Tribunal: TJMT
Processo: 1001854-54.2024.8.11.0045
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-23
Data de publicação: 2026-07-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001854-54.2024.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MAURILIO JOAO DO NASCIMENTO - CPF: 099.141.974-00 (APELANTE), ALEX DA CRUZ CORDEIRO - CPF: 778.556.712-34 (ADVOGADO), LRV 01 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 35.914.297/0001-85 (APELADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXTRAORDINÁRIAS. INOCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO VEDADA. EQUIVALÊNCIA AO LOCATIVO. TEMA 970/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CAUSA DE PEDIR NÃO DEDUZIDA NA INICIAL. INADMISSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por Maurílio João do Nascimento contra sentença da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais movida em face de LRV 01 Incorporação Imobiliária SPE Ltda., condenando a incorporadora ao pagamento de cláusula penal moratória de 1% ao mês sobre os valores efetivamente pagos, proporcional ao dia, pelo período de mora compreendido entre 01/07/2023 e 09/12/2023, e à restituição simples dos juros de obra pagos no mesmo período, a apurar em liquidação de sentença, com sucumbência recíproca fixada em 50% para cada parte e honorários de 10% sobre o valor atualizado da condenação, rejeitando os pedidos de lucros cessantes autônomos e danos morais. O apelante postula a reforma integral da sentença, sustentando: o indevido indeferimento dos danos morais, alegando que o atraso na entrega conjugado com vícios construtivos graves — notadamente a ausência de tratamento de esgoto — configuraria situação excepcional; o indevido indeferimento dos lucros cessantes autônomos, por entender que a cláusula penal teria natureza punitiva, distinta da reparatória; a necessidade de ampliação do período de mora; a condenação pelos defeitos construtivos do imóvel; e a inversão total da sucumbência.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o atraso de cinco meses e nove dias na entrega do imóvel, isoladamente ou conjugado com vícios construtivos não deduzidos na petição inicial, configura dano moral indenizável; (ii) saber se a cláusula penal moratória de 1% ao mês pode ser cumulada com lucros cessantes autônomos, à luz do Tema 970 do STJ; (iii) saber se o período de mora deve ser ampliado para além da data de entrega das chaves, em razão de alegados vícios de habitabilidade; (iv) saber se é admissível, em sede recursal, a formulação de pedido de condenação por vícios construtivos não deduzido na petição inicial; e (v) saber se a sucumbência recíproca fixada em 50% para cada parte deve ser alterada.

III. Razões de decidir

3. A pretensão indenizatória fundada em vícios construtivos — ausência de tratamento de esgoto — constitui causa de pedir nova, não deduzida na petição inicial, cuja introdução em sede recursal é inadmissível. O sistema processual civil, fundado nos princípios da estabilidade da demanda e da congruência, veda a alteração da causa de pedir após o saneamento do processo, ainda que com consentimento do réu, nos termos do art. 329 do CPC. O efeito devolutivo da apelação, disciplinado pelo art. 1.013 do CPC, limita-se à matéria deduzida e decidida em primeiro grau, sendo inadmissível a renovação da demanda com novos fatos e fundamentos em sede recursal, sob pena de supressão de instância e violação ao contraditório.

4. O atraso de cinco meses e nove dias na entrega do imóvel, desacompanhado de prova de circunstâncias extraordinárias que revelem sofrimento qualificado, configura mero inadimplemento contratual, insuficiente para caracterizar dano moral indenizável. A jurisprudência consolidada do STJ é firme no sentido de que o simples descumprimento contratual não alcança o patamar de lesão à dignidade humana ou aos direitos da personalidade exigido para a reparação extrapatrimonial. O precedente invocado pelo apelante — AgInt no REsp 1.943.771/RJ — confirma, e não infirma, a sentença recorrida, pois reconheceu o dano moral em razão de atraso excepcional superior a dois anos, situação incomparável com os cinco meses e nove dias verificados nos presentes autos.

