Tribunal: TJMT
Processo: 0009065-11.2015.8.11.0002
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:

0009065-11.2015.8.11.0002

CLASSE:

APELAÇÃO
CÍVEL (1
98
)

ASSUNTO:
[
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO, INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL, OBRIGAÇÃO DE FAZER/ NÃO FAZER
]

RELATOR:
EXM
O
. SR.

D
ES
.

RICARDO GOMES DE ALMEIDA

TURMA JULGADORA:
[EXMO. SR. DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA, EXMA. SRA. DES
A
. CLARICE CLAUDINO DA SILVA,
EXMO. SR.
D
R
. MARCIO APARECIDO GUEDES,
EXMA. SRA.
DES
A
. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS,
EXMA. SRA.
DES
A
. MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

PARTE(S):

[GABRIEL ALBINO DA CRUZ E SILVA - CPF: 004.125.691-32 (APELADO), MARIANNY FRANCA GOMES - CPF: 029.160.181-23 (ADVOGADO), LIDIA ROSA SANTOS E SILVA - CPF: 025.806.371-84 (APELADO), AURORA CONSTRUCOES INCORPORACOES E SERVICOS LTDA - EPP - CNPJ: 03.833.589/0001-05 (APELANTE), ROGERIO BARAO - CPF: 233.109.449-72 (ADVOGADO), FRANCISMARIO MOURA VASCONCELOS - CPF: 487.244.241-53 (ADVOGADO)]

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. SALDO DEVEDOR EM ABERTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICABILIDADE. RETENÇÃO DAS CHAVES. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar a entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda no prazo de 60 dias, sob pena de multa diária, bem como condenar a construtora ao pagamento de aluguéis (lucros cessantes) e danos morais no valor de R$ 10.000,00. A sentença reconheceu a falha na prestação de serviço pela não formalização do financiamento.

Requerimentos do recurso: (i) reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos, sob fundamento de inadimplência dos compradores quanto ao saldo devedor (financiamento); (
ii
) reconhecimento da licitude da retenção das chaves; e (
iii
) afastamento das condenações por danos materiais e morais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) saber se a construtora pode reter as chaves do imóvel diante do não pagamento do saldo devedor (financiamento bancário) pelos compradores; e (
ii
) saber se há dever de indenizar danos materiais e morais decorrentes da não entrega do imóvel nessas circunstâncias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro, conforme dispõe a regra da
exceptio
non
adimpleti

contractus
prevista no art. 476 do Código Civil.

A entrega das chaves e a imissão na posse estavam condicionadas contratualmente à quitação do preço ou à assinatura do contrato de financiamento. É incontroverso que os compradores pagaram apenas o sinal (aproximadamente 6% do valor), permanecendo inadimplentes quanto ao saldo devedor substancial.

A obrigação de reunir condições e obter o financiamento junto ao agente financeiro recai sobre o comprador. A retenção das chaves pela construtora diante da falta de pagamento do saldo devedor constitui exercício regular de direito, o que afasta a configuração de ato ilícito.

A imposição de entrega do imóvel sem a respectiva quitação do preço implicaria em enriquecimento sem causa dos compradores, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

Ausente ato ilícito da construtora, não há dever de indenizar. Os pedidos de danos materiais (lucros cessantes/aluguéis) e danos morais devem ser julgados improcedentes, pois a frustração do negócio decorreu da inadimplência dos autores.

IV. DISPOSITIVO

Recurso provido.

R

E

L

A

T

O

R

I

O

EXM
O
.
SR
. D
ES
.

RICARDO GOMES DE ALMEIDA

(RELATOR
):

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
AURORA CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande (ID 326294453), que nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais n. 0009065-11.2015.8.11.0002 ajuizada por
GABRIEL ALBINO DA CRUZ E SILVA e OUTRA
; julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) Determinar que a ré, no prazo de 60 (sessenta) dias, entregue aos autores o imóvel objeto do contrato, sob pena de multa diária de R$ 100,00, limitada a R$ 10.000,00; b) Condenar a ré ao pagamento de aluguéis devidos (lucros cessantes), a serem apurados em liquidação de sentença; c) Condenar a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais; d) Condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Embargos de Declaração opostos pela requerida foram rejeitados (ID 326294459).

Em suas razões recursais (ID 326294462), a Apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, alegando que o Juízo a quo não enfrentou teses nucleares da defesa, especialmente a exceção do contrato não cumprido.

No mérito, argumenta que: os autores pagaram apenas o sinal de R$ 5.700,00, de um total de R$ 95.000,00, estando inadimplentes quanto ao saldo devedor de R$ 89.300,00; A entrega das chaves estava contratualmente condicionada à assinatura do financiamento bancário e quitação do saldo devedor, o que jamais ocorreu; A obrigação de obter o financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF) era exclusiva dos compradores, tendo a construtora fornecido a documentação necessária em abril de 2012; É juridicamente impossível e configura enriquecimento ilícito a condenação para entregar o imóvel sem a contrapartida do pagamento do preço; Não há comprovação de pagamento de aluguéis para justificar a condenação em danos materiais/lucros cessantes, tratando-se de julgamento extra petita e baseado em presunções; Inexistência de dano moral, pois a não entrega decorreu da inadimplência dos próprios autores.

