Tribunal: TJMT
Processo: 1018396-62.2024.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018396-62.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Móvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MATILDE R C KLETKE & CIA LTDA - EPP - CNPJ: 02.541.718/0001-10 (APELADO), ROGERIO BARAO - CPF: 233.109.449-72 (ADVOGADO), JOSE ALEXANDRE DE CARVALHO KLETKE - CPF: 569.433.501-53 (APELADO), PEDRO WERNER DE CARVALHO KLETTKE - CPF: 798.707.591-49 (APELADO), DINAMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 35.099.027/0001-68 (APELANTE), JOSE IGNACIO MARTINS OLIVEIRA - CPF: 846.956.253-34 (ADVOGADO), DALTON RIBEIRO ANDRADE - CPF: 728.032.153-49 (APELANTE), LIVIO RIBEIRO ANDRADE - CPF: 707.246.953-20 (APELANTE), VALMIKE LEITE DE ANDRADE - CPF: 023.005.244-49 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. JULGAMENTO ANTECIPADO. ATUALIZAÇÃO DOS PAGAMENTOS PARCIAIS E DA CAUÇÃO. MULTA MORATÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto por DINAMO ENGENHARIA LTDA contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança ajuizada por MATILDE R. C. KLETKE & CIA LTDA – EPP. A sentença condenou a requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até 22 de outubro de 2024, com abatimento dos valores pagos e da caução de R$ 63.000,00, a serem atualizados pelo IPCA, com juros de 1% ao mês e multa de 10%. A Apelante alegou cerceamento de defesa pela ausência de perícia contábil, necessidade de atualização dos pagamentos parciais e da caução, limitação da multa contratual e ocorrência de
bis in idem
quanto aos honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão:

(i) verificar se houve cerceamento de defesa por indeferimento de perícia contábil;

(ii) definir se os pagamentos parciais e a caução devem ser atualizados monetariamente;

(iii) estabelecer se a multa contratual deve incidir apenas sobre o saldo inadimplido; e

(iv) avaliar a ocorrência de bis in idem na condenação em honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3. O indeferimento da prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser solucionada com base em prova documental suficiente, e os critérios de apuração do débito são objetivos, permitindo liquidação por simples cálculo (CPC, art. 509, § 2º).

4. A ausência de manifestação oportuna da parte acerca da não realização da perícia, bem como a falta de quesitos específicos ou impugnação concreta, revela a preclusão da matéria e afasta a alegação de nulidade da sentença.

5. A atualização monetária e os juros aplicáveis ao crédito principal também devem incidir sobre os pagamentos parciais e a caução, a partir de suas respectivas datas, em respeito à simetria, vedação ao enriquecimento sem causa e boa-fé contratual.

6. A multa contratual de 10% incide sobre o valor integral do aluguel vencido, nos termos da cláusula contratual expressa, ainda que haja adimplemento parcial, por possuir natureza moratória e ser proporcional ao atraso na totalidade da obrigação.

7. Não há
bis in idem
na condenação aos honorários advocatícios sucumbenciais, uma vez que a sentença não impôs condenação cumulativa de honorários contratuais. A verba de sucumbência decorre exclusivamente do processo, nos termos do art. 85 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de Apelação parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de perícia contábil não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser resolvida com base em documentos e critérios objetivos.

2. Os pagamentos parciais e a caução devem ser atualizados monetariamente pelos mesmos índices e a partir das respectivas datas, para preservação do equilíbrio contratual.

3. A multa moratória prevista em contrato incide sobre o valor integral do aluguel vencido, mesmo em caso de pagamento parcial.

4. A condenação em honorários sucumbenciais não configura
bis in idem
quando não cumulada com honorários contratuais.

Dispositivos relevantes citados:
CF, art. 93, IX; CC, arts. 397, 413; CPC, arts. 355, I; 370; 371; 489; 509, § 2º; 85, § 2º; Lei nº 8.245/91, art. 62, II, "
d
".

Jurisprudência relevante citada:
TJ/DF, RAI 0746420-55.2020.8.07.0000, Rel. Desa. Maria de Lourdes Abreu, j. 28.10.2020; TJ/MG, RAC 5115655-25.2020.8.13.0024, Rel. Des. Fausto Bawden de Castro Silva, j. 23.10.2024; TJ/MT, RAC 1010149-39.2017.8.11.0041, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 24.09.2025; TJ/MT, RAC 0006929-37.2019.8.11.0055, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 01.12.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
DINAMO ENGENHARIA LTDA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, Dr. Gilberto Lopes Bussiki, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança ajuizada por
MATILDE R. C. KLETKE & CIA LTDA – EPP
, que
julgou procedente o pedido de cobrança
para condenar a requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos até 22 de outubro de 2024, com dedução dos pagamentos parciais comprovados e abatimento integral da caução de R$ 63.000,00, tudo a ser apurado por simples cálculo, com correção monetária pelo IPCA e juros de mora de 01% ao mês desde o vencimento de cada parcela, além de multa contratual de 10% sobre o valor do aluguel vigente
(
vide
ID. 339740352).

