Tribunal: TJMT
Processo: 1014628-86.2026.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-08

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO — EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL — PENHORA DE IMÓVEL SEDE DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL — COPROPRIETÁRIA NÃO DEVEDORA — CONSTRIÇÃO SOBRE QUOTA-PARTE DO EXECUTADO — LEGITIMIDADE — SÚMULA 451/STJ — AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE OUTROS BENS PENHORÁVEIS — ÔNUS DO EXECUTADO NÃO CUMPRIDO — AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA — PRESUNÇÃO RELATIVA — IMPUGNAÇÃO GENÉRICA DESACOMPANHADA DE SUBSTRATO PROBATÓRIO — NOVA AVALIAÇÃO — DESCABIMENTO — ART. 873, CPC — EXCESSO DE PENHORA — AFERIÇÃO SOBRE A QUOTA-PARTE DO EXECUTADO — NÃO CONFIGURAÇÃO — FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE — INOCORRÊNCIA — FUNÇÃO SOCIAL DA EMPRESA — INVOCAÇÃO GENÉRICA — INSUFICIÊNCIA — RECURSO DESPROVIDO.
É legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial quando o executado e a terceira interessada não indicam bens alternativos aptos a satisfazer o crédito exequendo, ônus que lhes compete nos termos do art. 805 do CPC, aplicando-se a Súmula 451/STJ.
A constrição que recai sobre a quota-parte ideal do executado em bem imóvel de copropriedade não viola o direito de propriedade do coproprietário não devedor, ao qual são assegurados o direito de preferência na arrematação e a compensação financeira pela sua fração, nos termos do REsp nº 1.818.926/DF (STJ). No caso, a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014628-86.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Prestação de Serviços]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR]

Parte(s):

[ALTAIR RUHOFF - CPF: 421.828.910-72 (ADVOGADO), ISABEL CRISTINA BAZZO MORELATO - CPF: 534.869.351-00 (AGRAVANTE), TRANSTERRA TERRAPLENAGEM E PAVIMENTACAO LTDA - CNPJ: 14.942.478/0001-45 (AGRAVADO), MARGARIDA WALZ LEITZKE - CPF: 651.763.671-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), EMILIO DO SANTO MORELATO - CPF: 467.667.909-20 (TERCEIRO INTERESSADO), IEDA MARA SOARES DA SILVA - CPF: 688.585.901-04 (ADVOGADO), VENUS MARA SOARES DA SILVA - CPF: 581.749.661-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO — EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL — PENHORA DE IMÓVEL SEDE DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL — COPROPRIETÁRIA NÃO DEVEDORA — CONSTRIÇÃO SOBRE QUOTA-PARTE DO EXECUTADO — LEGITIMIDADE — SÚMULA 451/STJ — AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE OUTROS BENS PENHORÁVEIS — ÔNUS DO EXECUTADO NÃO CUMPRIDO — AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA — PRESUNÇÃO RELATIVA — IMPUGNAÇÃO GENÉRICA DESACOMPANHADA DE SUBSTRATO PROBATÓRIO — NOVA AVALIAÇÃO — DESCABIMENTO — ART. 873, CPC — EXCESSO DE PENHORA — AFERIÇÃO SOBRE A QUOTA-PARTE DO EXECUTADO — NÃO CONFIGURAÇÃO — FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE — INOCORRÊNCIA — FUNÇÃO SOCIAL DA EMPRESA — INVOCAÇÃO GENÉRICA — INSUFICIÊNCIA —
RECURSO DESPROVIDO
.

É legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial quando o executado e a terceira interessada não indicam bens alternativos aptos a satisfazer o crédito exequendo, ônus que lhes compete nos termos do art. 805 do CPC, aplicando-se a Súmula 451/STJ.

A constrição que recai sobre a quota-parte ideal do executado em bem imóvel de copropriedade não viola o direito de propriedade do coproprietário não devedor, ao qual são assegurados o direito de preferência na arrematação e a compensação financeira pela sua fração, nos termos do REsp nº 1.818.926/DF (STJ). No caso, a decisão recorrida expressamente resguarda
“à co-proprietária a sua quota-parte ou direito de preferência em eventual arrematação do bem”
.

O laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça goza de presunção relativa de veracidade, sendo insuficiente para sua desconstituição a alegação genérica de subavaliação desacompanhada de qualquer elemento probatório idôneo, tal como avaliação extrajudicial, laudo técnico ou pesquisa de mercado com imóveis similares, não se configurando as hipóteses autorizadoras de nova avaliação previstas no art. 873 do CPC.

A nomeação de avaliador especializado constitui faculdade do magistrado (art. 870, § único, CPC), não configurando nulidade sua não adoção quando o auto de avaliação atende aos requisitos do art. 872 do CPC.

O excesso de penhora deve ser aferido com base na quota-parte do executado, e não na integralidade do bem, podendo eventual desproporção ser corrigida no curso do procedimento expropriatório.

A invocação genérica dos princípios da função social da empresa e da preservação da atividade empresarial, sem demonstração de que a mera penhora — e não a eventual alienação futura — compromete o funcionamento do empreendimento, é insuficiente para afastar constrição legitimamente deferida.

Recurso desprovido. Decisão mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1014628-86.2026.8.11.0000

AGRAVANTE:
ISABEL CRISTINA BAZZO MORELATO

AGRAVADA:
TRANSTERRA TERRAPLENAGEM E PAVIMENTAÇÃO LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
ISABEL CRISTINA BAZZO
, em face de decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Colíder/MT, subscrita pelo Juiz de Direito
Laio Portes Sthel
, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0002720-76.2013.8.11.0009, movida por
TRANSTERRA TERRAPLENAGEM E PAVIMENTAÇÃO LTDA
e
MARGARIDA WALZ LEITZKE
contra
EMILIO DO SANTO MORELATO
, na qual se manteve a penhora sobre imóvel urbano descrito na matrícula nº 15.194, com área de 13.858 m2, localizado às margens da Rodovia MT-320, em Colíder/MT, onde funciona o estabelecimento comercial denominado "Túnel Motel".

Infere-se dos autos de origem que a avaliação judicial realizada pela Oficiala de Justiça fixou o valor do bem em R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), considerando tratar-se de imóvel com edificações, infraestrutura completa para funcionamento do empreendimento hoteleiro, incluindo transformador próprio, caixa d'água de 5 mil litros, lavanderia e casa de alvenaria.

O juízo de origem homologou a avaliação, afastou as alegações de excesso de penhora e excluiu a agravante do polo passivo da execução, mantendo, contudo, a constrição sobre o bem do qual ela é coproprietária.

A agravante aduz que a decisão merece reforma por múltiplos fundamentos. Alega violação ao direito de propriedade de terceiro alheio à execução, uma vez que, embora excluída do polo passivo, permanece com seu patrimônio constrito.

Argumenta que o imóvel possui valor de mercado superior a R$3.000.000,00 (três milhões de reais), configurando avaliação por preço vil que compromete a lisura do procedimento expropriatório.

Sustenta que a avaliação realizada por Oficial de Justiça é nula por ausência de conhecimento técnico adequado, sendo a própria Oficiala quem teria reconhecido anteriormente sua falta de capacitação para tal mister.

Invoca violação ao princípio da menor onerosidade previsto no artigo 805 do CPC, afirmando que não houve esgotamento de diligências patrimoniais nem análise de alternativas menos gravosas.

Aponta aplicação indevida da Súmula 451 do STJ, que permite penhora da sede empresarial apenas excepcionalmente e mediante comprovação da inexistência de outros bens.

Defende que a constrição compromete atividade empresarial em funcionamento, afetando sua função social. Alega excesso de penhora, pois o valor do imóvel superaria o montante executado, sem qualquer análise de proporcionalidade. Aponta nulidade por fundamentação deficiente, em violação ao artigo 489, §1º, do CPC.

Requer a concessão de justiça gratuita em razão de sua condição de saúde, acometida de neoplasia maligna, e ausência de renda própria. A agravante requer ainda, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo para sustar integralmente os efeitos da decisão agravada, impedindo qualquer ato expropriatório.

