Tribunal: TJMT
Processo: 1036926-09.2025.8.11.0000
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2026-01-27
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. INEXISTÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DE VALOR DE REFERÊNCIA UNILATERAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto pelo Município de Várzea Grande contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1036926-09.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). JONES GATTASS DIAS, DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (AGRAVANTE), MAURO ZAQUE DE JESUS - CPF: 459.749.261-53 (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), YURI FLORES DA CUNHA FREITAS - CPF: 051.124.801-65 (ADVOGADO), GABRIELA RIZZIERI ZAQUE DE ROSSI - CPF: 054.551.521-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, A TURMA JULGADORA NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. INEXISTÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DE VALOR DE REFERÊNCIA UNILATERAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto pelo Município de Várzea Grande contra decisão que, nos autos de Mandado de Segurança, deferiu liminar para determinar a emissão de nova guia de ITBI (DAM), com base no valor declarado em contrato particular de 2016 (R$ 1.237.459,00), afastando o valor de mercado arbitrado pela Administração Municipal em 2025 (R$ 3.000.000,00).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo do ITBI pode ser fixada com base em valor de mercado arbitrado unilateralmente pela Administração Municipal; (ii) estabelecer se o valor declarado pelo contribuinte pode ser afastado sem a instauração de procedimento administrativo específico com contraditório e ampla defesa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), firmou entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da transação imobiliária, presumido como verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte, salvo impugnação formal em processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN.

4.

O arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral viola os princípios do contraditório e da ampla defesa, além de desconsiderar o procedimento legalmente previsto para o lançamento por arbitramento.

5.

No caso concreto, não há comprovação de instauração de processo administrativo específico pelo Fisco Municipal, razão pela qual é ilegal a fixação da base de cálculo do ITBI com base em valor de mercado estimado unilateralmente.

6.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso tem reconhecido a ilegalidade da exigência do ITBI fundada em valor de referência, quando ausente procedimento administrativo com garantias processuais mínimas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor declarado pelo contribuinte, que goza de presunção relativa de veracidade.

2.

O valor declarado somente pode ser afastado mediante regular procedimento administrativo, com observância do contraditório e da ampla defesa.

3.

É ilegal o arbitramento prévio e unilateral da base de cálculo do ITBI pelo Município com base em valor de referência sem instauração de processo administrativo nos termos do art. 148 do CTN.

______________________

Dispositivos relevantes citados
: CTN, art. 148; Lei 12.016/2009, art. 7º, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP, Tema 1.113, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022; TJMT, N.U 1003055-20.2020.8.11.0046, Rel.ª Desa. Vandymara Zanolo, j. 11.02.2025; TJMT, N.U 1000570-86.2024.8.11.0020, Rel. Des. Mário Kono, j. 28.04.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto pelo Município de Várzea Grande, contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos do Mandado de Segurança n.º 1028560-72.2025.8.11.0002, impetrado por Mauro Zaque de Jesus, deferiu a liminar para determinar a emissão de nova guia de ITBI (DAM) com base no valor declarado em contrato particular de 2016, correspondente a R$ 1.237.459,00, em detrimento do valor de mercado apurado em 2025 pela Administração Municipal.

O Agravante sustenta que a decisão agravada desconsiderou o entendimento firmado pelo STF no Tema 1.124, segundo o qual o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transmissão da propriedade imobiliária, momento em que deve ser apurado o valor de mercado para fins de tributação.

Acrescenta que o lançamento foi realizado com respaldo em procedimento administrativo regular, em que foi assegurado o contraditório e a ampla defesa, tendo o valor venal sido fixado com base em critérios técnicos e na legislação municipal vigente.

Afirma, ainda, que a aplicação do Tema 1.113 do STJ foi indevida, pois o valor declarado pelo contribuinte pode ser afastado mediante processo administrativo, como ocorreu no caso concreto.

Por fim, requer seja dado provimento integral ao presente recurso, para o fim de reconhecer a legalidade e regularidade do lançamento do ITBI e restabelecer a sua exigibilidade com base no valor de mercado vigente.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido.

