Tribunal: TJMT
Processo: 1036209-39.2023.8.11.0041
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036209-39.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Produto Impróprio, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JOAO GILSON NOGUEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 486.679.941-20 (APELADO), THIAGO AFFONSO DIEL - CPF: 032.550.891-74 (ADVOGADO), ELIANE IZALTINA SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 377.975.651-04 (APELADO), MRV PRIME PROJETO MT D INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.417.188/0001-04 (APELANTE), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

Ementa
:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LUCROS CESSANTES. MULTA LEGAL. CUMULAÇÃO. IPTU. DANO MORAL. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes pedidos de reparo de vícios construtivos, pagamento de lucros cessantes, multa do artigo 43-A da Lei nº 4.591/64, restituição de IPTU e danos morais, em razão de atraso na entrega e defeitos estruturais em unidade imobiliária.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa por ausência de esclarecimentos periciais adicionais; (
ii
) verificar a responsabilidade da construtora por vícios endógenos comprovados; (
iii
) saber se os lucros cessantes são presumidos e se comportam fixação líquida sem prova do valor locatício; (
iv
) definir a legalidade da cumulação entre a multa legal e os lucros cessantes; (v) apurar a responsabilidade pelo IPTU antes da imissão na posse; (vi) analisar a ocorrência e o montante dos danos morais.

III. Razões de decidir

3. Inexiste nulidade por cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário da prova, considera o acervo probatório suficiente, mormente se a parte não demonstra prejuízo concreto decorrente da ausência de novos esclarecimentos periciais.

4. A construtora responde objetivamente por vícios construtivos endógenos identificados por perícia judicial, os quais autorizam a recusa legítima do adquirente em receber o imóvel até a integral reparação da unidade.

5. O atraso na entrega do imóvel gera a presunção de lucros cessantes em favor do comprador, porém, inexistindo prova documental imediata sobre o valor locatício de mercado, o montante deve ser apurado em liquidação de sentença para evitar o enriquecimento sem causa.

6. É permitida a cumulação da multa indenizatória do artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 com lucros cessantes, pois ostentam naturezas jurídicas e fatos geradores distintos, não incidindo a vedação de bis in idem do Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça.

7. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais só se transfere ao adquirente após a efetiva entrega das chaves, sendo nula a cláusula que impõe tais encargos antes da imissão na posse direta do bem.

8\. O inadimplemento qualificado, caracterizado pela soma de atraso relevante e vícios estruturais que atingem a qualidade de vida e a legítima expectativa de moradia, configura dano moral indenizável, cujo valor deve ser mantido se fixado com razoabilidade.

IV. Dispositivo e tese

9\. Recurso provido em parte para determinar a liquidação do valor dos lucros cessantes.

Tese de julgamento: "1. No atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos, devendo o valor indenizatório ser apurado em liquidação se ausente prova imediata do quantum locatício. 2. A multa legal por atraso nas incorporações imobiliárias pode ser cumulada com lucros cessantes por possuírem fundamentos distintos."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, § 2º; Lei nº 8.078/1990 (CDC),
arts
. 12, 14 e 18; CC,
arts
. 373, I, 476, 618 e 944.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, Tema Repetitivo 970; TJ-MT,
ApCiv
nº 1034493-40.2024.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 31/03/2026.

R E L A T Ó R I O

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E

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A

T

Ó

R

I

O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
cível
interposto por
MRV PRIME PROJETO MT D INCORPORAÇÕES SPE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo
da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que,
nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Obrigação de Fazer
, julgou
procedente os pedidos formulados por
JOÃO GILSON NOGUEIRA DE OLIVEIRA
e
ELIANE IZALTINA SILVA DE OLIVEIRA

para condenar a ré à realização de reparos no imóvel, ao pagamento de lucros cessantes, multa indenizatória, restituição de IPTU, indenização por danos morais e honorários advocatícios.

