Tribunal: TJMT
Processo: 1007130-44.2025.8.11.0041
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. GRUPO ECONÔMICO DE FATO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. AFASTAMENTO DO REGIME ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997. ANTICIPATORY BREACH NÃO CONFIGURADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pelas requeridas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, autorizar a retenção de 25% dos valores pagos pelas autoras e determinar a restituição do remanescente com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros de mora pela taxa Selic, deduzido o IPCA, a partir da citação.
2. Requerimentos do recurso: (i) reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam de duas das requeridas, ao argumento de que o contrato foi firmado exclusivamente com a sociedade de propósito específico; (ii) aplicação da Lei n. 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, com base no princípio da especialidade e no Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça; (iii) reconhecimento da quebra antecipada do contrato (anticipatory breach) como apta a dispensar a constituição em mora; (iv) alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007130-44.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[LINDALVA PIRES - CPF: 043.906.081-85 (APELADO), ANTONIO DIAS DA COSTA - CPF: 800.085.001-00 (ADVOGADO), LUCINDA PIRES - CPF: 026.249.351-93 (APELADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. GRUPO ECONÔMICO DE FATO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. AFASTAMENTO DO REGIME ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997.
ANTICIPATORY BREACH
NÃO CONFIGURADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta pelas requeridas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, autorizar a retenção de 25% dos valores pagos pelas autoras e determinar a restituição do remanescente com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros de mora pela taxa Selic, deduzido o IPCA, a partir da citação.

2
.

Requerimentos do recurso:
(i)
reconhecimento da ilegitimidade passiva
ad causam
de duas das requeridas, ao argumento de que o contrato foi firmado exclusivamente com a sociedade de propósito específico;
(
ii
)
aplicação da Lei n. 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, com base no princípio da especialidade e no Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça;
(
iii
)
reconhecimento da quebra antecipada do contrato (
anticipatory

breach
) como apta a dispensar a constituição em mora;
(
iv
)
alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3
.

As questões em discussão consistem em:
(i)
verificar a legitimidade passiva das sociedades integrantes do mesmo grupo econômico;
(
ii
)
examinar a aplicabilidade do regime especial da Lei n. 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor;
(
iii
)
analisar a configuração de quebra antecipada do contrato (
anticipatory

breach
) na hipótese de pedido de resilição formulado pelo adquirente;
(iv)
aferir o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos em compromisso de compra e venda anterior à Lei n. 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor alcança todas as sociedades integrantes da cadeia de fornecimento que viabilizou a oferta, comercialização e administração financeira do empreendimento imobiliário.

5
.

Configura grupo econômico de fato a sociedade de propósito específico controlada paritariamente por duas sócias, com administração obrigatoriamente exercida em conjunto por representantes de ambas, hipótese em que a sobreposição de quadros societários e administrativos e a comunhão de interesses na exploração da atividade autorizam a inclusão de todas as integrantes no polo passivo, com fundamento na teoria da aparência.

6.

A prevalência do regime especial da Lei n. 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor, na forma do Tema Repetitivo n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, condiciona-se ao preenchimento cumulativo de dois requisitos: o registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente e a regular constituição em mora do devedor fiduciante.

7
.
A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, embora não comprometa a validade nem a eficácia obrigacional da avença entre as partes, inviabiliza a deflagração do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, cuja operacionalização pressupõe atuação do Oficial do Registro de Imóveis
.

8
.
O pedido de resilição unilateral formulado pelo adquirente em situação de adimplência, por meio de requerimento administrativo de distrato, não configura quebra antecipada do contrato (
anticipatory

breach
), mas exercício de direito potestativo.

9
.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias firmados antes da Lei n. 13.786/2018, em que pleiteada a resolução por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

IV. DISPOSITIVO

1
0
.
Recurso

parcialmente provido para readequar o termo inicial dos juros de mora.

___________________

Dispositivos relevantes citados
:
CC, art. 265; CDC, arts. 2º, 3º e 7º, parágrafo único; CLT, art. 2º, § 3º; Lei n. 9.514/1997,
arts
. 26 e 27; Lei n. 13.786/2018.

