Tribunal: TJMT
Processo: 1081541-58.2025.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-07
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1081541-58.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARCELO OLIVEIRA DOS SANTOS - CPF: 890.004.711-68 (APELANTE), MAXWELL LATORRACA DELGADO - CPF: 883.978.311-34 (ADVOGADO), ANA PAULA FERREIRA - CPF: 001.309.851-98 (APELADO), LUCAS MACIEL DE MENEZES - CPF: 049.431.211-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
(S)
:

MARCELO OLIVEIRA DOS SANTOS

APELAD
O
(S)
:

ANA PAULA FERREIRA

EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE INOVAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR APÓS A ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA. BOA-FÉ OBJETIVA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança cumulada com rescisão contratual e reintegração de posse, julgou improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a reconvenção para reconhecer o adimplemento substancial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, manter a compradora na posse do bem e autorizar o depósito judicial do saldo remanescente, rejeitando o pedido de aplicação da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em saber: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (
ii
) se deve ser revogado o benefício da justiça gratuita concedido à apelada; (
iii
) se é admissível a utilização de encargos moratórios pretéritos como fundamento para a rescisão contratual após a estabilização da demanda; (
iv
) se estão presentes os requisitos para afastar a teoria do adimplemento substancial e decretar a rescisão contratual, com aplicação da cláusula
penal e reintegração de posse; e (v) se é cabível a inversão
dos
ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Inexiste cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser solucionada com base na prova documental constante dos autos, sendo legítimo o julgamento antecipado da lide, nos termos dos
arts
. 355, I, e 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Mantém-se a gratuidade da justiça concedida à apelada, porquanto o apelante não produziu prova apta a afastar a hipossuficiência reconhecida pelo Juízo de origem com fundamento nos documentos constantes dos autos, sendo insuficientes alegações desacompanhadas de demonstração objetiva da capacidade financeira da beneficiária.

É inadmissível a inovação da causa de pedir após a estabilização da demanda, mediante introdução de encargos moratórios pretéritos como novo fundamento para a rescisão contratual, em afronta ao art. 329, II, do Código de Processo Civil, especialmente quando tais fatos já eram conhecidos pela parte autora à época da propositura da ação.

A pretensão rescisória fundada em comportamento contraditório do próprio credor encontra óbice na boa-fé objetiva, sendo vedado o
venire
contra
factum

proprium
, bem como incompatível com a confiança legitimamente estabelecida durante a execução contratual.

Demonstrado o pagamento de aproximadamente 97,4% do valor contratado, remanescendo saldo residual de reduzida expressão econômica, incide a teoria do adimplemento substancial, revelando-se desproporcional a resolução do contrato, a perda das parcelas pagas, a aplicação integral da cláusula penal e a reintegração de posse, preservando-se o direito do credor à cobrança do saldo remanescente pelas vias adequadas.

Mantida integralmente a sentença, impõe-se a manutenção da
sucumbência, com majoração dos honorários advocatícios recursais, na forma do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESES

Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento:

“Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando a prova documental constante dos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia.”

“É inadmissível a inovação da causa de pedir após a estabilização da demanda, mediante invocação de encargos moratórios pretéritos como novo fundamento para a rescisão contratual.”

“Comprovado o adimplemento de aproximadamente 97,4% da obrigação principal, aplica-se a teoria do adimplemento substancial, afastando-se a resolução do contrato, a reintegração de posse e a incidência da cláusula penal em sua extensão máxima, sem prejuízo da cobrança do saldo remanescente pelas vias próprias.”

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil,
arts
. 5º, 85, §§2º, 8º e 11, 98, 99, 100, 329, II, 355, I, 370, parágrafo único, e 435; Código Civil,
arts
. 113, 187, 413, 421, 422, 475 e 884.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível n. 0001556-29.2014.8.11.0078, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 10.02.2021, pub. 12.02.2021.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por MARCELO OLIVEIRA DOS SANTOS, contra sentença (ID. 375907895 – Autos de Origem nº 1081541-58.2025.8.11.0041), proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que julgou totalmente improcedentes os pedidos formulados na petição inicial e parcialmente procedente a reconvenção apresentada por ANA PAULA FERREIRA, nos autos da Ação de Cobrança c/c Rescisão Contratual e Reintegração de Posse
.

