Tribunal: TJMT
Processo: 1053783-80.2020.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1053783-80.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[LUCAS ZARUR BERNARDO - CPF: 177.943.311-53 (APELADO), PEDRO ROBERTO MARTINS ALVARES - CPF: 006.938.481-97 (ADVOGADO), ROSANA BORGES CORDEIRO - CPF: 496.558.681-68 (APELANTE), LELIA FELIPE DOS SANTOS - CPF: 460.852.111-04 (ADVOGADO), PASCAL FRANCOIS TANNEAU - CPF: 755.207.701-82 (APELANTE), CARLOS EDUARDO FRANCA - CPF: 046.016.881-91 (APELANTE), CARLOS EDUARDO FRANCA - CPF: 046.016.881-91 (ADVOGADO), LUCAS ZARUR BERNARDO - CPF: 177.943.311-53 (APELANTE), PEDRO ROBERTO MARTINS ALVARES - CPF: 006.938.481-97 (ADVOGADO), ROSANA BORGES CORDEIRO - CPF: 496.558.681-68 (APELADO), LELIA FELIPE DOS SANTOS - CPF: 460.852.111-04 (ADVOGADO), PASCAL FRANCOIS TANNEAU - CPF: 755.207.701-82 (APELADO), LELIA FELIPE DOS SANTOS - CPF: 460.852.111-04 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO FRANCA - CPF: 046.016.881-91 (APELADO), CARLOS EDUARDO FRANCA - CPF: 046.016.881-91 (ADVOGADO), PASCAL FRANCOIS TANNEAU - CPF: 755.207.701-82 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS EDUARDO FRANCA - CPF: 046.016.881-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSOS DESPROVIDOS, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO PARCIAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual por nulidade absoluta do negócio jurídico c/c devolução de valores pagos e parcialmente procedente a reconvenção, condenando o autor-reconvindo ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato preliminar de compra e venda de dois lotes urbanos, no qual o comprador pagou R$ 110.000,00 de um total de R$ 130.000,00, sem receber a posse dos imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o contrato
preliminar de compra e venda de imóveis é nulo por ausência de escritura pública; (
ii
) estabelecer se houve enriquecimento sem causa dos vendedores que receberam parte substancial do preço sem transferir a posse dos imóveis; (
iii
) determinar se é cabível a aplicação de multa contratual ao comprador que deixou de pagar a última parcela; e (
iv
) analisar se são devidos danos materiais relativos ao IPTU não quitado e danos morais aos vendedores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato preliminar de compra e venda, também denominado compromisso de compra e venda, possui natureza jurídica distinta do contrato definitivo, não se sujeitando às mesmas formalidades, inclusive à exigência de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil.

4. A parte que celebrou contrato preliminar e se beneficiou de seus efeitos não pode invocar a ausência de formalidade para invalidar o negócio, sob pena de afronta ao princípio da boa-fé objetiva e configuração de comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
).

5. O inadimplemento parcial do comprador, que pagou R$ 110.000,00 de um total de R$ 130.000,00, caracteriza cumprimento substancial da obrigação, o que não autoriza a resolução do contrato, mas justifica a aplicação da multa contratual prevista.

6. A transferência da posse dos imóveis estava expressamente condicionada à quitação integral do preço, conforme cláusula 4ª do contrato, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa dos vendedores que permaneceram na posse dos bens.

7. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre
quem detém a posse ou propriedade do bem, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional, não sendo exigível do comprador que não recebeu a posse dos imóveis.

8. O mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo em circunstâncias excepcionais não verificadas nos autos.

9. A redução equitativa da multa contratual de 20
salários mínimos
para 10% do valor do contrato (R$ 13.000,00) mostra-se adequada e proporcional à natureza do inadimplemento verificado, com fundamento no princípio da proporcionalidade e no artigo 413 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos de apelação desprovidos.

Tese de julgamento: 1. O contrato preliminar de compra e venda de imóveis não se sujeita à exigência de escritura pública prevista no art. 108 do Código Civil. 2. A parte que celebrou contrato preliminar e se beneficiou de seus efeitos não pode invocar a ausência de formalidade para invalidar o negócio, sob pena de configuração de comportamento contraditório. 3. O inadimplemento parcial que caracteriza cumprimento substancial da obrigação não autoriza a resolução do contrato, mas justifica a aplicação da multa contratual prevista. 4. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre quem detém a posse ou propriedade do bem, não sendo exigível do comprador que não recebeu a posse do
imóvel.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso
s de apelação cíveis
interposto
s
por

LUCAS ZARUR BERNARDO e ROSANA BORGES CORDEIRO
contra sentença que julgou
improcedente
a
Ação de Rescisão Contratual por Nulidade Absoluta do Negócio Jurídico c/c Devolução de Valores pagos

ajuizada por
LUCAS ZARUR BERNARDO,

e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, contudo, suspensa a exigibilidade em observância ao benefício da gratuidade da justiça.