Por suas razões recursais de ID. 339740353,
a Apelante sustenta, em síntese,
(i)

cerceamento de defesa
pela ausência de apreciação do pedido de produção de prova pericial contábil formulado por ambas as partes;
(ii)
a necessidade de atualização dos valores pagos pelos mesmos índices aplicáveis ao crédito principal;
(iii)
que a multa contratual deve incidir apenas sobre o saldo remanescente inadimplido;
(iv)
a existência de dupla cobrança de honorários advocatícios, configurando
bis in idem
.

Requer, ao final, o
provimento do recurso
para cassar a sentença e determinar o
retorno dos autos à origem para realização de perícia contábil
e,
subsidiariamente
,
reformar a sentença quanto aos critérios de atualização dos valores pagos, limitação da multa contratual e afastamento da dupla cobrança de honorários
.

A Apelada apresentou contrarrazões ao ID. 339740357, arguindo, preliminarmente, a inexistência de cerceamento de defesa, uma vez que o julgamento antecipado era adequado à espécie, pois a controvérsia restringe-se à quantificação do saldo segundo critérios objetivos fixados na sentença, prescindindo de prova técnica. No mérito, defende a
manutenção integral da sentença
recorrida, sustentando a suficiência da prova documental e a aplicação dos critérios legais de atualização
.

Recurso tempestivo (ID. 339740356) e preparado (ID. 339957876).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Augusta Câmara:

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

I) DO ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA

A Apelante fundamenta a preliminar de nulidade da sentença na ausência de pronunciamento judicial acerca do pedido de produção de prova pericial contábil formulado por ambas as partes, o que configuraria cerceamento de defesa e violação aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

A insurgência não prospera
.

Cediço que o julgamento antecipado da lide é medida de economia e celeridade processual que se impõe quando os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes para o julgamento da causa, dispensando-se a dilação probatória, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Na espécie, a questão ventilada comporta análise sob dupla perspectiva, a
formal
, atinente à necessidade de decisão fundamentada sobre requerimentos probatórios, e a
material
, referente à imprescindibilidade da prova técnica para o deslinde da controvérsia.

No
plano formal
, é correto afirmar que o magistrado deve apreciar fundamentadamente os requerimentos de produção de provas formulados pelas partes, decorrência do dever de fundamentação previsto no artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal e no artigo 489 do Código de Processo Civil. Nada obstante,
a análise dos autos revela que o julgamento antecipado da lide, com a fixação dos critérios objetivos de apuração do débito, constitui manifestação implícita mas inequívoca acerca da desnecessidade da prova técnica requerida
.

Cumpre registrar, ademais, que não se configura cerceamento de defesa quando a parte, embora alegue a necessidade de produção de prova técnica, deixa de insurgir-se oportunamente contra sua não realização ao longo do trâmite processual. No caso concreto, verifica-se que a Apelante, após formular o requerimento genérico de perícia contábil, não se manifestou quando da prolação da sentença sem a realização da prova, não opôs embargos de declaração para suprir eventual omissão e somente veio a alegar o vício em sede recursal, quando já preclusa a oportunidade de produção probatória.

Este Tribunal já decidiu em situação análoga:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O PEDIDO DE DESPEJO POR FATO SUPERVENIENTE E PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DE COBRANÇA – RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO OPORTUNO E FUNDAMENTADO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL JUDICIAL – NÃO CONFIGURAÇÃO – JULGAMENTO FUNDAMENTADO COM BASE NO CONJUNTO PROBATÓRIO – POSSIBILIDADE – LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JULGADOR – ART. 370 E 371 DO CPC – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA ATRIBUINDO AO LOCATÁRIO A RESPONSABILIDADE PELA MANUTENÇÃO DO IMÓVEL – LAUDO TÉCNICO PARTICULAR E PROVA TESTEMUNHAL QUE INDICAM FALTA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL – MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A DESOCUPAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE VÍCIO ESTRUTURAL COMPROVADO – APLICAÇÃO DOS ARTS. 23 E 26 DA LEI Nº 8.245/91 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS.
Não se reconhece cerceamento de defesa quando a parte, embora alegue a necessidade de produção de prova técnica, deixa de requerê-la de forma específica e justificada ao longo do trâmite processual, não se insurgindo oportunamente contra sua não realização. O juiz é o destinatário da prova, podendo indeferir a realização de prova pericial se entender presentes nos autos elementos suficientes para o julgamento da causa, nos termos do art. 370 do CPC, exercendo seu livre convencimento motivado conforme art. 371 do CPC
. (...). Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Majoram-se os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 2º, 6º e 11, do CPC, ante o desprovimento do recurso."
(TJ/MT. RAC 1010149-39.2017.8.11.0041, Relatora Desa Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento e DJe: 24/09/2025; g. n.).