Pugna pelo provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, condicionar a entrega do bem à quitação do saldo devedor e afastar as indenizações.

Comprovante de preparo juntado (ID 326878358).

Intimada para apresentar contrarrazões, a parte apelada manteve-se inerte, conforme certidão de decurso de prazo (ID 331246382).

É o relatório.

V
O T O (
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA
)

EXMO. SR. DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA (RELATOR):

A Apelante argui nulidade por falta de fundamentação, alegando que o Juízo não analisou a tese da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).

Pois bem. Embora a sentença tenha sido sucinta ao afastar as teses defensivas, o Novo Código de Processo Civil, em seu art. 1.013, § 3º, IV, permite que o Tribunal julgue o mérito diretamente quando a causa estiver madura, suprindo eventuais omissões ou falhas de fundamentação da primeira instância.

Considerando que a matéria é eminentemente de direito e a prova é documental, passo à análise do mérito recursal, o que, por consequência, prejudica a análise isolada da preliminar para fins de anulação, em prestígio aos princípios da celeridade e economia processual.

Assim,
REJEITO
a preliminar de nulidade e passo ao exame do mérito.

V

O

T

O
(
MÉRITO
)

EXMO. SR. DES. RICARDO GOMES DE ALMEIDA (RELATOR):

Conforme anteriormente relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
AURORA CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande (ID 326294453), que nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais n. 0009065-11.2015.8.11.0002 ajuizada por
GABRIEL ALBINO DA CRUZ E SILVA
e
OUTRA
; julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) Determinar que a ré, no prazo de 60 (sessenta) dias, entregue aos autores o imóvel objeto do contrato, sob pena de multa diária de R$ 100,00, limitada a R$ 10.000,00; b) Condenar a ré ao pagamento de aluguéis devidos (lucros cessantes), a serem apurados em liquidação de sentença; c) Condenar a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais; d) Condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto intrínsecos quanto extrínsecos, conheço do recurso de apelação.

O cerne da controvérsia reside em verificar se houve falha na prestação de serviço pela construtora Apelante ao não entregar o imóvel na data aprazada (31/12/2013) e se é devida a condenação na obrigação de entregar o bem e pagar indenizações, considerando o fato de que os autores pagaram apenas o valor da entrada.

Pois bem
. Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" em 07/01/2012 (ID 326294431 e seguintes), tendo por objeto uma unidade no Residencial Neli Curvo, pelo preço de R$ 95.000,00.

A forma de pagamento ficou estabelecida da seguinte maneira (Quadro Resumo, item III): Sinal: R$ 4.500,00; Parcelas: R$ 1.200,00 (em duas vezes); Saldo Devedor: R$ 89.300,00, a ser pago mediante financiamento bancário ou recursos próprios, com vencimento em 30/12/2013.

É fato incontroverso nos autos, admitido na própria inicial e corroborado pela documentação que os Apelados realizaram apenas o pagamento do sinal e das parcelas iniciais (totalizando cerca de R$ 5.700,00), não havendo quitação do saldo remanescente de R$ 89.300,00.

A sentença recorrida determinou a entrega do imóvel sob o fundamento de que a construtora foi inerte em promover a assinatura do financiamento. Contudo, tal entendimento merece reforma, com a devida vênia.

O contrato firmado entre as partes é bilateral e sinalagmático, gerando obrigações recíprocas. A cláusula 4.1 do contrato (ID 326294431) e o item 9.1.3 (ID 326294433) são cristalinos ao estabelecer que a entrega das chaves e a imissão na posse estão condicionadas a que o comprador esteja em dia com suas obrigações, especialmente a quitação do preço ou assinatura do contrato de financiamento com alienação fiduciária.

Aplica-se ao caso, a regra da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, prevista no art. 476 do Código Civil:

“
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
.”

Portanto, a cláusula que condiciona a entrega das chaves à quitação total do preço não configura abusividade, mas mero reflexo da natureza sinalagmática da avença, voltada a assegurar equilíbrio entre as partes.

Nessa perspectiva, a retenção da posse do imóvel até o adimplemento integral da obrigação pelo adquirente se apresenta como mecanismo legítimo de preservação contratual, não havendo fundamento para reputá-la inválida.

Não é razoável, nem jurídico, impor a construtora a obrigação de entregar um bem imóvel quitado em apenas cerca de 6% (seis por cento) do seu valor, sem que os compradores tenham garantido o pagamento do saldo devedor substancial (94%). Tal determinação judicial implicaria em enriquecimento sem causa dos Apelados, vedado pelo ordenamento jurídico (art. 884 do CC).

