Tribunal: TJMT
Processo: 1012486-11.2023.8.11.0002
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO AJUIZADA CONTRA AÇÃO PRINCIPAL DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – IMÓVEL RURAL – PRELIMINARES DE NULIDADE DA PERÍCIA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS – INOVAÇÃO RECURSAL E PRECLUSÃO CONSUMATIVA – POSSE POSTERIOR À LIMINAR REINTEGRATÓRIA – AQUISIÇÃO DE COISA LITIGIOSA – AUSÊNCIA DE POSSE LEGÍTIMA, MANSA E PACÍFICA – LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO – OCUPAÇÃO INICIADA EM NOVEMBRO DE 2022 – CONTRATO PARTICULAR SEM REGISTRO – INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE MATRÍCULAS – VIA INADEQUADA – FÉ PÚBLICA REGISTRAL – USUCAPIÃO – REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – LAPSO TEMPORAL INSUFICIENTE – BENFEITORIAS IRREGULARES – AUSÊNCIA DE BOA-FÉ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Rejeitam-se as preliminares de nulidade da perícia judicial e cerceamento de defesa quando a prova técnica foi produzida de forma regular, com metodologia multidisciplinar, incluindo georreferenciamento, vistoria em campo e análise multitemporal de imagens de satélite, havendo participação das partes sem impugnação tempestiva durante a fase instrutória.
Configura inovação recursal e afronta à preclusão consumativa a alegação de vícios na perícia e negativa de prova emprestada apenas em sede de apelação, sem que tais questões tenham sido objeto de debate específico ou

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012486-11.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Intervenção de Terceiros, Requerimento de Reintegração de Posse, Resolução de conflito]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LAYLA REGINA DOS SANTOS VILELA - CPF: 690.895.581-87 (APELANTE), MARCOS DOUGLAS WANDERLEY TAQUES DA SILVA - CPF: 838.956.391-68 (ADVOGADO), RONCADOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.269.146/0001-16 (APELADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), PAMELLA KRYSTYNA PALLOMA ZANY MIGUEL - CPF: 038.883.351-32 (ADVOGADO), RONE CESAR DE FREITAS - CPF: 630.836.551-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO AJUIZADA CONTRA AÇÃO PRINCIPAL DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – IMÓVEL RURAL – PRELIMINARES DE NULIDADE DA PERÍCIA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS – INOVAÇÃO RECURSAL E PRECLUSÃO CONSUMATIVA – POSSE POSTERIOR À LIMINAR REINTEGRATÓRIA – AQUISIÇÃO DE COISA LITIGIOSA – AUSÊNCIA DE POSSE LEGÍTIMA, MANSA E PACÍFICA – LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO – OCUPAÇÃO INICIADA EM NOVEMBRO DE 2022 – CONTRATO PARTICULAR SEM REGISTRO – INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE MATRÍCULAS – VIA INADEQUADA – FÉ PÚBLICA REGISTRAL – USUCAPIÃO – REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – LAPSO TEMPORAL INSUFICIENTE – BENFEITORIAS IRREGULARES – AUSÊNCIA DE BOA-FÉ – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Rejeitam-se as preliminares de nulidade da perícia judicial e cerceamento de defesa quando a prova técnica foi produzida de forma regular, com metodologia multidisciplinar, incluindo georreferenciamento, vistoria em campo e análise multitemporal de imagens de satélite, havendo participação das partes sem impugnação tempestiva durante a fase instrutória.

Configura inovação recursal e afronta à preclusão consumativa a alegação de vícios na perícia e negativa de prova emprestada apenas em sede de apelação, sem que tais questões tenham sido objeto de debate específico ou decisão em primeiro grau, vedando-se a supressão de instância.

A perícia judicial constatou que a primeira evidência material de ocupação pela embargante ocorreu apenas em novembro de 2022, inexistindo vestígios físicos, estruturas permanentes ou intervenções antrópicas anteriores que comprovassem posse desde 2020, como alegado.

