Tribunal: TJMT
Processo: 1023554-35.2023.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023554-35.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[UACY MELO - CPF: 000.418.371-18 (APELANTE), VLADIMIR MARCIO YULE TORRES - CPF: 721.490.601-59 (ADVOGADO), ARIANE AUXILIADORA BORRALHO FERREIRA DA SILVA - CPF: 837.199.701-91 (APELADO), MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO), THIAGO DE MARCHI PORTO - CPF: 002.574.871-82 (APELADO), EDINEI RONQUE - CPF: 730.400.531-91 (ADVOGADO), ANAMARIA VILELA VANDONI PUPULIN - CPF: 016.762.301-06 (APELADO), VLADIMIR MARCIO YULE TORRES - CPF: 721.490.601-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PANDEMIA DE COVID-19. REAJUSTE PELO IGP-M. DISSOCIAÇÃO ESTRUTURAL DO ÍNDICE DA INFLAÇÃO AO CONSUMIDOR. FRUSTRAÇÃO DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. SUBSTITUIÇÃO PELO IPC-FIFE NO PERÍODO PANDÊMICO. RENEGOCIAÇÕES EXTRAJUDICIAIS EMERGENCIAIS. INAPLICABILIDADE DO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por locatário contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de locação comercial, declarando a nulidade da cobrança dos "encargos de 10%" previstos na Cláusula 14ª, mas indeferindo o pedido de substituição do índice de reajuste IGP-M pelo IPCA ou IPC-FIFE nos anos de 2020 e 2021, sob o fundamento de que as renegociações extrajudiciais realizadas durante a pandemia configurariam comportamento contraditório do locatário, vedado pela teoria do
venire contra factum proprium
.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a pandemia de COVID-19 e a consequente dissociação estrutural do IGP-M em relação à inflação ao consumidor nos anos de 2020 e 2021 configuram fato superveniente extraordinário e imprevisível, apto a ensejar a revisão judicial do índice de reajuste contratual com sua substituição pelo IPC-FIFE, nos termos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil; e (ii) saber se as renegociações extrajudiciais emergenciais celebradas pelas partes durante a pandemia constituem óbice à revisão judicial retroativa do índice, por força da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

III. Razões de decidir

3. A pandemia de COVID-19, declarada emergência de saúde pública de importância internacional pela Organização Mundial da Saúde em março de 2020, constitui fato superveniente extraordinário e imprevisível por excelência, que impôs o fechamento compulsório de estabelecimentos comerciais do setor de alimentação por força de decretos governamentais, configurando hipótese de intervenção direta do Estado na atividade econômica do particular que rompe a base objetiva sobre a qual o contrato de locação foi celebrado.

4. Trata-se de fato público e notório, que independe de prova documental individualizada nos termos do art. 374, I, do Código de Processo Civil, sendo incompatível com o ordenamento jurídico a exigência de prova específica da redução de receita como condição para o reconhecimento da onerosidade excessiva decorrente de evento catastrófico de alcance universal.

5. A anomalia do IGP-M no período pandêmico não se confunde com a variação ordinária de um índice econômico integrante da álea normal do contrato. O índice, de natureza híbrida e fortemente influenciado pela variação cambial e pelos preços de commodities no mercado internacional, dissociou-se estruturalmente da inflação ao consumidor nos anos de 2020 e 2021, acumulando alta de aproximadamente 23,14% e 17,78%, respectivamente, enquanto o IPCA registrou variações de 4,52% e 10,06% nos mesmos períodos.

6. A divergência de mais de 18 pontos percentuais ao ano representa a frustração da base objetiva do negócio jurídico, pois o índice perdeu sua função precípua de recomposição do poder de compra da moeda para se transformar em instrumento de transferência desproporcional de riqueza do locatário para o locador, autorizando e impondo a intervenção judicial para o reequilíbrio das prestações.

7. As renegociações extrajudiciais celebradas pelas partes durante a pandemia não configuram renúncia tácita e definitiva ao direito de revisão judicial, mas expressão do dever de cooperação e renegociação leal imposto pela boa-fé objetiva consagrada no art. 422 do Código Civil.

8. A teoria do
venire contra factum proprium
pressupõe comportamento anterior que tenha gerado legítima expectativa na outra parte, frustrada de forma injusta pelo comportamento posterior, o que não se verifica na hipótese, em que os acordos emergenciais foram soluções paliativas e temporárias destinadas à sobrevivência do negócio no curto prazo, sem que haja nos autos qualquer elemento demonstrativo de que a locadora foi induzida a acreditar, de forma legítima e razoável, na renúncia definitiva do locatário ao direito de revisão. Ademais, o acordo de parcelamento foi celebrado sobre uma base de cálculo já distorcida pela anomalia do índice, o que não sana o vício original, mas o perpetua.

