Tribunal: TJMT
Processo: 1000967-36.2024.8.11.0024
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000967-36.2024.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DALVACI GHISI - CPF: 204.794.259-49 (APELADO), FRANCOA LUZ DE ABREU SILVA - CPF: 042.644.721-21 (ADVOGADO), ALFREDO DE OLIVEIRA WOYDA - CPF: 022.977.939-52 (ADVOGADO), MESSIAS DE CAMPOS MARTINS - CPF: 545.232.901-30 (APELANTE), ANDRE LUIS DOMINGOS DA SILVA - CPF: 682.162.206-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AFASTAMENTO DA MULTA CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes pedidos de rescisão contratual, restituição de valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. O recorrente sustenta a validade da negociação, a inexistência de venda a non domino e de danos morais, bem como requer o acolhimento dos pedidos reconvencionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de compra e venda de imóvel celebrado por quem não detinha a titularidade dominial do bem configura venda a non domino e acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico; e (ii) estabelecer se são devidas a restituição dos valores pagos, a indenização por danos morais e os pedidos formulados em reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado por alienante sem legitimidade para transferir a propriedade do imóvel, caracterizando venda a non domino e atraindo a incidência dos arts. 166, VII, e 169 do Código Civil.

4. A nulidade absoluta do negócio impede sua convalidação pelo decurso do tempo ou pela ciência do adquirente acerca da situação registrária do imóvel.

5. Reconhecida a nulidade, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 182 do Código Civil, para recomposição do status quo ante.

6. A pretensão de indenização pela fruição do imóvel não merece acolhimento, pois o alienante recebeu integralmente o preço de negócio nulo e o adquirente ainda suportou desembolso adicional para regularização dominial do bem.

7. A cláusula penal deve ser afastada, por constituir obrigação acessória incompatível com a nulidade absoluta do contrato principal, nos termos do art. 184 do Código Civil.

8. Os danos morais estão configurados, pois a conduta do alienante ultrapassa o mero inadimplemento contratual e submete o adquirente a prolongada insegurança jurídica e patrimonial, com efetiva ameaça ao investimento realizado.

9. Os pedidos reconvencionais de imissão na posse, indenização por danos morais e condenação por litigância de má-fé devem ser rejeitados por ausência de suporte fático e jurídico.

10. A declaração de nulidade do contrato a
non domino
celebrado pelo alienante sem legitimidade para dispor do bem não interfere na validade de negócio jurídico autônomo e independente posteriormente celebrado pelo adquirente diretamente com o titular registral do imóvel, sendo plenamente compatível a manutenção da propriedade assim adquirida com a restituição integral dos valores pagos ao alienante sem domínio, sem que disso resulte enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “
1. A venda a non domino configura nulidade absoluta do negócio jurídico por ausência de legitimidade do alienante para dispor do bem. 2. A nulidade absoluta do contrato impõe a restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 182 do Código Civil. 3. A cláusula penal não subsiste quando reconhecida a nulidade do contrato principal. 4. A venda a non domino gera dano moral indenizável quando submete o adquirente a situação de relevante insegurança jurídica e patrimonial. 5. Não cabe indenização pela fruição do imóvel em favor de quem deu causa à nulidade do negócio jurídico. 6. A declaração de nulidade do contrato a non domino não interfere na validade de negócio jurídico autônomo e independente celebrado pelo adquirente diretamente com o titular registral do imóvel, sendo compatível a manutenção da propriedade pelo adquirente com a restituição integral dos valores pagos ao alienante sem domínio, sem configuração de enriquecimento sem causa
”.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 166, VII, 169, 182, 184, 405, 422 e 1.245; CPC, arts. 86, parágrafo único, 487, I, e 80, IV; CF/1988, art. 5º, XXXV; LINDB, art. 6º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.811.800/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 12.12.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.597.575/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 18.06.2026; STJ, REsp 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23.03.2021; TJMT, Apelação Cível 0003090-12.2009.8.11.0004, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 02.05.2024; TJMT, Apelação Cível 1003943-79.2021.8.11.0037, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 30.10.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
MESSIAS DE CAMPOS MARTINS
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Leonísio Salles de Abreu Junior da 1ª Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Danos Morais
ajuizada por
DALVACI GHISI
, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, condenando o requerido à restituição dos valores pagos pelo autor, multa contratual e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Inconformado, o requerido interpôs o presente recurso de apelação, sustentando, em síntese, que a sentença merece reforma por não ter considerado que detinha a posse mansa e pacífica do imóvel há aproximadamente vinte anos, somada à posse exercida por seus antecessores.

Alega que a pretensão autoral está fundada na equivocada premissa de que teria ocorrido venda a non domino, sustentando que a posse constitui situação jurídica tutelada pelo ordenamento jurídico e apta a legitimar a negociação realizada. Defende que o apelado permanece na posse e fruição do imóvel desde a aquisição, tendo ajuizado a demanda apenas anos após a celebração do negócio, embora tenha recebido a posse do bem e usufruído regularmente do imóvel.