“[...]
DO JULGAMENTO ANTECIPADO.

[...] Constata-se, no presente feito, que as provas até então carreadas aos autos se mostram suficientes e aptas à formação do convencimento judicial, não havendo necessidade de ulterior dilação probatória. A matéria em debate revela-se, essencialmente, de direito, ou, ao menos, de fato já suficientemente comprovado por meio da documentação acostada pelas partes, permitindo, assim, o imediato enfrentamento do mérito. [...]

[...] A análise individualizada dos comprovantes de pagamento demonstra que ANA PAULA FERREIRA quitou aproximadamente R$ 34.090,00 do valor originalmente pactuado. Referido montante corresponde a aproximadamente 97,4% da obrigação principal assumida contratualmente. Restou pendente, portanto, apenas saldo residual correspondente a R$ 910,00, quantia evidentemente ínfima diante do valor global da avença. [...]

[...] Não se trata, pois, de inadimplemento absoluto apto a inviabilizar a finalidade econômica do contrato. Ao contrário, o cenário retratado nos autos evidencia execução praticamente integral da obrigação principal. [...]

DO DISPOSITIVO.

Ante todo o exposto, no mérito,
JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial
ajuizada por
MARCELO OLIVEIRA DOS SANTOS
em face de
ANA PAULA FERREIRA
, nos termos da fundamentação supra, deixando de acolher o pedido de rescisão contratual, reintegração de posse e perda das parcelas pagas.

CONDENO
o autor MARCELO OLIVEIRA DOS SANTOS ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da requerida, os quais fixo em 10% do valor retificado da causa neste ato processual, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerando a sucumbência substancial e predominante da parte autora.

Por outro lado,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção
proposta por
ANA PAULA FERREIRA
, para:

- RECONHECER
o adimplemento substancial do contrato, ante a quitação de aproximadamente 97,4% da obrigação principal;

- DETERMINAR
a manutenção da ré/reconvinte na posse do imóvel objeto da lide, preservando-se a eficácia do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;

- AUTORIZAR
o depósito judicial do valor remanescente de R$ 910,00 (novecentos e dez reais), a ser realizado pela ré, como forma de viabilizar a quitação integral do contrato e demonstrar sua boa-fé objetiva.

REJEITO
o pedido reconvencional de condenação do reconvindo ao pagamento da penalidade prevista no artigo 940 do Código Civil, por ausência de comprovação inequívoca de má-fé ou cobrança dolosa de dívida sabidamente quitada.

CONDENO
o autor/reconvindo MARCELO OLIVEIRA DOS SANTOS ao pagamento integral das custas processuais da reconvenção e honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da requerida, os quais fixo em R$ 1.500,00, nos termos do artigo 85, §2º, e 8º do Código de Processo Civil.

Considerando que a reconvinte decaiu de parte mínima de sua pretensão reconvencional, consistente apenas no pedido indenizatório fundado no artigo 940 do Código Civil, aplico o disposto no artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, afastando a sucumbência recíproca.

RETIFICO, de ofício, o valor da causa para R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais)
, correspondente ao valor do contrato objeto da presente demanda, nos termos do art. 292, inciso II e §3º, do Código de Processo Civil, determinando-se complementação de custas.

P. R. I.

Com o trânsito em julgado, aguarde-se a manifestação da parte vencedora no prazo de 30 (trinta) dias, sem a qual, determino sejam os autos remetidos à Central de Arrecadação, conforme determinado no artigo 611, da CONSOLIDAÇÃO DAS NORMAS GERAIS DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CGJ.

Cumpra-se expedindo o necessário
”
.

