Tribunal: TJMT
Processo: 1003299-91.2024.8.11.0018
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003299-91.2024.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[RUI CARVALHO DE ALMEIDA - CPF: 312.805.871-72 (APELADO), MICHELE CAROLINE BRUSTOLIN - CPF: 066.428.199-00 (ADVOGADO), PAULO AUGUSTO RODRIGUES BARBOSA - CPF: 048.012.061-74 (APELANTE), GISELE ASSUNCAO FRIZERA - CPF: 040.732.831-97 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa
:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ANTERIOR AO AJUIZAMENTO DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. VALIDADE DO CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. PROVA DA POSSE. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro opostos para desconstituir averbação premonitória incidente sobre imóvel objeto da matrícula nº 1.855 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Juara/MT, reconhecendo a legitimidade da aquisição pelo embargante e determinando o cancelamento da restrição judicial originada de execução de título extrajudicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o contrato particular de compromisso de compra e venda, desprovido de registro cartorário e assinatura de duas testemunhas, constitui documento hábil para embasar embargos de terceiro; (ii) estabelecer se restou comprovada a posse efetiva do imóvel pelo embargante; (iii) determinar se a aquisição do imóvel configura fraude à execução, considerando a cronologia dos fatos e a relação de parentesco entre o adquirente e a executada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O artigo 677 do Código de Processo Civil exige apenas a prova sumária da posse ou do domínio e da qualidade de terceiro para a oposição de embargos de terceiro, não demandando que o documento comprove tal condição como título executivo extrajudicial previsto no artigo 784, III, do mesmo diploma legal.

4. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que é admissível a oposição de embargos de terceiro fundado em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, afastando por completo a exigência de formalidades próprias de título executivo.

5. A alegada ausência de assinatura de uma das herdeiras coproprietárias no contrato particular foi sanada pela sua participação ativa no negócio jurídico como representante de outras herdeiras, demonstrando plena ciência e anuência, além da posterior lavratura de escritura pública de compra e venda em 30/04/2024, na qual constam expressamente todos os vendedores, ratificando a validade e eficácia da transmissão.

6. A posse do imóvel pelo embargante restou comprovada pela cláusula expressa de imissão na posse constante do contrato particular datado de 15/07/2023, pela condição anterior de coproprietário de 16,68% do bem desde a escritura pública de inventário e partilha de 29/06/2023, e pelos atos subsequentes de regularização, incluindo emissão de guia de ITBI, lavratura de escritura pública e registro cartorário.

7. A cronologia dos fatos demonstra de forma inequívoca a anterioridade da aquisição em relação ao ajuizamento da execução, afastando a configuração de fraude à execução prevista no artigo 792, IV, do Código de Processo Civil.

8. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, sendo que no momento da aquisição não havia qualquer registro de penhora ou constrição sobre o imóvel na matrícula imobiliária.

9. O ônus da prova da má-fé incumbe ao apelante nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, não tendo sido apresentada qualquer prova concreta e robusta que demonstre a má-fé do adquirente na aquisição do bem, sendo insuficientes as meras alegações de cronologia inconsistente e contrato retroativo.

10. Impossibilidade de exame do pleito de reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos da petição inicial formulado em sede de contrarrazões. Atecnia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: 1. O contrato particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro cartorário e assinatura de duas testemunhas, constitui documento hábil para embasar embargos de terceiro, nos termos da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, sendo suficiente a prova sumária da posse ou do domínio exigida pelo artigo 677 do Código de Processo Civil. 2. Não configura fraude à execução a alienação de imóvel realizada antes do ajuizamento da ação executiva e da citação do devedor, ainda que entre parentes, quando ausente registro de penhora ou prova concreta de má-fé do adquirente, nos termos do artigo 792, IV, do Código de Processo Civil e da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A presunção de boa-fé do terceiro adquirente somente pode ser afastada mediante prova robusta de má-fé, não sendo suficiente a mera relação de parentesco com o executado ou alegações genéricas de simulação, incumbindo tal ônus probatório ao credor que alega a fraude, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
PAULO AUGUSTO RODRIGUES BARBOSA
contra sentença que julgou
procedentes
os Embargos de Terceiro opostos por
RUI CARVALHO DE ALMEIDA
, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 1002202-90.2023.8.11.0018, para: a) confirmar a tutela de urgência anteriormente deferida; b) reconhecer a legitimidade da aquisição do imóvel objeto da matrícula nº 1.855 do CRI da Comarca de Juara/MT pelo embargante; c) determinar o cancelamento da averbação premonitória lançada na matrícula do imóvel em decorrência da execução; d) condenar a parte autora/embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido, por ter dado causa à constrição indevida, nos termos da Súmula 303 do STJ.

