Tribunal: TJMT
Processo: 1007082-77.2026.8.11.0000
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REAVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL PENHORADO. ART. 873, II E III, DO CPC. LAPSO TEMPORAL SUPERIOR A TRÊS ANOS. DISPARIDADE EXPRESSIVA ENTRE LAUDO JUDICIAL E PARTICULAR. FUNDADA DÚVIDA CONFIGURADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007082-77.2026.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução, Confissão/Composição de Dívida]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MARY CLAUDIA DA SILVA GONCALVES - CPF: 018.800.051-82 (ADVOGADO), ADRIANNE FARIAS TARGA - CPF: 005.269.521-21 (ADVOGADO), GIOVANI BETO ROSSI - CPF: 568.267.531-20 (ADVOGADO), ANTONIO MORENO DE JESUS JUNIOR - CPF: 012.005.681-09 (AGRAVANTE), MORENO DE JESUS REPRESENTACOES LTDA - CNPJ: 19.511.723/0001-83 (AGRAVANTE), PECUARIA SUSTENTAVEL DA AMAZONIA S.A - CNPJ: 22.873.170/0001-13 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REAVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL PENHORADO. ART. 873, II E III, DO CPC. LAPSO TEMPORAL SUPERIOR A TRÊS ANOS. DISPARIDADE EXPRESSIVA ENTRE LAUDO JUDICIAL E PARTICULAR. FUNDADA DÚVIDA CONFIGURADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu pedido de nova avaliação de imóvel rural penhorado em ação de execução de título extrajudicial, sob o fundamento de que o decurso do tempo e a apresentação de laudo particular unilateral seriam insuficientes para afastar a avaliação judicial realizada em 31/outubro/2022.

2. Requerimentos do recurso:
(i)
a reforma da decisão agravada para determinar a realização de nova avaliação do imóvel rural;
(ii)
o reconhecimento da existência de fundada dúvida sobre o valor atual de mercado do bem, ante a valorização da região e a discrepância entre o laudo judicial e a avaliação mercadológica superveniente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
se o decurso de lapso temporal superior a três anos entre a avaliação original e os atos expropriatórios autoriza a reavaliação;
(ii)
se a disparidade de valores entre a avaliação judicial e o laudo particular configura fundada dúvida ou alteração no valor do bem nos termos do artigo 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil;
(iii)
se a ausência de impugnação tempestiva da avaliação original impede a reavaliação fundada em fatos supervenientes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O artigo 873 do Código de Processo Civil autoriza a realização de nova avaliação do bem penhorado quando se verificar, posteriormente à avaliação original, majoração ou diminuição do valor do bem (inciso II) ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído na primeira avaliação (inciso III).

5. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento nos julgados AgInt no REsp n. 1.484.951/PR e AgInt no AREsp n. 1.778.395/GO de que o decurso de lapso temporal significativo entre a avaliação e a hasta pública torna necessária a reavaliação para preservar a justa correspondência entre o valor de alienação e o valor real do bem.

6. No âmbito da Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal, conforme os precedentes Agravo de Instrumento n. 1036044-81.2024.8.11.0000 e Agravo de Instrumento n. 1006254-18.2025.8.11.0000, admite-se nova avaliação quando houver dúvida fundada sobre a adequação do montante, circunstância que assegura a efetividade da execução e impede a configuração de preço vil.

7. A existência de laudo particular que atribui ao imóvel valor correspondente ao dobro da avaliação judicial realizada há mais de três anos constitui indício de descompasso mercadológico e configura a fundada dúvida apta a autorizar a repetição do ato avaliativo, independentemente de fragilidades metodológicas do documento unilateral.

8. A solução da mera atualização monetária é insuficiente quando a discrepância entre os parâmetros avaliativos excede os índices inflacionários do período, o que revela valorização real do imóvel decorrente de fatores fáticos e econômicos supervenientes.

9. A preclusão da faculdade de impugnar a avaliação original não alcança o pleito de reavaliação fundado no artigo 873, inciso II, do Código de Processo Civil, pois a norma pressupõe que o valor era adequado ao tempo de sua produção e que a alteração ocorreu em momento posterior.

