Tribunal: TJMT
Processo: 1064885-49.2025.8.11.0001
Relator(a): VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1064885-49.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[CREUZA VICENCIA DIAS FONTES - CPF: 572.335.431-00 (RECORRENTE), AIRTON LIMA - CPF: 877.258.431-91 (RECORRIDO), MARCOS OLIVEIRA SANTOS - CPF: 536.053.731-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado nº
1064885-49.2025.8.11.0001.

Origem: Sétimo Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Recorrente: AIRTON LIMA.

Recorrida: CREUZA VICENCIA DIAS FONTES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESCISÃO. COBRANÇA DE DANOS MATERIAIS E MULTA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA. PROVA UNILATERAL E RECIBOS GENÉRICOS. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR RESPONSABILIDADE AO LOCATÁRIO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1.

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando o locatário ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 2.850,00, sob alegação de avarias no imóvel após o término da locação.

2.

O recorrente sustenta ausência de vistoria de entrada e de saída, inexistência de notificação para acompanhamento de eventual vistoria, fragilidade dos recibos apresentados e insuficiência das fotografias para demonstrar que os danos decorreram da locação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o conjunto probatório apresentado é suficiente para comprovar que os danos no imóvel decorreram de mau uso do locatário; e (ii) estabelecer se é cabível a cobrança de multa contratual diante da ausência de prova da infração contratual alegada.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3.

O locador tem o ônus de comprovar o estado do imóvel no início e no término da locação para demonstrar que eventuais danos decorreram de mau uso do locatário, conforme regra do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 e do art. 373, I, do CPC.

4.

A ausência de laudos de vistoria de entrada e de saída impede a aferição objetiva do estado de conservação do imóvel ao longo da relação locatícia, inviabilizando a verificação de eventual deterioração além do desgaste natural.

5.

A vistoria realizada unilateralmente pela locadora, sem a participação ou notificação do locatário, possui reduzida força probatória e não assegura que os danos apontados não sejam preexistentes ou decorrentes do uso normal do bem.

6.

Recibos genéricos e desacompanhados de detalhamento técnico não demonstram a efetiva realização de reparos vinculados a danos imputáveis ao locatário.

7.

Conversas de WhatsApp juntadas aos autos evidenciam tratativas e pagamentos que não foram devidamente esclarecidos na inicial, gerando dúvida razoável quanto aos valores efetivamente devidos.

8.

A multa contratual depende da comprovação da infração que lhe dá suporte, a qual não se verifica diante da ausência de prova robusta de dano ou de descumprimento contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A cobrança de indenização por danos em imóvel locado exige prova do estado do bem no início e no término da locação, preferencialmente mediante laudos de vistoria de entrada e de saída. 2. Vistoria unilateral realizada sem ciência ou participação do locatário possui reduzido valor probatório para imputar responsabilidade por avarias no imóvel. 3. A ausência de prova robusta do dano ou da infração contratual impede a cobrança de indenização e de multa contratual em desfavor do locatário.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 23, III; CPC, arts. 373, I, e 487, I; Lei nº 9.099/95, art. 55. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação nº 1029887-42.2019.8.11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 24.01.2023; TJMT, Apelação nº 0001029-22.2018.8.11.0051, Rel. Des. João Ferreira Filho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2020; TJMT, Apelação nº 0001539-29.2016.8.11.0108, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 20.06.2024; TJMG, Apelação Cível nº 5000698-50.2017.8.13.0433, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 30.03.2023; TJGO, Apelação nº 5271053-27.2022.8.09.0049, Rel. Des. Fernando de Mello Xavier, j. 05.05.2023.

R E L A T Ó R I O

Relatório.

Cuida-se de recurso inominado interposto contra sentença que julgou procedente o pedido inicial, condenando o recorrente ao pagamento de indenização por danos materiais, em razão de supostas avarias em imóvel locado, no valor de R$ 2.850,00 (dois mil oitocentos e cinquenta reais).

Em suas razões recursais, sustenta o recorrente que: (i) não foi realizada vistoria de entrada ou de saída do imóvel; (ii) não foi notificado para acompanhar eventual vistoria; (iii) os recibos apresentados são genéricos e não especificam os serviços supostamente executados; (iv) as fotografias acostadas aos autos não comprovam que os danos tenham ocorrido durante o período da locação; (v) o conjunto probatório revela-se contraditório; e (vi) a autora não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito.

A recorrida, embora intimada, não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Trata-se de ação de cobrança na qual a autora alega ter locado ao requerido imóvel de sua propriedade, mediante contrato de locação. Sustenta que, ao término da relação locatícia, o bem foi devolvido com diversos danos, circunstância que exigiu a realização de reparos, os quais totalizaram o valor pleiteado na petição inicial.

Sobreveio sentença de procedência dos pedidos iniciais. Inconformado, o requerido interpôs recurso, pugnando pela reforma da sentença, a fim de que a ação seja julgada improcedente.

Pois bem, o cerne da controvérsia recursal consiste em verificar se o conjunto probatório constante dos autos é suficientemente robusto para impor ao locatário, ora recorrente, o dever de indenizar pelos reparos alegadamente realizados no imóvel, bem como de arcar com a multa contratual exigida.

