Tribunal: TJMT
Processo: 1041456-64.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041456-64.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[JEFFERSON AGENOR JOSE MACIEL - CPF: 052.569.021-21 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), MICHELLY RIBEIRO MORENO MACIEL - CPF: 041.954.161-67 (APELADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADO(S):

JEFFERSON AGENOR JOSE MACIEL
e
MICHELLY RIBEIRO MORENO MACIEL

EMENTA.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. PERCENTUAL DE 15%. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a devolução dos valores pagos, com retenção de 15%, diante da desistência dos compradores por dificuldade financeira
.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de registro da alienação fiduciária permite a aplicação da Lei nº 9.514/97 ou mantém a incidência do CDC; (
ii
) saber se o percentual de retenção deve ser majorado de 15% para 25% sobre os valores pagos.

III. Razões de decidir

3. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a constituição do direito real de garantia, afastando a aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/97 e mantendo a relação no âmbito obrigacional, regida pelo CDC.

4. A validade do contrato entre as partes não se confunde com a eficácia real da garantia, sendo o registro requisito indispensável para a execução extrajudicial e para a incidência do regime fiduciário.

5. A relação jurídica caracteriza típica relação de consumo, impondo a incidência das normas protetivas do CDC, especialmente quanto à vedação de perda integral das parcelas pagas e à possibilidade de rescisão pelo consumidor.

6. A retenção de 15% mostra-se adequada às circunstâncias do caso concreto, atendendo ao caráter indenizatório sem ensejar enriquecimento sem causa,
notadamente diante da ausência de fruição do imóvel e da inexistência de prejuízo extraordinário comprovado.

7. A pretensão de majoração para 25% exige demonstração concreta de danos superiores, o que não se verificou nos autos.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação do regime da Lei nº 9.514/1997, mantendo a relação contratual sob a disciplina do Código de Defesa do Consumidor. 2. A retenção de valores em caso de rescisão contratual deve observar os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo legítima a fixação em 15% quando ausente comprovação de prejuízo superior.”

Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 2º, 3º, 51, II, e 53; CC, art. 422; Lei nº 9.514/1997,
arts
. 22, 23, 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
EREsp
nº 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 27.09.2023; STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 28.08.2019.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos cumulada com tutela de urgência ajuizada por Michelly Ribeiro Moreno Maciel e Jefferson Agenor Jose Maciel, processo nº 1041456-64.2024.8.11.0041, originário da 11ª Vara Cível de Cuiabá/MT.

Os autores narraram que, em 07 de abril de 2016, celebraram com a requerida compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano, referente ao lote nº 03, da quadra nº 01, do Loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, situado em Várzea Grande/MT, com área de 250 metros quadrados, pelo valor total de R$ 76.416,97, a ser pago em 184 parcelas mensais de R$ 726,31, com vencimento da primeira em 20 de junho de 2016.

Alegaram que efetuaram o pagamento de aproximadamente 90 parcelas, cujos valores foram atualizados ao longo dos anos, chegando a superar R$ 1.400,00, o que comprometeu a renda familiar e inviabilizou a continuidade dos pagamentos
, motivo pelo qual r
equereram a rescisão do contrato com a devolução de 90% dos valores pagos, retendo-se apenas 10% a título de despesas administrativas.

A sentença
recorrida
julgou parcialmente procedentes os pedidos
, conforme:

Vistos, etc.

Trata-se de
ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos
c.c
. tutela de urgência
ajuizada por
Michelly Ribeiro Moreno Maciel e Jefferson Agenor Jose Maciel
em desfavor de
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

Sustenta a parte autora ter firmado com a requerida contrato de compromisso de compra e venda referente ao
Lote nº 03, da Quadra 01
, no loteamento denominado
Bairro Planejado Parque das Águas
, situado em Várzea Grande/MT, com área de 250,00 m2, pelo valor total de R$ 76.416,97 (setenta e seis mil, quatrocentos e dezesseis reais e noventa e sete centavos).

Para pagamento do imóvel, restou pactuado o pagamento parcelado em 184 prestações mensais, além de entrada e sinal.

Durante a vigência do contrato, os autores realizaram o pagamento de diversas parcelas, totalizando montante expressivo, conforme extratos anexados aos autos.

Aduzem que, diante do aumento progressivo das parcelas em virtude da correção monetária e juros, somado a dificuldades financeiras, não conseguiram manter os pagamentos pactuados.

Por essa razão, tentaram a rescisão contratual amigável, contudo, a requerida informou a impossibilidade de devolução dos valores ou impôs condições de retenção que consideram abusivas, resultando na perda quase total do montante pago.

Em razão dos fatos, requerem o julgamento procedente da ação, para que seja confirmada a tutela de urgência, declarada a rescisão do contrato e condenada a parte requerida à restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única, retendo-se apenas 10% a título de despesas administrativas.

Atribuíram à causa o valor de R$ 71.771,44.

Instruíram a inicial com documentos (contrato, extratos, documentos pessoais).

A tutela de urgência foi deferida para suspender a exigibilidade das parcelas e impedir a negativação.

A parte requerida ofertou contestação, arguindo preliminar de incompetência territorial e, no mérito, sustentando a regularidade de seus atos e a irretratabilidade do contrato por força da Lei nº 9.514/97 (Alienação Fiduciária).

Subsidiariamente, pugnou pela retenção de 25% dos valores pagos e aplicação da Lei do Distrato, defendendo a legalidade das cláusulas contratuais.

