Tribunal: TJMT
Processo: 1003194-37.2021.8.11.0013
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-23
Data de publicação: 2026-07-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003194-37.2021.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Anulação, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ ANTONIO GOMIDES - CPF: 954.078.801-30 (APELADO), MARCELLY GARCIA VALDEZ - CPF: 023.075.331-09 (ADVOGADO), JOSEFA TORRES DE BRITO - CPF: 458.579.111-68 (APELANTE), FABIANO REZENDE - CPF: 143.190.378-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. RESTITUIÇÃO DO PREÇO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.. Apelação cível interposta por Josefa Torres de Brito Moreira contra sentença que declarou nulo contrato de compra e venda de imóvel e a condenou à restituição de R$ 55.000,00 ao adquirente, por haver alienado bem registrado em nome de terceiro, sem titularidade dominial.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a alienação de imóvel por quem não detém a propriedade registral configura venda a non domino, apta a ensejar a nulidade absoluta do negócio jurídico; e (ii) saber se a ausência de diligência do comprador afasta o dever de restituição do preço pela alienante.

III. Razões de decidir

3. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos somente se aperfeiçoa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato particular invocado pela apelante, desacompanhado de registro, não produziu efeitos reais, tampouco lhe conferiu legitimidade para dispor do bem.

4.. O regime de separação obrigatória de bens, vigente no casamento com o proprietário registral, impede a comunicação patrimonial automática. Com o falecimento do titular, o imóvel integrou o acervo hereditário e foi transmitido aos herdeiros, conforme formal de partilha e ação de imissão na posse. A apelante, assim, alienou bem alheio, caracterizando-se a venda a non domino e a consequente nulidade absoluta do negócio.

5.. A nulidade absoluta impõe o retorno das partes ao estado anterior. A eventual falta de cautela do adquirente repercute na análise de outras pretensões — como o afastamento dos danos morais —, mas não exonera a alienante do dever de restituir o preço recebido, sob pena de enriquecimento sem causa (CC, art. 884).

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"A alienação de imóvel por quem não detém a propriedade registral configura venda a non domino, gerando nulidade absoluta do negócio jurídico e o dever de restituição integral do preço pago, independentemente da diligência do adquirente."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 169, 884, 1.245 e 1.641, II; CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.811.800/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 12.12.2022; TJ-MT, Apelação Cível nº 00008343920138110107, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 27.11.2024; Tema 1178/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
JOSEFA TORRES DE BRITO MOREIRA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Pontes e Lacerda/MT, nos autos da
Ação Anulatória de Negócio Jurídico n. 1003194-37.2021.8.11.0013
ajuizada por LUIZ ANTONIO GOMIDES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, condenando a ora apelante à restituição da importância de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), corrigida monetariamente pelo INPC desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

A apelante, em suas razões recursais suscita, preliminarmente, o deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça.

No mérito, sustenta a plena validade do negócio jurídico, asseverando ser a legítima proprietária do bem em razão de contrato de compra e venda anteriormente celebrado com seu falecido esposo.

Argumenta que a
"apelante era a legítima proprietária do imóvel, tendo em vista a realização de contrato de compra e venda entabulado com o Sr. Sandoval, sendo que, no ato da assinatura do referido documento, foi realizada a entrega da posse e a tradição, o que já serve para comprovação da ratificar a propriedade da apelante. (...) O contrato de compra e venda obedeceu a todas as normativas legais exigidas pela legalidade do instrumento, além do fato de que houve a tradição do bem e ainda a posse mansa e pacífica até o momento em que vendeu o seu imóvel."

Argumenta, ainda, que o magistrado de primeiro grau incorreu em equívoco ao invocar o regime da separação obrigatória de bens, sustentando que a controvérsia não versa sobre divórcio, mas sobre sucessão hereditária.

Aduz, também, que o apelado não agiu como terceiro de boa-fé, uma vez que desocupou o imóvel sem oferecer resistência judicial.