IV. DISPOSITIVO

10
. Recurso provido para determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado.

___________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC - art. 805, art. 873, II e III.

Jurisprudências relevantes citadas
: STJ - AgInt no REsp n. 1.484.951/PR, AgInt no AREsp n. 1.778.395/GO; TJMT - Agravo de Instrumento n. 1036044-81.2024.8.11.0000, Agravo de Instrumento n. 1006254-18.2025.8.11.0000, Agravo de Instrumento n. 1004486-57.2025.8.11.0000.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de
agravo de instrumento
interposto pelos executados
MORENO DE JESUS REPRESENTAÇÕES LTDA
e
ANTÔNIO MORENO DE JESUS JÚNIOR
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Paranaíta nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial registrada sob o n.
0002855-48.2018.8.11.0095
, ajuizada por
PECUÁRIA SUSTENTÁVEL DA AMAZÔNIA S.A.
, que indeferiu o pedido de nova avaliação do imóvel rural penhorado.

Na
origem
, o processo executivo encontra-se em fase de expropriação. O imóvel rural penhorado foi avaliado em 2022 pelo oficial de justiça no valor de R$ 3.913.222,00 (três milhões, novecentos e treze mil, duzentos e vinte e dois reais), sem que os executados, devidamente intimados, impugnassem o laudo.

Após o julgamento desfavorável de agravo de instrumento anteriormente interposto e o respectivo trânsito em julgado, a exequente requereu o prosseguimento dos atos expropriatórios.

Os executados
Moreno de Jesus Representações Ltda
e
Antônio Moreno de Jesus Júnior
, por sua vez, apresentaram manifestação em 3/dezembro/2025, na qual pugnaram pela realização de nova avaliação. Sustentaram que a região experimentou significativa valorização nos últimos três anos, decorrente de melhorias na infraestrutura local. (id. 216990502)

Para corroborar a alegação, juntaram laudo de avaliação mercadológica particular que atribuiu ao imóvel o valor de R$ 7.826.440,00 (sete milhões, oitocentos e vinte e seis mil e quatrocentos e quarenta reais).

(id. 216990505)

A exequente
Pecuária Sustentável da Amazônia S.A.
impugnou o pedido e o qualificou como protelatório. Aduziu que as alegações carecem de provas concretas, que o laudo particular constitui documento unilateral e que os executados permaneceram inertes por três anos sem qualquer questionamento da avaliação original. (id. 217905228)

A
decisão agravada
, proferida em 26/janeiro/2026, indeferiu o pedido de nova avaliação. O juízo de origem consignou que a simples passagem do tempo não constitui causa autônoma para a reavaliação, sobretudo no mercado imobiliário rural, e que as alegações de melhorias regionais foram apresentadas de forma genérica, sem comprovação documental. (id. 220968227)

Acrescentou o magistrado que o laudo particular, por sua unilateralidade, é insuficiente para infirmar a avaliação judicial. Determinou, por conseguinte, o prosseguimento dos atos expropriatórios.

Inconformados, os agravantes
Moreno de Jesus Representações Ltda
e
Antônio Moreno de Jesus Júnior
sustentam que a decisão desconsiderou a alteração fática e econômica superveniente na região do imóvel, e que a avaliação original decorreu de contexto influenciado pelas incertezas do período pandêmico e pela precariedade de infraestrutura local. (id. 347332376)

Defendem, ainda, a pertinência do laudo particular, elaborado por corretor de imóveis registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso, e argumentam que a expressiva disparidade entre os valores suscita fundada dúvida sobre a adequação da avaliação original. Requerem a concessão de efeito suspensivo, a reforma integral da decisão agravada e a determinação de nova avaliação do imóvel.

Em decisão inicial, deferi o efeito suspensivo, em razão da a disparidade entre os valores das duas avaliações, correspondente aproximadamente ao dobro do laudo judicial. (id. 348059360)

Nas
contrarrazões
, a agravada
Pecuária Sustentável da Amazônia S.A.
pugna pelo improvimento do recurso e pela revogação do efeito suspensivo. Reitera os argumentos anteriormente expostos e acrescenta que a inércia dos executados em impugnar a avaliação original, bem como a ausência de qualquer alegação de benfeitoria ao longo de três anos, evidenciam o caráter protelatório da insurgência. (id. 354203873)

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

O cerne do presente recurso consiste em determinar se a avaliação judicial do imóvel rural penhorado, realizada em outubro de 2022, permanece apta a subsidiar a expropriação judicial, ou se as circunstâncias supervenientes autorizam a realização de nova avaliação, nos termos do artigo 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil.

