Tribunal: TJMT
Processo: 1011948-31.2026.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011948-31.2026.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JAIME OLIVEIRA PENTEADO - CPF: 837.220.768-20 (ADVOGADO), RIZA SECURITIZADORA S.A. - CNPJ: 08.769.451/0001-08 (EMBARGANTE), DANILO RAMOS ROSSI - CPF: 341.583.228-71 (EMBARGADO), LAURA CRISTINA REZENDE DAS NEVES - CPF: 710.088.371-72 (EMBARGADO), VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO (TERCEIRO INTERESSADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 34.639.871/0001-71 (TERCEIRO INTERESSADO), GERSON VANZIN MOURA DA SILVA - CPF: 704.802.309-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. CESSÃO DE DIREITOS IMOBILIÁRIOS. BLOQUEIO DE MATRÍCULA. ABSTENÇÃO DE COBRANÇA. PRESERVAÇÃO DO STATUS QUO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência em Ação Declaratória de Quitação e Inexistência de Débito c/c Obrigação de Fazer e Adjudicação Compulsória, determinando o bloqueio de matrículas imobiliárias e a abstenção de cobranças relacionadas às unidades 1105, 807 e 904 do empreendimento "Villa Jardim Multicondomínio".

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência deferida na origem, considerando a alegação dos agravados de que adquiriram e quitaram as unidades imobiliárias antes do registro da alienação à securitizadora agravante.

III. Razões de decidir

3. A probabilidade do direito está evidenciada pelos contratos de cessão de direitos e outras avenças apresentados pelos agravados, que indicam a aquisição das unidades imobiliárias entre julho e dezembro de 2023, com quitação integral no momento da assinatura, em data anterior ao registro da alienação à securitizadora (06/11/2024).

4. O perigo de dano é concreto, pois a notificação enviada pela agravante indica expressamente a possibilidade de as unidades serem consideradas livres para venda a terceiros, o que poderia resultar em alienação indevida dos imóveis já adquiridos pelos agravados.

5. As medidas determinadas na decisão agravada possuem caráter eminentemente conservatório e são plenamente reversíveis, destinando-se a preservar o status quo e conferir publicidade ao litígio, sem causar prejuízo desproporcional à agravante.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

"É cabível a concessão de tutela de urgência para determinar o bloqueio de matrículas imobiliárias e a abstenção de cobranças quando há elementos que evidenciam a probabilidade do direito do adquirente e o risco de alienação indevida do bem, preservando-se o resultado útil do processo."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 421, 425, 290; Lei nº 6.015/73, art. 214, §3º; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - REsp 1036530/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 25/03/2014; TJ-MT - AI 10467448220258110000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 25/03/2026; TJ-GO - AI 50561488020248090000, Rel. Des. Antônio Cézar Pereira Meneses, j. 14/10/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Agravo de Instrumento
com pedido liminar de antecipação de tutela, apresentado por
RIZA SECURITIZADORA S.A.
contra decisão proferida pelo Juízo 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que deferiu tutela de urgência nos autos da Ação Declaratória de Quitação e Inexistência de Débito C/C Obrigação de Fazer, Adjudicação Compulsória e Pedido de Tutela De Urgência (processo nº 1032467-52.2025.8.11.0003) em favor de
DANILO RAMOS ROSSI e LAURA CRISTINA REZENDE DAS NEVES.

Na origem, os agravados buscam a declaração de quitação integral das unidades 1807, 904 e 1105 do empreendimento “Vila Jardim Multicondomínio”, bem como, a inexistência de qualquer débito ou obrigação perante as VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA e VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZACAO, garantindo-lhes, ao final, a transferência definitiva da unidade mediante outorga de escritura pública.

A decisão agravada determinou à agravante RIZA SECURITIZADORA S.A., abster-se de realizar cobranças, envio de boletos ou comunicações que imputem débito aos agravados, negativação, protesto, inscrição em cadastros de inadimplentes ou restrição patrimonial relacionada as unidades 807, 904 e 1105 do empreendimento Villa Jardim, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de outras sanções processuais cabíveis.

