Tribunal: TJMT
Processo: 1001248-94.2021.8.11.0024
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
direito civil e processual civil. apelação cível. ação anulatória. assembleia geral ordinária de condomínio. vícios formais. convocação. pauta. abuso de direito. princípio da instrumentalidade das formas. ausência de prejuízo. honorários sucumbenciais. majoração recursal. sentença mantida. recurso desprovido.
I. caso em exame
1. Apelação cível interposta por condôminos contra sentença proferida em ação anulatória de assembleia geral ordinária de condomínio, por meio da qual se pleiteia a declaração de nulidade do ato realizado, sob a alegação de vícios formais insanáveis, consistentes na ausência de convocação de todos os condôminos na forma e no prazo previstos na convenção condominial e no art. 1.354 do Código Civil, bem como na suposta obscuridade da pauta do edital de convocação, que não teria previsto expressamente a deliberação acerca do rateio de déficit financeiro. Sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a validade do ato assemblear.
II. questão em discussão
2. Há três questões centrais em discussão: (i) definir se a inobservância de formalidades na convocação de assembleia condominial, como a forma e o prazo previstos na convenção, acarreta a sua nulidade absoluta, mesmo quando o ato atinge sua finalidade e não há demonstração de prejuízo aos condôminos que participaram da deliberação; (ii) estabelecer se a ausência de menção expressa da “Taxa de Déficit” no edital de convocação configura obscuridade na pauta, a ponto de invalidar a deliberação sobre o rateio do resultado deficitário do exercício anterior; e (iii) determinar se a detenção da maioria das frações ideais por um único condômino configura, por si só, abuso de direito apto a invalidar as decisões tomadas em assembleia.
III. razões de decidir
3. A interpretação das normas que regem os atos condominiais deve pautar-se pelo princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief), segundo o qual não se declara a nulidade de um ato se, mesmo praticado de modo diverso do previsto, atingir sua finalidade essencial sem causar prejuízo às partes. A finalidade do ato de convocação é garantir a ciência inequívoca dos condôminos para o exercício de seus direitos de participação e

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001248-94.2021.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA]

Parte(s):

[FLORAMAP PROJETOS, CONSULTORIA E MAPEAMENTOS LTDA - EPP - CNPJ: 02.742.315/0001-30 (APELANTE), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 025.301.991-59 (ADVOGADO), LEONARDO JOSE FERNANDES PINHEIRO - CPF: 933.267.851-00 (APELANTE), ELAINE LARISSA BARROS FERREIRA DA SILVA - CPF: 011.226.541-38 (APELANTE), RICARDO LUIS FERNANDES PINHEIRO - CPF: 005.349.441-59 (APELANTE), MARCELA MARQUES MELO - CPF: 707.355.811-34 (APELANTE), JAIME ULISSES PETERLINI - CPF: 988.697.791-49 (APELANTE), MARILISE ANA DEON PETERLINI - CPF: 911.166.270-00 (APELANTE), JOACIR JOLANDO NEVES - CPF: 200.348.651-87 (APELANTE), MEIRE SELMA ANDRADE NEVES - CPF: 116.195.968-81 (APELANTE), GEORGES BOHRER KABOUK - CPF: 099.433.597-06 (APELANTE), SYLVANIA DE MORAIS - CPF: 460.383.531-00 (APELANTE), CESAR BORGES DE SOUSA - CPF: 172.987.418-53 (APELANTE), NORMA SUELY TATESUZI DE SOUSA - CPF: 323.955.159-49 (APELANTE), ARIEL SERRA - CPF: 178.156.141-91 (APELANTE), ADALGISA ALAVARES BOZELLI SERRA - CPF: 298.354.101-00 (APELANTE), MARCELO COSTA CAMPOS - CPF: 627.559.601-59 (APELANTE), PRISCILLA BORGES TIAGO CAMPOS - CPF: 714.383.781-49 (APELANTE), DANISON PESSANHA DOS REIS - CPF: 879.850.477-00 (APELANTE), PATRICIA STRUTZ RAMOS - CPF: 020.157.317-25 (APELANTE), DANILO ALBERTO ZANETTI - CPF: 694.515.161-15 (APELANTE), RHAYANNA BORGES TIAGO ZANETTI - CPF: 022.223.231-50 (APELANTE), JOHN ALBERTO LEHNEN - CPF: 345.976.541-00 (APELANTE), FABIO MACIEL GAMA LOPES - CPF: 721.004.601-10 (APELANTE), ZIAD ADNAN FARES - CPF: 689.313.871-72 (APELANTE), CONDOMINIO MALAI MANSO RESORT IATE GOLF CONVENTION & SPA - CNPJ: 28.974.056/0001-66 (APELADO), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação anulatória. assembleia geral ordinária de condomínio. vícios formais. convocação. pauta. abuso de direito. princípio da instrumentalidade das formas. ausência de prejuízo. honorários sucumbenciais. majoração recursal. sentença mantida. recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Apelação cível interposta por condôminos contra sentença proferida em ação anulatória de assembleia geral ordinária de condomínio, por meio da qual se pleiteia a declaração de nulidade do ato realizado, sob a alegação de vícios formais insanáveis, consistentes na ausência de convocação de todos os condôminos na forma e no prazo previstos na convenção condominial e no art. 1.354 do Código Civil, bem como na suposta obscuridade da pauta do edital de convocação, que não teria previsto expressamente a deliberação acerca do rateio de déficit financeiro. Sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a validade do ato assemblear.