Impugnação à contestação apresentada, rechaçando a preliminar e reiterando os pedidos iniciais.

O feito foi saneado, sendo fixados os pontos controvertidos e invertido o ônus da prova.

Instadas a especificar provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

É o relatório.

Fundamento.

DECIDO.

Trata-se de
ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos
c.c
. tutela de urgência
ajuizada por
Michelly Ribeiro Moreno Maciel e Jefferson Agenor Jose Maciel
em desfavor de
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

Profiro o julgamento antecipado da lide (artigo 355, I, do Código de Processo Civil), porque a matéria prescinde de outras provas, sendo suficientes para o deslinde da causa as provas documentais contidas nos autos.

Passo, então, a decidir a causa.

No caso, está configurada a relação de consumo entre os litigantes, à consideração da aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos vínculos jurídicos estabelecidos nos ajustes inerentes aos negócios referentes ao Comércio, Incorporação e Construção de Empreendimentos Imobiliários, sendo objetiva a responsabilidade das Requeridas, segundo o art. 14, do CDC:

Art. 14 - O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Não se pode olvidar que o Código de Defesa do Consumidor elenca como direito básico a prevenção ou reparação de danos materiais e morais sofridos pelo Consumidor:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

VI -
a
efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;

Aliás, o inciso XXXII, do art. 5º, da Constituição Federal, determina que "o Estado promoverá, na forma da lei, a defesa do consumidor".

Conforme já mencionado, foi celebrado contrato de compra e venda entre as partes, no qual foi acordado que a requerida forneceria aos autores, mediante pagamento de preço, um lote urbanizado.

Inicialmente, afasto a tese da requerida quanto à impossibilidade de rescisão por força da Lei nº 9.514/97.

No presente caso, ante a ausência de comprovação do registro da propriedade fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 23 da Lei 9.514/97), as partes permanecem no âmbito do direito pessoal/obrigacional, possibilitando a rescisão do contrato pelo Código de Defesa do Consumidor, não havendo que se falar em aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, porquanto a incidência da norma exige como pressuposto o registro da garantia.

Não há que se procurar um culpado para ser ou não possível a rescisão contratual.

Mesmo aquele que diz estar impossibilitado de continuar adimplindo as prestações do contrato, em face de dificuldades financeiras, pode requerer a rescisão contratual, com a devolução das importâncias pagas, devidamente corrigidas.

Nesse sentido, já decidiu o E. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA – REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – VIABILIDADE – ALEGAÇÃO DE INCAPACIDADE FINANCEIRA – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – JUROS – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – IPTU - RETENÇÃO – PERCENTUAL ÍNFIMO – IMPOSTO DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR QUE ESTÁ NA POSSE DO IMÓVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É devida a rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel por vontade do comprador que alega não ter mais condições de cumprir a obrigação, e nessa hipótese o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado,
sendo dele a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, pois está na posse.”
(N.U 1007105-87.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2022,
Publicado
no DJE 22/11/2022)

O direito à rescisão contratual e à devolução de pelo menos parte das prestações pagas é, portanto, inquestionável, até porque o contrário resultaria em flagrante abusividade, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

E mais, no presente caso, a ausência de registro da propriedade fiduciária, as partes permanecem no âmbito do direito pessoal, possibilitando a rescisão do contrato, não havendo que se falar em aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, porquanto a incidência da norma exige como pressuposto o registro.

Alega a parte requerida que cumpriu com todas as suas obrigações pactuadas no contrato, sendo a inadimplência resultante de culpa do próprio autor e que a retenção é devida para cobrir as despesas administrativas da construtora.

Entendo que razão não lhe assiste.

Em se tratando de relação de consumo, torna-se necessária a intervenção do Estado-Juiz no âmbito das relações contratuais para garantir o equilíbrio contratual, uma vez que, neste caso, o princípio do pacta sunt servanda não constitui em óbice para que se reconheça a abusividade de cláusulas contratuais.

A incidência do CDC, norma de ordem pública, torna relativa à aplicação do princípio pacta sunt servanda, sem, contudo, ofendê-lo. Ressalte-se que é necessária e imperativa a adequação de tal princípio aos novos tempos e à hodierna realidade das relações de consumo.

O contrato, então, hoje, deve ser instrumento de necessidades individuais e coletivas, não para a supremacia de um contratante sobre o outro ou para que esse enriqueça as custas daquele.

Aliás, esse é o entendimento jurisprudencial:

“APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. FORÇA RELATIVA ANTE OS PRINCÍPIOS CONSUMERISTAS. OBSERVÂNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. AFASTADAS AS ABUSIVIDADES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - Tendo em vista o princípio da dignidade da pessoa humana, não se pode imprimir maior relevância ao princípio da obrigatoriedade do contrato, com plena e absoluta observância do pacta sunt servanda, em detrimento da máxima amplitude da tutela jurisdicional, que sustentada nos princípios consumeristas, restaura o equilíbrio e a paridade entre os contratantes.
(...)” (TJMG - Apelação Cível 1.0024.05.848893-3/001 - Rel. Des. Marcelo Rodrigues - Julgamento em 07/02/2017 - Publicação no DJ em 17/03/2017).

Assim, não há que prevalecer o princípio pacta sunt servanda, ante a relação de consumo caracterizada no caso.

