Tribunal: TJMT
Processo: 1018086-56.2024.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018086-56.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ARTUR BERNARDINO BESSA - CPF: 226.312.418-78 (APELADO), THALES ALEXANDRE MIDON DE MELO - CPF: 012.623.921-52 (ADVOGADO), RODRIGO CESAR MIDON DE MELO - CPF: 012.610.081-03 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELADO), FELIPE WALLACE ROSA DA SILVA - CPF: 013.503.191-55 (APELANTE), KESSIA NAYANNE AMARAL MATOS - CPF: 040.909.581-80 (ADVOGADO), VIDROTECH VIDRACARIA COMERCIO VAREJISTA DE VIDROS E ESQUADRIAS D ALUMINIOS LTDA - CNPJ: 21.627.080/0001-80 (APELANTE), VIDROTECH VIDRACARIA COMERCIO VAREJISTA DE VIDROS E ESQUADRIAS D ALUMINIOS LTDA - CNPJ: 21.627.080/0001-80 (ASSISTENTE), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL.
PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADAS.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.
REPAROS JÁ REALIZADOS. INUTILIDADE DE EVENTUAL PERÍCIA TÉCNICA.
SENTENÇA DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA.

CAUÇÃO COMPENSADA. ENCARGOS CONDOMINIAIS
DEVIDOS
. REPAROS NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível
contra sentença que, em ação de despejo c/c cobrança que declarou rescindido contrato de locação residencial e condenou os réus, solidariamente, ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios vencidos até a entrega das chaves, bem como ao ressarcimento de despesas com reparos no imóvel, no valor
total
de R$ 51.501,92, já descontado o
montante
da caução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Discute-se: (i)
preliminar de

cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado
ante a falta de perícia
; (
ii
)
preliminar de

nul
idade da sentença
por ausência de fundamentação; (
iii
)
a regularidade da cobrança dos reparos, encargos e o abatimento da garantia; (
iv
)
o marco temporal para encerramento das obrigações contratuais
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O art. 370 do CPC atribui ao juiz a direção da instrução probatória e autoriza o indeferimento de diligências inúteis ou meramente protelatórias, enquanto o art. 355, I, do CPC permite o julgamento antecipado quando não houver necessidade de produção de outras provas.

4.
Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial inútil, notadamente quando o estado do imóvel já foi alterado por reformas e novo ciclo de locação, tornando a perícia incapaz de reconstituir a realidade fática da entrega das chaves.

5
.
Os laudos de vistoria inicial e final, os registros fotográficos, o termo de entrega das chaves e os documentos de reparo
,
fornecem elementos suficientes para comparar o estado do imóvel no início e no fim da locação.

6.
Inexiste nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença examina a relação jurídica controvertida e apresenta motivação suficiente e coerente para sustentar o julgamento, ainda que de forma contrária aos interesses da parte
.

7. A responsabilidade por aluguéis e encargos locatícios permanece até a efetiva entrega das chaves, e não até a simples alegação de desocupação unilateral do imóvel, especialmente quando não há prova de tentativa anterior de devolução impedida pela administradora.

8. Incumbe ao locatário o ônus de especificar e provar a natureza extraordinária das taxas condominiais impugnadas, não bastando a alegação genérica para afastar o dever de reembolso ao locador.

9. É devida a condenação ao ressarcimento por reparos quando a má conservação do imóvel é demonstrada por vistorias comparativas e fotografias, especialmente se o locatário, ciente da data da vistoria final, opta por não acompanhar o ato.

10.
Fica prejudicado o pedido de compensação da caução quando o montante da garantia, devidamente atualizado, já foi integralmente deduzido do cálculo do débito apresentado pelo credor e acolhido pela sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11
.
Preliminares rejeitadas.
Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:
“
1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a prova pericial requerida é inútil para reconstituir o estado do imóvel já reparado e há documentos

