Tribunal: TJMT
Processo: 1024464-16.2022.8.11.0003
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-07
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024464-16.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[MARIA DE FATIMA GOMES DA COSTA - CPF: 089.731.378-08 (APELANTE), BEATRIZ MORAES JARDIM - CPF: 030.096.351-33 (ADVOGADO), DENISVALDO SILVA JARDIM - CPF: 299.884.031-00 (ADVOGADO), NIVALDO CONCEICAO DE ALMEIDA - CPF: 838.237.601-06 (APELANTE), LAZARO FELIPE NASCIMENTO DE ALMEIDA - CPF: 039.208.531-30 (APELANTE), FABIANA RIBEIRO DA SILVA - CPF: 008.898.851-17 (APELADO), IMOBILIARIA SANTA FE LIMITADA - CNPJ: 03.897.626/0001-30 (APELADO), VINICIUS CARLLOS CRUVINEL - CPF: 739.749.191-04 (ADVOGADO), AILTON JOSE DA SILVA CUNHA - CPF: 022.740.633-89 (APELADO), KENI MARLOVA FORGIARINI - CPF: 840.295.281-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
BEM PERTENCENTE AO ACERVO DO ESPÓLIO DO FALECIDO ADQUIRNTE.
ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE
POR ATO FRAUDULENTO DE REPRESENTANTE LEGAL DE UM DOS HERDEIROS
. CONTRATO DE GAVETA
CELEBRADO ENTRE O FALECIDO E O VENDEDOR
NÃO LEVADO A
O
REGISTRO.
NÃO CONFIGURADO O EFEITO ERGA OMNES.
TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.
MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA.
PRETENSÃO CONDENA
TÓRIA
SOLIDÁRIA
ENTRE DA RESPONSÁVEL E O TERCEIRO REJEITADA. PEDIDOS DE
RESCISÃO
DO NEGÓCIO
COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE
IMPROCEDENTE
.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta
em virtude da
sentença que, em
A
ção de
R
escisão de
N
egócio
J
urídico cumulada com perdas e danos e reintegração de posse, condenou a
causadora do dano
ao pagamento de
indenização por
danos materiais e morais aos herdeiros e à meeira, e julgou improcedentes os pedidos formulados contra a imobiliária e contra o terceiro adquirente, qualificado como comprador de boa-fé.

2.
Insurgência recursal
é
restrita ao capítulo que excluiu o terceiro adquirente, com pedido de condenação solidária com a vendedora ou de rescisão do negócio com reintegração de posse, ao argumento de conluio, preço vil e ciência prévia da origem hereditária do bem.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) se o contrato particular de compra e venda não registrado é oponível ao terceiro adquirente que obteve a escritura com lastro na cadeia formal de cessões; (
ii
) se há prova de má-fé apta a
afastar a proteção do terceiro adquirente e a autorizar a rescisão do negócio e a reintegração de posse.

III. Razões de decidir

4.
O contrato de gaveta firmado entre o cedente e o falecido, jamais levado a registro, produz eficácia limitada às partes contratantes e não é oponível ao terceiro adquirente, à luz do art. 1.245 do Código Civil.

5.
A boa-fé do adquirente
se
presume e a má-fé reclama prova
firme e concreta
, cujo ônus incumbe a quem a alega, conforme a diretriz da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça.

6.
O valor pago pelo terceiro adquirente (R$ 90.000,00) supera a avaliação municipal e a proposta documentada nos autos (R$ 80.000,00), o que afasta a tese de preço vil; as mensagens eletrônicas invocadas não demonstram ciência inequívoca de fraude antes da conclusão do negócio.

7.
A inexistência de oposição da corré vendedora ao pedido de condenação solidária não supre a prova da conduta ilícita do terceiro adquirente, cuja responsabilidade depende de fato próprio.

8.
Preservada a aquisição onerosa e de boa-fé, a reparação dos autores
se
resolve em perdas e danos
contra a causadora do prejuízo
.

