Tribunal: TJMT
Processo: 1040707-52.2021.8.11.0041
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040707-52.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Tutela Inibitória (Obrigação de Fazer e Não Fazer) ]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (APELANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), CONDOMINIO DO EDIFICIO MERIDIEN TOWER - CNPJ: 04.349.926/0001-48 (APELADO), LUCIANA LUIZA FREITAS DE ALMEIDA - CPF: 015.022.356-09 (ADVOGADO), DANIELLE CRISTINA BARBATO DA SILVA - CPF: 991.474.241-68 (ADVOGADO), TALITHA LAILA RIBEIRO - CPF: 014.745.471-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. QUÓRUM QUALIFICADO. INOBSERVÂNCIA. NULIDADE ABSOLUTA CONFIGURADA. DECADÊNCIA E PRECLUSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de assembleia condominial na qual foram majorados os juros moratórios. A magistrada singular fundamentou a improcedência na preclusão e na anuência tácita da autora, em razão do decurso do tempo e da celebração de acordos anteriores.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
anulação da sentença por negativa de prestação jurisdicional;
(ii)
declaração de nulidade absoluta da deliberação da Assembleia Geral Extraordinária de 10/junho/2013;
(iii)
restabelecimento da vigência da redação original da Convenção Condominial quanto aos encargos moratórios; e
(iv)
recálculo do débito com a abstenção da cobrança de juros de 10% (dez por cento) ao mês.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de fundamentação;
(ii)
verificar se a alteração dos juros moratórios previstos na convenção exige quórum qualificado;
(iii)
decidir se a inobservância do quórum gera nulidade absoluta ou anulabilidade; e
(iv)
verificar a ocorrência de decadência ou preclusão do direito de questionar a deliberação assemblear.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Não há negativa de prestação jurisdicional quando a sentença enfrenta os pontos controvertidos e apresenta fundamentação suficiente, ainda que adote conclusão diversa da pretendida pela parte. A eventual má aplicação de institutos jurídicos configura
error in judicando
, e não violação ao dever de fundamentação do art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil.

5. A taxa de juros moratórios prevista expressamente na convenção integra o regramento condominial. Sua modificação importa em alteração da norma interna e depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, conforme exigência do art. 1.351 do Código Civil e da própria norma interna.

6. A inobservância do quórum legal para alteração da convenção enseja a nulidade do ato, nos termos do art. 166, inciso V, do Código Civil. Nesse sentido: REsp n. 1.919.720/PR e AgInt no REsp n. 2.060.001/DF; e Apelação Cível n. 0002325-22.2012.8.11.0041 deste Tribunal de Justiça.

7. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, conforme o art. 169 do Código Civil. Portanto, não se aplica o prazo decadencial de 2 (dois) anos do art. 179 do diploma civilista, tampouco há preclusão temporal ou convalidação por anuência tácita.

8. A celebração de acordos anteriores para quitação de débitos não implica renúncia ao direito de questionar a nulidade absoluta da deliberação, nem caracteriza comportamento contraditório, uma vez que o vício pode ser alegado a qualquer tempo.

IV. DISPOSITIVO

9
. Recurso provido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: CC - art. 166, V, art. 169, art. 179, art. 1.351; CPC - art. 85, § 11, art. 489, § 1º.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ - Tema Repetitivo n. 1059, REsp n. 1.919.720/PR, AgInt no REsp n. 2.060.001/DF; TJMT - Apelação Cível n. 0002325-22.2012.8.11.0041.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela autora
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, registrada sob o n.
1040707-52.2021.8.11.0041
, ajuizada em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MERIDIEN TOWER
, na qual foram julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Na
origem
, a parte autora
Imobiliária e Construtora Georgia Mirela Ltda.
alegou ser proprietária do apartamento n. 1601 do Edifício Meridien Tower e estar inadimplente com as taxas condominiais do período de outubro/2018 a julho/2020.

A demandante sustentou que o saldo devedor atualizado até novembro de 2021 deveria ser de R$ 58.407,18 (cinquenta e oito mil, quatrocentos e sete reais e dezoito centavos), quantia resultante da soma de R$ 53.097,44 (cinquenta e três mil, noventa e sete reais e quarenta e quatro centavos) de saldo principal acrescido de 10% (dez por cento) a título de honorários advocatícios.

