Tribunal: TJMT
Processo: 1034493-40.2024.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034493-40.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Atraso na Entrega do Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[GERSIONE BATISTA DE MELO FILHO - CPF: 037.971.532-52 (APELANTE), MIRUXY OLIVEIRA SOARES DA SILVA - CPF: 028.444.051-50 (ADVOGADO), NATALLIA ROSA FERREIRA - CPF: 062.420.451-09 (APELANTE), RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 36.451.438/0001-33 (APELADO), LORRAN HENRIQUE MIRANDA GONTIJO - CPF: 117.618.686-83 (ADVOGADO), MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 36.567.364/0001-03 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
S
:
GERSIONE BATISTA DE MELO FILHO
.

NATALLIA ROSA FERREIRA
.

APELADO:
RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA
.

MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA
.

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE ENCARGOS ANTES DA POSSE. DANO MORAL CONFIGURADO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por adquirentes de imóvel contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, reconheceu a mora na entrega do bem, declarou indevidas cobranças de IPTU e taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e determinou a restituição simples dos valores pagos, mas afastou a indenização por dano moral. Os autores sustentam que o atraso significativo, aliado à cobrança indevida de encargos e à necessidade de intervenção judicial para obtenção do imóvel, configura lesão extrapatrimonial indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o atraso expressivo na entrega de imóvel destinado à moradia, somado à cobrança de encargos antes da imissão na posse e à necessidade de tutela judicial para cumprimento da obrigação, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel supera o prazo contratual, mesmo considerada a cláusula de tolerância, evidenciando mora relevante do fornecedor.

A cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da posse transfere indevidamente ao consumidor encargos inerentes à propriedade sem a correspondente fruição do bem.

A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, impondo responsabilidade objetiva às rés pelos defeitos na prestação do serviço, sendo irrelevantes dificuldades internas da atividade empresarial.

O imóvel possui destinação residencial, de modo que a frustração prolongada da expectativa de moradia atinge a esfera pessoal dos adquirentes e ultrapassa o mero inadimplemento contratual.

A necessidade de intervenção judicial para a entrega do imóvel evidencia inadimplemento qualificado e reforça a gravidade da conduta.

O conjunto fático
,
atraso significativo, cobrança indevida e coerção judicial
,
caracteriza violação à legítima expectativa do consumidor, ensejando dano moral indenizável.

A indenização deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada a fixação em R$ 6.000,00, compatível com a extensão do dano e os parâmetros jurisprudenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia, quando ultrapassa o prazo de tolerância, pode configurar dano moral indenizável.

A cobrança de encargos como IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse caracteriza prática indevida e agrava a lesão ao consumidor.

A necessidade de intervenção judicial para compelir o cumprimento da obrigação evidencia inadimplemento qualificado apto a justificar reparação extrapatrimonial.

A responsabilidade da construtora e incorporadora é objetiva, sendo irrelevantes dificuldades inerentes à atividade econômica.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 14; CPC, art. 98; CC, art. 406.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT,
ApCiv
nº 1031328-53.2022.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 24.03.2026.

R E L A T Ó R I O

R
ELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
GERSIONE BATISTA DE MELO FILHO
e
NATALLIA ROSA FERREIRA MELO

contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, ajuizada em face de
RESIDENCIAL CUIABÁ INCORPORADORA SPE LTDA. E MAIS LAR IMOBILIÁRIA LTDA
,

que
julgou
parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a mora na entrega do imóvel, declarar indevidas as cobranças anteriores à entrega das chaves e determinar a restituição simples dos valores pagos, afastando, contudo, o pedido de indenização por danos morais.

Irresignados, os autores interpuseram apelação, sustentando que o atraso na entrega do imóvel, superior ao prazo de tolerância e somente sanado após determinação judicial, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

Alegam que a frustração da expectativa de moradia, aliada à cobrança indevida de encargos antes da posse, enseja a reforma da sentença nesse ponto.

As rés apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença, ao argumento de que, embora reconhecido o atraso contratual, não restou demonstrada qualquer lesão extrapatrimonial concreta apta a justificar a condenação por danos morais.

O recurso é tempestivo e encontra-se dispensado do recolhimento de preparo, em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE
S
:
GERSIONE BATISTA DE MELO FILHO
.

NATALLIA ROSA FERREIRA
.

APELADO:
RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA
.

MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA
.

