Tribunal: TJMT
Processo: 1043063-15.2024.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043063-15.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MRV PRIME PROJETO MT C INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.523.452/0001-86 (APELANTE), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO), CONDOMINIO CHAPADA DOS HIBISCOS - CNPJ: 42.378.924/0001-76 (APELADO), CAROLINA BAZIQUETO PERES SALVADOR - CPF: 949.492.121-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENT
A

APELAÇÃO CÍVEL — EMBARGOS À EXECUÇÃO — TAXAS CONDOMINIAIS — LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA — OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
— TEMA 886/STJ — AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE E DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO —
RECURSO DESPROVIDO
— MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não se transfere ao adquirente pela simples celebração do contrato de compra e venda ou pelo registro da alienação, exigindo-se, nos termos do Tema 886 do STJ (REsp nº 1.345.331/RS), a comprovação cumulativa da imissão do promissário comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Não demonstrados esses requisitos — ônus que incumbe ao embargante por força do art. 373, II, do CPC —, subsiste a legitimidade passiva da construtora para responder pelos débitos condominiais relativos ao período anterior à efetiva entrega das chaves.

Recurso desprovido. Honorários majorados de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1043063-15.2024.8.11.0041

APELANTE:

MRV PRIME PROJETO MT C INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

APELADO:

CONDOMÍNIO CHAPADA DOS HIBISCOS

RELATÓRIO

EXMA.

SRA.

DESA.

ANTÔNIA

SIQUEIRA
GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia

Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por
MRV PRIME PROJETO MT C INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
, contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Juiz de Direito
Gilberto Lopes Bussiki
, que julgou improcedentes os embargos à execução opostos pela ora apelante em face do Condomínio Chapada dos Hibiscos, nos autos do processo nº 1043063-15.2024.8.11.0041, oriundo da execução de título extrajudicial nº 1031616-30.2024.8.11.0041.

Nas razões do recurso, a apelante sustenta, em síntese, que as unidades executadas foram alienadas a terceiros — Sr. Leonardo de Almeida Candido (605/bloco 03), Sr. Gilmar Robson Correa (705/bloco 01), Sr. Francisvaldo Pereira de Assunção (601/bloco 02) e Sra. Fabíola Lúcia de Souza (707/bloco 02) —, fato que, segundo alega, afasta sua legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais.

Invoca a natureza
propter rem
das obrigações condominiais, prevista no art. 1.345 do Código Civil, para sustentar que a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o titular do domínio ou sobre quem tenha adquirido os direitos sobre o imóvel com perspectiva de se tornar proprietário, independentemente de ajuste entre as partes.

Apoia-se em precedentes do TJ-GO, TJ-SP e no AgInt no REsp nº 2.147.665/SP (STJ, 4ª Turma, j. 07/10/2025), no qual se afirmou que o proprietário registral é parte legítima para a execução de cotas condominiais ainda que não tenha recebido as chaves.

Requer, ainda, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, sob alegação de risco de dano grave e de difícil reparação decorrente do prosseguimento da execução. Ao final, pede o provimento total do apelo para que os embargos sejam julgados procedentes.

Custas de preparo recolhidas.

Nas contrarrazões, o

condomínio apelado pugna pelo não provimento do recurso.

Sustenta que a sentença aplicou corretamente o Tema 886 do STJ (REsp nº 1.345.331/RS), segundo o qual a responsabilidade pelas despesas condominiais não é definida pelo registro do compromisso de compra e venda, mas pela imissão efetiva do adquirente na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Ressalta que as cobranças se referem exclusivamente ao período anterior à entrega das chaves, sendo incontroverso que a apelante comprovou a entrega apenas da unidade 605/bloco 03 (em 01/04/2022), sem qualquer comprovação quanto às demais unidades, e que não há nos autos prova de comunicação formal ao condomínio sobre as transmissões.

Aponta que o recurso viola o princípio da dialeticidade (art. 1.010, II e III, do CPC), pois a apelante se limita a reiterar teses já rejeitadas sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença, o que, nos termos do art. 932, III, do CPC, impede o conhecimento do apelo.

Sustenta, ainda, que a conduta da recorrente configura litigância de má-fé (art. 80, IV, do CPC), por uso do recurso com intuito manifestamente protelatório, requerendo a aplicação da multa prevista no art. 81 do CPC.

Opõe-se à concessão de efeito suspensivo, por ausência de demonstração concreta de risco de dano grave e de probabilidade de provimento do recurso.

Requer, ao final, o não conhecimento ou o desprovimento do apelo, a manutenção integral da sentença, o indeferimento do efeito suspensivo e a condenação da apelante por litigância de má-fé, com fixação de honorários recursais.

É o relatório.

VOTO

EXMA.

SRA.

DESA.

