Tribunal: TJMT
Processo: 1001127-73.2020.8.11.0033
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001127-73.2020.8.11.0033
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Causas Supervenientes à Sentença, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR,

DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SERGIO DOMINGOS PIERDONA - CPF: 393.496.400-15 (APELANTE), CLEBER JUNIOR STIEGEMEIER - CPF: 005.220.169-44 (ADVOGADO), CLAUDECIR FRANCISCO CENEDESE - CPF: 482.258.351-15 (APELADO), MATTHEUS COSTA MARTINS - CPF: 019.401.821-07 (ADVOGADO), ADRIANA MARIA BRESSAN CENEDESE - CPF: 593.517.131-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ACORDO JUDICIAL HOMOLOGADO – CONEXÃO MATERIAL COM EMBARGOS DE TERCEIRO JULGADOS PELA MESMA RELATORIA – NECESSIDADE DE HARMONIZAÇÃO DOS JULGADOS – PRESCRIÇÃO DE OBRIGAÇÕES ESPECÍFICAS MANTIDA – LIBERAÇÃO DE GRAVAMES – CIÊNCIA POSTERIOR NÃO SE CONFUNDE COM ANUÊNCIA PRÉVIA – SEGUNDA OPERAÇÃO CLANDESTINA RECONHECIDA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – MULTA CONTRATUAL DEVIDA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – BILATERALIDADE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

A conexão material entre processos envolvendo as mesmas partes, o mesmo acordo judicial e o mesmo imóvel impõe a harmonização dos julgados para garantir coerência sistêmica e segurança jurídica, evitando decisões contraditórias sobre fatos idênticos.

A ciência posterior sobre constituição de hipoteca não equivale a anuência prévia expressa, sendo esta essencial para validade de atos que envolvem garantias reais sobre imóveis, afastando presunção de má-fé ou comportamento contraditório do comprador de boa-fé.

A existência de segunda operação de crédito clandestina, desconhecida dos compradores e em violação ao acordo que previa baixa de gravames até data específica, caracteriza descumprimento contratual pelos vendedores.

A penhora decorrente de acordo judicial homologado configura ato de disposição dos vendedores, não mera constrição de ofício, violando cláusula contratual que vedava oneração do imóvel sem anuência expressa do comprador.

O reconhecimento judicial de descumprimento de obrigações pelos vendedores impõe a aplicação da multa contratual expressamente pactuada, sendo contraditório reconhecer o inadimplemento e simultaneamente negar suas consequências.

A exceção do contrato não cumprido opera bilateralmente, permitindo ao comprador não apenas suspender pagamentos, mas também exigir cumprimento forçado das obrigações descumpridas pelos vendedores, cabendo-lhe escolher a tutela adequada.

A prescrição de obrigações específicas com prazo determinado não impede o reconhecimento do inadimplemento contratual global para aplicação das demais consequências previstas no acordo, especialmente multa e liberação de gravames.

Recurso parcialmente provido para reformar a sentença quanto à liberação de gravames e aplicação de multa contratual, determinando o prosseguimento do cumprimento de sentença, mantida a prescrição das obrigações de georreferenciamento e regularização ambiental.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1001127-73.2020.8.11.0033

APELANTE:

SERGIO DOMINGOS PIERDONA

APELADOS:

CLAUDECIR FRANCISCO CENEDESE e ADRIANA MARIA BRESSAN CENEDESE

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SÉRGIO DOMINGOS PIERDONÁ
, contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara de São José do Rio Claro, subscrita pelo Juiz de Direito
Pedro Antônio Mattos Schmidt
, que julgou procedente a impugnação ao cumprimento de sentença apresentada por Claudecir Francisco Cenedese e Adriana Maria Bressan Cenedese, reconhecendo a prescrição de obrigações de fazer e a inexigibilidade de outras obrigações decorrentes de acordo judicial homologado em novembro de 2010.

Consta, na origem, que o apelante ajuizou cumprimento de sentença visando compelir os executados ao cumprimento de obrigações pactuadas no acordo judicial, especificamente: realização de georreferenciamento da área da fazenda objeto da transação; regularização de área de reserva legal suprimida da matrícula 1.602; liberação de gravames, hipotecas e penhoras sobre o referido imóvel; abstenção de dar novamente em garantia o imóvel sem sua anuência; e pagamento de multa contratual no valor de R$251.615,55 (duzentos e cinquenta e um mil, seiscentos e quinze reais e cinquenta e cinco centavos), pelo descumprimento das obrigações.

