Tribunal: TJMT
Processo: 1009053-59.2024.8.11.0003
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009053-59.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[RONDONOPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 31.092.477/0001-78 (APELANTE), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE), TARLEY ALVES PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 039.809.501-90 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), ANA CLAUDIA RODRIGUES PEREIRA - CPF: 037.275.021-42 (APELADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
CULPA DA INCORPORADORA E EXECUTORA DA OBRA.
COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS ADQUIRENTES.
ATO DE FISCALIZAÇÃO DA OBRA. ALTERAÇÃO DO PRAZO DA ENTREGA EXIGE
ADITIVO CONTRATUAL FORMAL.
DOCUMENTO NÃO ELABORADO.
LUCROS CESSANTES
PRESUMIDOS. TEMA 970 DO STJ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.
RECURSO
PROVIDO
EM PARTE
.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta
em virtude da
sentença que reconheceu o atraso na entrega de unidade imobiliária adquiri
da na planta e confirmou a tutela de urgência para

suspender a cobrança
d
os
juros de obra após o termo da mora,
e condenou as rés
a
o
pagamento de lucros cessantes mensais e à indenização por danos morais.

2. No r
ecurso
, as Apelantes
sustenta
m a
nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, julgamento contrário a texto

de lei, inexistência de mora em razão de deliberação de comissão de representantes dos adquirentes, ilegalidade da condenação em lucros cessantes em prejuízo da penalidade prevista no art. 43-A da Lei 4.591/64 e inexistência de dano moral.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i)
se a sentença enfrentou de forma suficiente as teses defensivas e se a fundamentação adotada viola texto de lei; (
ii
) se houve efetivo atraso na entrega da unidade, à luz de deliberação de comissão de representantes dos adquirentes que teria prorrogado o cronograma da obra; (
iii
) se a condenação em lucros cessantes, fixada com
base no Tema 996 do STJ, configura cumulação indevida com a penalidade prevista no art. 43-A da Lei 4.591/64, à luz do Tema 970 do STJ; (
iv
) se o atraso na entrega configura, por si, dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

4.
Foi
enfrent
ada,
de forma explícita e suficiente
,
a tese de transferência da responsabilidade pela cobrança da taxa de evolução de obra ao agente financeiro, de modo que a discordância quanto à conclusão adotada não configura vício de fundamentação, nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC.

5.
A deliberação de comissão de representantes dos adquirentes, instituída nos termos do art. 50 da Lei 4.591/64, tem natureza fiscalizatória e representativa, e não substitui o aditivo contratual formal exigido para a alteração do prazo de entrega, sob pena de ofensa ao art. 51, IV e §1º, III, do CDC.

6.

À luz
do Tema 970 do S
TJ
, a cumulação entre cláusula pena
l moratória e lucros cessantes
é vedada quando a penalidade contratual ou legal é fixada em valor equivalente ao locativo de mercado
. Se for
fixada em percentual inferior, é lícito ao adquirente
optar pelos
lucros cessantes
no
valor real da privação do uso do bem, sem configur
ar
bis in idem, sobretudo quando não houve pedido de cumulação entre as duas verbas.

7.
O mero descumprimento do prazo de entrega de imóvel não configura, por si, dano moral indenizável, em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que exige repercussão concreta sobre a esfera extrapatrimonial do consumidor, não evidenciada nos autos.

IV. Dispositivo e tese

8
.

R
ecurso
provido
em parte
.

Tese de julgamento: "
1.
A deliberação de comissão de representantes dos adquirentes não substitui o aditivo contratual formal exigido para a prorrogação do prazo de entrega de imóvel adquirido na planta; 2. A condenação em lucros cessantes fundada na privação do uso do bem, fixada em percentual superior ao da penalidade legal ou contratual prevista para o atraso, não configura cumulação indevida quando não houver pedido de acúmulo de ambas as verbas; 3. O mero atraso na entrega, sem repercussão concreta sobre a esfera extrapatrimonial do consumidor, não configura dano moral indenizável
”
.

