Tribunal: TJMT
Processo: 1020646-34.2025.8.11.0041
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020646-34.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[RECCO CONFECCOES LTDA - CNPJ: 77.934.313/0001-41 (APELADO), VITOR OTTOBONI PAVAN - CPF: 079.541.199-55 (ADVOGADO), ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA - CNPJ: 69.332.757/0001-89 (APELANTE), EDUARDO FREITAS DUARTE - CPF: 098.754.446-26 (ADVOGADO), CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 15.423.664/0001-30 (APELANTE), MARCOS VINICIUS DE PAIVA - CPF: 090.571.699-08 (ADVOGADO), LETICIA DE ARAUJO MOREIRA PREIS - CPF: 063.837.649-18 (ADVOGADO), JONATAS JUSTUS JUNIOR - CPF: 008.294.339-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM
SHOPPING CENTER
.
PRELIMINAR
. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL PARA APURAÇÃO DE VALOR LOCATIVO DE MERCADO. IRRELEVÂNCIA DA PROVA ANTE A NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO SUPERVENIENTE POR EVENTO IMPREVISÍVEL. REJEIÇÃO.
MÉRITO
. ALUGUEL. PEDIDO DE MAJORAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VALORIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. EVENTO PREVISÍVEL E INERENTE AO RISCO DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DO VALOR PROPOSTO PELA LOCATÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra a sentença que julgou procedente ação renovatória de contrato de locação de espaço em
shopping center
para determinar a renovação contratual e fixar o aluguel nos termos propostos pela locatária.

2. Requerimentos do recurso: (
i
) reconhecimento de cerceamento de defesa; e (
ii
) subsidiariamente, majoração do aluguel mínimo mensal conforme contraproposta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em: (
i
) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial; e (
ii
) analisar o cabimento da majoração do aluguel em ação renovatória de locação de espaço em
shopping center
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O indeferimento de prova desnecessária ao deslinde da controvérsia, nos termos do art. 370,
caput
, e parágrafo único, do Código de Processo Civil, não configura cerceamento de defesa.

5. A alteração do aluguel em ação renovatória de locação de espaço em
shopping center
somente é viável quando demonstrado desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 479 do Código Civil, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

6. A mera discrepância entre o valor contratado e o valor de mercado não autoriza a modificação judicial do locativo, de modo que a prova pericial destinada exclusivamente à apuração do valor de mercado é irrelevante quando ausente alegação de evento imprevisível.

7. O art. 54 da Lei n. 8.245/91 assegura, nas locações em
shopping center
, a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta
sunt servanda
, o que permite que as partes estipulem livremente as condições contratuais.

8. A evolução natural de empreendimento comercial e a variação de preços no mercado imobiliário não configuram evento imprevisível apto a justificar revisão judicial do aluguel, situação configurada no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO

9
. Recurso desprovido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: arts. 317 e 479 do Código Civil; art. 370 do CPC; arts. 51, 54 e 71 da Lei n. 8.245/91.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp 2.909.863/MT; STJ, AgInt no AREsp 2.256.471/SP; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.902.149/DF; STJ, REsp 1.947.694/SP.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CUIABÁ PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
e
ROYAL BRASIL ADMINISTRAÇÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação renovatória de contrato de locação n. 1020646-34.2025.8.11.0041, movida por
RECCO CONFECÇÕES LTDA.
, que julgou procedente o pedido para: (
i
) decretar a renovação do contrato de locação da loja SEC01061, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, a contar de 1º/outubro/2025, com término em 30/setembro/2030; e (
ii
) fixar o aluguel percentual em 5% sobre as vendas brutas da locatária e o aluguel mínimo mensal em R$ 9.115,00 (nove mil, cento e quinze reais), além de fundo de promoção em R$ 1.395,00 (um mil, trezentos e noventa e cinco reais) e coeficiente de rateio de despesas/encargos comuns (CRD).

Na
origem
, a apelada ajuizou ação renovatória de contrato de locação em face das apelantes, na qual expôs que firmou contrato de locação não residencial referente à loja SEC01061, localizada no Piso L1 do Shopping Center Estação Cuiabá, com prazo de vigência de 60 (sessenta) meses, a contar de 1º/outubro/2020, com termo final em 30/setembro/2025.

Esclareceu que o contrato foi originalmente celebrado entre as apelantes e a locatária primitiva E.R.M. de Oliveira EIRELI, para operação de unidade franqueada da marca Recco Lingerie, e que, em 04/julho/2022, a posição contratual foi cedida à empresa J.P. Borges LTDA. Asseverou que, posteriormente, em 28/julho/2023, com a anuência das locadoras, a posição contratual foi novamente cedida à apelada, que passou a explorar diretamente a unidade a partir de 1º/agosto/2023, mediante instalação de filial.