A parte Agravada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso.

A Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do Parecer da lavra do douto Procurador Wagner Cezar Fachone, opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Conforme relatado, o Município de Várzea Grande insurge-se contra a decisão que, nos autos do Mandado de Segurança, impetrado por Mauro Zaque de Jesus, deferiu a liminar para determinar a emissão de nova guia de ITBI (DAM) com base no valor declarado em contrato particular de 2016, correspondente a R$ 1.237.459,00, em detrimento do valor de mercado apurado em 2025 pela Administração Municipal.

Extrai-se dos autos originários que Mauro Zaque de Jesus, adquiriu da empresa Ductievicz Incorporadora Ltda., em junho de 2016, um terreno com 12.374,59 m2, localizado em “Sesmaria Chapéu do Sol”, em Várzea Grande/MT. O contrato fixou o valor total do imóvel em R$ 1.237.459,00, porém previa um desconto de R$ 737.459,00, condicionado ao uso comercial do terreno (cláusula contratual expressa), resultando em pagamento efetivo de R$ 500.000,00.

O Impetrante alegou que, ao tentar registrar o imóvel, foi emitida guia de ITBI no valor de R$ 60.000,00, correspondente a 2% de uma base de cálculo arbitrada pela prefeitura em R$ 3.000.000,00, ou seja, seis vezes superior ao valor efetivamente transacionado.

Ante a justificativa do Município de Várzea Grande de que teria se baseado no artigo 41 do Código Tributário Municipal, que determina como base o valor venal do imóvel, o Impetrante apresentou impugnação na via administrativa, mas o pedido foi indeferido, mantendo-se a cobrança sobre o valor venal.

Diante disso, impetrou Mandado de Segurança com pedido liminar, requerendo a aplicação do valor efetivo da transação como base de cálculo do ITBI, conforme fixado no Tema 1113 do STJ (REsp 1.937.821/SP).

Ao analisar o pedido, o Juízo de primeiro grau prolatou decisão deferindo a liminar pleiteada, ficando a parte dispositiva assim grafada:

“[...] Posto isso, com fulcro no art. 7°, inciso III, da Lei 12.016/2009,
DEFIRO
o pedido liminar para determinar que seja emitida nova guia de ITBI, utilizando como base de cálculo do tributo o valor da operação realizada pelo impetrante (R$ 1.237.459,00 – id. n. 202079852) referente ao imóvel inscrito junto a Prefeitura sob o nº 000000000176024. [...]”

Dessa decisão, o Município de Várzea Grande aviou o presente Recurso de Agravo de Instrumento, que passo à análise.

No caso dos autos, estou convencido da existência de fundamento relevante para a concessão da liminar requerida pela parte Agravada.

A controvérsia restringe-se a determinar qual a base de cálculo correta do ITBI – o valor da transação declarado pelo contribuinte ou o valor venal arbitrado pela Administração Municipal.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o RESp n. 1.937.821/SP, na sistemática dos recursos repetitivos (Tema n. 1.113), pacificou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da transação imobiliária e que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, salvo se afastado por meio de procedimento administrativo próprio, nos termos do artigo 148, do Código Tributário Nacional (CTN). Veja-se:

“TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:

por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as
seguintes teses
:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente
.

9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022).” (Destaquei).

Vê-se, portanto, que, nos termos da tese firmada pelo STJ, a presunção de veracidade das declarações do contribuinte não é absoluta. Logo, mesmo que o contribuinte declare o valor da negociação, o Fisco pode impugnar o montante, com vistas a apurar o valor real, por meio do procedimento administrativo próprio, previsto no artigo 148, do CTN que assim dispõe:

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.” (Negritei)

No caso em tela, inexiste comprovação de que o Fisco Municipal tenha instaurado procedimento administrativo próprio para demonstrar eventual discrepância entre o valor declarado pela Apelada e o valor de mercado do imóvel, objeto da transação.

