Tribunal: TJMT
Processo: 1052463-29.2019.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1052463-29.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Revisão do Saldo Devedor, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DAMARIS CRISTINA DE LIMA FARIA - CPF: 035.851.731-10 (APELADO), DAMARIS CRISTINA DE LIMA FARIA - CPF: 035.851.731-10 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), BANCO RODOBENS S.A. - CNPJ: 33.603.457/0001-40 (APELANTE), RICARDO GAZZI - CPF: 261.065.008-60 (ADVOGADO), RICARDO LOPES GODOY - CPF: 745.902.356-68 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (TERCEIRO INTERESSADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. VINCULAÇÃO À OFERTA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. VENDA CASADA DE SEGUROS. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que, em ação revisional de contrato de financiamento imobiliário cumulada com repetição de indébito, declarou a nulidade parcial de cláusulas relativas à capitalização de juros e à imposição de seguros, determinou o recálculo pelo sistema SAC com juros simples, substituiu o IPCA pela TR, condenou à restituição em dobro de valores e afastou danos morais.

II. Questão em discussão

Há seis questões em discussão: (i) saber se a simulação apresentada por corretor vincula o fornecedor; (ii) saber se é válida a utilização da Tabela Price e a capitalização de juros sem previsão expressa; (iii) saber se é possível substituir o índice IPCA pela TR; (iv) saber se houve venda casada na contratação dos seguros MIP e DFI; (v) saber se é devida a restituição da diferença de ITBI; (vi) saber se a repetição do indébito deve ocorrer em dobro.

III. Razões de decidir

A oferta suficientemente precisa integra o contrato e vincula o fornecedor (CDC, art. 30). Demonstrada divergência entre a simulação apresentada (SAC) e o contrato firmado (Price), impõe-se a adequação ao ofertado.

A capitalização mensal exige pactuação expressa e somente é admitida a instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. Construtora não pode utilizar Tabela Price com juros compostos. Mantido o recálculo com juros simples.

É válida a adoção do IPCA como índice de correção, inexistindo ilegalidade ou abusividade intrínseca. Reformada a sentença neste ponto.

A imposição de seguradora e a cobrança por apólices com vigência inadequada configuram venda casada e falha na prestação do serviço. Devida a restituição.

O repasse ao consumidor de diferença de ITBI decorrente de erro operacional do fornecedor viola o art. 14 do CDC.

A cobrança indevida com violação à boa-fé objetiva autoriza a repetição em dobro (CDC, art. 42, p.u.).

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. A simulação de financiamento apresentada ao consumidor por corretor integra a oferta e vincula o fornecedor. 2. É vedada a capitalização de juros por construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional. 3. A imposição de seguradora caracteriza venda casada. 4. A restituição em dobro é cabível quando demonstrada cobrança indevida em violação à boa-fé objetiva.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 14, 30 e 42, p.u.; CC, art. 405; CF/1988, art. 5º, XXXII; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.905.596/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13.11.2023; STJ, AREsp 2.301.701, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.06.2023; STJ, Tema 972.

R E L A T Ó R I O

Apelação em
ação de revisão contratual c/c repetição de indébito e indenização por danos morais julgada nos seguintes termos:

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, rejeito as preliminares suscitadas e, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

a) DECLARAR a nulidade parcial das cláusulas contratuais que, de forma implícita, autorizam a capitalização de juros (Tabela Price) e que impõem a contratação de seguros em modalidade de venda casada;

b) REVISAR o contrato de financiamento imobiliário, para determinar que o cálculo das prestações e a amortização do saldo devedor observem, desde a origem:

b.1) O Sistema de Amortização Constante (SAC), com aplicação de juros simples;

b.2) A taxa de juros remuneratórios contratual de 12% (doze por cento) ao ano;

b.3) A Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária, em substituição ao IPCA.

c) CONDENAR as rés, solidariamente, a:

c.1) Restituir à autora, em dobro, os valores pagos a maior, a serem apurados em liquidação de sentença, correspondentes: (i) à diferença entre as parcelas efetivamente pagas e aquelas recalculadas conforme os parâmetros definidos no item "b" desta sentença; (ii) à integralidade dos valores pagos a título de Seguro Prestamista (MIP) e Seguro por Danos Físicos ao Imóvel (DFI); e (iii) ao valor de R$ 3.283,24 (três mil, duzentos e oitenta e três reais e vinte e quatro centavos) pago a título de diferença de ITBI. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos pelo índice IPCA/IBGE da data do efetivo prejuízo (súmula 43 STJ) – cada desembolso, até a data da citação (art. 405 do CC), a partir de quando incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, conforme os novos critérios determinados na Lei n. 14.905/2024.

d) TORNAR DEFINITIVA a tutela de urgência concedida no ID 173460655, autorizando a continuidade dos depósitos judiciais nos valores incontroversos até a apuração do novo valor, da parcela em sede de liquidação de sentença.

e) AFASTAR o pedido de condenação por litigância de má-fé da autora, formalizado pela parte requerida.

f) INDEFERIR o pedido de danos morais.