O recurso comporta acolhimento.

A solução da controvérsia exige o exame do regime jurídico que o artigo 873 do Código de Processo Civil reserva à reavaliação de bens penhorados no curso do processo executivo. Destacam-se, para os fins deste julgamento, os incisos II e III do dispositivo.

O inciso II autoriza nova avaliação quando se verificar, posteriormente à avaliação original, majoração ou diminuição no valor do bem. A hipótese normativa pressupõe que a avaliação era adequada ao tempo de sua produção, mas que fato superveniente alterou o valor de mercado do bem, de modo que a base avaliativa deixou de refletir a realidade.

O inciso III, por sua vez, admite a reavaliação quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. A fundada dúvida, convém esclarecer, não se confunde com mera discordância subjetiva; exige a presença de elementos objetivos e verificáveis que coloquem em questão a adequação do valor apurado.

A razão de ser dessas previsões reside em um princípio basilar do processo executivo: a expropriação judicial deve buscar o valor de mercado do bem, de modo que o ato expropriatório satisfaça o crédito sem impor ao devedor sacrifício patrimonial desproporcional.

A avaliação constitui, nesse contexto, o instrumento técnico que assegura o equilíbrio entre a efetividade da execução e a menor onerosidade para o devedor, nos termos do artigo 805 do Código de Processo Civil.

Nessa perspectiva, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que é admissível nova avaliação de imóvel penhorado após o decurso de lapso temporal significativo entre a avaliação e a hasta pública, por considerar que a reavaliação constitui medida necessária à preservação da justa correspondência entre o valor de alienação e o valor real do bem. (STJ, AgInt no REsp n. 1.484.951/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19/setembro/2017, DJe 13/outubro/2017),

Essa orientação foi reafirmada em julgamento no qual se reconheceu a necessidade de realização de nova avaliação quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver decorrido lapso temporal considerável, a fim de evitar a configuração de preço vil. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.778.395/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23/maio/2022, DJe 21/junho/2022)

No âmbito desta Segunda Câmara de Direito Privado, firmou-se a tese de que é cabível nova avaliação de imóvel penhorado quando houver dúvida fundada sobre a adequação do valor, a fim de garantir a expropriação pelo valor de mercado e a proteção dos interesses das partes no processo executivo. (TJMT, Agravo de Instrumento n. 1036044-81.2024.8.11.0000, Des.ª Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 26/março/2025, DJe 31/março/2025)

Em oportunidade subsequente, esse entendimento foi reiterado, com o acréscimo de que a atualização da avaliação não constitui nova perícia em sentido estrito, mas medida necessária para assegurar a efetividade da execução e a alienação do bem por valor condizente com a realidade de mercado. (TJMT, Agravo de Instrumento n. 1006254-18.2025.8.11.0000, Des.ª Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 25/junho/2025, DJe 27/junho/2025)

A diretriz foi igualmente aplicada em precedente desta Câmara que determinou a repetição do ato avaliativo de imóvel penhorado, ante a constatação de desproporção entre o valor constante do laudo judicial e indicadores posteriores de mercado, com a determinação de que as custas da reavaliação fossem suportadas pela parte requerente. (TJMT, Agravo de Instrumento n. 1004486-57.2025.8.11.0000, Des.ª Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 30/abril/2025, DJe 05/maio/2025)

No caso dos autos, a avaliação judicial do imóvel rural penhorado, a Fazenda Santo Antônio I, com área de 391,3222 hectares, localizada no Município de Jacareacanga, Estado do Pará, foi realizada em 31/outubro/2022 pelo oficial de justiça da Comarca de Jacareacanga, mediante carta precatória.

