Tribunal: TJMT
Processo: 1004930-56.2024.8.11.0055
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-20
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004930-56.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MEDIO NORTE ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 07.122.701/0001-42 (APELANTE), LUIZ SERGIO DEL GROSSI - CPF: 240.432.499-34 (ADVOGADO), MARCIANO RIBEIRO FILHO - CPF: 556.902.898-68 (APELADO), LUIZ MARIANO BRIDI - CPF: 177.961.560-49 (ADVOGADO), LEDI FIGUEIREDO BRIDI - CPF: 272.559.560-68 (ADVOGADO), THIAGO LUIZ FIGUEIREDO BRIDI - CPF: 985.713.541-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

MEDIO NORTE ENGENHARIA LTDA

APELADO(S):

MARCIANO RIBEIRO FILHO

EMENTA.
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO ESCRITO COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. PRELIMINARES REJEITADAS. INDEFERIMENTO DE CONTRADITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE JURÍDICO DIRETO DA TESTEMUNHA. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTO PREEXISTENTE EM ALEGAÇÕES FINAIS. PRECLUSÃO. MÉRITO. TRATATIVAS INICIADAS ANTES DA CONTRATAÇÃO DA CORRETORA. NEGÓCIO INICIADO E CONCLUÍDO DIRETAMENTE ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. ÁREA VENDIDA NÃO DEMONSTRADA COMO INTEGRANTE DO OBJETO DA INTERMEDIAÇÃO. INÉRCIA/OCIOSIDADE DO CORRETOR. COMISSÃO INDEVIDA. DESPROVIMENTO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Médio Norte Engenharia Ltda. contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem (3%) relativa à venda de fração de imóvel rural (37,4130 ha), sob fundamento de inexistência de participação causal da corretora, tratativas anteriores ao contrato e não coincidência entre a área vendida e a área oferecida à corretagem (68
ha
).

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de contradita e pela valoração da prova oral; (
ii
) se é admissível a juntada, em alegações finais, de documento preexistente; e (
iii
) se, diante de contrato escrito com cláusula de exclusividade, é devida comissão de corretagem quando a venda é realizada sem intermediação, com alegação de tratativas anteriores, inércia/ociosidade do corretor e controvérsia sobre a área objeto do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Inexiste cerceamento de defesa: o comprador ouvido como testemunha não
detém interesse jurídico direto no resultado da causa (propriedade consolidada e não afetada pela lide), e seu depoimento foi colhido sob contraditório, sem que a convicção judicial se apoiasse exclusivamente nele, incidindo o art. 447, §3º, II, e o art. 457, §1º, do CPC.

4. É inadmissível a juntada extemporânea, em alegações finais, de documento preexistente sem demonstração de justo impedimento, por força do art. 434 do CPC, não configuradas as exceções do art. 435 e parágrafo único do CPC, reconhecendo-se a preclusão.

5. No mérito, a comissão é indevida: as diligências documentais e a prova oral evidenciam que as tratativas para a venda da fração de 37,4130 ha começaram antes da assinatura do contrato de corretagem (06/07/2023) e o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre vendedor e comprador, atraindo a regra do art. 726, caput, do CC.

6. A apelante não comprovou que a área vendida integrava os 68
ha
objeto do contrato, inexistindo delimitação técnica mínima da fração intermediada e prevalecendo a prova oral no sentido de que a venda recaiu sobre área distinta.

7. Ainda que considerada a exclusividade, restou caracterizada inércia/ociosidade da corretora, diante da ausência de prova de atos efetivos de divulgação e aproximação de interessados, incidindo a ressalva final do art. 726 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de apelação desprovido. Honorários recursais majorados para
18
% sobre o valor da causa (art. 85, §11, CPC).

Teses de julgamento: “(i) A contradita de testemunha exige demonstração de interesse jurídico direto no resultado da lide; ausente tal requisito, não há nulidade por cerceamento de defesa. (
ii
) É inadmissível a juntada, em alegações finais, de documento preexistente sem justo impedimento, por preclusão (
arts
. 434 e 435 do CPC). (
iii
) É indevida a comissão de corretagem, ainda que haja cláusula de exclusividade, quando o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre as partes antes da contratação e/ou quando comprovada a inércia ou ociosidade do corretor, além de não demonstrada a coincidência entre a área vendida e o objeto da intermediação (art. 726 do CC).”

