Tribunal: TJMT
Processo: 1030235-76.2025.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS. CANCELAMENTO DE CONSTRIÇÕES REGISTRAIS. POSTERGAÇÃO DO EXAME EM RAZÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM CONTRATO DE ARRENDAMENTO. DIREITO PESSOAL QUE NÃO AFETA O DIREITO REAL DE PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. NECESSIDADE DE APRECIAÇÃO PELO JUÍZO DE ORIGEM. PRESERVAÇÃO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de Instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030235-76.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Rural, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALICE MOREIRA STUDART DA FONSECA - CPF: 092.493.837-46 (ADVOGADO), RE AGRO ATIVOS LTDA. - CNPJ: 32.835.419/0001-50 (AGRAVANTE), LUIS FELIPE SALOMAO FILHO - CPF: 124.202.587-11 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE JAIRO DIAS PEREIRA registrado(a) civilmente como JAIRO DIAS PEREIRA - CPF: 117.227.621-87 (AGRAVADO), IVANE DE CAMPOS MELLO PEREIRA - CPF: 047.947.961-53 (AGRAVADO), EDUARDO CAVALCANTE GAUCHE - CPF: 701.417.201-82 (ADVOGADO), JACQUELINE DE MELO PEREIRA BITTENCOURT - CPF: 720.086.951-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), JAINNE MELLO PEREIRA - CPF: 698.142.791-53 (TERCEIRO INTERESSADO), JAIRO DIAS PEREIRA JUNIOR - CPF: 014.486.651-08 (TERCEIRO INTERESSADO), RODRIGO TERRA CYRINEU - CPF: 028.701.131-37 (ADVOGADO), DENNIS DE ABREU SALLES MESQUITA - CPF: 031.258.981-61 (ADVOGADO), RODRIGO TERRA CYRINEU - CPF: 028.701.131-37 (ADVOGADO), TARCISIO VIEIRA DE CARVALHO NETO - CPF: 645.582.401-63 (ADVOGADO), PROCURADORIA DA FAZENDA NACIONAL EST MATO GROSSO - CNPJ: 00.394.460/0234-35 (TERCEIRO INTERESSADO), RODRIGO TERRA CYRINEU - CPF: 028.701.131-37 (ADVOGADO), DENNIS DE ABREU SALLES MESQUITA - CPF: 031.258.981-61 (ADVOGADO), RODRIGO FONSECA FERREIRA - CPF: 373.674.348-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS. CANCELAMENTO DE CONSTRIÇÕES REGISTRAIS. POSTERGAÇÃO DO EXAME EM RAZÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM CONTRATO DE ARRENDAMENTO. DIREITO PESSOAL QUE NÃO AFETA O DIREITO REAL DE PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. NECESSIDADE DE APRECIAÇÃO PELO JUÍZO DE ORIGEM. PRESERVAÇÃO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto contra decisão do Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Paranatinga/MT, que, nos autos de Execução de Título Extrajudicial fundada em Cédulas de Crédito Rural garantidas por hipoteca, postergou a análise do pedido de cancelamento de restrições registradas nas matrículas nº 17.604 e 18.101, relativas a imóveis rurais adjudicados à agravante, condicionando o exame ao julgamento de Embargos de Terceiro.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se a existência de Embargos de Terceiro,
fundados
em alegado contrato de
arrendamento rural, justifica a postergação da análise do pedido de cancelamento de constrições
registrárias
incidentes sobre imóveis adjudicados no processo executivo.

III. Razões de decidir

A controvérsia deduzida nos Embargos de Terceiro refere-se a suposto direito pessoal decorrente de contrato de arrendamento rural, que não se confunde com direito real sobre o imóvel e não possui aptidão jurídica para infirmar a titularidade dominial decorrente da adjudicação realizada na execução.

A pendência dos Embargos de Terceiro não configura prejudicialidade capaz de justificar a postergação do exame do pedido de cancelamento das restrições.

Não se mostra possível, contudo, determinar diretamente nesta instância o cancelamento das restrições constantes das matrículas, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“1. A existência de Embargos de Terceiro
fundados
em contrato de arrendamento rural, que consubstancia direito pessoal, não impede nem condiciona a apreciação do pedido de cancelamento de constrições
registrárias
incidentes sobre imóvel adjudicado em execução.

2. Compete ao juízo de primeiro grau apreciar o pedido de cancelamento das restrições registradas, não sendo possível sua determinação direta pelo tribunal, sob pena de supressão de instância.”

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento de decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Paranatinga/MT, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0000515-62.1996.8.11.0044, que indeferiu o pedido de análise da retirada das restrições gravadas nas matrículas das Fazendas Santa Maria e Três Irmãos, adjudicadas à Agravante.

