Tribunal: TJMT
Processo: 1006583-59.2023.8.11.0013
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006583-59.2023.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE BERTULINO FRANCISCO PRATES - CPF: 346.806.911-15 (APELADO), MARILZA BARBOSA PRATES SILVA - CPF: 775.632.041-72 (APELADO), TATIELI SANTIAGO ARAGAO - CPF: 048.756.521-51 (ADVOGADO), LUZIA DA SILVA NOGUEIRA - CPF: 581.820.041-87 (APELANTE), BERTULINO FRANCISCO PRATES - CPF: 346.806.911-15 (TERCEIRO INTERESSADO), MARILZA BARBOSA PRATES SILVA - CPF: 775.632.041-72 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), WELITON SANTIAGO ARAGAO - CPF: 048.756.501-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:

LUZIA DA SILVA NOGUEIRA

APELADO:
ESPÓLIO DE BERTULINO FRANCISCO PRATES

EMENTA
.
DIREITO CIVIL E
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS,
INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS E CLÁUSULA PENAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. SENTENÇA QUE
DECLAROU
A RESCISÃO CONTRATUAL E CONDENOU A VENDEDORA À DEVOLUÇÃO
DE VALORES E AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL E DE INDEVIDA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.

COMPRADORA QUE PAGOU O PREÇO À VISTA. IMÓVEL NÃO ENTREGUE
APÓS MAIS DE DEZ ANOS DO PAGAMENTO
. ALEGADA
NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA.
CONTRADIÇÃO E
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.
INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA.
DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores pagos, indenização por danos morais e cláusula penal, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, condenar a ré à restituição da quantia paga pelo autor
sobre valor integral do bem
, no
montante
de R$ 8.000,00, e ao pagamento da multa contratual de 10%
sobre o valor do imóvel
, afastando o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se houve inadimplemento contratual imputável à vendedora, apto a justificar a rescisão do contrato, a restituição integral do preço pago e a incidência da cláusula penal, bem como se a sentença promoveu indevida inversão ou incorreta distribuição do ônus da prova.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes previu, na cláusula 3ª, a obrigação da vendedora de entregar o imóvel no ato da assinatura e de assinar os documentos necessários à regularização junto ao Cartório de Registro de Imóveis, constando, ainda, na cláusula 7ª, a estipulação de multa de 10% sobre o valor do imóvel
, comprado pela apelada por R$ 8.000,00,
em caso de não regularização e de não entrega da documentação livre e desembaraçada.

4. A própria requerida reconheceu, em contestação, que o comprador pagou integralmente o preço ajustado e admitiu que não realizou a entrega formal do imóvel, sustentando, como justificativa, que o bem estaria em processo de regularização fundiária junto à Prefeitura de Pontes e Lacerda.

5. A tese defensiva mostrou-se contraditória, pois, ao mesmo tempo em que afirmou que o comprador teria recebido a posse do terreno por tradição, também reconheceu a ausência de entrega formal do imóvel e alegou que os valores pagos foram utilizados na manutenção da própria propriedade
pela vendedora, denotando que esta
teria mantido a posse sobre o bem.

6. A alegação de entrave administrativo ou de regularização fundiária pendente constituiu fato impeditivo do direito da parte autora, incumbindo à requerida o ônus de comprová-lo, nos termos do art. 373, II, do CPC, o que não ocorreu, pois não foram juntados protocolos, requerimentos, certidões, ofícios ou quaisquer documentos aptos a demonstrar a efetiva adoção de providências voltadas ao cumprimento do contrato.

7. A parte autora, por sua vez, desincumbiu-se do ônus previsto no art. 373, I, do CPC, mediante a apresentação do contrato e da comprovação do pagamento integral do preço, restando evidenciado o inadimplemento contratual da vendedora.

8
. À luz dos
arts
. 113, 421, 422, 475 e 476 do Código Civil, a obrigação da vendedora não se limitava ao recebimento do preço, abrangendo também a entrega do imóvel e a adoção das providências necessárias à sua regularização, segundo a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a reciprocidade própria dos contratos bilaterais.

9
. Diante da não entrega do imóvel após mais de dez anos do pagamento à vista, bem como da ausência de prova idônea da alegada
dificuldade com a
regularização fundiária,
mostra-se correta a resolução do negócio jurídico, com restituição integral dos valores pagos, mediante retorno das partes ao
status quo ante
.