9. A substituição do IGP-M pelo IPC-FIFE, limitada ao período crítico da pandemia compreendido entre os reajustes de maio de 2020 e maio de 2021, é medida proporcional e adequada que restaura a função original da cláusula de reajuste, sem alterar a estrutura econômica do contrato para além do estritamente necessário.

10. Reforça essa conclusão o fato de que o próprio contrato, em sua Cláusula 16ª, já previa o IPCA como índice alternativo, demonstrando que as partes, desde a celebração do negócio, reconheciam a possibilidade de utilização de índices distintos do IGP-M, afastando qualquer alegação de violação ao princípio da força obrigatória dos contratos pela adoção do índice substituto.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso de Apelação Cível conhecido e provido para reformar parcialmente a sentença, determinando a substituição do índice de reajuste IGP-M pelo IPC-FIFE nos reajustes aplicados nos anos de 2020 e 2021, com manutenção do índice contratual original para todos os demais períodos, recálculo integral do saldo devedor ou credor em fase de liquidação de sentença e inversão do ônus da sucumbência.

Tese de julgamento:
"1. A pandemia de COVID-19 e a consequente dissociação estrutural do IGP-M em relação à inflação ao consumidor nos anos de 2020 e 2021 configuram fato superveniente extraordinário e imprevisível que frustra a base objetiva do contrato de locação comercial, autorizando a substituição judicial do índice de reajuste pelo IPC-FIFE no período crítico da crise sanitária, com fundamento nos arts. 317, 478 e 479 do Código Civil. 2. As renegociações extrajudiciais emergenciais celebradas pelo locatário durante a pandemia, como expressão do dever de cooperação imposto pela boa-fé objetiva, não constituem renúncia tácita ao direito de revisão judicial do índice contratual, sendo inaplicável a teoria do venire contra factum proprium quando os acordos emergenciais foram soluções paliativas e temporárias celebradas sobre base de cálculo já distorcida pela anomalia do índice. 3. O fechamento compulsório de estabelecimento comercial por força de decretos governamentais editados no contexto da emergência sanitária é fato público e notório que independe de prova documental individualizada, nos termos do art. 374, I, do Código de Processo Civil."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 317, 422, 478, 479 e 480; CPC, arts. 374, I, e 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.984.277/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, T4, j. 16/08/2022, DJe 09/09/2022; STJ, REsp n. 1.998.206/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, T4, j. 14/06/2022, DJe 04/08/2022; TJ-MT, AC n. 10026214420238110040, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 21/08/2024; TJ-MT, AC n. 10156273320228110015, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 18/10/2023; TJ-MT, AC n. 10332613220208110041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 26/11/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
UACY MELO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação Revisional de Aluguel
movida em desfavor de
ARIANE AUXILIADORA BORRALHO FERREIRA DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, declarando a nulidade da cobrança da rubrica “encargos de 10%”, prevista na Cláusula 14ª do contrato de locação, mantendo-se, contudo, a exigibilidade da correção monetária, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre os valores pagos em atraso, indeferindo o pedido de revisão/substituição do índice de reajuste IGP-M pelo IPCA/IPC-FIPE, mantendo-se a validade das cláusulas contratuais e dos acordos firmados entre as partes, determinando o recálculo da dívida/pagamentos em fase de liquidação de sentença, observando-se os parâmetros acima (manutenção do IGP-M e exclusão dos encargos de 10%).

Inconformado, o apelante Uacy Melo argumenta que a sentença incorreu em manifesto “
error in judicando
” ao negar a revisão do índice contratual, uma vez que a pandemia de COVID-19 configurou evento extraordinário e imprevisível que impôs o fechamento compulsório de seu restaurante por força de decretos governamentais (
factum principis
), reduzindo sua receita a zero enquanto a locadora buscava aplicar reajustes pelo IGP-M que acumulou alta superior a 23% (vinte e três por cento) em 2020 e quase 18% (dezoito por cento) em 2021, índice completamente descolado da inflação real medida pelo IPCA, criando uma assimetria brutal entre as partes e configurando enriquecimento sem causa da locadora.

