Tribunal: TJMT
Processo: 1021750-53.2026.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021750-53.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CRISTIANO SILVA COLEPICOLO - CPF: 989.607.846-72 (ADVOGADO), COLONIZADORA SINOP S A - CNPJ: 03.488.210/0001-69 (AGRAVANTE), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (AGRAVADO), JOAO GILBERTO FREIRE GOULART - CPF: 001.450.596-77 (ADVOGADO), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE MORA C/C INEFICÁCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA.
TUTELA DE URGÊNCIA.
COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
NÃO REALIZADA PELO COMPRADOR
. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
(MORA E RESCISÃO CONTRATUAL)
. MANUTENÇÃO DA DECISÃO.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para suspender os efeitos de notificação extrajudicial encaminhada pela vendedora, impedindo provisoriamente a adoção de medidas destinadas à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural. A agravante sustenta a inexistência de cláusula contratual que condicione o pagamento das parcelas à regularização fundiária do imóvel e alega inadimplemento prolongado da compradora. A agravada afirma que a exigibilidade das parcelas
encontra-se
suspensa em razão do descumprimento, pela vendedora, de obrigações relacionadas à regularização do empreendimento, invocando a exceção do contrato não cumprido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se estão presentes os requisitos para a revogação da tutela de urgência que suspendeu os efeitos da notificação extrajudicial encaminhada pela agravante e estabelecer se há plausibilidade na alegação de inexigibilidade temporária das parcelas contratuais em razão do a
duzi
do descumprimento, pela vendedora, de obrigações vinculadas à regularização fundiária do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tutela provisória exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

Os elementos documentais apresentados pela agravada demonstram, em juízo de cognição sumária, plausibilidade na alegação de que a regularização fundiária integra o núcleo obrigacional assumido pela vendedora e possui relevância para a concretização do negócio jurídico.

A discussão não se restringe à existência de cláusula expressa condicionando o pagamento das parcelas à regularização documental, mas envolve a apuração da reciprocidade e da interdependência das obrigações assumidas pelas partes, com possível incidência da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil.

A definição sobre a natureza e a relevância das providências relacionadas ao cadastro perante o INCRA, à emissão do CCIR e à regularização fundiária demanda instrução probatória mais aprofundada, incompatível com a cognição limitada do agravo de instrumento.

Não é possível concluir, de forma inequívoca, que o inadimplemento seja imputável exclusivamente à compradora, razão pela qual se mostra inadequada a revogação da tutela deferida na origem.

A eventual consolidação da cláusula resolutiva contratual antes da definição judicial da controvérsia pode gerar efeitos patrimoniais de difícil reversão e comprometer a utilidade do provimento jurisdicional final.

A medida deferida possui natureza conservativa e caráter plenamente reversível, pois apenas suspende temporariamente os efeitos da notificação extrajudicial e preserva a situação jurídica existente até o julgamento da demanda principal.

Inexistem elementos aptos a demonstrar erro, ilegalidade ou teratologia na decisão agravada, impondo-se sua manutenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

A plausibilidade da
argui
ção de descumprimento de obrigação essencial pela parte credora autoriza, em juízo de cognição sumária, a incidência da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil.

A controvérsia acerca da interdependência entre obrigações contratuais e regularização fundiária demanda instrução probatória aprofundada, não podendo ser definitivamente solucionada em sede de agravo de instrumento.

A suspensão dos efeitos de notificação extrajudicial destinada à resolução contratual é medida adequada quando necessária à preservação da utilidade do processo e à prevenção de efeitos patrimoniais de difícil reversão.

A tutela de urgência deve ser mantida quando presentes a probabilidade do direito, o perigo de dano e a reversibilidade da medida.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300 e § 3º; Código Civil, art. 476.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1021750-53.2026.8.11.0000 de decisão da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, em Ação Declaratória de Inexigibilidade de Mora c/c Ineficácia de Cláusula Resolutiva, deferiu parcialmente a tutela de urgência para
suspender os efeitos da notificação extrajudicial encaminhada pela ré, bem como determinar que se abste
nha
de praticar atos voltados à resolução do contrato e à negativação do nome da autora em relação às parcelas controvertidas.

A
agravante sustenta que a decisão foi proferida com base em premissa fática equivocada, pois inexiste qualquer cláusula contratual ou disposição no aditivo firmado entre as partes que condicione o pagamento das parcelas à regularização fundiária do imóvel ou à obtenção de
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural

(
CCIR
)
em nome da vendedora.

Afirma que a agravada adimpliu apenas parte das parcelas do contrato original e, posteriormente, quitou somente a primeira parcela do aditivo celebrado em março de 2023, permanecendo inadimplente quanto às demais obrigações assumidas.

Aduz
que a questão relacionada ao CCIR possui natureza meramente administrativa e não interfere na exigibilidade das prestações contratuais.