No mérito, postula a desconstituição da penhora ou, subsidiariamente, sua limitação à quota-parte do executado; sucessivamente, a declaração de nulidade da avaliação com determinação de nova perícia por profissional credenciado; o reconhecimento do risco de preço vil; o reconhecimento de violação ao direito de terceiro; a declaração de nulidade por violação ao artigo 489 do CPC; e a condenação do agravado em honorários advocatícios.

Custas de preparo recolhidas.

Liminar recursal
indeferida
por mim em 13/04/2026, nos termos da decisão monocrática Id. 360094356.

Em contraminuta, a agravada
Transterra Terraplenagem e Pavimentação Ltda.
pugna: (a) pela revogação da justiça gratuita, aduzindo que a agravante é administradora da empresa Túnel Motel, conforme contrato social juntado aos autos de origem, percebendo lucros da atividade e tendo omitido tal receita ao requerer o benefício; (b) pelo desprovimento do agravo, argumentando que a penhora recaiu sobre 50% (cinquenta por cento) do imóvel pertencente ao executado, preservando a quota-parte da agravante; que nenhum dos impugnantes trouxe elemento apto a infirmar o laudo de avaliação, limitando-se a meras alegações; que a jurisprudência do TJMT e de outros tribunais é firme no sentido de que a desconstituição do laudo oficial exige comprovação de erro ou dolo do avaliador, não bastando alegação genérica de subavaliação; e que a decisão de 1° grau está corretamente fundamentada, não merecendo reforma. Requer, ao final, a condenação da agravante em honorários advocatícios sucumbenciais.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por
Isabel Cristina Bazzo
contra decisão do MM. Juiz de Direito Laio Portes Sthel, da 2ª Vara Cível da Comarca de Colíder/MT, proferida nos autos da Execução de Título Extrajudicial n° 0002720-76.2013.8.11.0009, movida por Transterra Terraplenagem e Pavimentação Ltda. e Margarida Walz Leitzke contra Emilio do Santo Morelato, pela qual se homologou avaliação judicial no valor de R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), afastaram-se as alegações de excesso de penhora, excluiu-se a agravante do polo passivo e manteve-se a constrição sobre 50% (cinquenta por cento) do imóvel matriculado sob n° 15.194 — área de 13.858 m2 às margens da Rodovia MT-320, em Colíder/MT, onde funciona o "Túnel Motel" —, do qual ela é coproprietária.

A agravante pugna pela reforma da decisão, alegando: violação ao direito de propriedade de terceiro alheio à execução; subavaliação do bem, cujo valor de mercado superaria R$3.000.000,00 (três milhões de reais); nulidade da avaliação por ausência de qualificação técnica da Oficial de Justiça; ofensa ao princípio da menor onerosidade (art. 805, CPC); aplicação indevida da Súmula 451/STJ; comprometimento da atividade empresarial e de sua função social; excesso de penhora; e fundamentação deficiente da decisão (art. 489, §1°, CPC). Requer justiça gratuita, efeito suspensivo liminar e, no mérito, a desconstituição da penhora ou sua limitação à quota-parte do executado, ou, sucessivamente, a nulidade da avaliação com determinação de nova perícia, além do reconhecimento do risco de preço vil e da condenação da agravada em honorários.

Pois bem.

O recurso não merece provimento.

No que tange ao mérito recursal, a pretensão de desconstituição da penhora não prospera.

A decisão recorrida assentou, com acerto, que
o imóvel está registrado em nome do executado — e não da pessoa jurídica —, que a penhora recaiu apenas sobre os 50% (cinquenta por cento) correspondentes à quota-parte do devedor, e que a Súmula 451/STJ legitima a constrição da sede do estabelecimento comercial quando inexistentes outros bens penhoráveis suficientes
.

No caso, nem o executado nem a agravante indicaram bens alternativos aptos a satisfazer o crédito exequendo, ônus que lhes competia nos termos do art. 805 do CPC, de modo que a alegação de violação ao princípio da menor onerosidade não encontra amparo fático nos autos.

De outra feita,
a tese de violação ao direito de propriedade de terceiro igualmente não se sustenta
.

Como bem apontado na decisão agravada e na decisão monocrática por mim proferida,
a constrição recaiu exclusivamente sobre a fração ideal pertencente ao executado, sendo a agravante coproprietária não devedora.

