Tribunal: TJMT
Processo: 1019292-76.2022.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019292-76.2022.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[RAYROBIO JOSE PEREIRA DANTA - CPF: 008.636.711-01 (EMBARGADO), JOSE CARLOS MENEGATI - CPF: 848.211.161-20 (ADVOGADO), PHELIPPE AYSLAN FONSECA MENEGATTI - CPF: 014.361.971-39 (ADVOGADO), ANDRE LUIS AUGUSTO MARTINS - CPF: 028.473.811-55 (ADVOGADO), ALESSANDRA DA SILVA BASTOS - CPF: 886.809.671-49 (EMBARGADO), GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 25.292.994/0001-98 (EMBARGANTE), RODOLFO DA SILVA GUIMARAES - CPF: 047.828.551-50 (ADVOGADO), WALLAS HENRIQUE DE LIMA DOS SANTOS - CPF: 016.082.831-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGANTE(
S):
GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

EMBARGADO(S):
RAYROBIO JOSE PEREIRA DANTA e Outro

EMENTA.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. PREQUESTIONAMENTO. REJEIÇÃO. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento ao recurso de apelação,
mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado incorreu em (i) omissão quanto à análise de dispositivos legais e jurisprudência do STJ sobre cláusula penal e desnecessidade de prova do prejuízo; (
ii
) contradição na fundamentação acerca da natureza da cláusula penal; e (
iii
) ausência de fundamentação quanto aos critérios de fixação do percentual de retenção, inclusive para fins de prequestionamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O acórdão embargado enfrentou de forma suficiente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apresentando fundamentação clara e coerente, não se verificando omissão ou contradição nos termos do art. 1.022 do CPC.

4. O órgão julgador não está obrigado a rebater, de forma individualizada, todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pelas partes, bastando a exposição fundamentada das razões de decidir.

5. A pretensão do embargante revela mero inconformismo com o resultado do julgamento, buscando rediscussão do mérito, finalidade incompatível com a via estreita dos embargos de declaração.

6. O prequestionamento não dispensa a demonstração dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, sendo incabível a utilização do recurso com finalidade meramente integrativa ou estratégica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento:
“1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo cabíveis apenas para sanar os vícios previstos no art. 1.022 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 1.022 e 1.026, § 2º; CC,
arts
. 408 a 416; CDC, art. 51, IV.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara

Trata-se de Embargos de declaração opostos por

GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
contra o acórdão em ID nº
355008357
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos, negou provimento
ao recurso, mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida.

A parte embargante assevera que o acórdão apresenta vícios de omissão quanto ao enfrentamento analítico da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, bem como de contradição na fundamentação acerca da natureza da cláusula penal.

Sustenta, ainda, omissão quanto à função
prefixadora
da cláusula penal e à desnecessidade de prova do prejuízo.

Alega omissão quanto à irrelevância jurídica da ausência de fruição do imóvel.

Assevera a necessidade de esclarecimento acerca dos critérios utilizados para a fixação do percentual de retenção.

Apresenta prequestionamento quanto ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, aos artigos 408 a 416, com especial destaque ao artigo 413, bem como aos artigos 113, 421, 422 e 884 do Código Civil, além do artigo 8º e do artigo 489, § 1º, do Código de Processo Civil.

Diante disso, requer o acolhimento dos presentes embargos de declaração, a fim de sanar os vícios apontados, com efeitos infringentes e para fins de prequestionamento.

A parte embargada apresentou contrarrazões no ID
357563868
, pugnando pelo desprovimento do recurso interposto.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

EMBARGANTE(
S):
GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

EMBARGADO(S):
RAYROBIO JOSE PEREIRA DANTA e Outro

VOTO

Egrégia Câmara

Conforme relatado, trata-se de Embargos de declaração opostos por

GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
contra o acórdão em ID nº
355008357
, exarado pela Colenda Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que, por unanimidade de votos, negou provimento ao recurso, mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida.

O recurso de embargos de declaração tem fundamentação vinculada e estrita, possuindo a finalidade de esclarecer obscuridades, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material observados na sentença, acórdão ou decisão, conforme disposto no artigo 1.022, CPC, vejamos
:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição;

II -
suprir
omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Caso não existam, na decisão judicial embargada, tais defeitos de forma, não há que interpor embargos de declaração, pois estes não devem ser utilizados para reexame e novo julgamento do que já foi decidido, dado que, para tanto, há o recurso próprio previsto na legislação.