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Rememoro que
t
rata-se de recurso de apelação cível interposto por GERSIONE BATISTA DE MELO FILHO e NATALLIA ROSA FERREIRA MELO contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, ajuizada em face de RESIDENCIAL CUIABÁ INCORPORADORA SPE LTDA. E MAIS LAR IMOBILIÁRIA LTDA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a mora na entrega do imóvel, declarar indevidas as cobranças anteriores à entrega das chaves e determinar a restituição simples dos valores pagos, afastando, contudo, o pedido de indenização por danos morais.

Na origem, os autores alegaram atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida, bem como a cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse, postulando, ao final, a condenação das rés à restituição dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

Irresignados, os autores apelam, sustentando que o atraso na entrega do imóvel, somado à necessidade de intervenção judicial para o cumprimento da obrigação e à cobrança indevida de encargos antes da posse, ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável
.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se ao exame da existência, ou não, de dano moral indenizável em decorrência do atraso na entrega do imóvel adquirido pelos autores, bem como das cobranças de IPTU e taxas condominiais exigidas antes da efetiva imissão na posse.

A sentença reconheceu a mora contratual das rés, declarou indevidas as cobranças anteriores à entrega das chaves e determinou a restituição simples dos valores pagos, mas afastou a reparação moral.

No caso concreto, restou suficientemente demonstrado que o imóvel não foi entregue no prazo contratualmente ajustado, mesmo considerada a cláusula de tolerância, tendo a própria sentença consignado que a entrega das chaves apenas ocorreu em 30/12/2024, quando o termo final para cumprimento da obrigação se encerrara em 03/03/2024, o que evidencia atraso expressivo.

Também se verifica que, durante esse período, os autores foram compelidos ao pagamento de encargos inerentes à
propriedade
,
IPTU
e despesas condominiais
,
antes mesmo de poderem usufruir do bem.

A questão, portanto, não deve ser examinada sob a ótica simplificada de que todo inadimplemento contratual gera, automaticamente, dano moral, nem, em sentido oposto, sob a premissa igualmente reducionista de que o atraso na entrega de imóvel jamais ultrapassa a esfera do mero aborrecimento. O que se exige é a análise concreta da gravidade da lesão produzida pela conduta, à luz das peculiaridades do caso.

E, aqui, a moldura fática revela situação que supera o simples descumprimento contratual ordinário.

Isso porque a obrigação assumida pelas rés não se limitava à entrega futura de qualquer bem fungível ou de prestação econômica indiferente à esfera pessoal dos contratantes.

Tratava-se da entrega de imóvel adquirido para moradia, bem diretamente vinculado à estabilidade da vida privada, à organização familiar e à legítima expectativa de uso e fruição do patrimônio obtido mediante esforço financeiro dos consumidores. Quando a entrega desse imóvel é injustificadamente postergada por lapso significativo, o prejuízo experimentado pelo adquirente não se exaure, necessariamente, na dimensão patrimonial.

A privação prolongada da posse útil do imóvel, sobretudo quando acompanhada da imposição indevida de encargos próprios da propriedade e da necessidade de acionamento do Poder Judiciário para compelir o fornecedor ao cumprimento da obrigação, projeta efeitos que transbordam o campo do mero dissabor negocial. Não se trata apenas de frustração contratual abstrata. Trata-se da violação concreta da legítima expectativa de acesso à moradia prometida, somada ao indevido deslocamento, ao consumidor, dos ônus de um bem que ainda não podia usar, gozar ou fruir.

Em relações dessa natureza, regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, a construtora e a incorporadora respondem objetivamente pelos defeitos da prestação do serviço. Os riscos inerentes à sua atividade econômica não podem ser transferidos ao adquirente. Assim, dificuldades internas da cadeia produtiva, entraves operacionais ou descompassos próprios da execução do empreendimento
integram o risco do negócio e não servem para atenuar a repercussão jurídica da mora contratual sobre a esfera do consumidor.

No caso em exame, além do atraso expressivo, há um dado que reforça a gravidade da conduta: o imóvel somente foi disponibilizado após intervenção judicial, mediante tutela de urgência, o que evidencia que o adimplemento não decorreu de providência espontânea das rés, mas de coerção jurisdicional.

Esse elemento, por si só, não bastaria para gerar dano moral em qualquer hipótese; contudo, associado ao período prolongado de espera e à cobrança indevida de encargos anteriores à posse, revela quadro de inadimplemento qualificado, apto a atingir de forma mais intensa a esfera jurídica dos adquirentes.