10
. Também é legítima a incidência da multa contratual, porquanto expressamente prevista para a hipótese verificada nos autos, não se evidenciando excesso em relação à obrigação principal, nos termos dos
arts
. 412 e 413 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“
Em contrato de compra e venda de imóvel entre particulares, o pagamento integral do preço pelo comprador, sem a correspondente entrega do imóvel e sem comprovação da alegada dificuldade com a regularização fundiária
sustentada pelo vendedor
, caracteriza inadimplemento e autoriza a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos.”

__________

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 373, I e II; Código Civil,
arts
. 113, 421, 422, 475, 476, 412 e 413.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022
;
TJ-RJ - APELAÇÃO: 00035728520218190207 2023001112682, Relator.: Des(a). CARLOS GUSTAVO VIANNA DIREITO, Data de Julgamento: 28/02/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO.
SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso d
e Apelação Cível
,
interposto por
LUZIA DA SILVA NOGUEIRA
,
por intermédio da Defensoria Pública
,
contra sentença

(ID.
349390872
) proferida pelo Juízo da
2
ª Vara
de Pontes e Lacerda
-MT que,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c
Pedido de Devolução de Valores Pagos e Danos Morais

proposta
pelo
ESPÓLIO DE BERTULINO FRANCISCO PRATES
,
julgou
parcialmente p
rocedente
s

os pedidos

da inicial
, nestes termos
:

[...]

Trata-se de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS
ajuizada por
BERTULINO FRANCISO PRATES
(espólio)

em face de
LUZIA DA SILVA NOGUEIRA.
Partes qualificadas nos autos.

Recebida a inicial, determinou-se a citação da parte requerida, ID 139444950.

A audiência de conciliação restou prejudicada, conforme termo colacionado ao ID 158251475.

A requerida foi citada via edital (ID 180286054) e apresentou contestação ao ID 195096228, oportunidade
em que apresentou seus fundamentos para requerer a improcedência da demanda.

Réplica, ID 198775063.

Ao ID 199495106, este juízo determinou que a parte autora, no prazo de 15 dias, informasse se houve requerimento de inventário atinente ao acervo hereditário de BERTULINO FRANCISO PRATES.

A parte autora informou que não houve requerimento de abertura de inventário judicial ou
extrajudicial.

Determinada a emenda à inicial (ID 201898976), a promovente encartou manifestação e documentos sob o ID 205079292.

Saneamento do feito ao ID 205718659, oportunidade em que recebida a emenda à inicial.

Por derradeiro,
as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide
, ID 208358528 e ID 209718579.

É a suma do necessário. Fundamento e decido.

DO JULGAMENTO ANTECIPADO

A preliminar de ilegitimidade ativa foi sanada após a determinação de emenda à inicial
. Na oportunidade, consignou-se que, na ausência de inventário, a legitimidade para o ajuizamento da ação em nome dode cujusé da sucessão, composta pela totalidade dos herdeiros
.
Dessa forma, com a inclusão de todos os sucessores de BERTULINO FRANCISCO PRATES, o processo está formalmente em ordem, com partes legítimas e bem representadas.

O processo está maduro para julgamento, uma vez que as partes não manifestaram interesse em produzir provas adicionais, concordando com o julgamento antecipado.

Logo, infere-se pedido comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois não há necessidade de outras provas, haja vista o teor das alegações das partes e documentos apresentados, que bastam para apronta solução do litígio.

DO MÉRITO

1. DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA RESTITUIÇÃO DE VALORES

Nesse ponto, a ação é
PROCEDENTE
.

De proêmio, cumpre salientar que a sistemática adotada pela legislação processual civil impõe à parte autora a responsabilidade de provar fato constitutivo de seu direito, tomado como base para confirmar a existência de um direito do qual a parte imagina ser titular.

A parte autora alega que firmou contrato de compra e venda de um imóvel, que deveria ser pago em uma parcela única no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), no ato de assinatura do negócio jurídico, mas houve inadimplemento por parte da promitente vendedora, haja vista nunca ter recebido a posse do imóvel objeto da avença.

O demandante demonstrou o fato constitutivo do seu direito, comprovando documentalmente a existência da relação contratual e a
obrigação de entregar o imóvel ao promovente
que recaía sobre a parte requerida
(Contrato de Compra e Venda – ID 135414764 – Pág. 2/3).

Conforme a Cláusula 3ª, a vendedora, ora requerida, se obrigou a entregar o imóvel ao comprador, ora autor, no ato da assinatura do contrato e a assinar a documentação necessária para regularização junto ao cartório. A Cláusula 7ª previa multa de 10% sobre o valor do bem em caso de "arrependimento ou objeção a quaisquer tipos de não regularização do Imóvel".

O valor ajustado foi de R$ 8.000,00, pago à vista,
fato que não foi impugnado pela ré
.

