Tribunal: TJMT
Processo: 1017466-61.2024.8.11.0003
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-17
Data de publicação: 2026-06-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017466-61.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução, Liminar]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ASSOCIACAO DE MORADORES DO CONDOMINIO RESIDENCE CLASSIC II - CNPJ: 24.367.829/0001-95 (APELADO), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), POSTO INDEPENDENCIA LTDA - CNPJ: 00.426.741/0001-39 (APELANTE), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), PROJETTA INCORPORACAO E VENDAS DE IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 02.789.756/0001-97 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. RECURSO DO EMBARGADO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. OMISSÃO DA EMBARGANTE. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA OU DE AVERBAÇÃO DO LITÍGIO REGISTRAL NA MATRÍCULA DO EMPREENDIMENTO. AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA DO EMBARGADO AO PEDIDO PRINCIPAL. INVERSÃO DOS ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. TEMA N. 872 DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, ao julgar procedentes os embargos de terceiro, condenou o embargado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

2. Requerimento do recurso: inversão dos ônus sucumbenciais, sob o argumento de que a omissão da embargante deu causa à restrição de indisponibilidade na matrícula do empreendimento imobiliário e à propositura dos embargos de terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em definir a responsabilidade pelo pagamento dos ônus sucumbenciais em embargos de terceiro sem resistência à pretensão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A súmula n. 303 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que, “
em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios
”.

5. O Tema Repetitivo n. 872 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a procedência dos embargos de terceiro não é suficiente, por si só, para definir a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais, afigurando-se necessário identificar, à luz do princípio da causalidade, quem deu causa à propositura do processo.

6. O adquirente de imóvel que não providencia o registro da promessa de compra e venda nem averba a existência de litígio judicial na matrícula do empreendimento imobiliário suprime a publicidade registral e expõe o bem à constrição em execuções ajuizadas contra a incorporadora, deve, por força do princípio da causalidade, arcar com os ônus da sucumbência.

7. No caso concreto, m
uito embora os adquirentes das unidades imobiliárias tenham promovido diligências voltadas à regularização do registro dos
títulos translativos, percorrendo sucessivas tentativas de registrar
a instituição e especificação do condomínio e, assim, alcançar a discriminação e individualização das matrículas do terreno em que foi erguido o empreendimento, é certo que as medidas adotadas não refletiram a publicidade necessária e acessível ao embargado.

8. O embargado que, em ação de execução movida contra a incorporadora imobiliária, postula a indisponibilidade de bens com base nas informações constantes do fólio real, sem ciência da alienação prévia, age no exercício regular do direito à satisfação do crédito e não pode ser responsabilizado pelos encargos sucumbenciais dos embargos de terceiro que se seguiram à restrição.

9. Se o embargado, após tomar ciência da transmissão imobiliária, aquiesce de imediato com a suspensão da restrição de indisponibilidade, sem apresentar qualquer resistência ao pedido formulado nos embargos de terceiro, é defeso condená-lo ao pagamento das verbas sucumbenciais.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso provido.

____________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, § 11, art. 674.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 303; STJ, Tema 872; TJMT, ApCiv 1104725-43.2025.8.11.0041; TJMT, ApCiv 1000588-04.2024.8.11.0022; TJMT, ApCiv 1003217-96.2024.8.11.0006.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Em análise recurso de apelação interposto pelo embargado
POSTO INDEPENDÊNCIA LTDA.
contra sentença do Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou procedentes os embargos de terceiro propostos por
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO RESIDENCE CLASSIC II
, para determinar a suspensão da indisponibilidade gravada sobre as matrículas n. 129.643 a 129.672 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis, com expedição do correspondente mandado de levantamento.

O embargado ainda foi condenado
a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

O caderno eletrônico assinala que nos autos da execução de título extrajudicial n. 1002711-76.2017.8.11.0003, movida pelo embargado contra
PROJETTA INCORPORAÇÃO E VENDAS DE IMÓVEIS LTDA. – EPP
, foi determinada a indisponibilidade de bens imóveis da executada, por meio do CNIB (Cadastro Nacional de Indisponibilidade de Bens).

A medida recaiu sobre 30 unidades autônomas integrantes do
Edifício Residence Classic II, oriundas da matrícula n. 95.292 do
1º
Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis.

Nos
embargos de terceiro
, a embargante,
representante dos adquirentes e possuidores das unidades imobiliárias sobre as quais recaiu a constrição, alegou que os contratos de compra e venda foram celebrados em 2010 e, desde a entrega do empreendimento, vem empregando esforços para obter a transferência da titularidade registral.