Sustenta, ainda, que o Juízo de Origem equivocou-se ao interpretar as renegociações extrajudiciais realizadas durante a pandemia como óbice à revisão judicial, pois tais acordos emergenciais foram expressão do dever de cooperação imposto pela boa-fé objetiva, e não renúncia definitiva ao direito de revisão, sendo indevida a aplicação da teoria do “
venire contra factum proprium
” em seu desfavor, já que seu comportamento foi linear e coerente ao buscar, primeiramente, soluções extrajudiciais e, posteriormente, a tutela jurisdicional para o reequilíbrio definitivo do contrato, nos exatos termos autorizados pelos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, conduta amplamente respaldada pela jurisprudência majoritária do STJ e dos tribunais estaduais.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação para que seja reformada parcialmente a sentença, determinando a substituição do índice de reajuste IGP-M pelo IPCA, ou outro índice que o tribunal entenda mais adequado, para os reajustes aplicados nos anos de 2020 e 2021, com o consequente recálculo do saldo credor ou devedor entre as partes em fase de liquidação de sentença, bem como a inversão integral do ônus da sucumbência, com a condenação da apelada ao pagamento da totalidade das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o proveito econômico obtido (Id. 370266897).

Por sua vez, a parte apelada
Ariane Auxiliadora Borralho Ferreira da Silva
apresentou contrarrazões alegando que o apelante não produziu absolutamente nenhuma prova documental da alegada dificuldade financeira sofrida durante a pandemia, limitando-se a trazer meras conjecturas, sem se desincumbir do ônus probatório que lhe incumbia, e que a pretensão de substituir o índice contratual ignora o princípio da autonomia da vontade e a força obrigatória dos contratos, uma vez que o IGP-M foi livremente pactuado entre partes plenamente capazes e em situação de absoluta paridade, sendo que a simples variação de um índice econômico, ainda que acima da média histórica, não caracteriza por si só o acontecimento extraordinário e imprevisível necessário para a quebra do pacta sunt servanda.

Ressalta, ainda, que o alegado aumento substancial do valor cobrado não decorreu de abuso de índices ou correções, mas sim de um acordo extrajudicial de parcelamento de débitos pretéritos proposto pelo próprio apelante, que reduziu o aluguel para R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) durante a pandemia e assumiu o compromisso de pagar o retroativo parcelado a partir de 2021, fato deliberadamente omitido na petição inicial, o que evidencia má-fé processual e configura comportamento contraditório vedado pela boa-fé objetiva, sendo inadmissível que o apelante se beneficie das concessões obtidas extrajudicialmente e, posteriormente, busque rediscutir judicialmente a base econômica do mesmo contrato que ele próprio renegociou, além de destacar que a alternância do IGP-M entre períodos de alta e baixa, como a deflação de -2,15% verificada em 2023, demonstra que o índice compõe a álea normal do contrato, e que sua substituição retroativa apenas nas altas criaria desequilíbrio injustificável em desfavor da locadora.

Por fim, manifesta pelo desprovimento do recurso de apelação, com a manutenção integral da sentença, requerendo ainda a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em sede recursal, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, a serem suportados pelo apelante em razão do desprovimento do recurso (Id. 370266902).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
UACY MELO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Revisional de Aluguel movida em desfavor de
ARIANE AUXILIADORA BORRALHO FERREIRA DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, declarando a nulidade da cobrança da rubrica “encargos de 10%”, prevista na Cláusula 14ª do contrato de locação, mantendo-se, contudo, a exigibilidade da correção monetária, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre os valores pagos em atraso, indeferindo o pedido de revisão/substituição do índice de reajuste IGP-M pelo IPCA/IPC-FIPE, mantendo-se a validade das cláusulas contratuais e dos acordos firmados entre as partes, determinando o recálculo da dívida/pagamentos em fase de liquidação de sentença, observando-se os parâmetros acima (manutenção do IGP-M e exclusão dos encargos de 10%).

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso.

Com efeito, a controvérsia central dos presentes autos reside em saber se a pandemia de COVID-19 e a consequente e atípica disparada do índice IGP-M nos anos de 2020 e 2021 configuram fato superveniente extraordinário e imprevisível, apto a ensejar a
revisão judicial do índice de reajuste contratual, com sua substituição pelo IPCA ou pelo IPC-FIFE,
nos termos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil.

Cito:

“Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”

“Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.”

“Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.”

A resposta, a meu sentir, é afirmativa.

O contrato de locação comercial foi celebrado em
06 de maio de 2015
, tendo por objeto imóvel destinado à exploração de atividade de restaurante. A Cláusula 16ª do instrumento estabelecia que o reajuste anual seria calculado pelo maior índice entre IGP-M/FGV, IGP-DI/FGV ou IPCA/IBGE.

