Tribunal: TJMT
Processo: 1001169-83.2022.8.11.0088
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-24
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001169-83.2022.8.11.0088
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Direito de Preferência, Imissão]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ESPOLIO DE AGOSTINHO registrado(a) civilmente como AGOSTINHO CONSTANTINO GASPERIN - CPF: 036.806.069-15 (TERCEIRO INTERESSADO), IRACEMA GRIZ GASPERIN - CPF: 921.995.859-72 (APELANTE), LUCIANE KALAMAR MARTINS - CPF: 871.782.909-78 (ADVOGADO), DEONEIDE GASPERIN MALINSKI - CPF: 836.434.949-04 (APELANTE), DEOCLIDES GASPERIN - CPF: 285.484.349-53 (APELANTE), DELAIR JOSE GASPERIN - CPF: 562.065.699-34 (APELANTE), DEONIR GASPERIN - CPF: 536.503.019-20 (APELANTE), DIRCEU GASPERIN - CPF: 392.916.269-53 (APELADO), JULIO CESAR PILEGI RODRIGUES - CPF: 531.318.511-04 (ADVOGADO), JOBSON ANTUNES KARPINSKI - CPF: 064.543.671-26 (APELADO), RANMAR SANTYAGO ALVES AMORIM SANTOS - CPF: 024.917.851-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE CONDOMÍNIO E CONTRATO AGRÁRIO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA PELA VIA DOS FATOS. BOA-FÉ OBJETIVA. POSSE PRECÁRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto pela viúva meeira e herdeiros contra sentença que julgou improcedente o pedido de nulidade de escrituras públicas de compra e venda de lotes rurais. Os recorrentes alegam a preterição do direito de preferência, sustentando a existência de parceria agrária tácita e posse de longa data sobre áreas registradas exclusivamente em nome de um dos herdeiros, que alienou o bem a terceiro.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ocupação do imóvel por familiares e a exploração informal de pecuária caracterizam condomínio ou contrato de arrendamento aptos a gerar o direito de preferência legal; e (
ii
) verificar se a ciência inequívoca da negociação,
demonstrada por condutas fáticas e diálogos diretos, supre a exigência de notificação formal em observância ao princípio da boa-fé objetiva.

III. Razões de decidir

3. O direito de preempção entre condôminos pressupõe a copropriedade sobre coisa indivisa, requisito ausente quando o imóvel
se
encontra registrado sob titularidade única e exclusiva, sem qualquer impugnação ao domínio no juízo do inventário.

4. A proteção conferida ao arrendatário rural pelo Estatuto da Terra exige a prova de relação jurídica onerosa e comutativa, não se confundindo com a mera detenção ou uso tolerado por liberalidade familiar, desprovido de contraprestação ou partilha formal de riscos e frutos.

5. A ciência inequívoca dos ocupantes acerca da alienação, evidenciada por reuniões prévias com o adquirente e registros policiais que mencionam a venda, torna desnecessária a notificação formal, impedindo a alegação de nulidade em face da proibição do comportamento contraditório.

6. A resistência injustificada à entrega do imóvel após a consolidação do negócio jurídico transmuda a ocupação pretérita em posse precária, afastando o direito de retenção ou a adjudicação compulsória, especialmente quando o depósito do preço é realizado após a consumação da decadência do direito reclamado.

IV. Dispositivo e tese

7. Pedido improcedente. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A inexistência de condomínio registral ou de contrato agrário juridicamente caracterizado afasta o direito de preferência na aquisição
de imóvel rural. 2. O conhecimento fático e inequívoco da venda pelo possuidor supre a notificação formal, operando-se a decadência do direito de prelação caso não exercido no momento das tratativas, em prestígio à boa-fé e à segurança jurídica."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 504; Lei n. 4.504/1964 (Estatuto da Terra), art. 92, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
:
TJ-SP - Apelação Cível: 10049920820228260457 Pirassununga, Relator.: Márcio
Boscaro
, Data de Julgamento: 18/12/2024, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

