Tribunal: TJMT
Processo: 1009080-80.2026.8.11.0000
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009080-80.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ARIANNY PAULA SILVA CORREA YOSHINARI - CPF: 035.860.011-18 (ADVOGADO), GUMERCINA MARIA DE LIMA EID - CPF: 029.660.328-71 (AGRAVANTE), EDIFICIO RESIDENCIAL KAYABI - CNPJ: 24.950.354/0001-65 (AGRAVADO), ANTONIO CEZAR DA SILVA COSTA - CPF: 667.796.261-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.
PRELIMINAR DE I
LEGITIMIDADE PASSIVA
REJEITADA
. IMPUGNAÇÃO AO CÁLCULO. DIVERGÊNCIA QUANTO AO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. AUSÊNCIA DE ABATIMENTO DE VALORES JÁ CONSTRITOS. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DO
QUANTUM DEBEATUR
PELA CONTADORIA JUDICIAL. PENHORA DE BEM IMÓVEL.

ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM.
MEDIDA PREMATURA E EXCESSIVA. SUSPENSÃO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS

ATÉ A APURAÇÃO DO VALOR EXEQUENDO.
RECURSO

PARCIALMENTE
PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento contra decisão que rejeitou impugnação à avaliação de imóvel penhorado, homologou o laudo avaliativo e determinou o prosseguimento da execução com expropriação do bem, em cumprimento de sentença referente à cobrança de despesas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Discute-se
: (i)
preliminar de i
leg
i
tim
idade
passiv
a
; (
ii
) excesso de execução; e (
iii
)
penhora
do imóvel e prosseguimento dos atos de expropriação
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não decorre apenas da titularidade formal do imóvel, mas também da posse e do proveito econômico da unidade.
Demonstrado que
o título executivo judicial foi formado em relação à
agravante
, não há que se falar em ilegitimidade
.

4. A existência de divergência nos índices de correção monetária adotados e a ausência de abatimento de valores já constritos comprometem a higidez do cálculo, configurando possível excesso de execução.

5. O cálculo deve observar os critérios previstos no regimento interno do condomínio e no contrato celebrado, especialmente quanto ao índice de correção monetária aplicável (INPC), impondo-se a remessa dos autos à Contadoria Judicial para apuração do
quantum
devido.

6.
A
alienação judicial
do
bem imóvel, sem prévia apuração segura do montante exequendo e diante de controvérsia da evolução do débito,
mostra
-se prematura
, em afronta ao princípio da menor onerosidade do executado
.

7. A suspensão dos atos expropriatórios
é
medida
necessária
para assegurar a proporcionalidade da execução, sem afastar, em caráter definitivo,
da
constrição do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso

parcialmente
provido.

Tese de julgamento:
“1.
O possuidor do imóvel responde pelo pagamento das cotas condominiais, ainda que não ostente a titularidade formal do bem
.

2. O excesso de execução decorrente de erro de cálculo pode ser reconhecido a qualquer tempo, inclusive de ofício, impondo a revisão dos valores executados. 3. A

execução
deve observar o princípio da menor onerosidade, sendo vedada a expropriação enquanto pendente controvérsia relevante sobre o montante do débito.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.336, I; CPC,
arts
. 805 e 525.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, Apelação nº 0010149-56.2017.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, j. 11.06.2025; TJ-MT, AI nº 1037570-49.2025.8.11.0000, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 04.02.2026.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por GUMERCINA MARIA DE LIMA EID contra decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, no Cumprimento de sentença nº 1030840-06.2019.8.11.0041, requerido por EDIFICIO RESIDENCIAL KAYABI.

A decisão rejeitou a impugnação da executada para afastar a ilegitimidade passiva, a nulidade da avaliação e homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado, fixando seu valor em R$ 650.000,00, com determinação de atualização monetária até a alienação. Em seguida, deferiu a alienação judicial do bem, por meio de leilão judicial eletrônico (id. 350540367).