Sustentou que vem cumprindo regularmente suas obrigações contratuais, sem qualquer débito vencido ou mora imputável, e que, diante da aproximação do término do contrato, buscou negociar a renovação, porém sem êxito, uma vez que as apelantes passaram a impor condições excessivamente onerosas.

Aduziu estarem preenchidos os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei n. 8.245/91 e indicou as condições para renovação: (
i
) prazo de 60 (sessenta) meses, aluguel percentual de 5% (cinco por cento) sobre as vendas brutas; (
ii
) aluguel mínimo mensal de R$ 9.115,00 (nove mil, cento e quinze reais); (
iii
) fundo de promoção de R$ 1.395,00 (um mil, trezentos e noventa e cinco reais); e (
iv
) coeficiente de rateio de despesas de 65,27 CRDs.

Argumentou que a fixação de aluguel mínimo excessivamente elevado representaria transferência integral do risco contratual ao lojista, em desacordo com a natureza dos contratos de locação em shopping center, que pressupõem compartilhamento de riscos.

Requereu, em sede de tutela de urgência cautelar, a manutenção da vigência do contrato nas condições então vigentes até o julgamento final da demanda e, no mérito, a procedência do pedido para decretar a renovação do contrato (id. 332105391).

A tutela de urgência foi deferida para determinar a manutenção da vigência do contrato de locação até decisão definitiva, com a extensão de todos os deveres e obrigações contratuais, inclusive quanto aos valores de locação e à correção monetária (id. 332105890).

Na
contestação
, as apelantes requereram, preliminarmente, o julgamento parcial antecipado do mérito quanto ao pedido de renovação contratual, sob o fundamento de que se trata de fato incontroverso, pois não se opunham à renovação do contrato.

No mérito, sustentaram que a proposta de aluguel formulada pela apelada é insuficiente, pois não corresponde aos valores praticados no mercado nem àqueles vigentes em outras unidades do empreendimento. Defenderam que o Shopping Estação Cuiabá tem se consolidado como o principal da região, o que justificaria a majoração do valor locatício.

Apresentaram contraproposta de aluguel mínimo mensal escalonado: R$ 12.000,00 (doze mil reais) para o 1º e 2º anos, R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) para o 3º e 4º anos, e R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais) para o 5º ano, além de aluguel incremental de 100% em dezembro. Requereram a produção de prova pericial para apuração do justo valor locatício (id. 332105912).

Na
impugnação
, a apelada refutou os argumentos defensivos e invocou precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.947.694/SP), segundo o qual a alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável quando demonstrado desequilíbrio econômico superveniente decorrente de evento imprevisível, de modo que a mera discrepância entre o valor contratado e o valor de mercado não autoriza a alteração do aluguel. Aduziu ser desnecessária a produção de prova pericial (id. 332105914).

Na
sentença
, o Juízo indeferiu o pedido de produção de prova pericial, sob o fundamento de que a questão primordial para verificar a necessidade de alteração do aluguel em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center é o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível, e não a mera a discrepância entre o valor contratado e o valor de mercado.

Consignou, nesse sentido, que as apelantes se limitaram a alegar genericamente a valorização do empreendimento, sem trazer aos autos elementos concretos que demonstrassem desequilíbrio econômico superveniente.

No mérito, julgou procedente o pedido, nos termos propostos pela apelada, e condenou as apelantes ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (id. 332105918).

Nas
razões recursais
, as apelantes arguem, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial, pois a controvérsia versa sobre a determinação do justo valor locatício, o que demanda conhecimento técnico e análise mercadológica aprofundada.

Subsidiariamente, requerem que o aluguel seja fixado com base na contraproposta apresentada em contestação, em razão da alegada valorização imobiliária do empreendimento. Pleiteiam a concessão de efeito suspensivo ao recurso (id. 332105920).

Em sede de
contrarrazões
, a apelada pugna pela rejeição da preliminar de cerceamento de defesa, pois a prova pericial pretendida seria irrelevante e incapaz de demonstrar o desequilíbrio econômico superveniente exigido para a majoração do valor contratual.

No mérito, defende que o valor locatício já é atualizado pelo índice IGP e que eventual majoração implicaria enriquecimento sem causa. Requer a manutenção integral da sentença e a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais (id. 332105924).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, as controvérsias recursais cingem-se à arguição de preliminar de cerceamento de defesa, pelo indeferimento da prova pericial, e, no mérito, ao pedido de majoração do aluguel mínimo mensal para valores entre R$ 12.000,00 (doze mil reais) e R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), conforme contraproposta apresentada em contestação, sob o fundamento de que o valor fixado estaria defasado em relação ao mercado e de que a valorização do empreendimento justificaria o aumento.

O recurso não merece provimento.

As apelantes arguem a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, decorrente do indeferimento da prova pericial requerida para apuração do valor locativo de mercado.

O art. 370 do Código de Processo Civil confere ao magistrado a direção material do processo, a quem cabe determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o magistrado, de forma fundamentada, considera a diligência desnecessária ao deslinde da controvérsia, nos termos da legislação processual.

