Tribunal: TJMT
Processo: 1010447-04.2024.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010447-04.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MAIS DESENVOLVER PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 40.607.276/0001-57 (APELANTE), SEBASTIAO ALVES PEREIRA NETO - CPF: 854.728.911-91 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), LAIS DE MATOS CAMPOS - CPF: 384.099.738-04 (ADVOGADO), ANA CLARA DUARTE CARVALHO PIRES - CPF: 002.100.461-71 (ADVOGADO), ADEMIR JUNIOR DE SOUSA AMARAL - CPF: 044.095.951-99 (APELADO), GABRIEL GUIMARAES CORREA - CPF: 038.415.631-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADAS. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO FORMULADO NAS RAZÕES RECURSAIS NÃO CONHECIDO. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais fundada em compromisso de compra e venda de lote urbano, declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva das requeridas, condenando-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos em parcela única, ao pagamento de multa compensatória decorrente da inversão da cláusula penal e de indenização por danos morais. As recorrentes suscitam preliminares de ilegitimidade passiva, nulidade da sentença por ausência de fundamentação e cerceamento de defesa, além de postularem a reforma do mérito para afastar o reconhecimento de inadimplemento contratual e as condenações impostas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) a BRDU URBANISMO S/A possui legitimidade para integrar o polo passivo da demanda; (ii) a sentença é nula por ausência de fundamentação adequada e negativa de prestação jurisdicional; (iii) houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (iv) o contrato de promessa de compra e venda de lote urbano se submete ao Código de Defesa do Consumidor e à Lei n. 6.766/1979, e não à Lei n. 9.514/1997; e (v) a rescisão contratual decorreu de inadimplemento das vendedoras, com consequente restituição integral dos valores pagos, incidência da cláusula penal e condenação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva deve ser aferida segundo a teoria da asserção, bastando que as alegações iniciais e os documentos apresentados indiquem a participação da empresa demandada na relação jurídica controvertida. A presença da logomarca da recorrente no contrato, sua identificação em documentos relacionados ao empreendimento e sua atuação nas tratativas administrativas de rescisão evidenciam pertinência subjetiva suficiente para sua manutenção no polo passivo.

4. A sentença atende aos requisitos dos arts. 93, IX, da CR e 489 do CPC ao expor fundamentação suficiente para enfrentar as questões essenciais da controvérsia, ainda que sem examinar individualmente todos os argumentos deduzidos pelas partes. O inconformismo com a valoração da prova ou com as conclusões jurídicas adotadas não caracteriza ausência de fundamentação nem negativa de prestação jurisdicional.

5. O julgamento antecipado da lide é legítimo quando os documentos constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento judicial, cabendo ao magistrado, como destinatário da prova, indeferir diligências inúteis ou protelatórias. A prova oral requerida não se revela indispensável quando a controvérsia pode ser solucionada mediante análise da documentação contratual e dos demais elementos já produzidos nos autos.

6. O pedido de efeito suspensivo formulado nas próprias razões recursais não comporta conhecimento, por configurar inadequação da via eleita, devendo ser veiculado por petição autônoma dirigida ao Tribunal, no período compreendido entre a interposição do recurso e sua distribuição, ou ao relator, após a distribuição, nos termos do art. 1.012, § 3º, do Código de Processo Civil.

7. O Tema n. 1.095 do STJ pressupõe contrato de alienação fiduciária devidamente registrado no competente Registro de Imóveis e resolução decorrente de inadimplemento do devedor regularmente constituído em mora, não sendo aplicável quando ausente o registro da propriedade fiduciária e quando a rescisão é imputada ao vendedor. Nesses casos, a relação contratual submete-se ao Código de Defesa do Consumidor e à Lei n. 6.766/1979.

8. Assentada a incidência das normas consumeristas, a responsabilidade das empresas integrantes da cadeia negocial perante o adquirente é solidária, nos termos do parágrafo único do art. 7º e do art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, não se admitindo a limitação à modalidade subsidiária.

9. A ausência de comprovação robusta da conclusão das obras de infraestrutura do loteamento no prazo contratualmente previsto caracteriza inadimplemento substancial da vendedora e autoriza a resolução contratual por culpa das fornecedoras, impondo a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente.

10. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do negócio, mostra-se incabível a retenção de valores, aplicando-se a orientação consolidada na Súmula n. 543 do STJ.

11. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do adquirente pode ser invertida em favor do consumidor quando configurado o inadimplemento da fornecedora, em observância ao Tema n. 971 do STJ.

12. O inadimplemento grave e prolongado apto a frustrar a legítima expectativa de aquisição do imóvel ultrapassa o mero descumprimento contratual e enseja reparação por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Preliminares rejeitadas. Pedido de efeito suspensivo não conhecido. Recursos desprovidos.

Teses de julgamento: “1. O pedido de efeito suspensivo deve ser formulado por petição autônoma dirigida ao Tribunal ou ao relator, sendo inviável seu exame quando veiculado nas próprias razões recursais. 2. A legitimidade passiva decorre da demonstração de participação direta ou aparente da empresa na relação jurídica narrada na petição inicial, segundo a teoria da asserção. 3. A sentença não é nula quando apresenta fundamentação suficiente para resolver as questões essenciais da controvérsia, ainda que não enfrente exaustivamente todos os argumentos das partes. 4. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para o deslinde da causa. 5. O Tema n. 1.095 do STJ não se aplica quando ausente o registro da propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis ou quando a rescisão é imputada ao vendedor, submetendo-se a relação contratual ao Código de Defesa do Consumidor e à Lei n. 6.766/1979. 6. As empresas integrantes da cadeia negocial de loteamento respondem solidariamente perante o adquirente, nos termos do parágrafo único do art. 7º e do art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. 7. O atraso injustificado na conclusão das obras de infraestrutura de loteamento caracteriza inadimplemento da vendedora e autoriza a resolução contratual com restituição integral das quantias pagas. 8. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador pode ser invertida em favor do adquirente quando a resolução decorre de culpa da vendedora. 9. O inadimplemento contratual grave e prolongado que frustra a legítima expectativa de aquisição do imóvel pode ensejar indenização por danos morais.”

