Tribunal: TJMT
Processo: 0000740-23.2011.8.11.0023
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000740-23.2011.8.11.0023
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Títulos de Crédito, Espécies de Contratos, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[MAURICIO FERREIRA DE SOUZA - CPF: 408.557.409-49 (APELADO), IRINEU PAIANO FILHO - CPF: 058.878.698-52 (ADVOGADO), MARISETE TERESINHA ALBERTI DE SOUZA - CPF: 529.880.239-72 (APELADO), BASILIO ARTIFAO - CPF: 243.268.289-00 (APELANTE), ALESSANDRA DE CASTRO PEREZ - CPF: 036.801.719-27 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATOS JURÍDICOS. COMPRA E VENDA COM PACTO DE RETROVENDA. SIMULAÇÃO. MÚTUO USURÁRIO. AGIOTAGEM. PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE ABSOLUTA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação cível interposto em virtude da sentença que, em ação anulatória de atos jurídicos, julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade de contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, procurações, escrituras públicas e registros imobiliários, reconhecendo a simulação destinada a encobrir mútuo com juros usurários, determinando a restituição dos imóveis aos autores e a compensação de valores pagos a título de juros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda e atos correlatos constituem negócios jurídicos válidos ou simulação destinada a encobrir mútuo usurário; (ii) estabelecer se é devida a compensação dos valores pagos a título de juros com eventual saldo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O conjunto probatório demonstra divergência entre a vontade declarada e a vontade real das partes, caracterizando simulação relativa, nos termos do art. 167 do Código Civil.

4. A expressiva desproporção entre o valor dos imóveis e os preços pactuados evidencia que os negócios não correspondiam a reais operações de compra e venda.

5. A correspondência matemática entre os valores ajustados e os encargos do empréstimo revela estrutura típica de mútuo com juros capitalizados.

6. A prova testemunhal é coerente e detalhada ao afirmar que a operação consistiu em empréstimo garantido por imóveis, reforçando a tese de simulação.

7. A utilização de procurações para transferência definitiva dos bens sem processo judicial configura pacto comissório, vedado pelo art. 1.428 do Código Civil.

8. A taxa de juros de 7% ao mês caracteriza usura, implicando nulidade absoluta do negócio por ilicitude do objeto e fraude à lei imperativa.

9. A nulidade absoluta não se sujeita a prazo decadencial, afastando a alegação de decadência suscitada pelo réu.

10. A restituição das partes ao estado anterior impõe a compensação dos valores pagos a título de juros, sob pena de enriquecimento sem causa.

11. O apelante não comprova a origem diversa dos valores pagos, descumprindo o ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. Configura simulação o contrato de compra e venda com pacto de retrovenda utilizado para encobrir mútuo com juros usurários. 2. A desproporção entre o valor do bem e o preço pactuado constitui forte indício de negócio simulado. 3. A simulação com finalidade ilícita implica nulidade absoluta, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo. 4. A utilização de garantia imobiliária com transferência automática do bem caracteriza pacto comissório vedado. 5. Valores pagos a título de juros ilegais devem ser compensados para evitar enriquecimento sem causa.

______________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, II e VI, 167, 169, 178, II, 182, 591, 884 e 1.428; CPC, art. 373, II; Decreto nº 22.626/1933, arts. 1º e 11; Lei nº 1.521/1951, art. 4º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SC, Apelação nº 0302861-03.2015.8.24.0005, Rel. Des. Volnei Celso Tomazini, j. 29.05.2025; TJ-MT, Apelação Cível nº 1001841-94.2018.8.11.0003, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 21.01.2026.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Basílio Artifão
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2.ª Vara da Comarca de Peixoto de Azevedo, nos autos da Ação Reivindicatória ajuizada por
Mauricio Ferreira de Souza
e
Marisete Teresinha Alberti de Souza
.

O Juiz
a
quo
acolheu
os Embargos de Declaração, com efeitos infringentes, para sanar vícios na sentença e, por consequência, julgou procedentes os pedidos iniciais, determinou a anulação dos contratos de compra e venda com pacto de retrovenda relativos aos imóveis indicados, bem como das procurações, substabelecimento, escrituras públicas e registros imobiliários correspondentes.

Além disso, reconheceu que valores pagos a título de juros devem ser compensados com eventual saldo devedor, com incidência de correção monetária e juros legais, e restabeleceu a titularidade dos imóveis aos Autores, cancelando os atos que transferiram a propriedade ao Requerido.

