Tribunal: TJMT
Processo: 1016942-47.2024.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-07
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016942-47.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LARISSA CRISTINI DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 048.698.921-62 (APELADO), MARCOS OLIVEIRA SANTOS - CPF: 536.053.731-00 (ADVOGADO), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0001-02 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0018-42 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. HIPOSSUFICIÊNCIA COMPROVADA. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. OBRAS NÃO INICIADAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL INVERTIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com danos morais e materiais, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade residencial por culpa exclusiva da apelante, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual invertida no patamar de 50% (cinquenta por cento) sobre o montante atualizado, à indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação. A apelante requereu, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, ao argumento de grave situação financeira que a impede de arcar com o preparo recursal.

II. Questão em discussão

2. Há oito questões em discussão: (i) saber se a apelante, pessoa jurídica, faz jus ao benefício da justiça gratuita diante da documentação apresentada; (ii) saber se a rescisão contratual foi corretamente imputada à culpa exclusiva da construtora, diante da alegação de inadimplemento prévio da compradora; (iii) saber se a exceptio non adimpleti contractus pode ser invocada em favor de quem deu causa ao inadimplemento; (iv) saber se a multa contratual invertida de 50% (cinquenta por cento) pode ser mantida sem arbitramento judicial, à luz do Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de abandono total do empreendimento; (v) saber se as retenções previstas na Lei nº 13.786/2018 são aplicáveis em caso de rescisão por culpa exclusiva do vendedor; (vi) saber se a comissão de corretagem deve ser restituída integralmente quando a rescisão decorre de inadimplemento absoluto da construtora; (vii) saber se o abandono total da obra configura circunstância excepcional apta a ensejar indenização por danos morais; e (viii) saber se o pedido de tutela cautelar incidental formulado pela apelada comporta deferimento em sede recursal.

III. Razões de decidir

3. A pessoa jurídica faz jus ao benefício da justiça gratuita quando comprova, por meio de documentação contábil e financeira consistente, a impossibilidade momentânea de arcar com os encargos processuais, devendo a análise considerar a liquidez real, os passivos e a inadimplência da empresa, e não apenas o ativo contábil. No caso, a documentação apresentada — compreendendo relatório da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional com 697 inscrições em dívida ativa totalizando R$ 16.167.914,11 (dezesseis milhões, cento e sessenta e sete mil, novecentos e quatorze reais e onze centavos), score Serasa de 2 pontos em escala de 1.000, 620 protestos nacionais, extratos bancários com saldo zero ou negativo em todas as contas identificadas e balanço patrimonial com prejuízo acumulado de R$ 47.524.616,00 (quarenta e sete milhões, quinhentos e vinte e quatro mil, seiscentos e dezesseis reais) — demonstra quadro de insolvência estrutural que justifica o deferimento do benefício, em observância ao princípio constitucional do acesso à justiça.

4. O inadimplemento contratual não se configura exclusivamente pelo decurso do prazo de entrega, mas também pela impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação no prazo pactuado, caracterizando o inadimplemento antecipado. A ausência de qualquer início de obras em empreendimento imobiliário, quando objetivamente impossível o cumprimento da obrigação no prazo contratualmente estipulado, autoriza a rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora, independentemente da situação financeira da compradora, sendo incontroversa nos autos a não impugnação específica desse fato pela apelante em sua contestação, nos termos do art. 341 do Código de Processo Civil.

5. A dependência de financiamento bancário, a crise econômica e a necessidade de reestruturação financeira da empresa constituem riscos inerentes à atividade empresarial, não configurando caso fortuito ou força maior nos termos do art. 393 do Código Civil, sendo abusiva a cláusula que transfere ao consumidor, de forma unilateral e desproporcional, todos os riscos da atividade empresarial, nos termos do art. 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

6. A exceptio non adimpleti contractus é instituto criado para proteger a parte que cumpre suas obrigações contra a exigência da parte inadimplente, não podendo ser invocada por quem deu causa ao inadimplemento, sob pena de subversão da finalidade do instituto e violação ao princípio da boa-fé objetiva consagrado no art. 422 do Código Civil.