No
plano material
, cumpre verificar se a produção da prova pericial contábil era efetivamente indispensável à resolução da controvérsia.

Os elementos essenciais para a apuração do débito encontram-se todos documentalmente demonstrados nos autos, sendo que o contrato de locação se encontra integralmente acostado aos autos (ID. 339739863), assim como o termo aditivo que elevou o aluguel mensal para R$ 33.800,00 (ID. 339739861), documentos que permitem a perfeita compreensão dos encargos contratados. Já os pagamentos parciais realizados pela locatária estão comprovados por meio de transferências bancárias identificadas, com valores, datas e destinatários especificados (ID. 339739890). Enquanto a caução de R$ 63.000,00 está igualmente comprovada por transferência bancária (ID. 339739891). Por fim, denota-se que o termo final da relação locatícia foi estabelecido pela própria autora em 22 de outubro de 2024, data da desocupação.

A seu turno, a sentença recorrida determinou que a apuração observe parâmetros objetivos, tais como, aluguel mensal até 22 de outubro de 2024, dedução dos pagamentos parciais e caução, correção monetária pelo IPCA desde o vencimento de cada parcela, juros moratórios de 01% ao mês e multa de 10% sobre o valor do aluguel vigente.

A aplicação desses critérios não exige conhecimento técnico especializado, mas apenas operações aritméticas elementares
, sendo que a situação se enquadra perfeitamente na hipótese de liquidação por simples cálculo prevista no artigo 509, § 2º, do Código de Processo Civil.

A jurisprudência tem reiteradamente reconhecido que o julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento judicial e a controvérsia restringe-se à aplicação de critérios objetivos sobre fatos documentalmente comprovados.

A propósito do tema:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL - ABUSIVIDADE DE JUROS REMUNERATÓRIOS - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - PEDIDO GENÉRICO DE TARIFAS ABUSIVAS. -
As cláusulas contratuais questionadas encontram-se descritas no instrumento firmado pelas partes, de modo que a partir de uma simples leitura de tal documento é possível apurar-se a existência ou não de abusividade, o que torna desnecessária a perícia contábil requerida, por tratar-se de matéria de direito
- É lícita a livre pactuação dos juros remuneratórios, restando evidenciada a abusividade apenas quando a taxa contratada for superior a uma vez e meia a taxa média do mercado à ocasião da celebração do contrato - É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após 31.03.2000, data de publicação da Medida Provisória n. 1.963-7/2000 (em vigor como MP 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada - É inviável o pedido genérico de declaração de nulidade de taxas, tarifas e encargos financeiros, uma vez que o Juiz não pode conhecer de ofício de cláusulas abusivas que não estejam devidamente especificadas, conforme súmula 381, STJ.”
(TJ/MG. RAC 10000205891880001. Relator Des. Pedro Aleixo, 16ª Câmara Cível. Data de Julgamento: 10/02/2021, Data de Publicação: 11/02/2021; g. n.).

Registro, de mais a mais, que a Apelante não aponta qualquer quesito específico que pretendia ver respondido pelo perito contador nem indica qualquer elemento fático controvertido que demandasse esclarecimento técnico. Em verdade, sua insurgência se limita à afirmação genérica de que a apuração dos valores seria complexa, sem demonstrar concretamente qual aspecto dessa apuração transcenderia o conhecimento do magistrado.

Ante ao exposto,
rejeito a aludida preliminar
.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Superada a questão preliminar, adentro no mérito do recurso.

Na origem, tem-se Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança ajuizada por
MATILDE R. C. KLETKE & CIA LTDA – EPP
visando à rescisão do contrato de locação e à cobrança dos aluguéis e encargos locatícios inadimplidos por
DINAMO ENGENHARIA LTDA
.

Citada,
DINAMO
apresentou contestação alegando impossibilidade de pagamento por circunstâncias alheias à sua vontade, notadamente os efeitos da pandemia de COVID-19, e postulando a improcedência dos pedidos.

A seu turno, o d. Juízo
a quo
julgou procedente a pretensão autoral, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade
:

“Vistos etc.

Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS ajuizada por MATILDE R. C. KLETKE & CIA LTDA – EPP em face de DINAMO ENGENHARIA LTDA, ambas devidamente qualificadas nos autos.