IV. Dispositivo e tese

9
.

R
ecurso
D
esprovido.

Tese de julgamento: "

O contrato de promessa de compra e venda não registrado produz efeitos apenas entre as partes e não atinge o terceiro adquirente de boa-fé que se valeu da cadeia formal de cessões; à falta de prova d
a
má-fé, ônus de quem a alega, descabe a rescisão do negócio e a reintegração
de posse, e a reparação resolve-se em perdas e danos contra o causador do dano
"
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 186, 187, 927, 1.245; CPC,
arts
. 85, §§ 2º e 11, 98, § 3º, 373, I, 1.013.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 375.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Maria de Fátima Gomes da Costa, Nivaldo Conceição de Almeida e Lázaro Felipe Nascimento de Almeida
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados n
a Ação de Rescisão de Negócio Jurídico c/c Perdas e Danos e Reintegração de Posse movida em face de
Fabiana Ribeiro da Silva
,
Imobiliária Santa Fé Ltda
. e
Ailton José da Silva Cunha
.

O Ju
iz de primeiro grau reconheceu o ato ilícito praticado por
Fabiana Ribeiro da Silva
, que negociou o imóvel e se apropriou da integralidade do preço, sem repasse da meação e dos quinhões hereditários
pertencentes aos Apelantes
. Por isso, condenou-a ao pagamento de danos materiais, na proporção de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) à meeira
Maria de Fátima Gomes da Costa
e de R$ 9.000,00 (nove mil reais) a cada um dos herdeiros
Nivaldo Conceição de Almeida e Lázaro Felipe Nascimento de Almeida
, com base no valor efetivo da venda (R$ 90.000,00), além de
condená-la ao pagamento de indenização por
danos morais arbitrados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor
/apelante
.

Quanto à
Imobiliária Santa Fé Ltda
., o Juiz afastou a responsabilidade, ao fundamento de inexistir prova de participação dolosa na fraude.

No tocante a

Ailton José da Silva Cunha
, qualificou-o como terceiro adquirente de boa-fé e, por essa razão, indeferiu a rescisão do negócio e a reintegração de posse, com a observação de que a reparação dos autores deveria recair sobre quem efetivamente causou o prejuízo.

Os ônus de sucumbência foram distribuídos de forma proporcional,
sendo
10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação
em face de Fabiana Ribeiro da Silva
, 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação
devido pelos Apelantes em face da Imobiliária Santa Fé Ltda. e de Ailton José da Silva Cunha
, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida aos autores e à primeira ré.

Em suas razões recursais, os Apelantes sustentam que a sentença merece reforma parcial apenas no tocante à exclusão do requerido Ailton José da Silva Cunha.

Argumenta
ra
m que o adquirente não agiu de boa-fé, pois teria atuado em conluio com a vendedora Fabiana, ciente da existência de outros condôminos (a meeira e os herdeiros) sobre o direito ao imóvel, tendo sido advertido da situação por mensagens de WhatsApp trocadas entre um dos herdeiros, o advogado e o próprio Ailton antes da concretização do negócio.

Afirma
ra
m que o bem foi alienado por valor 40% inferior ao de mercado, circunstância que evidenciaria
su
a má-fé em proveito próprio, e que o magistrado teria se equivocado ao desconsiderar tais provas documentais.

Forte em tais
argumentos, pugna
ra
m pelo provimento do recurso, para que o adquirente Ailton José da Silva Cunha seja condenado
,
de forma solidária com a vendedora Fabiana
,
ao pagamento dos valores devidos e/ou para que seja decretada a rescisão do negócio jurídico, com a consequente reintegração de posse do imóvel em favor dos Apelantes.

Nas c
ontrarrazões apresentadas pelo apelado Ailton José da Silva Cunha,
este
pugn
ou
o não provimento do recurso.

