Tribunal: TJMT
Processo: 1044409-87.2025.8.11.0001
Relator(a): VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1044409-87.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[VALENTINA EVANITA DE OLIVEIRA - CPF: 482.065.631-72 (RECORRENTE), JESSIKA NAIARA VAZ DA SILVA - CPF: 022.104.581-37 (ADVOGADO), LEANDRO DA GUIA DE SOUZA - CPF: 003.902.721-08 (RECORRIDO), PAULO MARCEL GRISOSTE SANTANA BARBOSA - CPF: 012.695.861-06 (ADVOGADO), SEPHORA FERNANDA DE ALMEIDA SOUZA - CPF: 697.615.151-68 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado nº
1044409-87.2025.8.11.0001
.

Origem: Terceiro Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Recorrente:
LEANDRO DA GUIA DE SOUZA e SEPHORA FERNANDA DE ALMEIDA SOUZA
.

Recorrida:
VALENTINA EVANITA DE OLIVEIRA
.

Data do Julgamento:
31/03/2026.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUÉIS E IPTU. MULTA MORATÓRIA. CAUÇÃO. COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO PARCIAL. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, II DO CPC. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de cobrança ajuizada por locadora, condenando os locatários ao pagamento de aluguéis, IPTU e multa moratória, reconhecendo, por outro lado, crédito em favor dos rqueridos referente à caução, com determinação de compensação dos valores e fixação de saldo remanescente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é exigível o aluguel referente ao mês de março de 2025, diante de alegação de pagamento; (ii) estabelecer se subsiste a responsabilidade dos recorrentes pelos demais débitos locatícios e danos materiais reconhecidos na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O benefício da gratuidade da justiça é deferido com fundamento no art. 98 do CPC, diante da comprovação de insuficiência de recursos pelos recorrentes.

Nos termos do art. 373, II do CPC, incumbe ao autor comprovar o fato constitutivo do direito e ao requerido demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo da obrigação.

O contrato de locação é válido e eficaz, tendo havido prorrogação automática até a efetiva entrega das chaves, subsistindo a obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos até junho de 2025.

A multa compensatória é inexigível quando cumulada com multa moratória fundada no mesmo fato gerador, sob pena de bis in idem, devendo prevalecer apenas a penalidade específica pela mora.

A retenção da caução para reparos é indevida na ausência de comprovação dos danos mediante laudos de vistoria inicial e final, incumbindo ao locador o ônus da prova.

O comprovante juntado pelos recorrentes demonstra a quitação do aluguel referente a março de 2025, configurando fato extintivo da obrigação e impondo o afastamento da respectiva cobrança.

Quanto aos demais aluguéis e encargos, bem como aos danos materiais reconhecidos, os recorrentes não apresentaram prova apta a afastar a condenação, devendo ser mantida a sentença nesses pontos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O locatário responde pelos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves, nos termos do contrato e da Lei nº 8.245/1991.

É vedada a cumulação de multa compensatória e moratória quando ambas decorrem do mesmo fato gerador, sob pena de bis in idem.

A retenção da caução para reparos exige comprovação dos danos mediante laudo de vistoria inicial e final.

A comprovação documental do pagamento de aluguel afasta a respectiva condenação, por constituir fato extintivo da obrigação.

________________________________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, 373, I e II, 374, II e 345, I; Lei nº 8.245/1991, arts. 23, III, 38, § 2º, e 39; Lei nº 9.099/95, arts. 20 e 55.
urisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível nº 0416247-33.2010.8.13.0024, Rel. Des. Mônica Libânio, j. 29.08.2024; TJMT, Apelação Cível nº 1001162-61.2023.8.11.0022, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 18.05.2025; TJDFT, Apelação nº 0713707-53.2022.8.07.0001, Rel. Des. Sandra Reves, j. 15.02.2024; TJMT, Recurso Inominado nº 1016819-03.2023.8.11.0003, Rel. Valdeci Moraes Siqueira, j. 20.05.2024; TJMT, Recurso Inominado nº 1009077-29.2022.8.11.0045, Rel. João Alberto Menna Barreto Duarte, j. 06.05.2024.

R E L A T Ó R I O

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para:

“• JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte reclamante em sua petição inicial e, por corolário, CONDENO os reclamados a pagar a quantia de R$ 11.421,16 (onze mil, quatrocentos e vinte e um reais e dezesseis centavos), correspondente aos aluguéis e ao IPTU, já acrescidos da multa moratória contratual de 10%.

•

JULGO PROCEDENTE o pedido contraposto e, reconheço em favor dos reclamados o crédito no valor de R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais), referente à caução, que deverá ser corrigida pelos índices de remuneração da caderneta de poupança, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei n. 8.245/1991, mantendo-se inalterados os demais itens e parágrafos do referido pronunciamento.