Sustenta, ainda, que sempre houve possibilidade de regularização da propriedade junto ao titular registral e que a demanda busca, em verdade, permitir ao apelado permanecer com o imóvel sem arcar com a contraprestação pactuada.

Argumenta que cumpriu integralmente as obrigações assumidas, ao transmitir a posse do imóvel ao apelado e adotar as providências necessárias para viabilizar a regularização dominial, inexistindo inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do negócio jurídico.

Assegura a inexistência de danos morais indenizáveis, ao argumento de que o caso retrata mero inadimplemento contratual, incapaz, por si só, de ensejar lesão a direitos da personalidade.

Aduz, ainda, que a sentença deixou de acolher os pedidos formulados em reconvenção, requerendo seu reconhecimento e julgamento, com a consequente condenação do autor ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel durante o período em que permaneceu na posse do bem, a ser apurada em liquidação de sentença, bem como a sua imissão na posse do imóvel.

Pleiteia, igualmente, a condenação do autor ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em razão de alegados prejuízos à sua honra e reputação, bem como sua condenação por litigância de má-fé, nos termos do art. 80, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Insurge-se, ainda, contra a condenação ao pagamento da multa contratual, postulando sua exclusão, bem como contra eventual retenção de valores, por ausência de amparo legal, sustentando, por fim, a ocorrência de enriquecimento sem causa do autor.

Ao final, requer a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos formulados na inicial e o acolhimento dos pedidos reconvencionais, ou, subsidiariamente, o afastamento das condenações impostas.

Intimado, o apelado
DALVACI GHISI
apresentou contrarrazões (Id. 374387895), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença, ao argumento de que restou comprovado o inadimplemento contratual do apelante, que recebeu integralmente o preço ajustado sem promover a transferência da propriedade do imóvel, cuja titularidade dominial sequer lhe pertencia.

Preparo devidamente recolhido (Id. 374478368).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia tem origem em contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes em 08/04/2019 (Id. 374387379), por meio do qual o autor adquiriu do requerido o lote n.º 25, quadra 41, pelo valor total de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais), quantia cuja quitação restou documentalmente comprovada nos autos (Id. 374387380 e Id. 374387381).

Sustentou o demandante, na petição inicial, que, após a celebração do negócio e o pagamento integral do preço, verificou a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva, em razão de o vendedor não ostentar a titularidade dominial do imóvel negociado. Diante desse contexto, postulou a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos e a condenação do requerido ao pagamento de indenização por danos morais.

O magistrado singular julgou procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo o inadimplemento contratual imputável ao requerido, decretando a resolução do negócio jurídico, condenando-o à restituição das quantias recebidas, ao pagamento de multa contratual e de compensação por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Eis a sentença recorrida, no que pertine:

“[...]
Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais de existência e validade, inexistindo quaisquer nulidades ou irregularidades que devam ser declaradas ou sanadas, bem como preliminares ou questões prévias que pendam de apreciação e permitindo a hipótese o julgamento imediato da lide, passo a analisar o mérito.

A prova documental e oral produzida nos autos demonstra a ocorrência de venda a non domino, instituto que configura a alienação de bem por quem não detém o domínio - ineficaz, portanto, perante o proprietário registral. Verifico que o requerido vendeu o imóvel ao autor sem possuir o título de propriedade, omitindo deliberadamente os riscos de evicção e a precariedade da posse, conforme atestado pela testemunha Rodrigo - ID 215280945.

Sendo que o requerido Messias admitiu em depoimento pessoal o recebimento de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais) e a não entrega da escritura, o inadimplemento contratual é absoluto. A conduta do requerido viola os deveres anexos de probidade e boa-fé objetiva - CC, art. 422 -, expondo o autor a prejuízos severos, incluindo a necessidade de pagamento extra de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) ao proprietário de fato para manter a posse do bem.

O dano moral é evidente e decorre do sofrimento psicológico e da insegurança patrimonial impingida ao autor, que viu seu investimento ameaçado por conduta ilícita do alienante. Fixar a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais) atende aos critérios de razoabilidade, considerando a gravidade do fato e a situação de extorsão indireta a que o comprador foi submetido.

Ademais, no que tange aos encargos legais, deve-se aplicar o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e positivado pela Lei n. 14.905/2024. A partir de 2008, o STJ estabeleceu que a taxa de juros moratórios legais aplicável às obrigações civis deve ser a SELIC, substituindo a antiga prática de 1% ao mês, vedando-se a cumulação com outros encargos.

Outrossim, desde 2015, o Tribunal adotou o IPCA como índice de correção monetária. Havendo cumulação de encargos, aplica-se apenas a SELIC, e na ausência de cumulação, utiliza-se a SELIC abatida do IPCA, configurando o modelo “IPCA + SELIC” em conformidade com a nova legislação.