Jurisprudências relevantes citadas
:

STJ, Súmula 543, REsp 2.230.700/MG,
EREsp
1.866.844/SP,
ProAfR
no REsp 2.154.187/SP (Tema 1348), Tema Repetitivo 1.095, Tema Repetitivo 1.002; TJMT,
ApCiv
1026028-76.2023.8.11.0041,
ApCiv
1036201-19.2022.8.11.0002.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES.
HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara
de Direito Privado
:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos requeridos
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
e
BRDU URBANISMO S/A
contra sentença de parcial procedência do Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais n. 1007130-44.2025.8.11.0041,
movida
por
LINDALVA PIRES
e
LUCINDA PIRES
em
desfavor
das apelantes e de
GINCO URBANISMO LTDA
.

Na
origem
, as autoras expuseram que a
requerente
Lucinda Pires celebrou com a r
equerida
BRDU SPE
VÁRZEA GRANDE LTDA.
, em
01
/setembro/2017, Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, referente ao lote n. 05, da quadra 27, do Loteamento Parque das Águas, em Várzea Grande/MT.

Narraram que, em 2018, a titularidade contratual foi informalmente transferida à
requerente
Lindalva Pires, mediante procuração pública por prazo indeterminado, e que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, buscaram administrativamente a rescisão a partir de setembro/2024, ainda em situação de adimplência, sem obter resposta.

Afirmaram ter adimplido o montante de R$ 84.722,93 (oitenta e quatro mil
,
setecentos e vinte e dois reais e noventa e três centavos).

Destacaram que
as
três empresas requeridas são
integrantes do mesmo grupo econômico, com comunhão de interesses financeiros
, razão pela qual seriam solidariamente responsáveis.

Postularam a
concessão d
a
gratuidade da justiça e de tutela de urgência e, no mérito,

a
declaração de rescisão contratual, a restituição solidária de 90% dos valores pagos e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) (id.
342963367
).

A tutela de urgência foi deferida
,
para suspender a exigibilidade das parcelas e obstar a inscrição em cadastros restritivos (id.
342963860
).

Na
contestação
,
as
requeridas BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. e BRDU URBANISMO S/A arguiram a ilegitimidade passiva desta

e da GINCO URBANISMO LTDA
, ao argumento de que não participaram da relação contratual.

No mérito, salientaram
que a natureza do contrato atrai a
prevalência
da Lei n. 9.514/1997
–
que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel
–
sobre o Código de Defesa do Consumidor
, o que tornaria inaplicável o diploma consumerista e a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Afirmaram que a empresa empregou esforços para
encontrar uma solução
consensual e destaca
ra
m a inexistência de ato
ilícito
ou de danos morais indenizáveis
. Requereram a improcedência dos pedidos iniciais ou a retenção de 25% dos valores pagos

(id.
342963861
).

A

requerida
GINCO URBANISMO LTDA.
também apresentou
contestação
, na qual
reiterou as teses de ilegitimidade passiva, prevalência da lei especial e inexistência de danos morais indenizáveis (id. 342963873).

Na

sentença
, o
Juízo
de

origem
rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva
,
ao fundamento de que a sobreposição de quadros administrativos e societários caracteriza grupo econômico de fato, com aplicação da Teoria da Aparência e da responsabilidade solidária
.

No mérito, re
gistrou tratar-se de
relação consumerista
,

com

aplicabilidade d
a Súmula
n.
543 do S
uperior
T
ribunal de
J
ustiça
,

que disciplina a
restituição das parcelas pagas na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel regido pelo sistema consumerista.

Entendeu pela possibilidade de rescisão contratual, mas pela inexistência de danos morais indenizáveis, pois a ausência de resposta administrativa ao pedido de distrato, a seu ver, configurou mero dissabor contratual.

Declarou rescindido o contrato, com possibilidade de retenção, pelas requeridas, de
2
5% do valor pago, uma vez que o distrato se deu por culpa exclusiva das consumidoras.
Registrou que o ressarcimento de 75% do
montante adimplido dever
ia
ser realizado com
correção monetária pelo IPCA a partir da data do efetivo desembolso e com juros de mora pela taxa S
elic
, deduzido o

IPCA,
a contar da data da citação
.