Quanto à responsabilidade pela obtenção do financiamento, embora se reconheça a incidência do Código de Defesa do Consumidor, cabe ao comprador reunir as condições financeiras e documentais para a aprovação do crédito junto ao agente financeiro (CEF). A construtora entregou o contrato assinado aos autores em abril de 2012 (recibo no ID 326294430), viabilizando a busca pelo crédito.

Ainda que a CEF tenha informado nos autos (ID 326294449) que houve avaliações de risco de crédito aprovadas para o autor, o fato objetivo é que o contrato de financiamento não foi assinado e o valor não foi repassado à construtora. Se o financiamento não se concretizou, cabia aos autores
quitar
o saldo devedor com recursos próprios para exigir a entrega das chaves na data aprazada, o que não ocorreu.

Estando os autores inadimplentes quanto à parcela principal do preço (saldo devedor) na data prevista para a entrega (31/12/2013), não há mora da construtora em reter as chaves.

Não há nos autos prova de que a construtora tenha praticado ato ilícito que obstasse o financiamento. A própria CEF informou nos autos que houve avaliações de risco aprovadas para o autor, o que derruba a tese de que a construtora teria inviabilizado o crédito. Se o crédito foi aprovado e o contrato não foi assinado, a inércia não pode ser imputada presumidamente à Ré.

Por consequência, afastada a ilicitude na conduta da Apelante em não entregar o imóvel ante a falta de pagamento, não há que se falar em indenização por lucros cessantes (aluguéis) ou danos morais.

A propósito:

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES CONDICIONADA À QUITAÇÃO INTEGRAL DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INEXISTÊNCIA DE ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente a ação indenizatória por danos morais e materiais, mantendo a validade da retenção das chaves do imóvel até a quitação integral do saldo devedor. O apelante sustenta que a conduta da construtora foi abusiva e pleiteia indenização por danos morais e materiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à quitação integral das obrigações contratuais; e (
ii
) analisar se a retenção do imóvel gerou prejuízo indenizável ao apelante. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que vincula a entrega das chaves ao adimplemento integral das obrigações do comprador é válida, nos termos do artigo 476 do Código Civil, que consagra a exceção do contrato não

cumprido. O apelante reconheceu sua inadimplência em relação à taxa de evolução da obra referente a dezembro de 2020, quitando o débito apenas em março de 2021, o que justifica a entrega do imóvel somente em abril de 2021. A construtora não pode ser compelida a entregar o imóvel sem a contraprestação correspondente, sendo legítima a retenção das chaves enquanto houver pendência financeira do comprador. O dano moral não pode ser presumido a partir de um mero inadimplemento contratual. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça exige prova de prejuízo extrapatrimonial efetivo, o que não foi demonstrado pelo apelante. O prazo decorrido entre a regularização do débito e a entrega do imóvel foi exíguo e não configura atraso
exces

sivo
ou desarrazoado, afastando a hipótese de indenização por danos materiais ou morais. IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: A cláusula que condiciona a entrega das chaves do imóvel à quitação integral do saldo devedor é válida e encontra amparo na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). A retenção das chaves por parte da construtora diante da inadimplência do comprador não configura conduta abusiva, desde que prevista

contratualmente. O dano moral não pode ser presumido de inadimplemento contratual, sendo necessária a demonstração de prejuízo extrapatrimonial concreto. A entrega do imóvel logo após a quitação do débito não caracteriza atraso injustificado, afastando a obrigação de indenizar por danos materiais ou morais. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 476; CPC, art. 98, § 3º. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.074245-9/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira
Brant ,
20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/05/2025, publicação da súmula em 16/05/2025)

Em relação aos aluguéis, além da ausência de culpa da Ré pela retenção das chaves (motivada pela inadimplência dos autores), os autores juntaram apenas contratos de locação sem assinaturas ou comprovantes de efetivo desembolso, o que fragiliza a pretensão indenizatória material, que não admite presunção.

Quanto aos danos morais, a frustração do negócio decorreu, primariamente, da incapacidade dos autores em finalizar o financiamento ou quitar o saldo devedor. Não havendo ato ilícito da Ré, inexiste dever de indenizar.

Ressalte-se que a posterior Recuperação Judicial da empresa ou a paralisação das obras não socorrem os autores, pois a inadimplência destes (falta de quitação do saldo devedor) antecede ou é concomitante ao prazo de entrega, legitimando a retenção do bem pela vendedora.

Diante desse cenário, a reforma da sentença é medida que se impõe, para julgar improcedentes os pedidos iniciais, visto que não se pode exigir o cumprimento da obrigação de entrega da coisa sem a contraprestação do pagamento do preço.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por AURORA CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA. para REFORMAR INTEGRALMENTE a sentença recorrida e JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 476 do Código Civil.

Em razão da inversão do ônus
da
sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, em razão de serem os autores beneficiários da Justiça Gratuita, conforme art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (
1
ª VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. D
R
.
MÁRCIO APARECIDO GUEDES
(
2
º VOGAL
- CONVOCADO
):

Aguardo o pedido de vista.