II. questão em discussão

2. Há três questões centrais em discussão: (i) definir se a inobservância de formalidades na convocação de assembleia condominial, como a forma e o prazo previstos na convenção, acarreta a sua nulidade absoluta, mesmo quando o ato atinge sua finalidade e não há demonstração de prejuízo aos condôminos que participaram da deliberação; (ii) estabelecer se a ausência de menção expressa da “Taxa de Déficit” no edital de convocação configura obscuridade na pauta, a ponto de invalidar a deliberação sobre o rateio do resultado deficitário do exercício anterior; e (iii) determinar se a detenção da maioria das frações ideais por um único condômino configura, por si só, abuso de direito apto a invalidar as decisões tomadas em assembleia.

III. razões de decidir

3. A interpretação das normas que regem os atos condominiais deve pautar-se pelo princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief), segundo o qual não se declara a nulidade de um ato se, mesmo praticado de modo diverso do previsto, atingir sua finalidade essencial sem causar prejuízo às partes. A finalidade do ato de convocação é garantir a ciência inequívoca dos condôminos para o exercício de seus direitos de participação e voto.

4. A efetiva participação dos autores na assembleia, onde debateram e votaram as matérias da ordem do dia, somada ao comparecimento de representantes de aproximadamente 97% das unidades autônomas, demonstra que a finalidade do ato convocatório foi plenamente alcançada, esvaziando a alegação de nulidade por vício formal. Ademais, é vedado aos autores, em nome próprio, pleitear direito alheio, nos termos do art. 18 do Código de Processo Civil, no que tange à suposta ausência de convocação de outros condôminos.

5. A deliberação sobre o rateio de um déficit financeiro é matéria intrinsecamente ligada e consequência lógica da prestação de contas e da aprovação do orçamento anual, itens que constavam expressamente na pauta do edital de convocação. A convenção condominial exige apenas um “resumo da Ordem do Dia”, não um detalhamento pormenorizado de cada desdobramento das matérias a serem votadas, razão pela qual não se configura a alegada obscuridade ou surpresa.

6. A mera circunstância de um único condômino deter a maioria das frações ideais e, consequentemente, o poder de voto majoritário, não constitui, por si só, abuso de direito. Para a configuração da “tirania da maioria”, seria imprescindível a demonstração de que a deliberação foi tomada com o intuito exclusivo de prejudicar os minoritários, sem qualquer benefício para a coletividade, o que não ocorreu, visto que o rateio do déficit visa a garantir a saúde financeira e a continuidade dos serviços do próprio condomínio, beneficiando a todos.

