Tribunal: TJMT
Processo: 1020388-44.2025.8.11.0002
Relator(a): HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1020388-44.2025.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[RALMIRA AUXILIADORA GOMES - CPF: 025.125.891-29 (RECORRENTE), MARINICE DE FATIMA DA CRUZ - CPF: 699.054.871-15 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (RECORRIDO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto pela consumidora contra sentença que, embora tenha rescindido o contrato de intermediação imobiliária, julgou improcedentes os pedidos de restituição da comissão de corretagem e de indenização por danos morais. A controvérsia origina-se da falha na prestação do serviço, uma vez que o imóvel negociado já se encontrava ocupado por terceiros, o que inviabilizou a concretização do negócio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem quando a imobiliária falha em seu dever de diligência, intermediando a venda de imóvel indisponível; e (
ii
) se a frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, em decorrência dessa falha, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O corretor de imóveis tem o dever de diligência e prudência, que inclui a verificação da disponibilidade do bem (art. 723 do CC). A intermediação de venda de imóvel já ocupado por terceiros caracteriza falha grave na prestação do serviço, afastando o direito à comissão de corretagem, pois não se alcançou o resultado útil do contrato de mediação.

4. A restituição do valor pago a título de corretagem deve ser feita de forma simples, pois a cobrança inicial era, em tese, legítima. A devolução decorre da falha superveniente na prestação do serviço, e não de má-fé na origem da cobrança.

5. A conduta negligente da imobiliária, ao frustrar a legítima expectativa da consumidora de adquirir sua casa própria, somada ao transtorno de ter que buscar o Judiciário para reaver o valor pago, ultrapassa o aborrecimento cotidiano e configura dano moral indenizável.

6. O valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais mostra-se razoável e proporcional para compensar os transtornos sofridos pela consumidora, sem gerar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. A comissão de corretagem é indevida quando o corretor de imóveis falha em seu dever de diligência, previsto no art. 723 do Código Civil, ao intermediar a venda de um imóvel que se revela indisponível, pois não se concretiza o resultado útil da mediação. 2. A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, causada por falha grave e negligência da imobiliária intermediadora, configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 723 e 944; CDC,
arts
. 2º, 3º, e 42, parágrafo único; Lei nº 9.099/95, art. 55.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1907091/PB, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/03/2023; STJ, REsp 1807242/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/08/2019; STJ,
AgRg
no
AREsp
253.665/SC, Rel. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 21/03/2013; STJ, Súmulas 43, 54 e 362.

R E L A T Ó R I O

Recurso Inominado
: 1020388-44.2025.8.11.0002

Origem
: 1º JUIZADO ESPECIAL DE VÁRZEA GRANDE

Recorrente
: RALMIRA AUXILIADORA GOMES

Recorrido
: IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

RELATÓRIO

Egrégia Turma.

RALMIRA AUXILIADORA GOMES ajuizou reclamação em face de IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME. Noticiou que: a) celebrou contrato de intermediação imobiliária com a requerida e vinha cumprindo com os pagamentos pontualmente; b) posteriormente, descobriu que o imóvel que lhe seria destinado já estava habitado por outra pessoa; c) tentou por diversas vezes obter o reembolso dos valores quitados e a rescisão do contrato (distrato), mas não obteve resposta positiva da requerida. Requereu a) a declaração de rescisão contratual, sem ônus; b) a condenação da requerida à restituição do valor de R$ 6.500,00 a título de danos materiais; c) a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

O juízo singular concluiu que: a) a preliminar de ilegitimidade passiva foi rejeitada com base na teoria da asserção; b) não restou comprovado o pagamento do valor de R$ 6.500,00, pois o contrato anexado não veio acompanhado da prova do pagamento; c) o contrato previa expressamente que a corretora era mera intermediária e que não haveria devolução de valores; d) a autora não exerceu o direito de arrependimento no prazo legal de 7 dias; e) a situação vivenciada não ultrapassou o mero dissabor, não configurando dano moral. Ao final, proferiu
sentença
de parcial procedência para: a)
declarar
a rescisão do contrato de intermediação; b)
julgar improcedente
o pedido de restituição de valor a título de corretagem; c)
julgar improcedente
o pedido de indenização por danos morais.