Os executados apresentaram impugnação, suscitando, preliminarmente, a conexão com outros processos e a nulidade da intimação para o cumprimento de sentença. Como prejudicial de mérito, arguiram a prescrição das obrigações exigidas anteriores a maio de 2018. No mérito, alegaram que cumpriram suas contraprestações assumidas no acordo e que eventuais gravames sobre o imóvel decorreram de penhoras judiciais ou de operações realizadas com a ciência expressa posterior do próprio exequente.

A sentença recorrida afastou a preliminar de nulidade da intimação por ausência de prejuízo, reconheceu parcialmente a conexão apenas com o processo principal que originou o acordo, mas não com os embargos de terceiro já sentenciados. No mérito, o juízo singular reconheceu a prescrição quinquenal da pretensão executiva quanto às obrigações de georreferenciamento e regularização ambiental, considerando que a primeira tinha prazo certo de conclusão até março de 2011 e a segunda deveria ser cumprida após a homologação do acordo em 2010, sendo o cumprimento de sentença ajuizado apenas em outubro de 2020. Quanto à liberação de gravames, a sentença entendeu que os executados cumpriram a obrigação no prazo estabelecido e que a hipoteca constituída em favor do Banco LAAD contou com anuência expressa do exequente, não configurando descumprimento contratual. Por consequência, julgou extinto o cumprimento de sentença com resolução de mérito e condenou o exequente aos ônus sucumbenciais.

O apelante opôs embargos de declaração, que foram rejeitados por ausência dos vícios do artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais Id. 330501944, o apelante, preliminarmente, requer o reconhecimento de conexão com os Embargos de Terceiro nº 1002063-36.2020.8.11.0086 e a prevenção da Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves que julgou aquele processo.

No mérito propriamente dito, sustenta que não ocorreu prescrição das obrigações de georreferenciamento e regularização ambiental, argumentando que se trata de relação de direito continuado cujo término estava previsto para 2019, que a obrigação ambiental é imprescritível, que o prazo prescricional aplicável seria decenal por se tratar de obrigação pessoal, e que houve interrupção da prescrição por notificação extrajudicial.

Alega ainda que a sentença interpretou equivocadamente a declaração de ciência sobre a operação com o Banco LAAD como anuência expressa, quando teria apenas tomado conhecimento posterior do fato, e que existiu segunda operação clandestina com o mesmo banco sem seu conhecimento.

Afirma que os executados deram o imóvel em garantia ao Banco Santander mediante acordo judicial fraudulento.

Requer a reforma da sentença para afastar a prescrição, reconhecer o descumprimento das obrigações pelos executados, determinar o prosseguimento do cumprimento de sentença e a aplicação da multa contratual, com inversão dos ônus sucumbenciais.

Os apelados apresentaram contrarrazões no Id. 330501950, pugnando, preliminarmente, pela rejeição da conexão e prevenção arguidas, sustentando que os embargos de terceiro possuem partes e objeto distintos e que já estavam sentenciados quando da prolação da decisão recorrida, aplicando-se a Súmula 235 do Superior Tribunal de Justiça.

No mérito, defendem a integral manutenção da sentença recorrida, argumentando que a prescrição quinquenal foi corretamente aplicada às obrigações de georreferenciamento e regularização ambiental, pois a primeira tinha prazo certo de conclusão em março de 2011 e a segunda deveria ser cumprida logo após a homologação do acordo, sendo o cumprimento de sentença ajuizado apenas em outubro de 2020, transcorridos mais de nove anos.

Sustentam que cumpriram integralmente a obrigação de liberação de gravames nos prazos estabelecidos no acordo, conforme demonstram as certidões das matrículas dos imóveis, e que a hipoteca constituída em favor do Banco LAAD contou com anuência expressa do apelante mediante notificação extrajudicial de setembro de 2014.

Alegam que a penhora realizada pelo Banco Santander decorreu de ordem judicial e não de oferecimento voluntário do imóvel em garantia.

Afirmam que vêm cumprindo fielmente o acordo enquanto o próprio apelante está inadimplente desde 2016 com o pagamento de mais de cinquenta e duas mil sacas de soja.

