Tribunal: TJMT
Processo: 1042479-37.2025.8.11.0000
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042479-37.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR]

Parte(s):

[ROXILENE DE SOUZA ROCHA COVARI - CPF: 017.175.121-35 (ADVOGADO), ADEMAR LUIZ MORENO DE SOUZA - CPF: 490.819.426-20 (AGRAVANTE), EDIVALDO MACIEL COUTO - CPF: 691.732.061-72 (ADVOGADO), LEIA PEREIRA RODRIGUES - CPF: 335.468.786-04 (AGRAVADO), THIAGO FELLIPE DE OLIVEIRA PEREIRA - CPF: 004.098.701-96 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. DECISÃO QUE DEFERIU PARCIALMENTE TUTELA DE URGÊNCIA PARA DESOCUPAÇÃO LIMINAR DO IMÓVEL, COM FACULDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE GARANTIA LOCATÍCIA. INADIMPLEMENTO PARCIAL DOS ALUGUERES INDICADO POR EXTRATOS BANCÁRIOS. CONTROVÉRSIA SOBRE VALIDADE DO CONTRATO, VALOR DO ALUGUEL E DESTINAÇÃO DO IMÓVEL. MATÉRIAS QUE DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA. LIMITES COGNITIVOS DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC E DO ART. 59, §1º, IX, DA LEI DO INQUILINATO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, deferiu parcialmente tutela de urgência para determinar que o locatário purgue a mora ou desocupe voluntariamente o imóvel no prazo legal de quinze dias, sob pena de despejo coercitivo, condicionada à prestação de caução pela autora.

O agravante sustenta, em síntese, inexistência de contrato escrito válido, alegando que a locação teria sido ajustada verbalmente no valor de R$ 1.500,00, inexistindo inadimplemento, além de suscitar ilegitimidade ativa da agravada e necessidade de prévia notificação para constituição em mora.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em verificar: (i) se a decisão que concedeu tutela de urgência para desocupação liminar do imóvel locado observou os requisitos legais previstos no art. 300 do CPC e no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/1991; (ii) se as alegações do agravante acerca da inexistência ou invalidade do contrato, do valor locatício e da inexistência de inadimplemento são aptas, em sede de cognição sumária, a afastar a probabilidade do direito reconhecida pelo juízo de origem; (iii) se a ausência de notificação prévia e a alegada ilegitimidade ativa da autora impediriam a concessão da tutela liminar de despejo.

III. Razões de decidir

O agravo de instrumento possui âmbito cognitivo restrito, voltado à verificação da existência de ilegalidade manifesta ou de erro evidente na decisão interlocutória, não sendo via adequada para o aprofundamento probatório necessário à resolução definitiva de controvérsias fáticas complexas.

No caso concreto, o juízo de origem reconheceu, em análise preliminar, a existência de contrato de locação desprovido de garantia e indicativos de inadimplemento parcial do aluguel, evidenciados por extratos bancários que demonstrariam pagamentos inferiores ao valor locatício apontado pela autora.

A controvérsia acerca da validade formal do contrato, da autenticidade das assinaturas, do valor efetivamente pactuado para o aluguel e da eventual natureza mista da ocupação do imóvel constitui matéria eminentemente probatória, cuja elucidação demanda dilação instrutória incompatível com o exame perfunctório próprio do agravo de instrumento.

Nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, admite-se a concessão de liminar para desocupação em quinze dias nas ações de despejo por falta de pagamento quando o contrato estiver desprovido de garantia locatícia, assegurada ao locatário a faculdade de purgar a mora.

A decisão recorrida observou tal disciplina legal ao facultar ao agravante a purgação da mora no prazo legal, condicionando a execução da liminar à prestação de caução pela autora, medida que mitiga eventual risco de irreversibilidade. A ausência de notificação prévia não impede a concessão da medida liminar nas hipóteses previstas no art. 59 da Lei do Inquilinato, notadamente quando fundada em falta de pagamento.

