Tribunal: TJMT
Processo: 1035155-38.2023.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035155-38.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[IMOBILIARIA LUSO-BRASILEIRA LTDA. - CNPJ: 02.077.958/0001-06 (APELANTE), IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PETROPOLIS LIMITADA - ME - CNPJ: 03.752.565/0001-13 (APELANTE), MARIA HELENA RONDON LUZ - CPF: 474.359.251-87 (APELADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), CICERO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 141.615.321-72 (APELADO), CICERO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 141.615.321-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. REGRA DE INSTRUÇÃO. APLICAÇÃO APENAS NA
SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NULIDADE. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta
contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a quitação do contrato de compra e venda de imóvel e determinando a transferência da propriedade ao autor, mediante inversão
do ônus da prova declarada apenas na sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em saber se é válida a inversão do ônus da prova realizada somente na sentença, sem prévia definição na fase de saneamento, e se tal procedimento configura cerceamento de defesa a ensejar a nulidade do julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A inversão do ônus da prova constitui regra de instrução, devendo ser definida antes do encerramento da fase probatória, em observância ao contraditório, à ampla defesa e à vedação à decisão surpresa.

4. A aplicação da inversão apenas na sentença impede a parte de produzir provas adequadas ao encargo que lhe foi imposto, caracterizando cerceamento de defesa e vício processual

que não comporta saneamento nesta instância.

5. A nulidade da sentença impõe o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução, com prévia definição da
distribuição do ônus probatório, não sendo aplicável a teoria da causa madura.

6. A juntada de documento novo em sede recursal, sem
oportunização
de contraditório, reforça a necessidade de anulação do julgado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
.
Recurso conhecido
e p
rovido

para anular a sentença, com determinação de retorno dos autos ao
J
uízo de origem para regular instrução e novo julgamento.

Tese
s
de julgamento: “
1. A inversão do ônus da prova constitui regra de instrução e deve ser definida antes do encerramento da fase probatória. 2. A sua aplicação apenas na sentença configura cerceamento de defesa e enseja a nulidade do julgado, com retorno dos autos à origem.
”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 9º, 10, 357, III, 435, parágrafo único, 1.013, § 3º
.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 2.112.599/RJ
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
IMOBILIÁRIA PETRÓPOLIS LTDA - ME
e
IMOBILIÁRIA LUZO BRASILEIRA LTDA
-
ME

contra
sentença proferida
pel
o
Ju
iz
de Direito

Flávio
Miraglia
Fernandes
, da 4ª
Vara Cível da Comarca de Várzea Grande,
que nos autos da
Ação
d
e Adjudicação Compulsória
c
om Pedido
d
e Tutela
d
e Urgência
movida por
CICERO RODRIGUES DA SILVA
em face
das ora apelantes
, com posterior inclusão d
a
TABELIÃ DO 5
º
SERVIÇO NOTARIAL

E REGISTRO DE IMÓVEIS DA 2
ª
CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DA

COMARCA DE CUIABÁ
no polo passivo
da lide
,

julgou
procedente
o pedido formulado na inicial, para
adjudicar
ao
autor

o

imóvel
consistente n
o Lote 13, da Quadra 03, do Loteamento Novo Niterói I,
m
atrícula n
.
21.616, localizado
no Município de
Várzea Grand
e
(id.
352194426
).

Em suas razões, as apelantes sustentam que não
restaram preenchidos todos os requisitos da ação de adjudicação compulsória,

ao argumento de que não houve a quitação das parcelas avençadas no compromisso de compra e venda do imóvel, circunstância que

impede a outorga da escritura definitiva e, por conseguinte, a transferência da propriedade.

Aduz
em
que o recorrido
jamais exerceu
atos possessórios sobre o
bem
,
tampouco se desincumbiu
do
ônus de comprovar o adimplemento da obrigação
assumida
.