Isso posto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no CPC, art. 487, I, para DECLARAR a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda - ID 160422710; CONDENAR o requerido à devolução integral do valor de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais); CONDENAR o requerido ao pagamento da multa contratual de R$ 10.000,00 (dez mil reais); e CONDENAR o requerido ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

O valor da restituição e da multa deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso - para a restituição - e da citação - para a multa -, sendo acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, incidentes a partir da citação - Lei n. 14.905/2024.

A indenização por danos morais deverá ser atualizada pelo IPCA a partir desta data - Súmula 362 do STJ - e acrescida de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, incidentes a partir da citação.

CONDENO o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do CPC, art. 85, § 2º.

Após o trânsito em julgado - CPC, arts. 1.023, caput e 1.003, § 5º -, DETERMINO que, atendido o necessário e observado se inexiste pendência nos autos a ser cumprida ou informada ao magistrado, ARQUIVE com as baixas e anotações devidas
. [...]” (Id. 374387888).

Contra a sentença, insurge-se o apelante sustentando, em síntese, que a negociação envolveu apenas a posse do imóvel, que o adquirente tinha ciência da situação registrária do bem, que posteriormente houve regularização da propriedade diretamente com o titular registral, que inexiste venda a
non domino
, inadimplemento contratual ou dano moral indenizável, bem como que a manutenção da sentença importaria enriquecimento sem causa do autor. Além disso, requer o reconhecimento e acolhimento da reconvenção.

Pois bem.

Antes de examinar as questões devolvidas ao conhecimento desta Corte, impõe-se delimitar com precisão a natureza jurídica do vício que afeta o negócio celebrado entre as partes, pois dessa qualificação decorrem consequências jurídicas distintas e determinantes para o julgamento.

A sentença recorrida declarou a resolução contratual por inadimplemento, com fundamento nos artigos 389, 395 e 475 do Código Civil. Contudo, a qualificação juridicamente mais precisa para a hipótese é diversa: o negócio celebrado entre as partes é nulo de pleno direito, nos termos dos artigos 166, inciso VII, e 169 do Código Civil, por ausência de legitimidade do alienante para dispor do bem, circunstância que caracteriza a denominada venda
a non domino,
orientação que encontra respaldo na jurisprudência dominante, vejamos:

““
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1.
Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente
. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento
”. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1811800 RS 2019/0122064-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO COM A INVALIDAÇÃO DE DOCUMENTO PÚBLICO – ESCRITURA PÚBLICA COM CESSÃO DE DOMÍNIO –
VENDA A NON DOMINO – NEGÓCIO JURÍDICO ORIGINÁRIO NULO – CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS ADVINDAS NULAS
– ESCRITURA ANULADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Ao exame do conjunto probatório é contundente à demonstração do fato constitutivo da pretensão do autor, de modo que restou comprovada a aquisição de bem imóvel pelos réus, ora apelantes, de quem não era dono, implicando em nulidade do referido documento e dos atos deles decorrentes.

Não há que se falar em nulidade relativa ou anulabilidade,
mas, sim em nulidade absoluta, cujo negócio jurídico não produzirá efeito por ofender princípios de ordem pública ante a existência de vícios essenciais para sua validade.

‘Ao que tudo indica, a situação declinada nos autos configura venda ‘non domino’, isto é, venda de imóvel pertencente a terceiros, sem a participação e autorização destes, apontando a existência de vício como causa da celebração do negócio jurídico
.’ (TJ-MT 00000376320158110052 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/02/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2021)
”. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003090-12.2009.8.11.0004, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 02/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2024).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPROCEDENCIA - VÍCIO CARACTERIZADO - VENDA A NON DOMINO CONFIGURADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDO - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Se o vendedor não tinha poderes de disposição sobre o imóvel objeto da lide, resta caracterizada a ocorrência de venda a non domino, a justificar a nulidade do contrato celebrado entre as partes. A demonstração da frustrada expectativa da autora, que pretendia adquirir o bem imóvel, somada aos incômodos e aborrecimentos que excedem a condição de meros dissabores, diante da conduta de má-fé do ora recorrido, caracteriza excepcionalmente a ocorrência de dano moral.
Quantum indenizatório arbitrado em atenção aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, bem como às peculiaridades do caso concreto. Sentença reformada
”. (TJ-MT 00100745120168110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 24/03/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2021).

Registre-se, desde logo, que a adoção do regime da nulidade absoluta não implica
reformatio in pejus
nem julgamento
extra petita
, sendo plenamente admissível à luz do princípio da instrumentalidade das formas e da fungibilidade dos pedidos.

Com efeito, o autor postulou a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos. O resultado prático pretendido, desfazimento do negócio e devolução das quantias desembolsadas, é o mesmo tanto no regime da nulidade, fundado no art. 182 do Código Civil, quanto no da resolução, fundado no art. 475 do mesmo diploma.

“
Art. 182.
Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente
”.