SESSÃO DE
24 A 26
DE MARÇO
DE
2026

-
PLENÁRIO
VIRTUAL (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
CLARICE CLAUDINO DA SILVA
(1ª VOGAL):

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos.

Gabriel Albino da Cruz
e Silva e
Lídia Rosa Santos e Silva
ajuizaram Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais em desfavor de
Aurora Construções Incorporações e Serviços Ltda.

Argumentaram que, em 27/12/2011, adquiriram 01 (uma) unidade habitacional com área total de 200 m2 e edificação de 55,15 m2, composta de sala, 03 (três) quartos, cozinha e banheiro, no Residencial Neli Curvo, situada em Várzea Grande, no contexto do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

O preço total ajustado foi de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), viabilizado mediante pagamento de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) no ato da contratação com recursos próprios, complementado por 02 (duas) prestações mensais de R$ 600,00 (seiscentos reais) cada, vencidas em 27/01/2012 e em 27/02/2012, e pelo financiamento do saldo remanescente de R$ 89.300,00 (oitenta e nove mil e trezentos reais) junto à Caixa Econômica Federal, que deveria ter providenciado até 30/12/2013.

Afirmaram ter apresentado a documentação necessária; todavia, nunca foram convocados para firmar o contrato de financiamento, tampouco receberam as chaves do imóvel, cuja entrega estava prevista para 31/12/2013.

Alegaram que apesar de terem cumprido suas partes na obrigação, com a quitação da entrada e da entrega dos documentos necessários ao financiamento do saldo remanescente, jamais foram convocados pela construtora/apelante a formalizar o contrato de financiamento perante a instituição financeira, tampouco lhes foi entregue o imóvel no prazo estipulado.

Sustentaram que a inércia da construtora gerou prolongada frustração de expectativa legítima de moradia, obrigando-os a permanecer em regime de locação por período superior a um ano.

Forte nesses argumentos, os autores/apelados requereram a condenação da construtora ré: (i) à entrega do imóvel, (
ii
) às providências para viabilizar o financiamento, (
iii
) a pagar 01 (um) ano e 4 (quatro) meses de aluguel e (
iv
) a indenizá-los por danos morais em montante não inferior a 50 (cinquenta) salários-mínimos.

Em sede de tutela de urgência, a Juíza da causa determinou que a construtora/apelante promovesse os meios para a liberação dos documentos para finalizar o processo de financiamento junto à CEF, cuja decisão foi mantida no RAI 85.413/2015 (ID 326294434 – pág. 18/24).

Em sua defesa, a construtora apelante impugnou os pedidos autorais em sua integralidade, e sustentou que a formalização do contrato de financiamento era obrigação exclusiva dos promissários compradores, e não da construtora, razão pela qual o não cumprimento da condição suspensiva seria atribuível aos próprios autores.

Salientou que, segundo o item 4.1 do Quadro Resumo, ficou estipulada a previsão de conclusão e entrega da unidade compromissada para 31/12/2013. No entanto, alegou que referido item deixa claro que o promissório comprador tomou conhecimento de que a referida data de entrega das chaves do imóvel é mera estimativa, intrinsecamente vinculada ao pagamento do saldo devedor até aquela data, que poderia variar de acordo com a data de assinatura do Contrato de Financiamento junto ao Agente bancário.

De acordo com o item 4.1.6 das Condições Gerais do contrato, a obrigação da construtora/apelante se lastreou na entregar do bem prometido, pronto e acabado, nas condições comprometidas e no prazo estabelecido neste instrumento, desde que os autores/compradores promovessem o pagamento da totalidade do preço, conforme especificado no Quadro Resumo.

Já no item 4.4.3 ficou consignado que em quaisquer das hipóteses de financiamento a ser obtido pelo promissário comprador, este receberia a escritura pública ou particular de compra e venda, sujeitando-se às condições impostas pelo agente financeiro.

Durante a instrução foi realizada audiência (ID 326294436).

Além disso, foi solicitada à CEF informações se os autores/apelados procuraram aprovação do financiamento para quitação do imóvel objeto da demanda e, em caso positivo, quantas tentativas foram realizadas e o(s) motivo(s) da rejeição.

Em resposta, a instituição financeira esclareceu que houve 02 (duas) avaliações de risco de crédito entre 2013 2016 para o CPF do Apelado, com resultado aprovado e com a modalidade de unidade residencial de empreendimento (ID 326294449).

Logo em seguida, a instrução foi encerrada com a prolação da sentença recorrida.

A Juíza de primeiro grau rejeitou a preliminar de falta de interesse de agir e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

À luz das regras do direito do consumidor, entendeu que a ré/apelante permaneceu inerte na formalização do financiamento e na entrega do imóvel, condenando-a a: (i) entregar o imóvel no prazo de até 60 (sessenta) dias, sob multa diária de R$ 100,00 (cem reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais); (
ii
) pagar danos materiais a título de aluguéis/lucros cessantes, a serem apurados em liquidação; (
iii
) pagar R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, acrescido de consectários legais, além de compelir a ré/apelante a arcar as custas e honorários de 10% sobre o valor atualizado da condenação.