Determinou ainda à requerida VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA abster-se de alienar, ceder, prometer, vincular fiduciariamente, onerar ou negociar, a qualquer título, as unidades autônomas 1105, 807 e 904;
e
mitir documentos, contratos ou declarações que contrariem a decisão ou que impliquem reconhecimento de débito do autor relativamente às unidades 1105, 807 e 904, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de outras sanções processuais cabíveis e de eventual responsabilização por perdas e danos;

Por fim, determinou a expedição de ofício, com urgência, ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, para que proceda, no prazo de 5 (cinco) dias úteis:

a) à averbação da existência da ação nas matrículas nº 144.338, 144.343 e 144.360, fazendo constar que as unidades nelas discriminadas encontram-se sob discussão judicial, vedada qualquer alienação, cessão, promessa de venda, oneração ou vinculação fiduciária até decisão final desta ação; b) ao bloqueio específico das respectivas matrículas, de modo a impedir a prática de quaisquer atos de disposição, transferência ou oneração, com fundamento no art. 214, §3º, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).

A agravante informa que a agravada, juntamente com DANILO RAMOS ROSSI, ajuizou ação declaratória alegando ter celebrado, em setembro de 2024, dois contratos particulares de cessão de direitos e outras avenças: um com Rodolfo dos Santos Jaquinta, referente à unidade 1105 do empreendimento "Villa Jardim", e outro com RD Holding e Participações LTDA, relativo às unidades 807 e 904 do mesmo empreendimento. Segundo a agravante, os autores sustentam que as unidades comercializadas estão devidamente quitadas, sem direito creditório algum vinculado à Villa Jardim Sul Construtora e Incorporadora SPE LTDA ou a qualquer securitizadora.

Alega a agravante que a narrativa exposta nos autos é completamente incongruente e descabida, destacando duas questões basilares: 1º O suposto adquirente originário, cedente dos direitos, pagou R$ 2.526.008,00 (dois milhões, quinhentos e vinte e seis mil e oito reais) em espécie; 2º Os adquirentes originários cederam as unidades valoradas em quase 3 milhões de reais de maneira gratuita aos agravados, posto que, há omissão no contrato de cessão acerca dos valores.

A agravante sustenta que os benefícios da justiça gratuita foram indeferidos pelo Magistrado de primeiro grau, sendo apresentado
Agravo de Instrumento
nº1005120-19.2026.8.11.0000 o qual, sem oitiva das partes contrárias, foi dado provimento mesmo sem a juntada dos documentos mínimos para análise da miserabilidade. A agravante suscita, como questão de ordem, nulidade processual absoluta por inobservância dos artigos 7º, 9º, 10 e inciso II do art. 1.019 do Código de Processo Civil, bem como do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (REsp 1.148.296/SP), argumentando que houve desrespeito ao contraditório e à ampla defesa consubstanciados pela Constituição Federal através do art. 5º, LV.

Sustenta ainda que não há nos autos provas permissíveis da sua concessão, diante da incompatibilidade documental e fática das afirmativas lançadas pelo Agravado, destacando que se a suposta aquisição fora realizada na ordem de R$ 2.776.008,00, temos como certo que, uma pessoa sem condições financeiras jamais teria tal quantia disponível para investir, ou seja, a própria agravada confessa na inicial possuir plena capacidade financeira, inexistindo provas nos autos elidindo a referida condição.

Quanto ao mérito da decisão que concedeu a tutela de urgência, a agravante argumenta que os Agravados suscitam na inicial terem sido interpelados pela Agravante para apresentação de simples comprovante de pagamento das unidades por ele adquiridas, tendo negligenciado tal apresentação não só para a Agravante como também perante o juízo, e que fora realizado o pagamento da quantia voluptuosa de R$ 2.526.008,00 (dois milhões, quinhentos e vinte e seis mil e oito reais) em espécie. Afirma que se o processo de compra das unidades pelos Agravados tivesse se dado de maneira regular, ordinária e de boa-fé certamente ele apresentaria provas dos pagamentos realizados, o que não fez, e que a simples informação constante no contrato não tem o condão de atrair a veracidade da ocorrência dos pagamentos, tanto que se analisarmos as informações constantes nos documentos e respectivas datas percebe-se sérias e graves divergências.

