Tribunal: TJMT
Processo: 0000179-66.2016.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0000179-66.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELADO), RODRIGO MARCAL VIEIRA E SILVA - CPF: 019.419.641-09 (ADVOGADO), ALAN DE AZEVEDO MAIA - CPF: 699.351.491-53 (ADVOGADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), SUSY CATARINA LEMES DE PAULA - CPF: 728.303.951-15 (APELANTE), RICARDO COSTA TOMAZI - CPF: 035.697.221-63 (ADVOGADO), GUSTAVO PARDO SALATA NAHSAN - CPF: 872.988.051-34 (ADVOGADO), SAVIO DANILO LOPES LEITE - CPF: 998.061.181-20 (ADVOGADO), RONY VIEIRA BARBOZA (APELANTE), RONY VIEIRA BARBOZA - CPF: 012.742.001-05 (APELANTE), SUSY CATARINA LEMES DE PAULA - CPF: 728.303.951-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO DO RÉU. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA, ILEGITIMIDADE PASSIVA E PRESCRIÇÃO. BENFEITORIAS NÃO INDENIZÁVEIS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pelo réu contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, reconhecendo o inadimplemento do contrato de compromisso de compra e venda firmado com a autora.

2. Requerimentos do recurso: (i) nulidade da sentença por cerceamento de defesa; (ii) reconhecimento da ilegitimidade passiva do apelante; (iii) prescrição da pretensão autoral; (iv) direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel; (v) exclusão ou inexigibilidade da taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa pela não realização de prova pericial frustrada; (ii) examinar a legitimidade passiva do apelante após partilha de bens em ação de divórcio e aditivo contratual com a corré; (iii) definir o prazo prescricional aplicável à pretensão autoral; (iv) avaliar o direito à indenização por benfeitorias; (v) analisar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Não configura cerceamento de defesa a não realização de prova pericial frustrada por negativa de acesso ao imóvel por ocupantes vinculados ao apelante.

5. A partilha realizada em divórcio não vincula terceiros, e não afasta a solidariedade contratual nem a legitimidade passiva quando ausente anuência do credor.

6. A pretensão de rescisão contratual e reintegração de posse submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

7. Não são indenizáveis as benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou a lei, nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79.

8. É cabível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, desde que configurada ocupação injusta do imóvel após o inadimplemento.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 361; CPC, arts. 240, §1º, 370, 85, §11; Lei 6.766/79, art. 34, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.643.771/PR; STJ, REsp 2.024.829/SC; TJMT, ApCív 1000484-06.2023.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N. 0000179-66.2016.8.11.0041

APELANTE:
RONY VIEIRA BARBOZA

APELADA:
ELMO ENGENHARIA LTDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por RONY VIEIRA BARBOZA contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
n. 0000179-66.2016.8.11.0041, ajuizada por ELMO ENGENHARIA LTDA. contra o Apelante e SUSY CATARINA LEMES DE PAULA, julgou procedente o pedido para: (i) declarar rescindido o contrato de compra e venda; (ii) determinou a reintegração da Autora/Apelada na posse do imóvel; (iii) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento da taxa de fruição (0,5% ao mês a partir de dezembro de 2015) e dos débitos de IPTU durante o período de ocupação do imóvel, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, observada a gratuidade da justiça deferida ao Recorrente.

Em suas razões, aduz, preliminarmente: (i) nulidade da sentença por cerceamento de defesa, uma vez que o Juízo, após reconhecer a necessidade da prova pericial de constatação e avaliação, revogou sua produção,
revogou sua produção sob fundamento equivocado, inviabilizando a prova de benfeitorias e da real ocupação do imóvel
; (ii) legitimidade passiva, com base no divórcio e na novação subjetiva resultante do termo aditivo firmado exclusivamente entre a Autora e Susy e (iii)

ocorrência de prescrição da pretensão autoral, considerando a data de inadimplemento (março de 2014) e a citação válida, ocorrida apenas em 2024.

No mérito, defende o mérito, o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel, diante da posse de boa-fé e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

Afirma a impossibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, sob pena de
bis in idem
ou, ao menos, a inexigibilidade da referida taxa em relação ao Apelante, pois não usufrui do bem desde 2011.

Pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença nos termos acima indicados.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 344078491).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de Apelação interposta por RONY VIEIRA BARBOZA contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
n. 0000179-66.2016.8.11.0041, ajuizada por ELMO ENGENHARIA LTDA. contra o Apelante e SUSY CATARINA LEMES DE PAULA, julgou procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de compra e venda e determinou a reintegração da Autora/Apelada na posse do imóvel, condenando condenar os réus, solidariamente, ao pagamento da taxa de fruição (0,5% ao mês a partir de dezembro de 2015) e dos débitos de IPTU durante o período de ocupação do imóvel.