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 397, 422 e 884; CDC,
arts
. 6º, VIII, 51, IV e §1º, III; CPC, art. 489, §1º, IV; Lei 4.591/64,
arts
. 43-A, §2º, e 50.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); STJ, REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC (Tema 970); STJ,
AgInt
no
AREsp
2.502.591/RJ; STJ,
AgInt
no REsp 2.054.389/PB; STJ, REsp 1.651.957/MG.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Rondonópolis 1 Incorporação Imobiliária SPE Ltda
. e
Via Sul Engenharia Ltda
. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Indenização por Danos Morais e Lucros Cessantes ajuizada por
Tarley
Alves Pereira dos Santos
e
Ana Cláudia Rodrigues Pereira
.

O Juiz de
origem rejeitou as preliminares de litigância de má-fé, ilegitimidade passiva e culpa exclusiva de terceiro quanto à cobrança da taxa de evolução de obra
. No mérito, à luz do CDC
, reconheceu a mora
das

Apelantes
partir de 1º
/04/
2024
para a entrega da unidade imobiliária
.

De
conse
guinte
, confirmou a tutela de urgência, tornou definitiva a suspensão da cobrança de
“
juros de obra
”
a partir de 1º
/04/
2024 e condenou as
Apelantes
, solidariamente, à restituição simples dos valores pagos a esse título
, a contar dessa data
.

Condenou
-a
s,
ainda,
ao pagamento de lucros cessantes no percentual mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, devidos desde 1º
/04/
2024 até a efetiva entrega das chaves, a ser apurado em liquidação de sentença.

Por fim, c
ondenou
-as
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00
(três mil reais)
para cada
Apelado
, no total de R$ 6.000,00
(seis mil reais), acrescidos de consectários legais
.

Por fim, atribuiu às
Apelantes
o pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as
Apelantes recorreram e
, em preliminar,
suscitaram
a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional
.

A
lega
ram que, ao julgar
os embargos de declaração
opostos na origem, o Juiz
não enfrent
ou
a tese de que a
C
láusula 3.2 e 3.11 do
C
ontrato de
F
inanciamento atribuiria ao agente financeiro o direcionamento e a cobrança da taxa de evolução de obra.

Sustentaram que
o
Julgador
decidiu a lide

de forma
contr
ária ao texto de lei, pois
afast
ou
a
regra
do art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/64 e a cláusula penal contratual de 1% sobre o valor pago por mês de atraso, em favor de fundamentação diversa,
em suposta vi
olação aos
arts
. 421, parágrafo único, e 422 do Código Civil.

No mérito,
arguir
am a inexistência de atraso na entrega da unidade, ao argumento de que o prazo de 36
(trinta e seis)
meses, contado da assinatura do contrato, esta
v
a em curso, somado ao prazo adicional de 60
(sessenta)
dias para entrega das chaves após a conclusão da obra.

Alegaram que a comissão de representantes dos adquirentes, instituída nos termos do art. 50 da Lei 4.591/64, deliberou pela prorrogação do cronograma de conclusão da obra para outubro
de

2
025,
prorrogada nova
mente para março
de
2026, ato que esta
v
a amparado pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal
.

Como prova do alegado
, juntaram
a A
ta de
A
ssembleia com fundamento no art. 435 do CPC.

Relativamente
aos lucros cessantes,
as Apelantes
sustentaram que o Tema 996 do STJ
foi aplicado de forma equivocada,
sem observar os requisitos fixados,
em especial
a prova de pagamento re
gular à I
ncorporadora e do valor de aluguel de imóvel assemelhado.

Quanto à restituição dos
“
juros de obra
”
, alegaram a falta de prova do efetivo pagamento durante o período de mora
da Incorporadora
.

No que
tang
e ao
dano moral, sustentaram
se
tratar de mero inadimplemento contratual, insuficiente para configurar lesão à esfera extrapatrimonial dos
Apelados.

Assim, pediram a exclusão da indenização por ofensa à honra. Em pedido secundário,
pugnaram pela redução do
valor pa
ra R$ 1.000,00
(um mil reais)
.

