Tribunal: TJMT
Processo: 1000681-53.2023.8.11.0037
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000681-53.2023.8.11.0037
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Direito de Imagem, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Multa Cominatória / Astreintes]
Relator:
Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ERIVALDO FERREIRA DA SILVA - CPF: 057.561.174-07 (EMBARGANTE), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), VINICIUS CLAUDIO DA SILVA NERES - CPF: 034.298.721-62 (EMBARGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REGULARIZAÇÃO DE CONSTRUÇÃO. ANÁLISE SOB A ÓTICA DA LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA MANTIDA. NECESSIDADE DE TITULARIDADE REGISTRAL. CADEIA DE TRANSMISSÕES INTERROMPIDA. EFEITOS INFRINGENTES NEGADOS. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento
a
recurso de apelação, mantendo a improcedência dos pedidos de obrigação de fazer (regularização e averbação de construção), multa contratual e danos morais, em razão da impossibilidade jurídica decorrente da ausência de titularidade registral do réu sobre o imóvel.

Requerimentos do recurso: (i) suprimento de omissão quanto à possibilidade de regularização administrativa da construção pelo possuidor, conforme legislação municipal; (
ii
) atribuição de efeitos infringentes para julgar procedente o pedido de obrigação de fazer; e (
iii
) condenação do embargado ao pagamento de multa e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em: (i) saber se o acórdão foi omisso ao não
analisar
a possibilidade de regularização da construção perante a Prefeitura Municipal independentemente da titularidade registral; e (
ii
) saber se o eventual saneamento da omissão altera a conclusão de impossibilidade jurídica do pedido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração são cabíveis para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Não se prestam à rediscussão do mérito.

O acórdão embargado enfrentou adequadamente a questão central da controvérsia, qual
seja,
a impossibilidade jurídica do pedido de obrigação de fazer em sua integralidade. A fundamentação é clara ao afirmar que a obrigação pretendida demanda providências junto ao registro imobiliário que somente podem ser tomadas pelo titular dominial.

A alegação de omissão não se sustenta, pois o órgão julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos trazidos pelas partes, bastando enfrentar as questões relevantes e imprescindíveis à resolução da demanda. (STJ -
EDcl
no
AgInt
no
REsp
n. 1.877.995).

A possibilidade de regularização administrativa perante a Prefeitura não altera a conclusão de inviabilidade jurídica da pretensão, pois a obrigação principal do vendedor é a transferência da propriedade plena e livre de ônus, o que exige a continuidade registral (art. 1.245 do Código Civil). A cadeia dominial interrompida impede o resultado útil do processo.

A pretensão do embargante revela mero inconformismo com o resultado do julgamento e tentativa de rediscussão de matéria já decidida, o que é vedado em sede de
aclaratórios
. (STJ -
EDcl
nos
EDcl
no
AgRg
no
REsp
n. 1.320.114).

IV. DISPOSITIVO

Embargos de declaração rejeitados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por ERIVALDO FERREIRA DA SILVA em face de acórdão prolatado nos autos da Apelação Cível n. 1000681-53.2023.8.11.0037, em que figura como apelante o ora embargante e como apelado VINICIUS CLAUDIO DA SILVA NERES.

O acórdão embargado, proferido por esta Primeira Câmara de Direito Privado, negou provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer, cobrança de multa contratual e indenização por danos morais. O julgado fundamentou-se, precipuamente, na impossibilidade jurídica do pedido de obrigação de fazer, uma vez que o réu/apelado não detém a titularidade registral do imóvel, o que inviabilizaria os atos de regularização e averbação da construção.

A ementa do acórdão possui a seguinte redação:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TITULARIDADE REGISTRAL. RELAÇÃO CONTRATUAL. REGISTRO DE COMPROMISSO. INVIABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame: Apelação cível. Ação de obrigação de fazer cumulada com cobrança e danos morais. Compra e venda de imóvel. Sentença de improcedência. Recurso do autor visando obrigação de regularizar construção, multa contratual e danos morais.

II. Questão em discussão:
2
. Possibilidade de compelir o promitente vendedor à regularização e averbação de construção sem titularidade registral. Aplicação de cláusula penal e indenização por danos morais em caso de inadimplemento contratual. Efeitos da revelia e limites da execução específica.