Nesse sentido:

“
(...) O indeferimento motivado de prova reputada desnecessária pelo julgador não configura cerceamento de defesa, desde que o acervo probatório seja considerado suficiente ao deslinde da causa (...)
”. (AREsp n. 2.909.863/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025).

Especificamente quanto à ação renovatória de locação de espaço em
shopping center
, o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que a alteração do aluguel em sede de ação renovatória somente é viável caso demonstrado, pela parte postulante, o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 479 do Código Civil. Assim, a mera dissonância entre o valor contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração judicial do aluguel.

A propósito:

“
(...) O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Precedentes. (...)
”
.
(AgInt no AREsp n. 2.256.471/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023).

“(...) 4. ‘Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato (...)
”. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.902.149/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023).

Nessa perspectiva, a utilidade da prova pericial deve ser aferida à luz do direito material aplicável à controvérsia, de modo que, se a tese jurídica que fundamenta a pretensão for rejeitada, a prova destinada a demonstrá-la revela-se irrelevante para o deslinde da causa.

No caso concreto, a prova pericial requerida pelas apelantes - destinada exclusivamente à apuração do valor de mercado do espaço locado - revela-se manifestamente
irrelevante
para o deslinde da controvérsia, porquanto, ainda que demonstrada eventual discrepância entre o aluguel contratado e o valor praticado no mercado, essa circunstância, por si só, não autorizaria a majoração do locativo em locação de
shopping center
.

Com efeito, as apelantes não indicaram, em nenhum momento, a ocorrência de evento imprevisível superveniente à celebração do contrato que tivesse causado desequilíbrio econômico apto a justificar a revisão judicial do aluguel. Como se limitaram à alegação genérica de valorização do empreendimento e de discrepância com valores de mercado, circunstâncias que, à luz dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, são juridicamente irrelevantes para a alteração do valor locativo, apresenta-se escorreito o indeferimento da produção de prova pericial.

Face ao exposto,
rejeito
a preliminar.

No mérito, as apelantes sustentam que o aluguel deveria ser fixado com base no valor de mercado, mediante realização de perícia, ou, subsidiariamente, conforme a contraproposta apresentada em contestação.

O art. 54 da Lei n. 8.245/91 assegura, nas locações em shopping center, a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do
pacta sunt servanda
, e permite que locador e locatário estipulem livremente as condições contratuais, inclusive quanto ao valor do aluguel e aos critérios de reajuste.

A razão de ser dessa regra decorre das singularidades que caracterizam o contrato de locação de espaço em shopping center, no qual a fixação do valor locativo é influenciada por fatores alheios ao mero valor de mercado do espaço físico, como a disponibilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta diversificada de produtos e serviços, as opções de lazer e entretenimento, e a própria política comercial do empreendimento.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“(...)
No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado (...)
” (REsp n. 1.947.694/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021).

Na espécie, as partes celebraram livremente o contrato de locação originário, com o estabelecimento do valor percentual de 5% sobre vendas brutas, além de aluguel mínimo mensal e cláusula de reajuste pelo IGP (id. 332105399).

A apelada, ao ajuizar a ação renovatória, propôs a manutenção da estrutura contratual com aluguel mínimo mensal de R$ 9.115,00 (nove mil, cento e quinze reais), amparada na assertiva de que esse valor permite operação economicamente saudável, sem onerá-la excessivamente.

Instadas a se manifestar, as apelantes não demonstraram a ocorrência de qualquer evento imprevisível superveniente à celebração do contrato que tivesse causado desequilíbrio econômico apto a justificar a majoração do aluguel, e se limitaram à alegação genérica de que o empreendimento se consolidou como principal
shopping
da região e de que houve valorização imobiliária.

Essas circunstâncias, contudo, não configuram evento imprevisível, nos termos dos arts. 317 e 479 do Código Civil, pois a evolução natural de um empreendimento comercial e a variação de preços no mercado imobiliário são inerentes ao risco do negócio e já foram consideradas pelas partes quando da fixação das condições contratuais originárias, tanto que previram cláusula de reajuste pelo IGP para preservar o equilíbrio econômico-financeiro do ajuste ao longo do tempo.

Ausente, portanto, o pressuposto normativo para a revisão judicial do aluguel em locação de
shopping center
- qual seja, a demonstração de desequilíbrio econômico superveniente por evento imprevisível -, a pretensão de majoração do valor locativo não pode ser acolhida, independentemente da apuração do valor de mercado do espaço locado.

A sentença, assim, aplicou corretamente o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça ao manter as condições locatícias propostas pela autora, que preservam a estrutura contratual originária com a devida atualização monetária.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
à apelação interposta por
CUIABÁ PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. E ROYAL BRASIL ADMINISTRAÇÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Majoro os honorários advocatícios devidos ao patrono da apelada para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2026