Tribunal: TJMT
Processo: 1006758-37.2024.8.11.0007
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-09
Data de publicação: 2026-06-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006758-37.2024.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VALPONES MAURICIO GUSTAVO - CPF: 004.847.211-51 (APELANTE), LUIS AUGUSTO CUISSI - CPF: 218.912.368-22 (ADVOGADO), POLIANA MONTEIRO GUSTAVO - CPF: 052.596.791-56 (APELANTE), SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 18.622.215/0001-00 (APELADO), FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - CPF: 275.375.838-70 (ADVOGADO), LARISSA NUNES RIBEIRO DOS SANTOS - CPF: 457.833.348-55 (ADVOGADO), VALPONES MAURICIO GUSTAVO - CPF: 004.847.211-51 (APELADO), LARISSA NUNES RIBEIRO DOS SANTOS - CPF: 457.833.348-55 (ADVOGADO), LUIS AUGUSTO CUISSI - CPF: 218.912.368-22 (ADVOGADO), POLIANA MONTEIRO GUSTAVO - CPF: 052.596.791-56 (APELADO), LARISSA NUNES RIBEIRO DOS SANTOS - CPF: 457.833.348-55 (ADVOGADO), LUIS AUGUSTO CUISSI - CPF: 218.912.368-22 (ADVOGADO), SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 18.622.215/0001-00 (APELANTE), FILIPE EDUARDO DE LIMA RAGAZZI - CPF: 275.375.838-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O APELO DE VALPONES MAURICIO GUSTAVO E POLIANA MONTEIRO GUSTAVO, E JULGOU PREJUDICADO O RECURSO DE SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. RECURSO DA RÉ PREJUDICADO.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de parcelas pagas e indenização por danos morais, ajuizada por adquirentes de fração imobiliária em regime de multipropriedade, em razão do atraso na entrega do empreendimento.

2. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a resolução do contrato, determinar a restituição das parcelas pagas com retenção de 25% dos valores desembolsados e condenar a requerida ao pagamento da multa contratual de 10%, reconhecendo sucumbência recíproca.

3. Os autores recorreram postulando a restituição integral dos valores pagos, indenização por danos morais e redistribuição dos ônus sucumbenciais. A requerida interpôs recurso quanto à sucumbência.

II. Questão em discussão

4. Há três questões em discussão: (i) saber se, reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução contratual, é admissível a retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores; (ii) saber se são devidos a cláusula penal contratual e os danos morais pleiteados pelos autores; e (iii) saber como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

5. Restou comprovado que a resolução do contrato decorreu do inadimplemento da requerida, diante do atraso excessivo e injustificado na entrega do empreendimento, com sucessivas prorrogações do prazo inicialmente pactuado.

6. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula nº 543 do STJ, sendo incabível a retenção de percentual destinado a compensar resolução imputável ao comprador.

7. A cláusula contratual prevê multa de 10% em favor dos adquirentes na hipótese de atraso na entrega do empreendimento, devendo incidir sobre os valores efetivamente pagos.

8. O atraso prolongado, aliado às sucessivas promessas de entrega não cumpridas e à ausência de solução efetiva, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, fixado em R$ 8.000,00.

9. Diante do acolhimento substancial das pretensões dos autores, impõe-se a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais em desfavor da requerida, ficando prejudicado o recurso por ela interposto.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso dos autores provido para determinar a restituição integral dos valores pagos, condenar a requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre os valores efetivamente desembolsados, fixar indenização por danos morais em R$ 8.000,00 e redistribuir integralmente os ônus sucumbenciais. Recurso da requerida julgado prejudicado.

Tese de julgamento:
“1. Configurada a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, sendo incabível qualquer retenção. 2. O atraso excessivo e injustificado na entrega do empreendimento imobiliário autoriza a incidência da cláusula penal contratual em favor do adquirente. 3. O atraso prolongado, acompanhado de sucessivas promessas de entrega não cumpridas, caracteriza dano moral indenizável. 4. O acolhimento substancial dos pedidos autoriza a imputação integral dos ônus sucumbenciais à parte inadimplente.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 405, 413, 884 e 406; CPC, art. 86, parágrafo único; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no REsp 1.877.662/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 01.06.2021; STJ, Tema Repetitivo nº 971.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
VALPONES MAURICIO GUSTAVO e POLIANA MONTEIRO GUSTAVO
e
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara da Comarca de Alta Floresta/MT, Dr. Alexandre Sócrates Mendes, que, nos autos do
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas e Indenização por Danos Morais com Pedido de Tutela Provisória de Urgência
movida em desfavor da segunda apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido contrato firmado entre os litigantes, bem como condenar a ré ao ressarcimento parcial em favor da parte requerente pela quantia paga, com a retenção de 25%, e condenar a parte requerida à multa contratual de 10% sobre os valores pagos pelo inadimplemento contratual.