7. O Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, construído tendo em vista hipóteses de atraso na entrega do imóvel, não impede a manutenção do percentual fixado na sentença quando o caso concreto envolve abandono total do empreendimento e inadimplemento antecipado absoluto — situação qualitativamente distinta do mero atraso —, em que o arbitramento não conduziria necessariamente a valor inferior ao fixado, devendo a indenização ser proporcional à extensão do dano causado ao consumidor, nos termos do art. 944 do Código Civil.

8. O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018, aplica-se exclusivamente às hipóteses de resolução contratual por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, não se aplicando às hipóteses de rescisão por culpa exclusiva da construtora, situação em que prevalece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição integral e imediata dos valores pagos, afastando-se qualquer percentual de retenção.

9. O Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça trata da validade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem no momento da celebração do contrato, e não da possibilidade de retenção desse valor em caso de rescisão por culpa exclusiva da construtora, hipótese em que a comissão integra o custo global da contratação suportado pelo consumidor e deve ser integralmente restituída, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

10. O abandono total do empreendimento, com as obras sequer iniciadas, configura situação qualitativamente distinta do mero atraso na entrega, sendo apta a gerar angústia, insegurança e sofrimento psicológico que transcendem os meros dissabores cotidianos, caracterizando dano moral indenizável pela frustração da legítima expectativa de aquisição de moradia e pela ausência de qualquer comunicação por parte da construtora. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado a título de danos morais observa os critérios da proporcionalidade e razoabilidade, não comportando revisão em sede recursal.

11. O pedido de tutela cautelar incidental formulado em sede de contrarrazões não comporta deferimento neste momento processual, porquanto o recurso de apelação foi recebido com efeito suspensivo, nos termos do art. 1.012, caput, do Código de Processo Civil, sem prejuízo da adoção de medidas cautelares na fase de cumprimento de sentença, após o trânsito em julgado.

IV. Dispositivo e tese

12. Justiça gratuita deferida. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados para 17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Tese de julgamento:
"1. A pessoa jurídica faz jus ao benefício da justiça gratuita quando comprova, por meio de documentação contábil e financeira consistente, a impossibilidade momentânea de arcar com os encargos processuais, devendo a análise considerar a liquidez real, os passivos e a inadimplência da empresa, e não apenas o ativo contábil. 2. A ausência de início das obras em empreendimento imobiliário, quando objetivamente impossível o cumprimento da obrigação no prazo contratualmente pactuado, configura inadimplemento antecipado da construtora, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, independentemente da situação financeira do adquirente. 3. A exceptio non adimpleti contractus não pode ser invocada por quem deu causa ao inadimplemento, sob pena de subversão da finalidade do instituto e violação ao princípio da boa-fé objetiva. 4. O Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça não impede a manutenção do percentual de multa contratual invertida fixado na sentença quando o caso concreto envolve abandono total do empreendimento e inadimplemento antecipado absoluto, situação qualitativamente distinta do mero atraso na entrega. 5. O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018, aplica-se exclusivamente às hipóteses de resolução contratual por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, não se aplicando às hipóteses de rescisão por culpa exclusiva da construtora, situação em que prevalece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 6. Rescindido o contrato por culpa exclusiva da construtora, a restituição dos valores pagos deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem, sendo inaplicável o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça às hipóteses de inadimplemento absoluto do fornecedor. 7. O abandono total do empreendimento, com as obras sequer iniciadas, configura circunstância excepcional apta a ensejar indenização por danos morais, pela frustração da legítima expectativa de aquisição de moradia e pela ausência de qualquer comunicação por parte da construtora."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, arts. 5º, XXXV e LXXIV; CC, arts. 393, 421, 422, 475, 476, 725 e 944; CDC, arts. 3º, § 2º, 6º, VIII, 14, caput, e 51, I; CPC, arts. 85, § 11, 98, 99, §§ 2º e 3º, 300, 341, 932, II, e 1.012, caput; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 481; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016); STJ, Tema 971 (REsp 1.631.485/DF e REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luiz Felipe Salomão, Segunda Seção); STJ, AgInt no REsp 1.863.961/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22/06/2021, DJe 30/06/2021; STJ, AgInt no AREsp 2.486.380/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, T4, j. 27/05/2024, DJe 29/05/2024; TJMT, Agravo de Instrumento 1023754-97.2025.8.11.0000, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 04/09/2025; TJMT, Apelação Cível 1027501-63.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 27/06/2025; TJMT, Apelação Cível 1013287-67.2024.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 12/11/2025; TJMT, Apelação Cível 1010168-52.2023.8.11.0003, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 07/08/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Morais e Materiais movida por
LARISSA CRISTINI DA SILVA OLIVEIRA
, que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, referente à unidade 805 do Residencial C&A Morada do Ouro, por culpa exclusiva da apelante, condenando a apelante a restituição, de forma imediata e em parcela única, da integralidade dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual invertida no patamar de 50% (cinquenta por cento), a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como de honorários sucumbenciais fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (Id. 369268394).