Reconheceu sucumbência recíproca, na proporção de 50% para cada parte,
e as condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado
s em 10% sobre o valor da condenação,

a serem pagos pelas requeridas ao patrono das autoras
, e em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido pelas requeridas
,

a serem pagos pelas autoras ao patrono das requeridas
(id. 342963892)
.

Nas
razões recursais
, as apelantes, preliminarmente,
reiteram
a ilegitimidade passiva
ad causam
de BRDU URBANISMO S/A e GINCO URBANISMO LTDA., ao fundamento de que o contrato foi firmado exclusivamente com BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. e que a mera identidade societária não caracteriza grupo econômico, exigindo-se a demonstração de interesse integrado, efetiva comunhão de interesses e atuação conjunta.

No mérito,
reafirmam a
aplicabilidade da Lei n. 9.514/1997 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, em razão do princípio da especialidade, com invocação do Tema Repetitivo
n.
1
.
095 do S
uperior
T
ribunal de
J
ustiça
.

Argumentam que, em conformidade com o referido tema, bem como em razão da
ratio
firmada no julgamento dos
EAREsp
n. 1.866.844/SP, a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis não compromete a eficácia da avença entre as partes, tampouco autoriza sua rescisão fora do rito previsto.

Salientam que o p
róprio pedido de resilição unilateral do contrato
configura quebra antecipada (
anticipatory

breach
)
e
afasta a exigência de constituição em mora para que seja iniciado o procedimento administrativo de consolidação da propriedade
.

Defendem, também, que o termo inicial dos juros de mora d
ever ser
fixado
a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância ao Tema
n.
1
.
002 do S
uperior
T
ribunal de
J
ustiça.

Requer
em
, por fim, o reconhecimento da ilegitimidade passiva das requeridas BRDU URBANISMO S/A e GINCO URBANISMO LTDA.
e
, no mérito,
a
improcedência dos pedidos iniciais
ou a alteração do termo inicial dos juros moratórios (id. 342963893).

Nas

contrarrazões
, as a
utora
s

pugnam pela manutenção da sentença (id.
342963897
).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

A controvérsia recursal cinge-se a três pontos: a alegada ilegitimidade passiva
ad causam
das requeridas BRDU URBANISMO S/A e GINCO URBANISMO LTDA.; a aplicabilidade do regime especial da Lei n. 9.514/1997, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, em razão da cláusula de alienação fiduciária inserta no instrumento contratual; e o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

O recurso comporta parcial acolhimento, exclusivamente para readequar o termo inicial dos juros de mora à orientação firmada no tema repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

ILEGITIMIDADE PASSIVA

Em relação à preliminar, sustentam as apelantes que o instrumento particular de compra e venda foi firmado exclusivamente com a BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA., de modo que a mera identidade societária parcial não autorizaria a inclusão de BRDU URBANISMO S/A e GINCO URBANISMO LTDA. no polo passivo.

Argumentam que a caracterização de grupo econômico, nos termos do art. 2º, § 3º, da Consolidação das Leis do Trabalho, exigiria demonstração de interesse integrado, comunhão efetiva de interesses e atuação conjunta, ônus do qual as autoras não se desincumbiram, somando-se a isso a vedação à presunção de solidariedade prevista no art. 265 do Código Civil.

A irresignação não comporta acolhimento.

A ação versa sobre relação tipicamente consumerista, na qual as autoras ocupam a posição de adquirentes de unidade imobiliária em loteamento, na condição de destinatárias finais do produto, ao passo que as requeridas integram a cadeia de fornecimento que viabilizou a oferta, comercialização e administração financeira do empreendimento.

Incidem, portanto, os arts. 2º, 3º e 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que consagram a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo pela reparação dos danos causados ao consumidor.