Na apelação, a construtora sustentou, em caráter preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, ao argumento de que não houve enfrentamento das teses nucleares de defesa, especialmente aquelas relativas às cláusulas contratuais condicionantes da entrega das chaves ao adimplemento do saldo devedor, à falta de prova de conduta imputável à construtora, e à impossibilidade de condenação à entrega do bem sem a correspondente contrapartida da quitação do preço.

No mérito, arguiu que não havia obrigação de obter ou intermediar o financiamento em nome dos compradores e que, em 25/04/2012, entregou aos compradores/apelado uma via do contrato assinada para instrução do pedido perante a CEF – Caixa Econômica Federal.

Salientou que os próprios autores/apelados haviam iniciado tratativas junto à Caixa Econômica Federal que, por sua vez, informou ter havido avaliações de risco aprovadas.

Alegou que não há prova de ação ou omissão da construtora que tenha impedido a contratação do mútuo.

Quanto à condenação ao pagamento de aluguéis, arguiram que os contratos de locação apresentados são desprovidos de assinaturas, se referem a período anterior ao prazo contratual de entrega e indicam endereço diverso daquele declarado pelos autores/apelados em outros documentos processuais, sem qualquer comprovante de pagamento.

Por fim, pediram a improcedência da condenação ao pagamento de indenização por danos morais ante a inexistência de conduta ilícita e de nexo causal.

-
Preliminar de Nulidade da Sentença
:

A tese de negativa de prestação jurisdicional não comporta acolhimento.

Da leitura da sentença recorrida, verifica-se que a magistrada de primeiro grau enfrentou, ainda que de forma sintética, o cerne da controvérsia, e concluiu pela responsabilidade da ré/apelante com fundamento na falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC.

O fato de a fundamentação não ter acolhido as teses defensivas não equivale à omissão passível de nulidade.

Ademais, o julgador não está obrigado a rebater individualmente cada argumento deduzido pelas partes, sendo suficiente que enfrente a questão controvertida central de forma motivada.

Por isso,
rejeito
a preliminar e conheço do apelo.

-
Mérito Recursal
:

Ressoa das razões do apelo que a construtora Apelante insiste que a entrega das chaves, prevista para 31/12/2013, estava condicionada à prévia quitação do saldo devedor ou à assinatura do contrato de financiamento pelos compradores, com base nas cláusulas 9.1.3 e 9.2.3 do instrumento de compromisso de compra e venda, que condicionam a imissão na posse ao cumprimento integral das obrigações financeiras do promissário comprador.

É certo que esse argumento não pode ser descartado, pois reflete a estrutura sinalagmática do contrato, cujo equilíbrio é tutelado pelo art. 476 do Código Civil. No entanto, a análise do caso concreto revela que a situação de inadimplemento não pode ser atribuída exclusivamente aos autores/apelados.

O contrato foi firmado em 27/12/2011 com previsão de entrega em 31/12/2013.

Em abril/2015, portanto, mais de 01 (um) ano após o prazo contratual combinado para concluir o empreendimento e entregar as chaves, a própria Apelante requereu o processamento de sua Recuperação Judicial, o que demonstra que o empreendimento se encontrava em situação de grave dificuldade financeira quando do ajuizamento da ação, distribuída 05/05/2015.

Esse contexto é juridicamente relevante porque afasta a interpretação de que a falta de entrega teria decorrido, exclusivamente, do inadimplemento dos compradores/apelados em relação ao financiamento.

Ademais, o contrato em exame foi celebrado no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, cujo modelo operacional envolve a
contratação direta da Construtora pela Caixa Econômica Federal como
agente
gestor do Fundo de Arrendamento Residencial
.

Nesse contexto, a assertiva no sentido de que a responsabilidade pelo financiamento era dos compradores/apelados merece temperamento, pois o próprio programa pressupõe a articulação entre a construtora e o agente financeiro, cabendo àquela (apelante), no mínimo, viabilizar as condições técnicas e documentais do empreendimento para permitir a formalização dos contratos individuais de financiamento.

De toda sorte, a entrega aos compradores/apelados de uma via do contrato assinado, em abril/2012, não exaure tal dever.

Nessa perspectiva, a aplicação do Tema Repetitivo 996 do Superior Tribunal de Justiça revela pertinente ao caso.

Nos termos da tese firmada pela Corte Superior de Justiça, é
ilícita a cláusula contratual que condiciona o início do prazo de entrega à celebração do contrato de financiamento com instituição financeira
, e é obrigatória a fixação de prazo certo e objetivo para a conclusão da obra.

No caso concreto, embora haja cláusula contratual prevendo a data definida de entrega (31/12/2013), o argumento da apelante de que tal prazo somente fluiria a partir da assinatura do financiamento importa, na prática, em fazer recair sobre os compradores/apelados o risco de indeterminação temporal que, na verdade, é do incorporador.