Diante da sucumbência, condenou o Requerido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Em suas razões, o Apelante alega que os contratos firmados são válidos e não simulados, pois originam-se de legítimas operações de compra e venda com pacto de retrovenda, sem disfarce de mútuo.

Sustenta a inexistência de vício de consentimento ou coação, bem como nega a prática de agiotagem ou a existência de relação de empréstimo, atribuindo eventuais valores mencionados a outras negociações entre as partes.

Impugna a prova testemunhal utilizada na sentença, por considerá-la frágil e isolada, e defende que os preços dos imóveis eram compatíveis com o mercado, afastando alegação de desproporção.

Também questiona a validade de cheque apresentado como prova de dívida, uma vez que não foi entregue ao Apelante.

Frisa que a ação decorre de arrependimento posterior dos Apelados, possivelmente em razão da valorização dos bens, destacando ainda erro na valoração das provas pelo juízo de origem.

Requer, pois, a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, o afastamento da dedução de valores supostamente pagos a título de juros.

Contrarrazões no Id. 325237354.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Maurício Ferreira de Souza e Marisete T. Alberti de Souza
ajuizaram Ação Anulatória de Atos Jurídicos em face de
Basílio Artifão
, objetivando o cancelamento de contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, procurações públicas, escrituras públicas e registros imobiliários.

Na petição inicial, os Autores explicitaram que, em 03/11/2006, o primeiro Autor, enfrentando severas dificuldades financeiras, obteve empréstimo pessoal junto ao Requerido no valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), à taxa de 7% (sete por cento) ao mês, com capitalização de juros, para pagamento em 03/02/2007, ou seja, no prazo de três meses.

Seguiram dizendo que como garantia do referido mútuo, o primeiro Autor emitiu cheque de sua conta pessoal nº 005103-9, mantida junto ao Banco Bradesco S/A, no valor de R$ 209.906,00 (duzentos e nove mil, novecentos e seis reais), para desconto na data de vencimento. Desse montante, R$ 208.257,31 (duzentos e oito mil, duzentos e cinquenta e sete reais e trinta e um centavo) correspondia ao valor principal acrescido de juros, e R$ 1.648,69 (um mil seiscentos e quarenta e oito reais e sessenta e nove centavos) às despesas cartorárias.

Sustentaram que, na mesma data, o Requerido exigiu garantias adicionais, tendo sido celebrado, de forma simulada, Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano com Pacto de Retrovenda, pelo valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), correspondente ao capital emprestado, envolvendo os imóveis estão instalados o posto e a lanchonete “Caramujo”, constituídos pelos lotes 03, 04, 15 e 16 da quadra 04 do quarteirão “Industrial 01”, totalizando área de 5.000m2, matriculados sob o nº 4.560 no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá.

Afirmaram que tal avença não foi averbada na matrícula do imóvel, o que evidencia a simulação do negócio.

Aduziram, ainda, que o Requerido exigiu a outorga de procuração pública conferindo-lhe amplos poderes para alienação dos imóveis, instrumento lavrado no Segundo Serviço Notarial e Registral de Peixoto de Azevedo/MT.

Destacaram que os bens dados em garantia possuíam elevado valor de mercado, tendo sido avaliados, no ano de 2007, em R$ 2.080.000,00 (dois milhões e oitenta mil reais), e, posteriormente, em R$ 2.435.000,00 (dois milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil reais), evidenciando manifesta desproporção em relação ao valor do empréstimo.

Narram que, para encobrir a cobrança de juros considerados abusivos, o Requerido exigiu também a simulação de venda com pacto de retrovenda de outros quatro imóveis (lotes 01, 02, 17 e 18 da mesma quadra), vinculados às matrículas nºs 8.078, 8.079, 8.080 e 8.081, cujo pacto foi averbado em 16/11/2006.

Disseram que tais imóveis haviam sido adquiridos anteriormente pelo primeiro Autor pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), sendo posteriormente “alienados” ao Requerido por R$ 39.906,00 (trinta e nove mil, novecentos e seis reais), valor correspondente aos juros do mútuo.

Prosseguiram descrevendo sucessivas renegociações da dívida, com incidência de juros sobre juros, emissão de novos cheques e pagamentos parciais, inclusive mediante entrega de combustível, totalizando pagamentos de R$ 62.205,60 (sessenta e dois mil, duzentos e cinco reais e sessenta centavos) exclusivamente a título de juros.