suficientes para o convencimento judicial. 2.
Não há nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença examina a controvérsia e apresenta motivação suficiente para o julgamento
. 3. A caução locatícia não autoriza abatimento adicional quando o cálculo do débito já demonstra sua atualização e compensação. 4.
Incumbe ao locatário o ônus de individualizar e provar a natureza extraordinária das taxas condominiais impugnadas, não sendo suficiente a mera alegação genérica para afastar a responsabilidade contratual
. 5. O locatário responde pelos reparos necessários à recomposição do imóvel quando os danos ultrapassam o desgaste natural
e são demonstrados por laudos, fotografias e orçamento. 6. A responsabilidade do locatário por
aluguéis
e encargos encerra-se com a efetiva entrega das chaves
.”
.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 355, I, 370, 489, § 1º, IV, e 85, § 2º; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III; CC, art. 884.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
nº 1.764.164/PA, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 14.06.2021; TJMT, Apelação Cível nº 1010717-79.2022.8.11.0041, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 11.09.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DES
EMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Apelação interpost
a
por Felipe Wallace Rosa da Silva e
Vidrotech
Vidraçaria Comercio Varejista de Vidros
contra sentença proferida pelo Juízo da

7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá
/MT
na

A
ção de
D
espejo
c/c

C
obrança (posteriormente prosseguida apenas como cobrança em razão da desocupação voluntária) proposta por Artur Bernardino Bessa
.

A sentença
julgou procedentes os pedidos
para declarar a rescisão do contrato de locação residencial e condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de aluguéis
,
encargos locatícios (IPTU, condomínio, seguro contra incêndio) vencidos até a efetiva desocupação em 28
/06/
2024, além do ressarcimento de despesas com reparos no imóvel
, custas judiciais, diligências de oficial de justiça e honorários advocatícios contratuais,
n
o valor
total
de R$ 51.501,92, já descontad
a
a caução,
acrescidos da Taxa SELIC a partir do vencimento de cada parcela
. Ainda, condenou em
honorários advocatícios sucumbenciais

(
ID

366013417
).

O
s
a
pelante
s
sustenta
m
a ocorrência de cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide, sustentando que a produção de prova pericial era imprescindível para distinguir se as avarias apontadas no imóvel decorreram de desgaste natural pelo uso ou de danos imputáveis aos locatários, bem como para conferir a exatidão da planilha de débitos.

Afirma
m
que a sentença
é
nul
a
por fundamentação deficiente
pois não
enfrent
ou
argumentos relativos
ao “
valor atualizado da caução; a alegação de compensação integral
”.

No mérito alega
m
que “
r
estou incontroverso que houve caução no valor de R$ 9.453,31, O próprio extrato demonstra atualização superior
” e “
Débito efetivo; Valor atualizado da caução. Houve enriquecimento sem causa (art. 884 CC)
”.
Argumenta
m
que deveria haver compensação da caução, retirada de taxas extraordinárias
e
dos reparos sem perícia
,
e que os apelantes só deveriam responder
por cobranças
até maio/2024
, pois “
a
formalização da entrega ocorreu
posteriormente por protelação da administradora
”.

Requer
em
o provimento do recurso para anular a sentença ou reformá-la integralmente para
"
reconhecer a compensação integral da caução; excluir taxas condominiais extraordinárias; excluir valores posteriores à desocupação; afastar condenação por reparos sem prova técnica; readequar o valor da condenação
”

(ID
366013418
).

O apelado
defende a inexistência de cerceamento de defesa, por entender que as provas documentais constantes dos autos eram suficientes para o julgamento da lide. Afirma que a sentença enfrentou os pontos controvertidos, que a caução foi integralmente compensada, que os encargos condominiais cobrados eram de responsabilidade dos locatários, que os reparos foram demonstrados por vistorias, fotografias e orçamento, e que a responsabilidade locatícia deve ser mantida até a entrega das chaves, ocorrida em 28/06/2024. Requer o não provimento do recurso, a majoração dos honorários advocatícios e a aplicação de multa por litigância de má-fé

(
ID

366013420
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

PRELIMINAR
ES

EXMA. SRA. DES
EMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

I – Cerceamento de defesa

O
s apelantes argumentam que o julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova pericial, violou seu direito de defesa.

Nos termos do art. 370 do CPC, compete ao magistrado determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias. De igual modo, o art. 355, inciso I, do CPC autoriza o julgamento antecipado quando não houver necessidade de produção de outras provas.

No caso
,
a perícia não se mostrava útil
ao deslinde da controvérsia
, visto que o imóvel já havia sido recomposto após a desocupação
, conforme recibo de pagamento dos reparos (ID 366012895), e
provavelmente
submetido
a um
novo ciclo de uso, de modo que eventual perícia não recairia sobre o estado do bem à época da devolução das chaves, mas sobre realidade fática já alterada.