Em razões recursais (ID. 375907900), o apelante pugna pela nulidade da sentença por cerceamento de defesa, pela revogação da justiça gratuita concedida à apelada, pela reforma integral do julgado com reconhecimento do inadimplemento contratual e inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, pela decretação da rescisão contratual com aplicação da cláusula penal, pela reintegração de posse e pela inversão da sucumbência.

A parte recorrida apresentou contrarrazões (ID. 375907904), nas quais defende a manutenção da sentença, ao argumento de que a gratuidade da justiça foi corretamente concedida, diante da inexistência de prova capaz de infirmar a declaração de hipossuficiência apresentada; que não houve cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado do mérito decorreu da suficiência do conjunto probatório documental; que restou demonstrado o pagamento de substancial parcela do contrato, equivalente a aproximadamente 97,4% da obrigação principal; e que a sentença aplicou adequadamente a teoria do adimplemento substancial, a função social do contrato e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A apelada sustenta, ainda, que a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida, com majoração dos honorários advocatícios em sede recursal, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo

p
reparo realizado (ID
.
376889892
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE
(S)
:

MARCELO OLIVEIRA DOS SANTOS

APELADO
(S)
:

ANA PAULA FERREIRA

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal
.

Reitero que se trata de recurso de
Apelação Cível,
interposto por
MARCELO OLIVEIRA DOS SANTOS
, contra sentença proferida pelo
Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT
, que, nos autos da
Ação de Cobrança c/c Rescisão Contratual e Reintegração de Posse
ajuizada em face de
ANA PAULA FERREIRA
,
julgou totalmente improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a reconvenção.

Em síntese, o Juízo
a quo
concluiu que os documentos constantes dos autos eram suficientes ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de controvérsia essencialmente documental, relacionada ao contrato de promessa de compra e venda e aos comprovantes de pagamento apresentados pelas partes.

No mérito, assentou que a requerida/reconvinte comprovou o pagamento de aproximadamente R$ 34.090,00, de um contrato firmado pelo valor total de R$ 35.000,00, restando pendente apenas o saldo residual de R$ 910,00, correspondente a aproximadamente 2,6% da obrigação principal. Com base nessa premissa, reconheceu a incidência da teoria do adimplemento
substancial, preservando o contrato e afastando a resolução pretendida pelo autor.

A sentença, ainda, reconheceu a manutenção da ré/reconvinte na posse do imóvel, autorizou o depósito judicial do saldo remanescente e rejeitou o pedido reconvencional de condenação do autor ao pagamento da penalidade prevista no art. 940 do Código Civil, por ausência de comprovação inequívoca de má-fé.

Passo ao exame das teses sustentadas pelo recorrente.

DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

O apelante sustenta a nulidade da sentença, ao argumento de que o julgamento antecipado do mérito teria cerceado seu direito de defesa. Afirma que seria necessária a produção de prova documental complementar e testemunhal para demonstrar a habitualidade dos atrasos, a insuficiência dos pagamentos para purgação da mora, a incidência de encargos contratuais e a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial.

A apelada, por sua vez, argumenta que a matéria controvertida estava suficientemente demonstrada por documentos, especialmente pelo contrato firmado entre as partes e pelos comprovantes de pagamento juntados aos autos, não havendo necessidade de dilação probatória.

Pois bem.

A preliminar não merece acolhimento.

Nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido quando não houver necessidade de produção de outras provas. Ademais, conforme o art. 370, parágrafo único, do mesmo diploma processual, cabe ao magistrado, como destinatário da prova, indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

No caso, a controvérsia central consistia em verificar se o pagamento de parcela substancial do preço ajustado no contrato de promessa de compra e
venda seria suficiente para afastar a pretensão de rescisão contratual, reintegração de posse e perda das parcelas pagas.

Essa questão foi resolvida com base em prova documental, notadamente o contrato celebrado entre as partes e os comprovantes de pagamento apresentados pela ré/reconvinte. A sentença consignou que os documentos demonstravam o pagamento de aproximadamente R$ 34.090,00, de um total contratado de R$ 35.000,00, remanescendo saldo de R$ 910,00.

