Tribunal: TJMT
Processo: 1018038-25.2021.8.11.0002
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018038-25.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[REVALINO BARBOSA DE OLIVEIRA - CPF: 138.555.651-04 (APELANTE), JOAO MIGUEL DA COSTA NETO - CPF: 031.123.181-02 (ADVOGADO), ZENAIDE RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 488.596.721-04 (APELANTE), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), SILVANA ALVES DE SOUZA - CPF: 925.094.951-00 (APELADO), SILVANA ALVES DE SOUZA - CPF: 925.094.951-00 (ADVOGADO), KLEBER JORGE JUNIOR - CPF: 027.931.941-07 (ADVOGADO), ZENAIDE RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 488.596.721-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), REVALINO BARBOSA DE OLIVEIRA - CPF: 138.555.651-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA CUMULADA COM CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. ALEGAÇÃO DE VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. INOPONIBILIDADE A TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA N. 239/STJ. INAPLICABILIDADE. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. POSSE EFETIVA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. DANO MORAL. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação anulatória de escritura pública cumulada com cancelamento de registro imobiliário e indenização por dano moral.

2. Requerimentos do recurso: (
i
) declaração de nulidade da segunda venda e do respectivo registro; (
ii
) reconhecimento da propriedade e posse em favor do espólio; e (
iii
) condenação solidária das apeladas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em: (
i
) verificar se o compromisso de compra e venda não registrado é oponível a terceiro adquirente de boa-fé; (
ii
) analisar a aplicabilidade da Súmula n. 239 do STJ à ação anulatória de escritura pública; (
iii
) examinar se a quitação do preço constitui fato incontroverso por ausência de impugnação específica; (
iv
) aferir a comprovação da quitação integral e da posse efetiva sobre os imóveis; e (
v
) verificar se estão configurados os pressupostos da responsabilidade civil por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O sistema registral brasileiro adota o princípio da inscrição, segundo o qual a transmissão da propriedade imobiliária entre vivos somente se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

5. O compromisso de compra e venda não registrado, embora válido entre as partes contratantes, gera apenas direitos obrigacionais não oponíveis a terceiros de boa-fé que adquirem o imóvel mediante escritura pública regularmente registrada.

6. No caso concreto, a apelada adquirente obteve certidões negativas, lavrou escritura pública, recolheu o ITBI e providenciou o registro, o que revela a sua condição de terceiro de boa-fé.

7. A Súmula n. 239 do STJ, que dispensa o registro do compromisso de compra e venda para o exercício do direito à adjudicação compulsória, é inaplicável às ações anulatórias de escritura pública e de cancelamento de registro celebrados com terceiro adquirente de boa-fé, circunstância evidenciada nos autos.

8. O ônus da impugnação especificada, previsto no art. 341 do Código de Processo Civil, não se aplica quando a contestação contém negativa da própria relação jurídica alegada.

9. Em caso de alienação do mesmo imóvel a duas pessoas distintas, prevalece a aquisição daquela que primeiro registrou seu título, independentemente da anterioridade do contrato não registrado.

10. A ausência de comprovação da quitação integral do preço e a boa-fé da adquirente elidem a pretensão de indenização moral.

IV. DISPOSITIVO

11
. Recurso desprovido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: art. 1.245 do Código Civil; arts. 341 e 373, I, do Código de Processo Civil; Súmula 239/STJ.

Jurisprudências relevantes citadas
: TJMT, ApCiv 0007174-47.2014.8.11.0015; Súmula n. 239/STJ.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo
ESPÓLIO DE REVALINO BARBOSA DE OLIVEIRA
, representado por sua inventariante
ZENAIDE RODRIGUES DE OLIVEIRA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da ação anulatória de escritura pública e averbação cumulada com cancelamento de registro imobiliário e indenização por dano moral n. 1018038-25.2021.8.11.0002, ajuizada em desfavor de
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA. – ME
e
SILVANA ALVES DE SOUZA
, que julgou improcedentes os pedidos formulados.

Na
origem
, o apelante narrou que adquiriu 05 (cinco) lotes de propriedade da primeira apelada em 22/maio/1986, conforme comprovantes de pagamento e contrato de compra e venda, cada qual com 480m2, denominados lotes 02, 03, 04, 05 e 06, da quadra 63, no Loteamento Jardim Paula III, em Várzea Grande, registrados no Cartório de Imóveis do 5º Ofício de Cuiabá sob a matrícula n. 27.049, livro 02, e posteriormente transferidos ao Cartório do 1º Ofício de Várzea Grande em 03/fevereiro/2020 para o nome da segunda apelada, sob as matrículas n. 114210, 114211, 114212, 114213 e 114214, respectivamente.