Com efeito
, a orientação que melhor se ajusta ao caso concreto é a de que, em circunstâncias nas quais o atraso é significativo, o imóvel se destina à moradia e a conduta do fornecedor compromete de modo relevante a legítima expectativa do consumidor, mostra-se possível o reconhecimento do dano extrapatrimonial.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM PROGRAMA HABITACIONAL. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais, condenando a construtora ao pagamento de lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença com base no valor locatício de imóvel equivalente, pelo período de atraso na entrega das chaves (14 meses e 17 dias), bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber: (i) se o atraso na entrega do imóvel pode ser afastado por alegações de caso fortuito ou força maior relacionadas a dificuldades inerentes à atividade da construção civil; (
ii
) se é cabível a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes pela demora na entrega do imóvel adquirido na planta; e (
iii
) se o atraso significativo na entrega da moradia caracteriza dano moral indenizável. III. Razões de decidir A relação jurídica estabelecida entre as partes
possui natureza consumerista, incidindo o regime de responsabilidade objetiva do fornecedor previsto no art. 14 do CDC, sendo suficiente a demonstração do dano e do nexo causal para a configuração do dever de indenizar. Alegações de escassez de insumos, dificuldades de mão de obra, chuvas intensas ou entraves burocráticos constituem riscos inerentes à atividade empresarial da construção civil, caracterizando fortuito interno incapaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. Nos termos da orientação firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 996, o prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta é presumido, decorrendo da injusta privação do uso do bem, sendo cabível a indenização por lucros cessantes calculada com base no valor locatício de imóvel equivalente. A incidência dos Temas 970 e 971 do STJ não se verifica na hipótese, pois não houve cumulação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes, tendo a sentença limitado a condenação à indenização material decorrente da mora da construtora. O atraso prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia própria ultrapassa o mero inadimplemento contratual, sobretudo quando inserido em programa habitacional, configurando violação à legítima expectativa do consumidor e ensejando compensação por dano moral. O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de indenização por dano moral para cada autor revela-se proporcional e adequado aos parâmetros adotados pela jurisprudência, atendendo às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil. IV. Dispositivo e tese Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta gera responsabilidade objetiva da construtora, sendo insuficientes para afastá-la alegações relacionadas a dificuldades inerentes à atividade da construção civil, por configurarem fortuito interno. 2. O prejuízo decorrente da privação do uso do imóvel é presumido, ensejando indenização por lucros cessantes calculada com base no valor locatício de imóvel equivalente. 3. O atraso significativo na entrega da moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual e pode configurar dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 6º, VI, e 14; CC,
arts
. 389, 395 e 927; CPC/2015, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 996; TJMT,
ApCiv
nº 1040163-30.2022.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 22.11.2025; TJMT,
ApCiv
nº 1000243-74.2019.8.11.0002, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22.11.2023; TJMT,
ApCiv
nº 1017487-79.2020.8.11.0002, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 16.10.2024. (N.U 1031328-
53.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/03/2026,
Publicado
no DJE 01/04/2026)

A meu sentir, a hipótese dos autos insere-se precisamente nesse contexto. O atraso de quase dez meses após o prazo de tolerância, a cobrança indevida de IPTU e condomínio em período anterior à posse e a entrega do imóvel apenas após determinação judicial revelam situação que ultrapassa os contratempos ordinários da vida negocial e configura efetiva ofensa à esfera extrapatrimonial dos autores.

Configurado, portanto, o dever de indenizar, passa-se ao arbitramento do valor da compensação.

A indenização por dano moral deve ser fixada com moderação, observando-se os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de modo a compensar a lesão experimentada pela parte ofendida e, ao mesmo tempo, imprimir caráter pedagógico à condenação, sem ensejar enriquecimento sem causa.

À vista das circunstâncias do caso
,
atraso expressivo na entrega do imóvel, destinação residencial do bem, cobrança indevida de encargos antes da posse e necessidade de intervenção judicial para satisfação da obrigação
,
entendo adequada a fixação da indenização por danos morais em R$ 6.000,00 (seis mil reais), quantia compatível com a extensão do dano e com os parâmetros desta Corte para hipóteses análogas.

C
ONCLUSÃO

Ante o exposto,
DOU
-
PROVIMENTO

ao recurso de apelação para cassar a sentença,
Ante
o exposto, dou provimento ao recurso de apelação para reformar parcialmente a sentença e condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais),
corrigido pelo IPCA, a partir do arbitramento, e juros de mora, a partir do evento danoso, pela taxa SELIC, deduzido o índice de correção monetária, conforme previsão do art. 406 do Código Civil.

Sem honorários.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2026