5. A cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes é vedada quando a penalidade contratual equivale ao valor locatício de mercado, nos termos da tese vinculante fixada no Tema 970 do STJ. A exceção ao referido tema — admissível quando a multa não corresponde ao locativo — pressupõe demonstração concreta e específica dessa disparidade, ônus que recai sobre quem a invoca e que o apelante não cumpriu, inexistindo nos autos qualquer elemento probatório que demonstre o valor locatício do imóvel em questão. A sentença recorrida, ao constatar que a multa de 1% ao mês supera o locativo médio de mercado estimado em 0,5%, aplicou corretamente a regra geral do Tema 970.

6. O termo final do período de mora é a data da disponibilização das chaves ao adquirente, conforme entendimento assente no STJ. O próprio precedente invocado pelo apelante para sustentar a ampliação do período de mora — AgInt no REsp 1.792.742/SP — estabelece expressamente que o termo ad quem da mora da incorporadora é a data da entrega das chaves, confirmando, paradoxalmente, a correção da sentença recorrida, que fixou o dia 09/12/2023 como marco final do inadimplemento.

7. O pedido de condenação pelos vícios construtivos do imóvel, formulado diretamente em sede recursal com fundamento no art. 618 do Código Civil, constitui pedido inteiramente novo, sem correspondência com o objeto da lide fixado na petição inicial. Os princípios da congruência e da adstrição, consagrados nos arts. 141 e 492 do CPC, aplicam-se com igual vigor ao julgamento recursal, sendo inadmissível a formulação de novos pedidos em apelação, sob pena de violação ao duplo grau de jurisdição e ao direito de defesa da parte contrária.

8. A inversão total da sucumbência pressuporia o provimento integral do recurso. Mantida a sentença em todos os seus termos, a distribuição igualitária dos ônus processuais permanece adequada, refletindo com razoável precisão o equilíbrio entre os pedidos acolhidos — cláusula penal moratória e restituição de juros de obra — e os rejeitados — lucros cessantes autônomos e danos morais.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de Apelação Cível desprovido. Majoração dos honorários advocatícios recursais em 2%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Tese de julgamento:
"1. O atraso na entrega de imóvel por período inferior a dois anos, desacompanhado de prova de circunstâncias extraordinárias que revelem sofrimento qualificado, configura mero inadimplemento contratual, insuficiente para caracterizar dano moral indenizável. 2. A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes é vedada quando a penalidade equivale ao valor locatício de mercado, cabendo ao adquirente o ônus de demonstrar concretamente a disparidade entre a multa contratual e o locativo do imóvel específico, para fins de incidência da exceção prevista no Tema 970 do STJ. 3. É inadmissível, em sede recursal, a introdução de causa de pedir e de pedidos novos não deduzidos na petição inicial, por violação aos princípios da estabilidade da demanda, da congruência e do efeito devolutivo da apelação."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 618; CPC, arts. 141, 329, 492 e 1.013; Lei nº 4.591/1964, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada:
Tema 970/STJ (REsp 1.635.428/SC); STJ, AgInt no REsp 2.054.389/PB, Rel. Min. Humberto Martins, T3, j. 04/03/2024; STJ, AgInt no REsp 1.943.771/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 11/10/2021; STJ, AgInt no REsp 1.792.742/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 26/08/2019; TJ-MT, Ap. Cível nº 10054965720188110041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 22/03/2022; TJ-MT, Ap. Cível nº 10222440420178110041, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 16/11/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
MAURILIO JOÃO DO NASCIMENTO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, nos autos da
Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais com Restituição de Valores Pagos em Dobro
movida em desfavor de
LRV 01 INCOPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a parte requerida ao pagamento de cláusula penal moratória de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor efetivamente pago pelo autor à incorporadora, proporcional ao dia, referente ao período de mora compreendido entre 01/07/2023 e 09/12/2023, condenando a ré à restituição simples dos valores pagos pelo autor a título de “juros de obra” no período de mora (após 30/06/2023), a ser apurado em liquidação de sentença mediante a prova documental do desembolso e sucumbência recíproca, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (Id. 370875892).

Inconformada, a parte apelante argumenta quanto a necessidade de reforma da sentença, alegando que ao julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, incorreu em manifesta má aplicação do direito, desconsiderando que a situação vivenciada pela apelante transcende o mero dissabor contratual.

