Tribunal: TJMT
Processo: 1002246-36.2022.8.11.0086
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002246-36.2022.8.11.0086
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[SIMAO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 239.464.234-34 (APELANTE), RHENAN ARTHUR FUZINATO - CPF: 046.882.401-47 (ADVOGADO), ANTONIO LENOAR MARTINS - CPF: 223.209.460-04 (ADVOGADO), WALTER DJONES RAPUANO - CPF: 840.468.484-72 (ADVOGADO), FERNANDO DORIVAL DE MATTOS - CPF: 026.617.509-08 (ADVOGADO), ARNALDO RAUEN DELPIZZO - CPF: 607.392.589-15 (ADVOGADO), MILTON CLEMENTE JUVENAL - CPF: 640.518.628-87 (APELADO), RENATO CALDEIRA GRAVA BRAZIL - CPF: 369.152.188-66 (ADVOGADO), PAOLA HANNAE TAKAYANAGI - CPF: 229.068.538-01 (ADVOGADO), SIMAO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 239.464.234-34 (APELADO), ARNALDO RAUEN DELPIZZO - CPF: 607.392.589-15 (ADVOGADO), FERNANDO DORIVAL DE MATTOS - CPF: 026.617.509-08 (ADVOGADO), WALTER DJONES RAPUANO - CPF: 840.468.484-72 (ADVOGADO), ANTONIO LENOAR MARTINS - CPF: 223.209.460-04 (ADVOGADO), RHENAN ARTHUR FUZINATO - CPF: 046.882.401-47 (ADVOGADO), MILTON CLEMENTE JUVENAL - CPF: 640.518.628-87 (APELANTE), PAOLA HANNAE TAKAYANAGI - CPF: 229.068.538-01 (ADVOGADO), RENATO CALDEIRA GRAVA BRAZIL - CPF: 369.152.188-66 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM –
PROCEDÊNCIA –
INTERMEDIAÇÃO NA VENDA RURAL – COMPROVAÇÃO DA EFETIVA ATUAÇÃO DO CORRETOR – AUTORIZAÇÃO PARA VENDA E APROXIMAÇÃO DAS PARTES DEMONSTRADAS – VALOR DA COMISSÃO – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DA NEGOCIAÇÃO – PAGAMENTO À VISTA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DO
RÉU
DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente o pedido para reconhecer a obrigação do réu ao pagamento da comissão de corretagem em favor do autor no valor de 3% sobre o valor da venda do imóvel rural, nos moldes do instrumento de Prestação de Serviços pactuado entre as partes.

2.

O autor
alega que
intermediou a venda de uma área de 1.100 hectares de propriedade do réu,
por
R$ 18.000.000,00 (dezoito milhões de reais) de entrada, mais 80.000 (oitenta mil) sacas de soja.

3.

O autor pleiteia
a reforma da sentença para que a comissão incida sobre o valor total da negociação, incluindo a entrada de R$ 18.000.000,00, com pagamento à vista, conforme pactuado inicialmente.

4.

O requerido r
equer a improcedência do pedido inicial, alegando que não houve intermediação do autor na venda do imóvel, pois comprador e vendedor já se conheciam por serem vizinhos.

II. Questão em discussão

5.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve efetiva intermediação do autor na concretização da compra e venda do imóvel rural; e (
ii
) definir o valor da comissão de corretagem e a forma de pagamento.

III. Razões de decidir

6.

Ficou
comprovada a intermediação do autor na venda do imóvel rural, conforme autorização para divulgação da venda assinada pelo réu, comunicações por e-mail entre as partes e depoimento da testemunha que confirmou a apresentação das partes pelo autor.

7.

O próprio réu, em seu depoimento pessoal, confirmou a autenticidade do documento denominado "Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Corretagem", no qual reconhece expressamente que o autor prestou serviços de corretagem para a compra e venda do imóvel.

8.

O fato de o negócio ter sido concretizado após o prazo de 30 dias previsto na autorização inicial não afasta o direito do autor à comissão, pois, conforme prevê o artigo 727 do Código Civil, se o negócio se realizar após a decorrência do prazo
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor, a corretagem lhe será devida.

