Tribunal: TJMT
Processo: 0038980-22.2014.8.11.0041
Relator(a): EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI
Órgão julgador: EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

Número Único
:

0038980-22.2014.8.11.0041
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Competência dos Juizados Especiais]
Relator:
Des(a). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI

Turma Julgadora:

[DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[GUSTAVO MACHADO DE MIRANDA - CPF: 977.909.071-15 (APELANTE), GERALDO CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 495.513.371-15 (ADVOGADO), MAIARA FERNANDA CARNEIRO - CPF: 042.907.021-71 (ADVOGADO), FABIULA LITIELY DA ROSA MORENO - CPF: 030.071.801-20 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PETROPOLIS LIMITADA - ME - CNPJ: 03.752.565/0001-13 (APELADO), IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.º 0038980-22.2014.8.11.0041

Recurso Cível Inominado n.º 0038980-22.2014.8.11.0041

Recorrente:
Gustavo Machado de Miranda.

Recorridos:
Imobiliária Petrópolis Ltda-Me e Município de Cuiabá-MT.

EMENTA

DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO URBANO. GARANTIA CAUCIONÁRIA EM FAVOR DO MUNICÍPIO. BAIXA DE GRAVAME REGISTRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CIÊNCIA PRÉVIA DO ADQUIRENTE. INTERESSE PÚBLICO PREPONDERANTE. MANUTENÇÃO DO GRAVAME. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso Inominado interposto contra sentença que julgou improcedente pedido formulado em ação de obrigação de fazer, na qual se objetiva a baixa de garantia caucionária averbada nas matrículas de imóveis adquiridos em loteamento urbano, prestada pela loteadora em favor do ente público municipal como garantia da execução de obras de infraestrutura.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em definir se é possível determinar a baixa de garantia caucionária registrada em favor do ente público municipal sem comprovação da conclusão e aceitação das obras de infraestrutura do loteamento, especialmente quando o adquirente tinha ciência prévia do gravame.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A garantia caucionária prevista na Lei n.º 6.766/1979 constitui instrumento destinado a assegurar a execução das obras de infraestrutura exigidas pelo Poder Público no parcelamento do solo urbano.

4.

A baixa do gravame depende da comprovação da conclusão das obras e da respectiva aceitação pelo ente público municipal, não sendo possível sua liberação por mera conveniência do adquirente.

5.

A escritura pública de compra e venda e as matrículas imobiliárias demonstram que o adquirente tinha ciência inequívoca da existência da garantia caucionária no momento da aquisição dos imóveis.

6.

A ausência de cláusula contratual que imponha à loteadora obrigação de promover a baixa do gravame em prazo determinado afasta a alegação de inadimplemento contratual.

7.

A manutenção da garantia caucionária atende ao interesse público, ao assegurar a execução das obras de infraestrutura do loteamento em benefício da coletividade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A baixa de garantia caucionária em loteamento urbano depende da comprovação da conclusão e aceitação das obras de infraestrutura pelo ente público municipal.

2.

A ciência prévia do adquirente quanto à existência do gravame registral afasta a alegação de violação ao direito de propriedade.

3.

Inexistindo cláusula contratual que imponha prazo para baixa da garantia, não há obrigação da loteadora de promover sua liberação antes do cumprimento das exigências administrativas.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n.º 6.766/1979, artigo 18, inciso V; Lei n.º 9.099/1995, artigos 46 e 55; Regimento Interno das Turmas Recursais dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso, artigo 66.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, AC 0408657-66.2009.8.26.0577; TJ-SP, AC 1013819-49.2021.8.26.0196; TJ-MG, AC 5291371-27.2024.8.13.0024.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.º 0038980-22.2014.8.11.0041

Recurso Cível Inominado n.º 0038980-22.2014.8.11.0041

Recorrente:
Gustavo Machado de Miranda.

Recorridos:
Imobiliária Petrópolis Ltda-Me e Município de Cuiabá-MT.

RELATÓRIO

Recurso Inominado Cível de Gustavo Machado de Miranda.

Ação:
Obrigação de Fazer.