Por fim, requer liminarmente: a) o reconhecimento da nulidade processual absoluta, com a cassação do Acórdão de Agravo de Instrumento nº 1005120-19.2026.8.11.0000 e da decisão inicial proferida nos autos de origem (ID 222772198); b) o deferimento da antecipação de tutela recursal, determinando a suspensão de todos os atos e decisões correlatas ao juízo singular. No mérito, requer o provimento do agravo para cassar a liminar deferida através da decisão de ID 222772198.

Preparo recursal recolhido, consoante certidão comprovante juntado no Id. 354899876.

O pedido de tutela de urgência recursal foi indeferido por este Relator (Id.

355519882), que reconheceu a adequação da decisão de primeiro grau. Posteriormente, foram opostos embargos de declaração pela agravante (Id.

357637873), os quais foram rejeitados por ausência dos pressupostos do art. 1.022 do CPC (Id.

359719882).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
Agravo de Instrumento
com pedido liminar de antecipação de tutela, apresentado por
RIZA SECURITIZADORA S.A.
contra decisão proferida pelo Juízo 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que deferiu tutela de urgência nos autos da A
ção Declaratória de Quitação e Inexistência de Débito C/C Obrigação de Fazer, Adjudicação Compulsória e Pedido de Tutela De Urgência
(processo nº 1032467-52.2025.8.11.0003) em favor de
DANILO RAMOS ROSSI e LAURA CRISTINA REZENDE DAS NEVES.

Para o deferimento da medida liminar em sede recursal, é imprescindível a demonstração cumulativa da
probabilidade do direito
(fumus boni iuris) e
do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo
(periculum in mora).

Ressalta-se que tais requisitos devem ser examinados com base na cognição sumária própria deste momento processual, limitando-se à verificação da razoabilidade da decisão recorrida, sob pena de incorrer em supressão de instância, sem prejuízo da natureza não exauriente da cognição que se impõe nesta fase recursal.

Eis o teor da decisão recorrida:

No caso em análise, a probabilidade do direito está evidenciada pelos documentos juntados aos autos, que demonstram que
o autor adquiriu as unidades imobiliárias (apartamentos 1105, 807 e 904) do empreendimento Villa Jardim Multicondomínio
entre julho e dezembro de 2023,
com quitação integral no momento da assinatura dos contratos
, conforme declaração expressa constante nos instrumentos contratuais (Id. 216879718 e Id. 216879719).

Verifica-se, ainda, que o registro da alienação à Virgo Companhia de Securitização ocorreu em 06/11/2024 (Id. 216879729), ou seja, em
data posterior à aquisição e quitação das unidades pelo autor
, o que reforça a plausibilidade de suas alegações.

Ademais, o art. 290 do Código Civil estabelece que "
a cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada
", e não há nos autos qualquer indício de que o autor tenha sido notificado sobre a cessão de créditos à ré Virgo antes da recente comunicação que motivou o ajuizamento desta ação.

O perigo de dano, por sua vez, é evidente, pois a notificação enviada pela ré Virgo indica expressamente a possibilidade de as unidades serem consideradas livres para venda a terceiros, o que poderia resultar em alienação indevida dos imóveis já adquiridos e quitados pelo autor, causando-lhe prejuízos de difícil reparação.

Ademais, a permanência da incerteza jurídica sobre a titularidade e quitação da unidade pode inviabilizar o resultado útil do processo, permitindo a circulação irregular de direitos ou a sobreposição de cessões que tornariam ineficaz o provimento jurisdicional final.

As medidas postuladas possuem caráter eminentemente conservatório e são plenamente reversíveis, não se vislumbrando risco de dano inverso relevante às requeridas.

