Tribunal: TJMT
Processo: 1003782-10.2026.8.11.0000
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer c/c danos morais. Rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote. Inadimplemento parcial. Adimplemento substancial. Inaplicabilidade. Ausência de probabilidade do direito e de perigo de dano. Tutela de urgência indeferida. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003782-10.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[TAYLON ALBARELLO - CPF: 035.734.210-08 (ADVOGADO), JAKELINNE DE SOUZA SANTOS - CPF: 019.036.101-84 (AGRAVANTE), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (AGRAVADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer c/c danos morais. Rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote. Inadimplemento parcial. Adimplemento substancial. Inaplicabilidade. Ausência de probabilidade do direito e de perigo de dano. Tutela de urgência indeferida. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação que visa à nulidade de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano, com pedido de restabelecimento do contrato ou, subsidiariamente, restituição de valores e indenização por danos morais. A parte autora sustenta ausência de notificação prévia e adimplemento substancial, pleiteando liminar para impedir a alienação do imóvel.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o pagamento de parte minoritária das parcelas autoriza a incidência do adimplemento substancial; (ii) saber se a ausência de notificação prévia torna inequivocamente nula a rescisão contratual em sede de cognição sumária; e (iii) saber se há demonstração de perigo de dano apto a justificar a concessão de tutela de urgência para impedir a alienação do bem.

III. Razões de decidir

3. O adimplemento substancial exige cumprimento significativo da obrigação, o que não se verifica quando adimplidas menos de 20% das parcelas pactuadas, circunstância que afasta a incidência do instituto.

4. A alegação de nulidade da rescisão por ausência de notificação prévia possui plausibilidade jurídica, porém demanda dilação probatória quanto à natureza do contrato e ao regime jurídico aplicável, inviabilizando o reconhecimento inequívoco do direito em sede de cognição sumária.

5. A inexistência de prova concreta de iminente alienação do imóvel afasta o periculum in mora, sendo insuficiente a mera indicação de oferta pública do bem.
6. A controvérsia possui natureza patrimonial, sendo plenamente possível a recomposição por perdas e danos, o que reduz a urgência da medida pretendida.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento:
“1. O pagamento de parcela reduzida do contrato não autoriza a aplicação do adimplemento substancial. 2. A alegação de ausência de notificação prévia, quando dependente de análise fático-probatória, não configura probabilidade do direito suficiente para tutela de urgência. 3. A mera oferta de imóvel no mercado não comprova perigo de dano iminente apto a justificar medida liminar de indisponibilidade.”

______________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 300 e 1.015, I; CC, arts. 474 e 475; Lei nº 6.766/1979, arts. 32, §1º, e 35; Lei nº 9.514/1997, art. 26.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.745.407/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 2021.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de
agravo de instrumento com pedido de efeito ativo
, interposto por
JAKELINNE DE SOUZA SANTOS
contra a decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais n. 1032229-33.2025.8.11.0003. A decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela autora.

A autora firmou compromisso de compra e venda com a agravada referente ao lote 26, quadra 14, área de 240 m2, do loteamento Cidade Viva Campo Verde, município de Campo Verde/MT, pelo valor original de R$ 63.167,97, mediante sinal de R$ 4.032,03 e 240 parcelas mensais de R$ 452,55, corrigidas pelo IPCA, com início em 10 de janeiro de 2021. Após período de desemprego, a autora tornou-se inadimplente. Ao tentar regularizar os débitos, foi informada de que o contrato havia sido encerrado unilateralmente, sem qualquer notificação prévia. A agravada bloqueou o acesso aos canais de pagamento e recusou-se a negociar. A autora afirma ter continuado pagando o IPTU e conservando o terreno, demonstrando boa-fé e interesse na manutenção do vínculo.

O pedido principal é a declaração de nulidade da rescisão e o restabelecimento do contrato, com fundamento na ausência de notificação prévia (art. 32, §1º, da Lei 6.766/79), no adimplemento substancial e na violação à boa-fé objetiva e à função social do contrato. O pedido subsidiário é a restituição das parcelas pagas, com reconhecimento da abusividade das cláusulas de retenção — multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato e taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o mesmo valor. Postulou, ainda, indenização por danos morais não inferior a R$ 20.000,00. Em sede liminar, requereu a proibição de alienação do imóvel até o julgamento final da ação, apontando como periculum in mora a existência de placa de oferta do lote no mercado imobiliário local.

Ao receber a inicial e deferir a gratuidade da justiça, o magistrado indeferiu a tutela de urgência. Entendeu que a pretensão é nebulosa em cognição sumária e que é prudente aguardar a formação do contraditório. Consignou, ainda, que a autora confessou o inadimplemento na própria petição inicial e que inexiste risco de irreparabilidade, na medida em que a requerida possui patrimônio para responder por eventual condenação em restituição de valores.