Inconformada, a parte apelante argumenta que a sentença merece reforma por múltiplos fundamentos. Inicialmente, sustenta que a rescisão não poderia ser imputada à sua culpa exclusiva, uma vez que a compradora já se encontrava inadimplente desde fevereiro de 2024, data anterior ao ajuizamento da ação, o que afastaria qualquer responsabilidade da Construtora e autorizaria a aplicação da “
exceptio non adimpleti contractus
” em seu favor, já que nos contratos bilaterais nenhuma parte pode exigir o cumprimento da outra sem antes cumprir a própria obrigação.

No tocante à multa contratual invertida, aduz que a sentença violou a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971, ao simplesmente inverter o percentual de 50% (cinquenta por cento) da cláusula penal sem proceder ao arbitramento judicial exigido para a conversão das obrigações heterogêneas em dinheiro, o que teria gerado enriquecimento sem causa da compradora.

Sustenta, ainda, que em caso de manutenção da rescisão deveriam ser aplicadas as retenções previstas na Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, ou, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a 30% (trinta por cento) conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Quanto à comissão de corretagem, defende que o serviço foi efetivamente prestado, que o contrato previa expressamente a transferência desse encargo ao comprador e que o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade dessa cláusula, razão pela qual o valor não deveria ser restituído.

Por fim, quanto aos danos morais, argumenta que o mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre circunstâncias excepcionais de grave sofrimento ou ofensa à dignidade, o que não teria sido demonstrado nos autos, e que, caso mantida a condenação, o “
quantum
” de R$ 10.000,00 (dez mil reais) seria desproporcional e deveria ser minorado.

Ao final, pugna pelo deferimento da justiça gratuita, pelo conhecimento e provimento do recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais ou, alternativamente, que seja reconhecida a rescisão sem culpa da Construtora com aplicação das retenções legais, que a multa contratual seja objeto de arbitramento judicial nos termos do Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, que seja afastada a condenação em danos morais ou, subsidiariamente, que o valor seja reduzido a patamar proporcional ao caso concreto (Id. 369268395).

Por sua vez, a parte apelada alega que o pedido de justiça gratuita formulado pela Construtora deve ser indeferido por ausência de prova idônea e suficiente da hipossuficiência econômica, uma vez que a mera existência de passivo, litigiosidade e negativações não equivale à demonstração concreta da impossibilidade de arcar com o preparo recursal, sobretudo tratando-se de empresa que atua em mercado de elevado valor transacional.

No mérito, sustenta que a sentença aplicou corretamente o Código de Defesa do Consumidor, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e o Tema 971, reconhecendo o inadimplemento antecipado e o abandono total da obra pela Construtora, que recebeu integralmente os valores pagos sem iniciar qualquer construção, sem apresentar cronograma, sem obter licenças e sem executar sequer a fundação do empreendimento.

Aduz que a suspensão dos pagamentos pela compradora encontra amparo no artigo 476 do Código Civil, pois não se pode exigir que o consumidor continue pagando por um imóvel inexistente, e que as justificativas financeiras da Construtora configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial e inoponível ao consumidor.