O contrato de compra e venda foi firmado em30/07/2014e, passados quase 10 (dez) anos desde a formalização, o imóvel não foi formalmente entregue ao requerente, conforme sobressai do exposto na contestação, tampouco demonstrado que a posse foi assegurada ao requerente
.

Nesse ponto, a ré alegou que a entrega formal e a documentação se encontram pendentes de regularização fundiária junto à Prefeitura desta urbe e que essa circunstância era de conhecimento do comprador ao tempo da assinatura do contrato. Tal arguição, contudo, foi refutada pela parte requerente, afirmando que inexiste qualquer processo de regularização fundiária em nome da ré ou referente ao bem objeto do contrato.

A requerida, por seu turno, não indicou protocolo ou ofício para comprovar as arguições elencadas na peça combativa.

Nesse viés, consigno que qualquer contrato demanda o consenso dos celebrantes e produz obrigações correlatas a ambas as partes, em especial, a teor do art. 422 do CC, os contratantes são obrigados a guardar os princípios de probidade e boa-fé, quer na conclusão do contrato, quer na sua execução.

Saliente-se que, nos termos da avença encartada à lide, a obrigação da requerida, na condição de vendedora, não se resumiu ao recebimento do preço. Pelo contrário, vê-se que expressamente consignado no contrato de compra e venda que a ré promoveria os atos necessários para entrega do bem ao requerente, inclusive com assinatura de documentos posteriormente ao aceite para regularização da situação perante o Cartório de Registro de Imóveis competente
, ID 135414764 – Pág. 2.

Logo, demonstrada a obrigação da ré em proceder à transferência da titularidade e à entrega da coisa livre e desembaraçada.

O ônus de provar a existência de qualquer processo de regularização que justificasse a mora na entrega da documentação regularizada pertencia à ré
, contudo, observa-se que ausentes no feito documentos de comprovação de que a vendedora diligenciou a regularização do imóvel ou a entrega da posse formal ao comprador/autor.Nessa toada, a demandada não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito
da parte
autora, conforme o art. 373, II, do CPC.

Ademais, a ré não apresentou prova concreta de que o comprador falecido obteve a posse plena ou, sequer, a posse precária do bem. O oferecimento de um imóvel alternativo, em situação igualmente irregular e sem acesso, reforça a inércia da vendedora em cumprir o pactuado
.

Logo, a demora de quase dez anos sem qualquer comprovação da requerida de que diligenciou com o fito de proceder à regularização do imóvel ou de que a pendência se dava exclusivamente por fator alheio à sua vontade,
configura
inadimplemento contratual absoluto por culpa exclusiva da vendedora
.

Deverás, considerando que a requerida não cumpriu com sua parte no instrumento contratual firmado, qual seja a de realizar a entrega
do entrega
do imóvel objeto do contrato de compra e venda ao autor, impende a este juízo declarar a
resolução contratual.

Nesse viés, expressa do art. 475 do Código Civil:“A parte
lesada
pelo inadimplemento pode pedir a
resolução
do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Assim, o inadimplemento da ré, consistente na falha em cumprir a obrigação de entrega formal do imóvel e promover os atos necessários para regularização da situação pactuada entre as partes, autoriza a resolução do contrato (rescisão), conforme pleiteado pela Autora
.

Portanto, em consonância com o citado artigo, nada mais resta senão reconhecer a
resolução do contrato
,cuja consequência é a restituição das partes ao "status quo ante".

Nesse ínterim, decretada a rescisão por culpa exclusiva da vendedora,
a restituição dos valores pagos deve ser integral
, em observância ao art. 475 do Código Civil e à Súmula 543 do STJ
: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

No mesmo sentido, é o posicionamento jurisprudencial:

[...]

2. DA MULTA CONTRATUAL

Sem delongas, tem-se que
a pretensão de condenação da ré ao pagamento de multa também comporta acolhimento, porquanto há expressa previsão na avença contratual
acerca da sanção em decorrência de descumprimento do pacto, nos seguintes moldes (ID 135414764 - Pág. 2/3):

“
Cláusula 7ª
.
Em caso de
arrependimento ou
objeção a quaisquer
tipo
de não regularização do Imóvel
, o qual ficará comprometido a dar os suportes necessários, entregando a documentação livre e desembaraçada de quaisquer ônus,
e caso venha se abster desta incumbência, aplicada multa de 10% (dez) por cento, sob o valor total do bem.
”(destaquei)

Vê-se, então, que prevista hipótese de aplicação de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do bem em caso de "arrependimento ou objeção a quaisquer tipos de não regularização do imóvel".