Não é oponível embargos de terceiro quando há aquisição de posse sobre bem litigioso após o ajuizamento da ação possessória e deferimento de liminar de reintegração, caracterizando posse viciada nos termos do art. 1.208 do Código Civil e ineficaz contra a parte litigante originária (art. 109, § 3º, CPC).

O contrato particular de compra e venda não registrado no Cartório de Registro de Imóveis não produz efeitos perante terceiros e não constitui título hábil a comprovar boa-fé possessória oponível ao proprietário registral, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245, § 1º, do Código Civil.

Os embargos de terceiro têm natureza predominantemente possessória e não se prestam à discussão aprofundada sobre validade de registros imobiliários ou desconstituição de matrículas, que deve ser manejada em ação própria de natureza dominial.

A presunção de legitimidade dos registros públicos não foi afastada quando a perícia demonstra que as matrículas da apelada encontram-se materializadas em campo, com posse consolidada e cadeia dominial que remonta à década de 1980.

Não se reconhece usucapião quando o tempo de ocupação perfaz apenas um ano e cinco meses, período muito inferior ao mínimo legal exigido (arts. 1.238 e seguintes do CC), inexistindo comprovação de posse anterior do alegado antecessor que pudesse ser somada por acessão possessória.

Não há direito à indenização por benfeitorias quando estas são classificadas como ilegais e irregulares, já se encontravam demolidas na data da vistoria, e não há prova de boa-fé na sua realização (arts. 1.219 e 1.220 do CC).

A fundamentação contextual da sentença que menciona o fenômeno da grilagem urbana regional não configura julgamento por presunção, mas motivação adequada à luz das provas dos autos e do contexto social e territorial do litígio (art. 489, § 1º, IV, CPC).

Recurso desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 15% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 11, CPC), observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1012486-11.2023.8.11.0002

APELANTE:

LAYLA REGINA DOS SANTOS VILELA

APELADO:

RONCADOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LAYLA REGINA DOS SANTOS VILELA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, subscrita pelo Juiz de Direito
Wladys Roberto Freire do Amaral
, nos autos da ação de embargos de terceiro ajuizada em desfavor de
RONCADOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, que julgou
improcedentes
os pedidos aviados pela embargante, com condenação ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, CPC), com suspensão da cobrança em razão da gratuidade de justiça (art. 98, §3º).

Nas razões do apelo Id. 327936907, a apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da perícia judicial por erro material quanto ao lapso temporal da posse, alegando que adquiriu o imóvel do Sr. Renato Vila da Costa, que exercia posse desde 2020.

Afirma que houve cerceamento de defesa pela negativa de prova emprestada dos embargos do Sr. Renato e que a perícia, ao mencionar apenas a data da edificação em novembro de 2022, induziu o juízo a erro.

Argumenta que o laudo pericial é tecnicamente incompleto e materialmente equivocado, não refletindo a realidade fática.

No mérito propriamente dito, aponta ser possuidora de boa-fé e terceira estranha à ação possessória originária, exercendo posse legítima sobre imóvel rural de 4.400m2.

Destaca que o contrato de compra e venda celebrado em 2022 com o Sr. Renato reforça a natureza legítima da posse exercida.

Explana que a sentença privilegiou exclusivamente a prova pericial realizada por imagens de satélite, desconsiderando que a posse pode ser exercida independentemente da residência no local e pode ser somada com a do posseiro anterior, e complementa a ocorrência de violação ao princípio do livre convencimento motivado.

Quanto à alegada grilagem, assevera que a sentença generalizou o fenômeno sem indicar prova concreta de que a apelante tenha participado de conduta fraudulenta, configurando julgamento por presunção.