Em suma, o apelante reitera as preliminares arguidas na impugnação aos embargos: de ausência de validade do contrato particular e ausência de prova da posse, sustentando que o contrato particular de compra e venda apresentado pelo apelado não possui validade jurídica por carecer de registro cartorário e assinatura de duas testemunhas e, que o documento não conta com a assinatura de uma das herdeiras coproprietárias, Ângela Almeida de Oliveira, o que compromete sua eficácia para fins de transferência de propriedade. Argumenta que o apelado não comprovou o exercício da posse sobre o imóvel, inexistindo registros em órgãos públicos, pagamento de IPTU ou realização de benfeitorias, sendo que a regularização da compra e venda somente teve início em janeiro de 2024, cinco meses após a conclusão do inventário e posteriormente ao ajuizamento da execução.

No mérito, insiste na configuração de fraude à execução, sustentando que a suposta alienação ocorreu durante o trâmite da Execução de Título Extrajudicial nº 1002202-90.2023.8.11.0018, ajuizada em 05/09/2023, com citação da executada em 21/11/2023. Afirma que o inventário do imóvel somente foi finalizado em agosto de 2023, tornando inviável a alienação em julho de 2023, e que a cronologia dos fatos demonstra fortes indícios de que o contrato particular possui data retroativa, simulando transação anterior ao ajuizamento da execução para evitar a constrição judicial.

Destaca que o apelado (Rui) é irmão da executada Roseli Almeida Semensato, o que reforça a suspeita de conhecimento prévio da ação executiva e da possibilidade de constrição do imóvel, configurando má-fé na aquisição.

Sob tais argumentos, pugna pela reforma integral da sentença, reconhecimento da fraude à execução, manutenção da constrição judicial e condenação do apelado por litigância de má-fé.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso, com pedido de reforma do capítulo da sucumbência para aplicação do Tema 872 do STJ (id. 348286370).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – DAS
PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE VALIDADE DO CONTRATO E DE PROVA DA POSSE DO IMÓVEL

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que o apelado -
RUI CARVALHO DE ALMEIDA
, em 26/06/2023, por ocasião da Escritura Pública de Inventário e Partilha dos bens deixados por Euripa de Carvalho Almeida e Lázaro Batista de Almeida, adquiriu 16,68% do imóvel urbano objeto da matrícula nº 1.855 do CRI da Comarca de Juara/MT. Posteriormente, em
15/07/2023
, no exercício de seu direito de preferência hereditária, adquiriu de Ângela Almeida de Oliveira, Romilda de Almeida Brustolin, Rosangela Carvalho de Almeida,
ROSELI ALMEIDA SEMENSATO
e Rosilei Carvalho Almeida Ardengui, através de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano, pelo preço de R$ 150.000,00, os restantes 83,32% do imóvel, consolidando a propriedade integral do bem (Contrato Compra e Venda – id. 348285884).

A Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo apelante -
PAULO AUGUSTO RODRIGUES BARBOSA
- que originou a averbação premonitória foi ajuizada apenas em
05/09/2023
, tendo a executada ROSELI ALMEIDA SEMENSATO sido citada em
21/11/2023
. A averbação premonitória foi efetivada somente em
06/02/2024
, conforme registro lançado na matrícula nº 1.855 do CRI da Comarca de Juara/MT.

Em
18/01/2024
, foi emitida pelo Tabelionato de Notas da Comarca de Juara/MT a competente Guia de Recolhimento de ITBI, e em
30/04/2024
foi lavrada a Escritura Pública de Compra e Venda, formalizando definitivamente a transação.

O apelado
RUI CARVALHO
opôs o presente Embargos de Terceiro em
06/12/2024
, objetivando a desconstituição da averbação premonitória que recaiu sobre seu imóvel. O Juízo da 1ª Vara Cível de Juara deferiu a tutela de urgência em
13/12/2024
, determinando a suspensão de qualquer ato de constrição judicial sobre o imóvel.

O apelante apresentou Impugnação aos Embargos de Terceiro em 26/02/2025, arguindo preliminarmente a ausência de validade do contrato particular de compra e venda por falta de registro e assinatura de duas testemunhas, bem como ausência de prova da posse do imóvel. No mérito, sustentou a ocorrência de fraude à execução e má-fé do apelado, requerendo a improcedência dos embargos e a condenação por litigância de má-fé.