O bloqueio específico da fração ideal e a anotação da demanda nas matrículas destinam-se exclusivamente a preservar o status quo e conferir publicidade ao litígio, podendo ser levantados a qualquer tempo em caso de improcedência da ação.

As ordens de abstenção dirigidas às requeridas têm por finalidade impedir a criação de fatos consumados que comprometam a efetividade da tutela jurisdicional, sem causar prejuízo desproporcional, porquanto se limitam a vedar condutas que, se efetivamente praticadas, afrontariam direito cuja probabilidade já se encontra demonstrada nesta fase processual.

No mesmo diapasão, colaciono as seguintes jurisprudências:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
TUTELA CAUTELAR DE CARÁTER ANTECEDENTE. ALIENAÇÕES DO MESMO BEM. BLOQUEIO DA MATRÍCULA O IMÓVEL. PRESSUPOSTOS DEMONSTRADOS. DECISÃO MANTIDA.
1. A tutela de urgência, seja ela cautelar ou antecipada, será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, desde que a medida seja reversível. 2 . Considerando que houve a alienação do bem para mais de uma pessoa é prudente manter a ordem de bloqueio da matrícula do imóvel, bem como a suspensão das prenotações, com o objetivo de impedir o registro de novas transferências dominiais ou atos que possam resultar na transferência da propriedade, resguardando, assim, os direitos dos litigantes e dos terceiros de boa-fé (art. 214, § 3º 2 da Lei n. 6.015/73) . Agravo de instrumento conhecido e desprovido” (TJ-GO 50561488020248090000, Relator.: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/10/2024) (grifo nosso).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE - ART. 305 DO CPC - TUTELA DE URGÊNCIA - REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS. Para que seja concedida a tutela de urgência é necessário que estejam presentes os requisitos do art. 300 do CPC, quais sejam: a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Estando satisfeitos tais requisitos de rigor o deferimento da medida de urgência pretendida” (TJ-MG - AI: 10000190900415001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 21/05/2020, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/05/2020).

Diante da demonstração, em juízo de cognição sumária, da probabilidade do direito do autor e do perigo concreto de dano decorrente da ausência de proteção registral e da possibilidade de atos de disposição das unidades, e considerando a reversibilidade das medidas postuladas e a ausência de prejuízo desproporcional às requeridas, tenho por presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil.

Ante o exposto,
DEFIRO
a tutela de urgência postulada, nos seguintes termos:

I –
Determino
à
VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO
que se
ABSTENHA
, de imediato, de:

a)
Realizar qualquer cobrança, envio de boletos ou comunicações que imputem débito ao autor relacionado às unidades autônomas 1105, 807 e 904 do empreendimento "Villa Jardim Multicondomínio";

b)
Promover negativação, protesto, inscrição em cadastros de inadimplentes ou qualquer restrição patrimonial ou creditícia em nome do autor relacionada às referidas unidades;

c)
Praticar atos que impliquem oneração, vinculação fiduciária ou restrição sobre as unidades 1105, 807 e 904;

Tudo SOB PENA de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de outras sanções processuais cabíveis.

II –

Determino
à
VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA
que se
ABSTENHA
, de imediato, de:

a)
Alienar, ceder, prometer, vincular fiduciariamente, onerar ou negociar, a qualquer título, as unidades autônomas 1105, 807 e 904;

b)
Emitir documentos, contratos ou declarações que contrariem o teor desta decisão ou que impliquem reconhecimento de débito do autor relativamente às unidades 1105, 807 e 904;

Tudo SOB PENA de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada ao teto de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem prejuízo de outras sanções processuais cabíveis e de eventual responsabilização por perdas e danos.