Forte nesses argumentos, pediram a reforma total da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais, com
a inversão
dos
ônus de sucumbência.

Contrarrazões no ID
366695388
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ressai dos autos que
Tarley
Alves Pereira dos Santos
e
Ana Cláudia Rodrigues Pereira
ajuizaram
Ação de Indenização por Danos Morais e Lucros Cessantes
em face de
Rondonópolis 1 Incorporação Imobiliária SPE Ltda
.
com o objetivo de serem indenizados pelos danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta.

E
m 29/09/2020,
as partes celebraram o
Contrato de Compra e Venda de Imóvel, tendo por objeto unidade autônoma do empreendimento Residencial Park Rita Maria, pelo valor global de R$ 143.500,12
(cento e quarenta e três mil e quinhentos reais e doze centavos)
, a ser financiado pelos adquirentes até a data da entrega das chaves.

Os Apelados pagaram a importância de
R$ 7.309,96 (sete mil, trezentos e nove

reais e noventa e seis centavos)
a título de comissão de corretagem.

Aduz
ira
m que o prazo contratual de entrega foi fixado em 30/09/2023 e que, computada a carência legal de 180
(cento e oitenta)
dias prevista no art. 43-A da Lei n.º 13.786/18, o termo final para entrega se esgotou em
30/03/2024
, sem que o imóvel
fosse
entregue até o ajuizamento da d
emanda, caracterizando mora da I
ncorporadora.

À luz do CDC, os Apelados pediram a
indenização por lucros cessantes
.

A
rgumenta
ra
m que o atraso injustificado na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo de carência, gera direito à indenização presumida, independentemente de comprovação de prejuízo efetivo, conforme entendimento
sedimentado n
o Superior Tribunal de Justiça e
neste
Tribunal de Justiça de Mato Grosso.

Postula
ra
m a condenação da
Incorporadora Apelante
ao pagamento de lucros cessantes correspondentes a 0,8% do valor atual do imóvel por mês, desde 30/03/2024 até a efetiva entrega das chaves.

Além disso, os Apelados pediram a condenação da Incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais.

A
lega
ra
m que a frustração da expectativa de uso do imóvel, decorrente do inadimplemento contratual da
Apelante Incorporadora
, extrapola o mero dissabor cotidiano, configurando dano extrapatrimonial indenizável, sugerindo o arbitramento da indenização em R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
.

Em sede de tutela antecipada de urgência, requere
ra
m a
suspensão da cobrança das taxas de evolução de obra (juros de obra) vinculadas ao imóvel
, sustentando que tal encargo deve ser suportado pela
Incorporadora
em razão do atraso imputável
a si
, sob pena de negativação/protesto do nome dos A
pelados
e cobrança de encargos indevidos.

O
s Apelados pediram
a procedência total dos pedidos para condenar a
Incorporadora
ao pagamento de
: (i)
lucros cessantes
correspondentes a
0,8% do valor do imóvel/mês, desde a data prometida para entrega até a efetiva entrega das chaves,
(
ii
)
ao pagamento de
indenização por
danos morais,
(
iii
)
à compensação dos valores devidos co
m eventuais débitos em aberto
,
(
iv
)
à confirmação da tutela de urgência, com abstenção de cobrança de juros de obra após a entrega
;

(vi)
d
a condenação da
Incorporadora
ao pagamento de custas e honorários advocatícios
.

A demanda foi proposta em
17/04/2024
, ou seja, no mês seguinte ao termo final da entrega das chaves (
30/03/2024
).

O Contrato de Financiamento feito entre os Apelados e a Caixa Econômica Federal, no valor de R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais)
,
foi anexado no ID 366695361
.

Como
emenda
à inicial
, os Apelados pediram a inclusão da pessoa jurídica
Viasul
Engenharia Ltda
. na condição de executora civil da obra
, e o pedido foi acolhido
.

O Juiz
condutor do feito
concedeu a tutela de urgência e
suspend
eu
a cobrança dos juros de obra
decorrente d
o contrato objeto da lide
em face dos Apelados
, sob pena de multa diária
de
R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao valor de R$ 143.500,00 (cento e quarenta e três mil e quinhentos reais).