Registram que foi efetuado r
equerimento perante o cartório competente para a intimação do compromissário comprador a
demonstrar
o pagamento do imóvel, nos termos do art. 32, § 1º, da Lei n. 6.766/79, tendo o apelado
proposto
a presente demanda
,
sem
evidenciar
a quitação
do débito
, o que

conduz à improcedência da ação.

Aponta
m
que o ônus da prova não pode ser invertido na sentença
e que tal mecanismo não
se opera de forma absoluta
. Acrescenta
m
que
impor-lhes
esse
encargo
configura
prova diabólica, vedada pelo ordenamento jurídico.

Com essas considerações, postulam a reforma da sentença para que a ação seja julgada
totalmente improcedente
.

Em sede de contrarrazões, a
TABELIÃ DO 5º SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRO DE IMÓVEIS DA 2ª CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DA COMARCA DE CUIABÁ

consignou que
figura na lide

apenas para viabilizar
o cumprimento de eventual ordem de transferência dominial em caso de procedência da demanda,
sem deter
quaisquer
responsabilidade
s
quanto à relação jurídica material controvertida entre as partes,
uma vez que

se limitou a
o registro do bem
(id.
352194429
).
O apelado
CICERO RODRIGUES DA SILVA
, por sua vez,
pugnou
pel
a juntada de certidão

emitida pelo serviço registral imobiliário,
asseverando
tratar-se de prova nova
, bem como
pelo
desprovimento do recurso
e
majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal (id. 352194430).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
CICERO RODRIGUES DA SILVA

a
juiz
ou

Ação
d
e Adjudicação Compulsória
c
om Pedido
d
e Tutela
d
e Urgência
em desfavor de
IMOBILIÁRIA LUZO BRASILEIRA LTDA
-
ME

e

IMOBILIÁRIA PETRÓPOLIS LTDA
-
ME
,
visando
à
outorga da escritura definitiva do imóvel consistente no
L
ote 13 da
Q
uadra 03 do Loteamento Novo Niterói I,
situado no Município de Várzea Grande,
objeto da matrícula n
.
21.616, ao argumento de que firmou compromisso de compra e venda no ano de 1984
e efetuou o pagamento do
bem

(id.
352193945
).

No curso do processo, por determinação
da Magistrada oficiante
(id
s
.
352194358
e
352194369
)
, foi promovida a inclusão da
TABELIÃ DO 5º SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRO DE IMÓVEIS DA 2ª CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DA COMARCA DE CUIABÁ
no polo passivo da demanda, a fim de viabilizar o eventual cumprimento da ordem registral

(ids.
352194359
e 352194370).

O
Juízo
a quo

proferiu

sentença de procedência da
ação
, nos seguintes termos:

“(...)

A controvérsia central da demanda reside em verificar se o autor cumpriu sua obrigação contratual – o pagamento integral do preço – como requisito para exigir a outorga da escritura definitiva do imóvel.

Os requisitos para a adjudicação compulsória são claros: (i) a existência de um compromisso de compra e venda válido; (
ii
) o
pagamento integral do preço; e (
iii
) a recusa do vendedor em outorgar a escritura.

O primeiro requisito é incontroverso, materializado no contrato juntado aos autos. A recusa do vendedor também é evidente, tanto pela negativa administrativa quanto pela resistência oferecida na contestação. Resta, pois, a análise do adimplemento.

Do Ônus da Prova e sua Inversão

De regra, o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito – no caso, o pagamento – incumbe ao autor (art. 373, I, CPC). O autor, contudo, alega ter perdido os comprovantes e postula a inversão do ônus da prova, para que as rés demonstrem o inadimplemento.

A relação jurídica entre as partes é, inegavelmente, de consumo, ainda que o contrato seja anterior ao Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), cujas normas de ordem pública têm aplicação imediata. Contudo, a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC, não é automática. Exige a verossimilhança da alegação ou a hipossuficiência técnica do consumidor.