A parte autora narra a existência de contrato de locação comercial celebrado entre as partes em 16 de julho de 2019, relativo a imóvel comercial situado nesta Capital, com pactuação de aluguel mensal de R$ 33.800,00 reajustado pelo IGPM e responsabilidade da locatária pelo pagamento de IPTU, água, luz e demais encargos, contrato que teria sido aditado para prazo indeterminado.

Sustenta inadimplemento contratual a partir de agosto de 2023, com pagamentos parciais até dezembro de 2023 e ausência de adimplemento integral das parcelas subsequentes, apontando débito que, atualizado à época da propositura, totalizava R$ 189.113,58, conforme planilha anexada.

Formula pedido de expedição de mandado único para que a requerida purgue a mora no prazo legal mediante depósito de todos os valores devidos, sob pena de despejo com remoção de bens, bem como a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos com multa contratual, juros e correção monetária, além de custas e honorários.

Com a exordial anexa documentos.

Devidamente citado, o requerido apresentou contestação. No mérito, sustenta que não houve total inadimplemento em 2023, pois teria realizado pagamentos parciais dos meses cobrados, juntando comprovantes de pagamento de aluguéis e do depósito de caução. Ao final, pugna pela improcedência da pretensão de despejo e de cobrança, e requer a produção de todas as provas admitidas em direito.

Posteriormente, a autora peticionou noticiando atualização do débito e requerendo a adoção de medidas executivas, instruindo a manifestação com cálculo atualizado, recibo de prestação de serviços e notificação acerca da devolução do imóvel. Em tal manifestação, a autora relata que a entrega das chaves ocorreu em 22 de outubro de 2024 e aponta a existência de resíduos e danos no imóvel, além de aluguéis remanescentes, pugnando pela atualização dos valores e prosseguimento executivo.

Quanto às provas, após o despacho de especificação e saneamento, a autora, em sua manifestação, requereu a produção de prova pericial contábil para a aferição do valor final do débito, sem prejuízo da execução imediata dos aluguéis inadimplidos, e, de forma subsidiária, a prova testemunhal caso persistam controvérsias sobre as condições do imóvel. A requerida, por sua vez, na contestação, havia postulado genericamente a produção de todas as provas admitidas em direito.

É o relatório.

Decido.

Sabe-se que no contrato de locação, o locador deve disponibilizar o imóvel e em contrapartida o locatário deve pagar os alugueres devidos.

Embora o pedido da autora de conversão direta em execução, este juízo não desconhece a executoriedade dos débitos locatícios estampados em contrato particular, entretanto, tendo a parte optado inicialmente pela via cognitiva de cobrança, e tendo se efetivado a citação, mostra-se inviável a alteração do rito processual, diante do princípio da estabilização e dos limites objetivos da lide.

Rejeito o pedido de conversão do procedimento comum em execução fundada em título extrajudicial. Isto porque, a execução de título extrajudicial possui rito próprio e pressupõe a instauração de processo executivo autônomo, não sendo cabível a conversão de uma ação de conhecimento já em curso em execução por simples requerimento superveniente.

A via adequada afim de verificar a existência do débito, é o julgamento da pretensão de cobrança em sede cognitiva, seguido do cumprimento de sentença, ocasião em que poderão ser adotadas, se necessárias, as medidas executivas típicas para satisfação do crédito.

No mérito, a relação locatícia e os seus elementos estruturantes mostram-se incontroversos, inclusive sob a ótica da própria defesa, que reconhece a existência do contrato de locação comercial firmado em 16/07/2019, posteriormente prorrogado por prazo indeterminado, com estipulação de aluguel mensal, a partir do aditivo, no valor de R$ 33.800,00.

A narrativa da defesa, outrossim, admite pagamentos apenas parciais a partir de agosto de 2023, com posterior inadimplemento integral, matéria que, longe de elidir a mora, apenas reforça a subsistência do saldo locatício exigível.

Quanto à tutela liminar de despejo, reconheço a perda superveniente do objeto porque a própria parte autora informou a desocupação do imóvel em 22.10.2024.
Resta, portanto, apenas o exame da pretensão condenatória de cobrança dos aluguéis e encargos locatícios até a efetiva entrega das chaves.

No mérito, a controvérsia restringe-se ao saldo de aluguéis e encargos locatícios efetivamente devidos até a data da desocupação, com a apuração das deduções por pagamentos parciais e a correta destinação da caução contratual, afastada a utilização desta para supostas obras e recomposições não comprovadas.

O contrato de 16/07/2019 fixou aluguel inicial de R$ 21.000,00 e estipulou caução correspondente a três aluguéis, totalizando R$ 63.000,00, a ser depositada na assinatura, com devolução corrigida ao término e possibilidade de compensação apenas para cobertura de obrigações e danos efetivamente demonstrados, inclusive mediante documentação idônea, além do descumprimento de cláusulas contratuais.