Em termos mais claros, a obrigação de construir e entregar o imóvel é da Construtora e independe da forma de quitação do preço, que é obrigação autônoma do comprador.

Para ilustrar:

“(...) Nos termos da tese firmada no Tema Repetitivo 996/STJ, é ilícita a cláusula contratual que condiciona o início do prazo de entrega do imóvel à celebração de contrato de financiamento com instituição financeira, sendo obrigatória a estipulação de prazo certo e objetivo para a conclusão da obra, sob pena de mora do incorporador. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias para prorrogação do prazo de entrega do imóvel, desde que seja contratada de forma clara, com prazo determinado e observância do dever de informação, conforme jurisprudência consolidada no STJ (REsp 1.582.318/RJ).

Nos termos do Tema Repetitivo 970/STJ, a cláusula penal moratória contratualmente estipulada com valor equivalente ao locativo afasta a cumulação com a indenização por lucros cessantes, por configurar dupla reparação pelo mesmo inadimplemento.

A existência de cláusula prevendo multa de 2% sobre os valores pagos, mais 0,5% ao mês em caso de atraso, é suficiente para afastar a condenação por lucros cessantes, pois representa indenização razoável pelos danos patrimoniais decorrentes da mora.

O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral indenizável. A reparação extrapatrimonial demanda a demonstração de circunstâncias excepcionais que evidenciem sofrimento ou abalo psíquico anormal, o que não se verifica no caso concreto. Precedentes do STJ (
AgRg
no
AREsp
570 .086/PE; REsp 2.158.753/SE). (...)”. (TJSC, Apelação n. 0300089-54.2018 .8.24.0040, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.
Yhon
Tostes, Segunda Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 17-07-2025). (TJ-SC - Apelação: 03000895420188240040, Relator.:
Yhon
Tostes, Data de Julgamento: 17/07/2025, Segunda Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos).

Salienta-se que essa conclusão não implica afastar a exceção de contrato não cumprido em abstrato, e sim reconhecer que, diante da mora simultânea, pois a construtora não entregou o imóvel no prazo ajustado e os compradores não quitaram o saldo, a solução mais adequada não é conferir à ré/apelante o direito de retenção ilimitado e incondicionado.

Diante desse quadro, peço vênia ao Relator, mas entendo que o mais justo é manter a condenação da Apelante à obrigação de fazer consistente na adoção das providências necessárias à efetiva disponibilização do imóvel aos autores/apelados, no prazo de 60 (sessenta) dias, sem prejuízo da formalização do ajuste financeiro remanescente na forma contratualmente devida, convertendo-se a obrigação em perdas e danos caso seja inviabilizado o adimplemento específico.

Ou seja, caso descumprida a obrigação no prazo fixado, tal obrigação deve se converter em perdas e danos, com a restituição integral dos valores pagos pelos autores/apelados, atualizados pelo IPCA desde cada desembolso, e acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, a partir da citação.

Essa solução se justifica pelo fato de que a Apelante se encontra em liquidação judicial, o que torna duvidoso o cumprimento da obrigação de fazer, de maneira que é mais adequada a possibilidade de prever a conversão em perdas e danos como medida subsidiária expressa.

No que concerne
à condenação ao pagamento de aluguéis
, a título de danos materiais, a Juíza sentenciante reconheceu o direito dos autores/apelados à indenização pelo período de privação do imóvel, e remeteu a apuração dos valores à fase de liquidação por artigos.

A apelante impugnou essa condenação sob 02 (dois) fundamentos: (i) falta de prova idônea dos contratos de locação e (
ii
) suposto julgamento fora do pedido (extra petita), à míngua de limitação temporal da liquidação ao período de 01 (um) ano e 04 (quatro) meses pleiteado na inicial.

O primeiro fundamento não é suficiente para afastar a condenação em si.

A relação entre o inadimplemento contratual, consistente na não entrega do imóvel no prazo, e a necessidade de habitação alternativa é consequência natural e ordinária do descumprimento, de maneira que é desnecessária a prova direta de cada desembolso para fins de reconhecimento do direito, que pode ser apurado em liquidação.

Ademais, as fragilidades apontadas nos contratos de locação, como por exemplo, a falta de assinaturas, endereço divergente, período anterior ao prazo de entrega, são circunstâncias que devem ser consideradas na fase de apuração, e não em sede de cognição sumária sobre a existência do direito.

Isto é, na fase da liquidação, mediante instrução adequada, compete ao julgador aferir quais períodos e valores foram efetivamente comprovados.

O segundo fundamento, por outro lado, merece acolhimento parcial.

O pedido formulado na inicial delimitou o pleito indenizatório a 01 (um) ano e 04 (quatro) meses de aluguéis. Isso significa que, ao remeter à liquidação sem fixar qualquer baliza temporal, a Juíza da causa extrapolou os limites objetivos do pedido.