Dessa forma, inexistem dúvidas de que a exigência fiscal baseada em critério unilateral do Município Recorrente configura ilegalidade.

Aliás, este Tribunal de Justiça, em casos análogos, tem decidido pela ilegalidade da incidência do ITBI sobre valores arbitrados pelo Município, quando não houve instauração de processo administrativo próprio,
in verbis
:

“DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA REVISÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Trata-se de mandado de segurança impetrado contra ato materializado na desconsideração pelo Fisco Municipal do valor da operação de compra e venda de imóvel rural declarado pelos contribuintes e que adotou como base de cálculo do ITBI o valor constante da informação isolada do valor declarado para fins de cálculo do Imposto Territorial Rural (ITR).

II. Questão em discussão:

2. A controvérsia reside na definição da base de cálculo do ITBI: (i) se deve prevalecer o valor da transação declarado pelos contribuintes; ou (ii) se pode o Município arbitrar a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral, sem instauração de processo administrativo tributário específico.

III. Razões de decidir:

3. O valor declarado pelos contribuintes para a transação imobiliária goza de presunção de veracidade, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), podendo ser afastado apenas mediante processo administrativo específico, com garantia do contraditório e ampla defesa (art. 148 do CTN). 4. Na hipótese, o Município não instaurou o devido processo administrativo específico, limitando-se a utilizar isoladamente o valor declarado para fins de ITR.

IV. Dispositivo e tese:

5. Recurso provido.

Tese de julgamento: "
A base de cálculo do ITBI deve considerar o valor declarado pelo contribuinte que goza de presunção de veracidade, sendo que eventual revisão pelo ente municipal exige instauração de procedimento administrativo nos termos do art. 148 do CTN
.".

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 148.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.937.821/SP, Tema 1113, Rel. Min. Gurgel de Faria, DJe 03/03/2022. (N.U 1003055-20.2020.8.11.0046, Relatora Desa. Vandymara Galvao Ramos Paiva Zanolo, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 11/02/2025, Publicado no DJE 11/02/2025).” (Destaquei).

“DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA OPERAÇÃO DECLARADA PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. POSSIBILIDADE DE REVISÃO MEDIANTE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. APLICABILIDADE DO TEMA 1113 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que concedeu parcialmente a segurança vindicada para anular o lançamento de ITBI com base em valor unilateralmente estabelecido pelo Fisco Municipal e determinar que, por ora, seja utilizado o valor da transação declarada pelo contribuinte. Autorizou-se a cobrança complementar do imposto mediante a instauração de procedimento administrativo próprio.

II. Questão em discussão

2. Saber se o Fisco Municipal pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

3. Verificar se é possível a revisão posterior da base de cálculo do ITBI mediante a instauração de procedimento administrativo próprio.

III. Razões de decidir

4. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, nos termos do Tema 1113 do STJ, não podendo ser arbitrada previamente pelo Município com base em valor de referência.

5. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade e pode ser afastado pelo Fisco mediante procedimento administrativo próprio, observando-se o contraditório e a ampla defesa.

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1
. É ilegal a fixação da base de cálculo do ITBI com base em valor unilateralmente arbitrado pelo Fisco Municipal. 2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, podendo ser revisado pelo Município apenas mediante procedimento administrativo próprio, observando-se o contraditório e a ampla defesa
."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CTN, art. 148. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1937821/SP (Tema 1113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022. (N.U 1000570-86.2024.8.11.0020, Relator Des. Mário Roberto Kono de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 28/04/2025, Publicado no DJE 28/04/2025).” (Negritei).

Nessa esteira, não tendo o Recorrente instaurado o procedimento administrativo próprio, com vistas a apurar o valor real do bem, objeto da negociação, entendo que a decisão que concedeu a liminar deve ser mantida.

Por tais considerações, o não provimento do recurso é medida que se impõe.

Forte nessas razões,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso Agravo de Instrumento interposto, para manter inalterada a decisão prolatada pelo Juízo de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/01/2026