Dispositivos relevantes citados:

CR, art. 93, IX; CPC, arts. 85, § 11, 355, I, 370, parágrafo único, 489, § 1º, IV, e 1.012; Lei n. 9.514/1997; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, § 1º; CDC, arts. 2º, 3º, 7º, e 25, § 1º; Lei n. 13.786/2018; CC, art. 405.

Jurisprudências relevantes citadas:
STJ, AREsp n. 2.226.192/MT, Temas n. 971 e n. 1.095, Súmula n. 543, AgInt no REsp n. 2.050.428/SP, EDcl no AgRg no RMS n. 59.570/SP; TJMT, N.U 1030048-76.2024.8.11.0041, N.U 1021421-66.2025.8.11.0003, N.U 1014907-95.2024.8.11.0015, N.U 1031832-59.2022.8.11.0041, N.U 1016838-36.2016.8.11.0041, N.U 0008414-10.2014.8.11.0003, N.U 1018638-04.2025.8.11.0003, N.U 1020770-68.2024.8.11.0003, N.U 1030233-56.2020.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recursos de apelação

interpostos por
BRDU URBANISMO S/A
e
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
contra
sentença proferida pelo

Juiz de Direito Aroldo José Zonta Burgarelli, da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
movida por
ADEMIR JÚNIOR DE SOUSA AMARAL
, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e venda referente ao lote 34, quadra 21, do loteamento Residencial Alta Vista Parque, por culpa exclusiva das requeridas, condenando-as, solidariamente, à restituição integral do valor adimplido, correspondente a R$ 32.000,33, em parcela única, ao pagamento de multa compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato, decorrente da inversão da cláusula penal, de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (ids. 375533893 e 375533897).

Em suas razões,
BRDU URBANISMO S/A
suscita, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, aduzindo que a sentença reconheceu solidariedade de forma genérica, com base em suposta participação na cadeia de fornecimento, sem individualizar obrigação concreta assumida por cada pessoa jurídica. Afirma que não figurou como promitente vendedora, garantidora, interveniente anuente ou destinatária dos valores pagos, pois o contrato indica como vendedora apenas
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
, enquanto os pagamentos teriam sido direcionados a esta e a
EMIVAL INVESTIDORES
.

Alega que vínculo societário, comercial, econômico ou atuação no mesmo contexto empresarial não autoriza responsabilização automática, na medida em que a solidariedade não se presume e depende de previsão legal, contratual ou demonstração de ato próprio, abuso de personalidade, desvio de finalidade ou confusão patrimonial. Acrescenta que a reorganização patrimonial da loteadora originária, decorrente de cisão parcial envolvendo a
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
,
EMPAR PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS EIRELI
,
EMIVAL INVESTIDORES
e
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
, reforça a necessidade de delimitar a titularidade do acervo, a relação contratual e a responsabilidade de cada empresa, anotando, sucessivamente, que eventual obrigação deve se restringir à modalidade subsidiária, nos termos do art. 28, § 2º, do CDC. Assinala que também não se verificam os requisitos para a desconsideração da personalidade jurídica, dado que nenhum desses pressupostos foi demonstrado nos autos, sendo indispensáveis para a imputação de responsabilidade a pessoa jurídica estranha à relação obrigacional.

No mérito, sustenta a ausência de inadimplemento e a culpa exclusiva do recorrido pela rescisão contratual. Argumenta que o contrato foi celebrado em 16/05/2023, dois anos após o prazo de entrega previsto no instrumento, de modo que os adquirentes tinham plena ciência do estado das obras e do prazo já transcorrido quando aderiram voluntariamente ao negócio.

Narra que o loteamento foi entregue em abril de 2024, antes do ajuizamento da ação, proposta em maio de 2024, motivo pelo qual a causa invocada para o desfazimento já estava superada. Esclarece que o apelado deixou de honrar as parcelas mensais sem justificativa legítima e que a
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
demonstrou, por imagens obtidas via Google Earth, a existência de pavimentação, rede elétrica, sinalização, galerias pluviais e áreas comuns prontas, circunstância que afasta a mora das rés e evidencia erro na valoração da prova.

Expõe ser necessária a adequação do julgado aos parâmetros fixados pela Lei n. 13.786/2018, tendo em vista que o contrato foi firmado após sua vigência e o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 autoriza, em caso de resolução por fato imputado ao adquirente, a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além das demais deduções legais. Consigna que a restituição integral esvazia a finalidade da Lei do Distrato, transfere à vendedora todos os prejuízos da ruptura e compromete o equilíbrio contratual, apontando que, caso afastada a aplicação integral da legislação específica, se mostra devida a retenção de 25% dos valores pagos, percentual que reputa adequado para indenizar custos operacionais, despesas administrativas e a frustração do negócio.

Articula que há respaldo normativo e contratual para a retenção das arras, cobrança da taxa de fruição e atribuição ao recorrido do IPTU desde a assinatura do instrumento, marco equiparado à imissão na posse em virtude da disponibilidade do imóvel. Informa que o sinal possui natureza penitencial e pode ser retido diante da culpa do comprador pela resolução; que a cláusula penal, instituto diverso, deve incidir contra o adquirente em razão da mora iniciada em 20/11/2023; que a indenização pelo uso decorre da indisponibilidade econômica do bem, ainda que se trate de terreno não edificado; e que o tributo deve permanecer a cargo do contratante por expressa previsão legal.

Impugna a determinação de restituição em parcela única, alegando que a Súmula n. 543 do STJ não se aplica quando a rescisão decorre de fato imputável ao adquirente e o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. Destaca que o art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979 estabelece regra cogente de devolução em até 12 parcelas mensais, destinada ao equilíbrio contratual e à preservação do fluxo financeiro do empreendedor.

Na hipótese de manutenção do reconhecimento de culpa das vendedoras, registra ser indevida a inversão da cláusula penal, uma vez que a multa foi prevista apenas para hipótese específica de inadimplemento do adquirente, sem autorização contratual para aplicação automática contra a alienante. Sublinha que a criação judicial de penalidade não pactuada amplia indevidamente a responsabilidade das rés e que a multa de 10% sobre o valor total do contrato gera enriquecimento sem causa e
bis in idem
quando cumulada com restituição integral, danos morais e demais consectários. Sucessivamente, pontua que deve haver a redução equitativa da penalidade, com fundamento no art. 413 do Código Civil.

