Tribunal: TJMT
Processo: 1016571-66.2025.8.11.0003
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-06-24
Data de publicação: 2026-07-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO CUMULATIVA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta contra sentença que, embora tenha reconhecido a validade da cláusula de corretagem em contrato celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, afastou sua retenção autônoma por entender que a cláusula penal de 50% absorveria os custos suportados pela incorporadora.
II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é legítima a retenção integral da comissão de corretagem cumulativamente à cláusula penal contratual em resolução promovida pelo comprador; e (ii) definir o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.
III. Razões de decidir 3. A comissão de corretagem foi expressamente destacada no contrato, com identificação do intermediador e ciência do comprador, em conformidade com o entendimento firmado pelo STJ no Tema 938.
4. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a dedução da integralidade da comissão de corretagem e da cláusula penal, tratando-as como parcelas autônomas, de natureza e finalidade distintas.
5. A cláusula penal remunera os efeitos econômicos da ruptura antecipada do vínculo contratual, enquanto a corretagem corresponde à intermediação imobiliária efetivamente prestada, razão pela qual uma verba não absorve a outra.
6. Nos termos do Tema 1.002 do STJ, em resolução contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre os valores restituíveis fluem a partir do trânsito em julgado, mantida a correção monetária desde os desembolsos.
IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. Em contrato de compra e venda de imóvel submetido à Lei nº 13.786/2018 e ao regime de patrimônio de afetação, é legítima a retenção integral da comissão de corretagem, cumulativamente à cláusula penal, quando a resolução decorrer de iniciativa do comprador e houver prévia informação contratual sobre a verba. 2. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador fluem a partir do trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1016571-66.2025.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 457 LTDA - CNPJ: 33.919.668/0001-96 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), LUIZ FELIPE PASCHOAL - CPF: 430.082.738-90 (APELADO), AUGUSTO MATHIAS DE OLIVEIRA - CPF: 032.299.191-90 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1016571-66.2025.8.11.0003.

APELANTE:
RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 457 LTDA.

APELADO:
LUIZ FELIPE PASCHOAL.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO CUMULATIVA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que, embora tenha reconhecido a validade da cláusula de corretagem em contrato celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, afastou sua retenção autônoma por entender que a cláusula penal de 50% absorveria os custos suportados pela incorporadora.

II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é legítima a retenção integral da comissão de corretagem cumulativamente à cláusula penal contratual em resolução promovida pelo comprador; e (ii) definir o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

III. Razões de decidir
3. A comissão de corretagem foi expressamente destacada no contrato, com identificação do intermediador e ciência do comprador, em conformidade com o entendimento firmado pelo STJ no Tema 938.
4. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a dedução da integralidade da comissão de corretagem e da cláusula penal, tratando-as como parcelas autônomas, de natureza e finalidade distintas.
5. A cláusula penal remunera os efeitos econômicos da ruptura antecipada do vínculo contratual, enquanto a corretagem corresponde à intermediação imobiliária efetivamente prestada, razão pela qual uma verba não absorve a outra.
6. Nos termos do Tema 1.002 do STJ, em resolução contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre os valores restituíveis fluem a partir do trânsito em julgado, mantida a correção monetária desde os desembolsos.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. Em contrato de compra e venda de imóvel submetido à Lei nº 13.786/2018 e ao regime de patrimônio de afetação, é legítima a retenção integral da comissão de corretagem, cumulativamente à cláusula penal, quando a resolução decorrer de iniciativa do comprador e houver prévia informação contratual sobre a verba. 2. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador fluem a partir do trânsito em julgado da decisão que define a obrigação restitutória.”

R E L A T Ó R I O

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1016571-66.2025.8.11.0003.

APELANTE:
RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 457 LTDA.

APELADO:
LUIZ FELIPE PASCHOAL.

RELATÓRIO:

Vistos.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por
RNI Incorporadora Imobiliária 457 Ltda
. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual Imobiliária c/c Repetição de Indébito e Declaração de Nulidade de Cláusula Abusiva ajuizada
por Luiz Felipe Paschoal
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que corresponderia à unidade autônoma futura, Contrato nº 917, e condenar a requerida à restituição da quantia de R$ 15.196,51, correspondente a 50% dos valores pagos pelo adquirente, acrescida de correção monetária e juros de mora, além de distribuir os ônus sucumbenciais na proporção de 30% para o autor e 70% para a ré.

Consta dos autos que as partes celebraram, em 22/07/2024, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que corresponderia à unidade autônoma futura integrante do empreendimento RNI Moradas Jardins Vicente Bissoni, submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Posteriormente, o adquirente manifestou interesse na resolução contratual por razões pessoais e financeiras, postulando judicialmente a rescisão do ajuste e a restituição dos valores pagos.

O Magistrado singular reconheceu a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, em observância ao art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, mas afastou a possibilidade de retenção autônoma da comissão de corretagem, por entender que a cláusula penal já contemplaria os custos suportados pela incorporadora.

Inconformada, a ré interpõe recurso de apelação sustentando, em síntese, que a sentença contrariou a disciplina estabelecida pela Lei nº 13.786/2018.

Argumenta que o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 autoriza expressamente a retenção da integralidade da comissão de corretagem, cumulativamente à cláusula penal contratual.

