Tribunal: TJMT
Processo: 1001874-15.2026.8.11.0000
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:

1001874-15.2026.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[
PROMESSA DE COMPRA E VENDA, LIMINAR]

RELATORA:
EXMA. SRA. DESA.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

TURMA JULGADORA:
[
EXMA. SRA. DESA.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA,
EXMO. SR. DES.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO,
EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES]

PARTE(S):

[JOAO BATISTA DE CASTRO - CPF: 930.511.239-00 (ADVOGADO), SELMA DE AZEVEDO BONIM - CPF: 677.867.409-10 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ALESSANDRO LUIZ DE SOUZA - CPF: 000.437.659-55 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), EDUARDO CARVALHO GONCALVES - CPF: 038.644.571-06 (ADVOGADO), BRUNO CESAR MORAES COELHO - CPF: 043.869.461-95 (ADVOGADO), LUCAS BRAGA MARIN - CPF: 024.114.991-67 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE LEONOR PEREZ BEGA registrado(a) civilmente como LEONOR PEREZ BEGA - CPF: 846.150.011-34 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE LUIZ GONZAGA PEREIRA - CPF: 084.128.479-20 (AGRAVANTE), JOSE ANTONIO ARMOA - CPF: 873.730.251-53 (ADVOGADO), PAULO RICARDO GODOY AZEVEDO FERREIRA - CPF: 725.084.261-72 (ADVOGADO), TAMARA CRISTINA PASCHOALINI DOS SANTOS - CPF: 084.648.176-65 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do Exmo. Sr. Des.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:

PRELIMINAR DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL ACOLHIDA, COM O PARCIAL CONHECIMENTO DO RECURSO. PRELIMINAR DE QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA (ILEGITIMIDADE ATIVA) NÃO CONHECIDA.AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSE PONTO, NÃO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. DECISÃO UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO. DECISÃO QUE REJEITA PRELIMINARES, FIXA PONTOS CONTROVERTIDOS E ABRE A INSTRUÇÃO. ROL DO ART. 1.015 DO CPC. TAXATIVIDADE MITIGADA. TEMA 988/STJ. ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DAS MATÉRIAS QUE NÃO POSSUEM URGÊNCIA QUALIFICADA, PASSÍVEIS DE REEXAME EM RECURSO DE APELAÇÃO OU DEPENDENTES DE INSTRUÇÃO PROCESSUAL (ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL, EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO, NATUREZA JURÍDICA DO NEGÓCIO, EFICÁCIA DE ACORDO NÃO HOMOLOGADO EM DEMANDA DIVERSA, TITULARIDADE E POSSE DO IMÓVEL, PARTICIPAÇÃO DE TERCEIROS E IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE). APRECIAÇÃO DO RECURSO RESTRITA À IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA E À NECESSIDADE DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. 1) GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA AO ESPÓLIO AUTOR. AUSÊNCIA DE PATRIMÔNIO LÍQUIDO DISPONÍVEL. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. 2) NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PRETENSÃO RESOLUTÓRIA. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. VALIDADE DA COMUNICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA DO INADIMPLEMENTO E DA INTENÇÃO DE RESOLUÇÃO. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento contra decisão de saneamento proferida nos autos de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos relativa a contrato envolvendo a área rural denominada Fazenda Água Limpa. Na origem, o espólio autor pretende a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel rural e a condenação do requerido ao pagamento de perdas e danos, sob a alegação de inadimplemento contratual, quanto a parcelas vencidas e obrigações correlatas assumidas no negócio jurídico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) se a decisão saneadora que rejeita preliminares, mantém gratuidade da justiça e afasta a necessidade de notificação prévia desafia agravo de instrumento; (
ii
) se a questão de ordem suscitada pelo agravante, embora apresentada como matéria cognoscível de ofício, constitui controvérsia autônoma e aferível de plano; (
iii
) se a gratuidade da justiça concedida ao espólio autor deve ser revogada; (
iv
) se a pretensão de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel exige prévia constituição em mora; e (v) se, no caso concreto, a notificação apresentada atingiu sua finalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O rol do art. 1.015 do CPC é de taxatividade mitigada, conforme o Tema 988/STJ, que exige demonstração concreta da urgência derivada da inutilidade do exame apenas em apelação.