Requerem o desprovimento do recurso com a manutenção integral da sentença e a condenação do apelante em honorários sucumbenciais recursais.

Custas de preparo recolhidas (Id. 330887857).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por Sérgio Domingos Pierdoná contra sentença que julgou procedente impugnação ao cumprimento de sentença apresentada por Claudecir Francisco Cenedese e Adriana Maria Bressan Cenedese, reconhecendo a prescrição de obrigações de fazer e a inexigibilidade de outras obrigações decorrentes de acordo judicial homologado em novembro de 2010.

Em suas razões recursais, o apelante preliminarmente requer o reconhecimento de conexão com os embargos de terceiro nº 1002063-36.2020.8.11.0086 e a prevenção da Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves que julgou aquele processo. No mérito, sustenta que não ocorreu prescrição das obrigações de georreferenciamento e regularização ambiental, argumentando que se trata de relação de direito continuado cujo término estava previsto para 2019, que a obrigação ambiental é imprescritível, que o prazo prescricional aplicável seria decenal por se tratar de obrigação pessoal, e que houve interrupção da prescrição por notificação extrajudicial. Alega ainda que a sentença interpretou equivocadamente a declaração de ciência sobre a operação com o Banco LAAD como anuência expressa, quando teria apenas tomado conhecimento posterior do fato, e que existiu segunda operação clandestina com o mesmo banco sem seu conhecimento. Afirma que os executados deram o imóvel em garantia ao Banco Santander mediante acordo judicial fraudulento. Requer a reforma da sentença para afastar a prescrição, reconhecer o descumprimento das obrigações pelos executados, determinar o prosseguimento do cumprimento de sentença e a aplicação da multa contratual, com inversão dos ônus sucumbenciais.

Pois bem.

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Antes de examinar o mérito, necessário enfrentar
questão preliminar
que se revela
determinante
para o deslinde da controvérsia, isto porque
este processo guarda conexão material inafastável com os embargos de terceiro que tramitaram sob o número 1002063-36.2020.8.11.0086, processo que também julguei nesta relatoria
.

Com efeito, embora não exista prevenção formal nos termos regimentais, seria impossível ignorar que ambos os processos tratam das mesmas partes, do mesmo acordo judicial celebrado em 2010, das mesmas obrigações alegadamente descumpridas e, especialmente, do mesmo imóvel rural registrado sob a matrícula 1.602.

Naquele julgamento, analisei detidamente se o comprador Sérgio havia concordado com as garantias que os vendedores Claudecir e Adriana constituíram sobre a fazenda já vendida, se existiam operações bancárias clandestinas, se os vendedores descumpriram o acordo ao onerar o imóvel e se o comprador de boa-fé merecia proteção contra as penhoras incidentes sobre o bem.

Veja-se o teor do referido julgado:

“
EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – DECISÃO COLEGIADA QUE PROVEU RECURSO DA PARTE ADVERSA – ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE OMISSÃO – OCORRÊNCIA – CORREÇÃO NECESSÁRIA – EMBARGOS DE TERCEIRO – HIPOTECA CONSTITUÍDA SEM CONSENTIMENTO PRÉVIO EXPRESSO – CIÊNCIA POSTERIOR – INEXISTÊNCIA DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO – PROTEÇÃO À POSSE E BOA-FÉ – ART. 674 DO CPC E SÚMULA 84 DO STJ – NECESSIDADE DE OUTORGA UXÓRIA – DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS –
EMBARGOS ACOLHIDOS, COM EFEITOS INFRINGENTES
, PARA NEGAR PROVIMENTO AO APELO E RESTABELECER OS EFEITOS DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO.

O reconhecimento de omissão ocorre quando o julgado deixa de analisar questões essenciais ao deslinde da controvérsia, cuja ausência compromete a fundamentação da decisão.

A ciência do embargante sobre a constituição de hipoteca não se confunde com anuência formal e prévia, necessária para a validade do ato de oneração, afastando a imputação de comportamento contraditório e a presunção de má-fé.

É admissível a oposição de embargos de terceiro para proteção da posse, mesmo quando fundada em contrato de compra e venda desprovido de registro imobiliário, conforme preconiza a Súmula 84 do STJ.

A ausência de registro da segunda operação de crédito e o descumprimento de acordo judicial que previa a baixa de gravames inviabilizam a eficácia da constrição em relação a terceiros de boa-fé.