Após detida análise dos autos, conclui-se que a sentença merece reforma.

1. Da ausência de vistoria bilateral e de prévia notificação.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) dispõe que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.
Todavia, para que se impute ao inquilino a responsabilidade por reparos decorrentes de suposto mau uso, revela-se indispensável a realização de vistoria de saída com sua ciência e possibilidade de acompanhamento.

No caso em exame, verifica-se a ausência, nos autos, de laudo de vistoria de saída assinado pelo recorrente, Airton Lima, bem como de comprovação de sua prévia notificação, com a devida indicação de data e horário, para acompanhar a vistoria promovida pela proprietária.

A vistoria promovida de forma unilateral, sem a participação do locatário e sem observância do contraditório, possui reduzida força probatória. Ausente a presença do inquilino, não há como assegurar que os danos apontados não sejam preexistentes, decorrentes do desgaste natural do uso ou, ainda, supervenientes à entrega das chaves.

2. Da Fragilidade dos Recibos e Contradições
.

Além da falha procedimental na realização da vistoria, o conjunto probatório mostra-se frágil e contraditório. A autora junta aos autos recibos genéricos, subscritos por terceiro (Marcílio), desprovidos de detalhamento técnico que permita vincular, de forma específica, cada reparo a danos efetivamente causados pelo inquilino.

Ademais, o recorrente trouxe conversas de WhatsApp (ID 349111385) que evidenciam tratativas e pagamentos que não foram devidamente abatidos ou esclarecidos na petição inicial, gerando dúvida razoável quanto ao quantum efetivamente devido a título de multa e encargos.

Diante da contradição entre os valores cobrados e as provas de quitação parcial ou negociação apresentadas pela defesa, e ausente a certeza necessária quanto à extensão dos danos materiais, em razão da inexistência de vistoria conjunta e formal, a improcedência do pedido se impõe. A dúvida, nesse contexto, não pode favorecer o credor que deixou de observar a formalidade da vistoria conjunta.

Assim, diante da ausência de prova inequívoca do direito alegado pela autora e da produção de prova unilateral imprestável para fins de cobrança de supostas avarias, a sentença merece reforma para julgar improcedentes os pedidos inaugurais.

3. Da multa por quebra contratual.

No tocante à multa contratual, sua incidência pressupõe a efetiva comprovação da infração que lhe dá suporte.

A autora requer a aplicação da penalidade sob o fundamento de descumprimento das cláusulas contratuais relativas à conservação e à devolução do imóvel. Ocorre que, conforme já exposto, não restou devidamente comprovado o alegado mau uso do bem, tampouco a responsabilidade civil do recorrente, diante da deficiência do conjunto probatório, notadamente pela ausência de vistoria bilateral.

Assim, inexistindo prova robusta do dano ou da infração contratual, não há suporte fático idôneo para a incidência da multa penal. A dúvida quanto ao real estado de conservação do imóvel no momento da entrega das chaves, decorrente da inobservância de formalidade essencial, deve favorecer o locatário, não sendo admissível presumir o inadimplemento contratual.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso é pacífica quanto à necessidade de realização de vistoria conjunta como requisito para legitimar cobranças dessa natureza:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO -
CONTRATO DE ALUGUEL
– PERÍODO DE LOCAÇÃO SUPERIOR A CINCO ANOS ININTERRUPTOS – LOCATÁRIA QUE FOI NOTIFICADA EXTRAJUDICIALMENTE PARA ENTREGAR O IMÓVEL NO PRAZO DE TRINTA DIAS – DESOCUPAÇÃO POR FORÇA DE ORDEM JUDICIAL –
INTERESSE NA RESCISÃO CONTRATUAL POR MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL – PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE VISTORIA INICIAL – AUSÊNCIA DE PROVAS DE DANOS CAUSADOS PELA LOCATÁRIA
– RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1. Após cinco anos ininterruptos de locação, é permitido ao locador a retomada do imóvel, o qual deverá fazer por notificação e com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, ultrapassado esse período, permitisse o ingresso de ação judicial de despejo, o qual caberá o reconhecimento da rescisão do pacto firmado entre as partes.

2.
Nos termos do artigo 23, III da Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

3
. A inexistência do laudo de vistoria inicial que indicaria o estado do imóvel no início do contrato de aluguel, impossibilita, nove anos depois, diferenciar se as alegadas deteriorações relatadas pela autora/locadora são decorrentes do uso irregular pelas rés ou se consiste na exceção legal que prevê as deteriorações decorrentes do seu uso normal do bem
. (N.U 1029887-42.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2023, publicado no DJE 30/01/2023).

Além disso, cumpre destacar a inexistência de laudo formal de vistoria realizado por ocasião da entrada do locatário no imóvel, circunstância que fragiliza ainda mais a certeza acerca do estado inicial da propriedade e
, por conseguinte, inviabiliza a aferição precisa das eventuais deteriorações ocorridas ao longo da relação locatícia.

