Tribunal: TJMT
Processo: 1003465-74.2024.8.11.0002
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-10
Data de publicação: 2026-06-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003465-74.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), VIVIANA APARECIDA DA SILVA - CPF: 019.952.621-45 (APELANTE), FERNANDA VAUCHER DE OLIVEIRA KLEIM - CPF: 007.471.911-40 (ADVOGADO), GINCO OMEGA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 22.535.675/0001-78 (APELADO), LIDIA MARIA SANTANA DA ROSA - CPF: 054.705.401-70 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. LEI N. 13.786/2018. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado com a
Ginco

Omega
Incorporações Ltda, condenando a apelada à restituição de 50% dos valores efetivamente pagos e julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais. A apelante requer a redução do percentual de retenção de 50% para 10% e a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, sob o argumento de que a conduta da incorporadora violou os princípios da boa-fé objetiva e da cooperação contratual.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é abusiva a retenção de 50% dos valores pagos pelo adquirente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, quando a rescisão decorre de iniciativa do próprio comprador; e (
ii
) saber se a conduta da incorporadora —
consistente na recusa em receber parcelas mensais, na exigência de quitação integral da parcela balão e no envio de notificação extrajudicial com prazo exíguo — configura dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação, com previsão contratual expressa de retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa ou inadimplência do adquirente, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. A rescisão decorreu exclusivamente da iniciativa da apelante, que se encontrava inadimplente, sem qualquer demonstração de inadimplemento imputável à incorporadora.

4. O percentual de retenção de 50% possui fundamento legal expresso e não configura abusividade, ainda que analisado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a legislação especial visa proteger interesse coletivo — a continuidade da obra em benefício dos demais adquirentes —, não sendo cabível a redução equitativa pelo Judiciário, nos termos do art. 413 do Código Civil, pois o patamar legal já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação.

5. A ausência de dano moral indenizável decorre do fato de que a iniciativa da rescisão partiu da própria apelante, em razão de sua inadimplência, e o envio de notificação extrajudicial pela incorporadora constitui exercício regular de direito. As dificuldades de negociação e o desgaste decorrente da situação não configuram violação aos direitos da personalidade, caracterizando mero aborrecimento, insuficiente para ensejar reparação civil.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Apelação Cível desprovido.

Tese de julgamento: "1. A retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, é válida quando a resolução contratual decorrer de iniciativa ou inadimplência do adquirente e houver previsão contratual expressa, sendo inviável a redução equitativa pelo Judiciário. 2. O envio de notificação extrajudicial pela incorporadora e as dificuldades inerentes à negociação do distrato não configuram dano moral indenizável, na ausência de comprovação de violação aos direitos da personalidade do adquirente."

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR.
DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara
:

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto por

VIVIANA APARECIDA DA SILVA
em face de sentença proferida nos autos, em que o juízo singular julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa e compra e venda celebrado entre as partes, bem como para condenar a apelada
a
restituir o valor de R$22.383,33
correspondente a 50% do total efetivamente pago, além de julgar improcedente o pedido de indenização por dano moral (id. 366986496).

Em suas razões recursais, menciona que a apelada atua como incorporadora e fornecedora de serviços imobiliários,
enquadrando-se no conceito de fornecedor, nos termos do artigo 3º do CDC.

Defende que restou demonstrado que a apelante enfrentou dificuldades para negociar o pagamento das parcelas
, sendo submetida
a exigências abusivas e imposição unilateral de condições contratuais
, bem como assevera que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma mais favorável ao consumidor, conforme disposto no artigo 47 do CDC.

Alega que a sentença recorrida entendeu pela legalidade da
retenção de 50% dos valores pagos,
mas permitir a retenção impõe prejuízo desproporcional ao consumidor, beneficiando a incorporadora.

Assevera que a retenção de 50% é excessiva e incompatível com os princípios que regem as relações de consumo, devendo a sentença ser reformada para reduzir o percentual de retenção para 10%.

Além disso,
argumenta que
a empresa se recusou a receber as parcelas mensais e condicionou qualquer negociação à quitação integral da parcela balão, o que viola os princípios da boa-fé objetiva e cooperação contratual.

Destaca que a empresa enviou notificação extrajudicial concedendo prazo de 24 horas para pagamento, sob pena de cancelamento do contrato e retenção de metade dos valores pagos, o que configura abuso.

Defende que a conduta da apelada extrapolou os limites da legalidade e da boa-fé.

Quanto aos danos morais, sustenta que a apelante foi submetida a grande frustração e desgaste emocional ao tentar resolver administrativamente a situação,
e que não houve colaboração da empresa.

Acrescenta que
“
a
negativa em receber as parcelas mensais, aliada à imposição de prazo extremamente curto para pagamento, gerou evidente sensação de impotência e insegurança.
”

Assevera que
a situação dos autos extrapola o mero aborrecimento, devendo a empresa ser condenada ao pagamento de danos morais.

Ao final, requer a reforma da sentença para reduzir o percentual de retenção aplicado, fixando-o em 10% sobre os valores pagos, para condenar a apelada ao pagamento da restituição do valor remanescente das parcelas pagas e para condenar a apelada ao pagamento de danos morais no valor de R$15.000,00.

Embora intimada (id. 366986498), a apelada não apresentou contrarrazões.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara
:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto intrínsecos como extrínsecos,
conheço do
presente recurso.

Observa-se que o objeto do recurso envolve duas controvérsias:
(i)
a possibilidade de redução da retenção dos valores pagos e
(
ii
)
a configuração de dano moral.

