Tribunal: TJMT
Processo: 1061425-31.2025.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1061425-31.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDUARDO HENRIQUE JESUS SANTANA - CPF: 030.486.841-82 (APELADO), FELIPE MARQUIAFAVE TELES ARTIOLI GODOI - CPF: 370.078.358-21 (ADVOGADO), THIAGO DE SOUZA SANTOS - CPF: 056.844.061-73 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, condenando as requeridas à restituição de 90% dos valores pagos pelo comprador, autorizada a retenção de 10%. As apelantes sustentam a incidência da Lei nº 9.514/1997, ao argumento de que o contrato continha pacto adjeto de alienação fiduciária, ainda que não registrado, e defendem a impossibilidade de rescisão pelo regime do CDC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) se o recurso viola o princípio da dialeticidade; e (ii) se a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e autoriza a aplicação do CDC, com restituição parcial das parcelas pagas pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de ausência de dialeticidade deve ser rejeitada quando, apesar de impropriedade pontual no pedido recursal, a leitura integral das razões permite identificar impugnação suficiente aos fundamentos centrais da sentença.

4. A alienação fiduciária em garantia sobre imóvel exige registro na matrícula para constituição da propriedade fiduciária. Ausente o aperfeiçoamento registral, não incide o rito especial da Lei nº 9.514/1997, sobretudo em sua dimensão executiva.

5. O Tema 1095/STJ pressupõe contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado. Inexistente o registro, não há suporte o para afastar o regime protetivo do CDC.

6. Nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC, a resolução por iniciativa do comprador autoriza a restituição imediata e parcial das parcelas pagas, com retenção razoável em favor da vendedora, nos termos da Súmula nº 543/STJ.

7. A retenção de 10% dos valores pagos mostra-se compatível com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% em caso de resolução contratual por culpa do promitente comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Preliminar rejeitada. Recurso não provido.

Tese de julgamento:
“1. A menção equivocada a matéria estranha à lide não impede o conhecimento do recurso quando as razões recursais impugnam, de modo compreensível, os fundamentos da sentença. 2. A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997. 3. Na rescisão de promessa de compra e venda submetida ao CDC, motivada por iniciativa do comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, admitida retenção razoável pela vendedora.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 85, § 11, e 1.010, II; CDC; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 1095; Súmula nº 543/STJ; STJ, EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC; STJ, AgInt no AREsp 2.272.454/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 04.03.2024; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.06.2023; TJMT, N.U 1106156-15.2025.8.11.0041, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 01.04.2026; TJMT, N.U 1023868-78.2023.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 17.12.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Pedido de Tutela de Urgência n. 1061425-31.2025.8.11.0041, ajuizada por Eduardo Henrique Jesus Santana, que julgou procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar as requeridas à restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, autorizada a retenção de 10%.

Em suas razões recursais, as apelantes sustentam que a sentença contrariou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca dos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. Defendem que a ausência de registro do contrato não retira sua validade e eficácia entre as partes, nem autoriza o comprador a promover a rescisão por meio diverso daquele previsto contratualmente e na Lei n. 9.514/1997.

Argumentam que o pedido de desfazimento formulado pelo comprador, fundado no desinteresse em permanecer vinculado ao contrato, configura quebra antecipada da avença, atraindo a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. Afirmam, ainda, que deve prevalecer a legislação especial em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, com afastamento da restituição determinada na sentença.

Ao final, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a aplicabilidade da Lei n. 9.514/1997 e a impossibilidade de rescisão do contrato nos moldes pretendidos pelo autor.

Em contrarrazões, o apelado suscita preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade, ao argumento de que as apelantes formularam pedido dissociado da controvérsia dos autos, fazendo referência a suposto “instrumento de dação em pagamento”, matéria estranha à lide. No mérito, defende a manutenção da sentença (id. 361060881).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR – DIALETICIDADE

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

O apelado suscita, em preliminar, a ausência de dialeticidade, ao argumento de que o recurso não guarda relação com os fundamentos da sentença.