Posteriormente, as partes firmaram Termo Aditivo que elevou o aluguel mensal para R$ 33.800,00, com vencimento no dia 25 de cada mês, e reconheceu diferenças pretéritas, discriminadas em novembro de 2022, dezembro de 2022 e janeiro de 2023, além de proporcional de nove dias, somando R$ 42.716,70.

A mora da locatária após a repactuação é incontroversa, mas os autos revelam pagamentos parciais relevantes, os quais devem ser integralmente abatidos da memória de cálculo.

Consta transferência de R$ 42.716,70 em 17/03/2023, atinente às diferenças reconhecidas, bem como pagamentos de R$ 33.805,00 em 22/09/2023, 25/10/2023, 24/11/2023 e 20/12/2023, além de novo pagamento de R$ 33.805,00 em 22/05/2024, todos com comprovantes idôneos.

Tais quitações incidem diretamente sobre o principal locatício e impõem a recomposição aritmética do saldo, sob pena de enriquecimento sem causa do credor.

A entrega das chaves foi noticiada nos autos e a própria exequente atualizou sua planilha até 22/10/2024, de modo que este é o termo final do dever de pagar aluguéis.

A credora afirma ter consumido integralmente a caução de R$ 63.000,00 com serviços de limpeza, remoção de entulhos e recomposição do imóvel após a desocupação.

Tal pretensão não encontra respaldo probatório suficiente.

O contrato prevê que a devolução do imóvel deve ocorrer nas mesmas condições de pintura e conservação, admitindo compensação do custo da reforma “com base em três orçamentos”, além de fazer referência a auto de vistoria que serviria de parâmetro comparativo.

Apesar disso, não há nos autos laudo de entrada e laudo de saída, tampouco orçamentos múltiplos ou notas fiscais idôneas que individualizem os supostos danos, delimitem sua extensão e demonstrem o efetivo dispêndio, separando-os do desgaste natural.

A impugnação da ré é específica, aponta a ausência de documentos técnicos e fiscais e assinala que a controvertida necessidade de aterro e recomposição não foi demonstrada por vistoria inicial ou final.

À luz do art. 373, I, do CPC, competia ao locador comprovar o fato constitutivo do direito de reter a garantia por “danos” e “reformas”, o que não se verificou.

Nesse quadro, a caução mantém sua natureza de garantia das obrigações locatícias e deve ser integralmente deduzida do saldo de aluguéis e encargos devidos, com a mesma atualização aplicável às prestações, afastada sua apropriação para fins de “reforma” sem lastro técnico e fiscal.

Os critérios de atualização observam a legislação vigente. Por se tratar de prestação positiva, líquida e com termo certo, a mora é ex re a partir do vencimento de cada aluguel.

A correção monetária incide pelo IPCA, com termo inicial no vencimento de cada parcela, uma vez que não há indicação de índice no contrato, devendo utilizar-se o previsto na Lei Civil.

Os juros moratórios incidem 1% ao mês, nos termos da cláusula 23, fluindo, desde o vencimento, como no caso, pois se trata de obrigação líquida com data certa.

A multa prevista na clausula 23ª é devida, no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel vigente, tendo em vista o atraso no pagamento, e a específica multa para tal.

Assim, a condenação deve englobar também os aluguéis e encargos vencidos até 22/10/2024, deduzindo-se aritmeticamente os pagamentos parciais comprovados e abatendo-se, na sequência, a caução de R$ 63.000,00, tudo a apurar por simples cálculo, com correção pelo IPCA e juros de 1% ao mês, a partir dos respectivos vencimentos, preservado o contraditório quanto a encargos acessórios documentalmente demonstrados.

Com esses fundamentos, restam prestigiadas as provas efetivamente produzidas e afastadas alegações não amparadas em laudo de entrada e saída, orçamentos e notas fiscais, que são imprescindíveis para autorizar o uso da garantia para fins de “reforma” ao término da locação.

(...)

Ante o exposto, julgo nos seguintes termos:

Julgo procedente o pedido de cobrança para condenar a requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos até 22/10/2024, tomando-se por base o aluguel contratual vigente de R$ 33.800,00 mensais, com vencimento no dia 25 de cada mês, tudo a ser apurado por simples cálculo.

Fixo os critérios de atualização da condenação nos seguintes termos, observada a Lei 14.905/2024, com correção monetária pelo IPCA a partir do vencimento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada parcela.

Condeno ao pagamento da multa prevista na Cláusula 23ª, no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel vigente.

Na apuração do saldo, determino a dedução obrigatória, nesta ordem:

a) dos pagamentos parciais comprovados, notadamente R$ 42.716,70 em 17/03/2023 e R$ 33.805,00 em 22/09/2023, 25/10/2023, 24/11/2023 e 20/12/2023.

b) do valor integral da caução de três aluguéis, totalizando R$ 63.000,00, com a mesma atualização aplicável às prestações locatícias.