A teoria da aparência, de larga aplicação em matéria consumerista, autoriza a inclusão no polo passivo de empresas que, embora não tenham figurado formalmente no instrumento contratual, integram o mesmo conglomerado econômico responsável pela oferta e execução do empreendimento e reforçam a tutela conferida ao consumidor pela legislação especial.

A análise do contrato social consolidado da BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA., registrado na Junta Comercial do Estado de Mato Grosso sob o NIRE 51.201.324.816, em sua 6ª Alteração datada de 21/março/2023, evidencia, com clareza, a integração societária e administrativa entre as três requeridas.

A sociedade tem por sócias, em participação igualitária de 50% (cinquenta por cento) cada, a BRDU URBANISMO S/A e a GINCO URBANISMO LTDA. A Cláusula Sexta do contrato social estabelece que a administração da sociedade é exercida, sempre em conjunto, por dois administradores não sócios, sendo obrigatoriamente um indicado por cada uma das sócias.

O Parágrafo Primeiro da mesma cláusula reforça que aos administradores caberão, sempre em conjunto, sendo obrigatoriamente um representante de cada sócia, todos os atos referentes à gestão social, incluindo, de modo expresso, a “
alienação dos imóveis resultante do objetivo social da sociedade, inclusive alienação fiduciária
”.

Tem-se, portanto, que a BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. constitui sociedade de propósito específico, controlada paritariamente por BRDU URBANISMO S/A e GINCO URBANISMO LTDA., e cuja administração é exercida obrigatoriamente em conjunto por representantes de ambas as sócias, inclusive para a celebração de contratos de alienação fiduciária como aquele que originou a presente lide.

Configura-se, assim, autêntico grupo econômico de fato, com sobreposição de quadros societários e administrativos, comunhão de interesses e atuação conjunta na exploração da atividade de incorporação imobiliária e compra e venda de imóveis, conforme objeto social estampado na Cláusula Segunda.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça reconhece, em hipóteses análogas, a legitimidade passiva de todas as empresas integrantes do conglomerado econômico responsável pela oferta de empreendimentos imobiliários, com fundamento na responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor:

“
(...) Caracteriza-se a responsabilidade solidária de empresas que integram grupo econômico em relações de consumo, especialmente quando atuam em conjunto para a promoção e comercialização do empreendimento imobiliário.

A confusão patrimonial e administrativa, evidenciada por quadro societário interligado, justifica a aplicação da teoria da aparência e a inclusão de todas as empresas do grupo no polo passivo, conforme o art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Jurisprudência consolidada reconhece a legitimidade passiva de todas as empresas integrantes da cadeia econômica de fornecimento de produtos e serviços, garantindo ao consumidor a tutela de seus direitos frente a todos os integrantes do grupo econômico. (...)
” (TJMT, ApCiv n. 1026028-76.2023.8.11.0041, relator Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 03/12/2024).

Não se cogita, no caso, da aplicação dos requisitos previstos no art. 2º, § 3º, da Consolidação das Leis do Trabalho, invocados pelas apelantes, porquanto destinados à disciplina das relações de emprego. Em sede consumerista, a solidariedade decorre diretamente do regime instituído pelo Código de Defesa do Consumidor, que prescinde da demonstração de coordenação formal entre as empresas para imputar responsabilidade a todos os integrantes da cadeia de fornecimento.

Igualmente, a vedação à presunção de solidariedade prevista no art. 265 do Código Civil cede espaço à regra específica do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece, por força de lei, a responsabilidade solidária dos fornecedores que participam do mesmo ciclo econômico de produção e comercialização.

Diante desse quadro, em que o contrato social anexado aos autos evidencia, sem margem para dúvida, a integração societária e administrativa entre as requeridas e a indissociabilidade de seus interesses econômicos no empreendimento, deve ser mantida a decisão de origem que reconheceu a legitimidade passiva
ad causam
de BRDU URBANISMO S/A e GINCO URBANISMO LTDA.

Nessas condições, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

MÉRITO

No mérito, sustentam as apelantes que o instrumento particular de compra e venda firmado em 01/setembro/2017 contém pacto adjeto de alienação fiduciária, razão pela qual estaria submetido ao microssistema da Lei n. 9.514/1997, com afastamento da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, em conformidade com o tema repetitivo n. 1.095 da Corte Superior.