Em suas defesas, as Apelantes
sustent
aram
,
como
preliminar
, a má-fé processual dos Apelados
, ao argumento de que a pretensão de utilizar o valor integral do contrato de financiamento como base de cálculo da multa contraria expressamente a
C
láusula 2.1 do referido instrumento, já que tais recursos são destinados
,
exclusivamente
,
à construção das u
nidades e não à remuneração da I
ncorporadora
. R
equere
ram
a aplicação da penalidade do art. 81, §2º, do CPC.

Argu
ira
m

a ilegitimidade passiva da Via Sul Engenharia Ltda, sob o fundamento de que atuou unicamente como executora da obra, sem qualquer víncu
lo contratual ou comercial com os Apelados
, cabendo à Rondonópolis 1 Incorporação Imobiliária SPE Ltda
.,

n
a condição de vendedora e titular do empreendimento,
responder pelo atraso.

P
ugna
ra
m pela extinção do feito quanto a
executora da obra
.

No mérito, questionaram suas responsabilidades pela
cobrança da taxa de evolução de obra, sob o argumento de que tal encargo é gerido exclusivamente pela Caixa Econômica Federal, agente financeiro responsável pela fiscalização do cronograma da obra e pela liberação dos recursos depositados em conta
vinculada.

Arguiram
excludente de responsabilidade por culpa exclusiva de terceiro
,
prevista no art. 14, §3º, II, do CDC, e requere
ram
a extinção do feito quanto a esse ponto, com base no art. 485, VI, do CPC.

Sustentaram, ainda,
a inexistência de atraso na entrega da unidade,
ao
argumento
de
que o prazo contratual de 3
6

(trinta e seis)
meses, somado à tolerância de 180
(cento e oitenta)
dias, ainda não havia se esgotado
.

Arguiram que
a data estimada de entrega
das chaves
não se confunde com a data de conclusão da obra, a única data certa prevista
no contrato
.

Argumenta
ra
m a impossibilidade de aplica
r
a multa contratual por
falta
de comprovação de
pagamento direto e em favor da I
ncorporadora, impugnando a planilha apócrifa juntada pel
os Apelados
, à luz do art. 320 do CC.

Quanto à taxa de evolução de obra, reitera
ra
m
a tese de
que os valores
são
geridos e descontados pela CEF
– Caixa Econômica Federal
diretamente da conta vinculada do empreendimento em caso de atraso superior a
06 (seis)
meses.

Por fim, pugna
ra
m pela improcedência do pedido de dano moral, sustentando a
falta
de prova
s
d
a
violação a direito de personalidade e que o mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável
.

Na
remota hipótese de condenação,
pediram para
que o valor não exceda R$ 1.000,00
(um mil reais)
.

A instrução foi encerrada logo após a apresentação da Réplica.

O
Julgador

de origem proferiu sentença na qual rejeitou as preliminares de
:
litigância de má-fé, ilegitimidade passiva e culpa exclusiva de terceiro quanto à cobra
nça da taxa de evolução de obra.

R
econheceu a relação de consumo, inver
teu
o ônus probatório e, no mérito, reconheceu a mora das
Apelantes
a partir de 1º
/04/
2024, por entender insubsistente a alegação genérica de que o prazo contratual não teria se esgotado.

C
onfirmou a tutela de urgência, tornou definitiva a suspensão da cobrança de juros de obra a partir de 1º
/04/
2024 e condenou as
Apelantes, forma
solid
ária, à restituição
simples dos valores comprovadamente pagos a esse título
(juros de evolução da obra).

Condenou as
Apelantes
ao pagamento de lucros cessantes no percentual mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, devidos desde 1º
/04/
2024 até a efetiva entrega das chaves, a ser apurado em liquidação de sentença.