O art. 1.010, II, do CPC exige que o recurso contenha as razões de fato e de direito que embasam a irresignação, requisito que, no caso, foi devidamente observado. E
mbora conste do pedido recursal menção inadequada a
“instrumento de dação em pagamento”
, expressão que, de fato, não corresponde ao objeto da presente demanda, a leitura integral das razões de apelação permite identificar, com suficiente clareza, a insurgência das requeridas contra os fundamentos centrais da sentença.

Cumpre destacar, ainda, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade.

Nesse sentido:EDclnoAgRgnoAREsp825.367/SC.

Assim, REJEITO

a aventada falta de fundamentação específica e CONHEÇO do recurso.

É como voto.

VOTO MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A insurgência das apelantes repousa, em síntese, na tese de que a relação contratual deve ser regida pela Lei n. 9.514/1997, por se tratar de instrumento particular de compra e venda de lote/terreno com garantia de alienação fiduciária, o que afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do regime de restituição proporcional das parcelas pagas. Sustentam que a ausência de registro do contrato na matrícula do imóvel não retira a eficácia das cláusulas fiduciárias entre as partes, devendo o pedido de desfazimento formulado pelo comprador ser compreendido como quebra antecipada do contrato.

Ocorre que, conforme destacado pelo juízo de origem, não há nos autos qualquer comprovação de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, tampouco há prova de que o promitente comprador tenha sido imitido na posse. Trata-se, pois, de promessa de compra e venda sem aperfeiçoamento registral da garantia, o que afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, sobretudo em sua vertente executiva.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao firmar a tese repetitiva no Tema 1095, estabeleceu com clareza que:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” – sem destaque no original.

Ausente o registro e a constituição da garantia fiduciária, não há como afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, regime protetivo aplicável às relações estabelecidas entre incorporadora e adquirente de imóvel, como já pacificado pela jurisprudência da Corte Superior:

“[...] O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ [...]”

(STJ - AgInt no AREsp: 2272454 RJ 2022/0404233-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 04/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2024)"

De igual forma, é como tem decidido o TJMT:

“[...] 3. A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do rito extrajudicial nela previsto, aplicando-se, em consequência, o regime obrigacional comum, tampouco se aplica ao caso o Tema 1.095 do STJ.

4. Caracterizada a relação de consumo, impõe-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, cuja prevalência sobre a Lei nº 13.786/2018 foi reafirmada pelo STJ, especialmente, para vedar retenção abusiva e assegurar restituição proporcional, ademais, no caso há expressa previsão contratual afastando a incidência da Lei 13.786/2018 devendo a questão ser dirimida à luz da legislação consumerista.”
(N.U 1106156-15.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/04/2026, Publicado no DJE 09/04/2026)

“[...] 1. A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997. 2. Inexistente constituição regular em mora, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo devida a restituição imediata das parcelas pagas, com retenção moderada. 3. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos e a incidência de juros moratórios a partir da citação.”

(N.U 1023868-78.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/12/2025, Publicado no DJE 21/01/2026)

No presente caso, é incontroverso que o distrato foi motivado pela incapacidade financeira do comprador em prosseguir com o adimplemento das obrigações contratuais. Nas hipóteses nos casos de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pela vendedora, a título de cláusula penal compensatória (Súmula 543/STJ).

Consigna-se, por oportuno, que a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade da retenção parcial em benefício do vendedor, em patamar que varia de 10% a 25%, de modo a indenizar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa. Cita-se:

“[...] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.”
(STJ - AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26/06/2023, DJe 30/06/2023).

Também desta eg. Corte:

“[...] A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa.”
(TJ-MT, Apelação Cível n. 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 17/04/2024, DJe 22/04/2024).

Diante disso, NEGO PROVIMENTO

ao recurso.

Majoro os honorários sucumbenciais fixadas na sentença para 17% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026