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil,
arts
. 434, 435 (caput e parágrafo único), 447, §3º, II, 457, §1º, 371, 373, I, e 85, §11; Constituição Federal, art. 5º, LIV e LV; Código Civil,
arts
. 725 e 726; Lei nº 8.009/1990, art. 5º, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1002524-61.2019.8.11.0015, Rel. Marcio Aparecido Guedes, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 01/10/2025; TJMT, N.U 0000530-71.2007.8.11.0003, Rel. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 04/05/2016; STJ, REsp 1.178.469/SP, Rel.
Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 07/02/2012; TJ-MG, Apelação Cível 5001754-85.2021.8.13.0625, Rel. Des. Octávio de Almeida Neves, 15ª Câmara Cível, j. 08/05/2025, pub. 14/05/2025; TJ-MG, AC 1005614-01.2012.6.6590-01, Rel. Claret de Moraes, j. 29/10/2019, pub. 08/11/2019; TJ-SC, APL 0303869-65.2018.8.24.0019, Rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 09/05/2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
MÉDIO NORTE ENGENHARIA LTDA
, contra sentença (ID. 335386458) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT
(Autos de origem
Nº 1004930-56.2024.8.11.0055
)
, que julgou improcedente a Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem ajuizada em face de
MARCIANO RIBEIRO FILHO
.

Consta da sentença que a parte autora alegou ter celebrado, em 06/07/2023, contrato de intermediação imobiliária com cláusula de exclusividade para venda de imóvel rural (68 ha, a ser desmembrado da matrícula nº 40.533), com comissão de 3%; e que, dentro do prazo de vigência, o requerido teria alienado diretamente parte do imóvel (37,4130 ha) ao Sr. José Henrique Rockenbach, sem pagamento da comissão, pleiteando a condenação ao pagamento de R$ 90.422,76 (3% do valor indicado para a transação).

Ao decidir, o Juízo
a quo
consignou, em síntese, que: (i) as tratativas de compra e venda teriam se iniciado antes da assinatura do contrato de corretagem; (
ii
) a área vendida não integraria a área de 68 ha oferecida à corretagem; e (
iii
) inexistiria participação causal da corretora no negócio, afastando o dever de pagamento da comissão, além de ter desconsiderado documentos juntados pela autora nas razões finais por intempestividade (
arts
. 434 e 435 do CPC).

Nesse sentido, extrai-se do
decisum
, entre outros trechos, que:

“
[...]
Assim, diante da ausência de nexo causal entre a atuação da corretora e a venda efetivada, e da não coincidência entre as áreas objeto do contrato e da alienação, não há que se falar em comissão de corretagem devida.

Ante o exposto, julgo improcedente o pedido formulado na inicial e condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da causa, com fundamento no art. 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.

Por fim, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado, certifique-se e arquive-se ao final, procedendo se às baixas e anotações de estilo.

P. R. I. C.”

Em razões recursais (ID. 335386459), a apelante sustenta, em síntese, as seguintes teses:

Preliminar de cerceamento de defesa (nulidade/anulação da sentença), ao argumento de valoração indevida da prova oral, com indeferimento de contradita e utilização de depoimento de testemunha tida por interessada (José Henrique Rockenbach), além de desconsideração do depoimento pessoal e das testemunhas da autora;

Mérito: ausência de prova documental das supostas tratativas anteriores ao contrato; inadequada conclusão acerca da área negociada e da incidência da exclusividade; e alegação de que documentos juntados após a contestação e em alegações finais deveriam ter sido admitidos (art. 435, parágrafo único, CPC).

A parte apelada apresenta contrarrazões (ID. 335386463) pugnando pelo desprovimento do recurso, defendendo, em síntese: (i) inexistência de cerceamento de defesa e acerto no indeferimento da contradita, por ausência de interesse jurídico direto da testemunha no resultado da lide; (
ii
) existência de tratativas anteriores à corretagem e negociação da área de 37,413 ha antes da assinatura do contrato de
intermediação; (
iii
) que o contrato de intermediação teria por objeto 68
ha
inseridos na área remanescente (77,8667 ha) da matrícula nº 40.533, não se confundindo com a fração alienada; e (
iv
) inércia do corretor, com aplicação da ressalva final do art. 726 do CC (“salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”), além de argumentação acerca de suposta ausência de delimitação/individualização da área no contrato.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo e preparo efetuado (ID.
336343356
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
MEDIO NORTE ENGENHARIA LTDA

APELADO(S):

MARCIANO RIBEIRO FILHO

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de
admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de
Apelação Cível
interposta por
Médio Norte Engenharia Ltda.
, nos autos de
Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem

(Autos de origem Nº 1004930-56.2024.8.11.0055)
, em que a autora sustenta ter firmado contrato de intermediação imobiliária com cláusula de exclusividade, prevendo comissão de 3% e vigência de 90 dias, alegando que, dentro do prazo contratual, o réu teria realizado alienação direta de 37,4130 ha ao Sr. José Henrique Rockenbach, pelo valor apontado de R$ 3.014.092,01, sem pagamento da corretagem, postulando a condenação ao montante de R$ 90.422,76.

A sentença recorrida (ID. 335386458), proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, julgou improcedente o pedido, assentando, em suma, que as tratativas da compra e venda teriam se iniciado antes da assinatura do contrato de intermediação, que a área efetivamente alienada não integrava a área de 68 ha oferecida à corretagem e que não se evidenciou participação causal da corretora no negócio.