7. Os honorários advocatícios fixados por equidade pelo juízo a quo mostram-se razoáveis e proporcionais à complexidade da causa e ao trabalho desenvolvido. Com o desprovimento do recurso, impõe-se a majoração da verba honorária em sede recursal, em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

IV. dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A inobservância de formalidades na convocação de assembleia condominial não acarreta sua nulidade quando o ato atinge sua finalidade essencial de dar ciência aos condôminos e não há demonstração de prejuízo concreto à parte que alega o vício, em aplicação do princípio pas de nullité sans grief. 2. A deliberação sobre o rateio de déficit financeiro apurado no exercício anterior está implicitamente contida nos itens da pauta de assembleia geral ordinária que preveem a prestação de contas e a aprovação do orçamento, não configurando obscuridade a ausência de menção expressa a uma “taxa de déficit”. 3. A mera detenção da maioria das frações ideais por um único condômino não caracteriza, por si só, abuso de direito ou “tirania da maioria”, sendo necessária a demonstração de que a deliberação foi tomada com o intuito exclusivo de prejudicar a minoria, sem benefício para a coletividade.

_________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, arts. 166, IV, 187, 1.334, III, 1.350, 1.352, 1.353 e 1.354; Código de Processo Civil, arts. 18, 85, §§ 2º, 8º e 11; Lei nº 4.591/1964, art. 24.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação Cível nº 1000919-82.2021.8.11.0024.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por FLORAMAP PROJETOS CONSULTORIA E MAPEAMENTOS LTDA EPP e outros, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, que, nos autos da “Ação Anulatória de Assembleia Condominial c/c Pedido Liminar de Antecipação de Tutela de Urgência” (Processo nº 1001248-94.2021.8.11.0024), ajuizada pelos apelantes contra CONDOMINIO MALAI MANSO RESORT IATE GOLF CONVENTION & SPA, ora apelado, julgou improcedentes os pedidos iniciais por não vislumbrar prejuízo aos demandantes (cf. Id. nº 337551484).

A r. sentença, ainda, condenou os autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados por equidade em R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Em suas razões recursais, os apelantes reiteram, em suma, os argumentos da exordial.

Insistem na tese de nulidade absoluta do ato assemblear por vício formal na convocação, alegando que a norma do art. 1.354 do Código Civil é cogente e não admite relativização.

Questionam a validade da convocação por meios eletrônicos à época dos fatos e a ausência de comprovação de recebimento por todos os condôminos.

Reafirmam a obscuridade do edital quanto à “Taxa de Déficit” e, por fim, impugnam o valor dos honorários sucumbenciais, reputando-o excessivo.

Pedem, sob esses fundamentos, o provimento do recurso, com vistas a reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais (cf. Id. nº 337551492).

Em contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 337551503).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Conforme relatado, cuida-se de apelação cível interposta pelos autores contra sentença da 2ª Vara Cível de Chapada dos Guimarães/MT que, em ação anulatória de assembleia condominial, julgou improcedentes os pedidos por ausência de prejuízo aos demandantes.

Nesses termos, a MMª. Juíza sentenciou da seguinte forma:

“(...) FUNDAMENTO E DECIDO.

O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente comprovados pelos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas.

As preliminares foram devidamente analisadas e rechaçadas na decisão saneadora (ID 141722739), razão pela qual passo diretamente à análise do mérito.

Cinge-se a controvérsia em verificar a existência de vícios formais na Assembleia Geral Ordinária realizada em 12 de fevereiro de 2021, especificamente no que tange à convocação dos condôminos e à clareza da pauta de deliberações, que sejam capazes de ensejar sua nulidade.

A parte autora alega que a convocação para a assembleia não observou a forma e o prazo previstos na Convenção Condominial e na legislação, o que a tornaria nula.

O Código Civil, em seu artigo 1.354, estabelece que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. A norma visa garantir o direito de participação e deliberação de todos os proprietários. No entanto, a interpretação de tal dispositivo deve ser pautada pelos princípios da razoabilidade, da boa-fé e da instrumentalidade das formas.

No caso em tela, o condomínio requerido demonstrou ter envidado esforços para comunicar todos os condôminos, utilizando-se de meios eletrônicos (e-mails), conforme se extrai dos documentos de IDs 65520942 e seguintes. Embora a convenção mencione o envio de “correspondência”, não se pode interpretar tal disposição de forma restritiva a ponto de invalidar meios de comunicação mais modernos e igualmente eficazes, sobretudo quando atingem sua finalidade.

O princípio fundamental que rege a matéria das nulidades processuais é o pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato se dele não resultou prejuízo para a parte que a alega. A finalidade do ato de convocação é dar ciência aos condôminos da data, hora e pauta da reunião, a fim de lhes oportunizar o exercício de seus direitos de voz e voto.

