Tribunal: TJMT
Processo: 1044459-19.2025.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044459-19.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Caução, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[RAJ HOLDING DE ADMINISTRACAO INVESTIMENTO E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 41.981.836/0001-00 (AGRAVANTE), CENTRO EDUCACIONAL HEROIS DA FE LTDA - CNPJ: 61.060.246/0001-43 (AGRAVADO), SERGIO LUIZ ALVES MOREIRA - CPF: 826.191.408-97 (AGRAVADO), JOSE JOAO VITALIANO COELHO - CPF: 036.257.851-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO. LIMINAR DE DESPEJO. DÍVIDA SUPERIOR AO MONTANTE DA CAUÇÃO. DISPENSA DA GARANTIA.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto em virtude da decisão proferida na Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual c/c Cobrança, na qual foi deferida liminar de desocupação por falta de pagamento, condicionada à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, sob pena de revogação

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão controvertida consiste em verificar se a exigência de caução prevista no artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 pode ser dispensada quando o débito locatício acumulado ultrapassa substancialmente o valor correspondente a três meses de aluguel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 autoriza a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, independentemente da oitiva prévia do locatário, desde que o contrato esteja desprovido de garantia e seja prestada caução equivalente a três meses de aluguel.

4. A jurisprudência admite a mitigação da exigência legal de caução em situações excepcionais, quando o débito acumulado supera significativamente o valor da garantia prevista na lei.

5. No caso, o montante do débito ultrapassa substancialmente o equivalente a três meses de aluguel, circunstância que evidencia a probabilidade do direito do locador e supre a finalidade da caução.

A exigência de caução, nas circunstâncias concretas, impõe ônus excessivo ao locador já prejudicado pela mora reiterada, afastando-se da finalidade de coibir abusos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1. A exigência de caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 pode ser mitigada quando o débito locatício acumulado supera substancialmente o valor correspondente a três meses de aluguel. 2. O montante expressivo da inadimplência supre a finalidade da caução legal e torna desproporcional a exigência de garantia adicional.

___________________________

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º, IX.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, Agravo de Instrumento nº 10245421420258110000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 11/11/2025, DJe 11/11/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pela
RAJ Holding de Administração de Investimento e Participações Ltda.
em virtude de decisão proferida pelo Juiz da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT nos autos da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Cobrança ajuizada em face de
Centro Educacional Heróis da Fé Ltda.
e
Sérgio Luiz Alves Moreira.

O Julgador singular concedeu a medida liminar e determinou que o Agravado desocupe voluntariamente o imóvel localizado na Rua G, s/n, esquina com a Rua 08, Setor Oeste, Bairro Morada do Ouro, CEP 78.053-040, Cuiabá/MT, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo coercitivo.

Condicionou, todavia, o cumprimento do despejo à prestação de caução, real ou fidejussória, mediante termo de depósito no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de revogação da liminar.

A Recorrente se insurge quanto à obrigatoriedade da caução.

Aduz que há probabilidade do direito, pois os Agravados estão com oito mensalidades inadimplentes e, mesmo notificados, não procuraram quitar ou negociar a dívida.

Alega que o perigo da demora está evidenciado, pois o Juiz condicionou o cumprimento da ordem de desocupação do imóvel à prestação de caução no prazo de cinco dias, sob pena de revogação da liminar anteriormente concedida.

Sustenta que essa exigência inviabiliza a efetividade da tutela e causa risco iminente de dano.

Requer o provimento do Recurso e a reforma da decisão agravada, a fim de determinar o prosseguimento da desocupação voluntária, sem a exigência da caução.

O pedido liminar foi deferido para sobrestar a exigência da caução (Id. 335639878).

Dispensada a intimação para contraminuta, diante da falta de angularização na instância singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

RAJ Holding de Administração Investimento e Participações Ltda
interpôs Recurso de Agravo de Instrumento em virtude da decisão proferida nos autos da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual c/c Cobrança, ajuizada em face de
Centro Educacional Heróis da Fé Ltda
e
Sérgio Luiz Alves Moreira
.

Ao que ressai dos autos, as partes celebraram Contrato de Locação de Imóvel de Uso Não Residencial com Garantia e Prazo Determinado, com vigência de 20/01/2025 a 20/01/2028, e estabeleceram o valor mensal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com desconto de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) nos primeiros 12 (doze) meses, totalizando R$ 10.000,00 (dez mil reais) mensais.

Sustentou que a Recorrida efetuou apenas o pagamento do primeiro aluguel em 25/02/2025, correspondente à competência janeiro de 2025.

