Tribunal: TJMT
Processo: 1007471-62.2026.8.11.0000
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM. RESTRIÇÃO A CONDÔMINOS. ARTIGO 1.331, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. COMPROVAÇÃO DA CONDIÇÃO SUBJETIVA. APRESENTAÇÃO DE CONTA TELEFÔNICA NO ATO DO CERTAME. POSTERIOR JUNTADA DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. VÍCIO FORMAL SANÁVEL. FINALIDADE DA NORMA ATENDIDA. MANUTENÇÃO DO ATO EXPROPRIATÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007471-62.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[RODRIGO QUINTANA FERNANDES - CPF: 706.289.201-72 (ADVOGADO), MARIA AURENI CORDEIRO VIANA - CPF: 139.557.301-82 (AGRAVANTE), JOAO NILSON VIANA - CPF: 077.918.951-53 (AGRAVANTE), RODRIGO ARRUDA DE MORAIS - CPF: 700.648.221-68 (ADVOGADO), NATALIA CARLA FERREIRA BATISTA - CPF: 038.904.501-21 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), FORMATTO - MOBILIA E DESIGN LTDA - ME - CNPJ: 05.019.842/0001-09 (TERCEIRO INTERESSADO), WESLEY CORDEIRO VIANA - CPF: 702.930.581-72 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCELO RAMOS - CPF: 667.618.671-34 (TERCEIRO INTERESSADO), FABIANO GODA - CPF: 785.421.461-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM. RESTRIÇÃO A CONDÔMINOS. ARTIGO 1.331, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. COMPROVAÇÃO DA CONDIÇÃO SUBJETIVA. APRESENTAÇÃO DE CONTA TELEFÔNICA NO ATO DO CERTAME. POSTERIOR JUNTADA DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. VÍCIO FORMAL SANÁVEL. FINALIDADE DA NORMA ATENDIDA. MANUTENÇÃO DO ATO EXPROPRIATÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, em sede de cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação à arrematação de vaga de garagem situada em condomínio edilício. Os executados alegam a nulidade do ato sob o fundamento de que o arrematante não comprovou, no momento da hasta pública, a condição de condômino exigida por acórdão anterior, pois apresentou apenas comprovante de residência em nome próprio.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
declaração de nulidade da arrematação por inobservância da restrição subjetiva imposta pelo artigo 1.331, § 1º, do Código Civil e por comando colegiado anterior;
(ii)
reconhecimento da inidoneidade do comprovante de conta telefônica para demonstrar a titularidade de direito real exigida para a habilitação no certame;
(iii)
afastamento da tese de “nulidade de algibeira” em razão de o vício ter sido constatado apenas após a lavratura do auto de arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
definir se a comprovação da qualidade de condômino por meio de documento diverso da matrícula imobiliária, no ato do leilão, gera nulidade insanável da arrematação quando a condição material de proprietário resta demonstrada nos autos;
(ii)
verificar a incidência dos princípios da instrumentalidade das formas e do prejuízo sobre o ato expropriatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação da Lei n. 12.607/2012, veda a alienação de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção, com o objetivo de preservar a segurança e a circulação restrita nas áreas comuns do edifício.

5. O sistema de nulidades processuais, orientado pelos artigos 277 e 282, § 1º, do Código de Processo Civil, consagra os princípios da instrumentalidade das formas e do prejuízo (
pas de nullité sans grief
), os quais determinam que, quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato que, realizado de outro modo, lhe alcance a finalidade, bem como que não há nulidade quando ausente prejuízos à parte interessada.

6. A inadequação do instrumento probatório apresentado pelo licitante para fins de habilitação não se confunde com a inexistência da qualidade jurídica exigida. A titularidade registral de unidade autônoma pelo arrematante, constituída em data anterior ao certame e comprovada por certidão de matrícula, e que demonstra sua condição de condômino, supre a deficiência documental verificada no momento do leilão.

