Tribunal: TJMT
Processo: 1072810-73.2025.8.11.0041
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
direito civil, do consumidor e processual civil. apelação cível. rescisão contratual. compra e venda de imóvel. preliminar de incompetência da justiça estadual rejeitada. coisa julgada na justiça federal. paralisação das obras. culpa da incorporadora. restituição dos valores pagos. recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a Justiça Estadual é competente para o julgamento da demanda; e (ii) se a paralisação das obras autoriza a rescisão contratual com devolução dos valores pagos.
III. Razões de decidir
3. Rejeita-se a preliminar de incompetência, pois a Justiça Federal já apreciou a presença da Caixa Econômica Federal no polo passivo, excluiu-a da lide e declinou da competência,

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1072810-73.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[HYAGO MAURO SEGANTINE DA SILVA - CPF: 031.701.761-61 (APELADO), RARYANA MARQUES CUNHA - CPF: 004.391.811-51 (ADVOGADO), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0001-02 (APELANTE), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
direito civil, do consumidor e processual civil. apelação cível. rescisão contratual. compra e venda de imóvel. preliminar de incompetência da justiça estadual rejeitada. coisa julgada na justiça federal. paralisação das obras. culpa da incorporadora. restituição dos valores pagos. recurso desprovido
.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a Justiça Estadual é competente para o julgamento da demanda; e (ii) se a paralisação das obras autoriza a rescisão contratual com devolução dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3. Rejeita-se a preliminar de incompetência, pois a Justiça Federal já apreciou a presença da Caixa Econômica Federal no polo passivo, excluiu-a da lide e declinou da competência, decisão já acobertada pela coisa julgada.

4. Restou comprovada a paralisação das obras, circunstância que caracteriza inadimplemento da incorporadora e legitima a resolução contratual, nos termos da Súmula 543 do STJ.

5. Mantém-se a restituição fixada na origem, inclusive a retenção de 10%, ante a ausência de recurso da parte autora e vedação à reformatio in pejus.

IV. Dispositivo e tese

6. Preliminar rejeitada. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: “1. Transitada em julgado a decisão da Justiça Federal que exclui a Caixa Econômica Federal do polo passivo, firma-se a competência da Justiça Estadual para julgamento da lide remanescente entre particulares. 2. A paralisação comprovada das obras caracteriza inadimplemento substancial da incorporadora e autoriza a resolução do contrato com restituição dos valores pagos ao adquirente, nos termos da Súmula 543/STJ.”

___________

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 109, inc. I; CPC, art. 85, § 11; CDC, arts. 2º, 3º e 53.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577; STJ, REsp nº 1.740.911/DF; STJ, AREsp nº 2.570.132/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.11.2025; TJMT, Apelação Cível nº 1013287-67.2024.8.11.0041, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 11.11.2025.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto CEA SADDI SPE LTDA e CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da ação de “Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais” (Proc. nº 1072810-73.2025.8.11.0041), ajuizada contra o apelante por HYAGO MAURO SEGANTINE DA SILVA, julgou o pedido em parte procedente para declarar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto da lide e, por conseguinte, condenar a Incorporadora/ré a restituir os valores pagos em razão do contrato, descontado o montante correspondente ao direito de retenção, o qual fixou no percentual 10% do valor total a ser restituído (cf. Id. nº 321137884).

As rés apelantes suscitam, preliminarmente, a incompetência absoluta da Justiça Estadual, ao fundamento de que a existência de contrato de financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária imporia a formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal (CEF), devendo o feito ser remetido à Justiça Federal.

No mérito, alegam a inadmissibilidade da rescisão unilateral do negócio por vontade da parte inadimplente, isto é, os autores/compromissários compradores, pois o compromisso de compra e venda objeto da lide está vinculado a mútuo financeiro com recursos do Programa Minha Casa, Minha Vida, e, “em caso de mútuo habitacional com garanti a real, o seu inadimplemento enseja a execução da garantia real para a satisfação do credor e a eventual devolução ao mutuário do saldo remanescente, não havendo que falar em incidência do art. 53 do CDC com restituição dos valores pagos”.

Diz que não se pode admitir o “arrependimento tempos depois da contratação, sem que haja efetiva demonstração de qualquer vício ou mácula no negócio jurídico entabulado”, e que é faculdade conferida somente ao credor a de, diante do inadimplemento, optar pela resolução do contrato ou pela execução do saldo devedor.

Sustenta que, como é inequívoca a culpa exclusiva dos autores pela resolução contratual dado o inadimplemento das parcelas, é necessário manter o direito de retenção nos exatos termos estipulados no contratado objeto da lide, “a fim de não prejudicar a empresa e ensejar enriquecimento ilícito o apelado”, e em atenção à disciplina instituída pela Lei nº 13.786/18 a respeito da matéria.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado improcedente o pedido, ou, ao menos, admitida a retenção de valores de acordo com o ajustado contratualmente (cf. Id. nº 321137885).