Menciona inexistir prova de exposição vexatória, privação de moradia, alteração de projeto familiar, abalo psicológico ou circunstância excepcional apta a ultrapassar o mero dissabor contratual. Salienta que a controvérsia tem natureza patrimonial e que o precedente utilizado na sentença trata de inadimplemento grave e prolongado, com efetiva frustração do projeto de moradia, situação diversa da presente, pois o contrato foi assinado em 16/05/2023, os pagamentos teriam ocorrido apenas entre maio e outubro de 2023, em valor inferior a um terço do preço total do imóvel, sem longa espera, quitação substancial ou privação habitacional.

Ao final, requer o recebimento do recurso no efeito suspensivo, o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, com extinção do processo em relação a si e, no mérito, o reconhecimento da ausência de inadimplemento das requeridas, com aplicação da Lei n. 13.786/2018, autorização da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, das arras, da taxa de fruição e do IPTU, bem como devolução dos valores remanescentes em até 12 parcelas mensais. Subsidiariamente, postula a fixação da retenção em 25% dos valores pagos, o afastamento da inversão da cláusula penal e da indenização por danos morais, ou a redução dessas condenações, além da inversão do ônus sucumbencial ou de sua distribuição proporcional entre as partes.

Já a empresa
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
argui, em sede preliminar, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada, diante da falta de enfrentamento de questões relevantes e aptas a alterar o resultado do julgamento. Expõe que o recorrido celebrou o contrato em 16/05/2023, muito tempo depois do prazo de entrega de dezembro de 2021 invocado na inicial, o que exigia exame do contexto da contratação, sobretudo porque teria visitado o local, escolhido o imóvel e aderido ao negócio ciente da realidade do empreendimento.

Observa que o Juízo concluiu pela culpa exclusiva das rés sem explicar por qual motivo marco temporal anterior à própria contratação caracteriza inadimplemento grave e prolongado em relação ao adquirente. Ressalta que, nos embargos de declaração, indicou omissão quanto à ciência prévia do comprador, às imagens do Google Earth datadas de 13/04/2023, à alegada conclusão das obras de infraestrutura e à incompatibilidade entre a assinatura posterior do contrato e a imputação automática de mora às requeridas, mas a decisão integrativa rejeitou genericamente a pretensão, sob o fundamento de rediscussão do mérito.

Defende a ocorrência de cerceamento de defesa, aduzindo que requereu a produção de prova oral para demonstrar que as obras de infraestrutura já haviam sido realizadas, que não houve inadimplemento imputável a si, que as premissas contratuais foram explicadas aos compradores e que a negociação ocorreu de forma clara e transparente. Explicita que a prova era pertinente ao ponto central da controvérsia, consistente na inexistência de mora das rés e na ciência dos adquirentes sobre a situação do empreendimento, razão pela qual o julgamento antecipado, sem produção da prova requerida nem justificativa adequada de sua desnecessidade, impõe a anulação da sentença.

No mérito, sustenta a improcedência dos pedidos iniciais, enfatizando que não houve descumprimento contratual, abusividade de cláusulas ou vício na negociação.

Assevera que o recorrido assinou o contrato em maio de 2023 e não impugnou que visitou o local e escolheu o imóvel, de modo que tinha conhecimento do estado do loteamento quando o adquiriu e ajuizou a ação, sem ter refutado as fotos e dados apresentados pela defesa, tampouco comprovado, nos termos do art. 373, I, do CPC, a inexistência de infraestrutura apta a caracterizar inadimplemento absoluto. Relata que as imagens de satélite e registros visuais indicam pavimentação, rede elétrica, sinalização, galerias pluviais e demais elementos de urbanização prontos ou substancialmente concluídos, sendo indevida a rescisão fundada em prazo pretérito de entrega quando o negócio foi firmado posteriormente, com ciência das condições existentes.

Pondera que a relação contratual não se submete às normas consumeristas, mas à Lei n. 9.514/1997, por se tratar de norma especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor, relativa ao Sistema de Financiamento Imobiliário e à alienação fiduciária de coisa imóvel, invocando o Tema Repetitivo n. 1.095 do STJ. Cita que o pedido de rescisão produz as mesmas consequências legais do inadimplemento, atraindo a incidência dos arts. 26 e seguintes da referida lei.

Argumenta que a resilição contratual não constitui direito potestativo absoluto do comprador, pois o ajuste possui disciplina própria e não se equipara à promessa comum de compra e venda submetida irrestritamente ao desfazimento unilateral. Alega que, ainda que admitida a intenção do recorrido de não prosseguir no negócio, essa conduta deve ser tratada como desistência ou inadimplemento antecipado, com observância da Lei n. 9.514/1997, das disposições contratuais e das consequências econômicas previstas para a ruptura imputável ao adquirente, jamais como causa automática para devolução integral, imposição de penalidade às rés e condenação extrapatrimonial.

Caso mantida a rescisão e alterados os parâmetros do contrato, defende o afastamento da culpa exclusiva das requeridas e da restituição integral dos valores pagos. Afirma que a vendedora cumpriu o pactuado, que o desfazimento decorre da conduta do adquirente e que devem ser observadas as retenções contratuais e legais cabíveis, inclusive o percentual de 25% sobre as quantias pagas, 10% a título de cláusula penal, comissão de corretagem e perda das arras ou sinal. Aponta que a devolução integral causa enriquecimento sem causa, desconsidera a inadimplência do comprador e ignora os custos administrativos, financeiros e de recolocação do bem no mercado por ela suportados.

Assenta ser indevida a inversão da cláusula penal, porquanto a penalidade foi prevista para hipótese específica de inadimplemento do adquirente e não pode ser aplicada automaticamente contra as rés. Destaca que a sentença fixou multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, embora o montante pago tenha sido de R$ 32.000,33, gerando desproporção entre a sanção e a extensão do dano alegado, o que impõe o afastamento da condenação ou, sucessivamente, sua redução por arbitramento, nos termos do art. 413 do Código Civil, sem incidência automática sobre o valor total do negócio.