Origem:

1ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá-MT.

Sentença (Id.
321249384)
:
julgou improcedentes

os pedidos autorais.

Recurso Cível Inominado
(Id.

321249399
)
:
a recorrente requer a reforma da sentença a fim de que seus pleitos sejam julgados procedentes.

Contrarrazões
(Id ́s. 321250352 e 329406359): os recorridos pugnam pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.º 0038980-22.2014.8.11.0041

Recurso Cível Inominado n.º 0038980-22.2014.8.11.0041

Recorrente:
Gustavo Machado de Miranda.

Recorridos:
Imobiliária Petrópolis Ltda-Me e Município de Cuiabá-MT.

VOTO

EMINENTES PARES

A sentença recorrida deve ser mantida por seus fundamentos, razão pela qual, nos termos do artigo 46, da Lei n.º 9.099/95 e do artigo 66 do Regimento Interno das Turmas Recursais Cíveis e Criminais dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso (Resolução n.º 16 de 23 de novembro de 2023/TJMT), passam a integrar este voto.

Trata-se de recurso inominado interposto por Gustavo Machado de Miranda contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos feitos na presente ação de obrigação de fazer, ajuizada pelo recorrente em face de
Imobiliária Petrópolis Ltda-Me e do Município de Cuiabá-MT
.

Da narrativa dos fatos, extrai-se que o autor objetiva a baixa de garantia caucionária averbada nas matrículas dos imóveis (lotes n.º 26 e n.º 27 do loteamento Parque Humaitá III) adquiridos da requerida Imobiliária Petrópolis Ltda.

O autor alegou que, apesar de quitados os imóveis, não consegue realizar a averbação definitiva da escritura, devido à caução dada pela Imobiliária demandada ao Município de Cuiabá-MT para garantia de obras de infraestrutura.

Em suas razões recursais, sustenta o recorrente, em síntese, que o prazo para a realização das obras já se exauriu e que a manutenção do gravame fere seu direito de propriedade, requerendo a reforma da sentença para determinar a baixa da restrição.

Em contrarrazões, os recorridos pugnam pela manutenção da sentença, alegando a ciência prévia do autor quanto ao gravame e o não cumprimento integral das exigências administrativas para a baixa pretendida.

Pois bem. Quanto ao mérito, a questão central consiste em definir se há obrigação dos recorridos em proceder à imediata baixa da caução administrativa que recai sobre os imóveis adquiridos pelo autor, apesar de não comprovada a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento objeto da caução.

Os Juizados Especiais regem-se pelos princípios da simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade (Lei n.º 9.099/95). Sob essa ótica, a análise deve focar na relação contratual estabelecida, na boa-fé objetiva e na função social do contrato.

No caso em análise, a sentença de improcedência deve ser mantida.

A garantia caucionária em loteamentos urbanos é instituto previsto na Lei n.º 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e visa a assegurar que o empreendedor execute as obras de infraestrutura básica exigidas pelo Poder Público. Trata-se, portanto, de um gravame com finalidade pública, protegendo não apenas o Erário, mas toda a coletividade que habitará o local.

Eis o que dispõe o artigo 18, V da referida lei:

“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

(...)

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos,
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras
”.
[destaque nosso].

A análise do conjunto probatório, especialmente a Escritura Pública de Compra e Venda firmada entre as partes, demonstra de forma inequívoca que o autor tinha plena ciência da existência dos gravames no momento da aquisição.

Consta expressamente do instrumento contratual e da matrícula dos imóveis a existência da "Garantia Caucionária" em favor do Município de Cuiabá-MT. Ao assinar a escritura, o recorrente declarou ter conhecimento dessa restrição, aceitando o negócio jurídico no estado em que os bens se encontravam (estado da coisa).

Logo, o autor não recebeu os imóveis livres e desembaraçados de qualquer ônus.

Não se verifica, portanto, vício de consentimento ou falha no dever de informação. O autor assumiu voluntariamente o risco de adquirir um imóvel com pendência administrativa (caução para garantia de obras de loteamento), beneficiando-se, possivelmente, de condições de preço compatíveis com a situação jurídica do bem.