Por sua vez, a
apelada Fabiana Ribeiro da Silva, por intermédio da Defensoria Pública, manifestou que não se opõe ao pedido de condenação solidária
com o adquirente
,
e
deix
ou
de contrarrazoar.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
Maria de Fátima Gomes da Costa
(companheira/meeira),
Nivaldo Conceição de Almeida e Lázaro Felipe Nascimento de Almeida
(herdeiros de
Venerando Xavier de Almeida
),
ajuizaram a
Ação de Rescisão de Negócio Jurídico c/c Perdas e Danos e Reintegração de Posse
em desfavor de
Fabiana Ribeiro da Silva, Imobiliária Santa Fé Ltda.
e
Ailton José da Silva Cunha
.

A
demanda
tem por objeto o imóvel descrito como lote 15, quadra 79, do loteamento Jardim Libe
rdade, em Rondonópolis/MT, matri
cula
do sob o n.
130.748
do CRI de Rondonópolis
, cuja
controvérsia decorre de
dupla
alienação, fruto d
e
sucess
ivas
cessões celebradas, em parte, por instrumentos particulares à margem do registro imobiliário.

A reconstituição da cadeia dominial é elemento indispensável à compreensão do litígio.

De acordo com a documentação que aparelha petição inicial, a
Imobiliária Santa Fé Ltda. figurava como loteadora originária e
, em 10/11/1983,
vendeu o lote a
Otávio Rodrigues da Silva
.

Em 17
/01/
2007,
Otávio Rodrigues da Silva
cedeu seus direitos a
Juari
Rodrigues de Lara
, por instrumento arquivado na própria imobiliária.

A partir desse ponto, a cadeia se bifurc
ou
:

Em 1º
/03/
2011,
Juari
Rodrigues de Lara
celebrou contrato particular de compromisso de compra e venda com o falecido
Venerando Xavier de Almeida
, pelo valor de R$ 43.000,00 (quarenta e três mil reais). Esse
instrumento jamais foi levado a
o
registro no cartório de imóveis, tampouco comunicado ou arquivado na imobiliária.

Venerando Xavier de Almeida
faleceu em 05/05/2019, o que deu causa à abertura do
inventário (P
rocesso
n.º 1006857-92.2019.8.11.0003,
que tramitou na
2ª Vara de Família e Sucessões de Rondonópolis), posteriormente convertido em alvará por existir apenas
01 (
um
)
bem registrado em nome do espólio (motocicleta Honda NXR 150 Bros).

Cerca de
dois
anos depois, em 15
/10/
2021,
Juari
Rodrigues de Lara

vendeu o bem à primeira ré,
Fabiana Ribeiro da Silva
, pelo valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Dias seguintes
, em 1º
/11/
2021, Fabiana alienou o imóvel a
Ailton José da Silva Cunha
, pelo valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais)
que, m
unido da cadeia de cessões que culminava em seu nome, obteve da imobiliária a autorização para escritura
r a transferência da propriedade,
lavrada e registrada na matrícula

em 26
/08/
2022
.

Sentindo-se lesados com a transação ocorrida em 15/10/2021, que envolveu
Juari
Rodrigues de Lara

e a ré
Fabiana Ribeiro da Silva
,

a
meeira e
dois
herdeiros de
Venerando Xavier de Almeida

(Apelantes)
sustentaram que a venda foi fraudulenta e celebrada em conluio,
mediante anuência da Imobiliária,
com o propósito de excluí-los da partilha do produto da alienação.

Aduz
ira
m que o contrato
firmado entre Fabiana e Ailton
registrou o valor de R$ 90.000,00 (
noventa mil reais), apesar constar a importância d
e R$ 80.000,00
(oitenta mil reais)
na avaliação para ITBI
. Esclareceram que o valor foi pago
mediante dação de veículo Corolla (R$ 60.000,00) e o restante em dinheiro
.

