Tribunal: TJMT
Processo: 1006140-74.2024.8.11.0013
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006140-74.2024.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ADAO CARDOSO DE SOUZA - CPF: 395.288.551-72 (APELANTE), JOSE RONALDO PEREIRA DE JESUS - CPF: 709.615.301-20 (ADVOGADO), VINICIUS ZENTIL MADRONA - CPF: 058.928.811-30 (APELADO), PATRICIA LEMES BIZO - CPF: 325.961.238-60 (ADVOGADO), GILMAR ANTONIO DO PRADO JUNIOR - CPF: 215.957.618-29 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RICARDO GOMES DE ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO URBANA. ATA NOTARIAL. RECUSA DE RECEBIMENTO DE CHAVES. NECESSIDADE DE CONSIGNAÇÃO. TERMO FINAL DA OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA. MULTA COMPENSATÓRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos de Embargos à Execução
fundados
em contrato de locação, julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer excesso de execução, fixar o termo final da locação na data da efetiva entrega das chaves (15/08/2024), manter a exigibilidade dos aluguéis e da multa compensatória até essa data e redistribuir a sucumbência.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em: (i) saber se a Ata Notarial acostada aos autos comprova recusa injustificada do locador em receber as chaves, apta a extinguir a obrigação locatícia em junho/2024; (
ii
) definir o termo final da obrigação de pagar aluguéis e encargos; (
iii
) verificar a possibilidade de afastamento da multa compensatória por rescisão antecipada.

III. Razões de decidir

A jurisprudência consolidada estabelece que a mera desocupação do imóvel não extingue a relação locatícia, a qual subsiste até a efetiva entrega das chaves ou a imissão do locador na posse. Havendo recusa no recebimento, incumbe ao locatário promover a consignação de chaves, nos termos do art. 67 da Lei nº 8.245/1991, a fim de se desonerar dos encargos.

Inexistindo consignação ou prova de disponibilização formal das chaves, presume-se a manutenção da posse direta pelo locatário, sendo devidos os aluguéis até 15/08/2024, data incontroversa da restituição do imóvel.

A multa compensatória por rescisão antecipada revela-se exigível quando o rompimento do contrato por prazo determinado decorre de iniciativa do locatário, não comprovada causa excludente de responsabilidade. A ausência de prova robusta de coação ou de ilícito imputável ao locador afasta a pretensão de exclusão da cláusula penal, mantido o recálculo para evitar cumulação indevida com encargos moratórios.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A Ata Notarial comprova a existência de diálogos, mas não substitui a consignação de chaves como meio idôneo para cessar a obrigação locatícia. 2. A obrigação de pagar aluguéis e encargos subsiste até a efetiva entrega das chaves ou imissão do locador na posse. 3. É devida a multa compensatória na rescisão antecipada do contrato por iniciativa do locatário, ausente prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo da obrigação.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 371 e 384; CPC,
arts
. 85, § 11, e 98, § 3º; Lei nº 8.245/1991,
arts
. 39, 56, parágrafo único, e 67.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, N.U 0125106-14.2008.8.11.0000; TJMT, N.U 0051569-12.2015.8.11.0041; TJMG, Apelação Cível 1.0000.23.025794-1/001, j. 11/08/2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ADÃO CARDOSO DE SOUZA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda
/MT
, nos autos dos Embargos à Execução
(nº.1006140-74.2024.8.11.0013)
opostos contra
VINICIUS ZENTIL MADRONA
,
que

JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os embargos para:
r
econhecer o excesso de execução, determinando o abatimento dos pagamentos parciais realizados em fevereiro e março de 2024, bem como os pagamentos fracionados de julho de 2024
; f
ixar o termo final da locação em 15/08/2024 (data da entrega efetiva das chaves), rejeitando a tese de desocupação e recusa de chaves em junho/2024
; m
anter a exigibilidade da multa compensatória (cláusula penal) e dos encargos moratórios até a data da entrega das chaves
; d
istribuir a sucumbência na proporção de 70% para o embargante e 30% para o embargado.

Em suas razões recursais, o Apelante sustenta, em síntese:

Erro de julgamento quanto à prova
, alegando
que a sentença desconsiderou a força probante da Ata Notarial (art. 384 e 405 do CPC), tratando-a como mero indício. Defende que o documento público comprova a recusa injustificada do locador em receber as chaves, condicionando o ato ao "acerto de valores".

Inexigibilidade dos aluguéis de
Julho
e
Agosto
/2024
,

a
rgumenta
ndo
que, comprovada a recusa injustificada do locador em receber o imóvel em junho/2024, o vínculo locatício deveria ter sido considerado extinto naquela data, tornando indevida a cobrança dos meses subsequentes. Invoca o dever de boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
).