Por fim, assevera que a ausência de registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis não afasta o alegado direito de propriedade decorrente da tradição e da posse, requerendo o provimento do recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
recurso de apelação cível
interposto por
JOSEFA TORRES DE BRITO MOREIRA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Pontes e Lacerda/MT, nos autos da
Ação Anulatória de Negócio Jurídico n. 1003194-37.2021.8.11.0013
ajuizada por LUIZ ANTONIO GOMIDES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, condenando a ora apelante à restituição da importância de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), corrigida monetariamente pelo INPC desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

Preambularmente, quanto aos pressupostos de admissibilidade, verifico que o recurso é tempestivo e preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de recorribilidade, razão pela qual dele conheço.

Infere-se dos autos que o autor celebrou contrato de compra e venda com a requerida, no ano de 2017, referente à aquisição de um terreno com uma casa, localizado no Lote 10 da Quadra 08, situado na Rua Otaviano Azambuja, s/n, Bairro Jardim Bela Vista III, em Pontes e Lacerda/MT, pelo valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais). Afirma que efetuou o pagamento integral do valor ajustado e realizou benfeitorias no imóvel, despendendo aproximadamente R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Aduz que, após alguns meses, procurou a requerida para requerer a transferência do bem para seu nome, mas suas tentativas restaram infrutíferas, uma vez que a requerida apresentava diversas justificativas. Relata que, ao ser questionada acerca da propriedade do terreno, a requerida apresentou um contrato particular firmado entre ela e seu falecido marido, Sr. Sandoval Nunes Moreira.

Alega que, posteriormente, tomou conhecimento, por intermédio do filho do falecido Sandoval, Sr. Videlgi Nunes Moreira, de que os bens registrados em nome de seu pai haviam sido transferidos aos herdeiros por meio de inventário judicial, incluindo o terreno objeto da negociação realizada com o autor. Sustenta que o Sr. Sandoval era casado com a requerida sob o regime da separação obrigatória de bens e que todos os bens do de cujus foram adquiridos com recursos próprios, razão pela qual a requerida não teria direito ao patrimônio deixado pelo falecido.

Diante desse contexto, o autor pleiteia a anulação do contrato de compra e venda, a restituição do valor pago, devidamente atualizado, bem como a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Regularmente citada, a requerida apresentou contestação (ID 93200754), na qual alegou que o autor tinha pleno conhecimento da situação do imóvel à época da aquisição, por manter relação de amizade com ela e sua família. Afirma que informou ao autor, no momento da celebração do negócio, que possuía apenas um contrato de compra e venda por meio do qual seu falecido esposo lhe teria transferido a propriedade do bem. Nega que o autor tenha procurado a requerida para solicitar a lavratura da escritura pública do imóvel.

Sustenta que o inventário de Sandoval Nunes Moreira foi realizado sem seu conhecimento, apesar de ostentar a condição de meeira do patrimônio. Aduz que não há falar em nulidade do negócio jurídico, porquanto seria proprietária dos imóveis adquiridos em razão dos contratos celebrados. Por fim, refuta a ocorrência de dano moral indenizável.

O juízo a quo julgou procedente os pedidos iniciais, no seguinte sentido

“[...] É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO.

O autor pretende a anulação do contrato de compra e venda firmado com a requerida, sob o fundamento de que esta não era proprietária do imóvel vendido, configurando-se, assim, vício no negócio jurídico.

Analisando os documentos juntados aos autos, verifica-se que o imóvel objeto do contrato (Lote 10, Quadra 08, Jardim Bela Vista III) estava registrado em nome de Sandoval Nunes Moreira, conforme matrícula nº 31467 do Cartório de Registro de Imóveis de Pontes e Lacerda/MT (ID 59679529).

Após o falecimento de Sandoval Nunes Moreira, ocorrido em
07/08/2018
, o imóvel foi transferido ao seu filho e herdeiro, Videlgi Nunes Moreira, por meio de formal de partilha expedido em 06/03/2019, conforme certidão de ID 59679527.