Sustentam que, apesar dos pagamentos realizados, o Requerido, valendo-se de procurações públicas, transferiu para si a propriedade de quatro imóveis dados em garantia, mediante escrituras públicas lavradas no ano de 2009, por valores muito inferiores aos de mercado.

Alegaram que tais atos evidenciam simulação e coação, caracterizando prática de agiotagem, com cobrança de juros excessivos e capitalização indevida.

Defenderam que os negócios jurídicos firmados (contratos de compra e venda, procurações e escrituras públicas) ocultam, na realidade, contrato de mútuo com cláusulas abusivas, sendo os imóveis apenas garantias da dívida.

Com esses argumentos, requereram a anulação dos contratos de compra e venda com pacto de retrovenda relativos aos imóveis descritos, bem como das procurações públicas, substabelecimentos, escrituras públicas e respectivos registros imobiliários, além da compensação dos valores pagos a título de juros com eventual saldo devedor, acrescido de correção monetária e juros legais.

Na contestação, o Requerido arguiu, preliminarmente, a decadência do direito dos Autores, sob o fundamento de que a ação foi proposta no ano de 2011, mais de quatro anos após a celebração dos contratos em 2006, incidindo o prazo previsto no art. 178, II, do Código Civil. No mérito, alegou que não houve empréstimo tampouco agiotagem, mas sim compra e venda válida de imóveis com pacto de retrovenda, celebrada livremente entre as partes, com pagamento integral e sem vício de consentimento. Afirmou que os preços não foram vil, que o cheque apontado pelos Autores não serviu como garantia de dívida, e que a ação decorre de mero arrependimento dos Autores após a valorização dos imóveis. Por isso, requereu a improcedência total dos pedidos, com manutenção dos contratos e condenação dos Autores por litigância de má-fé.

No Auto de Avaliação acostado no Id. 270843387 - Pág. 20/21, datado de 29/07/2015, a Oficial de Justiça avaliou todos os bens em R$ 1.320.000,00 (um milhão e trezentos e vinte mil reais). Posteriormente, no Laudo de Avaliação datado de 22/04/2017, encartado no Id. 270843387 - Pág. 55, o Oficial de Justiça avaliou todos os imóveis em R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais).

Após a instrução processual, o Juiz de primeiro grau acolheu a preliminar de decadência e julgou extinto o processo com resolução do mérito. Todavia, diante da oposição de embargos de declaração pelos Autores, com efeitos infringentes, foi reconhecida a omissão quanto à análise da alegação de simulação, e proferida nova sentença que julgou procedente o pedido inicial.

Nessa nova sentença, o Julgador reconheceu a simulação do negócio jurídico, declarou nulos os contratos de compra e venda, as procurações, as escrituras públicas e os registros imobiliários deles decorrentes, reconheceu a prática de agiotagem e o pacto comissório, determinou a compensação dos valores pagos a título de juros com o saldo da dívida e a restauração da titularidade dos imóveis aos Autores. Condenou, ainda, o Requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

O Recurso de Apelação interposto por Basilio Artifão foi provido, à unanimidade, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao primeiro grau, a fim de que seja oportunizada à parte embargada (Basilio) a manifestação nos termos do art. 1.023, §2º, do CPC, prosseguindo-se regularmente no julgamento dos Embargos de Declaração (acórdão: Id. 299322359).

Assim, após a manifestação do Embargado/Requerido, o Juiz
a quo
proferiu nova decisão na qual acolheu os Embargos de Declaração, opostos pelos Autores, com efeitos infringentes, para sanar a contradição, o erro de fato e a omissão apontados, e, em consequência, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para:

a) Anular por sentença os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda referentes aos seguintes imóveis:

a.1) Lotes urbanos nº 03, 04, 15 e 16 da quadra 04 do quarteirão Industrial I, com área de 1.250m2 cada um, objetos da matrícula nº 4.560 do Cartório de Registro de Imóveis de Peixoto de Azevedo;

a.2) Lotes urbanos nº 01, 02, 17 e 18 da quadra 04 do quarteirão Industrial I, com área de 1.250 m2 cada um, objetos das matrículas nº 8.078, 8.079, 8.080 e 8.081 do Cartório de Registro de Imóveis de Peixoto de Azevedo;