Consigna que o mero inadimplemento contratual, inexistente no caso, não gera abalo indenizável, enfatizando que o recorrido não comprovou ato ilícito, nexo causal, prejuízo extrapatrimonial concreto ou circunstância excepcional apta a justificar a indenização, razão pela qual a condenação configura enriquecimento indevido. Na eventualidade de assim não se entender, considera devida a redução do
quantum
, por ser o valor arbitrado excessivo à luz da razoabilidade e da proporcionalidade.

Insurge-se contra o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre eventual restituição. Salienta que a obrigação de devolver valores, caso mantida, somente se torna certa, líquida e exigível após o trânsito em julgado do acórdão que declarar a resolução contratual e fixar eventual saldo a restituir,

sendo indevida a incidência de encargos moratórios desde a citação, por haver controvérsia legítima sobre a existência, a extensão e a causa da obrigação.

Assim, pleiteia a anulação da sentença e da decisão dos embargos de declaração por ausência de fundamentação adequada e negativa de prestação jurisdicional, determinando-se o retorno dos autos à origem para novo julgamento. De forma subsidiária, almeja a cassação da sentença por cerceamento de defesa, com reabertura da instrução para produção da prova oral requerida. No mérito, vindica a reforma integral do
decisum
para julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, caso mantida a rescisão contratual, o afastamento da culpa exclusiva das rés, da restituição integral, da multa compensatória e da condenação por danos morais, autorizando-se as retenções contratuais e legais cabíveis. Sucessivamente, visa à redução da cláusula penal e da indenização extrapatrimonial, a fixação dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, a inversão dos ônus sucumbenciais ou sua redistribuição proporcional, além do prequestionamento dos dispositivos legais e precedentes invocados.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento dos recursos (id. 375533900).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) - ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A
BRDU URBANISMO S/A
aduz ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que não constou como promitente vendedora no instrumento contratual, nem recebeu os valores cuja restituição se pretende ou assumiu obrigação própria perante o autor, sustentando que eventual vínculo societário, econômico ou comercial com as demais empresas envolvidas no empreendimento não autoriza, por si só, a responsabilização solidária, e que tampouco estão presentes os requisitos para a desconsideração da personalidade jurídica. Pondera que a reorganização patrimonial decorrente de cisão parcial da loteadora originária reforça a necessidade de delimitar individualmente a responsabilidade de cada pessoa jurídica envolvida no empreendimento.

A preliminar não comporta guarida.

A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, a partir das alegações deduzidas na petição inicial e dos documentos que a instruem, sem exame aprofundado, nesta fase, acerca da efetiva responsabilidade civil ou contratual da parte indicada no polo passivo.

Na hipótese, a pretensão inicial está fundada em alegado inadimplemento relacionado a empreendimento imobiliário cuja documentação apresentada pelo autor indica, em juízo preliminar, a inserção da
BRDU URBANISMO S/A
na cadeia negocial.

Com efeito, o contrato juntado com a inicial (id. 375533415) contém a logomarca da apelante em seu cabeçalho e, embora a promitente vendedora formalmente indicada seja
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
, o próprio instrumento faz referência à
BRDU URBANISMO S/A
no campo relativo aos beneficiários da prestação do serviço de corretagem, ainda que a comissão tenha sido indicada no valor de R$ 0,00.

Além disso, os documentos iniciais demonstram que a comunicação administrativa sobre o pedido de rescisão e a apuração dos valores de devolução foi realizada por endereço eletrônico vinculado à recorrente, com envio de demonstrativos ao autor, bem como que as cobranças referentes ao lote também foram encaminhadas sob identificação da BRDU/Alta Vista Parque, elementos que evidenciam aparência de participação da apelante na formação, administração ou execução da relação contratual apresentada ao adquirente.

Nesse contexto, independentemente da definição, a ser feita no mérito, sobre o regime jurídico aplicável à relação contratual - consumerista ou civil -, a existência de elementos documentais que vinculam a
BRDU URBANISMO S/A
ao empreendimento e à condução da relação jurídica discutida é suficiente, à luz da teoria da asserção, para caracterizar sua pertinência subjetiva e mantê-la no polo passivo da demanda.

Aliás, “
possui legitimidade passiva a empresa que participa da incorporação e comercialização do empreendimento imobiliário
” (TJMT, N.U 1030048-76.2024.8.11.0041, Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 10/02/2026, publicado no DJE 18/02/2026).

Ressalte-se que não se trata, neste momento, de desconsiderar a personalidade jurídica da recorrente, mas apenas de reconhecer que a narrativa inicial e os documentos que a acompanham lhe atribuem participação direta ou aparente na relação discutida, o que basta para afastar a alegação de ilegitimidade passiva
ad causam
.

Cumpre observar, também, que a análise sobre ter a recorrente recebido valores, assumido obrigação específica, integrado grupo econômico ou praticado conduta apta a gerar dever de reparação diz respeito ao alcance de sua responsabilidade no caso concreto, matéria que se confunde com o mérito e não autoriza sua exclusão prematura da demanda.

À vista disso, verificada a pertinência subjetiva entre a parte demandada e os fatos narrados na inicial,
REJEITO
a preliminar de ilegitimidade passiva.

É como voto.

VOTO (PRELIMINAR) -
NULIDADE DA SENTENÇA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A apelante
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
invoca a nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada, defendendo que o Juízo de origem deixou de enfrentar questões relevantes acerca da data da contratação, da ciência do adquirente quanto ao estado do empreendimento e da alegada conclusão das obras, bem como não explicou a compatibilidade entre a premissa de que o contrato foi celebrado em maio de 2023 e a conclusão de culpa exclusiva das rés por atraso pretérito. Acrescenta que os embargos de declaração foram rejeitados genericamente, sem enfrentamento concreto dos pontos omitidos.

Sem razão, contudo.

Nos termos do art. 93, IX, da Constituição da República e do art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, a decisão judicial deve enfrentar os fundamentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada. Essa exigência, todavia, não impõe ao magistrado o dever de rebater, de forma exaustiva e individualizada, todos os argumentos ou documentos invocados pelas partes, bastando que apresente fundamentação suficiente, coerente e apta a revelar as razões de seu convencimento.