Passo ao exame das teses sustentadas pelo recorrente.

1. Preliminar.

1.1 D
o

Cerceamento de defesa

A apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, afirmando que o Juízo
a quo
teria desconsiderado provas essenciais, conferindo “indevida credibilidade” à testemunha José Henrique Rockenbach, cuja contradita teria sido oportunamente arguida
.

Sustenta, em síntese, que o comprador

seria diretamente interessado na tese defensiva por ter adquirido a área e por alegado “interesse processual em outras ações”. Alega, ainda, que, apesar da contradita, o magistrado a indeferiu e teria utilizado “prova contaminada” como fundamento central do julgamento, o que violaria o devido processo legal, contraditório e ampla defesa (art. 5º, LIV e LV, CF).

De outro lado, o apelado requer a rejeição da preliminar, sustentando que a contradita foi corretamente afastada porque os argumentos da apelante não evidenciam qualquer das hipóteses legais de comprometimento da imparcialidade do depoimento (amizade íntima, inimizade capital, dependência jurídica, risco patrimonial direto ou benefício concreto decorrente do resultado da lide), afirmando que o simples fato de o declarante ser comprador não o torna “favorecido” pelo desfecho do processo. Acrescenta que o depoimento foi colhido sob contraditório e deve ser preservado como elemento probatório legítimo, inclusive por encontrar corroboração em diligências documentais anteriores (v.g., certidão de matrícula solicitada em 30/03/2023).

Pois bem.

No caso, as razões recursais não demonstram, com base nas peças fornecidas, a ocorrência de causa típica de impedimento ou suspeição apta, por si, a invalidar a oitiva. Ademais, não se extrai que o juízo tenha firmado convicção unicamente no depoimento do comprador. Ao revés, a sentença registra valoração do conjunto da prova oral, inclusive depoimento técnico que esclarece a dinâmica de desmembramento e a distinção entre a fração alienada (37,13 ha) e a área remanescente (77,8669 ha), reforçando a premissa de que as áreas não se sobrepunham.

Ainda,
constata-se que
o depoimento de José Henrique Rockenbach foi colhido em audiência e traz respostas objetivas sobre inexistência de intermediação e de cobrança de comissão por parte da apelante, o que, por si, não caracteriza
“prova ilícita” ou “contaminada”, mas elemento sujeito ao livre convencimento motivado, sob contraditório.

O art. 447, §3º, II, do Código de Processo Civil estabelece que são suspeitos "o que tiver interesse no litígio". O dispositivo exige interesse jurídico direto no resultado da causa, o que não se verifica no caso concreto.

José Henrique Rockenbach é o comprador do imóvel, mas sua propriedade está definitivamente consolidada, escriturada e matriculada em seu nome (matrícula nº 44.282), sem qualquer gravame ou risco. A penhora que recaía sobre a área foi integralmente levantada em embargos de terceiro (Autos nº 814932-10.2024.812.0001), conforme decisão juntada aos autos pelo próprio Apelado.

O resultado desta demanda — procedência ou improcedência — não altera a esfera jurídica de José Henrique Rockenbach em absolutamente nada. Sua propriedade, sua posse e seus direitos reais permanecem intactos, independentemente de quem tenha direito à comissão de corretagem.

A discussão dos autos restringe-se exclusivamente à (i) existência de tratativas prévias entre comprador e vendedor antes da corretagem e (
ii
) delimitação da área efetivamente abrangida pelo contrato de intermediação. O depoente José Henrique Rockenbach apenas narrou os fatos que presenciou enquanto comprador da área de 37,413 ha, não sendo parte, litisconsorte ou beneficiário de eventual conduta ilícita imputada ao Apelado.

Quanto ao alegado vínculo comercial, a simples relação de cliente e fornecedor (compra de insumos agrícolas) não configura amizade íntima (art. 447, §3º, I, CPC) nem gera impedimento. O Apelado é pequeno produtor rural e a testemunha possui loja de insumos agrícolas, logo a relação é estritamente empresarial, que não se confunde com amizade íntima nem gera suspeição.

A
propósito:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRADITA DE TESTEMUNHA - CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO -
CORRETAGEM - CONTRATO VERBAL - COMPROVAÇÃO - COMISSÃO DEVIDA. A ausência de demonstração de interesse jurídico direto da testemunha afasta a alegação de parcialidade e não configura cerceamento de defesa. O depoimento prestado por testemunha compromissada, colhido sob as formalidades legais, possui validade probatória, especialmente quando corroborado por outros elementos de prova. É devida a comissão de corretagem quando demonstrada a atuação do corretor na aproximação das partes e na conclusão do negócio jurídico.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50017548520218130625, Relator.: Des.(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 08/05/2025, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2025)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA E RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO – AGRAVO RETIDO – CERCEAMENTO DE DEFESA – CONTRADITA DE TESTEMUNHA ACEITA – PESSOA QUE DEMANDA EM OUTRA AÇÃO CONTRA O RÉU – SUSPEIÇÃO – AGRAVO NÃO PROVIDO. Se a testemunha demanda contra o réu em outra Ação com pedido semelhante ao formulado na Ação em que vai depor, há suspeição uma vez que existe o interesse no provimento do feito. (TJMT, N.U 0000530-71.2007.8.11.0003, Relator: Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 04/05/2016).