7. A desconstituição da arrematação após a assinatura do auto, nos termos do artigo 903 do Código de Processo Civil, constitui medida excepcional e exige a demonstração de vício grave e insanável que comprometa a validade substancial do ato, o que não ocorre na hipótese de irregularidade formal sanada pela prova da condição material do licitante.

8. A alegação de violação ao princípio da isonomia pressupõe a demonstração concreta de tratamento desigual ou favorecimento indevido entre os licitantes. A inexistência de prova de que outros interessados foram impedidos de participar do certame afasta a tese de nulidade por quebra da igualdade.

IV. DISPOSITIVO

9
. Recurso desprovido.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: CC - art. 1.245, art. 1.331, § 1º; CPC - art. 277, art. 282, § 1º, art. 797, art. 903.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ - REsp n. 2.042.697/SC, REsp n. 2.095.402/SC.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de
agravo de instrumento
interposto pelos executados
JOÃO NILSON VIANA
e
MARIA AURENI CORDEIRO VIANA
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá nos autos do Cumprimento de Sentença registrado sob o n.
0047268-90.2013.8.11.0041
, movido pelo
BANCO DO BRASIL S.A.
, a qual rejeitou a impugnação à arrematação da vaga de garagem objeto da matrícula n. 65.190 do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT.

Na
origem
, no curso do cumprimento de sentença, foi determinada a expropriação da referida vaga de garagem, situada no Condomínio Edifício Salvador Dalí. A matéria relativa às condições de alienação judicial foi apreciada por este Tribunal no Agravo de Instrumento n. 1015074-26.2025.8.11.0000, oportunidade em que se deu parcial provimento ao recurso para restringir a participação no leilão exclusivamente a condôminos ou proprietários de unidades do condomínio, em observância ao artigo 1.331, § 1º, do Código Civil. (id. 206722708)

Realizada a hasta pública, o bem foi arrematado por Marcelo Ramos, que apresentou, para fins de habilitação no certame, comprovante de conta telefônica em seu nome com endereço no edifício (id. 216297342).

Diante disso, os executados apresentaram pedido de nulidade da arrematação, sob o argumento de que o documento seria inidôneo para comprovar a condição jurídica exigida pelo acórdão, pois não demonstraria titularidade de direito real sobre unidade condominial, mas apenas eventual vínculo fático com o endereço, compatível com locação, comodato ou mera detenção precária. (id. 219250465)

A única prova documental apta a satisfazer a exigência seria, segundo os impugnantes, a certidão de matrícula imobiliária atualizada em nome do licitante. Os executados sustentaram, ademais, a ocorrência de preclusão consumativa quanto à possibilidade de complementação documental, porquanto o ato de habilitação fora praticado de forma viciada e a oportunidade de comprovação se esgotara com a assinatura do auto. Apontaram, igualmente, violação ao princípio da isonomia e à vinculação ao instrumento convocatório.

Em sede de tutela de urgência, requereram a suspensão dos efeitos da arrematação, com destaque para a condição de idosos de ambos os requerentes e para a existência de recurso especial pendente de julgamento perante o Superior Tribunal de Justiça.

Intimados, o Banco do Brasil S.A e o leiloeiro oficial pugnaram pela rejeição da impugnação. (ids. 220831045 e 220106428)

A decisão agravada, proferida em 26/janeiro/2026, indeferiu o pedido liminar e rejeitou a impugnação. O juízo de primeiro grau consignou que a arrematação judicial constitui ato solene dotado de presunção de legitimidade e que sua invalidação configura medida excepcional. (id. 220916729)

Assentou o magistrado que a interpretação da restrição imposta por este Tribunal deveria ser teleológica e proporcional, voltada à proteção do interesse condominial, e não meramente formalista.

O juízo reconheceu que a certidão de matrícula seria o documento mais adequado, porém afirmou inexistir norma que estabeleça sua apresentação de forma rígida e exclusiva no momento do leilão. O comprovante de residência, conjugado com a ausência de impugnação imediata, demonstraria vínculo fático e jurídico suficiente com o condomínio.