Requer o acolhimento da preliminar de nulidade da prova pericial, com anulação da sentença e retorno dos autos para nova perícia que considere o início da posse exercida pelo Sr. Renato. Alternativamente, não sendo este o entendimento do Colegiado, postula a reforma da sentença para reconhecer sua posse legítima e de boa-fé e a nulidade ou ineficácia das matrículas 101.502, 101.503 e 106.471 da apelada. Formula ainda pedido de pré-questionamento sobre a admissibilidade jurídica da manutenção das matrículas em face da ausência de continuidade da cadeia dominial. Subsidiariamente, postula a anulação da sentença por cerceamento de defesa, com retorno para nova instrução, e a condenação da apelada ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Em contrarrazões Id. 327936909, a apelada
Roncador Empreendimentos Imobiliários Ltda
. aduz, preliminarmente, o não conhecimento parcial da apelação por inovação recursal e preclusão consumativa, afirmando que as teses de nulidade da perícia por erro material e cerceamento de defesa não foram oportunamente suscitadas durante a instrução processual.

Argumenta que a apelante teve plena ciência do laudo, apresentou manifestação genérica, não requereu esclarecimentos ou impugnação formal, e apenas após a sentença passou a alegar vícios.

Sustenta que tal conduta afronta os arts. 1.013, §1º, 1.014 e 507, todos do CPC, configurando inovação recursal que acarreta preclusão consumativa e supressão de instância.

No mérito, assinala a regularidade da prova pericial e ausência de erro material, afirmando que o laudo observou rigorosamente o objeto fixado no saneador, utilizando metodologia multidisciplinar que incluiu exame documental, georreferenciamento, vistoria em campo, entrevistas locais e análise multitemporal de imagens de satélite.

Explica que a perita concluiu que a primeira evidência material de ocupação pela apelante ocorreu apenas em novembro de 2022, posteriormente à liminar possessória deferida em 10/11/2021.

Destaca que o laudo examinou a suposta posse do Sr. Renato Vila da Costa e não encontrou vestígios físicos ou registros espaciais anteriores, sendo que em perícias fundiárias o vestígio físico é o critério técnico de validação da posse.

Afiança que a prova emprestada não se mostra apta a infirmar a perícia, pois o art. 372 do CPC prevê sua faculdade, não imposição, e não houve identidade de objeto ou contraditório técnico comum entre as ações.

Quanto à inexistência de posse legítima, verbera que a ação possessória originária foi ajuizada em 28/10/2021, com liminar deferida em 10/11/2021, muito antes da compra efetuada pela apelante em 24/01/2022.

Aponta que a apelante adquiriu posse sobre bem litigioso, configurando posse viciada nos termos do art. 1.208 do CC e ineficaz contra a parte litigante originária conforme art. 109, §3º, do CPC.

Elucida que a perita examinou a suposta posse do Sr. Renato e concluiu pela inexistência de vestígios de ocupação anterior, tornando inviável a aplicação do art. 1.243 do CC sobre soma de posses.

Defende que o único vestígio físico foi um barraco de madeira demolido, de construção irregular, sem registro de permanência ou utilização continuada. Colaciona jurisprudência do STJ no sentido de que não é parte legítima para embargos de terceiro o adquirente de coisa litigiosa.

Quanto à alegada generalização sobre grilagem, sustenta que a sentença limitou-se a destacar que o caso se insere em cenário fático recorrente da região, marcado pela fragmentação irregular de áreas privadas e venda informal de lotes sem origem dominial legítima.

Argumenta que a referência à grilagem não configura julgamento por presunção, mas fundamentação de acordo com as provas dos autos, especialmente o laudo pericial que identificou que as matrículas da apelada são materializadas em campo e originárias de desmembramentos regulares registrados desde a década de 1980.

Reforça que a perícia evidenciou que a área ocupada pela apelante integra matrículas legítimas da apelada, e que a aquisição foi posterior ao litígio e recaiu sobre bem alheio, impedindo o reconhecimento de boa-fé.

Diante disso, requer o recebimento das contrarrazões e, no mérito, o desprovimento integral do recurso de apelação, mantendo-se a sentença recorrida, com condenação da apelante ao pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais majorados nos termos do art. 85, §11, do CPC.

A apelante é beneficiária da justiça gratuita, razão pela qual não houve recolhimento de preparo, conforme certificado no Id. 328289392.