No caso concreto, José Henrique Rockenbach não demanda contra o Apelado, nem possui qualquer pretensão jurídica que possa ser beneficiada ou prejudicada pelo resultado desta ação. A hipótese é diversa daquela prevista no precedente citado pela Apelante.

Ademais, o art. 457, §1º, do CPC dispõe que "a suspeição ou o
impedimento declarados
durante o depoimento não o invalidam, cabendo ao juiz atribuir-lhe o valor que merecer". Ainda que se reconhecesse alguma parcialidade
,
o que não é o caso, o depoimento não seria nulo, mas apenas valorado com as devidas cautelas.

Aliás,
constata-se que
o depoimento de José Henrique Rockenbach foi
corroborado por
outros elementos de provas
constantes nos autos, a exemplo das provas documentais,
como a certidão de matrícula solicitada pelo comprador em 30/03/2023 (ID nº 159581416), além de
o Juízo de origem
ter apreciado o conjunto probatório, inclusive prova oral técnica sobre desmembramento e distinção entre a fração alienada e a área remanescente
, de modo que sua credibilidade não está isolada, mas amparada em elementos objetivos.

Assim, inexistindo causa legal de suspeição
ou
impedimento, concluo que a contradita foi corretamente indeferida e que o depoimento do Sr. José Henrique Rockenbach é válido e idôneo, devendo ser valorado como elemento probatório legítimo.

Noutra senda, no que se refere as alegações acerca do fato de a testemunha Eraldo não ter participado das tratativas contratuais entre a apelante e o apelado, ou entre o apelado e José Henrique, bem como quanto à suposta desconsideração do depoimento pessoal da apelante e das testemunhas por ela produzidas, estes fatos dizem respeito à valoração das provas pelo magistrado, no âmbito do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC), inexistindo correlação com a suposta ocorrência de cerceamento de defesa, por não representarem indeferimento de prova ou restrição ao contraditório.

Deste modo, r
ejeito a preliminar.

É como voto.

1.2. D
a juntada de documentos em alegações finais

A apelante sustenta que a sentença incorreu em
error
in
judicando
ao desconsiderar documentos apresentados em suas razões finais, sob o fundamento de que seriam "preexistentes". Afirma que a juntada se deu em momento oportuno, por se destinar a contrapor fatos novos e argumentos defensivos trazidos na contestação e na audiência, invocando, para tanto, o art. 435 do CPC e a observância do contraditório.

O apelado, por sua vez, defende a manutenção do
decisum
, sustentando que os documentos juntados em razões finais são preexistentes e, portanto, deveriam ter instruído a petição inicial, na forma do art. 434 do CPC, sob pena de
preclusão consumativa.

Pois bem.

A tempestividade da juntada de documentos é matéria eminentemente processual, relacionada aos pressupostos de admissibilidade da prova documental e ao sistema preclusivo do Código de Processo Civil.

O art. 434 do CPC impõe à parte o dever de instruir a petição inicial com os documentos destinados a provar suas alegações. A inobservância desse dever processual configura violação ao princípio da preclusão consumativa, não se admitindo a produção tardia de prova documental preexistente, salvo se demonstrado justo impedimento.

O art. 435, caput, do CPC admite a juntada posterior de documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapor aos que foram produzidos nos autos.

O art. 435, parágrafo único, do CPC admite também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que, embora existentes ao tempo da propositura da ação ou da contestação,
a
parte, comprovadamente, não teve conhecimento ou não pôde fazer juntar oportunamente.

No caso concreto, os documentos juntados pela Apelante em alegações finais (ata notarial de impenhorabilidade) são preexistentes à propositura da ação
e a
Apelante não demonstrou just
ificativa plausível
para a juntada extemporânea.

A alegação de que os documentos foram juntados para "contrapor fatos novos" alegados na contestação não se sustenta,
pois
a destinação da área remanescente como bem de família é fato preexistente à propositura da ação e não fato superveniente. A Apelante deveria ter antecipado essa questão e instruído adequadamente a petição inicial.

Assim, a sentença acertadamente desconsiderou os documentos juntados em alegações finais, por serem preexistentes e intempestivos, não se enquadrando
nas exceções previstas no art. 435, CPC.

Deste modo,
r
ejeito a preliminar.

É como voto.