• DETERMINO a compensação dos valores devendo os reclamados pagarem a reclamante o saldo remanescente, no importe de R$ 9.121,16 (nove mil, cento e vinte e um reais e dezesseis centavos), que deverá ser corrigido monetariamente pelo IGPM-FGV e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada obrigação que compõe o saldo devedor, conforme previsão contratual.”

Em suas razões recursais (ID 347351359), os recorrentes pleiteiam o benefício da justiça gratuita e, no mérito, a reforma da sentença. Sustentam, em síntese, que o aluguel referente ao mês de março de 2025 foi devidamente pago, e que os danos materiais não foram comprovados ou não são de sua responsabilidade.

A recorrida apresentou contrarrazões (ID 347351369 e 347351372), pugnando pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos recorrentes, tendo em vista os documentos apresentados (holerites e comprovantes de despesas), que demonstram a insuficiência de recursos para arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento, nos termos do artigo 98 do CPC.

Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de ação de cobrança ajuizada pela locadora, em face dos locatários, ora recorrentes. Na petição inicial (ID 347350859), a autora alegou o inadimplemento de aluguéis e a existência de danos no imóvel após a desocupação, requerendo a condenação dos requeridos ao pagamento dos débitos e ao ressarcimento dos prejuízos materiais, conforme orçamentos e vídeos juntados aos autos.

A sentença (ID 347351354) acolheu em parte os pedidos, condenando os recorrentes ao pagamento dos aluguéis em atraso e à indenização por danos materiais.

Para melhor compreensão dos fatos, transcrevo excertos da respeitável decisão:

(...)

O deslinde da celeuma instaurada entre as partes litigantes depende da análise acerca da legitimidade da cobrança de aluguéis, IPTU, multa contratual e demais encargos locatícios, referentes ao contrato de locação firmado entre a reclamante e os reclamados.

Sob esse enfoque, cabe a parte reclamante a demonstração do fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, CPC), e a parte reclamada, o ônus da contraprova, existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo e as causas de excludente de responsabilidade (art. 373, II, CPC).

De início, cumpre registrar que, a reclamada, Sephora Fernanda de Almeida Souza, embora regularmente citada (ID. 200892171), não compareceu à audiência de conciliação designada (ID. 202808419), motivo pelo qual decreto a sua revelia (art. 20 da Lei nº 9.099/95).

No entanto, por se tratar de processo com pluralidade de reclamados, cujos fundamentos de defesa são comuns, à revelia não produzirá os seus efeitos (art. 345, I, CPC).

Outrossim, observa-se, que a existência de relação jurídica entre as partes e a rescisão do contrato, são fatos incontroversos, pois afirmados na petição inicial e reconhecidos pelas partes reclamadas, portanto, não dependendo de provas (art. 374, II, do CPC).

Nesse quadro, cabe analisar se os valores cobrados pela reclamante relacionados aos aluguéis dos meses de 03/2025 a 06/2025, no valor de R$ 9.995,55; IPTU dos anos de 2024 e de 2025 (janeiro a maio), na importância de R$ 1.182,88; bem como a multa no montante de R$ 6.900,00, que totalizam, R$ 18.078,43 (dezoito mil, setenta e oito reais e quarenta e três centavos), são devidos pelos reclamados.

No que se refere ao contrato de locação (ID. 19876809), importante consignar que este é plenamente válido e eficaz, porquanto, com a permanência dos locatários na posse do imóvel até a efetiva entrega das chaves em 06/2025, houve a prorrogação automática da avença (cláusula 2ª).

Partindo desse cenário, constata-se que comporta parcial acolhimento o pedidos formulados pela reclamante em sua exordial.

Prosseguindo na análise, vislumbra-se que as partes pactuaram acordo verbal para redução temporária do valor do aluguel para R$ 1.300,00 (no período de 04/2025 a 08/2025), condicionando sua eficácia a realização de reparos no imóvel às expensas dos reclamados. Contudo, como não restou comprovado o adimplemento dessa condição, prevalece como devido o valor mensal de R$ 2.300,00, conforme cláusula 3ª do contrato (ID. 198768092).

Superadas as questões atinentes à validade contratual e ao valor da locação, tem-se que a reclamante comprovou a exigibilidade da cobrança até 06/2025 (ID. 198874808), haja vista que, a obrigação do pagamento, subsiste até a entrega das chaves pelo locatário, que no caso em testilha, ocorreu na data de vencimento do aluguel (10/06/2025).

A corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - PRELIMINAR - NULIDADE SENTENÇA - REJEIÇÃO - ENCERRAMENTO PRÉVIO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DE REAVALIAÇÃO DOS REPAROS - RECUSA JUSTIFICADA DO LOCADOR - ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS DEVIDOS - JUROS E CORREÇÃO - CONSECTÁRIOS LEGAIS. A sentença que faz referência aos dispositivos legais aplicáveis e aos elementos de prova colhidos durante a instrução, atende aos requisitos de validade exigidos. É ônus do locatário arcar com os aluguéis e encargos locatícios devidos até a entrega das chaves; restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, quando finda a locação (art. 23, III, da Lei nº 8 .245/91). Os juros e correção monetária, incidentes sobre os débitos em atraso, consubstanciam consectários legais, não cabendo seu afastamento.

(TJ-MG - Apelação Cível: 04162473320108130024, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 29/08/2024, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/08/2024)

No que diz respeito, a titularidade do pagamento do IPTU dos anos de 2024 e de 2025 (janeiro a maio), considerando que, nesse caso, não há controversa, conclui-se pela procedência do pedido (ID. 198767290).

Em relação à multa contratual prevista na cláusula 12ª do contrato, percebe-se que é inexigível, pois, ainda que admitida a cumulação de penalidades, elas não podem decorrer do mesmo fato gerador, que, no caso em exame, consiste no descumprimento da cláusula 4ª (data do vencimento do aluguel), cláusula 5ª (multa de 10% e juros de 1% pelo atraso do pagamento do aluguel e demais encargos locatícios) e cláusula 8ª (IPTU - encargos locatícios), sob pena de configurar bis in idem, prática vedada pelo ordenamento jurídico.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – PEDIDO DE SUSTENTAÇÃO ORAL FORMULADO FORA DO PRAZO REGIMENTAL – INTEMPESTIVIDADE – INDEFERIMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E MULTA CONTRATUAL – PURGAÇÃO DA MORA – MULTA COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA – BIS IN IDEM – IMPOSSIBILIDADE – PRECEDENTES DESTA CORTE E DO STJ – DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ACESSÓRIAS – MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO – MANUTENÇÃO DO DESPEJO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O pedido de sustentação oral em sessão de julgamento virtual, para ser admitido, deve ser apresentado até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão, sob pena de preclusão. Requerimento extemporâneo deve ser indeferido. A cumulação da multa compensatória (cláusula penal) com a multa moratória configura "bis in idem", uma vez que ambas têm o mesmo fato gerador – a inadimplência dos aluguéis –, sendo vedada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Restando comprovado o descumprimento de cláusulas contratuais relativas à conservação e à manutenção do imóvel locado, revelando degradação significativa das instalações, inclusive com risco estrutural e descumprimento de normas técnicas, mostra-se escorreita a sentença no tocante à rescisão do contrato e a procedência do pedido de despejo. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10011626120238110022, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 18/05/2025, Vice-Presidência, Data de Publicação: 18/05/2025)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL . INADIMPLEMENTO. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA PELAS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DO CONTRATO. CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. MESMO FATO GERADOR . IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que acolheu parcialmente os embargos à execução, a fim de afastar a incidência da multa compensatória prevista no contrato de locação. Mantida a multa moratória sobre as taxas condominiais, sobre o IPTU e TLP e sobre o valor da pintura e reparos. 2. A cumulação de multa compensatória e de multa moratória sujeita-se à previsão contratual e à hipótese de incidência distinta, sob pena de bis in idem. Na espécie, a incidência de ambas as multas teria fundamento em um único fato gerador, qual seja, o descumprimento da prestação mensal de aluguel e dos encargos decorrentes da locação (pagamento do IPTU, TLP, pintura e reparos), revelando-se descabida a incidência concomitante das duas penalidades. Assim, demonstrado o intuito do locador de ser ressarcido dos aluguéis e demais encargos decorrentes da locação, aplica-se, tão somente, a multa moratória. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 0713707-53 .2022.8.07.0001 1816935, Relator.: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 15/02/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/03/2024)

À luz das considerações expendidas, deve prevalecer a multa específica para a mora, afastando-se a cobrança da cláusula penal compensatória.

Frente ao exposto, o crédito da reclamante, correspondente aos aluguéis de 03/2025 a 06/2025 (R$ 9.200,00) e às parcelas do IPTU do ano de 2024 e de 01 a 05/2025 (R$ 1.182,88), acrescido da multa moratória de 10% (R$ 1.038,28), perfaz o montante de R$ 11.421,16 (onze mil, quatrocentos e vinte e um reais e dezesseis centavos).

No que tange a existência da caução, o art. 39, Lei nº 8.245/91, prevê que o respectivo valor será utilizado para compensação, somente quando ocorrer a efetiva entrega das chaves, momento em que será apurado o saldo devedor, ao qual estão incluídos os reparos no imóvel.