Na hipótesesub judice, inegável, pois, a força obrigatória do contrato, especialmente, tendo em vista a ausência de vício a macular a manifestação de vontade da parte requerida.

Em razão disso, tendo em vista que a rescisão se deu justamente pela falha na regularização e entrega do imóvel,a multa moratória deve ser aplicada, conforme previsão contratual
.

Nesse sentido, cito o entendimento jurisprudencial a respeito do tema:

[...]

3.
DOS DANOS MORAIS

Por fim, vislumbra-se que a parte autora requereu a condenação da requerida em indenização por danos morais.

Nesta senda, caberia ao autor demonstrar que o inadimplemento contratual por parte da requerida causou ofensa aos direitos da personalidade.

Malgrado os argumentos apresentados pela parte autora na inicial, entendo que o pleito não merece acolhimento ante a ausência de ato ilícito a ensejar a referida reparação pelos danos morais, bem como em razão de
não haver nos autos comprovação de que a inadimplência contratual trouxe sofrimento além de mero dessabor pelo não cumprimento do ajuste
.

Destaco que “mero aborrecimento, dissabor, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral." (STJ - Quarta Turma - RESP 303396/PB - Min. BARROS MONTEIRO - 05/11/2002 – DJ DATA: 24/02/2003 PG:00238).

Desse modo, não havendo comprovação de efetivo dano ao direito de personalidade, a improcedência do pedido de indenização por dano moral é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na exordial, nos termos do art. 487, I, do NCPC, para o fim de:

(i) DECLARAR
resolvido o CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO, firmado entre as partes (ID 135414764);

(
ii
) CONDENAR
a ré
LUZIA DA SILVA NOGUEIRA,
àrestituição dos valores recebidos (R$8.000,00), atualizados monetariamente desde o recebimento, pelo INPC, e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. A partir de31/08/2024, data da entrada em vigor das alterações promovidas pela Lei nº 14.905/24, deverá ser aplicado como fator de correção monetária o IPCA/IBE (art. 389 do CC/2002) e como juros de mora a Taxa SELIC, subtraída do IPCA/IBGE (art. 406 do CC/2002).

(
iii
)

CONDENAR
a ré ao pagamento da multa pactuada no instrumento particular, na porcentagem de 10% (dez) por cento do valor total do bem, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. A partir de31/08/2024, data da entrada em vigor das alterações promovidas pela Lei nº 14.905/24, deverá ser aplicado como fator de correção monetária o IPCA/IBE (art. 389 do CC/2002) e como juros de mora a Taxa SELIC, subtraída do IPCA/IBGE (art. 406 do CC/2002).

JULGO IMPROCEDENTE
o pedido de danos morais.

Diante da sucumbência recíproca,
CONDENO
o autor e a requerida, na proporção de 30% e 70%, respectivamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo no importe de 10% sobre o valor causa, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Contudo,
suspensa
a exigibilidade em razão da AJG, deferida em favor das partes.

Decorrido o prazo recursal, dê-se baixa na distribuição e
ARQUIVEM-SE
os autos com as cautelas devidas.

[...]
[grifos
nossos e do original]

A apelante, em suas razões recursais (ID.
349390874
), sustenta a
s
seguinte
s
tese
s
:

Inexistência
de descumprimento culposo das obrigações contratuais
e
incorreta distribuição do ônus da prova

O espólio apelado
, por sua vez, apresent
ou
contrarrazões
(ID
.

349390876
)
nas quais
rebate
m
as alegações da

apelante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme
certidão de ID.
349390875
,
e preparo
isento, uma vez que a
apelante é beneficiária da justiça gratuita
, nos termos
da certidão de ID.
350307351
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE:

LUZIA DA SILVA NOGUEIRA

APELADO:
ESPÓLIO DE BERTULINO FRANCISCO PRATES

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Re
itero
que se trata de Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida p
elo Juízo da

2ª Vara de Pontes e Lacerda-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Devolução de Valores Pagos e Danos Morais proposta pel
o ora apelado,
julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial
.

Em síntese, o Juízo
a quo

concluiu que a requerida
, ora
apelante
,
incorreu em inadimplemento contratual, por não promover a entrega formal do imóvel nem adotar as providências necessárias à sua regularização, ônus que lhe incumbia demonstrar, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Por essa razão,
o Juízo de origem
declarou a resolução do contrato de compra e venda, condenou a ré à restituição integral da quantia paga pelo autor, no valor de R$ 8.000,00, bem como ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor do bem.

De outro lado, afastou o pedido de indenização por danos morais, ao fundamento de que o inadimplemento contratual, desacompanhado de prova de efetiva lesão a direitos da personalidade, configura mero dissabor, incapaz de ensejar reparação extrapatrimonia
l.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela apelante.

