Tribunal: TJMT
Processo: 1021142-34.2023.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021142-34.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[REGINALDO ALVES RIBEIRO FILHO - CPF: 258.375.748-24 (APELANTE), EZEQUIEL NUNES DE SOUSA - CPF: 476.650.411-91 (ADVOGADO), UBIRAJARA DE SIQUEIRA FILHO - CPF: 513.705.811-49 (ADVOGADO), IRINEU MORELLI - CPF: 235.145.319-00 (APELADO), ANTONIO CARLOS BARBOZA - CPF: 013.277.518-28 (ADVOGADO), LOURDES DE OLIVEIRA MORELLI - CPF: 368.102.829-04 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO E DO FINANCIAMENTO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECUSA CONFIGURADA POR CONDICIONAMENTO DA OUTORGA DA ESCRITURA A EXIGÊNCIA ALHEIA AO CONTRATO. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. AÇÃO ANTERIOR SOBRE TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO. AUTOTUTELA VEDADA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, por adimplemento dos autores e ausência de outorga da escritura pelo vendedor.

2. Cessão de direitos com preço e financiamento quitados, baixa do ônus e notificação extrajudicial não atendida.

3. Recurso alega falta de interesse de agir por inexistir recusa e por ação anterior sobre o financiamento
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Discute-se: (i) adjudicação compulsória após quitação e não outorga da escritura; (ii) impacto de processo anterior relacionado ao financiamento na utilidade da presente ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A quitação integral do contrato e do financiamento, com baixa do ônus, aliada à notificação extrajudicial não atendida, autoriza a adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418 do CC, art. 501 do CPC e Súmula 239/STJ)
.

6. O interesse de agir decorre da ausência de outorga voluntária da escritura após a quitação, evidenciando a necessidade da tutela jurisdicional
.

7. A recusa configura-se também de forma tácita ou condicionada quando o vendedor impõe exigência estranha ao contrato já adimplido.

8. A ação anterior, relativa ao financiamento, não afasta a pretensão dominial, pois a perda superveniente do objeto não compromete a autonomia do pedido de adjudicação
.

9. É inadmissível reter a propriedade como garantia de suposto crédito indenizatório, já que eventual constrição exige pedido próprio e decisão judicial, sendo vedada a autotutela e incompatível tal conduta com a boa-fé objetiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso não provido.

Tese de julgamento
: “1. Quitado o contrato, a adjudicação compulsória é cabível diante da não outorga da escritura, ainda que por recusa tácita ou condicionada.” 2. Controvérsia indenizatória estranha ao pacto não legitima retenção da propriedade formal como garantia, nem afasta o interesse de agir.”

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, arts. 501, 85, §11, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula 239/STJ; TJSP, Apelação Cível nº 1012047-14.2021.8.26.0079, Rel. Des. César Peixoto, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 04.07.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de apelação interposta por Reginaldo Alves Ribeiro Filho contra sentença que, na ação de adjudicação compulsória movida por Irineu Morelli e Lourdes de Oliveira Morelli, julgou procedente o pedido para reconhecer o adimplemento contratual e determinar a adjudicação do imóvel matrícula n. 90.290, Livro 02, do 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, condenando o réu ao pagamento das custas e de honorários fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade.

Na origem, os autores relataram que, em 28/02/2012, celebraram com o requerido cessão de direitos sobre o imóvel matrícula n. 90.290, pelo valor de R$ 151.700,00, com pagamento de R$ 50.000,00 à vista e assunção do saldo mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Sustentaram ter quitado o preço e o financiamento, obtido o termo de quitação e, após notificação extrajudicial para outorga da escritura sem êxito, ajuizado a ação.

A sentença registrou que a controvérsia consistia na recusa do requerido em outorgar a escritura do imóvel, apesar da quitação do preço e do financiamento, reconhecendo os requisitos da adjudicação compulsória com fundamento nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, no art. 501 do CPC e na Súmula 239 do STJ. Consignou, ainda, que, na ação n. 1025081-32.2017.8.11.0041, o pedido de transferência do financiamento foi extinto sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto decorrente da quitação do contrato.

