Tribunal: TJMT
Processo: 1018788-57.2026.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-23
Data de publicação: 2026-07-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018788-57.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cláusula Penal, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VALESKA MACHADO MARTINS - CPF: 025.676.231-75 (ADVOGADO), JANETE GENTIL DE QUEIROZ - CPF: 453.570.051-68 (AGRAVANTE), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (AGRAVADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. ATRASO NA ENTREGA. AUSÊNCIA DE HABITE-SE INTEGRAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para imissão na posse e manutenção de contrato de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento "Viva Rondonópolis", diante do atraso na entrega e ausência de documentação necessária ao financiamento bancário.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência, considerando o atraso na entrega do imóvel regularizado e a impossibilidade de financiamento em razão da ausência de habite-se integral, bem como a ameaça de rescisão unilateral do contrato pelas construtoras.

III. Razões de decidir

3. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, impede que as construtoras exijam a quitação total do saldo devedor sem fornecer a documentação necessária ao financiamento bancário, especialmente quando confessam possuir apenas habite-se parcial.

4. O risco de dano grave resta configurado pela ameaça documentada de rescisão unilateral em prazo exíguo, o que tornaria irreversível o prejuízo à consumidora e esvaziaria o objeto da ação principal.

5. A manutenção do contrato constitui medida conservativa e reversível, enquanto os pedidos de imissão imediata na posse e imposição de parcelamento específico possuem natureza satisfativa, demandando contraditório pleno.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido para deferir a tutela de urgência em relação à manutenção do contrato e proibição de rescisão unilateral ou alienação a terceiros.

Tese de julgamento:

"1. A ausência de habite-se integral que impossibilita o financiamento bancário autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido, impedindo a exigência de quitação total pela construtora. 2. A ameaça de rescisão unilateral em prazo exíguo configura perigo de dano irreparável, justificando a tutela conservativa para manutenção do contrato até o julgamento definitivo."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 476; CPC, arts. 300 e 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, N.U 1035877-64.2024.8.11.0000, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Povoas, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 17/09/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela de urgência
interposto por
JANETE GENTIL MELO
contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Dano Moral n. 1006945-86.2026.8.11.0003
, ajuizada contra
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
e
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
., a qual indeferiu o pedido de tutela de urgência que objetivava a imissão na posse (entrega das chaves) e, em sede de embargos de declaração, rejeitou os demais pedidos, consistentes na manutenção do contrato e na proibição de rescisão unilateral.

A agravante alega, em síntese, que firmou, em fevereiro de 2023, contrato de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Viva Rondonópolis”, afirmando ter cumprido todas as obrigações financeiras da fase “pré-chaves”, o que lhe conferiria direito ao bônus de adimplência no valor de R$ 25.000,00.

Relata que o prazo final para a entrega do imóvel regularizado (com o “Habite-se”) era
28 de junho de 2024
, já incluída a tolerância de 180 dias. Contudo, as agravadas (construtoras) confessaram não possuir o “Habite-se” integral nem as baixas cartorárias necessárias para que a agravante pudesse contratar financiamento bancário destinado à quitação do saldo devedor.

Defende a ocorrência da exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do Código Civil, sustentando que as construtoras agravadas não podem exigir o pagamento integral se não forneceram a documentação necessária ao financiamento previsto.

Aduz, ainda, a adoção de postura coercitiva pelas rés, que buscam impor, alternativamente, financiamento direto em condições abusivas ou distrato punitivo, mediante ameaça de venda do imóvel a terceiros.

Ao final, requer a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal para que:
(i)
Seja mantida a vigência do contrato, proibindo-se qualquer rescisão unilateral, distrato arbitrário ou alienação da unidade habitacional (Casa QD 5 LT 13) a terceiros até o julgamento final da lide.
(ii)
Seja determinada a imediata entrega das chaves e imissão na posse em favor da agravante;
(iii)
Seja garantido o abatimento integral do bônus "Balão Adimplência" (R$ 25.000,00) do saldo devedor;
(iv)
Seja determinado que as agravadas viabilizem o parcelamento direto do saldo devedor remanescente em condições justas e factíveis de mercado (conforme contraproposta de 120 parcelas), sem encargos punitivos.

