Tribunal: TJMT
Processo: 1049466-63.2025.8.11.0041
Relator(a): GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1049466-63.2025.8.11.0041
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Assistência Social]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (RECORRENTE), ALEXANDRE CAPILE DE MIRANDA SILVA - CPF: 918.830.671-20 (RECORRIDO), FERNANDO CRUDE GOMES - CPF: 301.199.948-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 - 1ª TURMA RECURSAL.

RECURSO Nº:
1049466-63.2025.8.11.0041.

ORIGEM:
JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA DE CUIABÁ.

RECORRENTE:
MUNICÍPIO DE CUIABÁ.

RECORRIDO:
ALEXANDRE CAPILE DE MORANDA SILVA.

Relator
:
Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

DATA DE JULGAMENTO:
5 A 9/3/2026.

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO REGULAR (ART. 148 DO CTN). TEMA 1113 DO STJ. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO TÉCNICA INDIVIDUALIZADA. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA VIOLADOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso interposto pelo ente municipal contra sentença homologatória de projeto elaborado por juíza leiga que julgou procedente o pedido inicial para reconhecer a ilegalidade do arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI, por entender que o valor declarado na escritura goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado mediante processo administrativo regular, inexistente no caso concreto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o município pode arbitrar previamente e de forma unilateral a base de cálculo do ITBI com fundamento em pesquisa genérica de mercado, sem instaurar processo administrativo regular; e (ii) estabelecer se o valor declarado pelo contribuinte na escritura pública pode ser afastado sem observância do contraditório e da ampla defesa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O valor declarado pelo contribuinte na escritura pública presume-se condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante processo administrativo regular, conforme o art. 148 do CTN e as teses firmadas no Tema 1113 do STJ (REsp 1.937.821/SP).

4.

A administração tributária deve instaurar processo prévio, permitir contraditório, coletar elementos técnicos e assegurar avaliação contraditória antes da constituição do crédito tributário, o que não ocorre quando o arbitramento é realizado diretamente no termo de lançamento.

5.

A pesquisa de anúncios genéricos realizada pelo município, baseada em imóveis com localização, metragem e características distintas, não configura avaliação mercadológica idônea apta a afastar a presunção relativa de veracidade do valor declarado.

6.

A discrepância entre os valores atribuídos a lotes contíguos, com mesmas características físicas e adquiridos na mesma escritura, evidencia falta de critério técnico, violando os princípios da isonomia tributária e da razoabilidade.

7.

A ausência de processo administrativo prévio impede a constituição válida do crédito tributário, pois viola o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa previstos no art. 5º, LV, da Constituição Federal.

8.

A sentença está alinhada às teses fixadas pelo STJ e à jurisprudência da Corte estadual, que exige avaliação técnica adequada e processo regular para afastar o valor declarado na escritura.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A administração tributária deve instaurar processo administrativo regular, com contraditório e avaliação técnica adequada, para afastar o valor declarado pelo contribuinte na escritura pública como base de cálculo do ITBI.

2.

É ilícito o arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI com fundamento em valores de referência ou em pesquisas genéricas de mercado, sem avaliação individualizada do imóvel transmitido.

3.

A discrepância injustificada entre avaliações de imóveis idênticos revela arbitrariedade administrativa e impede o afastamento da presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, LV; 19, II; 37, caput; 150, II. CTN, art. 148. CPC, art. 487, I. Lei 9.099/95, arts. 43 e 55. CNGC/MT, art. 236.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113). TJMT, N.U 1005061-87.2024.8.11.0004, Rel. Hildebrando da Costa Marques, j. 25/07/2025. TJMT, Ap. Cív. 1031707-23.2024.8.11.0041, Rel. Marcio Vidal, j. 30/07/2025. TJMT, N.U 1001083-48.2023.8.11.0001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, j. 12/09/2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de recurso interposto pelo reclamado contra decisão monocrática (ID 358591851), que homologou o projeto de sentença elaborado por juíza leiga e julgou procedente o pedido inicial, com resolução de mérito, conforme disposto no art. 487, I, do Código de Processo Civil (CPC).

A magistrada singular reconheceu a ilegalidade da aplicação de base de cálculo do ITBI diversa da declarada nos contratos de compra e venda imobiliária, em presunção da boa-fé do contribuinte, considerando a ausência de processo administrativo para apuração de valor real de mercado diverso do indicado.

Inconformado, o recorrente sustenta, em síntese:

a)

Exegese correta do tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça e do dever institucional de revisão do lançamento tributário;

b)

Presunção de legitimidade dos atos administrativos e do ônus probatório não satisfeito pela parte recorrida;

Ao final, requer, preliminarmente, a concessão do efeito suspensivo. No mérito, pugna pelo provimento integral do recurso interposto, julgando os pedidos iniciais improcedentes, bem como o prequestionamento das matérias constitucionais debatidas.

O reclamante
não
apresentou contrarrazões.