1.
Inexistência de descumprimento culposo das obrigações contratuais e incorreta distribuição do ônus da prova

A apelante sustenta que

não houve comprovação de inadimplemento contratual culposo imputável à vendedora,
ora apelante,
e a sentença teria invertido indevidamente o ônus da prova, presumindo culpa da requerida a partir da mera existência do contrato e da ausência de prova documental de regularização
do imóvel
.

A recorrente argumenta que
a existência do contrato, por si só, não comprova inadimplemento culposo
.

Afirma que
a posse
do imóvel
não foi obstad
a à parte autora,
pois a requerida, ora apelante,

sempre sustentou estar disponível para concluir a entrega formal
do imóvel
quando ultimado o procedimento administrativo.

Outrossim, sustenta que a apelada sempre teve a posse do imóvel por meio da tradição
e que
a formalização registral dependia de regularização fundiária administrativa
,
circunstância
que
era alheia ao controle da
recorrente.

Ressalta que
o negócio jurídico foi celebrado com plena ciência do adquirente
, ora apelado,
quanto

à irregularidade ou pendência de regularização do imóvel
,
à necessidade de providências e tramitações administrativas
e
ao fato de que essa condição se refletia no valor ajustado, inferior ao preço de mercado.

Aduz que
cabia à parte autora provar o fato constitutivo do direito alegado
e que, nesse sentido,
não houve demonstração suficiente
, pela parte autora,
de que:

a posse não foi transmitida;

a requerida recusou-se injustificadamente a cumprir o contrato;

e que
o desfazimento do negócio decorreu de conduta imputável à vendedora
.

Assim, assevera que a
sentença deslocou o núcleo do ônus probatório para a ré, em desconformidade com o art. 373, I, do CPC.

A apelante sustenta
, também,
que a sentença incorreu em erro lógico-jurídico ao equiparar

a previsão contratual de uma obrigação de entrega e regularização

ao efetivo descumprimento culposo dessa obrigação.

Argumenta que a
ausência de protocolo
administrativo
para
regularização imobiliária
não prova culpa da requerida
, ora apelante.

Segundo a recorrente, a prova do contrato e das cláusulas contratuais constitui apenas o ponto de partida da controvérsia, mas não basta para demonstrar:

que a posse não foi transmitida;

que houve recusa injustificada da vendedora;

que a culpa pela frustração do negócio foi da requerida;
e

que seria cabível a resolução com restituição integral e multa.

Outrossim, sustenta que era ônus da parte autora, ora recorrida,
produzir elementos concretos demonstrando:

impedimento de acesso
ao imóvel
;

turbação
ou
esbulho;

ausência de tradição;
e

inexistência de acesso por ato da requerida

ou qualquer comportamento comissivo ou omissivo da vendedora que tornasse impossível a fruição do bem.

Desse modo, pede a reforma da sentença
para que todos os pedidos formulados na inicial sejam julgados improcedentes, afastando-se a resolução contratual e a condenação em restituição de valores
e multa.

A parte apelada, por sua vez,
assevera que
a apelante recebeu integralmente o preço do imóvel em 2014, no valor de R$ 8.000,00
, porém,
passados mais de 10 anos, não entregou o bem
e
tampouco providenciou qualquer regularização documental.

Outrossim, assevera a regularidade do procedimento em Primeira Instância, pois houve contraditório regular e julgamento antecipado da lide por opção de ambas as
partes
.

Ademais, a parte apelada ressalta que
,

com base nos próprios argumentos defensivos
apresentadas pela requerida
,
o Juízo
a quo
verificou que:

não houve entrega formal do imóvel;

não foi comprovada a posse pelo comprador
; e

não se demonstrou nem mesmo posse precária em favor do adquirente.

Além disso, a patê
apelada sustenta que a defesa da apelante se apoiou na afirmação de que

a entrega formal e a documentação estavam pendentes de regularização fundiária junto ao Município
e que
essa circunstância seria conhecida pelo comprador à época da contratação.

Todavia, segundo a apelada, essa tese foi corretamente refutada
na origem, pois
:

não
existiria
qualquer prova concreta de diligência administrativa da apelante;

a parte recorrida teria procurado pessoalmente o departamento de regularização imobiliária da Prefeitura de Pontes e Lacerda
e
lá não constaria qualquer prova de regularização do bem
.

Ressalta que não há
protocolo, ofício, requerimento ou documento mínimo apto a sustentar a tese defensiva.

Ademais, a parte apelada cita
a cláusula contratual que previa obrigação de regularização do imóvel, com cominação de multa em caso de descumprimento.