Trata-se, portanto, de contrato de
execução continuada
, de
longa duração
, firmado entre partes que, à época,
não poderiam antever, nem remotamente, a ocorrência de uma
pandemia
de proporções globais que viria a paralisar completamente a atividade econômica do locatário
.

É cediço que o ordenamento jurídico brasileiro, a partir do Código Civil de 2002, consagrou expressamente a possibilidade de revisão dos contratos de execução continuada quando fatos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis tornem a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra. Trata-se da
teoria da onerosidade excessiva
, positivada nos arts. 478 a 480 do Código Civil, que representa a evolução legislativa da clássica teoria da imprevisão, temperando o rigor do princípio da força obrigatória dos contratos com os imperativos da justiça comutativa e da boa-fé objetiva.

Nesse contexto, não há como negar que a pandemia de COVID-19 constituiu, objetivamente,
o mais grave evento extraordinário e imprevisível ocorrido no Brasil nas últimas décadas
. Declarada emergência de saúde pública de importância internacional pela Organização Mundial da Saúde em 11 de março de 2020, a pandemia provocou uma reconfiguração drástica e abrupta de toda a estrutura econômica e social do país, com reflexos diretos e imediatos sobre as relações contratuais de trato continuado, especialmente as locações comerciais.

No caso concreto, o apelante explora atividade de restaurante, setor que, por força de decretos governamentais estaduais e municipais editados no contexto da emergência sanitária, foi compulsoriamente obrigado a suspender suas atividades presenciais,
com fechamento
total
ao público
. Cuida-se, portanto, de hipótese de “
factum principis
”, em que a intervenção direta do Estado na atividade econômica do particular, por razões de interesse público, gerou a impossibilidade temporária de geração de receita, circunstância que rompe violentamente a base econômica sobre a qual o contrato de locação foi originalmente celebrado.

Não se trata, como pretende fazer crer a apelada, de mera dificuldade financeira subjetiva ou de oscilação ordinária de mercado. A paralisação compulsória da atividade empresarial por ordem do Poder Público é fato objetivo, público e notório, que independe de prova específica nos autos, nos termos do art. 374, I, do Código de Processo Civil, vejamos:

“Art. 374. Não dependem de prova os fatos:

I - notórios;”

A exigência de prova documental individualizada da redução de receita do restaurante, tal como sustentado nas contrarrazões, representa um rigor probatório incompatível com a natureza do fato notório que se pretende demonstrar, e que, se aplicado de forma absoluta, esvaziaria por completo a proteção que o ordenamento jurídico confere às partes atingidas por eventos catastróficos de alcance universal.

Ademais, e este ponto é de fundamental importância para o deslinde da causa, a anomalia do IGP-M no período pandêmico não se confunde com a mera variação ordinária de um índice econômico. O IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas, é um índice de inflação de natureza híbrida, fortemente influenciado pela variação cambial e pelos preços de commodities no mercado internacional. Em condições normais de mercado, sua variação tende a acompanhar, com alguma defasagem, a inflação ao consumidor.

Contudo, no período de 2020 e 2021, a combinação da crise sanitária global com a desvalorização acentuada do real frente ao dólar e a disparada dos preços das commodities no mercado internacional provocou uma dissociação estrutural e sem precedentes entre o IGP-M e os índices que medem a inflação efetivamente sentida pelo comércio e pelos serviços no Brasil.

Enquanto o IGP-M acumulou alta de aproximadamente 23,14% (vinte e três vírgula quatorze por cento) em 2020 e 17,78% (dezessete vírgula setenta e oito por cento) em 2021, o IPCA, índice oficial de inflação ao consumidor, registrou variações de 4,52% (quatro vírgula cinquenta e dois por cento) e 10,06% (dez vírgula seis) nos mesmos períodos, respectivamente.

Essa divergência de mais de 18 pontos percentuais em apenas dois anos não representa a álea normal do contrato, mas sim
uma distorção estrutural e extraordinária do índice, que perdeu completamente sua função precípua de recomposição do poder de compra da moeda para se transformar em instrumento de transferência de riqueza do locatário para o locador, em proporção absolutamente incompatível com a finalidade para a qual a cláusula de reajuste foi originalmente concebida
.

A finalidade de qualquer cláusula de reajuste em contrato de locação é, e sempre foi, a de
preservar o valor real da prestação ao longo do tempo
, protegendo o locador da corrosão inflacionária. Nunca foi, nem poderia ser, a de
servir como mecanismo de especulação financeira ou de enriquecimento desproporcional de uma das partes em detrimento da outra
. Quando o índice eleito pelas partes se desvia de tal forma de sua função original, passando a refletir variáveis completamente alheias à realidade econômica na qual o contrato está inserido, como a cotação do dólar e os preços de commodities no mercado internacional, opera-se a chamada frustração da base objetiva do negócio jurídico, que autoriza e impõe a intervenção judicial para o
reequilíbrio das prestações
, independentemente de qualquer discussão sobre a previsibilidade subjetiva das partes.