Além disso, os autos já continham
provas
suficientes
ao julgamento da lide
, uma vez que houve laudo de vistoria inicial, assinado
pelo apelante
em 26/05/2022 (ID 366012859), e laudo de vistoria final (ID 366012891),
cuja
data, por sua vez, constou do termo de entrega das chaves assinado pelo apelante, circunstância que evidencia que tinha ciência da realização do ato e poderia acompanhá-lo.

Desta forma, não
há

cerceamento de defesa quando a prova pretendida é incapaz de reconstituir, de maneira idônea, o estado do bem no momento relevante para a controvérsia, especialmente quando já existem documentos contemporâneos à entrega do imóvel, laudos de vistoria e registros fotográficos aptos a permitir a comparação entre o estado inicial e final do bem.

Portanto,

R
EJEITO
a preliminar de cerceamento de defesa.

II –
Ausência
de fundamentação

As apelantes também alegam nulidade da sentença por ausência de fundamentação, com fundamento no art. 489, § 1º, inciso IV, do CPC.

O recurso, nesse ponto, não demonstra de forma clara, objetiva e precisa
,
quais argumentos
teriam deixado
s
de ser enfrentados pela sentença,
de maneira
que a insurgência é genérica e não estabelece correlação concreta entre a
sentença

recorrida e o vício apontado.

No caso, a sentença examinou a relação locatícia controvertida, reconheceu a rescisão do contrato de locação residencial e condenou os réus, solidariamente, ao pagamento dos
aluguéis
e encargos locatícios vencidos até a efetiva desocupação do imóvel, ocorrida em 28/06/2024, bem como ao ressarcimento das despesas com reparos, custas, diligências e honorários contratuais, apurando o montante de R$ 51.501,92.

Assim, ainda que os apelantes discordem do critério de cálculo ou sustentem compensação em extensão diversa, tal inconformismo se confunde com o próprio mérito recursal, não caracterizando ausência de fundamentação.

A sentença, portanto, contém motivação suficiente, coerente e apta a permitir o controle recursal, inexistindo violação ao art. 93, IX, da Constituição Federal ou ao art. 489 do CPC.

Portanto,
REJEITO a preliminar arguida.

VOTO MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia
envolve a cobrança de aluguéis, encargos locatícios, reparos no imóvel, compensação da caução e definição do marco temporal da responsabilidade dos locatários.

Inicialmente
, observa-se que as razões recursais, em diversos pontos, não
demonstram, com a precisão necessária, qual erro concreto teria sido cometido no cálculo, quais rubricas seriam indevidas ou quais documentos afastariam a inadimplência reconhecida.

Contudo,
passo ao exame das teses devolvidas
.

Consta dos autos que
o autor
,

Artur Bernardino Bessa
,

ora
apelado, proprietário de imóvel residencial situado na Rodovia Helder Cândia, nº 3.059,
Apto
903, Torre 1, Lado B, Edifício Brasil Beach Cuiabá Home Resort, Bairro Ribeirão da Ponte, Cuiabá/MT, celebrou contrato de locação com Felipe Wallace Rosa da Silva, na qualidade de locatário, e
Vidrotech
Vidraçaria Comércio Varejista de Vidros, como locatária solidária
, ora apelantes/réus
, administrado pela CID Imóveis
Eireli
-EPP
(ID 366012858)
.

O contrato foi firmado em 26/05/2022, com prazo inicial de 12 meses (27/05/2022 a 26/05/2023), valor de aluguel de R$ 3.150,00 mensais,
e e
m 19/05/2023, foi celebrado o 1º Termo Aditivo, prorrogando a locação por mais 12 meses (27/05/2023 a 26/05/2024), com reajuste do aluguel para R$ 3.300,00 mensai
s
(ID 366012858 – p. 12)
e

a
garantia contratual consistiu em caução-fiança no valor de R$ 9.450,00 (
cláusula 9ª
).

Em 30/05/2024, o autor ajuizou Ação de Despejo c/c Tutela Provisória de Urgência e Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios, narrando inadimplência dos réus quanto a: (i) aluguéis dos períodos 27/12/2023 a 26/01/2024, 27/02/2024 a 26/03/2024 e 27/03/2024 a 26/04/2024; (
ii
) IPTU 2023 (parcelas 5, 6 e 8) e IPTU 2024 (parcelas 1 e 2); (
iii
) seguro contra incêndio; (
iv
)
reembolso das
parcelas 1 e 2 do acordo extrajudicial de taxas condominiais (jan./fev./mar. 2024)
,
cujo
d
ébito total, corrigido até 30/04/2024, era de R$ 14.397,91.