A agravante sustenta, preliminarmente, a nulidade da penhora, ao argumento de que o imóvel não lhe pertence, pois está registrado em nome de terceiro falecido, sem inventário ou regular representação do espólio. No mérito, alega ausência de liquidez do débito, diante de divergências relevantes nos cálculos apresentados pelo exequente, bem como excesso de execução, afirmando que houve incidência de juros e correção sobre valores já constritos. Defende a desproporcionalidade da penhora do imóvel, em afronta ao art. 805, do CPC, e o risco de dano grave diante da iminência de expropriação do bem.

Requer o provimento do recurso para reconhecer a ausência de liquidez do débito e determinar a apresentação de memória de cálculo detalhada, com eventual remessa à Contadoria Judicial. Requer também o reexame da adequação da penhora, com substituição por meio menos gravoso ou limitação da constrição ao estritamente necessário, além de decisão expressa prévia sobre o valor efetivamente devido, o critério de atualização e a proporcionalidade da medida antes de qualquer expropriação (id. 350540365).

A tutela recursal foi deferida parcialmente para suspender os atos de alienação judicial do imóvel objeto da constrição, inclusive leilão, adjudicação ou alienação por iniciativa particular, até o julgamento do mérito deste agravo de instrumento, mantida, por ora, a penhora (id. 351430395).

O agravado não apresentou contrarrazões (id. 358426868).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A agravante sustenta sua ilegitimidade passiva e, por consequência, a nulidade do título executivo, ao argumento de que o bem constrito não lhe pertence, estando registrado em nome de terceiro falecido, sem a regular instauração de inventário ou representação do espólio.

As cotas condominiais possuem natureza
propter rem
, de modo que a responsabilidade pelo respectivo pagamento decorre da titularidade da unidade imobiliária. A legitimidade passiva, nessa hipótese, é aferida a partir da relação jurídica estabelecida com o imóvel, especialmente tal como exteriorizada no registro imobiliário.

No caso, a certidão da matrícula do imóvel demonstra que a propriedade está registrada em nome de Nicolau Eid Neto, (id. 21624160, Pje de origem) filho da executada, conforme se verifica da certidão de óbito (id. 351392384) da qual se extrai que Nicolau faleceu em 18/08/1991, demonstrando a legitimidade passiva da executada pelas obrigações condominiais incidentes sobre o bem, haja vista que é possuidora do bem.

Além do mais, registra-se que a executada nada arguiu quando citada na fase de conhecimento da ação, suscitando sua ilegitimidade somente agora, na fase expropriatória.

Deste modo, a executada é legítima para figurar no polo passivo e, consequentemente, inexiste nulidade do título.

Destaca-se a jurisprudência:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITOS REFERENTES A PERÍODO DE OCUPAÇÃO INCONTROVERSA. MÁ-FÉ PROCESSUAL CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

[...]

III. Razões de decidir

3. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais não decorre exclusivamente da titularidade do domínio, mas sim da posse direta e do usufruto do imóvel, conforme entendimento pacificado pelo STJ no Tema Repetitivo n. 886.

4. A Apelante permaneceu na posse do imóvel de forma exclusiva e ininterrupta durante todo o período dos débitos executados (fevereiro/2019 a novembro/2023), circunstância incontroversa e reconhecida judicialmente em ação de imissão de posse anterior, com decisão transitada em julgado.

5. A jurisprudência majoritária e o entendimento consolidado do STJ atribuem a responsabilidade pelas despesas condominiais ao possuidor, especialmente quando a ocupação é injusta e resistida judicialmente, como no caso concreto.

6. A alegação de ilegitimidade passiva se mostra infundada, pois a Apelante, apesar de não ser a proprietária formal do imóvel, dele se beneficiou sem contraprestação, gerando os encargos ora cobrados pelo Condomínio.

7. Não se verifica qualquer má-fé por parte do Condomínio, que direcionou legitimamente a execução à ocupante do imóvel, com base em decisão judicial anterior e fatos incontroversos.

[...]

