Tribunal: TJMT
Processo: 1046547-77.2020.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-27
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046547-77.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), JANE MARIA DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 299.603.801-06 (APELADO), ANGELA RENATA SOUZA FALCAO - CPF: 019.571.761-99 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação. Rescisão Contratual C/C Reintegração De Posse. Inadimplemento Substancial. Benfeitorias Úteis.
Iptu
. Taxa De Fruição.
Recurso Parcialmente Provido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por construtora em razão de inadimplemento substancial de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado em 2010.

2.
Compradora pagou
quinze
parcelas e permaneceu inadimplente desde 2011. Defesa intempestiva ensejou revelia. Juízo de origem deferiu a reintegração de posse com indenização por benfeitorias úteis e devolução parcial dos valores pagos.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a possibilidade de fixação da taxa de fruição desde o início do inadimplemento; (
ii
) a existência de julgamento extra petita quanto à indenização por benfeitorias úteis; e (
iii
) a correção do valor do IPTU devido durante a posse.

III. Razões de decidir

4. A taxa de fruição não é devida em lote não edificado, sendo inaplicável sua extensão retroativa ao início do inadimplemento.

5. A indenização por benfeitorias úteis é consequência lógica da resolução contratual com retorno ao status quo ante, não configurando julgamento extra petita.

6. Comprovado erro material na fixação do valor do IPTU, admite-se a correção com base em certidão atualizada.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso
parcialmente
provido.

Tese de julgamento:
"Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, é devida indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé, não cabendo taxa de fruição sobre o imóvel desprovido de edificação."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 422, 475, 884, 1.219 e 1.220; CPC,
arts
. 141, 344, 492, 494, I; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no REsp 2.002.413/SP; REsp 2.024.829/SC.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de

Recurso de
Apelação interpost
o
por
Elmo Engenharia Ltda
.
em virtude da
sentença proferida pelo Juiz de Direito da 5
.
ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos
formulados na A
ção de
R
escisão
C
ontratual c/c
R
eintegração de
P
osse ajuizada em face de
Jane Maria de Oliveira Lima
.

O Juiz de primeiro grau

r
esci
ndiu
o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, declarando a culpa da
compradora
pelo inadimplemento
.

De conseguinte, a
utoriz
ou
a retenção de 23% dos valores pagos
,
a fim de que o valor a ser restituído seja
no importe de R$ 3.905,39 (três mil novecentos e cinco reais e trinta e nove centavos), atualizado desde o desembolso de cada parcela pelo INPC e com incidência de juros legais de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1
.
002 do STJ e
Verbete de
Súmula 543.

C
o
ndenou
a apelada
ao pagamento de IPTU
no valor de
R$ 9.885,13 (nove mil oitocentos e oitenta e cinco reais e treze centavos),
ficando
autorizada a compensação com eventual crédito apurado em
l
iquidação.

Compeliu, ainda, ao pagamento de
taxa de fruição mensal de 1% do valor do contrato atualizado,
a contar da data da notificação (
2
3/02/2020), até a efetiva reintegração na posse do imóvel.

Por
outro
lado
,
reconhece
u

em favor da
ré o direito à indenização por benfeitorias úteis,
realizadas até a notificação (
2
3/02/2020),
com o consequente direito de
se manter na posse
até o adimplemento da indenização
pela construtora/recorrente
.
Além disso, foi autorizad
a a compensação com os débitos de multa contratual, IPTU e taxa de fruição.

De mais a mais, indeferiu o pedido de justiça gratuita à recorrida, decretou sua revelia e, por isso, julgou improcedentes os pedidos
reconvencionais.

Condenou a recorrida a arca
r
as verbas de sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada, a construtora recorreu.

De início, arguiu preliminar de julgamento fora do pedido (extra petita), uma vez que reconheceu, de ofício, o direito à indenização por benfeitorias úteis e à retenção de posse
sem que houvesse pedido expresso,
reconvenção ou qualquer prova da existência de melhorias úteis.

Aleg
ou
violação direta aos art
igos
141 e 492 do CPC, que consagram o princípio da congruência.

No mérito, sustentou que
houve equívoco ao fixar o termo inicial da taxa de fruição em 03/02/2020 (data da notificação de mora), quando a própria sentença reconheceu que a ré
/recorrida
está inadimplente desde 06/2011 e na posse do imóvel desde 2010.