O acórdão Embargado restou assim proferido:

“APELANTE: GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA.

APELADOS:
RAYROBIO JOSE PEREIRA DANTA

ALESSANDRA DA SILVA BASTOS

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Rememoro que se trata de Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga proposta contra a ora apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de compra e venda referente ao Lote n.º 03, da Quadra 19, do loteamento “Residencial Parque Bela Conquista”, com condenação da requerida, ora apelante, à restituição, em parcela única e imediata, de 90% dos valores efetivamente pagos pela parte autora, autorizando-se a retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória para cobertura de despesas administrativas.

No que tange à retenção de 10%, o Juízo
a quo
asseverou que, embora a jurisprudência do STJ admita a flutuação do percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, a definição do índice deve observar as circunstâncias concretas do caso, notadamente a inexistência de edificação no lote, a ausência de uso efetivo ou fruição econômica do bem pelos compradores, a inexistência de prova de prejuízos extraordinários suportados
pela
vendedora e a possibilidade de rápida renegociação do imóvel.

Assim, no caso em exame, asseverou que a incidência do percentual máximo de 25%, ou da multa contratual em patamar elevado sobre o valor total do contrato, revelar-se-ia manifestamente excessiva e desproporcional, configurando enriquecimento sem causa da requerida, razão pela qual reputou suficiente, razoável e justa a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor integral do contrato, por entender que tal montante se mostra adequado para ressarcir as despesas administrativas e operacionais inerentes à contratação, sem impor onerosidade excessiva ao consumidor.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela apelante.

1. Da legalidade da cláusula de rescisão contratual – cláusula décima segunda, parágrafo sexto, alínea “b” – multa contratual de 25% sobre os valores pagos

A apelante sustenta que a sentença merece reforma especificamente no ponto em que limitou a retenção a
10%
dos valores adimplidos, pois, segundo afirma, deve prevalecer a
Cláusula Décima Segunda, § 6º, alínea “b”
, que prevê
multa contratual de 25% sobre os valores pagos
em caso de resolução por iniciativa/inadimplemento do comprador.

Defende que essa cláusula é válida, legítima e compatível com a jurisprudência do STJ para contratos celebrados antes da Lei n.º 13.786/2018.

Nesse sentido, a recorrente afirma ser
incontroverso
que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018 e que, nessa hipótese, a disciplina aplicável, segundo a jurisprudência do STJ invocada no recurso, conduz ao reconhecimento da possibilidade de retenção de
25% dos valores pagos
, desde que a rescisão decorra da conveniência ou inadimplemento do comprador.

A corroborar, a apelante cita julgados do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o
REsp 1.723.519/SP
e os
EAg
1.138.183/PE
, para sustentar que, nos contratos anteriores à Lei do Distrato, o percentual de
25% dos valores pagos
foi consolidado como
parâmetro-base
nas hipóteses de resolução por iniciativa do comprador, ausente peculiaridade concreta que justifique redução.

Sustenta que esse patamar seria “adequado e suficiente” para indenizar a incorporadora pelas despesas gerais e para desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Outrossim, a apelante sustenta que a resolução contratual decorreu
exclusivamente da iniciativa e do inadimplemento dos adquirentes
, sem qualquer descumprimento contratual imputável à vendedora.

Ressalta que não houve alegação de vício do empreendimento, atraso na entrega, falha estrutural ou qualquer conduta ilícita da empresa.

A partir disso, procura enquadrar o caso como hipótese típica de
rescisão por conveniência do comprador
, em que seria legítima a retenção em patamar maior.

Argumenta, ainda, que a cláusula contratual de retenção goza de presunção de validade e que sua nulidade dependeria de
prova efetiva de abusividade
ou de
comprovação de onerosidade excessiva
ao consumidor, decorrente de fato extraordinário e imprevisível capaz de alterar a equação econômico-financeira do contrato.

Argumenta que os apelados não demonstraram tal abusividade nem qualquer fato extraordinário que tornasse excessivamente oneroso o pagamento das parcelas.

Outrossim, sustenta que não é razoável que, em uma rescisão ocorrida sem culpa da vendedora, seja aplicada retenção de apenas
10%
.

Defende que esse percentual é insuficiente para recompor os efeitos do rompimento contratual e contraria o parâmetro jurisprudencial que reputa adequado o percentual de
25%
.