Em 28/06/2024, o apelante entregou as chaves do imóvel à administradora CID Imóveis, conforme Termo de Entrega de Chaves
, devidamente assinado pelas partes
, constando no referido documento pendências de
aluguéis
, multa contratual, comprovantes de energia, água, IPTU, taxa de condomínio, taxa de mudança
, custas e honorários advocatícios desta Ação, bem como

vistoria a ser realizada em 01/07/2024 às 14h30 (ID 366012891).

Em 01/07/2024, foi realizado o Laudo de Vistoria Final, que identificou diversas irregularidades
, dentre elas
fechadura com lingueta presa, porta com riscos, armários danificados e fofando em múltiplos cômodos (cozinha, sacada, quartos, banheiros), cortinas rolantes faltando na sacada, piso e rodapés de madeira danificados nos quartos 1 e 2 (suíte), portal quebrado próximo à fechadura, tomadas sem espelho, entre outros
, cujos
reparos totalizaram R$ 10.542,09 (ID 366012895)
. O laudo foi assinado apenas pela administradora, sem a presença ou assinatura do locatário
(ID 366012892)
.

Em 05/08/2024, o autor aditou a petição inicial para incluir os novos débitos apurados após a desocupação, requerendo o prosseguimento da ação apenas para cobrança. O extrato atualizado até 02/08/2024 totalizava R$ 35.000,82
(ID 366012896)
, já descontada a caução (lançamento "DEV. CAUÇÃO FIANÇA" no valor de R$ -11.139,67)
, sendo novamente atualizado em 22/09/2025 para R$ 51.501,92
(
ID 366013399
)
.

I - Da compensação da caução

Quanto à caução prestada no contrato de locação
,
a sentença expressamente considerou a sua existência e consignou que o valor foi abatido do montante devido
, considerando que o
próprio cálculo apresentado pelo autor demonstra que a caução foi atualizada e considerada na apuração do débito
(ID
366013399
)
.

A insurgência das apelantes, nesse ponto, limita-se a afirmar a necessidade de compensação, sem demonstrar que o valor não tenha sido abatido ou que a atualização aplicada esteja incorreta.

II
-
Das
taxas condominiais supostamente extraordinárias

As apelantes alegam que foram cobradas taxas condominiais extraordinárias, as quais seriam de responsabilidade do locador, todavia competia às apelantes indicar, de forma específica, quais rubricas cobradas teriam essa natureza e quais valores teriam sido indevidamente repassados ao locatário.

No caso, as razões recursais não individualizam as supostas taxas extraordinárias, não discriminam os lançamentos impugnados e não demonstram que a condenação tenha abrangido despesas que legal ou contratualmente incumbiriam ao locador.

Ressalta-se que a cláusula 5ª do contrato estipula expressamente que, além do aluguel, o locatário seria responsável
pelas taxas de condomínio, luz, gás, água, limpeza pública, saneamento, pavimentação, prêmio de seguro contra
incêndio
,
bem como tributos incidentes sobre o bem como IPTU (ID 366012858).

Além disso, com relação às cobranças condominiais objeto de acordo, verifica-se do respectivo termo que os proprietários foram obrigados a repactuar débitos de condomínio referentes ao período da locação, justamente porque não foram quitados pelo locatário/apelante no momento oportuno (ID 366012860).

A repactuação realizada pelos proprietários perante o condomínio não altera a origem da dívida, tampouco transfere ao locador a responsabilidade por encargos condominiais ordinários vencidos durante a vigência da relação locatícia e decorrentes do uso do imóvel.

A mera alegação genérica de cobrança de “taxas extraordinárias” não é suficiente para afastar a condenação, sobretudo diante da existência de contrato que atribui ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos encargos ordinários de uso do imóvel e dos documentos que demonstram a inadimplência.

III
-
Dos
reparos no imóvel e da ausência de perícia

As apelantes também sustentam que a condenação por reparos não poderia subsistir sem prova pericial.

A alegação, contudo, confunde-se em parte com a preliminar de cerceamento de defesa já rejeitada e, quanto ao mérito, não apresenta fundamentação suficiente para infirmar a conclusão da sentença.