ANTÔNIA

SIQUEIRA
GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia

Câmara:

Conforme relatado,
trata-se de apelação cível interposta por MRV Prime Projeto MT C Incorporações SPE Ltda. contra sentença do Juiz de Direito Gilberto Lopes Bussiki, da 9ª Vara Cível de Cuiabá/MT, que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face do Condomínio Chapada dos Hibiscos (processo nº 1043063-15.2024.8.11.0041, oriundo da execução nº 1031616-30.2024.8.11.0041).

A apelante alega ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que as unidades executadas foram alienadas a terceiros, invocando a natureza
propter rem
das obrigações condominiais (art. 1.345 do CC) para sustentar que a responsabilidade pelo pagamento recai sobre os adquirentes. Apoia-se em precedentes do TJ-GO, TJ-SP e do STJ (AgInt no REsp nº 2.147.665/SP), requer efeito suspensivo e pede o provimento integral do recurso.

Pois bem.

O cerne da controvérsia consiste em definir se a apelante, na qualidade de construtora e promitente vendedora das unidades condominiais, responde pelo pagamento das taxas condominiais vencidas antes da efetiva imissão dos adquirentes na posse dos imóveis.

A apelante invoca a natureza
propter rem
das obrigações condominiais para sustentar que, realizada a alienação, a responsabilidade migra automaticamente ao adquirente, independentemente da entrega das chaves.

O argumento, contudo, parte de premissa incompleta e não se sustenta diante do entendimento consolidado pelo STJ.

Com efeito, a 2ª Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 886), fixou que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Somente quando ambos esses requisitos estiverem cumulativamente demonstrados é que se afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor.

Trata-se, portanto, de uma leitura qualificada da obrigação
propter rem
: ela acompanha o imóvel, mas a transferência de sua titularidade ao adquirente pressupõe que este tenha assumido, de fato, a condição de possuidor e que o condomínio tenha sido formalmente cientificado dessa mudança.

No caso concreto, a apelante comprovou a entrega das chaves apenas da unidade 605/bloco 03, ocorrida em 01/04/2022. Quanto às unidades 705/bloco 01, 601/bloco 02 e 707/bloco 02, não há nos autos qualquer documento que ateste a data de imissão dos respectivos adquirentes na posse. Esse ônus probatório incumbia à embargante, nos termos do art. 373, II, do CPC, por se tratar de fato extintivo do direito do exequente, e dele a apelante não se desincumbiu. A ausência de prova é, por si só, suficiente para manter a responsabilidade da construtora quanto a essas três unidades.

Quanto à unidade 605/bloco 03, ainda que a entrega das chaves tenha ocorrido em 01/04/2022, o segundo requisito do Tema 886 — ciência inequívoca do condomínio acerca da transação — tampouco foi demonstrado. A mera juntada das matrículas dos imóveis pelo próprio condomínio nos autos da execução não supre essa exigência, pois não há como aferir o momento em que o condomínio teve acesso a tais documentos nem se foi formalmente comunicado sobre a transferência da posse. Sem essa comprovação, a responsabilidade da construtora persiste também em relação a essa unidade, ao menos no que tange ao período anterior à entrega das chaves.

De outra feita, o julgado invocado pela apelante — AgInt no REsp nº 2.147.665/SP (STJ, 4ª Turma, j. 07/10/2025) — não infirma essa conclusão. Naquele julgado, afirmou-se que o proprietário registral é parte legítima para a execução de cotas condominiais ainda que não tenha recebido as chaves, o que, em verdade, reforça a posição do condomínio: se o proprietário registral pode ser cobrado, com maior razão o pode ser a construtora que ainda detinha a posse dos imóveis no período de inadimplência. O precedente não afasta a aplicação do Tema 886; ao contrário, confirma que a legitimidade passiva pode recair sobre o promitente vendedor enquanto não demonstrada a imissão do adquirente na posse com ciência do condomínio.

Os demais precedentes citados pela apelante (TJ-GO, AI 07145221620198090000; TJ-SP, AC 10128405420208260477) tratam de situações em que a imissão na posse e a ciência do condomínio foram efetivamente comprovadas, circunstância ausente nos presentes autos. A invocação desses julgados, desacompanhada da demonstração dos pressupostos fáticos que os embasaram, não é apta a sustentar a reforma pretendida.

Registre-se, ainda, que este Tribunal já se pronunciou em casos análogos, assentando que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais subsiste à construtora até a efetiva imissão na posse pelo adquirente e a ciência inequívoca do condomínio, e que a ausência de prova satisfatória quanto a esses requisitos inviabiliza o afastamento dos débitos executados.

