Tribunal: TJMT
Processo: 1003263-81.2023.8.11.0051
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003263-81.2023.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARLETE DE SOUZA DA SILVA - CPF: 001.265.561-99 (APELANTE), BRUNA SUELEN SCHWINN - CPF: 058.107.089-51 (ADVOGADO), LELIANE REAMI - CPF: 024.852.361-94 (ADVOGADO), ALINE KELLE VIEIRA MEDRADO - CPF: 061.283.231-70 (ADVOGADO), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (APELADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:

MARLETE DE SOUZA DA SILVA

APELADO:

VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA.

EMENTA.
DIREITO DO CONSUMIDOR.
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES
.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO
. DISTRATO POR
INICIATIVA DO
ADQUIRENTE.
AVENÇA
CELEBRAD
A
APÓS A LEI Nº 13 .786/2018. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA.

SENTENÇA QUE DETERMINOU A RESTITUIÇÃO
AO CONSUMIDOR
EM ATÉ 12 PARCELAS
MENSAIS
.
ANTINOMIA APARENTE
ENTRE O ART. 32-A DA LEI N.º
6.766/1979 E AS NORMAS DE PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR.

DIÁLOGO DAS FONTES.
FILTRAGEM CONSTITUCIONAL.
PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

ARTS. 5°, INCISO XXXII
, § 2º; ART.
170, INCISO V,
AMBOS
DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL
.
SÚMULA N.º 543/STJ. TEMA N.º 577/STJ.

A RESTITUIÇÃO DOS VALORES DEVE OCORRER DE FORMA IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA
.
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta pela autora contra sentença que, em ação declaratória de resilição contratual cumulada com restituição de valores, reconhecida a relação de consumo, determinou a restituição das parcelas pagas
mediante o
parcelamento em até 12 (doze) parcelas mensais, com fundamento no art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979 (incluído pela Lei n.º 13.786/2018).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se, configurada relação de consumo, é aplicável a regra do art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979 para autorizar a restituição parcelada dos valores, ou se deve prevalecer o Código de Defesa do Consumidor, impondo a restituição imediata e em parcela única.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A restituição parcelada, nas relações submetidas ao Código de Defesa do Consumidor, mostra-se incompatível com o microssistema protetivo consumerista, por importar desvantagem exagerada ao consumidor e permitir vantagem excessiva ao fornecedor, em desconformidade com a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, incidindo o regime de vedação
às
práticas abusivas e
da
nulidade de cláusulas abusivas (CDC,
arts
. 39 e 51, incisos II, IV e IX).

4.
Ademais, a
disciplina do art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979 (Lei do Distrato) não afasta, por si só, a incidência do C
ódigo de Defesa do Consumidor
quando caracterizada a relação de consumo, impondo-se a solução do aparente conflito normativo pelo diálogo das fontes, à luz
da filtragem constitucional
da tutela do consumidor (CF/88,
arts
. 5º, XXXII e § 2º, e 170, V)
e
dos fins sociais e das exigências do bem comum (CPC, art. 8º)
.

5.
Assim, c
onfigurada a relação de consumo, afasta-se o parcelamento da restituição previsto na Lei n.º 6.766/1979, preservando-se a orientação consolidada de que a restituição deve ocorrer de imediato e em parcela única, conforme a Súmula n.º 543 e o Tema Repetitivo n.º 577 do STJ,
mas
sem alteração
, no caso em exame,
dos critérios de apuração do
quantum
fixados na sentença, por não constituírem objeto da insurgência recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso provido. Sentença parcialmente reformada.

Teses de julgamento:

“
Configurada
a
relação de consumo em contrato de compra e venda de lote urbano, o parcelamento da restituição previsto no art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979 (incluído pela Lei n.º 13.786/2018) não se aplica, devendo prevalecer
, mediante diálogo das fontes por filtragem constitucional,
o Código de Defesa do Consumidor no controle de cláusulas e práticas abusivas
, com fulcro nos
arts
. 5º, XXXII e § 2º, e 170, V
, da CF/88, cumulados com
a busca pelos fins sociais e às exigências do bem comum, nos termos do art. 8º do Código de Processo Civil.”

______

Dispositivos relevantes citados: CF/88,
arts
. 5º, XXXII e § 2º, e 170, V; CDC,
arts
. 1º, 39 e 51, incisos II, IV e IX; CPC, art. 8º
;
art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979
.