Indefiro a utilização da caução para custear “reformas” ou “recomposição” do imóvel, por ausência de laudo de entrada e de saída e de prova técnica idônea do dano e do seu custo.

Condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor líquido e atualizado da condenação apurado em liquidação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Liquidação por simples cálculo, com apresentação de memória discriminada pela parte autora em 15 dias, abrindo-se vista à requerida para pagamento/impugnação pelo mesmo prazo.”

Inconformada com a r. sentença,
DINAMO ENGENHARIA LTDA
interpôs o presente Recurso de Apelação
.

Pois bem.

A Apelante sustenta, de início, que os pagamentos parciais realizados e a caução depositada devem ser atualizados pelos mesmos índices de correção monetária e juros aplicáveis ao crédito principal antes de serem abatidos do montante devido, sob pena de desequilíbrio no cálculo e enriquecimento sem causa da parte credora.

Sua argumentação prospera neste particular
.

A correção monetária não constitui acréscimo patrimonial nem penalidade, mas mecanismo de preservação do valor real da moeda frente ao processo inflacionário.
Aplica-se, portanto, indistintamente a créditos e débitos, independentemente da posição ocupada pelas partes na relação processual
.

Melhor explicitando, ao se proceder à atualização do débito locatício pelo IPCA desde o vencimento de cada parcela, está-se reconhecendo que o valor nominal de R$ 33.800,00, devido em agosto de 2023, por exemplo, não equivale ao mesmo montante nominal em outubro de 2024, por força da inflação verificada no período.

O mesmo raciocínio, por questão de coerência lógica e simetria, deve ser aplicado aos pagamentos parciais realizados pela locatária
, uma vez que a ausência dessa atualização simétrica implica tratamento desigual entre credor e devedor, pois, enquanto o crédito recebe a integralidade da correção monetária, o pagamento parcial é considerado pelo valor nominal defasado, gerando diferença em favor do credor que não corresponde a qualquer acréscimo real de seu direito, mas apenas à apropriação do efeito inflacionário que deveria beneficiar o devedor na mesma proporção.

A jurisprudência pátria, inclusive deste Sodalício, tem reiteradamente reconhecido que, na apuração de saldo devedor com pagamentos parciais, tanto o débito quanto os valores pagos devem ser atualizados pelos mesmos índices e a partir de suas respectivas datas, assegurando-se a equivalência econômica entre as prestações e evitando-se o enriquecimento sem causa.

Nesse propósito:

“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. QUANTUM DEBEATUR. PAGAMENTO PARCIAL. ALTERAÇÃO. BASE DE CÁLCULO. INCIDÊNCIA. JUROS DE MORA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. 1. O pagamento parcial da dívida acarreta alteração da base de cálculo dos juros moratórios devidos ao credor, os quais deveriam incidir sobre nova base de cálculo, qual seja, o valor total remanescente, surgido após a realização de cada pagamento parcial. 2. Quando da realização dos cálculos do valor devido, a quantia paga parcialmente pelo devedor não deve ser atualizada monetariamente e acrescida de juros de mora, mas, apenas, abatida do débito total na data do efetivo pagamento. 3. Verificada a existência de pagamentos parciais do valor inadimplido, os juros e a correção monetária somente devem incidir sobre a quantia ainda devida em cada período de inadimplemento surgido após os eventos de quitação parcial. 4. Recurso conhecido e provido.”
(TJ/DF. RAI 0746420-55.2020.8.07.0000, Relatora Desa. Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível. DJe: 28/10/2020).

“APELAÇÃO - EMBARGOS À EXECUÇÃO – EXCESSO DE EXECUÇÃO – CONFISSÃO DE DÍVIDA – PAGAMENTO PARCIAL – ATUALIZAÇÃO DO VALOR TOTAL DO DÉBITO – ABATIMENTO POSTERIOR DOS PAGAMENTOS REALIZADOS PELO DEVEDOR – INDEVIDO – ATUALIZAÇÃO SOBRE O SALDO REMANESCENTE – EXCESSO DE EXECUÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDO - SENTENÇA REFORMADA – ÕNUS SUCUMBENCIAIS – VENCEDOR E VENCIDO – PROPORÇÕES IGUAIS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Uma vez reconhecido o pagamento parcial do débito confessado, mostra-se indevida a incidência dos encargos pactuados sobre a integralidade do débito. Para a atualização do débito, necessário abater os valores nas respectivas datas de pagamento.”
(TJ/MT. RAC 0006929-37.2019.8.11.0055, Relator Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado. Julgamento: 01/12/2021, DJe: 06/12/2021).