Ademais, a apelante combate expressamente a lógica adotada pela sentença ao asseverar que exigir
prova individualizada de prejuízo extraordinário
esvaziaria a própria essência da cláusula penal.

Afirma que a incorporadora suporta custos administrativos, comerciais, financeiros e tributários permanentes, que independem da edificação do lote ou da efetiva ocupação do bem pelo comprador. Por isso, argumenta que a ausência de demonstração específica de dano extraordinário não impediria a retenção de 25%.

Além disso, a recorrente sustenta que os fundamentos adotados na sentença — lote não edificado, ausência de fruição econômica e inexistência de prejuízos extraordinários comprovados — não constituem peculiaridades aptas a afastar o parâmetro consolidado do STJ.

Cita julgados segundo os quais o percentual de 25% seria aplicável independentemente da entrega ou ocupação da unidade imobiliária, pois o caráter da cláusula penal não depende da utilização do bem.

Assim, pede:

[...]

a)
que seja reconhecida como VÁLIDA as disposições contidas na CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA, PARÁGRAFO SEXTO do contrato
, sendo reconhecidas como válida a multa contratual de
25% sobre os valores pagos
, em conformidade com a jurisprudência predominante do STJ bem como a
Cláusula Décima Segunda, Parágrafo Sexto, Alínea “b”
, do contrato;

b)
MAJORAR e INVERTER o ônus sucumbencial
arbitrado, com a consequente condenação dos Apelados ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

[...] (ID. 347570356, p. 12) [grifos nossos e do original]

Os apelados, por sua vez, refutam a tese recursal de que o Superior Tribunal de Justiça teria consolidado um percentual automático ou padrão de
25%
para contratos anteriores à Lei n.º 13.786/2018.

Sustentam que esse entendimento
não possui caráter absoluto
, pois a própria jurisprudência do STJ exige exame das
peculiaridades do caso concreto
, com observância da vedação ao enriquecimento sem causa, do equilíbrio contratual e da proteção do consumidor.

Asseveram que, apesar do contrato ter sido celebrado em
agosto de 2018
, antes da vigência da Lei do Distrato, a controvérsia deve ser resolvida
integralmente à luz do Código de Defesa do Consumidor
, exatamente como reconhecido na sentença.

A partir disso, invocam os
arts
.
51
e
53
do CDC como parâmetros de controle da abusividade das cláusulas contratuais e da limitação das perdas impostas ao consumidor.

Outrossim, argumentam que o Juízo de origem não adotou critério abstrato ou automático, mas examinou
detalhadamente
as circunstâncias fáticas da causa para concluir pela retenção de
10%
.

Sustentam, assim, que o
decisum
observou precisamente o método exigido pela jurisprudência: análise do caso concreto, proporcionalidade da cláusula penal e prevenção de vantagem excessiva em favor da incorporadora.

Os apelados rechaçam a alegação da apelante de que a cláusula penal contratual prefixaria automaticamente os prejuízos e, por isso, não poderia ser revista judicialmente.

Sustentam que, nos termos dos
arts
.
412 e 413 do Código Civil
, a cláusula penal
não é imune ao controle jurisdicional
, podendo ser reduzida sempre que se revelar
manifestamente excessiva
. Assim, ainda que exista previsão contratual de retenção superior, alegam que cabe ao Poder Judiciário adequá-la às circunstâncias do caso, sobretudo em relações de consumo.

Outrossim, os recorridos afirmam que, no caso concreto,
não há peculiaridades fáticas que legitimem a retenção de 25%
.

Para tanto, enumeram os seguintes elementos:

a) o lote é
não edificado
;

b)
não houve fruição do imóvel
;

c)
não houve posse produtiva
;

d) o bem retorna integralmente ao
estoque da incorporadora
; e

e) a apelante
não comprovou despesas individualizadas
.

Ademais, os apelados ressaltam que pagaram
R$ 28.421,44
, de modo que a retenção de
25%
representaria
R$ 7.105,36
, quantia que qualificam como excessiva diante da inexistência de prejuízo concreto comprovado.

Defendem, por isso, que a retenção de
10%
já cumpre satisfatoriamente a função compensatória e pedagógica da cláusula penal, sem ensejar enriquecimento ilícito da vendedora.

Pois bem.
É cediço que a Lei n.º 13.786/2018inseriuo art. 32-A à Lei n.º 6.766/
79,com
entrada em vigor em27/12/
2018,do
qual se destaca
oinciso
II, in
verbis
:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

[...]