Jurisprudência relevante citada: Súmula n.º 543/STJ; Tema Repetitivo n.º 577/STJ
;
STJ - REsp: 00000000000002221379 SP 2025/0230075-1, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/12/2025
;
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10324142520238110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 11/02/2026
;
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10509926520258110041, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 28/01/2026
;
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10001536320238110087, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 21/01/2026
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de
r
ecurso de Apelação,
interposto p
or

MARLETE DE SOUZA DA SILVA
,
contra sentença

(ID
.

342622863
)

proferida pelo Juízo da
1ª Vara da Comarca de Campo Verde/
MT que,
nos autos da Ação de Restituição
de
Parcelas Pagas
movida em desfavor
de
VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA.
,
julgou
parcialmente
procedente
s
o
s
pedido
s
,

nestes termos:

[...]

Vistos etc.

MARLETE DE SOUZA DA SILVA, devidamente qualificada, ajuizou a presente ação declaratória em face de EL SHADAI CAMPO VERDE SPE LTDA, pessoa jurídica igualmente qualificada, visando à restituição integral das prestações pagas.

Para tanto, alegou que, tendo ajustado a compra de lote urbano pelo valor de R$ 69.600,00, procedeu ao pagamento de entrada de R$ 4.176,01, seguida de 13 prestações de R$ 468,72. Em razão de dificuldades financeiras, a Requerente não teria quitado as prestações
mensais e, por isso,
pediu o distrato
, sendo-lhe informado que a restituição se limitaria à quantia de R$ 772,24.

Questionou, então, o montante da cláusula penal e, também, os encargos remuneratórios de 0,5% ao mês e a correção monetária pelo IPC-A. Haveria, segundo a Requerente, ilegalidade no acréscimo lançado ao imóvel para o parcelamento do preço. Também divergiu do procedimento adotado para a resolução do contrato, a ocorrer sem a constituição em mora. Afirmou a ilegalidade da cláusula de indenização por fruição de imóvel vago.

Ao final, pediu a declaração da invalidade da cláusula referente aos encargos remuneratórios, com a restituição do equivalente ao dobro do exigido, e bem assim o reconhecimento da mora da Requerida, com a aplicação da cláusula penal correspondente. Alternativamente, pediu a limitação da retenção ao patamar de 10% sobre o valor do contrato.

Recebida a inicial (id. 127141758), a Requerida foi citada (id. 143902293) e compareceu à audiência de conciliação (id. 151887606), sem que fosse possível a composição.

A Requerida ofereceu contestação (id. 153810413). Por meio dela, impugnou o pedido de gratuidade da Justiça. No mérito, imputou a mora à Requerente, confirmando o posterior distrato. Quanto à restituição, informou a retenção da comissão de corretagem (R$ 4.176,04), da multa por fruição do imóvel, das despesas processuais e dos impostos e contribuições devidas.

Novamente aos autos (id. 154620850), a Requerente defendeu a pertinência da gratuidade da Justiça. No mérito, reiterou os termos iniciais.

Intimadas (id. 164015979), as Partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

É o relato do necessário. Fundamento.

— Do Julgamento Antecipado:

O deslinde da demanda não depende de instrução probatória. Assim, atento aos princípios da celeridade e da economia processuais, conheço diretamente do pedido, julgando antecipadamente a lide.

Com efeito, tratando-se de lide em que se questionam cláusulas contratuais, o julgamento do mérito fica a depender, apenas, da consideração dos ajustes feitos pelas Partes e, evidentemente, de eventual conformidade deles ao ordenamento jurídico.

Ademais disso, como relatado, as Partes desistiram da produção de novas provas e pediram justamente o julgamento imediato.

— Da Impugnação à Gratuidade da Justiça:

Sabe-se que, nos termos do art. 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, “presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural” e, em razão dessa presunção, só se admite ao juiz o indeferimento do pedido “se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade”.

No caso dos autos, a Requerida questionou a pertinência do benefício, embasado, apenas, no contrato objeto da presente ação. É dizer que nada mais acrescentou, para além do que já constava dos autos, para corroborar a alegação de impertinência do benefício.

Entretanto, ao menos no meu sentir, o parcelamento a que se submeteu a Parte autora para a aquisição dos direitos sobre o lote urbano é perfeitamente compatível ao benefício da gratuidade.

É dizer que, a despeito do preço atribuído ao bem, o parcelamento feito está a demonstrar justamente a insuficiência de recursos financeiros para o pagamento das custas processuais.

Consequentemente, mantém-se hígida aquela presunção de veracidade que a lei processual confere à declaração de hipossuficiência.