Aduzem, ainda, que a manifestação de vontade das adquirentes no sentido de não prosseguir com os pagamentos configuraria quebra antecipada do contrato (
anticipatory breach
), apta a dispensar a constituição formal em mora, na linha do quanto decidido no REsp n. 2.207.997/SP.

A pretensão recursal não merece acolhimento.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o tema repetitivo n. 1.095, fixou a tese de que “
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
”.

Da leitura da tese repetitiva, extrai-se que a prevalência do regime especial da Lei n. 9.514/1997 está condicionada ao preenchimento cumulativo de dois requisitos: o registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente e a regular constituição em mora do devedor fiduciante. Apenas com a satisfação simultânea desses pressupostos torna-se autorizada a deflagração do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade previsto nos arts. 26 e 27 da legislação especial.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em decisão recente, reafirmou a indissociabilidade entre os dois requisitos, ao consignar que “
quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei n. 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor
” (STJ, REsp n. 2.230.700/MG, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01/12/2025).

Aplicadas essas premissas ao caso concreto, verifica-se que o primeiro e mais elementar dos pressupostos exigidos pela tese repetitiva n. 1.095 não se encontra preenchido.

As apelantes não comprovaram que o instrumento particular de compra e venda firmado em 01/setembro/2017 tenha sido levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, tampouco alegaram a intenção de fazê-lo. Ao contrário, defendem a aplicação automática do regime especial pela simples presença da cláusula de alienação fiduciária no instrumento contratual, ainda que o pacto não tenha alcançado eficácia erga omnes.

A posição recursal confunde a eficácia obrigacional do pacto entre as partes com a possibilidade de execução extrajudicial da garantia, planos que o Superior Tribunal de Justiça cuidou de distinguir com precisão no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial n. 1.866.844/SP.

Naquela oportunidade, a Segunda Seção, embora tenha consignado que a ausência de registro não retira a validade nem a eficácia
inter partes
do contrato de alienação fiduciária, deixou clara a distinção entre o plano da validade da avença e o plano da operacionalização do procedimento extrajudicial.

O registro, conquanto dispensável para a eficácia obrigacional do pacto entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é imprescindível para viabilizar o início do procedimento de consolidação da propriedade, uma vez que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação processam-se perante o Oficial do Registro de Imóveis, na forma do art. 26 da Lei n. 9.514/1997 (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Min. Nancy Andrighi, relator para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 27/setembro/2023).

Em outras palavras, sem o registro, o contrato firmado entre as partes não constitui propriedade fiduciária, restringindo-se ao âmbito puramente obrigacional, o que afasta, por completo, a operacionalização do rito especial dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.

Enquanto o credor fiduciário não promover o registro, o procedimento extrajudicial permanece inacessível, e a relação jurídica deve ser analisada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, com aplicação da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Esse é o entendimento consolidado nesta Câmara de Direito Privado, em hipóteses análogas envolvendo a mesma sociedade empresária:

“
(...) Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável o rito especial da Lei n. 9.514/97, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1095. (...)
” (TJMT, ApCiv n. 1011470-65.2024.8.11.0041, relatora Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 15/10/2025).

Ademais, apenas a título de complementação, a pretensão recursal também esbarraria na ausência de regular constituição em mora das adquirentes ao tempo da deflagração da pretensão resolutória.

Conforme consignado na petição inicial, as autoras encontravam-se adimplentes quando, em setembro/2024, formularam pedido administrativo de distrato.

Após a formulação do requerimento administrativo, foram trocados sucessivos e-mails entre as partes até janeiro/2025, nas quais as autoras, além de reiterarem a intenção de composição amigável, solicitaram a suspensão das parcelas vincendas enquanto pendente a análise do distrato, sem que houvesse solução efetiva por parte das requeridas.

A ausência de resolução administrativa da controvérsia, malgrado as sucessivas tentativas de composição, motivou o ajuizamento da presente ação em fevereiro/2025.

