Tribunal: TJMT
Processo: 1000324-81.2024.8.11.0023
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000324-81.2024.8.11.0023
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cessão de Direitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[WALKI VITORIO PARREIRA - CPF: 959.077.771-68 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), JENNYFFER DE OLIVEIRA FREITAS - CPF: 029.954.221-19 (APELANTE), G-7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 10.533.952/0001-24 (APELADO), ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS - CPF: 666.988.559-87 (ADVOGADO), GABRIEL DE ARAUJO BARRIOS - CPF: 061.806.621-77 (ADVOGADO), ANNA MARIA ROSA MAGALHAES - CPF: 703.038.111-45 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
PARCIAL PROCEDÊNCIA.
CESSÃO DE DIREITOS E TRANSFERÊNCIA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, referente a contrato de cessão de direitos e transferência de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinando a devolução de 80% dos valores pagos e estabelecendo sucumbência recíproca entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve erro material na sentença quanto ao valor base para restituição, considerando a alegação dos apelantes de que o magistrado não teria computado o pagamento de entrada; (
ii
) estabelecer se a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser recíproca ou reconhecida como sucumbência mínima dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Na hipótese de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, sem culpa do vendedor, é cabível a retenção parcial dos valores pagos a título de ressarcimento pelas despesas administrativas e operacionais, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.

4. A cláusula penal que estabelece retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, e não sobre os valores efetivamente pagos é considerada abusiva, sendo razoável a fixação do percentual de retenção em 20% sobre os valores efetivamente desembolsados.

5. Não há elementos probatórios suficientes nos autos que comprovem o pagamento de entrada no valor alegado pelos apelantes, não sendo possível modificar a base de cálculo estabelecida na sentença para restituição dos valores.

6. Configura-se sucumbência mínima quando os autores obtêm êxito no pedido principal de rescisão contratual e devolução de valores pagos, decaindo apenas quanto ao percentual de retenção, atraindo a incidência do parágrafo único do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido, apenas para reformar a sentença quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Tese de julgamento:

1. Na rescisão contratual de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 20% dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a cláusula que prevê retenção
sobre o valor total do contrato. 2. Configura-se sucumbência mínima quando a parte autora obtém êxito no pedido principal de rescisão contratual e devolução de valores pagos, decaindo apenas quanto ao percentual de retenção, devendo a parte requerida arcar integralmente com os ônus
sucumbenciais.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso
de apelação cíve
l
interposto por

WALKI VITORIO PARREIRA e JENNYFFER DE OLIVEIRA FREITAS
contra sentença que julgou
parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
ajuizada em face de
G7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
para
:

1) declarar rescindido o contrato;

2) condenar a requerida a restituir aos autores o valor de R$ 27.661,23 (vinte e sete mil, seiscentos e sessenta e um reais e vinte e três centavos), correspondente a 80% (oitenta por cento) do montante efetivamente pago, devidamente corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença;

3) confirmar a tutela de urgência anteriormente deferida.

Em razão da sucumbência recíproca,
condenou as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação,
na proporção de 30% para os autores e 70% para a requerida, nos termos do art. 86 c/c art. 85, § 2º, do CPC.

Na origem, os autores pleite
aram a rescisão do contrato de cessão de direitos e transferência de compromisso de compra e venda firmado em 11/08/2022, referente ao lote 28 da quadra EZE 00030 do Loteamento Jardim Fonte Nova I, bem como a devolução dos valores pagos, alegando abusividade da cláusula pena
l
que previa retenção de 10% do valor atualizado do contrato.

Em suas razões recursais, os autores alegaram erro material na sentença quanto ao valor base
para restituição, pois o magistrado teria considerado apenas o montante de R$ 34.576,54 sem computar o pagamento de entrada, sendo que o valor totalmente pago seria de R$ 39.825,61.

Sustentam a ocorrência da sucumbência mínima e não recíproca, uma vez que o pedido principal de rescisão contratual foi integralmente acolhido, havendo decaimento apenas quanto ao percentual de retenção, questão meramente acessória.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso
, para retificar o valor base da restituição para R$ 39.825,61, correspondente ao total efetivamente
pago e o afastamento da sucumbência recíproca, reconhecendo-se a sucumbência mínima dos apelantes.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº
337433909
, pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Extrai-se dos autos que
WALKI VITORIO PARREIRA
e JENNFFER DE OLIVEIRA FREITAS
ajuizaram
Ação de Rescisão
Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
em face de
G7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
alegando, em síntese, que
em 11/08/2022, firmar
am Cessão de Direitos e Transferência de Contrato de Compromisso de Compra e Venda nº 60081, tendo como objeto o lote 28 da quadra EZE 0030 o Loteamento Jardim Fonte Nova I, originalmente adquirido por
By
lux
Ind. E Com. De Luminárias e Equipamentos Hospitalares.

Aduziram que
, conforme documento de cessão, assumiram os pagamentos dali em diante, bem como seriam beneficiários dos pagamentos já realizados pelo adquirente originário.