Para a fixação do valor, o avaliador adotou o método comparativo de dados de mercado, com pesquisa realizada junto à imobiliária local, a vendedores autônomos da região e a circunvizinhos do imóvel. A faixa de preços identificada oscilou entre R$ 8.000,00 (oito mil reais) e R$ 10.000,00 (dez mil reais) por hectare na Gleba São Benedito. Foi adotado o preço máximo dessa faixa, o que resultou na avaliação total de R$ 3.913.222,00 (três milhões, novecentos e treze mil, duzentos e vinte e dois reais).

Dessa avaliação até a presente data transcorreram mais de três anos e meio, período que, conforme demonstrado, tem sido considerado suficiente pela jurisprudência desta Câmara e do Superior Tribunal de Justiça para autorizar a reavaliação, quando acompanhado de elementos que indiquem alteração no valor do bem.

De outro lado, os agravantes juntaram aos autos laudo de avaliação mercadológica elaborado pelo consultor imobiliário Jefferson Luiz de Castro, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso sob o n. 11931, com vistoria realizada em 28/novembro/2025.

Esse laudo particular atribuiu ao imóvel o valor de R$ 7.826.440,00 (sete milhões, oitocentos e vinte e seis mil e quatrocentos e quarenta reais), correspondente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais) por hectare, o que representa exatamente o dobro do preço unitário adotado na avaliação judicial.

Importa consignar que o laudo particular, conquanto represente elemento relevante para suscitar a dúvida sobre a adequação da avaliação original, apresenta fragilidades metodológicas que não podem ser desconsideradas.

O documento declara utilizar o método comparativo direto de dados de mercado, conforme a norma NBR-14.653-1, porém não explicita quais imóveis foram tomados como elementos comparáveis, não identifica as fontes de pesquisa consultadas e não apresenta os dados amostrais que fundamentam suas conclusões.

Essa constatação, contudo, não conduz ao indeferimento do pedido. O laudo particular, por sua natureza unilateral, não se presta a substituir a avaliação judicial; presta-se, isto sim, a evidenciar a existência de indícios de descompasso entre o valor originalmente atribuído ao bem e a realidade atual de mercado.

A discrepância entre os valores é expressiva e não pode ser atribuída à simples corrosão inflacionária. O valor indicado no laudo particular corresponde ao dobro da avaliação judicial, magnitude que excede qualquer índice de correção monetária acumulado no período de pouco mais de três anos.

Essa circunstância, conjugada com o lapso temporal, configura a fundada dúvida a que se refere o inciso III do artigo 873 do Código de Processo Civil e autoriza, igualmente, o enquadramento na hipótese de majoração prevista no inciso II do mesmo dispositivo.

Impõe-se, neste ponto, o exame dos fundamentos deduzidos pela agravada nas contrarrazões.

A agravada sustenta, primeiramente, que a passagem de aproximadamente três anos não constitui causa autônoma para a reavaliação, especialmente no mercado imobiliário rural, cujas oscilações não se presumem voláteis.

Essa objeção, conquanto formalmente correta em sua premissa abstrata, não se ajusta ao caso concreto, porquanto o que autoriza a nova avaliação não é a mera passagem do tempo, isoladamente considerada, mas a conjugação do lapso temporal com a disparidade expressiva entre os valores constantes das duas avaliações.

A decisão agravada consignou, ainda, que eventual defasagem inflacionária poderia ser corrigida por mera atualização monetária, mecanismo que prestigia a economia e a celeridade processuais.

Ocorre que a solução da simples correção monetária é adequada apenas quando a defasagem do valor decorre exclusivamente da desvalorização da moeda, hipótese que não corresponde ao caso em exame. A diferença entre os dois parâmetros avaliativos não é de natureza inflacionária: trata-se de disparidade que excede em muito qualquer índice de correção monetária acumulado no período.

Nessa mesma linha, o entendimento jurisprudencial invocado pela agravada e acolhido pela decisão de origem, segundo o qual a mera atualização monetária constitui mecanismo suficiente na ausência de indícios de valorização ou depreciação excepcional, não favorece a tese das contrarrazões. Pelo contrário: lido a
contrario sensu
, esse entendimento confirma que, presentes indícios de alteração significativa no valor do bem, a simples correção monetária se revela insuficiente e a reavaliação se impõe.