Continua afirmando que também se faz necessária a reforma da sentença, para condenar a parte contrária ao pagamento de lucros cessantes, que é imprescindível a ampliação do período de mora reconhecido pela sentença e a condenação da apelada pelos defeitos apresentados no imóvel.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação, para que seja reformada a sentença, julgando integralmente procedentes os pedidos iniciais (Id. 370875895).

Por sua vez, a parte apelada não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
MAURILIO JOÃO DO NASCIMENTO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais com Restituição de Valores Pagos em Dobro movida em desfavor de
LRV 01 INCOPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a parte requerida ao pagamento de cláusula penal moratória de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor efetivamente pago pelo autor à incorporadora, proporcional ao dia, referente ao período de mora compreendido entre 01/07/2023 e 09/12/2023, condenando a ré à restituição simples dos valores pagos pelo autor a título de “juros de obra” no período de mora (após 30/06/2023), a ser apurado em liquidação de sentença mediante a prova documental do desembolso e sucumbência recíproca, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (Id. 370875892).

O apelante, em suas razões, postula a reforma integral da sentença, sustentando, em síntese, quanto o indevido indeferimento dos danos morais, sob o argumento de que o atraso na entrega, conjugado com a entrega do imóvel com vícios construtivos graves, notadamente a ausência de tratamento de esgoto, configuraria situação excepcional apta a gerar abalo moral indenizável, o indevido indeferimento dos lucros cessantes autônomos, ao argumento de que a cláusula penal moratória teria natureza punitiva, distinta da natureza reparatória dos lucros cessantes, sendo possível a cumulação, a necessidade de ampliação do período de mora reconhecido, para abranger o tempo em que o imóvel esteve com vícios que comprometiam sua habitabilidade, a condenação da apelada pelos defeitos construtivos apresentados no imóvel e a inversão total do ônus da sucumbência.

Passo ao exame das teses recursais, na ordem em que foram suscitadas, adiantando, desde logo, que o
recurso não merece provimento
, pelos fundamentos que passo a expor.

Antes de adentrar ao mérito propriamente dito, não posso deixar de registrar uma irregularidade formal que, embora não impeça o conhecimento do recurso diante do princípio da instrumentalidade das formas e da necessidade de preservar o acesso à justiça do recorrente, revela descuido técnico que compromete a qualidade da prestação advocatícia e, em última análise, a própria efetividade da defesa dos interesses do apelante.

As razões de apelação identificam o recorrente como "
Luciane Bento da Silva
", nomes completamente estranho ao processo originário, cujas partes são Maurílio João do Nascimento Pinho e LRV 01 Incorporação Imobiliária SPE Ltda. O número do processo indicado nas razões: 1011002-26.2023.8.11.0045; também diverge do processo de origem nº 1001854-54.2024.8.11.0045. Mais grave ainda: as razões recursais descrevem uma causa de pedir que não corresponde à petição inicial dos presentes autos, introduzindo fatos e pedidos inteiramente novos,
como a alegação de vícios construtivos e ausência de tratamento de esgoto, que sequer foram deduzidos na exordial
.

É evidente que as razões de apelação foram elaboradas para outro processo e simplesmente adaptadas de forma superficial e descuidada para os presentes autos, sem a mínima correspondência com os fatos, fundamentos e pedidos que efetivamente compõem esta lide. Tal prática, além de configurar desrespeito ao dever de lealdade processual e ao próprio cliente, fragiliza estruturalmente o recurso, na medida em que os argumentos apresentados
não guardam relação de pertinência com a sentença impugnada
.

Registro o fato para que conste, mas, como dito, não deixarei de examinar as teses recursais que, por interpretação sistemática e caridosa das razões, possam ser identificadas como pertinentes ao caso concreto, em homenagem ao princípio do aproveitamento dos atos processuais e ao direito fundamental ao duplo grau de jurisdição.

A primeira tese recursal diz respeito à alegada configuração de danos morais indenizáveis, que o apelante sustenta decorrer tanto do atraso na entrega do imóvel quanto dos vícios construtivos apresentados, especialmente a ausência de tratamento de esgoto.