AFASTA-SE, pois, a impugnação à gratuidade da Justiça.

— Do Mérito:

Da Revisão Contratual e do Preço do Imóvel:

Está no art. 421 do Código Civil a diretriz à limitação à liberdade contratual: a função social do contrato é que haveria de servir como critério à autonomia privada, que, como se sabe, confere aos cidadãos o poder de autodeterminação para a celebração dos negócios tendentes à satisfação de seus interesses.

Embora se qualifique tal diretriz como fundamento para a modificação, pelo Poder Judiciário, das relações privadas, é fato que a intervenção deve atender aos limites impostos pela própria lei.

Quanto a eles, observa-se o disposto nos
arts
. 421 e 421-A do Código Civil:

“Art. 421. (...)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas,
prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
.

Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais
presumem-se paritários e simétricos
até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais (...).”

Reconhece-se, no caso, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, de maneira que, havendo previsão expressa por norma consumerista a afastar o negócio livremente pactuado pelas Partes, justificar-se-ia a intervenção do Estado para o reequilíbrio da relação.

Pois bem.

Quanto ao compromisso de compra e venda em questão, nota-se a alegação de abuso quando da fixação do preço do imóvel. Entretanto, da análise do contrato e do demonstrativo de pagamentos apresentado pela própria Requerente 9id. 127088242), não se confirmou o alegado.

Com efeito, está no Quadro-Resumo (id. 127086090, p. 3), o valor total de aquisição do imóvel, de R$ 69.600,00, já incluída a comissão de corretagem, de R$ 4.176,00, consignada no item VI do aludido quadro.

Em relação ao reajuste, consignou-se, no item V do Quadro-Resumo, a cobrança de juros de 0,5% ao mês, acrescido da variação do IPCA. Também se determinou o sistema de amortização adotado para o cálculo das prestações, qual seja, a tabela PRICE (id. 127086090, p. 3).

Por conta disso, procedeu-se ao lançamento dos juros, segundo a aludida tabela PRICE, resultando, assim, em prestações de R$ 468,72.

Ademais disso, passado o prazo de doze meses, em agosto de 2021, a Requerida atualizou o valor da prestação, elevando-a em exatos R$ 37,76, correspondentes a 8,055%, de maneira compor nova mensalidade, agora de R$ 506,48.

Ao menos no meu sentir, e já antecipando a devida vênia à Requerente, nenhum excesso se nota quando da composição do preço.
A correção monetária pelo IPCA, índice esse inclusive adotado por certo tempo para o ajuste das dívidas judiciais, não revela excesso. E, da mesma forma, a imposição de juros de 0,5% ao mês não se mostra abusiva.

Assim, bem demonstrado o preço no quadro resumo, com a concordância expressa da Requerente, presume-se válida a obrigação assumida pela Parte, na condição de promitente compradora.

Da Resolução do Contrato e da Constituição em Mora:

Segundo a Requerente o contrato se resolveria de pleno direito na hipótese de inadimplemento, nos termos da Cláusula 4.3 do instrumento do compromisso. Tal previsão contrariaria a regra do art. 32 da Lei 6.766/79, que só admitiria o desfazimento do contrato por mora do adquirente “depois de constituído em mora o devedor”.

De fato, nos termos do art. 32, e § 1º, da Lei 6.766/79,a resolução do contrato se opera depois de 30 (trinta) dias da constituição do promitente comprador em mora, necessariamente a ocorrer mediante intimação pelo Oficial do Registro de Imóveis. Veja:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1ºPara os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

No contrato, porém, consignou-se cláusula resolutória expressa, a operar de forma a resolver o contrato de pleno direito. Veja (id. 127086090, p. 14):

“4.3. Não obstante seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, o presente contrato será considerado resolvido pela VENDEDORA
de pleno direito
:

a) Se o(s) COMPRADOR(ES) não pagar(em) qualquer prestação do preço de aquisição do LOTE e deixar de pagar a mora;

b) Se o(s) COMPRADOR(ES) não cumprir(em) qualquer outra obrigação prevista neste contrato.”

Embora a aludida cláusula mencione a possibilidade de pagara mora – talvez, purgar –, o caput é explícito ao admitir a resolução do contrato de pleno direito, em tudo a corresponder a um desfazimento automático, independentemente de ato complementar.

Evidentemente, a norma prevista no art. 32 da Lei de Parcelamento Urbano não é de natureza dispositiva. Cogente, não admite que a vontade das partes afaste o procedimento legalmente imposto para a constituição em mora do promitente comprador de lote urbano.

