Tribunal: TJMT
Processo: 1036212-23.2025.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036212-23.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SILVIA SGROI BRANDAO - CPF: 017.465.361-10 (APELADO), IGOR NEGRAO BACARJI - CPF: 008.431.160-64 (ADVOGADO), HELITO GORGET SANTANA - CPF: 702.865.231-91 (APELADO), LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 23.791.867/0001-08 (APELANTE), LUCIANO PEREIRA DE FREITAS GOMES - CPF: 030.507.921-24 (ADVOGADO), PEDRO HENRIQUE SCHMEISSER DE OLIVEIRA - CPF: 025.285.211-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. POOL DE LOCAÇÃO. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. MARKETING AGRESSIVO. PROPAGANDA ENGANOSA. INAPLICABILIDADE DA LEI DOS DISTRATOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por construtora e incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos adquirentes em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, declarando rescindido contrato de compromisso de compra e venda de fração imobiliária em empreendimento hoteleiro, com condenação à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso, e ao pagamento de indenização por danos morais, além de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o montante da condenação.

II. Questão em discussão

2.

Há seis questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual decorreu de mera liberalidade dos adquirentes ou de falha no dever de informação e de propaganda enganosa por parte da construtora; (ii) saber se são aplicáveis os percentuais de retenção previstos na Lei nº 13.786/2018, notadamente a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos em razão da existência de patrimônio de afetação; (iii) saber se a comissão de corretagem deve ser restituída quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor; (iv) saber se é devida a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, diante da ausência de prova do uso efetivo do bem pelos adquirentes; (v) saber se os fatos narrados configuram dano moral indenizável ou constituem mero dissabor contratual; e (vi) saber se os juros de mora devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ.

III. Razões de decidir

3.

A relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, sujeita ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação subsidiária das disposições específicas da Lei nº 13.786/2018, desde que compatíveis com o microssistema consumerista.

4.

A rescisão contratual não derivou de arrependimento imotivado dos adquirentes, mas de falha substancial no dever de informação e transparência imposto ao fornecedor. A promessa de retorno financeiro atrativo por meio da adesão ao pool de locação — fator determinante para a contratação — revelou-se incompatível com a realidade dos valores efetivamente repassados, evidenciando publicidade enganosa por omissão, vedada pelo art. 37, §1º, do CDC, e vício de consentimento com violação à boa-fé objetiva.

5.

Os percentuais de retenção previstos na Lei nº 13.786/2018 pressupõem rescisão por iniciativa imotivada ou inadimplemento do adquirente, sendo inaplicáveis quando a ruptura contratual é provocada por culpa exclusiva do fornecedor, hipótese em que incide a Súmula 543 do STJ, com determinação de restituição imediata e integral das parcelas pagas.

6.

A restituição da comissão de corretagem é devida porque a validade da transferência dessa obrigação ao adquirente, nos termos do Tema 938 do STJ, pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal. Rescindido o contrato por culpa exclusiva do vendedor, a obrigação acessória de pagamento da corretagem perde sua causa, sendo sua retenção vedada como enriquecimento sem causa.

7.

A taxa de fruição é indevida, pois sua incidência pressupõe comprovação inequívoca do uso efetivo do imóvel pelo adquirente. Documentos unilaterais e desprovidos de assinatura dos adquirentes não constituem prova idônea para essa finalidade. Ademais, quando o imóvel permanece sob administração exclusiva da construtora em regime de pool de locação, afasta-se a posse direta dos adquirentes e, por consequência, qualquer fundamento para a cobrança de taxa pelo seu aproveitamento.

8.

Os danos morais estão configurados. A frustração da legítima expectativa gerada pelo marketing agressivo, aliada à resistência injustificada do fornecedor em promover a rescisão sem imposição de penalidades abusivas, ultrapassa o patamar do mero dissabor contratual, gerando angústia, insegurança e abalo psicológico que afetam a tranquilidade e o bem-estar dos consumidores, com valor de indenização fixado em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e da dupla finalidade compensatória e pedagógica do instituto.

9.

Nos casos de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ. A sentença merece parcial reforma para distinguir: sobre a restituição das parcelas pagas, a correção monetária corre a partir de cada desembolso e os juros de mora a partir da citação; sobre a indenização por danos morais, a correção monetária incide a partir do arbitramento e os juros de mora a partir da citação, em consonância com a Súmula 362 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

10.

Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para estabelecer que, sobre o valor da restituição das parcelas pagas, incidirão correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos, inclusive o ônus sucumbencial, tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima. Deixa-se de majorar os honorários advocatícios, eis que já fixados no percentual máximo de 20%.