Arguiram que
o valor real do bem
corresponde
à
quantia
aproximada
d
e R$ 145.000,00
(cento e quarenta e cinco mil reais)
.

Com base nesses fatos, os Apelantes requereram
a condenação da
Fabiana e Ailton
ao pagamento
dos
R$ 145.000,00
(cento e quarenta e cinco mil reais) devidos, sendo
a me
tade
(R$ 72.500,00)
cabível à meeira e
os quinhões
de
R$ 14.500,00
(quatorze mil e quinhentos reais)
a cada herdeiro, sob pena de rescisão judicial e reintegração de posse
.

Em pedido secundário, os Apelantes pleitearam
a rescisão do negócio jurídico simulado, com reintegração da meeira e dos herdeiros na posse do imóvel e indenização por perdas e danos.

Em sede de
emenda à inicial
, os Autores apresentaram novos esclarecimentos
sobre o contexto familiar do inventário.

Sustenta
ra
m que
Venerando Xavier de Almeida
faleceu intestado em 05/05/2019, deixando a viúva meeira e
04 (
quatro
)
filhos
:

Nivaldo Conceição de Almeida,
Lázaro Felipe Nascimento de Almeida
, Ivanete Conceição de Almeida e a criança
Yury Roberto
Ribeiro Silva de Almeida, que é filho da ré Fabiana Ribeiro da Silva
.

Esclarecerem
que, à exceção da motocicleta
partilhada no bojo da Ação de Inventário
n.º 1006857-92.2019.8.11.0003, os bens do espólio
consistiam
posse
s
e
havidos por
contratos particulares, razão pela qual os herdeiros e a meeira convencionaram aliená-los
de forma
amig
á
vel, rateando os valores na proporção de seus direitos
.

Alega
ra
m que o imóvel
controvertido
foi o único não partilhado
. Isso porque
, após o óbito
do autor da herança
,
Fabiana
teria invadido o
imóvel
, trocado as fechaduras e passado a residir no local sem pagamento de aluguel, sob a
tese
de que pertenceria exclusivamente ao seu filho menor.

Asseveram que, em conluio com o
Ailton
e com a anuência da
Imobiliária
,
Fabiana
agi
u
de má-fé e em prejuízo dos
demais herdeiros
, negociando a venda do imóvel sem repassar a meação e os quinhões devidos.

Expuseram
que a filha
Ivanete Conceição de Almeida e
o herdeiro menor
, representado pela mãe Fabiana,
participaram da partilha às escusas, tendo recebido seus respectivos quinhões, restando preteridos apenas a meeira e os dois
filhos maiores Nivaldo e Lázaro
.

Defende
ra
m a inclusão d
e Fabiana
no polo passivo em litisconsórcio necessário, com responsabilização solidária, em razão de haver fornecido a autorização para escrituração em favor do suposto comprador.

Em sua defesa, a
Imobiliária Santa Fé Ltda.
suscitou as preliminares de inépcia da inicial, ilegitimidade passiva e ativa.

No mérito,
reconstitui
u
a cadeia dominial do imóvel (matrícula n.º 130.748): venda original ao Sr. Otávio Rodrigues da Silva (1983), cessão ao Sr.
Juari
Rodrigues de Lara (2007), à
Fabiana Ribeiro da Silva
(2021) e, por fim, ao
Sr. Ailton
José da Silva Cunha
(2021), tendo
f
ormalizado a escritura ao adquirente de direito, em cumprimento a
o
dever contratual.

Sustent
ou
a validade do negócio jurídico (art. 104 do CC), por reunir agente capaz, objeto lícito e forma não defesa em lei, e ausência de qualquer vício (art. 166 e seguintes do CC).

Apont
ou
que o "contrato de gaveta"
suscit
ado pelos Autores
/Apelantes,
firmado entre o Sr.
Juari

Rodrigues de Lara
e o falecido Venerando
Xavier de Almeida,
jamais foi levado ao conhecimento da imobiliária, carecendo de escritura pública (art. 108 do CC) e de comprovação de pagamento.