Pedido de destaque realizado pela parte apelada por meio da manifestação Id. 346649880.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
conheço
o presente apelo.

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
Layla Regina dos Santos Vilela
, visando reformar sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, lançada nos autos da ação de embargos de terceiro processo nº 1012486-11.2023.8.11.0002, que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos pela embargante, com condenação ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com suspensão da cobrança em razão da gratuidade de justiça.

Nas razões do apelo Id. 327936907, a apelante invoca, preliminarmente, a nulidade da perícia judicial por erro material quanto ao lapso temporal da posse, alegando que adquiriu o imóvel do Sr. Renato Vila da Costa, que exercia posse desde 2020.

Ainda em sede preliminar, afirma que houve cerceamento de defesa pela negativa de prova emprestada dos embargos do Sr. Renato e que a perícia, ao mencionar apenas a data da edificação em novembro de 2022, induziu o juízo a erro. Argumenta também que o laudo pericial é tecnicamente incompleto e materialmente equivocado, não refletindo a realidade fática.

No mérito, sustenta ser possuidora de boa-fé e terceira estranha à ação possessória originária, exercendo posse legítima sobre imóvel rural de 4.400m2. Destaca que o contrato de compra e venda celebrado em 2022 com o Sr. Renato reforça a natureza legítima da posse exercida.

Argumenta que a sentença privilegiou exclusivamente a prova pericial realizada por imagens de satélite, desconsiderando que a posse pode ser exercida independentemente da residência no local e pode ser somada com a do posseiro anterior. Sustentou violação ao princípio do livre convencimento motivado. Quanto à alegada grilagem, defende que a sentença generalizou o fenômeno sem indicar prova concreta de que a apelante tenha participado de conduta fraudulenta, configurando julgamento por presunção.

Requer o acolhimento da preliminar de nulidade da prova pericial, com anulação da sentença e retorno dos autos para nova perícia que considere o início da posse exercida pelo Sr. Renato. No mérito, pede a reforma da sentença para reconhecer sua posse legítima e de boa-fé e a nulidade ou ineficácia das matrículas 101.502, 101.503 e 106.471 da apelada. Formula pedido de pré-questionamento sobre a admissibilidade jurídica da manutenção das matrículas em face da ausência de continuidade da cadeia dominial. Subsidiariamente, requer a anulação da sentença por cerceamento de defesa, com retorno para nova instrução, e a condenação da apelada ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Pois bem.

A análise deve iniciar pelas alegações preliminares formuladas pela apelante, uma vez que a solução das questões processuais condiciona o enfrentamento do mérito recursal.

A recorrente afirma
nulidade da perícia judicial
sob o argumento de que o laudo teria incorrido em erro material ao não considerar o real lapso temporal da posse, uma vez que adquiriu o imóvel do Sr. Renato Vila da Costa, que já exercia posse desde 2020. Alega ainda
cerceamento de defesa
pela negativa de prova emprestada dos embargos de terceiro propostos pelo referido antecessor.

Tal argumentação
não
se sustenta à luz dos autos e revela-se tardia do ponto de vista processual.

Conforme se extrai da fundamentação da sentença e das contrarrazões apresentadas pela apelada, a perícia judicial foi conduzida de forma técnica e imparcial, com ampla participação das partes.

O laudo pericial, elaborado por profissional habilitada e nomeada pelo juízo, utilizou metodologia multidisciplinar que incluiu exame documental das matrículas e contratos, georreferenciamento das coordenadas, vistoria em campo, entrevistas locais e, especialmente, análise multitemporal de imagens de satélite, permitindo identificar com precisão a dinâmica de ocupação da área ao longo do tempo.

A perita foi categórica ao constatar que a primeira evidência material de ocupação ou edificação atribuível à apelante ocorreu apenas em
novembro de 2022
, conforme demonstrado nas imagens de satélite e na sequência da dinâmica de ocupação apresentada no Anexo 01 do laudo.