“
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

A diferença reside no fundamento jurídico, não no pedido ou no resultado almejado. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento segundo o qual o juiz não está adstrito à qualificação jurídica atribuída pelo autor à sua pretensão, podendo e devendo aplicar o direito à espécie, segundo o princípio
iura novit curia
, desde que preservados o pedido e a causa de pedir remota.

A propósito:

“[...]
A manutenção da decisão por fundamento jurídico diverso não configura reformatio in pejus nem julgamento extra petita, sendo legítima a subsunção normativa diversa aos fatos dentro dos limites da lide, em atenção ao princípio iura novit curia, conforme jurisprudência do STJ
. [...]” (STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 2597575/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Dje 18/6/2026).

No caso, a causa de pedir remota, impossibilidade de transferência da propriedade por ausência de titularidade do vendedor, é a mesma, independentemente de se qualificar o vício como nulidade ou como inadimplemento. Reconhece-se, portanto, a fungibilidade dos pedidos no caso concreto, aplicando-se o regime da nulidade absoluta como fundamento juridicamente mais adequado, sem prejuízo do resultado prático almejado pelo autor.

Assentada essa premissa, passa-se ao exame da configuração da venda
a non domino
.

Conforme se extrai da documentação contratual examinada pelo Juízo de origem (Id. 374387379), o negócio celebrado entre as partes não foi estruturado como mera cessão de posse ou transferência de direitos possessórios. Ao contrário, o instrumento particular qualificou o réu como vendedor do imóvel e estabeleceu a obrigação de transferência dominial, sob legítima expectativa de aquisição da propriedade imobiliária pelo comprador:

Restou demonstrado, contudo, que o apelante não detinha a titularidade registral do imóvel negociado, circunstância que conduz à incidência da denominada venda
a non domino
.

Dispõe o art. 1.245 do Código Civil que a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do respectivo título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, estabelecendo seu §1º que, enquanto não realizado o registro, o alienante continua a ser havido como proprietário do imóvel.

“
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
”.

A consequência lógica dessa disciplina é que somente quem detém legitimamente a titularidade do bem, ou possui poderes jurídicos para dele dispor, pode promover sua válida transferência a terceiro.

É princípio elementar do direito das coisas que ninguém pode transferir a outrem direito mais amplo do que aquele de que efetivamente dispõe. O Superior Tribunal de Justiça é categórico ao afirmar que, na hipótese de “
venda a non domino, a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente
” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.811.800/RS, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 12.12.2022).

Logo, uma vez que os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo.

Na mesma linha, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso assentou que se caracteriza venda a non domino o contrato de compra e venda firmado por quem não é titular do domínio do imóvel, ocasionando a nulidade absoluta do pacto por falta de legitimação para o negócio jurídico, sendo o negócio insuscetível de confirmação e incapaz de convalescer pelo decurso do tempo, nos termos do art. 169 do Código Civil:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS C/C PERDAS E DANOS E REITEGRAÇÃO DE POSSE – PRESCRIÇÃO - FALSIFICAÇÃO DE PROCURAÇÃO UTILIZADA PARA LAVRATURA DA ESCRITURA – VENDA A NOM DOMINO - NEGÓCIO JURÍDICO NULO QUE NÃO SE CONVALIDA COM O TEMPO - ARTIGO 169 DO CC/2002 – RECURSO PROVIDO. 1.
Caracteriza-se venda a non domino o contrato de compra e venda firmado por quem não é titular do domínio do imóvel, ocasionando a nulidade absoluta do pacto, diante de falta de legitimação para o negócio jurídico.

2. Sendo nulo de pleno direito o pacto de compra e venda celebrado por mandatário destituído de poderes necessários, com inobservância de forma prevista em lei, o negócio jurídico não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do CC/02), portanto, não havendo falar em prescrição.
3. Recurso provido
.”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00008343920138110107, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 27/11/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2024).

O negócio jurídico celebrado entre as partes é, portanto, nulo de pleno direito, nos termos dos arts. 166, inciso VII, e 169 do Código Civil, por ausência de legitimidade do alienante para dispor do bem imóvel objeto da contratação.

Não prospera, nesse contexto, a alegação recursal de que o autor tinha ciência da situação registrária do imóvel.

A nulidade absoluta por venda
a non domino
não se convalida pelo conhecimento do adquirente acerca da ausência de titularidade do vendedor, conforme expressamente reconhecido pelo STJ no precedente acima citado.

Da mesma forma, a narrativa recursal acerca da cadeia possessória iniciada com Antônio dos Santos Beraldo, transmitida a Alcides Alves da Silva mediante procuração pública irrevogável e irretratável, e posteriormente ao recorrente, não tem o condão de afastar a nulidade reconhecida.

A posse, embora juridicamente protegida, não se equipara ao domínio nem confere ao possuidor legitimidade para prometer a transferência da propriedade a terceiro. O próprio desenrolar dos acontecimentos evidencia, de forma inequívoca, a impossibilidade de cumprimento da obrigação assumida: o autor viu-se compelido a negociar diretamente com o proprietário registral do imóvel, realizando pagamento adicional de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) ao legítimo proprietário, Sr. Antônio dos Santos Beraldo, para viabilizar a regularização dominial e evitar a perda do bem (Id. 374387886, fl. 19).