Relatou que, diante da inércia a incorporadora, a executada
PROJETTA INCORPORAÇÃO E VENDAS DE IMÓVEIS LTDA. – EPP
, em promover a averbação da construção e a instituição do condomínio edilício, tentou realizar a medida por meios próprios, mas não obteve sucesso, o que a motivou a propor a
ação de obrigação de fazer n. 1008073-88.2019.8.11.0003 contra a executada.

Prosseguiu asseverando que nos autos daquela demanda, por sentença transitada em julgado, foi determinada a averbação da construção e o registro da instituição e especificação do condomínio.

À vista desse contexto, ressaltou a sua boa-fé e a inexistência de fraude à execução e requereu o afastamento da indisponibilidade sobre os imóveis inscritos nas
matrículas n. 129.643 a 129.679, originárias da matrícula n. 95.292, todas inscritas no 1º Cartório do Registro de Imóveis de Rondonópolis (id. 349139902).

Na
contestação
, o embargado anuiu com o levantamento da indisponibilidade, mas não sem antes defender que “
a indisponibilidade alcançou o bem em discussão porque os representados da embargante não promoveram o registro de sua aquisição no cartório imobiliário competente
”, e pleitear a condenação da embargante ao pagamento das verbas sucumbenciais (id. 349140376).

Na
impugnação à contestação
, a embargante reforçou os termos da petição inicial (id. 349140379).

Na
sentença
, o Juízo
a quo
oficiante julgou procedentes os embargos de terceiro, determinando a suspensão definitiva da indisponibilidade gravada sobre as matrículas das unidades autônomas, além de ter condenado o embargado a pagar as despesas processuais e os honorários sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (id. 349140383).

Nas
razões recursais
, o embargado aduz que os adquirentes e proprietários representados pela embargante deram causa à oposição dos embargos por não terem providenciado a regularização dominial dos imóveis, o que impediu a publicidade dos negócios jurídicos e possibilitou a indisponibilidade sobre empreendimento que, formalmente, ainda constava em nome da executada.

Assim, norteado pelo princípio da causalidade, requer a dispensa do pagamento dos honorários advocatícios ou ao menos a redistribuição proporcional dos ônus processuais, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil (id. 349140390).

Nas
contrarrazões
, a embargante pugna pelo desprovimento do apelo e pela majoração dos honorários advocatícios estabelecidos em primeira instância, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil (id. 349140394).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES.
HÉLIO NISHIYAMA
(RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

A insurgência recursal se volta exclusivamente contra o dispositivo da sentença que, em embargos de terceiro julgados procedentes, condenou o embargado ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios,
fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

O inconformismo prospera.

Disciplinados a partir do art. 674 do Código de Processo Civil, os embargos de terceiro constituem instrumento destinado a proteger a posse ou a propriedade de quem não é parte em processo em que haja constrição ou ameaça de constrição sobre seus bens.

Eis a lição da doutrina:

“
Trata-se de
ação de conhecimento, constitutiva negativa, de procedimento especial sumário, cuja finalidade é livrar o bem ou direito de posse ou propriedade de terceiro da constrição judicial que lhe foi injustamente imposta em processo de que não faz parte. O embargante pretende ou obter a liberação (manutenção ou reintegração de posse), ou evitar a alienação de bem ou direito indevidamente constrito ou ameaçado de o ser
” (NERY JÚNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante. 7ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003).

Para o deslinde da controvérsia, é relevante recordar o teor da súmula n. 303 do Superior Tribunal de Justiça: “
Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios
”.

Igualmente relevante é a tese firmada no
Tema n. 872 do Superior Tribunal de Justiça
:

“
Nos

embargos de terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais. Os encargos de sucumbência serão suportados pela parte embargada, porém, na hipótese em que esta, depois de tomar ciência da transmissão do bem, apresentar ou insistir na impugnação ou recurso para manter a penhora sobre o bem cujo domínio foi transferido para terceiro
”.

Consoante se extrai da tese fixada, a procedência dos embargos de terceiro não é suficiente, por si só, para definir a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais, afigurando-se necessário identificar, à luz do princípio da causalidade, quem deu causa à instauração do processo.

No caso concreto, infere-se dos autos que o embargado propôs contra a incorporadora
PROJETTA INCORPORAÇÃO E VENDAS DE IMÓVEIS LTDA.
a ação de execução de título extrajudicial n. 1002711-76.2017.8.11.0003, em cujos autos, diante da falta de pagamento espontâneo do crédito e do insucesso na localização de bens, foi determinada a indisponibilidade de bens imóveis registrados em nome da executada, por meio
do CNIB (Cadastro Nacional de Indisponibilidade de Bens).

Dentre outras, a indisponibilidade atingiu as matrículas n. 129.643 a 129.672 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis, todas oriundas da matrícula mãe n. 95.292, vinculadas ao Edifício Residence Classic II.