Na lide
secundária, julgou parcialmente procedente a
Reconvenção
para condenar o autor-reconvindo ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 7ª do contrato, equivalente a 10% do valor do contrato
, ou seja, R$ 13.000,00.
Condenou o autor-reconvindo ao pagamento de honorários advocatícios em favor da reconvinte, fixados em 10% sobre o valor da condenação, contudo, suspensa a exigibilidade em observância ao benefício da gratuidade da justiça.

O apelante

LUCAS ZARUR BERNARDO
interpôs recurso de apelação alegando a nulidade absoluta do contrato por ausência de escritura pública, sustentando que o instrumento firmado possui características de contrato definitivo, especialmente por conter cláusula que autoriza o registro em cartório.

A
firma
a ocorrência de
enriquecimento sem causa dos apelados, que permanecem com R$ 110.000,00 sem entregar a posse ou propriedade dos imóveis
, sendo inaplicável
a multa contratual, uma vez que adimpliu substancialmente o preço sem jamais receber a posse do imóvel.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e reforma da sentença.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID n
º
325708929
,
alegand
o
prelim
in
armente violação ao pri
ncípio da dialeticidade
recursal
e
,
no mérito
,

pelo desprovimento do recurso.

Por sua vez,
ROSANA BORGES CORDEIRO
também apelou, requerendo: a) o saneamento da omissão da sentença quanto ao destino do imóvel, com a declaração de resolução do contrato preliminar por inadimplemento definitivo do apelado e a consolidação definitiva da propriedade em seu nome; b) a reforma da sentença para condenar o apelado ao pagamento de indenização por danos materiais referentes ao IPTU não quitado; c) a condenação do apelado ao pagamento de indenização por danos morais; d) a majoração da multa contratual para o patamar de 20 salários mínimos, conforme originalmente pactuado.

Ausente
s
as contrarrazões.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

P
reliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal

A apelada
ROSANA
BORGES CORDEIRO
, em suas contrarrazões, alega, preliminarmente, violação ao princípio da dialeticidade recursal, sob o argumento de ausência de impugnação aos fundamentos da sentença recorrida.

No entanto, verifica-se que o apelante impugnou especificamente os fundamentos da sentença, apresentando argumentos suficientes para demonstrar seu inconformismo com a sentença recorrida, especialmente quanto
a improcedência da ação.

Assim, constata-se que o apelante atendeu ao princípio da dialeticidade e aos requisitos previstos no artigo 1.010 do CPC/15, em especial o inciso II, trazendo os fundamentos de fato e de direito, tanto é que a parte apelada apresentou contrarrazões, rebatendo as alegações do recorrente.

Com essas considerações,
rejeito
a
preliminar.
-

M
érito

Do exame dos autos
,

verifica-se
que

LUCAS ZARU
R BERNARDO
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual por Nulidade Absoluta do Negócio Jurídico c/c Devolução de Valores pagos
em face de
ROSANA BORGES CORDEIRO e PAS
CAL FRANÇOIS TANNEAU,
alegando que adquiriu dois lotes urbanos localizados em Cuiabá/MT pelo valor de R$ 130.000,00
, dos quais pagou R$ 110.000,00, sem, contudo, obter a posse dos imóveis.

Sustentou a nulidade do contrato firmado por ausência de escritura pública, exigida pelo art. 108 do Código Civil, já que o negócio envolvia a transferência de propriedade de imóveis com valor superior ao limite legal.

Requereu, além da declaração de nulidade do negócio jurídico
com a consequente rescisão contratual, a restituição dos valores pagos devidamente atualizados
, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa.

Citados
, os requeridos
ROSANA BORGES
CORDEIRO e PASCAL FRONÇOIS TANNEAU

apresentaram contestação no ID nº
325708893
,
alegando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva de Carlos Eduardo França, uma vez que atuou como mero procurador dos requeridos
estrangeiros que não residem no Brasil.
Sustentaram, ainda, a prescrição
quadrienal prevista no art. 178, II, do Código Civil.
No mérito, requereram a improcedência da ação.