Nesse contexto, eventual prova testemunhal acerca da existência de atrasos ou mora não se mostra imprescindível ao deslinde da controvérsia, sobretudo porque a própria sentença não ignorou a existência de saldo residual, mas entendeu que tal inadimplemento, diante da quase integral quitação da obrigação principal, não autorizava a resolução do contrato.

O apelante não demonstrou, de forma concreta, qual fato específico, relevante e controvertido dependeria de prova oral ou documental complementar a ponto de alterar a conclusão adotada na origem. A mera inconformidade com o julgamento antecipado não configura, por si só, cerceamento de defesa.

Logo, estando a causa suficientemente instruída, não há nulidade a ser reconhecida.

Rejeito, portanto, a preliminar de cerceamento de defesa.

DA JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA À APELADA

O apelante sustenta que a sentença incorreu em contradição ao conceder à apelada os benefícios da justiça gratuita, pois decisão anterior, indicada no recurso como ID. 224755102, teria indeferido o mesmo pedido por ausência de comprovação da hipossuficiência. Alega, ainda, que o depósito judicial do valor de R$ 910,00 seria incompatível com a alegada impossibilidade de arcar com as custas processuais.

A apelada, em contrarrazões, defende a manutenção do benefício, afirmando que a gratuidade foi concedida com base em documentos
apresentados nos autos, especificamente CTPS e MEI, mencionados na sentença sob os
IDs
. 227916008 e 229829148.

Pois bem.

Também nesse ponto, o recurso não comporta provimento.

A gratuidade da justiça é disciplinada pelos
arts
. 98 e 99 do Código de Processo Civil, sendo assegurada à pessoa natural que demonstre insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento.

Embora a presunção de hipossuficiência da pessoa natural seja relativa, caberia à parte impugnante apresentar elementos concretos capazes de afastar a declaração e os documentos considerados pelo Juízo de origem.

No caso, a sentença expressamente consignou que,
“à vista dos documentos de
IDs
227916008 e 229829148 (CTPS e MEI)”,
concedia a justiça gratuita à ré/reconvinte. Portanto, não se trata de concessão desprovida de fundamentação, mas de decisão amparada em documentos que, segundo o Juízo de origem, eram aptos a evidenciar a condição econômica da parte beneficiária.

Com efeito, nos termos do art. 100 do Código de Processo Civil, formulada impugnação ao benefício da gratuidade da justiça, incumbe ao impugnante demonstrar a inexistência dos pressupostos legais para sua concessão ou manutenção.

No caso concreto, uma vez deferido o benefício com fundamento em documentos específicos — CTPS e MEI —, cabia ao apelante trazer elementos objetivos capazes de desconstituir a hipossuficiência reconhecida pelo Juízo de origem, demonstrando, por exemplo, renda, patrimônio ou capacidade financeira incompatível com a gratuidade concedida.

Todavia, o recorrente não produziu prova concreta nesse sentido, limitando-se a sustentar a existência de contradição com decisão anterior e a alegar que o depósito judicial do saldo residual de R$ 910,00 seria incompatível
com a condição de hipossuficiência. Tais alegações, desacompanhadas de prova idônea, não são suficientes para afastar a conclusão judicial fundada nos documentos apresentados pela beneficiária.

O fato de a apelada ter realizado, ou se disposto a realizar, depósito judicial do saldo residual de R$ 910,00 não autoriza,
somente com base nesse fato,
a revogação da gratuidade. O pagamento pontual de quantia destinada à quitação do próprio contrato litigioso não comprova, isoladamente, capacidade financeira suficiente para suportar todos os ônus processuais sem prejuízo do sustento.

Ausente prova efetiva de alteração da situação econômica da beneficiária ou de falsidade da declaração de hipossuficiência, deve ser mantida a gratuidade concedida na origem.