2. DO MÉRITO

2.1 Da
Comissão de corretagem (cláusula de exclusividade)

A apelante sustenta, em síntese, que o contrato de intermediação foi celebrado com cláusula de exclusividade, de modo que, ocorrendo a alienação durante a vigência, a comissão seria devida ainda que a venda tenha sido concluída diretamente pelo proprietário, nos termos do art. 726 do Código Civil, inexistindo, no caso, prova de inércia do corretor. Invoca, para tanto, entendimento jurisprudencial no sentido de que a exclusividade produz efeitos durante o período contratado, impondo o pagamento da corretagem mesmo sem mediação direta, ressalvada a hipótese de ociosidade/inércia
,
o que afirma não ter ocorrido.

Ainda, a recorrente impugna a conclusão sentencial quanto à suposta não coincidência entre a área vendida (37,413 ha) e a área objeto da intermediação (68 ha), alegando que (i) o contrato não exigiria individualização prévia da área, por depender do desmembramento cartorial; (
ii
) a prova testemunhal seria imprecisa/contraditória sobre limites e matrículas; e (
iii
) inexistiria prova técnica (georreferenciamento, memorial, perícia) demonstrando que a área vendida estaria fora do objeto contratado, motivo pelo qual não poderia ter sido afastado o direito à comissão.

O apelado, por sua vez, pugna pela manutenção integral da sentença, sustentando, em linhas objetivas: (a) que a área de 37,413 ha vendida ao comprador José Henrique Rockenbach teria sido negociada antes da assinatura do contrato de intermediação e que a venda foi concluída sem participação do recorrente; (b) que o objeto do contrato de corretagem abrangia 68
ha
inseridos na área remanescente de 77,8667 ha do imóvel matriculado sob nº 40.533, não se confundindo com a fração já alienada; e (c) que, mesmo em contrato com exclusividade, não se presume remuneração sem demonstração mínima de atuação causal, útil e determinante, sendo aplicável a ressalva final do art. 726 do CC diante da omissão/inércia,
invocando inclusive a lógica de “exceção do contrato não cumprido”.

O recorrido também acentua que não houve prova de esforços efetivos de divulgação
e
intermediação
,
por exemplo, ausência de comprovação do alegado oferecimento a terceiro e inexistência de prova documental do andamento de negociações, o que caracterizaria ociosidade, afastando a pretensão com base no próprio regime do art. 726 do CC.

Pois bem.

A corretagem possui natureza de obrigação de resultado (art. 725 do CC), sendo devida a remuneração quando alcançado o resultado previsto no contrato, ressalvadas as hipóteses legais aplicáveis. E, no caso, a sentença assentou que a exclusividade não opera como “reserva de mercado”, protegendo o corretor quanto a negócios realizados dentro da vigência e abrangendo o objeto contratado, o que não se verifica quando o negócio é tido como anterior e estranho à área ofertada, além de não se evidenciar participação do corretor.

2.1.1. D
o

momento de início das tratativas de venda

A prova documental é inequívoca no sentido de que as tratativas de venda
iniciaram-se
em março de 2023, portanto antes da assinatura do contrato de corretagem (06/07/2023):

1.
30/03/2023:

José Henrique Rockenbach solicitou certidão atualizada da matrícula nº 40.533no Cartório de Registro de Imóveis (id. 159581416), para certificar a inexistência de ônus sobre o imóvel;

2.
20/04/2023:
José Henrique Rockenbach
contratou o engenheiro agrônomo Eraldo Pinheiro(CREA MT nº 1200299-38) para elaboração de mapas e memoriais descritivos (id. 159581410);

3.
23 e 24/07/2023:
Conclusão dos mapas e memoriais descritivos, com expedição da ART;

4.
25/07/2023:
José Henrique Rockenbach
solicitou certidões negativas de débitos(PGE/MT, Justiça do Trabalho, Prefeitura Municipal
) em nome do Apelado (id. 159581404);

5.
28/07/2023:

Assinatura do contrato particular de compra e venda;

6.
04/08/2023:
Reconhecimento de firma no Cartório do
2º Ofício, com imissão na posse pelo comprador;

7.
16/08/2023:
Recolhimento da
guia de ITBI no valor de R$ 60.281,84;

8.
18/08/2023:

Lavratura da escritura pública de compra e venda.

A solicitação de certidão de matrícula em30/03/2023e a contratação do engenheiro agrônomo em20/04/2023sãoatos preparatórios típicos de negociação imobiliária em curso, demonstrando que o negócio já estava em andamento quando a Apelante foi contratada em06/07/2023.

O depoimento de José Henrique Rockenbach confirmou que as conversas começaram "uns três meses antes" da escritura (18/08/2023), ou seja, aproximadamente em maio de 2023, mas a prova documental demonstra diligências ainda mais antigas (março e abril de 2023):

Juiz:
"O sr. se recorda mais ou menos quanto tempo antes da lavratura da escritura pública de compra e venda começaram essas tratativas?"

José Henrique Rockenbach:
"Uns 03 (três) meses antes."

A testemunha Eraldo Pinheiro(engenheiro agrônomo) confirmou que foi contratado em20/04/2023pelo comprador José Henrique Rockenbach para elaboração dos mapas e memoriais descritivos, ou seja, mais de dois meses antes da assinatura do contrato de corretagem.