Assim, a
firma que, quando da assinatura do contrato, a recorrente:

prometeu regularizar o imóvel;

comprometeu-se a dar os suportes necessários;

obrigou-se a entregar a documentação livre e desembaraçada;
e

sujeitou-se à multa de 10% sobre o valor total do bem caso se abstivesse dessa incumbência.

Além disso, a parte apelada assevera que
a “prova”
das alegações da autora,
cuja ausência a recorrente alega foi, em verdade, por ela mesma produzida, na medida em que, em contestação, afirmou que:

não realizou a entrega formal do imóvel;

a entrega não foi realizada
porque o bem estaria em processo de regularização fundiária.

Assim, a parte
apelada
argumenta que,
se a própria
recorrente
admite não ter promovido a entrega
do imóvel
, então resta evidenciado o descumprimento da obrigação assumida.

Pois bem
.
Ressai dos autos que o
de cujus
, Sr.
Bertulino
Francisco Prates, firmou contrato
(ID. 349390355, p. 02)
com a apelante
em 30/07/2014, tendo por objeto
, nos termos da “
cláusula
1ª
”,
a compra de um imóvel
suburbano, de
Lote 05-B, da Quadra 02, com área de 171,80
mts
, (cento e setenta e um metros e oitenta centímetros quadrados), pertencente
à
Chácara
n.º
84, Lote D,
do Município de Pontes e Lacerda/MT.

Conforme obrigação determinada na “
cláusula
3ª
” do instrumento contratual, a
apelante
deveria entregar o imóvel, à compradora, ora apelada,
no ato da assinatura do contrato
(ID. 349390355, p. 02).

Outrossim, a mesma cláusula 3ª determinou que
seria obrigação da
apelante,
após a entrega do imóvel
,
“[...]
assinar
quaisquer documento necessário
para regularização junto ao Cartório de Registro do Imóvel
. [...]” (ID. 349390355, p. 02).

Além disso, expressamente o contrato fez previsão, nos termos da “
cláusula 7ª
”,
que
para a situação de
quaisquer
tipo
de não regularização do imóvel
,
em caso de não entrega da documentação livre e desembaraçada do bem, incidiria a multa de 10% por centro sobre o valor do imóvel
(ID.
349390355
, p. 03).

Desse modo,
o contrato estabeleceu, à vendedora, ora apelante, as obrigações de
entregar o imóvel à compradora no ato da celebração do ajuste
, bem como de
, após a entrega
,
praticar os atos necessários à sua regularização documental

perante o Cartório de Registro de Imóveis, fornecendo a documentação livre e desembaraçada, sob pena de incidência da multa contratual expressamente convencionada.

Além disso,
na “
cláusula 2ª
” do contrato,
a vendedora, ora recorrente, afirma que é senhora e legítima proprietária do referido imóvel
(ID.
349390355
, p. 03).

Nessa perspectiva, a controvérsia deve ser examinada à luz da disciplina material dos
contratos bilaterais no Código Civil
, especialmente dos
arts
. 113, 421, 422, 475 e 476
.

Com efeito, os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração (art. 113 do CC), ao passo que a liberdade contratual deve ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato (art. 421 do CC), impondo-se às partes, tanto na conclusão quanto na execução do ajuste, a observância dos deveres de probidade e boa-fé (art. 422 do CC).

Assim,
a obrigação assumida pela apelante não pode ser reduzida, como pretende em sede recursal,
à
mera expectativa de futura regularização administrativa, nem tampouco a uma posse imprecisa ou informal, desacompanhada da entrega efetiva e do suporte documental prometido
.

A boa-fé objetiva impunha à vendedora, além do dever principal de entregar o bem, os deveres anexos de cooperação, lealdade, informação e adoção das providências necessárias para viabilizar a utilidade prática do negócio jurídico celebrado
.

Ademais, em contratos bilaterais, as prestações assumidas por ambas as partes se inserem em relação de reciprocidade e interdependência, de modo que, nos termos do
art. 476 do Código Civil
, nenhum dos contratantes pode exigir o implemento da prestação alheia sem haver cumprido a sua
. No caso, é incontroverso que a obrigação pecuniária do comprador foi integralmente adimplida
,
remanescendo inadimplidas, pela vendedora, justamente as prestações que lhe incumbiam
e que constituíam a contrapartida do preço recebido.

Ademais, destaca-se os seguintes trechos da
própria
contestação
apresentada pela requerida, ora apelante:

[...]

O falecido sempre teve a posse do terreno, a qual se deu com a tradição. A requerida apenas não se realizou a entrega formal
, considerando que o imóvel objeto da negociação está em processo de
regularização fundiária junto à Prefeitura de Pontes e Lacerda, trâmite este que foge ao controle da ré e depende de atos administrativos.