Quanto à suposta posse anterior do Sr. Renato Vila da Costa, o laudo examinou expressamente tal questão no item 4.2.3 e
concluiu pela inexistência de vestígios físicos ou registros espaciais anteriores à referida data, não havendo evidências de estruturas permanentes, cercamentos, trilhas ou uso consolidado do solo em anos anteriores
.

Em perícias fundiárias, o vestígio físico e temporalmente identificável constitui critério técnico objetivo de validação da posse. A ausência de estruturas permanentes, benfeitorias consolidadas ou intervenções antrópicas visíveis nas séries históricas de imagens de satélite afasta a hipótese de ocupação desde 2020, como alegado pela apelante.

Questão similar já foi apreciada por esta egrégia Corte de Justiça, em julgado assim ementado:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS DE TERCEIRO
CONTRA ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PRELIMINAR DE PERSISTÊNCIA DE OMISSÕES E ERRO DE FATO APÓS A REJEIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. REJEITADA. PRELIMINAR DE TEMPESTIVIDADE DA EXCEÇÃO DE SUSPEIÇÃO DO PERITO. REJEITADA.
PRELIMINAR DE NULIDADE DA PERÍCIA E CONSEQUENTE NULIDADE DA SENTENÇA.

REJEITADA.
(...)

8. A alegação de nulidade da perícia por entrevista com representante da parte embargada não prospera. Os apelantes, após ciência da entrevista no primeiro laudo, formularam quesitos suplementares sem impugnar a regularidade do ato ou requerer a oitiva dos próprios embargantes, atraindo a preclusão (arts. 278, 465, §1º, 477, §1º e 507, CPC). Ademais, não demonstraram prejuízo processual nem vício formal na condução da perícia, sendo eventuais questionamentos quanto ao conteúdo técnico ou à valoração da prova matéria de mérito. (...).”
(N.U 1008387-46.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/09/2025, Publicado no DJE 17/09/2025)

Ademais, a insurgência quanto à perícia revela-se
extemporânea
.

A apelante teve plena ciência do conteúdo do laudo pericial, apresentou manifestação genérica após sua juntada aos autos, não tendo requerido precisos esclarecimentos, complementação ou impugnação formal durante a fase instrutória.

Apenas após a prolação da sentença passou a alegar supostos vícios na prova técnica.

Tal conduta afronta o disposto nos artigos 1.013, parágrafo primeiro, e 1.014 do Código de Processo Civil, segundo os quais o Tribunal somente pode conhecer das questões suscitadas e discutidas no juízo de origem, sendo vedada a apresentação de fundamentos fáticos ou jurídicos novos em sede recursal, salvo se de ordem pública.

A inovação recursal acarreta preclusão consumativa e impede a reapreciação da matéria.

No caso concreto, as alegações de erro na perícia, ausência de lapso possessório anterior e negativa de prova emprestada
nunca
foram objeto de debate específico nem de decisão em primeiro grau, inexistindo pronunciamento jurisdicional a ser reformado sobre tais pontos. Sua análise direta por esta Corte importaria indevida supressão de instância e afronta ao devido processo legal.

Quanto à alegada
negativa de prova emprestada
, o artigo 372 do Código de Processo Civil prevê sua faculdade, não imposição, cabendo ao juízo avaliar sua pertinência e utilidade.

No caso, não houve identidade de objeto ou contraditório técnico comum entre os embargos de terceiro propostos pela apelante e aqueles eventualmente opostos pelo Sr. Renato Vila da Costa.

Ademais, nenhum documento produzido por terceiro seria capaz de superar a constatação empírica da perícia judicial realizada nos presentes autos, que é objetiva, imparcial e lastreada em geotecnologia e vistoria direta.

O princípio do livre convencimento motivado, previsto no artigo 371 do Código de Processo Civil, impõe ao juiz a valoração de cada elemento probatório conforme sua relevância técnica, não havendo hierarquia entre provas, mas prevalência daquelas que apresentam maior objetividade e precisão científica, exatamente o caso da prova pericial produzida nos autos.