Nas razões recursais (id. 312007874), o apelante argui, em preliminar, ausência de interesse de agir, afirmando que não houve recusa à transferência do imóvel e que a matéria já era objeto da ação n. 1025081-32.2017.8.11.0041, por ele proposta, na qual se reconheceu o dever de transferir o financiamento, o que tornaria desnecessária a presente demanda. Requer, assim, a extinção do feito sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC) ou, subsidiariamente, a improcedência do pedido. Pleiteia, ainda, tutela cautelar para averbação de ambas as ações na matrícula do imóvel e a revogação da gratuidade deferida aos apelados.

Em contrarrazões (id. 312007876), os apelados requereram o não conhecimento do recurso, ao argumento de intempestividade, ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença e caráter protelatório do apelo, postulando, ainda, a condenação do apelante por litigância de má-fé e o recebimento do recurso apenas no efeito devolutivo.

Consta, ainda, que o apelo, inicialmente, não foi conhecido por intempestividade (id. 316280365). Todavia, em sede de agravo interno, esta Quarta Câmara de Direito Privado reconheceu a existência de justa causa decorrente de informação equivocada do sistema eletrônico PJe quanto ao termo final do prazo recursal, dando provimento ao inconformismo para viabilizar o exame do mérito da apelação (id. 337206372). Após o retorno dos autos, foi determinada a conclusão para análise meritória do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

A controvérsia recursal consiste em definir se, quitado integralmente o preço, inclusive o financiamento, e ausente a outorga voluntária da escritura, subsiste o direito dos autores à adjudicação compulsória do imóvel matrícula n. 90.290 do 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, ou se, como sustenta o apelante, a demanda é desnecessária, ante a inexistência de recusa e a prévia judicialização da matéria.

A sentença examinou o conjunto probatório e aplicou a disciplina da adjudicação compulsória, fundada na promessa de compra e venda ou cessão sem cláusula de arrependimento, no adimplemento do comprador e na recusa do vendedor em outorgar o título definitivo.

No caso, com base nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, no art. 501 do CPC e na Súmula 239 do STJ, o juízo entendeu estarem comprovados o cumprimento das obrigações contratuais pelos autores e a recusa na outorga da escritura, reputando tais elementos aptos à incidência do instituto.

Os documentos que instruem a inicial demonstram que, em 28/02/2012, as partes celebraram cessão de direitos sobre o imóvel pelo valor de R$ 151.700,00, com pagamento de R$ 50.000,00 à vista e assunção do saldo financiado pela Caixa Econômica Federal, em caráter irrevogável e irretratável (id. 312007427). Comprovam, ainda, a quitação do financiamento em 04/10/2022 (id. 312007428), com averbação na matrícula e cancelamento da hipoteca (id. 312007429), bem como a notificação extrajudicial para lavratura da escritura, recebida em 10/12/2022, sem comparecimento ou justificativa do apelante (id. 312007430).

Embora o apelante suscite a ausência de interesse de agir, consta dos autos que, mesmo após a quitação integral da obrigação e a regular notificação extrajudicial do vendedor, a escritura não foi outorgada.

A sentença registrou que o provimento adjudicatório supre a declaração de vontade e viabiliza o registro do título, enquanto o recorrente admite que a transferência não se concretizou espontaneamente, atribuindo a resistência a suposto crédito decorrente de outro processo e invocando o art. 485, VI, do CPC.

Também não se sustenta a alegação de inexistência de recusa, pois o próprio recurso reconhece que a transferência não se concretizou porque o apelante condicionou a outorga da escritura à manutenção do imóvel como garantia de indenização por ele pretendida, circunstância que, longe de afastar a resistência, a evidencia.

Isso porque, ao subordinar a formalização do título a requisito estranho ao contrato já integralmente adimplido e ao regime jurídico da adjudicação compulsória, o vendedor deixa de anuir à transferência e cria obstáculo indevido ao exercício do direito aquisitivo.

Para os fins do art. 1.418 do Código Civil, a recusa não se limita à negativa expressa, configurando-se também por comportamento incompatível com a outorga espontânea da escritura, como a retenção da propriedade formal para assegurar pretensão patrimonial diversa.