Defende
u
, ainda, a inexistência de obrigação de repassar valores, afastando o dever de indenizar (
arts
. 186 e 927 do CC) por
inexist
ência de ato ilícito, dano, culpa e nexo causal. Postul
ou
, por fim, o reconhecimento de litigância de má-fé (
arts
. 79 a 81 do CPC), com multa de 10% sobre o valor da causa.

Ailton José da Silva Cunha

suscitou sua ilegitimidade passiva. Isso porque
adquiriu o imóvel de boa-fé da legítima proprietária (Fabiana), inexistindo relação jurídica com os herdeiros
.

Afirmou
que os próprios
Apelantes c
onfessam, na inicial, que Fabiana detinha legitimidade para a venda, e que o "contrato de gaveta" entre
Juari
e Venerando, por não registrado, produz efeitos meramente
inter
partes (art. 1.227 do CC), sem eficácia erga omnes. Pugn
ou,
aissim
,
pela extinção
do feito contra si
sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC).

No mérito, d
efende
u
a validade do negócio (art. 104 do CC) e a
falta
de responsabilidade civil por inexistência de ato ilícito e de nexo causal, atribuindo eventual repasse à exclusiva responsabilidade d
e Fabiana
. Argument
ou
,
no mais
, que a cobrança de dívida paga configura má-fé, ensejando possível devolução em dobro (
arts
. 876 e 940 do CC).

De seu
turno
,

Fabiana Ribeiro da Silva
, representada pela Defensoria Pública, argui
u a preliminar de
ilegitimidade ativa e inadequação da via eleita, ao fundamento de que os herdeiros não figuraram como partes no contrato de compra e venda celebrado
com o réu Ailton
, de modo que a discussão sobre a validade do ajuste demandaria ação anulatória, e não
de
rescis
ão
.

No mérito, narr
ou
que
manteve relacionamento com o
falecido
, de quem teve o filho menor
Yury Roberto Ribeiro Silva de Almeida
(13 anos), e que o imóvel
teria sido
adquirido em benefício de ambos, inexistindo má-fé.

Sustent
ou
a validade do negócio jurídico (art. 104 do CC), por
estarem satisfeitos os pressupostos legais:
agente capaz, objeto lícito e forma adequada,
além de estar
ausente
o
dolo,
a
fraude,
a
má-fé ou
a
simulação, impondo-se a manutenção da autonomia privada.

Apont
ou
litigância de má-fé da
meeira
(art. 80, II, do CPC), em
virtude
d
a
contradição quanto ao valor do imóvel
, com
proposta de R$ 80.000,00
(oitenta mil reais)
documentada via WhatsApp versus
a tese
de valor aproximado de R$ 145.000,00
(cento e quarenta e cinco mil reais)
.

Por fim,
defendeu não terem sido preenchidos
os requisitos para a reintegração de posse (art. 561 do CPC), notadamente a falta de comprovação de posse anterior dos autores
/apelantes
.

Apresentada a Réplica, a instrução foi encerrada de modo antecipado.

O Juiz
senten
ciante
acolheu
,
em parte
,
a
s
pretens
ões autorais
.
R
econstituiu a cadeia dominial e constatou a ocorrência de venda dúplice: o imóvel foi vendido por
Juari
Rodrigues de Lara, primeiro ao falecido
Venerando Xavier
e, dez anos depois, à requerida Fabiana, que o repassou ao terceiro Ailton, culminando em escritura registrada em 2022.

Assentou-se que o "contrato de gaveta" produz efeitos apenas
inter
partes
,
e
não constitui propriedade oponível
erga omnes
à míngua do registro (art. 1.245, CC).