Se o comprador precisou celebrar nova negociação com o verdadeiro titular do domínio para obter a escritura do imóvel, evidencia-se que o contrato celebrado com o apelante não era apto, por si só, a produzir o resultado jurídico prometido.

Reconhecida a nulidade absoluta do negócio jurídico, os efeitos restitutórios decorrem diretamente do art. 182 do Código Civil, segundo o qual, anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se encontravam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente. A restituição integral de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais) ao comprador é, portanto, consequência jurídica necessária e inafastável da declaração de nulidade do negócio, independentemente de qualquer análise sobre inadimplemento ou culpa.

Nesse ponto, o apelante sustenta, em sede reconvencional, que o autor deve ser condenado a indenizá-lo pela fruição do imóvel durante o período em que permaneceu em sua posse, desde a celebração do contrato em 2019.

Reconhece-se, em tese, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em casos de resolução de compromisso de compra e venda, tem admitido a compensação dos valores pagos com eventual taxa de ocupação pelo período em que o promissário comprador permaneceu na posse do imóvel:

“[...]
A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da

situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. 8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito
”.

(STJ - REsp: 1863007 SP 2020/0042100-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 23/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2021).

Contudo, ainda que se admita a aplicabilidade dessa orientação jurisprudencial ao regime da nulidade, o que já seria discutível, dado que a nulidade opera efeitos
ex tunc
e a restituição ao
status quo ante
é imperativa, a compensação pela fruição deve ser afastada no caso concreto por razões fundamentais e concorrentes que se passa a expor.

Em primeiro lugar, o apelante recebeu integralmente o preço de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais) sem deter a titularidade dominial do imóvel, ou seja, sem possuir condições jurídicas de cumprir a obrigação essencial que assumiu. Admitir compensação pela fruição em favor de quem recebeu integralmente o preço de um negócio nulo equivaleria a permitir que o causador da nulidade se beneficiasse de sua própria torpeza, em frontal violação ao princípio
nemo auditur propriam turpitudinem allegans
, ou seja, “
a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza
”.

Em segundo lugar, o comprador foi compelido a realizar desembolso adicional de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) ao proprietário registral para regularizar a situação dominial do imóvel e preservar o investimento realizado. Esse pagamento adicional, causalmente vinculado à nulidade do negócio originário, integra o prejuízo total suportado pelo adquirente, que alcança R$ 141.000,00 (cento e quarenta e um mil reais), valor que supera em muito qualquer benefício econômico que pudesse ser atribuído à fruição do imóvel no período considerado.

Aliás, mesmo que se procedesse à apuração do valor locativo do imóvel pelo período de ocupação, o que demandaria dilação probatória específica não realizada nos autos, é razoável concluir que o montante apurado seria significativamente inferior ao prejuízo adicional de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) suportado pelo adquirente para regularizar o bem, de modo que a compensação pretendida pelo apelante não apenas seria insuficiente para equilibrar as posições patrimoniais das partes, como implicaria atribuir ao comprador os ônus decorrentes do próprio vício que contaminou o negócio.

Não há, portanto, enriquecimento sem causa do comprador na restituição integral dos valores pagos. Ao contrário, a restituição de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais), somada ao desembolso adicional de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) que o comprador foi obrigado a realizar, revela que o adquirente suportou prejuízo líquido de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), valor que sequer é objeto de pedido nos presentes autos. Rejeita-se, portanto, o pedido reconvencional de indenização pela fruição do imóvel.

Cumpre, ademais, esclarecer ponto que poderia suscitar dúvida quanto à consistência lógica da solução adotada: a declaração de nulidade do contrato celebrado entre o apelante, Messias, e o apelado, Dalvaci, não interfere — nem poderia interferir — na validade da escritura pública de compra e venda lavrada em 25/09/2023 diretamente entre o apelado e o titular registral do imóvel, Sr. Antônio dos Santos Beraldo, conforme Id. 374387886, fl. 19.

Trata-se de negócios jurídicos absolutamente distintos e independentes entre si. O título dominial ostentado pelo apelado decorre de relação jurídica autônoma, firmada diretamente com o legítimo proprietário registral, em relação à qual a nulidade ora declarada é inteiramente indiferente. Com efeito, a nulidade de determinado negócio jurídico não irradia efeitos sobre negócios jurídicos diversos, celebrados entre partes distintas, ainda que tenham por objeto o mesmo bem.

É, portanto, plenamente compatível que o apelado mantenha a propriedade do imóvel — adquirida por meio de negócio jurídico válido celebrado com o titular registral — e, simultaneamente, receba a restituição dos valores pagos a título de preço em negócio nulo firmado com quem não detinha legitimidade para dispor do bem.