O contrato, pois, a determinar o afastamento do requisito legal para a resolução do negócio, pretendeu dispor sobre situação fora dos limites da autonomia privada das partes. É, naquele ponto específico, ilegal, assim a justificar a procedência do pedido declaratório feito na inicial.

Mas, ao contrário do que defendeu a Requerente, a consequência da ilegalidade da cláusula resolutiva expressa só vai até a declaração de sua invalidade e, evidentemente, à ineficácia de eventual resolução contratual que, porventura, a Requerida tenha considerado só em razão da mora da Compradora.

É bem verdade que a discussão acerca da constituição em mora se mostra meramente teórica, já que, no caso dos autos, as Partes ajustaram o distrato, de maneira que a necessidade, ou não, da notificação se mostra irrelevante.

Assim, a despeito da invalidade constatada, falta interesse utilidade à Requerente para questionar hipótese contratual de resolução de contrato já encerrado em razão do acordo mútuo dos contratantes.

– Da Mora da Requerente:

O que não está no desdobramento lógico da invalidade da cláusula – mesmo antes do distrato afirmado pelas Partes – é a alegada inversão do ônus pela culpa da resolução do contrato.

É dizer que, no caso dos autos, amorada Requerente em efetuar o pagamento das prestações mensais, por si só, de pleno direito, não haveria de autorizar a resolução do contrato. Em outras palavras, não se operaria a cláusula resolutiva expressa, só em razão do atraso. Apesar dessa ineficácia da cláusula resolutiva, fato é que a Requerente estava em mora, sem nenhum motivo para que se imputasse a falta contratual à Requerida.

Afasta-se, pois, a alegação.

Da Indenização pela Fruição do Imóvel:

Segundo a Requerente, seria nula a cláusula em que se previu o pagamento de indenização à Requerida pela fruição do imóvel em caso de desfazimento do contrato por culpa da Compradora.

Está no contrato, na Cláusula Quinta, referente à rescisão contratual (id. 127086090, p. 15):

“CLÁUSULA QUINTA – DA RESCISÃO CONTRATUAL

5.1. No caso de distrato nos termos ora tratados, serão apuradas as quantias pagas pelo(s) COMPRADOR(ES), e delas serão descontadas as despesas e prejuízos incorridos pela VENDEDORA, atualizadas monetariamente, quais sejam:

(...)

(v) Valores
correspondentes à fruição do imóvel
, equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do CONTRATO (...);”

Importante para a análise da questão é a alegação da Requerente, jamais disputada pela Requerida, no sentido de que o lote vendido ainda não possui nenhuma edificação.

Assim se considera, porque, em verdade, a solução não passa pela legalidade ou não da norma. Aliás, o art. 32-A, I, da Lei 6.766/79 é explícito a admitir tal indenização, de maneira que não se poderia falar, tecnicamente, em ilegalidade.

O que parece ocorrer no caso dos autos é que, tratando-se de lote sem edificação, não se tem a operação da cláusula, porque a Requerida sequer descreveu alguma vantagem que a Requerente possa ter tido pela posse do imóvel durante o período de vigência do contrato.

Se não se descreveu vantagem, não há fruição a justificar a indenização pretendida pela Requerida e a questão se resolve, então, no plano da eficácia, não no da validade.

Corrobora o entendimento desposado nesta oportunidade, a própria redação do art. 32-A, I, da aludida norma, especificamente na parte em que menciona a possibilidade de desconto dos “valores correspondentes à
eventual
fruição do imóvel”, assim a admitir a conclusão de que o proveito pode, ou não, ocorrer.

Não se acolhe a tese da Defesa, no sentido de que a cláusula teria “aspecto punitivo” e de “comprometimento do promitente-comprador de que não irá se utilizar da compra somente para promover a especulação imobiliária”(id. 153810413, p. 19).

A um, porque, se a conduta da Requerente houvesse de deflagrar alguma sanção, não haveria de ser a Requerida a legitimada a tanto.

A dois, porque o argumento se desfaz por si mesmo quando se considera que a sanção haveria de ser aquela que entregasse valor considerável à Requerida.

A ser permitida a crítica, parece por demais cínica a alegação de que a Requerida haveria de merecer algum valor adicional por ter a Requerente deixado de dar uso adequado ao imóvel.

Afasta-se, pois, a cláusula.