9.

O documento que estabeleceu as condições da corretagem foi a "Autorização de Divulgação para a Venda", assinada pelo réu, na qual este concordou em pagar comissão de 3% sobre o valor do negócio, à vista, no ato do recebimento da primeira parcela.

10.

O "Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Corretagem" foi elaborado unilateralmente pelo réu após a concretização do negócio e não foi assinado pelo autor, que não concordou com seus termos, não podendo ser utilizado para limitar o direito à comissão previamente pactuada.

11.

A comissão de 3% deve incidir sobre o valor total da negociação, incluindo a entrada de R$ 18.000.000,00 e as 80.000 sacas de soja, conforme pactuado inicialmente entre as partes.

12.

O fato de a entrada ter sido paga diretamente ao Banco Original do Agronegócio S.A. para quitação de dívida do réu, não afasta o direito do autor à comissão sobre este valor, pois o pagamento foi feito em benefício do
vendedor
, quitando sua dívida e liberando o imóvel de ônus.

IV. Dispositivo e tese

13.

Recurso do autor provido. Recurso do r
equerido
desprovido.

Tese de julgamento: "1. Comprovada a efetiva intermediação do corretor na aproximação das partes e na concretização do negócio, é devida a comissão de corretagem, ainda que o contrato final tenha sido celebrado sem sua participação direta e após o prazo da autorização inicial
do contrato de corretagem
. 2. O contrato de corretagem
unilateralmente elaborado pelo vendedor após a concretização do negócio, não assinado pelo corretor, não pode ser utilizado para limitar o direito à comissão previamente pactuada. 3. A comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total da negociação, incluindo valores pagos diretamente a terceiros em benefício do vendedor."
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
SIMÃO RODRIGUES DA SILVA e MILTON CLEMENTE JUVENAL
contra sentença proferida nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada pelo primeiro apelante em face do segundo
,
julgando procedente o pedido para reconhecer a obrigação do réu ao pagamento da comissão de corretagem em favor do autor no valor de 3% sobre o valor da venda do imóvel, nos moldes do instrumento de Prestação de Serviços pactuado entre as partes (ID
.
84169487)
.

Condeno
u
o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, atenta aos parâmetros doartigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

O autor interpôs recurso de apelação (ID
.
208243360) alegando que o documento denominado "Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Corretagem" (ID
.
84169487) foi elaborado unilateralmente pelo réu após a concretização do negócio e não foi aceito pelo autor. Sustenta que a comissão deve incidir sobre o valor total da negociação, incluindo a entrada de R$ 18.000.000,00 (dezoito milhões de reais) e as 80.000 (oitenta
mil) sacas de soja, totalizando R$ 947.040,00 (novecentos e quarenta e sete mil e quarenta reais), com pagamento à vista, conforme pactuado inicialmente.

O réu também recorreu (ID
.
210353324), requerendo a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido inicial. Alega que não houve intermediação do autor na venda do imóvel, pois comprador e vendedor já se conheciam por serem vizinhos, e o negócio foi concretizado sem a participação do autor, em condições completamente diferentes das inicialmente tratadas. Subsidiariamente, sustenta que o autor já recebeu valores do comprador a título de comissão, o que configuraria enriquecimento sem causa.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões, rebatendo os argumentos dos recursos e pugnando pelo desprovimento do recurso da parte contrária.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na petição inicial, o autor alegou ter intermediado a venda de uma área de 1.100 hectares, a ser desmembrada da matrícula nº 914 do 1º Serviço Registral de Nova Mutum/MT, de propriedade do réu, para Cristiano Costa Beber.

Afirmou que o réu concordou em pagar comissão de 3% sobre o valor do negócio, à vista, no ato do recebimento da primeira parcela.

Sustentou que a venda foi concretizada em 17/11/2021, pelo valor de R$ 18.000.000,00 (dezoito milhões de reais) de entrada, mais 80.000 (oitenta mil) sacas de soja, mas o réu não efetuou o pagamento da comissão devida, no valor de R$ 947.040,00 (novecentos e quarenta e sete mil e quarenta reais).