É prudente que a liquidação fique restrita ao período de inadimplemento demonstrado: ou seja, da data que o imóvel deveria ter sido entregue, em 31/12/2013, até 30/04/2015, pois esse é o limite compatível com o pedido autoral.

Quanto ao
pedido de cumulação de multa moratória com lucros cessantes
, ressalva-se que, nos termos do Tema Repetitivo 970 do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória afasta a indenização por lucros cessantes quando ambas se destinam a reparar o mesmo inadimplemento.

No caso, a recorrente/construtora não demonstrou que o contrato contém cláusula penal moratória específica que abranja o período de atraso na entrega do imóvel.

A simples menção, nas razões recursais, a percentuais de multa e encargos não é suficiente para configurar a situação vedada pelo precedente vinculante, cujo âmbito de incidência pressupõe a coexistência de cláusula penal e condenação autônoma por lucros cessantes referentes ao mesmo período.

Portanto, ausente tal demonstração, não há base para afastar a condenação material pelos danos decorrentes da privação do uso do imóvel.

A tese da apelante de que a recuperação judicial teria transferido o empreendimento integralmente para a gestão da CEF – Caixa Econômica Federal, também, não afasta sua responsabilidade pelos danos causados até o momento em que se deu a transferência da administração das obras, tampouco exclui a responsabilidade pelos efeitos do inadimplemento contratual anterior a esse evento.

A recuperação judicial é fato relevante para a execução do julgado, mas não constitui excludente de responsabilidade civil contratual.

Por fim, o que tange à
indenização por danos morais
, o recurso merece provimento.

A Juíza da causa reconheceu o dano moral por presunção, associando-o à frustração do sonho da casa própria e à indefinição habitacional. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça tem assentado, em reiterados precedentes, que o simples atraso na entrega de imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável.

De acordo com o entendimento atual, é necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que evidenciem sofrimento ou abalo psíquico de natureza anormal, a se destacar das meras consequências ordinárias do inadimplemento contratual.

No caso concreto, não há elementos que demonstrem situação excepcional capaz de justificar a compensação extrapatrimonial.

A privação do uso do imóvel, embora inegavelmente inconveniente e merecedora de reparação patrimonial, situa-se no âmbito dos efeitos ordinários do inadimplemento contratual, sem qualquer dado concreto que evidencie abalo psíquico relevante, comprometimento de direito da personalidade ou situação de especial vulnerabilidade dos autores.

A condenação por danos morais baseada em presunção, sem apoio em circunstâncias demonstradas nos autos, importa em indevida expansão da responsabilidade civil além dos limites do dano efetivo.

Logo, afasto a condenação da verba indenizatória por danos morais.

Feitos esses esclarecimentos, peço licença ao ilustre Relator para divergir do seu entendimento.

De conseguinte,
dou parcial provimento
ao recurso e:

- Mantenho a condenação da
Aurora Construções, Incorporações e Serviços Ltda.
–
em Liquidação Judicial
à obrigação de fazer consistente na adoção das providências necessárias à efetiva disponibilização do imóvel aos autores, no prazo de 60 (sessenta) dias, observada a necessidade de formalização da quitação do saldo remanescente na via própria, convertendo-se, em caso de descumprimento ou inviabilidade do adimplemento específico, em perdas e danos, com a restituição integral dos valores pagos, por
Gabriel Albino da Cruz e Silva e Lídia Rosa Santos e Silva
, corrigida pelo IPCA a partir de cada desembolso e acrescida de juros de mora pela Selic, deduzida o IPCA, a contar da citação;

- Mantenho a condenação ao pagamento de danos materiais a título de aluguéis, a serem apurados em liquidação de sentença, contados da data que o imóvel deveria ter sido entregue, em 31/12/2013, até 30/04/2015, pois esse é o limite compatível com o pedido autoral;

- Afasto a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Considerando que os autores decaíram do pedido de danos morais, mas obtiveram êxito nos demais capítulos da demanda: obrigação de fazer e danos materiais, impõe-se a redistribuição do ônus
da
sucumbência, na proporção de 70% à ré/apelante e 30% aos autores/apelados.

No mais, mantenho inalterados os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação apurada, observada a proporcionalidade indicada, além da aplicação das regras atinentes à gratuidade de justiça concedida nos autos.

É como voto.

V O T O

EXM
O
. SR. D
R
.
MÁRCIO APARECIDO GUEDES
(2
º
VOGAL
- CONVOCADO
):

Acompanho o voto do Relator.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (PRESIDENTE):

Adiada a conclusão do julgamento para aplicação da Técnica prevista no art. 942 do CPC.

SESSÃO DE 31 DE MARÇO A 02 DE ABRIL DE 2026 -PLENÁRIO VIRTUAL (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3ª VOGAL – CONVOCADA):

Egrégia Câmara,

Trata-se de julgamento ampliado, nos termos do art. 942 do Código de Processo Civil, em razão da divergência instaurada no julgamento da Apelação Cível n. 0009065-11.2015.8.11.0002.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por
AURORA CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA.
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Na origem, os autores sustentaram que celebraram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, no âmbito do programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, alegando que, apesar do cumprimento de suas obrigações iniciais e da apresentação de documentação necessária ao financiamento, não foram convocados para assinatura do contrato junto à instituição financeira, tampouco receberam o imóvel no prazo ajustado.