b) Anular as procurações públicas lavradas às fls. 177 e 178 do Livro 55 do Segundo Serviço Notarial e Registral Guedes em Peixoto de Azevedo, e o subsequente substabelecimento lavrado no Livro 10 às fls. 145 do Cartório do 2º Ofício no dia 13/10/2009 ao Sr. Adhmar Brizzi Trizzi, Tabelião do Cartório de Registro de Imóveis de Peixoto de Azevedo;

c) Anular as escrituras públicas lavradas às fls. 156, 157, 158 e 159 do Livro 30 do Cartório de Notas de Peixoto de Azevedo;

d) Anular os registros R-03 das matrículas nº 8.078, 8.079, 8.080 e 8.081 do Cartório de Registro de Imóveis de Peixoto de Azevedo;

e) Determinar que o valor de R$ 62.205,60 (sessenta e dois mil, duzentos e cinco reais e sessenta centavos) pago pelos autores a título de juros seja compensado com o saldo ainda devido ao réu, aplicando-se correção monetária sobre o saldo a partir do vencimento da dívida e juros legais a partir da citação do réu;

f) Restaurar a titularidade dos autores sobre os imóveis, cancelando-se os registros e demais atos jurídicos mencionados que transferiram a posse e propriedade ao réu.

g) Confirmar a liminar deferida no Id. 54512968, p. 32-33.

Diante da sucumbência, condenou a parte requerida ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Inconformado,
Basilio Artifão
interpôs este Recurso de Apelação Cível.

Em suas razões, o Apelante sustenta a inexistência de simulação nos negócios jurídicos celebrados entre as partes, afirmando que os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda representam operações legítimas, efetivamente realizadas, com pagamento integral dos valores ajustados, não havendo qualquer dissimulação de contrato de mútuo.

Nesse contexto, argumenta que não está configurado vício de consentimento, notadamente coação, pois os Apelados teriam celebrado os instrumentos de forma livre e consciente, inclusive com outorga de procurações, inexistindo prova idônea de constrangimento ou imposição indevida.

Assegura a inexistência de agiotagem ou cobrança de juros abusivos, assim como qualquer relação de empréstimo entre as partes, e afirma que os valores apontados pelos Apelados como juros decorreram de outras relações negociais distintas, como parcerias comerciais e transações diversas, não podendo ser vinculados aos contratos discutidos.

Em reforço, impugna a prova testemunhal que embasou a sentença, alegando que o Juiz
a quo
se apoiou essencialmente em depoimento isolado, contraditório e destituído de credibilidade, enquanto as demais provas orais não corroborariam a tese de simulação reconhecida pelo juízo de origem .

Aduz que não houve pagamento de preço vil pelos imóveis, uma vez que os valores pactuados eram compatíveis com o mercado à época, circunstância comprovada tanto por avaliações judiciais quanto pelos próprios valores de aquisição anteriores dos bens pelos Apelados, o que afasta a alegação de desproporção econômica.

No mesmo sentido, impugna a utilização de cheque apresentado pelos Apelados como prova de suposta dívida, afirmando que tal título jamais lhe foi entregue.

Alega que a pretensão anulatória decorre, na realidade, de mero arrependimento posterior dos Apelados, possivelmente motivado pela valorização dos imóveis, cuja inércia por longo período antes do ajuizamento da ação constitui elemento que enfraquece a narrativa de vício originário.

Acrescenta que houve erro na valoração das provas pelo Juiz de primeiro grau, com desconsideração de elementos documentais relevantes e interpretação inadequada do conjunto probatório, culminando em conclusão desprovida de suporte fático suficiente para o reconhecimento da simulação.

Com esses argumentos, postula a reforma integral da sentença.

Em caráter subsidiário, caso não seja acolhida a tese principal de validade dos contratos, requer a reforma da sentença para afastar o desconto do valor de R$ 62.205,60 (sessenta e dois mil, duzentos e cinco reais e sessenta centavos), sob o argumento de inexistir prova de que tais quantias tenham sido pagas a título de juros.

Pois bem. Cinge a controvérsia sobre a validade dos negócios jurídicos celebrados entre as partes, consistentes em contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, procurações públicas e escrituras públicas de transmissão de propriedade imobiliária. O Apelante insiste na legitimidade das avencas, ao passo que os Apelados sustentam tratar-se de simulação destinada a encobrir contrato de mútuo usurário com garantia real.

A ação anulatória de atos jurídicos é o instrumento processual adequado para desconstituir negócios eivados de vício que comprometam sua validade.