A decisão qualificou, ademais, a conduta dos executados como “nulidade de algibeira”, sob o fundamento de que as regras de habilitação eram de pleno conhecimento das partes desde a publicação do edital.

A alegação de violação à isonomia foi igualmente afastada, por reputá-la meramente abstrata. Por fim, o juízo invocou os princípios da instrumentalidade das formas e do prejuízo para concluir pela inexistência de vício insanável.

Na sequência, o arrematante
Marcelo Ramos
apresentou manifestação nos autos de origem em que afirmou ser proprietário do Apartamento n. 101 do Edifício Salvador Dalí desde maio de 2021 e juntou a certidão da matrícula n. 65.143 do 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá. (id. 221686047)

Inconformados,
João Nilson Viana
e
Maria Aureni Cordeiro Viana
interpuseram o presente
agravo de instrumento
, no qual sustentam que a decisão agravada viola a autoridade do acórdão proferido por este Tribunal, ao legitimar arrematação em que o licitante não comprovou, no momento próprio, a condição subjetiva exigida pelo comando colegiado. (id. 347839382)

Os agravantes reiteram argumentação de que o comprovante de conta telefônica não constitui meio idôneo para demonstrar titularidade de direito real inscrito no registro imobiliário e que a decisão agravada teria invertido indevidamente o ônus probatório ao presumir a legitimidade de quem não apresentou prova registral.

Sustentam, igualmente, que a estabilidade conferida pelo artigo 903 do Código de Processo Civil pressupõe formação regular do ato expropriatório, de modo que não seria possível invocar a presunção de legitimidade da arrematação para convalidar ato praticado em desconformidade com comando colegiado vinculante.

Invocam o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 2.095.402/SC, segundo o qual a vedação à alienação de vaga de garagem a terceiro estranho ao condomínio prevalece mesmo em hasta pública.

Quanto à tese de “nulidade de algibeira”, os agravantes a impugnam sob o argumento de que o vício somente se tornou cognoscível após a juntada do auto de arrematação, ocasião em que se revelou a identidade do arrematante e o documento por ele apresentado para habilitação, e que a impugnação foi oferecida na primeira oportunidade processual útil.

Requereram, em sede de efeito suspensivo, a suspensão dos efeitos da decisão agravada e, no mérito, a declaração de nulidade da arrematação e a desconstituição do auto respectivo.

Em decisão inicial, indeferi o pedido de efeito suspensivo e determinei a intimação do banco agravado e do arrematante para que apresentassem contrarrazões. (id. 348822372)

Em
contrarrazões
, o
Banco do Brasil S.A.
pugna pela manutenção da decisão agravada. Reitera a presunção de legitimidade da arrematação e a tese de “nulidade de algibeira”, e sustenta que a finalidade da restrição foi integralmente atendida, pois o arrematante demonstrou vínculo com o edifício. (id. 353650895)

Defende que a exigência exclusiva de certidão de matrícula como condição absoluta revelaria formalismo excessivo, e que eventual necessidade de complementação documental configuraria, no máximo, irregularidade sanável. Refuta, por derradeiro, a alegação de violação à isonomia como meramente abstrata.

Marcelo Ramos
, na qualidade de terceiro interessado, apresentou manifestação em que reitera ser proprietário de unidade no edifício, com titularidade registral comprovada pela certidão já acostada aos autos de origem antes mesmo do protocolo do agravo. (id. 353718392)

Sustenta a regularidade da arrematação e a boa-fé de sua participação no certame, e alinha-se às teses do agravado quanto ao atendimento da finalidade da restrição e à configuração de “nulidade de algibeira”. Por fim, requer o desprovimento integral do recurso.

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por
João Nilson Viana
e
Maria Aureni Cordeiro Viana
contra decisão que rejeitou a impugnação à arrematação da vaga de garagem registrada sob a matrícula n. 65.190 do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, situada no Condomínio Edifício Salvador Dalí, e manteve íntegro o ato expropriatório realizado em favor de Marcelo Ramos.