Superadas as questões processuais, passa-se ao exame do mérito recursal.

A recorrente fundamenta seus embargos no artigo 674 do Código de Processo Civil, que assegura a quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

Para que tal tutela seja acolhida, exige-se a comprovação de posse legítima, mansa, pacífica, contínua e anterior à constrição judicial.

Tal comprovação não ocorreu nos autos.

O laudo pericial constatou que a ocupação do imóvel pela embargante apenas teve início a partir de novembro de 2022, com base na análise sucessiva de imagens de satélite, que evidenciaram inexistência de intervenções humanas previamente àquele período.

As estruturas encontradas no local, consistentes em vestígios de um barraco de madeira, estavam demolidas na data da vistoria e foram classificadas pela perita como benfeitorias ilegais e irregulares.

O juízo de origem destacou, com suporte no laudo técnico, que não houve qualquer indício de benfeitorias antigas, muito menos de moradia efetivamente consolidada antes do marco temporal identificado pelo perito.

A prova documental apresentada pela apelante, consistente em contrato particular de compra e venda firmado com o Sr. Renato Vila da Costa em janeiro de 2022, não é suficiente para comprovar posse anterior, especialmente porque a própria perícia demonstrou que
a ocupação física apenas se materializou em novembro de 2022, quase um ano após a celebração do contrato
.

Aspecto relevante e que não pode ser desconsiderado é que a ação de reintegração de posse originária foi ajuizada em outubro de 2021, com deferimento de liminar em favor da apelada em novembro de 2021, ou seja, anteriormente à aquisição alegada pela apelante.

Quando firmou o contrato particular com o Sr. Renato Vila da Costa em janeiro de 2022, a apelante não apenas tinha meios de saber da existência do litígio, como também adquiriu a posse sobre bem litigioso, o que configura
posse viciada
, nos termos do artigo 1.208 do Código Civil, e ineficaz contra a parte litigante originária, conforme preceitua o artigo 109, § 3°, do Código de Processo Civil.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que não é oponível embargos de terceiro quando há aquisição de coisa sabidamente litigiosa.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não é parte legítima para oposição de embargos de terceiro o adquirente de coisa litigiosa, ainda que desconhecido o vício inserido no negócio jurídico.

No caso dos autos, a apelante adquiriu a posse após o ajuizamento da ação possessória e após o deferimento da liminar de reintegração, caracterizando aquisição de coisa litigiosa e assumindo o risco de sujeição aos efeitos das ações em curso.

Deste modo, sem comprovação da posse legítima e anterior à reintegração, não há como acolher os embargos de terceiro.

De outra feita, o artigo 1.245, § 1°, do Código Civil estabelece que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, e o artigo 1.227 do mesmo diploma reforça que os direitos reais sobre imóveis só se constituem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Neste sentido, o contrato particular de compra e venda apresentado pela embargante, além de não ter sido objeto de registro no Cartório de Registro de Imóveis, tratando-se de instrumento particular, não produz efeitos perante terceiros e afasta qualquer alegação de boa-fé possessória lastreada em título oponível ao proprietário registral.

De outra feita, a alegação de nulidade das matrículas imobiliárias também foi corretamente afastada na origem.

De fato, o juízo ressaltou que não houve juntada de qualquer documento técnico que demonstrasse descontinuidade registral ou vício na cadeia dominial, ônus que incumbia à própria embargante.

Outrossim, a perícia foi categórica ao afirmar que a área ocupada pela embargante se encontra completamente sobreposta às matrículas 101.502 e 101.503 da apelada, inexistindo qualquer outra delimitação paralela ou sobreposição ilegítima, sendo que a simples alegação de que haveria incongruência nos registros não é suficiente para afastar a fé pública registral.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – ALEGAÇÃO DE PROPRIEDADE E POSSE - NÃO DEMONSTRADA - ÔNUS DA PROVA DA EMBARGANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS
– RECURSO DESPROVIDO. Nos termos do artigo 674 do Código de Processo Civil, os embargos de terceiro constituem ação de que dispõe aquele que não é parte no processo, para defender bens dos quais seja proprietário e possuidor ou apenas possuidor, apreendidos por ato judicial, devendo para tanto comprovar os requisitos próprios.
Nos embargos de terceiro cabe ao embargante o ônus da prova de sua propriedade ou posse decorrente de justo título sobre o bem, na forma da súmula 84 do STJ, para desconstituição da penhora. Ausente prova dos requisitos legais exigidos, mantém-se a improcedência dos embargos.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0025083-19.2017.8.11 .0041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 22/05/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/05/2024)