A Agravante sustenta que a Solon Agropecuária, embargante nos autos dos Embargos de Terceiro, não é credora dos Executados e não disputa a propriedade das fazendas, sendo apenas suposta arrendatária da Fazenda Santa Maria. Diz que o contrato de arrendamento sequer foi registrado na matrícula do imóvel.

Alega que a Fazenda Três Irmãos não é objeto de discussão nos referidos Embargos de Terceiro e que nenhuma das penhoras gravadas possui direito de preferência em relação à da Agravante, por ser esta a mais antiga registrada.

Destaca que todas as impugnações apresentadas por credores dos Agravados já foram rejeitadas, com decisões transitadas em julgado.

Indeferido o pedido de antecipação da tutela recursal
(
id
312937884
)
.

Sem c
ontraminuta
, ante o decurso do prazo da Procuradoria da Fazenda Nacional e do Espólio de Jairo Dias Pereira
(
id

333163393 e 333175361
).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A
Execução
em que proferida a decisão agravada
tramita desde 1994 e
busca o rec
e
bimento d
as Cédulas de Crédito Rural n. 93/00212-2 e 93/00220-3, para as quais foi dada em garantia hipotecária os imóveis rurais com matrículas 32.443 e 3.299 do CRI de Paranatinga, atuais matrículas 17.604 e 18.101 do CRI de Chapada dos Guimarães, cuja penhora foi averbada em 18-7-1995 (ID. 39524250, págs. 12 e 62, 1º grau).

A agravante pleiteou a adjudicação em 15-4-2019, a qual foi deferida em 23/03/2023, condicionada ao depósito da importância devida à União - R$43.660.954,16
ou apresentação de apólice garantia, mantendo-se ainda referidos bens como garantidores daquele pagamento.

Aos 16/01/
2025 postulou
no primeiro grau pela baixa das constrições existentes nas matrículas de nº 17.604 e 18.101, com base no provimento 188/2024 do CNJ, o qual assim consigna no art. 320-G:

Artigo 320-G. No caso de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial que determinou tais medidas deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, arcando o interessado com os emolumentos devidos.”

Contudo, o juízo a quo consignou que postergaria a análise do pedido para momento posterior ao julgamento dos Embargos de Terceiro nº 1002080-96.2023.8.11.0044.

Naqueles autos, a embargante sustenta ser arrendatária das Fazendas JJ e Santa Maria e postulou, em sede liminar, a suspensão da adjudicação e da imissão da ora agravante na posse dos imóveis rurais sub judice, sob o argumento de que o contrato de arrendamento vigoraria até o ano de 2044.

Alegou, ainda, ter realizado investimentos consistentes na abertura de área agricultável superior a quatro mil hectares, equivalentes a R$ 21.297.299,02. Aduziu também desconhecer a existência de qualquer conflito prévio envolvendo os imóveis, razão pela qual sua boa-fé deveria ser presumida.

O pedido de tutela de urgência, todavia, foi indeferido, decisão mantida no Agravo de Instrumento nº 1023349-32.2023.8.11.0000.

Desse modo, a controvérsia veiculada nos Embargos de Terceiro diz respeito a eventual direito pessoal decorrente de arrendamento, o qual não se confunde com direito real sobre o imóvel.

Ainda que se venha a reconhecer a validade do contrato de arrendamento entre os contratantes, tal circunstância não tem o condão de afetar o direito de propriedade da agravante, tampouco de impedir o cancelamento das constrições registradas em favor de terceiros que não ostentam preferência sobre o seu crédito.

Não há, portanto, fundamento idôneo para postergar a análise do pedido de cancelamento das restrições.

Por outro lado, não se mostra possível, desde logo, nesta instância, apreciar o pedido formulado pela agravante de cancelamento das restrições constantes de cada uma das matrículas, sob pena de supressão da instância originária e de violação ao duplo grau de jurisdição.

Portanto, a solução adequada ao caso concreto consiste em determinar que o juízo de primeiro grau aprecie o pedido de cancelamento das restrições, independentemente do desfecho dos Embargos de Terceiro, preservando-se,
assim
, sua competência originária para o exame da matéria.

Dessa forma, respeita-se o duplo grau de jurisdição, assegura-se o amplo contraditório e garante-se que a decisão seja proferida à luz de análise completa dos elementos constantes dos autos.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para determinar que o Juízo da 1ª Vara Cível de Paranatinga aprecie o pedido de cancelamento das restrições registradas nas matrículas nº 18.101 e 17.604 do Cartório de Registro de Imóveis de Paranatinga, independentemente do desfecho dos Embargos de Terceiro nº 1002080-96.2023.8.11.0044.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026