O
Recurso Inominado
foi interposto pela parte reclamante. Sustentou que: a) houve falha evidente na prestação do serviço de intermediação, pois o imóvel negociado estava ocupado por terceiros, inviabilizando o negócio; b) a cláusula contratual que afasta a restituição é nula de pleno direito, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC); c) o pagamento foi tacitamente reconhecido, pois a ré não impugnou de forma específica a quitação da taxa de intermediação (art. 341, CPC); d) a situação vivenciada, de frustração da compra do imóvel por negligência da intermediadora, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. Requereu o provimento do recurso para: a) condenar a recorrida à restituição integral da quantia de R$ 6.500,00; b) condenar a recorrida ao pagamento de indenização por danos morais.

As
contrarrazões
foram apresentadas argumentando que: a) a sentença deve ser mantida, pois a recorrente não comprovou o pagamento do valor pleiteado; b) as cláusulas contratuais são claras e válidas, estabelecendo que a recorrida era mera intermediária e que não haveria restituição da corretagem; c) a jurisprudência dominante confirma a validade da cobrança da comissão de corretagem e a impossibilidade de sua devolução quando o serviço de aproximação é prestado; d) não há dano moral a ser indenizado, tratando-se de mero aborrecimento contratual.

É a síntese.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR

Colendos pares.

Passo à análise das matérias devolvidas à apreciação do Poder Judiciário.

Direito à corretagem na compra e venda.

O corretor de imóveis tem direito a comissão quando os serviços prestados de intermediação de compra e venda resultam na efetiva celebração do contrato, mesmo que haja arrependimento posterior, visto que se trata de serviço de resultado e não de meio, salvo na hipótese de falha no serviço de corretagem, quando não forem prestadas todas as informações relevantes para assegurar a celebração de um negócio equânime e justo.

Esta é a exegese extraída dos artigos 723 e 725 do Código Cível:

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

(...)

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Ademais, nos termos da Súmula 37 da Turma Recursal:
"É válida a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, bem como a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar, desde que haja prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (Tese firmada em recurso repetitivo 939, julgamento do REsp 1.599.511/SP)."

No entanto, a situação em análise é distinta. A parte recorrente alega que a intermediação foi falha, pois, após efetuar o pagamento da comissão de corretagem, descobriu que o imóvel negociado já estava habitado por outra pessoa, o que inviabilizou a compra.

A parte recorrida, em sua defesa, não nega o fato, limitando-se a argumentar que sua responsabilidade era apenas de intermediação e que a comissão seria devida.

Ocorre que o dever de diligência do corretor, previsto no artigo 723 do Código Civil, inclui a verificação da situação do imóvel, como a sua disponibilidade para a venda. Ao intermediar um negócio sobre um bem indisponível, a imobiliária descumpriu sua obrigação fundamental, tornando a transação inviável por sua própria culpa.

Dessa forma, o "resultado útil" da mediação jamais foi alcançado. O arrependimento da compradora foi motivado por uma falha grave na prestação do serviço. A sentença de primeira instância, ao julgar improcedente o pedido de restituição por ausência de prova do pagamento, equivocou-se, uma vez que o comprovante de pagamento da quantia de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) foi devidamente juntado no ID/PJe2 359851867
, o qual não foi impugnado especificamente.

Portanto, a comissão de corretagem é indevida, e o valor pago deve ser restituído.

Repetição de indébito.

Nas relações de consumo, o consumidor que pagou em excesso tem direito à repetição de indébito em dobro, salvo em caso de engano justificável, conforme previsto no art. 42, parágrafo único, do CDC.

Apesar da discussão acerca do real sentido da expressão "engano justificável", o STJ sinaliza que a restituição deve ocorrer em dobro, independentemente da comprovação de culpa do fornecedor, quando a hipótese configurar atitude contrária à boa-fé objetiva.

Nesse sentido:

“(...) 1. Nos termos de precedente da Corte Especial do STJ, "A restituição em dobro do indébito (parágrafo único do artigo 42 do CDC) independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que realizou a cobrança indevida, revelando-se cabível quando a referida cobrança consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva" (
EAREsp
676.608/RS, Relator Ministro Og Fernandes, julgado em 21/10/2020,
DJe
de 30/3/2021). 2. No caso, a promoção de descontos em benefício previdenciário, a título de prestações de mútuo e sem a autorização do consumidor, viola a boa-fé objetiva e, na forma do art. 42, parágrafo único, do CDC, enseja a repetição do indébito em dobro. (STJ//
AgInt
no
AREsp
1907091/PB, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, Julgado em 20/03/2023,
DJe
31/03/2023).”