A tese não prospera, por razões que se desdobram em dois planos distintos: o processual e o material.

No plano processual, a pretensão indenizatória fundada nos vícios construtivos que constitui o argumento central e mais desenvolvido das razões de apelação para justificar o dano moral, esbarra em obstáculo intransponível:
trata-se de causa de pedir nova, não deduzida na petição inicial, cuja introdução em sede recursal é absolutamente inadmissível
.

O sistema processual civil brasileiro, fundado no princípio dispositivo e na estabilidade da demanda, estabelece com precisão os limites temporais dentro dos quais as partes podem modificar os elementos objetivos da ação. O art. 329 do CPC é categórico ao dispor que, após a citação, é vedada a alteração da causa de pedir sem o consentimento do réu, e que, após o saneamento do processo, tal alteração é impossível mesmo com concordância da parte contrária, vejamos:

“Art. 329. O autor poderá:

I - até a citação, aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir, independentemente de consentimento do réu;

II - até o saneamento do processo, aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, com consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o requerimento de prova suplementar.

Parágrafo único. Aplica-se o disposto neste artigo à reconvenção e à respectiva causa de pedir.”

A petição inicial dos presentes autos, conforme expressamente consignado na sentença recorrida, limitou sua causa de pedir
ao atraso na entrega do imóvel, não havendo qualquer menção a vícios construtivos, ausência de tratamento de esgoto ou defeitos de habitabilidade
.

O Juízo de Origem, ao indeferir o pedido de prova oral sobre vícios de esgoto, agiu com
absoluto acerto
, reconhecendo que tal matéria
constituía causa de pedir estranha à exordial
. O efeito devolutivo da apelação, disciplinado pelo art. 1.013 do CPC, transfere ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada nos limites em que foi deduzida e decidida em primeiro grau, vejamos:

“Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.”

Não é dado ao recorrente, sob o pretexto de impugnar a sentença, introduzir em sede recursal fatos e fundamentos jurídicos que
sequer integraram o objeto da lide na origem
. Admitir o contrário seria subverter a lógica do sistema recursal, transformar o Tribunal em juízo de primeiro grau para matérias novas e, o que é mais grave,
suprimir a instância ordinária em relação a questões que jamais foram submetidas ao contraditório e à ampla defesa na forma devida
.

A jurisprudência desta Corte é uníssona nesse sentido. O recurso de apelação não é instrumento para a renovação da demanda com novos fatos e fundamentos; é meio de impugnação de decisão judicial,
cujo objeto é necessariamente delimitado pelo que foi posto em juízo na instância de origem
. Pretensões não deduzidas na inicial devem ser objeto de ação autônoma, com a observância do devido processo legal em sua integralidade.

Nesse sentido, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL - FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA - PRELIMINAR DE OFICIO – INOVAÇÃO RECURSAL – TESE RECURSAL NÃO VENTILADA NA INICIAL. PRETENSÃO DE ALTERAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR – RECONHECIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO CONHECIDO.
Configura inovação recursal quando a matéria ventilada no recurso de apelação não foi suscitada oportunamente pelo autor na petição inicial, sobre a qual, portanto, não se instaurou controvérsia entre as partes e tampouco enfrentamento pelo juízo de primeiro grau. Verifica-se que os argumentos trazidos nas razões recursais não guardam relação com a causa de pedir delineada na peça de ingresso, o que configura inovação recursal
.” (TJ-MT 10054965720188110041 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 22/03/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2022) (destaquei)

Afastada, portanto, a possibilidade de apreciação dos vícios construtivos nesta sede, a tese de dano moral fica restrita ao argumento do
atraso na entrega do imóvel
, que foi de 5 (cinco) meses e 9 (nove) dias.

No plano material,
tampouco assiste razão ao apelante
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada ao longo de anos de julgamentos sobre a matéria, firmou entendimento no sentido de que
o simples inadimplemento contratual, ainda que se trate de atraso na entrega de imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável
. O mero descumprimento de obrigação contratual, por mais frustrante que seja para o credor, insere-se na categoria dos aborrecimentos e dissabores inerentes à vida em sociedade, que não alcançam o patamar de lesão à dignidade humana ou aos direitos da personalidade exigido para a configuração do dano extrapatrimonial.

