Tribunal: TJMT
Processo: 1031153-25.2023.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031153-25.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Financiamento de Produto, Dever de Informação, Oferta e Publicidade, Efeitos, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA - CNPJ: 33.915.025/0001-74 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), RAFFAELA NOBRE RICCALDONE LINHARES - CPF: 028.098.321-29 (APELADO), RENATO FERREIRA COUTINHO - CPF: 474.411.351-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusula e restituição de valores, reconheceu a culpa da vendedora pela rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel. A decisão de primeiro grau determinou a devolução integral dos valores pagos (R$ 68.534,07) e condenou a ré ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais. O objetivo da apelante é o reconhecimento da culpa da adquirente pela não obtenção de financiamento, com a consequente autorização para retenção de parte dos valores pagos e o afastamento da condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir de quem é a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda; estabelecer a possibilidade e o percentual adequado de retenção de valores pagos pela promitente compradora
e
determinar se a rescisão contratual, no presente contexto, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O acervo probatório demonstra que a rescisão do contrato decorre da iniciativa e da impossibilidade da compradora em obter o financiamento imobiliário necessário para a quitação do saldo devedor, afastando-se a culpa da vendedora.

A jurisprudência autoriza a retenção, pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas em caso de resolução do contrato por culpa do comprador, com o fim de compensar despesas operacionais e administrativas.

A fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente adimplido mostra-se razoável, proporcional e adequada à natureza do empreendimento, evitando o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

A devolução do saldo remanescente (90%) deve ocorrer em parcela única, com incidência de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

A ausência de ato ilícito praticado pela vendedora descaracteriza o dever de indenizar, uma vez que o desfazimento do negócio motivado pela impossibilidade financeira da compradora não atinge direitos da personalidade, configurando mero dissabor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Teses de julgamento:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por impossibilidade de obtenção de financiamento pelo comprador, é lícita a retenção de 10% dos valores pagos pelo vendedor.

Nos casos de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel decorrente da incapacidade financeira do adquirente não gera, por si só, direito à indenização por danos morais.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por RNI Incorporadora Imobiliária 448 Ltda. contra sentença do Juízo da 10ª Vara Cível de Cuiabá/MT que, na ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusula e restituição de valores proposta por Raffaela Nobre
Riccaldone
, julgou parcialmente procedentes os pedidos.

A sentença rescindiu o contrato de promessa de compra e venda e condenou a ré à restituição integral de R$ 68.534,07, com correção pelo INCC desde cada desembolso e juros pela SELIC a partir da citação, além de R$ 8.000,00 por danos morais, custas e honorários fixados em 10% sobre a condenação.

A apelante sustenta que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da adquirente, pela não obtenção de financiamento. Defende a retenção de parte dos valores para cobrir despesas administrativas, com aplicação do percentual contratual ou, subsidiariamente, de 25%, conforme a jurisprudência. Afasta, ainda, o dano moral, por se tratar de mero inadimplemento.

Em contrarrazões, a apelada requer a manutenção da sentença, alegando ter sido induzida a erro e apontando falha na prestação de informações, o que justificaria a devolução integral e a indenização.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A controvérsia recursal cinge-se a três pontos principais: a culpa pela rescisão contratual; a possibilidade de retenção de valores pagos, incluindo a comissão de corretagem; e
a configuração de danos morais indenizáveis.

Da Culpa pela Rescisão e do Direito de Retenção (Cláusula Penal)

A sentença entendeu pela culpa da vendedora, ora Apelante, e, por isso, determinou a devolução integral dos valores pagos. Contudo, verifica-se que a rescisão do contrato decorreu, em verdade, da iniciativa e impossibilidade da compradora, ora Apelada, em obter o financiamento imobiliário necessário para a quitação do saldo devedor.

Ainda que a Apelada alegue ter sido induzida a erro, os documentos demonstram que a sua dificuldade em obter crédito foi o fator preponderante para o desfazimento do negócio.

A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal é pacífica em afirmar que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é lícita a retenção, pelo vendedor, de um percentual dos valores pagos, a título de cláusula penal, a fim de compensar as despesas administrativas e operacionais.

A Súmula 543 do STJ é clara ao dispor:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
."

O percentual de retenção tem sido fixado pela jurisprudência em patamar que varia de 10% a 25% dos valores pagos. No caso dos autos, a fixação da retenção em
10% (dez por cento)
sobre os valores efetivamente pagos (excluída a comissão de corretagem, como se verá adiante) mostra-se razoável e adequada.

Nesse sentido:

STJ —
AgInt
no
AREsp
2403988 MT 2023/0224421-8 — Publicado em 14/03/2024

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. (...) 1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador,
admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Da Retenção da Comissão de Corretagem

A Apelante pleiteia a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem
.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do

Tema 938 (REsp 1.599.511/SP)
,
consolidou a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara do valor.

No caso, o contrato cumpriu rigorosamente tal exigência. Conforme se extrai das peças processuais
,
n
o
Quadro XI
do instrumento contratual informa de maneira expressa o valor de
R$ 5.812,97
referente à intermediação. Adicionalmente, a
Cláusula 6.5
estabelece o direito de retenção da "integralidade da comissão de corretagem" em caso de rescisão por culpa do comprador.

A própria Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), em seu art. 67-A, inciso I, prevê a dedução da "integralidade da comissão de corretagem" do montante a ser restituído. Portanto, é lícita a retenção do valor comprovadamente pago pela intermediação.

A propósito:

STJ — REsp 1947698 MS 2018/0126496-8 — Publicado em 07/04/2022

(...) 3. Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, há "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Por outro lado, com o advento da Lei n. 13.786/2018, foi incluído o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964,
cujo inciso I dispõe expressamente que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão de corretagem.

Do Dano Moral

A rescisão motivada pela própria compradora não gera, por si só, o dever de indenizar, configurando mero dissabor, conforme jurisprudência pacífica.

O entendimento consolidado é de que o mero inadimplemento ou a rescisão contratual, salvo em situações excepcionais que atinjam a dignidade da pessoa humana, configuram mero dissabor, não passível de indenização.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme nesse sentido, conforme se observa no seguinte julgado:

TJ-MT — APELAÇÃO CÍVEL 10220114820228110003 — Publicado em 26/06/2024

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO (...) 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

Assim, não havendo nos autos a comprovação de qualquer circunstância excepcional que tenha violado os direitos da personalidade da Apelada, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais deve ser afastada.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso de Apelação para reformar a sentença nos seguintes termos:

a)
Autorizar
a Apelante a reter: i. A integralidade do valor pago a título de
comissão de corretagem
, no montante de
R$ 5.812,97 (cinco mil, oitocentos e doze reais e noventa e sete centavos)
;
ii
. O percentual de
10% (dez por cento) a título de cláusula penal
, a ser calculado sobre o saldo remanescente dos valores pagos pela Apelada
.

b)
Condenar
a Apelante a restituir à Apelada o saldo resultante após as deduções acima, em parcela única, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão;

c)
Afastar

a condenação da Apelante ao pagamento de indenização por danos morais.

Em razão da reforma da sentença e da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada uma, fixando os honorários em 10% sobre o valor da condenação (valor a ser restituído), nos termos do art. 85, § 2º, e art. 86, caput, do CPC, vedada a compensação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2026