Embora se reconheça que, entre a formulação do pedido administrativo de distrato e o ajuizamento da presente ação, algumas parcelas venceram sem o respectivo pagamento, essa circunstância não autoriza, por si só, a configuração da
mora ex re
hábil a deflagrar o rito especial.

O Juízo singular deferiu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas e obstar a inscrição em cadastros restritivos, provimento jurisdicional que neutralizou os efeitos do inadimplemento posterior ao pedido administrativo.

Soma-se a isso o fato de que não há qualquer indício de que tenha sido deflagrada a notificação extrajudicial pelo Oficial do Registro de Imóveis prevista no art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997, providência que constitui pressuposto formal para a configuração da mora apta a viabilizar o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade.

Não se sustenta, igualmente, a tese de quebra antecipada do contrato (
anticipatory breach
).

A iniciativa resolutória das adquirentes foi externada em situação de adimplência, por meio de pedido administrativo regularmente formulado, sem que se possa equiparar o exercício do direito potestativo de resilição ao descumprimento contratual.

O acórdão paradigma do tema repetitivo n. 1.095 excluiu expressamente da tese vinculante a teoria do
anticipatory breach
, ao consignar que o inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, restringe-se à ausência de pagamento e à constituição formal em mora, sem alcance sobre comportamentos contrários à continuidade da avença.

A propósito, a hipótese dos autos amolda-se com maior precisão ao tema repetitivo n. 1.348 do Superior Tribunal de Justiça, afetado em 20/maio/2025 e ainda pendente de julgamento (ProAfR no REsp n. 2.154.187/SP, relator Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 13/maio/2025).

A própria afetação do tema confirma que a desistência voluntária do adquirente, sem prévia constituição em mora, constitui questão jurídica autônoma, não abrangida pela tese repetitiva n. 1.095. Como a decisão de afetação não determinou a suspensão dos processos em trâmite, compete ao julgador, no exercício do livre convencimento motivado, decidir o caso concreto à luz dos elementos fáticos e jurídicos disponíveis nos autos.

A orientação que tem prevalecido neste Tribunal é no sentido de que a ausência de regular constituição em mora do devedor fiduciante é suficiente para afastar o rito da Lei n. 9.514/1997 e que o ajuizamento de ação de rescisão por iniciativa do comprador não configura quebra antecipada do contrato.

A propósito, a Quinta Câmara de Direito Privado, em sede de juízo de retratação provocado pela Vice-Presidência diante de possível desconformidade com o tema repetitivo n. 1.095, manteve a conclusão de que a inaplicabilidade do regime especial decorre da ausência de constituição válida em mora – por meio de notificação extrajudicial –, fundamento que não conflita com a tese repetitiva (TJMT, ApCiv n. 1036201-19.2022.8.11.0002, relator Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 14/outubro/2025).

Por essas razões, seja pela ausência de registro do contrato, seja pela inexistência de regular constituição em mora das adquirentes, deve ser afastada a aplicação do rito da Lei n. 9.514/1997, com prevalência da incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual.

Por consequência, aplica-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Bem por isso, deve ser mantida a sentença recorrida no que concerne ao reconhecimento da relação consumerista, à declaração de rescisão do contrato e à fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelas autoras, providências que se mostram conformes à legislação aplicável e à orientação jurisprudencial consolidada.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA

Em pedido subsidiário, postulam as apelantes a fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância à tese firmada no tema repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

A pretensão merece acolhimento.

A sentença recorrida fixou a incidência da taxa legal (Selic deduzido o IPCA), a título de juros de mora, a partir da citação. Essa sistemática, contudo, não se ajusta à orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do tema repetitivo n. 1.002, cuja tese estabelece que, “
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”.

No caso, o contrato foi firmado em 01/setembro/2017, em data anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, atraindo, em consequência, a aplicação integral do precedente qualificado.

Impõe-se, portanto, a readequação do termo inicial dos juros de mora, que passam a incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
e
BRDU URBANISMO S/A
, exclusivamente para readequar o termo inicial dos juros de mora, que passa a incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, porquanto, conforme dispõe o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, a majoração prevista no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2026