O contrato de locação impunha ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal e essa obrigação também decorre do art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991.

No caso, havia laudo de vistoria inicial, laudo de vistoria final, registros fotográficos
do e
s
tado após a entrega
e orçamento dos reparos
(ID 366013401)
. Tais documentos permitiram ao Juízo concluir que os danos verificados ultrapassavam o desgaste natural do uso e configuravam má conservação do
apartamento
pelos locatários. Além disso, a perícia pretendida não seria apta a reconstituir o estado do imóvel no momento da entrega das chaves, pois o bem já havia sido reparado.

As apelantes, por sua vez, não indicaram de forma individualizada quais reparos seriam indevidos, quais itens decorreriam de desgaste natural ou quais documentos comprovariam a inexistência dos danos apontados.

Diante disso, deve ser mantida a condenação referente aos reparos no imóvel.

IV
- Do
marco temporal de responsabilidade

As apelantes afirmam que teriam desocupado o imóvel em maio de 2024 e que não deveriam responder por encargos posteriores a esse período.

Contudo, o marco temporal juridicamente relevante para o encerramento da responsabilidade locatícia é a efetiva entrega das chaves, e não a simples alegação de desocupação unilateral do
bem
.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA
N.
182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL.
DESPEJO.
EXTINÇÃO DO CONTRATO. ENTREGA DAS CHAVES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.
1.
Segundo a jurisprudência desta Corte, "a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção"
(
AgInt
no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019,
DJe
06/12/2019).
2.
Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1764164 PA 2020/0246997-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/06/2021)

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL.
ÔNUS DA PROVA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL APÓS CONCESSÃO DE LIMINAR.
RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES.
VALOR DO ALUGUEL ATUALIZADO PELO REAJUSTE
CONTRATUAL.
RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos, declarou rescindido o contrato de locação por inadimplemento da locatária, condenou-a ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a desocupação, aplicou multa contratual, juros, correção monetária e fixou honorários
advocatícios .
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve ausência de prova idônea quanto aos valores fixados na condenação; (
ii
) verificar se o reajuste do aluguel poderia ser exigido sem termo aditivo; (
iii
) estabelecer o termo final da responsabilidade da apelante pelos aluguéis e encargos.
III .
RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de locação prevê expressamente o pagamento dos aluguéis e encargos, bem como reajuste anual pelo índice IGP-M, de modo que o valor atualizado de R$ 3.995,95 decorre de cláusula contratual válida.
4 .
A autora comprovou o inadimplemento mediante apresentação do contrato e cálculo dos débitos, enquanto a ré não apresentou recibos ou documentos de quitação, não se desincumbindo do ônus de provar fato extintivo, nos termos do art. 373, II, do CPC. 5. A ausência de termo aditivo não afasta a aplicação da cláusula de reajuste automático, prevista no contrato e válida em conformidade com a Lei nº 8 .245/91. 6. A desocupação do imóvel não ocorreu de forma espontânea, mas apenas após a concessão de liminar em 20/04/2022, configurando cumprimento de ordem judicial.
Assim, a locatária permanece responsável pelos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das
chaves
.
IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula contratual que prevê reajuste automático do aluguel pelo IGP-M é válida e independe de termo
aditivo.
O ônus de comprovar o pagamento de aluguéis e encargos recai sobre a parte locatária, a quem incumbe demonstrar fato extintivo da obrigação. A desocupação do imóvel em cumprimento de liminar não configura saída espontânea e não afasta a responsabilidade da locatária pelos valores devidos até a entrega das chaves. Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 373, II, 85, § 11, e 98, § 3º; Lei nº 8 .245/1991,
arts
. 23, I, e 25.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10107177920228110041, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 11/09/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2025)

No caso, o termo de entrega de chaves indica a devolução do
apartamento
em 28/06/2024 e não há prova de que as apelantes tenham tentado entregar as chaves em maio de 2024 e tenham sido impedidas pela administradora (ID 366012891).

Assim, correta a sentença ao reconhecer a responsabilidade dos locatários pelos
aluguéis
e encargos até essa data.

Dispositivo

Diante d
o
exposto,
REJEITO as preliminares arguidas e

N
EGO PROVIMENTO
à Apelação
.

Considerando que os honorários advocatícios sucumbenciais foram fixados na origem em 20% sobre o valor da condenação, deixo de majorá-los em grau recursal, por já se encontrarem no patamar máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026