Quanto à corretagem, defende que a rescisão por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral de todos os valores pagos, incluindo a comissão, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, não sendo aplicável o Tema 938 a situações de inadimplemento absoluto do fornecedor.

Aponta, ainda, risco concreto de frustração do resultado útil do processo diante do quadro de insolvência estrutural da Construtora, evidenciado por 620 protestos nacionais, score Serasa de 2 pontos, dívida ativa federal de R$ 16,1 milhões e múltiplas execuções trabalhistas, o que justificaria medidas urgentes de constrição patrimonial.

Por fim, manifesta pelo indeferimento da justiça gratuita e, caso não acolhido, pela fixação de prazo para recolhimento do preparo sob pena de deserção; pelo recebimento do recurso apenas no efeito devolutivo; pelo deferimento de tutela cautelar incidental com bloqueio de ativos via SISBAJUD até o limite da condenação, pesquisa patrimonial via RENAJUD e INFOJUD e indisponibilidade de bens imóveis via CNIB; pela manutenção integral da sentença que declarou a rescisão por culpa exclusiva da Construtora, determinou a restituição integral dos valores pagos com correção e juros, aplicou a multa contratual invertida de 50% (cinquenta por cento), fixou danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais) e condenou ao pagamento de honorários sucumbenciais de 15% (quinze por cento); e, para a fase executiva, pela admissão da desconsideração da personalidade jurídica caso constatada insuficiência patrimonial da pessoa jurídica, alcançando o patrimônio dos sócios administradores (Id. 369268418).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Morais e Materiais movida por
LARISSA CRISTINI DA SILVA OLIVEIRA
, que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, referente à unidade 805 do Residencial C&A Morada do Ouro, por culpa exclusiva da apelante, condenando a apelante a restituição, de forma imediata e em parcela única, da integralidade dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual invertida no patamar de 50% (cinquenta por cento), a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como de honorários sucumbenciais fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (Id. 369268394).

·

JUSTIÇA GRATUITA

A parte apelante requereu a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, ao argumento de que enfrenta grave situação financeira, caracterizada por insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais sem comprometimento de sua atividade empresarial.

Em suporte ao pedido, apresentou documentação comprobatória consistente em relatório consolidado da dívida ativa da União perante a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, relatório Serasa Experian, certidão de protestos expedida pelo 1º Tabelionato de Protesto de Títulos de Uberlândia/MG, extratos bancários de múltiplas contas mantidas junto à Caixa Econômica Federal e ao Sicoob, extrato de débitos municipais perante a Prefeitura de Uberlândia/MG, balanço patrimonial e demonstração do resultado do exercício referentes ao encerramento do exercício de 31 de dezembro de 2024, além de decisões proferidas em outros processos concedendo o benefício à própria apelante e a empresa do mesmo grupo econômico.

O art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil estabelece que se presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Quanto às pessoas jurídicas, a concessão do benefício exige demonstração inequívoca da impossibilidade de arcar com os encargos processuais, conforme orientação consolidada na Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:
"
Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.
"

