Tribunal: TJMT
Processo: 1003075-89.2024.8.11.0007
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003075-89.2024.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[JOCEMIR DARCI PERIN - CPF: 326.253.911-20 (APELANTE), MILTON DOS SANTOS SOUZA JUNIOR - CPF: 887.556.651-87 (ADVOGADO), KAROLINA SILVEIRA DOS SANTOS - CPF: 062.265.651-10 (ADVOGADO), GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA - CNPJ: 30.673.342/0001-33 (APELADO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), MARCO ANDRE FIGUEIRO E RESENDE - CPF: 924.715.521-53 (ADVOGADO), JOCEMIR DARCI PERIN - CPF: 326.253.911-20 (APELADO), KAROLINA SILVEIRA DOS SANTOS - CPF: 062.265.651-10 (ADVOGADO), MILTON DOS SANTOS SOUZA JUNIOR - CPF: 887.556.651-87 (ADVOGADO), GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA - CNPJ: 30.673.342/0001-33 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR JOCEMIR DARCI PERIN E DEU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DE GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA.

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL LIMITADA AOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de valores e indenização por danos morais, proposta por comprador de lote urbano diante da mora injustificada na entrega do imóvel adquirido. Sentença que declarou rescindido o contrato, determinou a restituição integral dos valores pagos com juros e correção, além da incidência de multa contratual de 10% sobre o valor pago, rejeitando o pedido de danos morais e reconhecendo a sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões principais:

(i) saber se é devida a multa contratual com base no valor total do contrato ou apenas sobre o valor pago;

(ii) saber se há dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do lote;

(iii) saber se houve sucumbência mínima ou recíproca;

(iv) saber se os juros de mora devem incidir desde a citação ou do desembolso;

(v) saber se é válida a restituição da comissão de corretagem e se houve julgamento extra petita na fixação da correção monetária.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do STJ consolidou entendimento de que a cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, sendo abusiva a fixação da multa com base no valor integral do contrato.
4. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por dano moral, salvo demonstração de circunstâncias excepcionais, inexistentes no caso.
5. Dada a procedência parcial dos pedidos formulados, é correta a fixação da sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.
6. Quanto aos juros de mora, sendo obrigação contratual, devem incidir a partir da citação, conforme o art. 405 do CC/2002 e jurisprudência consolidada.
7. A fixação da correção monetária pelo juízo, quando não pactuada expressamente ou prevista em lei específica, não configura julgamento extra petita.
8. Em caso de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, inclusive da comissão de corretagem.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso do autor desprovido. Recurso da requerida parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do promitente vendedor, a multa contratual deve incidir sobre os valores pagos, não sobre o valor integral do contrato.
2. O descumprimento contratual, ainda que prolongado, não gera automaticamente dever de indenizar por danos morais, salvo demonstração de circunstâncias excepcionais.
3. A sucumbência recíproca se impõe quando ambas as partes não obtêm integral êxito em seus pedidos.

4. Os juros de mora em obrigação contratual incidem a partir da citação.

5. É devida a restituição da comissão de corretagem quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do promitente vendedor.”

__________________

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 389, parágrafo único; 405; CPC/2015, art. 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 907.856/DF, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 19.06.2008; STJ, AgInt no AREsp 947.202/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.03.2018; STJ, AgInt no REsp 1825472/RO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 13.12.2021.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JOCEMIR DARCI PERIN e por GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA III SPE LTDA, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta/MT, que, nos autos da ação de “Rescisão Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência e Pedido de Restituição de Valores e Danos Morais” (Proc. nº 1003075-89.2024.8.11.0007), ajuizada pelo primeiro apelante contra o segundo, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para rescindir o contrato de compromisso de compra e venda, condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos, em parcela única, acrescidos de correção monetária e juros, bem como ao pagamento de multa penal contratual de 10% sobre o valor principal adimplido, afastando o pedido de indenização por danos morais, além de reconhecer a sucumbência recíproca, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação (ID. 335512394).

O apelante Jocemir Darci Perin sustenta que a sentença merece reforma quanto ao indeferimento dos danos morais, asseverando que o caso extrapola o mero inadimplemento contratual, em razão do longo período de descumprimento, da frustração da legítima expectativa de uso do imóvel, da privação prolongada do capital investido e da perda do tempo útil, defendendo a aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor.

Aduz, ainda, que a multa penal contratual deve incidir sobre o valor total do contrato, nos termos das cláusulas pactuadas, e não apenas sobre o montante pago.