Sustentou que, embora não tenha transferido os imóveis para o seu nome durante 35 (trinta e cinco) anos por insuficiência financeira, manteve posse mansa e pacífica, com visitas mensais, limpezas periódicas, construção de muros e edificação de pequeno imóvel no local, até ser surpreendido com a notícia de que os terrenos haviam sido vendidos à segunda apelada.

Aduziu que a transferência de propriedade é nula, porquanto a primeira apelada já havia alienado os imóveis ao apelante há mais de 35 (trinta e cinco) anos, que configura negociação fraudulenta e enriquecimento ilícito.

Postulou a declaração de nulidade das averbações, o reconhecimento do direito de propriedade e posse com efeito
ex tunc
, bem como a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) (id. 324075942).

Na
contestação
, a apelada
Silvana Alves de Souza
arguiu, preliminarmente, ilegitimidade passiva, sob o argumento de que figura como terceira adquirente de boa-fé, sem qualquer participação no negócio jurídico firmado entre o apelante e a primeira apelada. Impugnou, ainda, a concessão da gratuidade de justiça ao apelante, diante da titularidade de bens imóveis de grande monta.

No mérito, asseverou que adquiriu os terrenos em 22/novembro/2013, mediante autorização de escritura, e desde então exerce a posse, com o pagamento dos IPTU’s de 2013 a 2023, inclusive tributos anteriores em aberto, além de ter promovido o desmatamento integral dos lotes, conforme fotografias e vídeos anexados.

Pontuou que, por ocasião da aquisição, obteve certidões de inteiro teor e ônus que não apontavam qualquer restrição, gravame ou registro em nome do apelante, de modo que o contrato particular não registrado produz eficácia apenas entre as partes originárias, sem possibilidade de desfazer alienação posterior celebrada com adquirente de boa-fé.

Refutou a ocorrência de dano moral, em virtude de o episódio narrado configurar mero dissabor, incapaz de produzir lesão ao patrimônio imaterial, e requereu a condenação do apelante por litigância de má-fé (id. 324080925).

Na contestação, a apelada
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA. - ME
requereu, preliminarmente, a concessão da gratuidade de justiça, por se tratar de empresa inativa e sem receitas, conforme Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais - DCTF anexa, bem como impugnou o benefício concedido ao apelante.

Arguiu a prescrição decenal prevista no art. 205 do Código Civil, uma vez que o negócio jurídico teria sido firmado em 1986 e não houve comprovação hábil do exercício de posse sobre os imóveis.

No mérito, sustentou que a inércia do apelante por mais de 35 (trinta e cinco) anos, sem qualquer providência para registro ou averbação do contrato, inviabiliza o reconhecimento da propriedade, além de os recibos apresentados não demonstrarem inequivocamente a quitação.

Defendeu a validade dos atos praticados na matrícula dos imóveis, realizados de boa-fé pela apelada
Silvana Alves de Souza
, e refutou o pedido de indenização por danos morais, pois não ficou demonstrado ato ilícito ou lesão aos direitos da personalidade do apelante (id. 324080948).

Em
impugnação
, o apelante arguiu que a apelada
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA. – ME
não impugnou especificamente a quitação dos imóveis, de modo que essa constitui fato incontroverso, nos termos do art. 341 do Código de Processo Civil, e que ficou evidenciada a má-fé da vendedora, que forneceu documentos de transferência à segunda apelada, mas não ao apelante (id. 324080953).

Na
sentença
, o Juízo
a quo
, julgou improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que o apelante apresentou apenas recibos particulares de 1986, sem registro em cartório, e permaneceu inerte por mais de 35 (trinta e cinco) anos, sem adotar qualquer providência para consolidar a titularidade dominial. Consignou que não se demonstraram atos materiais de posse, como edificação, cercamento, cultivo ou utilização econômica dos terrenos.

Constou da sentença, ainda, que a apelada
Silvana Alves de Souza
demonstrou haver adquirido os lotes mediante escritura pública regularmente registrada, sem nenhum gravame ou averbação em nome do apelante, de modo que ostenta a qualidade de terceira adquirente de boa-fé, cuja situação jurídica deve ser preservada, nos termos do art. 1.245, § 1º, do Código Civil.

Afastou o pedido de indenização por danos morais, ante a inexistência de ilicitude atribuível às apeladas, e rejeitou o requerimento de condenação por litigância de má-fé, por não vislumbrar intento de induzir o Juízo a erro.