Irresignado com a decisão liminar, o apelante interpôs Agravo de Instrumento em 12/03/2025, o qual foi desprovido por este Egrégio Tribunal de Justiça em 16/06/2025, que reconheceu a probabilidade do direito do apelado.

Após regular instrução processual, o Juízo de primeiro grau proferiu sentença, julgando totalmente procedentes os pedidos formulados nos Embargos de Terceiro, rejeitando as preliminares suscitadas, confirmando a tutela de urgência, reconhecendo a legitimidade da aquisição do imóvel pelo apelado e determinando o cancelamento definitivo da averbação premonitória. Contudo, condenou o apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido, com fundamento na Súmula 303 do STJ.

O apelado opôs Embargos de Declaração em 24/09/2025, arguindo omissão e contradição na sentença quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, invocando o Tema 872 do STJ. Os embargos foram rejeitados pela decisão de 01/12/2025.

Pois bem.

Consoante relatado, argui o apelante preliminarmente a ausência de validade do contrato particular de compra e venda (id. 348285884) por falta de registro cartorário e assinatura de duas testemunhas, invocando o art. 784, III, do CPC.

A preliminar não merece acolhimento. O dispositivo legal invocado pelo apelante trata de título executivo extrajudicial, não de prova de posse ou domínio em embargos de terceiro. Os embargos de terceiro constituem instrumento processual destinado à proteção da posse ou propriedade de bens que, não pertencendo à parte executada, sofrem constrição judicial indevida.

Para o ajuizamento desta ação, o art. 677 do CPC exige apenas a prova sumária da posse ou do domínio e da qualidade de terceiro, não demandando que o documento comprove tal condição como título executivo extrajudicial.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento na Súmula 84, estabelecendo que
"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro"
. Esta súmula, de aplicação pacífica e obrigatória, afasta por completo a tese do apelante.

A sentença recorrida aplicou corretamente o entendimento sumulado, reconhecendo a validade do contrato particular como documento hábil para embasar a defesa da posse em sede de embargos de terceiro, independentemente de registro ou assinatura de testemunhas.

Quanto à alegada ausência de assinatura da herdeira Ângela Almeida de Oliveira, os autos demonstram que ela participou ativamente do negócio jurídico, tendo assinado o instrumento particular na qualidade de representante de outras herdeiras, o que denota sua plena ciência e inequívoca anuência com a transação. Vejamos:

Ademais, eventual irregularidade formal no contrato particular foi plenamente sanada com a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda em 30/04/2024, documento público e solene que possui fé pública e no qual consta expressamente a participação de todos os vendedores, inclusive Ângela Almeida de Oliveira, ratificando e consolidando a validade e eficácia da transmissão da propriedade.

A preliminar de ausência de prova da posse igualmente não prospera. O Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (id. 348285884), datado de 15/07/2023, prevê expressamente na Cláusula 3ª a imissão do comprador na posse da totalidade do imóvel no ato da assinatura.

Anteriormente a essa data, o apelado já exercia posse sobre 16,68% do imóvel em virtude da Escritura Pública de Inventário e Partilha lavrada em 29/06/2023, o que lhe conferia a condição de coproprietário e possuidor de parte ideal do bem.

A cronologia dos atos praticados pelo apelado demonstra, de forma incontestável, a diligência e a intenção de exercer a posse e formalizar a aquisição, Vejamos:

29/06/2023: Escritura Pública de Inventário e Partilha (Rui adquire 16,68% por herança)

15/07/2023: Contrato particular de compra e venda (Rui adquire 83,32% restantes)

05/09/2023: Ajuizamento da execução contra Roseli Almeida Semensato (irmã de Rui)

21/11/2023: Citação da executada

18/01/2024: Emissão da guia de ITBI

06/02/2024: Averbação premonitória na matrícula

30/04/2024: Lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda

Se isso não bastasse, há de se considerar os valores despendido, como: emissão da Guia de Recolhimento de ITBI no valor de R$ 3.000,00, lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda com custos de R$ 3.469,50, e registro no Cartório de Imóveis com despesas de R$ 3.395,25, totalizando investimento superior a R$ 9.800,00.

O art. 1.196 do CC define o possuidor como aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. A prova da posse não se restringe ao registro, mas abrange o exercício de fato, que foi fartamente demonstrado pelos documentos acostados aos autos.

REJEITO
, portanto, ambas as preliminares suscitadas pelo apelante.

É como voto.

VOTO – MÉRITO

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A questão central do recurso reside na alegação de fraude à execução, fundamentada pelo apelante no art. 792, IV, do CPC/15, sob o argumento de que a alienação teria ocorrido durante o processo executivo com o intuito de frustrar a satisfação do crédito.