Neste particular, em que pese a reclamante demonstrar que a caução foi utilizada para reparar os danos da casa (cláusula 10ª), o contrato ao qual as partes se obrigaram a cumprir, prevê expressamente no parágrafo único da cláusula 1ª, “que o imóvel será devolvido nas mesmas condições previstas no Laudo de vistoria.”

À vista disso, pela disposição contratual, cabia a locadora cumprir com o disposto na referida cláusula, colacionando aos autos, o laudo da vistoria inicial e final, para que se pudesse aferir os consertos necessários.

Confira-se:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – RESCISÃO - REPAROS NECESSÁRIOS, APÓS O TÉRMINO DA LOCAÇÃO – PLEITO DE RESSARCIMENTO - AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL - DANOS NO IMÓVEL - ÔNUS DO LOCADOR - ARTIGO 373, INCISO I DO CPC RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Conforme estabelecido no artigo 373, inciso I do CPC é ônus da reclamante locadora comprovar os fatos constitutivos do seu direito. 2. A simples apresentação de fotografias do imóvel e comprovantes de pagamentos, somada a ausência de laudo de vistoria realizado, quando da entrega e desocupação do imóvel, não se pode exigir do locatário o pagamento de valores relativos a reparos no imóvel locado. 3. Recurso conhecido e não provido. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 1016819-03.2023.8.11 .0003, Relator.: VALDECI MORAES SIQUEIRA, Data de Julgamento: 20/05/2024, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 23/05/2024).

Nessa linha interpretativa, a retenção da caução (cláusula 3ª) para reparos é indevida, dado que a reclamante não comprovou os alegados danos mediante laudos de vistoria.

Consequentemente, o pedido contraposto formulado pelos reclamados merece procedência, devendo o valor da caução ser deduzido do débito total. Assim sendo, o reclamado faz jus ao crédito de R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais).

(...)

A controvérsia recursal cinge-se à análise da exigibilidade do aluguel referente ao mês de março de 2025 e da responsabilidade dos requeridos pelos danos materiais apontados na inicial.

Os Juizados Especiais são orientados pelos princípios da simplicidade, informalidade e celeridade, buscando a solução mais justa e rápida para o conflito. A análise das provas, portanto, deve ser feita de forma objetiva e direta.

No mérito, entendo que a sentença merece um pequeno reparo.

Os recorrentes alegam ter efetuado o pagamento do aluguel com vencimento em março de 2025. Para comprovar o alegado, juntaram aos autos o "Comprovante de pagamento mês de março de 2025.pdf" (ID 347350886).

Analisando o referido documento, verifico que ele demonstra, de forma clara e suficiente, a quitação do débito referente ao mencionado mês. Conforme o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, cabe ao requerido o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Neste ponto específico, os recorrentes se desincumbiram com sucesso de seu ônus probatório, apresentando prova documental do pagamento que, uma vez realizado, extingue a obrigação correspondente. Portanto, o valor do aluguel de março de 2025 deve ser afastado da condenação.

Quanto aos demais débitos (aluguéis de outros meses e indenização por danos materiais), os recorrentes não trouxeram aos autos qualquer prova capaz de afastar a condenação. A sentença fundamentou-se adequadamente nas planilhas, orçamentos e nos vídeos que demonstram o estado do imóvel antes e depois da locação (IDs 347350898 e 347350899), sendo correta a sua manutenção nesses pontos.

Nesse sentido,
verbis:

“RECURSO INOMINADO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM ATRASO E DESPESAS PARA REPARO DO IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA RECLAMADA – DESPESAS COM REPARO DO IMÓVEL E CONTAS DE ÁGUA INADIMPLIDAS PELA LOCATÁRIA – OBRIGAÇÃO ASSUMIDA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO – PRETENSÃO EM AFASTAR A COBRANÇA DE ALUGUÉIS QUE SUSTENTA TER PAGO – DOCUMENTO JUNTADO PELA AUTORA QUE CORROBORA A ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO –PAGAMENTO PARCIAL RECONHECIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Havendo previsão contratual que imputa à locatária a obrigação pelo pagamento das faturas de água, bem como pelos reparos para conservação do imóvel, devida se mostra a cobrança.

Reconhecido o pagamento parcial dos aluguéis em atraso em face dos documentos juntados pela própria autora (id 176872770) para abatimento do valor da condenação.

Recurso conhecido e parcialmente provido.”
(N.U 1009077-29.2022.8.11.0045, TURMA RECURSAL CÍVEL, JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, GABINETE 4. SEGUNDA TURMA, Julgado em 06/05/2024, Publicado no DJE 10/05/2024).

Por todo o exposto, conheço do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar em parte a sentença e afastar da condenação o pagamento do aluguel referente ao mês de março de 2025.

No mais, mantenho a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da lei nº 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026