Assim, o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre o Apelado e José Henrique Rockenbach, sem participação da Apelante. A escritura pública apenas formalizou o acordo previamente existente.

Ainda,
além do fato de as tratativas de negociação terem
se iniciado antes da celebração do contrato de corretagem, a área do apelado
não se restringia a área vendida, ao passo que após o desmembramento
havia a área restante para a atuação dos corretores, conforme
será ressaltado nos fundamentos
abaixo.

2.1.2. D
a não coincidência entre a área vendida e a área objeto do contrato

A Apelante sustenta que a área de37,413 hectares alienada a José Henrique Rockenbachintegravaos68 hectares objeto do contrato de intermediação, pois o remanescente da matrícula (77,8667 ha) era indisponível, destinado à residência familiar do Apelado, constituindo bem de família impenhorável, conforme ata notarial juntada em alegações finais (documento desconsiderado por intempestividade).

A tese não prospera por quatro razões.

a) Ausência de delimitação contratual da área objeto da intermediação

O contrato de intermediação celebrado em 06/07/2023 estabeleceu a venda de68 hectaresa serem desmembrados da matrícula nº 40.533, masnão delimitou com precisãoa fração a ser comercializada. Não há memorial descritivo, croqui, mapa ou qualquer elemento técnico que identifique, no solo, a exata localização dos 68 hectares oferecidos à corretagem.

A Apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar que a fração de 68 hectares foi efetivamente delimitada e individualizada, e que a área de 37 hectares vendida estaria inserida dentro da área objeto da intermediação (art. 373, I, CPC).

Não havendo prova mínima desses requisitos, não há como reconhecer qualquer direito à comissão.

b) A ata notarial de impenhorabilidade foi desconsiderada por intempestividade

A ata notarial juntada pela Apelante em alegações finais, que comprovaria que o Apelado reside na área remanescente da matrícula (77,8667 ha) e declarou-a impenhorável como bem de família, foi desconsiderada por intempestividade,
conforme fundamentação da preliminar 1.2 deste voto.

Assim, não há prova nos autos de que a área remanescente seria integralmente
indisponível, de modo que a tese da Apelante carece de suporte probatório.

c)
A proteção ao bem de família não impede a alienação de áreas excedentes

A
inda que se admitisse
,
apenas por argumentação
,
que a área remanescente (77,8667 ha) fosse destinada à residência familiar do Apelado, aproteção legal ao bem de família não abrange toda a extensão do imóvel rural, mas apenas asede de moradiae aárea limitada como pequena propriedade rural(art. 5º, parágrafo único, da Lei nº 8.009/1990).

Conforme estudo realizado pelo próprio recorrente, a sede e suas benfeitorias ocupam cerca de3,00 hectares. Portanto, seriaperfeitamente possívelalienar
68
hectares(77,8667 ha
restantes
- 3
há
d
sede
) da área remanescente,sem qualquer prejuízoà proteção conferida ao bem de família, mantendo-se integralmente preservada a área efetivamente destinada à residência.

Essa constataçãoafasta a alegaçãode que a área vendida (37 hectares) seriaobrigatoriamenteparte do objeto da intermediação. A área remanescente (77,8667 ha) ésuperioraos 68 hectares oferecidos à corretagem, de modo que éimpossívelafirmar, com segurança, que a área vendida (37,413 ha) integrava os 68 hectares contratados.

d) A prova oral confirma que a área vendida não integrava o objeto do contrato

O depoimento deEraldo Pinheiro(engenheiro agrônomo) confirmou que a matrícula original possuía115,2797 hectares, dos quais37,413 hectaresforam desmembrados e vendidos a José Henrique Rockenbach, restando77,8667 hectaresde área remanescente. Esclareceu também que a área ofertada à corretora
dizia respeito justamente a esseremanescente, e não à fração já alienada:

Juiz:
"Então, na verdade a matrícula, embora ela falasse em 115, no momento do
geo
houve a necessidade de retificação para uma área inferior."

Eraldo Pinheiro:
"Não, é porque quando na matrícula você faz o
geo
, feito o desmembramento, né? Aí saiu uma área remanescente e a área a ser desmembrada."

Juiz:
"Mas é por isso que eu perguntei pro senhor, porque se somar 68 com 37 dá 105, não 115."

Eraldo Pinheiro:
"Desculpa. É 37,13 mais 77,8669."

O depoimento de
José Henrique Rockenbach
confirmou que não tinha conhecimento de que o Apelado estivesse oferecendo o restante da área à venda por meio de corretor, e que nunca foi informado sobre a existência de intermediação:

Juiz:
"O sr. conversou com o pessoal da Médio Norte alguma vez?"

José Henrique Rockenbach:
"Sobre essa venda, em específico, não."