DA ALEGADA EXISTÊNCIA DE ENCARGOS MORATÓRIOS E INSUFICIÊNCIA DOS PAGAMENTOS PARA AFASTAR O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

O apelante sustenta, no mérito, que a teoria do adimplemento substancial não seria aplicável, pois a inadimplência da apelada não se limitaria ao saldo residual reconhecido na sentença, mas abrangeria encargos moratórios decorrentes de pagamentos anteriores realizados com atraso.

Contudo, a análise da controvérsia deve partir da causa de pedir delimitada na petição inicial, tal como sintetizada na própria sentença recorrida. Consta d
a petição inicial
que o autor narrou ter firmado contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel pelo valor de R$ 35.000,00, com entrada de R$ 2.000,00 e saldo em 33 parcelas mensais de R$ 1.000,00, vencíveis todo dia 20.

A petição inicial foi precisa e inequívoca ao delimitar o inadimplemento alegado:

"a Ré deixou de pagar as parcelas ajustadas há mais de seis meses, configurando inadimplemento"

O memorial de cálculo apresentado na exordial traduziu essa delimitação em números concretos: seis parcelas vencidas no valor de R$ 6.000,00, multa contratual de R$ 600,00 e mora diária de R$ 450,00 (correspondente a 180 dias), totalizando R$ 7.050,00, reduzido a R$ 6.450,00 após o recebimento do pagamento de R$ 600,00 realizado pela apelada em 07/08/2025
,
razão pela qual o autor pretendia a rescisão contratual, a perda das parcelas pagas e a reintegração de posse.

Essa delimitação
é de extrema relevância
, nos termos do art. 389 do Código de Processo Civil: ao calcular apenas seis parcelas em atraso e os encargos correspondentes a 180 dias de mora, o apelante
delimitou
, de forma juridicamente vinculante,
os limites de sua pretensão
.

O princípio da boa-fé processual, consagrado no art. 5º do Código de Processo Civil, impede que a parte se beneficie de sua própria contradição, alterando a narrativa fática que ela mesma construiu para fundamentar sua pretensão.

Nesse contexto, a juntada do Laudo Técnico Contábil na fase de especificação de provas — datado de 17/03/2026, portanto em momento posterior à contestação —, introduzindo a tese de mora qualificada e reiterada desde 2021, com encargos no importe de R$ 63.104,00, não constitui mero complemento probatório.

O documento tampouco pode ser enquadrado como “documento novo”, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil. Isso porque o suposto débito decorrente de encargos moratórios pretéritos, se existente, já estava constituído ou, ao menos, era plenamente cognoscível pelo autor no momento da propositura da ação, uma vez que se referiria a atrasos ocorridos durante a própria execução contratual, desde 2021.

Assim, não se trata de documento destinado a provar fato superveniente, nem de documento cuja apresentação anterior fosse impossível ou se tenha tornado necessária em razão de fato posterior. Ao contrário, cuida-se de demonstrativo unilateral elaborado para conferir novo fundamento econômico e jurídico à pretensão rescisória, após a contestação ter evidenciado o pagamento substancial da obrigação principal.

Por essa razão, a invocação posterior de encargos moratórios acumulados não supera a preclusão consumativa decorrente da estabilização da demanda. Representa, em sua essência, tentativa de introdução de nova causa de pedir, fundada em fatos distintos daqueles narrados na exordial e com ampliação substancial do conteúdo econômico da controvérsia.

O art. 329, inciso II, do Código de Processo Civil é categórico: após a citação, a alteração da causa de pedir somente é admissível até o saneamento do processo e com o consentimento do réu. A apelada não consentiu com a alteração
— ao contrário, impugnou-a expressamente. A nova tese é, portanto,processualmente inadmissívele não pode ser conhecida por este Tribunal como fundamento para a rescisão contratual.

Assim, a causa de pedir originária foi delimitada pelo próprio autor com base no alegado inadimplemento das parcelas finais do contrato. Não houve, na inicial a formulação de pretensão rescisória fundada na cobrança autônoma e retroativa de encargos incidentes sobre parcelas anteriormente pagas em atraso.