Nesse ponto, é preciso dissentir, com o devido respeito, do fundamento central adotado pela sentença recorrida, que negou a revisão do índice sob o argumento de que as renegociações extrajudiciais realizadas pelas partes durante a pandemia configurariam comportamento contraditório do apelante, vedado pela teoria do “
venire contra factum proprium
”. “
Data máxima vênia
”,
o raciocínio não se sustenta
.

A boa-fé objetiva, consagrada no art. 422 do Código Civil, impõe às partes contratantes, em momentos de crise, um dever de cooperação e de renegociação leal, visando à preservação do vínculo contratual e à mitigação dos danos mútuos, vejamos:

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

O locatário que, diante de uma crise sem precedentes, busca o diálogo com o locador, propõe soluções temporárias e aceita parcelamentos para manter o contrato em vigor, age exatamente como a boa-fé objetiva dele exige. Punir esse comportamento cooperativo, interpretando-o como renúncia tácita e definitiva ao direito de revisão judicial, é inverter a lógica do sistema e desincentivar, para o futuro, a adoção de condutas leais e colaborativas em situações de crise, o que representa grave equívoco hermenêutico.

O “
venire contra factum proprium
” pressupõe a existência de um comportamento anterior que tenha gerado legítima expectativa na outra parte, e que o comportamento posterior venha a frustrar essa expectativa de forma injusta e desleal. No caso dos autos, os acordos emergenciais celebrados durante a pandemia foram soluções paliativas e temporárias, destinadas a viabilizar a sobrevivência do negócio no curto prazo, e não manifestações de vontade definitivas sobre a base econômica do contrato. Não há, nos autos, qualquer elemento que demonstre que a apelada tenha sido induzida a acreditar, de forma legítima e razoável, que o apelante estava renunciando definitivamente ao seu direito de buscar o reequilíbrio contratual pela via judicial. Ao contrário, a própria existência de negociações tensas e de acordos sucessivos ao longo de vários anos demonstra que a relação contratual estava longe de ser harmoniosa, e que o apelante jamais reconheceu como legítimos os valores que lhe eram cobrados.

Ademais, o comportamento do apelante foi absolutamente linear e coerente: primeiro, tentou resolver
extrajudicialmente
o desequilíbrio gerado pela pandemia, como lhe impunha o dever de cooperação; depois, ao constatar que as soluções paliativas eram insuficientes para corrigir a distorção estrutural do índice,
buscou a tutela jurisdicional
para o reequilíbrio definitivo, como expressamente lhe facultam os arts. 478 e 479 do Código Civil. Esse é, precisamente, o iter que o ordenamento jurídico prevê e incentiva. Não há, portanto, qualquer contradição a ser reprimida.

O argumento da apelada de que o "salto" no valor cobrado em 2021 decorreu do acordo de parcelamento proposto pelo próprio apelante, e não do reajuste pelo IGP-M, merece análise cuidadosa. É verdade que parte do aumento verificado em 2021 decorreu do retorno ao valor integral do aluguel somado às parcelas retroativas acordadas. Contudo, esse argumento não afasta, mas antes confirma, a tese do apelante: se o valor do aluguel "cheio" ao qual o locatário retornou em 2021 já estava inflado por reajustes baseados no IGP-M que acumulou alta de 23% (vinte e três por cento) em 2020, a base sobre a qual o parcelamento foi calculado era, ela própria,
excessivamente onerosa
. Em outras palavras,
o acordo de parcelamento foi celebrado sobre uma dívida cujo valor já estava distorcido pela anomalia do índice, o que não sana o vício original, mas o perpetua e o agrava
.