Em suas razões recursais, os autores sustentam, em síntese, que a resolução contratual decorreu exclusivamente do inadimplemento da requerida, consistente no atraso injustificado e prolongado na entrega do empreendimento imobiliário objeto do contrato. Alegam que a sentença incorreu em equívoco ao permitir a retenção de 25% dos valores pagos, uma vez que tal consequência somente seria admissível nas hipóteses em que o desfazimento contratual decorresse de culpa do adquirente.

Defendem que o próprio contrato prevê a restituição integral das quantias pagas, acrescida de multa contratual de 10%, quando a resolução ocorrer em razão do atraso na entrega da obra. Invocam a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e precedentes jurisprudenciais para sustentar o direito à devolução integral dos valores desembolsados.

Sustentam, ainda, que o atraso superior a três anos ultrapassa o mero inadimplemento contratual, gerando frustração legítima, angústia e abalo extrapatrimonial aptos a justificar a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, postulando a fixação da verba indenizatória em R$ 15.000,00.

Por sua vez, a requerida SPE Mirante Investimentos Imobiliários S/A interpôs recurso adesivo insurgindo-se exclusivamente contra a distribuição dos ônus sucumbenciais. Sustenta que a sentença reconheceu apenas parcialmente as pretensões deduzidas pelos autores, uma vez que o pedido de indenização por danos morais foi integralmente rejeitado.

Argumenta que houve sucumbência recíproca em proporção superior àquela fixada pelo juízo de origem, devendo ser observada a regra do artigo 86 do Código de Processo Civil, com redistribuição proporcional das custas processuais e honorários advocatícios.

Recursos tempestivos e preparo recolhido (ID. 370297568 e 370297871).

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes (ID. 370168932 e 370168933).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas e Indenização por Danos Morais com Pedido de Tutela Provisória de Urgência
ajuizada por
VALPONES MAURICIO GUSTAVO e POLIANA MONTEIRO GUSTAVO
,
em face de
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
, postulando
a rescisão do contrato de compra e venda, requerendo a restituição das quantias pagas e indenização por danos morais.

Após instrução processual, o d. juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais
,
nos seguintes termos:

“(...) Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas e Indenização por Danos Morais com Pedido de Tutela Provisória de Urgência ajuizada por
VALPONES MAURICIO GUSTAVO e POLIANA MONTEIRO GUSTAVO
em face de
SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.

Narram os autores que, em 25 de fevereiro de 2022, firmaram com a ré Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade, adquirindo fração ideal indivisível de 7,69% da Unidade Autônoma 010, Bloco 3, do empreendimento "Kawana Residence", situado em Caldas Novas/GO.

O valor total pactuado foi de R$ 76.000,00, sendo R$ 7.600,00 a título de entrada, parcelada em 9 vezes no cartão de crédito, e o saldo remanescente de R$ 68.400,00 dividido em 90 parcelas mensais de R$ 760,00, mediante débito recorrente em cartão de crédito, com vencimento da primeira em 16/01/2023 e da última em 17/06/2030.

O contrato estabelecia como prazo de entrega do empreendimento o mês de junho de 2022, com tolerância de 180 dias úteis.

Afirmam que cumpriram rigorosamente suas obrigações, quitando integralmente a entrada (com desconto, pagaram R$ 6.731,42) e as parcelas mensais subsequentes, totalizando R$ 20.273,88 pagos até julho de 2024, conforme comprovantes acostados aos autos.

Relatam, contudo, que a ré descumpriu o prazo de entrega, prorrogando-o sucessivamente: primeiro para o final de 2022/início de 2023, depois para julho de 2024, e posteriormente para julho de 2025, sem qualquer justificativa concreta ou comprovação documental das alegadas "melhorias" ou "força maior".

Aduzem que, em maio de 2024, a ré alterou unilateralmente a forma de pagamento, substituindo o débito automático em cartão de crédito por boleto bancário, sem sua anuência, prejudicando seu planejamento financeiro.

Narram que tentaram utilizar o sistema de intercâmbio previsto contratualmente (Compartilha Club) para converter o período de utilização em outros empreendimentos, mas foram impedidos pela própria ré, conforme conversas de WhatsApp juntadas aos autos.

Afirmam que buscaram resolver a questão administrativamente, mas a ré manteve-se inerte quanto à entrega do imóvel e inflexível quanto à rescisão amigável.