A apelante alega
,
preliminarmente
, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, n
o mérito, sustenta,
que a recusa dos autores em receber o imóvel foi injustificada, pois a unidade estava em condições adequadas de habitabilidade e os reparos necessários foram realizados
, ausência de comprovação dos
lucros cessantes
,
não
são
presumidos
, o
empreendimento
é decorrente
do Programa Minha Casa Minha Vida, se
ndo
vedada a destinação locatícia do bem
, impossibilidade de
cumulação
entre a multa por atraso na entrega

e os lucros cessantes
,

que os vícios construtivos apontados não têm origem endógena e que o laudo pericial não poderia ser acolhido sem a resposta do perito à impugnação apresentada
. Por fim, não restou comprovado os
dano
s
mora
is
, e que, subsidiariamente,
pugna pela redução do valor da indenização por danos morais,
e que a restituição do IPTU é indevida
.

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença e pela majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pela desnecessidade de intervenção no feito por envolver direitos patrimoniais disponíveis.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V

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O
-

P

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N

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EXMO. SR.
DR.
ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelante sustenta a nulidade da sentença
por
cerceamento de defesa, argumentando que o
j
uízo proferiu decisão sem antes intimar o perito para responder à impugnação técnica que a ré havia apresentado ao laudo complementar, o que teria comprometido o contraditório e a ampla defesa.

É

cediço
que
o julgador detém a liberdade de apreciar as provas e formar sua convicção conforme o princípio do livre convencimento motivado, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC
.

No cas
o
concreto
, a instrução processual foi ampla

com
produção de laudo pericial, submetido ao contraditório das partes,
as quais
tiveram oportunidade de apresentar impugnações e quesitos.

O
j
uízo, ao concluir que o acervo probatório era suficiente para a formação de seu convencimento, agiu em estrita conformidade com a norma processual, proferindo sentença devidamente fundamentada e ancorada na prova técnica colhida
, não havendo que se falar em irregularidades
.

Além disso, a declaração de nulidade processual exige
a demonstração inequívoca de prejuízo concreto
, nos termos do artigo 282, §1º, do Código de Processo Civil
,
e de acordo
c
o
m
princípio
pas
de
nullité

sans

grief

("não há nulidade sem prejuízo")
.

Neste sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA.
CERCEAMENTO DE
DEFESA .
PRELIMINAR REJEITADA. PERÍCIA TÉCNICA. INDEFERIMENTO DE QUESITOS COMPLEMENTARES. LAUDO
VÁLIDO.
RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que homologou laudo pericial técnico, indeferiu a formulação de novos quesitos complementares pelo agravante e determinou a abertura de prazo para alegações finais. O agravante sustentou que o laudo pericial apresentaria omissões e contradições relevantes, o que justificaria a reabertura da perícia, alegando cerceamento de
defesa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Verificar se a decisão judicial que indefere a formulação de novos quesitos complementares configura cerceamento de defesa e apurar se o laudo pericial é suficientemente claro e completo para embasar o encerramento da instrução processual. III. RAZÕES DE DECIDIR O juiz pode indeferir a formulação de novos quesitos quando considera o laudo pericial suficientemente esclarecedor e desprovido de vícios formais, contradições ou omissões relevantes, conforme dispõe o
art
. 370 do CPC. A perícia técnica, no caso, foi devidamente complementada com respostas a quesitos anteriores formulados pelo agravante, não havendo elementos técnicos novos que justifiquem nova complementação.
A mera discordância da parte com as conclusões do perito não autoriza a reabertura da prova técnica, pois não configura, por si só, cerceamento de defesa. O princípio da "
pas
de
nullité

sans

grief
" impede o reconhecimento de nulidade sem a demonstração concreta de prejuízo processual, o que não se verifica nos
autos.
A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a decretação de nulidade processual por ausência de nova perícia depende de demonstração de efetivo prejuízo, sendo o juiz o destinatário das provas e competente para avaliar sua suficiência. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não provido. Tese de julgamento: O juiz pode indeferir novos quesitos complementares quando considerar que o laudo pericial já responde adequadamente às controvérsias técnicas, sem violar o
contraditório.
A alegação de cerceamento de defesa exige a demonstração concreta de prejuízo processual, não se caracterizando pela simples insatisfação da parte com o conteúdo do laudo. A decisão que homologa laudo técnico suficientemente fundamentado e encerra a instrução processual não configura nulidade, desde que motivada e respaldada na legislação processual. Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 370, 371, 466, § 2
º.
Jurisprudência relevante citada: STJ,
AREsp
nº 2.400.501/GO, Rel.
Min.
Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14.04.2025, DJEN 25 .04.2025.
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10287780920258110000, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 17/10/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2025)

A
apelante, contudo, limitou-se a afirmar genericamente que a ausência de nova manifestação pericial teria comprometido o contraditório, sem indicar qual ponto técnico essencial permaneceu obscuro após os esclarecimentos do laudo
técnico
, nem de que modo eventual resposta adicional do perito poderia alterar o resultado do julgamento.