Enfatiza, por fim, que não há sucumbência recíproca, pois teria ocorrido sucumbência mínima do autor, requerendo a condenação exclusiva da ré ao pagamento das custas e dos honorários.

Requer, assim, o provimento do recurso para condenar a apelada ao pagamento de danos morais, aplicar a multa penal de 10% sobre o valor total do contrato e afastar a sucumbência recíproca (ID. 335512404).

Por sua vez, a GBN Loteamento Alta Floresta III SPE Ltda. sustenta que a sentença deve ser reformada quanto ao termo inicial dos juros de mora, defendendo sua incidência a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

Alega também a ocorrência de julgamento extra petita na fixação dos índices de correção monetária, requerendo a aplicação do índice contratualmente pactuado (IGP-M).

Por fim, sustenta a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem, por ter sido paga diretamente ao corretor, sem repasse à vendedora.

Pede, pois, o provimento do recurso para ajustar o termo inicial dos juros, fixar a correção monetária e afastar a devolução da corretagem (ID. 335512409).

Ambas as partes apresentaram contrarrazões aos recursos adversos, pugnando pelo seu desprovimento (IDs nº 335512412 e 335512415).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, tratam-se de recursos de apelação interpostos por Jocemir Darci Perin (apelante principal) e por GBN Loteamento Alta Floresta III SPE Ltda. (apelante adesiva) contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de valores e indenização por danos morais.

Na petição inicial, o autor/apelado alegou ter celebrado com a empresa/apelante contrato de promessa de compra e venda para aquisição do imóvel denominado Lote 21 da Quadra 19, registrado sob a matrícula nº 34.429, localizado no Loteamento Residencial Brasil Norte, pelo valor de R$ 129.000,00, a ser pago em 239 parcelas de R$ 537,50.

O litígio teve início em razão do atraso na entrega do imóvel e, diante da impossibilidade de rescisão amigável do contrato, o autor/apelado propôs a presente demanda.

Após regular instrução processual, o juízo de origem rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenou a requerida à restituição integral dos valores pagos, em parcela única, acrescida de juros de 1% ao mês a contar de cada desembolso, bem como ao pagamento da multa penal contratual de 10% sobre o valor principal adimplido. Ainda, reconheceu a sucumbência recíproca, fixando os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação.

Inconformado, o autor/apelante pleiteia a reforma da sentença para: (i) reconhecer o dano moral e condenar a requerida ao seu pagamento no valor de R$ 15.000,00; (ii) aplicar a multa penal de 10% sobre o valor total do contrato e não apenas sobre o valor pago; (iii) afastar a sucumbência recíproca; e (iv) aplicar a cláusula 55, alínea "c" do contrato em seu favor, fixando honorários contratuais de 20%.

Por sua vez, a requerida/apelante requer: (i) a aplicação dos juros de mora a partir da citação; (ii) a reforma quanto ao índice de correção monetária aplicado; e (iii) a não restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

1.

DO RECURSO DO AUTOR

1.1. DA MULTA CONTRATUAL

O autor/apelante principal pleiteia a reforma da sentença para que a multa contratual de 10% incida sobre o valor total do contrato (R$ 129.000,00), e não apenas sobre o valor efetivamente pago (R$ 30.949,40).

A cláusula quinta, item 55, alínea "e" do contrato prevê:

“E) CLÁUSULA PENAL NO IMPORTE DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR TOTAL DO CONTRATO DEVIDAMENTE ATUALIZADO, EXIGÍVEL NOS CASOS DE INTERVENÇÃO JUDICIAL OU DE MORA SUPERIOR A 03 (TRÊS) MESES, BEM COMO REEMBOLSO DA TOTALIDADE DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS”.

Não obstante a previsão contratual, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base no valor total do imóvel, e não no valor das prestações efetivamente pagas.

Conforme decidido pelo STJ no REsp 907.856/DF (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008): “é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor”.

Além disso, o STJ firmou entendimento no sentido de que, nas hipóteses de rescisão contratual por inadimplemento, admite-se a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Dessa forma, correta a sentença ao aplicar a multa de 10% sobre os valores pagos, estando em conformidade com a jurisprudência dominante.

1.2. DO DANO MORAL

O autor/apelante sustenta que o atraso na entrega do loteamento, que sequer teve as obras iniciadas após mais de 46 meses da contratação, ultrapassou o mero aborrecimento, causando-lhe frustração e angústia que justificariam a indenização por danos morais.