Recurso de Apelação Cível interposto por
IRACEMA GRIZ GASPERIN, DEOCLIDES GASPERIN, DEONEIDE GASPERIN MALINSKI, DEONIR GASPERIN
e
DELAIR JOSÉ GASPERIN
,
em face da sentença pro
latada
pelo Juízo da Vara Única de Aripuanã
/MT
que, nos autos da Ação de Nulidade de Compra e Venda cumulada com Adjudicação Compulsória
n. 1001169-83.2022.8.11.0088, proposta pelos ora apelantes contra
DIRCEU GASPERIN e JOBSON ANTUNES KARPINSKI
,
JULGOU IMPROCEDENTES

os pedidos iniciais
e
CONDENOU

a parte Autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência devidos aos patronos dos requeridos,
estes fixados
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 360.000,00), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Em síntese, os apelantes defendem a reforma da sentença, alegando que “(...)
O objeto da demanda versa

sobre compra e venda de imóveis rurais, dos quais detinham a posse os

Recorrentes que antecedeu ao falecimento (agosto/2018) do pai (Agostinho) dos

herdeiros e que permaneciam na posse de forma justa e de boa-fé,
ante a

necessidade de permanência dos bens do espólio e da viúva meeira, e em razão

da lide existente no processo de inventario e partilha, e também em razão da

impossibilidade de venda do GADO existente por diversas objeções e

impugnações do Terceiro Interessado e proprietário – DIRCEU GASPERIN, irmão e

herdeiro, e que este também detinha quota parte dos bens e direitos no espolio,

e por certo do gado lá existente, motivo que levou e se manteve a posse de forma

justa e de boa-fé, desde então
”.

Dizem que exercem posse manda e pacífica dos imóveis rurais que formam a Fazenda Fortaleza (Lotes 65 e 66 – matrículas n.
4.733 e 4.732, do 1º CRI de Aripuanã/MT
); e que, embora haja registro em nome de Dirceu – filho da Sra. Iracema e Agostinho) – haveria em família contrato tácito de parceria/arrendamento rural para exploração de pecuária e criação de gado; que o imóvel foi alienado sem qualquer notificação dos autores/apelantes.

Sustentam violação ao direito de preempção e a justa posse sobre o bem
.

Requerem o provimento do apelo para
reformar o
decisium
,

reconhecendo-se pela total procedência do processo de nulidade das escrituras

de compra e venda, desfazendo o negócio, e gerando a adjudicação

compulsória em favor dos recorrentes e a legitima propriedade, liberando os

valores depositado em juízo em favor do Recorrido DIRCEU, ante a anterior

propriedade, uma vez que há legitimidade e interesse de agir, sendo a POSSE dos

recorrentes legitimas, justa e de boa-fé e seja aplicado a legislação e aplicação

por analogia, ao contrato de arrendamento, estendida aos contratos de

parcerias, em virtude da sucessão do contrato existente, ante a renovação

automática, e em razão da ausência de notificação para constituição em mora,

assim como em virtude da aplicação ao do direito de preferência, uma vez que

os recorrentes só tomaram conhecimento da compra e venda entres os

recorridos, quando da liminar deferida nos autos de imissão na posse por meio do

mandado de imissão, momento que o direito de preferência passou a ser

aplicado e devidamente buscado por meio da ação própria, isto é, a presente

demanda judicial.

b.1) Assim sendo, requer pela total procedência da presente demanda de

nulidade das escrituras públicas de compra e venda e adjudicação compulsória

em favor dos recorrentes, desfazendo o negócio jurídico realizado entre os

recorridos, de modo a conceder aos recorrentes os imóveis rurais em questão,

ante a legitimidade e legalidade esposada, em face dos recorridos
”
.

Em contrarrazões, pugna-se pelo desprovimento do recurso. (Id. 369456450 e 369456451)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DR. JUIZ ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara

O objeto deste apelo consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a sentença que,
nos autos da Ação de Nulidade de Compra e Venda cumulada com Adjudicação Compulsória
n. 1001169-83.2022.8.11.0088, proposta pelos ora apelantes contra
DIRCEU GASPERIN e JOBSON ANTUNES KARPINSKI
,
JULGOU IMPROCEDENTES

os pedidos
e
CONDENOU

a parte Autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência devidos aos patronos dos requeridos,
estes fixados
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 360.000,00), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Pois bem.
A controvérsia
gira
em torno da
alienação
dos imóveis rurais denominados Fazenda Fortaleza, especificamente os Lotes
65
e
66
, matriculados sob os
n.
4733 e 4732,
perante
o Primeiro Ofício de Registro de Imóveis de Aripuanã.