Sustentam que a relação é de consumo, aplicando-se o CDC, e que o inadimplemento da ré autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, acrescidos de multa de 10% prevista na cláusula sexta do contrato, além de indenização por danos morais.

Requereram tutela de urgência para suspensão das cobranças, indeferida pelo juízo.

Citada por carta precatória, a ré apresentou contestação alegando: (i) inaplicabilidade do CDC, pois o negócio visaria auferir renda via pool de locação; (ii) possibilidade de uso de outros empreendimentos via intercâmbio, afastando prejuízo; (iii) atraso justificado por pandemia e melhorias na obra; (iv) em caso de rescisão, aplicabilidade das cláusulas de retenção (50% dos valores, entrada e corretagem); (v) inexistência de danos morais.

Os autores apresentaram impugnação à contestação, refutando todos os argumentos da ré.

(...)
II.2 DO MÉRITO

Sanadas as questões processuais pendentes, verifico que o feito comporta o julgamento antecipado de mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, já que desnecessária a produção de prova complementar, pois o conjunto probatório é suficiente para à análise das questões expostas nos autos, considerando ser o julgador o destinatário das provas.

É pacífico que a resolução do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é juridicamente possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no instrumento contratual. Isso porque a relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que o requerente se enquadra como destinatário final do produto ofertado pela requerida, qual seja, a comercialização de lote urbano (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor).

No caso em análise, infere-se a comprovação mínima da existência do contrato de compra e venda de imóvel na forma narrada na inicial, bem como a existência do arrependimento da parte requerente com o negócio, diante de inadimplemento das requeridas, por não entregarem o imóvel no prazo previsto no contrato, inclusive contando a sua prorrogação, sendo direito da mesma o distrato do negócio.

O contrato juntado na inicial comprova que a data de entrega do imóvel era 06/2022 (quadro resumo do objeto do contrato); já a cláusula quinta do contrato prevê o acréscimo de 180 dias de tolerância para a conclusão das obras, o que se encerraria em 12/2022, somando-se mais 06 meses ao prazo inicial.

O demandante ingressou com a ação em julho de 2024, após o prazo para a entrega do imóvel e as demandadas não impugnaram o fato de que não tinham concluído as obras até a data de 12/2022, apenas alegam que foi por causa da pandemia de COVID, um fato extraordinário que impediu a continuidade e conclusão das obras. No entanto, as demandadas não trouxeram nenhuma prova documental sobre esse fato, ou seja, de que a pandemia atrasou as obras.

Por esses motivos, entendo que houve inadimplemento do contrato por parte das demandadas, o que, pela previsão da cláusula sexta, resulta em desfazimento do contrato com multa de 10% para os contratados/demandados e devolução das parcelas pagas pelo contratante/demandante.

Em relação ao pedido de restituição das quantias pagas, infere-se também fazer jus a parte requerente, vide a vedação legal ao enriquecimento sem causa:

(...)Todavia, devida é a retenção pela vendedora de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga pela parte compradora, por ser montante reconhecidamente adequado e suficiente para indenizar o vendedor por despesas gerais sobre o rompimento unilateral do contrato, conforme jurisprudência dos Tribunais Superiores, vejamos:

(...)Destarte, observa-se que, em relação documentos juntados aos autos, não há qualquer outra prova ou circunstância jurídica que possa fragilizar os fatos alegados na inicial.

Dito isto, tenho que asseverar desde já que o autor cumpriu o seu mister na ação (art. 373, I, do CPC).

III – DISPOSITIVO

FORTE EM TAIS FUNDAMENTOS
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na exordial, para: a) DECLARAR resolvido o contrato firmado entre os litigantes; b) CONDENAR a parte requerida ao ressarcimento parcial em favor da parte requerente pela quantia paga, com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), a serem corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso e acrescida de juros de mora a contar do vencimento de cada parcela, pela taxa SELIC, deduzido o índice de correção monetária, nos termos do art. 406, do CC, a partir do trânsito em julgado desta ação; e) Condenar a parte requerida à multa contratual de 10% sobre os valores pagos pelo inadimplemento contratual.

Diante da existência de sucumbência recíproca, condeno às partes ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil. Deve a parte requerente arcar com o importe de 20% e a requerida com o importe 80% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao requerente, uma vez que é beneficiário da Justiça Gratuita (art. 98, §3º, CPC).” (id. 370168920)

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar:
(i)
se, reconhecida a culpa da promitente vendedora pela resolução contratual, é cabível a retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores;
(ii)
se são devidos a multa contratual e os danos morais pleiteados pelos autores; e
(iii)
a correção da distribuição dos ônus sucumbenciais.