Afirma que o contrato contém previsão expressa acerca da corretagem e de sua retenção em caso de resolução promovida pelo comprador.

Requer, ainda, a alteração do termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

Em contrarrazões, o apelado pugna pela manutenção integral da sentença, sustentando a impossibilidade de cumulação da retenção de 50% dos valores pagos com a retenção da comissão de corretagem, sob pena de enriquecimento sem causa da incorporadora.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

Voto Mérito.

Egrégia Câmara:

A controvérsia devolvida ao Tribunal restringe-se à possibilidade de retenção da comissão de corretagem de forma cumulativa à cláusula penal contratual e ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador.

Inicialmente, verifica-se que não há controvérsia quanto ao fato de que o contrato foi celebrado em 22/07/2024, portanto sob a égide da Lei nº 13.786/2018, nem quanto à circunstância de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, regularmente instituído.

Também é incontroverso que a resolução contratual decorreu de iniciativa exclusiva do comprador.

No tocante à comissão de corretagem, assiste razão à apelante.

O contrato firmado entre as partes contém cláusula expressa destacando o valor da corretagem e identificando o intermediador da negociação.

Consta do Quadro XI que o comprador declara ter conhecimento de que o importe de R$ 10.485,07 refere-se à comissão de corretagem paga pela vendedora à imobiliária responsável pela intermediação da venda.

Além disso, o Quadro XII, item VII, estabelece expressamente que, em caso de rescisão motivada por inadimplência ou por solicitação do comprador, ainda que adimplente, será descontado o percentual equivalente a 50% dos valores pagos a título de pena convencional, além da integralidade da comissão de corretagem.

A sentença reconheceu a validade da cláusula de corretagem e consignou que o contrato observou os requisitos fixados pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 938 dos recursos repetitivos, segundo o qual é válida a transferência da obrigação de pagamento da corretagem ao adquirente quando previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor correspondente à intermediação imobiliária.

Todavia, embora tenha reconhecido a validade da cláusula, concluiu pela impossibilidade de sua retenção autônoma, por entender que a multa contratual de 50% já contemplaria todos os custos suportados pela incorporadora.

Com a devida vênia, tal conclusão não se harmoniza com a disciplina legal atualmente vigente.

A Lei nº 13.786/2018 promoveu profunda alteração no regime jurídico dos distratos imobiliários, introduzindo o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964. Referido dispositivo passou a prever expressamente que, em caso de desfazimento do contrato por iniciativa do adquirente, as quantias pagas serão restituídas após a dedução das verbas legalmente autorizadas, entre elas a integralidade da comissão de corretagem.

A interpretação literal do dispositivo revela que a corretagem e a cláusula penal constituem parcelas autônomas. A primeira corresponde à remuneração da atividade de intermediação imobiliária efetivamente prestada. A segunda possui natureza compensatória decorrente da resolução antecipada do vínculo contratual.

Sob o enfoque sistemático, a conclusão é a mesma. O legislador distinguiu expressamente ambas as verbas, tratando-as em incisos e hipóteses próprias, circunstância que afasta interpretação segundo a qual a retenção de 50% absorveria automaticamente a comissão de corretagem.

Também sob a ótica teleológica, a solução se impõe. A Lei nº 13.786/2018 foi editada justamente para conferir segurança jurídica às relações decorrentes dos contratos de incorporação imobiliária, disciplinando de forma objetiva as consequências econômicas do distrato. Afastar a retenção da corretagem, apesar de expressamente autorizada pela lei e prevista no contrato, implicaria esvaziar comando normativo específico.

Desse modo, deve ser reconhecida a legitimidade da retenção da comissão de corretagem, cumulativamente à cláusula penal contratual prevista para a hipótese de resolução promovida pelo adquirente.

Neste seguimento:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RESCISÃO UNILATERAL DA PRETENSA COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS – CABIMENTO – RAZOABILIDAD – JUROS MORATÓRIOS – INCIDÊNCIA – A PARTIR DA CITAÇÃO – RELAÇÃO CONTRATUAL ESTABELECIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA LEGÍTIMA – DEDUÇÃO DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO À AUTORA – PRECEDENTES – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem-se admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes (pacta sunt servanda), cláusulas abusivas não prevalecerão. É válida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10096140320238110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024).

Também merece acolhimento a insurgência relativa aos juros de mora.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.002 dos recursos repetitivos, firmou orientação no sentido de que, nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo vendedor fluem a partir do trânsito em julgado da decisão que define a obrigação restitutória.

Com efeito, enquanto pendente controvérsia acerca da própria extensão da obrigação de devolver valores, não há mora configurada apta a justificar a incidência de juros desde a citação.

A correção monetária, contudo, deve permanecer incidindo desde os respectivos desembolsos, por representar mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.

Diante desse cenário, impõe-se a reforma da sentença.

Dispositivo.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reconhecer a legitimidade da retenção da integralidade da comissão de corretagem, cumulativamente à cláusula penal contratual prevista para a hipótese de resolução promovida pelo comprador, observados os parâmetros estabelecidos no contrato e no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, além de determinar que os juros de mora incidentes sobre o montante a ser restituído fluam a partir do trânsito em julgado da decisão, mantida a correção monetária desde os desembolsos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2026