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta pela construtora inconformada com a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução ajuizados contra cobrança de taxas condominiais. A sentença rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva e reconheceu a validade da cobrança integral, inclusive quanto à revogação da cláusula condominial que previa responsabilidade parcial da incorporadora.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se a incorporadora mantém legitimidade passiva para responder por débitos condominiais relativos a unidades ainda não entregues ou cuja posse não foi transmitida; e (ii) saber se houve excesso de execução em razão de cláusula convencional que limitava a responsabilidade da construtora a 30% do valor da taxa.

III. Razões de decidir

A jurisprudência do STJ (Tema 886) reconhece que a responsabilidade por taxas condominiais decorre da posse efetiva do imóvel, sendo legítima a cobrança da incorporadora quando a unidade ainda não foi entregue ao comprador.
Nos autos, restou comprovado que as taxas executadas se referem a período anterior à entrega das unidades, conforme documentos acostados (matrículas e termos de posse).

Em relação ao alegado excesso de execução, comprovou-se que a cláusula da convenção que previa responsabilidade parcial da construtora foi regularmente revogada em assembleia condominial, que aprovou a cobrança integral das taxas.

Ausente demonstração de vício na execução ou ilegalidade na alteração da convenção, mantém-se a sentença.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A construtora responde pelo pagamento integral das taxas condominiais incidentes sobre unidades ainda não entregues ou não postas na posse dos adquirentes."

"2. É válida a alteração da convenção condominial que revoga cláusula de responsabilidade parcial da incorporadora, quando realizada em assembleia regularmente convocada e deliberada."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, e 487, I; CC, art. 1.336, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 11.12.2013 (Tema 886); STJ, REsp 1.366.894/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 22.10.2013.”
(N.U 1028503-05.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2025, Publicado no DJE 21/07/2025)

“DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS ENTRE NOVEMBRO DE 2017 E JANEIRO DE 2018. POSSE EFETIVA. ENTENDIMENTO DO STJ (TEMA 886). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME

1. Embargos à execução opostos com alegação de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o imóvel foi vendido a terceiro e as chaves entregues em novembro de 2017, devendo a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais recair sobre o adquirente, não mais sobre a construtora.

Sentença de improcedência dos embargos, reconhecendo que, no período de novembro de 2017 a janeiro de 2018, a posse efetiva ainda não havia sido transferida ao adquirente por vícios construtivos, mantendo a responsabilidade da construtora pelas despesas condominiais do período.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em definir a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período de novembro de 2017 a janeiro de 2018, se da construtora, que formalmente entregou as chaves, ou do adquirente, que, contudo, não exerceu a posse efetiva do imóvel devido a vícios construtivos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As despesas condominiais têm natureza propter rem, recaindo sobre quem detém a posse efetiva do imóvel e usufrui dos serviços condominiais.
4. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), consolidou que a responsabilidade pelas obrigações condominiais não se define exclusivamente pelo contrato de compra e venda, mas pela posse real e efetiva.

5. Comprovada a impossibilidade de uso do imóvel pelo adquirente durante o período discutido, permanece a responsabilidade da construtora pelo pagamento das cotas condominiais até a efetiva imissão na posse do novo proprietário. 6. A entrega formal das chaves, desacompanhada da posse efetiva, não transfere a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais ao adquirente, sobretudo quando evidenciados vícios construtivos impeditivos da ocupação.

IV. Dispositivo e tese

7. Sentença mantida. Recurso desprovido. Tese de julgamento:

"1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre quem detém a posse efetiva do imóvel, ainda que haja entrega formal das chaves, enquanto o adquirente não puder exercer a posse por vícios construtivos, permanece a obrigação com a construtora." "2. O mero ato formal de entrega de chaves não transfere, por si só, a responsabilidade pelas obrigações condominiais, se não configurada a posse efetiva pelo adquirente."
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 12.11.2014, DJe 19.12.2014 (Tema 886); TJPR, 15ª Câmara Cível, Apelação Cível 0008205-67.2018.8.16.0001, Rel. Des. Shiroshi Yendo, j. 13/03/2019.”
(N.U 1011650-09.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/07/2025, Publicado no DJE 02/07/2025)

Diante desse quadro, a sentença recorrida está em plena consonância com a jurisprudência dominante, não havendo fundamento jurídico ou fático que justifique sua reforma.

Quanto à litigância de má-fé, embora o recurso seja de baixa densidade argumentativa e reitere, em grande medida, teses já afastadas na origem, não se vislumbra, com a segurança necessária para a imposição de sanção processual, a intenção deliberada de protelar o feito. A mera reiteração de argumentos, sem inovação substancial, não configura, por si só, o dolo processual exigido pelo art. 80, IV, do CPC. O pedido do apelado nesse ponto é, portanto, indeferido.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo, mantendo integralmente a sentença proferida objeto do recurso.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios fixados na sentença de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observados os limites do §2º do mesmo dispositivo, em favor do patrono do apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026