Tribunal: TJMT
Processo: 1017858-98.2024.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017858-98.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), MARILENE PEREIRA DA SILVA - CPF: 593.423.311-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
LOTE URBANO SEM EDIFICAÇÃO.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO
DO COMPRADOR
.
TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSTOS.
RETENÇÃO DE VALORES. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

O recurso.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e condenou a compradora ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Fato relevante.
A autora firmou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano com a ré, que deixou de adimplir as parcelas e foi revel na ação.

A decisão recorrida.
A sentença declarou rescindido o contrato, determinou a reintegração de posse em favor da autora e condenou a ré ao pagamento das custas e honorários.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão:

(i) saber se a ausência de manifestação sobre todos os pedidos configura nulidade por vício citra petita;

(
ii
) saber se, em caso de rescisão contratual, é devida a cláusula penal, a taxa de fruição, o abatimento de tributos e a retenção de valores pagos pela compradora inadimplente.

III. Razões de decidir

A omissão da sentença sobre pedidos acessórios não impõe nulidade quando o processo está em condições de imediato julgamento, nos termos do art. 1.013, § 3º, IV, do CPC.

A jurisprudência do STJ
consolidou-se
no sentido de que, em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, é indevida a taxa de fruição.

É cabível a retenção de 25% dos valores pagos, para evitar enriquecimento sem causa e garantir o equilíbrio contratual.

O pagamento do IPTU cabe ao comprador apenas se comprovada a posse do imóvel, o que não ocorreu no caso concreto.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido para fixar a retenção de 25% dos valores pagos pela compradora inadimplente.

Tese de julgamento:

"1. A taxa de fruição não é devida em rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, ainda que haja edificação posterior pelo comprador.

2. É legítima a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente, respeitados os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

3. O IPTU é de responsabilidade do comprador apenas mediante prova de posse do imóvel."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CC, arts. 51, IV, 53 e 1.219; CPC, arts. 489 e 1.013, § 3º, IV; CDC, arts. 51, IV, e 53.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AREsp
nº 2.627.148/MG, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 16.12.2025; STJ, REsp nº 2.243.279/GO, Rel.ª Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 15.12.2025; STJ, REsp nº 2.132.805/SP, Rel.ª Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 16.12.2025; TJMT,
Ap
nº 1010236-02.2023.8.11.0003, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 21.4.2025.

R E L A T Ó R I O

A
pelação
Cível
em A
ção de
R
escisão
C
ontratual c/c
R
eintegração
julgada
procedente para
d
eclarar rescindido o contrato
, d
eterminar a reintegração de posse em favor da autora
e c
ondenar a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.

A apelante
suscita preliminar de
nulidade da sentença por vício
citra petita
e, no mérito, requer a reforma para
que sejam
aplica
das
as penalidades contratuais ou, subsidiariamente, fixação de retenção mínima de 25%, taxa de fruição de 0,5% ao mês e autorização para desconto dos impostos incidentes.

Sem
contrarrazões
(
I
d n.
213063576
)
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A apelada firmou
em
2/8/2016,
com a apelante o
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
para a aquisição
do imóvel localizado na quadra 62, lote 31, do Residencial Parque Rosa Bororo em
Rondonópolis, por R$42.357,88
(Id n.
329853424
)
.

A
autora
, empresa loteadora, busca a rescisão do contrato por inadimplemento da compradora, que deixou de pagar as parcelas avençadas
e que foi revel neste processo
.

PRELIMINAR - NULIDADE DA SENTENÇA POR VÍCIO
CITRA PETITA

Embora a sentença não tenha se manifestado expressamente sobre todos os pedidos formulados na inicial, especialmente quanto às consequências patrimoniais da rescisão, tal omissão não configura, necessariamente, nulidade insanável que exija o retorno dos autos à origem.

O art. 1.013, § 3º, IV, do CPC autoriza o Tribunal a julgar desde logo a lide, quando a causa versar questão exclusivamente de direito e estiver em condições de imediato julgamento.

No caso, os pedidos omitidos decorrem logicamente da rescisão contratual decretada e encontram-se suficientemente instruídos, permitindo o julgamento direto pelo Tribunal.

Ademais, a economia processual e a razoável duração do processo (art. 5º, LXXVIII, CF) recomendam o enfrentamento imediato do mérito, evitando-se o retorno dos autos à origem para prolação de nova sentença sobre matéria que já pode ser apreciada nesta instância.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

No mérito a apelante pede
a aplicação da
cláusula
penal
contratual ou, subsidiariamente, a retenção de, no mínimo 25%
dos valores pagos, além da taxa de fruição
e dos impostos incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação.

Conforme supra descrito, a avença foi firmada em 2/8/2016, desse modo,
são as regras civis em vigor nesse tempo que rege
m
essa relação.

A jurisprudência
STJ

consolidou
-se no sentido de que a taxa de fruição não é devida
em rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, como no caso dos autos e que é
a retenção de 25% dos valores pagos
é compatível com o equilíbrio contratual para não causar enriquecimento ilícito de nenhuma das partes.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

2. A controvérsia envolve contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado,
inadimplência dos compradores
, construção de benfeitorias no imóvel e a
condenação ao pagamento de taxa de fruição, além da retenção de valores pagos e indenização por benfeitorias
.

(...)

4. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, posteriormente ocupado pelos compradores mediante construção própria; (
ii
) saber se deve ser mantido o percentual de retenção de 25% dos valores pagos; e (
iii
) saber se é cabível o abatimento das benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

5.
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa.

6
.

A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é compatível com o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, abrangendo despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual.

(...)
.
”
(
AREsp
n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025)
.

“
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.

(...)

3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.

51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).

4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18,
mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado
, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.

5. Recurso especial conhecido e provido.
”

(REsp n. 2.243.279/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025.)

“
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE NORMAS LOCAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280/STF. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REQUISITOS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CRITÉRIO DE EQUIDADE. INAPLICABILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

4.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes.

5.
Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

6. Se o proveito econômico buscado com a instauração da lide possui valor discriminado nos autos, inviável o pedido de arbitramento dos honorários com base no critério de equidade.

7. Recurso especial a que se dá parcial provimento.
”
(REsp n. 2.132.805/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025)
.

Quanto ao IPTU, é de responsabilidade da apelante a partir do momento da posse. Uma vez que esse ato não está comprovado na lide, a apelada é quem dever arcar com esse imposto.

A propósito:

“(...)

A cobrança de IPTU somente pode ser atribuída ao comprador se comprovada a posse do imóvel, o que não ocorreu nos autos, devendo o encargo permanecer com a vendedora.

(...)

Tese de julgamento:

A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxa de fruição depende da comprovação da posse e do uso do imóvel pelo comprador.

(...)”.
(
AP
1010236-02.2023.8.11.0003
, Quarta Câmara de Direito Privado. TJMT.
Julg
. 21/4/2025
).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso
para determinar
a retenção de 25% dos valores pagos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2026