No caso concreto, a documentação apresentada demonstra, de forma suficiente e consistente, a situação de dificuldade financeira enfrentada pela apelante. A análise conjunta dos elementos probatórios revela quadro de insolvência estrutural que vai muito além de mera alegação genérica de crise: o relatório da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, extraído em janeiro de 2025, registra 697 inscrições em dívida ativa da União, totalizando R$ 16.167.914,11 (dezesseis milhões, cento e sessenta e sete mil, novecentos e quatorze reais e onze centavos), distribuídas entre débitos tributários, previdenciários e de FGTS, todos classificados como ativos em cobrança e pendentes de regularização. O relatório Serasa Experian aponta
score
de apenas 2 pontos em escala de 1.000, indicador que a própria entidade classifica como representativo de empresa em situação de inadimplência grave no mercado, com 620 protestos nacionais no valor de R$ 11.917.641,50 (onze milhões, novecentos e dezessete mil, seiscentos e quarenta e um reais e cinquenta centavos), 104 pendências Pefin no valor de R$ 772.141,17 (setecentos e setenta e dois mil, cento e quarenta e um reais e dezessete centavos) e 29 pendências Refin no valor de R$ 18.681.818,28 (dezoito milhões, seiscentos e oitenta e um mil, oitocentos e dezoito reais e vinte e oito centavos). A certidão do 1º Tabelionato de Protesto de Títulos de Uberlândia/MG, expedida em março de 2025, confirma a existência de centenas de protestos lavrados contra a apelante, com apresentante majoritário sendo a própria Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, em valores que variam de centenas a centenas de milhares de reais. Os extratos bancários de todas as contas identificadas, mantidas junto à Caixa Econômica Federal e ao Sicoob, apresentam saldo
zero
ou
negativo
, sem qualquer disponibilidade financeira, com uma das contas registrando saldo devedor de R$ 2.980.014,93 (dois milhões, novecentos e oitenta mil, quatorze reais e noventa e três centavos) e outra apresentando saldo negativo de R$ 470.233,89 (quatrocentos e setenta mil, duzentos e trinta e três reais e oitenta e nove centavos) por operações vencidas. O balanço patrimonial consolidado de 31 de dezembro de 2024 registra caixa e equivalentes de apenas R$ 150.821,00 (cento e cinquenta mil, oitocentos e vinte e um reais), valor irrisório que representa 0,10% do ativo circulante, prejuízo acumulado de R$ 47.524.616,00 (quarenta e sete milhões, quinhentos e vinte e quatro mil, seiscentos e dezesseis reais) e prejuízo líquido no exercício de R$ 8.289.649,00 (oito milhões, duzentos e oitenta e nove mil, seiscentos e quarenta e nove reais), com resultado financeiro negativo de R$ 5.834.316,00 (cinco milhões, oitocentos e trinta e quatro mil, trezentos e dezesseis reais), evidenciando que a empresa opera em déficit estrutural há vários exercícios consecutivos.

Tais elementos, analisados em conjunto, evidenciam a impossibilidade momentânea de a empresa arcar com as custas processuais e o preparo recursal sem comprometimento de sua atividade econômica e de sua capacidade de honrar obrigações essenciais, inclusive trabalhistas e fiscais. A documentação apresentada é internamente consistente e mutuamente corroborante: o balanço registra caixa irrisório, confirmado pelos extratos bancários zerados; as obrigações tributárias declaradas no balanço encontram correspondência no relatório da PGFN; os protestos registrados no Serasa são confirmados pela certidão cartorária. Não há contradições internas que pudessem indicar apresentação seletiva ou manipulação de dados.

Importa destacar, ainda, que esta Câmara já deferiu o benefício da gratuidade de justiça à empresa CEA Saddi SPE Ltda., integrante do mesmo grupo econômico da apelante, em situação financeira substancialmente menos grave do que a ora demonstrada, conforme se extrai dos processos nºs 1018389-70.2024.8.11.0041 e 1030677-50.2024.8.11.0041, julgados em fevereiro de 2026. A situação da Construtora Cássio e Adriano S/A é consideravelmente mais crítica, com dívida ativa federal de R$ 16,1 milhões (contra R$ 3,7 milhões da CEA Saddi), 620 protestos no Serasa (contra 285) e prejuízo acumulado de R$ 54,6 milhões, o que torna ainda mais evidente a necessidade de concessão do benefício.

A concessão do benefício não implica presunção de inidoneidade ou de má-fé da empresa, mas reconhecimento de situação excepcional e temporária de insuficiência de recursos, compatível com o princípio constitucional do acesso à justiça, previsto no art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, e com o direito fundamental à assistência jurídica integral e gratuita, assegurado no art. 5º, inciso LXXIV, da Carta Magna. A negativa do benefício, neste contexto, implicaria a extinção do recurso por deserção, privando a apelante do direito ao duplo grau de jurisdição sem que houvesse análise do mérito das teses recursais, o que representaria violação ao princípio da inafastabilidade da jurisdição.