Conforme a lista de presença juntada no ID 65516606, a assembleia impugnada contou com a participação de representantes de 249 das 256 unidades, o que representa um quórum de aproximadamente 97%. Mais relevante ainda é o fato de que os próprios autores, ou seus representantes devidamente constituídos, estiveram presentes, participaram dos debates e exerceram seu direito de voto.

Dessa forma, a finalidade essencial do ato de convocação foi plenamente atingida. Os autores não demonstraram qualquer prejuízo concreto decorrente da forma como foram comunicados, o que esvazia por completo a tese de nulidade por vício de convocação.

A parte autora sustenta, ainda, que a pauta do edital de convocação (ID 58179904) foi obscura por não prever, de forma expressa, a deliberação sobre a “taxa de déficit”.

O edital de convocação previa, em seus itens 1 e 2, a “Prestação de Contas e aprovação das mesmas, referente ano de 2019” e “referente ano de 2020”, e no item 4, a “Apresentação, análise e deliberação sobre o Orçamento de Manutenção Mensal do Condomínio para o exercício de 2021”.

A apuração de um déficit (despesas maiores que receitas) é resultado direto da prestação de contas de um exercício. Da mesma forma, a deliberação sobre como cobrir esse déficit é matéria intrinsecamente ligada à aprovação do orçamento para o exercício seguinte, que deve prever as fontes de custeio para todas as despesas ordinárias e para a recomposição do caixa.

Não se trata, portanto, da criação de uma nova despesa extraordinária ou de uma “taxa” não prevista, mas sim do rateio, entre os condôminos, de um prejuízo apurado na gestão ordinária do condomínio, cuja deliberação está contida no item referente à análise e aprovação do orçamento.

A ata da assembleia (ID 65516598) demonstra que o tema foi amplamente debatido e que os próprios autores participaram ativamente, chegando a propor, com sucesso, a alteração do número de parcelas para o pagamento do valor apurado. Tal fato corrobora a conclusão de que a pauta, embora sintética, foi suficiente para que os condôminos compreendessem o objeto da deliberação, não havendo que se falar em surpresa ou obscuridade.

Por fim, a alegação de “tirania da maioria” não encontra amparo. O regime jurídico dos condomínios edilícios estabelece, como regra, que o poder de voto é proporcional à fração ideal de cada unidade (art. 1.352 e 1.353 do Código Civil). A mera circunstância de um único condômino deter a maioria das frações não constitui, por si só, um ato ilícito ou abusivo.

Para que se configurasse o abuso de direito, seria necessária a demonstração de que a deliberação foi tomada com o intuito exclusivo de prejudicar os minoritários, sem qualquer benefício para a coletividade. No caso, o rateio do déficit visa a garantir a saúde financeira e a continuidade dos serviços do próprio condomínio, beneficiando a todos, inclusive os autores.

Portanto, não havendo vício de convocação, obscuridade na pauta ou abuso de direito, as deliberações tomadas na Assembleia Geral Ordinária de 12 de fevereiro de 2021 são válidas e eficazes, devendo ser cumpridas por todos os condôminos.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e, por conseguinte, julgo extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que, considerando o baixo valor atribuído à causa e o trabalho realizado pelos patronos do requerido, fixo por equidade em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), com fundamento no artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil. (...)”

Irresignados com o decisum, os apelantes manejaram o presente recurso, no qual, em síntese, renovam as alegações deduzidas na petição inicial.

Sustentam a nulidade absoluta da assembleia em razão de vício formal na convocação, defendendo o caráter imperativo do art. 1.354 do Código Civil, insuscetível de mitigação.

Contestam, ainda, a validade da convocação realizada por meios eletrônicos no período dos fatos, bem como a inexistência de comprovação do efetivo recebimento por todos os condôminos.

Reiteram a suposta obscuridade do edital quanto à denominada “Taxa de Déficit” e, ao final, insurgem-se contra o montante fixado a título de honorários sucumbenciais, que consideram desproporcional.

Por sua vez, o apelado apresentou contrarrazões, nas quais requer a integral manutenção da sentença, com a consequente majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

Para tanto, acostou prova emprestada consistente em acórdão deste Egrégio Tribunal, proferido em demanda similar (Processo nº 1000919-82.2021.8.11.0024), na qual se reconheceu a regularidade da mesma assembleia ora impugnada.