Nesse sentido:

Ação de adjudicação compulsória – Procedência parcial em juízo de primeiro grau – Incontroversa entrega do termo de quitação ao autor – Nota de exigência emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, que solicitou a apresentação de documento suplementar que se encontra em posse da parte adversa – Réus que não arcaram com o seu ônus de comprovar a entrega da referida documentação ao autor – Inércia caracterizadora da recusa tácita – Interesse de agir configurado – Preenchimento dos requisitos legais exigidos para a adjudicação compulsória, art. 1.418 do Código Civil – Legitimidade passiva dos corréus integrantes da mesma cadeia de fornecimento – Associação das marcas nas vendas dos lotes – Responsabilidade pelas consequências do negócio jurídico – Sentença mantida – Inclusão de honorários recursais – Recurso não provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1012047-14 .2021.8.26.0079 Botucatu, Relator.: César Peixoto, Data de Julgamento: 04/07/2023, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/07/2023)

O acórdão proferido na ação anterior não fragiliza a sentença, mas delimita o alcance daquele processo e a utilidade da presente demanda. No feito n. 1025081-32.2017.8.11.0041, a Terceira Câmara de Direito Privado consignou que a obrigação de fazer ali deduzida visava afastar, do nome do autor, os efeitos do financiamento e que, com a quitação no curso da ação, houve perda superveniente do objeto e ausência de interesse quanto a essa tutela; registrou, ainda, que a transferência da titularidade do imóvel constitui objeto da presente adjudicação compulsória.

Assim, ao invés de revelar litispendência ou inutilidade, o pronunciamento evidencia a autonomia entre os pedidos e confirma que o debate dominial remanesceu concentrado nestes autos.

Ainda que se admita a subsistência de controvérsia indenizatória na ação anterior, isso não autoriza o apelante a reter, por iniciativa própria, a propriedade formal do bem como garantia de crédito. A tutela e a constrição patrimonial, quando cabíveis, exigem pedido adequado e pronunciamento jurisdicional específico, razão pela qual não é lícito opor ao comprador, já adimplente e com o financiamento quitado, exceção fundada em crédito estranho ao pacto para impedir a outorga da escritura.

Tal forma de autotutela, além de incompatível com a boa-fé objetiva, desvirtua a adjudicação compulsória, concebida para substituir a vontade do vendedor e viabilizar a consolidação do direito aquisitivo diante do inadimplemento da obrigação de fazer.

A invocação dos arts. 187 e 422 do Código Civil não se sustenta, pois os apelados exercem legitimamente a pretensão de obter, em juízo, a substituição da vontade do vendedor após a quitação do contrato e a frustração da solução extrajudicial. À luz da boa-fé objetiva, incumbia ao apelante cooperar para a formalização da transferência, e não a condicionar a interesses supervenientes estranhos ao pacto.

Nesse contexto, a recusa condicionada, mantida mesmo após a perda de objeto do pedido de transferência do financiamento na ação anterior, revela conduta incompatível com a lealdade contratual e com a confiança legitimamente depositada pelos compradores no adimplemento final do ajuste.

Também não prospera o pedido incidental de averbação desta ação e da ação n. 1025081-32.2017.8.11.0041 na matrícula do imóvel. A averbação da presente demanda já foi deferida na origem, tornando inútil sua reiteração em grau recursal; quanto ao outro feito, a medida, voltada a resguardar alegado crédito indenizatório, não se relaciona ao objeto da adjudicação compulsória nem encontra amparo na decisão recorrida.

Não merece acolhida o pedido de revogação da gratuidade da justiça deferida aos apelados, pois, embora o apelante alegue capacidade econômica incompatível com o benefício, não apresenta prova concreta e atual apta a afastar a presunção relativa que o ampara, limitando-se a invocar a quitação do imóvel, circunstância que, por si só, não autoriza a revogação da benesse.

Em síntese, a sentença examinou os fatos e o direito aplicável, reconhecendo, com base na prova documental, que os autores celebraram cessão de direitos sobre o imóvel, adimpliram o contrato, quitaram o financiamento, notificaram o vendedor e não obtiveram a escritura. As teses recursais, fundadas na ação anterior e em alegado crédito indenizatório, não afastam o direito aquisitivo nem a utilidade da tutela jurisdicional postulada.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação.

Em observância ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da causa, mantida, contudo, a suspensão de exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do mesmo diploma, se persistirem os pressupostos da gratuidade deferida ao apelante.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026