Assim,
rejeito
a preliminar suscitada.

É como voto.

V

O

T

O

-

M

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EXMO. SR.
DR.
ANTÔNIO VELOSO PELEJA JUNIOR
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os requisitos intrín
secos e extrínsecos,
conheço
o recurso de apelação.

Dos vícios construtivos e da responsabilidade da apelante

A apelante sustenta que o imóvel se encontrava em plenas condições de habitabilidade quando do prazo contratual para entrega, que realizou os reparos necessários após a vistoria e que o laudo pericial não pode ser acolhido de forma absoluta, uma vez que foi tecnicamente impugnado nos autos.

A prova pericial produzida nos autos
constat
ou
a existência de diversas
vício con
s
trutivos ocultos e aparentes

no imóvel
decorrentes de
falhas na execução do projeto e ausência de supervisão técnica.

O laudo identificou, entre outras anomalias: infiltração de água na cozinha, manchas nas paredes e no teto com variações na tonalidade da pintura, fissura na parede, ondulação e desnível no revestimento do piso fora
das normas técnicas
,
com comprometimento da funcionalidade e segurança do usuário, acabamento irregular do rejunte, avarias nos portais das esquadrias, recorte inadequado na parte inferior da folha de porta e desníveis nas soleiras e nas transições entre ambientes acima dos limites normativos
.

Essas conclusões foram reafirmadas no laudo complementar, no qual a perita manteve seu posicionamento técnico, ressaltando que os problemas comprometem a durabilidade, a acessibilidade e a estética do imóvel
.

A apelante não apresentou contraprova técnica idônea capaz de desconstituir as conclusões periciais. O parecer unilateral juntado
na
contestação não tem a mesma força probatória do laudo pericial judicial, produzido sob o contraditório e por
perito judicial e imparcial, sem qualquer relação com as partes
. A simples discordância com o resultado da perícia, sem a apresentação de elementos técnicos concretos que demonstrem erro metodológico ou equívoco nas conclusões, não é suficiente para afastar a prova pericial.

O dever de solidez e segurança da obra é intrínseco à atividade construtiva, nos termos do artigo 618 do Código Civil, e, no âmbito das relações de consumo, a responsabilidade da incorporadora pelos vícios de qualidade é objetiva, conforme dispõem os artigos 12, 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor.

A emissão do habite-se pela Prefeitura Municipal invocada pela apelante como prova de conformidade da obra
,
não elide a responsabilidade construtiva pelos vícios constatados, pois esse ato administrativo atesta a conformidade do empreendimento com os requisitos urbanísticos e não substitui a verificação técnica das condições de uso e qualidade da unidade individualmente considerada.

Nes
t
e sentido:

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINARES DE DECADÊNCIA, CERCEAMENTO DE DEFESA E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADAS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA.
LAUDO
PERICIAL CONCLUSIVO.
DANO MORAL FIXADO COM RAZOABILIDADE. RECURSOS DESPROVIDOS.

(...)

7.
O laudo técnico é conclusivo ao indicar vícios construtivos relevantes, cabendo à construtora sua reparação ou indenização substitutiva. A responsabilidade é objetiva, nos termos do CDC, e não afastada por cláusulas contratuais.

(
...)

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10184282420238110002, Relator.: Maria Helena
Gargaglione
Povoas, Data de Julgamento: 27/10/2025, Segunda Câmara de Direito
Privado
)
(
negritei).

Diante da prova pericial que comprov
ou
a existência de vícios construtivos, a recusa dos adquirentes em receber o imóvel nas condições em que se encontrava configura exercício regular de direito, nos
termos do
s
artigos 18 e 20 do Código de Defesa do Consumidor e
d
o artigo 476 do Código Civil,
restando demonstrada
a exceção do contrato não cumprido.

A obrigação da incorporadora não se esgota na disponibilização física das chaves: abrange a entrega do bem em condições adequadas de uso e conformidade técnica. Não tendo satisfeito essa obrigação, não pode a apelante invocar a mora dos adquirentes para se eximir das consequências do próprio inadimplemento.