Condenou
-as
, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais no valor
total
de
R
$ 6.000,00
(seis mil reais) e aos
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A hipótese versa sobre mais um
pedido de condenação da Incorporadora e executora do E
mpreendimento "Park Rita Maria",
situado em Rondonópolis
/MT
, em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária
adquirida mediante
C
ontrato de
P
romessa de
C
ompra e
V
enda
,
firmado em 29
/09/
2020, com prazo de entrega fixado para
30/09/
2023 e tolerância contratual de 180
(cento e oitenta)
dias, cujo termo final se exauriu em
30/03/
2024.

Antes de examinar o mérito recursal, cumpre apreciar as preliminares arguidas.

-
Preliminar de Nulidade da Sentença por negativa de prestação jurisdicional
:

As Apelantes arguiram
que a
sentença integrativa,
proferida em
sede de E
mbargos de
D
eclaração
,
não enfrent
ou
a tese de que a responsabilidade pela cobrança da taxa de evolução de obra competiria ao agente financeiro, por força das cláusulas 3.2 e 3.11 do contrato de financiamento
, que estão assim redigidas:

“(...)
3.2
São devidas seguintes tarifas e encargos:

1) Na contratação:

II)
Mensalmente
,
na fase de construção
, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado:

a)
Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no item 'C' deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês
;

3.11
ENCARGOS DE OBRA EM ATRASO:
O(s) DEVEDOR(ES) ficará(
ão
) exonerado(s) do pagamento dos encargos mensais definidos no item 3.2
- II, caso
ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses contados da data original de término de obra prevista quando da celebração deste contrato,
imputando-se diretamente a CONSTRUTORA/INCORPORADORA/ENTIDADE/ORGANIZADORA/EMPREENDEDOR a responsabilidade pelo pagamento desses valores, até a efetiva entrega do imóvel
.

3.11.1 Após o 6º (sexto) mês contado a partir da data original prevista na letra "C6 1",
os encargos do(s) DEVEDOR(ES), a cada vencimento, passam a ser de responsabilidade da CONSTRUTORA/INCORPORADORA/ENTIDADE/ORGANIZADORA/EMPREENDEDOR e são direcionados para a conta vinculada ao empreendimento
.

3.11.2 Para os encargos vencidos e vincendos após o 6º (sexto) mês de atraso de obra, a CONSTRUTORA/ INCORPORADORA/ ENTIDADE ORGANIZADORA/ EMPREENDEDOR reconhece não existir responsabilidade solidária do(s) DEVEDOR(ES), não tendo contra este(s) qualquer direito de regresso
.

Da leitura das Cláusulas do Contrato de Financiamento, as quais foram mencionadas na sentença recorrida, não há como prosperar a preliminar.

O
M
agistrado sentenciante
enfrentou
,
de forma explícita
,
a matéria ao consignar, no capítulo relativo à culpa exclusiva de terceiro, que a discussão não recai sobre a legalidade da cobrança pela instituição financeira, mas sobre a
responsabilidade
de suportar esse custo durante o período de mora
da
C
onstrutora, e que o fato gerador do dano é o atraso na conclusão e entrega da obra, atribuível às próprias
Apelantes
.

Trata-se de fundamentação clara, suficiente e diretamente relacionada à tese defensiva, ainda que em sentido contrário ao pretendido pelas apelantes.

Com efeito, o

J
ulgador não está obrigado a examinar exaustivamente cada um dos argumentos invocados pelas partes
, pois
basta que enfrente, de modo suficiente, as questões capazes de infirmar a conclusão adotada,
conforme exegese
do art. 489, §1º, IV, do CPC.

Posto isso,
sem
delon
g
as
,
rejeito
a preliminar.

-
Preliminar de Nulidade
da Sentença
por decisão contrária ao texto de lei
:

A
s apelantes
afirmaram que o
J
uiz decidiu de modo
contr
ário ao
texto expresso de lei, por afastar a aplicação do art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/64 e a cláusula penal contratual de 1% sobre o valor pago por mês de atraso, em prol de fundamentação alheia ao pedido
.

Arguiram que tal fundamentação
viol
ou
os
arts
. 421, parágrafo único, e 422 do Código Civil.

E
sta preliminar
, também,
não merece
guar
ida.