O cerne da controvérsia recursal reside em determinar se a apresentação de comprovante de conta telefônica, em vez de certidão de matrícula imobiliária, por ocasião da hasta pública restrita a condôminos ou proprietários de unidades do condomínio, configura vício capaz de invalidar a arrematação, considerado que o arrematante detém, comprovadamente, titularidade registral de unidade autônoma no edifício.

O recurso, contudo, não comporta acolhimento.

CONDIÇÃO SUBJETIVA DO ARREMATANTE

O artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação conferida pela Lei n. 12.607/2012, estabelece que os abrigos para veículos não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial.

Essa norma visa proteger a segurança, a harmonia e a funcionalidade interna do condomínio, ao restringir o acesso de terceiros alheios à coletividade condominial às áreas de estacionamento do edifício.

O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar a compatibilização dessa vedação com a possibilidade de penhora de vaga de garagem com matrícula própria, firmou entendimento segundo o qual a restrição prevista no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil prevalece inclusive no caso de alienação judicial por hasta pública, de modo que a participação no certame deve ficar limitada aos respectivos condôminos. (STJ, REsp n. 2.042.697/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 07/fevereiro/2023, DJe 10/fevereiro/2023)

A
ratio decidendi
desse entendimento reside na constatação de que o objetivo da alteração legislativa promovida pela Lei n. 12.607/2012 é conferir mais segurança ao condomínio, ao reduzir a circulação de pessoas estranhas nos edifícios residenciais e comerciais.

A restrição possui, portanto, natureza teleológica e protetiva, e sua incidência se orienta pela finalidade de preservar a coletividade condominial contra a inserção de terceiros que não integram o corpo de proprietários.

Em julgamento posterior, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou essa orientação, ao consignar que a vedação à alienação de vaga de garagem a terceiro estranho ao condomínio, sem autorização expressa na convenção condominial, prevalece inclusive na hipótese de alienação judicial, de modo que a hasta pública deve ser restrita aos condôminos. (STJ, REsp n. 2.095.402/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 06/agosto/2024, DJe 08/agosto/2024)

Foi com fundamento nesse arcabouço normativo e jurisprudencial que esta Câmara, no julgamento do Agravo de Instrumento n. 1015074-26.2025.8.11.0000, determinou que o leilão da vaga de garagem objeto da matrícula n. 65.190 fosse restrito a condôminos ou proprietários de unidades do Condomínio Edifício Salvador Dalí.

A restrição incorporada ao comando exequendo tinha por finalidade precípua impedir que a vaga seja adquirida por pessoa estranha à coletividade condominial, em consonância com a proteção preconizada pelo artigo 1.331, § 1º, do Código Civil.

É imprescindível, porém, distinguir com precisão dois planos distintos que os agravantes tratam como equivalentes, mas que possuem natureza diversa: a condição material exigida pelo acórdão, consistente em ser condômino ou proprietário de unidade no edifício, e o meio de prova utilizado para demonstrá-la no momento do certame.

Isso porque a eventual inadequação do instrumento probatório apresentado pelo licitante não se confunde com a inexistência da qualidade jurídica exigida.

No caso dos autos, o arrematante Marcelo Ramos acostou aos autos de origem a certidão da matrícula n. 65.143 do 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis desta capital, da qual se extrai que é proprietário do Apartamento n. 101 do Edifício Salvador Dalí, com titularidade registral constituída desde maio de 2021. Essa documentação foi juntada antes da interposição do presente agravo de instrumento. (id. 221686050)

A constatação é decisiva para a solução da controvérsia. O arrematante não é pessoa estranha ao condomínio; ao contrário, integra a comunidade condominial na qualidade de proprietário de unidade autônoma, condição que precede o próprio certame e que se encontra comprovada por documento registral idôneo.

O que se vê, portanto, é que a finalidade substancial da restrição imposta por esta Câmara, reproduzida no edital da hasta pública, foi integralmente atendida: a vaga de garagem permanece vinculada a integrante da comunidade condominial, o que é precisamente o resultado que o artigo 1.331, § 1º, do Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça buscam assegurar.