No presente caso, a existência de laudo que aponta valor correspondente ao dobro da avaliação judicial constitui, no mínimo, indício apto a configurar a dúvida e a afastar a solução da mera atualização monetária, independentemente das fragilidades metodológicas do documento.

Em segundo lugar, a agravada argumenta que as alegações dos agravantes acerca de melhorias na infraestrutura regional foram apresentadas de forma genérica, sem documentação comprobatória específica. Ainda que se reconheça a possibilidade de instrução mais detalhada por parte dos agravantes, essa circunstância não obsta a concessão da medida.

Com efeito, o artigo 873, III, do Código de Processo Civil confere ao juiz o poder de determinar nova avaliação quando tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, independentemente de requerimento das partes ou de produção probatória exaustiva.

A dúvida, no caso, decorre objetivamente da disparidade entre os dois parâmetros avaliativos existentes nos autos, e não exclusivamente das alegações narrativas sobre a infraestrutura regional.

No tocante à afirmação da agravada de que o laudo particular constitui documento unilateral, produzido sem observância do contraditório e destituído de rigor técnico, as fragilidades metodológicas do laudo particular, conforme já se consignou, são incontestes.

A função do laudo particular no contexto processual, porém, não é substituir ou invalidar a avaliação judicial, mas sim indicar a existência de indícios de descompasso entre o valor originalmente atribuído ao bem e a realidade atual de mercado. A providência adequada para dirimir a controvérsia é precisamente a realização de nova avaliação judicial, por profissional equidistante das partes, com metodologia fiscalizável e sujeita ao contraditório.

A nova avaliação constitui, por natureza, providência neutra: se o imóvel não se valorizou na proporção indicada pelos agravantes, o novo laudo confirmará a adequação dos valores originais; se, ao contrário, houve valorização significativa, a reavaliação impedirá a alienação por preço incompatível com o valor real do bem. Em qualquer cenário, a medida protege a integridade do ato expropriatório e resguarda os interesses de ambas as partes.

Quanto ao argumento de que os executados permaneceram inertes quando intimados da avaliação original em 2022, a objeção tampouco procede. A hipótese do inciso II do artigo 873 do Código de Processo Civil trata especificamente de alteração verificada
posteriormente
à avaliação.

A norma pressupõe, por sua própria configuração, que a avaliação era adequada ao tempo de sua produção, mas que fato superveniente alterou substancialmente o valor do bem.

A preclusão da impugnação da avaliação original incide sobre eventuais vícios presentes à época de sua realização, como erro do avaliador ou inadequação metodológica. Não alcança, porém, a possibilidade de reconhecimento de que circunstâncias posteriores tornaram a avaliação defasada.

Interpretar a norma de modo diverso equivaleria a esvaziar o conteúdo normativo do inciso II do artigo 873 do Código de Processo Civil, porquanto toda reavaliação fundada em majoração superveniente restaria inviabilizada quando a parte não tivesse impugnado o laudo original. Essa leitura é incompatível com a finalidade do dispositivo, que é justamente permitir a adequação da base avaliativa diante de alterações posteriores no valor de mercado.

Por derradeiro, a agravada classifica o pedido como protelatório, invocando o histórico processual dos executados. Contudo, entendo que a preocupação com expedientes protelatórios em processo executivo é legítima e merecedora de atenção por parte do julgador.

Sem embargo, a proteção contra a alienação por preço vil constitui interesse que transcende a conduta processual das partes, pois se vincula à integridade do próprio ato expropriatório e à legitimidade da execução.

Além disso, a realização de nova avaliação é providência expressamente prevista no Código de Processo Civil, fundada em elementos concretos, e que, ao contrário do que sustenta a agravada, não inviabiliza o prosseguimento do feito, porquanto visa conferir maior segurança jurídica à expropriação.

Ante todo o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento interposto por
MORENO DE JESUS REPRESENTAÇÕES LTDA
e
ANTÔNIO MORENO DE JESUS JÚNIOR
para reformar a decisão agravada e determinar a realização de nova avaliação do imóvel rural penhorado nos autos da Execução de Título Extrajudicial n. 0002855-48.2018.8.11.0095, em curso perante a Vara Única da Comarca de Paranaíta.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2026