Aduziu, contudo, que o condomínio réu cobra a quantia de R$ 149.053,78 (cento e quarenta e nove mil, cinquenta e três reais e setenta e oito centavos) em razão da aplicação ilegal de atualização do débito (id. 333307905).

Afirmou a requerente que a Convenção do Condomínio, em seu artigo 50, § 1º, previa juros moratórios à razão de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito atualizado.

Todavia, em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 10/junho/2013, com a presença de apenas 8 (oito) condôminos, incluindo presidente, síndico e secretária, foi aprovada por unanimidade a alteração dos encargos moratórios para multa de 2% (dois por cento) e juros de 10% (dez por cento) ao mês, isto é, 0,33333% (zero vírgula trinta e três mil trezentos e trinta e três por cento) por dia de atraso, com aplicação a partir de 1º/julho/2013.

Diante desse cenário, a autora sustentou que a alteração da Convenção e do Regimento Interno depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, conforme artigo 27, alínea “a”, da Convenção, e que o Condomínio é constituído por 30 (trinta) apartamentos, de modo que seriam necessários 20 (vinte) condôminos em concordância para aprovar a alteração.

Postulou a concessão de tutela de urgência para que o pagamento das taxas condominiais ocorra na forma do artigo 50 da Convenção Condominial, com autorização para o depósito em conta judicial dos valores devidos e com determinação para que o condomínio se abstenha de incidir juros de 10% (dez por cento) sobre o débito.

Requereu a total procedência da ação para declarar válida e vigente a Convenção Condominial, a fim de que prevaleçam os consectários da mora do artigo 50; a declaração de nulidade da Ata de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 10/junho/2013; a determinação de abstenção da cobrança abusiva de juros praticada pelo réu; e a condenação da parte ré ao pagamento de honorários sucumbenciais em 20% (vinte por cento).

A tutela de urgência foi indeferida pelo juízo de origem (id. 333307919).

Em
contestação
, o
Condomínio Do Edifício Meridien Tower
sustentou a legalidade do reajuste dos encargos de mora aprovados em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 10/junho/2013.

O condomínio réu afirmou que a Convenção do Condomínio possui caráter estatutário e alcança todos os signatários, e que as Assembleias Gerais, cujas matérias são previamente convocadas, deliberadas e votadas, vinculam todos os condôminos, pois se trata de decisão soberana (id. 333307936).

Aduziu que, com o advento do Código Civil no ano de 2003, foi imposto o percentual máximo da multa moratória de 2% (dois por cento), nos termos do artigo 1.336, § 1º, e que, diante da limitação da multa, o Condomínio majorou os juros mediante aprovação unânime em Assembleia convocada para essa finalidade específica.

Narrou que foram cumpridas todas as formalidades exigidas para a realização do ato solene, como convocação prévia com os assuntos a serem deliberados, conferência dos presentes e regularidade para votação, deliberação sobre as matérias e votação da pauta.

Sob esse prisma, o condomínio sustentou que a própria unidade n. 1.601 já formalizou acordo que englobava taxas condominiais vencidas com a incidência dos encargos aprovados em 2013, sem nenhum questionamento.

Argumentou que a autora, legítima proprietária de diversas unidades, era absolutamente ciente das Assembleias realizadas, pois sempre recebeu convocação, e que se quedou inerte em enviar representante na Assembleia de 10/junho/2013, quando poderia questionar os encargos.

Em contrapartida, o condomínio réu também afirmou que a autora nunca questionou o fato junto à administração do Condomínio, de 2013 até o momento de ajuizamento da ação em 2021, e que anuiu com a incidência dos respectivos encargos mediante o pagamento de outras taxas pagas de forma intempestiva.

Aduziu que, em Assembleia realizada em 21/junho/2022, foi aprovada a redução dos juros para 1% (um por cento) ao mês, com efeitos a partir do registro da ata.

Ademais, o réu sustentou que o artigo 2º do Regimento Interno do Condomínio permite a complementação e aprimoração da Convenção, e que a Assembleia Geral possui competência para deliberar sobre todos os assuntos de interesse do Condomínio.

Argumentou que o artigo 1.336, § 1º, do Código Civil estabelece que o condômino que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, o que implica a limitação de 1% (um por cento) ao mês somente se outra taxa não for estipulada.