Na origem, os autores
/
apelantes, compõem o núcleo familiar herdeiro do espólio de Agostinho Constantino
Gasperin
, alegaram que exerciam a posse mansa, pacífica e ininterrupta da referida área por mais de três décadas
e sustentaram que
embora os imóveis estivessem registrados em nome exclusivo do réu Dirceu
Gasperin
, filho da primeira apelante, havia um contrato tácito de parceria ou arrendamento rural para exploração pecuária, o que lhes conferiria o direito de preferência na aquisição do bem, nos termos do Estatuto da Terra e do Código Civil.

Afirmaram que a venda realizada pelo réu Dirceu ao segundo réu, Jobson Antunes
Karpinski
, em março
/2022
, p
or R$ 360.000,00 ocorreu sem a devida notificação prévia dos apelantes/ocupantes/parceiros
.

Cabe então verificar se
o negócio jurídico de compra e venda de imóvel rural, devidamente registrado, pode ser anulado por suposta preterição do direito de preferência de parentes e herdeiros que ocupavam a área sob alegada parceria tácita.

Para o deslinde da
questão, mostra-se imperiosa a análise acerca da
natureza da relação jurídica entre o proprietário registral e os ocupantes, bem como os requisitos legais para o exercício da preempção
(direito de preferência em adquirir algo ou assumir prioridade perante terceiros)
.

Da
análise do direito de preferência
, observa-se que o artigo 504 do Código Civil
dispõe que o condômino em coisa indivisível não pode vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser.
Todavia,
conforme documentado nas matrículas imobiliárias de
I
d ́s

369455397 e 3
6
945539
8
, o réu
/apelado
D
IRCEU GASPERIN
figura como proprietário único e exclusivo das áreas desde o registro original
.
Não se
verifica
a existência de condomínio ou copropriedade averbada.
Os próprios apelantes, em suas manifestações no processo de inventário do falecido patriarca Agostinho
Gasperin
, não contestaram o domínio de Dirceu sobre tais lotes, limitando-se a pleitear indenizações por benfeitorias. Assim, inexistindo a figura do condomínio sobre a coisa indivisa, falece base legal para a aplicação do artigo
504 do Código Civil.

A propósito
, “mutatis mutandis”
:

“
AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. ESCRITURA PÚBLICA. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. Alegação de inobservância ao direito de preferência, assegurado pelo artigo 504 do Código Civil. Sentença de improcedência. Insurgência. Descabimento. Nulidade de citação. Inocorrência. Ausência de prejuízo aos réus. Condômino tem o direito de preferência a ser exercido na venda da parte do bem pertencente a outro condômino. Hipótese, todavia, de mera cessão de direitos aquisitivos possessórios, a afastar tal preempção legal. Imóvel
pro
diviso, ademais, que não se sujeita ao direito de preferência. Precedentes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10049920820228260457 Pirassununga, Relator.: Márcio
Boscaro
, Data de Julgamento:
18/12/2024, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2024)
”

No que tange à aplicação do Estatuto da Terra, a Lei
4504/1964
garante ao arrendatário a preferência para adquirir o imóvel arrendado em igualdade de condições com estranhos. Todavia, a proteção legal pressupõe a existência de um contrato de arrendamento rural ou parceria agrícola juridicamente caracterizado. Embora a legislação agrária admita a forma tácita ou verbal do contrato, o ônus da prova da existência desta relação jurídica específica incumbe a quem a alega. No caso, o que se extrai dos autos é uma ocupação baseada em laços familiares e mera tolerância. Os apelantes não trouxeram qualquer prova documental de pagamento de renda, partilha de frutos ou divisão de riscos típicos da parceria agrária. A manutenção de gado na área por mera conveniência familiar não
pode ser considerada
, por si só, em contrato de arrendamento capaz de restringir o direito de sequela do proprietário.

A
ssim, a análise das
provas indica que a posse dos apelantes, outrora tolerada pelo proprietário em razão do vínculo sanguíneo, tornou-se precária e injusta a partir do momento em que houve a resistência injustificada à desocupação após a alienação do bem. A sentença proferida nos autos conexos de Imissão na Posse
(de n. 1000685-68.2022.8.11.0088)
, corrobora essa conclusão ao chancelar o direito do adquirente Jobson de ingressar no imóvel diante da higidez do seu título aquisitivo. É princípio basilar do direito que a posse precária não gera direitos reais nem autoriza a oposição ao domínio legítimo.