Pois bem.

A controvérsia central devolvida a esta Corte consiste em aferir a validade da assembleia geral ordinária do condomínio apelado, realizada em 12/02/2021.

Primeiramente, os apelantes sustentam a nulidade do ato ao alegarem vício na convocação dos condôminos, obscuridade na pauta de deliberações e abuso de direito pela denominada “maioria de um só”, pontos que serão examinados de forma conjunta e concatenada.

O principal argumento dos apelantes reside na suposta inobservância do art. 1.354 do Código Civil, que dispõe:

“Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

Alegam, ainda, o descumprimento do art. 19 da Convenção Condominial, que estabelece a convocação por meio de “correspondência endereçada ao representante da Unidade Hoteleira Autônoma”.

Seguindo o entendimento sentenciante, entendo que a interpretação de normas procedimentais, sejam elas legais ou convencionais, não pode se ater a um formalismo exacerbado que ignore a finalidade do ato. A hermenêutica jurídica moderna, em especial no âmbito do Direito Processual Civil, consagra o princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual o ato processual é válido se, mesmo realizado de modo diverso do previsto, atingir sua finalidade essencial sem causar prejuízo às partes. Tal princípio, materializado no brocardo pas de nullité sans grief (não há nulidade sem prejuízo), é plenamente aplicável, por analogia, aos procedimentos condominiais.

Sob essa perspectiva, a finalidade precípua da norma de convocação é assegurar que todos os condôminos tenham ciência inequívoca da realização da assembleia, de modo a lhes garantir o direito de participação, debate e voto.

No caso em apreço, os documentos carreados aos autos, notadamente a lista de presença (cf. Id. nº 337551415), demonstram que a assembleia impugnada contou com a participação de representantes de 249 (duzentas e quarenta e nove) das 256 (duzentas e cinquenta e seis) unidades autônomas, o que corresponde a um expressivo quórum de aproximadamente 97% (noventa e sete por cento).

Mais relevante ainda é o fato, incontroverso nos autos, de que os próprios apelantes, ou seus representantes devidamente constituídos, estiveram presentes na assembleia, participaram ativamente dos debates e exerceram seu direito de voto.

Ora, a participação efetiva da parte que alega o vício é a prova cabal de que a finalidade do ato de comunicação foi plenamente alcançada.

Se os apelantes foram devidamente cientificados a ponto de comparecerem e deliberarem, não lhes assiste legitimidade para arguir uma nulidade que, em relação a eles, não produziu qualquer prejuízo.

Portanto, pleitear a anulação do ato em nome dos poucos condôminos ausentes configuraria, em última análise, a defesa de direito alheio em nome próprio, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico, nos termos do art. 18 do Código de Processo Civil.

Nesse mesmo sentido, esta Corte já se manifestou em caso idêntico, ao julgar a apelação cível nº 1000919-82.2021.8.11.0024, que versava sobre a mesma assembleia ora impugnada.

Naquela oportunidade, o voto condutor, de relatoria do Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, consignou o seguinte:

“EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL JULGADA IMPROCEDENTE – ALEGAÇÃO DE NÃO CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS – EFETIVA PARTICIPAÇÃO DOS AUTORES NA REUNIÃO - DEFESA DE DIREITO ALHEIO EM NOME PRÓPRIO - VEDAÇÃO – COMPARECIMENTO DE 97% DOS PROPRIETÁRIOS - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO - DESNECESSIDADE DE ESPECIFICAÇÃO PORMENORIZADA DOS ASSUNTOS A SEREM VOTADOS – VERBA HONORÁRIA - VALOR EXCESSIVO - REDUÇÃO NECESSÁRIA - OBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS DO ART. 85, §2º, DO CPC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Comprovado que 97% dos condôminos, incluindo os autores, participaram da Assembleia, em que estes inclusive votaram com a maioria, é improcedente a Ação em que visam a nulidade dessa reunião sob o argumento de que não foram convocados todos os proprietários, até porque é vedado pleitear direito alheio em nome próprio (art. 18 do CPC).

No edital da pauta não há necessidade, tampouco obrigação por lei, de indicação pormenorizada de cada assunto a ser debatido. Basta a apresentação de um resumo.

