Tribunal: TJMT
Processo: 1000476-75.2024.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000476-75.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]
Parte(s):

[ANA LUCIA TORRES - CPF: 000.337.841-16 (APELANTE), LUIZ MAURO NASCIMENTO DA COSTA - CPF: 009.028.471-20 (ADVOGADO), PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO DA PARTE AUTORA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DO REPASSE. INCLUSÃO NA BASE DE RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO DE 25%. MANUTENÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela parte autora contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e danos morais, declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 25%, julgando improcedente o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se há prova idônea do repasse da comissão de corretagem a justificar sua exclusão da base de restituição; (ii) verificar a adequação do percentual de retenção de 25% dos valores pagos; e (iii) analisar a existência de dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não se admite a retenção de valores a título de comissão de corretagem quando ausente prova idônea do efetivo repasse ao corretor, especialmente quando verificada inconsistência documental e ausência de vinculação com o contrato firmado.

4. É válida a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, desde que prevista contratualmente e em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

5. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, na ausência de circunstâncias excepcionais ou violação a direitos da personalidade.

IV. DISPOSITIVO

6. Recurso parcialmente provido, para incluir os valores indevidamente abatidos a título de comissão de corretagem na base de cálculo da restituição, mantidos os demais termos da sentença.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.687.999/MS; TJMT, Apelação n. 1025969-45.2022.8.11.0002; TJMT, Apelação n. 1006907-14.2025.8.11.0002.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1000476-75.2024.8.11.0041

APELANTE:
ANA LUCIA TORRES

APELADO:

PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por ANA LUCIA TORRES contra a sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Danos Morais
ajuizada em face de PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA. (proc. n. 1000476-75.2024.8.11.0041), julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes e condenar a empresa demandada a restituir à Autora o valor por ela efetivamente pago (R$ 799,14), com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de multa contratual, condenando a Autora/Apelante, que decaiu na maior parte, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, observada a gratuidade da justiça a ela deferida.

Em suas razões, aduz a inexistência de prova idônea quanto ao repasse dos valores a título de comissão de corretagem, de forma que tais valores devem ser incluídos na base de restituição.

Afirma a necessidade de redução do percentual de retenção para 10%, uma vez que o imóvel foi colocado à disponibilidade e será novamente comercializado pela empresa Apelante, bem como de fixação de indenização por danos morais em decorrência do defeito na prestação do serviço.

Pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença, nos termos acima indicados.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 351947409).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de Apelação interposta por ANA LUCIA TORRES contra a sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Danos Morais
ajuizada em face de PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA. (proc. n. 1000476-75.2024.8.11.0041), julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes e condenar a empresa demandada a restituir à Autora o valor por ela efetivamente pago (R$ 799,14), com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de multa contratual.

Pois bem.

Verifica-se dos autos que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel em 26/01/2023, tendo a Autora/Apelante efetuado pagamentos que totalizam R$ 7.054,44.

A rescisão contratual decorreu de iniciativa da própria adquirente, em razão de dificuldades financeiras, circunstância reconhecida na sentença, que considerou que, do montante pago, deveria ser abatida a quantia de R$ 6.255,30 a título de comissão de corretagem, resultando em base de restituição de apenas R$ 799,14.

Anota-se que a controvérsia não reside na validade abstrata da cláusula de corretagem, cuja legalidade encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938, mas sim na efetiva comprovação do fato constitutivo do direito da parte Apelada, qual seja, o efetivo repasse dos valores ao corretor, uma vez que a Recorrente alega que os documentos juntados pela apelada não possuem idoneidade suficiente, por carecerem de autenticação bancária e apresentarem inconsistências, inclusive quanto à correspondência entre os valores transferidos e o montante retido.

E, no ponto, razão lhe assiste.

Com efeito, verifica-se que os comprovantes de Ids. 351947393, 351947394, 351947395, 351947396, 351947397, apresentados pela Apelante em sua contestação, indicam a transferência de valores de sua conta corrente para a empresa “G.M.F DE PINHO E CIA LTDA – ME”, da qual não se tem maiores informações nos autos, tampouco é mencionada no contrato de compra e venda firmado pelas partes (Id. 351947391) como intermediadora do negócio.