III –

Oficie-se
,
com urgência, ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, para que proceda, no prazo de 5 (cinco) dias úteis:

a)

À AVERBAÇÃO
da existência desta ação nas matrículas nº 144.338, 144.343 e 144.360, fazendo constar que as unidades nelas discriminadas encontram-se sob discussão judicial, vedada qualquer alienação, cessão, promessa de venda, oneração ou vinculação fiduciária até decisão final desta ação;

b)
Ao
BLOQUEIO ESPECÍFICO
das respectivas matrículas, de modo a impedir a prática de quaisquer atos de disposição, transferência ou oneração, com fundamento no art. 214, §3º, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).

Pois bem.
Preliminarmente
, quanto à alegação de nulidade processual absoluta em razão da ausência de intimação da agravante para se manifestar no Agravo de Instrumento nº 1005120-19.2026.8.11.0000, que versava sobre a concessão dos benefícios da justiça gratuita aos agravados, transitou em julgado no dia 07/03/2026. A via eleita pela agravante - agravo de instrumento contra decisão que deferiu tutela de urgência em ação declaratória - não se mostra adequada para impugnar suposta nulidade ocorrida em outro recurso, já julgado por este Tribunal.

Ademais, é importante esclarecer que no referido agravo de instrumento
houve julgamento de plano, nos termos do art. 932, IV e V, do CPC, uma vez que ainda não havia sido angularizada a relação processual na origem à época e a matéria da justiça gratuita, por sua natureza e urgência, não necessitava ser submetida ao colegiado, sendo analisada de forma célere por este relator.

Em nenhum momento foi tolhido o direito da agravante, visto que poderá impugnar a justiça gratuita concedida em sede de contestação, oportunidade em que será revista pelo juízo de origem, conforme inclusive foi deixado de forma expressa na decisão do agravo anterior
.

A propósito:

“(...) Saliente-se, por oportuno, que
nada obsta a revogação do benefício ora concedido, caso sobrevenha alteração das condições econômicas que justificaram sua concessão
(...)” (destaquei).

Diferentemente do presente agravo de instrumento, em que as contrarrazões se mostram pertinentes e necessárias, pois aqui já existe relação processual triangular estabelecida e a matéria discutida - tutela de urgência - demanda análise mais aprofundada que pode se beneficiar do contraditório pleno. A retirada dessa oportunidade implicaria em cerceamento de defesa dos agravados.

Não há, portanto, qualquer tratamento desigual entre as partes, mas sim aplicação adequada dos institutos processuais conforme as peculiaridades de cada situação. O julgamento monocrático do agravo sobre justiça gratuita encontra amparo legal e jurisprudencial, não configurando violação ao contraditório, especialmente considerando que a matéria pode ser revista posteriormente no curso do processo.

Quanto à alegação de que não houve comprovação da hipossuficiência econômica dos agravados, o benefício da assistência judiciária gratuita pode ser revisto a qualquer tempo, inclusive de ofício, desde que haja elementos que evidenciem a ausência dos requisitos legais para sua concessão, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. É cediço, que o Superior Tribunal de Justiça orienta que o benefício da assistência judiciária gratuita pode ser revisto a qualquer tempo, inclusive de ofício, desde que haja elementos que evidenciem a ausência dos requisitos legais para sua concessão (STJ - AREsp: 2164245 MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).

Insisto, então, que neste momento processual, não há prejuízo concreto à agravante decorrente exclusivamente da concessão dos benefícios da justiça gratuita aos agravados, uma vez que tal decisão não interfere diretamente no mérito da tutela de urgência deferida na origem, que é o objeto deste recurso. A presente insurgência recursal tem por objeto específico a decisão que deferiu tutela de urgência, não podendo ser utilizada como veículo processual para promover revisão oblíqua de acórdão proferido em recurso diverso, com objeto próprio e regime impugnativo próprio.

Importante ressaltar que nada obsta a revogação do benefício concedido, caso sobrevenha alteração das condições econômicas que justificaram sua concessão, conforme expressamente consignado na decisão anterior.

Não existe nulidade sem demonstração concreta de prejuízo processual efetivo, e a agravante não demonstra de que modo o debate sobre gratuidade da justiça seria suficiente para fulminar a análise cautelar posteriormente realizada pelo juízo de origem.