A propósito, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE . DECISÃO MANTIDA. 1.
A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico
. 2 . É cabível, em recurso especial, promover nova qualificação jurídica dos fatos expressamente delineados no acórdão recorrido para atribuir-lhes a correta consequência jurídica, sem implicar no reexame de prova. 3. "É inviável o conhecimento de matéria que foi suscitada apenas em agravo interno, constituindo indevida inovação recursal, em razão da configuração da preclusão consumativa" (AgInt no AREsp n. 2 .331.105/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 21/12/2023).Agravo interno improvido.” (STJ - AgInt no REsp: 2054389 PB 2022/0304425-4, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 04/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2024) (destaquei)

Outro não é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça, vejamos:

“EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PARCIAL PROCEDENCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – PEQUENO ATRASO – DANO MORAL – INEXISTENTE – MERO ABORRECIMENTO – RECURSO PROVIDO.
O atraso na entrega da obra pela construtora caracteriza inadimplemento contratual, passível de indenização por eventuais danos materiais sofridos pelo consumidor. A demora de 02 (dois) meses para a entrega das chaves ao comprador constitui mero inadimplemento contratual e não configura abalo à honra e/ou ofensa aos direitos de personalidade do autor/apelado passível de indenização por dano moral
.” (TJ-MT 10222440420178110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/11/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2022) (destaquei)

O apelante, ciente desse entendimento, busca enquadrar o caso concreto nas hipóteses excepcionais que a jurisprudência reconhece como aptas a gerar dano moral, invocando o precedente do AgInt no REsp 1.943.771/RJ, no qual o STJ reconheceu o dano moral em razão de atraso superior a dois anos na entrega do imóvel. A analogia, contudo, é manifestamente inadequada.

O precedente invocado é precisamente aquele que demonstra a correção da sentença recorrida. O STJ, naquele julgado,
foi explícito ao fundamentar o reconhecimento do dano moral na excepcionalidade da situação, caracterizada pelo
atraso de mais de dois anos
, que, por sua extensão e gravidade, superava os limites do mero inadimplemento contratual
. A “
ratio decidendi
” do precedente não é a de que qualquer atraso gera dano moral, mas exatamente o oposto: que
apenas atrasos de magnitude excepcional, que imponham ao adquirente sofrimento prolongado e situação de angústia qualificada, justificam a reparação extrapatrimonial
.

No caso dos autos, o atraso foi de 5 (cinco) meses e 9 (nove) dias período que, embora indesejável e juridicamente relevante para fins de aplicação da cláusula penal moratória,
está muito aquém do patamar que a jurisprudência do STJ reconhece como apto a gerar dano moral
. Não há nos autos qualquer prova de que o apelante tenha experimentado sofrimento extraordinário, tenha sido obrigado a arcar com despesas de moradia alternativa, tenha sofrido abalo à saúde ou tenha vivenciado situação de angústia que transcendesse os limites do aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual. A ausência de prova de circunstâncias extraordinárias é, por si só,
suficiente para manter a sentença neste ponto
.

O segundo precedente citado pelo apelante, AgInt no AREsp 1.900.471/RJ, também não socorre a tese recursal. Aquele julgado tratava de ação contra companhia de saneamento básico pela ausência de prestação do serviço público de esgoto,
relação jurídica de natureza completamente distinta da presente, que envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre particulares
. A transposição do raciocínio daquele precedente para o caso concreto seria metodologicamente equivocada, pois ignora as diferenças estruturais entre as relações jurídicas subjacentes, os deveres específicos de cada tipo de prestador e os fundamentos normativos que regem cada espécie de responsabilidade civil.

Ademais, como já assentado,
a ausência de tratamento de esgoto não integra a causa de pedir dos presentes autos
, de modo que qualquer precedente fundado nessa circunstância é, por definição, inaplicável a esta lide.

A segunda tese recursal versa sobre a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes autônomos, sustentando o apelante que a sentença teria incorrido em “
error in judicando
” ao aplicar o Tema 970/STJ de forma restritiva.