Da Retenção de 10% do Valor do Contrato:

A mesma Cláusula Quinta previu cláusula penal, a autorizar a retenção, pela Requerida, do que corresponder a 10% do valor atualizado do contrato em razão da resolução determinada pela Requerente. Veja (id. 126811253, p. 15):

“CLÁUSULA QUINTA – DA RESCISÃO CONTRATUAL

5.1. No caso de distrato nos termos ora tratados, serão apuradas as quantias pagas pelo(s) COMPRADOR(ES), e delas serão descontadas as despesas e prejuízos incorridos pela VENDEDORA, atualizadas monetariamente, quais sejam:

(...)

(
ii
) O MONTANTE DEVIDO POR CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS, NO IMPORTE DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, SENDO QUE A ATUALIZAÇÃO SE DARÁ PELO MESMO ÍNDICE E VARIAÇÃO DESCRITA NO QUADRO RESUMO;”

Nada há contra tal disposição contratual. Bem ao contrário, autoriza-a o art. 32-A, II, da
Lei 6.766/79
:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

(...)

II -
o
montante devido por cláusula penal
e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal,
limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
;

Mantém-se, pois, a previsão contratual.

Da Restituição dos Valores:

Sendo, eventualmente, operada a resolução do contrato, a partir da notificação da Requerente, conforme deliberado nesta oportunidade, a restituição ocorrerá nos termos do que as Partes ajustaram,
excluindo-se, apenas, a indenização pela fruição do imóvel.

Admite-se, inclusive, o parcelamento questionado pela Requerente.

Isso porque, nos termos do art. 32-A, § 1º, II, autoriza-se que a restituição se faça em doze meses. Veja:

“Art. 32-A. (...)

§ 1º
O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais
, com início após o seguinte prazo de carência:

I –
em
loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para a conclusão das obras;

II –
em
loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.”

Decido.

Pelo exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO parcialmente procedentes os pedidos aduzidos pela Requerente para DECLARAR a ineficácia, no caso em tela, da cláusula que admite a fruição por lote não edificado.

DEIXO de conhecer do pedido de invalidade da cláusula resolutiva expressa, dada a falta de interesse processual.

A Requerida deverá proceder à restituição dos valores na forma contratada, excluindo-se, apenas, quaisquer valores referentes à fruição do imóvel.

Tendo em vista a sucumbência parcial, CONDENO cada uma das Partes ao pagamento de metade das custas.

CONDENO a Requerida ao pagamento dos honorários da Procuradora da Requerente, desde logo fixados no que corresponder a 10% do proveito econômico auferido por meio da presente ação.

CONDENO a Requerente ao pagamento de honorários arbitrados no que corresponder a 10% sobre a diferença entre o valor atualizado da causa e o proveito econômico efetivamente auferido.

Em relação à Requerente, porém, considerando a gratuidade da Justiça, a exigibilidade das verbas de sucumbência fica sobrestada pelo prazo máximo de 5 (cinco) anos, na forma do art. 98, § 3º, do CPC.

[...]

[Grifos
nossos e do
original]

Em suas razões
recursais
(ID
.

342622864
)
,

a apelante sustenta as seguintes teses:

Ilegalidade do parcelamento para a devolução dos valores pagos

A apelada
, por sua vez,

apresenta contrarrazões (ID
.

342622868
)
nas quais rebate as alegações da
apelante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo,
conforme
certidão de ID.
342622865
,
e preparo
isento, uma vez que
a apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos da certidão de ID. 342638371.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE:
MARLETE DE SOUZA DA SILVA

APELADO:
VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA.

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de
r
ecurso de
A
pelação
interposto
contra sentença
proferida pelo Juízo da

1ª Vara da Comarca de Campo Verde/MT que, nos autos da Ação de Restituição de Parcelas Pagas movida em desfavor
da ora apelada
, julgou parcialmente procedentes os pedidos
, mas deter
minou, em razão da culpa da requerente, a restituição das parcelas pagas
de modo
parcelad
o.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou que,
nos termos do art. 32-A, § 1º
,
da Lei n.º
6.766/1979, acrescido pela Lei n.º 13.786/2018
,
para os casos de resolução contratual por fato imputado ao adquirente,
o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela apelante.

1.
Ilegalidade do parcelamento para a devolução dos valores pagos

A apelante sustenta que

a sentença merece reforma porque, ao não determinar a restituição imediata e integral dos valores, teria incorrido em equívoco jurídico, violando frontalmente o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Para a apelante, permitir retenção e/ou parcelamento chancela prática abusiva e desequilibrada, colocando-a em desvantagem exagerada
.