Constata-se, portanto, que à época da celebração do contrato de compra e venda entre o autor e a requerida (2019), o imóvel não estava registrado em nome da requerida, mas sim de seu falecido marido, Sandoval Nunes Moreira.

A requerida alega que possuía um contrato de compra e venda firmado com seu falecido marido (ID 59679537), datado de 11/05/2015, pelo qual teria adquirido parte do imóvel em questão. Contudo, tal contrato não foi levado a registro no Cartório de Imóveis, não tendo o condão de transferir a propriedade do bem, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.

Ademais, conforme certidão negativa de propriedade (ID 59679540), a requerida não possuía bens imóveis registrados em seu nome na circunscrição imobiliária de Pontes e Lacerda/MT.

Importante destacar que o casamento entre Sandoval Nunes Moreira e a requerida foi celebrado pelo regime de separação obrigatória de bens (ID 59679539), não havendo comunicação dos bens adquiridos anteriormente ao casamento, conforme dispõe o art. 1.641 do Código Civil.

Posteriormente, em ação de imissão na posse (Processo nº 1004161-53.2019.8.11.0013), foi reconhecido judicialmente que o imóvel pertencia aos herdeiros de Sandoval Nunes Moreira, tendo sido proferida sentença (ID 179216343) determinando a imissão dos herdeiros na posse do bem.

Diante desse cenário, resta evidente que a requerida vendeu ao autor um imóvel do qual não era proprietária,
configurando-se vício no negócio jurídico
.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO COM A INVALIDAÇÃO DE DOCUMENTO PÚBLICO – ESCRITURA PÚBLICA COM CESSÃO DE DOMÍNIO – VENDA A NON DOMINO – NEGÓCIO JURÍDICO ORIGINÁRIO NULO – CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS ADVINDAS NULAS – ESCRITURA ANULADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Ao exame do conjunto probatório é contundente à demonstração do fato constitutivo da pretensão do autor, de modo que restou comprovada a aquisição de bem imóvel pelos réus, ora apelantes, de quem não era dono, implicando em nulidade do referido documento e dos atos deles decorrentes. Não há que se falar em nulidade relativa ou anulabilidade, mas, sim em nulidade absoluta, cujo negócio jurídico não produzirá efeito por ofender princípios de ordem pública ante a existência de vícios essenciais para sua validade. “Ao que tudo indica, a situação declinada nos autos configura venda “non domino”, isto é, venda de imóvel pertencente a terceiros, sem a participação e autorização destes, apontando a existência de vício como causa da celebração do negócio jurídico .” (TJ-MT 00000376320158110052 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/02/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2021). (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003090-12.2009.8 .11.0004, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 02/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2024)

No entanto, cabe ressaltar que o autor, ao adquirir o imóvel, não adotou as cautelas necessárias para verificar a regularidade do negócio. Conforme seu próprio depoimento na audiência de instrução, não realizou diligências junto ao Cartório de Registro de Imóveis para verificar em nome de quem estava registrado o imóvel, contentando-se com o contrato de gaveta apresentado pela requerida.

A matrícula do imóvel (ID 59679529) estava disponível para consulta pública, e uma simples verificação junto ao Cartório de Registro de Imóveis teria revelado que o bem estava registrado em nome de Sandoval Nunes Moreira, e não da requerida.

Não obstante a falta de diligência do autor, tal circunstância não exime a requerida de sua responsabilidade por vender um bem do qual não era proprietária. O contrato de compra e venda firmado entre as partes é, portanto,
nulo.

Da Devolução do Valor Pago

Reconhecida a nulidade do contrato, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução do valor pago pelo autor à requerida, devidamente atualizado.

O autor comprovou o pagamento de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) à requerida, conforme CHEQUE de ID 59679525.

Assim, a requerida deve restituir ao autor o valor pago, devidamente atualizado desde a data do pagamento até o efetivo ressarcimento.

Dos Danos Morais

No que tange ao pedido de indenização por danos morais, entendo que não merece acolhimento.