A necessidade de outorga uxória (art. 1.647, I, do Código Civil) não foi observada, violando o direito patrimonial do cônjuge do embargante, uma vez que a posse do imóvel integra o patrimônio comum do casal.

A jurisprudência consolidada reafirma a proteção possessória do promitente comprador de boa-fé, afastando penhora sobre bem imóvel em situações que não configuram fraude à execução, conforme o art. 674 do CPC.

Acolhimento dos embargos declaratórios, com aplicação dos efeitos infringentes, restabelecendo-se a sentença de primeiro grau que determinou o levantamento da penhora. Honorários majorados.

(...)

Primeiramente, não prospera a insurgência relativa à indigitada prevenção para julgamento do recurso pelo Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, isso porque o relator do RAI nº. 1020829-07.2020.8.11.0000 foi o Des. José Zuquim Nogueira.

Ademais, não há se falar de aplicação da chamada “prevenção por cadeira” do art. 66 do Regimento Interno deste Sodalício, instituída pela Emenda nº. 50, de 24/02/2022, sobretudo considerando que sua vigência indicou-se em
08/04/2022
, ao passo que o julgamento do referido recurso se deu em
10/02/2021
, ou seja, quando a regra sequer existia, de modo que correta a distribuição do recurso livremente e por sorteio, em perfeita harmonia com princípio do tempus regit actum e respostas à Consulta nº. 03/2022-CJ.

Outrossim, esta inédita insurgência não foi apresentada em tempo oportuno, ou seja, previamente ao julgamento do apelo, nem mesmo em sede de contrarrazões, estando, portanto, preclusa, além de que o Des. Carlos Alberto participou do julgamento do apelo na condição de revisor, tendo acompanhado o voto desta Relatora.

No mais, conforme pacífica orientação da Corte Superior, “É possível ao magistrado, no julgamento dos embargos de declaração, atribuir-lhes, excepcionalmente, efeitos infringentes, quando detectar omissão sobre tese, matéria ou argumento relevante, capaz de alterar o resultado da controvérsia” (STJ - AgInt no AREsp: 1757324 PR 2020/0234311-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/09/2021), sendo esta justamente a hipótese dos autos, pelo qual infere-se que os aclaratórios devem ser acolhidos.

Explico.

Trata-se de embargos de declaração opostos por Sérgio Domingos Pierdona e Magali Pozzan Pierdona, nos quais apontam omissões relevantes no acórdão que reformou a sentença de primeiro grau e julgou improcedentes os embargos de terceiro, sob o fundamento de ofensa à boa-fé objetiva.

À luz dos argumentos apresentados nos embargos e das provas constantes dos autos, constatei que as omissões apontadas comprometem o entendimento anteriormente adotado.

De fato, lançando um olhar mais criterioso sobre a controvérsia, verifica-se que a sentença recorrida analisou corretamente a situação fática e jurídica, não havendo comportamento contraditório por parte dos embargantes.

No acórdão embargado, foi atribuído aos embargantes um determinante comportamento contraditório, fundamentado na suposta anuência de Sérgio Domingos Pierdona à constituição da hipoteca que deu origem à penhora.

Entretanto, melhor analisando e aprofundando a análise da questão, à luz dos argumentos apresentados e documentos referidos, em especial o Id. 51537034, verifica-se que o mencionado documento refere-se
a uma comunicação de ciência posterior e não a uma manifestação de anuência prévia ou expressa
. Esse elemento fático, expressamente apontado nos embargos de declaração, de fato não foi devidamente examinado no acórdão embargado.

Com efeito, o documento limita-se a registrar que Sérgio Pierdoná tomou ciência do empréstimo e da hipoteca já constituída, sem qualquer demonstração de que tenha participado da negociação ou concordado previamente com os seus termos. Essa distinção é essencial, porque a validade de atos jurídicos, sobretudo aqueles que envolvem garantias reais sobre imóveis, depende do consentimento prévio e inequívoco das partes envolvidas, sendo que a ausência de tal anuência retira a presunção de má-fé ou contradição na conduta dos embargantes.

Outrossim, o exame do documento revela que a expressão "de acordo com a operação" não especifica as condições do negócio ou os efeitos jurídicos do ato de garantia.