Pois bem.

De início, não há controvérsia relevante acerca da causa da resolução contratual.

A própria sentença reconheceu expressamente que o desfazimento do negócio decorreu do inadimplemento da requerida, diante do atraso injustificado na entrega do empreendimento imobiliário.

O contrato foi celebrado em 25/02/2022 (id. 370168862), prevendo a entrega da unidade em junho de 2022, admitida prorrogação de 180 dias. Ainda assim, o imóvel não foi disponibilizado aos adquirentes, havendo sucessivas postergações da conclusão da obra.

As mensagens juntadas aos autos demonstram que, desde o final de 2022, os autores buscavam informações concretas sobre a entrega do empreendimento, recebendo apenas novas previsões e respostas genéricas. Em novembro de 2022 já lhes era informado que a entrega ocorreria apenas no primeiro semestre de 2023; posteriormente surgiram novas previsões, inclusive para julho de 2025, sem qualquer definição efetiva.

As conversas também revelam reiteradas tentativas de solução extrajudicial e constantes cobranças dos adquirentes por esclarecimentos, sem que a requerida fornecesse informações precisas ou apresentasse solução concreta (id. 37168868 e 370168869).

Diante desse contexto, correta a conclusão de que a resolução contratual decorreu de
culpa exclusiva da promitente vendedora.

Reconhecida essa premissa, não subsiste a retenção de 25% dos valores pagos determinada na sentença.

Configurada a culpa exclusiva da vendedora, a restituição integral dos valores pagos é medida que se impõe, forte na Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

A pretensão de retenção de percentual dos valores pagos somente encontra respaldo nas hipóteses em que o desfazimento contratual decorre de desistência ou inadimplemento do adquirente.

Com efeito, tanto o art. 67-A da Lei n.º 4.591/64 quanto a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça acerca da retenção de parcelas em contratos imobiliários pressupõem resolução contratual imputável ao comprador. Aplicar tal disciplina em situação de inadimplemento da vendedora equivaleria a premiar a parte que descumpriu a obrigação principal assumida, gerando indevido enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

Aliás, o próprio contrato firmado entre as partes prevê solução diversa. A cláusula sexta estabelece que, ultrapassado o prazo de entrega previsto na cláusula quinta, poderá o comprador promover a resolução contratual com devolução dos valores pagos e incidência de multa em seu favor.

Assim, a
restituição deve ocorrer de forma integral,
abrangendo todos os valores comprovadamente pagos pelos autores.

Quanto aos consectários legais, os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, por refletirem a efetiva recomposição do poder aquisitivo da moeda.

Os juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual decorrente do inadimplemento da requerida, incidem desde a citação, nos termos dos arts. 389 e 405 do Código Civil e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

No tocante ao regime de atualização após a entrada em vigor da Lei n.º 14.905/2024, deverá ser observada a nova redação dos arts. 389 e 406 do Código Civil, incidindo o IPCA como índice de correção monetária e os juros legais calculados com base na taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, vedada a cumulação integral da SELIC com outro índice de correção monetária.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA . RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS . COMPROVAÇÃO. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes .
3. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1877662 RJ 2020/0131457-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (g. n.)

Também
merece acolhimento
o pedido relativo à cláusula penal.

Verifica-se que o contrato prevê multa de 10% em favor do comprador quando a resolução decorrer do atraso na entrega do empreendimento (id. 370168862, fl. 5):

Além disso, mostra-se adequado utilizar como base de cálculo os valores efetivamente pagos pelos adquirentes, e não o valor total do contrato, em observância ao art. 413 do Código Civil e à jurisprudência desta Corte.

Dessa forma,
faz jus a parte autora ao recebimento de cláusula penal correspondente a 10% sobre os valores efetivamente pagos,
corrigida monetariamente pelo IPCA a partir da presente decisão, data em que fixado o montante devido, enquanto os juros moratórios incidirão desde a citação, por se tratar de responsabilidade contratual decorrente do inadimplemento da requerida.

A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, deverão ser observados os arts. 389 e 406 do Código Civil, incidindo o IPCA como índice de correção monetária e os juros legais calculados pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária.

Nesse sentido:

“(...) A relação jurídica estabelecida entre as partes em contrato de promessa de compra e venda de imóvel é de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor - Comprovado o descumprimento contratual por parte da vendedora, consubstanciado no atraso das obras de infraestrutura e abandono do empreendimento, a rescisão do pacto por sua culpa exclusiva é medida que se impõe
- Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do vendedor, inclusive dos valores pagos a título de comissão de corretagem - Conforme tese firmada pelo colendo STJ no julgamento do Tema nº 971, é possível a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente para o inadimplemento do adquirente, a fim de preservar o equilíbrio contratual - O montante da multa penal deve ser fixado com observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, autorizando-se a sua redução, nos termos do art. 413 do Código Civil, quando o percentual estabelecido se mostrar excessivo frente às peculiaridades do caso, sendo adequado o patamar de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total adimplido.
” (TJ-MG - Apelação Cível: 50271461220238130672, Relator.: Des.(a) Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 04/03/2026, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/03/2026) (g. n.)