Na espécie, ainda que a sentença não tenha acolhido a interpretação defendida pela apelante, o Juízo de origem indicou os fundamentos pelos quais reconheceu a resolução contratual por culpa das requeridas, determinou a restituição integral dos valores pagos, afastou as retenções pretendidas e impôs as demais consequências condenatórias. Houve, portanto, enfrentamento da controvérsia essencial submetida à apreciação judicial, não se confundindo eventual discordância quanto à suficiência das premissas adotadas com ausência de motivação.

A alegação de que determinados documentos, circunstâncias contratuais ou teses defensivas deveriam conduzir a conclusão diversa não caracteriza, por si só, vício de fundamentação, mas inconformismo com a valoração da prova e com o enquadramento jurídico conferido ao caso, matérias que devem ser examinadas no mérito recursal.

Por certo, “
a sentença é válida quando apresenta fundamentação suficiente para enfrentar as questões essenciais da controvérsia, ainda que de forma sucinta, não se configurando nulidade por ausência de fundamentação
” (TJMT, N.U 1021421-66.2025.8.11.0003, Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, julgado em 24/04/2026, publicado no DJE 29/04/2026).

Também não se verifica nulidade pelo julgamento dos embargos de declaração, pois a rejeição da pretensão aclaratória, ainda que contrária ao interesse da parte, não configura negativa de prestação jurisdicional quando a decisão embargada contém fundamentação suficiente e a insurgência busca, em verdade, rediscutir o resultado do julgamento.

De todo modo, a invalidação do ato processual exige demonstração de efetivo prejuízo, nos termos do princípio
pas de nullité sans grief
, o que não se evidencia no caso concreto, sobretudo porque as questões suscitadas foram devolvidas a este Tribunal e serão examinadas no mérito recursal.

Aliás, “
a invalidação de atos processuais pressupõe demonstração de prejuízo concreto à parte que a invoca, conforme o princípio pas de nullité sans grief
” (STJ, AREsp n. 2.226.192/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026).

Diante disso
,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença.

É como voto.

VOTO (PRELIMINAR) - CERCEAMENTO DE DEFESA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

A recorrente
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
aponta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que, embora tenha requerido a produção de prova oral para demonstrar a realização das obras de infraestrutura, a ausência de inadimplemento imputável às rés, a ciência do adquirente quanto às premissas contratuais e a regularidade da negociação, o Juízo de origem julgou antecipadamente a lide.

A preliminar não merece acolhimento.

O julgamento antecipado encontra amparo no art. 355, I, do Código de Processo Civil, sendo cabível quando o conjunto probatório constante dos autos se mostrar suficiente à formação do convencimento do magistrado. Na qualidade de destinatário da prova, o juiz pode indeferir as diligências que reputar desnecessárias ou impertinentes ao deslinde da controvérsia, nos termos do art. 370, parágrafo único, do mesmo diploma.

No caso, a matéria controvertida foi apreciada a partir dos documentos juntados aos autos, especialmente o instrumento contratual, as comunicações administrativas, os demonstrativos de pagamento, a documentação relativa ao pedido de rescisão e os elementos apresentados pelos próprios litigantes acerca da execução do empreendimento. A pretensão de oitiva de testemunhas, tal como formulada, não se mostrava indispensável para a resolução da controvérsia, pois os pontos indicados pela apelante estavam relacionados, em grande medida, à interpretação do contrato, à valoração da documentação já produzida e ao enquadramento jurídico da conduta das partes.

Demais disso, a tese de que não houve inadimplemento imputável às rés constitui conclusão jurídica a ser extraída do conjunto probatório, e não fato autônomo cuja demonstração dependa, necessariamente, de prova oral. Do mesmo modo, a discussão sobre a existência ou conclusão das obras de infraestrutura, à luz das peculiaridades do caso, podia ser apreciada com base nos elementos documentais disponíveis nos autos, não se evidenciando que a oitiva de testemunhas fosse imprescindível para infirmar a convicção formada pelo Juízo de origem.

Deveras, “
o julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é predominantemente de direito e a documentação já constante nos autos fornece elementos suficientes para o deslinde da causa
” (TJMT, N.U 1014907-95.2024.8.11.0015, Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 13/05/2026, publicado no DJE 18/05/2026).

A eventual discordância da recorrente quanto à valoração das provas disponíveis ou quanto à suficiência dos documentos considerados na sentença não caracteriza nulidade processual, mas matéria própria do mérito recursal, no qual será analisado se o conjunto probatório autoriza, ou não, a manutenção da conclusão adotada na origem.

Logo, não demonstrada a indispensabilidade da prova oral requerida, nem prejuízo concreto decorrente do julgamento antecipado,
REJEITO
a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Extrai-se dos autos que
ADEMIR JÚNIOR DE SOUSA AMARAL
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
em desfavor de
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
e
BRDU URBANISMO S/A
,
pretendendo a rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao lote 34, quadra 21, do loteamento Parque Alta Vista, com restituição integral da quantia desembolsada, no importe de R$ 32.000,33, pagamento de multa de 10% sobre o valor do imóvel, pela inversão da cláusula penal, além de indenização extrapatrimonial não inferior a R$ 10.000,00. Afirmou, em síntese, que o ajuste previa a conclusão do empreendimento até dezembro de 2021, já considerada a prorrogação contratual, mas a área não teria sido disponibilizada no prazo avençado, motivo pelo qual suspendeu o adimplemento das parcelas e solicitou administrativamente o desfazimento do negócio, discordando dos descontos indicados pelas requeridas por atribuir a elas a culpa exclusiva pela ruptura da avença
(id.
375533412).

Em julgamento antecipado, o Juízo
a quo
proferiu sentença de procedência da demanda, nos seguintes termos:

“(...) No mérito, a controvérsia gravita em torno da responsabilidade pela rescisão contratual e o montante a ser restituído aos autores. Alicerça a pretensão inicial na assertiva que a parte ré não cumpriu com o determinado no contrato, dando motivo à rescisão.

É cediço que a resilição contratual constitui um direito potestativo do consumidor, operando-se por simples manifestação de vontade da parte que não possui mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual, mormente quando tenha ocorrido a devida notificação.

Nesse sentido, é o entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
: (...)

A controvérsia reside no inadimplemento contratual por parte das requeridas em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento.