A alegação de ilegitimidade ativa igualmente não se revela suficiente, nesta fase processual, para infirmar a decisão agravada, sobretudo diante da possibilidade de exercício da pretensão locatícia por coproprietário ou herdeiro do imóvel, sem prejuízo de ulterior exame da questão na instrução do processo originário. Não se identificando ilegalidade manifesta ou descompasso com a legislação aplicável, deve ser preservada a decisão agravada.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: A concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, é cabível quando presentes indícios de inadimplemento e ausência de garantia locatícia, assegurada ao locatário a possibilidade de purgação da mora. Controvérsias acerca da validade do contrato de locação, do valor efetivamente pactuado e da destinação do imóvel demandam dilação probatória e não afastam, em sede de cognição sumária, a probabilidade do direito reconhecida pelo juízo de origem. A ausência de notificação prévia não impede a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento nas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de tutela recursal de urgência, interposto por
Ademar Luiz Moreno de Souza
contra a decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança e Tutela de Urgência n. 1080305-71.2025.8.11.0041, ajuizada por
Leia Pereira Rodrigues
.

A decisão recorrida, lançada no id. 209897120, recebeu as emendas à inicial e, ao examinar o pedido liminar formulado na ação de despejo, consignou, em síntese, que a autora alegou ter celebrado contrato de locação comercial em 18.11.2022, relativo ao imóvel situado na Rua Prof. Alice Freire Silva, n. 1030, CPA III, Cuiabá/MT, inicialmente pelo prazo de seis meses, prorrogado tacitamente por prazo indeterminado, com aluguel mensal de R$ 1.700,00; assinalou que, em cognição sumária, estavam presentes os requisitos do art. 300 do CPC e do art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/1991, notadamente porque o contrato, em princípio, estaria desprovido de garantia efetiva e os extratos bancários juntados pela autora indicariam pagamentos no importe de R$ 1.500,00, em vez de R$ 1.700,00, caracterizando inadimplemento parcial reiterado; registrou, ainda, que a alegação de venda irregular de herbicidas não configuraria infração contratual, por se enquadrar na destinação rural prevista na cláusula contratual; ao final,
deferiu parcialmente a liminar
para determinar que o réu purgasse a mora ou desocupasse voluntariamente o imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva, inclusive com reforço policial e arrombamento, se necessário, condicionando o cumprimento da medida à prestação de caução pela autora, bem como determinando a lavratura de termo circunstanciado pelo oficial de justiça para constatar se o réu reside ou não no imóvel.

Inconformado, o requerido recorre. Em suas razões recursais, id. 331645374, o agravante sustenta, que: (i) jamais existiu contrato escrito válido entre as partes, pois o documento apresentado pela agravada não conteria assinatura da locadora, rubricas, nem testemunhas, além de impugnar a autenticidade da assinatura a ele atribuída; (ii) a relação locatícia sempre teria sido verbal, com aluguel ajustado em R$ 1.500,00, quantia que afirma ter pago regularmente; (iii) inexiste inadimplemento e igualmente não haveria infração contratual quanto à destinação do imóvel, o qual sempre teria sido utilizado de forma mista, comercial e residencial, com ciência da locadora; (iv) é pessoa idosa, dependendo economicamente da atividade exercida no local e do ponto comercial ali estabelecido; (v) não houve prévia notificação para constituição em mora; (vi) inexiste demonstração idônea e discriminada do débito alegado; e (vii) a agravada seria parte ilegítima para ajuizar a demanda de despejo isoladamente, porquanto o imóvel integraria patrimônio de espólio, pertencente também a outros herdeiros. Ao final, requer o provimento do agravo para reforma da decisão recorrida.

A tutela antecipada recursal foi
indeferida
por decisão monocrática de id. 335257396, ao fundamento de que, em juízo de cognição perfunctória, os argumentos do agravante não se mostravam suficientes para suspender os efeitos da decisão combatida, notadamente diante da fundamentação lançada na origem e da ausência de demonstração de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, ressalvando-se, todavia, que tal pronunciamento não vinculava o exame do mérito do agravo.