Quanto à responsabilidade, individualiz
ou da seguinte forma
:

(i)
Fabiana Ribeiro da Silva praticou ato ilícito (art. 186, CC), pois, ciente dos demais sucessores, apropriou-se da integralidade do preço;
considerou que
as conversas via WhatsApp evidenciaram sua má-fé, e
que
a tese de "presente ao filho" não encontrou amparo probatório.

(
ii
) Afastou a responsabilidade da
Imobiliária Santa Fé Ltda.
, à míngua
de prova de participação dolosa e o amparo na aparente regularidade formal das cessões.

(
iii
) Reconheceu a condição de
terceiro adquirente de boa-fé
de
Ailton José da Silva Cunha, presumida e não infirmada, afastando-se a rescisão e a reintegração de posse.

A
ssim sendo, resolveu a
pretensão em perdas e danos, adotando-se como base o valor efetivo da venda
, que foram os
R$ 90.000,00
(noventa mil reais)
, e não a estimativa unilateral de R$ 145.000,00
(cento e quarenta e cinco mil reais)
.

Por derradeiro, o magistrado sentenciante
conden
ou
Fabiana a indenizar
os
danos materiais
correspondentes a
R$ 45.000,00
(quarenta e cinco mil reais)
a
meeira
Maria de Fátima
,
R$ 9.000,00
(nove mil reais)
a Nivaldo
,
R$ 9.000,00
(nove mil reais)
a Lázaro
,
com correção pelo INPC desde a venda (01/11/2021) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

Além disso,
conden
ou
Fabiana a
o
paga
mento de indenização por
danos morais
no montante
de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
a cada autor
, no
total de R$ 15.000,00
(quinze mil reais)
, corrigidos pelo INPC desde a sentença e juros de 1% ao mês desde a citação;

J
ulg
ou
improcedentes os pedidos
formulados em face da
Imobiliária e
de Ailton
.

Fixou a sucumbência recíproca, que foi
distribuída em proporções distintas, com honorários de 10% e exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, CPC).

Registra-se que a Defensoria Pública tomou ciência do inteiro teor da sentença, não recorreu e, em sede de contrarrazões, informou que a assistida Fabiana não se opunha à sua condenação
solidária ao terceiro adquirente
.

No apelo interposto pela meeira e 02 (dois) herdeiros preteridos com a venda fraudulenta, a insurgência se circunscreve apenas a
o capítulo que excluiu Ailton José da Silva Cunha
da responsabilização
.

Os capítulos relativos à improcedência dos pedidos
em desfavor d
a Imobiliária Santa Fé Ltda. e à condenação de Fabiana Ribeiro da Silva não foram objeto de impugnação por qualquer das partes e, por isso, encontram-se acobertados pela preclusão, o que delimita o efeito devolutivo desta apelação à questão da responsabilidade do terceiro adquirente (CPC, art. 1.013, caput).

Esclarecido o ponto devolvido, tem-se que a
controvérsia
recursal s
e
circunscreve em

saber
se
: (i)
o instrumento particular celebrado
, em
1º
/03/
2011,
entre
Juari
Rodrigues de Lara

e

Venerando Xavier de Almeida
, jamais registrado, é oponível a Ailton
José da Silva Cunha
e
(
ii
)
se os autos contêm prova de má-fé capaz de afastar a proteção conferida ao adquirente e de autorizar a rescisão do negócio com a reintegração de posse.

A solução depende, primeiro, da exata compreensão da eficácia do
“
contrato de gaveta
”
.

O instrumento firmado em
março/
2011 entre
Juari
Rodrigues de Lara

e

Venerando Xavier de Almeida
, à falta de registro, produz efeitos apenas entre os contratantes e cria, em favor do adquirente, direito de natureza pessoal.

A constituição do direito real e sua oponibilidade a terceiros reclamam o registro do título translativo no cartório de imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.
Isto é, e
nquanto não registrado, o alienante continua a ser havido como dono perante terceiros, e o adquirente que confiou no acervo documental disponível não pode ser surpreendido por contrato a que não teve acesso.