Acrescenta que a legislação consumerista tutela o consumidor contra práticas desleais e cláusulas que violem
a
boa-fé objetiva e
o
equilíbrio contratual.

Afirma que a retenção integral ou o parcelamento configurariam enriquecimento ilícito da apelada, que se beneficiaria indevidamente do desfazimento do contrato.

Ademais, cita
o Tema 577

e a Súmula n.º 543
do STJ, que fix
aram
tese no sentido de
ser abusiva a cláusula que determine
a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada
, para as hipóteses de
resolução de promessa de compra e venda de imóvel em relação de consumo.

Por conseguinte, assevera que
a restituição deve ser imediata e que a forma parcelada seria abusiva em contratos submetidos ao CDC.

Desse modo,
pede a reforma da sentença
para
condenar a
apelada
ao ressarcimento dos valores
,
devidos

em

decorrência da resolução do contrato, em parcela únic
a.

A apelada, por sua vez, argumenta que
a sentença deve ser mantida no tocante à forma de restituição dos valores pagos, afirmando que a devolução parcelada está

prevista em lei (Lei nº 13.786/2018, art. 32-A e §1º) e

no contrato
.

Nesse sentido, d
estaca que
, em consonância com a legislação atual, o i
tem XIV do “Quadro Resumo” do contrato prevê restituição em caso de rescisão por iniciativa do comprador, “em até 12 (doze) parcelas mensais”
.

Assim, assevera que há previsão legal e
específica para devolução de valores
, na forma parcelada,
quando a rescisão é pedida pelo comprador e que, por isso, deve ser aplicada ao caso concreto, pois o contrato foi celebrado em 18/06/2020
, após a Lei n.º 13.786/2018.

Por conseguinte, a apelada pede o desprovimento do recurso e a manutenção integral da sentença.

Pois bem
. Verifica-se que assiste razão à apelante.

Is
so porque
,
a restituição do valor de forma parcelada, nas relações submetidas ao
Código de Defesa do Consumidor
, constitui prática
incompatível
com o microssistema protetivo consumerista, por importar desvantagem exagerada ao consumidor e permitir vantagem excessiva ao fornecedor, em descompasso com a
boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual
, sendo conduta que se amolda, conforme o caso, ao regime de
vedação a práticas abusivas (art. 39) e à nulidade de cláusulas abusivas (art. 51, incisos II, IV e IX, do CDC).

A propósito, a alteração legislativa que passou a admitir, em determinadas hipóteses, a restituição
em até 12 parcelas mensais
(art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979, incluído pela Lei n.º 13.786/2018) não afasta, por si só, a incidência do
regime consumerista
quando caracterizada a relação de consumo.

É que, em hipóteses como a presente, tem-se típica relação entre
fornecedor
(loteadora/incorporadora, que atua profissionalmente na comercialização) e
consumidor
(adquirente final), atraindo a incidência do CDC como
norma de ordem pública e interesse social (art. 1º
do CDC
)
, cuja finalidade é reequilibrar a relação contratual estruturalmente assimétrica
,
uma vez que a CF/88 escolheu por
erigir a defesa do consumidor como
dever do Estado
, na forma de
direito fundamental
com
natureza
de cláusula pétrea
, e como
princípio da ordem econômica
.
Veja-se:

Constituição da República de 1988
:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[...]

XXXII -
o Estado promoverá, na forma da lei, a defesa do consumidor
;

[...]

Art. 170.
A ordem econômica
, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a
todos existência
digna, conforme os ditames da justiça social,
observados os seguintes princípios:

[...]

V -
defesa
do consumidor;

[...]

Código de Defesa do Consumidor:

Art. 1° O presente código estabelece normas de proteção e defesa do consumidor,
de ordem pública e interesse social
, nos termos dos
arts
. 5°, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituição Federal
e art. 48 de suas Disposições Transitórias.

Nessa perspectiva, aplica-se o chamado
diálogo das fontes
,
com fulcro nos
fins sociais
e nas exigências do bem comum (art. 8º do CPC)
,
segundo o qual diplomas setoriais podem conviver de forma coordenada, desde que a solução concreta preserve a
coerência do sistema
e a
máxima proteção
do consumidor no âmbito das relações de consumo.