[...]

Assim,
a ausência de formalização decorre de fator alheio à vontade da ré
, que, inclusive, era de conhecimento do adquirente à época, visto que comprou o terreno bem abaixo do valor de mercado, justamente como forma de investimento quando estivesse finalizado o procedimento administrativo.

[...]

Assim, é evidente que não houve inadimplemento ou negativa de entrega, mas sim
desinteresse da autora em aguardar a conclusão da regularização
.

[...]

6 - DA AUSÊNCIA DE CONDIÇÕES FINANCEIRAS PARA DEVOLUÇÃO DOS VALORES

A ré, pessoa simples e produtora rural, não possui condições financeiras para efetuar a devolução dos valores supostamente pagos pelo falecido.

Cabe destacar que tais valores foram recebidos há mais de uma década e utilizados na própria manutenção da propriedade
, sendo certo que, à época, o negócio jurídico se deu com plena ciência e concordância do falecido.

[...] (ID.
349390391, contestação) [grifos nossos e do original]

Ora, verifica-se que a própria requerida, ora apelante,
confessou
, em sua contestação,
que a parte apelada, compradora, adimpliu a obrigação que lhe competia
, consistente no pagamento do preço ajustado pelo imóvel, no valor de R$ 8.000,00,
quantia recebida há mais de dez anos
.

De igual modo,
a requerida também reconheceu não ter promovido a entrega formal do imóvel, tampouco a regularização documental
prevista no instrumento contratual, obrigação expressamente assumida na cláusula 3ª do ajuste.

Com efeito, a controvérsia recursal não reside na existência ou não das obrigações pactuadas, pois estas se encontram claramente delineadas no contrato de compra e venda, nem tampouco no adimplemento da obrigação pecuniária pela compradora, fato incontroverso nos autos.

O ponto central consiste em verificar se a apelante logrou demonstrar causa juridicamente idônea apta a afastar a configuração do inadimplemento que lhe foi imputado na sentença. E a resposta, à luz do conjunto dos autos, é negativa
.

Isso porque a tese defensiva apresentada pela requerida revela, além de confissão do inadimplemento,
manifesta contradição interna
.

De um lado, sustenta que o falecido comprador sempre teve a posse do terreno, a qual teria se aperfeiçoado por tradição.

De outro, admite expressamente que não houve entrega formal do imóvel, sob a justificativa de que o bem estaria em processo de regularização fundiária.

Mais do que isso, afirma que os valores recebidos com a venda
foram utilizados na manutenção da própria propriedade
, ou seja, a posse sobre a propriedade estaria sendo exercida pela própria apelante e não pela parte apelada.

Tal linha argumentativa não se harmoniza. Se o imóvel efetivamente tivesse sido entregue ao comprador, com transmissão possessória minimamente eficaz, não se mostraria coerente a alegação simultânea de ausência de entrega formal, nem a afirmação de que os valores pagos foram destinados à manutenção da propriedade pela própria vendedora.

Esses elementos, analisados em conjunto, enfraquecem substancialmente a versão recursal e, ao revés, corroboram a conclusão adotada pelo Juízo de origem no sentido de que a apelante não se desincumbiu da obrigação contratual assumida.

Também não merece acolhimento a alegação de que a ausência de regularização imobiliária decorreria de circunstância alheia à sua vontade, relacionada a trâmites
administrativos
de regularização fundiária
perante o Município
.

Isso porque, ao invocar tal argumento, a requerida deduziu
fato impeditivo
do direito da parte autora, atraindo para si, nos termos do
art. 373, II, do CPC
, o ônus de comprová-lo.

Todavia, desse encargo não se desincumbiu
.

Conforme consignado na sentença e se extrai dos autos, a apelante
não
delimita quais seriam as exatas pendências de regularização fundiária, considerando que declarou, na cláusula 2ª do contrato, que era legítima proprietári
a
do imóvel
.

Ademais,
não
juntou qualquer protocolo administrativo, requerimento, ofício, certidão, manifestação do ente municipal ou outro documento
apto a demonstrar, minimamente, a existência do alegado procedimento de regularização
fundiária, o estágio em que se encontraria, ou, ainda, as providências concretamente adotadas por ela para viabilizar o cumprimento do contrato.

Em suas peças defensivas,
limitou-se a acostar documentos pessoais e procuração
, os quais, por óbvio, são inservíveis para comprovar a tese impeditiva que invocou.

Nesse contexto,
não procede a alegação de indevida distribuição do ônus da prova
.