O condomínio réu sustentou que o prazo para impugnação de assembleia condominial é decadencial, nos termos do artigo 179 do Código Civil, de dois anos a contar da data da conclusão do ato.

Requereu a total improcedência da pretensão formulada em juízo e a condenação da autora nas verbas de sucumbência.

Em sua
impugnação
à contestação, a parte autora reiterou que o fato de não ter questionado antes a abusividade decorre da ausência de necessidade da intervenção judicial, visto que o acordo realizado estabeleceu a quitação das taxas condominiais mediante prestação de serviços, o que mitigou totalmente a abusividade, e que a existência de acordo é indicativa de que não houve concordância com a cobrança (id. 333307948).

A requerente asseverou que não se pede a nulidade da assembleia propriamente dita, mas sim a declaração de nulidade dos termos que constam da aprovação para fins da cobrança perpetrada pelo condomínio, de modo que lhe seja possibilitado o pagamento das taxas condominiais em atraso nos juros correspondentes à Convenção Condominial, estabelecida no percentual de 1% (um por cento).

Sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos da exordial. O juízo de origem consignou que a controvérsia reside sobre os percentuais dos encargos que recaem nas dívidas de taxas de condomínio, uma vez que teriam sido majorados por aprovação de condôminos sem respeitar o quórum necessário ao aumento, conforme previsto no estatuto (id. 333310859).

O magistrado sentenciante afirmou que o aumento dos percentuais ocorreu no ano de 2013 e que, desde a implantação das correções dos débitos, a parte autora nunca se insurgiu a respeito.

Aduziu que, pelos documentos juntados pela parte ré, a autora já entabulou diversas tratativas extrajudiciais sobre pagamento de dívidas de taxa de condomínio, cujos saldos estavam reajustados conforme a previsão ora debatida, e não houve qualquer insurgência até o momento, isto é, decorridos quase 8 (oito) anos da modificação.

Nessa perspectiva, o juízo de origem consignou que ficou evidenciada a preclusão de discussão da matéria, especialmente porque a ré demonstra que os percentuais foram modificados no ano de 2022, o que restabeleceu a previsão original.

Concluiu que inexiste ato ilícito passível de indenização e que, desconstituído o direito do autor, os pedidos iniciais devem ser julgados improcedentes.

Condenou a autora em sucumbência, fixando honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

A parte autora opôs
embargos de declaração
com a alegação de que a sentença fora omissa ao não enfrentar se é possível Assembleia sem quórum alterar consectários de mora, bem como obscura ao tratar da preclusão sem esclarecer como acordos implicariam aceitação tácita (id. 333310861).

O condomínio apresentou
impugnação aos embargos
, na qual sustentou ausência de omissão e obscuridade, bem como afirmou que a sentença enfrentou o cerne da controvérsia (id. 333310865).

Os
embargos foram rejeitados
pelo juízo de origem, que consignou inexistir omissão, contradição ou erro material, mas sim mero inconformismo da parte (id. 333310873).

Inconformada, a parte autora
Imobiliária e Construtora Georgia Mirela Ltda.
interpôs
recurso de apelação
no qual sustenta que a sentença incorreu em manifesto
error in judicando
ao aplicar equivocadamente os institutos da preclusão e da anuência tácita a uma hipótese de nulidade absoluta; e em
error in procedendo
ao não enfrentar a tese jurídica central que fundamenta a sua pretensão, o que configurou negativa de prestação jurisdicional.

A apelante afirma que o cerne da questão jurídica reside na natureza do vício que macula a deliberação da Assembleia Geral Extraordinária de 10/junho/2013, e que a sentença partiu da premissa equivocada de que o direito da apelante de questionar a validade da referida deliberação estaria fulminado pela preclusão, em razão do decurso do tempo e da existência de acordos pretéritos.

Argumenta que o entendimento ignora a distinção fundamental entre atos nulos e anuláveis, e que tratou como sanável aquilo que o ordenamento jurídico considera insanável.

Reitera a apelante que, quanto à existência de acordo anterior, foi estabelecido no pacto a quitação das taxas condominiais mediante prestação de serviços, o que mitigou totalmente a abusividade dos consectários cobrados na dívida, uma vez que a apelante é empresa construtora e possui quadro de funcionários próprios capazes de arcar com os serviços ao preço de custo.

Aduz, ainda, que o acordo extrajudicial não vincula o mérito da ilegalidade, pois é uma concessão de vontades e pretensões para a solução pacífica de divergências.