4. Não é questão de ordem pública matéria que não se mostra autônoma, evidente ou aferível de plano.

5. Conhecimento do recurso quanto à gratuidade da justiça, pois a decisão que rejeita a impugnação produz efeitos imediatos sobre o recolhimento de custas e despesas processuais, com conteúdo decisório equivalente à hipótese do art. 1.015, V, do CPC. Assim como quanto a controvérsia da necessidade de notificação prévia, abrangida pela decisão agravada que entendeu pela exigência mora
ex

re
.

6. A gratuidade da justiça deferida ao espólio autor deve ser mantida, por não ter sido demonstrada a existência de patrimônio líquido disponível apto ao custeio imediato das despesas processuais.

7. O fato de a demanda possuir valor elevado e de haver imóvel rural envolvido na controvérsia não basta para afastar a benesse, porquanto o único bem indicado no inventário do espólio agravado é justamente a Fazenda objeto da ação de rescisão contratual, estando o inventário suspenso até a definição desta demanda.

8. A resolução contratual de contrato de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse exige prévia interpelação do devedor, a fim de lhe assegurar ciência da mora e possibilidade de preservação do vínculo contratual, não havendo que se falar em mora
ex

re
.

9. A notificação extrajudicial descreveu o contrato, indicou as parcelas vencidas, apontou obrigações inadimplidas e comunicou a intenção resolutória, encaminhada ao advogado do espólio que compareceu posteriormente aos autos.

10. A complexidade da relação contratual recomenda o prosseguimento da instrução, pois a demanda envolve não apenas retomada possessória, mas também rescisão contratual, perdas e danos, multa, valores pela fruição do imóvel, obrigações de transferência de imóveis urbanos e reconvenção sobre ressarcimento de IPTU.

IV. DSPOSITIVO E TESE

11. Agravo de instrumento parcialmente conhecido e, na extensão conhecida, não provido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento: “1. A decisão saneadora que rejeita preliminares vinculadas ao mérito da relação contratual não desafia agravo de instrumento quando ausente urgência decorrente da inutilidade do exame em apelação. 2. Não é questão de ordem pública matéria que não se mostra autônoma, evidente ou aferível de plano. 3. O espólio pode ser beneficiário da gratuidade da justiça quando não demonstrada a existência de patrimônio líquido disponível para suportar as despesas processuais. 4. A pretensão de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento exige prévia ciência do devedor acerca da intenção resolutória, mas eventual irregularidade formal da notificação não conduz à extinção do processo quando o ato atinge sua finalidade.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 99, § 3º, 1.009, § 1º, 1.015, II e V; CC, art. 397; Decreto-Lei nº 745/1969.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 988; Súmula nº 76/STJ; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp nº 1.572.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19.08.2024; TJ-MT, Agravo Regimental Cível nº 1017319-44.2024.8.11.0000, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 10.09.2024; TJ-MT, Agravo de Instrumento nº 1019885-63.2024.8.11.0000, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 04.12.2024; TJ-MT, Agravo de Instrumento nº 1029764-60.2025.8.11.0000, Rel. Desa.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 17.10.2025; TJ-MT, Apelação Cível nº 1025529-80.2021.8.11.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 16.10.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(RELATORA):

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo Espólio de Luiz Gonzaga Pereira, representado por seu inventariante Alessandro Luiz de Souza, contra decisão de saneamento proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos n. 1009991-20.2022.8.11.0037, ajuizada pelo Espólio de Leonor Perez Bega, representado por sua inventariante Selma Peres de Azevedo.

A demanda tem por objeto contrato relativo à área rural denominada Fazenda Água Limpa, com 402,1439 hectares, inscrita na matrícula n. 5.122 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Primavera do Leste/MT, atribuindo-se à causa o valor de R$ 16.433.760,00. Na origem, o espólio autor (Leonor Peres Bega, ora agravado) pretende a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel e a condenação do requerido ao pagamento de perdas e danos, sob a alegação de inadimplemento contratual.