Nos termos do art. 166 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico quando: celebrado por pessoa absolutamente incapaz; for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; não revestir a forma prescrita em lei; for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial; tiver por objetivo fraudar lei imperativa; e quando a lei taxativamente o declarar nulo ou proibir-lhe a prática sem cominar sanção.

Especificamente quanto à simulação, o art. 167 do mesmo diploma estabelece que é nulo o negócio jurídico simulado, subsistindo, porém, o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma, sendo que a simulação se caracteriza quando os negócios encobrirem o verdadeiro escopo das partes, mormente quando envolverem declarações, confissões, condições ou cláusulas não verdadeiras.

A distinção entre nulidade absoluta e relativa é, nesta hipótese, determinante. Enquanto os atos anuláveis sujeitam-se a prazo decadencial para impugnação, consoante dicção do art. 178, II, do Código Civil, que estabelece o prazo de 4 anos para a anulação de negócios por coação, os atos nulos, por força do art. 169 do Código Civil, não convalescem pelo decurso do tempo nem comportam confirmação.

Assim, importante registrar que a pretensão dos Apelados não versa sobre anulabilidade, mas sobre nulidade absoluta, categoria jurídica imune ao transcurso do prazo decadencial.

No entanto, é certo que incumbe ao Autor da ação anulatória demonstrar, por todos os meios de prova admitidos em direito, a existência dos elementos caracterizadores da simulação, ou seja, a divergência entre a vontade declarada e a vontade real das partes, o conluio simulatório e o propósito de prejudicar terceiro ou de violar preceito legal.

A prova pode ser direta ou indireta, valendo-se o Julgador de presunções e indícios, máxime quando o negócio simulado é cuidadosamente arquitetado para esconder sua verdadeira natureza, circunstância que, por si só, dificulta a produção de prova documental direta.

No caso, o conjunto probatório é robusto e convergente em favor dos Apelados, revelando, de forma inequívoca, que os negócios jurídicos impugnados constituem simulação relativa destinada a encobrir contrato de mútuo com estipulação de juros usurários e garantia real imobiliária.

O primeiro e mais eloquente indicador de simulação reside na gritante desproporção entre os valores declarados nos instrumentos e o valor real dos imóveis.

Nesse aspecto, os lotes urbanos nºs 03, 04, 15 e 16 da quadra 04 do quarteirão Industrial I, objeto da matrícula nº 4.560, foram "vendidos" ao Apelante por R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) em novembro de 2006.

Ocorre que, em dezembro/2005, os próprios Apelados haviam dado esses mesmos imóveis em garantia ao Banco do Brasil pelo valor de R$ 398.889,36 (trezentos e noventa e oito mil, oitocentos e oitenta e nove reais e trinta e seis centavos).

Observa-se, ainda, que a Avaliação imobiliária realizada em 06/11/2007 pela Essencial Imobiliária (CRECI J-1049) estimou os bens em R$ 2.080.000,00 (dois milhões e oitenta mil reais), montante que, em 08/07/2010, conforme laudo da Imobiliária Matupá (CRECI 1022-J), já havia alcançado R$ 2.435.000,00 (dois milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil reais).

Soma-se a isso o fato de que em dezembro/2007 as garantias prestadas ao Banco do Brasil, por ocasião de novas Cédulas de Crédito Bancário, sobre os mesmos imóveis já totalizavam R$ 1.035.102,35 (um milhão, trinta e cinco mil, cento e dois reais e trinta e cinco centavos).

É impossível imaginar que o comprador adquiriria por R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) imóveis que o próprio vendedor (Apelados) havia oferecido ao sistema bancário, em hipoteca, na mesma época, por aproximadamente R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Esse dado, por si só, desmonta a tese de compra e venda legítima.

Idêntica desproporção verifica-se em relação aos lotes nºs 01, 02, 17 e 18, objetos das matrículas nºs 8.078, 8.079, 8.080 e 8.081.

Nesse ponto, consta dos autos que os Apelados adquiriram esses imóveis em março/2006 pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e, seis meses depois (novembro/2006) "venderam" ao Apelante por R$ 39.906,00 (trinta e nove mil, novecentos e seis reais), ou seja, por menos de um terço do que haviam desembolsado para adquiri-los.

Ademais, a avaliação realizada em março/2011 pela Imobiliária Matupá estimou esses bens em R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).