III. Razões de decidir:
3
. Aplicação dos
arts
. 248 e 421-422 do Código Civil e art. 85, §11, do CPC. "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis" (Súmula 239/STJ). Precedente:
REsp
1.119.012/SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, Terceira Turma,
DJe
29/06/2010. No caso, a ausência de titularidade dominial do réu inviabiliza a obrigação de fazer, autorizando apenas eventual conversão em perdas e danos, não demonstrada nos autos. Inexistência de dano moral indenizável.

IV. Dispositivo e tese:
8
. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários recursais majorados (art. 85, §11, CPC). "A obrigação de regularizar construção junto ao registro imobiliário exige titularidade dominial; a mera relação contratual não autoriza execução específica quando ausente tal condição." Dispositivos relevantes citados: art. 248, 421 e 422 do Código Civil; art. 85, §11, faça CPC. Jurisprudência relevante citada: Súmula 239/STJ;
REsp
1.119.012/SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, Terceira Turma,
DJe
29/06/2010;
REsp
1.133.262/RS, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma,
DJe
01/02/2011;
REsp
1.635.428/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção,
DJe
18/12/2019.

A parte embargante opôs os presentes
aclaratórios
alegando, em síntese, erro material e omissão. Sustenta que o acórdão partiu de premissa fática equivocada ao tratar a obrigação de fazer como um ato único e indivisível.

Argumenta que a obrigação se desdobra em duas etapas sucessivas: a primeira, de regularização da construção perante a Prefeitura Municipal, que, segundo a legislação local (Lei Municipal n. 499/1998 e Lei Complementar n. 01/2023 de Primavera do Leste), pode ser promovida pelo possuidor munido de contrato de compra e venda; e a segunda, de averbação da construção na matrícula do imóvel, ato que de fato exige a titularidade registral.

Afirma que o acórdão se omitiu ao não analisar a viabilidade jurídica da primeira obrigação de forma autônoma, aplicando indevidamente o requisito da titularidade dominial a ambas as etapas. Pede o acolhimento dos embargos, com a atribuição de efeitos infringentes, para sanar os vícios e reformar o acórdão, julgando procedente o recurso de apelação para condenar o embargado a promover a regularização da construção perante a municipalidade e, consequentemente, ao pagamento da multa contratual e dos danos morais.

Sem contrarrazões.

É
o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Embargos de Declaração em que a parte alega a existência de erro material e omissão no acórdão, por supostamente ter partido de premissa fática equivocada ao analisar o pedido de obrigação de fazer.

O embargante defende que o julgado não diferenciou a obrigação de regularizar a construção perante a Prefeitura da obrigação de averbá-la na matrícula do
imóvel, ignorando que a primeira seria juridicamente possível ao possuidor, nos termos da legislação municipal. Com base nisso, requer a modificação do julgado para que seus pedidos sejam acolhidos.

Os embargos não comportam acolhimento.

Os embargos de declaração, conforme o artigo 1.022 do Código de Processo Civil
,
constituem
recurso de fundamentação vinculada, cabível apenas para sanar obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material. O parágrafo único do referido dispositivo estabelece que
:
se considera omissa a decisão que
:
deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso
sob julgamento
;
ou que incorra em qualquer das condutas descritas no artigo 489, § 1º, do Código de Processo Civil.

É cediço que o recurso de embargos de declaração não se presta à rediscussão do mérito da causa ou à reanálise de matéria já decidida. Conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, os embargos de declaração não se coadunam com o propósito de
rejulgamento
da matéria posta nos autos, na medida em que sua finalidade se restringe à complementação da decisão, quando omissa a respeito de ponto fundamental, à eliminação de contradição verificada entre os próprios termos do decisum, ou de obscuridade nas razões desenvolvidas pelo juízo, ou ainda, quando houver no julgado erro material. (STJ -
EDcl
nos
EDcl
no
AgRg
no
REsp
1320114/MT, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 03/05/2016,
DJe
12/05/2016)

Sustenta o embargante que o acórdão foi omisso por não ter analisado de forma autônoma a possibilidade jurídica de cumprimento da primeira parte da obrigação de fazer, qual seja, a regularização da construção perante a Prefeitura Municipal de Primavera do Leste. Argumenta que, nos termos da legislação local, o possuidor com contrato de compra e venda teria legitimidade para tal ato, o que não foi considerado pelo julgado.

Não assiste razão ao embargante.

O acórdão embargado enfrentou adequadamente a questão central da controvérsia, qual
seja,
a impossibilidade jurídica do pedido de obrigação de fazer em sua integralidade. A fundamentação do julgado é clara ao afirmar que a obrigação de fazer pretendida demanda providências junto ao registro imobiliário que somente podem ser tomadas pelo titular dominial, concluindo pela inviabilidade da execução específica ante a ausência de titularidade registral do réu.