A mesma lógica aplica-se aos juros moratórios
, na medida em que, quando se procede ao abatimento de pagamento parcial realizado em data posterior ao vencimento do aluguel correspondente, deve-se considerar que aquele pagamento quitou não apenas o principal, mas também os juros de mora incorridos até a data do pagamento, sob pena de se computar juros sobre parcela já satisfeita.

A seu turno, quanto à caução de R$ 63.000,00, objeto de depósito em 13 de agosto de 2019, sua atualização monetária decorre não apenas do princípio da simetria entre créditos e débitos, mas também de expressa previsão contratual.

Na espécie, ressai que o parágrafo segundo da Cláusula 19ª do contrato original estabelece que:

“
Extinta a presente locação, sem que a LOCATÁRIA tenha incorrido em qualquer hipótese de inadimplência, o valor dado em caução à Locação deverá ser devolvido à LOCATÁRIA, devidamente corrigido pelos índices da caderneta de poupança até o dia imediatamente anterior à data da efetiva restituição
” (ID. 339739863).

Conquanto a aludida cláusula mencione especificamente a hipótese de devolução, a mesma lógica deve ser aplicada quando a caução é utilizada para abatimento do débito locatício, pois, do contrário, estar-se-ia apropriando da garantia pelo valor nominal defasado após mais de 05 anos de sua constituição, em manifesta violação ao equilíbrio contratual e à boa-fé objetiva.

Assim, a sentença recorrida, ao determinar o abatimento integral da caução de R$ 63.000,00, não explicitou se esse abatimento deveria ocorrer pelo valor nominal ou pelo valor atualizado. A interpretação sistemática do julgado, todavia, conduz à segunda alternativa.

Inobstante isso, para eliminar qualquer margem de dúvida e assegurar a correta execução do julgado, pondero ser conveniente explicitar que os pagamentos parciais comprovados nos autos devem ser atualizados pelo IPCA desde a data de cada pagamento até a data da apuração final do saldo devedor, aplicando-se o mesmo critério ao valor da caução de R$ 63.000,00, desde 13 de agosto de 2019, preservando-se a simetria e a equivalência econômica entre créditos e débitos, em observância aos princípios da vedação ao enriquecimento sem causa, da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Prosseguindo, a Apelante defende que a multa contratual de 10% prevista na Cláusula 23ª do contrato original (ID. 339739863) deve incidir exclusivamente sobre o saldo remanescente inadimplido, e não sobre o montante total de cada aluguel em atraso, sob pena de se penalizar o adimplemento parcial e configurar excesso de execução.

Entendo que seu argumento não prospera
.

A Cláusula 23ª do contrato original dispõe expressamente que:

“
A LOCATÁRIA, não vindo a efetuar o pagamento do aluguel até a data estipulada na Cláusula 19ª, fica obrigada a pagar multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel estipulado neste contrato, bem como juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, mais correção monetária
.”

A dicção contratual é clara ao estabelecer que a base de cálculo da multa é o valor do aluguel, não o valor inadimplido ou o saldo devedor remanescente.

A dicção contratual é clara ao estabelecer que a base de cálculo da multa é o valor do aluguel, não o valor inadimplido ou o saldo devedor remanescente.

A multa em questão possui inequívoca natureza moratória, pois está vinculada ao atraso no pagamento do aluguel, não à rescisão contratual, esta regulada de forma distinta na Cláusula 25ª,
in verbis
:

“As partes estipulam o pagamento da multa no valor de 03 (três) aluguéis vigentes à época da ocorrência do fato, a ser aplicada àquele que venha a infringir quaisquer das cláusulas contidas neste contrato, ainda que seja a rescisão antecipada do pacto, exceto quando da ocorrência das hipóteses previstas na Cláusula 27ª.”

Esclareça-se que a multa moratória incide quando se configura a mora, isto é, quando o devedor deixa de cumprir a obrigação no tempo, lugar e forma convencionados. No contrato de locação, a mora configura-se automaticamente no dia seguinte ao vencimento estipulado, nos termos do artigo 397 do Código Civil, independentemente de interpelação. A partir desse momento, incidem sobre o valor do aluguel não pago os encargos moratórios previstos no contrato.

O pagamento parcial realizado posteriormente não elide a mora já configurada nem afasta a incidência da multa sobre o valor total do aluguel originariamente devido
, pois a penalidade remunera não apenas o montante não pago, mas também o atraso na disponibilização integral da quantia devida, que causou prejuízo ao credor independentemente de o saldo remanescente ser total ou parcial.

Analisando os elementos dos autos, averíguo que a tese defendida pela Apelante conduziria ao resultado incongruente de que o locatário que paga parcela ínfima do aluguel no vencimento sofreria penalidade substancialmente menor do que aquele que simplesmente não paga, embora ambos tenham descumprido a obrigação contratual de pagar o aluguel integralmente na data aprazada.