O dano moral indenizável é aquele que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, causando abalo significativo à esfera extrapatrimonial da vítima. No caso em análise, embora o autor tenha sofrido transtornos em razão da anulação do contrato e da perda do imóvel, tais circunstâncias decorrem, em parte, de sua própria falta de diligência ao não verificar a regularidade do negócio antes de sua celebração.

A matrícula do imóvel estava disponível para consulta, e uma simples verificação junto ao Cartório de Registro de Imóveis teria evitado o problema. O autor, contudo, optou por confiar apenas no contrato de gaveta apresentado pela requerida, assumindo os riscos inerentes a tal conduta.

Ademais, não há nos autos elementos que comprovem que o autor tenha sofrido abalo moral significativo que ultrapasse o mero dissabor decorrente do descumprimento contratual. Os transtornos narrados na inicial são inerentes à frustração de expectativas contratuais, não configurando, por si só, dano moral indenizável.

Nesse sentido, a jurisprudência:

Portanto, não havendo comprovação de dano moral indenizável, improcede o pedido de condenação da requerida ao pagamento de indenização a este título. Nesse sentido:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. EXISTÊNCIA DE ERRO . IMÓVEL PERTENCENTE A TERCEIROS. DEVER DE RESSARCIR AO COMPRADOR O VALOR PAGO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. MERO ABORRECIMENTO . DANO MORAL. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. RECURSO PARCIALENTE PROVIDO. 1 . A norma do artigo 171, inciso II, do Código Civil, dispõe que é anulável o negócio jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. 2. Sendo evidente que a autora foi levada a erro pelo primeiro réu, tendo celebrado contrato de compra e venda com quem não era proprietário do imóvel e ainda efetuado o pagamento do preço avençado, a rescisão do contrato e a consequente devolução da quantia paga são medidas que se impõem. 3 . O inadimplemento de obrigação contratual, em regra, não acarreta dano moral, o qual pressupõe ofensa aos direitos da personalidade. (TJ-MG - AC: 10351130031179001 MG, Relator.: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 28/01/2020, Data de Publicação: 07/02/2020)

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

1)
DECLARAR
a anulação do contrato de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel localizado no Lote 10 da Quadra 08, Rua Otaviano Azambuja, s/n, Bairro Jardim Bela Vista III, em Pontes e Lacerda/MT;

2)
CONDENAR
a requerida a restituir ao autor o valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data do pagamento (07/08/2019) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

3) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. [...]”

Pois bem.

- Preliminar – Da Gratuidade da Justiça

Preambularmente, submeto à análise o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça formulado pela apelante.

Compulsando os autos, verifico que a recorrente é pessoa natural e aposentada, militando em seu favor a presunção de hipossuficiência econômica.

À luz do Tema 1178 do Superior Tribunal de Justiça, é vedado o uso de critérios meramente objetivos para o indeferimento de plano do benefício sem que haja elementos concretos que afastem a presunção legal.

Inexistindo nos autos evidências de que a apelante possua fortuna ou sinais externos de riqueza incompatíveis com o pedido,
defiro a gratuidade judiciária
apenas para fins de processamento
deste recurso,
observando-se a suspensão da exigibilidade nos termos do artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil.

- Do Mérito

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da validade do contrato de compra e venda de imóvel celebrado por pessoa que não detinha a propriedade registral do bem, hipótese caracterizada pela denominada
venda a non domino
.

Para o deslinde da questão, impõe-se examinar o sistema de transmissão da propriedade imobiliária adotado pelo Código Civil, bem como os reflexos do regime de bens sobre os direitos patrimoniais e sucessórios envolvidos na controvérsia.

Nesse contexto, cumpre destacar que o artigo 1.245 do Código Civil dispõe, de forma inequívoca, que a transferência da propriedade imobiliária entre vivos som
ente se aperfeiçoa mediante o registro do respectivo título translativo no Cartório de Registro de Imóveis
. Até que tal providência seja efetivada, o alienante permanece, para todos os efeitos legais, como titular do direito de propriedade.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2
o
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Na hipótese dos autos, a matrícula n. 31.467 evidencia que a propriedade registral do imóvel
permanecia em nome de Sandoval Nunes Moreira
, inexistindo qualquer registro que atribuísse à apelante a titularidade dominial do bem.