Assim, a prova oral é coerente e convergente no sentido de que a área vendida (37,413 ha) não integrava os 68 hectares objeto do contrato de intermediação.

Portanto, a segunda exceção ao direito à comissão está plenamente configurada: a área vendida não integrava o objeto do contrato de intermediação.

2.2 Do
alcance da cláusula de exclusividade

A apelante sustenta que a cláusula de exclusividade, ajustada por escrito, atrai a incidência do art. 726 do Código Civil, garantindo o direito à remuneração integral ainda que o negócio seja concluído sem a sua mediação, pois a venda ocorreu dentro do prazo contratual e o apelado não teria comprovado inércia ou ociosidade da corretora. Defende, ainda, que a exclusividade alcançaria a
negociação envolvendo o imóvel, reputando indevida a conclusão sentencial quanto à não coincidência da área vendida com a área intermediada
.

O apelado, em sentido oposto, afirma que a interpretação do art. 726 do CC deve respeitar os limites de eficácia da exclusividade e o seu propósito, sustentando que: (i) as tratativas e a conclusão do negócio referente à fração de 37,413 ha ocorreram diretamente entre vendedor e comprador, antes da contratação com a corretora (06/07/2023), sem qualquer participação do recorrente; (
ii
) o contrato de intermediação firmado em 06/07/2023 teve por objeto a venda de 68 ha inseridos na área remanescente (matrícula nº 40.533 – 77,8667 ha), e não a fração alienada (matrícula nº 44.282 – 37,413 ha); e (
iii
) mesmo havendo exclusividade, a corretora teria atuado com inércia/ociosidade, inclusive porque, em depoimento pessoal, teria admitido não ter feito anúncios ou divulgação (“não fiz porque não havia necessidade”).

Pois bem. A interpretação do art. 726 do CC deve ser sistemática e teleológica, considerando a finalidade da cláusula de exclusividade e os limites de sua eficácia. A exclusividade busca resguardar o corretor que investe esforços e recursos na promoção do imóvel, garantindo-lhe a comissão quando, durante a vigência, o proprietário conclui o negócio por conta própria em situações que, em essência, esvaziem o conteúdo econômico da contratação.

Todavia, a exclusividade não é absoluta. O próprio art. 726 do CC delimita hipóteses em que a remuneração não se impõe, e, no caso concreto, os elementos dos autos permitem reconhecer a incidência das
seguintes
exceções apontadas na defesa:

(a) Negócio iniciado e concluído diretamente entre as partes (caput do art. 726, CC):

As contrarrazões apontam que as tratativas para a venda da fração de 37,413 ha teriam se iniciado em março/2023, antes da assinatura do contrato de intermediação (06/07/2023), indicando diligências prévias como a obtenção de certidão de matrícula em 30/03/2023, bem como depoimento do próprio comprador
no sentido de que as tratativas começaram cerca de 3 meses antes.

Nesse contexto, o negócio relativo à fração adquirida foi descrito como entabulado diretamente entre vendedor e comprador,
antes da celebração do contrato,
sem colaboração da apelante.

(b)
Inércia ou ociosidade do corretor (parte final do art. 726, CC):

Ainda que se admita a presença de exclusividade, o apelado sustenta e transcreve trecho de depoimento pessoal no qual se
afirma
que não houve qualquer intermediação envolvendo o comprador e que não foram realizados painéis/outdoors/anúncios
ou
visit
a a
o imóvel para tirar fotos
porque “não havia necessidade”, conclamando a incidência da ressalva legal de inércia/ociosidade.

A exceção prevista na parte final do art. 726, CC exige prova robusta de que o corretor não empreendeu nenhum esforço para a venda. No caso concreto, a Apelante não logrou demonstrar a efetiva prestação a que se obrigou.

A principal obrigação do corretor de imóveis é aproximar as partes interessadas na transação, o que exige ações efetivas de divulgação do imóvel, tais como:

v
erificação
in loco
no imóvel para certificar sobre suas principais características;
c
aptação de registro fotográfico ou vídeo;
p
ublicações do anúncio em jornais e revistas especializadas;
a
núncios em sites de imóveis próprios e de terceiros;
p
romoção do imóvel em eventos ou feiras do setor;
c
ontatos diretos com possíveis compradores
, dentre outras atividades
.

No caso concreto, a Apelante não produziu qualquer prova sobre as medidas concretas voltadas à divulgação e promoção do imóvel, e confessou, durante seu depoimento em audiência, não ter realizado qualquer esforço nesse sentido:

Juiz:
"Vocês não fizeram nenhum tipo de intermediação envolvendo o Rockenbach (comprador)?"

Depoente Luiz da Silva
: "Não. Não fizemos."

Advogado Luiz Mariano Bridi:
"Você fez algum painel, outdoor, colocou em jornal, colocou em rádio que esta área estava para venda?"

Depoente Luiz da Silva:
"Não fiz porque não havia necessidade em fazer."

Tal declaração é reveladora da total ausência de empenho em promover a divulgação do imóvel.