O Ministério Público, por meio do Ofício nº 87/2017-CPC/NFDTIPI, informou que irá se manifestar apenas nos processos que envolvam interesse público capaz de justificar tal intervenção, seja em razão da matéria (saúde) ou em razão das partes (menores e incapazes),
o que não é o caso dos autos
, razão pela qual não houve a sua remessa para manifestação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1ª Turma Recursal:

Inicialmente, deixo de conceder o efeito suspensivo pleiteado pelo recorrente, visto que não configura a hipótese delineada pelo art. 43,
caput
, da Lei 9.099/95.

A controvérsia cinge-se à legalidade do arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI pelo município de Cuiabá, que fixou o valor venal do imóvel em R$ 225.000,00, enquanto o valor declarado na escritura pública foi de R$ 5.000,00 e o valor venal cadastral para fins de IPTU era de R$ 5.817,27.

Pois bem, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.937.821/SP (Tema Repetitivo nº 1113), firmou as seguintes teses:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Esse entendimento vinculante estabelece que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção relativa de veracidade, que
somente pode ser afastada mediante procedimento administrativo regular
, com observância do contraditório e da ampla defesa.

O art. 148 do CTN dispõe:

"
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial
"

A norma é clara ao exigir processo regular e ao assegurar avaliação contraditória quando houver contestação do contribuinte.

No caso dos autos, o município não instaurou processo administrativo prévio à emissão do Termo de Lançamento. O que se verifica é que:

1.

O servidor municipal, ao receber o pedido de emissão da guia de ITBI, unilateralmente fixou a base de cálculo em R$ 225.000,00;

2.

Essa fixação baseou-se em pesquisa genérica de anúncios na internet (OLX, VivaReal), sem qualquer análise técnica individualizada do imóvel;

3.

Os imóveis utilizados como referência possuíam características completamente distintas: áreas superiores (888 m2, 985 m2), localização privilegiada (frente para Avenida das Torres), vocação comercial;

4.

O Termo de Lançamento já foi emitido com o valor final do tributo, data de vencimento e ameaça de penalidades, apenas informando ao contribuinte que "
poderá impugnar até a data do vencimento
";

5.

Não houve notificação prévia ao contribuinte para apresentar documentos, esclarecimentos ou defesa antes da constituição do crédito tributário.

Esse procedimento inverte a lógica do devido processo legal tributário: primeiro constitui-se o crédito de forma potencialmente abusiva, para depois, sob pressão econômica e temporal, permitir que o contribuinte "
se defenda
".

Tal sistemática viola: 1) o art. 148 do CTN (exigência de processo regular); 2) o art. 5º, LV, da CF/88 (contraditório e ampla defesa no processo administrativo); e 3) o Tema 1113 do STJ (vedação ao arbitramento prévio unilateral).

Ressalta-se que, no caso concreto, há um elemento fático que evidencia de forma inequívoca a arbitrariedade do lançamento
: a contradição interna entre os valores atribuídos pelo próprio município aos dois lotes contíguos
.

Conforme demonstrado nos autos: 1) Lote 15 (inscrição 06.3.25.018.0225.001): base de cálculo arbitrada em R$ 225.000,00, ITBI de R$ 4.630,02 (ID 358590997); e 2) Lote 16 (inscrição 06.3.25.018.0240.001): base de cálculo de R$ 4.710,00, ITBI de R$ 300,00 (ID 358590998).

Contudo,
ambos os lotes
: a) são contíguos (lado a lado na mesma quadra); b) possuem mesma área (450 m2 cada); c) estão no mesmo logradouro (Rua 24); d) têm mesmas características físicas e urbanísticas; e) foram adquiridos na mesma escritura pública; e f) pelo mesmo valor unitário (R$ 5.000,00 cada).

É absolutamente incompatível com a isonomia tributária que dois imóveis idênticos, contíguos, adquiridos simultaneamente, recebam avaliações com diferença de mais de 4.700% (quarenta e sete vezes).

Essa discrepância demonstra que o valor de R$ 225.000,00 não deriva de critério técnico objetivo, mas de ato isolado, desarrazoado e violador dos princípios da igualdade tributária (art. 150, II, CF/88), da razoabilidade e da moralidade administrativa (art. 37, caput, CF/88).

Observa-se, ainda, que município sustenta que a avaliação se baseou em "
pesquisa de mercado
" e em "
valores correntes de transações
".

Contudo, a análise dos links indicados no Termo de Lançamento revela que: 1) Tratam-se de anúncios, não de transações efetivamente realizadas; 2) Referem-se a imóveis com metragem muito superior (888 m2, 985 m2); 3) Localizados em posição privilegiada (frente para avenida estruturante); 4) Com vocação comercial, não residencial; e 5) Sem qualquer análise comparativa técnica que justifique a aplicação desses parâmetros ao imóvel do autor.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que amostras de ofertas sem análise comparativa adequada são insuficientes para afastar a presunção de veracidade do valor declarado:

"
A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte somente pode ser afastada mediante procedimento administrativo regular, com avaliação técnica mercadológica adequada, sendo insuficiente o arbitramento baseado apenas em amostras de ofertas sem análise comparativa adequada
" (TJMT, N.U 1005061-87.2024.8.11.0004, Rel. Hildebrando da Costa Marques, j. 25/07/2025).