Nesse sentido, vejamos como este e. Tribunal de Justiça decidiu em casos análogo, “
in verbis
”:

“E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADA - JUROS ACRESCIDOS AO IGP-M - FINALIDADE DO REFERIDO ENCARGO NÃO ESPECIFICADA – NULIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DO IGP-M PELO IPC-A – POSSIBILIDADE – ONEROSIDADE EXCESSIVA PROVOCADA POR EVENTO EXTRAORDINÁRIO E IMPREVISÍVEL - PERÍODO DE PANDEMIA A SER CONSIDERADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Cláusula de reajuste com IGP-DI e taxa de 6% sem especificar a natureza dos juros viola o direito à informação clara do consumidor (art. 6º, III, CDC). “Demonstrada a ocorrência de evento superveniente, inevitável e imprevisível, consistente na situação de pandemia, que acarretou elevação excessiva na prestação do mútuo habitacional, possível a substituição do índice IGPM pelo IPCA, como índice de correção monetária da prestação do contrato de compromisso de compra e venda durante o período excepcional
” (TJ-MT - AC: 10156273320228110015, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 18/10/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2023).” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10026214420238110040, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 21/08/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2024) (destaquei)

O entendimento desta Corte, como se vê, é firme no sentido de reconhecer a possibilidade de substituição do IGP-M pelo IPCA quando demonstrada a ocorrência de evento superveniente, inevitável e imprevisível que tenha acarretado elevação excessiva das prestações contratuais. E não poderia ser diferente, pois tal orientação está em perfeita consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que, no julgamento do REsp n. 1.984.277/DF, de relatoria do Eminente Ministro Luis Felipe Salomão, assentou que
a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes, e que a repartição dos ônus da crise entre locador e locatário é medida que se impõe quando demonstrada a assimetria do impacto da pandemia sobre cada um dos contratantes
.

Cito:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19 . LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMPRESA DE COWORKING. DECRETO DISTRITAL. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA . PRETENSÃO DE REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DOS ALUGUÉIS DURANTE AS MEDIDAS DE RESTRIÇÃO. CABIMENTO. MEDIDA QUE VISA RESTABELECER O EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONTRATO. ARTS . 317 E 478 DO CC. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. DIMINUIÇÃO DA RECEITA DA LOCATÁRIA COMPROVADA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO LOCADOR . SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ, QUE APONTAM PARA A REVISÃO DO CONTRATO NO CASO CONCRETO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO . 1.
A revisão dos contratos com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, previstas no Código Civil, exige que o fato (superveniente) seja imprevisível e extraordinário e que dele, além do desequilíbrio econômico e financeiro, decorra situação de vantagem extrema para uma das partes, situação evidenciada na hipótese
. 2. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n . 1.998.206/DF,
"a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes
" ( REsp n. 1 .998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022). 3.
Na hipótese, ficou demonstrada a efetiva redução do faturamento da empresa locatária em virtude das medidas de restrição impostas pela pandemia da covid-19 . Por outro lado, a locatária manteve-se obrigada a cumprir a contraprestação pelo uso do imóvel pelo valor integral e originalmente firmado, situação que evidencia o desequilíbrio econômico e financeiro do contrato
. 4.
Nesse passo, embora não se contestem os efeitos negativos da pandemia nos contratos de locação para ambas as partes - as quais são efetivamente privadas do uso do imóvel ou da percepção dos rendimentos sobre ele - no caso em debate, considerando que a empresa locatária exercia a atividade de coworking e teve seu faturamento drasticamente reduzido, a revisão do contrato mediante a redução proporcional e temporária do valor dos aluguéis constitui medida necessária para assegurar o restabelecimento do equilíbrio entre as partes
. 5 . Recurso especial não provido.” (STJ - REsp: 1984277 DF 2021/0316878-4, Data de Julgamento: 16/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2022) (destaquei)

No caso concreto, todos os pressupostos para a revisão contratual estão presentes. O contrato é de execução continuada. A pandemia de COVID-19 é fato superveniente extraordinário e imprevisível por excelência. A disparada do IGP-M, descolada da inflação ao consumidor em mais de 18 pontos percentuais ao ano, gerou onerosidade excessiva para o locatário. A locadora, por sua vez, não teve sua fonte de renda interrompida, e a aplicação do índice distorcido representaria, no mínimo, uma vantagem econômica desproporcional em relação à finalidade original da cláusula de reajuste. E, por fim, o apelante não estava em mora ao tempo do evento superveniente, tendo, ao contrário,
buscado ativamente a renegociação do contrato como expressão de sua boa-fé
.