Nas contrarrazões, o apelado rebate os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 321138362).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme documentado nos autos, a parte autora celebrou contrato de compra e venda de unidade imobiliária vinculada ao empreendimento “Residencial C&A Saddi”, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia firmado com a Caixa Econômica Federal (CEF).

A demanda originou-se na Justiça Federal, ocasião em que o autor pleiteou a rescisão dos contratos e indenizações, sob a alegação de paralisação das obras.

O Juízo Federal da 6ª Vara do Juizado Especial Cível da Seção Judiciária de Mato Grosso julgou improcedentes os pedidos em relação à CEF, por ausência de descumprimento contratual por parte da instituição financeira, e reconheceu a incompetência absoluta para julgar o feito em relação às construtoras, declinando a competência para a Justiça Estadual.

No âmbito da Justiça Estadual, o Juízo singular proferiu sentença de parcial procedência.

O Juízo a quo assentou expressamente que não houve mora ou inadimplemento por parte das construtoras, visto que o prazo de entrega do imóvel findaria apenas em 2026.

Nada obstante, o juízo tratou o caso como resilição unilateral (desistência imotivada) e declarou rescindido o contrato, condenando as rés à restituição de noventa por cento dos valores pagos pelo autor, autorizando a retenção de dez por cento, além da taxa de corretagem.

Irresignadas, as rés interpuseram o presente recurso de apelação.

As apelantes sustentam a incompetência da Justiça Estadual, argumentando que a rescisão do contrato afeta diretamente a Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, o que exigiria a formação de litisconsórcio passivo necessário e a remessa dos autos à Justiça Federal.

A análise desta preliminar exige a compreensão do histórico processual.

Conforme relatado, a demanda foi originariamente ajuizada na Justiça Federal contra as construtoras e a Caixa Econômica Federal.

O Juízo Federal exerceu sua jurisdição, analisou a relação jurídica com a empresa pública e proferiu sentença de improcedência em relação a ela, reconhecendo, em seguida, sua incompetência para julgar a lide remanescente entre o particular e as construtoras privadas.

Ocorreu o trânsito em julgado da referida decisão federal.

Sob essa ótica, a interpretação sistemática do ordenamento jurídico processual impede que o Juízo Estadual determine o retorno dos autos à Justiça Federal com base no mesmo fundamento já rechaçado por aquele juízo, com força de coisa julgada material.

A exclusão da empresa pública federal do polo passivo encerrou a competência
ratione personae
prevista no artigo 109, inciso I, da Constituição Federal.

Logo, rejeita-se a preliminar de incompetência e de litisconsórcio passivo necessário na esfera estadual, uma vez que a Justiça Federal já deliberou sobre sua própria competência e excluiu a empresa pública da lide, cabendo à Justiça Estadual julgar o conflito remanescente à luz do direito material aplicável.

A controvérsia central devolvida a esta instância recursal cinge-se à possibilidade, ou não, de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel já perfectibilizado, garantido por alienação fiduciária devidamente registrada na matrícula do bem.

De início, não há controvérsia quanto à incidência do microssistema consumerista, porquanto os autores, na qualidade de promitentes compradores, e a ré, na condição de promitente vendedora/incorporadora, enquadram-se, respectivamente, nos conceitos legais de consumidor e fornecedor, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Sob esse prisma, não merece prosperar a tese recursal fundada na impossibilidade de rescisão unilateral e imotivada por superveniente desinteresse do adquirente.

Isso porque tal discussão já se encontra, há muito, definitivamente superada pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, a orientação firmada no Tema 577 e, posteriormente, sedimentada na Súmula 543 do STJ, consagrou, de forma inequívoca, o entendimento de que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o exercício, pelo consumidor, do direito potestativo de promover o desfazimento do ajuste, mediante simples manifestação unilateral de vontade.

Não se trata, portanto, de faculdade excepcional ou controvertida, mas de entendimento jurisprudencial sólido e reiterado, cuja aplicação se impõe ao caso concreto.

Nesse sentido, já assentou o Superior Tribunal de Justiça que, “apesar de irretratável, segundo a Lei 4.591/64, a jurisprudência reconheceu, excepcionalmente, ao promissário comprador o direito potestativo de exigir a rescisão do contrato com devolução das parcelas pagas de forma imediata e em parcela única” (REsp n. 1.740.911/DF).

A jurisprudência mais recente permanece na mesma linha:

No mesmo sentido:

“EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. RECURSO PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ admite a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente, desde que o vendedor seja ressarcido pelas despesas decorrentes da execução contratual, conforme Súmula 543/STJ. (...). (AREsp n. 2.570.132/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025)”

Assim, a tese defensiva da incorporadora, no ponto, não se sustenta.

Superada essa premissa, passa-se à análise da responsabilidade pelo desfazimento do vínculo contratual, aspecto essencial para a definição da extensão da restituição devida.

E, aqui, a prova dos autos é eloquente.