A agravante nas razões recursais sustenta: (i) probabilidade do direito, fundada na nulidade da rescisão por falta de notificação prévia e no adimplemento substancial de 37 parcelas; (ii)
periculum in mora
, dado o risco de alienação do imóvel a terceiro, o que tornaria inócua eventual decisão favorável; e (iii) que a irreversibilidade da medida deve ceder ante o bem jurídico em jogo, com amparo nos Enunciados 419 do FPPC, 25 da ENFAM e 40 da I Jornada de Direito Processual Civil do CJF. Requer o efeito ativo para proibir a alienação até o julgamento final.

A tutela recursal foi indeferida por este Relator, em decisão monocrática de 5 de fevereiro de 2026 (ID 344541399), por entender que as questões recursais demandam análise aprofundada do conjunto fático-probatório, incompatível com a cognição perfunctória, e que o risco de alienação não estava suficientemente comprovado.

Villa Campo Verde Spe LTDA, nas contrarrazões, pugna pelo desprovimento, sustentando: (i) ausência de probabilidade do direito, diante da cláusula resolutiva expressa e dos arts. 474 e 475 do Código Civil; (ii) inaplicabilidade do adimplemento substancial, pois apenas 42 das 240 parcelas foram pagas — menos de 20% do total; (iii) inviabilidade prática da tutela, pois o imóvel já foi revendido a terceiro de boa-fé após mais de um ano de inadimplência, o que tornaria a proibição de alienação materialmente impossível e lesiva a terceiro estranho à lide; e (iv) ausência de periculum qualificado, dada a natureza patrimonial da controvérsia e a possibilidade de recomposição por perdas e danos.

Em consulta aos autos de origem, verifica-se que a agravante apresentou, posteriormente, impugnação à contestação (ID 226656595, de 14 de março de 2026), refutando a alegação de revenda por ausência de prova documental, reafirmando o adimplemento substancial sob perspectiva qualitativa — boa-fé, pagamento de IPTU e conservação do terreno — e impugnando as cláusulas de retenção por abusividade.

Preparo recursal isento (gratuidade da justiça — ID 343647898).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

I.
Admissibilidade

O recurso é tempestivo, observado o prazo de quinze dias úteis previsto no art. 1.003, §5º, do CPC. O preparo está isento pela gratuidade da justiça concedida na origem. O cabimento decorre da impugnação à decisão que indeferiu tutela de urgência — hipótese expressa do art. 1.015, I, do CPC. Conheço do recurso.

II.
Do adimplemento substancial — inaplicabilidade

A agravante invoca o adimplemento substancial para sustentar que o pagamento de 37 parcelas tornaria a rescisão desproporcional. A tese não prospera.

O contrato previa 240 parcelas mensais, com início em 10 de janeiro de 2021. O extrato de pagamentos juntado pela agravada revela que a última prestação adimplida venceu em 10 de junho de 2024, totalizando 42 parcelas — menos de 18% do total contratado. O valor desembolsado foi de R$ 25.254,63, ante um contrato atualizado em R$ 91.407,21 em dezembro de 2024. Mais de 82% da obrigação remanesceu inadimplida.

O adimplemento substancial pressupõe cumprimento próximo do integral, de modo que a resolução se revele desproporcional e geradora de enriquecimento sem causa ao credor. Com 42 de 240 parcelas pagas, não há sequer aproximação desse limiar. O percentual é objetivamente incompatível com a essência do instituto.

Mais que isso, o próprio legislador, ao disciplinar o parcelamento do solo urbano, fixou em 1/3 do preço ajustado o patamar qualificado de proteção especial ao adquirente em caso de cancelamento por inadimplemento (art. 35 da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018). A agravante pagou menos da metade desse limiar legal, referência normativa que confirma, no plano objetivo, a inadequação da tese.

A agravante sustenta que a análise deve ser qualitativa, boa-fé evidenciada pelo pagamento do IPTU e pela conservação do terreno. O argumento tem pertinência doutrinária, mas não elide o dado central: menos de 18% de cumprimento de uma obrigação de 240 prestações é objetivamente inconciliável com a essência do instituto, qualquer que seja o prisma adotado. Rejeita-se a tese.

III.
Da ausência de notificação prévia — probabilidade do direito em cognição sumária

A agravante sustenta que a rescisão é nula por ausência de notificação prévia, nos termos do art. 32, §1º, da Lei 6.766/79. O argumento tem plausibilidade jurídica, mas não alcança a inequivocidade exigida para a tutela urgente recursal.

A questão suscita, antes de tudo, controvérsia sobre o regime jurídico aplicável. A agravante invoca o art. 32, §1º, da Lei 6.766/79, que disciplina o compromisso de compra e venda de imóvel loteado e exige a intimação prévia do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis para satisfazer as prestações vencidas como condição da rescisão.

A agravada, por sua vez, descreve o contrato, na contestação apresentada na origem, como "Instrumento Particular de Venda e Compra de Lote, com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária" — modalidade que atrai a disciplina da Lei 9.514/97 e, por força do §3º do art. 32-A da Lei 6.766/79 (incluído pela Lei 13.786/2018), afasta a aplicação do regime de retenções e de restituição parcelada do próprio art. 32-A.

