Tribunal: TJMT
Processo: 1038866-09.2025.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038866-09.2025.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (EMBARGANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), JULIANA FERNANDES SANTANA RONDON - CPF: 006.478.861-03 (EMBARGADO), GEORGE HENRIQUE RONDON RODRIGUES - CPF: 007.769.721-97 (EMBARGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANTONIO JOAO DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 028.780.071-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DESPROVIDO.
SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos contra acórdão que desproveu agravo de instrumento e manteve decisão que indeferiu pedido de substituição de penhora sobre imóvel, determinando a averbação da constrição na matrícula e expedição de mandado para avaliação.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) verificar se há omissão no acórdão embargado quanto à análise da anterioridade da alienação do imóvel em relação à constrição judicial; e (
ii
) definir se há omissão quanto à análise da boa-fé do terceiro adquirente
bem como
se a ausência de registro
se mostra
suficiente para impedir a oponibilidade da alienação.

III. Razões de decidir

O acórdão embargado apreciou com clareza e fundamentação todos os pontos do recurso, não se verificando qualquer vício que
justifique o acolhimento dos embargos declaratórios.

O acórdão foi expresso quanto à necessidade do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis para que a alienação possa ser oposta a terceiros, tratando-se de formalidade essencial prevista nos
arts
. 1.227 e 1.245, § 1º, do CC.

A mera discordância da embargante quanto à conclusão do
acórdão
não caracteriza omissão, mas inconformismo com a valoração das provas e com o entendimento adotado.

Não se trata de recurso manifestamente protelatório, razão pela qual não se aplica a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: "A ausência de análise específica sobre anterioridade da alienação e boa-fé do terceiro adquirente não configura omissão quando o acórdão
se fundamenta
na ausência de registro do título translativo, requisito essencial para oponibilidade da alienação a terceiros
, sobretudo se o próprio contrato de compra e venda do imóvel prevê expressamente que o registro constitui condição
sine

qua
non
para a concretização do negócio jurídico, sob pena de nulidade do negócio jurídico
."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

GINCOVGD ALFA INCORPORA
ÇÕES
LTDA

opõe

recurso de embargos de declaração (ID
350509882
)
ob
jetivando sanar suposta
omiss
ão

que estaria maculando o v. acórdão constante no ID nº
347997378
, proferido no
Agrav
o de Instrumento interposto pel
a
ora embargante

em face de
GEORGE HENRIQUE RONDON RODRIGUES e JULIANA FERNANDES SANTANA RONDON

que, à unanimidade,
desproveu o recurso
para manter
a decisão
que indeferiu o pedido
de substituição da penhora
, determinando a averbação da constrição na matrícula do imóvel e expedição do mandado para a avaliação.

Em síntese, sustenta
a embargante
que omissão quanto à
anterioridade da alienação do imóvel em relação ao ajuizamento da execução e à inexistência de fraude à execução.

Alega que comprovou documentalmente que a alienação do bem ocorreu em 2020, antes da constrição judicial deferida em 2024, demonstrando que no momento da penhora o imóvel já havia sido vendido para terceiro de boa-fé.

Aduz que não foi analisada a boa-fé
do terceiro adquirente
, principal requisito na proteção de terceiros e na oponibilidade da alienação
.

Assevera
que a decisão embargada se baseou única e exclusivamente na ausência de registro do contrato de compra e venda, sem considerar se a falta de registro seria suficiente para impedir a oponibilidade da alienação quando comprovada a anterioridade da venda e a boa-fé do adquirente.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Ao apresentar reposta aos
aclaratórios
, a embargada requereu a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC/15, bem como o desprovimento do recurso (ID
355800361
).

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

No caso, a parte embargante
alega
omissão
quanto à
anterioridade da alienação do imóvel em relação ao ajuizamento da execução e à inexistência de fraude à execução.

Alega que comprovou documentalmente que a alienação do bem ocorreu em 2020, antes da constrição judicial deferida em 2024, demonstrando que no momento da penhora o imóvel já havia sido vendido para terceiro de boa-fé.

E ainda,
a decisão embargada se baseou única e exclusivamente na ausência de registro do contrato de compra e venda, sem considerar se a falta de registro seria suficiente para impedir a oponibilidade da alienação quando comprovada a anterioridade da venda e a boa-fé do adquirente.

Portanto, fica evidente que pretende a
parte
embargante, em verdade, ver reapreciada a matéria, pois não se verifica nenhum vício no acórdão recorrido, o qual
apreciou com clareza e fundamentação todos os pontos do recurso
.

De se destacar que o
acórdão
foi expresso quanto
à
necessidade

do

registro
do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competent
e
para
pode
r
ser oposto a
terceiros
,

tratando
-se de formalidade essencial, sem a qual o alienante continua a ser havido como dono do imóvel perante terceiros.

Além disso
,
o acórdão destacou que a cláusula 7 do
próprio
contrato particular de compra e venda de bem imóvel estabelece expressamente que o registro constitui condição
sine

qua
non
para a concretização do negócio jurídico, sob pena de nulidade do negócio jurídico
, ou seja,
o próprio instrumento particular reconhece a necessidade do registro para a eficácia plena do negócio jurídico, o que não ocorreu no caso em tela.

Nesse contexto, d
e se destacar que a mera discordância da embargante quanto à conclusão do Tribunal não caracteriza omissão, mas inconformismo com a valoração das provas.

Por fim, deixo de condenar os embargantes ao pagamento de multa, por não se tratar de recurso manifestamente protelatório, nos termos do artigo 1.026, §2º, do CPC/15, bem como a “
mera atitude deliberada da parte em interpor o recurso previsto na legislação de regência não conduz à conclusão da má-fé processual.
”
(STJ,
EDcl
no
AgInt
no RE no
AgInt
no
AREsp
1441985/SP, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, CORTE ESPECIAL, j. em 09/06/2020,
DJe
15/06/2020).

Ante o exposto,
rejeito
os embargos de declaração
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2026