Anota-se, também, que referidos comprovantes nada mencionam a que título as transferências foram realizadas, e que aqueles constantes dos Ids. 351947395, 351947396 encontram-se duplicados.

Lado outro, a Apelante comprovou que os pagamentos por elas realizados foram feitos diretamente à Apelada (Id. 351947358).

Aliás, o próprio demonstrativo de pagamento de Id. 351947392 juntado na contestação indica que os pagamentos realizados pela adquirente foram imputados à título de quitação da entrada e das primeiras parcelas mensais do contrato, sem qualquer menção à corretagem.

Cabe ressaltar que, em suas contrarrazões recursais, limitou-se a empresa Recorrida a alegar genericamente que o repasse de R$ 6.255,30 foi realizado a título de comissão de corretagem, sem contraposição específica aos questionamentos da parte contrária.

Ora, embora a comissão de corretagem seja, em tese, devida, sua retenção pressupõe demonstração cabal de que o serviço foi efetivamente prestado e remunerado, o que não restou suficientemente comprovado.

Aliás, na decisão que analisou o pedido de liminar na origem, foi determinada expressamente a inversão do ônus probatório em detrimento da Apelada (Id. 351947372).

Nesse contexto, a prova dos autos apresentada pela Recorrida não se mostra robusta o suficiente para afastar a dúvida razoável suscitada pela consumidora, e permitam aferir, com segurança, a efetiva vinculação entre os valores pagos pela Autora/Apelante e o alegado repasse ao corretor.

Logo, deve ser reformada a sentença neste ponto específico, para determinar que os valores indevidamente abatidos a título de corretagem integrem a base de cálculo da restituição.

Por outro lado, no tocante ao percentual de retenção de 25%, não merece reparo a sentença.

Isso porquê, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador admite-se a retenção

pelo vendedor de percentual compreendido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, senão vejamos:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2.
É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes
. 3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.687.999/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)
(destaquei)

Outrossim, o contrato celebrado entre as partes prevê expressamente a retenção de valores no importe de 25% sobre a quantia efetivamente paga em caso de rescisão sem culpa da vendedora.

Logo, considerando que o percentual de retenção fixado pelo julgador singular se encontra em consonância tanto com os parâmetros estabelecidos pela Corte Superior, quanto com os termos do instrumento contratual firmado pelas partes, nenhum reparo deve ser feito na sentença.

No mesmo sentido é o entendimento deste Sodalício:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. CARTA DE DESISTÊNCIA. CLÁUSULA ABUSIVA. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. IPTU. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença, que julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais e declarou rescindido o contrato, condenou a requerida à restituição de 80% dos valores pagos, bem como à devolução dos valores pagos a título de IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se uma das possui legitimidade para figurar no polo passivo; (ii) verificar se a carta manuscrita de desistência configura distrato válido e impede a restituição de valores; (iii) estabelecer se é aplicável a Lei nº 9.514/97 à avença, mesmo sem o devido registro; (iv) determinar o percentual de retenção admissível dos valores pagos; e (v) decidir sobre a responsabilidade pela restituição dos valores pagos a título de IPTU. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade passiva da segunda requerida é reconhecida com fundamento nos arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34 do CDC, em razão de sua atuação conjunta com a primeira requerida na cadeia de fornecimento, sendo ambas integrantes do mesmo grupo econômico e ostentando logomarca conjunta nos documentos contratuais. 4. A carta de desistência redigida unilateralmente pelo autor não constitui distrato bilateral válido e não afasta o direito à restituição dos valores pagos, pois a cláusula de renúncia integral revela-se abusiva à luz dos arts. 6º, V, e 51, IV e § 1º, do CDC, conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.412.662/RS). 5. É válida a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por sua iniciativa, conforme precedentes do STJ (REsp 1.723.519/SP e REsp 1.300.418/SC), não sendo exigida comprovação individualizada de prejuízo pelo vendedor. 6. A restituição dos valores pagos a título de IPTU deve ser afastada, pois comprovada a posse do imóvel pelos autores durante o período de exigência tributária, sendo estes os responsáveis pelo tributo nos termos do CTN (arts. 32 e 34) e da jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 1.953.733/SP). 7. A redistribuição dos ônus sucumbenciais é determinada diante do parcial provimento do recurso, fixando-se responsabilidade proporcional entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A empresa integrante do mesmo grupo econômico e com participação na cadeia de consumo possui legitimidade passiva em ação de rescisão contratual. 2. É nula, por abusiva, a cláusula contratual que prevê a perda total das parcelas pagas em caso de rescisão por iniciativa do consumidor.
3. A retenção de até 25% das parcelas pagas pelo comprador é admitida em caso de desistência, como cláusula penal proporcional e razoável.
4. A responsabilidade pelo IPTU recai sobre o adquirente que exerce a posse do imóvel, ainda que o contrato venha a ser rescindido posteriormente. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 34 e 51, IV e § 1º; CTN, arts. 32 e 34; CPC, arts. 85 e 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.412.662/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 01/09/2016; STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.300.418/SC (Tema 577), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13/11/2013; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 28/08/2019; STJ, EREsp 1.866.844/SP, j. 10/11/2021; STJ, AgInt no REsp 1.953.733/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 21/03/2022. (N.U 1025969-45.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/07/2025, Publicado no DJE 20/07/2025)
(destaquei)