Superadas as questões preliminares, passa-se ao exame do mérito recursal, que se circunscreve à verificação da presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência deferida na origem, à luz do artigo 300 do Código de Processo Civil.

A análise da
probabilidade do direito
revela que os agravados instruíram adequadamente a petição inicial com documentação que, em juízo de cognição sumária, demonstra plausibilidade jurídica de suas alegações. Conforme documentado nos autos, foram apresentados contratos particulares de cessão de direitos e outras avenças, contratos particulares de promessa de compra e venda de fração ideal de terreno e de unidades imobiliárias, bem como documentos registrais correlatos. Os elementos probatórios indicam que os agravados adquiriram as unidades imobiliárias (apartamentos 1105, 807 e 904) do empreendimento Villa Jardim Multicondomínio entre julho e dezembro de 2023, com quitação integral no momento da assinatura dos contratos, conforme declaração expressa constante nos instrumentos contratuais. Verifica-se, ainda, que o registro da alienação à agravante ocorreu em 06/11/2024, ou seja, em data posterior à aquisição e quitação das unidades pelos agravados, o que reforça a plausibilidade de suas alegações.

A agravante incorre em equívoco ao pretender impor, em sede de agravo contra tutela provisória, um grau de prova próprio do julgamento final de mérito. A probabilidade do direito não se confunde com certeza judicial definitiva, tratando-se de juízo de verossimilhança qualificada, extraído da leitura contextual dos elementos já apresentados. Em consulta aos autos de origem, constata-se que o processo aguarda apresentação de contestação pelo agravante.

A insistência da agravante em afirmar ausência de "prova mínima" não resiste a uma análise sistemática dos autos. Os agravados não ingressaram em juízo com alegações vazias ou abstratas,
mas trouxeram contratos de cessão de direitos
, instrumentos negociais originários, documentos relativos às unidades e narrativa coerente sobre a aquisição e circulação dos direitos, tudo dentro de contexto concreto de ameaça por parte da securitizadora.

As alegações da agravante quanto à ausência de comprovação dos pagamentos realizados pelos agravados e à existência de incongruências na narrativa exposta na inicial, embora relevantes, demandam análise aprofundada das provas e da complexa relação jurídica estabelecida entre as partes, principalmente porque contrasta com o afirmado no contrato entabulado entre as partes do negócio originário. Conforme se depreende da consulta processual realizada, existem duas ações em trâmite na 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, ambas propostas pelos agravados, que têm como objeto a cessão contratual das três unidades do empreendimento "Vila Jardim Multicondomínio". Essa circunstância evidencia a complexidade da relação estabelecida entre as partes, reforçando a necessidade de instrução probatória adequada para o esclarecimento dos fatos controvertidos.

Ademais, os documentos apresentados pelos agravados, tanto na Ação Declaratória de Quitação e Inexistência de Débito c/c Obrigação de Fazer nº 1032467-52.2025.8.11.0003, quanto na Ação de Cobrança de Cláusula Penal, Lucros Cessantes e Danos Morais nº

1021870-24.2025.8.11.0003, revelam que os agravados embora não sejam os contratantes originários, possuem posição contratual de cessionários, conforme documentos de cessão datados de 12 de setembro de 2024,com anuência da construtora VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.

Juntaram aos autos de origem os seguintes documentos: a)

Contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de terreno e de unidades imobiliárias, em nome do Sr. Rodolfo dos Santos Jaquinta e agravadas (Id. 204765023 e 204765026); b)

Contrato particular de Cessão de Direitos e Outras Avenças (Id. 216879720 e 216879722); c)

Contrato particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano (216879719 e 216879718) e d)

Resposta da Notificação Extrajudicial efetuada pelos autores (Id. 216879726).