Afastamento da Multa Contratual
,

aduzindo
que não houve mora de sua parte na entrega do imóvel, mas sim obstáculo criado pelo locador, razão pela qual a multa rescisória deve ser excluída ou reduzida equitativamente.

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo a eficácia da Ata Notarial, declarando a inexigibilidade dos aluguéis posteriores à tentativa de entrega (junho/2024) e afastando a multa contratual.

Em contrarrazões
(ID 334995445)
, o Apelado defende a manutenção da sentença, argumentando que a Ata Notarial, baseada em áudios unilaterais, não comprova recusa injustificada capaz de cessar a obrigação locatícia. Sustenta que, diante de eventual recusa, caberia ao locatário a ação de consignação de chaves, o que não ocorreu. Reafirma que a obrigação de pagar aluguéis persiste até a imissão do locador na posse (15/08/2024).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de
Recurso de Apelação Cível interposto por
ADÃO CARDOSO DE SOUZA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda
/MT
, nos autos dos Embargos à Execução
(nº.1006140-74.2024.8.11.0013)
opostos contra
VINICIUS ZENTIL MADRONA
,
que

JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos para:
r
econhecer o excesso de execução, determinando o abatimento dos pagamentos parciais realizados em fevereiro e março de 2024, bem como os pagamentos fracionados de julho de 2024
; f
ixar o termo final da locação em 15/08/2024 (data da entrega efetiva das chaves), rejeitando a tese de desocupação e recusa de chaves em junho/2024
; m
anter a exigibilidade da multa compensatória (cláusula penal) e dos encargos moratórios até a data da entrega das chaves
; d
istribuir a sucumbência na proporção de 70% para o embargante e 30% para o embargado.

Pois bem.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto intrínsecos quanto extrínsecos, conheço do recurso. Ressalto que o Apelante é beneficiário da justiça gratuita, estando dispensado do preparo.

A controvérsia central do recurso reside na definição do termo final da obrigação locatícia e na validade probatória da Ata Notarial para comprovar a suposta recusa injustificada do locador em receber as chaves do imóvel, o que impactaria a cobrança dos aluguéis de julho e agosto de 2024 e a incidência da multa contratual.

O Apelante sustenta que a Ata Notarial acostada aos autos possui fé pública e comprova cabalmente que o locador condicionou o recebimento das chaves ao pagamento de débitos pendentes ("acerto"), o que configuraria recusa injustificada.

O artigo 384 do CPC dispõe que a ata notarial atesta a existência e o modo de existir de algum fato. No caso, o tabelião certificou a existência de áudios e mensagens de WhatsApp.

Contudo, a ata notarial prova o conteúdo da conversa, mas a valoração jurídica desse conteúdo e suas consequências no plano do direito obrigacional competem ao magistrado (art. 371 do CPC).

Da análise dos autos, verifica-se que o Apelante alega ter tentado devolver o imóvel em junho de 2024. O áudio transcrito indica uma conversa
onde
se menciona "esperar acertar comigo".

Entretanto, a jurisprudência pátria
é
firme no sentido de que a simples desocupação do imóvel não encerra a relação locatícia. O encerramento do contrato de locação se dá com a efetiva entrega das chaves, ato que simboliza a restituição da posse direta ao locador.

Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO - PRORROGAÇÃO - INTELIGÊNCIA DO ART. 56, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 8.245/91 - DESOCUPAÇÃO SEM A ENTREGA DAS CHAVES -RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS PELAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS E ACESSÓRIAS - FIANÇA - EXTENSÃO AO PERÍODO DE PRORROGAÇÃO - RESPONSABILIDADE DOS FIADORES - MULTA MORATÓRIA - PREVISÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE.

1. Nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, findo o prazo estipulado no contrato de locação para fins não residenciais, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

2. A mera desocupação do imóvel, sem a entrega formal das chaves, não encerra as obrigações contratuais do locatário, inclusive a de pagamento dos aluguéis e demais encargos
locatícios.

3. Dispõe o art. 39 da Lei nº 8.245/1991 que, "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado". Configurada a hipótese de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado e constando cláusula contratual expressa de extensão da garantia, respondem os fiadores pelas obrigações posteriores ao termo inicialmente estabelecido.

4. Cabível a incidência de multa moratória sobre o saldo devedor, consoante previsto no contrato de locação (art. 62, II, "b", Lei nº 8.245/1991), a qual não se sujeita à limitação prevista no CDC, inaplicável às relações locatícias
. (TJMG
- Apelação

Cível 1.0000.23.025794
-1/001, Relator(a): Des.(a) Maria Lúcia Cabral
Caruso ,
12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/08/2023, publicação da súmula em 17/08/2023)

Na hipótese de recusa injustificada do locador em receber as chaves – ainda que sob o argumento de existência de débitos ou necessidade de reparos –, incumbe ao locatário valer-se da via adequada para se desonerar da obrigação, qual seja, a Ação de Consignação de Chaves (art. 67 da Lei nº 8.245/91) ou, no mínimo, a notificação extrajudicial formal colocando as chaves à disposição em local neutro ou em juízo.