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES . (...) III. Razões de Decidir. A relação entre as partes é típica de consumo e o atraso na entrega do imóvel foi reconhecido, configurando descumprimento contratual.
A devolução integral dos valores pagos é imposta pela Súmula 543 do STJ, não sendo possível a retenção de valores pela ré. A multa contratual é devida em razão do inadimplemento da vendedora, aplicando-se a inversão da cláusula penal conforme o Tema 971 do STJ. O termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, conforme entendimento consolidado.
IV. Dispositivo e Tese . RECURSO DA RÉ A QUE SE NEGA PROVIMENTO. Tese de julgamento: "1. O atraso na entrega do imóvel configura descumprimento contratual. 2 . A devolução integral dos valores pagos é devida em caso de inadimplemento da construtora." Legislação e Jurisprudência Relevantes Citadas: CC, art. 405; CDC, art. 30; Lei nº 13 .786/2013, art. 43-A. STJ, AgInt. no AResp . 2128645-RS, DJ de 1-3-2024; TJSP, Apelação Cível 1011765-91.2022.8.26 .0482, Rel. Augusto Rezende, j. 17/10/2023. (TJ-SP - Apelação Cível: 10207822020238260482 Presidente Prudente, Relator.: Fatima Cristina Ruppert Mazzo, Data de Julgamento: 19/11/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2024) (g. n.)

No tocante aos danos morais,
também assiste razão
aos apelantes.

Embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não seja suficiente para ensejar reparação extrapatrimonial, a situação examinada ultrapassa significativamente o campo dos simples dissabores cotidianos. Não se trata de pequeno atraso ou de divergência pontual entre contratantes.

O imóvel deveria ter sido entregue em junho de 2022, admitida a tolerância contratual, mas, passados anos, os consumidores continuavam sem qualquer perspectiva concreta de fruição do bem adquirido. As provas documentais evidenciam sucessivas promessas de entrega não cumpridas, constantes cobranças realizadas pelos autores e respostas vagas fornecidas pela requerida, circunstâncias que geraram legítima frustração, insegurança e desgaste emocional aos adquirentes.

A expectativa de utilização do imóvel foi reiteradamente frustrada ao longo de vários anos, situação que excede o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual ordinário.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte tem reconhecido que o atraso excessivo e injustificado na entrega de empreendimento imobiliário pode configurar dano moral indenizável quando evidenciado relevante comprometimento da esfera extrapatrimonial do consumidor.

Consideradas as peculiaridades do caso, a duração do atraso, a capacidade econômica das partes e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade,
entendo adequada a fixação da indenização por danos morais em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

No tocante aos consectários legais incidentes sobre a condenação por danos morais, a correção monetária deverá incidir a partir do arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ, enquanto os juros de mora fluem desde a citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, deverão ser observadas as disposições dos arts. 389 e 406 do Código Civil, incidindo o IPCA como índice de correção monetária e os juros legais calculados pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária.

Por consequência, resta
prejudicada a apelação interposta pela requerida,
que se limitava à discussão da sucumbência recíproca.

Isso porque, diante da reforma substancial da sentença e do acolhimento da maior parte das pretensões deduzidas pelos autores, não mais subsiste o fundamento utilizado para a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. Considerando o êxito substancial da parte autora, aplica-se o parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto e lhe
DOU PROVIMENTO
para:

a) determinar a restituição integral dos valores pagos pelos autores, afastando a retenção de 25%, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora desde a citação;

b) condenar a requerida ao pagamento de cláusula penal correspondente a 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos autores, com correção monetária pelo IPCA a partir desta decisão e juros de mora desde a citação;

c) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ, e juros de mora desde a citação.

Quanto aos consectários legais das condenações impostas, observem-se, a partir da vigência da Lei n.º 14.905/2024, as disposições dos arts. 389 e 406 do Código Civil, incidindo o IPCA como índice de correção monetária e os juros legais calculados pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária.

Por conseguinte, julgo
PREJUDICADO
o recurso interposto por SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.

Em razão da reforma da sentença,
redistribuo
integralmente os ônus sucumbenciais e condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que
fixo
em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/06/2026