A jurisprudência atual, com base no que estabelece o artigo 413, do CC/2002 (artigo 924, do CC/1916), e no princípio que veda o enriquecimento ilícito, vem se manifestando no sentido de que, se o Magistrado entender que a penalidade imposta no contrato se mostra excessiva, poderá proceder à minoração
da mesma
, a fim de adequá-la a patamares mais justos e razoáveis.

No caso, tenho que a retenção feita pela parte requerida, conforme constante no contrato, não se mostra justa. Assim, entendo correta a multa em 15% (quinze por cento) sobre os valores das prestações pagas até a data da solicitação da rescisão contratual.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ - RAZOABILIDADE – ARRAS - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. O fato
do
promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador em favor da vendedora. “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ)
(TJMT - N.U 1031856-63.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/11/2020, Publicado no DJE 12/11/2020).

A penalidade deve ser justa, de tal forma que não represente enriquecimento ilícito para a autora.

Aliás, a Corte Superior “tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...) (STJ -
AgInt
no
AREsp
1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018,
DJe
28/02/2018).

Não há nos autos qualquer prova no sentido de que tal percentual não seja suficiente para indenizar a requerida e pela rescisão do contrato, não havendo qualquer elemento apto a demonstrar que a requerida tenha suportado prejuízos superiores a tal importância.

Cabia à requerida produzir provas neste sentido, mas não se desincumbiu de seu ônus, o que impede o acolhimento de sua pretensão.

Por isso, entendo que a retenção deve ser de apenas 15% (quinze por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo recorrido.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, § 1º, IV do NCPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5º, LXXVIII.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na
ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos
c.c
. tutela de urgência
ajuizada por
Michelly Ribeiro Moreno Maciel e Jefferson Agenor Jose Maciel
em desfavor de
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
:

a)
Confirmar
a tutela de urgência deferida e
declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes referente ao Lote 03, da Quadra 01, do empreendimento Parque das Águas;

b)
Condenar
a parte requerida à devolução dos valores pagos pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC, a partir do trânsito em julgado;

c)
Condenar
a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Transitado em julgado,
remetam-se os autos imediatamente ao arquivo
, mediante as anotações necessárias.

Deixo de atender a ordem cronológica de processos conclusos, considerando que o rol do art. 12, § 2º do CPC/2015 é exemplificativo e a necessidade de cumprimento da Meta estabelecida pelo CNJ.

P. I. C.

Olinda de Quadros
Altomare

Juíza de Direito

A apelante apresentou razões recursais (ID. 353313914), suscitando as seguintes teses:

Da natureza contratual e aplicabilidade da Lei nº 9.514/97
;

Do percentual de retenção de 25% dos valores pagos.

A apelante requer, ao final, o provimento do recurso para reconhecer a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor no caso concreto, com a consequente reforma da sentença, aplicando-se integralmente o
regime jurídico da alienação fiduciária, bem como a condenação dos apelados em honorários de sucumbência.

Subsidiariamente, requer que seja autorizada a retenção mínima de 25% sobre o montante efetivamente pago, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como a dedução de todos os encargos previstos contratualmente, incluindo IPTU, taxas condominiais ou associativas, comissão de corretagem, despesas administrativas e eventuais encargos moratórios.

Os apelados apresentaram contrarrazões (ID. 353313918), pugnando pela rejeição das teses recursais e pelo desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

O recurso é tempestivo, conforme se verifica na Aba Expedientes - Decisão (45858140) - Prioridade: Normal - ID do documento (217998505) - PJE 1º Grau
e o
preparo recursal foi regularmente recolhido, conforme certidão de ID. 354923399.

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

APELADO(S):

JEFFERSON AGENOR JOSE MACIEL
e
MICHELLY RIBEIRO MORENO MACIEL

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de apelação cível interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos cumulada com tutela de urgência ajuizada por Michelly Ribeiro Moreno Maciel e Jefferson Agenor Jose Maciel, processo nº 1041456-64.2024.8.11.0041, originário da 11ª Vara Cível de Cuiabá/MT, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos
declarando
rescindido o contrato celebrado entre as partes referente ao Lote 03, da Quadra 01, do empreendimento Parque das Águas, condenar a parte requerida à devolução dos valores pagos pela parte autora com retenção de 15% sobre os valores efetivamente adimplidos até a data da solicitação da rescisão contratual, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso e acrescidos de juros pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado
.

O Juízo fundamentou que a relação entre as partes é de consumo, afastou a aplicação da Lei nº 9.514/97 ante a ausência de registro da propriedade fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente e fixou a retenção em 15% dos valores pagos como percentual razoável e suficiente para indenizar a requerida pelas despesas gerais decorrentes da rescisão contratual.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que o contrato celebrado entre as partes não se configura como mera promessa de compra e venda, mas sim como contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, no qual o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário para garantir o cumprimento da obrigação assumida para a aquisição do bem.

Argumenta que os distratos devem observar o procedimento estabelecido na Lei nº 9.514/97, legislação específica promulgada posteriormente ao Código de Defesa do Consumidor, com o propósito de disciplinar de forma adequada as situações dessa natureza.

Alega que o contrato firmado entre as partes contém diversas cláusulas que fazem menção expressa ao instituto da alienação fiduciária e disciplinam de forma clara o procedimento aplicável em caso de rescisão contratual, de modo que a parte recorrida teve total e inequívoca ciência das condições pactuadas, inclusive quanto às consequências do inadimplemento e à forma de extinção do vínculo obrigacional.