Além disso, embora a perita tenha consignado no laudo que as matrículas não são oriundas de título definitivo expedido pelo Estado de Mato Grosso, tal constatação não implica, por si só, em nulidade dos registros.

A discussão sobre a origem dominial das matrículas e eventual irregularidade na cadeia sucessória deve ser manejada em ação própria de natureza dominial, não sendo os embargos de terceiro a via adequada para tal pretensão, mesmo porque eventual nulidade não justificaria o ingresso irregular da embargante na área litigiosa.

Neste tear, frisa-se que os embargos de terceiro têm natureza predominantemente possessória e visam proteger a posse ou a propriedade daquele que, não sendo parte no processo, sofre turbação ou esbulho por ato de apreensão judicial, não se prestando à discussão aprofundada sobre a validade de registros imobiliários ou à desconstituição de matrículas, o que deve ser manejado pela via processual real adequada.

Neste contexto,
a presunção de legitimidade dos registros públicos não foi afastada, e a perícia demonstrou que as matrículas da apelada encontram-se materializadas em campo, com posse consolidada ao longo do tempo, conforme se extrai da cadeia dominial apresentada nos autos, que remonta a registros da década de 1980
.

Também não se verificam os requisitos para o reconhecimento da usucapião rural ou extraordinária, suscitada nas razões finais pela apelante.

A sentença bem ressaltou que a ocupação iniciada em novembro de 2022 inviabiliza o preenchimento de qualquer dos lapsos temporais exigidos pela legislação civil, sendo que o artigo 1.238 do Código Civil prevê que para a usucapião extraordinária é necessário o exercício de posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo de quinze anos, reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Conforme apurado pela perícia,
o tempo de ocupação da área litigiosa pela parte embargante perfaz apenas um ano e cinco meses, período muito inferior ao mínimo exigido para qualquer modalidade de usucapião prevista no ordenamento jurídico brasileiro
.

Além disso, não houve comprovação de posse anterior pelo suposto vendedor que pudesse ser somada à da embargante para fins de acessão possessória, destacando-se que a alegação de que a apelante poderia somar sua posse à do Sr. Renato Vila da Costa não encontra respaldo probatório, uma vez que o próprio laudo pericial examinou a suposta posse do antecessor e não encontrou vestígios de ocupação anterior.

Não havendo posse qualificada, não há qualquer fundamento legal para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS SOB ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DO IMÓVEL OBJETO DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL – PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE À FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS À USUCAPIÃO – AUSÊNCIA DE POSSE MANSA E PACÍFICA – EXISTÊNCIA DE FORTE OPOSIÇÃO DO EMBARGADO MANIFESTADA PELO AJUIZAMENTO DE AÇÃO REIVINDICATÓRIA EM RELAÇÃO AO MESMO IMÓVEL
– APELO FUNDADO EM REPETIÇÃO DA ALEGAÇÃO DE EXERCÍCIO DE POSSE “AD USUCAPIONEM” – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AO FUNDAMENTO CENTRAL DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA E FALTA DE ENFRENTAMENTO MÍNIMO DA ASSERTIVA SENTENCIAL DE INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL PELO AJUIZAMENTO DA AÇÃO REIVINDICATÓRIA – REQUISITOS À USUCAPIÃO NÃO PREENCHIDOS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – APELO DESPROVIDO. 1. Conforme os arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil, somente se admite a prescrição aquisitiva se demonstrado exercício de posse “sem interrupção, nem oposição”, de forma “contínua e incontestadamente”, e, consoante remansosa jurisprudência do eg. STJ, além de interromper o prazo prescricional, o ajuizamento de ação Reivindicatória em relação ao imóvel usucapiendo revela oposição à posse, retirando-lhe a natureza “ad usucapionem” (AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.771.282/MT e AgInt no AREsp n. 903.300/MG). 2. Reconhecida a existência de oposição à posse e não havendo impugnação específica ao fundamento central da conclusão de inocorrência de prescrição aquisitiva, deve ser mantida a sentença de improcedência proferida nos Embargos de Terceiro fundado em exceção de usucapião.”
(N.U 0007044-79.2014.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Gabinete 1 - Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/04/2023, Publicado no DJE 29/04/2023)