Ademais, analisando as cláusulas do contrato de compra e venda celebrado, não se verifica qualquer disposição que estipule prazo determinado ou obrigatoriedade por parte da vendedora para a baixa do referido registro. Inexistindo cláusula contratual prevendo tal obrigação em data específica e, tendo o comprador anuído com a existência do ônus real, não pode agora alegar surpresa ou exigir o levantamento da garantia sem que as condições administrativas (conclusão e aceitação das obras pelo município) estejam comprovadamente satisfeitas.

O Poder Judiciário não pode determinar o levantamento de uma garantia pública baseada apenas na conveniência do particular, quando não há prova cabal de que as obras de infraestrutura foram concluídas e aceitas pelo Ente Público. Determinar a baixa da caução sem a contrapartida das obras significaria deixar o Município e a coletividade desprotegidos quanto à urbanização adequada da área.

Nesse sentido é a jurisprudência consolidada, que reconhece a legalidade da manutenção da caução enquanto não cumpridas as obrigações do loteador, especialmente quando o adquirente tinha ciência do gravame:

“Obrigação de fazer - Pretensão à liberação de caução dada em garantia para a realização de obras de infraestrutura de loteamento residencial – Impossibilidade – Não realização das obras – Fato incontroverso – Inocorrência das hipóteses elencadas no artigo 1.499 do Código Civil – Hipoteca não extinta – Não cumprimento da obrigação principal - Sentença de improcedência mantida – Recurso não provido.

(TJ-SP - AC: 04086576620098260577 SP 0408657-66.2009 .8.26.0577, Relator.: Marrey Uint, Data de Julgamento: 26/06/2020, 3ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 26/06/2020)”.

“APELAÇÃO CÍVEL – Ação de adjudicação compulsória – Sentença que julgou improcedente o pedido – Recurso dos autores – Tese no sentido de que deve haver baixa no gravame sobre o imóvel adquirido – Não acolhimento – Imóvel adquirido pelos autores que fora objeto de financiamento não quitado pelo proprietário anterior – Informação que constava no contrato – Hipoteca averbada na matrícula do imóvel ao tempo da compra – Impossibilidade de se postular a quitação de dívida de outrem – Contrato entabulado entre as partes que não é oponível à instituição financeira – Manutenção da r. sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do que autoriza o art. 252 do RITJSP e o AgInt no REsp nº 2.026 .618/MA do C. STJ – RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10138194920218260196 Franca, Relator.: Fernando Reverendo Vidal Akaoui, Data de Julgamento: 27/08/2024, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2024)”.

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL - REJEIÇÃO - IMÓVEL GRAVADO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA. I. A ciência prévia do adquirente de imóvel, por meio de 'contrato de gaveta', sobre a existência de hipoteca gravando o bem, afasta o animus domini e impede o reconhecimento da usucapião em face do credor hipotecário. II . O direito real de hipoteca, regularmente registrado, prevalece sobre o direito pessoal decorrente de contrato particular de compra e venda celebrado sem a anuência do credor, sendo-lhe inoponível.

(TJ-MG - Apelação Cível: 52913712720248130024, Relator.: Des.(a) Nicolau Lupianhes Neto, Data de Julgamento: 05/03/2026, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2026)”.

Assim, considerando que o autor adquiriu os lotes ciente dos ônus, bem como que não há previsão contratual violada pela recorrida no que tange ao prazo para baixa do gravame e que o interesse público na garantia da execução das obras deve prevalecer, a improcedência do pedido é medida que se impõe.

Em face do exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO-LHE
PROVIMENTO,
para manter a sentença de primeiro grau em sua integralidade.

Diante do que dispõe o artigo 55, da Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais, condeno a recorrente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios à base de 15% (quinze por cento) sobre o valor corrigido da causa, ressalvando-se eventual beneficiário da justiça gratuita no tocante à execução das verbas sucumbenciais.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem.

É como voto.

Eulice Jaqueline da Costa Silva Cherulli

Juíza de Direito Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026