Diante disso, a apelante afirma que a alteração da Convenção Condominial, por ser o ato normativo fundamental que rege a vida em condomínio e estabelece direitos e deveres de natureza real e obrigacional, é revestida de solenidade e exige o cumprimento de requisitos essenciais para sua validade. Sustenta que o artigo 1.351 do Código Civil é taxativo ao dispor que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, e que a própria Convenção do apelado, em seu artigo 27, alínea “a”, reitera essa exigência.

A apelante argumenta que a deliberação tomada na Assembleia Geral Extraordinária de 2013, com a presença de apenas 8 (oito) condôminos, representa uma violação frontal e inequívoca à exigência legal e convencional, e que o ato praticado sem a observância do quórum mínimo legalmente exigido não é meramente anulável, mas sim nulo de pleno direito.

Em outra vertente, a apelante sustenta que a sentença é omissa ao não enfrentar diretamente a tese de direito central da lide, isto é, se é possível que uma Assembleia Geral Extraordinária, sem o quórum exigido pela legislação e pela Convenção Condominial, altere os consectários legais de mora previstos na referida Convenção, o que violaria o dever do magistrado de analisar todas as questões levantadas pelas partes, conforme dispõe o artigo 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil.

Argumenta a apelante, ainda, que a sentença é obscura ao tratar da suposta preclusão do direito da apelante de discutir a ilegalidade da Assembleia, pois o juízo afirmou que ela teria anuído à cobrança ao realizar acordos anteriores, mas não esclareceu de que maneira isso implicaria aceitação tácita da ilegalidade da majoração dos consectários de mora.

Sustenta que a decisão que rejeitou os embargos de declaração agravou o vício, ao afirmar que não havia omissão a ser sanada e que a embargante buscava apenas o reexame do mérito.

Requer o conhecimento do recurso de apelação para: preliminarmente, reconhecer o
error in procedendo
e a anular a sentença por violação ao dever de fundamentação, com a aplicação da teoria da causa madura para passar à análise do mérito; no mérito, o provimento integral do recurso para reformar totalmente a sentença de primeiro grau, a fim de julgar totalmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial e declarar a nulidade absoluta e a consequente ineficácia da deliberação constante no item 7 da Ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 10/junho/2013, bem como declarar a plena vigência e aplicabilidade do artigo 50, § 1º, da Convenção do Condomínio apelado, além de determinar que o Condomínio apelado se abstenha, em definitivo, de realizar a cobrança de juros no patamar de 10% (dez por cento) ao mês, e que proceda ao recálculo de todo o débito da apelante em conformidade com os encargos legal e convencionalmente estabelecidos, com o aproveitamento do valor incontroverso já depositado em juízo; e a inversão integral dos ônus de sucumbência, com a condenação do apelado ao pagamento da totalidade das custas processuais e dos honorários advocatícios (id. 199296027).

Em suas
contrarrazões
, o condomínio apelado sustenta a inexistência de
error in procedendo
, sob o fundamento de que a sentença enfrentou de forma clara e suficiente todos os pontos controvertidos ao analisar a assembleia realizada em 2013 com a aprovação de majoração dos encargos, a inércia da apelante em eventual discussão dos encargos ao longo de quase oito anos, a incidência da preclusão e decadência, a boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório, e a inexistência de ato ilícito (id. 333310885).

O apelado aduz que a rejeição dos embargos de declaração decorreu da constatação de que a recorrente buscava reabrir o exame de mérito, inexistente qualquer omissão, contradição ou obscuridade na sentença. Sustenta a regularidade da Assembleia de 10/junho/2013, afirmando que foram cumpridas todas as formalidades exigidas para a realização do ato solene.

Argumenta também que não houve alteração de Convenção, pois a Convenção prevê, em seu artigo 50, § 1º, os encargos aplicáveis, permitindo complementação normativa pela assembleia, especialmente em matéria de inadimplência, que possui natureza acessória e operacional.

Afirma que a assembleia não alterou a convenção, apenas regulamentou os encargos incidentes sobre atraso, o que está dentro da competência assemblear conforme artigo 24, § 1º, da Lei n. 4.591/1964, artigo 1.334, I, II e III, do Código Civil, combinado com o artigo 2º do Regimento Interno do condomínio.