A decisão agravada manteve a gratuidade deferida ao espólio autor; rejeitou as preliminares de prejudicialidade externa, falta de interesse processual, ausência de notificação prévia, falta de conexão da reconvenção e prescrição da pretensão reconvencional; e postergou a análise da ilegitimidade passiva da reconvinda para a sentença, por entender que a matéria se confunde com o mérito. Quanto à notificação, entendeu tratar-se de mora
ex

re
, dispensando interpelação extrajudicial.

Ao final, declarou saneado o processo, fixou pontos controvertidos sobre inadimplemento, eventual mora da credora, percentual adimplido, adimplemento substancial, transferência dos imóveis urbanos, perdas e danos e débitos de IPTU da reconvenção. Deferiu prova oral e documental e designou audiência de instrução para 09/06/2026.

Nas razões recursais, o agravante sustenta o cabimento do agravo com base no art. 1.015, II e V, do CPC e no Tema 988/STJ, por entender que as questões relativas à gratuidade, à notificação prévia e à viabilidade da ação não poderiam aguardar eventual apelação.

No mérito, afirma que a gratuidade foi indevidamente mantida, pois a hipossuficiência deveria ser aferida pelo patrimônio do espólio, e não pela situação financeira da inventariante. Sustenta que não incide a presunção do art. 99, § 3º, do CPC e que eventual falta de liquidez justificaria, no máximo, recolhimento ao final ou parcelamento, não gratuidade integral.

Quanto à notificação prévia, defende que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, é indispensável notificação premonitória pessoal e válida, nos termos da Súmula 76/STJ. Alega que a notificação não foi validamente entregue ao devedor e que, diante do adimplemento de aproximadamente 82,47% do preço, a rescisão contratual seria inviável, restando ao credor apenas cobrar eventual saldo.

Sobre a reconvenção, afirma que o espólio agravado descumpriu obrigação relativa ao pagamento de débitos de IPTU dos imóveis urbanos dados em dação em pagamento, o que atrairia a exceção do contrato não cumprido.

Requer a reforma da decisão agravada, com revogação da gratuidade, reconhecimento da necessidade de notificação prévia válida, extinção do processo por ausência de pressuposto processual ou falta de interesse de agir e, subsidiariamente, reconhecimento da inviabilidade da rescisão diante do adimplemento substancial e das matérias da reconvenção.

Recebido o recurso, foi indeferida a liminar recursal (id. 342088375).

Contra a decisão que indeferiu a liminar recursal, o agravante interpôs agravo interno. Sustentou que foram desconsiderados a probabilidade do direito e o risco decorrente da instrução, reiterou a necessidade de notificação prévia e requereu reconsideração ou provimento pelo Colegiado (id. 346666353).

O espólio agravado apresentou contrarrazões, arguindo a inadmissibilidade do recurso. Sustentou que a decisão saneadora apenas rejeitou preliminares e organizou a instrução, sem enquadramento no art. 1.015 do CPC ou demonstração de urgência qualificada, conforme o Tema 988/STJ. Também afirmou que a manutenção da gratuidade não se enquadra no art. 1.015, V, do CPC.

No mérito, defendeu a manutenção da decisão. Afirmou que a ação não se limita à cobrança de saldo, mas envolve pretensão resolutória fundada no inadimplemento de parcelas de 2020, 2021 e 2022 e de obrigações correlatas, com recomposição do status quo, reintegração de posse e perdas e danos. Quanto à notificação, alegou que a matéria depende da análise do contrato e do contexto fático, inexistindo nulidade sem prejuízo.

Quanto ao adimplemento substancial, sustentou que a alegação depende de prova, pois o cumprimento contratual não se resume a percentual matemático e envolve obrigações de fazer e regularização de imóveis. Defendeu que a exceção do contrato não cumprido e os débitos de IPTU são matérias de mérito. Sobre a gratuidade, afirmou inexistir liquidez imediata do espólio e requereu o não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, seu desprovimento (id. 347485852).

Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões ao agravo interno (id. 353588360).