Invoca o julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 1.866.844/SP, ocorrido em 27 de setembro de 2023, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, no qual o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

Sustenta que, embora o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis seja essencial para a constituição da propriedade fiduciária, a falta desse registro não invalida o contrato entre as partes envolvidas, de modo que o acordo permanece válido e eficaz entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, incluindo a cláusula que permite a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.

Argumenta que o registro é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/97, mas que a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.

Alega que a sentença incorre em contradição lógica ao afastar a nulidade do pacto adjeto de alienação fiduciária, reconhecendo sua subsistência contratual, mas declarar-lhe ineficácia para a resolução do contrato pela falta de registro e, a partir daí, aplicar o CDC como regime de solução do litígio.

Sustenta que a conduta da apelante ao longo de quase uma década não configura afronta ao princípio da boa-fé objetiva, pois o registro é direito potestativo do credor, a fim de que se concretize a transferência da propriedade resolúvel para seu nome, mediante o pagamento do tributo e custas devidos, podendo ser feito a qualquer momento durante a vigência da relação contratual.

Argumenta que afastar a aplicação dos
arts
. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 pela mera ausência de registro incentivaria um comportamento contraditório do devedor fiduciante e que não se pode aplicar norma geral do CDC quando lei específica e posterior sobre alienação fiduciária dispõe em sentido diverso.

Subsidiariamente, caso seja mantida a rescisão contratual com devolução de valores, requer que seja autorizada a retenção mínima de 25% sobre o montante efetivamente pago, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, em 28 de agosto de 2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, no qual a Segunda Seção reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal com retenção de 25% dos valores pagos nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial.

Alega que o percentual de 25% tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

Sustenta que a retenção de 15% fixada pela sentença não se mostra justa, pois a rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo infenso a qualquer consequência significativa para o desistente e muito menos como investimento financeiro para a recorrida, de modo que o desfazimento do contrato não deve se tornar artificialmente mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava, qual seja, a aquisição da unidade imobiliária.

Requer, ao final, o provimento do recurso para reconhecer a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor no caso concreto, com a consequente reforma da sentença, aplicando-se integralmente o regime jurídico da alienação fiduciária, bem como a condenação dos apelados em honorários de sucumbência ou, subsidiariamente, que seja autorizada a retenção mínima de 25% sobre o montante efetivamente pago, conforme entendimento consolidado pelo
Superior Tribunal de Justiça, bem como a dedução de todos os encargos previstos contratualmente, incluindo IPTU, taxas condominiais ou associativas, comissão de corretagem, despesas administrativas e eventuais encargos moratórios.

Em contrarrazões, os apelados rebateram os argumentos recursais, sustentando que a cláusula de eleição de foro, quando inserida em contrato de adesão, deve ser interpretada à luz do princípio da vulnerabilidade do consumidor, consagrado no art. 4º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de presunção absoluta que desloca o eixo interpretativo do contrato para a máxima proteção do aderente.

Alegam que o art. 51, inciso XV, do CDC é categórico ao considerar nula de pleno direito qualquer cláusula que dificulte o acesso do consumidor ao Poder Judiciário, de modo que o simples fato de impor deslocamento territorial já configura, por si só, desvantagem exagerada, independentemente de prova concreta do prejuízo.

Sustentam que a competência territorial, em relações de consumo, não se confunde com regra meramente dispositiva, mas assume natureza de norma de ordem pública, justamente por instrumentalizar o direito fundamental de acesso à justiça, previsto no art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal.

Argumentam que a tese central da apelante repousa na aplicação da Lei nº 9.514/97, alegando que a alienação fiduciária impediria a rescisão pelo CDC, mas que essa tese é juridicamente natimorta, pois ignora o requisito essencial do registro.

Alegam que, conforme o art. 23 da referida lei, a propriedade fiduciária só se constitui mediante o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente e que, no presente caso, é fato incontroverso que a apelante jamais providenciou tal registro na matrícula do imóvel.

Sustentam que, sem o registro, não existe direito real de garantia, existindo apenas um direito pessoal e obrigacional entre as partes, de modo que a relação permanece regida estritamente pelas normas gerais de compra e venda e pelo Código de Defesa do Consumidor.

Argumentam que a tentativa de invocar o rito de leilão extrajudicial previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 sem o registro prévio é uma aberração jurídica, pois o registro é o marco que define a transição do regime do CDC para o regime especial da lei de alienação fiduciária.

Alegam que o Superior Tribunal de Justiça, no
EREsp
nº 1.866.844/SP, embora reconheça a validade do contrato entre as partes, ressalva expressamente que
o registro é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial, de modo que, se não houve registro, não há leilão.

Sustentam que a apelante pretende o bônus da lei especial, qual seja, execução célere e retenção total, sem ter cumprido o ônus legal de registrar a garantia, o que viola a lógica do sistema de garantias imobiliárias no Brasil.

Argumentam que manter os consumidores vinculados a uma alienação fiduciária de gaveta seria permitir que a loteadora escolhesse o regime jurídico conforme sua conveniência e que a segurança jurídica exige que o registro seja o divisor de águas.

Alegam que a inércia da vendedora em registrar o contrato por cerca de 8 anos, desde 2016, impede que ela agora se beneficie de um rito que ela mesma negligenciou.

Sustentam que a conduta da apelante ao longo de quase uma década configura afronta direta ao princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil, pois a empresa permaneceu inerte desde 2016 sem registrar a garantia fiduciária, o que gerou nos apelados a legítima expectativa de que o contrato seria regido pelas normas comuns do CDC.