A agravada apresentou manifestação no id. 332531356, na qual aduz, em síntese, que: (i) existe contrato de locação devidamente firmado, com assinatura do agravante reconhecida por autenticidade em cartório; (ii) o aluguel pactuado é de R$ 1.700,00, com previsão de reajuste anual pelo IGP-M; (iii) os extratos bancários demonstrariam inadimplemento parcial reiterado, em razão dos pagamentos mensais inferiores ao valor avençado; (iv) o agravante utiliza o imóvel também para fins residenciais, em afronta à destinação contratual; (v) a gratuidade de justiça por ele pretendida não se justificaria; (vi) estão presentes os requisitos legais da liminar deferida; (vii) possui legitimidade ativa por ser meeira e herdeira do imóvel; e (viii) a notificação prévia seria desnecessária para a hipótese do art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato, além de afirmar que teria havido notificação extrajudicial anterior. Requereu, por fim, o desprovimento do recurso e a manutenção da decisão agravada.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 11 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação de despejo por infração contratual com pedido de liminar cumulada com cobrança e tutela de urgência, ajuizada por Leia Pereira Rodrigues em desfavor de Ademar Luiz Moreno de Souza, na qual alegou que celebrou com o réu contrato de locação comercial em 18.11.2022, tendo como objeto o imóvel situado na Rua Prof. Alice Freire Silva, n° 1030, CPA III, Cuiabá/MT, pelo prazo inicial de 6 (seis) meses, prorrogado tacitamente por prazo indeterminado, com valor inicial do aluguel estipulado em R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais).

Aduziu que o locatário vem descumprindo diversas cláusulas contratuais, especificamente o pagamento de aluguel em valor inferior ao pactuado (R$ 1.500,00), uso do imóvel para fins residenciais, e venda irregular de herbicidas, deixando, assim, de cumprir com a sua obrigação contratual.

Ao final pugnou pela concessão da tutela de urgência para que fosse determinado o despejo da parte requerida do imóvel, bem como a antecipação da produção de prova pericial para constatar o uso indevido do imóvel.

A
douta magistrada
a quo
, deferiu em parte o pedido de liminar, para determinar a parte ré a purgar a mora ou desocupar voluntariamente o imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva, a partir do final deste prazo, deferindo, inclusive o reforço policial e arrombamento, caso necessário.

Contra essa decisão, se insurge o requerido. Em suas razões recursais o agravante sustenta, que: (i) jamais existiu contrato escrito válido entre as partes, pois o documento apresentado pela agravada não conteria assinatura da locadora, rubricas, nem testemunhas, além de impugnar a autenticidade da assinatura a ele atribuída; (ii) a relação locatícia sempre teria sido verbal, com aluguel ajustado em R$ 1.500,00, quantia que afirma ter pago regularmente; (iii) inexiste inadimplemento e igualmente não haveria infração contratual quanto à destinação do imóvel, o qual sempre teria sido utilizado de forma mista, comercial e residencial, com ciência da locadora; (iv) é pessoa idosa, dependendo economicamente da atividade exercida no local e do ponto comercial ali estabelecido; (v) não houve prévia notificação para constituição em mora; (vi) inexiste demonstração idônea e discriminada do débito alegado; e (vii) a agravada seria parte ilegítima para ajuizar a demanda de despejo isoladamente, porquanto o imóvel integraria patrimônio de espólio, pertencente também a outros herdeiros. Ao final, requer o provimento do agravo para reforma da decisão recorrida.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente, a matéria devolvida a este colegiado restringe-se a verificar se deve ser mantida, ou não, a decisão que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, deferiu parcialmente a liminar para determinar que Ademar Luiz Moreno de Souza purgasse a mora ou desocupasse o imóvel locado no prazo de 15 dias, sob pena de despejo coercitivo, tudo condicionado à prestação de caução pela autora Leia Pereira Rodrigues.