Repisa-se: não há contradição lógica nem enriquecimento sem causa nessa solução. Ao contrário, o apelado desembolsou R$ 141.000,00 no total para obter a propriedade de imóvel avaliado em R$ 91.000,00, suportando prejuízo líquido de R$ 50.000,00, causalmente imputável à conduta do apelante e sequer objeto de pedido nos presentes autos.

Passa-se ao exame da multa contratual.

A sentença recorrida condenou o apelante ao pagamento de multa contratual de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com fundamento nos artigos 408 e seguintes do Código Civil. Contudo, reconhecida a nulidade absoluta do negócio jurídico por venda
a non domino
, impõe-se o afastamento dessa condenação.

A cláusula penal é obrigação acessória, cuja existência e validade pressupõem a validade da obrigação principal a que se vincula. É o que estabelece o art. 184 do Código Civil, ao consagrar o princípio segundo o qual a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias.

Com efeito, sendo nulo o contrato principal por venda a non domino, a cláusula penal nele inserida também é nula, por força da segunda parte do art. 184 do Código Civil, não havendo como exigir o cumprimento de obrigação acessória quando a obrigação principal é nula de pleno direito.

Registre-se que o afastamento da multa contratual não implica ausência de responsabilização do apelante pelos efeitos da nulidade que lhe é imputável, pois a recomposição patrimonial do adquirente é plenamente assegurada pela restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 182 do Código Civil, e pela indenização por danos morais, cujos fundamentos se examinam a seguir.

Nesse ponto, portanto, dá-se parcial provimento ao recurso para afastar a condenação ao pagamento da multa contratual de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

No tocante aos danos morais, o apelante sustenta sua inexistência, ao argumento de que a controvérsia decorre de mero inadimplemento contratual, insuficiente, por si só, para ensejar lesão a direitos da personalidade.

Todavia, razão não lhe assiste. É certo que o simples descumprimento contratual, em regra, não é suficiente para ensejar reparação extrapatrimonial, gerando apenas o dever de indenizar as perdas e danos patrimoniais decorrentes do inadimplemento. Contudo, a hipótese dos autos apresenta circunstâncias que extrapolam, em muito, o mero inadimplemento contratual, configurando lesão autônoma a direitos da personalidade do adquirente.

Com efeito, o autor quitou integralmente o preço de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais) acreditando adquirir regularmente a propriedade de um imóvel, realizando investimento patrimonial de expressiva monta. Descobriu, posteriormente, que o negócio celebrado era absolutamente nulo, por ausência de titularidade dominial do vendedor, circunstância que o vendedor tinha pleno conhecimento e omitiu deliberadamente ao adquirente.

Permaneceu, então, por significativo lapso temporal em situação de absoluta insegurança jurídica e patrimonial, sem poder regularizar o imóvel adquirido, sem ter a propriedade transferida em seu nome e sem poder dispor livremente do bem.

Foi, ainda, compelido a realizar novo desembolso de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) ao verdadeiro proprietário registral para evitar a perda total do investimento realizado, situação que a sentença de origem corretamente qualificou como extorsão indireta, vendo seu patrimônio ameaçado de forma concreta e prolongada, sendo obrigado a adotar medidas extraordinárias para preservar o investimento realizado, com dispêndio de tempo, energia e recursos financeiros adicionais não previstos no negócio originário.

Esse conjunto de circunstâncias revela lesão que ultrapassa a esfera meramente patrimonial e atinge diretamente a tranquilidade, a segurança e o equilíbrio psicológico do adquirente.

A situação vivenciada pelo autor não se resume à frustração de uma expectativa negocial, mas à experiência concreta de ver seu patrimônio ameaçado por conduta ilícita do alienante, que recebeu integralmente o preço de um negócio que sabia não poder cumprir.

No ponto, a jurisprudência dessa Corte têm reconhecido o dano moral em hipóteses de venda
a non domino
, assentando que a perturbação nas relações psíquicas, na tranquilidade, nos sentimentos e nos afetos do adquirente, decorrente de situação que extrapola a normalidade, é apta a ensejar a condenação do alienante na reparação dos danos extrapatrimoniais.

“
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
VENDA A NON DOMINO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.
FRUSTRAÇÃO DA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA. MÁ-FÉ DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
. [...]