Nenhuma explicação econômica razoável justifica a alienação de imóveis por menos de 27% do preço de aquisição, ocorrida apenas seis meses após a compra, especialmente quando o vendedor se encontrava em dificuldades financeiras e o mercado imobiliário seguia em trajetória ascendente.

Nessa linha, a correspondência aritmética entre os valores pactuados e a estrutura matemática do mútuo é reveladora.

Isso porque o montante de R$ 39.906,00 (trinta e nove mil, novecentos e seis reais), declarado como preço dos quatro lotes, corresponde exatamente à aplicação da taxa de 7% (sete por cento) ao mês, capitalizados, sobre o capital de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), pelo prazo de noventa dias, cuja somatória resultou em R$ 209.906,00 (duzentos e nove mil, novecentos e seis reais).

Em outras palavras, o cheque emitido a título de garantia, no valor de R$ 209.906,00 (duzentos e nove mil, novecentos e seis reais), é precisamente o resultado da soma do principal com os juros do trimestre, acrescido de despesas cartorárias.

É forçoso concluir, até aqui, que não se está diante de mera coincidência, mas da estrutura matemática do mútuo usurário dissimulado sob a forma de compra e venda.

A prova testemunhal colhida em primeiro grau reforça, de forma direta e categórica, a tese de simulação.

A testemunha Manoel Gomes da Costa, quem apresentou o Apelante aos Apelados, declarou, com precisão de detalhes, que a operação não foi compra e venda, mas empréstimo de dinheiro, especificando o valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), o prazo de noventa dias, a emissão do cheque de aproximadamente R$ 209.000,00 (duzentos e nove mil reais) e a entrega dos imóveis como garantia, com previsão de perda em caso de inadimplência. A riqueza de detalhes e a especificidade das informações conferem ao depoimento elevada credibilidade, incompatível com o conhecimento superficial que alguém alheio ao negócio teria.

O Apelante tenta desqualificar esse testemunho ao argumento de que a testemunha esperava receber vantagem pela intermediação, o que evidenciaria interesse no desfecho do litígio. Contudo, tal raciocínio não resiste à análise.

O fato de a testemunha ter intermediado a operação é plenamente compatível tanto com a tese de compra e venda quanto com a de empréstimo. A diferença é que, ao afirmar categoricamente que "não foi compra, foi empréstimo", ela depõe em desfavor de sua própria expectativa de receber comissão, pois a descaracterização do negócio como compra e venda elimina a base jurídica de eventual remuneração imobiliária.

Ora, testemunho desfavorável ao próprio interesse do depoente é, por máxima da experiência, o de maior credibilidade, e não o contrário.

Por outro lado, as declarações de Adhmar Brizzi Trizzi, ainda que colhidas na condição de informante, possuem especial relevância probatória.

Adhmar foi justamente o instrumento escolhido pelo próprio Apelante, mediante substabelecimento das procurações outorgadas pelos Apelados, para registrar as escrituras de transferência de propriedade em outubro/2009. Seu conhecimento dos fatos é, portanto, direto e pessoal.

O informante declarou que sabia que o Apelante emprestava dinheiro a juros e que tal prática era de notório conhecimento na região de Guarantã do Norte, afirmando ainda que, se soubesse na época a verdadeira natureza da operação, não teria lavrado as escrituras.

A circunstância de que foi o próprio Apelante quem o escolheu como seu preposto confere às suas declarações desfavoráveis credibilidade ainda maior, isso porque, trata-se de testemunho que emana de pessoa de confiança do Requerido/Apelante, não de adversário.

Em sentido diverso, a testemunha Aurelino Pereira de Brito Filho, arrolada pelo próprio Apelante, não produziu prova em sentido contrário, mas limitou-se a mencionar a existência de crise econômica regional, sem apresentar dados concretos, valores ou conhecimento direto acerca da negociação objeto dos autos.

A crise econômica, mesmo que efetivamente existente, não justifica, por si só, que alguém aliene imóveis por menos de 10% de seu valor real. A tentativa de relativizar a desproporção com base em conjuntura econômica adversa é argumento que não encontra respaldo probatório nos autos.

Sobre a questão do cheque de R$ 209.906,00 (duzentos e nove mil, novecentos e seis reais), o Apelante sustenta que o título jamais esteve em seu poder, o que compromete sua valoração como prova de dívida.