Tese de julgamento:
"1. A promessa de rentabilidade financeira por meio de pool de locação, quando incompatível com os resultados efetivamente apurados, configura falha no dever de informação e publicidade enganosa por omissão, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, com restituição integral dos valores pagos. 2. Os percentuais de retenção previstos na Lei nº 13.786/2018 são inaplicáveis quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor, incidindo a Súmula 543 do STJ. 3. A rescisão por culpa exclusiva do fornecedor implica a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem, vedado o enriquecimento sem causa. 4. É indevida a taxa de fruição quando não comprovado o uso efetivo do imóvel pelo adquirente, especialmente quando o bem permanece sob administração exclusiva do fornecedor em regime de pool de locação. 5. A frustração de legítima expectativa gerada por marketing agressivo e omissão de informações essenciais configura dano moral indenizável, que transcende o mero dissabor contratual. 6. Em se tratando de rescisão por culpa exclusiva da construtora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do Tema 1002 do STJ."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º; 3º; 6º, III; 37, §1º; 51, IV; 54, §3º; CC, arts. 186 e 422; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, §5º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 362; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, Tema 1002, REsp 1.740.911/DF, 2ª Seção, j. 14/08/2019; TJ-MT, Ap. Cív. 1052462-68.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2026; TJ-MT, Ap. Cív. 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 11/02/2025; TJ-MT, Emb. Decl. Cív. 1032165-11.2022.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 20/08/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de
recurso de apelação
apresentado por
LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT no bojo da
Ação de Rescisão Contratual c/c Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais
ajuizada por
SILVIA SGROI BRANDÃO e HELITO GORGET SANTANA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores, ora apelados, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenar a requerida à restituição das parcelas pagas, no total de R$ 18.575,75, corrigidos pela Taxa Selic a partir do desembolso dos valores e, ainda, ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais, acrescido da Taxa Selic a partir da data do arbitramento, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o montante da condenação.

Em suas razões recursais (Id. 350310407), a apelante alega a ausência de ilícito contratual e o cumprimento do dever de informação, argumentando o contrato celebrado entre as partes é claro, objetivo e amplamente elucidativo, contendo cláusulas redigidas de forma destacada, com informações essenciais em letras garrafais, além de instrumentos específicos e apartados para cada rubrica de pagamento. Argumenta que os apelados não trouxeram aos autos qualquer elemento probatório idôneo capaz de demonstrar a existência de vício de consentimento, erro, dolo ou publicidade enganosa.

Quanto à alegação dos apelados de que os valores percebidos pelo pool de locação seriam irrisórios, a apelante contesta tal afirmação, demonstrando que no período compreendido entre 22/12/2024 e 26/12/2024, os apelados auferiram o montante de R$ 135,79, acrescido de R$ 33,95 no período subsequente, totalizando R$ 169,74 em apenas cinco dias, o que seria compatível com o investimento realizado.

A apelante sustenta ainda que a rescisão contratual decorreu de mera liberalidade dos apelados, consubstanciada em abandono voluntário do contrato por arrependimento posterior, e não por qualquer falha no dever de informação ou ilicitude por parte da construtora. Defende a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos) ao caso, argumentando que o contrato foi celebrado sob a égide dessa norma e que o empreendimento possui patrimônio de afetação, o que permitiria a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador.

Quanto à comissão de corretagem, a apelante defende a impossibilidade de sua devolução, argumentando que os apelados sempre tiveram prévia ciência acerca do pagamento da taxa de intermediação e que o serviço foi efetivamente prestado.

A apelante pleiteia ainda a aplicação de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel pelo período em que este esteve à disposição dos apelados, o que resultaria no montante de R$ 3.839,60.

No tocante aos danos morais, a apelante argumenta pela sua inexistência, sustentando que não houve conduta ilícita, falha no dever de informação ou violação à boa-fé objetiva por parte da construtora, e que os fatos narrados não ultrapassam o mero dissabor ou frustração subjetiva decorrente do arrependimento contratual.

Por fim, quanto aos juros de mora, a apelante invoca o Tema Repetitivo nº 1002 do STJ, fixado no julgamento do REsp nº 1.740.911/DF, para defender que, nos casos em que a rescisão contratual decorre de iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da data da citação.

Ao final, requer provimento do recurso para reformar integralmente a sentença recorrida, julgando-se totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial, de modo a reconhecer a rescisão contratual por mera liberalidade dos apelados, devendo ocorrer a resilição do ajuste nos termos contratuais, com a inversão do ônus sucumbencial.

Em contrarrazões (Id 350310412), os apelados refutam as alegações da apelante, sustentando que a extinção do vínculo contratual não decorre de um capricho dos consumidores, mas sim de um inadimplemento substancial dos deveres de informação, transparência e probidade por parte da fornecedora.

Argumentam que a gênese da rescisão repousa na flagrante publicidade enganosa, prática expressamente vedada pelo art. 37, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a apelante utilizou técnicas de marketing agressivo para vender a fração imobiliária como um ativo financeiro de alta rentabilidade através do sistema de pool de locação, mas a realidade contábil demonstrou que, em plena alta temporada (dezembro de 2024), o rendimento líquido disponibilizado aos apelados foi de apenas R$ 33,95.

Os apelados sustentam que tal valor, além de irrisório frente ao investimento de R$ 95.990,00, é insuficiente para a própria manutenção do bem, transformando o "investimento" em um passivo financeiro imediato. Alegam ainda que a apelante omitiu dolosamente a complexa cadeia de deduções e encargos operacionais que aniquilam qualquer lucro real, além de impor, sem qualquer previsão contratual, um prazo de repasse de cinco meses após a locação.

Quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), os apelados argumentam que a referida norma destina-se exclusivamente às hipóteses em que o consumidor, por incapacidade financeira ou mera conveniência, desiste do negócio, não se aplicando aos casos em que a ruptura contratual foi provocada por inadimplemento da construtora.

No tocante à taxa de fruição, os apelados contestam sua aplicação, argumentando que os documentos apresentados pela apelante são apócrifos e unilaterais, desprovidos de qualquer assinatura dos apelados ou de seus convidados. Alegam ainda que a própria apelante confessa que o imóvel estava inserido no sistema de pool de locação sob sua administração exclusiva, o que afastaria a posse direta e o gozo do bem pelos adquirentes.