Quanto ao índice substituto, entendo que o IPC-FIFE, pleiteado pelo apelante, é o mais adequado para o caso concreto, por refletir com maior fidelidade a variação de preços no setor de serviços e comércio, que é exatamente o universo econômico no qual a atividade de restaurante está inserida. Sua adoção para os reajustes dos anos de 2020 e 2021 restaura a função original da cláusula de reajuste, que é a de recompor o poder de compra da moeda,
sem transformá-la em instrumento de especulação financeira
. Ressalte-se, ademais, que o próprio contrato, em sua Cláusula 16ª, já previa o IPCA como índice alternativo, o que demonstra que as partes, desde a celebração do negócio, reconheciam a possibilidade de utilização de índices distintos do IGP-M, afastando qualquer alegação de violação ao pacta sunt servanda pela adoção do índice substituto, vejamos (Id. 370265362):

A substituição do índice d
eve ser limitada ao período crítico da pandemia
, compreendido entre os reajustes de
maio de 2020 e maio de 2021
, retornando-se ao índice contratual original a partir do reajuste subsequente, quando a anomalia do IGP-M já havia se dissipado e o índice voltou a cumprir sua função de recomposição monetária, inclusive apresentando deflação de -2,15% (dois vírgula quinze por cento) em 2023, o que, por si só, demonstra que a intervenção judicial ora determinada é pontual, cirúrgica e proporcional, destinada exclusivamente a corrigir a distorção extraordinária verificada no período pandêmico, sem alterar a estrutura econômica do contrato para além do estritamente necessário.

A propósito, vejamos:

“RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CONTRATUAL – PRELIMINAR DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E DE JULGAMENTO “EXTRA PETITA” – PRELIMINARES REJEITADAS – RESCISÃO CONTRATUAL – PEDIDO DE NÃO PAGAMENTO DA MULTA, EM VIRTUDE DA PANDEMIA (COVID-19) – APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO – VIABILIDADE DA REVISÃO DO CONTRATO - MINORAÇÃO DA MULTA EM 50% - OBSERVÂNCIA À PROPORCIONALIDADE ACERCA DO NEGÓCIO – SUCUMBÊNCIA RECÍPRORA CONSIDERADA PERTINENTE - SENTENÇA MANTIDA – APELOS DESPROVIDOS. Verificando-se que as razões de ambos os apelos são suficientes ao recebimento pelo Juízo “ad quem”, tendo em vista que é possível a análise dos pedidos, atentando-se às teses levantadas, as quais pretendem a reforma da sentença, há que ser rejeitada a preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade. Tendo em vista que a causa de pedir abrange os fatos e o direito expostos, e que houve a análise acerca de onerosidade contratual, não há falar em julgamento diverso do pedido, pelo simples fato de ser reduzida em 50% o valor da multa por rescisão antecipada do contrato de locação, sobretudo porque constou no pedido a fixação dentro dos limites da razoabilidade. “( ...)
As dificuldades subjetivas da locatária em razão do fechamento o comércio durante o período da pandemia não podem ser totalmente impostas ao locador mediante o afastamento da cobrança de aluguéis e da multa relativa à rescisão antecipada do ajuste, pois este também foi vítima da conjuntura econômica adversa instaurada na época
. (...) ”. (TJMG – Apelação Cível n. 1.0000 .23.069139-6/001 – Relatora: Desa. Cláudia Maia – julgado em 31-08-2023, publicado em 31-08-2023).
Em havendo sucumbência recíproca, exatamente em metade do que foi requerido na inicial, mostra-se viável a fixação em (50% para cada litigante) ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o proveito econômico, nos termos do art . 85, § 2º, do Código de Processo Civil
.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10332613220208110041, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 26/11/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2024) (destaquei)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E TUTELA DE URGÊNCIA EM CARATER INCIDENTAL – REVISÃO CONTRATO DE NOVAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO DA PRESTAÇÃO DO IGPM PELO IPCA, EM RAZÃO DOS EFEITOS PROPAGADOS PELA PANDEMIA DA COVID-19 E ACIDENTE PESSOAL - ALTERAÇÃO OBJETIVA DA BASE DO CONTRATO - POSSIBILIDADE DE INTERVENÇÃO JUDICIAL PARA RECOMPOR O EQUILÍBRIO FINANCEIRO DO CONTRATO E O SINALAGMA DAS PRESTAÇÕES, CONFORME ASSEGURADO PELO ART. 6º, V, DO CDC E ART. 317 DO CC, PARA A PRESERVAÇÃO DO NEGÓCIO - EVENTO SUPERVENIENTE, INEVITÁVEL E IMPREVISÍVEL. ELEVAÇÃO EXCESSIVA DA PRESTAÇÃO - POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO IPCA, COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PRESTAÇÕES MENSAIS DO CONTRATO - POSSIBILIDADE DE REAJUSTES MENSAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO . Diante da comprovação pela parte da onerosidade excessiva decorrente de alta histórica do índice de correção adotado no contrato de locação, fato de conhecimento geral, que ainda somado à excepcionalidade e imprevisão da situação de prejuízos financeiros advindos da pandemia de Coronavirus, deve ser mantida a sentença para o fim de determinar o reajuste pelo IPCA, a incidir sobre as parcelas vincendas do contrato de financiamento imobiliário. (TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10194106720218110015, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 18/07/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/07/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGPM . SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGPM PELO INPC. TEORIA IMPREVISÃO. PERÍODO DA PANDEMIA. POSSIBILIDADE I ? Apesar do Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) ser amplamente adequado a recompor a desvalorização da moeda, há de se considerar a situação específica ao caso, em que a pandemia da COVID-19 sobreveio no curso da execução do contrato, motivo o qual se amolda ao que estabelece a Teoria da Imprevisão . II ? Cabe substituição do IGP-M para o INPC, mas somente durante o período entre a declaração do lockdown e a subsequente retomada das atividades, devido ao significativo aumento e desproporção onerosa nas obrigações contratuais causadas pelo IGP-M nesse período. Apelação Cível conhecida e parcialmente provida. (TJ-GO 5098671-19.2022 .8.09.0149, Relator.: FERNANDO DE MELLO XAVIER, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/06/2023)