Ocorre que, em depoimento pessoal, o próprio Apelado Maurício explicou de forma coerente que o cheque foi reprogramado e substituído por outro, razão pela qual retornou ao emitente. Essa explicação é lógica, verossímil e não foi refutada pelo Apelante com qualquer elemento concreto.

Vale dizer que, ao insistir nessa tese, o Apelante acabou por reforçar a narrativa dos Apelados, pois a reprogramação de cheques é prática recorrente em contratos de mútuo informal, incompatível com a dinâmica de uma compra e venda simples.

Sob essa perspectiva, não há desacerto do Juiz singular na valorização da prova testemunhal e documental.

Sabe-se que a simulação relativa, nos termos do art. 167 do Código Civil, ocorre quando as partes realizam um negócio jurídico aparente que encobre outro, de natureza diversa.

Na hipótese, é inconteste que os contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, as procurações públicas e as escrituras de transferência definitiva constituíram a roupagem formal de um contrato de mútuo com juros usurários e garantia real imobiliária.

A convergência de todos os elementos probatórios analisados conduz inexoravelmente a essa conclusão: a vontade real das partes nunca foi comprar e vender imóveis, mas emprestar e tomar por empréstimo dinheiro, com a propriedade imobiliária servindo de garantia para a hipótese de inadimplemento.

A simulação assim caracterizada é causa de nulidade absoluta, nos termos do art. 167,
caput
, do Código Civil, e encontra fundamento complementar no art. 166, II e VI, do mesmo diploma, porquanto o negócio disfarçado tem por objeto a prática de agiotagem, ilícita tanto no plano civil quanto no penal, e visa fraudar lei imperativa, a saber, as disposições do Decreto nº 22.626/1933 (Lei de Usura) e do art. 591 do Código Civil.

A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RETROVENDA. SIMULAÇÃO PARA GARANTIR EMPRÉSTIMO USURÁRIO. PROVIMENTO. (...) Tese de julgamento: "1. Configura simulação de negócio jurídico o contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de retrovenda utilizado como garantia de empréstimo usurário. 2. A ausência de impugnação específica aos depósitos bancários, aliada a prova testemunhal consistente, autoriza a declaração de nulidade do negócio jurídico." (...) (TJ-SC - Apelação: 03028610320158240005, Relator.: Volnei Celso Tomazini, Data de Julgamento: 29/05/2025, Segunda Câmara de Direito Civil).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL — APELAÇÕES CÍVEIS — AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE DANOS MORAIS — PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA REJEITADAS – PEDIDO JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL E JULGAMENTO EXTRA PETITA – NÃO ACOLHIDAS – MÉRITO – NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO — COMPRA E VENDA COM OBJETO ILÍCITO — AGIOTAGEM — CONTRATO DE LOCAÇÃO FICTÍCIO — NULIDADE ABSOLUTA — DANO MORAL CONFIGURADO — MANUTENÇÃO DA SENTENÇA — RECURSOS DESPROVIDOS. (...) O pedido de anulação é juridicamente possível e encontra amparo no art. 19 do CC e no art . 17 do CPC — sendo plenamente admissível a pretensão de anular ato jurídico simulado ou com causa ilícita. Inexiste julgamento extra petita, uma vez que a sentença respeitou os limites da causa de pedir e do pedido inicial.
A simulação objetiva de negócio jurídico com causa ilícita — destinada a ocultar operação de empréstimo com juros usurários — enseja a nulidade absoluta dos atos praticados.
O contrato de locação firmado como fachada para pagamento de juros é nulo — por ausência de objeto lícito e desvio de finalidade. A condenação por danos morais é devida quando a atuação dos réus resulta em violação à dignidade dos autores — especialmente em contexto de simulação, fraude e usura. (TJ-MT - Apelação Cível 10018419420188110003, Relatora Antonia Siqueira Goncalves, Data de Julgamento: 21/01/2026, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2026) (sem destaque no original).

Pelo que se dessume, a forma jurídica adotada pelo Apelante, ou seja, compra e venda com pacto de retrovenda combinada com outorga de procuração com poderes amplos e irrestritos, foi exatamente o mecanismo encontrado por ele para contornar essa vedação legal.

Ao vencer o prazo da retrovenda sem que os Apelados resgatassem os imóveis, o Apelante simplesmente utilizou as procurações para, por intermédio de Adhmar Brizzi Trizzi, registrar as escrituras de transferência definitiva de propriedade em outubro/2009, sem que qualquer processo de execução judicial fosse instaurado.