Em seguida, o agravante suscitou questão de ordem, alegando matéria de ordem pública cognoscível de ofício por efeito translativo do agravo. Invocou os
arts
. 342, I e II, 485, § 3º, 493 e 933 do CPC, sustentando ilegitimidade ativa do espólio agravado e impossibilidade jurídica da pretensão deduzida.

Segundo o agravante, o espólio agravado não teria legitimidade para pleitear a reintegração ou devolução da Fazenda Água Limpa, pois a titularidade registral pertenceria a Luiz Antônio
Felipeto
, após consolidação em favor da SICOOB e posterior arrematação. Requereu o reconhecimento da ilegitimidade ativa quanto à pretensão possessória e da impossibilidade de rescisão com retorno ao status quo ante, com extinção do processo sem resolução do mérito (id. 356240386).

Em resposta, o agravado afirmou que a manifestação buscava ampliar indevidamente o objeto do agravo, pois a discussão depende do contexto fático-probatório e do negócio celebrado. Sustentou que a controvérsia não se resume a cessão de crédito, mas envolve a cadeia negocial da Fazenda Água Limpa, abrangendo garantia fiduciária em favor da SICOOB, arrematação por Luiz Antônio
Felipeto
, ação anulatória e acordo celebrado com os sujeitos envolvidos.

Alegou ser proprietária registral e legítima possuidora do imóvel desde 2003, e que a arrematação extrajudicial não produziu efeitos plenos em razão da judicialização e do acordo na ação anulatória. Defendeu que o contrato de compra e venda materializou a composição firmada, sendo a agravada destinatária econômica e parte central da relação obrigacional.

Ainda segundo o agravado, o acordo não foi homologado em razão do inadimplemento das obrigações assumidas, o que impediria a consolidação da operação e justificaria o retorno ao status quo ante. Sustentou que a ação é obrigacional, fundada no descumprimento contratual, sendo o pedido possessório consequência da recomposição da situação anterior. Afirmou, ainda, que a ação inclui rescisão, perdas e danos e reconvenção, afastando a extinção prematura (id. 359483389).

Em nova manifestação, o agravante reiterou a questão de ordem e afirmou que a resposta do agravado confirmaria a inviabilidade da pretensão. Defendeu que a rescisão com retorno ao status quo ante exigiria a participação de todos os sujeitos do negócio, não sendo possível desfazê-lo apenas em relação ao agravante. Também sustentou que, por não ter sido homologado judicialmente, o acordo não produziu efeitos, inexistindo obrigação exigível, inadimplemento apto à resolução contratual e interesse de agir. Ao final, reiterou as teses do agravo de instrumento (id. 353870390).

É o relatório.

V O T
O

EXMA. SRA. DESA.
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(RELATORA):

Egrégia Câmara:

PRELIMINAR – DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

O Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema 988, fixou a tese de que
“o rol do art. 1.015 do CPC é de taxatividade mitigada, por isso admite a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação”
. Assim, a mitigação não decorre da relevância da matéria, do inconformismo com o saneamento ou da possibilidade abstrata de futura extinção, mas da urgência concreta do exame imediato.

O agravante defende a urgência
“para garantir a efetividade da tutela jurisdicional e a observância dos princípios da celeridade e da economia processual”
, fundamentando, ainda, que
“o cabimento se justifica pela tese de que se extingue o processo por falta do pressuposto processual de notificação valida conforme será detalhado adiante, dada a urgência e a inutilidade de se discutir a matéria apenas em sede de apelação”
(id. 341827895 – p. 3).

Na hipótese, a maior parte das teses levantadas, quais sejam, falta de interesse processual, prejudicialidade externa, adimplemento substancial, exceção do contrato não cumprido, natureza jurídica do negócio, eficácia do acordo não homologado, ilegitimidade ativa e necessidade de participação de terceiros, estão ligadas à viabilidade da pretensão resolutória e à interpretação da cadeia contratual, inclusive da relação entre a garantia fiduciária, arrematação, ação anulatória, acordo posterior, pagamentos, posse, débitos de IPTU e obrigações de fazer.