Compulsando os autos, verifica-se que o contrato previa a entrega do loteamento para junho de 2020 (Id. 154462607– “CLÁUSULA ONZE – MEMORIAL DESCRITIVO E EXECUÇÃO DE OBRAS”). As rés não trouxeram aos autos prova robusta da conclusão integral das obras de infraestrutura no prazo e condições avençadas. A ausência de conclusão das obras de infraestrutura, mesmo após o transcurso do prazo contratual, evidencia inadimplemento substancial da vendedora, não sendo razoável a aplicação automática de cláusula de prorrogação sem demonstração concreta de força maior ou de diligência mínima para a execução do empreendimento.

Reconhecida a culpa exclusiva das requeridas pela rescisão do pacto, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelos autores, que perfazem o montante incontroverso de R$ 32.000,53. Aplica-se ao caso a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que veda a retenção de qualquer percentual quando a culpa pelo desfazimento do negócio é da promitente vendedora.

Outrossim, a devolução deve ocorrer em parcela única, sendo nula qualquer cláusula que estabeleça a restituição parcelada, uma vez que as partes devem retornar ao status quo ante de forma célere.

Quanto à cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 971, firmou o entendimento de que a cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do comprador pode ser invertida em desfavor da vendedora inadimplente, por força dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Assim, é devida a multa compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato em favor dos autores.

No que tange aos danos morais, o entendimento consolidado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso é de que o inadimplemento grave e prolongado, que frustra o legítimo projeto de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero descumprimento contratual e configura dano imaterial indenizável.

Neste sentido: (...)

Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se observar a finalidade reparatória e pedagógica da medida, sem proporcionar o enriquecimento sem causa. No caso em tela, considerando as circunstâncias fáticas e o entendimento jurisprudencial para situações análogas, arbitro a indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se mostra condizente com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Diante do exposto, a procedência dos pedidos é medida que se impõe.

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

(i) DECLARAR
a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda referente ao lote 34, quadra 21, do loteamento Residencial Alta Vista Parque, por culpa exclusiva das requeridas;

(ii) CONDENAR
as requeridas, solidariamente, à restituição integral do valor adimplido pelos autores, no montante incontroverso de R$ 32.000,33 (trinta e dois mil reais e trinta e três centavos). O pagamento deverá ocorrer em parcela única, com correção monetária pela variação do IPCA (conforme o Art. 389, parágrafo único, do Código Civil) a partir de cada desembolso, e juros de mora pela taxa legal (correspondente à taxa referencial Selic deduzida da variação do IPCA, nos termos do Art. 406, § 1º, do Código Civil) a partir da citação (Art. 405 do Código Civil);

(iii) CONDENAR
as rés ao pagamento da multa compensatória decorrente da inversão da cláusula penal (conforme Tema Repetitivo 971 do STJ), no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, incidindo correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa legal (Art. 406 do CC) a partir da citação;

(iv) CONDENAR
as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em consonância com o entendimento do E. TJMT, incidindo correção monetária pelo IPCA a partir desta sentença e juros de mora pela taxa legal (Art. 406 do CC) desde a citação.

CONDENO
as requeridas ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. (...)”.
(id. 375533876).

Em face da retrocitada sentença as requeridas opuseram embargos de declaração (ids. 375533878 e 375533879), os quais foram rejeitados (id.

375533889). Irresignadas, ambas interpuseram recurso de apelação.

A
BRDU URBANISMO S/A
objetiva que o recurso seja recebido em seu efeito suspensivo e, no mérito, reconhecida a ausência de inadimplemento por parte das empresas, com a aplicação dos parâmetros da Lei n. 13.786/2018, de modo a autorizar: (i) a retenção de 10% sobre o montante total atualizado do contrato; ii) a dedução das arras, da taxa de fruição e do IPTU; e (iii) a devolução dos valores remanescentes em até 12 (doze) parcelas mensais. Subsidiariamente, intenta que seja fixado o patamar de 25% de abatimento sobre as importâncias pagas, além do afastamento da inversão da cláusula penal e da indenização por danos morais, ou a minoração destas, e a inversão do ônus de sucumbência ou sua distribuição proporcional.

A
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
, por sua vez, busca a reforma da sentença para que a ação seja julgada improcedente. De forma subsidiária, postula o afastamento da culpa exclusiva imputada, autorizando-se as retenções contratuais e legais cabíveis, assim como a exclusão da condenação à restituição integral dos importes pagos, da multa compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato e da indenização extrapatrimonial. Sucessivamente, requer a redução da sanção aplicada, com sua adequação por arbitramento, e dos danos morais; que os juros de mora incidam somente a partir do trânsito em julgado do acórdão; a inversão dos ônus sucumbenciais ou sua redistribuição proporcional; e o prequestionamento expresso dos preceitos indicados.

Pois bem.

De início, importa destacar que o requerimento formulado pela
BRDU URBANISMO S/A
, relativo à concessão de efeito suspensivo ao apelo, além de se encontrar prejudicado pelo julgamento da demanda, não comporta conhecimento, visto que deve ser formulado por petição autônoma dirigida ao Tribunal, entre a interposição do recurso e sua distribuição, ou ao relator quando a apelação já estiver distribuída, não podendo ser realizado nas razões recursais, pois configura inadequação da via eleita.

Sobre a matéria, veja-se o disposto no art. 1.012 do CPC:

Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§ 1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que: (...)

§ 3º O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1º poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:

I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;

II - relator, se já distribuída a apelação. (...)”

Assim, inviável o exame do pleito formulado na própria apelação.

Nesse sentido:

“(...) O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação deve ser formulado em petição incidental em apartado e não no bojo da própria peça recursal, consoante disposto no Código de Processo Civil. (...)”.
(TJMT, N.U 1031832-59.2022.8.11.0041, Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 08/06/2024).

“(...) O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação depende de procedimento próprio, consubstanciado na formulação de requerimento autônomo dirigido ao tribunal, restando inviável o exame do pedido efetuado no próprio recurso de apelação, razão pela qual não se conhece do recurso, no ponto, pela inadequação da via eleita. (...)”.
(TJMT, N.U 1016838-36.2016.8.11.0041, Maria Erotides Kneip, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, julgado em 28/03/2022, publicado no DJE 04/04/2022).