Entretanto, em suas razões recursais, os agravantes sustentam que o comprovante de conta telefônica não constitui meio idôneo para demonstrar titularidade de direito real, à luz do artigo 1.245 do Código Civil, e que a qualidade de proprietário ou condômino possui definição jurídica estrita, somente demonstrável por certidão de matrícula imobiliária.

A premissa jurídica invocada é, em si, correta: a propriedade imobiliária se adquire pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, e o comprovante de conta telefônica, por si só, não constitui prova de titularidade de direito real. Comprovante de residência, enquanto documento, revela condição fática de morador, que pode decorrer de locação, comodato ou mera detenção precária.

Ocorre que a questão central do recurso não reside na idoneidade do documento apresentado no momento do leilão, mas na verificação de se o arrematante efetivamente preenche a condição subjetiva exigida pelo acórdão. A inadequação do meio de prova empregado para a habilitação não equivale à ausência da condição material.

Importa consignar que o acórdão desta Câmara determinou que o certame fosse restrito a “
condôminos ou proprietários de unidades do Condomínio Edifício Salvador Dalí
”, e não que a habilitação ocorresse exclusivamente por certidão de matrícula imobiliária. A restrição delimitou o universo subjetivo de licitantes aptos ao certame, sem prescrever forma exclusiva de comprovação.

Em outras palavras, o fato de o arrematante ter apresentado documento insuficiente para comprovar sua condição de proprietário no ato do certame não significa que ele não ostente essa qualidade. A titularidade registral existe, é anterior ao leilão e encontra-se comprovada nos autos por certidão de matrícula imobiliária.

Assim, a deficiência é meramente formal, relativa ao instrumento probatório utilizado no momento da hasta, e não material, relativa à condição jurídica do licitante.

Não obstante, os agravantes argumentam, ainda, que a capacidade para licitar deve ser aferida no momento da hasta pública, de modo que não seria admissível a complementação probatória posterior para suprir requisito essencial de participação.

Embora se reconheça que a verificação da habilitação do licitante deva ocorrer preferencialmente no ato do certame, essa exigência temporal não pode ser interpretada de modo a converter deficiência de prova em inexistência de condição jurídica cuja existência se encontra comprovada nos autos por documento registral idôneo, ainda mais ao se considerar que, nos termos artigo 797 do Código de Processo Civil, a execução é realizada no interesse do exequente.

Acolher a tese dos agravantes implicaria anular arrematação realizada por quem efetivamente preenche a condição subjetiva exigida pelo acórdão, para, em seguida, promover novo leilão no qual o próprio arrematante poderia participar, desta vez munido do documento formalmente adequado.

A providência, além de contraproducente, frustraria a efetividade da execução sem qualquer ganho substancial para os agravantes ou para a coletividade condominial.

Nesse contexto, as contrarrazões apresentadas pelo Banco do Brasil e a manifestação do terceiro interessado Marcelo Ramos convergem para conclusão idêntica: a interpretação da restrição deve orientar-se pela finalidade que a norma visa proteger, e não por formalismo desproporcional que esvazie a utilidade do ato expropriatório.

A ponderação é acertada e encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, ao fixar a restrição de participação aos condôminos, fundamentou-a na necessidade de preservar a segurança do condomínio e reduzir a circulação de estranhos, e não na exigência de forma específica de comprovação.

Dessa forma, não se verifica o alegado vício material na arrematação.

INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS

O artigo 903 do Código de Processo Civil estabelece que, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável. A estabilidade conferida ao ato expropriatório constitui expressão do princípio da segurança jurídica e da confiança legítima dos participantes de leilões judiciais.

A desconstituição da arrematação, nos termos do artigo 903, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil, somente se justifica diante de vício grave, insanável e efetivamente demonstrado.

Logo, a invalidação constitui medida excepcional, reservada às hipóteses em que a irregularidade comprometa elemento essencial do ato, com repercussão concreta sobre os direitos das partes ou sobre a regularidade do procedimento.