O argumento de que a instrução será onerosa ou desnecessária, quando desacompanhado de urgência concreta distinta dos ônus ordinários do processo não basta, por si só, para autorizar a mitigação da taxatividade, pois o prosseguimento do feito constitui consequência ordinária do saneamento. A possibilidade de rediscussão dessas matérias em preliminar de apelação, nos termos do art. 1.009, § 1º, do CPC, demonstra a inexistência da urgência exigida pelo Tema 988/STJ, razão pela qual não há como conhecer do recurso em toda a extensão pretendida.

Este Tribunal tem decidido de forma semelhante:

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NÃO CONHECEU DO INSTRUMENTAL – ATO ATACADO NÃO ENSEJA A INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – ROL TAXATIVO DO ART. 1.015 DO CPC – IMPOSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO DO ROL DE INTERPOSIÇÃO – NÃO VERIFICADA URGÊNCIA QUE JUSTIFIQUE A MITIGAÇÃO DO ROL DO ART. 1 .015 DO CPC – RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL – DECISÃO MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO. 1. O artigo 1.015 do Código de Processo Civil traz o rol taxativo de decisões interlocutórias que poderão ser desafiadas por meio do Agravo de Instrumento. Todavia, a decisão saneadora que rejeitou as preliminares arguidas pelo agravante não se enquadra nas hipóteses previstas. 2. Não se olvida da possibilidade de mitigação do rol taxativo do art. 1 .015 do CPC; o que se aplica somente em casos de urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão na apelação, o que não se verifica no caso concreto, uma vez não demonstrado o prejuízo imediato que justifique a mitigação do rol taxativo. 3. Na hipótese, a decisão que saneou o processo, embora tenha carga decisória, pode ser plenamente discutida em recurso de apelação, não havendo prejuízo irreparável ou cerceamento de defesa que justifique a mitigação do rol taxativo do artigo 1.015 do CPC [...]”

(TJ-MT - AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL: 10173194420248110000, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 10/09/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2024)

“[...] 3. O rol do art. 1.015 do CPC/2015 é taxativo, admitindo-se mitigação apenas em situações de urgência que possam tornar inútil o futuro recurso de apelação, conforme fixado pelo STJ (Tema 988).

4. Não se vislumbra, no caso concreto, a presença de urgência apta a justificar a mitigação do rol taxativo, tendo em vista que a parte recorrente pôde exercer ampla defesa, não havendo qualquer prejuízo processual imediato ou risco ao resultado útil do processo.

5. Quanto à ilegitimidade passiva, a decisão do juízo de origem seguiu a teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação são verificadas com base nas alegações da petição inicial, sem incursão no mérito.

6. A insistência da parte recorrente em impugnar questões preliminares, após a rejeição em primeiro grau, evidencia conduta que viola o princípio da boa-fé processual e caracteriza abuso dos meios recursais.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de Agravo de Instrumento não conhecido.”

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10198856320248110000, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 04/12/2024, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 07/01/2025)

Embora invoque vícios ligados ao desenvolvimento válido do processo, o agravante pretende antecipar o mérito da ação e impedir a instrução com base em conclusões sobre cumprimento ou descumprimento contratual, justamente pontos fixados como controvertidos pelo Juízo de origem.

A insurgência sobre a notificação prévia, porém, tem contorno diverso. A decisão agravada resolveu expressamente a matéria ao consignar que,
“por se tratar de inequívoca mora
ex

re
”
, seria
“desnecessária a notificação extrajudicial dos devedores”
, porque as obrigações tinham vencimento determinado (id. 341839379). Houve, portanto, pronunciamento imediato sobre a natureza da mora e a dispensa da notificação premonitória.

O exame apenas em apelação poderia comprometer a utilidade da prestação jurisdicional, pois eventual reconhecimento posterior da necessidade de prévia constituição em mora faria com que a instrução tivesse ocorrido sob premissa processual controvertida já afastada na origem. Nessa extensão, há urgência nos termos do Tema 988/STJ.