Do mesmo modo, a despeito das alegações recursais, a indeferimento do pedido de indenização por danos morais encontra-se em consonância com a jurisprudência deste Sodalício, no sentido de que o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável, na ausência de circunstâncias excepcionais ou violação a direitos da personalidade, senão vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL DE 25% PARA 10%. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO SIGNIFICATIVO DA VENDEDORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, reconheceu a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e determinou a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 25% a título de cláusula penal, além de julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. O recurso sustenta a ocorrência de erro substancial diante da negativa de financiamento imobiliário, requer a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, a redução do percentual de retenção e a condenação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é adequado o percentual de retenção de 25% dos valores pagos em razão da rescisão contratual motivada pela impossibilidade de obtenção de financiamento pelo comprador; e (ii) estabelecer se a frustração do negócio jurídico e o tempo despendido pelo consumidor configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à possibilidade de revisão de cláusulas abusivas. 4. A negativa de financiamento bancário não caracteriza vício de consentimento nem configura responsabilidade da vendedora, pois decorre de análise própria da instituição financeira e integra o risco ordinário da contratação. 5. Nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por iniciativa do comprador, admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pelo vendedor. 6. A jurisprudência do STJ admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, devendo o percentual ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto e a extensão dos prejuízos suportados. 7. A ausência de prova de prejuízos relevantes suportados pela vendedora, a fase inicial do contrato e a possibilidade de recomercialização do imóvel revelam excessividade da retenção fixada em 25%. 8. A redução da retenção para 10% mostra-se proporcional e suficiente para compensar despesas administrativas decorrentes da rescisão, evitando enriquecimento sem causa.
9. O mero inadimplemento contratual ou a frustração da expectativa de aquisição do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, na ausência de circunstâncias excepcionais ou violação a direitos da personalidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador em razão da negativa de financiamento bancário, é legítima a retenção de parte das parcelas pagas, desde que em percentual razoável. 2. A retenção deve ser fixada conforme as circunstâncias do caso concreto, podendo ser reduzida quando inexistirem provas de prejuízo relevante suportado pela vendedora. 3. O mero inadimplemento contratual decorrente da impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário não configura dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 138, 139 e 413; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV e §1º; CPC, art. 346. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, DJe 20.06.2017; STJ, REsp 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 04.05.2021; TJMT, Apelação nº 1028162-42.2024.8.11.0041, j. 23.07.2025; TJMT, Apelação nº 1007203-60.2018.8.11.0041, j. 19.12.2022; TJMT, Apelação nº 1006008-60.2018.8.11.0002, j. 18.08.2022. (N.U 1006907-14.2025.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/03/2026, Publicado no DJE 24/03/2026)
(destaquei)

Ante todo o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso

tão somente para determinar que os valores indevidamente abatidos a título de comissão de corretagem sejam incluídos na base de cálculo da restituição devida à Autora/Apelante.

Em decorrência do resultado do julgamento e sucumbência recíproca das partes, determino que as custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença sejam divididos na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante, observada a gratuidade da justiça deferida à Autora/Apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026