Embora o contrato previsse a conclusão do empreendimento no prazo de 36 (trinta e seis) meses, contados da assinatura, com cláusula de tolerância contratual, restou devidamente demonstrado que as obras foram efetivamente paralisadas.

A própria Caixa Econômica Federal, em manifestação acostada aos autos originários, reconheceu expressamente que “a obra se encontra paralisada”, inclusive em estudo de plano emergencial para liberação monitorada de recursos, circunstância que, segundo informado, já ocorria em outros empreendimentos da mesma construtora em âmbito nacional.

Tal elemento probatório, por si só, revela quadro inequívoco de comprometimento da execução contratual e de frustração da legítima expectativa dos adquirentes quanto à entrega do imóvel.

Mais do que isso, chama atenção o fato de que as razões recursais não enfrentam, de modo efetivo, o fundamento central adotado na sentença quanto à paralisação das obras e à responsabilidade da incorporadora pela ruptura do vínculo.

Ao revés, a insurgência limita-se a invocar a inadimplência dos autores e a sustentar a incidência da exceção de contrato não cumprido.

Todavia, tal argumento não se mostra apto a afastar a conclusão adotada na origem.

Isso porque a paralisação da obra constitui fato objetivo e suficientemente demonstrado nos autos, revelando inadimplemento substancial da obrigação principal assumida pela incorporadora, qual seja, a entrega do imóvel no prazo contratualmente avençado.

Em tal contexto, a mora imputada aos adquirentes não tem o condão de afastar a responsabilidade da vendedora pelo desfazimento do contrato, sobretudo quando evidenciado que a frustração do negócio decorreu, precipuamente, da inviabilidade concreta da conclusão do empreendimento.

À luz da Súmula 543 do STJ, a consequência jurídica natural seria a restituição integral dos valores pagos, haja vista a culpa exclusiva da compromissária vendedora.

Todavia, embora o magistrado singular tenha reconhecido essa responsabilidade, fixou, de forma contraditória, retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas.

Ainda que tal retenção não se mostre juridicamente a mais adequada diante do contexto fático delineado, a ausência de insurgência específica da parte autora quanto a esse capítulo impede sua revisão nesta instância, sob pena de afronta ao princípio da non reformatio in pejus.

Por essa razão, resta prejudicada a discussão suscitada pela apelante quanto ao percentual de retenção, porquanto, em rigor, sequer subsistiria direito material à retenção diante da culpa exclusiva da incorporadora pelo encerramento antecipado da relação contratual.

Em reforço, a orientação desta Câmara já se consolidou em casos análogos, reconhecendo que a paralisação prolongada das obras, sem perspectiva concreta de retomada, autoriza a resolução contratual e a restituição integral dos valores pagos. Vejamos:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALIZAÇÃO DE OBRAS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROVIMENTO NEGADO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais.

2. Os autores alegaram que adquiriram unidade no “Residencial C&A SADDI”, com previsão de entrega em 36 meses a partir de 20/08/2022, mas, diante da paralisação das obras por mais de nove meses e da ausência de informações da construtora, requereram a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos (R$ 32.743,23) e indenização por danos morais.

3. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a culpa da requerida pela paralisação das obras e condenando-a à restituição integral dos valores pagos, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor a título de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão contratual em razão da paralisação das obras por culpa da construtora, mesmo em contrato com garantia fiduciária; (ii) saber se os autores têm direito à restituição integral dos valores pagos, sem retenções contratuais; (iii) saber se estão configurados danos morais indenizáveis diante da frustração da entrega do imóvel e da instabilidade do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A constituição de garantia fiduciária não impede a resolução do contrato por inadimplemento da construtora. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a alienação fiduciária protege o credor apenas quando o comprador é inadimplente.

4. Demonstrada a paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão para sua retomada, restou caracterizada a culpa exclusiva da Apelante, autorizando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543/STJ.

5. Configurada a excepcionalidade do caso, com risco concreto de prejuízo total do investimento e frustração das legítimas expectativas dos consumidores, é devida a indenização por danos morais no valor arbitrado de R$ 5.000,00 para cada autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

“1. A paralisação das obras por período prolongado, sem justificativa ou previsão de retomada, caracteriza inadimplemento da construtora, legitimando a resolução contratual, independentemente da existência de garantia fiduciária. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, é devida a restituição integral dos valores pagos, sem aplicação de cláusulas penais.

3. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel, aliada à insegurança quanto à conclusão do empreendimento, caracteriza dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-SP, Apelação Cível 1000971-30.2023.8.26.0529, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 11.08.2025; TJ-MT, Apelação Cível 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14.05.2024.

(N.U 1013287-67.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/11/2025, Publicado no DJE 14/11/2025)

Ante o exposto, REJEITO a preliminar de incompetência da Justiça Estadual e, no mérito, CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a r. sentença proferida na origem, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em estrita observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas apelantes em favor dos patronos da parte apelada, elevando-os de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, em razão do trabalho adicional desenvolvido nesta instância recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026