Argumenta que as comunicações eletrônicas trocadas entre as partes não alteraram a estrutura obrigacional do contrato nem criaram condição suspensiva para o pagamento.

Acrescenta que o CCIR foi disponibilizado em setembro de 2024, circunstância que afasta qualquer justificativa para a continuidade da inadimplência.

Apo
nta a inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, porque a obrigação principal da vendedora, consistente na transferência da posse do imóvel, foi
satisfeit
a, inexistindo descumprimento apto a justificar a suspensão dos pagamentos.

Aduz, por fim, a
inexist
ência dos requisitos do art
igo
300 do CPC,
sob
o fundamento de que não há probabilidade do direito nem perigo de dano, pois a notificação extrajudicial constitui exercício regular de direito diante da mora contratual da compradora.

Efeito suspensivo indeferido (ID 370016381).

Em contra
minuta
,
a agravada
argui
que a manutenção dos pagamentos e a própria repactuação do débito ficaram condicionadas ao cumprimento, pela agravante, de obrigação prévia consistente na regularização fundiária da área, especialmente a transferência da titularidade cadastral perante o INCRA e a obtenção do respectivo CCIR.

Informa
que essa vinculação foi expressamente reconhecida por representante da agravante em comunicação eletrônica de fevereiro de 2023, na qual a repactuação do débito teria sido associada à realização do georreferenciamento e ao desmembramento da área.

Alega que promoveu as providências que lhe competiam e cobrou reiteradamente da agravante a regularização documental necessária para a conclusão do georreferenciamento, sem obter a colaboração devida.

Pontua
que a mora lhe é inexigível, em razão da exceção do contrato não cumprido prevista no art
igo
476 do Código Civil, pois a vendedora deixou de cumprir obrigação essencial e antecedente ao adimplemento das parcelas.

Assever
a também que a conduta da agravante viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, uma vez que primeiro condicionou a continuidade da
execução contratual à regularização da área e, posteriormente, passou a imputar mora à compradora.

Ressalta
que a cláusula resolutiva contratual não pode produzir efeitos porque pressupõe mora legítima e culpável da adquirente, situação inexistente no caso concreto.

R
equer a manutenção integral da decisão agravada por considerar presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O
decisum

agravado foi proferido nos seguintes termos
:

“
(...)

No caso concreto, a probabilidade do direito resta configurada. A parte autora demonstrou a existência de contrato bilateral de promessa de compra e venda e comprovou o recebimento de notificação extrajudicial visando à resolução contratual por alegada mora. Sustenta que a exigibilidade das parcelas se encontra suspensa em razão do inadimplemento da ré quanto à obrigação de regularização do empreendimento, invocando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil).

Em contratos sinalagmáticos, é juridicamente inadmissível que uma das partes exija o adimplemento da outra quando não cumpre, de forma adequada, obrigação essencial que lhe incumbia. A interdependência das prestações impede a constituição válida em mora se houver descumprimento anterior relevante por parte do credor.

(...)

O entendimento acima consolida a aplicação objetiva do art. 476 do Código Civil, reafirmando que o inadimplemento prévio impede a exigência da prestação contraposta.

Consta, ainda, dos autos que a parte autora buscou solução extrajudicial da controvérsia, encaminhando comunicação eletrônica à requerida para
informar a realização do georreferenciamento da área e solicitar as providências necessárias junto ao INCRA para viabilizar a transferência da titularidade e o posterior registro do desmembramento (ID 220391896). Tal circunstância demonstra que a autora não permaneceu inerte, mas tentou viabilizar o cumprimento das etapas necessárias à regularização fundiária, cuja providência dependia de ato atribuído à requerida.

Ademais, os documentos acostados evidenciam, de forma suficiente nesta fase processual, que a regularização do empreendimento integra o núcleo obrigacional assumido pela requerida, sendo obrigação diretamente vinculada à utilidade econômica do contrato. Assim, revela-se indevida, ao menos por ora, a resolução contratual fundada exclusivamente na suspensão dos pagamentos pela autora.

O perigo de dano também está presente, pois a consolidação da cláusula resolutiva poderá acarretar a perda do vínculo contratual e produzir efeitos patrimoniais de difícil reversão, comprometendo o resultado útil do processo.

A providência requerida consistente na suspensão dos efeitos da notificação extrajudicial mostra-se adequada, proporcional e plenamente reversível, pois não importa em resolução definitiva da controvérsia nem implica modificação irreversível da relação jurídica estabelecida entre as partes, de modo que apenas impede, temporariamente, a produção dos efeitos resolutivos decorrentes da alegada mora, preservando a eficácia do contrato até o julgamento final da demanda. Não há supressão de direitos da parte ré, mas simples contenção de atos que poderiam consolidar situação jurídica de difícil ou impossível recomposição.