Ademais, quanto ao requisito da notificação, o artigo
92, § 3º
do Estatuto da Terra visa garantir que o produtor rural que
,
de fato
,
explora a terra não seja surpreendido pela venda. Contudo,
há que ser
aplicado o princípio da boa-fé objetiva para mitigar o rigor formal da notificação cartorária quando a ciência do beneficiário é comprovada por outros meios inequívocos.
Nesse sentido, c
onforme os depoimentos colhidos em audiência de instrução, especialmente o testemunho do corretor Claudemir Bassi
Mansilha
,
fica claro que
a família
Gasperin
tinha pleno conhecimento de que os imóveis estavam no mercado e que as tratativas com Jobson e seu pai, Joel, estavam em estágio avançado.

A propósito, transcreve-se parte da sentença:

“(...)
No caso em apreço, embora os Requerentes aleguem absoluta surpresa com a alienação, o conjunto probatório carreado aos autos caminha em sentido diametralmente oposto.

Destaco, neste ponto, o depoimento prestado em juízo pela testemunha Claudemir Bassi
Mansilha
, corretor de imóveis que intermediou a negociação. Sob o crivo do contraditório, a testemunha foi categórica ao afirmar que a família dos Requerentes tinha pleno conhecimento de que a propriedade estava à venda. Claudemir relatou, inclusive, que no início das tratativas houve consentimento explícito por parte do herdeiro Deoclides para que os potenciais compradores (Joel e Jobson) adentrassem na propriedade para vistoriá-la. Apenas em um segundo momento, após o avanço do negócio e devido a desavenças internas da família
Gasperin
, é que o acesso passou a ser obstado.

Essa oitiva é fundamental, pois afasta a tese autoral de alienação "escusa" ou "clandestina". A finalidade da norma que exige a notificação (dar ciência para o exercício da preferência) foi alcançada pela via dos fatos. Tendo a família ciência das tratativas de venda a terceiros, e até mesmo franqueado o acesso inicial à fazenda, caberia a eles, naquele momento, manifestar a intenção de adquirir a área pelo preço ofertado, o que não ocorreu tempestivamente, operando-se a decadência material do seu direito.

Ainda no âmbito da prova oral, a testemunha Pedro Meurer confirmou que o patriarca Agostinho (falecido) reconhecia perante terceiros que a terra pertencia, de fato e de direito, ao filho Dirceu, enfraquecendo a tese de que a relação familiar ali estabelecida configurasse um contrato de arrendamento rural típico e autônomo, dotado de todos os requisitos legais para ensejar a proteção do Estatuto da Terra frente a terceiros de boa-fé.

Soma-se a essa conjuntura fático-probatória o desfecho processual da lide conexa (Autos nº 1000685-68.2022.8.11.0088), movida pelo adquirente Jobson Antunes
Karpinski
em desfavor do espólio e dos herdeiros que ora figuram como Requerentes.

Ademais, as
conversas via aplicativo de mensagens e a autorização inicial de entrada na fazenda para medições técnicas demonstram que os apelantes agiram de modo contraditório ao, meses depois, alegar surpresa. Se os apelantes tinham conhecimento do negócio e não manifestaram interesse concreto de compra no
momento das tratativas, vindo a depositar o valor apenas após a judicialização da posse, opera-se a decadência lógica e material do direito reclamado.

Considerando que os imóveis nunca integraram o espólio de Agostinho
Gasperin
, qualquer discussão sobre investimentos ou pastagens formadas deve ser resolvida em perdas e danos ou compensação financeira nos autos do inventário, não servindo de óbice à validade da escritura de compra e venda nem conferindo direito de adjudicação sobre o bem de terceiro. A propriedade individual de Dirceu
Gasperin
é um direito garantido constitucionalmente e, ausente qualquer prova de simulação ou fraude contra credores, a alienação a Jobson Antunes
Karpinski
é ato jurídico perfeito e acabado.

Conclui-se, portanto, que a sentença de primeiro grau não
merece reforma, eis que o Magistrado “a quo”
valorou adequadamente o conjunto probatório ao identificar que a finalidade da norma — a ciência do interessado — foi atingida pelas circunstâncias de fato. Não houve preterição de direito, mas sim a inércia dos apelantes em exercer uma preferência que, no plano jurídico, sequer estava formalmente constituída
documentalmente.
A manutenção da improcedência é medida que se impõe em prestígio à segurança jurídica dos registros imobiliários e à boa-fé contratual.

Em face do exposto,

NEGO PROVIMENTO

ao apelo.

Em atenção ao disposto no artigo
85
,
§ 11
do Código de Processo Civil,
majoro
os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes aos patronos dos apelados para o patamar de doze por cento sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade de justiça acaso deferida anteriormente.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de Direito Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2026