Nesse sentido, correta a sentença ao afirmar que a ata notarial, por si só, não supre a necessidade de consignação. O locatário não pode permanecer com as chaves (e, portanto, com a posse do imóvel) sob a alegação de que o locador se recusou a recebê-las, sem tomar a medida legal cabível para cessar a cobrança dos aluguéis.

Enquanto as chaves permanecerem em poder do locatário, presume-se a manutenção da posse e a continuidade da obrigação de pagar os aluguéis. A inércia do locatário em ajuizar a consignatória ou formalizar a entrega estende a responsabilidade pelos encargos locatícios até a data da efetiva entrega, que ocorreu, incontroversamente, em 15/08/2024.

A esse respeito, colaciono precedente
s
deste Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO PARA ENTREGA DE COISA (CHAVES DE IMÓVEL LOCADO) - EXISTÊNCIA DE DÉBITOS ORIUNDOS DA LOCAÇÃO - RECONVENÇÃO NÃO APRESENTADA - NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA - ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL E DECLARAÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO - POSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.
O locatário pode em ação própria depositar as chaves de imóvel locado ante a recusa do locador em recebê-las devido a débitos oriundos da locação.
(
N.U 0125106-14.2008.8.11.0000
, ,
MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 09/03/2009,
Publicado
no DJE 14/05/2009)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. TERMO FINAL DA OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA. DATA DA IMISSÃO NA POSSE. VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
(...)
4. A jurisprudência consolidada, inclusive a deste Tribunal, reconhece que a simples desocupação do
imóvel não elide a obrigação de pagamento dos aluguéis, que permanece até a imissão do locador na posse.

(...)
Tese de julgamento:

A obrigação do locatário de pagar aluguéis e encargos persiste até a data da efetiva imissão do locador na posse do imóvel, salvo comprovação de entrega formal das chaves
.
”
(
N.U 0051569-12.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/10/2025,
Publicado
no DJE 04/11/2025)

Portanto, não há erro de julgamento na sentença ao atribuir valor indiciário à ata quanto à tese de defesa, pois o documento prova o diálogo, mas não elide a desídia do locatário em não consignar as chaves para estancar a mora.

Como consequência lógica do tópico anterior, fixado o termo final da locação em 15/08/2024, são devidos os aluguéis referentes aos meses de julho e o proporcional de agosto de 2024.

O Apelante alega que o imóvel já estava desocupado. Contudo, a disponibilidade jurídica do bem só retornou ao locador em agosto. A mera desocupação física, sem a devolução das chaves, impede que o proprietário dê nova destinação ao imóvel, gerando prejuízo que deve ser suportado pelo locatário.

Ressalte-se que a sentença recorrida já determinou o abatimento de todos os valores pagos parcialmente no período, corrigindo o excesso de execução apontado na inicial. O pleito de inexigibilidade total desses meses, contudo, não merece prosperar.

Quanto à multa compensatória (cláusula penal) pela rescisão antecipada, o contrato previa prazo determinado de 4 anos, tendo o locatário devolvido o imóvel antes do termo (cerca de 1 ano e meio de ocupação).

O argumento de que a multa deve ser afastada por culpa do locador (suposta coação ou recusa de chaves) foi devidamente afastado pelo Juízo a quo. A tese de coação por ameaças não restou robustamente comprovada, inexistindo Boletim de Ocorrência ou prova testemunhal contundente sob o crivo do contraditório que confirmasse que a saída foi forçada por ato ilícito do locador.

Ademais, a "recusa" no recebimento das chaves em junho não apaga o fato de que o contrato foi rompido antecipadamente pelo locatário (que já estava inadimplente e com dificuldades financeiras, conforme admitido na inicial e nos diálogos).

A sentença manteve a multa, mas determinou o recálculo para evitar
bis in idem
com encargos moratórios sobre a mesma base. Tal medida atende à proporcionalidade. Não há fundamento para a exclusão total da penalidade, visto que a rescisão antecipada é fato incontroverso e imputável à situação financeira do locatário.

A sentença de primeiro grau realizou a correta subsunção dos fatos à norma. Reconheceu os pagamentos parciais realizados pelo Apelante (corrigindo o excesso), mas manteve a higidez da cobrança até a data em que o locador foi efetivamente imitido na posse, aplicando o entendimento pacífico de que a recusa no recebimento das chaves exige a propositura de ação consignatória para cessar os encargos locatícios.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Apelante de 10% para 12% sobre o proveito econômico obtido pelo autor (excesso reconhecido) e sobre a parte em que decaiu, mantida a proporção de distribuição da sucumbência fixada na origem e a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2026