Argumentam que a tentativa de registrar ou invocar o rito especial apenas após o conflito judicial caracteriza o
venire
contra
factum

proprium
e que o instituto da
supressio
incide no caso, pois a apelante perdeu a prerrogativa de exigir o rito da Lei nº 9.514/97 pelo seu não exercício prolongado no tempo.

Alegam que a alienação fiduciária de gaveta é uma prática que visa apenas burlar a proteção ao consumidor, mantendo uma garantia oculta para ser usada de forma oportunista, o que é qualificado como abuso de direito previsto no art. 187 do Código Civil.

Sustentam que o Direito brasileiro não admite que uma parte se beneficie de sua própria negligência ou torpeza e que a apelante escolheu não registrar o contrato para economizar com taxas e impostos, devendo agora arcar com os riscos dessa escolha.

Quanto ao percentual de retenção, argumentam que a sentença fixou a retenção em 15% dos valores pagos, o que se mostra condizente com a realidade fática dos autos e com a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, de modo que a pretensão da apelante de majorar para 25% é abusiva.

Alegam que os apelados nunca foram imitidos na posse do imóvel, que o lote permanece vazio, sem benfeitorias, sem desgaste e pronto para ser revendido pela apelante por valor de mercado atualizado, de modo que a retenção de 25% pretendida pela apelante representaria enriquecimento sem causa, uma vez que ela não comprovou qualquer prejuízo extraordinário que justificasse tal montante.

Sustentam que o percentual de 15% é mais do que suficiente para cobrir despesas administrativas, de publicidade e tributos ordinários e que qualquer valor além disso
transgride
o equilíbrio contratual.

Argumentam que a jurisprudência do STJ admite a flutuação entre 10% e 25%, devendo o juiz analisar o caso concreto, de modo que, diante de um lote não edificado e sem fruição, o patamar mínimo ou intermediário é o único justo.

Alegam que majorar a retenção para 25% de consumidores que já pagaram 90 parcelas e buscam a rescisão por asfixia financeira seria uma medida desumana e desproporcional e que a pena contratual não pode ser um instrumento de aniquilação patrimonial do adquirente.

Sustentam que a apelante terá o lote de volta em seu portfólio para nova comercialização, auferindo novo lucro sobre o mesmo bem, de modo que a retenção de 15% somada à valorização imobiliária garante que a empresa saia sem prejuízos.

Argumentam que o ônus da prova da extensão do dano era da apelante, que dele não se desincumbiu durante a instrução processual, de modo que argumentos genéricos de custos operacionais não substituem provas documentais.

Requerem, ao final, o desprovimento total do recurso de apelação interposto pela BRDU SPE Várzea Grande Ltda., a manutenção integral da sentença, confirmando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos com retenção limitada ao patamar fixado pelo juízo de origem, a condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majorando-se a verba sucumbencial para o patamar máximo legal de 20%, e que seja mantida a tutela de urgência deferida, obstando qualquer cobrança ou negativação dos nomes dos apelados até o trânsito em julgado.

Delineado o contexto fático-probatório e as teses devolvidas a esta instância revisora, passo à análise das questões de mérito suscitadas no recurso.

Da natureza contratual e aplicabilidade da Lei nº 9.514/97

A apelante sustenta que o contrato celebrado entre as partes configura compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo ser aplicado o regime da Lei nº 9.514/97, que afastaria a possibilidade de rescisão nos moldes do Código de Defesa do Consumidor.

Os apelados, por sua vez, defendem que a ausência de registro da propriedade fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a aplicação da lei especial, mantendo a relação no âmbito do direito pessoal e obrigacional, regido pelo CDC.

A controvérsia central consiste em definir se a ausência de registro da alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97 e autoriza a rescisão contratual com devolução de valores nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

A questão demanda análise da natureza jurídica do contrato celebrado entre as partes, da eficácia da cláusula de alienação fiduciária não registrada e da aplicabilidade do regime jurídico da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor à hipótese dos autos.

O contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, disciplinado pela Lei nº 9.514/97, constitui negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel, conforme dispõe o art. 22 da referida lei.

Trata-se de direito real de garantia que pressupõe o desdobramento da posse, permanecendo o devedor fiduciante na posse direta do bem, enquanto o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel, que se consolida em seu favor em caso de inadimplemento, observado o procedimento previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

O art. 23 da Lei nº 9.514/97 estabelece que a alienação fiduciária será constituída mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis.

A norma é clara ao condicionar a constituição do direito real de garantia ao registro, que confere publicidade, oponibilidade
erga omnes
e eficácia plena ao negócio jurídico.

Sem o registro, não há propriedade fiduciária constituída, permanecendo a relação no plano meramente obrigacional.

No caso dos autos, é fato incontroverso que o contrato celebrado entre as partes em 07 de abril de 2016 não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A apelante não trouxe aos autos qualquer comprovação de que tenha providenciado o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel objeto do contrato, conforme exigido pelo art. 23 da Lei nº 9.514/97.