(N.U 1021576-52.2025.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/02/2026, Publicado no DJE 09/02/2026).

Diante disso, AFASTO a preliminar arguida.

VOTO – MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

I – Do excesso de execução

A agravante sustenta que o débito executado foi apurado de forma incorreta, sem memória de cálculo clara e com divergências relevantes entre os valores apresentados pelo exequente ao longo do processo, sem abatimento das quantias constritas, fazendo incidir juros e correção monetária sobre esses valores.

Não obstante a insurgência ser genérica, trata-se de matéria suscetível de conhecimento de ofício em vista de eventual erro material ou de cálculo, podendo ser examinado pelo magistrado a qualquer tempo.

No caso, verifica-se que na planilha inicial de atualização monetária foi adotado o índice TR (id. 21624183, Pje de origem) e, posteriormente, já na fase de cumprimento de sentença, a exequente passou a utilizar o índice IGP-M, como se extrai da planilha juntada no id. 187114170 (dos autos de origem) sem que haja justificativa clara para a alteração do critério de correção.

Some-se a isso a ausência de abatimento das quantias já levantadas por meio de alvará judicial, R$ 2.448.69 (id. 168713106, Pje de origem), comprometendo a confiabilidade do cálculo apresentado.

Ademais, no art. 177, do Regimento Interno do Condomínio dispõe:

“A taxa de condomínio mensal deverá ser paga ao Síndico ou seu preposto até o dia 05 (cinco) de cada mês e, após essa data o valor estabelecido será acrescido de multa de 2% de acordo com a legislação em vigor e juros de 1% ao mês mais correção pelo índice INPC, e mais 10% de despesas de cobranças, aprovado em reunião.” (id. 21624153)

Outrossim, no contrato de prestação de serviços celebrado entre a exequente e a empresa Holder, terceirizada responsável pela cobrança das taxas condominiais, a cláusula quinta, § 2º, dispõe que:

A cobrança judicial será realizada pela CONTRATADA em nome da CONTRATANTE, sendo que, o pagamento das despesas administrativas, custas judiciais e extrajudiciais, necessárias a prestação dos serviços serão adiantando pela CONTRATADA para que seja viabilizada a respectiva cobrança. As despesas acima descritas serão arcadas pelo condômino inadimplente quando ocorrer a quitação dos débitos devidos. Parágrafo segundo:
as quotas condominiais vencidas
e não pagas será acrescida de multa de 2%(dois por cento) até o decimo dia, sendo que após o decimo primeiro dia de atraso será encaminhada para cobrança extra judicial, acrescendo de honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) e encargos legais sobre o valor. As quotas condominiais não pagas até 30° (trigésima) dia após o vencimento será encaminhada para cobrança extrajudicial pelo seu valor atualizado monetariamente, com acréscimos legais, sem prejuízos dos honorários advocatícios pré-convencionados em 20% (vinte por cento) do valor da dívida atualizada,
posterior a 91 (noventa e um dias), será encaminhada para a cobrança judicial, pelo seu valor atualizado monetariamente, com acréscimos legais, sem prejuízos dos honorários advocatícios pré-convencionados em 25% vinte e cinco por cento)
(id. 21623004).

Verifica-se, portanto, que o índice adotado pela exequente para a atualização do débito diverge daquele expressamente previsto, que é o INPC, razão pela qual o cálculo deve ser retificado, com observância do indexador contratualmente estabelecido.

Nesse sentido, colho precedente deste Tribunal:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. ERRO DE CÁLCULO. INCLUSÃO INDEVIDA DE JUROS REMUNERATÓRIOS. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. INEXISTÊNCIA DE PRECLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]

4. O juiz pode, de ofício, independentemente de requerimento das partes, verificar se os cálculos apresentados estão em desacordo com o título em execução, pois a preclusão da parte não atinge o magistrado, que tem o dever de zelar pela correta execução do título judicial.