Tal situação é expressamente contemplada pelo ordenamento jurídico: tratando-se de bem indivisível, é autorizada a alienação judicial do bem em sua integralidade, resguardando-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação ou, caso não o exerça, a compensação financeira pela sua quota-parte, conforme orientação do STJ no REsp nº 1.818.926/DF (Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/04/2021).

A propósito:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
PENHORA. BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM REGIME DE COPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO. LIMITES. QUOTA-PARTE TITULARIZADA PELO DEVEDOR
. 1. Cumprimento de sentença em 10/04/2013. Recurso especial interposto em 01/04/2019 e concluso ao gabinete em 21/08/2019. 2. O propósito recursal consiste em dizer se, para que haja o leilão judicial da integralidade de bem imóvel indivisível - pertencente ao executado em regime de copropriedade -, é necessária a prévia penhora do bem por inteiro ou, de outro modo, se basta a penhora da quota-parte titularizada pelo devedor. 3. O Código de Processo Civil de 2015, ao tratar da penhora e alienação judicial de bem indivisível, ampliou o regime anteriormente previsto no CPC/1973. 4. Sob o novo quadro normativo, é autorizada a alienação judicial do bem indivisível, em sua integralidade, em qualquer hipótese de copropriedade. Ademais, resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte, agora apurada segundo o valor da avaliação, não mais sobre o preço obtido na alienação judicial (art. 843 do CPC/15). 5. Nesse novo regramento, a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário que não seja devedor nem responsável pelo adimplemento da obrigação se tornou despicienda, na medida em que a lei os confere proteção automática. Basta, de fato, que sejam oportunamente intimados da penhora e da alienação judicial, na forma dos arts. 799, 842 e 889 do CPC/15, a fim de que lhes seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório. 6. Ainda, a fim de que seja plenamente resguardado o interesse do coproprietário do bem indivisível alheio à execução, a própria penhora não pode avançar sobre o seu quinhão, devendo ficar adstrita à quota-parte titularizada pelo devedor. 7. Com efeito, a penhora é um ato de afetação, por meio do qual são individualizados, apreendidos e depositados bens do devedor, que ficarão à disposição do órgão judicial para realizar o objetivo da execução, que é a satisfação do credor. 8. Trata-se, pois, de um gravame imposto pela atuação jurisdicional do Estado, com vistas à realização coercitiva do direito do credor, que, à toda evidência, não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados. 9. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ - REsp: 1818926 DF 2019/0154861-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/04/2021)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. LOCAÇÃO COMERCIAL.
COPROPRIEDADE. INDIVISIBILIDADE. PENHORA DA INTEGRALIDADE. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC. DIREITOS DOS COPROPRIETÁRIOS PRESERVADOS SOBRE O PRODUTO DA ALIENAÇÃO.
CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO. INEXISTÊNCIA DE OPONIBILIDADE ERGA OMNES. DESNECESSIDADE DE MENÇÃO NO EDITAL DE LEILÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I – Caso em exame
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a penhora da integralidade do imóvel e afastando a obrigatoriedade de constar no edital de leilão o contrato de locação não averbado.
II – Questão em discussão
Consistem em: (i) verificar se a locatária possui legitimidade para pleitear o cancelamento da penhora de 66,67% do imóvel pertencente a coproprietários não executados; (ii) averiguar se há obrigação legal de inclusão do contrato de locação não averbado no edital de leilão judicial, com base nos arts. 886, VI, do CPC, e 8º da Lei nº 8.245/91.
III. Razões de decidir
(i) A locatária detém legitimidade para defender sua posse direta (arts. 674, §1º, e 677, §2º, do CPC), mas não pode invocar direito de terceiros coproprietários, em observância ao art. 18 do CPC; (ii) A penhora da integralidade do imóvel indivisível encontra respaldo no art. 843 do CPC, que autoriza a expropriação do bem por inteiro, com reserva da quota-parte pertencente a coproprietários alheios à execução sobre o produto da alienação; (iii) A ausência de averbação na matrícula do imóvel inviabiliza a oponibilidade do contrato perante terceiros, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, sendo, portanto, desnecessária a inclusão da informação no edital de leilão, cuja função é publicizar ônus reais efetivos e não obrigações de natureza pessoal.
IV. Dispositivo e Tese.
Recurso desprovido
Tese de julgamento: “1 O locatário possui legitimidade ativa para opor embargos de terceiro somente na defesa da posse direta, não lhe sendo lícito pleitear desconstituição de penhora que atinge o direito de propriedade de terceiros (CPC, art. 18); 2. É juridicamente válida a penhora e a alienação da integralidade de bem indivisível, pertencente parcialmente ao executado, devendo ser resguardado aos coproprietários não executados o valor correspondente à sua quota-parte sobre o produto da alienação (CPC, art. 843). 3 A falta de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel torna-o inoponível ao arrematante, sendo desnecessária a menção do contrato no edital de leilão (Lei nº 8.245/91, art. 8º).”