Nesse contexto, considerando a natureza conservativa das medidas determinadas na decisão agravada, que visam apenas preservar o
status quo
até o julgamento definitivo da ação, e a ausência de demonstração de prejuízo irreparável ou de difícil reparação à agravante decorrente do cumprimento dessas medidas, não se justifica, neste momento processual, a suspensão dos efeitos da decisão agravada. Friso, o processo na origem aguarda apresentação de contestação.

Ressalte-se que a decisão agravada não determinou a transferência definitiva da propriedade das unidades imobiliárias aos agravados, nem reconheceu de forma definitiva a quitação dos débitos, limitando-se a determinar que a agravante se abstenha de realizar cobranças, promover negativações e praticar atos que impliquem oneração sobre as unidades imobiliárias em discussão até o julgamento definitivo da ação. Posteriormente, após a instrução probatória, apura-se concretamente a pertinência do aduzido.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ENTREGA DO BEM E ADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO VENDEDOR – OMISSÃO DO COMPRADOR NA LAVRATURA DA ESCRITURA E NA TRANSFERÊNCIA REGISTRAL – PRETENSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA – ART. 300 DO CPC – REQUISITOS PARCIALMENTE CONFIGURADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A tutela provisória de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da reversibilidade da medida.
Hipótese em que a probabilidade do direito resta evidenciada pelo conjunto documental, consistente em contrato de promessa de compra e venda devidamente quitado, com imissão do adquirente na posse do imóvel, bem como cláusula contratual que lhe impõe a obrigação de promover a regularização dominial.
A omissão do adquirente em providenciar a lavratura da escritura pública e o registro imobiliário pode ensejar prejuízos ao alienante, especialmente no que concerne à indevida imputação de débitos tributários, circunstância apta, em tese, a configurar perigo de dano. Todavia,
a determinação de transferência da titularidade registral do imóvel, em sede de tutela de urgência e sem prévia oitiva da parte adversa, revela-se juridicamente inviável, por configurar medida de natureza irreversível, vedada pelo art. 300, § 3º, do CPC, notadamente em razão dos efeitos erga omnes decorrentes do registro imobiliário (art. 1.245 do Código Civil).
Possibilidade, contudo, de concessão parcial da tutela, para determinar a atualização do cadastro imobiliário municipal, com a inclusão do nome do adquirente como responsável tributário pelo imóvel, por se tratar de providência de natureza administrativa, reversível e apta a mitigar os prejuízos decorrentes da cobrança de tributos em nome do vendedor.
Necessidade de dilação probatória quanto à controvérsia relativa à efetiva transferência da titularidade dominial, a ser dirimida no juízo de origem, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa.
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10467448220258110000, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 25/03/2026, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2026)

De igual modo, o artigo 214, §3º da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) estabelece importante mecanismo de proteção ao determinar que
"o registro torrens poderá ser bloqueado a requerimento da parte ou por iniciativa do juiz, em caso de dúvida sobre a legalidade do registro ou de algum de seus atos"
. Esta disposição normativa confere ao magistrado o poder-dever de determinar o bloqueio da matrícula imobiliária quando houver discussão judicial sobre direitos reais, visando preservar a segurança jurídica e evitar a circulação do bem a terceiros de boa-fé enquanto pendente a controvérsia.

Tal medida possui natureza acautelatória e conservativa, sendo plenamente reversível caso a ação principal seja julgada improcedente, o que demonstra sua proporcionalidade e adequação como instrumento de tutela provisória.

Quanto ao
perigo de dano
, por sua vez, é evidente e concreto. A notificação enviada pela agravante indica expressamente a possibilidade de as unidades serem consideradas livres para venda a terceiros, o que poderia resultar em alienação indevida dos imóveis já adquiridos e quitados pelos agravados, causando-lhes prejuízos de difícil reparação.

A permanência da incerteza jurídica sobre a titularidade e quitação das unidades pode inviabilizar o resultado útil do processo, permitindo a circulação irregular de direitos ou a sobreposição de cessões que tornariam ineficaz o provimento jurisdicional final. Sem a tutela deferida na origem, o processo poderia seguir formalmente em curso, porém já esvaziado em sua utilidade prática, considerando o risco de multiplicação de conflitos, superposição de pretensões e surgimento de terceiros.