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou
sinal,limitado
a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
;

[...][
grifo nosso]

Porém, no caso em exame, considerando que o contrato foi firmado antes da referida Le
n.º
13.786/2018, conforme asseverado pela própria recorrente, há que se verificar se é adequado o percentual previsto no contrato, de retenção de 25% sobre os valores pagos, em caso de desistência do comprador, uma vez que não cabe a aplicação retroativa da referida lei.

A respeito do tema, o Superior Tribunal de Justiça “
tem considerado razoável
[...]
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas,
seja arbitrado entre 10% e 25%
,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Ou seja,
o percentual de 25% não consubstancia patamar fixo, automático ou imune ao controle jurisdicional, mas apenas teto jurisprudencial admitido em determinadas hipóteses, sempre sujeito ao exame das circunstâncias concretas da causa e à incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, assevera-se que, em relações de consumo, a cláusula penal inserida em contrato de adesão não prevalece de modo absoluto, sobretudo quando sua aplicação literal conduzir à imposição de desvantagem exagerada ao adquirente ou à perda substancial das prestações pagas, vedada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, in
verbis
:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV -
estabeleçam
obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade
;

[...] [grifo nosso]

Também sob a ótica do direito comum, a cláusula penal não está subtraída ao controle de proporcionalidade, podendo ser reduzida judicialmente quando se revelar manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil, conforme cita-se:

Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
.

[grifo nosso]

No caso em exame,
a retenção contratual de 25% sobre os valores pagos não se mostra adequada.

Cuida-se de compromisso de compra e venda firmado em 15/08/2018, relativo a lote urbano não edificado, no qual os compradores adimpliram R$ 28.421,44 e posteriormente manifestaram interesse no desfazimento do negócio por impossibilidade financeira.

Ocorre que, não há elemento idôneo a demonstrar que os adquirentes tenham extraído proveito econômico do bem, tampouco que tenham promovido construção, deterioração, exploração produtiva ou retenção indevida da unidade
.

Ao reverso, os autos revelam que o lote permaneceu sem edificação, apto à imediata reinserção no estoque comercial da vendedora
.

Assim, em razão das circunstâncias do caso, não se justifica impor aos consumidores retenção no percentual máximo de 25% pretendido pela apelante
.

A inexistência de fruição do imóvel e a ausência de demonstração de prejuízo concreto mais gravoso afastam a necessidade de retenção em patamar superior.

Ainda que se reconheça que a incorporadora suporta custos administrativos, comerciais e operacionais inerentes à contratação, tais despesas ordinárias já se mostram suficientemente compensadas com a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, percentual que preserva o sinalagma contratual, evita o enriquecimento sem causa e impede que o desfazimento do negócio se converta em fonte de lucro excessivo para a fornecedora.

Não procede, pois, a alegação de que a simples existência de cláusula contratual prevendo retenção de 25% dispense a aferição judicial da razoabilidade no caso concreto.

A cláusula penal tem, de fato, função indenizatória e cominatória, mas sua finalidade não autoriza a abstração completa da realidade fática, nem afasta a incidência do microssistema consumerista.

O controle judicial, em tal contexto, não esvazia a convenção privada; apenas a reconduz aos limites da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

É precisamente por isso que a jurisprudência admite variação entre 10% e 25%, e não adoção cega do percentual máximo em todo e qualquer distrato por iniciativa do comprador
.

Acresce que os compradores buscaram o distrato extrajudicialmente, propuseram retenção de 10% e disponibilizaram o lote para imediata comercialização, circunstâncias que evidenciam conduta compatível com a
boa-fé objetiva e com o dever de cooperação
, reduzindo ainda mais o impacto econômico do desfazimento para a vendedora.

Em tal cenário, a elevação da retenção para 25% importaria, na prática, desconto de R$ 7.105,36 sobre o total pago, quantia excessiva diante da
ausência de uso do bem, da inexistência de depreciação material e da possibilidade de pronta revenda da unidade
.

Outrossim, sob a perspectiva do
diálogo das fontes
, a cláusula penal estipulada para a hipótese de resolução contratual por iniciativa do adquirente não pode ser examinada de forma isolada e inflexível, mas em consonância com os postulados da
boa-fé objetiva e da função social do contrato
, previstos nos
arts
. 422 e 421 do Código Civil
.