(N.U 1037902-24.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/11/2025, Publicado no DJE 14/11/2025)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE COBRANÇA – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO EXECUTADO – ADVOGADO CONSTITUÍDO – DESNECESSIDADE – PENHORA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE ERRO NA AVALIAÇÃO – NÃO DEMONSTRAÇÃO –
SUPOSTO REGIME DE COPROPRIEDADE – DIREITOS DE TERCEIROS QUE DEVEM SER PLEITEADOS PELOS MEIOS ADEQUADOS – ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO – POSSIBILIDADE
– RECURSO NÃO PROVIDO.
Sendo o executado representado por advogado devidamente constituído, é desnecessária intimação pessoal acerca da penhora.
Cabe ao interessado a prova ou ao menos indício de erro do valor atribuído ao bem (art. 873 do CPC).
“Sob o novo quadro normativo, é autorizada a alienação judicial do bem indivisível, em sua integralidade, em qualquer hipótese de copropriedade. Ademais, resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte, agora apurada segundo o valor da avaliação, não mais sobre o preço obtido na alienação judicial (art. 843 do CPC/15)” (STJ - REsp: 1904872 PR).”

(N.U 1026653-39.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/02/2024, Publicado no DJE 09/02/2024)

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS.
PENHORA DE BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM REGIME DE COPROPRIEDADE. POSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO. LIMITES. QUOTA-PARTE TITULARIZADA PELO DEVEDOR.
RESGUARDADAS AS QUOTA-PARTES DOS COPROPRIETÁRIOS E DO CÔNJUGE ALHEIOS À EXECUÇÃO. VALOR DO BEM. DECISÃO MANTIDA. 1. O agravo de instrumento, por ser recurso secundum eventum litis, limita-se ao exame do acerto da decisão impugnada, em vista de que ao Tribunal incumbe aferir, tão somente, se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade ou abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide. 2. Nos termos do art. 843 do CPC, a fração ideal do imóvel pode ser penhorada, ainda que este seja indivisível, resguardando-se a quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução em caso de constrição sobre a integralidade do bem para que ele possa ser levado a hasta pública. Precedentes do STJ. 3. Para efeitos de penhora, considerar-se-á o valor de mercado apurado em avaliação judicial e não o valor venal do bem como alegado pelo agravante. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.”
(TJ-GO - AI: 53466779820238090000 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Altair Guerra da Costa, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO. RECONSIDERAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONFISSÃO DE DÍVIDA.
PENHORA. IMÓVEL INDIVISÍVEL EM COPROPRIEDADE. PENHORA DA INTEGRALIDADE DO BEM. POSSIBILIDADE. RESGUARDO DA FRAÇÃO IDEAL DO CONDÔMINO. ART. 843 DO CPC.
PRECEDENTE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "O art. 843 do CPC/2015 estabelece que, na hipótese de penhora de bem indivisível, há preferência do coproprietário ou cônjuge executado em sua arrematação. Com isso, possibilita-se a penhora da integralidade do bem, ainda que o executado seja proprietário de uma fração ou quota-parte, evitando-se, a um só tempo, a dificuldade de alienação da parte do devedor e a constituição forçada de condomínio entre o adquirente e o cônjuge ou coproprietário"(REsp 2.035.515/SP, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, j. em 7/3/2023, DJe de 13/3/2023). 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que "a alienação judicial do bem indivisível será por inteiro, cabendo aos demais coproprietários o recebimento de suas quotas-partes no produto da alienação do bem" (AgInt no AREsp 2.037 .488/PR, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 26/9/2022, DJe de 29/9/2022). 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial interposto pela parte contrária.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1660710 SP 2020/0029236-6, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 07/10/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/10/2024)

No caso, a decisão recorrida expressamente resguarda
“à co-proprietária a sua quota-parte ou direito de preferência em eventual arrematação do bem”
.