Desse modo, a alegação de que a recorrente seria proprietária em razão de contrato particular celebrado com seu falecido esposo
não merece acolhimento
. Isso porque referido instrumento, desacompanhado do indispensável registro imobiliário, possui eficácia restrita ao âmbito obrigacional, produzindo efeitos apenas entre os contratantes, sem aptidão para operar a transferência da propriedade nem para gerar efeitos perante terceiros.

Em outras palavras, embora o contrato particular possa constituir fonte de direitos e obrigações entre as partes que o celebraram
, não se revela suficiente para promover a aquisição da propriedade imobiliária
, a qual, por expressa determinação legal, somente se consolida com o registro do título no fólio real.

A esse quadro fático-jurídico soma-se circunstância igualmente relevante:
a apelante era casada com o proprietário registral sob o regime da separação obrigatória de bens
, nos termos do artigo 1.641, inciso II, do Código Civil, em razão da idade do nubente à época da celebração do matrimônio.

Nessa perspectiva, os bens pertencentes ao cônjuge, sejam aqueles adquiridos antes do casamento, sejam os incorporados ao seu patrimônio durante a constância da união, não se comunicam automaticamente ao outro consorte, ressalvada a hipótese de demonstração do esforço comum na aquisição patrimonial, circunstância que não encontra amparo no conjunto probatório dos autos.

Desse modo, com o falecimento do Sr. Sandoval Nunes Moreira, o imóvel
passou a integrar o respectivo acervo hereditário, submetendo-se às regras da sucessão legítima e destinando-se aos herdeiros habilitados
.

Tal conclusão encontra respaldo não apenas no processo de inventário, mas também na Ação de Imissão na Posse n. 1004161-53.2019.8.11.0013 (ID 370788413), ajuizada pelos herdeiros legítimos de Sandoval Nunes Moreira em face da ora apelante, Josefa Torres de Brito.

Da análise daqueles autos, verifica-se que os sucessores foram imitidos na posse dos seguintes imóveis integrantes do espólio:
Lote n. 12 da Quadra 19, Jardim Bela Vista III
, com área de 610,87 m2 (Matrícula n. 26.273 do CRI);
Lote n. 10 da Quadra 08, Jardim Bela Vista III
, com área de 650,00 m2 (Matrícula n. 31.467 do CRI);
Lote n. 13 da Quadra 04, Residencial Proença
, com área de 375,00 m2 (Matrícula n. 23.932 do CRI);
Lote n. 06 da Quadra 05, Loteamento São Gabriel
, com área de 218,44 m2 (Matrícula n. 23.369 do CRI); e
Lote n. 10 da Quadra 15, Jardim Bela Vista
, com área de 450,88 m2 (Matrícula n. 26.323 do CRI).

Na referida demanda, restou consignado que "
o casamento entre Sandoval Nunes Moreira e Josefa Torres de Brito foi celebrado sob o regime da separação obrigatória de bens, em 14 de novembro de 2007
", bem como que
"os imóveis foram adquiridos pelo de cujus com recursos provenientes da venda de uma propriedade rural de sua exclusiva titularidade".

Tais circunstâncias reforçam a conclusão de que os
bens integravam o patrimônio exclusivo do falecido
e, por conseguinte, compunham o
acervo hereditário submetido à sucessão, inexistindo elementos capazes de demonstrar a transferência da propriedade à apelante
ou de legitimar a posterior alienação do imóvel objeto da presente demanda.

Conforme demonstrado, a apelante não detinha a titularidade dominial do imóvel negociado, tampouco possuía instrumento hábil a lhe conferir poderes de disposição sobre o bem.