Quanto à comissão de corretagem, argumentam que não houve a livre escolha ou contratação de um corretor independente, mas sim a imposição de um pagamento a prepostos da ré, que atuavam em ambiente de vendas agressivas sob sua logomarca e controle, o que caracterizaria a prática abusiva da venda casada, vedada pelo art. 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

Por fim, os apelados defendem a manutenção da condenação por danos morais, argumentando que o caso não se limita a um desentendimento sobre cláusulas, mas sim a uma grave violação da dignidade dos consumidores, que foram submetidos a um ambiente de marketing agressivo e técnicas de persuasão psicológica para a celebração de um negócio jurídico eivado de vícios.

Ao final, pleiteiam o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença de primeiro grau e a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar de 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

O recurso é tempestivo, já que interposto dentro do prazo legal, conforme certificado nos autos. O preparo foi devidamente recolhido, conforme comprovante anexado às razões recursais.
Presentes os demais pressupostos de admissibilidade
,
conheço do recurso.

Do exame dos autos, verifica-se que os autores, ora apelados, ajuizaram a presente demanda, relatando que, em
12 de fevereiro de 2024
, celebraram
Contrato de Compromisso de Compra e Venda
referente à
fração nº 09 do apartamento 101, bloco D, do empreendimento Lagoa Eco Towers
, pelo valor total de
R$ 95.990,00
, composto por
R$ 84.164,00 de saldo do preço
e
R$ 11.826,00 a título de comissão de corretagem
. Sustentam que a cobrança dessa comissão foi
imposta sem a devida transparência
, em afronta ao dever de informação.

Afirmam que a promessa de retorno financeiro por meio da adesão ao pool de locação foi fator determinante para a contratação. Entretanto, alegam que os valores efetivamente repassados foram ínfimos e incompatíveis com o investimento realizado e com a rentabilidade prometida, citando como exemplo relatório da própria ré referente à alta temporada (dezembro de 2024), no qual o rendimento líquido foi de apenas R$ 33,95.

Relatam ainda que, ao tentarem rescindir o contrato, a requerida recusou-se a devolver os valores pagos, condicionando a rescisão à aplicação de multa de 50% sobre as quantias pagas, além da cobrança de taxa de fruição no valor de R$ 7.815,45, mesmo sem utilização do imóvel, e da manutenção da cobrança da comissão de corretagem de R$ 11.826,00.

Ao final, pleitearam a rescisão do contrato, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas, restituindo o valor integral pago, bem como o pagamento de indenização por danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais), além da repetição de indébito dos valores indevidamente cobrados.

Após o devido processamento, inclusive com oferta de defesa pela parte requerida, ora apelante, sobreveio sentença de parcial procedência que declarou a rescisão do contrato, bem como condenou a ora apelante, Lagoa Quente Hjr Construtora e Incorporadora Ltda, a restituir as parcelas pagas pelos autores, no valor total de R$ 18.575,75, com correção pela Taxa Selic a partir do desembolso, além de pagar R$ 5.000,00 a título de danos morais, razão pela qual insurge-se mediante a presente apelação.

Nesse passo, a controvérsia central do recurso reside na análise da responsabilidade pela rescisão contratual e suas consequências jurídicas, notadamente quanto à possibilidade de retenção de valores pela construtora, à devolução da comissão de corretagem, à aplicação de taxa de fruição e à configuração de danos morais.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre reconhecer a natureza consumerista da relação jurídica estabelecida entre as partes, conforme corretamente identificado pelo magistrado de primeiro grau. Os apelados enquadram-se no conceito de consumidores, nos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, enquanto a apelante se amolda à definição de fornecedora, conforme o art. 3º do mesmo diploma legal.

Nesse contexto, a relação jurídica deve ser analisada sob o prisma das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação das disposições específicas da Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), desde que compatíveis com o microssistema consumerista.

A apelante sustenta que a rescisão contratual decorreu de mera liberalidade dos apelados, consubstanciada em abandono voluntário do contrato por arrependimento posterior. Contudo, tal argumento não encontra respaldo no conjunto probatório dos autos.

Conforme documentado nos autos, os apelados foram atraídos a adquirir a fração imobiliária mediante promessa de retorno financeiro via adesão ao pool de locação. No entanto, os valores efetivamente repassados mostraram-se incompatíveis com o investimento realizado e com o discurso de rentabilidade apresentado pela construtora. O relatório enviado pela própria apelante, referente ao período de alta temporada (dezembro/2024), demonstra que o rendimento líquido foi de apenas R$ 33,95 (trinta e três reais e noventa e cinco centavos) – Id. 350310354.

A apelante tenta minimizar essa discrepância argumentando que, no período compreendido entre 22/12/2024 e 26/12/2024, os apelados auferiram o montante de R$ 135,79, acrescido de R$ 33,95 no período subsequente, totalizando R$ 169,74 em apenas cinco dias. Contudo, mesmo considerando esse valor total, o rendimento permanece manifestamente desproporcional ao investimento de R$ 95.990,00, representando um retorno de aproximadamente 0,17% em cinco dias de alta temporada.

Tal situação evidencia uma significativa disparidade entre a expectativa de rentabilidade gerada no momento da contratação e a realidade experimentada pelos apelados, configurando uma falha no dever de informação e transparência que deve nortear as relações de consumo, nos termos do art. 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, o contrato acostado no Id. 350310351 caracteriza-se como contrato de adesão, nos termos do art. 54 do CDC, com cláusulas previamente estabelecidas pela ré, sem possibilidade de negociação pelos autores. Em contratos dessa natureza, é imperioso que as cláusulas limitadoras de direitos sejam redigidas com destaque e clareza, conforme determina o §3º do art. 54 do CDC.