No mérito, pugna pelo provimento do recurso de agravo de instrumento para reformar as decisões agravadas (IDs 229981372 e 231709530) confirmando os pedidos liminares acima elencados.

Houve tutela de urgência recursal que foi
deferida parcialmente,
estritamente para determinar que as agravadas mantenham a vigência do contrato, proibindo-as de realizarem a rescisão unilateral ou alienarem a unidade habitacional a terceiros até o julgamento final do recurso, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00. (Id. 364928389).

RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
e
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
não apresentaram contrarrazões, haja vista que, conforme atesta a Certidão de Id. 365063862, a parte agravada sequer foi citada nos autos de origem, restando ausente, até o presente momento processual, a necessária angularização da relação jurídico-processual.

O preparo recursal foi devidamente recolhido pela agravante (Certidão de Comprovação de Pagamento de Custas Id. 364640891).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme mencionado, cuida-se de recurso de
agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela de urgência
interposto por
JANETE GENTIL MELO
contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Dano Moral, com pedido de tutela de urgência n. 1006945-86.2026.8.11.0003
, ajuizada contra
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
e
ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
., a qual indeferiu o pedido de tutela de urgência que objetivava a imissão na posse (entrega das chaves) e, em sede de embargos de declaração, rejeitou os demais pedidos, consistentes na manutenção do contrato e na proibição de rescisão unilateral.

O recurso é tempestivo, o cabimento é inequívoco e o preparo restou recolhido, havendo regularidade na representação processual, compreendo que a irresignação recursal preenche os demais requisitos formais previstos no art. 1.016 do CPC.
Conheço
, portanto, do Agravo de Instrumento.

O cerne da controvérsia recursal pode ser assim sintetizado: o atraso na entrega de unidade habitacional e à impossibilidade de financiamento em razão da ausência de documentação da obra.

Depreende-se dos autos de origem que
Janete Gentil Melo
firmou, em
fevereiro de 2023
, contrato de compra e venda de unidade no empreendimento “Viva Rondonópolis”. A consumidora alega que adimpliu as parcelas iniciais, mas não consegue financiar o saldo devedor, pois a construtora não regularizou o “Habite-se” nem a matrícula do imóvel após o prazo de entrega, que se encerrou em
28 de junho de 2024
, já incluída a tolerância de 180 dias.

A agravante sustenta a exceção do contrato não cumprido, afirmando que as agravadas
Rondonópolis 32 Incorporações SPE Ltda.
e
Echer Empreendimentos Ltda
. não podem exigir o pagamento integral se não forneceram a documentação necessária ao financiamento previsto. Anexa aos autos comunicado enviado via WhatsApp (19/02/2026), que comprova a confissão das rés quanto à existência de “Habite-se” parcial e à impossibilidade de financiamento pela Caixa, bem como e-mail de ultimato (23/02/2026), no qual se descreve a ameaça de rescisão unilateral no prazo de 48 horas, caso a consumidora não aceite as novas condições.

O juízo de primeiro grau proferiu
duas decisões desfavoráveis
: indeferiu a imissão na posse (entrega das chaves), ao fundamento de que, em regra, a entrega está condicionada à quitação do saldo devedor e de que a apuração da culpa pelo atraso demanda instrução probatória (Id. 229981372).

Em sede de
embargos de declaração
,
rejeitou os demais pedidos
, consistentes na
manutenção do contrato e na proibição de rescisão unilateral
, sob o argumento de que possuem natureza satisfativa e esgotariam o objeto da ação antes da formação do contraditório (Id. 231709530).

Verifica-se do caso em testilha que referidos argumentos são suficientes para a retificação em parte da decisão que se recorre, concluindo ser desnecessária a realização de toda a instrução processual na forma apresentada pelo juízo singular, posto que restou demonstrado a presença dos requisitos necessários para o deferimento parcial da tutela de urgência.