A parte autora, ora apelada, desincumbiu-se do ônus previsto no art. 373, I, do CPC ao demonstrar o fato constitutivo de seu direito, mediante a juntada do contrato de compra e venda, do qual se extrai a obrigação da vendedora de entregar o imóvel e promover os atos necessários à sua regularização, bem como ao comprovar o pagamento integral do preço.

A partir daí, incumbia à requerida demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, especialmente a alegada impossibilidade
,
passados mais de dez anos da
contratação
,
de cumprimento por entrave administrativo alheio à sua vontade, ônus do qual, repita-se, não se desincumbiu.

Ademais, ainda que se admitisse, em tese, que o comprador tivesse ciência prévia de eventual pendência administrativa atinente ao imóvel, tal circunstância não teria o condão de afastar a responsabilidade contratual da apelante.

Ao contrário, o próprio instrumento particular prevê, de forma expressa, que cabia à vendedora entregar o imóvel e assinar os documentos necessários à regularização perante o Cartório de Registro de Imóveis, inclusive sob pena de incidência de multa em caso de não regularização.

Assim, eventual ciência do adquirente acerca da situação do bem
, também não comprovada pela apelante,
não exonera a vendedora do dever que livremente assumiu no contrato.

Logo, a sentença não presumiu a culpa da requerida a partir da mera existência do contrato.

O que fez foi valorar, de forma adequada, a conjugação entre: (i) a prova documental do vínculo obrigacional; (
ii
) o adimplemento do preço pela compradora; (
iii
) a ausência de cumprimento, pela vendedora, da obrigação de entrega formal e regularização do imóvel; (
iv
) a confissão da própria requerida nesse sentido; e (v) a inexistência de prova do fato impeditivo por ela alegado.

Esses elementos evidenciam, de forma suficiente, o inadimplemento contratual da apelante, apto a autorizar a resolução do negócio jurídico, nos termos do
art. 475 do Código Civil
. Isso porque a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer hipótese, a recomposição das consequências patrimoniais decorrentes do descumprimento.

Correta, portanto, a resolução do negócio jurídico, com a consequente restituição integral dos valores pagos, pois, uma vez desfeito o contrato por culpa da vendedora, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior, mediante a devolução da quantia recebida,
sob pena de enriquecimento sem causa
de quem recebeu o preço sem fornecer a correspondente prestação contratada.

Também se mostra legítima a incidência da multa contratual
, porquanto
expressamente convencionada
para a hipótese de não regularização do imóvel e não entrega da documentação pertinente, precisamente a situação verificada nos autos
, além de
não se evidenciar excesso
em relação à obrigação principal,
nos termos do
s

art. 412
e 413
do Código Civil
.

Portanto, à míngua de prova idônea capaz de infirmar os fundamentos da sentença, deve ser rejeitada a tese recursal de inexistência de descumprimento culposo das obrigações contratuais, bem como a alegação de incorreta distribuição do ônus da prova.

A corroborar o entendimento, cita-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
- IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM
DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso.
2 .
A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel.
4 .
Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
. DEVOLUÇÃO DO SINAL / ARRAS PAGO. DEMANDA AJUIZADA PELOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS
RÉUS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE FOI CELEBRADO EM 2015. DEMANDADOS QUE, ATÉ O PRESENTE MOMENTO, NÃO REGULARIZARAM O REGISTRO DO IMÓVEL
. PROPRIEDADE DO BEM QUE NÃO SE ENCONTRAVA EM NOME DOS DEMANDADOS, IMPOSSIBILITANDO, ASSIM, A TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE PARA OS AUTORES.
INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 373, INCISO II, DO
CPC.
INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL QUE RESTOU EVIDENCIADA.
DEVOLUÇÃO DO SINAL PAGO QUE SE DÁ À LUZ DO PREVISTO NO ARTIGO 418 DO CPC. CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVE
SER MANTIDA DESDE A DATA DO DESEMBOLSO. PRECEDENTES DO
STJ .
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJ-RJ - APELAÇÃO: 00035728520218190207 2023001112682, Relator.: Des(a). CARLOS GUSTAVO VIANNA DIREITO, Data de Julgamento: 28/02/2024, DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª, Data de Publicação: 01/03/2024) [grifo nosso]

Diante do exposto,
conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterados os termos da sentença recorrida.

Por fim,
nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial anteriormente fixada em 10%, para 12% sobre o
valor atualizado da
causa
, observando-se a manutenção da proporção da sucumbência recíproca determinada pela sentença objurgada e com suspensão
condicional
da exigibilidade, nos termos do art.
98, §3º, do mesmo Código.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2026