A jurisprudência tem se posicionado reiteradamente no sentido de reconhecer a abusividade das práticas adotadas por empresas do ramo de multipropriedade, especialmente quando caracterizada a venda emocional e o marketing agressivo, como na hipótese em tela.

Em casos similares, os Tribunais têm adotado o posicionamento no sentido de rescisão contratual face à violação da boa-fé objetiva e do dever de informação.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE C/C DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA – MÉRITO –
REGIME DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – SISTEMA DE USO “TIME SHARING” – PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA – ABUSIVIDADE CONTRATUAL CONSTATADA – DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTEÚDO DO CONTRATO – NÃO CUMPRIMENTO – EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
– SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.
É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado. O art. 37, caput, do Código de Defesa do Consumidor condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor e o uso de técnicas agressivas, que violam a boa-fé do consumidor e relativizam o princípio da força obrigatória do contrato. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Observa-se que há omissão de informações relevantes por parte das requeridas, configurando vício de consentimento na celebração do contrato, além da violação ao direito básico do consumidor, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos”. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10128099820208110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 02/10/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/10/2024 - destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS.
CONTRATO. SISTEMA DE "TIMESHARING".
CDC. APLICABILIDADE.
MARKETING AGRESSIVO. CAPTAÇÃO ABUSIVA DA VONTADE DO CONSUMIDOR. VENDA EMOCIONAL. RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA A ESTE TÍTULO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
INDENIZAÇÃO DEVIDA. VALOR DEVIDAMENTE FIXADO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. 1- Cinge-se a controvérsia em verificar a possibilidade de rescisão/revisão do contrato de cessão de uso de unidade hoteleira, em regime de tempo compartilhado, com a restituição dos valores pagos e indenização por dano moral. 2- Aplicam ao feito as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto caracterizadas as figuras de "consumidor" e "fornecedor", ambas previstas nos arts. 2º e 3º do referido diploma legal. 3-
Constata-se que inexistiu oportunidade aos autores para analisarem e discutirem as cláusulas, tornando plausível o alegado vício de consentimento. Na forma como foi apresentado, é nítido que os autores não puderam se inteirar do alcance das cláusulas contratuais no momento em que manifestada sua vontade aderente. Aliás, a venda desses programas de viagens sempre é cercada de elementos tendentes a influírem no ânimo do contratante, deixando-o mais vulnerável à aceitação de condições não devidamente informadas
. 4-
A falha no dever de prestar informações, e o fato do contrato ter sido firmado sob pressão de marketing agressivo, causou frustração das expectativas dos autores, acarretando-lhes angústias e dissabores que extrapolam o mero aborrecimento, a justificar a indenização por dano moral pretendida
. 5- Sentença mantida. Apelo conhecido e improvido.1 (TJTO, Apelação Cível, 0008371-05.2023.8 .27.2722, Rel. JACQUELINE ADORNO DE LA CRUZ BARBOSA, julgado em 31/07/2024, juntado aos autos em 01/08/2024 16:16:46)” (TJ-TO - Apelação Cível: 00083710520238272722, Relator.: JACQUELINE ADORNO DE LA CRUZ BARBOSA, Data de Julgamento: 31/07/2024, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS - destaquei).

“APELAÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TURISMO. Ação declaratória de nulidade contratual c/c restituição das quantias pagas e, cumulativamente, revisão das cláusulas penais.
Autores que aderiram ao programa de "férias compartilhadas"
. Rescisão antecipada do termo pelos contratantes, por cláusulas abusivas e indevidas. Sentença de procedência. RECURSO DA RÉ BEACH PARK. Inconformismo quanto a não cobrança da multa contratual. Não cabimento.
Autores que enquanto desfrutavam de férias em instância turística (Beach Park – Fortaleza-CE) foram abordados e firmaram o contrato impugnado. Programa de "férias compartilhadas". Contratos de cessão de direito de uso de imóvel em sistema de tempo compartilhado ("Time Sharing"). Ruptura do termo por opção dos contratantes, por constataram terem feito um "péssimo negócio", diante da abusividade das cláusulas contratuais. Admissibilidade, uma vez que ninguém é obrigado a se manter atrelado à contratação. Inequívoca relação de consumo
. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Contrato de adesão Inequívoca relação de consumo.
Cláusulas abusivas a exigir do consumidor o pagamento de elevadas parcelas mensais e taxas, sem a devida contraprestação pela parte requerida. Instrumento contratual sem clareza quanto à remuneração total devida a título de taxa de utilização. Uso dos serviços que, apesar de ser objeto de remuneração fixa, fica condicionado à disponibilidade de vagas nos hotéis e "resorts". Abusividade. Sem efetiva utilização dos serviços pelos autores. Direito ao desfazimento do negócio sem qualquer ônus.
Precedentes desta E. Corte relativos às mesmas fornecedoras. RECURSO DOS AUTORES. Pedido dos autores para majoração dos honorários de sucumbência. Montante de 10% do valor da condenação que se mostra condizente com os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a reduzida complexidade da causa. Contudo, não sendo provido o recurso e tendo a parte adversa oferecido contrarrazões, é caso de majoração dos honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS”. (TJ-SP - Apelação Cível: 10055934420238260565 São Caetano do Sul, Relator.: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 11/11/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/11/2024 - destaquei).