Pois bem. Em sede de agravo de instrumento interposto contra a decisão concessiva de tutela de urgência, o controle jurisdicional exercido pelo Tribunal é, por sua própria natureza, de cognição sumária, voltado à aferição da existência, ou não, de ilegalidade manifesta, teratologia ou evidente desacerto do juízo singular. Não se está, nesta via, diante de ambiente processual próprio para exauriente produção probatória sobre autenticidade de assinatura, eventual pacto locatício exclusivamente verbal em termos divergentes do instrumento escrito, ou ainda sobre a estrutura da titularidade dominial do imóvel em toda a sua complexidade sucessória.

No tocante à alegada invalidade do contrato escrito, tenho que a insurgência do agravante, ao menos por ora, não ostenta força bastante para infirmar a conclusão provisória adotada na origem. Isso porque o juízo singular expressamente consignou constar dos autos contrato de locação e, a partir dele, reconheceu, em cognição inicial, a prorrogação tácita da avença por prazo indeterminado e a ausência de garantia efetiva, circunstâncias que reputou relevantes para a incidência do art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/1991.

A seu turno, o agravante afirma que o instrumento seria nulo por ausência de assinatura da locadora, rubricas e testemunhas, além de impugnar a assinatura que lhe é atribuída; já a agravada sustenta, de modo diametralmente oposto, que a assinatura do agravante foi reconhecida por autenticidade em cartório e que o documento formaliza a locação efetivamente pactuada.

Compulsando os autos, vê-se, portanto, a existência de controvérsia eminentemente fático-probatória, cuja resolução demanda instrução mais aprofundada, não sendo dado, nesta estreita via recursal, afirmar desde logo a inexistência jurídica do contrato tido por existente pelo juízo de origem.

Também não merece guarida, nesta fase, a tese de inexistência de inadimplemento. A decisão agravada, de maneira expressa, lastreou o deferimento parcial da liminar na constatação, derivada dos extratos bancários indicados pela autora, de que o réu vinha pagando R$ 1.500,00, e não R$ 1.700,00, o que o juízo
a quo
qualificou como inadimplemento parcial reiterado. A agravada, em sua resposta, reiterou exatamente esse ponto, asseverando que os extratos demonstram pagamentos mensais inferiores ao valor locatício previsto no contrato, ao passo que o agravante se limita a sustentar que o valor verbalmente pactuado sempre teria sido de R$ 1.500,00. De novo, há controvérsia que não comporta solução definitiva no âmbito perfunctório do agravo; todavia, para o fim específico de aferição da probabilidade do direito da autora no momento da concessão da liminar, não se evidencia desacerto manifesto da decisão singular, ao considerar suficientes, provisoriamente, os extratos bancários apontados e o instrumento contratual então apresentado.

A disciplina legal aplicável reforça essa conclusão. A Lei n. 8.245/1991 prevê, em seu art. 59, § 1º, IX, a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, desde que o contrato esteja desprovido de garantia. O art. 62, II, do mesmo diploma, por sua vez, assegura ao locatário a possibilidade de purgar a mora no prazo legal. A decisão agravada, precisamente, deferiu a medida nesses moldes: condicionou sua efetivação à caução e facultou ao réu purgar a mora ou desocupar voluntariamente o bem. Tal conformação mostra-se, em princípio, compatível com a sistemática da Lei do Inquilinato.

No que pertine à alegação de ausência de notificação prévia para constituição em mora, igualmente não vislumbro, neste momento, fundamento apto a desconstituir a decisão combatida. O próprio juízo de origem consignou, de forma expressa, que, nas ações de despejo por falta de pagamento em contrato desprovido de garantia efetiva, a liminar pode ser concedida independentemente de prévia notificação do locatário, entendimento apoiado, inclusive, em precedente colacionado naquele pronunciamento. A agravada, ademais, reafirma em sua manifestação essa compreensão jurídica, sem prejuízo de alegar que houve notificação extrajudicial anterior. Em sede de juízo estritamente provisório, não se constata ilegalidade evidente na adoção dessa premissa, notadamente porque a própria Lei do Inquilinato estrutura, para a hipótese de falta de pagamento, mecanismo específico de purgação da mora.