Paralelamente, o sistema de nulidades processuais consagra, nos artigos 277 e 282, § 1º, do Código de Processo Civil, os princípios da instrumentalidade das formas e do prejuízo (“
pas de nullité sans grief
”). O primeiro dispositivo determina que, quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato que, realizado de outro modo, lhe alcance a finalidade. O segundo prevê que não se pronunciará nulidade quando o ato praticado de forma diversa da prescrita não houver causado prejuízo à parte.

No caso concreto, a forma exigida para a habilitação do licitante, consistente na comprovação de que integra a comunidade condominial, foi atendida em sua substância, ainda que por intermédio de documento formalmente inadequado. O arrematante é proprietário de unidade autônoma no edifício, condição comprovada por certidão de matrícula acostada aos autos. A finalidade da restrição, portanto, foi plenamente alcançada.

Não se verifica, ademais, prejuízo concreto a qualquer das partes. Os agravantes, na condição de executados, teriam interesse legítimo em questionar a arrematação se o bem houvesse sido alienado a pessoa estranha ao condomínio, hipótese em que a restrição estabelecida por esta Câmara teria sido substancialmente violada.

A alienação a condômino proprietário de apartamento no edifício, contudo, atende integralmente ao comando judicial e à finalidade protetiva da norma, de modo que a irregularidade apontada, ainda que reconhecida, não produziu resultado diverso daquele que o ordenamento jurídico impõe.

Ainda que os agravantes invoquem o artigo 903, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil para sustentar a natureza insanável do vício, sob o argumento de que a irregularidade atinge a própria formação do ato expropriatório, a configuração de nulidade absoluta pressupõe que o defeito comprometa elemento essencial do ato, com repercussão efetiva sobre sua validade substancial.

Na hipótese em exame, o suposto vício recai sobre o instrumento probatório utilizado para a habilitação, e não sobre a condição jurídica do arrematante. A deficiência documental configura, no máximo, irregularidade sanável, especialmente quando a condição material subjacente se encontra demonstrada nos autos.

Consequentemente, reconhecer nulidade absoluta em face de vício exclusivamente formal, sem repercussão sobre a finalidade do ato, equivaleria a privilegiar a forma em detrimento do direito material e da efetividade da execução, em contrariedade aos princípios que orientam o sistema de nulidades processuais.

É oportuno, nesse ponto, realizar o
distinguishing
em relação ao precedente desta Câmara invocado pelos agravantes no Agravo de Instrumento n. 1013527-48.2025.8.11.0000 (Rel. Tatiane Colombo, j. 05/novembro/2025), no qual se reconheceu a nulidade de arrematação realizada na modalidade
stalking horse
em procedimento falimentar.

A hipótese subjacente àquele julgado é substancialmente distinta da que se apresenta nestes autos. Naquele caso, a nulidade foi reconhecida em razão de vícios procedimentais graves na própria formação do certame: a proposta vinculativa do licitante âncora foi aceita sem ciência do Juízo falimentar e sem intervenção do Ministério Público, em violação ao artigo 142, § 7º, da Lei n. 11.101/2005.

Somou-se a isso a ausência de competitividade na escolha da proposta inicial vinculante, que foi a única proposta apresentada, e o valor vinculante correspondia a apenas 5% (cinco por cento) da avaliação do bem, o que comprometeu a transparência, a publicidade e a maximização do ativo da massa falida.

O caso ora em exame não guarda similitude fática ou jurídica com aquela situação. Nestes autos, o leilão foi conduzido sob fiscalização judicial, por leiloeiro nomeado pelo Juízo, com observância das formalidades editalícias e em procedimento de cumprimento de sentença regido pelo Código de Processo Civil, e não em falência sujeita ao regime especial da Lei n. 11.101/2005.

O vício alegado pelos agravantes não diz respeito a falhas estruturais na formação do certame, tampouco a ausência de controle jurisdicional ou a deficiência na publicidade e transparência do procedimento. A controvérsia limita-se à adequação do documento apresentado pelo arrematante para comprovar sua condição de condômino, condição esta que, conforme já demonstrado, encontra-se materialmente satisfeita.