A tese merece exame mais cuidadoso, pois toca em questão jurídica de alguma complexidade, mas igualmente não prospera.

O Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, fixado no julgamento do REsp 1.635.428/SC, estabeleceu a seguinte tese vinculante: “
A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação
, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
.
” A “
ratio
” do precedente é clara:
se a penalidade contratual pelo atraso já corresponde ao valor que o adquirente deixou de auferir com a fruição do imóvel, seja pelo uso próprio, seja pela locação, a condenação adicional em lucros cessantes representaria dupla reparação pelo mesmo dano, o que o ordenamento jurídico não admite.

O apelante sustenta que a cláusula penal teria natureza punitiva e coercitiva, distinta da natureza reparatória dos lucros cessantes, razão pela qual a cumulação seria possível. O argumento, embora encontre respaldo em parte da doutrina civilista que distingue as funções da cláusula penal, não se sustenta diante da tese vinculante fixada pelo STJ, que adotou critério objetivo e pragmático para resolver a questão:
o que importa não é a natureza abstrata da cláusula penal, mas sim se o seu valor, no caso concreto, equivale ou não ao locativo de mercado
.

A exceção ao Tema 970, que o próprio apelante invoca, com base no AgInt nos EDcl no REsp 1.930.574/RJ, pressupõe
demonstração concreta de que a penalidade contratual, no caso específico, não corresponde aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período de mora
. Trata-se, portanto, de questão eminentemente fática, que exige prova do valor locatício de mercado para o imóvel em questão, a fim de que se possa comparar com a multa contratual de 1% (um por cento) ao mês e verificar se há ou não equivalência.

Ocorre que o apelante não produziu qualquer prova nesse sentido. Não há nos autos pesquisa de mercado, laudo de avaliação, declaração de imobiliária ou qualquer outro elemento probatório que demonstre o valor locatício do apartamento nº 303, Bloco 13, do Condomínio Residencial Parque das Flores. A afirmação genérica de que a cláusula penal teria natureza punitiva, desacompanhada de prova concreta da disparidade entre a multa e o locativo, é insuficiente para afastar a aplicação da regra geral do Tema 970.

A sentença recorrida, ao contrário, fundamentou a aplicação da regra geral com base em dado objetivo: a multa contratual de 1% (um por cento) ao mês supera o valor locatício médio de mercado, estimado em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor do imóvel. Esse dado, embora não seja específico para o imóvel dos autos, é amplamente reconhecido pela jurisprudência e pela prática do mercado imobiliário como parâmetro razoável para a comparação. Na ausência de prova em contrário produzida pelo apelante,
não há como afastar a conclusão do Juízo de Origem
.

É preciso sublinhar, ainda, que o ônus da prova da exceção ao Tema 970 recai sobre quem a invoca. Se o apelante pretendia demonstrar que a cláusula penal de 1% (um por cento) era inferior ao locativo de mercado para aquele imóvel específico, cabia a ele produzir a prova correspondente, o que não fez. A ausência de prova milita contra a tese recursal, e não em seu favor.

A terceira tese recursal postula a ampliação do período de mora reconhecido pela sentença, sob o argumento de que a simples entrega das chaves não equivale à entrega do imóvel em condições de habitabilidade, de modo que a mora da incorporadora se prolongaria enquanto o bem apresentasse vícios que comprometessem seu uso.

A tese é duplamente improcedente.

Primeiramente, porque, como já exaustivamente demonstrado, os vícios construtivos alegados, ausência de tratamento de esgoto, não integram a causa de pedir dos presentes autos. A ampliação do período de mora com fundamento em vícios não deduzidos na inicial é
pretensão que não pode ser acolhida nesta sede, pelos mesmos fundamentos já expostos quando do exame da tese de danos morais
.