“APELAÇÃO. TURISMO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA.
RELAÇÃO DE CONSUMO. CARACTERIZAÇÃO. CONTRATOS DE TIME-SHARING, CUJA VENDA É DENOMINADA "EMOCIONAL". DIREITO AO EQUILÍBRIO CONTRATUAL E AO DEVER DE INFORMAÇÃO. VIOLAÇÃO. VANTAGENS, SERVIÇOS E PRODUTOS OFERECIDOS AO CONTRATO DE HOSPEDAGEM NÃO CUMPRIDOS.
INEXECUÇÃO OBRIGACIONAL. CONSTATAÇÃO. DIREITO DE ARREPENDIMENTO NEGADO. IMPOSSIBILIDADE.
NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS ADIMPLIDAS.
GARANTIA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- No caso em julgamento, a violação ao direito ao equilíbrio contratual e ao dever de informação foram manifestamente violados no contrato celebrado pelo autor junto à ré de hospedagem em sistema compartilhado classificado time-sharing.
Depois de assinado o instrumento particular em meio a muita pressão psicológica e pelo modo utilizado de venda emocional dos produtos e serviços oferecidos, logo no dia seguinte, os autores refletiram sobre os termos da contratação e manifestaram o intento de rescindir, mas não puderam sob forte ameaça de imposição de altos encargos, enfraquecendo a ideia original.
O direito de arrependimento não poderia ser negado, ainda que a celebração da venda tenha ocorrido nas dependências da rede hoteleira em que estavam hospedados.
Os métodos impostos de publicidade e de venda, aliados a outras circunstâncias estratégicas, têm o condão de impedir e dificultar uma percepção racional daquilo que está sendo contratado, mesmo apresentando eventual conteúdo escrito. Na prática, tudo o que foi oferecido acaba não sendo possível de se executar, o que causa frustração de legítima expectativa suportada pelos autores da presente ação.
2.- Caracterizada típica abusividade incompatível com os princípios sociais do contrato, isto é, a boa-fé, a equivalência material e a função social, além daqueles previstos na relação de consumo, imperiosa a rescisão do contrato sem onerar os consumidores com pagamento de eventual cláusula penal, lembrando que não foi usufruído nenhum tipo de serviço anunciado de hospedagem, por obstáculo criado pela própria fornecedora-ré”. (TJ-SP - APL: 10160363120168260361 SP 1016036-31.2016.8 .26.0361, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 19/10/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/10/2018 - destaquei).

Os autores foram induzidos a firmar o contrato sob promessa de condições que não se confirmaram posteriormente, o que caracteriza violação ao dever de informação. A divergência entre as informações prestadas no ato da contratação e as cláusulas contratuais efetivamente pactuadas evidencia prática de propaganda enganosa.

Não se pode olvidar que o art. 6º, III, do CDC assegura ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços.

O dever de informação, corolário do princípio da boa-fé objetiva, impõe ao fornecedor a obrigação de prestar informações claras, adequadas e precisas sobre o produto ou serviço oferecido, incluindo seus riscos, características e rendimentos esperados. No caso em análise, a discrepância entre a rentabilidade prometida e a efetivamente obtida indica que houve falha nesse dever informacional, induzindo os consumidores a erro quanto à natureza e às características do negócio jurídico.

Ademais, a publicidade que promete retorno financeiro atrativo sem esclarecer adequadamente os riscos e as condições reais de rentabilidade pode ser caracterizada como enganosa, nos termos do art. 37, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, que define como enganosa
"qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços".

Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem se firmado:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. REJEIÇÃO. DECADÊNCIA DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO. AFASTADA. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME SHARING). MARKETING AGRESSIVO E PROPAGANDA ENGANOSA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO CARACTERIZADO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. DANO MORAL CONFIGURADO . QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, ATENDENDO ÀS FINALIDADES COMPENSATÓRIA E PEDAGÓGICA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença da 7ª Vara Cível de Cuiabá/MT, que julgou procedente ação declaratória de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, em razão da contratação de fração de imóvel em regime de multipropriedade, mediante técnicas de venda agressivas e ausência de informação adequada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) validade da cláusula de eleição de foro diverso do domicílio do consumidor; (ii) decadência do direito de arrependimento; (iii) configuração de vício de consentimento e conduta abusiva; (iv) legalidade da retenção de valores pagos a título de corretagem; (v) ocorrência e extensão dos danos morais; (vi) adequação do valor atribuído à causa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Cláusula de eleição de foro em contrato de adesão que contraria o art . 101, I, do CDC é nula, por impor ônus excessivo ao consumidor. 4. A ausência de entrega tempestiva do contrato inviabiliza a contagem do prazo legal de arrependimento previsto no art. 67-A, § 10, da L . 4.591/1964. 5. Caracteriza vício de consentimento a contratação baseada em marketing agressivo, ausência de informações claras e indução ao erro, em violação à boa-fé e ao dever de transparência. 6. A restituição integral dos valores é devida, não havendo prova de que a comissão de corretagem foi previamente informada de forma destacada, nos termos do Tema 938/STJ. 7. Os danos morais estão configurados pela frustração de expectativas legítimas, pressão psicológica e exposição prolongada dos consumidores, não se tratando de mero aborrecimento. 8. O valor de R$ 5.000,00 a ser paga à cada autor da demanda, é proporcional ao abalo sofrido e atende à função compensatória e pedagógica da indenização. 9. Correto o valor atribuído à causa, pois corresponde ao efetivo proveito econômico buscado. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento:
"1. É nula a cláusula de eleição de foro que impede o acesso facilitado do consumidor à Justiça. 2. A ausência de disponibilização do contrato impede o início da contagem do prazo de arrependimento. 3. A contratação por meio de marketing agressivo e omissão de informações essenciais enseja vício de consentimento e autoriza rescisão com devolução integral dos valores pagos. 4. A cobrança de comissão de corretagem exige informação clara e destacada, sob pena de restituição integral. 5. A prática comercial abusiva e a frustração de expectativas legítimas caracterizam dano moral indenizável."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts . 6º, III e IV; 51, IV e § 1º; 54, § 3º; L. 4.591/1964, art. 67-A, § 10. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); TJMT, Ap. Cív . 1012809-98.2020.8.11 .0041, j. 02/10/2024; TJTO, Ap. Cív. 0008371-05 .2023.8.27.2722, j. 31/07/2024; TJSP, Ap. Cív. 1005593-44.2023 .8.26.0565, j. 11/11/2024. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10524626820248110041, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 03/02/2026, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/02/2026)