Na reconvenção requereram a condenação do autor ao pagamento da multa contratual equivalente a 20 salários
-
mínimos, indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00
e por danos materiais de R$ 44.604,03 referentes ao IPTU não quitado, além da inclusão da empresa Porto Seguro Promoções Artísticas Ltda no polo ativo da ação.

Após a instrução do feito,

o i. magistrado Dr.
Luis
Otavio
Pereira Marques julgou
improcedente a ação e na lide secundária jugou parcialmente procedente os pedidos reconvencionais, conforme relatado.

Contra essa sentença, recorrem
as partes
.

Pois bem
.

Do recurso do autor

O apelante
LUCAS ZARUR BERNARDO

alega
nulidade absoluta do contrato
firmado entre partes
por ausência de escritura pública, conforme exigência do art. 108 do Código Civil.

Ex
trai-se dos autos que
as partes firmaram em
27/06/2013,
“Contrato Preliminar de Compra e Venda de Imóvel Urbano e Ou
tras Avenças”
,
referente
a 02 (dois) lotes de terrenos urbanos, sendo
o
L
ote 39
,

Q
uadra 02, situado em Cuiabá
/MT,
no local denominado Capão do Gama Setor
Cirandinha,

matriculado sob o nº
1851 e Lote
40, da Quadra 02,
situado em Cuiabá/MT,
também localizado no
Capão do Gama Setor Cirandinha,
matriculado sob o nº
1852,
ambos
registrados
no 7º Cartório Ofício de Cuiabá/MT,
pelo valor de R$
130.000,00
, a serem pagos
através de entrada
de R$ 3.000,00 e
05 (cinco)
parcelas mensais de R$ 20.000,00
, conforme ID nº
325708908.
Vejamos
:

O contrato preliminar, também denominado compromisso de compra e venda, possui natureza jurídica distinta do contrato definitivo, não se sujeitando às mesmas formalidades. Sua função precípua é estabelecer a obrigação das partes de celebrar, no futuro, o contrato definitivo de compra e venda.

A cláusula 2 do contrato reforça esse entendimento ao empregar a expressão "promete vender", típica da promessa de contrato, o que afasta a configuração de contrato definitivo.
Vejamos (ID nº
325708908
):
-

Tratando-se de negócio jurídico que versa sobre direito real sobre bem imóvel
de valor superior a trinta salários
-
mínimos, impõe-se,
conforme o art. 108 do Código Civil, a lavratura de escritura pública como requisito de validade
, sob pena de nulidade absoluta.

Ademais, a jurisprudência pátria tem reconhecido que, embora o artigo 108 do Código Civil exija escritura pública para validade do contrato definitivo, a parte que celebrou contrato preliminar e se beneficiou de seus efeitos não pode invocar a ausência dessa formalidade para invalidar o negócio de forma contraditória, sob pena de afronta ao princípio da boa-fé objetiva.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DA FORMA - VEDAÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO - IMPOSSIBILIDADE DE SE BENEFICIAR DA PROPRIA TORPEZA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. O princípio do
venire
contra
factum

proprium
veda o comportamento contraditório, não podendo aquele que iniciou a cadeia de negócios jurídicos de compra e venda de um imóvel sem observar a necessidade de escritura pública, alegar inobservância da forma no intento de anular os atos firmados entre outros particulares.”

(TJ-MG - Apelação Cível: 50066045320228130301, Relator.: Des.(a) Fabiano
Rubinger
de Queiroz, Data de Julgamento: 01/10/2024, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/10/2024)

Trata-se de vedação do comportamento contraditório,
vislumbrando-se, ainda a impossibilidade de alguém pretender se beneficiar da própria torpeza.

Assim, a ausência de escritura pública não torna o contrato inválido, especialmente porque se trata de um contrato preliminar, cujos efeitos obrigam ambas as partes
.

Quanto à alegação de enriquecimento sem causa dos apelados, também não merece acolhimento. O que se verifica dos autos é que o autor pagou substancial parte do preço avençado (R$ 110.000,00 de um total de R$ 130.000,00), restando apenas a última parcela de R$ 20.000,00.

Tal situação caracteriza cumprimento substancial da obrigação, o que impede a resolução do contrato com base em mero inadimplemento parcial.

No entanto, o inadimplemento da última parcela pelo autor, ainda que parcial em relação ao valor total do contrato, foi a causa da quebra contratual, justificando a aplicação da multa prevista na cláusula 7 do contrato, devidamente reduzida pelo juízo
a quo

à 10% sobre o valor do contrato
(R$ 13.000,00),
com fundamento no artigo 413 do Código Civil.