No caso, a tentativa de deslocar o fundamento central da rescisão contratual para encargos moratórios pretéritos, decorrentes de parcelas anteriormente recebidas pelo credor, não configura simples reforço argumentativo, mas verdadeira modificação da causa de pedir.

Com efeito, se a pretensão inicial estava fundada no inadimplemento das últimas parcelas, e se a parte ré demonstrou o pagamento de R$ 34.090,00
do total contratado de R$ 35.000,00, remanescendo apenas R$ 910,00, mostra-se esvaziada a premissa fática essencial da inicial, qual seja, a existência de inadimplemento principal apto a justificar a rescisão contratual e a reintegração de posse.

A posterior invocação de encargos moratórios acumulados sobre parcelas pagas anteriormente, especialmente quando apresentada em momento processual posterior à contestação, não pode servir para substituir a causa de pedir originalmente deduzida, sob pena de violação ao contraditório, à estabilização da demanda e ao art. 329 do CPC.

Desse modo, a pretensão recursal deve ser examinada dentro dos limites da lide: rescisão contratual fundada no alegado inadimplemento das parcelas finais, e não em nova causa de pedir relacionada a encargos acessórios pretéritos não deduzidos como fundamento autônomo da petição inicial.

DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO E DA BOA-FÉ OBJETIVA —
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM

Além da limitação processual acima delineada, a pretensão de utilizar encargos moratórios pretéritos como fundamento para a rescisão contratual encontra óbice na boa-fé objetiva.

A boa-fé objetiva, prevista nos
arts
. 113, 187 e 422 do Código Civil, impõe às partes deveres de lealdade, coerência e confiança no curso da formação, execução e extinção das relações obrigacionais. Dela decorre a vedação ao comportamento contraditório, sintetizada na máxima
venire
contra
factum

proprium
.

No caso, a conduta atribuída ao autor revela incompatibilidade entre o comportamento anteriormente adotado e a pretensão posteriormente deduzida.

Conforme reconhecido na sentença, a requerida/reconvinte juntou 37 comprovantes de pagamento e demonstrou haver
pago
R$ 34.090,00 do total
contratado de R$ 35.000,00. O próprio Juízo de origem reconheceu que o saldo remanescente da obrigação principal era de apenas R$ 910,00.

Se, durante a execução contratual, o autor recebeu parcelas pagas pela compradora, ainda que eventualmente com atraso, sem estruturar a petição inicial com base na cobrança autônoma dos encargos moratórios incidentes sobre essas parcelas anteriores, não se mostra compatível com a boa-fé objetiva pretender, posteriormente, utilizar tais encargos como fundamento principal para desfazer o contrato
.

I
nclusive
, também não seria
admissível essa postura
sob
a
ótica do institu
t
o da
supressio
,
que
decorre da boa-fé objetiva
e
impede o exercício tardio de determinada posição jurídica quando a inércia prolongada do titular, aliada às circunstâncias do caso concreto, cria na contraparte legítima confiança de que tal direito não seria exercido nos moldes originariamente previstos.

Em outras palavras, não se revela juridicamente aceitável que o credor, após receber a quase totalidade do preço contratado e propor a ação com base no atraso das últimas parcelas, pretenda, em momento posterior, alterar o eixo da demanda para sustentar que a inadimplência relevante estaria nos encargos moratórios acumulados sobre pagamentos pretéritos já recebidos.

Tal conduta compromete a legítima confiança gerada no curso da relação contratual e processual, além de contrariar a coerência exigida das partes pelo ordenamento jurídico.

Ressalte-se que a vedação ao comportamento contraditório não impede a cobrança de eventual saldo ou encargo que seja juridicamente devido pela via adequada. O que se afasta, no presente julgamento, é a utilização de encargos acessórios pretéritos, não deduzidos como causa de pedir originária, para justificar a medida extrema de rescisão de contrato substancialmente cumprido.

Assim, também sob a perspectiva da boa-fé objetiva e da vedação ao
venire
contra
factum

proprium
, não prospera a pretensão recursal.