“(...) Na dicção do art. 1.012, § 3º, I, CPC/2015, o pedido de concessão de efeito suspensivo à Apelação poderá ser formulado por petição autônoma, dirigida ao Tribunal, no período compreendido entre a interposição da Apelação e sua distribuição. Tendo em vista que o pedido foi formulado nas razões de Apelação, configurada a inadequação da via eleita. (...)”.
(TJMT, N.U 0008414-10.2014.8.11.0003, Gilberto Lopes Bussiki, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, julgado em 09/08/2021, publicado no DJE 25/08/2021).

À vista disso,
NÃO CONHEÇO
do pedido de efeito suspensivo ao recurso formulado pela recorrente
BRDU URBANISMO S/A
.

Superado esse ponto, pertinente dizer que a controvérsia devolvida a este Tribunal diz respeito, essencialmente, à definição do regime jurídico aplicável à rescisão contratual, à identificação do responsável pelo desfazimento do negócio e às consequências patrimoniais e extrapatrimoniais dele decorrentes.

No que tange à legislação aplicável à rescisão, embora a
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
sustente que a relação jurídica entre as partes não se submete ao Código de Defesa do Consumidor, mas à Lei n. 9.514/1997, por força do Tema n. 1.095 do STJ, a tese não prospera.

O Tema n. 1.095 do STJ pressupõe, para sua incidência, a existência de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado no competente Registro de Imóveis, bem como resolução decorrente do inadimplemento do devedor fiduciário regularmente constituído em mora, hipóteses que não se verificam nos autos, pois não há demonstração de constituição da propriedade fiduciária sobre o lote, tampouco se trata de desfazimento fundado no inadimplemento do comprador fiduciante, mas de rescisão postulada em razão do alegado atraso na entrega do empreendimento.

O contrato juntado ao processo (id. 375533415), com data-base de 16/05/2023, identifica a
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
como promitente vendedora e o apelado como promitente comprador. Embora o instrumento contenha previsão de futura celebração de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, nos moldes da Lei n. 9.514/1997, sua Cláusula Sexta condiciona essa etapa à conclusão dos serviços de infraestrutura do loteamento e à posterior notificação do comprador para quitação do saldo devedor ou formalização de novo ajuste, que substituiria o contrato então firmado, de modo que a propriedade fiduciária sobre o imóvel não se comprova constituída.

A controvérsia deve ser apreciada, portanto, a partir do compromisso de compra e venda de lote urbano subjacente à relação negocial mantida entre as partes, submetido à disciplina da Lei n. 6.766/1979 e, diante da posição do autor como destinatário final da unidade imobiliária e da atuação das rés na comercialização do empreendimento, também às normas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC.

Nessa linha, “
a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de promessa de compra e venda de imóvel
” (TJMT, N.U 1018638-04.2025.8.11.0003, Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 20/05/2026, publicado no DJE 26/05/2026).

Assentada a incidência das normas consumeristas e verificada a atuação das rés na cadeia negocial vinculada ao empreendimento, a responsabilidade perante o adquirente é solidária, nos termos do parágrafo único do art. 7º e do art. 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor.

No caso, a solidariedade decorre da participação das empresas na relação apresentada ao consumidor, seja pela posição formal da
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
como promitente vendedora, seja pela atuação direta ou aparente da
BRDU URBANISMO S/A
na comercialização, nas cobranças e nas tratativas administrativas relativas ao distrato. Por isso, também não prospera o pedido subsidiário da
BRDU URBANISMO S/A
de limitação de eventual responsabilidade à modalidade subsidiária.

Definido o regime jurídico, insta destacar a existência de dois instrumentos relacionados ao mesmo lote 34, quadra 21, do empreendimento em questão. O primeiro, juntado pela
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
quando de sua contestação (id. 375533868), foi celebrado em 18/08/2020 entre o autor e
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, com valor de R$ 77.383,01 e prazo de entrega fixado para a 3ª etapa, que abrange a quadra 21, em junho de 2020, com tolerância de prorrogação de 6 meses, portanto até dezembro de 2020. O segundo, apresentado com a inicial (id. 375533415), foi firmado em 16/05/2023, agora perante a
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
, pelo valor de R$ 125.174,19, com previsão de entrega até dezembro de 2021, observado o período contratual de prorrogação de 180 dias.

Os extratos constantes dos autos (id. 375533416) demonstram que o autor realizou pagamentos ao primeiro contrato de agosto de 2020 a outubro de 2023, totalizando R$ 28.047,05, e ao segundo a partir de novembro de 2023, no importe de R$ 3.953,28, perfazendo a soma de R$ 32.000,33, reconhecida pela própria
BRDU URBANISMO S/A
(id. 375533417).

Essa dinâmica revela que a relação contratual do adquirente com o empreendimento se iniciou em agosto de 2020, e que o contrato de 2023 representou renegociação ou reestruturação do negócio original, perante empresa que sucedeu a loteadora originária na titularidade dos lotes.

Diante disso, ao tempo em que assinou o instrumento de maio de 2023, o recorrido já acumulava quase três anos de adimplemento, com pagamentos realizados antes e após o prazo de entrega da 3ª etapa, sem que o loteamento lhe fosse disponibilizado, sendo certo que a tese de que o adquirente aderiu voluntariamente, em 2023, a um negócio com plena ciência do estado do empreendimento e do prazo expirado, sem qualquer prejuízo ou expectativa legítima, não se compatibiliza com essa realidade documental.

Ademais, os documentos relativos à tentativa de rescisão administrativa reforçam a ausência de comprovação da regular disponibilização do lote ao adquirente. Nos e-mails trocados entre fevereiro e março de 2024 (ids. 375533417 e 375533418), funcionária identificada como Supervisora de Atendimento da
BRDU URBANISMO S/A
respondeu ao pedido do apelado, confirmou o total pago de R$ 32.000,33 e apresentou simulações de distrato (ids. 375533421 e 375533422) com desconto de 25% a título de taxa administrativa, as quais discriminam os valores pagos e as deduções pretendidas, mas não registram entrega do loteamento, notificação ao adquirente para receber o lote ou qualquer ato formal de disponibilização do bem.