Não há, portanto, qualquer vício de natureza absoluta por afetação dos limites subjetivos da execução, mas regular exercício da atividade executiva sobre o patrimônio do devedor.

Quanto à validade da avaliação, o art. 870 do CPC estabelece que ela será feita pelo oficial de justiça, sendo a nomeação de avaliador especializado mera faculdade do magistrado, condicionada à necessidade de conhecimentos especializados e à compatibilidade com o valor da execução.

No caso concreto, o auto de avaliação descreve detalhadamente o imóvel, suas características, benfeitorias, infraestrutura e localização, acompanhado de registro fotográfico, atendendo integralmente aos requisitos do art. 872 do CPC.

Neste contexto, o fato de a Oficial de Justiça ter, em momento anterior, declarado não possuir conhecimento técnico suficiente não a impede de, posteriormente, realizar a avaliação com base em critérios objetivos e parâmetros do mercado imobiliário local, como efetivamente ocorreu, não se confundindo a avaliação judicial com laudo pericial de alta complexidade técnica.

De outro giro, a alegação de subavaliação e o pedido de nova avaliação também não merecem acolhida.

O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando arguida, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação, dolo do avaliador, diminuição ou majoração posterior no valor do bem, ou fundada dúvida sobre o valor atribuído.

Nenhuma dessas hipóteses foi minimamente demonstrada: a agravante não juntou avaliação extrajudicial de corretor habilitado, laudo técnico de engenheiro ou arquiteto, pesquisa de mercado com imóveis similares na região, cópia de carnê de IPTU ou qualquer outro elemento idôneo que pudesse, ainda que em juízo sumário, evidenciar discrepância relevante entre o valor atribuído e o efetivo valor de mercado.

A mera afirmação de que o imóvel valeria mais do dobro do valor avaliado, desacompanhada de substrato probatório mínimo, é insuficiente para desconstituir laudo oficial que goza de presunção relativa de veracidade.

A alegação de excesso de penhora, por sua vez, não se sustenta neste momento processual, pois o cotejo entre o valor da execução e o valor do bem deve considerar apenas a quota-parte do executado — correspondente a 50% (cinquenta por cento) do imóvel avaliado em R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos reais), ou seja, R$600.000,00 (seiscentos mil reais) —, e não a integralidade do bem. Ademais, eventual excesso poderá ser corrigido no curso do procedimento expropriatório, com a liberação do valor excedente ao executado, não justificando o sobrestamento da execução.

A arguição de nulidade por fundamentação deficiente, em suposta ofensa ao art. 489, §1°, do CPC, não encontra respaldo na leitura da decisão recorrida, que enfrentou cada um dos argumentos suscitados pelas partes — a qualidade de terceira interessada da agravante, a legitimidade da penhora da sede empresarial, a abrangência da constrição sobre as acessões, a validade da avaliação por oficial de justiça e os requisitos para nova avaliação —, com fundamentação analítica e apoio em precedentes jurisprudenciais do STJ e dos tribunais estaduais, revelando-se plenamente adequada ao standard decisório exigido pelo dispositivo invocado.

Por fim, a preservação da atividade empresarial e a função social da empresa, embora valores constitucionalmente relevantes, não têm o condão de tornar impenhorável o imóvel sede do estabelecimento quando inexistentes outros bens passíveis de constrição, conforme orientação sumulada do STJ (Súmula 451) e reiterada jurisprudência desta Corte, mesmo porque a agravante não demonstrou que a mera penhora — e não a eventual alienação futura — comprometeria o desenvolvimento regular das atividades do empreendimento, limitando-se a invocações genéricas de princípios, insuficientes para afastar a constrição legitimamente deferida.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão interlocutória recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026