III. Razões de decidir 5. A situação vivenciada pelos apelantes transcende o simples descumprimento contratual, não se tratando de mero atraso na entrega do imóvel, mas de conduta especialmente gravosa da construtora que celebrou contrato de compra e venda de imóvel do qual sequer era proprietária, recebeu valores a título de entrada e deixou de promover os atos necessários para formalização da transação, frustrando por completo a legítima expectativa dos compradores. 6. A frustração da expectativa de aquisição da casa própria, especialmente quando envolve pessoas de condições financeiras modestas, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, configurando dano moral indenizável. 7. Os apelantes depositaram confiança e expectativas em um projeto que se revelou inviável desde o início, por culpa exclusiva da empresa apelada, que agiu com evidente má-fé ao comercializar imóvel do qual não detinha a propriedade, caracterizando venda a non domino. 8. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, inclusive desta Quinta Câmara de Direito Privado, tem reconhecido a ocorrência de danos morais em situações análogas, no sentido de que a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em razão de inadimplemento da construtora, enseja não apenas a restituição integral dos valores pagos, mas também o pagamento de indenizações por danos materiais e morais. 9.
O arbitramento da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como os parâmetros adotados pela jurisprudência em casos análogos, mostrando-se adequado o montante de R$ 10.000,00 para cada apelante, valor suficiente para compensar os danos morais sofridos e desestimular a reiteração da conduta ilícita, sem configurar enriquecimento sem causa.
IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença recorrida e condenar a empresa apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada apelante, com correção monetária pelo INPC a partir da data deste julgamento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: "1.
A venda a non domino configura conduta de má-fé que transcende o mero inadimplemento contratual, ensejando o dever de indenizar por danos morais
quando frustra por completo a legítima expectativa de aquisição da casa própria. 2.
A frustração da expectativa de aquisição de imóvel destinado à moradia, por culpa exclusiva da construtora que comercializou bem do qual não era proprietária, gera angústia, insegurança e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, caracterizando dano moral indenizável
.
" [...]”. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10039437920218110037, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 30/10/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPROCEDENCIA - VÍCIO CARACTERIZADO - VENDA A NON DOMINO CONFIGURADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDO - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Se o vendedor não tinha poderes de disposição sobre o imóvel objeto da lide, resta caracteriza a ocorrência de venda a non domino, a justificar a nulidade do contrato celebrado entre as partes. A demonstração da frustrada expectativa da autora, que pretendia adquirir o bem imóvel, somada aos incômodos e aborrecimentos que excedem a condição de meros dissabores, diante da conduta de má-fé do ora recorrido, caracteriza excepcionalmente a ocorrência de dano moral
. Quantum indenizatório arbitrado em atenção aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, bem como às peculiaridades do caso concreto. Sentença reformada
”. (TJ-MT 00100745120168110041 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 24/03/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2021).

Quanto ao
quantum
indenizatório, a sentença fixou a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, devendo ser integralmente mantido.

Para tanto, devem ser considerados os critérios que se seguem, todos presentes na hipótese. A gravidade da conduta do ofensor é evidente: o apelante celebrou negócio jurídico que sabia não poder cumprir, recebendo integralmente o preço de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais) sem deter a titularidade dominial do imóvel, em conduta que viola frontalmente os deveres de boa-fé objetiva e probidade contratual previstos no art. 422 do Código Civil, revelando desprezo pela legítima expectativa do adquirente.

A extensão e a duração do dano também são significativas, pois o autor permaneceu por anos em situação de insegurança jurídica e patrimonial, sem poder regularizar o imóvel adquirido, situação somente resolvida mediante novo desembolso de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) ao proprietário registral. O desembolso adicional de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), embora de natureza patrimonial, reflete igualmente a dimensão do abalo psicológico suportado pelo autor, que se viu compelido a realizar novo investimento para preservar o anterior, em situação de evidente vulnerabilidade.

O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) representa, ademais, aproximadamente 11% do preço pago pelo imóvel, patamar razoável para cumprir a função compensatória da indenização sem configurar enriquecimento sem causa do ofendido, ao mesmo tempo em que exerce adequada função pedagógica em relação ao ofensor, ainda, é compatível com os valores aplicados por essa Câmara em casos similares, como acima demonstrado.

Considerando o conjunto dessas circunstâncias, especialmente a gravidade da conduta do alienante, a duração da insegurança patrimonial suportada pelo adquirente e o desembolso adicional de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a que foi compelido, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado na sentença mostra-se adequado, razoável e proporcional, devendo ser integralmente mantido.

Passa-se ao exame dos pedidos reconvencionais. O apelante requer sua imissão na posse do imóvel objeto do contrato declarado nulo, pretensão que não comporta acolhimento.

A imissão na posse pressupõe título jurídico hábil a justificar a entrega do bem ao postulante, e o apelante não comprovou titularidade dominial sobre o imóvel, tampouco direito real apto a justificar sua imissão na posse em detrimento do autor. Ao contrário, o autor regularizou a propriedade junto ao titular registral, mediante pagamento de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e lavratura de escritura pública com averbação na matrícula nº 5.689 (Id. 374387886, fl. 19), detendo atualmente título dominial válido sobre o imóvel, circunstância que afasta definitivamente qualquer pretensão possessória do apelante.

O apelante requer, ainda, a condenação do autor ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sob o argumento de que teria sofrido ofensa à honra, imagem e reputação em razão das alegações deduzidas na inicial. O pedido não merece acolhimento.

O simples ajuizamento de ação judicial, ainda que acompanhado de narrativa desfavorável à parte adversa, não configura, por si só, ato ilícito indenizável, tratando-se de exercício regular do direito constitucional de ação, assegurado pelo art. 5º, XXXV, da Constituição Federal.