Condenou o apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 15% sobre o valor da causa para cada apelada, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça (id. 324080973).

Nas
razões recursais
, o apelante sustenta que a duplicidade de venda é nula e que não pode prevalecer a inércia registral do primeiro comprador em detrimento da má-fé da vendedora que comercializou os mesmos imóveis 2 (duas) vezes.

Aduz que a compra e a quitação dos lotes em 1986 constituem fato incontroverso, ante a ausência de impugnação específica pela primeira apelada, nos termos do art. 341 do Código de Processo Civil, e que a Súmula n. 239 do STJ dispensa o registro do compromisso de compra e venda para o exercício do direito à adjudicação compulsória.

Argumenta que a apelada
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA. – ME
jamais forneceu os documentos necessários à transferência, mas o fez imediatamente para a apelada
Silvana Alves de Souza
, o que evidencia conduta ardilosa e de má-fé.

Assevera que o falecido Revalino Barbosa de Oliveira foi privado do único patrimônio constituído em décadas de trabalho, o que implica sofrimento que extrapola meros aborrecimentos.

Requer o provimento do recurso para declarar nula a segunda venda e o respectivo registro, reconhecer a propriedade e a posse em favor do espólio e condenar solidariamente as apeladas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com inversão dos ônus sucumbenciais (id. 324080975).

Em
contrarrazões
, a apelada
Silvana Alves de Souza
aduz não haver fato incontroverso a ser reconhecido, porquanto as contestações impugnaram integralmente a narrativa do apelante e demonstraram que o alegado negócio de 1986 jamais produziu efeitos perante terceiros por ausência de registro.

Sustenta que a Súmula n. 239 do STJ é inaplicável ao caso, pois trata de adjudicação compulsória, hipótese distinta da anulação de escritura pública e do cancelamento de registro, objeto da presente demanda.

Assevera que o apelante permaneceu inerte por mais de 35 (trinta e cinco) anos, sem adotar qualquer providência para consolidar seu suposto direito, enquanto a apelada adquiriu os imóveis mediante escritura pública regularmente registrada, sem nenhuma anotação impeditiva.

Destacou que recolheu o ITBI e manteve o pagamento do IPTU de 2013 a 2023, o que configura a condição de terceira adquirente de boa-fé.

Refuta a ocorrência de dano moral, porquanto a frustração alegada decorre da própria inércia do apelante e da ausência de cautela na formalização do negócio, e requer a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal (id. 324080978).

Por sua vez, a apelada Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA. – ME ressalta, em suas
contrarrazões
, a inércia do apelante por mais de 35 (trinta e cinco) anos sem demonstrar tentativa de registro ou averbação do contrato de compra e venda.

Aduz que os recibos particulares apresentados não comprovam a quitação, ante a ausência de recibo de quitação integral ou autorização de transferência.

Requer o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença (id. 324080979).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo
ESPÓLIO DE REVALINO BARBOSA DE OLIVEIRA
, representado por sua inventariante
ZENAIDE RODRIGUES DE OLIVEIRA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da ação anulatória de escritura pública e averbação cumulada com cancelamento de registro imobiliário e indenização por dano moral n. 1018038-25.2021.8.11.0002, que julgou improcedentes os pedidos formulados em desfavor das apeladas
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA. – ME
e
SILVANA ALVES DE SOUZA
.

O recurso não merece provimento.

O sistema registral brasileiro adota o princípio da inscrição, segundo o qual a transmissão da propriedade imobiliária entre vivos somente se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente, na forma do art. 1.245 do Código Civil.

Logo, a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, motivo pelo qual, enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como proprietário do imóvel.

Dessa regra decorre que o contrato de compromisso de compra e venda não registrado, embora válido e eficaz entre as partes signatárias, gera apenas direitos obrigacionais, não oponíveis a terceiros de boa-fé que adquirem o imóvel mediante escritura pública regularmente registrada.

No caso concreto, o apelante alegou ter celebrado contrato particular de compromisso de compra e venda com a imobiliária apelada em 1986, e apresentou recibos de pagamento de parcelas.

Contudo, não providenciou o registro do título aquisitivo ao longo de 35 (trinta e cinco) anos, tampouco ajuizou ação de adjudicação compulsória ou de usucapião para regularizar sua situação dominial. Desse modo, permaneceu em absoluta inércia quanto à formalização de seu direito perante o registro imobiliário.

A invocação da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça não assiste ao apelante, porquanto o referido enunciado sumular estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Trata-se de orientação aplicável especificamente às ações de adjudicação compulsória, nas quais o promitente comprador busca obter, por sentença, a outorga da escritura definitiva que o promitente vendedor se recusa a fornecer.