Em contestação, o réu impugnou o benefício da justiça gratuita concedido ao autor e, no mérito, negou a existência de débito, alegando que não houve intermediação do autor na venda do imóvel.

Sustentou que a autorização para venda tinha prazo de 30 dias e o negócio foi concretizado mais de 6 meses depois, em condições completamente diferentes das inicialmente tratadas.

Afirmou que já conhecia o comprador, por serem vizinhos, e que a negociação foi conduzida diretamente entre as partes, sem a participação do autor.

Após regular instrução, com oitiva de testemunha e depoimento pessoal das partes, sobreveio sentença
de procedência.

A sentença determinou que as parcelas vencidas (referentes aos anos de 2022 a 2025) deveriam ser pagas em dinheiro, mediante conversão da quantidade de soja ao valor de mercado na data de vencimento de cada parcela, e as parcelas vincendas (2026 a 2028) deveriam ser adimplidas em produto (soja), condicionadas ao efetivo pagamento pelo comprador das parcelas correspondentes.

Pois bem.

Preliminar – Justiça Gratuita

O réu/apelante insiste na impugnação à concessão do benefício da justiça gratuita ao autor, alegando que este é corretor de imóveis experiente e conhecido no Estado de Mato Grosso, e que reside em imóvel de alto padrão na capital.

A preliminar não merece acolhimento.

Conforme já decidido pelo juízo de
1º
grau, o autor comprovou sua hipossuficiência financeira por meio de declaração de imposto de renda e outros documentos. O fato de residir em apartamento que não é de sua propriedade, mas de sua esposa, adquirido
por
financiamento bancário, não é suficiente para afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência.

Ademais, como bem pontuado na decisão recorrida, a profissão de corretor de imóveis tem rendimentos variáveis, dependendo das vendas realizadas, e o autor demonstrou que sua renda foi afetada justamente pela negativa do réu em pagar a comissão objeto desta ação.

Assim, mantenho o benefício da justiça gratuita concedido ao autor.

Mérito

1.
Da intermediação e do direito à comissão

O contrato de corretagem, previsto nos artigos 722 a 729 do C
C
, caracteriza-se como contrato bilateral, de mediação, sinalagmático, em que o corretor assume a função de aproximar as partes para concretização de determinada transação.

Trata-se de obrigação de resultado, cuja comissão é devida quando comprovada a concretização da intermediação do negócio, com identificação da autorização para a compra e venda, efetiva aproximação das partes, além da demonstração de que o ajuste se realizou em decorrência da atuação do profissional.

No caso em análise, restou demonstrado que o autor foi autorizado pelo réu a intermediar a venda do imóvel, conforme documento de ID
.
84169481 ("Autorização de Divulgação para a Venda"), no qual o réu concordou em pagar comissão de 3% sobre o valor do negócio, à vista, no ato do recebimento da primeira parcela.

As comunicações por e-mail juntadas aos autos (ID
.
84169482) comprovam que o autor apresentou o comprador Cristiano Costa Beber ao
requerido
e intermediou as tratativas iniciais. O réu, inclusive, respondeu ao e-mail do autor em 12/05/2021, concordando com a proposta de preço apresentada, embora tenha listado algumas condições para a concretização do negócio.

O depoimento da testemunha Bruno Casagrande e Silva, advogado do comprador, confirma que o autor apresentou as partes e intermediou o negócio:
"O Cristiano me disse que quem havia apresentado as partes e feito essa apresentação foi o Sr. Simão"
.

Além disso, o próprio r
equerido
, em seu depoimento pessoal, confirmou a autenticidade do documento denominado
"Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Corretagem"
(ID
.
84169487), no qual reconhece expressamente que
"o CORRETOR prestou serviços de corretagem para a compra e venda do Imóvel"
.

O fato de o negócio ter sido concretizado após o prazo de 30 dias previsto na autorização inicial não afasta o direito do autor à comissão, pois, conforme prevê o artigo 727 do C
C
,
"se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor"
.