No caso em tela, a hipossuficiência técnica é manifesta. Exigir que o consumidor guarde comprovantes de pagamento por quase 40 anos, especialmente após tê-los
entregue
a uma instituição financeira (BEMAT) em uma negociação, configura uma barreira intransponível ao seu direito, o que a doutrina denomina de "prova diabólica".

Por outro lado, para a empresa vendedora, que tem o dever legal de manter seus registros contábeis e fiscais organizados, a comprovação do inadimplemento (seja pela ausência de registro do pagamento, seja pela existência de notificações de cobrança) é prova de fácil produção.

A longa inércia da vendedora, que por quase quatro décadas não tomou qualquer medida judicial ou extrajudicial para cobrar o suposto débito ou rescindir o contrato, milita em seu desfavor. Tal comportamento viola o princípio da boa-fé objetiva e seus deveres anexos, em especial a figura da
supressio
, que consiste na perda de um direito pelo seu não
exercício por tempo suficiente para gerar na outra parte a legítima expectativa de que não mais seria exercido.

Ao deixar de cobrar a dívida por 39 anos, a ré gerou no autor a justa crença de que a obrigação estava extinta. A tentativa de, somente agora, valer-se do suposto inadimplemento para negar a escritura e cancelar o registro configura comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
), vedado pelo ordenamento.

Dessa forma, com base na hipossuficiência do consumidor e na violação da boa-fé objetiva pela ré, *defiro a inversão do ônus da prova*, para atribuir à parte ré o dever de comprovar o inadimplemento do autor.

Da Análise Probatória

Invertido o ônus, as rés não se desincumbiram de provar o fato impeditivo do direito do autor. Limitaram-se a alegar o não pagamento, sem juntar aos autos qualquer notificação de cobrança, protesto, ação de rescisão contratual ou mesmo um extrato contábil que demonstrasse a existência do débito em aberto. A mera alegação, desprovida de suporte probatório mínimo, é insuficiente para afastar a pretensão autoral.

Pelo contrário, o autor demonstrou ter buscado ativamente a regularização do imóvel, bem como tentado reaver os documentos junto à instituição sucessora do BEMAT, sem sucesso. A narrativa autoral é verossímil e coerente com a cronologia dos fatos.

Assim, ante a ausência de prova do inadimplemento pela parte que detinha o ônus de fazê-lo, presume-se a quitação integral do contrato.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE
o pedido formulado na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a) ADJUDICAR
em favor do autor,
CÍCERO RODRIGUES DA SILVA
, o imóvel constituído pelo Lote 13, da Quadra 03, do Loteamento Novo Niterói I, Matrícula nº 21.616, localizado nesta Comarca de Várzea
Grande-MT
.

Esta sentença, uma vez transitada em julgado, servirá como título para a transferência da propriedade do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, suprindo a declaração de vontade da primeira ré, Imobiliária Luso-Brasileira Ltda.

Expeça-se o competente mandado de averbação ao Cartório de Registro de Imóveis, instruindo-o com cópia desta sentença.

Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, considerando a natureza da causa e o trabalho realizado.

Mantenho o benefício da justiça gratuita concedida ao autor.

(...)”.
(id.
352194420
).

Em face da
retrocitada
sentença
a tabeliã

op
ôs
embargos de declaração (id.
352194421
), os
quais foram rejeitados (id.
352194424
).

Irresignad
as
,
as imobiliárias requeridas
interp
useram
o presente recurso, pretendendo
que a sentença seja reformada de modo a julgar totalmente improcedente a ação
.

Pois bem.

Como cediço, a redistribuição do ônus da prova deve ser declarada antes do encerramento da instrução.
Deveras, a
exigência decorre do devido processo legal em sua acepção substantiva
, na medida em que
o litigante
tem o direito de saber, com antecedência suficiente, sobre quem recairá o encargo probatório, para que possa efetivamente se desincumbir dele
,
produzindo a prova que lhe compete, exercendo o contraditório em relação
a
os elementos trazidos pel
a parte contrária e planejando sua estratégia defensiva.