Para que houvesse dano moral indenizável em favor do réu, seria necessária a demonstração de abuso manifesto, imputação sabidamente falsa, desvio de finalidade ou conduta processual ofensiva e desnecessária, elementos que não se evidenciam nos autos. Ao contrário, a procedência substancial dos pedidos autorais, mantida nesta instância quanto ao núcleo essencial da condenação, demonstra que o autor possuía fundamento jurídico sólido e razoável para submeter a controvérsia ao Poder Judiciário.

Tampouco merece acolhimento o pedido de condenação do autor por litigância de má-fé, formulado com fundamento no art. 80, inciso IV, do Código de Processo Civil. A litigância de má-fé exige demonstração de conduta processual dolosa ou temerária, como alterar a verdade dos fatos, usar o processo para objetivo ilegal, opor resistência injustificada ao andamento do feito ou proceder de modo manifestamente abusivo, hipóteses que não se verificam no caso concreto.

O ajuizamento da demanda decorreu de controvérsia real sobre a validade e eficácia do negócio jurídico celebrado, tendo o pedido autoral sido substancialmente acolhido tanto em primeiro grau quanto nesta instância, o que afasta, por si só, qualquer imputação de má-fé processual ao autor.

No que concerne aos encargos moratórios e à correção monetária, a sentença recorrida determinou a aplicação do regime estabelecido pela Lei nº 14.905/2024. Impõe-se, contudo, adequar a forma de incidência dos encargos à orientação já consolidada por essa Câmara, considerando a questão do direito intertemporal decorrente do fato de o contrato ter sido celebrado em 08/04/2019, anteriormente à vigência da nova lei.

A Lei nº 14.905/2024, publicada em 29 de julho de 2024 e em vigor desde 1º de setembro de 2024, alterou os artigos 389 e 406 do Código Civil, estabelecendo novo regime para os encargos moratórios nas obrigações civis. Em matéria de direito intertemporal, a lei nova se aplica imediatamente aos efeitos futuros das relações jurídicas em curso, sem retroagir para alcançar os efeitos já consumados sob a lei anterior, nos termos do art. 6º da LINDB.

Nesse contexto, tanto o valor da restituição quanto a indenização por danos morais deverão ser corrigidos monetariamente pela taxa SELIC desde a data da citação e até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024. A partir da vigência desta norma, aplica-se como índice de correção monetária o IPCA e, como juros legais, a taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária utilizado no período correspondente, conforme o disposto nos artigos 389 e 406 do Código Civil, em sua redação atual.

Quanto ao termo inicial dos encargos, a restituição dos valores pagos deverá ser corrigida monetariamente a partir de cada desembolso, com juros de mora incidentes a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, e a indenização por danos morais deverá ser atualizada monetariamente a partir da data desta decisão, nos termos da Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça, com juros de mora igualmente a partir da citação.

Por fim, quanto aos honorários advocatícios, considerando que o apelante sucumbiu na maior parte de suas pretensões recursais, tendo pleiteado a reforma integral da sentença, o acolhimento da reconvenção em todos os seus termos e o afastamento dos danos morais, obtendo provimento apenas quanto à exclusão da multa contratual, aplica-se o disposto no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, segundo o qual, sendo a parte vencida em parte mínima do pedido, o vencedor responde integralmente pelas despesas e pelos honorários advocatícios.

Assim, mantém-se integralmente a condenação do apelante ao pagamento das verbas sucumbenciais fixadas na sentença.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para:

i) reconhecer a nulidade absoluta do contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes em 08/04/2019, por configurar venda
a non domino
, nos termos dos arts. 166, inciso VII, e 169 do Código Civil, aplicando-se o regime restitutório do art. 182 do mesmo diploma legal, com fundamento na fungibilidade dos pedidos e no princípio da instrumentalidade das formas;

ii) manter a condenação do apelante à restituição integral de R$ 91.000,00 (noventa e um mil reais) ao apelado, com encargos moratórios e correção monetária nos termos da fundamentação expendida;

iii) afastar a condenação ao pagamento da multa contratual de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por incompatibilidade com o regime da nulidade absoluta reconhecido neste julgamento, nos termos do art. 184 do Código Civil;

iv) manter a condenação do apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais),

com encargos moratórios e correção monetária nos termos da fundamentação expendida;

v) rejeitar todos os pedidos reconvencionais, nos termos da fundamentação expendida.

Considerando que o apelante sucumbiu na maior parte de suas pretensões recursais, tendo obtido provimento apenas quanto à exclusão da multa contratual, aplica-se o disposto no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, mantendo-se integralmente a condenação do apelante ao pagamento das verbas sucumbenciais fixadas na sentença.

Não conheço do recurso
quanto ao pedido de afastamento da alegada retenção de 10% dos valores pagos, por ausência de interesse recursal, uma vez que inexiste sucumbência do recorrente relativamente à matéria.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026