A ausência de registro é reconhecida pela própria apelante em suas razões recursais, que se limita a invocar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a falta de registro não retira a validade e a eficácia do contrato entre os contratantes.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, de fato, firmou entendimento no sentido de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a validade e a eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

Contudo,
existe
ressalva expressa que o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/97
, conforme:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC.
APLICAÇÃO .
CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO.
IMPOSSIBILIDADE .
SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.
1 .
O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas
nºs
5 e 7/
STJ .
3. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno não
provido .
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2647833 SP 2024/0166380-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/10/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO
COMPRADOR .
RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA
LEI N. 9 .514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES.
1 .
Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os
arts
. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir
unilateralmente .
2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (
EREsp
n. 1.866 .844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023,
DJe
de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ -
AgInt
no REsp: 2106754 SP 2023/0395268-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
03/07/2024)

A distinção é fundamental
, visto que o
precedente invocado pela apelante reconhece a validade do contrato entre as partes, mas não autoriza a aplicação do procedimento de execução extrajudicial previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 sem o registro prévio.

A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a realização de leilão extrajudicial dependem, necessariamente, do registro da alienação fiduciária, que é pressuposto para a constituição do direito real de garantia e para a instauração do procedimento especial de execução.

No caso dos autos, a apelante pretende afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e impedir a rescisão contratual com devolução de valores, invocando a existência de cláusula de alienação fiduciária não registrada.

Tal pretensão não encontra amparo na legislação nem na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A ausência de registro impede a constituição do direito real de garantia e, por consequência, afasta a aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/97, mantendo a relação no âmbito do direito pessoal e obrigacional, regido pelas normas gerais do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é, inequivocamente, de consumo
,
visto
que o
s apelados adquiriram o lote como destinatários finais, enquadrando-se no conceito de consumidor previsto no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor.

A apelante, por sua vez, desenvolve atividade de loteamento e comercialização de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedora previsto no art. 3º do mesmo diploma legal.

O Código de Defesa do Consumidor, norma de ordem pública e interesse social, conforme dispõe o art. 1º, aplica-se integralmente à relação jurídica estabelecida entre as partes.

O art. 51, inciso II, do CDC declara nulas de pleno direito
as cláusulas contratuais que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga
, nos casos previstos no código.

O art. 53 do CDC estabelece que, nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

No caso dos autos, os apelados manifestaram expressamente o interesse na rescisão do contrato, alegando impossibilidade financeira de continuar arcando com as parcelas, cujo valor foi progressivamente majorado em razão de correção monetária e juros, comprometendo a renda familiar.

A rescisão contratual por iniciativa do comprador, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, não configura exercício abusivo de direito, mas sim manifestação legítima da autonomia da vontade, assegurada pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A apelante alega que a conduta dos apelados configura inadimplemento contratual e que a rescisão deveria observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, com consolidação da propriedade em seu favor e realização de leilão extrajudicial.

Contudo, como já demonstrado, a ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação do referido procedimento.

A alegação de que o registro é direito potestativo do credor, que pode ser exercido a qualquer momento durante a vigência da relação contratual, não afasta a conclusão de que a ausência de registro impede a aplicação do regime especial de execução extrajudicial.

O registro é, de fato, direito do credor, mas também é ônus seu, na medida em que a constituição do direito real de garantia e a possibilidade de execução extrajudicial dependem da providência registral.

A escolha de não registrar o contrato implica renúncia ao regime especial da Lei nº 9.514/97 e sujeição ao regime geral do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

A respeito:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL REQUERIDO EM RÉPLICA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel, determinou a restituição de 75% das parcelas pagas e condenou a ré ao pagamento de indenização por dano moral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se, à falta de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, o desfazimento do vínculo contratual submete-se ao regime da Lei nº 9.514/1997 ou às regras do CDC, com incidência da Súmula 543 do STJ; e (
ii
) saber se a condenação ao pagamento de dano moral, fundada em fato superveniente alegado apenas em réplica, viola os limites objetivos da demanda e configura julgamento ultra petita. III. RAZÕES DE DECIDIR A aplicação do Tema 1.095 do STJ exige registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997. Ausente o registro, não se constitui a propriedade fiduciária, razão pela qual o caso se submete ao CDC e à Súmula 543 do STJ. Em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos quando a rescisão decorre de iniciativa do comprador. A condenação por dano moral deve ser afastada, pois o pedido foi formulado apenas em réplica, após a estabilização da demanda, em afronta aos art. 329 do CPC. O fato superveniente pode ser considerado pelo juiz quando pertinente à causa de pedir e aos pedidos já deduzidos, mas não autoriza a formulação de pretensão condenatória autônoma estranha aos limites estabilizados da lide. Eventual descumprimento da tutela provisória desafia, em regra, a adoção de medidas executivas próprias, como astreintes, e não a automática condenação em dano
moral..
IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A incidência da Lei nº 9.514/1997 pressupõe o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. 2. Ausente o registro, aplica-se o CDC ao desfazimento do contrato, com restituição parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. Configura julgamento ultra petita a condenação por dano moral fundada em pedido formulado apenas após a estabilização da demanda, em afronta ao art. 329 do CPC.” (N.U 1022461-37.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2026,
Publicado
no DJE 13/04/2026)

A alegação de que a sentença incorre em contradição lógica ao afastar a nulidade do pacto adjeto de alienação fiduciária, reconhecendo sua subsistência contratual, mas declarar-lhe ineficácia para a resolução do contrato pela falta de registro, não procede.

A sentença não declarou a nulidade da cláusula de alienação fiduciária, mas sim reconheceu que a ausência de registro impede a constituição do direito real de garantia e, por consequência, afasta a aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/97.

A cláusula permanece válida entre as partes, mas ineficaz para fins de execução extrajudicial, justamente porque não foi registrada.

A apelante invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso no sentido de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97.