A
suposta
contrariedade a dispositivo legal não configura vício de validade da sentença apto a ensejar sua cassação
. Q
uando muito,
pode implicar
eventual
erro de julgamento (
error
in
judicando
)
, sujeito a reforma e não a anulação, na forma do art. 1.013 do CPC.

Som
a
-se a isso
o fato de
que o
Juiz sentenciante n
ão desconstituiu
C
láusula
C
ontratual
sem pedido correspondente,
apenas adotou fundamento
diverso do pretendido pelas
Apelantes
para a fixação dos lucros cessantes,
respeitando
os exatos limites do pedido formulado na inicial, de modo que não se verifica julgamento
fora do pedido (
extra petita
)
, nos termos dos
arts
. 141 e 492 do CPC.

A
demais, a
matéria há de ser examinada como mérito recursal, e não como preliminar de nulidade, motivo pelo qual a
rejeito
.

-
Mérito Recursal
:

No caso concreto, o ponto nodal do recurso
concerne
, quanto à configuração do atraso,
saber se a deliberação de comissão de representantes dos adquirentes, instituída nos termos do art. 50 da Lei 4.591/64, tem o condão de prorrogar o prazo de entrega fixado no
Contrato De Promessa d
e Compra
e
Venda firmado
entre cada adquirente e a I
ncorporadora.

É sabido que a
comissão de representantes dos adquirentes, prevista no dispositivo legal
citado linhas acima
, tem natureza fiscalizatória e representativa, destinada a acompanhar a execução da obra e a representar os interesses colet
ivos dos adquirentes perante o Incorporador ou o C
onstrutor, conforme se extrai do próprio texto legal.

Trata-se de órgão de controle e acompanhamento, não de instância com poder de novação contratual.

A alteração de cláusula essencial do contrato de adesão, como o prazo de entrega da unidade, depende de manifestação de vontade expressa e individualizada de cada contratante, mediante aditivo contratual formal, sob pena de comprometer a segurança jurídica que rege as relações de consumo e de permitir que deliberação interna, tomada sem a participação direta do consumidor, modifique obrigação essencial
de forma unilateral
, em contrariedade ao art. 51, IV e §1º, III, do CDC.

Na espécie, a
documentação juntada pelas
A
pelantes, ainda que se admita sua regularidade à luz do art. 435 do CPC, não demonstra a anuência individual e expressa dos
A
pelados à prorrogação do cronograma de entrega, circunstância que se revela indispensável para que a deliberação produza efeitos sobre o contrato bilateral firmado
em 29/09/2020
.

A jurisprudência deste Tribunal
é
assent
e no sentido de
que
a
cláusula que condiciona a entrega do imóvel a evento futuro e incerto, sem termo objetivamente fixado, atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, raciocínio que se aplica, com igual razão, à preten
dida
prorrogação do prazo por ato de terceiro estranho à relação contratual individual.

Isso significa que o prazo contratual, já computada

à
tolerância de 180
(cento e oitenta)
dias, exauriu-se em
30/03/
2024, sem que o imóvel
tivesse sido
entregue, de modo que
está configurada
a mora das
Apelantes
a partir de 1º
/04/
2024, nos termos do art. 397 do Código Civil.

Logo, é de rigor m
ante
r
o reconhecimento do atraso na entrega da unidade, tal
qual
fixado
pelo
J
uiz da causa
.

Quanto aos
lucros cessantes
, que é um dos principais pedidos dos Apelados, não há
motivos
para exclusão
ou modificação
.

Ao
julga
r
o Tema 996 (REsp 1.729.593/SP),
o
Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o atraso na entrega de imóvel em construção gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na injusta privação do uso do bem, independentemente de o imóvel
se
destinar à moradia ou à locação.

O prejuízo corresponde ao valor que o adquirente deixou de auferir ou deveria desembolsar para suprir a falta de moradia própria durante o
período de mora, dano que se presume da natureza da privação, sem necessidade de prova de contrato de locação celebrado pelo consumidor lesado.