Afirmou, ainda, que houve pagamento do total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mediante depósitos efetuados entre 10/09/2025 e 16/09/2025, correspondente à competência agosto de 2025.

Argumentou que a Recorrida permaneceu inadimplente quanto aos aluguéis correspondentes aos meses de fevereiro a julho, bem como setembro e outubro de 2025, totalizando 8 (oito) mensalidades em atraso.

Além disso, relatou que a Recorrida deixou de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano referente ao imóvel, cuja obrigação lhe incumbia contratualmente, acumulando débito de R$ 7.501,20 (sete mil quinhentos e um reais e vinte centavos).

Informou que notificou extrajudicialmente a Recorrida, por meio de Carta Registrada com Aviso de Recebimento, recebida em 03/11/2025, concedendo prazo de 10 (dez) dias para quitação do débito, permanecendo, contudo, a Recorrida inerte.

Requereu o despejo liminar da Recorrida, que foi deferido; contudo, o Juiz singular condicionou o cumprimento do despejo coercitivo à prestação de caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de revogação da liminar.

Inconformada, a Recorrente sustenta que a exigência de caução é desproporcional e inviabiliza o cumprimento da medida liminar.

Alega que o débito locatício acumulado ultrapassa substancialmente o valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel, totalizando, até 18/11/2025, o montante de R$ 153.207,83 (cento e cinquenta e três mil duzentos e sete reais e oitenta e três centavos), considerados os encargos contratuais.

Explicita que foi constituída após o falecimento dos pais dos 3 (três) sócios, com o objetivo exclusivo de administrar o imóvel objeto da locação, mediante planejamento sucessório, familiar e tributário, e que sua única fonte de receita advém do contrato de locação inadimplido e que, atualmente, encontra-se sem fluxo de caixa para arcar com a caução exigida.

Argumenta que a jurisprudência deste Tribunal reconhece a possibilidade de dispensa da caução em situações em que a dívida já constitui, por si só, garantia suficiente para amparar a medida liminar.

A controvérsia consiste em verificar se a exigência de caução se mostra adequada diante das circunstâncias do caso concreto, especialmente considerando o montante da dívida acumulada e a condição econômica da Recorrente.

Conforme dispõe o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, nas Ações de despejo fundamentadas na falta de pagamento do aluguel e encargos, é possível a concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente de o locatário ser previamente ouvido, desde que o contrato esteja desprovido de garantia locatícia e seja prestada caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

No entanto, a jurisprudência tem relativizado essa exigência em situações excepcionais, especialmente quando o débito locatício acumulado ultrapassa substancialmente o valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel.

No caso, a inadimplência da Recorrida é expressiva e se encontra comprovada documentalmente. Verifica-se que, de 10 (dez) meses de locação, foram quitados apenas 2 (dois) aluguéis, permanecendo em aberto 8 (oito) mensalidades, além do Imposto Predial e Territorial Urbano no valor de R$ 7.501,20 (sete mil quinhentos e um reais e vinte centavos).

Ao menos em princípio, o valor base da dívida, sem considerar os encargos contratuais, ultrapassa substancialmente o valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel.

Nesse contexto, a exigência de caução implica ônus desproporcional à Recorrente.

O objetivo da exigência legal de caução é coibir abusos por parte do locador, funcionando como garantia mínima ao locatário. Contudo, está evidenciado que a exigência de caução implica ônus desproporcional ao locador já lesado pela inadimplência.

A jurisprudência deste Tribunal reconhece a possibilidade de dispensa da caução em situações em que a dívida já constitui, por si só, garantia suficiente para amparar a medida liminar.

Nesse sentido:

(...) Embora o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8 .245/91 exija a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel para a concessão da liminar de despejo, a jurisprudência tem mitigado tal exigência quando o débito locatício supera consideravelmente o valor da caução exigida. 2. Quando o débito acumulado corresponde a mais de sete meses de aluguel, superando em muito o valor da caução exigida (equivalente a três meses de aluguel), a probabilidade do direito do locador já se encontra suficientemente demonstrada pelo próprio inadimplemento prolongado, tornando desproporcional e excessivamente onerosa a exigência da caução. 3. Recurso provido. (TJ-MT - Agravo De Instrumento: 10245421420258110000, Relatora.: Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 11/11/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, DJe: 11/11/2025).

Dessa forma, a dívida acumulada supre a finalidade da caução legal, dispensando a exigência de garantia adicional que, nas circunstâncias concretas, mostra-se excessiva.

Ante o exposto,
dou provimento ao Recurso
e dispenso a Recorrente da obrigação de prestar caução, com o prosseguimento da medida liminar de desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente de depósito prévio.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026