Isso porque, a autonomia privada, embora deva ser preservada, não autoriza a imposição de desvantagem excessiva a uma das partes, nem a conversão da cláusula de retenção em instrumento de onerosidade desmedida.

Nesse sentido, a pretensão de retenção de 25% dos valores pagos, em hipóteses como a dos autos, ultrapassa a medida necessária à recomposição das despesas ordinárias do negócio e acaba por favorecer vantagem patrimonial desproporcional da vendedora, em afronta, ainda, à
vedação ao enriquecimento sem causa, insculpida no art. 884 do Código Civil
.

Desse modo, a retenção de
10% sobre os valores efetivamente pagos
, com restituição imediata do remanescente, mostra-se a solução mais consentânea com o
art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, com os
arts
. 113, 413, 421 e 422 do Código Civil e com o art. 8º do Código de Processo Civil (fins sociais, bem comum, proporcionalidade e razoabilidade)
, pois, em hipóteses de resolução do contrato por iniciativa do comprador, embora a restituição deva ser parcial, não se podem impor perdas desproporcionais ao consumidor.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado desta colenda Quinta Câmara de Direito Privado:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL
. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR PAGO, E NÃO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786/2018
. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame:

Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, condenando a Loteadora Assaí à devolução de 80% dos valores pagos pelos promitentes compradores, à indenização por benfeitorias realizadas e à isenção de taxa de fruição. Determinou-se ainda a responsabilidade dos autores pelo pagamento de débitos tributários até a rescisão.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) se a tese de ausência de registro do loteamento, alegada após a prolação da sentença, configura causa de nulidade do contrato, implicando a devolução integral das parcelas pagas; (
ii
) se podem ser revistas cláusulas do contrato de promessa de compra e venda consideradas abusivas; (
iii
) se é aplicável a taxa de fruição e se os juros de mora incidentes sobre a restituição das parcelas pagas devem ter como termo inicial a data do trânsito em julgado da decisão; (
iv
) se os promitentes compradores, por terem dado causa à rescisão contratual, devem arcar com o ônus sucumbencial.

III. Razões de decidir:

3. Para além de não se admitir novo pedido após a prolação da sentença, sob pena de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, conforme preceitua o art. 329 do CPC, a ausência de registro do loteamento não conduziria automaticamente à nulidade do contrato, mas à suspensão do pagamento das parcelas, conforme art. 38 da Lei nº 6.766/79.

4.
Em que pese à existência de cláusula contratual permitindo a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do imóvel em caso de rescisão por culpa do adquirente, é certo que tal cláusula se mostra abusiva por trazer uma penalidade demasiada ao consumidor
.

5.
A Corte Superior “tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

6. A taxa de fruição prevista no art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao caso, por ter sido o contrato celebrado anteriormente à sua vigência, em observância ao princípio do ato jurídico perfeito (art. 6º da LINDB).

7. Quanto aos juros de mora, deve-se observar o entendimento consolidado no Tema Repetitivo 1002/STJ, incidindo a partir do trânsito em julgado, dada a ausência de mora do promitente vendedor.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso interposto por Luzia Martins da Silva Moreira e João Moreira desprovido. Recurso interposto pela Loteadora Assaí S/S Ltda. parcialmente provido, para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.

Tese de julgamento:

"1. Para além de não se admitir novo pedido após a prolação da sentença, sob pena de violação às regras que tratam sobre a estabilização objetiva da demanda, conforme preceitua o art. 329 do CPC, a ausência de registro do loteamento não conduziria automaticamente à nulidade do contrato, mas à suspensão do pagamento das parcelas, conforme art. 38 da Lei nº 6.766/79.

2.
É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do imóvel em caso de rescisão por culpa do adquirente, devendo a retenção de valores pagos incidir sobre o valor pago.

3. A taxa de fruição não se aplica a contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018 se não houver cláusula expressa nesse sentido.

4. Os juros de mora incidentes sobre valores restituíveis começam a fluir a partir do trânsito em julgado da decisão."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CDC, art. 51, IV; CC/2002, art. 408; Lei nº 6.766/79,
arts
. 34 e 38; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 20/6/2017; STJ, Tema Repetitivo 1002; Súmula 543/STJ.