A ação foi ajuizada pela empresa Autora objetivando a resolução de contrato particular de compromisso de compra e venda referente a lote situado na Rua 04, Quadra 16, Lote 22, no Parque Residencial Tropicalville, no município de Cuiabá/MT, firmado em 2009, diante do inadimplemento contratual dos adquirentes, que quitaram apenas 18 das 89 parcelas mensais e uma das sete anuais.

Pois bem.

·

PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA

Defende o Recorrente, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, uma vez que o juízo, após reconhecer a necessidade da prova pericial de constatação e avaliação, revogou sua produção sob fundamento equivocado, inviabilizando a prova de benfeitorias e da real ocupação do imóvel.

Sem razão.

É cediço que cabe ao magistrado, na qualidade de destinatário final da prova, indeferir a produção de provas que entender desnecessárias à solução da controvérsia, conforme disciplina o art. 370 do CPC.

No caso, verifica-se que os Réus transferiram irregularmente a posse do imóvel à terceiros, sem anuência da Autora/Apelante, em violação à cláusula contratual expressa, que veda a cessão de direitos sem anuência prévia e expressa da compromissária vendedora.

Por sua vez, a prova pericial de constatação e avaliação do imóvel pelo oficial de justiça para mensurar as benfeitorias nele existentes restou frustrada diante da recusa dos ocupantes do imóvel em permitir a realização do ato.

Assim, pleitear a ocorrência de cerceamento de defesa em virtude da não realização de prova pericial que restou prejudicada por participação do própria Apelante configura alegação da própria torpeza.

Para além disso, verifica-se que o julgador singular reconheceu a inexistência do dever de indenização das benfeitorias diante da condição de possuidores de má-fé dos demandados e irregularidade das supostas benfeitorias, tornando despicienda a realização de sua avaliação.

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar.

·

PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA

Alega o Recorrente, também, ilegitimidade passiva, ao argumento de que, em razão da partilha homologada em ação de divórcio, teria transferido integralmente à ex-cônjuge, Susy Catarina Cerqueira Lemes Barboza, os direitos e responsabilidades sobre o imóvel objeto da lide, tendo ela firmado termo aditivo contratual isoladamente.

Sem razão.

O contrato de compromisso de compra e venda entabulado em 2009 foi firmado
solidariamente
pelos dois corréus, inclusive com previsão expressa de solidariedade.

Pelos documentos juntados aos autos, observa-se que o imóvel objeto demanda sequer foi mencionado expressamente na sentença de dissolução ou no acordo de partilha. Ainda que houvesse tal disposição, cumpre destacar que a partilha entre ex-cônjuges produz efeitos apenas
inter partes
, não vinculando terceiros, em especial o credor contratual.

Como indicado na sentença, “
O divórcio ocorrido em 08 de setembro de 2011, embora dissolva o vínculo matrimonial e promova a partilha de bens entre os cônjuges, não tem o condão de, automaticamente, desobrigar um dos contratantes perante o credor, mormente quando este não anuiu expressamente com a transferência de responsabilidades
”.

Com efeito, não se pode admitir que convenções particulares entre os devedores, sem a anuência do credor, afetem a relação obrigacional com este.

Outrossim, no tocante ao termo aditivo firmado em 2012 entre a Autora/Apelante e Susy Cerqueira, verifica-se que tal avença representou mera renegociação das condições de pagamento, sem qualquer previsão expressa de exoneração do apelante das obrigações originais.

Ora, nos termos do art. 361 do CC, a novação somente ocorre mediante declaração inequívoca de substituição do devedor ou da obrigação, o que exige manifestação expressa da intenção novatória – requisito não atendido.

Ademais, a novação subjetiva por substituição do devedor depende de consentimento expresso do credor, não podendo ser presumida, especialmente quando ausente cláusula que extinga as obrigações do devedor originário.

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar.

·

PRELIMINAR – PRESCRIÇÃO

Ainda em sede preliminar, aponta o Recorrente a ocorrência de prescrição da pretensão autoral, considerando o decurso do lapso temporal de cinco anos (art. 206, § 5º, I, do CC) entre a data de inadimplemento (março de 2014) e a citação válida, ocorrida apenas em 2024.

Sem razão.

A ação ajuizada não visa à simples cobrança de parcelas em atraso, mas sim à rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e outras consequências correlatas do inadimplemento, tratando-se, pois, de pretensão resolutiva e possessória, sujeita ao prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do CC, uma vez que não há regra específica que preveja lapso menor para ações dessa natureza.

Inobstante, conforme estabelece o art. 240, §1º, do CPC, o prazo prescricional é interrompido com o ajuizamento da ação, retroagindo os efeitos da citação à data do protocolo da petição inicial, desde que o Autor tenha diligenciado para promover a citação válida do Réu.