O contrato particular que afirma ter celebrado com o falecido Sandoval Nunes Moreira, além de desprovido de registro, jamais foi apto a operar a transferência da propriedade imobiliária, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. O bem, ao tempo da alienação, integrava o patrimônio do de cujus e, após sua morte, passou a compor o acervo hereditário submetido à sucessão.

Nesse cenário, a alienação realizada pela recorrente revelou-se juridicamente incapaz de produzir o efeito que lhe era essencial: a transferência do domínio ao adquirente. A controvérsia, portanto, não se limita ao mero inadimplemento de obrigação contratual, mas envolve a própria impossibilidade de concretização da prestação assumida pela vendedora, que negociou bem cuja propriedade não lhe pertencia.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte Estadual, já mencionada, orienta-se no sentido de que situações dessa natureza não podem ser chanceladas pelo ordenamento jurídico, sob pena de grave comprometimento da segurança das relações patrimoniais e da confiabilidade do sistema registral imobiliário. A tutela da fé pública registral não constitui formalismo excessivo; ao contrário, representa instrumento indispensável à estabilidade das relações jurídicas envolvendo direitos reais sobre imóveis. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS . NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO . 1.
Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.
Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes . 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1811800 RS 2019/0122064-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS C/C PERDAS E DANOS E REITEGRAÇÃO DE POSSE – PRESCRIÇÃO - FALSIFICAÇÃO DE PROCURAÇÃO UTILIZADA PARA LAVRATURA DA ESCRITURA – VENDA A NOM DOMINO - NEGÓCIO JURÍDICO NULO QUE NÃO SE CONVALIDA COM O TEMPO - ARTIGO 169 DO CC/2002 – RECURSO PROVIDO. 1. Caracteriza-se venda a non domino o contrato de compra e venda firmado por quem não é titular do domínio do imóvel, ocasionando a nulidade absoluta do pacto, diante de falta de legitimação para o negócio jurídico . 2. Sendo nulo de pleno direito o pacto de compra e venda celebrado por mandatário destituído de poderes necessários, com inobservância de forma prevista em lei, o negócio jurídico não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do CC/02), portanto, não havendo falar em prescrição. 3 . Recurso provido.- (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00008343920138110107, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 27/11/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2024)

Por essa razão, correta a sentença ao determinar a restituição integral dos valores desembolsados pelo autor. Uma vez reconhecida a impossibilidade de subsistência dos efeitos patrimoniais decorrentes da avença, a recomposição da situação anterior constitui consequência necessária do desfazimento do negócio. Admitir solução diversa equivaleria a permitir que a alienante conservasse vantagem econômica obtida mediante contrato que se mostrou inapto a produzir o resultado jurídico prometido ao adquirente.

Nem mesmo a alegada falta de cautela do autor é capaz de afastar essa conclusão. É certo que a consulta prévia à matrícula imobiliária constitui providência recomendável e que a sua ausência pode repercutir na análise de outros pedidos formulados na demanda, como adequadamente reconhecido pela magistrada sentenciante ao rejeitar a pretensão indenizatória por danos morais. Todavia,
tal circunstância não tem o condão de exonerar a recorrente do dever de restituir a quantia recebida
.

Isso porque
a restituição não decorre de um juízo de maior ou menor diligência do comprador,
mas da
impossibilidade jurídica de manutenção dos efeitos econômicos do negócio tal como celebrado
. A retenção do preço pela apelante, após reconhecida a inexistência de legitimidade para alienar o bem, importaria manifesta afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, positivado no artigo 884 do Código Civil.

Desse modo, não se vislumbra qualquer fundamento apto a justificar a reforma da sentença, que examinou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente as normas de regência à hipótese dos autos.

Assim, correta a condenação da apelante à restituição da quantia de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), acrescida dos consectários legais fixados na sentença, por representar providência indispensável à recomposição do patrimônio do adquirente e ao restabelecimento do equilíbrio jurídico rompido pela celebração do contrato.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito, lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

De ofício, e em observância ao artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, observada, todavia, a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça ora deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2026