(ID nº
325708908
):

No que tange à alegação do apelante de que jamais recebeu a posse dos imóveis, importante destacar que a Cláusula 4ª do contrato preliminar de compra e venda estabelece expressamente que "confirmado, pelos vendedores, o pagamento constante do contrato, o comprador poderá ser imitido na posse dos imóveis".
Confira (ID nº
325708908
):

Ou seja, a transferência da posse estava condicionada à quitação integral do preço, o que não ocorreu no caso em tela, uma vez que o autor deixou de pagar a última parcela de R$ 20.000,00.

Portanto, não há que se falar em nulidade do contrato ou em enriquecimento sem causa dos apelados, tampouco em afastamento da multa contratual
.

Do recurso da requerida ROSANA BORGES CORDEIRO

A apelante
ROSANA BORGES CORDEIRO
, por sua vez, pleiteia o saneamento de suposta omissão da sentença quanto ao destino do imóvel, a condenação do apelado ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, além da majoração da multa contratual.

Quanto à alegada omissão da sentença, não assiste razão à apelante.

Isto porque, a
o julgar improcedente o pedido de rescisão contratual formulado pelo autor e manter a validade do contrato preliminar, o juízo
a quo
preservou o vínculo contratual entre as partes, aplicando corretamente a teoria do adimplemento substancial.

Nesse contexto, o contrato preliminar permanece válido e eficaz, cabendo às partes o cumprimento de suas obrigações remanescentes. Ao autor, o pagamento da última parcela, acrescida dos encargos moratórios e da
multa contratual fixada na sentença; aos
r
requeridos
, a transferência da posse e a outorga da escritura definitiva após a quitação integral do preço, conforme previsto na Cláusula 4ª do contrato.

No que tange aos danos materiais referentes ao IPTU não quitado, também não merece acolhimento o recurso.

Conforme bem pontuado pelo juízo
a quo
, a responsabilidade pelo IPTU recai sobre quem detém a posse ou propriedade do bem, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional
,
in
verbis
:

“Art. 34.
Contribuinte do
impôsto
é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
”

Como o autor jamais recebeu a posse dos imóveis, permanecendo
esta
com os
requeridos
, não há se falar em responsabilidade do autor pelo pagamento do tributo.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS SOBRE O IMÓVEL AO ADQUIRENTE ANTES DA CONCESSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. O posicionamento da Corte local está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU é do adquirente a partir da obtenção da posse, e não da assinatura do contrato. 2. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (Recurso Especial nº 1795590-SP, rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 11/05/2020)

Quanto aos danos morais, igualmente não
se
verifica
elementos suficientes para sua configuração, uma vez que o mero
inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo em circunstâncias excepcionais não verificadas nos autos.

A respeito:

“AÇÃO DE COBRANÇA – SEGURO DE VIDA EM GRUPO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMA – RECURSO
PROVIDO .

Conforme a jurisprudência do c. STJ, o simples inadimplemento contratual não gera, em regra, dano moral, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável nos negócios contratados
.

In
casu
, apesar do dissabor suportado pela apelada, tenho tal conduta, por si só, não é capaz de gerar indenização por dano moral, mas sim, um aborrecimento ante ao distrato contratual.
”

(TJ-MT 00005295020188110052 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 11/08/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/08/2021)
destaquei

Por fim, no que se refere à multa contratual,
verifica-se
que a redução equitativa realizada pelo juízo
a quo
foi adequada e proporcional, não merecendo reforma.

Isto porque, o
valor de 20 salários
-
mínimos, considerando o
salário mínimo
vigente à época do ajuizamento da ação, representaria aproximadamente R$ 26.400,00, o que corresponderia a cerca de 20% do valor total do contrato (R$ 130.000,00), revelando-se desproporcional e excessivo
considerando que o inadimplemento se refere apenas à última parcela de R$ 20.000,00.

Assim, com fundamento no princípio da proporcionalidade e no artigo 413 do Código Civil, a redução da multa contratual para o equivalente a 10% do valor total do contrato (R$ 13.000,00) mostra-se adequada e proporcional à natureza do inadimplemento verificado
,
in
verbis
:

“Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
”

Ante o exposto,
nego provimento
a ambos os recursos.

Majoro os honorários advocatícios em 2% sobre
o valor
da causa
da
ação
principal
, nos termos
do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade quanto ao autor, por ser beneficiário da justiça gratuita.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2026