Nesse sentido, o apelado sustenta que, ainda que se admitisse a tese de alteração de convenção, a pretensão da apelante está fulminada pela decadência, nos termos do artigo 179 do Código Civil, que dispõe que o prazo para pleitear-se a anulação de ato jurídico anulável é de dois anos.

Destaca que a assembleia ocorreu em 2013 e a ação foi ajuizada apenas em 2021, o que torna incontroversa a ocorrência da decadência.

Afirma, igualmente, que, em Assembleia realizada em 21/junho/2022, foi aprovada a redução dos juros para 1% (um por cento) ao mês, com efeitos a partir do registro da ata.

Argumenta que a apelante, por quase dez anos, recebeu convocações, participou da vida condominial, aceitou cálculos com base no índice de 2013, firmou acordo com a adoção dos mesmos encargos e nunca manifestou oposição.

Por fim, o apelado sustenta que não é admissível que a apelante anua com a norma por tantos anos, utilize-a em seu favor quando conveniente e somente agora a impugne, à luz do princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório.

Requer o não seguimento do apelo, mediante decisão monocrática, por não ter havido impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida, nos termos do artigo 932, III, do Código de Processo Civil, e, caso eventualmente o recurso seja encaminhado para o Colegiado, o seu desprovimento integral, com a manutenção da sentença recorrida e majoração dos honorários de sucumbência.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA.
contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação ajuizada em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MERIDIEN TOWER.

O mérito do apelo comporta provimento.

Em relação à suposta negativa de prestação jurisdicional suscitada pela apelante, entendo que a sentença recorrida enfrentou adequadamente os pontos controvertidos apresentados.

O magistrado consignou que a controvérsia versava sobre os percentuais dos encargos que recaem nas dívidas de taxas de condomínio, porquanto teriam sido majorados por aprovação de condôminos sem respeitar o quórum necessário ao aumento, conforme previsto no estatuto condominial.

O Juízo sentenciante concluiu que ficou evidenciada a preclusão de discussão da matéria, especialmente porque o aumento dos percentuais ocorreu no ano de 2013 e a parte apelante nunca se insurgiu a respeito desde então.

Considerou, ademais, que a apelante havia entabulado diversas tratativas extrajudiciais sobre pagamento de dívidas de taxa de condomínio cujos saldos já se encontravam reajustados conforme a previsão ora debatida.

Nota-se, portanto, que o magistrado, ao fundamentar a sentença, analisou os argumentos apresentados pela parte e concluiu pela improcedência dos pedidos com base na preclusão e na anuência tácita decorrente do comportamento da apelante.

Embora a solução adotada possa ser objeto de discordância quanto ao mérito, não se identifica violação ao dever de fundamentação previsto no artigo 489, § 1º, do Código de Processo Civil, porquanto o juízo efetivamente apreciou a controvérsia e apresentou as razões que o levaram à conclusão adotada.

Nessa perspectiva, a sentença recorrida não incorreu em
error in procedendo
, visto que apresentou fundamentação que, à época de sua prolação, se afigurava suficiente para a solução da lide, ainda que a conclusão adotada seja passível de reforma por este Tribunal em sede de análise meritória.

A circunstância de a sentença ter adotado fundamento que se revela equivocado não caracteriza negativa de prestação jurisdicional, mas sim
error in judicando
, passível de correção em sede de apelação.

Rejeito, portanto, o pedido de anulação da sentença.

No mérito, a controvérsia central reside em definir se a deliberação constante da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 10/junho/2013, na qual foram majorados os juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês para 10% (dez por cento) ao mês, é válida ou se padece de nulidade absoluta em razão da inobservância do quórum qualificado exigido pela legislação civil e pela Convenção Condominial.

O artigo 1.351 do Código Civil dispõe que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção.

A Convenção do apelado, em seu artigo 27, alínea
a
, reitera essa exigência ao estabelecer que para a aprovação de alteração da Convenção e do Regimento Interno será exigido quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a convenção condominial regularmente aprovada e registrada possui força normativa entre os condôminos e só pode ser alterada mediante observância do quórum legal. (REsp n. 1.919.720/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 24/11/2025, DJEN 27/11/2025)

Na hipótese dos autos, a taxa de juros moratórios, por estar expressamente prevista no artigo 50, § 1º, da Convenção Condominial, constitui elemento integrante do próprio texto convencional. Sua modificação configura, por conseguinte, alteração da convenção e não mera regulamentação de encargos dentro da competência ordinária da assembleia.