A discussão relativa à gratuidade da justiça também comporta conhecimento, pois a decisão agravada rejeitou a impugnação apresentada pelo requerido, definindo controvérsia processual com efeitos imediatos sobre o recolhimento das custas e despesas processuais. Embora o art. 1.015, V, do CPC mencione expressamente a rejeição do pedido de gratuidade ou o acolhimento do pedido de sua revogação, a decisão que rejeita a impugnação e mantém a benesse possui conteúdo decisório equivalente quanto à subsistência do benefício, razão pela qual admite impugnação imediata.

Diante do exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso, apenas quanto aos capítulos relativos à necessidade de notificação prévia para constituição em mora e à manutenção da gratuidade da justiça deferida ao espólio autor, deixando de conhecê-lo quanto às demais insurgências dirigidas contra a decisão saneadora.

É como voto.

PRELIMINAR – DA ALEGADA QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA (ILEGITIMIDADE ATIVA)

Egrégia Câmara:

O agravante sustenta que o negócio jurídico celebrado entre as partes teria natureza de mera cessão de crédito, sem transferência de direito real sobre a Fazenda Água Limpa, cuja titularidade registral teria sido consolidada em favor do SICOOB e posteriormente transferida a terceiro arrematante. A partir dessa premissa, defende que o espólio agravado não poderia pleitear a reintegração de posse ou a rescisão contratual com retorno ao
status quo ante
, sobretudo sem a participação dos demais sujeitos envolvidos na cadeia negocial.

Conforme assentado no tópico anterior, não se conheceu do agravo quanto às alegações de falta de interesse processual, prejudicialidade externa, adimplemento substancial, exceção do contrato não cumprido, natureza jurídica do negócio, eficácia do acordo não homologado, ilegitimidade ativa e necessidade de participação de terceiros, por se tratarem de matérias ligadas à viabilidade da pretensão resolutória e à interpretação da cadeia contratual, inclusive da relação entre garantia fiduciária, arrematação, ação anulatória, acordo posterior, pagamentos, posse, débitos de IPTU e obrigações de fazer.

A manifestação posterior, embora apresentada sob a denominação de “matéria de ordem pública” e com invocação do efeito translativo, não altera essa conclusão, pois não constituem questões autônomas, imediatamente aferíveis e desvinculadas do objeto recursal já delimitado. Ao contrário, reproduzem, com nova roupagem argumentativa, as mesmas discussões sobre a natureza jurídica do negócio, a eficácia do acordo não homologado, a titularidade e a posse do imóvel, a necessidade de participação de terceiros, o inadimplemento das obrigações e a possibilidade de recomposição do
status quo
ante
, todas
já compreendidas no núcleo das matérias não conhecidas.

O confronto entre as manifestações das partes confirma essa conclusão, na medida em que, enquanto o agravante sustenta que houve mera cessão de crédito e que o imóvel não integraria a esfera jurídica do espólio agravado, este afirma que o contrato materializou composição negocial mais ampla, vinculada à garantia fiduciária, à arrematação, à ação anulatória e ao acordo celebrado com a participação do credor fiduciário e do arrematante, revelando que a divergência não é meramente processual, pois se confunde com o próprio mérito da pretensão resolutória.

Assim, por não se tratar de matéria aferível de plano, NÃO CONHEÇO da alegação suscitada como matéria de ordem pública.

É como voto.

MÉRITO

Egrégia Câmara:

I – Da gratuidade da justiça concedida ao espólio autor/agravado

O agravante sustenta que a gratuidade da justiça foi indevidamente mantida em favor do espólio agravado, pois a hipossuficiência deveria ser aferida a partir do acervo hereditário, e não da situação financeira da inventariante. Afirma que o valor atribuído à ação originária, de R$ 16.433.760,00, bem como os recebíveis e imóveis indicados na impugnação, demonstrariam a existência de patrimônio suficiente para suportar as despesas processuais.

Ao receber a inicial, o Juízo de origem observou que o proveito econômico pretendido era elevado e, por isso, determinou que a parte autora comprovasse os pressupostos legais da gratuidade. Em cumprimento à determinação, foi juntado comprovante do INSS em nome de Leonor Peres Bega, relativo ao benefício “88 – amparo social ao idoso”, com renda mensal de R$ 1.100,00 no período indicado, sobrevindo, na sequência, o deferimento da benesse (id. 106450587; id. 110871723 e id. 113078391 dos autos de origem, respectivamente).