Nesta senda, o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, impõe que os negócios jurídicos sejam conduzidos com transparência e lealdade, exigindo-se clareza nas manifestações de vontade que envolvam algum tipo de ônus, especialmente a oneração de bens, de tal feita que, diante da ausência de manifestação expressa e detalhada sobre o ônus hipotecário, não é possível presumir o consentimento do embargante com a constituição da hipoteca.

Destarte, supera-se com este exame mais acurado do documento Id. 51537034 a conclusão de comportamento contraditório como concluído no julgado embargado, o que impõe a análise da correção da sentença recorrida sobre outros enfoques.

Nesta toada, observa-se que a sentença recorrida foi enfática ao destacar que o imóvel em questão foi adquirido pelos embargantes em 2004, por meio de contrato de compra e venda, complementado por aditivo contratual de 2008 e acordo judicial homologado em 2010, estando acertada neste ponto.

De fato, o robusto conjunto probatório amealhado ao feito é suficiente e seguro para comprovar a posse mansa, pacífica e de boa-fé, conforme determina o artigo 674, § 1º, do Código de Processo Civil, o qual autoriza a oposição de embargos de terceiro para defesa da posse.

No tocante, a jurisprudência consolidada no STJ reconhece que o promitente comprador, mesmo sem registro do contrato de compra e venda, pode opor embargos de terceiro para proteger sua posse contra constrições judiciais.

A propósito, a Súmula 84 da Corte Superior expressamente estabelece que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro”.

Além disso, nesta seara, há também especial relevo a escorreita assertiva dos embargantes de “que a indigitada declaração foi dirigida ao LAAD, que, portanto, sabia da venda da Fazenda, porque o documento menciona que aquele imóvel (matrícula 1.602) é objeto de contrato de compra e venda datado de 24 de agosto de 2004, realçando ainda mais a tese inicial, de que o banco sabia da venda” (sic), de modo que a parte embargada apelante (LAAD) não pode alegar desconhecimento da posse dos embargantes sobre a área litigiosa.

Outro ponto igualmente relevante ao deslinde do caso diz respeito
à existência de uma segunda operação de crédito também executada na seara da execução processo número 1000282-13.2019.8.11.0086
, a qual, além de clandestina, porque desconhecida dos embargantes, viola o acordo judicial que previa a baixa dos gravames até
16/11/2016
, sendo que, de fato, o acórdão embargado não abordou essa operação a qual, em face da ausência de ciência e ante a violação do ajuste judicial,
não pode ser oposta aos embargantes
, não podendo, portanto, dela redundar, contra eles, a constrição combatida, o que reforça a correção do édito recorrido que concluiu pela procedência dos embargos de terceiro.

Ademais, outro ponto relevante refere-se à necessidade de outorga uxória.

O acórdão embargado afastou essa exigência com base na tese de que os embargantes detêm apenas direito pessoal sobre o imóvel. Entretanto, os embargantes afirmam que, em razão do regime de comunhão parcial de bens, a ausência de consentimento da cônjuge Magali Pozzan Pierdoná constitui vício que invalida a constituição da hipoteca.

Neste contexto, conforme dispõe o art. 1.647, I, do Código Civil, a alienação ou oneração de bens imóveis depende da anuência de
ambos
os cônjuges, salvo nos casos de separação absoluta de bens, sendo que, embora o contrato de compra e venda não tenha sido registrado, a posse dos embargantes sobre o imóvel integra o patrimônio comum do casal, o que impõe a necessidade de outorga uxória para oneração combatida, a qual, repisa-se, sequer é oponível ao cônjuge varão pelas razões anteriormente expostas.

De mais a mais, a jurisprudência do próprio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT) reafirma a proteção patrimonial vindicada pelos embargantes, destacando que a posse decorrente de compromisso de compra e venda não registrado é suficiente para afastar a penhora em favor do possuidor de boa-fé.