Diante da sucumbência mínima da autora, CONDENO as rés, solidariamente, ao pagamento integral das custas processuais (inclusive os 50% dos honorários periciais que faltam) e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (proveito econômico obtido), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Por decorrência lógica, DETERMINO que a parte requerida promova o pagamento do saldo remanescente de R$ 2.490,00 (solidariamente), referente aos honorários periciais, no prazo de 15 (quinze) dias.

O apelante argui preliminarmente a necessidade de liberação imediata dos valores incontroversos depositados em juízo.

No mérito, aduz ser indevida a vinculação às simulações e tratativas informais feitas por corretores autônomos, defendendo que não houve publicidade oficial enganosa.

Sustenta a legalidade da Tabela Price e a inexistência de prova pericial conclusiva sobre a capitalização de juros (anatocismo).

Defende a validade da pactuação do índice IPCA, não havendo motivo para sua substituição pela TR; a inexistência de venda casada na contratação dos seguros (MIP e DFI), alegando serem obrigatórios por lei no SFH/SFI e que a autora não ofertou apólice alternativa.

Discorre sobre a responsabilidade exclusiva da compradora pelo pagamento do ITBI e eventuais complementações; a impossibilidade de repetição em dobro do indébito, ante a ausência de má-fé, devendo eventual devolução ocorrer de forma simples.

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos autorais.

Em contrarrazões (ID 220955352), a apelada refuta os argumentos do banco, defendendo a manutenção da sentença. Ressalta a vinculação da oferta (parcelas decrescentes), a comprovação pericial da capitalização indevida de juros sem previsão contratual, a abusividade do índice IPCA no caso concreto, a ocorrência de venda casada com apólices expiradas e a falha na prestação de serviço quanto à documentação do ITBI.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A controvérsia cinge-se à revisão de contrato de financiamento imobiliário, abordando temas como vinculação à oferta, sistema de amortização, capitalização de juros, índice de correção, seguros e repetição de indébito.

Vinculação à oferta (art. 30 do cdc)

O Apelante alega que as simulações apresentadas por corretores não vinculam a construtora, pois atuam de forma autônoma, não podendo ser considerado publicidade oficial.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 30, consagra o princípio da vinculação da oferta, dispondo que toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma, obriga o fornecedor e integra o contrato.

No caso, a perícia contábil confirmou que a simulação apresentada à consumidora indicava parcelas decrescentes (típicas do sistema SAC), enquanto o contrato efetivado aplicou metodologia diversa (tabela Price e capitalização de juros), resultando em parcelas crescentes e onerosidade excessiva.

A atuação do corretor gera legítima expectativa no consumidor, e o argumento de que não houve propaganda oficial não afasta essa situação, pois, ao contrário do que o apelante alega, os corretores atuam diretamente como intermediários da construtora.

A alteração substancial das condições financeiras no momento da assinatura do contrato, divergindo da simulação que motivou o negócio, configura prática abusiva e violação à boa-fé objetiva. Portanto, correta a sentença ao determinar a adequação do contrato à oferta (Sistema SAC).

Capitalização de juros e tabela Price

O apelante defende a legalidade da Tabela Price e nega que aplicou juros de forma capitalizada.

Em relação à capitalização mensal de juros, o entendimento do STJ é de que é permitida quando expressamente estabelecida em operações de crédito realizadas pelas instituições que fazem parte do SFN e desde que o contrato seja firmado a partir da entrada em vigor da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, entendimento também consolidado pela Súmula n. 539 do STJ.

Como as construtoras/incorporadoras não estão vinculadas às referidas entidades, não podem cobrar juros de forma capitalizada.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI . CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO .
1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados.
2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1905596 PR 2020/0240969-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2023, sem destaque no original).

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

(STJ, AREsp. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicação em 22-6-2023, sem destaque no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ARTIGO 300 DO CPC) – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita-se às instituições financeiras (REsp. n. 2005302).