DA INAPLICABILIDADE DA RESCISÃO CONTRATUAL E DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

O apelante sustenta que a sentença teria aplicado de forma equivocada a teoria do adimplemento substancial. Afirma que o inadimplemento da apelada não se limitou ao saldo de R$ 910,00, pois teria havido pagamentos sistematicamente atrasados, descumprimento dos encargos moratórios pactuados e inércia após notificação extrajudicial. Defende, por isso, a rescisão contratual, a aplicação da cláusula penal e a reintegração de posse.

A apelada, por sua vez, sustenta que quitou aproximadamente 97,4% da obrigação principal, restando apenas saldo ínfimo em relação ao valor global do contrato, o que justificaria a preservação da avença, em atenção à boa-fé objetiva, à função social do contrato e à vedação ao enriquecimento sem causa.

Pois bem.

A sentença deve ser mantida.

É incontroverso, a partir dos elementos considerados na origem, que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel pelo valor total de R$ 35.000,00. Também consta da sentença que a ré/reconvinte comprovou o pagamento de aproximadamente R$ 34.090,00, remanescendo saldo de R$ 910,00.

Embora o art. 475 do Código Civil preveja a possibilidade de resolução contratual em caso de inadimplemento, o exercício desse direito deve ser interpretado à luz da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao abuso de direito, nos termos dos
arts
. 187, 421 e 422 do Código Civil.

No caso concreto, a resolução contratual pretendida pelo apelante importaria consequência excessivamente gravosa em face da realidade documental reconhecida na sentença: pagamento de aproximadamente 97,4% do preço ajustado e pendência de saldo residual correspondente a cerca de 2,6% da obrigação principal.

A teoria do adimplemento substancial atua justamente para impedir a resolução do contrato quando a obrigação principal foi cumprida em proporção significativamente elevada, remanescendo inadimplemento de pequena expressão econômica, sem aptidão para frustrar a finalidade essencial do negócio jurídico.

Nesse sentido, em caso análogo, já decidiu este Tribunal:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE VALORES DIVERSOS – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – APLICAÇÃO DA TEORIA SUBSTANCIAL DO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – MAJORAÇAO - § 11, ART. 85 DO CPC. Recurso conhecido e desprovido.

(
1)-
No conceito do entendimento doutrinário, a teoria do adimplemento substancial do contrato, oriundo do direito germânico, visa impedir, ante a função social que todo contrato contém, o uso de desequilibrado direito de resolução por parte do credor, pretendendo o desfazimento desnecessário em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da
boa fé
prescrita no art. 422 do CC.

(2)- Neste viés, já estando pago quantia elevada em relação ao contrato, (mais de 90%), existindo ainda nos autos elementos de convicção de que o credor não honrou com a
boa fé
objetiva, com abuso de direito e tentativa de enriquecimento sem causa, embora existindo no contrato cláusula resolutória expressa, esta cede lugar ante a aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato já que não se divisou má fé do devedor em descumprir a insignificante parcela ainda em aberto em relação ao contrato formalizado entre as partes.

(
3)-
Em tal situação, não se retira do credor em relação ao
credito
que tem a
receber
mas, para o caso, a ação deve ser de cobrança em relação ao minguado valor ainda devido, não sendo caso de resolução contratual. Correta a sentença que assim produziu o direito,
esta
se apresenta de todo irreprochável.

(
4)-
Conhecido e desprovido o recurso, os honorários advocatícios arbitrados em primeiro grau de jurisdição devem ser majorados, os alcunhados recursais, na visão do § 11, do art. 85, do CPC vigente.”

(N.U 0001556-29.2014.8.11.0078, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 10/02/2021, publicado no DJE 12/02/2021).

A orientação se amolda ao caso concreto, pois, também aqui, a parte compradora comprovou o pagamento de quantia substancial do preço contratado, remanescendo apenas saldo residual de pequena expressão em relação ao valor global da avença. Assim, eventual crédito remanescente ou acessório não autoriza a medida extrema de resolução contratual, perda das parcelas pagas e reintegração de posse, devendo prevalecer a preservação do contrato.