O artigo 413 do Código Civil autoriza a redução judicial da cláusula penal quando essa se mostrar manifestamente excessiva. Sucede que a multa de 10% sobre o valor do aluguel não se revela excessiva, situando-se dentro dos patamares ordinariamente aceitos pela jurisprudência para contratos de locação e mostrando-se proporcional ao inadimplemento verificado.

A jurisprudência, em situação análoga, decidiu:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. COMPROVADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU. ÔNUS DA PROVA. MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Comprovada a existência do contrato de locação e o inadimplemento do locatário, há de ser reconhecido o direito do locador ao recebimento dos aluguéis e demais encargos locatícios até a efetiva desocupação do imóvel. 2. A inobservância das previsões contratuais pelo locatário autoriza o desfazimento do contrato e a condenação daquele no pagamento da multa prevista em cláusula penal. 3. Apelação desprovida”.
(TJ/MG. RAC 5115655-25.2020.8.13.0024, Relator Des. Fausto Bawden de Castro Silva, 20ª Câmara Cível. Julgamento: 23/10/2024; DJe: 24/10/2024).

A par disso,
a Apelante não demonstrou concretamente em que medida a multa aplicada nos moldes da sentença resultaria em valor desproporcional ou superior ao prejuízo efetivamente experimentado pela locadora
, sendo que sua alegação genérica de excesso, desacompanhada de fundamentação concreta, não autoriza a intervenção judicial para alterar os termos do pacto livremente ajustado pelas partes.

Ao arremate, a Apelante sustenta que a sentença teria incorrido em bis in idem ao condenar ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais quando o contrato já prevê a responsabilidade da locatária pelo pagamento de honorários em caso de cobrança judicial.

Sem delonga,
a questão não comporta acolhimento
.

O dispositivo da sentença estabelece expressamente condenação única e exclusiva aos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor líquido e atualizado da condenação apurado em liquidação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Trata-se de verba decorrente da aplicação do princípio da causalidade previsto no artigo 85 do diploma processual, segundo o qual o vencido deve pagar os honorários do advogado do vencedor.

A sentença não faz qualquer menção aos honorários contratuais previstos na cláusula vigésima quarta do contrato original, não os incluindo na base de cálculo da condenação nem determinando sua cobrança em montante específico. Inexiste, portanto, qualquer duplicidade na condenação referente aos honorários advocatícios.

A Apelante confunde duas categorias jurídicas absolutamente distintas,
os honorários contratuais
, que decorrem da relação negocial entre as partes e podem ser pactuados como obrigação acessória do devedor inadimplente, e
os honorários sucumbenciais
, que decorrem da relação processual e constituem verba devida pelo vencido ao advogado do vencedor em razão do trabalho desenvolvido no processo judicial.

No caso concreto,
a sentença se limitou a condenar aos honorários sucumbenciais processuais
, não havendo qualquer condenação cumulativa referente a honorários contratuais extrajudiciais.

Anoto, por oportuno, que a jurisprudência se firmou no sentido de que os honorários advocatícios convencionados no contrato de locação, previstos no artigo 62, inciso II, alínea "
d
", da Lei nº 8.245/91, são devidos apenas quando há purga da mora pelo locatário, hipótese em que representam o ressarcimento das despesas com a contratação de advogado para a cobrança que se tornou desnecessária pelo pagamento.

Não se verificando a purga da mora
,
como ocorreu no caso concreto
,
os honorários contratuais não são devidos, aplicando-se apenas os honorários sucumbenciais fixados pelo magistrado na sentença
. Dessa forma, inexiste qualquer
bis in idem
ou dupla condenação em matéria de honorários advocatícios.

Por todo o exposto, conheço do recurso e
REJEITO
a preliminar suscitada para, no mérito,
DAR PARCIAL PROVIMENTO
à Apelação Cível interposta por
DINAMO ENGENHARIA LTDA,
tão somente para explicitar que, na liquidação da sentença por simples cálculo, os pagamentos parciais comprovados nos autos deverão ser atualizados pelo IPCA desde a data de cada pagamento até a data da apuração final do saldo devedor, aplicando-se o mesmo critério ao valor da caução de R$ 63.000,00, desde 13 de agosto de 2019, mantida a sentença recorrida nos seus demais termos.

Nos termos da jurisprudência dominante do STJ, em caso de provimento parcial, é impossível a fixação de honorários recursais com observância ao art. 85, § 11 do CPC (
Ex vi
STJ. EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ. Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma. Julgamento: 04/04/2017, DJe: 08/05/2017), de modo que
deixo de redistribuir os ônus sucumbenciais
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2026