O Superior Tribunal de Justiça orienta que o órgão julgador não é obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes na defesa da tese que apresentaram, devendo apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução. (STJ -
EDcl
no
AgInt
no
REsp
1877995/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 21/02/2022,
DJe
25/02/2022)

Ademais, o magistrado não está obrigado a se manifestar expressamente sobre todos os argumentos levantados pelas partes, visto que pode deliberar de forma diversa da pretendida, sob outro prisma de fundamentação, sem incorrer, portanto, em uma negativa de prestação jurisdicional. (STJ -
EDcl
no
AgInt
no
REsp
1877995/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 21/02/2022,
DJe
25/02/2022)

No caso dos autos, o acórdão deliberou
sob prisma
jurídico diverso do pretendido pelo embargante, mas enfrentou adequadamente a controvérsia. A questão central não reside na possibilidade de o réu promover isoladamente a regularização administrativa da construção perante a Prefeitura, mas sim na impossibilidade de cumprimento da obrigação principal em sua totalidade, que é a transferência da propriedade livre e desembaraçada ao autor.

Com efeito, a finalidade precípua do contrato de compra e venda de imóvel é a transferência da propriedade plena, o que se consolida, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. A obrigação assumida pelo vendedor não se exaure com a mera regularização administrativa da construção, mas abrange todos os atos necessários para que o comprador possa, ao final, registrar o bem em seu nome, livre de quaisquer ônus ou pendências.

No caso concreto, a cadeia de transmissões revela que o imóvel foi adquirido pelo réu junto à incorporadora
‘
Carisma Investimentos e Participações S/A
’
, a qual ainda figura como proprietária na matrícula. O embargado, por sua vez, vendeu o imóvel ao embargante. Para que a propriedade seja regularizada em nome do autor, seria necessário que o réu, primeiramente, registrasse a sua própria aquisição, para somente então, após a averbação da construção, promover a transferência definitiva ao embargante, em estrita observância ao princípio da continuidade registral.

A impossibilidade de o embargado cumprir a integralidade dessa cadeia de obrigações
,
notadamente
os atos registrais
que dependem da titularidade dominial que ele não possui
,
torna
inócua
a eventual possibilidade de cumprimento de uma etapa intermediária. A obrigação de fazer, em sua essência, tornou-se juridicamente inexequível de forma específica, pois seu
resultado final
e útil não pode ser alcançado por ato exclusivo do devedor.

Dessa forma, a alegação de omissão não se configura, porquanto o acórdão enfrentou a questão central da controvérsia, ainda que por fundamento diverso do pretendido pelo embargante. A decisão embargada, enfrentando a matéria de maneira clara e suficientemente fundamentada, não está obrigada a emitir juízo de valor expresso a respeito de todas as teses e dispositivos legais invocados pelas partes. (STJ -
EDcl
no
AgRg
no
AREsp
663955/AL, Rel. Min. Olindo Menezes, Primeira Turma, j. 04/08/2015,
DJe
13/08/2015)

Em verdade, o que pretende o embargante não é a correção de vício formal do julgado, mas sim a rediscussão do mérito da causa, buscando a modificação da conclusão adotada pelo acórdão. A alegação de omissão veicula, na realidade, discordância quanto ao fundamento adotado pelo julgado, o que não se confunde com os vícios sanáveis em embargos de declaração.

O mero inconformismo da parte não constitui hipótese de cabimento de embargos de declaração e tampouco caracteriza vício no acórdão. (STJ -
AgInt
no
AREsp
1316325/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 06/11/2018,
DJe
16/11/2018)

Os embargos de declaração não podem ser utilizados para adequar a decisão ao entendimento da parte embargante, acolher pretensões que refletem mero inconformismo ou
rediscutir matéria já decidida. (STJ – Jurisprudência em Teses, Edição n. 189;
EDcl
no
AgRg
no
AREsp
1946653/SP, Rel. Min.
Antonio
Saldanha Palheiro, Sexta Turma,
DJe
18/03/2022)

Por fim, esclareço que, ao se analisar as questões postas, ainda que para rejeitá-las ou para concluir de forma diversa da pretendida pela parte, consideram-se
prequestionados
os dispositivos legais e constitucionais invocados, nos termos do artigo 1.025 do Código de Processo Civil.

Ante todo o exposto,
REJEITO
os Embargos de Declaração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026