De acordo com
precedentes do STJ,
alegou
que a taxa de ocupação tem natureza indenizatória assemelhada a aluguel e deve incidir desde o início do inadimplemento, para evitar enriquecimento sem causa.

No mais, disse que há
erro material no cálculo do IPTU, pois o valor correto indicado nos autos, inclusive nos embargos declaratórios, é de R$ 12.436,76
(doze mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos)
, e não o montante considerado na sentença, devendo ser corrigido.

Forte nesses pontos, pediu a reforma parcial da sentença, a fim de adequar aos limites da lide.

Sem contrarrazões, embora oportunizada para o
ato.

É o
relatório.

VOTO

Eminentes Pares,

Trata-se de
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse ajuizada por
Elmo Engenharia Ltda
.
em face de

Jane Maria de Oliveira
Lima

ao argumento de
que
,
em 02 de janeiro de 2010,
celebraram o
contrato de promessa de compra e venda de
lote urbano
n. 24
,
no empreendimento Parque Residencial Tropical
Ville
, pelo valor de R$ 36.882,99
(trinta e seis mil oitocentos e oitenta e dois reais e noventa e nove centavos)
,
a serem pagos em
89
(oitenta e nove)
parcelas mensais e
mais 0
7
(sete) balões
anuais.

Trata-se de lote sem ben
feitorias, conforme contrato anexado no ID 322802397.

De acordo com a construtora, a compradora
adimpliu 15
(quinze)
parcelas
mensais e se tornou
inadimplente desde junho de 2011
, cuja constituição em mora se deu por meio de notificação extrajudicial, recebida em 23/02/2020.

A mora confessada, somada à
falta
de documentação comprobatória de pagamentos posteriores, formou quadro de inadimplemento substancial que inviabilizou a continuidade do pacto.

No curso do processo, a
compradora
apresentou contestação e reconvenção
; contudo,
ambas
foram
reputadas
intempestivas.
Isso porque a
audiência de conciliação ocorreu em 08/11/2021, iniciando o prazo de resposta em 09/11/2021
,
encerrando-se em 30/11/2021.

Como a defesa foi protocolizada em 01/12/2021, reconheceu-se a preclusão temporal e, por consequência,
a
revelia, nos termos do art. 344 do CPC.

A despeito disso, o Juiz
ressalvou

a necessidade de exame do conjunto probatório, dado que a presunção de veracidade não é absoluta e cede diante de matérias de ordem pública ou que exigem comprovação específica.

Na peça defensiva, a compradora arguiu, e
m preliminar,
a existência de
cláusula de arbitragem. Entretanto, a cláusula compromissória indicava câmara arbitral inativa e sem funcionamento efetivo, o que a tornava inexequível.

A contestação
, também, impugnou
o valor da causa, afirmando que deveria corresponder ao valor de mercado atual do bem.
À luz do
art. 292, II, do CPC,
o Juiz
conclui
u
que, em ações que buscam a resolução do contrato, o valor da causa deve refletir o valor do negócio jurídico, e não o valor venal do imóvel.

No mais, a compradora
disse ter
construído uma casa no lote, sendo sua residência e mantém interesse em resolver a pendência financeira
, desde que o montante seja apurado por perícia,
a fim de extirpar cobranças acoimadas de abusivas. Pediu, nesse sentido, autorização para consignar a importância total do contrato (R$ 36.882,99).

Apesar de ter sido determinada a
avaliação judicial do imóvel,
a compradora ré impediu o acesso do Oficial de Justiça, conforme
mandado anexado no ID 322802915.

Logo em seguida, a instrução
foi
encerrada.

Ao prolatar a sentença, o juiz rejeitou as matérias preliminares e, no mérito,
reconheceu o
inadimplemento prolongado
,
superior a uma década
, o que
configurou violação grave das obrigações contratuais, atraindo a disciplina do art. 475 do Código Civil e dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
Assim, deferiu a reintegração na posse pela construtora, mas condicionada à apuração das benfeitorias úteis.

O Juiz admitiu
o pedido de retenção de parte dos valores pagos. Amparado n
o Verbete de
Súmula 543 do STJ e na jurisprudência que admite a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, considerou válida a cláusula penal contratual que previa a retenção de 23%.

Assim, dos R$ 5.071,94
(cinco mil e setenta e um reais e noventa e quatro centavos)
pagos pela
compradora
, determinou a devolução de R$ 3.905,39
(três mil novecentos e cinco
reais e trinta e nove centavos)
, com correção monetária pelo INPC desde os desembolsos e juros de mora após o trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1
.
002 do STJ.