A tese de uso misto do imóvel, de igual modo, não conduz, por si só, à reforma da decisão agravada. Isso porque a medida liminar foi deferida não com base na alegação de venda irregular de herbicidas, mas sim com fundamento preponderante no inadimplemento parcial dos aluguéis e na ausência de garantia efetiva do contrato. A ordem para que o oficial de justiça lavrasse termo circunstanciado acerca da eventual residência do réu no imóvel revela, ao contrário do que sustenta o agravante, que o juízo
a quo
não tratou a destinação residencial como fato já definitivamente estabelecido, mas sim como circunstância ainda passível de verificação concreta.

Logo, ainda que o agravante alegue uso misto e vulnerabilidade decorrente de sua condição de idoso e da exploração de atividade econômica no local, tais circunstâncias, embora humanamente relevantes, não neutralizam automaticamente a incidência do regime legal do despejo liminar por falta de pagamento quando presentes, em juízo sumário, os pressupostos legais mínimos.

De igual modo, a preliminar de ilegitimidade ativa não se mostra apta, no atual estágio cognitivo, a afastar a tutela concedida. O agravante alega que o imóvel integraria espólio e pertenceria a diversos herdeiros, mencionando, inclusive, os nomes de Elisabete Rodrigues Pereira, Eliane dos Santos, Elwis Pereira Rodrigues e Elton Pereira Rodrigues Bento, além da própria agravada.

A agravada, por sua vez, afirma ser meeira e herdeira do imóvel e defende sua legitimidade para a propositura da demanda. Ainda que a controvérsia mereça exame detido no processo de origem, o Superior Tribunal de Justiça possui orientação no sentido de que, havendo inadimplência do locatário, qualquer um dos locadores/coproprietários detém legitimidade para propor ação de despejo por falta de pagamento e cobrar alugueres, sem prejuízo de que questões internas entre os coproprietários sejam resolvidas em via própria.

Nessa perspectiva, a simples alegação de comunhão hereditária, desacompanhada, neste agravo, de demonstração inequívoca de impossibilidade jurídica da atuação da agravada, não autoriza a reforma imediata da decisão liminar.

Por outro lado, também não procede a assertiva de irreversibilidade absoluta da medida apta, por si só, a inviabilizar a tutela deferida. A decisão recorrida expressamente condicionou a efetivação do despejo à prestação de caução pela autora, justamente em atenção ao risco de irreversibilidade, e preservou ao locatário a faculdade legal de purgar a mora no prazo assinado. Vale dizer: o próprio desenho legal do art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/1991 contempla mecanismos de contenção do risco, não se podendo extrair, apenas da gravidade natural da desocupação, a automática inviabilidade da medida quando a lei a admite expressamente.

Em suma, à luz dos documentos constantes dos autos, não identifico elemento seguro que revele manifesta ilegalidade, teratologia ou
error in procedendo
na decisão impugnada. O que se verifica, isto sim, é a existência de uma controvérsia densa sobre validade do instrumento locatício,
quantum
locatício efetivamente avençado, destinação do imóvel e extensão da legitimidade da autora, matérias que deverão ser amplamente debatidas e, se necessário, provadas no processo de origem. Para o momento estrito da tutela provisória e do controle recursal que dela se faz, a manutenção do pronunciamento singular é a solução que melhor se harmoniza com os documentos apresentados, com a disciplina dos arts. 300, 1.015 e 1.019 do CPC e com a sistemática dos arts. 59 e 62 da Lei do Inquilinato.

Dessa forma, constata-se que a decisão agravada encontra respaldo legal e jurisprudencial, inexistindo motivos para sua reforma.

Saliento, por fim, que o convencimento firmado neste estágio precoce do feito será devidamente confrontado com provas que forem colhidas ao longo da marcha processual, não vinculando o magistrado nem o mérito da causa.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 11 de março de 2026.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026