Portanto, mostra-se
acertada
a sentença proferida nos autos
, a condenação à obrigação de fazer.

Do atraso na entrega e dos lucros cessantes

A apelante sustenta que os lucros cessantes não podem ser presumidos e que, por se tratar de empreendimento do Programa Minha Casa Minha Vida, seria vedada a destinação locatícia do imóvel, o que tornaria indevida a indenização.

A questão relativa à presunção dos lucros cessantes no caso de atraso na entrega de imóvel foi objeto de definição pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos especiais repetitivos, no julgamento
do TEMA 9
96
/STJ
, f
irmou-se a tese de que,
“no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”
.

Quanto ao argumento relacionado ao Programa Minha Casa Minha Vida, não há nos autos qualquer elemento que demonstre a efetiva aplicação das restrições de uso invocadas pela apelante ao contrato firmado com os autores, nem que o imóvel tenha sido adquirido com subvenção que vede a destinação locatícia.
A corroborar:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE
ORIGEM .
AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 489 DO CPC/2015. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS
N .
282 E 356 DO STF. LUCROS CESSANTES. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. TRANSCURSO DO PRAZO DE ENTREGA DAS
CHAVES .
PREJUÍZOS DO COMPRADOR. PRESUNÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO
MANTIDA .
1. Inexiste afronta ao art. 489 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido
pronuncia-se
, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2 .
A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 3. "A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do REsp
n .
1.729.593/SP, desta relatoria, submetido ao rito dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que, no caso de atraso na entrega do imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do bem, a ensejar a reparação material" (
AgInt
no
AgInt
no REsp n. 1 .830.955/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/3/2022,
DJe
de 18/3/2022). 4. No caso, não há falar em exclusão dos lucros cessantes, sob a justificativa de que o imóvel seria adquirido com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida, cujas diretrizes vedariam sua locação, circunstância que impediria a exploração econômica do bem pelo agravado e, por conseguinte, tornaria indevida a condenação da empresa ao mencionado encargo, ante o atraso na entrega das
chaves.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2165815 DF 2022/0210946-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/03/2023)

A simples alegação, desacompanhada de prova das condições específicas do financiamento ou da incidência das vedações legais apontadas ao caso concreto, não é suficiente para afastar o direito reconhecido.

Contudo, a sentença fixou o valor de R$ 1.400,00 mensais com base na alegação dos autores, entretanto, não há nos autos qualquer parâmetro técnico ou prova documental que sustente que este valor corresponda ao aluguel de mercado de um imóvel com as mesmas características na região de Cuiabá.

O ônus da prova quanto ao valor locatício cabia aos autores, nos termos do artigo 373, I, do CPC, e a ausência de tal comprovação impede a manutenção de uma condenação líquida baseada em mera estimativa unilateral.

O direito aos lucros cessantes é certo, mas o montante é indeterminado por falta de prova atual, razão pela qual a reforma da sentença neste ponto para determinar que o valor seja apurado em fase de liquidação de sentença por arbitramento.

Tal medida garante que a indenização seja justa e corresponda à realidade do mercado imobiliário local no período da mora, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Assim, mantenho a sentença no que tange ao reconhecimento do direito dos autores ao recebimento dos lucros cessantes, contudo, reformo no que se refere ao valor arbitrado
,
devendo, o ser liquidado em
sede de cumprimento de sentença.

Da cumulação entre a multa indenizatória legal e os lucros cessantes

A empresa apelante pugna pela
reforma da sentença
sustentando a
impossibilidade de cumulação ente a multa indenizatória prevista na Lei 4.591/95, art. 43-A, § 2º
e os lucros cessantes
.

A

multa
prevista no artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei nº 4.591/64
,
estabelece
que, em caso de atraso na entrega superior a 180 dias, o adquirente tem direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso.

Sua função não é compensar a privação do uso do bem, mas sancionar o inadimplemento do incorporador com parâmetro que se relaciona ao próprio valor do contrato, não ao valor locativo do imóvel.

Os lucros cessantes, por sua vez, compensam especificamente a privação da fruição econômica do bem durante o período de atraso. São verbas com fundamentos jurídicos distintos, que repararam danos também distintos, o que afasta a incidência da lógica do Tema 970 e autoriza a cumulação. Inexiste, portanto,
bis in idem
.