Isso porque as agravadas confessaram por escrito que o empreendimento possui apenas "Habite-se parcial" (Id. 227249245). Esta situação impede que a agravante obtenha o financiamento bancário previsto no contrato para quitar o saldo devedor, nessa situação é possível a aplicação do art. 476, do Código Civil (exceção do contrato não cumprido), segundo o qual:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Como cediço, a averbação do “habite-se” é imprescindível à obtenção de financiamento habitacional e até mesmo o usufruto da unidade autônoma depende diretamente desse documento. As construtoras não podem exigir a quitação total se não forneceram os documentos necessários para a consumidora liberar o crédito junto ao banco.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE PARCIAL DE CLÁUSULAS, RESTITUIÇÃO DE VALORES E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRORROGAÇÃO UNILATERAL DE PRAZO DE ENTREGA. PROBABILIDADE DO DIREITO EVIDENCIADA. SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS E PROIBIÇÃO DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame: 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação declaratória de resolução contratual c/c nulidade parcial de cláusulas, restituição de valores e proibição de inscrição em cadastros de inadimplentes. A agravante requer a imediata suspensão das cobranças e a abstenção de inscrição em cadastros restritivos.

II. Questão em discussão: 2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência, diante da alegação de descumprimento contratual pela prorrogação unilateral do prazo de entrega do imóvel e da exigência de continuidade dos pagamentos.

III. Razões de decidir:
3. O art. 300 do CPC estabelece que a tutela de urgência depende da presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo
. 4. Restou evidenciado o descumprimento contratual pela prorrogação unilateral da entrega do empreendimento, sem anuência do consumidor, em afronta à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.
5. O atraso na expedição do habite-se e a imposição da continuidade dos pagamentos acarretam ônus desproporcional à agravante, configurando perigo de dano. 6. A probabilidade do direito se encontra demonstrada nos documentos acostados, tornando desnecessária, neste momento, dilação probatória
.

IV. Dispositivo e tese: 7. Recurso provido para determinar a suspensão das cobranças contratuais e a proibição de inscrição da agravante em cadastros de inadimplentes.

Tese de julgamento: "1.
A prorrogação unilateral do prazo de entrega de imóvel adquirido em contrato de promessa de compra e venda configura descumprimento contratual e autoriza a concessão de tutela de urgência
.

2. Demonstrados probabilidade do direito e perigo de dano, impõe-se a suspensão das cobranças e a vedação de inscrição em cadastros de inadimplentes até ulterior decisão."

(N.U 1035877-64.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/09/2025, Publicado no DJE 22/09/2025). (grifo nosso)

Outrossim, verifica-se o
risco de dano grave
. As agravadas enviaram e-mail à consumidora (Id. 227248140 – autos de origem) ameaçando rescindir o contrato unilateralmente em 48 horas caso ela não aceitasse as novas condições impostas. Se o contrato for rescindido agora e o imóvel vendido a terceiros, o processo perderá seu objeto. O direito da agravante de manter o negócio jurídico até a solução do impasse documental deve ser preservado.

Neste momento de cognição sumária, entendo que a
imissão imediata na posse e a imposição de plano de parcelamento em 120 meses
são medidas satisfativas. Elas alteram substancialmente a economia do contrato sem que as agravadas tenham apresentado defesa. Por cautela,
tais pedidos devem ser analisados após o contraditório.

Já a
manutenção do contrato e proibição de alienação a terceiro
são medidas reversíveis, pois o próprio imóvel garante a dívida em caso de improcedência final, enquanto a alienação a terceiros geraria um prejuízo irreparável à agravante.

Assim, afigura-se prudente a decisão em deferir parcialmente a liminar antecipatória, diante do cumprimento dos requisitos legais trazidos na regra do art. 300 do Código de Processo Civil.

Pelo exposto, amparado em todos os fundamentos acima,
CONHEÇO
do recurso manejado e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a decisão agravada nos seguintes termos:
(i)

defiro
a tutela de urgência para determinar a manutenção da vigência do contrato de compra e venda de uma unidade habitacional no empreendimento "Viva Rondonópolis", firmado entre as partes;
(ii)
determino a proibição por parte das agravadas de realizarem a rescisão unilateral do contrato ou alienarem a unidade habitacional (Casa QD 5 LT 13) a terceiros até o julgamento definitivo da ação originária, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada a R$ 15.000,00 (quinze mil reais);
(iv) averbe-se na matrícula do imóvel a existência da presente ação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2026