O ente municipal invoca a presunção de legitimidade do ato administrativo e alega que o autor não teria comprovado o valor de mercado do imóvel.

Esse argumento
não
prospera.

Embora os atos administrativos gozem de presunção de legitimidade, essa presunção é relativa (
juris tantum
) e não dispensa a observância do devido processo legal.

No caso concreto:

1.

O autor apresentou escritura pública lavrada em cartório, ato dotado de fé pública (art. 19, II, CF/88);

2.

O valor declarado (R$ 5.000,00) é inferior ao próprio valor venal cadastral municipal (R$ 5.817,27), o que afasta qualquer suspeita de subfaturamento;

3.

O Município não instaurou processo administrativo nos moldes do art. 148 do CTN;

4.

A "avaliação" municipal baseou-se em pesquisa genérica de anúncios de imóveis incomparáveis;

5.

O próprio Município atribuiu ao lote contíguo valor 47 vezes inferior, evidenciando a ausência de critério técnico.

Nesse contexto, não se pode transferir ao contribuinte o ônus de provar o valor de mercado quando o próprio Fisco não observou o procedimento legal para afastar a presunção de veracidade do valor declarado.

Como bem decidiu esta Turma Recursal:

"
No caso concreto, o processo administrativo apresentado pelo município é insuficiente para afastar a presunção de veracidade do valor declarado na escritura pública, por não apresentar laudo técnico adequado, por utilizar apenas amostras de imóveis ofertados (não negociados) e por carecer de elementos objetivos que justifiquem o valor atribuído pela administração
." (TJMT, N.U 1005061-87.2024.8.11.0004, Rel. Hildebrando da Costa Marques, j. 25/07/2025)

A jurisprudência desta Corte de Justiça é pacífica no sentido da sentença recorrida:

"
É vedado ao Município fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateralmente estabelecido. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante instauração de procedimento administrativo nos termos do art. 148 do CTN
." (TJMT, Ap. Cív. n. 1031707-23.2024.8.11.0041, Rel. Marcio Vidal, j. 30/07/2025)

"
A base de cálculo do ITBI é o valor mercadológico do imóvel transmitido, prevalecendo o valor declarado na escritura pública de compra e venda, que goza de presunção relativa de veracidade. A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte somente pode ser afastada mediante procedimento administrativo regular, com avaliação técnica mercadológica adequada
." (TJMT, N.U 1001083-48.2023.8.11.0001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, j. 12/09/2025)

Diante de todo o exposto, verifica-se que:

O município não instaurou processo administrativo prévio nos moldes do art. 148 do CTN;

O arbitramento foi unilateral, sem contraditório efetivo anterior à constituição do crédito;

A "avaliação" baseou-se em pesquisa genérica de anúncios de imóveis incomparáveis;

Há contradição interna entre os valores atribuídos aos lotes 15 e 16, evidenciando arbitrariedade;

O valor declarado (R$ 5.000,00) é inferior ao próprio valor venal cadastral (R$ 5.817,27);

A conduta municipal viola o Tema 1113 do STJ, o art. 148 do CTN e os princípios constitucionais do contraditório, da isonomia e da razoabilidade.

A sentença recorrida está em perfeita consonância com a legislação aplicável e com a jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal, merecendo integral confirmação.

Quanto ao prequestionamento alegado pela recorrente, cumpre salientar que o órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os tópicos especificamente ventilados pelas partes, quando os fundamentos fático-jurídicos exarados no acórdão se mostram suficientes para a solução da lide. Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA DE VEÍCULO SINISTRADO EM LEILÃO. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA NO DETRAN, EM VIRTUDE DA DIVERGÊNCIA DE CARACTERÍSTICAS DO VEÍCULO. AUTOR COMPROU KOMBI ENVIDRAÇADA E NO ÓRGÃO FISCALIZADOR CONSTA COMO FURGÃO. CATÁLOGO EMITIDO PELA SEGURADORA, QUE NÃO FEZ REFERÊNCIA A ESSE ITEM. SEGURADORA QUE DEVE REGULARIZAR A DOCUMENTAÇÃO EM 30 DIAS. DANOS MATERIAIS PELOS REPAROS PROMOVIDOS PELO AUTOR. DESCABIMENTO, POIS REALIZADOS POR LIBERALIDADE DO COMPRADOR. PERDAS E DANOS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE.
PREQUESTIONAMENTO DESCABIDO. O JULGADOR NÃO ESTÁ OBRIGADO A SE MANIFESTAR SOBRE TODOS OS ARTIGOS DE LEI INVOCADOS PELA PARTE
. RECURSO PROVIDO, EM PARTE, POR MAIORIA
. (TJRS – Recurso Cível Nº 71007285570, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em 20/06/2018) (grifei).

Diante do exposto, conheço do recurso interposto, pois tempestivo, e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Deixo de condenar o recorrente ao pagamento das custas e despesas processuais por ser isento, nos termos do art. 236, da CNGC/MT, condenando-o ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme disposto no artigo 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95.

É como voto
.

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2026