Na Tabela Price os juros são compostos (juros sobre juros), portanto sua incidência caracteriza capitalização ou anatocismo, o que é vedado (Súmula n. 121 do STF).

A tutela de urgência será concedida quando preenchidos os requisitos elencados no artigo 300 do Código de Processo Civil.

(TJMT – AI 1027917-91.2023.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 13/03/2024)

No laudo pericial ficou consignado que o contrato é omisso q
uanto ao sistema de amortização e que no extrato de evolução da dívida consta a aplicação da tabela price e foi constatado que a fórmula aplicada utiliza juros exponenciais.

Confira-se (Id. 342394959, pág. 21):

Desse modo, impõe-se o recálculo da dívida mediante a utilização de juros simples, conforme determinado pelo Juízo
a quo
.

Quanto ao sistema de amortização, como registrado, ficou constatado no laudo pericial que não há previsão expressa no contrato, e foi evidenciado que o banco tem utilizado a tabela Price.

Contudo, em virtude da violação à oferta, é devida a aplicação do Sistema de amortização constante (SAC), nos termos ofertados à
consumidora pela corretora preposta, conforme se verifica nas conversas de whatsapp e pela simulação anexada com a inicial (Ids. 342394867, 342394868 e 342394850).

Essa questão inclusive ficou registrada no laudo pericial (Id. 342394959, pág. 23):

Índice de correção monetária

O Apelante se insurge contra a determinação substituição do IPCA pela TR, determinada na sentença sob o fundamento de que houve onerosidade excessiva para o consumidor.

Todavia, não há ilegalidade na utilização do IPCA como índice de correção monetária e o fato de haver outro índice mais vantajoso ao consumidor não é suficiente para determinar a alteração, devendo ser observado o contratualmente previsto.

Seguros

No tocante aos seguros MIP e DFI, o STJ definiu no Tema 972 que, nos contratos bancários, é vedada a venda casada, sendo obrigatória a concessão de liberdade ao consumidor para optar por contratar ou não, e de eleger a seguradora de sua preferência.

No caso em tela, o contrato impôs a contratação e estabeleceu qual seria a seguradora, o que configura venda casada.

Ademais, há prova nos autos de que as apólices apresentavam vigência expirada ou exígua, deixando a consumidora desprotegida, o que configura falha na prestação do serviço e demonstra que houve cobrança indevida.

A obrigatoriedade legal da contratação do seguro no Sistema Financeiro Imobiliário (Lei 9.514/97) não se aplica ao caso, visto que, como já registrado, o contrato foi firmado diretamente com a construtora/incorporadora, que não se equipara às instituições financeiras e, portanto, não integra o sistema financeiro nacional ou o sistema financeiro imobiliário (STJ - AgInt no AREsp: 1913941 GO 2021/0182386-5).

Mesmo que assim não fosse, a obrigatoriedade do seguro não autoriza a contratada a impor a seguradora, sem dar opção de escolha, nem a cobrar por um serviço não prestado adequadamente (apólices vencidas).

Diante disso, deve ser mantida a nulidade e a determinação de devolução dos valores.

Diferença de ITBI

Quanto à restituição dos R$ 3.283,24 referentes ao ITBI, ainda que o pagamento desse imposto seja responsabilidade do comprador, é necessário observar que, neste caso, a oferta do imóvel foi feita expressamente com promessa de que o valor do ITBI seria R$ 9.000,00.

No entanto, a prova dos autos demonstra que o custo adicional decorreu de desídia das rés, que apresentaram documentação incompleta/errônea ao Cartório, atrasando o registro para o exercício fiscal seguinte e gerando a majoração do imposto.

Diante dessa particularidade, não se pode admitir que a consumidora tenha de arcar com o prejuízo financeiro causado exclusivamente por falha operacional do fornecedor (art. 14 do CDC), de modo que é devida a determinação de restituição do excedente pago a esse título.

Repetição do indébito

O Apelante pleiteia a devolução na forma simples.

Contudo, a cobrança de juros capitalizados sem previsão contratual, a imposição de seguros em venda casada (e sem cobertura efetiva) e o repasse de custos decorrentes de erro próprio configuram conduta contrária à boa-fé objetiva, autorizando a restituição em dobro prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC.

Depósitos judiciais

O pedido de levantamento imediato dos valores perde objeto como pleito autônomo recursal diante da confirmação da sentença de mérito. Os valores depositados serão geridos na fase de cumprimento de sentença/liquidação, abatendo-se do saldo devedor recalculado, conforme já determinado na decisão recorrida.

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
apenas para determinar a manutenção do IPCA como índice de correção monetária.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026