Quanto às alegadas negociações com o Sr. Harry
Pscheidt
, a Apelante não o arrolou como testemunha para comprovar tal fato em juízo, tampouco apresentou prova documental do alegado início, avanço e encerramento das negociações com o suposto comprador.

A ausência de tais esforços caracteriza inércia e ociosidade e exclui eventual direito à corretagem, ainda que em contrato de intermediação com cláusula de exclusividade.

A doutrina é firme nesse sentido. Paulo Nader leciona:

"O contrato de corretagem pode ser feito ou não com a cláusula de exclusividade. Quando esta é convencionada, o comitente entrega ao corretor uma declaração, mais conhecida no meio imobiliário por opção, na qual se fixa um prazo para a exclusividade. O efeito prático da opção refere-se ao direito de remuneração do corretor. Se a operação for realizada no período de vigência da exclusividade o corretor contratado fará jus à contraprestação, independentemente de quem tenha feito a aproximação ou se esta ocorreu diretamente por iniciativa das partes. Esse direito cessa, porém, caso o corretor descumpra a sua obrigação, revelando-se omisso, desinteressado (art. 726), ou descurando-se de seu dever de lealdade." (Curso de Direito Civil, vol. 3, 2ª ed., Forense, p. 443).

A jurisprudência é pacífica nesse sentido:

EMENTA: DIREITO CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE - VENDA DE IMÓVEL DURANTE O PRAZO DO CONTRATO DE CORRETAGEM SEM A INTERMEDIAÇÃO DO AUTOR - INÉRCIA OU OCIOSIDADE DO CORRETOR - ART. 726 DO CC/2002 - COMISSÃO INDEVIDA. Ajustada a corretagem com exclusividade, cabe remuneração ao corretor, independentemente de mediação do corretor, salvo se comprovada a inércia ou ociosidade (art. 726 do CC/2002
) .
2- Não tendo o corretor empreendido esforços para que ocorresse a negociação do imóvel durante o prazo de validade do contrato de corretagem, evidenciada sua "inércia ou ociosidade", mesmo havendo cláusula de exclusividade, não lhe será devida a comissão postulada.

(TJ-MG - AC: 10056140126659001 MG, Relator.: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 29/10/2019, Data de Publicação: 08/11/2019)

CIVIL - VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO DE CORRETAGEM - CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE - ALIENAÇÃO DIRETA PELO PROPRIETÁRIO - INÉRCIA OU OCIOSIDADE DO CORRETOR - INOCORRÊNCIA - COMISSÃO - VERBA DEVIDA Consoante previsão contida no art. 726 do Código Civil, "iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação,
salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade". Demonstrado que o corretor de imóveis não se manteve ocioso/inerte e que, pelo contrário, atuou em busca de vender o imóvel, é devida a remuneração de corretagem quando a venda tiver sido realizada na vigência do contrato com cláusula de exclusividade, ainda que diretamente pelo proprietário.

(TJ-SC - APL: 03038696520188240019, Relator.: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 09/05/2023, Quinta Câmara de Direito Civil)

(c
)

Área vendida não integra o objeto do contrato (interpretação sistemática do
ajuste e da prova):

O conjunto probatório valorado na origem apontou que a fração vendida (aprox. 37
ha
) foi desmembrada e que o contrato de intermediação teria sido celebrado para a venda de 68 ha dentro da área remanescente, não se sobrepondo à área já alienada.
A sentença registra, com base na prova oral, que a área vendida ao comprador não integrava a área de 68 ha oferecida à corretagem, destacando o depoimento técnico e a explicação acerca da área remanescente.

Diante disso, a cláusula de exclusividade, embora prevista no contrato, não gera direito automático à comissão no presente caso, pois
:
(i) o negócio discutido
,
relativo à fração de 37,413
há,
é descrito como iniciado e conduzido diretamente entre vendedor e comprador,
antes da data de celebração do contrato de corretagem e
sem participação da corretora, (
ii
)
ficou demonstrada a ausência de qualquer atividade de corretagem, cujos elementos
indicam ociosidade/inércia na execução do encargo e (
iii
)
houve demonstração de que
a área alienada não integrava o objeto da intermediação (68 ha),
de modo que não afetou a continuidade do contrato,
fundamentos que, em conjunto, preservam a conclusão pela improcedência do pedido de corretagem.

Dessa forma, mantêm-se as conclusões do Juízo
a quo
: inexistindo demonstração de que o negócio concretizado corresponda ao objeto da intermediação e ausente prova de atuação causal apta a justificar a remuneração, não há falar em condenação ao pagamento da comissão de corretagem, ainda que presente cláusula de exclusividade.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para MANTER INTEGRALMENTE a sentença recorrida, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, acrescidos dos expostos neste voto.

Condeno a Apelante ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência recursal, que MAJORO
para
1
8
% sobre o valor da causa, nos termos
do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2026