Contudo, os precedentes invocados devem ser analisados com cautela, pois tratam de situações em que o credor fiduciário buscava a consolidação da propriedade e a realização de leilão extrajudicial, o que pressupõe o registro prévio da garantia.

No caso dos autos, a situação é inversa
, visto que
o devedor fiduciante busca a rescisão contratual com devolução de valores, invocando o Código de Defesa do Consumidor, e a apelante pretende afastar tal possibilidade invocando a existência de cláusula de alienação fiduciária não registrada.

Deste modo, a
sentença aplicou corretamente a legislação vigente e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça ao afastar a aplicação da Lei nº 9.514/97 e reconhecer o direito dos apelados à rescisão contratual com devolução de valores, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

A ausência de registro da alienação fiduciária impede a constituição do direito real de garantia e, por consequência, afasta a aplicação do regime especial de execução extrajudicial, mantendo a relação no âmbito do direito pessoal e obrigacional, regido pelo CDC.

Do percentual de retenção de 25% dos valores pagos

A apelante sustenta que, caso seja mantida a rescisão contratual com devolução de valores, deve ser autorizada a retenção mínima de 25% sobre o montante efetivamente pago, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.723.519/SP.

Os apelados, por sua vez, defendem que o percentual de 15% fixado pela sentença é condizente com a realidade fática dos autos e com a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, de modo que a pretensão da apelante de majorar para 25% é abusiva.

O cerne da controvérsia está em definir o percentual de retenção adequado ao caso concreto, considerando as circunstâncias fáticas e a jurisprudência aplicável.

A questão demanda análise da finalidade da retenção de valores em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, dos critérios para fixação do percentual de retenção e das circunstâncias fáticas do caso concreto que justificam a manutenção ou a majoração do percentual fixado pela sentença.

A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, autoriza a retenção de parte dos valores pagos pelo vendedor, a título de indenização pelas despesas administrativas, de publicidade, tributos e demais custos operacionais decorrentes da celebração e do desfazimento do contrato.

A retenção tem finalidade
de
ressarcir o vendedor pelos prejuízos efetivamente suportados
e
para desestimular o rompimento unilateral do contrato.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados pelo vendedor
, conforme:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL .
INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO
IMÓVEL .
IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ.
1 .
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do
STJ .
3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/03/2023)

Do mesmo modo, é a jurisprudência desta Câmara:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL DE 25% PARA 10%. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO SIGNIFICATIVO DA VENDEDORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, reconheceu a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e determinou a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 25% a título de cláusula penal, além de julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. O recurso sustenta a ocorrência de erro substancial diante da negativa de financiamento imobiliário, requer a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, a redução do percentual de retenção e a condenação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é adequado o percentual de retenção de 25% dos valores pagos em razão da rescisão contratual motivada pela impossibilidade de obtenção de financiamento pelo comprador; e (
ii
) estabelecer se a frustração do negócio jurídico e o tempo despendido pelo consumidor configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à possibilidade de revisão de cláusulas abusivas. 4. A negativa de financiamento bancário não caracteriza vício de consentimento nem configura responsabilidade da vendedora, pois decorre de análise própria da instituição financeira e integra o risco ordinário da contratação. 5. Nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por iniciativa do comprador, admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pelo vendedor. 6. A jurisprudência do STJ admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, devendo o percentual ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto e a extensão dos prejuízos suportados. 7. A ausência de prova de prejuízos relevantes suportados
pela
vendedora, a fase inicial do contrato e a possibilidade de
recomercialização
do imóvel revelam excessividade da retenção fixada em 25%. 8. A redução da retenção para 10% mostra-se proporcional e suficiente para compensar despesas administrativas decorrentes da rescisão, evitando enriquecimento sem causa. 9. O mero inadimplemento contratual ou a frustração da expectativa de aquisição do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, na ausência de circunstâncias excepcionais ou violação a direitos da personalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador em razão da negativa de financiamento bancário, é legítima a retenção de parte das parcelas pagas, desde que em percentual razoável. 2. A retenção deve ser fixada conforme as circunstâncias do caso concreto, podendo ser reduzida quando inexistirem provas de prejuízo relevante suportado pela vendedora. 3. O mero inadimplemento contratual decorrente da impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário não configura dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 138, 139 e 413; CDC,
arts
. 2º, 3º e 51, IV e §1º; CPC, art. 346. Jurisprudência relevante citada: STJ,
Súmula 543; STJ,
AgInt
no
AREsp
725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, 4ª Turma,
DJe
20.06.2017; STJ, REsp 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 04.05.2021; TJMT, Apelação nº 1028162-42.2024.8.11.0041, j. 23.07.2025; TJMT, Apelação nº 1007203-60.2018.8.11.0041, j. 19.12.2022; TJMT, Apelação nº 1006008-60.2018.8.11.0002, j. 18.08.2022. (N.U 1006907-14.2025.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/03/2026,
Publicado
no DJE 24/03/2026)

No caso dos autos, a sentença fixou a retenção em 15% dos valores pagos, considerando as circunstâncias fáticas do caso concreto.

O Juízo fundamentou que a retenção de 15% é suficiente para indenizar a apelante pelas despesas administrativas, de publicidade e tributos ordinários, sem configurar enriquecimento ilícito.

A sentença consignou expressamente que não há nos autos qualquer prova no sentido de que tal percentual não seja suficiente para indenizar a requerida pela rescisão do contrato, não havendo qualquer elemento apto a demonstrar que a requerida tenha suportado prejuízos superiores a tal importância, de modo que cabia à requerida produzir provas neste sentido, mas não se desincumbiu de seu ônus, o que impede o acolhimento de sua pretensão.