No entanto, no caso em julgamento, o apelante ajuizou ação anulatória de escritura pública e de cancelamento de registro, com o objetivo de desconstituir negócio jurídico celebrado entre a apelada
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA
. e terceiro adquirente de boa-fé.

Quanto à alegação de que a quitação do preço seria fato incontroverso por ausência de impugnação específica pela apelada
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia LTDA.
, nos termos do art. 341 do Código de Processo Civil, a tese também não prospera.

De fato, a contestação apresentada pela imobiliária apelada contém negativa da própria relação jurídica alegada, com arguição de prescrição e assertiva de que não foi apresentado recibo de quitação integral nem autorização para transferência.

O argumento de venda em duplicidade também não comporta acolhimento, pois não se configura alienação a
non domino
quando o primeiro contrato não foi registrado e o segundo adquirente obteve regularmente escritura pública que foi levada a registro.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em caso de alienação do mesmo imóvel a duas pessoas distintas, prevalece a aquisição daquela que primeiro registrou seu título, independentemente da anterioridade do contrato não registrado, pois a lei confere esse prêmio a quem foi mais diligente.

Nesse sentido:

“
(...) Não há como impor ao terceiro adquirente a pecha de má-fé se o adquirente anterior não registrou a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. No caso, o Apelado, adquirente de boa-fé, não pode ser responsabilizado por reparação de danos decorrentes de venda de imóvel em duplicidade, se o contrato particular de compromisso de compra e venda anterior firmado com o Autor/Apelante não foi registrado na matrícula do imóvel (...)
”. (ApCiv 0007174-47.2014.8.11.0015, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Clarice Claudino da Silva, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/08/2022, Publicado no DJE 08/08/2022).

No caso em exame, a apelada
Silvana Alves de Souza
demonstrou ter agido com a diligência ordinária esperada de qualquer adquirente de imóvel, porquanto obteve certidões negativas antes da aquisição, nas quais constatou a inexistência de ônus, gravames ou averbações em favor do autor nas matrículas dos imóveis.

Assim, a aludida apelada lavrou escritura pública de compra e venda, recolheu o ITBI devido, providenciou o registro dos títulos aquisitivos e passou a pagar regularmente o IPTU desde 2013.

Ademais, a apelada declarou em depoimento que, ao visitar os terrenos antes da compra, encontrou apenas mato, sem qualquer edificação, cercamento ou sinal de ocupação, o que corrobora sua boa-fé (id. 324080969).

Por outro lado, a viúva
Zenaide Rodrigues de Oliveira
, representante do
Espólio de Revalino Barbosa de Oliveira
, admitiu, em depoimento pessoal, que não havia construção nos terrenos, que ninguém residia no local e que o cercamento foi realizado apenas no final da vida do
de cujus
(id. 324080968).

Essas declarações evidenciam, portanto, a ausência de posse efetiva sobre os imóveis ao longo dos 35 (trinta e cinco) anos decorridos desde a alegada aquisição, o que fragiliza sobremaneira a tese recursal.

Do mesmo modo, o apelante não logrou demonstrar a quitação integral do preço avençado, pois os recibos apresentados são parciais e não comprovam o pagamento de todas as parcelas pactuadas.

Ademais, a representante da imobiliária afirmou que houve cancelamentos em massa de contratos inadimplidos em 1998, mediante notificação por carta e edital (id. 324080970).

Embora não se tenha afirmado que o contrato específico do apelante foi objeto de rescisão, a circunstância reforça a necessidade de comprovação robusta da quitação, ônus do qual não se desincumbiu a parte recorrente (CPC, art. 373, I, CPC).

Nessa linha, a alegação de que a imobiliária teria agido com má-fé ao fornecer documentos de transferência apenas à segunda adquirente não procede, uma vez que, não demonstrada a quitação integral do preço pelo apelante, sequer se pode afirmar que fazia
jus
à outorga de escritura.

Portanto, ausente a comprovação da quitação integral do preço, não há como imputar à imobiliária a obrigação de outorgar escritura definitiva ou responsabilizá-la pela alegada venda em duplicidade. Por consequência, não há falar em indenização por danos morais.

Diante dos elementos de convicção coligidos nos autos, ausente a comprovação da quitação integral do preço e caracterizada a boa-fé da adquirente dos imóveis mediante escritura pública regularmente registrada, impõe-se a manutenção da sentença.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto pelo
ESPÓLIO DE REVALINO BARBOSA DE OLIVEIRA
.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários sucumbenciais para 18% (dezoito por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da concessão de assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2026