A omissão dos contratantes de
1º
/03/
2011
(
Juari
e Venerando Xavier)
, que deixaram de registrar a cessão e de comunicá-la à imobiliária, criou o ambiente de insegurança que viabilizou a dupla alienação. Tal omissão, contudo, é imputável aos próprios contratantes, e não ao adquirente posterior, que se valeu da cadeia formal de cessões existente perante a imobiliária.

A jurisprudência milita em favor do terceiro de boa-fé a exemplo do julgado abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. OPOSIÇÃO. PROMESSA DE CESSÃO DE COMPRA E
VENDA.
"CONTRATO DE GAVETA". AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE. EFEITOS PERANTE TERCEIROS.
IMPOSSIBILIDADE.
RESCISÃO CONTRATUAL FUNDADA NA INADIMPLÊNCIA. QUITAÇÃO INTEGRAL NÃO COMPROVADA. DANOS MORAIS.
AUSÊNCIA.
MANUTENÇÃO. (...) 3. Contrato de promessa de cessão de compra e venda celebrado exclusivamente entre o autor e o réu Sr. André Cerqueira, sem ciência ou anuência dos demais réus (MTT 300, ERBE e BROOKSFIELD). Instrumento particular não
registrado.
Ausência de publicidade. Situação que configura típico "contrato de gaveta", inoponível a terceiros estranhos à
avença. 4. Contrato
atípico.
Art. 425 do Código Civil. Validade restrita às partes contratantes. Inexistência de obrigação jurídica dos réus que não participaram da negociação e nem tiveram conhecimento do pacto. (...)

(TJ-RJ - APELAÇÃO: 00118273120188190209, Relator.: Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 17/09/2025, SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 19/09/2025)
.

O segundo eixo da análise
recursal
diz respeito ao estado subjetivo do adquirente

Ailton José da Silva Cunha
.

Com efeito, a
boa-fé presume-se
e
a má-fé reclama demonstração inequívoca por quem a alega.

Essa distribuição do ônus probatório encontra respaldo na orientação consolidada n
o Verbete
S
u
mula
r
375 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o reconhecimento da fraude depende do registro da constrição sobre o bem ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

No caso, a matrícula do imóvel não continha averbação de litígio ou de qualquer restrição que pudesse alertar o adquirente quanto à pretensão dos herdeiros. Cabia, portanto, aos autores
/apelantes
a prova cabal de que Ailton tinha conhecimento da fraude e participou de modo consciente.

E, com todo respeito, e
sse ônus não foi satisfeito
, o que passo a expor
.

Os apelantes arguir
am, em
primeiro lugar
, a tese de preço vil, com a alegação de que o valor pactuado foi inferior ao de mercado em cerca de 40% (quarenta por cento), o que evidenciaria a simulação.

O argumento não se sustenta diante da prova dos autos.

O imóvel foi adquirido por R$ 90.000,00 (noventa mil reais), montante superior à avaliação realizada pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis, registrada em R
$ 80.000,00 (oitenta mil reais)
e
,
também
,
superior à proposta anterior de compra documentada nos autos, igualmente da ordem de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

A estimativa de R$ 145.000,00 (cento e quarenta e cin
co mil reais), suscitada pelos Apelantes
como valor real do bem, carece de qualquer suporte técnico ou documental e configura mera afirmação unilateral.

Por conseguinte, o preço pago
pelo terceiro de boa-fé
não revela subvalorização
. A
o contrário, supera os parâmetros objetivos disponíveis, o que retira do negócio o indício de simulação que os apelantes pretendem extrair.

E
m
segundo lugar
,

sustentam

que conversas trocadas por aplicativo de mensagens,
supostamente,
antes da conclusão do negócio
questionado
, comprovariam a ciência do adquirente quanto à origem hereditária do bem.