A
ratio decidendi
do precedente invocado, fundada em premissa fática e jurídica inteiramente diversa, não incide sobre a hipótese dos autos.

TEMPESTIVIDADE DA IMPUGNAÇÃO

A denominada “nulidade de algibeira” constitui construção jurisprudencial consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, destinada a coibir o comportamento da parte que, ciente de vício processual, opta por silenciar-se estrategicamente para suscitá-lo em momento posterior que lhe seja mais conveniente, em afronta aos deveres de boa-fé e lealdade processual previstos nos artigos 5º e 6º do Código de Processo Civil.

A decisão agravada qualificou a conduta dos executados como “nulidade de algibeira”, ao fundamento de que as regras de habilitação e a restrição imposta pelo acórdão desta Câmara eram de pleno conhecimento das partes desde a publicação do edital de leilão, e que os executados permaneceram inertes durante todo o procedimento para, somente após a arrematação, suscitar suposto vício formal.

Em sentido contrário, os agravantes sustentam que o vício somente se tornou cognoscível após a juntada do auto de arrematação, ocasião em que se revelou a identidade do arrematante e o documento por ele apresentado para habilitação, o que configuraria a primeira oportunidade processual útil para a insurgência.

A questão relativa à tempestividade, contudo, revela-se secundária diante da análise substantiva já empreendida nos tópicos precedentes. Conforme demonstrado, a arrematação não padece de vício capaz de justificar sua invalidação, porquanto o arrematante efetivamente ostenta a condição de proprietário de unidade no condomínio, circunstância que satisfaz a finalidade da restrição imposta por esta Câmara.

A deficiência puramente formal no documento apresentado por ocasião do certame não configura a nulidade insanável prevista no artigo 903, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil. Desse modo, ainda que se admitisse a tempestividade da impugnação, como sustentam os agravantes, a pretensão de invalidação não encontraria respaldo jurídico, pois a condição material exigida pelo acórdão restou comprovada nos autos.

A tempestividade da impugnação, isoladamente, não supre a ausência de fundamento substancial para a desconstituição do ato.

Convém registrar, sem prejuízo da conclusão acima, que as condições de habilitação para o certame eram de conhecimento das partes desde a publicação do edital de leilão, que reproduziu fielmente a restrição estabelecida no acórdão desta Câmara. Essa circunstância, embora não seja determinante para a solução do recurso, evidencia que os executados dispunham de meios para acompanhar o procedimento expropriatório e, se o caso, suscitar questionamentos sobre os critérios de verificação da habilitação dos licitantes antes da consolidação do ato.

VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA

O princípio da isonomia, no contexto dos leilões judiciais, exige que todos os licitantes sejam submetidos às mesmas regras e condições de participação, de modo a assegurar igualdade de oportunidades na disputa pelo bem.

Os agravantes sustentam que a aceitação de documentação insuficiente para habilitação do arrematante configurou tratamento diferenciado e juridicamente inadmissível, em violação ao princípio da isonomia entre os concorrentes do certame e ao dever de vinculação ao instrumento convocatório.

A alegação, contudo, reveste-se de caráter meramente abstrato. Inexiste nos autos qualquer indicação de que outro condômino ou proprietário de unidade tenha sido impedido de participar do certame ou prejudicado pela forma de habilitação adotada. As regras do edital foram aplicadas indistintamente a todos os interessados, e o leilão transcorreu sob a fiscalização do leiloeiro nomeado pelo Juízo.

A configuração de violação ao princípio da isonomia pressupõe a demonstração concreta de desigualdade material ou favorecimento indevido, elementos que os agravantes não lograram comprovar.

Assim, a mera alegação genérica de quebra da igualdade, desacompanhada de prova efetiva de prejuízo a qualquer licitante, afigura-se insuficiente para justificar a medida excepcional de invalidação da arrematação.

DISPOSITIVO

Ante todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento interposto por
JOÃO NILSON VIANA
e
MARIA AURENI CORDEIRO VIANA
, e mantenho a decisão agravada em todos os seus termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2026