Caso, ao final da instrução, se conclua pela inexistência do direito invocado pela autora,
nada obstará a retomada das medidas contratuais pertinentes, inclusive a resolução do ajuste, com a plena restauração da posição jurídica da requerida. Evidencia-se, assim, a reversibilidade da providência e sua compatibilidade com o disposto no § 3º do art. 300 do Código de Processo Civil.

A suspensão ora deferida, portanto, atende à necessidade de preservação do equilíbrio contratual e da utilidade do provimento jurisdicional, evitando que a eventual consolidação da cláusula resolutiva esvazie o objeto da ação antes da formação de juízo definitivo sobre o mérito.
(I
D
224023926
dos
autos em primeiro grau)
.

A controvérsia consiste em verificar se estão presentes os requisitos para revogação da tutela de urgência que suspendeu os efeitos da notificação extrajudicial encaminhada pela agravante, impedindo, provisoriamente, a adoção de medidas voltadas à resolução do contrato de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes.

Nos termos do art
igo
300 do CPC, a concessão da tutela provisória exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso, em exame próprio da cognição sumária inerente às medidas de urgência,
observa-se
que o conjunto documental apresentado pela agravada revela plausibilidade na tese de inexigibilidade temporária das parcelas contratuais em razão do alegado descumprimento, pela vendedora, de obrigações indispensáveis à regularização fundiária da área objeto do negócio.

A agravante sustenta que inexiste cláusula contratual condicionando o pagamento das parcelas à regularização do CCIR, ao georreferenciamento ou ao desmembramento da área, afirmando que tais providências possuem
natureza apenas
administrativa
e não interferem na exigibilidade das prestações pactuadas. Também alega que a agravada permaneceu inadimplente por longo período, tendo quitado apenas uma parcela do aditivo contratual celebrado em março de 2023.

Todavia, a discussão instaurada n
a lide
não se limita à existência ou não de cláusula expressa vinculando o pagamento à regularização documental. O ponto central reside em apurar se as obrigações assumidas pelas partes possuem caráter recíproco e interdependente, de modo a autorizar a incidência da exceção do contrato não cumprido prevista no art
igo
476 do Código Civil.

A agravada apresentou elementos indicativos de que a regularização fundiária integrava o núcleo obrigacional assumido pela vendedora, constituindo providência necessária para viabilizar o georreferenciamento, o desmembramento da área e a futura transferência da propriedade. Consta, ainda, que a compradora realizou tratativas extrajudiciais destinadas à solução da questão e solicitou providências à vendedora para viabilizar a regularização perante os órgãos competentes.

Pelo que tudo indica, ocorreram
comunicações eletrônicas nas quais representante da própria agravante relaciona a repactuação do débito e o prosseguimento das etapas negociais à realização do georreferenciamento e do desmembramento da área, circunstância que, ao menos em juízo de probabilidade, evidencia a existência de vínculo entre as prestações discutidas.

Além disso, a agravante busca atribuir caráter exclusivamente administrativo à questão envolvendo o cadastro perante o INCRA e a emissão do CCIR. Contudo, a relevância dessas providências para a concretização do negócio jurídico constitui precisamente uma das matérias controvertidas da demanda principal, cuja resolução exige instrução probatória mais aprofundada.

Nesse contexto, não é possível concluir, de forma inequívoca, que o inadimplemento seja imputável exclusivamente à agravada, como pretende a recorrente.

Cumpre observar que o
A
gravo de
I
nstrumento interposto contra decisão concessiva de tutela provisória possui cognição limitada. Não c
ompete
ao Tribunal, nesta fase processual, realizar exame exauriente das provas ou antecipar o julgamento do mérito da
A
ção originária, sobretudo quando
o litígio
envolve interpretação contratual, análise de correspondências trocadas entre as partes e apuração do efetivo cumprimento das obrigações assumidas por cada contratante.

Quanto ao
perigo de dano
, verifica-se que
eventual consolidação da cláusula resolutiva contratual, com a rescisão do negócio e produção de efeitos patrimoniais relevantes antes da definição judicial
sobre
a existência ou não da mora, possui potencial para gerar situação de difícil reversão. A medida deferida pelo
J
uízo
a quo
limita-se a preservar o estado de fato e de direito existente até o esclarecimento definitivo da
matéria
sub judice
, sem importar em reconhecimento d
ecisivo
da tese da autora nem impedir,
na hipótese
de improcedência da demanda, a retomada das medidas contratuais
pertinente
s.

Por outro lado, a tutela deferida apresenta caráter plenamente reversível, uma vez que apenas suspende temporariamente os efeitos da notificação extrajudicial e impede a adoção de atos resolutivos até o julgamento da
demanda
principal, preservando a utilidade do provimento jurisdicional futuro.

Assim, diante da presença dos requisitos do art
igo
300 do CPC e inexistindo elementos aptos a demonstrar erro, ilegalidade ou teratologia na decisão recorrida, impõe-se sua manutenção.

Pel
o exposto,
nego provimento ao
R
ecurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026