A sentença reconheceu falha na prestação do serviço, determinando a entrega do imóvel, condenando a requerida ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais.

Em suas razões recursais, a Apelante sustentou, em síntese, a inadimplência dos compradores quanto ao saldo devedor, a inexistência de obrigação de intermediação do financiamento, a licitude da retenção das chaves e a ausência de ato ilícito apto a ensejar indenização.

O eminente Relator Des. Ricardo Almeida votou pelo provimento integral do recurso, para julgar improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a incidência da exceção do contrato não cumprido.

A divergência inaugurada pela ilustre 1ª Vogal – Desa. Clarice Claudino concluiu pelo parcial provimento do recurso, mantendo a obrigação de fazer e os danos materiais, afastando apenas a indenização por danos morais.

O 2º vogal - Magistrado Marcio Guedes acompanhou o relator.

Diante do dissenso, determinou-se a aplicação da técnica de julgamento ampliado prevista no art. 942 do CPC.

É o relatório.

A controvérsia submetida ao julgamento ampliado cinge-se à verificação da existência de responsabilidade da construtora pela não entrega do imóvel no prazo contratualmente ajustado, bem como à legitimidade da retenção das chaves diante do inadimplemento dos compradores.

De início, cumpre registrar que o recurso preenche os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

No mérito, peço vênia à douta divergência para acompanhar integralmente o bem lançado voto do eminente Relator.

Conforme documentado nos autos, restou incontroverso que os autores efetuaram apenas o pagamento da entrada e de parcelas iniciais, permanecendo inadimplentes quanto ao saldo devedor substancial, no importe de R$ 89.300,00, cuja quitação estava condicionada à obtenção de financiamento ou pagamento por recursos próprios.

O contrato firmado entre as partes possui natureza bilateral e sinalagmática, impondo obrigações recíprocas e interdependentes.

Nesse contexto, incide, com plena adequação ao caso concreto, a regra da
exceção do contrato não cumprido
, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo a qual nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra parte sem que tenha adimplido a sua própria.

A interpretação literal do referido dispositivo conduz à conclusão de que o inadimplemento de uma das partes impede a exigibilidade da prestação da outra.

Já sob o enfoque sistemático, tal regra visa preservar o equilíbrio contratual e evitar situações de vantagem indevida.

No caso concreto,
as cláusulas contratuais são expressas ao condicionar a entrega das chaves e a imissão na posse à quitação integral do preço ou à formalização do financiamento.

Os fatos comprovados nos autos indicam que tal condição não foi implementada pelos compradores.

A alegação de que a construtora teria obstado a obtenção do financiamento não encontra respaldo probatório consistente.

Ao contrário, há informação da instituição financeira no sentido de que houve avaliações de crédito aprovadas, o que fragiliza a tese de imputação de responsabilidade exclusiva à vendedora.

Dessa forma, não se pode atribuir à construtora a mora na entrega do imóvel quando a própria contraprestação essencial — o pagamento do preço — não foi cumprida pelos adquirentes.

Admitir a exigibilidade da entrega do imóvel em tais circunstâncias implicaria evidente violação ao equilíbrio contratual e resultaria em enriquecimento sem causa dos compradores, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

A retenção das chaves, portanto, configura exercício regular de direito, não havendo falar em ilicitude na conduta da Apelante.

No que tange à incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, embora aplicáveis à relação jurídica, não têm o condão de afastar a lógica básica dos contratos sinalagmáticos, nem de impor ao fornecedor o cumprimento de obrigação dissociada da contraprestação devida.

Ademais, não há nos autos prova de conduta abusiva ou omissiva da construtora que tenha inviabilizado a conclusão do financiamento ou caracterizado falha na prestação do serviço.

Afastada a ilicitude da conduta da construtora, não subsiste o dever de indenizar.

Os danos materiais, a título de lucros cessantes, pressupõem a existência de inadimplemento imputável ao fornecedor, o que não se configura no caso concreto.

Da mesma forma, os danos morais não podem ser presumidos, sobretudo quando a frustração do negócio decorre do próprio inadimplemento da parte autora.

Com base nas provas descritas, inexiste nexo causal entre a conduta da Apelante e os prejuízos alegados.

Assim, a reforma integral da sentença é medida que se impõe.

Dispositivo.

Ante o exposto, com a devida vênia a 1ª Vogal,
acompanho integralmente o voto do eminente Relator
, para
DAR PROVIMENTO ao apelo e julgar improcedente os pedidos iniciais, com a consequente inversão do ônus sucumbencial no valor fixado pelo eminente Relator e sua devida suspensão ante o deferimento da assistência judiciária.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (4ª VOGAL CONVOCADA):

Acompanho o voto do Relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026