No caso, ficou demonstrado que o negócio se realizou por efeito dos trabalhos do autor, que aproximou as partes e intermediou as tratativas iniciais, sendo irrelevante que a formalização do contrato tenha ocorrido posteriormente, sem sua participação direta.

Também não procede a alegação do réu de que já conhecia o comprador por serem vizinhos. Mesmo que as partes já se conhecessem, o que não ficou comprovado nos autos, isso não afastaria o direito à comissão, pois o que importa é a efetiva intermediação do negócio, que restou demonstrada.

Quanto à alegação de que o autor teria recebido valores diretamente do comprador, não há prova nos autos de que tais valores se referiam à comissão pela intermediação do negócio. O próprio autor esclareceu em seu depoimento que recebeu uma
"ajuda"
do comprador, por este ter ficado com
"pena"
de sua situação financeira, o que não caracteriza pagamento de comissão.

Portanto, está comprovado o direito do autor à comissão de corretagem pela intermediação da venda do imóvel rural.

2.
Do valor da comissão e forma de pagamento

Reconhecido o direito à comissão, resta analisar o valor devido e a forma de pagamento.

A sentença recorrida fixou a comissão em 3% sobre o valor das parcelas previstas na cláusula segunda, alíneas "b" a "h" do instrumento de Promessa de Compra e Venda (ID
.
84169484), excluindo a parcela inicial de R$ 18.000.000,00 (dezoito milhões de reais), com base no "Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Corretagem" (ID
.
84169487).

Contudo, a sentença merece reparo neste ponto.

O documento que estabeleceu as condições da corretagem foi a "Autorização de Divulgação para a Venda" (ID
.
84169481), assinada pelo
vendedor
, na qual este concordou em pagar comissão de 3% sobre o valor do negócio, à vista, no ato do recebimento da primeira parcela.

O
"Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Corretagem"
(ID
.
84169487) foi elaborado unilateralmente pelo réu após a concretização do negócio e não foi assinado pelo autor, que não concordou com seus termos. Es
s
e documento não pode, portanto, ser utilizado para limitar o direito do autor à comissão previamente pactuada.

O valor do negócio, conforme consta do
"Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda"
(ID
.
84169484), foi de R$ 18.000.000,00 (dezoito milhões de reais) de entrada, mais 80.000 (oitenta mil) sacas de soja. A comissão de 3% deve incidir sobre o valor total da negociação.

O fato de a entrada de R$ 18.000.000,00 ter sido paga diretamente ao Banco Original do Agronegócio S.A. para quitação de dívida
do réu, não afasta o direito do autor à comissão sobre este valor, pois o pagamento foi feito em benefício do
vendedor
, quitando sua dívida e liberando o imóvel de ônus.

Quanto às 80.000 sacas de soja, o autor utilizou o valor de R$ 169,60 por saca (conforme cotação de 30/03/2022), totalizando R$ 13.568.000,00. Assim, o valor total da negociação foi de R$ 31.568.000,00 (R$ 18.000.000,00 + R$ 13.568.000,00),
sendo certo que
a comissão de 3% corresponde a R$ 947.040,00.

Quanto à forma de pagamento, a
"Autorização de Divulgação para a Venda"
estabeleceu que a comissão seria paga à vista, no ato do recebimento da primeira parcela. Como a primeira parcela (R$ 18.000.000,00) já foi paga, a comissão é devida integralmente e de imediato.

Nesse contexto, n
ão procede o argumento do réu de que a comissão deveria ser paga de forma parcelada, acompanhando o recebimento das parcelas em sacas de soja, pois tal condição não constava da autorização inicial e não foi aceita pelo autor.

Diante do exposto,
dou provimento
ao recurso do autor para reformar parcialmente a sentença e condenar o r
equerido

ao pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 947.040,00 (novecentos e quarenta e sete mil e quarenta reais), correspondente a 3% sobre o valor total da negociação, com pagamento à vista, acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da data da efetivação do negócio (17/11/2021) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Por outro lado,
nego provimento
ao recurso do r
equerido
.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo r
equerido
para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026