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. POSSE E PROPRIEDADE FUNDADA EM CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. PRESCINDÍVEL. APLICAÇÃO DA SÚMULA 84 DO STJ. FRAUDE À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE ANOTAÇÃO PREMONITÓRIA OU AVERBAÇÃO DA PENHORA NO REGISTRO DO IMÓVEL. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. NÃO COMPROVADA. ASSUNÇÃO DAS DÍVIDAS QUE RECAIAM SOBRE OS IMOVEIS. ÔNUS FINANCEIRO QUE INTEGROU O NEGÓCIO JURÍDICO. SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO.
Expressa o art. 674, do CPC, que os embargos de terceiro consiste no meio processual posto à disposição de quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo.
Admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que desprovido do registro (Súmula nº 84 do STJ).
A jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que o reconhecimento da fraude à execução exige a anterior averbação da penhora no registro do imóvel ou a prova da má-fé do terceiro adquirente, consoante se depreende da redação da Súmula n. 375/STJ e da tese firmada no REsp repetitivo de n. 956.943/PR. A quitação de dívidas prevista em contrato pela qual o adquirente responsabilizou-se, como parte do negocio jurídico de compra e venda, demonstra a boa-fé ao assumir os débitos financeiros e gravames registrados nas matriculas dos imóveis e que pendiam sobre os lotes quando da celebração do contrato. Recurso provido.” (N.U 1000177-11.2021.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024, Publicado no DJE 30/09/2024)

“EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA – IMÓVEL – POSSE FUNDADA CONTRATO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – PRETENSÃO RESISTIDA PELA PARTE EMBARGADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que desprovido do registro (Súmula nº 84 do STJ).
Nos embargos de terceiro os encargos de sucumbência serão suportados pela parte embargada, na hipótese em que, depois de tomar ciência da transmissão do bem, insistir na impugnação ou recurso para manter a penhora sobre o bem (Tema 872, do STJ - REsp 1.452.840/SP julgado sob o rito dos recursos repetitivos). Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.” (N.U 1052857-02.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/12/2022, Publicado no DJE 13/12/2022)

Ademais, o acórdão embargado incorreu em outro equívoco ao desconsiderar o contexto contratual da aquisição da fazenda e os documentos fiscais e ambientais que corroboram a boa-fé dos embargantes.

O Cadastro Ambiental Rural (CAR) em nome de Sérgio Pierdoná, bem como as notas fiscais de operação agrícola emitidas desde a aquisição, demonstram de forma segura e robusta o exercício de posse legítima e o cumprimento das obrigações assumidas em decorrência desta posse. Tais elementos, expressamente mencionados na sentença, evidenciam a estabilidade da relação possessória e afastam qualquer presunção de fraude ou má-fé.

A respeito das contrarrazões apresentadas pela parte embargada, cumpre refutá-las de maneira precisa.

Primeiro, como sobredito, a tese de que houve anuência tácita ou omissão dos embargantes não se sustenta diante da prova documental colacionada. Como já exposto, o documento de ciência não possui o alcance jurídico pretendido pela embargada.

Ademais, a alegação de que o contrato de compra e venda não foi registrado na matrícula do imóvel não afasta a proteção conferida pela Súmula 84 do STJ, tampouco a eficácia do acordo judicial homologado, que assegura o direito possessório dos embargantes.

Também merece destaque o argumento de que a segunda hipoteca não foi registrada, o que inviabiliza a sua oponibilidade a terceiros.

Portanto, à luz das omissões acima apontadas e devidamente comprovadas pela parte embargante, evidente que os fundamentos do acórdão embargado não mais perduram.

A sentença de primeiro grau, que reconheceu o direito de posse e determinou o levantamento da penhora, encontra-se em perfeita consonância com o conjunto probatório, as normas aplicáveis e a orientação consolidada dos tribunais superiores. Não há que se falar em comportamento contraditório, ofensa à boa-fé ou má-fé processual por parte dos embargantes, razão pela qual o édito recorrido deve ser integralmente mantido.

Em suma, superada a ilação do anterior julgado no sentido de comportamento contraditório dos embargantes, ao reexaminar detidamente os autos, verifica-se que a conclusão de improcedência dos embargos de terceiro não se sustenta.

Ante o exposto,
ACOLHO
os embargos de declaração, com efeitos infringentes, para
DESPROVER
o apelo interposto e manter incólume a sentença de primeiro grau.

Em razão da sucumbência recursal,
MAJORO
os honorários advocatícios para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.”

A necessidade imperiosa de coerência nas decisões judiciais e de segurança jurídica para os jurisdicionados exige que as conclusões alcançadas naquele julgamento sejam consideradas neste recurso, sob pena de decisões flagrantemente contraditórias sobre os mesmos fatos envolvendo as mesmas pessoas.