No tocante à indenização por benfeitorias, a sentença ressaltou que a perícia constatou a existência de um barraco edificado pela embargante, que já se encontrava demolido na data da vistoria, classificando a referida benfeitoria como ilegal e irregular, sendo que não foram apresentadas provas do valor das benfeitorias ou da boa-fé na sua realização, elementos essenciais para o reconhecimento do direito à indenização, nos termos dos artigos 1.219 e 1.220 do Código Civil.

O artigo 1.219 do Código Civil prevê que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, mas, no caso, a própria inexistência de boa-fé, aliada à inexistência de obras úteis ou necessárias devidamente comprovadas, impede o acolhimento do pedido indenizatório.

Ademais, a apelante sequer formulou pedido expresso de indenização por benfeitorias na petição inicial dos embargos de terceiro, optando por fazê-lo em outro momento, conforme consignado nas próprias razões recursais, o que torna a análise de tal pretensão prejudicada.

Quanto à alegação de que a sentença teria incorrido em generalização indevida ao tratar do fenômeno da grilagem urbana em Várzea Grande, não assiste razão à apelante.

A decisão limitou-se a destacar que o caso concreto se insere em um cenário fático recorrente da região, marcado pela fragmentação irregular de áreas privadas, venda informal de lotes sem origem dominial legítima e consequente multiplicação de litígios possessórios.

A referência à grilagem não configura julgamento por presunção, mas fundamentação de acordo com as provas dos autos, especialmente com o laudo pericial, que identificou que as matrículas da apelada são materializadas em campo e originárias de desmembramentos registrados desde a década de 1980, ao passo que a área ocupada pela apelante foi constatada dentro dos limites dessas matrículas, sem qualquer título translativo legítimo ou autorização.

A ausência de título formal e o ingresso posterior à liminar de reintegração caracterizam situação típica de posse irregular sobre bem litigioso, o que justifica a menção à necessidade de coibir práticas de ocupação indevida.

Tal abordagem encontra amparo no princípio da motivação contextual da sentença, previsto no artigo 489, § 1°, inciso IV, do Código de Processo Civil, que autoriza o julgador a fundamentar sua decisão à luz do contexto social e territorial em que se insere o litígio.

O juízo não desqualificou a apelante como grileira ou invasora, mas ressaltou, com base nas provas técnicas, que a sua situação individual reflete o padrão de informalidade e sobreposição que tem desafiado a regularização fundiária urbana em Várzea Grande.

Ou seja, a sentença buscou fundamentar a importância da proteção à função social da propriedade e da segurança jurídica do registro imobiliário, que se veem comprometidos quando o Poder Judiciário tolera, ainda que por equívoco, a ocupação derivada de negócios jurídicos precários e desprovidos de lastro dominial.

Portanto, todos os fundamentos da sentença encontram respaldo na prova técnica, documental e testemunhal coligida aos autos, e as contrarrazões apenas reforçam o acerto do julgamento ao demonstrar que a narrativa recursal não corresponde aos elementos objetivos verificados na fase instrutória.

Diante da coerência argumentativa e probatória apresentada na origem, o recurso não merece provimento.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto,
mantenho inalterada a sentença objurgada.

MAJORO
os honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da concessão da gratuidade da justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2026