5. A execução de valores em excesso é cognoscível de ofício e sanável a qualquer tempo, por se tratar de matéria de ordem pública, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

6. Cabível a revisão e correção se os cálculos homologados pelo juízo a quo efetivamente incluíram juros remuneratórios de 0,5% ao mês sobre o valor da diferença apurada para o mês de fevereiro de 1989, além de utilizarem índices que, a partir de março de 1991, embutem juros remuneratórios não previstos na sentença exequenda .

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. Erros de cálculo com extrapolação dos limites da sentença exequenda não se sujeitam aos efeitos da preclusão, podendo ser corrigidos a qualquer tempo, inclusive de ofício pelo magistrado. 2. Na liquidação de sentença referente a expurgos inflacionários de caderneta de poupança não podem ser incluídos juros remuneratórios não previstos expressamente no título executivo judicial, sob pena de violação à coisa julgada.-

(N.U 1037570-49.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/02/2026, Publicado no DJE 12/02/2026)

Destarte, deverá o feito ser remetido à Contadoria judicial para apuração do
quantum
, nos termos do regimento interno e do contrato de prestação de serviços firmado com a Holder.

II – Excesso de Penhora

A executada sustenta que a constrição incidente sobre o imóvel é desproporcional e excessiva, ao argumento que a medida adotada desconsidera o princípio da menor onerosidade, ao impor gravame máximo sem a prévia verificação do
quantum
efetivamente devido, bem como sem a análise de meios executivos menos gravosos.

A constrição patrimonial, embora vocacionada à satisfação do crédito, não pode avançar de forma automática e indiferenciada sobre bem imóvel sem que haja prévia demonstração segura da necessidade, adequação e proporcionalidade da medida. O processo executivo submete-se, de um lado, à regra segundo a qual o devedor responde com seus bens pelo cumprimento da obrigação e, de outro, que, havendo pluralidade de meios executivos, a execução deve ocorrer pelo modo menos gravoso ao executado.

No caso, a decisão agravada manteve a penhora do imóvel e determinou a expropriação, não obstante a executada tenha impugnado a evolução do débito, apontado divergências relevantes nos cálculos do exequente e indicado a existência de constrições pretéritas em dinheiro.

A expropriação, mostra-se prematura, porquanto a alienação judicial acarreta efeitos gravosos patrimoniais e não se harmoniza com a existência de impugnação substancial quanto ao montante exequendo.

A incidência do art. 805 do Código de Processo Civil exige controle jurisdicional efetivo sobre a proporcionalidade da medida constritiva, sobretudo quando a execução já registra tentativas anteriores de satisfação parcial do crédito.

Diante disso, antes do avanço da execução sobre bem de maior valor econômico, cumpre verificar se a medida é efetivamente indispensável e compatível com os limites do crédito perseguido, evitando-se onerosidade excessiva.

Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ACORDO ACESSÓRIO NÃO HOMOLOGADO. IMPOSSIBILIDADE DE VENCIMENTO ANTECIPADO DO ACORDO PRINCIPAL. SUSPENSÃO DE LEILÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. [...]

A jurisprudência do TJMT estabelece que o cumprimento da sentença deve observar os limites do título executivo judicial, não sendo admissível sua ampliação por instrumentos não homologados.

A suspensão do leilão impugnado observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando expropriação excessiva e fundada em crédito cuja exigibilidade é controversa.

[...]

A suspensão de leilão de imóvel é medida legítima quando presente excesso de penhora e controvérsia sobre a exigibilidade do crédito acessório.

(N.U 1024731-89.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/09/2025, Publicado no DJE 08/09/2025)

Portanto, impõe-se a suspensão da expropriação do imóvel até a elaboração de novo cálculo pela Contadoria Judicial e manifestação das partes, a fim de que, após sua conclusão, o feito seja reexaminado à luz do montante efetivamente apurado, inclusive quanto à existência de outros meios aptos à satisfação do débito.

Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao Agravo de instrumento para determinar a elaboração de novo cálculo pela Contadoria Judicial e suspender os atos expropriatórios até a apuração do valor exequendo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026