Passo ao exame do mérito, que merece acolhimento parcial.

A sentença recorrida reconheceu a prescrição das obrigações de georreferenciamento e regularização ambiental porque transcorreram mais de 5 (cinco) anos desde os prazos de cumprimento até o ajuizamento da execução.

O apelante sustenta inexistir prescrição por se tratar de relação de direito continuado, por ser a obrigação ambiental imprescritível, por aplicar-se prazo decenal às obrigações pessoais e por ter havido interrupção mediante notificação extrajudicial.

Analisando detidamente a questão, constato que a sentença merece ajuste neste ponto.

É verdade que o acordo estabeleceu prazo específico para o georreferenciamento até
março de 2011
e para a regularização ambiental em 30 (trinta) dias após assinatura de termo de ajustamento ou no prazo conferido pelo órgão ambiental, e que, isoladamente consideradas, tais obrigações estariam alcançadas pelo prazo quinquenal.

Contudo,
não se pode ignorar que a própria sentença reconheceu expressamente que não pairam dúvidas de que pelo menos 2 obrigações assumidas pelos vendedores não foram cumpridas, aplicando por isso a exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476 do Código Civil
.

Além disso, o descumprimento dessas obrigações gerou efeitos continuados que persistem até hoje, com ações possessórias, demarcatórias e até pedido de usucapião movidos por terceiros, tudo devidamente documentado nos autos.

Os vendedores também permaneceram descumprindo outras obrigações do mesmo acordo, especialmente a de liberar os gravames sobre o imóvel, conforme demonstrarei adiante, caracterizando inadimplemento contratual global e continuado.

Nestes termos, em se tratando de contratos com múltiplas obrigações interligadas ou de execução continuada, o prazo prescricional conta-se do vencimento da última obrigação ou da última violação contratual.

A notificação extrajudicial enviada em outubro de 2020, mesmo sendo posterior ao prazo quinquenal de cada obrigação isolada, interrompeu a prescrição no contexto de inadimplemento contratual continuado.

De qualquer forma, o mais importante é que o reconhecimento de prescrição de obrigações específicas não impede que se reconheça o descumprimento geral do contrato para aplicar as outras consequências previstas no acordo, especialmente a multa e a obrigação de liberar as garantias sobre o imóvel.

Quanto à
liberação das garantias
e
dívidas
que pesavam sobre a fazenda, este ponto exige reforma completa da sentença.

A questão de saber se o comprador concordou ou não com as garantias dadas pelos vendedores aos bancos já foi examinada por mim nos Embargos de Terceiro número 1002063-36.2020.8.11.0086, e naquela oportunidade, depois de analisar com muito cuidado o documento que o comprador assinou, concluí expressamente que aquele documento era apenas uma comunicação de que ele tomou conhecimento do empréstimo e da hipoteca que já tinham sido feitos, e não uma manifestação de que ele concordava ou autorizava previamente. Expliquei que essa diferença é essencial porque quando se trata de dar imóvel em garantia, é preciso consentimento prévio e claro das partes envolvidas, e a falta desse consentimento afasta qualquer ideia de má-fé ou contradição na conduta de quem comprou. Além disso, naquele julgamento reconheci que existiu uma segunda operação de crédito com o mesmo banco, que foi feita de forma clandestina, escondida dos compradores, e que violou o acordo judicial que determinava que todas as dívidas sobre a fazenda deveriam ser pagas e canceladas até 16 de novembro de 2016. Concluí que essa segunda operação não pode ser usada contra os compradores e não pode justificar penhora sobre o imóvel deles. O acordo judicial dizia claramente que os vendedores eram totalmente responsáveis pelas dívidas que pesavam sobre os imóveis e que se comprometiam a pagar nos prazos estabelecidos, e que especificamente as hipotecas em favor do Banco do Brasil sobre a matrícula 1.602 deveriam ser quitadas até 15 de novembro de 2016.

Portanto, ao contrário do que concluiu a sentença recorrida,
continua existindo o descumprimento da obrigação de liberar as garantias pelos vendedores, e essa obrigação pode e deve ser executada de forma forçada
.

Ademais, a coerência do sistema judicial exige que a conclusão que alcancei no outro processo, depois de reexaminar a fundo toda a matéria, prevaleça também aqui, porque seria
inaceitável ter decisões contraditórias sobre os mesmos fatos envolvendo as mesmas pessoas
.