Reforça esse entendimento a constatação de que, mesmo nos casos em que se discute cláusula penal moratória de natureza convencional, a vedação à cumulação com lucros cessantes somente opera quando a multa é estabelecida em valor equivalente ao locativo do imóvel, hipótese em que a acumulação configuraria dupla reparação pelo mesmo dano.

Quando, ao contrário, os valores não guardam equivalência
,
como ocorre no presente caso, em que a indenização legal de 1% ao mês incide sobre o valor efetivamente pago ao incorporador R$ 207.000,00
(duzentos e sete mil reais)
, resultando em R$ 2.070,00
(dois mil e setenta reais)
mensais, enquanto os lucros cessantes foram fixados em R$ 1.400,00
(mil e quatrocentos reais)
mensais com base no valor locativo do imóvel, cada verba recompõe parcela distinta do prejuízo sofrido pelos adquirentes: uma pelo
inadimplemento mensurado em função do valor do contrato, outra pela privação concreta da fruição econômica do bem.

Distintos os parâmetros de cálculo,
e natureza
s jurídicas diversa
s, a cumulação é não apenas possível, mas necessária à reparação integral dos prejuízos sofridos, nos termos do artigo 6º, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor.

Veja-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES (ALUGUÉIS). TEMA 970 DO STJ. INAPLICABILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(
...)

A multa moratória possui natureza jurídica diversa dos danos emergentes, sendo possível sua cumulação com a indenização referente aos aluguéis efetivamente pagos pelo adquirente durante o período de atraso,
não incidindo a vedação prevista no Tema 970 do STJ
, restrita à cumulação com lucros cessantes.

(N.U 0013076-20.2014.8.11.0002, Ricardo Gomes
d
e Almeida, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/02/2026)

Logo, não há que se falar em reforma da sentença, uma vez que resta demonstrada a legalidade da referida multa.

Da restituição do IPTU

No que tange o inconformismo da
apelante
quanto
a condenação à restituição dos valores pagos a título de IPTU,
não merece prosperar o
argumentando que a cobrança é legítima, contratualmente prevista, e que reflete o período de responsabilidade do adquirente conforme as regras do
art.
32 e 34
Código Tributário Nacional.

O
IPTU e os encargos condominiais somente são exigíveis do adquirente a partir do momento em que este recebe efetivamente as chaves do imóvel, quando passa a ter a posse do bem e a usufruir dos benefícios a ele inerentes. Antes da imissão na posse, a imposição desses encargos ao comprador configura transferência indevida do ônus decorrente do próprio inadimplemento da incorporadora.
A corroborar:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE ENCARGOS ANTES DA POSSE. DANO MORAL CONFIGURADO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I.
CASO EM EXAME
-
Apelação cível interposta por adquirentes de imóvel contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, reconheceu a mora na entrega do bem, declarou indevidas cobranças de IPTU e taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e determinou a restituição simples dos valores pagos, mas afastou a indenização por dano moral. Os autores sustentam que o atraso significativo, aliado à cobrança indevida de encargos e à necessidade de intervenção judicial para obtenção do imóvel, configura lesão extrapatrimonial indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
-
A questão em discussão consiste em definir se o atraso expressivo na entrega de imóvel destinado à moradia, somado à cobrança de encargos antes da imissão na posse e à necessidade de tutela judicial para cumprimento da obrigação, configura dano moral
indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
-
O atraso na entrega do imóvel supera o prazo contratual, mesmo considerada a cláusula de tolerância, evidenciando mora relevante do fornecedor.

A cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da posse transfere indevidamente ao consumidor encargos inerentes à propriedade sem a correspondente fruição do bem.