O valor da verba honorária deve ser minorado quando se mostrar excessivo (§2º do art. 85 do CPC).”

(TJMT - Quarta Câmara de Direito Privado - Rel.

Rubens de Oliveira Santos Filho - Apelação Cível nº 1000919-82.2021.8.11.0024, Julgado em 21/11/2024, Publicado no DJE 26/11/2024)

Portanto, a despeito da forma utilizada para a convocação, se por correspondência, meio eletrônico ou afixação em mural, o fato é que ela se mostrou eficaz, atingindo seu desiderato. A ausência de demonstração de qualquer prejuízo concreto aos apelantes, que exerceram plenamente seus direitos condominiais, impede o reconhecimento da nulidade pretendida.

Os apelantes sustentam que a pauta do edital de convocação foi obscura por não prever, de forma expressa, a deliberação sobre a “Taxa de Déficit”.

Todavia, o edital (cf. Id. nº 337551352) previa, em seus itens 1, 2 e 4, a “Prestação de Contas e aprovação das mesmas referente ano de 2019 (em atraso devido aos efeitos sanitários e econômicos decorrentes da pandemia do coronavírus)” e “Prestação de Contas e aprovação das mesmas, referente ano 2020”, bem como a “Apresentação, análise e deliberação sobre o Orçamento de Manutenção Mensal do Condomínio para o exercício de 2021”, respectivamente.

Assim, a análise da pauta deve ser feita de forma sistemática e teleológica. A prestação de contas de um exercício financeiro tem como resultado natural a apuração de um superávit ou, como no caso, de um déficit. Logo, a deliberação sobre como cobrir esse déficit é matéria intrinsecamente ligada à aprovação do orçamento para o exercício seguinte, pois este deve prever as fontes de receita para todas as despesas, incluindo a recomposição do caixa.

Não se trata, dessa forma, da criação de uma despesa extraordinária imprevista, mas sim do rateio de um resultado negativo apurado na gestão ordinária, cuja deliberação está logicamente contida no item referente à análise e aprovação do orçamento.

A ata da assembleia (cf. Id. nº 337551396) é elucidativa ao demonstrar que o tema foi amplamente debatido.

Por fim, os apelantes invocam a “Teoria da Maioria de Um Só”, argumentando que a apelada, por deter a propriedade da vasta maioria das frações ideais (aproximadamente 91%), exerce um poder tirânico que subjuga os interesses dos condôminos minoritários.

O regime jurídico dos condomínios edilícios é pautado pelo princípio majoritário, no qual o poder de voto é, geralmente, proporcional à fração ideal de cada unidade (art. 1.352 do Código Civil). A mera circunstância de um único condômino deter a maioria das frações não constitui, por si só, um ato ilícito ou abusivo.

Entendo que, o abuso de direito, previsto no art. 187 do Código Civil, se configura quando o titular de um direito, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Para que a tese da “tirania da maioria” prosperasse, seria necessária a demonstração inequívoca de que a deliberação foi tomada com o intuito exclusivo de prejudicar os minoritários, sem qualquer benefício para a coletividade.

No caso em tela, a decisão de ratear o déficit apurado visa, ao contrário, a garantir a saúde financeira e a continuidade dos serviços do próprio condomínio, o que beneficia a todos os condôminos, inclusive os apelantes. Trata-se de medida de gestão administrativa essencial à manutenção do patrimônio comum.

Não se vislumbra, portanto, o exercício de um direito com finalidade emulativa ou contrária à sua função social.

Ademais, os apelantes insurgem-se contra a condenação ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), reputando o valor “astronômico”.

Todavia, verifico que a sentença aplicou o critério da equidade, previsto no § 8º do art. 85 do CPC, em razão do baixo valor atribuído à causa.

Ora, considerando a complexidade da matéria jurídica debatida, o trabalho realizado pelo patrono da parte vencedora, o tempo de tramitação do processo e a necessidade de apresentação de robusta contestação e acompanhamento dos atos processuais, o valor fixado pelo juízo a quo mostra-se razoável e proporcional, não merecendo qualquer reparo.

Verifico que a quantia arbitrada remunera de forma digna o profissional, sem se mostrar excessiva ou desproporcional à natureza da causa.

Pelo exposto, em consonância com os fundamentos ora delineados, conheço do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter inalterada a r. sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2026