As conversas citadas pelos Apelantes estão anexadas no ID 369078873 a 369078875 e, com a devida vênia,
não demonstra que Ailton tivesse conhecimento inequívoco de fraude no momento da contratação
com Fabiana
.
Em verdade, não é possível sequer tomar conhecimento de todos os áudios, o contexto da narrativa, a data do envio e seus interlocutores.

Recorda-se que a
caracterização da má-fé do adquirente exige a demonstração de dolo, isto é, da consciência da ilicitude e da deliberada intenção de dela participar para lesar os herdeiros
, circunstâncias não demonstradas no caso
.

Em termos mais claros, o
conjunto probatório não permite conclu
ir,
com segurança
, o real motivo para
desconstitui
r
d
o
negócio oneroso e formalmente
registrado
. A simples possibilidade de que o adquirente tenha ouvido referências à existência de herdeiros não equivale à prova de que conheceu, de modo certo, a fraude perpetrada pela vendedora e
tenha anuído à má intenção da vendedora
. A dúvida, nesse ponto, milita em favor da presunção de boa-fé.

A
lega
ra
m, em
terceiro lugar
, o conluio entre Fabiana e Ailton.
Esta tese repousa so
bre os mesmos elementos
examinados acima, de
suposto preço vil e mensagens eletrônicas.

Repito, o
conluio pressupõe ajuste fraudulento entre os contratantes para a obtenção de proveito indevido em detrimento de terceiro. Para seu reconhecimento, faz-se necessária prova convergente d
a participação dolosa de ambos e, no caso, o
s autos revelam a conduta ilícita
exclusiva
de Fabiana, que recebeu o preço e o subtraiu da partilha, mas não demonstram que Ailton concorreu, de forma consciente, para esse resultado.

A
liás, a
diligência adotada
consistente na
verificação da cadeia de cessões perante a imobiliária, o pagamento de preço compatível e a formalização por escritura pública
,
que se espera de comprador médio
,
reforça a presunção de boa-fé.

Cumpre enfrentar, em
quarto lugar
, o argumento que os apelantes extraem da manifestação da corré
Fabiana
.

Alegaram que a
vendedora Fabiana, p
or meio d
a Defensoria Pública, informou que não se opõe ao pedido de condenação solidária e deixou de contrarrazoar.
Ocorre que t
al manifestação

não aproveita aos
A
pelantes na pretensão dirigida contra Ailton.

Mais uma vez, é preciso reforçar que a
responsabilidade civil do terceiro adquirente depende de fato próprio, ou seja, da prova de conduta ilícita (CC,
arts
. 186 e 927).

Isso significa que a
declaração de
pessoa que foi
reconhecida como
a
única responsável pelo dano, não constitui prova da participação d
o terceiro
na fraude
, de maneira que os efeitos da sentença ficam restritos à
própria esfera jurídica
da responsável
.

D
e toda sorte, os elementos de prova produzidos nos autos revelam
que os autores
/apelantes
não se desincumbiram do ônus que lhes competia (CPC, art. 373, I)
, devendo ser p
reservada a condição de
Ailton José como
adquirente de boa-fé
.

Escorreita a sentença quanto à t
utela
concedida a
os
A
pelantes
, que
resolve
rá
em perdas e danos contra a

causadora direta do prejuízo.

Quanto ao pedido de ratificação da gratuidade da justiça, inexiste fato novo que justifique a revogação do benefício deferido na origem, de sorte que fica mantida a condição de beneficiários dos apelantes (CPC, art. 98).

Feitos esses esclarecimentos,
nego provimento
ao recurso de apelação e mantenho a sentença em sua integralidade, no capítulo devolvido.

Em razão do desprovimento, majoro os honorários advocatícios em favor do patrono do apelado Ailton José da Silva Cunha para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, com a observação de que a exigibilidade fica suspensa por serem os apelantes beneficiários da justiça gratuita (CPC, art. 98, § 3º).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2026