A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, impondo responsabilidade objetiva às rés pelos defeitos na prestação do serviço, sendo irrelevantes dificuldades internas da atividade empresarial.
O imóvel possui destinação residencial, de modo que a frustração prolongada da expectativa de moradia atinge a esfera pessoal dos adquirentes e ultrapassa o mero inadimplemento contratual.
A necessidade de intervenção judicial para a entrega do imóvel evidencia inadimplemento qualificado e reforça a gravidade da conduta.
O conjunto fático, atraso significativo, cobrança indevida e coerção judicial, caracteriza violação à legítima expectativa do consumidor, ensejando dano moral indenizável.
A indenização deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada a fixação em R$ 6 .000,00, compatível com a extensão do dano e os parâmetros jurisprudenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE -
Recurso provido.
Tese de julgamento:
O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia, quando ultrapassa o prazo de tolerância, pode configurar dano moral indenizável.
A cobrança de encargos como IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse caracteriza prática indevida e agrava a lesão ao consumidor.
A necessidade de intervenção judicial para compelir o cumprimento da obrigação evidencia inadimplemento qualificado apto a justificar reparação extrapatrimonial.
A responsabilidade da construtora e incorporadora é objetiva, sendo irrelevantes dificuldades inerentes à atividade econômica.
Dispositivos relevantes citados: CDC,
art
. 14; CPC, art. 98; CC, art. 406.
Jurisprudência relevante citada: TJMT,
ApCiv
nº 1031328-53 .2022.8.11.0041,
Rel
. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 24.03 .2026. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10344934020248110041, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 31/03/2026, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/04/2026)

A previsão contratual invocada pela apelante que pretende imputar ao adquirente o IPTU a partir de determinada data
,
não pode prevalecer quando o inadimplemento da própria incorporadora impediu a imissão na posse.

Portanto, resta demonstrado acerta da sentença em
condena
r
à
apelante a

restitui os valores de IPTU suportados pelos autores desde o lançamento em nome do primeiro autor até a efetiva entrega das chaves.

Dos danos morais

No que se refere à pretensão indenizatória por danos morais deduzida em face da
apelante
, necessário registrar que a reparação se justifica quando a conduta ilícita atinge os direitos da personalidade, inerentes à dignidade da pessoa humana. Para a configuração desse dano, o evento deve transcender o mero aborrecimento cotidiano, desencadeando sentimentos de angústia, humilhação ou sofrimento intenso que maculem a esfera psíquica da vítima.

Sob a ótica da quantificação, a ausência de critérios objetivos na legislação civil exige que o julgador se paute pelo princípio da razoabilidade e pela experiência comum. A indenização deve, simultaneamente, compensar a vítima pelo gravame sofrido e atuar como um desestímulo à reiteração de condutas ilícitas pelo ofensor, cuidando-se, todavia, para que o montante não resulte em enriquecimento sem causa ou na ruína financeira da parte adversa.

Observa-se que o atraso na entrega da obra, embora configure inadimplemento contratual, não gera dano moral de forma automática ou
in
re

ipsa
.

Todavia, as nuances do caso concreto revelam gravidade excepcional que autoriza a condenação. A instrução processual demonstrou que a desídia da apelante não se limitou ao tempo, mas avançou sobre a qualidade da execução, com a utilização de materiais inferiores e a constatação de corrosão na estrutura já edificada. Tais elementos, somados ao descumprimento sistemático do ajuste, impuseram à parte autora um estresse emocional e um descontentamento que extrapolam a normalidade das relações civis
, restando
configurado
o dano moral
.

Verifica-se que o quantum indenizatório arbitrado na sentença atende como penalidade ao caráter da conduta, sendo observado a razoabilidade, assim como considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral deve ser mantido no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Portanto, os danos morais restam configurados e o valor arbitrado de acordo com
a

razoabilidade,
impõe-se a manutenção da sentença, e desprovimento do recurso interposto pela parte.

Em face do exposto
,
rejeito
a preliminar de cerceamento de defesa e no mérito,
DOU
PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto pela MRV PRIME PROJETO MT D INCORPORAÇÕES SPE LTDA, apenas para reformar a sentença no que tange à fixação líquida dos lucros cessantes.

Em consequência, determino que o valor mensal dos lucros cessantes (aluguéis) seja apurado em liquidação de sentença por arbitramento, observando-se o valor de mercado para unidade assemelhada no período compreendido entre 09/01/2023 e a efetiva entrega das chaves.
Mantenho a sentença
integralmente
nos seus demais termos, inclusive quanto à obrigação de fazer, à multa indenizatória legal, à restituição do IPTU e aos danos morais.

Em razão do provimento parcial mínimo, mantenho a condenação da apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios,
em
20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação atualizado,
deixando de majorar em sede recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, uma vez que já arbitrado no percentual máximo
.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de
D
ireito
C
onvocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026