A análise acurada e cronológica dos fatos, contudo, demonstra de forma inequívoca a improcedência desta tese. O Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda foi formalizado e assinado em 15/07/2023. A Execução de Título Extrajudicial foi ajuizada apenas em 05/09/2023, quase dois meses após a aquisição do bem pelo apelado.

A citação da executada Roseli Almeida Semensato ocorreu em 21/11/2023, e a averbação premonitória na matrícula do imóvel foi efetivada somente em 06/02/2024. Esta sequência temporal irrefutável demonstra que a alienação do imóvel ao apelado ocorreu muito antes do ajuizamento da execução e, consequentemente, da própria citação da executada.

O art. 792, IV, do CPC estabelece que
"A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: IV - quando, ao tempo da alienação ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência"
. No presente caso, tal requisito legal não foi preenchido, visto que não restou demonstrado nenhuma ação tramitando contra a executada no momento da legítima aquisição do imóvel pelo apelado.

A sentença recorrida reconheceu com absoluta propriedade que a alienação do imóvel ocorreu antes mesmo do ajuizamento da execução, o que, por si só, afasta a configuração de fraude à execução nos termos do dispositivo legal invocado.

O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 375, pacificou o entendimento de que
"O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente"
. No momento da aquisição pelo apelado, não havia qualquer registro de penhora ou qualquer outra constrição sobre o imóvel na matrícula imobiliária que pudesse alertar terceiros ou presumir má-fé.

O apelante não apresentou qualquer prova concreta e robusta que demonstre a má-fé do apelado na aquisição do bem, cujo ônus da prova lhe incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC. A mera alegação de cronologia inconsistente e contrato retroativo não se sustenta diante dos documentos apresentados e da lógica dos acontecimentos.

A alegação de que o inventário do imóvel teria sido finalizado apenas em agosto de 2023 não corresponde aos fatos comprovados nos autos. A Escritura Pública de Inventário e Partilha foi lavrada em 29/06/2023 (id. 348285883), antes da celebração do contrato particular de compra e venda. O registro da partilha no Cartório de Registro de Imóveis constitui formalidade que confere publicidade e aperfeiçoa o ato para terceiros, mas não impede a alienação do bem pelos herdeiros após a lavratura da escritura de inventário.

A emissão da Guia de Recolhimento de ITBI em 18/01/2024 (id. 348285885) e a posterior lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda em 30/04/2024 (id. 348286355) constituem atos que, embora posteriores à data do contrato particular, demonstram a diligência e a boa-fé do apelado em regularizar a situação jurídica do imóvel, e não, como levianamente tenta imputar o apelante, uma tentativa de fraudar a execução.

Ademais, a relação de parentesco entre o apelado e a executada, ambos irmãos, não configura, por si só, presunção de má-fé. A presunção de boa-fé constitui princípio basilar do ordenamento jurídico, e a má-fé, como exceção, deve ser cabalmente provada por quem a alega. A mera existência de vínculo familiar não pode ensejar presunção de má-fé, especialmente quando a transação foi realizada antes do ajuizamento da execução e sem qualquer registro público que indicasse pendência de dívidas sobre o bem.

O apelado, como coproprietário por herança, exerceu legitimamente seu direito de preferência na aquisição das cotas partes dos demais herdeiros, ato jurídico legítimo e inerente à condição de condômino, conforme previsto no ordenamento civil.

Do mesmo modo, a condenação por litigância de má-fé exige a comprovação de dolo ou culpa grave na prática de condutas que se amoldem, de forma taxativa, às hipóteses previstas no art. 80 do CPC/15, tais como alterar deliberadamente a verdade dos fatos, usar o processo para conseguir objetivo ilegal ou proceder de modo temerário. O apelado, ao contrário, exerceu seu legítimo direito de ação e defesa, apresentando versão dos fatos consistentemente amparada em documentos idôneos e buscando a proteção de bem adquirido de boa-fé.

Por fim, o apelado, em suas contrarrazões, pugnou expressamente pela reforma da sentença quanto pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, com base na Súmula 303 do STJ, invocando o Tema 872 do STJ, contudo não é adequado em sede de contrarrazões; deveria, se fosse o caso, interposto o respectivo recurso. Pela atecnicidade, impõe o seu não conhecimento.

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Em razão do desprovimento da apelação, majoro os honorários advocatícios de sucumbência em favor da parte apelada, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, elevando-os de
10% para 12%
sobre a mesma base de cálculo adotada na sentença, observados os limites previstos nos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC e eventual suspensão da exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça.

É como voto.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Juiz de direito
Convocado

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026