A distinção entre alteração de convenção e regulamentação assemblear de matérias operacionais é fundamental. Os direitos e deveres de natureza real e obrigacional dos condôminos, estabelecidos na convenção, não podem ser modificados por deliberação assemblear que não observe o quórum qualificado previsto em lei e no próprio texto convencional.

Na espécie, a Assembleia Geral Extraordinária de 10/junho/2013 contou com a presença de apenas 8 (oito) condôminos, quando o Condomínio é constituído por 30 (trinta) apartamentos. Para que fosse atendido o requisito de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, seria necessária a manifestação de ao menos 20 (vinte) condôminos.

A propósito, em julgado recente, o Superior Tribunal de Justiça destacou que o Código Civil estabelece quórum especial para a alteração da convenção condominial, bem como que, a despeito da ausência de previsão literal, a inobservância da norma enseja a nulidade da respectiva alteração, a partir de interpretação conjunta com o disposto no art. 166, inciso V, do mesmo Código (AgInt no REsp n. 2.060.001/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 1/9/2025, DJEN 4/9/2025)

Na mesma linha, esta Segunda Câmara de Direito Privado possui entendimento de que as assembleias realizadas sem observância do quórum determinado pela Convenção de Condomínio devem ser reputadas nulas. (TJMT, Apelação Cível n. 0002325-22.2012.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 13/12/2017, DJE 19/12/2017)

A qualificação do vício como nulidade absoluta, e não como anulabilidade, possui consequências jurídicas relevantes no que concerne à alegação de decadência ou preclusão suscitada pelo apelado.

O artigo 169 do Código Civil dispõe que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. Portanto, na hipótese de ato nulo de pleno direito, não há que se falar em aplicação do prazo decadencial de 2 (dois) anos previsto no artigo 179 do Código Civil para a anulação de ato jurídico anulável, tampouco em preclusão temporal para o questionamento da invalidade.

Além disso, importa salientar que a nulidade absoluta pode ser declarada de ofício pelo juiz e alegada por qualquer interessado a qualquer tempo, ou seja: não se sujeita aos prazos prescricionais ou decadenciais.

Nessa perspectiva, a circunstância de a apelante ter ajuizado a presente ação quase 8 (oito) anos após a realização da Assembleia questionada não impede o reconhecimento da nulidade da deliberação.

A existência de acordo anterior firmado pela apelante com o condomínio apelado não implica reconhecimento da validade da deliberação que majorou os juros moratórios.

Isso porque o acordo extrajudicial constitui concessão recíproca de vontades e pretensões para a solução pacífica de divergências; não se confunde com renúncia ao direito de questionar a validade da deliberação assemblear que alterou os encargos moratórios.

Já em relação à tese de vedação ao comportamento contraditório, salienta-se que ela pressupõe que a parte tenha praticado ato válido do qual posteriormente pretenda se beneficiar em contradição com conduta anterior.

Referida situação não se verifica na hipótese em análise, porquanto o questionamento da nulidade da deliberação assemblear não configura contradição com eventual inércia anterior, mas sim exercício do direito de obter declaração de invalidade de ato que não se convalidou pelo decurso do tempo. Por conseguinte, não se configura anuência tácita nem comportamento contraditório vedado pela boa-fé objetiva.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao mérito do recurso interposto por
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA.
para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos, a fim de declarar a nulidade absoluta e a consequente ineficácia da deliberação constante no item 7 da Ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 10/junho/2013, determinar que o Condomínio apelado se abstenha, em definitivo, de realizar a cobrança de juros no patamar de 10% (dez por cento) ao mês em relação aos débitos aqui discutidos, e determinar que proceda ao recálculo de todo o débito da apelante em conformidade com os encargos estabelecidos no artigo 50, § 1º, da Convenção Condominial, em sua redação original, com o aproveitamento do valor incontroverso já depositado em juízo.

Em razão da reforma da sentença e o provimento da ação, inverto os ônus de sucumbência anteriormente fixados, com a condenação do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MERIDIEN TOWER
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no montante de 10% sobre o valor do proveito econômico obtido pelo autor, mas sem a majoração de honorários prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, em razão do disposto no Tema 1059 do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026