Sustentaram que não possuem mais interesse na relação contratada, buscando a rescisão do contrato firmado. Contudo, conforme contratado, teriam descontado do montante pago a ser restituído multa penal de 10%
sobre o valor atualizado do contrato, montante este que consideram abusivo.

Requer
eram, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade do contrato firmado, bem como a suspensão da cobrança das parcelas v
encidas e vincendas, e ainda que a requerida se abstenha de efetuar negativação ou protestos em nome dos autores em virtude das parcelas do contrato objeto da demanda.

No mérito,
postularam a procedência da ação para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, sendo a requerida condenada a restituir aos autores a integralidade dos valores até o momento pagos, devidamente corrigidos desde o desembolso de cada parcela, autorizando
o desconto de 20% do valor pago a título de multa.

Em decisão de ID nº
337433882

foi deferida parcialmente a tutela de urgência, determinando que a parte requerida se ab
stivesse de cobrar as parcelas vincendas do contrato objeto dos autos, bem como de colocar o nome
da parte no rol dos inadimplentes em relação às parcelas vincendas, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00.

Devidamente citada, a requerida apresentou contestação no ID nº
337433886
,
alegando, em síntese, que
as obrigações contratuais foram livremente pactuadas entre as partes
e que a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva dos autos, caracterizando desistência.
Requer a improcedência.

Impugnação à contestação no ID nº
337433893
.

Intimados a especificarem as provas que pretendiam produzir,
as partes pugnaram pelo j
ulgamento antecipado da lide (ID nº
337433897
e
337433898
).

Ao sentenciar, o i. magistrado Dr. João
Zibordi
Lara julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se a dois pontos específicos: a) suposto erro material na fixação do valor base para restituição; b) distribuição dos ônus sucumbenciais.

Extrai-se dos autos que
as partes firmaram contrato de cessão de direitos e transferência de contrato de compra e venda de lote urbano
e termo aditivo
,
referente ao lote
28, quadra 00030, do Loteamento Jardim Fonte Nova I,
em Goiânia/GO, pelo valor de R$
179.455,40
a ser pago
em 158 parcelas de R$ 1.608,64 (ID nº
337433857
e
337433858
).

No caso em análise, os autores manifestaram expressamente o desinteresse na continuidade do contrato, pleiteando sua rescisão. Não houve nos autos qualquer alegação de inadimplemento contratual por parte da
requerida que justificasse a rescisão por culpa desta. Assim, corretamente reconheceu o magistrado a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa dos autores, sem que isso configure inadimplemento culposo, mas sim exercício regular de direito potestativo.

Quanto às consequências jurídicas dessa rescisão, especialmente no que tange à devolução dos valores pagos, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, que assim dispõe: "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Como a rescisão contratual decorreu de iniciativa dos autores, sem culpa da requerida, é cabível a retenção de parte dos valores pagos a título de ressarcimento pelas despesas administrativas e operacionais da empresa vendedora.

No caso em tela, o contrato previa em sua cláusula 11.12 que
"O MONTANTE DEVIDO POR CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS NO IMPORTE DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, SENDO QUE A ATUALIZAÇÃO SE DARÁ PELO MESMO ÍNDICE E VARIAÇÃO DESCRITA NO CAMPO 6.2 DO QUADRO RESUMO".
Contudo, acertadamente o magistrado reconheceu a abusividade da aplicação da cláusula penal sobre o valor total do contrato, e não sobre os valores efetivamente pagos, fixando o percentual de retenção em 20% sobre os valores efetivamente pagos pelos autores.

Quanto ao primeiro ponto do recurso, verific
a-se
que não há elementos suficientes nos autos para modificar a conclusão do magistrado de
primeiro grau.

Isto porque, a
alegação dos apelantes de que teriam efetuado pagamento de entrada no valor de R$ 5.249,07, elevando o montante total pago para R$ 39.825,61, não
foi comprovada nos autos
,
não havendo prova de que os autores tenham desembolsado
referido valor a título de entrada.

Contudo, no que tange à distribuição dos ônus sucumbenciais, assiste razão aos apelantes.

Com efeito, o pedido principal formulado na inicial - rescisão do contrato e devolução de valores pagos - foi acolhido pelo juízo de origem. O único ponto em que os autores não obtiveram êxito foi quanto ao percentual de retenção, tendo pleiteado inicialmente a devolução integral dos valores e, subsidiariamente, a retenção máxima de 20%, sendo este último pedido acolhido pelo magistrado.

Nesse contexto, é evidente que os autores decaíram de parte mínima do pedido, atraindo a incidência do parágrafo único do art. 86 do
CPC
, que assim dispõe:

"Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários."

No caso em análise, os autores obtiveram êxito no pedido principal de rescisão contratual e na devolução de valores pagos, tendo decaído apenas quanto ao percentual de retenção, o que configura sucumbência mínima.

Assim, considerando que os autores decaíram de parte
mínima do pedido, deve ser reformada a sentença neste ponto, para condenar a requerida ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, mantidos no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme fixado na sentença.

Ante o exposto,

dou parcial provimento
ao recurso
apenas
para

reforma
r
a sentença apenas no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais, condenar a requerida ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 86, parágrafo único, do
CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026