Essa conduta é, em essência, a concretização exata do que o art. 1.428 do Código Civil proíbe. A vestimenta formal da compra e venda não tem o condão de afastar a vedação material do pacto comissório.

Quanto à agiotagem, os juros pactuados à taxa de 7% (sete por cento) ao mês equivalem a aproximadamente 125% (cento e vinte e cinco por cento) ao ano, patamar que supera em muito o dobro da taxa legal, caracterizando usura nos termos do art. 1º do Decreto nº 22.626/1933.

O art. 11 da mesma norma comina de nulidade absoluta o contrato que estipula juros usurários, o que é reforçado pelo art. 591 do Código Civil.

Ademais, a conduta configura, em tese, ilícito penal previsto no art. 4º da Lei nº 1.521/1951, que tipifica os crimes contra a economia popular, circunstância que evidencia a gravidade da conduta do Apelante e afasta, de forma definitiva, qualquer argumento de boa-fé contratual em seu favor.

No tocante à valoração das provas pelo Juiz de primeiro grau, insisto, a despeito de o Apelante afirmar, de forma genérica, que houve erro na apreciação do conjunto probatório, não indicou, de modo específico e fundamentado, qual o equívoco concreto cometido pelo Julgador singular.

Meras alegações genéricas de fragilidade probatória, desacompanhadas de demonstração concreta de equívoco judicial, não têm o condão de desconstituir o juízo de mérito formado com base em instrução regular.

Subsidiariamente, o Apelante requer a exclusão do abatimento de R$ 62.205,60 (sessenta e dois mil, duzentos e cinco reais e sessenta centavos) do saldo eventualmente devido, sob o argumento de que não teria sido demonstrado tratar-se de pagamento de juros.

Tal irresignação, contudo, igualmente não comporta guarida. Isso porque, reconhecida a nulidade absoluta dos negócios jurídicos por simulação e agiotagem, as partes devem ser restituídas ao estado anterior, nos termos dos arts. 169 e 182 do Código Civil.

Os valores pagos a título de juros ilegais devem ser compensados com o saldo eventualmente devido ao Apelante, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

O ponto crucial reside na conduta processual do próprio Apelante ao afirmar, em sua contestação, que os cheques decorriam de outros negócios (compra de gado, comissões e parcerias comerciais), isso porque, ao assim fazer, admitiu, implicitamente, que esses títulos estiveram em seu poder, pois chegou a afirmar que alguns foram pagos e outros não.

Ora, os cheques não pagos vieram aos autos justamente porque ainda se encontravam com o Apelante, ao passo que os pagos retornaram aos emitentes após a quitação.

Essa lógica confirma, por raciocínio inverso, que os cheques pagos foram efetivamente entregues ao Apelante, que os recebeu como credor.

Ademais, para que o pedido subsidiário fosse acolhido, incumbiria ao Apelante demonstrar que os valores pagos decorriam de negócios distintos do mútuo, ônus que lhe cabia nos termos do art. 373, II, do CPC, por tratar-se de fato impeditivo do direito dos Apelados.

Contudo, não foi apresentado um único contrato de parceria ou compra de bovinos, tampouco qualquer Guia de Transporte Animal, documento obrigatório para a movimentação de gado no território nacional, cuja ausência é especialmente significativa, tampouco comprovante de comissão, nota fiscal ou recibo de qualquer natureza.

O silêncio probatório do Apelante nesse ponto é, por si só, eloquente.

A periodicidade e os valores fracionados dos cheques são compatíveis com a estrutura de pagamentos parciais de juros em contrato de mútuo de longa duração, sendo absolutamente incompatíveis com a lógica de negócios pontuais de gado ou comissões, que não seguiriam qualquer padrão de recorrência ou fracionamento.

Por derradeiro, cumpre enfatizar que a exclusão do abatimento, nas circunstâncias delineadas nos autos, redundaria em indevido benefício em duplicidade ao Apelante porque já se apropriou dos imóveis dados em garantia, cujo valor de mercado supera, com larga margem, o montante do empréstimo concedido; e, caso afastado o abatimento, perceberia ainda, sem qualquer compensação, os valores correspondentes aos juros ilegais que anteriormente lhe foram adimplidos, configurando manifesta vantagem excessiva e incompatível com os princípios da vedação ao enriquecimento sem causa previsto no art. 884 do Código Civil.

Feitas essas considerações,
nego provimento
ao recurso e majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2026