Outro ponto
decidido concerne
à taxa de fruição. Como a
compradora
permaneceu por longo período na posse do
lote,
apesar da mora, fixou indenização correspondente a 1% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato
, desde a notificação de mora até a efetiva reintegração
(
art. 884 do Código Civil
)
.

A responsabilidade pelo IPTU também
,
foi atribuída à
compradora
. Com base no entendimento consolidado do STJ (REsp 1.111.202/SP e 1.110.551/SP), assentou que

se a
compradora
possui
u o lote
com
â
nim
o de
do
na
, responde pelos tributos incidentes sobre o imóvel, fixando o débito em R$ 9.885,13
(nove mil oitocentos e oitenta e cinco reais e treze centavos)
, valor sujeito a compensação com eventual crédito a ser apurado em liquidação.

No tocante às benfeitorias, o
Juiz singular
adotou solução equilibrada. Reconheceu que apenas as benfeitorias úteis e necessárias realizadas antes da constituição em mora
(
03/02/2020
)
são indenizáveis, à luz dos
arts
. 1.219 e 1.220 do Código Civil.

Observou, ainda, que o laudo pericial
foi
inconclusivo, razão pela qual determinou que a avaliação e quantificação das benfeitorias ocorram em liquidação de sentença,
garantindo o contraditório e a possibilidade de compensação com os valores devidos pela
compradora
.

Em respeito ao direito de retenção do possuidor de boa-fé, assegurou à
compradora
a permanência na posse até o pagamento da indenização correspondente.

Inconformada, a construtora recorreu, cujos pontos passo a analisar por tópicos.

-
Taxa de Fruição:

A apelante sustent
ou
que
o Juiz se equivocou ao
fix
ar

o termo
a taxa de fruição
n
a data
da notificação extrajudicial (
23/02
/
2020),
uma vez que
o inadimplemento remonta a junho de 2011,
de manei
r
a que est
e
deve
ria
ser
o termo inicial
do cálculo de 1% sobre o valor atualizado do contrato
.

De fato, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a indenização pela fruição de imóvel decorre da posse injusta, sendo possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação, desde que verificada a utilização do bem
(com benfeitorias prévias)
pelo comprador inadimplente, mesmo após a extinção da causa legítima da posse (REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi).

A despeito disso
,
no caso,
é preciso atentar ao objeto da avença: trata-se da aquisição de lote urbano não edificado, ou seja, sem construção ou estrutura mínima de habitação, fato incontroverso nos autos.

Isto é, o
imóvel foi transferido à
compradora
como terreno nu, sem qualquer benfeitoria realizada pela vendedora.

A jurisprudência
do STJ e
desta Corte
é firme ao reconhecer que não cabe indenização por fruição (assimilada a aluguel ou taxa de ocupação) quando se trata de lote não edificado, pois inexiste utilidade econômica ou habitação típica que justifique a indenização com base na fruição de bem urbanizado.

Para ilustrar:

(...) N
ão é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado

(
AgInt
no
AgInt
no REsp n. 2.002.413/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11-3-2024).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO
CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.
2.
É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição
.
4.
Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que
constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação
.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)
– sem destaques no original
.

A
meu ver
, a taxa de fruição pressupõe uso produtivo do imóvel edificado, com acréscimo patrimonial indevido ao comprador inadimplente
,
o que não se verifica no caso de terreno vazio e de baixa funcionalidade econômica.

Assim, não se sustenta a pretensão de ampliar o período da fruição para além do fixado na sentença, até porque a própria fixação dessa indenização é questionável, dado o objeto do contrato.

Considerando que
não houve recurso da
compradora
sobre esse ponto,
há óbice instransponível para
r
eforma
r
a sentença
por ato isolado do Tribunal de Justiça
, em observância ao princípio da non reformatio in pejus.

Diante disso, mantenho a sentença no capítulo referente à taxa de fruição, inclusive quanto ao termo inicial fixado na notificação extrajudicial (03/02/2020), não cabendo sua ampliação para 2011.

-
I
ndenização por benfeitorias úteis
(
alegação de julgamento extra petita
). A A
pelante
sustenta
que
o Juiz
reconheceu, sem pedido expresso, o direito d
e
a
compradora ser
indeniza
da
por benfeitorias úteis, configurando, assim, julgamento
fora do pedido (
extra petita
)
, vedado pelos artigos 141 e 492 do CPC.