E no caso, a demanda foi proposta ainda dentro do prazo decenal, sendo que a apontada demora na citação decorreu de
dificuldades na localização do réu
, em que diversas diligências realizadas para tanto restaram frustradas, não havendo qualquer indício de desídia ou inércia da parte Autora, o que afasta o reconhecimento da prescrição.

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar,

·

MÉRITO

Do ponto de vista meritório, infere-se que o Recorrente não questiona o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato, tampouco a rescisão do avença e a consequente retomada do imóvel pela Apelada.

Seu inconformismo é voltado à defesa do direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel e de exclusão da condenação ao pagamento de taxa de fruição.

E razão não lhe assiste.

Com efeito, o art. 34, parágrafo único, da Lei n. 6.766/79, dispõe que: “
Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei
”.

No caso, o contrato celebrado entre as partes estabelece, de forma expressa, que antes da quitação total do preço eventuais edificações no imóvel por parte dos compromissórios compradores exigem a comunicação prévia por escrito à compromissária vendedora, a solicitação de procedimentos para constituição de escritura pública de alienação fiduciária e o efetivo registro da referida escritura em nome da compromissária vendedora.

Somente após tal registro é que os adquirentes estariam aptos a iniciar as benfeitorias.

Entretanto, o Apelante não comprovou ter cumprido qualquer desses requisitos contratuais optando, ao revés, por assumir expressamente o risco de perder as benfeitorias em caso de rescisão contratual.

Inobstante, como indicado na sentença, não apresentou qualquer documento comprobatório da regularidade da obra, tais como alvará de construção, projeto aprovado, "habite-se", matrícula atualizada, etc.

Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o promissário comprador somente faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote quando comprovada a regularidade da obra ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável, hipóteses não verificadas nos autos.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.3 . O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1 .255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.5 . Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 1643771 PR 2016/0323941-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2019)

Logo, a despeito das alegações recursais, a sentença está em consonância com o art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79, não carecendo de reforma.

A seu turno, não se pode olvidar que a fruição indevida do imóvel por parte Apelado, por longos anos, autoriza a condenação ao pagamento da taxa de fruição pelo adquirente, a fim de evitar o seu enriquecimento sem causa,

especialmente considerando que a posse se tornou injusta a partir do inadimplemento, há mais de uma década, inexistindo
bis in idem
com cláusula penal de retenção.

Deveras, “
a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
” (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023).

Nesse sentido, colaciono recente julgado desta Câmara:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – BENFEITORIAS IRREGULARES – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE REGULARIDADE – NÃO INDENIZAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ART. 34, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/79 – ANATOCISMO – MATÉRIA PRECLUSA – COISA JULGADA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – PREVISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Comprovado o inadimplemento contratual do promitente comprador, é cabível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a consequente reintegração de posse em favor do promitente vendedor. 2
. É devida a taxa de fruição pelo período em que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel sem a devida contraprestação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.
3. Nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei 6.766/79, não são indenizáveis as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei, cabendo ao possuidor comprovar a regularidade da edificação ou a possibilidade de sua regularização. 4. Havendo decisão transitada em julgado em ação revisional que afastou a alegação de anatocismo, opera-se a coisa julgada material, sendo vedada a rediscussão da matéria em qualquer outro processo. 5. É válida a cláusula contratual que atribui ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de sua posse. 6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente está em consonância com a jurisprudência do STJ e representa percentual razoável para compensar os prejuízos do vendedor. 7. Recurso desprovido.- (N.U 1000484-06.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/11/2025, Publicado no DJE 10/12/2025)
(destaquei)

Em verdade, segundo entendimento da jurisprudência, a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal é indevida apenas quando se tratar de lote não edificado, por ausência de utilização econômica que a justifique, hipótese diversa do caso em tela.

Por derradeiro, a assertiva de que foi “
demonstrado pelos documentos do divórcio (ID 168806412) e pelo aditivo contratual (ID 53669864, fl. 42), o Apelante Rony não exerce a posse nem usufrui do imóvel desde 2011
” como fundamento para se eximir da taxa de fruição não prospera.

A uma, porque, como indicado na sentença, “
A alegação de que desde 2011 não possui mais responsabilidade pelo imóvel carece de suporte probatório, constituindo mera afirmação unilateral não comprovada nos autos
”, notadamente porque o bem sequer foi indicado nos termos do divórcio.

A duas, porque como acima indicado quando da rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva, convenções particulares entre os devedores, sem a anuência do credor, afetem a relação obrigacional com este.

Destarte, correta a condenação imposta na sentença.

Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO, mantendo a sentença tal qual lançada.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação, observada a gratuidade da justiça a ele deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026