Deste modo, as medidas postuladas possuem caráter eminentemente conservatório e são plenamente reversíveis, não se vislumbrando risco de dano inverso relevante à agravante. O bloqueio específico da fração ideal e a anotação da demanda nas matrículas destinam-se exclusivamente a preservar o status quo e conferir publicidade ao litígio, podendo ser levantados a qualquer tempo em caso de improcedência da ação.

As ordens de abstenção dirigidas à agravante têm por finalidade impedir a criação de fatos consumados que comprometam a efetividade da tutela jurisdicional, sem causar prejuízo desproporcional, porquanto se limitam a vedar condutas que, se efetivamente praticadas, afrontariam direito cuja probabilidade já se encontra demonstrada nesta fase processual.

Colaciono entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL. ANUÊNCIA DO CEDIDO. EFEITOS DA CESSÃO EM RELAÇÃO AO CEDENTE.
RELEVÂNCIA QUANTO À POSSIBILIDADE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
. 1. A cessão de posição contratual é figura admitida pelo ordenamento jurídico, mormente ante o disposto nos arts. 421 e 425 do CC, consubstanciada na transmissão de obrigações em que uma das partes de um contrato (cedente) vê-se substituída por terceiro (cessionário), o qual assume integralmente o conjunto de direitos e deveres, faculdades, poderes, ônus e sujeições originariamente pertencentes àquele contratante original; sendo certa, portanto, a existência de dois negócios jurídicos distintos: (i) o contrato-base, em que se insere a posição a ser transferida; e (ii) o contrato-instrumento, o qual veicula a transferência propriamente dita. 2. A anuência do cedido é elemento necessário à validade do negócio jurídico, residindo sua finalidade na possibilidade de análise, pelo cedido, da capacidade econômico-financeira do cessionário, de molde a não correr o risco de eventual inadimplemento; nesse ponto, assemelhando-se à figura do assentimento na assunção de dívida. 3. Malgrado, portanto, a obrigatoriedade da anuência, esta assume capital relevância tão somente no que tange aos efeitos da cessão em relação ao cedente, haja vista que, vislumbrando o cedido a possibilidade de inadimplemento do contrato principal pelo cessionário, pode impor como condição a responsabilidade subsidiária do cedente, não lhe permitindo a completa exoneração, o que, de regra, deflui da transmissão da posição contratual.
4. No caso concreto, uma vez quitadas as obrigações relativas ao contrato-base, a manifestação positiva de vontade do cedido em relação à cessão contratual torna-se irrelevante, perdendo sua razão de ser, haja vista que a necessidade de anuência ostenta forte viés de garantia na hipótese de inadimplemento pelo cessionário. Dessa forma, carece ao cedido o direito de recusa da entrega da declaração de quitação e dos documentos hábeis à transferência da propriedade, ante a sua absoluta falta de interesse. 5. Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1036530 SC 2008/0047860-9, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 25/03/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2014)” (Destaquei)

Deste modo,
a cessão da posição contratual
constitui-se como modo complexo de transmissão de obrigações, englobando todo o feixe de direitos, débitos, créditos e deveres decorrentes do contrato originário. Assim, à luz do princípio do contraditório substancial e da necessidade de instrução probatória adequada, mostra-se prudente e juridicamente adequado preservar a decisão de origem, permitindo que a matéria seja devidamente apreciada no juízo de primeiro grau após a formação completa do conjunto probatório.

Por fim, considerando que o presente recurso ainda está autuado como embargos de declaração, determino a retificação da classe processual para Agravo de Instrumento.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do
agravo de instrumento
, e no mérito, ratifico a decisão que indeferiu a tutela recursal e lhe
NEGO PROVIMENTO,
mantendo integralmente a decisão agravada que deferiu a tutela de urgência em favor dos agravados.

Determino, ainda,
a retificação da classe processual para Agravo de Instrumento
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026