É dos autos que, ao tempo da inscrição da indisponibilidade, o fólio real apontava apenas a
executada
como titular do domínio, não constando qualquer averbação de contratos preliminares, promessas de compra e venda ou ações judiciais contemporâneas indicando a alienação das unidades.

Esse silêncio é juridicamente relevante, já que a fé-pública registral é o pilar do sistema brasileiro de transmissão imobiliária, o que implica dizer que aquele que adquire direito sobre o bem tem o ônus de mantê-la atualizada.

Como observa Humberto Theodoro Júnior, “
o adquirente do imóvel, ao não providenciar a transcrição do título na repartição competente, expõe o bem à indevida constrição judicial em demandas ajuizadas contra o antigo proprietário
”, razão pela qual “
não é lícito que a omissão no cumprimento de um dever legal implique, em favor da parte negligente, que esta deve ser considerada vencedora na demanda, para efeito de atribuição dos encargos de sucumbência
” (Curso de Direito Processual Civil – Procedimentos Especiais, Vol. II. 54ª. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 467 e 468).

Muito embora os adquirentes tenham promovido diligências voltadas à regularização do registro dos
títulos translativos, percorrendo sucessivas tentativas de registrar
a instituição e especificação do condomínio e, assim, alcançar a discriminação e individualização das matrículas do terreno em que foi erguido o empreendimento, é certo que as medidas adotadas não refletiram a publicidade necessária e acessível ao embargado.

A título de exemplo, os adquirentes podiam ter registrado as promessas de compra e venda no Cartório do Registro de Imóveis, para
fins de constituição de direito real de aquisição (CC, art. 1.417), ou requerido a averbação da ação de obrigação de fazer n. 1008073-88.2019.8.11.0003 na matrícula mãe.

Nenhuma dessas medidas, porém, foi adotada, o que impediu a
ciência plena e inequívoca, por parte de terceiros, da real titularidade imobiliária.

Seja como for, ao tomar
conhecimento das alienações preexistentes, o embargado concordou de pronto com o cancelamento da indisponibilidade, sem apresentar resistência ao pedido formulado nos embargos de terceiro.

Esse comportamento é exatamente o que o Tema n. 872 do Superior Tribunal de Justiça pondera para fins de exclusão da responsabilidade sucumbencial do embargado, ao estipular que o ônus recai sobre ele apenas se,

após tomar ciência da transmissão, insiste na manutenção da medida constritiva – o que não ocorreu no caso concreto.

Nessa esteira, o quadro fático evidencia que a causa determinante da restrição de indisponibilidade e da propositura dos embargos de terceiro foi a
omissão
da embargante em providenciar o registro das promessas de compra e venda ou a averbação do litígio registral na matrícula imobiliária, o que lhe impõe, por força do princípio da causalidade, os encargos da sucumbência.

Para ilustrar o raciocínio, confira-se o entendimento desta Corte:

“
Os credores que agem com base na matrícula imobiliária e na indicação do devedor não respondem pela constrição quando ausente averbação de controvérsia possessória (...).

A ausência de averbação da existência da demanda ou da pretensão possessória compromete a publicidade registral e inviabiliza que terceiros, ao consultarem o fólio real, tenham conhecimento da controvérsia existente, frustrando a função do sistema de registros públicos”
(TJMT, ApCiv 1104725-43.2025.8.11.0041, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, DJE 6.5.2026).

“
Em embargos de terceiro, a ausência de regularização documental do bem pelo adquirente, mesmo que de boa-fé, autoriza a aplicação do princípio da causalidade em seu desfavor. 2. A ausência de resistência ao pedido principal pela parte embargada afasta a inversão do ônus sucumbencial
” (ApCiv 1000588-04.2024.8.11.0022, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, DJE 20.12.2025).

“
Aplica-se o princípio da causalidade aos embargos de terceiros julgados procedentes quando a constrição judicial decorre da omissão do embargante em providenciar a transferência do bem no prazo legal. 2. Na ausência de má-fé ou ciência da alienação por parte do exequente, incumbe ao embargante arcar com as despesas processuais e honorários advocatícios
” (ApCiv 1003217-96.2024.8.11.0006, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, DJE 14.11.2025).

Enfim, uma vez demonstrado que o embargado, ao postular a indisponibilidade de bens com base em informações oficiais, agiu no exercício regular do direito à percepção do crédito e, ao tomar ciência de que a titularidade formal não correspondia à realidade, não se opôs ao levantamento da inscrição, é defeso impor-lhe os ônus da sucumbência.

Pelo exposto, dou
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelo embargado
POSTO INDEPENDÊNCIA LTDA.
, para inverter os encargos sucumbenciais e condenar a embargante
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO RESIDENCE CLASSIC II
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, no montante já fixado de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85,
caput
e §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2026