Portanto,
a rescisão contratual não decorreu de mera liberalidade dos apelados, mas sim de falha no dever de informação e transparência por parte da apelante
, que gerou nos consumidores expectativa de rentabilidade incompatível com a realidade do negócio.

Por outro lado, a apelante sustenta a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos) ao caso, argumentando que o contrato foi celebrado sob a égide dessa norma e que o empreendimento possui patrimônio de afetação, o que permitiria a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador, conforme previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018.

Contudo,
a aplicação das disposições da Lei dos Distratos, especialmente quanto aos percentuais de retenção, pressupõe que a rescisão contratual tenha ocorrido por iniciativa imotivada do adquirente ou por seu inadimplemento
. Quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor, como no caso em análise, não se justifica a aplicação das penalidades previstas na referida lei.

Nesse sentido, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Considerando que a rescisão contratual decorreu de falha no dever de informação e transparência por parte da apelante, configurando culpa exclusiva do fornecedor, deve ser aplicada a primeira parte da Súmula 543 do STJ, que determina a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.

Portanto, não há que se falar em retenção de 50% dos valores pagos com fundamento na Lei dos Distratos, devendo ser mantida a sentença de primeiro grau que determinou a restituição integral das parcelas pagas pelos apelados.

Além disso, a apelante defende a impossibilidade de devolução da comissão de corretagem, argumentando que os apelados sempre tiveram prévia ciência acerca do pagamento da taxa de intermediação e que o serviço foi efetivamente prestado. Invoca o Tema Repetitivo 938 do STJ, que reconhece a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP (Tema 938), fixou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso em análise, conforme documentado nos autos, o contrato firmado entre as partes previu expressamente o pagamento da quantia de R$ 11.826,00 (onze mil, oitocentos e vinte e seis reais) a título de comissão de corretagem, valor este destacado de maneira clara e autônoma no contrato, com plena ciência e anuência dos apelados.

Contudo, a validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente-comprador pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal. Quando o contrato de compra e venda é rescindido por culpa exclusiva do vendedor, como no caso em análise, a restituição deve abranger a totalidade dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

Isso porque a comissão de corretagem está intrinsecamente ligada ao negócio jurídico principal, de modo que a invalidade ou ineficácia deste, por culpa do vendedor, afeta também a obrigação acessória de pagar a comissão. Ademais, permitir que o vendedor retenha a comissão de corretagem em caso de rescisão por sua culpa exclusiva representaria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico.

Nesse mesmo sentido é o entendimento desta Quinta Câmara de Direito Privado, confira:

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS ABUSIVAS NA CONTRATAÇÃO. FALTA DE TRANSPARÊNCIA E TÉCNICAS AGRESSIVAS DE VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação contra sentença que sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes de cotas de multipropriedade no empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort e condenou as requeridas à devolução integral dos valores pagos (R$ 2 .660,00), corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC desde o desembolso, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, também corrigida e com incidência de juros de mora a partir da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As apelantes sustentam que: (i) a relação contratual não está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) a rescisão contratual por iniciativa do consumidor deveria ensejar retenção de valores, nos termos da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato); (iii) a devolução da comissão de corretagem não é devida; e (iv) os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica entre as partes configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois envolve a aquisição de cotas de multipropriedade imobiliária por consumidor final. A Lei nº 13.777/2018, que regula a multipropriedade, não afasta a incidência das normas consumeristas, especialmente no que tange ao dever de informação e à boa-fé objetiva (art. 4º, III, do CDC). 5.
A rescisão do contrato não decorreu de mera desistência da consumidora, mas da violação do dever de informação e da utilização de práticas comerciais abusivas, incluindo ambiente ruidoso, pressão psicológica e oferta de bebidas alcoólicas, comprometendo sua manifestação livre e consciente de vontade. A retenção de valores, nesse contexto, seria abusiva, conforme o art. 51, IV, do CDC
. 6. A restituição da comissão de corretagem foi corretamente determinada, pois não houve informação clara e destacada sobre a cobrança da taxa antes da contratação, violando o entendimento fixado pelo STJ no Tema 938, que exige transparência na imputação desse custo ao consumidor. 7. A indenização por danos morais se mostra devida, pois as técnicas agressivas de venda e a ausência de informação adequada configuram prática comercial abusiva, sendo o dano moral in re ipsa . 8. Quanto à incidência de juros de mora, aplica-se a Súmula 43 do STJ, segundo a qual a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo. Assim, os juros devem incidir desde o desembolso dos valores pagos indevidamente, conforme decidido na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento:
"1. A multipropriedade imobiliária configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange ao dever de informação e à proteção contra práticas comerciais abusivas. 2. A rescisão contratual por vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda e ausência de informações essenciais autoriza a devolução integral dos valores pagos, vedando-se a retenção de quantias pelo fornecedor. 3 . A comissão de corretagem somente pode ser cobrada se houver informação clara e destacada ao consumidor antes da contratação, nos termos do Tema 938 do STJ. 4. A prática comercial abusiva na contratação de multipropriedade caracteriza dano moral in re ipsa, sendo devida indenização ao consumidor. 5. A correção monetária e os juros de mora sobre valores pagos indevidamente incidem desde o desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 4º, III; 6º, III; 39, IV; 51, IV; CC, art. 422; Lei nº 13 .777/2018; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 43; STJ, Tema 938; TJ-DF, Apelação Cível 07021324220228070003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2ª Turma Cível, julgado em 25/01/2023. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10187286320238110041, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 11/02/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2025)