(TJMT, AC 1001921-51.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/12/2024,
Publicado
no DJE 21/01/2025) [grifo nosso]

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial anteriormente fixada em 10%, para 12% sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.
”

A parte embargante alega que o acórdão padece de vício de omissão. Todavia, ao se proceder à análise da decisão impugnada, constata-se que a matéria foi amplamente enfrentada, conforme destacado no texto acima, com fundamentação jurídica e jurisprudencial suficiente para evidenciar o entendimento adotado pelo órgão julgador.

Além disso, importa salientar que o prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 1.022 do CPC.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Egrégio Câmara:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ERRO MATERIAL – VÍCIO SANADO – ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO – DESNECESSIDADE - RESULTADO MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE ACOLHIDO.

1. Se no acórdão há o vício apontado pela Embargante, o recurso de embargos de declaração deve ser acolhido para sanar o erro material.

2. “Os embargos de declaração são cabíveis somente para sanar omissão, obscuridade ou contradição contida no julgado, ou, ainda, para sanar erro material. Ausente qualquer dessas hipóteses, devem ser rejeitados os embargos, sob pena de se abrir a possibilidade de rediscussão da matéria de mérito encartada nos autos e já decidida.” (N.U 0015718-93.2019.8.11.0000, Maria Aparecida Ribeiro, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 25/06/2018,
Publicado
no DJE 03/07/2018)

3.
Entende-se como
prequestionada
a matéria que foi objeto de análise e decisão no acórdão recorrido, sendo despicienda a referência expressa a dispositivo de lei federal (prequestionamento explícito), bastando que a questão jurídica tenha sido efetivamente decidida (prequestionamento implícito).

(N.U 0011076-95.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO,
EDSON DIAS REIS
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 19/03/2024,
Publicado
no DJE
22/03/2024
) (grifo nosso)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AGRAVO INTERNO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA ANTECIPADA – INVIABILIDADE – OMISSÃO – NÃO CONSTATAÇÃO – PRONUNCIAMENTO SOBRE TODOS OS PONTOS RELEVANTES SUSCITADOS – PREQUESTIONAMENTO – ACLARATÓRIOS REJEITADOS.

1 –
Não há que se falar em omissão se a decisão recorrida deliberou sobre todos os pontos relevantes para o deslinde da causa
.

2 –
O órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, de acordo com o livre convencimento motivado.

3 –
O prequestionamento, nos Embargos de Declaração, ainda deve seguir os pressupostos de admissão do aludido recurso, qual seja, a presença de omissão, contradição, obscuridade e erro material.

(N.U 1012212-53.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO
PÚBLICO,
HELENA
MARIA BEZERRA RAMOS
, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 18/03/2024,
Publicado
no DJE
26/03/2024
) (grifo nosso)

Aliás, como brilhantemente a ilustre Desa. Helena Maria Bezerra Ramos descreve no caso citado acima, o órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas tão somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, seguindo o seu livre convencimento.

Em outras palavras, desde que suficientemente analisada a matéria posta nos autos, o órgão julgador não está obrigado a manifestar ponto a ponto sobre todos os argumentos e/ou dispositivos legais invocados pelas partes, mas sim realizar a devida entrega jurisdicional.

Dito isso, a irresignação do Embargante não ultrapassa o mero descontentamento com o entendimento aplicado, inexistindo vícios quando a matéria que foi suficientemente enfrentada.

Portanto, a decisão é clara, em seus fundamentos, há lógica entre a conclusão e suas premissas a não ensejar contradição, como todas as matérias questionadas na pretensão subjetiva foram examinadas a contento, não existindo, ainda, erro material a ser suprido.

O mero inconformismo do Embargante não pode ensejar a oposição de embargos de declaração, os quais não são apropriados para rediscussão da matéria já decidida, ainda que, supostamente, incoerente, segundo o entendimento dele.

Evidente, assim, a impropriedade do manejo dos embargos de declaração, que não se configuram como outra instância recursal, pois, mesmo para fins de prequestionamento, o uso deste recurso se limita à demonstração de ocorrência das hipóteses contempladas no art. 1.022, CPC.

Por essas razões,
CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

opostos, PORÉM, REJEITO-OS.

Por fim, fica a parte embargante advertida de que a oposição de novos embargos de declaração manifestamente protelatórios, em que não aponte, de modo concreto e consistente, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, prolongando indevidamente a conclusão da demanda e distorcendo a finalidade do recurso, resultará na aplicação de multa sobre o valor da causa atualizado, conforme preceitua o art. 1.026, § 2º, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026