Sobre a penhora feita pelo Banco Santander, a documentação mostra que ela veio de um processo de homologação de acordo extrajudicial que tramitou em São Paulo, o que é diferente de uma penhora que o juiz determina de ofício numa execução normal, porque na verdade representa que os vendedores deram o bem em garantia através de um acordo judicial, o que é um ato de disposição deles.

O acordo homologado aqui estabelecia expressamente que os vendedores se comprometiam a não mais dar em garantia para terceiros qualquer imóvel que fazia parte da compra e venda, e que não fariam renegociações das garantias sem anuência expressa do comprador Sérgio.

Não existe nos autos nenhuma prova de que o comprador foi avisado ou concordou com essa operação, aplicando-se aqui as mesmas conclusões do outro processo de que é preciso anuência prévia e expressa, não bastando saber depois
.

Portanto, também quanto a esta garantia existe descumprimento do contrato pelos vendedores.

De mais a mais, a sentença caiu em contradição ao reconhecer que os vendedores descumpriram obrigações e ao mesmo tempo negar a aplicação da multa prevista no contrato.

A própria sentença afirmou que não há dúvidas de que pelo menos 2 obrigações assumidas pelos vendedores não foram cumpridas, e com base nesse descumprimento aplicou a regra de que quem não cumpre sua parte não pode cobrar da outra parte.

Além disso, como demonstrei, os vendedores também descumpriram a obrigação de liberar as garantias, dando o imóvel em garantia sem autorização do comprador, violando o que estava combinado no acordo.

O acordo estabelece que em caso de descumprimento a parte que der causa fica sujeita ao pagamento de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da ação principal, sendo que, no caso, o apontamento de descumprimento que está na própria sentença, somada ao descumprimento da obrigação de liberar garantias reconhecido no outro processo, obriga a aplicar a penalidade que foi expressamente combinada entre as partes.

A sentença aplicou corretamente a regra do Código Civil que diz que em contratos onde os 2 lados têm obrigações, nenhum pode exigir que o outro cumpra antes de cumprir a sua parte, reconhecendo que os vendedores descumpriram suas obrigações e por isso o comprador poderia suspender os pagamentos.

Mas, frisa-se, essa regra funciona para os 2 lados: se os vendedores estão em atraso com suas obrigações e não podem cobrar o preço, o comprador pode exigir que eles cumpram o que prometeram, inclusive pedindo ao juiz que obrigue de forma forçada.

Extinguir a execução que o comprador moveu, mas manter que as obrigações dos vendedores não podem ser cobradas criaria um desequilíbrio no contrato, permitindo que quem descumpriu se beneficie da própria falha.

O Código de Processo Civil estabelece que na ação que tem por objeto obrigação de fazer ou não fazer, o juiz deve conceder a tutela específica ou determinar providências que garantam o resultado prático.

Portanto, o correto é reconhecer que enquanto continuar o descumprimento pelos vendedores, o comprador pode suspender os pagamentos, mas também pode exigir o cumprimento forçado das obrigações, cabendo a ele escolher entre as proteções disponíveis.

No caso, o comprador optou por executar as obrigações que não foram cumpridas, o que é direito dele, não podendo ser obrigado a aceitar passivamente que a outra parte não cumpra o combinado.

Diante de todo o exposto,
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso de apelação para:

1) reconhecer a conexão material com o processo 1002063-36.2020.8.11.0086 e a necessidade de harmonização dos julgados;

2) reformar a sentença quanto à liberação de gravames reconhecendo que subsiste o descumprimento pelos vendedores que devem ser compelidos a promover o cancelamento de todas as hipotecas e penhoras incidentes sobre o imóvel de matrícula 1.602, especialmente aquelas em favor do Banco LAAD e Banco Santander, e a se abster de dar novamente em garantia o imóvel sem autorização expressa e prévia do comprador;

3) reformar a sentença quanto à multa contratual determinando o prosseguimento da execução da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da ação principal prevista no item 9 do acordo em razão do descumprimento pelos vendedores, para manter a sentença quanto ao reconhecimento da prescrição das obrigações específicas de georreferenciamento e regularização ambiental ressalvando que tal prescrição não impede o reconhecimento do inadimplemento contratual global para aplicação das demais consequências.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2026