Nesse sentido,
assevera-se o teor do art. 5º, §2º, da CF/88
, que enfatizou a possibilidade de
outros direitos fundamentais
decorrentes dos princípios adotados pela Constituição
, no caso,
os aludidos direitos extraídos das normas do Código de Defesa do Consumidor. Veja-se:

Art. 5º [...] § 2º
Os direitos e garantias expressos nesta Constituição não excluem outros decorrentes do regime e dos princípios por ela adotados
, ou dos tratados internacionais em que a República Federativa do Brasil seja parte.

É nesta perspectiva de
filtragem constitucional

que se deve solucionar o aparente conflito normativo entre
o art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979, incluído pela Lei n.º
13.786/2018, e os direitos fundamentais dos consumidores previstos no Código de Defesa do Consumidor
.

Assim, a Lei n.º 6.766/1979 (com as alterações da Lei do Distrato) pode ser considerada como disciplina especial do loteamento, porém
não prevalece
quando, no caso concreto, sua aplicação conduzir a resultado
incompatível
com os comandos protetivos do CDC, notadamente quando importar onerosidade excessiva ao consumidor e desequilíbrio contratual.

Em outras palavras, não se trata de negar vigência à Lei do Distrato, mas de reconhecer que, havendo conflito aparente de normas,
devem prevalecer as normas protetivas do consumidor
.

Por conseguinte, a
regra do parcelamento
para a restituição de valores
, quando aplicada automaticamente
às
relações de consumo, tende a transferir ao consumidor o custo financeiro do desfazimento e a permitir que o fornecedor permaneça por longo período na posse de valores que não mais correspondem a prestação em curso, o que afronta a diretriz de equilíbrio e a vedação de vantagem manifestamente excessiva.

Por isso,
configurada a relação de consumo
, afasta-se a incidência do parcelamento do art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979, preservando-se a orientação consolidada de que a restituição deve ocorrer
de imediato e em parcela única
, sem prejuízo de que o
quantum
a ser restituído observe os parâmetros fixados na sentença e aqueles admitidos pelo ordenamento (inclusive quanto a eventuais retenções dentro de limites juridicamente toleráveis), tema que, de todo modo, não constitui objeto do recurso.

A corroborar o entendimento, cita-se o enunciado da
Súmula n.º 543,
o Tema
Repetitivo
n.º 577
, ambos do colendo Superior Tribunal de Justiça, e ementa de julgado da Corte Superior,
proferid
a
após a entrada em vigor da Lei n.º
13.786/2018
,

in
verbis
:

Súmula n.º 543/STJ
:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

[grifo nosso]

Tema Repetitivo n.º 577/STJ:

“
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos
somente ao término da obra ou
de forma parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel,
por culpa de qualquer dos contratantes
.”

[grifo nosso]

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13 .786/2018
.
FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULA 284/STF.
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS
. RESTITUIÇÃO DE VALORES
. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.

1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos.

2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema.

3.
A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo
.

4. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos
arts
. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2 .106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).

5. Mesmo após a Lei nº 13 .786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.

6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido.

(STJ - REsp: 00000000000002221379 SP 2025/0230075-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/12/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/12/2025)
[
grifo nosso]

No mesmo sentido, cita-se ementas de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO) – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO)– APLICAÇÃO HARMÔNICA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
– CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – REDUÇÃO EQUITATIVA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO OU POSSE EFETIVA – COBRANÇA INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE – NÃO COMPROVAÇÃO –
RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 DO STJ
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Embora o contrato tenha sido celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, suas disposições devem ser interpretadas em harmonia com o sistema protetivo do Código de Defesa
do Consumidor, que veda cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou vantagem exagerada ao
fornecedor .
A fixação de cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante pago, mostra-se manifestamente abusiva quando resultar na absorção quase integral das parcelas quitadas, autorizando a redução equitativa pelo magistrado para 25% dos valores efetivamente pagos. É indevida a condenação ao pagamento de taxa de fruição (aluguel) quando o objeto da rescisão é um lote de terreno não edificado, uma vez que inexistente o proveito econômico imediato ou a utilização efetiva do bem pelo comprador que justifique a contraprestação. A responsabilidade pelo pagamento de impostos (IPTU) e taxas condominiais recai sobre o promitente comprador apenas após a efetiva entrega das chaves ou imissão na posse, fato não demonstrado nos autos.
A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do STJ, afastando-se o parcelamento previsto na Lei do Distrato em razão da natureza consumerista da relação
.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10324142520238110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 11/02/2026, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2026) [grifo nosso]

Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13 .786/2018. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. PREVALÊNCIA DO CDC
. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM
PARCELA ÚNICA
. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame
1 .
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconhecendo a resolução do contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa da adquirente, com restituição das quantias pagas, autorizada a retenção de 15% sobre os valores efetivamente desembolsados, em parcela única. II. Questão em discussão 2. A controvérsia consiste em definir: (i) se, em contrato de loteamento urbano celebrado após a Lei nº 13 .786/2018, prevalece a cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor total atualizado do contrato ou se deve incidir o Código de Defesa do Consumidor, com limitação da retenção sobre os valores pagos; e (
ii
) se a restituição deve ocorrer de forma parcelada ou imediata.