No presente caso, embora a retenção do valor seja indevida em razão da falha no serviço, a cobrança inicial da comissão de corretagem era, em tese, legítima. A irregularidade surgiu da frustração do negócio por culpa da imobiliária, e não de uma cobrança intrinsecamente de má-fé.

Por conseguinte, a restituição do valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) deve ocorrer na forma simples.

Dano moral.

O dano moral consiste na ofensa aos direitos da personalidade, podendo atingir a honra objetiva, caracterizada pela lesão à reputação social, ou a honra subjetiva.

Confira-se:

“(...) 5. Os danos morais dizem respeito à dignidade humana, às lesões aos direitos da personalidade relacionados a atributos éticos e sociais próprios do indivíduo, bens personalíssimos essenciais para o estabelecimento de relações intersubjetivas em comunidade, ou, em outras palavras, são atentados à parte afetiva (honra subjetiva) e à parte social da personalidade (honra objetiva). (...)” (STJ// REsp 1807242/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2019,
REPDJe
18/09/2019,
DJe
22/08/2019)"

A conduta negligente da imobiliária frustrou a legítima expectativa da recorrente de adquirir sua casa própria. A situação vivenciada, que envolveu o dispêndio de economias, a descoberta de que o sonho da casa própria era, na verdade, uma negociação inviável, e a necessidade de buscar o Poder Judiciário para reaver o valor pago, ultrapassa os limites do aborrecimento cotidiano.

A angústia e a frustração decorrentes da falha na prestação de um serviço tão relevante configuram dano moral e justificam a devida compensação.

Quantum indenizatório do dano moral.

Em relação ao quantum indenizatório, deve atender às finalidades de compensação e repressão (art. 944 do Código Civil), observando a capacidade econômica da vítima e do ofensor, evitando o enriquecimento injustificado e garantindo o viés pedagógico da medida.

A extensão da culpa e do dano deve ser igualmente observada, em atendimento aos Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade, conforme a jurisprudência do c. STJ:

“(...) 1. A revisão do valor fixado a título de danos morais e estéticos para os autores em razão de acidente de trânsito provocado por agente estatal, encontra óbice na Súmula 07/STJ, uma vez que fora estipulado em razão das peculiaridades do caso concreto, a exemplo, da capacidade econômica do ofensor e do ofendido, a extensão do dano, o caráter pedagógico da indenização. 2. Somente é possível rever o valor a ser indenizado quando exorbitante ou irrisória a importância arbitrada, em violação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, o que não se observa no presente caso. 3. Agravo Regimental do ESTADO DE SANTA CATARINA desprovido. (STJ//
AgRg
no
AREsp
253.665/SC, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/03/2013,
DJe
11/04/2013)”

Portanto, sopesando estes critérios e considerando as peculiaridades do caso concreto, especialmente a frustração da compra da casa própria e o transtorno para reaver o valor pago, entendo como razoável e suficiente para a compensação do dano moral a quantia de R$
3
.000,00 (
três
mil reais). Esta quantia certamente satisfaz ao caráter compensatório e serve como desincentivo à repetição da conduta ilícita.

Dispositivo.

Posto isso,
conheço
do recurso e
dou-lhe parcial provimento
para reformar a sentença objurgada e julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para:

a)
condenar
a parte reclamada ao pagamento, em favor da parte reclamante, da quantia de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), a título de restituição de valores, atualizada apenas pelo IPCA desde o efetivo prejuízo (
ID/PJe2 359851867
) até a citação e, depois deste marco, incidindo apenas a Taxa Selic (STJ Súmulas 43 e 54 e
AgInt
no
AREsp
n. 2.059.743/RJ).

b)
condenar
a parte reclamada ao pagamento de R$
3
.000,00 (
três
mil reais), a título de danos morais, atualizada apenas pela Taxa Selic, a partir da citação, por envolver ilícito contratual (Precedentes do STJ
AgInt
no
AREsp
703055/RS), devendo ser deduzido o IPCA do período entre a citação e a prolação desta decisão (arbitramento do dano moral, cf. Súmula 362 do STJ), para não haver
bis in idem
(STJ
AgInt
no
AREsp
2059743/RJ).

Nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95 e diante do provimento parcial do recurso,
deixo
de condenar a parte recorrente em custas e honorários advocatícios.

É como voto.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/05/2026