Tribunal: TJMT
Processo: 1011147-80.2020.8.11.0015
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-03
Data de publicação: 2026-06-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011147-80.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSIELLY DE BARROS OLEGARIO - CPF: 030.908.631-03 (APELADO), PATRICIA LOPES VARGAS - CPF: 042.121.221-70 (ADVOGADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELANTE), NELSON SARAIVA DOS SANTOS - CPF: 071.452.898-65 (ADVOGADO), GUILHERME TREVISAN - CPF: 029.835.131-57 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO EM LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 DO STJ.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de recurso de apelação contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, por iniciativa da compradora, fixando a retenção em favor da vendedora no patamar de 10% sobre o montante pago, afastando a incidência de multa sobre o valor total do contrato e a cobrança de taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) a validade da cláusula penal incidente sobre o valor total do contrato em face das normas do Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) a possibilidade de majoração do percentual de retenção para 25% ou aplicação da Lei do Distrato; e (
iii
) o cabimento de taxa de fruição em lote de terreno vago e não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato foi celebrado em 02/03/2017, data anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual as disposições da referida norma não retroagem para atingir o ato jurídico perfeito, devendo a controvérsia ser resolvida à luz do CDC e da jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal.

A cláusula que prevê a retenção de percentual sobre o valor total do contrato é manifestamente abusiva (art. 51, IV, CDC), pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, configurando enriquecimento sem causa da vendedora ao reter montante desproporcional ao prejuízo administrativo.

A fixação da retenção em 10% sobre o valor efetivamente pago mostra-se adequada e razoável, considerando que o imóvel retornará ao estoque da empresa para nova comercialização pelo preço de mercado, sendo este o patamar mínimo admitido pela jurisprudência para cobrir despesas operacionais em contratos de curta duração.

A taxa de fruição é indevida em casos de lotes não edificados, uma vez que a ausência de construção impede a utilização econômica do bem pelo comprador e afasta o fato gerador da indenização, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça e por este Sodalício.

A devolução das parcelas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo inviável o parcelamento pretendido pela apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento:
1. É abusiva a cláusula penal que fixa a retenção sobre o valor total do contrato de compra e venda de imóvel, devendo o percentual incidir sobre os valores pagos. 2. A taxa de fruição é incabível em promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos de ação de rescisão contratual, julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o compromisso de compra e venda do Lote 11 da Quadra 15, restabelecendo as partes ao status quo ante e condenando a requerida à restituição de R$ 12.243,70, com retenção de 10% a título de cláusula penal, correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Na origem, a autora alegou que, após celebrar o contrato em março de 2017 e adimplir diversas parcelas, perdeu o interesse e as condições financeiras de prosseguir no negócio. Sustentou a abusividade das cláusulas contratuais que previam retenção calculada sobre o valor total do contrato.

Em contestação, a imobiliária defendeu a força obrigatória do contrato e a validade da cláusula que estabelece retenção de 10% sobre o valor atualizado da avença, por representar prefixação de perdas e danos. Subsidiariamente, requereu a majoração da retenção para 25% dos valores pagos, a incidência da Lei nº 13.786/2018, o abatimento de taxa de fruição, IPTU e demais encargos, além da restituição parcelada.

A sentença considerou abusiva a incidência da multa sobre o valor total do contrato e afastou a taxa de fruição, diante da inexistência de edificação no lote.

Inconformada, a requerida interpôs o presente recurso, reiterando as teses defensivas e ressaltando a necessidade de preservação do equilíbrio econômico do empreendimento.

Em contrarrazões, a autora pugnou pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

O cerne da controvérsia reside na base de cálculo da cláusula penal. A apelante pretende que a retenção ocorra sobre o valor total do contrato.

A interpretação jurisprudencial consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça e por este Tribunal de Justiça de Mato Grosso estabelece que, em caso de rescisão por culpa ou desistência do comprador, a retenção deve flutuar entre 10% e 25% sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor total do contrato.

A pretensão de reter 10% do valor total do contrato (aproximadamente R$ 8.890,00) frente a um pagamento total de R$ 12.243,70 resultaria na retenção de cerca de 73% do patrimônio investido pela consumidora. Tal cenário configura nítido caráter confiscatório e enriquecimento sem causa da vendedora, que além de reter a quase totalidade do valor, receberá o imóvel de volta para revenda imediata a terceiros por preço atualizado de mercado.

O entendimento consolidado é que a retenção deve variar entre 10% e 25% do montante efetivamente pago pelo comprador, sendo abusiva a cláusula que estipula a retenção sobre o valor total do contrato.
Nesse sentido:

STJ — AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL:
AREsp
2773261 MS 2024/0391987-7 — Publicado em 22/12/2025

O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação automática do percentual de 25%.

O TJMT, em decisão recente, também se alinha a esta tese, considerando razoável a fixação em patamares mínimos:

TJ-MT — APELAÇÃO CÍVEL: 10238687820238110041 —
Publicado em 20/12/2025

A fixação da retenção em 10% do valor efetivamente pago revela-se proporcional e compatível com a jurisprudência do STJ e deste Tribunal.

Quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), o contrato foi firmado em 02/03/2017. Por força do princípio da irretroatividade das leis e da proteção ao ato jurídico perfeito, a nova regulamentação não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência, conforme entendimento fixado pelo STJ no julgamento de temas repetitivos.
Confira-se:

STJ — AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL:
AREsp
2661015 MS 2024/0204706-0 — Publicado em 17/10/2025

O art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.786/2018, não se aplica a contratos celebrados anteriormente a sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das leis. A decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência do STJ, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.

No que tange à taxa de fruição,
a
indenização pressupõe a efetiva utilização do bem ou a existência de edificação que permita o uso e gozo. No caso
,
trata-se de um lote vago, sem benfeitorias ou construções. A ausência de aproveitamento econômico do terreno pela compradora, bem como a inexistência de desgaste do bem, afasta o fato gerador da indenização. Admitir a taxa de fruição em lotes não edificados implicaria ônus excessivo ao consumidor sem a respectiva contraprestação de uso.

A jurisprudência recente do STJ é pacífica ao afirmar que não é devida a taxa de fruição (ou de ocupação) quando o objeto do contrato é um lote de terreno sem qualquer edificação, por não haver aproveitamento econômico do bem.

STJ — RECURSO ESPECIAL: REsp 2132805 SP 2024/0103007-2 — Publicado em 19/12/2025

Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

Quanto
à forma de devolução,
a
Súmula 543 do STJ é definitiva ao estabelecer que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. O parcelamento da restituição, como pretendido pela apelante, é vedado pela norma consumerista e pela jurisprudência sumulada.

Diante do exposto, verifica-se que a sentença recorrida analisou adequadamente a controvérsia, aplicando corretamente o direito e observando o equilíbrio contratual. O percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos mostra-se suficiente para indenizar a vendedora pelos custos administrativos, especialmente considerando a simplicidade da operação e a rápida recomposição do bem ao patrimônio da empresa.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação.

Em atenção ao disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2026