No recurso, a
s apelantes sustenta
ra
m que a condenação em lucros cessantes contrariaria o art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/64, que prevê ind
enização de 1% do valor pago à I
ncorpor
adora por mês de atraso, e que o Juiz
teria desconsiderado essa penalidade contratual e legal em favor de fundamento diverso, sem amparo normativo.

Tal argumento esbarra n
o entendimento firmado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 970
, julgado sob o rito dos
recursos especiais repetitivos,
de
relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão
.

De acordo com a Corte Superior
, a cláusula penal moratória tem natureza eminentemente reparatória e, quando fixada em valor equivalente ao locativo do imóvel, não admite cumulação com lucros cessantes, sob pena de configurar
bis in idem
, pois ambas as parcelas indenizatórias visam reparar o mesmo fato gerador, qual seja
:
o atraso na entrega da unidade.

A despeito disso, o óbice
à cumulação

não é
absoluto.

Q
uando a penalidade contratual ou legal é fixada em percentual inferior ao valor usual de locação de mercado, que a jurisprudência situa entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês, é dado ao adquirente abandonar a cláusula penal insuficiente e pleitear os lucros cessantes pelo valor real do locativo, vedada apenas a soma simultânea de ambas as parcelas.

No caso em exame, os
Apelados
não postularam a cumulação da multa prevista no art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/64 com os lucros cessantes.

Ao contrário,
o magistrado acolheu ao pedido autoral e a
condenação recaiu exclusivamente sobre os lucros cessantes, fixados no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, patamar que se situa dentro da faixa de locativo de mercado reconhecida pela jurisprudência e que, por ser superior ao percentual de 1% sobre o valor das parcelas pagas previsto na legislação invocada pelas apelantes, representa a opção legítima dos
consumidores
por abandonar a penalidade legal em favor da reparação pelo valor real da privação do uso do bem.

Logo, n
ão há duplicidade indenizatória, tampouco contrariedade ao Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça
.

Em termos mais claros, a
fixação do percentual sobre o valor do imóvel, e não sobre o valor das parcelas pagas, está em consonância com a própria lógica do dano presumido reconhecida no Tema 996.

Esclarecido isso, mantenho inalterado este capítulo da sentença.

Por outro lado, n
o que concerne ao
dano moral
,
c
om o devido respeito

às
judiciosas fundamentações do Juiz da causa
,
não há razão para manter a condenação das Apelantes
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o simples inadimplemento contratual, ainda que configure o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, não enseja, por si, dano moral indenizável
.

É
necessária a demonstração de consequência fática concreta, capaz de produzir sofrimento ou abalo psicológico que extrapole os dissabores inerentes às relações contratuais
, o que não se vê no caso em exame
.

O adquirente de imóvel em construção, ao firmar contrato dessa natureza, assume a possibilidade de prazo mais elástico para a conclusão da obra, circunstância inerente ao próprio empreendimento imobiliário, de modo que o atraso, embora gere o dever de reparar os danos materiais efetivamente comprovados, não se traduz, automaticamente, em lesão à esfera extrapatrimonial do consumidor.

No caso, os
Apelados se
imitaram a alegar, de forma genérica, angústia e frustração decorrentes do atraso, sem indicar qualquer circunstância concreta que evidencie repercussão sobre sua honra, sua dignidade ou seus direitos de personalidade
.

De igual modo, não
há elemento probatório que demonstre consequência fática diversa do próprio descumprimento do prazo contratual.

Trata-se de hipótese de inadimplemento contratual, insuficiente
, por si só,
para configurar o dano moral pretendido, razão pela qual exclu
o
a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Considerando que as Apelantes foram vencidas na maior parte dos pedidos, uma vez que foi confirmada a tutela de urgência para suspender a cobrança da taxa de evolução da obra e ao pagamento dos lucros cessantes, mantenho suas condenações no ônus
da
sucumbência.

Posto isso,
dou parcial provimento
ao apelo apenas para excluir a indenização por danos morais.
Mantenho a sentença tal como proferida
nos demais capítulos
.

Deixo de majorar os honorários advocatícios porque não tem lugar nos casos em que o apelo é provido em parte.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2026