Essa
compreensão encontra amparo, ainda, nos
arts
. 9º e 10 do Código de Processo Civil, que vedam a decisão surpresa, bem como no art. 357, III, do mesmo diploma, que impõe a definição da distribuição do ônus da prova

em decisão de saneamento e de organização do processo
.

A inversão do ônus
probatório
consubstancia, assim, regra de instrução
-
e não de julgamento
-
, sendo vedado ao julgador valer-se dela como fundamento da própria sentença, sob pena de surpreender a parte com um encargo que não lhe foi previamente comunicado e do qual não teve oportunidade concreta de se desincumbir.

No presente caso, o
J
uízo
de primeiro grau
deferiu a inversão apenas na sentença
,
momento em que as apelantes não mais podiam produzir qualquer prova, surpreendendo-as com a atribuição desse encargo ao mesmo tempo em que julgava a demanda com base nele. Tal proceder configura cerceamento de defesa, caracterizando
error
in procedendo
que compromete a higidez do julgado.

Outro não é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça a respeito:

“(...)
1. A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, em conformidade com o art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil, é regra de instrução e não de julgamento, devendo ser aplicada antes do encerramento da fase probatória.

2. No caso, a aplicação da inversão do ônus da prova no momento da sentença, sem oportunizar à parte a produção de provas em sentido contrário, configurou cerceamento de defesa e violou os princípios do contraditório, da ampla defesa e da não surpresa.

3. A nulidade da sentença, na hipótese, é manifesta e decorre da aplicação inadequada da inversão do ônus da prova como regra de julgamento, impedindo o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa pela parte ré.

4. Recurso especial provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para prolação de decisão saneadora que defina a distribuição do ônus da prova, reabrindo-se a fase de instrução.
(...)”.

(
STJ,
REsp n. 2.112.599/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026)
.

Registre-se que
o

vício não comporta saneamento nesta instância,
restando impossibilitado o
julgamento imediato do mérito
. Embora as apelantes tenham apresentado contestação, não lhes havia sido comunicado, até aquele momento, que sobre elas recairia o ônus de demonstrar o inadimplemento
,
razão pela qual não tinham como se desincumbir de encargo que ainda não lhes fora imputado.

Com efeito, q
uando a inversão foi declarada, a instrução já se encontrava encerrada,
suprimindo-lhes
qualquer oportunidade de produção probatória.
Nessa linha, não incide a teoria da causa madura (art. 1.013, § 3º, do CPC), porquanto o vício processual reconhecido atingiu diretamente a fase instrutória, impondo
su
a reabertura com a prévia definição do ônus probatório.

A isso se soma o fato de que o apelado juntou certidão do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá (id. 352194431) apenas com as contrarrazões. Nos termos do art. 435, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a juntada posterior de documento que se tornou conhecido ou disponível após a contestação é admitida desde que a parte comprove o motivo que a impediu de fazê-lo anteriormente
-
exigência de caráter excepcional
-
, cabendo ao juiz avaliar a conduta
do requere
n
te
e assegurar o contraditório.

Logo, não tendo sido assegurado às
recorrentes
o contraditório sobre o documento
em questão
, sua utilização nesta sede recursal é inviável, o que reforça a necessidade de retorno dos autos à origem.

Configurado,
portanto,
o cerceamento de defesa das apelantes,
e inviabilizado o julgamento imediato do mérito
,
seja pela supressão da oportunidade de produção probatória no momento oportuno, seja pela pendência de contraditório sobre documento juntado em fase recursal
,
impõe-se
a anulação da sentença, com determinação de retorno dos autos ao
J
uízo de origem
para que o vício seja sanado, a instrução
regularmente completada e
proferido

novo julgamento.

Em face do exposto, conheço e
DOU
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto
por
IMOBILIÁRIA PETRÓPOLIS LTDA - ME
e
IMOBILIÁRIA LUZO BRASILEIRA LTDA - ME
,
para
anular a sentença, determinando o retorno dos autos ao
J
uízo de origem, ficando prejudicada a análise dos demais argumentos recursais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026