A fundamentação da sentença está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a redução do percentual de retenção quando houver circunstâncias específicas do caso concreto que justifiquem tal redução.

No caso dos autos, há circunstâncias fáticas relevantes que justificam a fixação do percentual de retenção em 15%, e não em 25%, conforme pretendido pela apelante.

Em primeiro lugar, os apelados
não
foram imitidos na posse do imóvel
, visto que o
lote objeto do contrato permanece vazio, sem benfeitorias, sem desgaste e pronto para ser revendido pela apelante por valor de mercado atualizado.

A ausência de fruição do bem pelo comprador é circunstância relevante para a fixação do percentual de retenção, pois reduz os prejuízos suportados pelo vendedor, que não precisará arcar com despesas de recuperação ou manutenção do imóvel.

Em segundo lugar, a apelante não comprovou qualquer prejuízo extraordinário que justificasse a retenção de 25% dos valores pagos.

A apelante limitou-se a invocar argumentos genéricos de custos operacionais, sem apresentar qualquer prova documental das despesas efetivamente suportadas.

O ônus da prova da extensão do dano era da apelante, que dele não se desincumbiu durante a instrução processual.

A inversão do ônus da prova, determinada pela sentença com fundamento no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, impõe à apelante o dever de comprovar as despesas efetivamente suportadas, sob pena de não acolhimento de sua pretensão.

Em terceiro lugar, a apelante terá o lote de volta em seu portfólio para nova comercialização, auferindo novo lucro sobre o mesmo bem.

A retenção de 15% dos valores pagos, somada à valorização imobiliária e à possibilidade de revenda do lote, garante que a apelante não sofra prejuízos decorrentes da rescisão contratual
, sendo que a
retenção de 25%, nas circunstâncias do caso concreto, configuraria enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico.

Em quarto lugar, os apelados já pagaram aproximadamente 90 parcelas, totalizando montante expressivo, e buscam a rescisão contratual em razão de dificuldades financeiras supervenientes, que comprometeram a renda familiar e inviabilizaram a continuidade dos pagamentos.

A majoração da retenção para 25% de consumidores que já pagaram 90 parcelas e buscam a rescisão por asfixia financeira seria medida desproporcional, configurando verdadeira penalidade excessiva, vedada pelo art. 413 do Código Civil.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem admitido a fixação do percentual de retenção em patamar inferior a 25%, quando houver circunstâncias específicas do caso concreto que justifiquem tal redução
:

EMENTA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ART. 51, IV, DO CDC – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE OU PROVEITO ECONÔMICO – INDEVIDA – RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO Nº 1.002/STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA – PREVALÊNCIA DO ÍNDICE CONTRATUAL (INPC) – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – VÍCIOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO – MULTA DO ART. 1.026, §2º, DO CPC – INAPLICABILIDADE – EMBARGOS REJEITADOS. Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil,
podem ser opostos embargos de declaração quando houver erro material, obscuridade, contradição ou omissão no acórdão. Todavia, não é viável tal modalidade de recurso com a finalidade de rediscutir os fundamentos do ato judicial embargado. Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, indispensável a apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte. A simples apresentação de argumentos jurídicos, ainda que tidos como improcedentes, não caracteriza, por si só, má-fé processual, sendo imprescindível a demonstração de conduta dolosa, temerária ou abusiva, o que não se constata nos autos. Inviável a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC, porquanto ausente o caráter protelatório nos embargos, que foram opostos dentro dos limites do exercício regular do direito de defesa, com fundamento em omissões reais. (N.U 1013972-77.2024.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/03/2026,
Publicado
no DJE 25/03/2026)

A sentença aplicou corretamente a legislação vigente e a jurisprudência consolidada ao fixar a retenção em 15% dos valores pagos, considerando as circunstâncias fáticas do caso concreto.

A apelante alega que o percentual de 25% tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

Contudo, tal alegação não encontra amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite expressamente a redução do percentual de retenção quando houver circunstâncias específicas do caso concreto que justifiquem tal redução.

A ausência de fruição do bem pelo comprador, a falta de comprovação de prejuízos extraordinários pelo vendedor, a possibilidade de revenda do lote por valor de mercado atualizado e a situação de dificuldade financeira dos compradores são circunstâncias relevantes que justificam a fixação do percentual de retenção em 15%, e não em 25%.

Além disso, destaca-se que da leitura acurada do contrato, sequer há qualquer indicação de cobrança de multa em caso de desistência do comprador.

A alegação de que a rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo infenso a qualquer consequência significativa para o desistente e muito menos como investimento financeiro para a recorrida não procede.

A retenção de 15% dos valores pagos é consequência significativa para os apelados, que perderão montante expressivo em razão da rescisão contratual.

A fixação do percentual de retenção em 15% não transforma a rescisão contratual em investimento financeiro, mas sim assegura o equilíbrio contratual, impedindo o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

A sentença aplicou corretamente a legislação vigente e a jurisprudência consolidada ao fixar a retenção em 15% dos valores pagos, considerando as circunstâncias fáticas do caso concreto.

A majoração do percentual de retenção para 25%, nas circunstâncias do caso concreto, configuraria enriquecimento ilícito da apelante, vedado pelo ordenamento jurídico.

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação
e

NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a r. sentença fustigada.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 1
6
% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil
.

É
como voto
.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2026