Antes de tudo
, é necessário compreender que, no contexto da resolução contratual com retorno ao
e
sta
do anterior
, a indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé não configura concessão além do pedido, mas sim consequência lógica e necessária da recomposição patrimonial entre as partes.

Com efeito, ao retornar o imóvel à esfera patrimonial da vendedora
/construtora
, est
a
não pode receb
er
o
bem
em estado mais vantajoso do que aquele em que foi originalmente entregue, sob pena de enriquecimento ilícito, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

Importa destacar que o lote foi vendido sem qualquer benfeitoria construída pela vendedora, sendo incontroverso que as eventuais melhorias
, tais
como
:
muros, calçamento, portão,
entre outras
,
foram edificadas p
e
la
compradora
durante o período de posse.

Assim, ainda que não tenha havido reconvenção formal ou pedido autônomo, o pedido incidental de prova técnica para apuração das benfeitorias, aliado ao fato incontroverso de que o bem retornará ao patrimônio da vendedora com tais acréscimos materiais, autoriza o reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé, a ser apurado na fase de liquidação, conforme expressamente determinado na sentença.

A responsabilidade do promitente comprador está relacionada aos efeitos da resolução do contrato e à vedação ao enriquecimento sem causa
do vendedor
,
o que significa que é
permiti
da a apuração da
s perdas e danos em fase posterior,
como é o caso das benfeitorias edificadas sobre o lote adquirido em 201
0
.

Ora, se
a
apela
da
adquiriu um lote de terra nua e edificou
,
com recursos próprios
,
a residência familiar em que mora com sua
família
,
é evidente
que se t
rata de benfeitoria substancial e permanente, agregadora de valor ao bem.

A exclusão total do direito à indenização, ainda que haja ocupação precária, viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa (
arts
. 422 e 884 do Código Civil), além de se mostrar incompatível com o art. 51, IV, do CDC.

Com efeito,
tal qual o Juiz da causa,
em caráter excepcional, admite-se a indenização parcial das benfeitorias, mesmo na falta de autorização do vendedor, quando: (i) o imóvel se transforma substancialmente (de terreno para residência); (
ii
) o comprador de boa-fé investe valores consideráveis; (
iii
) o vendedor se beneficia do acréscimo sem ter suportado os custos.

Por conseguinte, não há nulidade por julgamento
fora do pedido (
extra petita
)
, devendo ser mantido integralmente o capítulo da sentença que reconhece
u
a indenização por benfeitorias úteis e a permanência da
compradora
na posse até o adimplemento da indenização, com apuração em sede própria.

-
Dívida de IPTU durante o usufruto do lote;

Na sentença a parte
recorrida foi condenada
ao pagamento de R$ 9.885,13
(nove mil oitocentos e oitenta e cinco reais e treze centavos)
a título de IPTU, com base em certidão juntada anteriormente.

Depois de revisar os autos
, nos embargos de declaração opostos em primeiro grau, a
recorrente
trouxe nova certidão
atualizada
expedida pela Prefeitura, que indica o valor correto do débito em R$ 12.436,76
(doze mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos)
, valor que reflete adequadamente o passivo tributário decorrente da posse do bem entre 2010 e a data da sentença.

Trata-se de típico erro material, que pode ser corrigido em qualquer tempo, inclusive em sede recursal, conforme previsão do art. 494, I, do CPC.

Assim, deve ser retificado o valor do IPTU, para constar o montante atualizado de R$ 12.436,76

(doze mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos)
, sujeito à atualização até o efetivo pagamento ou compensação em sede de liquidação.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao apelo e reformo, em parte, a sentença.

De conseguinte,
c
orri
jo
o valor do IPTU reconhecido na sentença, fixando-o em R$ 12.436,76

(doze mil quatrocentos e trinta e seis reais e setenta e seis centavos)
, conforme certidão da Prefeitura de Cuiabá anexada aos embargos de declaração

(ID 322802927)
;

No mais, m
ante
nho
integralmente a sentença nos demais capítulos, inclusive quanto:
(
a) à indenização por benfeitorias úteis e consequente retenção da posse até o adimplemento da indenização;
(
b) à fixação da taxa de fruição a partir da notificação extrajudicial (03/02/2020), sem alteração do termo inicial.

Deixo de majorar h
onorários advocatícios
porque não tem cabimento nas hipóteses de parcial provimento
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/01/2026