Assiste razão ao agravante ao afirmar que análise deve recair sobre o acervo hereditário, contudo, a impugnação não demonstra, neste momento, a existência de patrimônio líquido disponível apto a afastar a gratuidade. Os bens e valores apontados pelo agravante não coincidem com o quadro patrimonial atualmente informado no inventário n. 1009752-16.2022.8.11.0037, no qual a inventariante apresentou primeiras declarações indicando como único bem do espólio a Fazenda Água Limpa, matrícula n. 5.122 do Registro de Imóveis de Primavera do Leste/MT, justamente o imóvel discutido na ação de rescisão contratual, razão pela qual, inclusive, o inventário foi suspenso até o julgamento desta demanda.

Assim, não demonstrados valores líquidos disponíveis, e estando o patrimônio indicado vinculado à própria controvérsia contratual, não há fundamento, por ora, para afastar a gratuidade.

Nesse sentido, destaca-se o entendimento desta
eg
. Câmara:

“[...] 1. O espólio pode ser beneficiário da gratuidade da justiça, desde que comprove hipossuficiência econômica. 2. A ausência de bens ou valores líquidos é elemento suficiente para caracterizar hipossuficiência momentânea. 3. A negativa de justiça gratuita deve ser afastada quando não há prova concreta capaz de elidir a presunção relativa de veracidade da declaração firmada.”

(TJ-MT - Agravo de Instrumento n. 1029764-60.2025.8.11.0000, Rel.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 17/10/2025, publicado em 17/10/2025)

Mantém-se, portanto, a gratuidade da justiça concedida ao espólio agravado, sem prejuízo de posterior reavaliação pelo Juízo de origem caso sobrevenha alteração do quadro patrimonial.

II – Da alegada necessidade de notificação prévia para constituição em mora

O agravante defende que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e perdas e danos, a prévia interpelação do devedor é pressuposto da pretensão resolutória, por se tratar de mora
ex
persona
. Afirma que a notificação extrajudicial não seria válida, por ter sido encaminhada a endereço diverso do atual inventariante e por não oportunizar a purgação da mora, limitando-se a comunicar a rescisão e exigir a restituição do imóvel.

A decisão agravada rejeitou as alegações nos seguintes termos (id. 341839379):

“Por se tratar de inequívoca mora
ex

re
, a qual independe de notificação ou interpelação judicial, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado, desnecessária a notificação extrajudicial dos devedores, tendo em vista que as obrigações descumpridas pela parte requerida tiveram seus vencimentos previamente determinados no instrumento contratual.”

Ocorre que, a pretensão deduzida não se limita à cobrança das parcelas vencidas, apta a atrair a incidência do art. 397 do Código Civil, e por consequência, a mora
ex

re
.
Isso porque,

o espólio agravado ajuizou ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, buscando o desfazimento da relação contratual, a devolução da Fazenda Água Limpa, o retorno das partes ao
status quo
ante
, a
incidência de multa contratual e a condenação do requerido ao pagamento de perdas e danos.

Nesse contexto, a discussão não se restringe à mora para fins de cobrança de obrigação vencida, mas envolve a constituição em mora como pressuposto da pretensão resolutória de contrato de compra e venda de imóvel. Para essa hipótese, exige-se a prévia interpelação do devedor, justamente para lhe assegurar a oportunidade de purgar a mora e preservar o vínculo contratual antes da medida extrema de resolução do negócio.

A propósito:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NECESSIDADE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. ‘De acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes’ (
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
1.302.229/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020,
DJe
de 13/3/2020). 2. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.572.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/08/2024,
DJe
02/09/2024).

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA [...] Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é
pressuposto
necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual. A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ [...]”

(TJ-MT - Apelação Cível n. 1025529-80.2021.8.11.0003, Rel. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 16/10/2024, publicado em 22/10/2024).