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. DOCUMENTOS NOVOS . NÃO CONHECIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA . PANDEMIA DA COVID-19. SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO INPC. POSSIBILIDADE. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO . LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. 1. Não devem ser conhecidos os documentos apresentados em sede recursal já existentes à época da prolação da sentença e que não foram submetidos à apreciação do juízo de origem . 2. O estado de calamidade decorrente da pandemia da Covid-19 caracteriza evento imprevisível. O aumento excessivo do índice de correção monetária previsto no contrato de financiamento imobiliário justifica a interferência do Judiciário com o objetivo de reequilibrar o pacto e evitar o ganho excessivo de uma das partes. 3 . É notório que a elevação do IGPM, em decorrência dos impactos advindos da pandemia da Covid-19, deixou de assegurar a recomposição do poder de compra da moeda e passou a representar fonte de lucro real para o credor, o que não deve ser admitido, pois onera sobremaneira o devedor. 4. No caso concreto, é necessário substituir o índice contratual de reajuste (IGPM) pelo IPCA, por ser mais condizente com a realidade econômica, ser menos sensível à variação de preços e traz reequilíbrio ao contrato firmado entre as partes. 5 . Evidenciado que a Autora depositou os valores das prestações em juízo antes do indeferimento do pedido, impõe-se o reconhecimento do adimplemento das parcelas consignadas. 6. Para a condenação por litigância de má-fé, faz-se necessário que a parte litigante aja com dolo, causando dano processual à parte contrária. O litigante de má-fé é aquele que se utiliza de procedimentos escusos, com o objetivo de vencer a demanda ou prolongar o andamento do processo . 7. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.076 ( REsp 1.850 .512/SP, REsp 1.877.883/SP e REsp 1.906 .623/SP), por maioria, firmou as seguintes teses: I) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. II) Apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo. 8 . Apelação da Autora conhecida e parcialmente provida. Apelação interposta pela Ré conhecida e não provida. Unânime. (TJ-DF 07055069720218070004 1664731, Relator.: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 09/02/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/03/2023)

Como se depreende dos precedentes colacionados, a orientação jurisprudencial desta Corte é no sentido de que a pandemia de COVID-19, enquanto evento extraordinário e imprevisível,
autoriza a revisão das cláusulas contratuais que se tornaram excessivamente onerosas em razão de suas consequências econômicas, sendo a substituição do IGP-M pelo IPCA ou pelo IPC-FIFE medida proporcional e adequada para o restabelecimento do equilíbrio contratual no período crítico da crise sanitária
. A manutenção da sentença recorrida, neste ponto, implicaria a perpetuação de uma distorção econômica objetivamente demonstrada, em manifesta afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa, pilares sobre os quais se assenta o direito contratual contemporâneo.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do
recurso de apelação
e
DOU-LHE PROVIMENTO
, reformando
parcialmente
a sentença atacada,
determinando
a
substituição do índice de reajuste IGP-M pelo IPC-FIFE nos reajustes aplicados nos anos de 2020 e 2021, mantendo-se o índice contratual original para todos os demais períodos
, e
determinando o recálculo integral do saldo devedor ou credor entre as partes em fase de liquidação de sentença, observando-se os parâmetros ora fixados
, bem como a
exclusão dos "encargos de 10%" já declarada na sentença recorrida
. Em razão da reforma substancial da sentença, com o provimento do pedido principal de maior expressão econômica,
inverto o ônus da sucumbência
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026