Em qualquer das duas hipóteses cogitáveis, contudo, a constituição em mora exige ato formal de comunicação prévia. Sob a Lei 6.766/79, a notificação pode se dar por Oficial do Registro de Imóveis (art. 32), por Oficial do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou, na forma admitida pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.745.407/SP (Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, DJe 14.5.2021), por carta com aviso de recebimento assinado pelo próprio devedor.

Sob a Lei 9.514/97, o art. 26 igualmente exige notificação extrajudicial pelo Oficial do Registro de Imóveis, com prazo para purgação da mora, antes da consolidação da propriedade fiduciária.

Acrescente-se que a Lei 13.786/2018 promoveu a interconexão dos dois regimes ao estabelecer, no art. 34, §2º, da Lei 6.766/79, que o loteador, após a constituição em mora, deve alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial nos termos da Lei 9.514/97 — o que evidencia a centralidade da notificação prévia em qualquer dos cenários normativos cogitáveis.

A agravante afirma que nenhuma dessas formas foi observada. A contestação apresentada na origem não comprova o contrário: invoca a cláusula resolutiva expressa e os arts. 474 e 475 do Código Civil, sem demonstrar qualquer ato formal de constituição em mora anterior ao cancelamento.

Mais que isso, a defesa apresenta incongruência interna ao descrever o contrato como pacto adjeto de alienação fiduciária e, simultaneamente, fundar o pedido de validação das retenções no regime do art. 32-A da Lei 6.766/79 — dispositivo cuja aplicação é expressamente afastada pelo §3º do mesmo artigo nos contratos com alienação fiduciária. A definição da natureza jurídica do contrato é, ela própria, questão controvertida e relevante, com implicações distintas sobre o regime de rescisão, retenções e devolução.

Plausibilidade, contudo, não equivale a inequivocidade. A cognição sumária não comporta a definição de questões interligadas e densas, a saber: a natureza jurídica do contrato (compromisso comum sob a Lei 6.766/79 ou alienação fiduciária sob a Lei 9.514/97), com base no exame do instrumento contratual e seus eventuais registros; o regime jurídico daí decorrente; a existência ou não de comunicação prévia apta a constituir a compradora em mora à luz do regime aplicável; e o histórico de inadimplências e tratativas de renegociação.

Decidir, com os elementos hoje disponíveis, que a rescisão é nula de pleno direito equivaleria a antecipar o mérito sem o contraditório pleno — vedação do art. 300 do CPC. Rejeita-se a configuração da probabilidade do direito em grau suficiente para a medida excepcional.

IV.
Do periculum in mora — ausência de demonstração suficiente

A tutela requerida pela agravante consiste, especificamente, na proibição de alienação do imóvel. O fundamento invocado para o
periculum
é a oferta do lote no mercado imobiliário local, demonstrada por fotografia de placa de venda. Esse elemento, contudo, não configura a iminência concreta de alienação que a tutela urgente exige. Publicidade indica mera disponibilidade de negociação, não a consumação iminente do negócio em prazo que tornasse ineficaz a tutela jurisdicional.

Inexistem nos autos do recurso atos objetivos de disposição patrimonial — como proposta aceita, instrumento assinado ou registro em andamento — aptos a caracterizar perigo qualificado nos termos do art. 300 do CPC.

Acrescente-se que a agravada, em contrarrazões, alega ter revendido o imóvel a terceiro de boa-fé. Essa alegação, contudo, não vem acompanhada de qualquer prova documental — não foi juntado contrato com o suposto adquirente nem matrícula atualizada do imóvel.

A averiguação dessa alegação é matéria que se reserva ao juízo de origem na fase instrutória. Para os fins desta sede recursal, basta consignar que, ainda que se reputasse a revenda controvertida, o periculum permanece não demonstrado pela agravante, o que é suficiente para o desprovimento.

V.
Da natureza patrimonial e da adequação da via indenizatória

A agravante invoca os Enunciados 419 do FPPC, 25 da ENFAM e 40 da I Jornada de Direito Processual Civil do Conselho da Justiça Federal para sustentar que a vedação de tutela com efeitos irreversíveis (art. 300, §3º, do CPC) deve ceder ante a magnitude do bem jurídico em jogo. O argumento não prospera.

Esses enunciados pressupõem dano irreversível ou de difícil reparação — circunstância ausente no caso. O objeto da controvérsia é a validade de uma rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado, no qual a agravante não reside. A perda é econômica, não existencial.

Confirmada eventual nulidade da rescisão no mérito, a recomposição da agravante poderá ser obtida pela via indenizatória, segundo os parâmetros que vierem a ser fixados pelo juízo de origem. A possibilidade de recomposição patrimonial afasta, neste momento processual, a caracterização de dano grave e irreparável apto a justificar a medida excepcional.

VI.
Dispositivo

Ante o exposto, com fundamento nos arts. 300 e 1.019, I, do Código de Processo Civil, e no art. 32, §1º, da Lei 6.766/79,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Rondonópolis/MT.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2026