I – Da retenção dos valores pagos

A
apelante argumenta que a retenção de 50% dos valores pagos é excessiva, devendo ser reduzida.

No caso em exame,
a iniciativa para rescisão decorreu de iniciativa da apelante, a qual não conseguia efetuar o pagamento dos valores.

O
contrato firmado entre as partes previa expressamente
o regime de afetação, prevendo a possibilidade de 50% de retenção dos valores pagos
:

• O Adquirente declara estar ciente que imóvel objeto da presente Proposta de Compra está submetido ao regime
da
afetação
nos termos dos artigos 31-A e seguintes da Lei nº 4.591 de 16/12/1964, com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931 de 02/08/2004, conforme averbação AV. 11/84.170 de 12/12/2019 - Protocolada sob nº 212.424 em 06/12/2019 junto ao 5° Serviço Notarial e de Registros de Imóveis de Cuiabá-MT.

• Em caso de cancelamento da presente Proposta (contrato preliminar) por inadimplência ou desistência de uma das Partes, desde que o referido cancelamento ocorra em momento ANTERIOR à celebração do Contrato de Compra e Venda com pacto adjeto de Alienação Fiduciária do imóvel adquirido nos termos da Lei nº 9.514/9
, será cobrada a importância equivalente à 50% (Cinquenta por cento) sobre o valor pago pelo adquirente
, em razão do desfazimento do negócio nos termos do artigo 67-A, II §5° da Lei 4.591/1964, a
titulo
de multa, bem como a título de cobertura de despesas obrigatórias,
administrativas, tributárias e corretagem imobiliária. Tais despesas são efetuadas automaticamente pela Vendedora e não estão sujeitas a reembolso.
–
id.
36698484

Neste cenário, o STJ possui entendimento
que, nos contratos celebrados sob regime do patrimônio de afetação, é válida
a cláusula de retenção de 50%, não sendo possível a redução equitativa pelo Judiciário:

CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato"
(
AREsp
2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025).

2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral
" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026).

3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação.

(REsp n. 2.261.822/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 12/5/2026.)
– grifo proposital

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ART. 67-A DA LEI 4.591/1964 E COMPATIBILIZAÇÃO COM O POSICIONAMENTO DESTA CORTE.

1. Ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência c/c devolução de quantias pagas.

2. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. Julgados do STJ.

3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva por si só, mesmo sob a ótica do CDC, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação).

Julgados do STJ.

4. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial conhecido e provido.

(
AREsp
n. 3.178.199/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 8/5/2026.)
– grifo proposital

A propósito, esse entendimento é corroborado por esta e. Câmara:

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE 50% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018 – ART. 67-A, §5º DA LEI 4.591/1967 – PARÂMETRO LEGAL - SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorreu no caso.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei nº 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.

Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, do CPC/2015”. (STJ.
EDcl
no
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
1.553.027-RJ, 4ª Turma, Rel. Min.
MarcoBu
zzi
, julgado em 03/05/2022).

Recurso parcialmente provido.

(N.U 1000159-95.2022.8.11.0090, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024,
Publicado
no DJE 30/06/2024)
– grifo proposital

No mesmo sentido, nas demais e. Câmaras deste Tribunal:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por iniciativa do adquirente e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção contratual.

Fato relevante. O apelante sustenta que foi induzido à contratação por promessas de valorização e facilidade de revenda, além de alegar superveniente impossibilidade financeira de manutenção do contrato em razão de circunstâncias pessoais. Defende a abusividade da retenção de 50% dos valores pagos e requer sua redução para 10%.

A decisão recorrida. O juízo de origem reconheceu a resolução contratual por iniciativa do comprador e aplicou o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, autorizando a retenção de 50% dos valores pagos, em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se é abusiva a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de resolução contratual por sua iniciativa, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que disciplinou expressamente os efeitos patrimoniais da resolução
contratual em incorporações imobiliárias.

O contrato prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do adquirente, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.

A resolução contratual decorreu de iniciativa do comprador, por razões pessoais e financeiras, sem demonstração de inadimplemento imputável à incorporadora.

Não houve comprovação de vício de consentimento apto a invalidar o negócio jurídico.

A retenção possui fundamento legal expresso e não configura enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento: “A retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, é válida quando a resolução contratual decorrer de iniciativa do adquirente e houver previsão contratual expressa.”

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 2.733.052/RJ, Rel. Min. Carlos Cini
Marchionatti
, 3ª Turma, j. 17.02.2025.

(N.U 1020159-18.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/05/2026,
Publicado
no DJE 19/05/2026)
– grifo proposital

Portanto, não há que se falar em redução da retenção de 50% dos valores pagos.

II – Quanto aos danos morais

No caso dos autos, observo que inexiste dano moral a ser indenizado pela apelada, visto que a iniciativa para a rescisão decorreu de iniciativa da apelante, em virtude de estar inadimplente.

Eventual dificuldade de contato e/ou solução da controvérsia não acarreta, por si só, dano moral indenizável, sendo necessário que se comprove violação aos direitos da personalidade, o que não restou demonstrado pela apelante.

Registra-se, por oportuno, que o envio da notificação extrajudicial para pagamento (id. 36698465) constitui exercício regular de direito pela apelada, inexistindo ofensa a direitos da personalidade.

Portanto,
resta configurado apenas mero aborrecimento decorrente dos fatos vivenciados pela apelante.

Dispositivo

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao presente recurso.

Em razão do resultado, majoro os honorários em 2%
da parte que cabia à apelante fixada na sentença
, em obediência ao artigo 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade permanecerá suspensa, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito

Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2026