a arrematação ocorreu por preço vil e para aferir o valor real de locação do imóvel.

A preliminar não merece acolhimento. O ordenamento jurídico pátrio adota o sistema do livre convencimento motivado, cabendo ao magistrado, como destinatário da prova, indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme preconiza o artigo 370 do
Código de Processo Civil. No caso em apreço, a controvérsia cinge-se a matéria de direito, comprovável mediante prova documental já carreada aos autos.

A produção de prova pericial para avaliação do imóvel mostra-se despicienda para o deslinde desta causa específica. Primeiro, porque a taxa de ocupação possui parâmetro fixado legalmente pelo artigo 37-A da Lei nº 9.514/1997, dispensando arbitramento subjetivo via perícia. Segundo, porque a discussão sobre o preço da arrematação
,
se vil ou não
,
diz respeito à relação jurídica entre o devedor fiduciante e a instituição financeira, sendo estranha à lide de imissão na posse movida por terceiro adquirente titular de domínio hígido. Portanto, o julgamento antecipado não configurou cerceamento de defesa, mas sim o cumprimento do dever de velar pela rápida solução do litígio.

Igualmente, não prospera a tese de conexão ou prejudicialidade externa em relação à Ação Anulatória nº 1005701-06.2020.8.11.0045. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a discussão acerca da nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial em ação própria não tem o condão de suspender a ação de imissão na posse ajuizada pelo arrematante ou adquirente de boa-fé.

A ação de imissão na posse possui natureza petitória, fundamentada no jus
possidendi
, ou seja, no direito à posse decorrente do título de propriedade devidamente registrado. O adquirente, estranho à relação contratual primitiva entre banco e devedor, não pode ser prejudicado pela discussão de eventuais vícios pretéritos aos quais não deu causa. A segurança jurídica e a fé pública dos registros imobiliários impõem a proteção do terceiro que adquire o bem com base na matrícula atualizada.

Ademais, verifica-se que a referida ação anulatória não obteve provimento liminar com efeito suspensivo vigente capaz de obstar os efeitos da consolidação da propriedade. Inexistindo identidade de pedidos ou causa de pedir que justifique a reunião dos processos, e não se verificando a dependência lógica necessária para a suspensão por prejudicialidade externa
,
dado que a imissão decorre do registro imobiliário válido
,
rejeito a preliminar.

A ação de imissão na posse é o instrumento processual conferido ao proprietário que, possuindo o título de domínio, busca obter a posse direta do bem que nunca teve, contra quem injustamente o detenha. Os requisitos para o deferimento da medida são a prova da titularidade do domínio, a individualização da coisa e a posse injusta da parte ré.

No caso sob análise, a apelada comprovou a propriedade do imóvel mediante a apresentação da matrícula nº 12.727 do CRI de Lucas do Rio Verde, na qual consta o registro da compra e venda (R-9), precedida da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e da averbação dos leilões negativos. O imóvel encontra-se perfeitamente individualizado.

A posse do apelante, por sua vez, qualifica-se como injusta no contexto da ação petitória. É imperioso esclarecer que o conceito de posse injusta, nas demandas reivindicatórias e de imissão, é mais amplo do que nas possessórias. Aqui, posse injusta é toda aquela que não encontra amparo em causa jurídica que justifique a retenção do bem frente ao proprietário. Com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a subsequente alienação a terceiros, extinguiu-se o direito do antigo devedor de permanecer no imóvel.

Os argumentos ventilados pelo apelante quanto a eventuais nulidades no procedimento de leilão extrajudicial
,
tais como ausência de notificação pessoal e preço vil
,
constituem res
inter

alios
acta em relação à apelada. Tais vícios, se existentes, devem ser resolvidos em perdas e danos contra a instituição financeira na via própria, não sendo oponíveis ao adquirente de boa-fé que confiou na higidez do registro público. O acolhimento da pretensão do apelante neste feito implicaria indevida instabilidade nas relações jurídicas e no sistema de garantias imobiliárias.

Portanto, demonstrada a titularidade da apelada e a ausência de título jurídico que legitime a permanência do apelante, a manutenção da sentença de procedência da imissão na posse é medida que se impõe.

No que tange à condenação ao pagamento da taxa de ocupação, a sentença também não merece reparos. O artigo 37-A da Lei nº 9.514/1997 é expresso ao determinar que
o devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, o valor correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel.

A finalidade deste instituto é evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui de bem alheio sem a devida contraprestação, bem como indenizar o proprietário pela privação da posse. A alegação de boa-fé do apelante ou de exercício do direito de defesa não afasta a natureza objetiva dessa obrigação legal. A permanência no imóvel após a consolidação da propriedade e a alienação a terceiros, sem o pagamento de qualquer contraprestação, gera prejuízo patrimonial evidente à autora.

Conforme a legislação de regência, a taxa é exigível desde a data da consolidação da propriedade até a efetiva imissão na posse. No entanto, em observância ao princípio da vedação à reformatio in pejus, uma vez que apenas o réu apelou, deve ser mantido o termo inicial fixado na decisão dos embargos de declaração, qual seja, a data da notificação extrajudicial (15/07/2021), momento em que a mora e a ciência da aquisição pela autora tornaram-se inequívocas para fins de constituição do dever de indenizar nestes autos.

Não há necessidade de liquidação por arbitramento ou perícia para fixar o valor locativo, uma vez que o legislador optou por estabelecer um critério fixo (1% sobre o valor do imóvel) para conferir celeridade e liquidez a essa verba indenizatória no âmbito da alienação fiduciária.

Ante o exposto, com fundamento nas razões supracitadas, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo inalterada a r. sentença recorrida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada, contudo, a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida, nos termos do artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026