As imagens obtidas via Google Earth, invocadas pelas recorrentes como prova da conclusão das obras, foram produzidas unilateralmente e juntadas na fase de contestação, sem certificação técnica ou documento oficial que ateste o efetivo recebimento do empreendimento pelo Poder Público competente. Tais imagens revelam a aparência visual do loteamento em determinado momento, mas não suprem a ausência de documentação formal de entrega, como termo de recebimento das obras pela municipalidade, certidão de conclusão, ato administrativo de aprovação final ou documento equivalente, tampouco comprovam que o empreendimento se encontrava, ao tempo da contratação e do ajuizamento, em condições regulares de disponibilização ao adquirente conforme os requisitos da Lei n. 6.766/1979.

Por certo, “
em contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento e a obtenção de atos administrativos de aprovação perante o Poder Público não suprem a obrigação contratual da loteadora de formalizar a entrega dos imóveis ao adquirente mediante o ato específico previsto no instrumento contratual, sendo o descumprimento dessa obrigação causa de rescisão por culpa exclusiva do vendedor, com restituição integral dos valores pagos
” (TJMT, N.U 1020770-68.2024.8.11.0003, Ricardo Gomes de Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 16/06/2026, publicado no DJE 19/06/2026).

Nesse sentir, a conclusão pela ausência de prova robusta da conclusão das obras nas condições avençadas decorre da insuficiência de subsídios para comprovar a entrega regular do loteamento e afastar a mora atribuída às vendedoras.

Reconhecida a culpa exclusiva das apelantes, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula n. 543 do STJ. As retenções pretendidas com base na Lei n. 13.786/2018, relativas a arras, taxa de fruição, IPTU e os percentuais de 10% ou 25%, pressupõem rescisão imputável ao adquirente, hipótese que não se verifica na espécie.

Efetivamente, as arras não podem ser retidas por quem deu causa ao desfazimento do negócio; o IPTU não deve ser transferido ao adquirente quando não demonstrada a entrega regular do lote ou sua efetiva imissão na posse; e a taxa de fruição, além de pressupor uso ou proveito econômico do bem, não se mostra cabível em contrato relativo a terreno não edificado.

A propósito, “
consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado
” (STJ, AgInt no REsp n. 2.050.428/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 14/9/2023)
.
O lote 34 da quadra 21 não recebeu edificação, o que afasta definitivamente essa pretensão.

A restituição em parcela única igualmente se impõe. A regra do art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, invocada pela
BRDU URBANISMO S/A
, dirige-se à hipótese de inadimplemento do adquirente, e não à de culpa exclusiva do loteador. Nesta última, é a Súmula n. 543 do STJ que regula a devolução, de forma imediata e integral.

Quanto à inversão da cláusula penal, o Tema n. 971 do STJ assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, por força dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

In casu
, o contrato firmado entre as partes prevê, no item VIII, § 2º (id. 375533415 - pág. 3), multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato em desfavor do adquirente para a hipótese de rescisão motivada por seu inadimplemento. Estabelecida a culpa exclusiva das vendedoras, é devida a inversão dessa penalidade em favor do comprador pelo mesmo percentual sobre o valor atualizado do contrato de R$ 125.174,19.

Registre-se que a alegação de
bis in idem
não prospera, pois a cláusula penal e a restituição têm natureza e finalidades distintas, na medida em que a primeira é compensatória pelo inadimplemento e a outra representa a devolução do que foi indevidamente retido, sendo sua cumulação plenamente admitida.

No tocante aos danos morais, tem-se que a relação contratual se iniciou em agosto de 2020, e o adquirente realizou pagamentos mensais continuados por mais de três anos, em lote cujo prazo de entrega havia expirado desde dezembro de 2020 pelo primeiro contrato, sem que o empreendimento fosse regularmente disponibilizado. Ainda, observa-se que o recorrido tentou solução administrativa, sem êxito, e somente recorreu à via judicial após o insucesso da negociação extrajudicial.

Esse quadro, de espera superior a três anos pelo cumprimento de obrigação contratual, frustração do projeto habitacional declarado no próprio instrumento como finalidade da compra (moradia própria), tentativa frustrada de composição amigável e divergência sobre o montante a ser restituído, ultrapassa o simples descumprimento obrigacional e configura abalo extrapatrimonial indenizável.

De fato, “
a frustração prolongada da legítima expectativa da adquirente ultrapassa o mero inadimplemento contratual e justifica a indenização por danos morais
” (TJMT, N.U 1030233-56.2020.8.11.0041, Anglizey Solivan de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 25/03/2026, publicado no DJE 31/03/2026).

Para mais, o
quantum
de R$ 5.000,00 fixado na origem revela-se proporcional e adequado às particularidades da espécie, atendendo ao caráter compensatório da reparação e ao viés pedagógico da medida, sem ensejar enriquecimento indevido da parte lesada.

A pretensão da
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
de fixar o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado não encontra respaldo. Nas hipóteses de responsabilidade contratual, os encargos moratórios incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, independentemente de controvérsia sobre a extensão da obrigação, pois a constituição em mora decorre do próprio chamamento ao processo.

Mantida a procedência dos pedidos, subsiste também a condenação das requeridas ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, nos termos da sentença objurgada, ficando prejudicado o pedido de inversão ou redistribuição proporcional da sucumbência.

Por derradeiro, insta evidenciar ser prescindível a manifestação expressa acerca dos pontos tidos como controvertidos pelo recurso, já que os preceitos normativos foram observados e integrados à fundamentação do presente.

A respeito, “
o julgador não é obrigado a se manifestar sobre todas as teses expostas no recurso, ainda que para fins de prequestionamento, desde que demonstre os fundamentos e os motivos totalmente suficientes que justificaram suas razões de decidir. Precedentes
” (STJ, EDcl no AgRg no RMS n. 59.570/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 16/5/2019, DJe de 22/5/2019).

Destarte, considere-se prequestionada toda a matéria ventilada nos autos.

Em face do exposto, conheço, em parte, da
apelação interposta por
BRDU URBANISMO S/A
e, nesta extensão,
NEGO-LHE PROVIMENTO
. Ainda, conheço do apelo interposto por
MAIS DESENVOLVER PARTICIPAÇÕES S/A
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Por conseguinte, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026