A sentença, nesse ponto, apreciou adequadamente o conjunto probatório ao reconhecer que o valor principal substancialmente adimplido pela ré/reconvinte derruba a tese central da petição inicial, fundada no alegado inadimplemento das últimas parcelas. Demonstrado o pagamento de R$ 34.090,00, a controvérsia remanescente restringe-se ao saldo residual de R$ 910,00 e a eventuais encargos acessórios, cuja discussão não autoriza, por si só, a ruptura do contrato.

Não se desconhece que o apelante sustenta a existência de mora reiterada e de encargos moratórios. O que se afasta é a consequência extrema da resolução contratual, da perda das parcelas pagas e da reintegração de posse, diante do cumprimento substancial da obrigação principal.

A distinção é relevante: a existência de eventual saldo acessório ou discussão sobre encargos moratórios não autoriza, automaticamente, a ruptura de contrato praticamente quitado, sobretudo quando a medida pretendida se mostra desproporcional ao inadimplemento remanescente e quando a própria premissa fática indicada na petição inicial — atraso das últimas parcelas — foi infirmada
e afastada
pela comprovação do pagamento substancial da obrigação principal.

A sentença, portanto, adotou solução adequada ao preservar o vínculo contratual, manter a apelada na posse do imóvel e autorizar o depósito judicial do saldo remanescente, sem impedir eventual discussão própria acerca de encargos acessórios, caso existentes e juridicamente exigíveis.

Nesse cenário, não há fundamento para decretar a rescisão contratual, aplicar cláusula penal ou determinar a reintegração de posse em favor do apelante.

DA CLÁUSULA PENAL E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE

O apelante também pretende a aplicação da cláusula penal prevista no contrato e a reintegração de posse do imóvel.

Contudo, afastada a rescisão contratual, não subsiste fundamento para a reintegração de posse pretendida, pois a posse da apelada decorre do próprio contrato de promessa de compra e venda cuja eficácia foi preservada pela sentença.

Do mesmo modo, a aplicação da cláusula penal em sua extensão máxima, com perda das parcelas pagas, revela-se incompatível com o grau de cumprimento da obrigação principal. Conforme reconhecido na origem, a ré/reconvinte pagou aproximadamente R$ 34.090,00 de um contrato de R$ 35.000,00, remanescendo apenas R$ 910,00.

Ainda que se cogitasse da incidência de penalidade contratual, o art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante da penalidade se revelar manifestamente excessivo.

No caso, a perda integral das parcelas pagas, além de desproporcional ao saldo residual reconhecido, acarretaria vantagem excessiva ao credor, que retomaria o imóvel após ter recebido quase a totalidade do preço contratado. Tal consequência afrontaria a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil.

Portanto, também por esse fundamento, deve ser mantida a rejeição dos pedidos de rescisão contratual, aplicação da cláusula penal e reintegração de posse.

DA SUCUMBÊNCIA

O apelante requer a inversão
dos
ônus sucumbenciais, como consequência da reforma da sentença.

Todavia, mantida integralmente a sentença recorrida, não há falar em redistribuição da sucumbência.

Em razão do desprovimento do recurso, cabível a majoração dos honorários advocatícios recursais, na forma do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§2º e 8º do mesmo dispositivo.

Diante disso,
majoro
os honorários fixados na ação principal de 10% para 12% sobre o valor retificado da causa
. E
, q
uanto à reconvenção, major
o
os honorários fixados em R$ 1.500,00 para R$ 1.800,00, observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

DISPOSITIVO

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO,

mantendo-se integralmente a sentença recorrida, acrescida dos presentes fundamentos.

Ante o resultado do julgamento,
majoro os honorários fixados na ação principal de 10% para 12% sobre o valor retificado
e atualizado
da causa. Quanto à reconvenção, majoro os honorários fixados em R$ 1.500,00 para R$ 1.800,00, observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2026