Em segundo lugar, e de forma ainda mais contundente, porque o próprio precedente invocado pelo apelante para sustentar a tese, AgInt no REsp 1.792.742/SP,
contraria frontalmente o argumento recursal
. Naquele julgado, o STJ foi expresso ao estabelecer que o termo “
ad quem
” para o cômputo da mora da incorporadora é a data da disponibilização das chaves ao adquirente. A ementa do precedente é clara: "
Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves.
"

Ao invocar esse precedente, o apelante, paradoxalmente, confirma a correção da sentença recorrida, que fixou exatamente o dia 09/12/2023, data do recebimento das chaves, como termo final do período de mora. A tentativa de extrair do precedente uma conclusão oposta à sua “
ratio decidendi
” não encontra amparo em qualquer interpretação razoável do julgado.

A tese de que a mora se prolonga além da entrega das chaves em razão de vícios construtivos poderia, em tese, ser sustentada em ação autônoma, devidamente instruída com prova técnica da inabitabilidade do imóvel e com a correspondente causa de pedir. Nos presentes autos, contudo, tal pretensão é inadmissível, tanto pela
ausência de causa de pedir adequada quanto pela ausência de prova
.

A quarta tese recursal postula a condenação da apelada pelos defeitos construtivos apresentados no imóvel, especialmente a ausência de tratamento de esgoto, com fundamento no art. 618 do Código Civil.

Esta tese é a que apresenta o vício mais grave de toda a peça recursal, pois
constitui pedido inteiramente novo
, sem qualquer correspondência com o objeto da lide fixado na petição inicial.

O art. 141 do CPC estabelece que o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte, vejamos:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.”

O art. 492 do mesmo diploma é igualmente categórico: é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. Esses princípios, da congruência ou adstrição, aplicam-se com igual vigor ao julgamento recursal, que não pode extrapolar os limites da lide originária.

Cito:

“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

A petição inicial dos presentes autos não formulou qualquer pedido de condenação por vícios construtivos, não descreveu a ausência de tratamento de esgoto como fato constitutivo do direito pleiteado e não invocou o art. 618 do Código Civil como fundamento jurídico da pretensão. Trata-se, portanto, de
pedido novo, formulado diretamente em sede recursal, o que é absolutamente inadmissível no sistema processual brasileiro
.

O recurso de apelação não é instrumento para a formulação de novos pedidos. Sua função é a de impugnar a decisão judicial proferida em primeiro grau, nos limites do que foi posto em juízo. Admitir pedido novo em sede recursal seria
não apenas violar os princípios da congruência e da estabilidade da demanda, mas também suprimir o duplo grau de jurisdição em relação a matéria que jamais foi apreciada pelo Juízo de Origem
, além de cercear o direito de defesa da parte contrária, que não teve oportunidade de se manifestar sobre tal pretensão no momento processual adequado.

O apelante que pretenda ser indenizado pelos vícios construtivos do imóvel deverá ajuizar ação autônoma, com a devida descrição dos fatos, formulação dos pedidos e produção das provas pertinentes, observando o prazo decadencial previsto no art. 618 do Código Civil para os vícios que comprometam a solidez e segurança da obra.

A quinta e última tese recursal postula a inversão total do ônus da sucumbência, com a condenação da apelada ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados no grau máximo.

O pedido
não merece acolhimento
.

A sentença recorrida reconheceu a sucumbência recíproca das partes, distribuindo os ônus processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma, com fundamento no art. 86 do CPC. Tal distribuição reflete, com razoável precisão, o resultado do julgamento: o autor obteve êxito nos pedidos de cláusula penal moratória e restituição de juros de obra, mas foi vencido nos pedidos de lucros cessantes autônomos e danos morais.

A inversão total da sucumbência em favor do apelante pressuporia
o provimento integral do recurso, com o acolhimento de todos os pedidos rejeitados em primeiro grau
. Como nenhuma das teses recursais foi acolhida neste julgamento,
não há fundamento para alterar a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença
.

Ao contrário, mantida a sentença em todos os seus termos, a distribuição igualitária das custas e honorários permanece adequada, refletindo o equilíbrio entre os pedidos acolhidos e os rejeitados.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do
recurso de apelação
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença objurgada. Ademais,
DETERMINO
a
majoração
da
verba sucumbencial
em favor da parte apelada em
2% (dois por cento)
, nos termos do artigo 85, §11º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2026