A decisão agravada, ao tratar a questão exclusivamente sob a ótica da mora
ex

re
, deixou de considerar a natureza resolutória da demanda e a orientação jurisprudencial aplicável aos contratos de compra e venda de imóvel, razão pela qual deve ser reformada no ponto.

Assim, reconhecida a necessidade de notificação prévia, cumpre verificar se a comunicação extrajudicial atingiu sua finalidade.

O espólio agravado instruiu a inicial com notificação extrajudicial datada de 19/10/2022, dirigida ao Espólio de Luiz Gonzaga Pereira, representado por Alessandro Luiz de Souza, com a descrição do objeto contratual, das parcelas tidas por inadimplidas, da ausência de transferência dos imóveis urbanos dados em pagamento, declarando, ao final, a rescisão contratual por inadimplemento e requerendo a restituição do imóvel no prazo de 30 dias (id. 106403244 dos autos de origem).

O agravante aponta irregularidade no endereço da remessa física, e, de fato, os elementos do inventário de Luiz Gonzaga Pereira, n. 1001674-38.2019.8.11.0037, indicam que o endereço da notificação correspondia a Cláudio Roberto Pereira, inventariante anterior, nomeado em 23/04/2019, enquanto Alessandro Luiz de Souza foi nomeado em 25/01/2021, com endereço diverso.

Na hipótese, contudo, a irregularidade apontada não autoriza, por si só, a extinção da ação, pois os documentos indicam que a notificação também foi encaminhada ao e-mail do advogado constituído pelo espólio de Luiz Gonzaga Pereira no inventário e na própria ação de rescisão contratual, na mesma época em que o A.R. foi encaminhado ao endereço do inventariante anterior. Essa circunstância, somada ao posterior comparecimento do requerido aos autos, com apresentação de contestação, reconvenção e ampla impugnação das pretensões autorais, afasta a conclusão de ausência absoluta de ciência acerca da pretensão resolutória (id. 106403244 dos autos de origem).

Em relação ao argumento de que a notificação não teria oportunizado, expressamente, a purgação da mora, consigna-se que, embora o documento tenha sido redigido em termos de declaração de rescisão contratual, e não como mera intimação para pagamento, nele foram discriminadas as obrigações supostamente inadimplidas, com indicação das parcelas vencidas e da ausência de transferência dos imóveis dados em pagamento, além de ter sido concedido prazo de 30 dias para restituição do imóvel

Nesse cenário, a ausência de interpelação expressa para purgação da mora deve ser avaliada à luz da finalidade do ato. A comunicação permitiu ao espólio requerido conhecer as razões do inadimplemento invocado, a intenção resolutória da parte adversa e o prazo indicado para adoção de providências relacionadas à devolução do bem, sem que tenha havido, ao menos nesta fase, demonstração de que o agravante tenha buscado purgar a mora, negociar o adimplemento ou afastar extrajudicialmente a resolução pretendida (vide inteiro teor da notificação extrajudicial no id. 106403244 de origem).

A complexidade da relação discutida também recomenda cautela na extinção prematura do processo, pois, conforme já extensivamente verificado, a demanda não se limita à retomada possessória imediata, mas envolve rescisão contratual, perdas e danos, multa contratual, valores correspondentes à fruição do imóvel, obrigações de transferência de bens urbanos e reconvenção relativa ao ressarcimento de IPTU, matérias que demandam instrução e exame conjunto da cadeia contratual. Além disso, a liminar de reintegração foi indeferida, mantendo-se a controvérsia possessória sob contraditório, sem deslocamento imediato da posse.

Assim, por fundamento diverso daquele adotado na origem, mantém-se a rejeição da alegação de ausência de notificação prévia válida, devendo a ação prosseguir para regular instrução e julgamento.

Diante do exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso e, NEGO PROVIMENTO à extensão conhecida.

JULGO PREJUDICADO o agravo interno.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(1
º
VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXM
A
. SR
A
. D
ES
A
.

SERLY MARCONDES ALVES
(2
ª
VOGAL
):

Acompanho o voto da Relatora.

SESSÃO DE 20 DE MAIO DE 2026 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

V O T O
(VISTA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026