Tal lacuna revela-se especialmente relevante, porquanto o art. 23, III, da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91)
impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas apenas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Desse modo, para a configuração da obrigação de reparar,
mostra-se indispensável a comprovação do estado do imóvel no início da locação, a fim de viabilizar o cotejo objetivo com as condições verificadas ao término da relação locatícia.

Nessa linha, a jurisprudência desta egrégia Corte tem assinalado que,
na ausência de vistorias de entrada e de saída, a demonstração de danos que excedam o desgaste natural do imóvel não pode amparar-se exclusivamente em fotografias ou em declarações unilaterais
:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS
–
PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DAS LOCATÁRIAS AO RESSARCIMENTO DE VALORES DISPENDIDOS PELA LOCADORA COM REPAROS NO IMÓVEL APÓS DESOCUPAÇÃO
–
AUSÊNCIA DE EXIBIÇÃO DE LAUDOS DE VISTORIA ANTERIOR E POSTERIOR AO INÍCIO E TÉRMINO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE PROVA MÍNIMA SOBRE A PRÓPRIA EXISTÊNCIA DOS DANOS ALEGADAMENTE REPARADOS
– AUSÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO DAS AVARIAS E NEM SIMPLES REGISTRO FOTOGRÁFICO – IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO INDENIZATÓRIA – PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. O acolhimento judicial da pretensão de condenação do locatário à indenização por gastos suportados pelo locador com a reparação de avarias detectadas no imóvel após a desocupação fundada no art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 depende diretamente da exibição de laudos de vistoria anterior e posterior ao início e término da relação locatícia.
2. Ainda que a pretensão à indenização pelos danos materiais decorresse da simples responsabilização civil (CC, arts. 186, 187, 389 e 927), seu acolhimento dependeria da demonstração da existência e quantificação do dano e sua autoria, o que não ocorreu no caso. (TJ-MT 00010292220188110051 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 20/10/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/11/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – AVARIAS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA – ÔNUS DA PROVA – LOCADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO
– INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – PAGAMENTO PARCIAL – ABATIMENTO – VALOR DO BEM – ÔNUS DA PROVA – RÉUS –
ART. 373, II, DO CPC
– MULTA PELO NÃO COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – MANUTENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Consoante dispõe a Lei n.º 8.245/91, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
In casu, somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado seria possível verificar as supostas avarias alegadas pelo locador, decorrentes do uso irregular pelos locatários, o que não ocorreu.
[...]
(TJMT, AP 0001539-29.2016.8.11.0108, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/06/2024, publicado no DJE 24/06/2024).

A propósito, esse também é o entendimento da jurisprudência pátria. Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO.
COBRANÇA POR REPAROS NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIR DANOS POR COMPARATIVO ENTRE O INÍCIO DA LOCAÇÃO COM O SEU FIM
. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONHECIDA. - Na ação onde o locador busca ser ressarcido por eventuais danos do imóvel, a ele compete o ônus da prova, em demonstrar o efetivo estado do imóvel ao tempo do início da locação, com apresentação do laudo inicial de vistoria aceito pelo locatário -
Ausente o laudo de vistoria e não havendo elementos outros comprobatórios suficientes para tal demonstração, impõe-se o reconhecimento da improcedência do pedido de reparação.
(TJ-MG - Apelação Cível: 50006985020178130433, Relator.: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 30/03/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/03/2023).

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO. DESPESAS COM REPARAÇÃO DE DANOS AO IMÓVEL LOCADO. LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL. NECESSIDADE. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO.
ÔNUS DA PROVA. CPC, ART. 373, I. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS
. I Malgrado a ausência de juntada aos autos do laudo de vistoria inicial e final, importante documento para revelar o real estado de conservação em que o bem foi deixado nas mãos do locatário, certo é que a procedência do pedido inicial fica restrita, necessariamente, à apresentação do referido documento,
porquanto cabe ao locador o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do que dispõe o art. 373, I do CPC II.
Não vislumbrado no caderno processual elemento de prova que evidencie qual o estado da conservação do bem quando da locação, inexistindo vistoria prévia ou outro documento apto a informar o estado de conservação do imóvel quando do início da locação, não se pode concluir que os danos foram causados pelo mau uso por parte do locatário.
III - Apresentadas as contrarrazões, nos termos do CPC 85 § 11º, desprovido o recurso, necessária se faz a majoração da verba honorária anteriormente fixada, observadas, no caso, as disposições contidas no art. 98, § 3º do mesmo diploma legal. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 52710532720228090049, Relator.: FERNANDO DE MELLO XAVIER, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/05/2023).

Diante do exposto, verifica-se que o conjunto probatório carreado aos autos é contraditório e insuficiente para demonstrar, de forma inequívoca, o direito invocado pela autora, notadamente em razão da ausência de laudo de vistoria de saída assinado por ambas as partes ou, ao menos, de comprovação de notificação do requerido para acompanhar a referida vistoria, bem como porque os recibos apresentados são genéricos e não especificam, de maneira adequada, os serviços efetivamente realizados.
Assim, impõe-se a reforma da sentença recorrida.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, pois tempestivo e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença e
JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas judiciais e honorários advocatícios em virtude do resultado do julgamento, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2026