III. Razões de decidir

3.
Reconhecida a relação de consumo, impõe-se a prevalência do Código de Defesa do Consumidor em caso de conflito normativo com a Lei nº 13 .786/2018
, especialmente, para afastar cláusula penal que, ao incidir sobre o valor total do contrato, resulte na perda substancial ou quase integral das parcelas pagas, em afronta aos
arts
. 51, IV, e 53 do CDC.

4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, em julgados posteriores à Lei do Distrato, firmou entendimento de que, nas relações de consumo, a soma das retenções não pode ultrapassar 25% dos valores
efetivamente pagos, vedada solução que conduza a enriquecimento sem causa do fornecedor.

5.
A restituição parcelada prevista no art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979 não se aplica às relações de consumo, por configurar prática abusiva, devendo ser mantida a restituição imediata, em parcela única, conforme a Súmula 543 do
STJ
.

IV. Dispositivo e tese 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento:

“1. Em contratos de compra e venda de lote urbano celebrados após a Lei nº 13.786/2018, configurada relação de consumo, prevalecem as normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo abusiva a cláusula penal calculada sobre o valor total do contrato quando resultar na perda substancial das parcelas pagas.

2.
A restituição dos valores ao consumidor, nesses casos, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, afastada a aplicação do parcelamento previsto na Lei do
Distrato
.
”

Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 39, 51, IV, II e IX, e 53;
CC, art. 413; Lei nº 6.766/1979,
art
.
32-A; CF/1988, art. 5º, XXXII. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.106 .548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02 .09.2025; Súmula 543/STJ; Tema 577/STJ.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10509926520258110041, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 28/01/2026, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/02/2026)
[grifo nosso]

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR – APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO
– GRATUIDADE DA JUSTIÇA – MANUTENÇÃO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – 10% DO VALOR PAGO – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO SE APLICA AO CASO CONCRETO – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA PELO IPTU – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO EXPRESSA – VALIDADE – RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO E DO REQUERENTE PARCIALMENTE PROVIDO.

A gratuidade da justiça deve ser mantida, porquanto a impugnação genérica da incorporadora é insuficiente, à luz do art. 99, § 2º, do CPC, e da jurisprudência consolidada do STJ.

Aplicação do
art
.
32-A da Lei nº 6.766/1979 deve ser harmonizada com o CDC, sendo afastada quando resultar em onerosidade excessiva ou enriquecimento sem causa.

A mera previsão contratual de parcelamento ou a invocação genérica do art. 32-A da Lei nº 6 .766/1979, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, não justifica o fracionamento do valor a ser restituído, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato.
A cobrança da taxa de fruição exige demonstração de posse útil e fruição econômica do imóvel, o que não se verifica no caso concreto, diante da ausência de entrega do lote e de utilização pelo comprador. A responsabilidade tributária pelo IPTU, embora
propter
rem, exige a presença de posse ou disponibilidade do bem – ausentes no caso –, não sendo cabível sua imputação ao
comprador.
A comissão de corretagem, quando informada de forma ostensiva e específica no contrato, com destaque e ciência do consumidor, pode ser objeto de retenção.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10001536320238110087, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 21/01/2026, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/01/2026) [grifo nosso]

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU
-LHE PROVIMENTO

para reformar parcialmente a sentença objurgada
tão somente no ponto referente à forma de restituição
, a fim de determinar que a devolução dos valores devidos em razão da resolução contratual ocorra de modo imediato e
em parcela única
, mantidos, no mais, todos os demais termos da sentença, inclusive quanto aos parâmetros e critérios de apuração do montante a ser restituído, correção/atualização, eventuais abatimentos/
retencoes
fixados e demais disposições
não impugnadas pela apelante.

Por fim,
com fulcro no
art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários
sucumbenciais
,
em desfavor da
ora
apelada
, de 10% para 1
2
% sobre o
valor do proveito econômico
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026