Portanto, considerando que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da apelante, deve ser mantida a sentença de primeiro grau que determinou a restituição integral das parcelas pagas pelos apelados, incluindo a comissão de corretagem.

No que diz respeito à aplicação de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel pelo período em que este esteve à disposição dos apelados, importante registrar que seu intuito é a compensação pelo uso efetivo do imóvel pelo adquirente durante o período em que esteve na posse do bem. Contudo, sua aplicação pressupõe a comprovação inequívoca de que o adquirente efetivamente utilizou o imóvel, exercendo sobre ele a posse direta.

No caso em análise, não há nos autos prova robusta de que os apelados tenham efetivamente utilizado o imóvel. Os documentos apresentados pela apelante, consistentes em "prints" de telas sistêmicas e supostas fichas de hospedagem (id. 350310390), são unilaterais e desprovidos de assinatura dos apelados ou de seus convidados, não constituindo prova suficiente do uso efetivo da unidade.

Ademais, conforme alegado pelos apelados e não refutado pela apelante, o imóvel estava inserido no sistema de pool de locação sob administração exclusiva da construtora, o que afasta a posse direta e o gozo do bem pelos adquirentes. Nesse contexto, não se justifica a cobrança de taxa de fruição, pois os apelados não exerceram a posse direta do imóvel, que permaneceu sob a administração da apelante para fins de locação a terceiros.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C LUCROS CESSANTES E NULIDADE PARCIAL DE CLÁUSULA. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13 .786/2018. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TEMA 1.002/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual referente à aquisição de duas cotas de unidade habitacional em regime de multipropriedade, condenando a vendedora a restituir 80% dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso e com juros a partir da citação, fixando honorários proporcionais à sucumbência recíproca. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) definir o termo inicial dos juros moratórios; (ii) verificar a possibilidade de majorar a retenção de 20% para 25% dos valores pagos; e (iii) analisar a viabilidade de cobrança de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do imóvel . III. Razões de decidir 3. Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão decorre de iniciativa do comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado (Tema 1 .002/STJ). 4. A retenção de 20% preserva o equilíbrio contratual e se mantém dentro da faixa admitida pelo STJ, inexistindo prova de prejuízo que autorize majoração para 25%.
5. A cobrança de taxa de fruição exige prova inequívoca do uso do imóvel, ônus que não foi cumprido pela apelante, sendo indevida a indenização
. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso parcialmente provido para fixar o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento
: “1. Em contratos de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, rescindidos por iniciativa do comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002/STJ. 2. É legítima a retenção de 20% dos valores pagos, inexistindo prova que autorize majoração. 3
. É indevida a taxa de fruição quando não comprovado o efetivo uso do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CDC, arts. 53 e 101, I; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002, REsp 1.740.911/DF, 2ª Seção, j . 14/08/2019; STJ, Súmula 543; TJMT, N.U 1006811-33.2024.8 .11.0002, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 11/07/2025 (TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10321651120228110041, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 20/08/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/08/2025)

Portanto, não há que se falar em aplicação de taxa de fruição no caso em análise, devendo ser mantida a sentença de primeiro grau que não reconheceu tal encargo.

A apelante argumenta pela inexistência de danos morais, sustentando que não houve conduta ilícita, falha no dever de informação ou violação à boa-fé objetiva por parte da construtora, e que os fatos narrados não ultrapassam o mero dissabor ou frustração subjetiva decorrente do arrependimento contratual.

Contudo, conforme já demonstrado, a rescisão contratual decorreu de falha no dever de informação e transparência por parte da apelante, que gerou nos consumidores uma expectativa de rentabilidade incompatível com a realidade do negócio. Tal conduta configura ilícito civil, nos termos do art. 186 do Código Civil, e viola os princípios da boa-fé objetiva e da transparência que devem nortear as relações de consumo.

A frustração da legítima expectativa do consumidor, aliada à resistência injustificada da construtora em proceder à rescisão contratual sem a imposição de multas e retenções abusivas, ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral indenizável. Trata-se de situação que gera angústia, insegurança e abalo psicológico significativo, afetando a tranquilidade e o bem-estar do consumidor.

Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem reconhecido a configuração de danos morais em casos semelhantes:

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS ABUSIVAS NA CONTRATAÇÃO. FALTA DE TRANSPARÊNCIA E TÉCNICAS AGRESSIVAS DE VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação contra sentença que sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes de cotas de multipropriedade no empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort e condenou as requeridas à devolução integral dos valores pagos (R$ 2 .660,00), corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC desde o desembolso, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, também corrigida e com incidência de juros de mora a partir da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As apelantes sustentam que: (i) a relação contratual não está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) a rescisão contratual por iniciativa do consumidor deveria ensejar retenção de valores, nos termos da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato); (iii) a devolução da comissão de corretagem não é devida; e (iv) os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica entre as partes configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois envolve a aquisição de cotas de multipropriedade imobiliária por consumidor final. A Lei nº 13.777/2018, que regula a multipropriedade, não afasta a incidência das normas consumeristas, especialmente no que tange ao dever de informação e à boa-fé objetiva (art. 4º, III, do CDC). 5. A rescisão do contrato não decorreu de mera desistência da consumidora, mas da violação do dever de informação e da utilização de práticas comerciais abusivas, incluindo ambiente ruidoso, pressão psicológica e oferta de bebidas alcoólicas, comprometendo sua manifestação livre e consciente de vontade. A retenção de valores, nesse contexto, seria abusiva, conforme o art. 51, IV, do CDC . 6. A restituição da comissão de corretagem foi corretamente determinada, pois não houve informação clara e destacada sobre a cobrança da taxa antes da contratação, violando o entendimento fixado pelo STJ no Tema 938, que exige transparência na imputação desse custo ao consumidor.
7. A indenização por danos morais se mostra devida, pois as técnicas agressivas de venda e a ausência de informação adequada configuram prática comercial abusiva, sendo o dano moral in re ipsa
. 8. Quanto à incidência de juros de mora, aplica-se a Súmula 43 do STJ, segundo a qual a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo. Assim, os juros devem incidir desde o desembolso dos valores pagos indevidamente, conforme decidido na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento:
"1. A multipropriedade imobiliária configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange ao dever de informação e à proteção contra práticas comerciais abusivas. 2. A rescisão contratual por vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda e ausência de informações essenciais autoriza a devolução integral dos valores pagos, vedando-se a retenção de quantias pelo fornecedor. 3. A comissão de corretagem somente pode ser cobrada se houver informação clara e destacada ao consumidor antes da contratação, nos termos do Tema 938 do STJ. 4.
A prática comercial abusiva na contratação de multipropriedade caracteriza dano moral in re ipsa, sendo devida indenização ao consumidor.
5. A correção monetária e os juros de mora sobre valores pagos indevidamente incidem desde o desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ."
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 4º, III; 6º, III; 39, IV; 51, IV; CC, art. 422; Lei nº 13 .777/2018; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 43; STJ, Tema 938; TJ-DF, Apelação Cível 07021324220228070003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2ª Turma Cível, julgado em 25/01/2023. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10187286320238110041, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 14/02/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2025)

Quanto ao valor da indenização, o magistrado de primeiro grau fixou-o em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), montante que se mostra adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, atendendo à dupla finalidade do instituto: compensar o dano sofrido pela vítima e desestimular a reiteração da conduta ilícita pelo ofensor.

Portanto, deve ser mantida a sentença de primeiro grau que reconheceu a configuração de danos morais e fixou a indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Por fim, a apelante invoca o Tema Repetitivo nº 1002 do STJ, fixado no julgamento do REsp nº 1.740.911/DF, para defender que, nos casos em que a rescisão contratual decorre de iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da data da citação.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.740.911/DF (Tema 1002), fixou a tese de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Em se tratando de resolução por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, os juros de mora incidem a partir da citação.

No caso em análise, conforme já demonstrado, a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da apelante, que falhou no dever de informação e transparência, gerando nos consumidores uma expectativa de rentabilidade incompatível com a realidade do negócio. Portanto, aplica-se a segunda parte da tese fixada no Tema 1002 do STJ, que estabelece que, em se tratando de resolução por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, os juros de mora incidem a partir da citação.

Contudo, o magistrado de primeiro grau determinou a incidência da Taxa Selic a partir do desembolso dos valores, no que se refere à restituição das parcelas pagas, e a partir da citação, no que se refere à indenização por danos morais. Posteriormente, em sede de embargos de declaração, retificou o termo inicial da correção monetária da indenização por danos morais para a data do arbitramento.

A Taxa Selic, por sua natureza, já engloba correção monetária e juros de mora, sendo índice amplamente aceito pela jurisprudência para atualização de valores em condenações judiciais. Contudo, sua aplicação deve observar os termos iniciais estabelecidos pela jurisprudência para cada verba.

No caso da restituição das parcelas pagas, o termo inicial da correção monetária deve ser a data de cada desembolso, enquanto os juros de mora devem incidir a partir da citação, conforme a tese fixada no Tema 1002 do STJ. Já no caso da indenização por danos morais, o termo inicial da correção monetária deve ser a data do arbitramento, enquanto os juros de mora devem incidir a partir da citação, conforme a Súmula 362 do STJ e o entendimento consolidado na jurisprudência.

Portanto, deve ser parcialmente reformada a sentença de primeiro grau para estabelecer que, sobre o valor da restituição das parcelas pagas, incidirá correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação, enquanto sobre o valor da indenização por danos morais, incidirá correção monetária a partir do arbitramento (conforme já retificado em sede de embargos de declaração) e juros de mora a partir da citação.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO e lhe DOU PARCIAL PROVIMENTO

apenas para estabelecer que, sobre o valor da restituição das parcelas pagas, incidirá correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação
, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos, inclusive o ônus sucumbencial, tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima. Por outro lado, deixo de majorar os honorários advocatícios, eis que já fixados no percentual máximo de 20%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026