Contudo, conforme bem pontuado na sentença, o mero descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de consequências fáticas que extrapolem o simples aborrecimento.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que não há falar em presunção de danos morais indenizáveis em decorrência do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, pois, em regra, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, e, sob esse enfoque, a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que for demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato.

Nesse sentido:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido” (STJ - Terceira Turma - Rel. Ministra Nancy Andrighi AgInt no AREsp n. 947.202/SE, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO . SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade . Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido” (STJ - AgInt no AREsp n. 947.202/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento” (STJ -AgInt no AREsp n. 1.020.223/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/11/2017, DJe 23/11/2017).

No caso dos autos, embora seja inegável a frustração do autor com o atraso na entrega do loteamento, não foram demonstradas circunstâncias excepcionais que caracterizassem efetiva lesão aos direitos da personalidade.

Assim, correta a sentença ao indeferir o pedido de indenização por danos morais.

1.3. DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA

Pleiteia, ainda, o apelante o afastamento da sucumbência recíproca, sustentando ter obtido êxito na maioria dos pedidos formulados.

Quanto ao reconhecimento da sucumbência recíproca, as custas processuais e os honorários advocatícios devem ser estipulados proporcionalmente ao “quantum” dos interesses das partes que restaram atendidos na decisão.

Sobre o tema, ensinam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:

“1. Sucumbência recíproca. Há sucumbência recíproca quando uma das partes não obteve tudo o que o processo poderia lhe proporcionar. Se o autor pediu 100 e obteve 80, sucumbiu em 20, ao mesmo tempo em que o réu sucumbiu em 80. Quando a parte sucumbiu em parte mínima do pedido, não se caracteriza a sucumbência recíproca. A sucumbência recíproca autoriza a interposição de recurso pela via adesiva. [...]. 3. Distribuição proporcional. As despesas processuais e os honorários de advogados deverão ser rateados entre as partes, na medida de sua parte na derrota, isto é, de forma proporcional” (Código de processo civil comentado, 11ª ed., São Paulo: RT, 2010, p. 247).

No caso dos autos, observa-se que foram acolhidos apenas os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores, sendo rejeitados os pleitos de danos morais e aplicação da multa sobre o valor total do contrato.

Dessa forma, correta a sentença ao aplicar o disposto no art. 86 do CPC, reconhecendo a sucumbência parcial de ambas as partes e fixando a divisão proporcional dos ônus sucumbenciais.

2. DO RECURSO DA REQUERIDA

2.1. DOS JUROS DE MORA

A apelante adesiva pleiteia a fixação dos juros de mora a partir da citação, e não do desembolso, como fixado na sentença.

Neste ponto, assiste razão à recorrente.

Tratando-se de relação contratual, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, que dispõe: “Contam-se os juros de mora desde a citação inicial”.

Sobre o tema, já decidiu este Egrégio Tribunal:

(...) 2. Verificado atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da construtora, é devida a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo comprador.3. Os juros de mora incidem desde a citação e a correção monetária desde cada desembolso. (...) (N.U 1034490-47.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Vice-Presidência, Julgado em 11/09/2025, Publicado no DJE 11/09/2025)

Assim, dá-se parcial provimento ao recurso da requerida para fixar os juros de mora a partir da citação.

2.2. DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA

A requerida/apelante adesiva alega julgamento extra petita quanto à fixação do índice de correção monetária, sustentando que deveria ser aplicado o índice previsto no contrato (IGP-M).

Contudo, não há que se falar em julgamento extra petita, pois a definição do índice de correção monetária constitui matéria de ordem pública, podendo ser estabelecida pelo juiz independentemente de pedido expresso.

Ademais, em sede de embargos de declaração, o juízo a quo apenas esclareceu que, não tendo sido convencionados ou não estando previstos em legislação específica, seriam aplicados os índices estabelecidos nos artigos 406, §1º e 389, §único, ambos do Código Civil.

Assim, mantém-se a sentença nesse ponto.

2.3. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

A requerida/apelante adesiva sustenta que não deve ser condenada à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, ao argumento de que tais valores foram pagos diretamente ao corretor de imóveis.

No entanto, em caso de rescisão contratual por culpa da construtora/vendedora, como no caso dos autos, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que deve haver a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem.

Conforme o entendimento do STJ, “Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem.”(STJ - AgInt no REsp: 1825472 RO 2019/0199488-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 13/12/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2021).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
AO RECURSO DO AUTOR e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO DA REQUERIDA apenas para determinar que os juros de mora incidam a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026