Nesse sentido, colhe-se o entendimento deste e. Tribunal de Justiça:

“EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA . COMPROVAÇÃO DE INCAPACIDADE FINANCEIRA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Matupá/MT, nos autos de Ação de Obrigação de Fazer, que indeferiu o pedido de concessão da justiça gratuita à empresa autora. A agravante alegou dificuldades financeiras decorrentes da crise no setor de transportes, prejuízos acumulados superiores a dois milhões de reais e inadimplemento de contratos bancários, juntando documentos contábeis e financeiros para demonstrar incapacidade de arcar com as custas processuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . A questão em discussão consiste em definir se a agravante, pessoa jurídica, faz jus ao benefício da justiça gratuita, à luz dos documentos que demonstram momentânea incapacidade econômico-financeira, apesar da existência de patrimônio contábil positivo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a concessão da justiça gratuita a pessoas jurídicas que demonstrem a impossibilidade de arcar com os encargos processuais, conforme disposto na Súmula 481 do STJ
. 4.
A análise da capacidade financeira da parte deve considerar, além do ativo contábil, os passivos e a real liquidez da empresa, sendo irrelevante, por si só, a existência de capital social elevado ou patrimônio líquido positivo
. 5.
A documentação apresentada pela agravante — balanços patrimoniais, DREs, extratos bancários e comprovantes de dívidas — comprova prejuízos recorrentes, inadimplemento de obrigações financeiras e comprometimento da capacidade de pagamento, evidenciando situação econômica fragilizada
. 6.
A negativa da gratuidade implicaria extinção do processo originário por ausência de preparo, inviabilizando o acesso ao Judiciário, em afronta ao princípio da inafastabilidade da jurisdição
. 7.
A concessão provisória do benefício mostra-se adequada em sede de cognição sumária, diante do risco de dano irreparável e da verossimilhança das alegações, reforçada por decisão anterior que já havia deferido tutela de urgência recursal
. V. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. Tese de julgamento: 1 .
A pessoa jurídica faz jus ao benefício da justiça gratuita quando comprova, por meio de documentos contábeis e financeiros, a incapacidade momentânea de arcar com os encargos processuais, independentemente do valor do patrimônio declarado.
2.
A análise da condição econômica deve considerar a liquidez, os passivos e a inadimplência da empresa, e não apenas o capital social ou o ativo contábil.
3 .
A negativa da justiça gratuita sem a devida instrução probatória e sem oportunidade de comprovação pela parte viola o disposto no art. 99, § 2º, do CPC
. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, 99, § 2º . Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 481; STJ, AgInt no AREsp 2486380/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, T4, j. 27 .05.2024, DJe 29.05.2024.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10237549720258110000, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 04/09/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2025) (destaquei)

Desse modo, considerando a hipossuficiência econômica demonstrada pela parte apelante, se torna impositivo o deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça.

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MÉRITO

Superada a questão preliminar, passo ao exame do mérito recursal, observando que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

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DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA CULPA PELO INADIMPLEMENTO

A apelante sustenta que a rescisão contratual declarada pela sentença é descabida, porquanto a compradora já se encontrava inadimplente desde fevereiro de 2024, data anterior ao ajuizamento da ação, o que afastaria qualquer responsabilidade da Construtora. Argumenta, ademais, que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, que o prazo de entrega ainda não havia se esgotado ao tempo da propositura da demanda e que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da compradora, que manifestou incapacidade financeira superveniente para honrar o pagamento das parcelas.

A controvérsia cinge-se à existência ou não de inadimplemento contratual por parte da construtora apto a justificar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, bem como à atribuição de culpa pela resolução do vínculo contratual.

A análise dos autos revela que a apelada firmou com a apelante contrato de promessa de compra e venda da unidade autônoma nº 805, Bloco "A", com área privativa de 62,94 m2, integrante do Residencial C&A Morada do Ouro, com
prazo de entrega previsto para janeiro de 2026
, tendo desembolsado a quantia de R$ 61.739,15 (sessenta e um mil, setecentos e trinta e nove reais e quinze centavos) a título de parcelas do imóvel, além de R$ 18.544,39 (dezoito mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e trinta e nove centavos) a título de comissão de corretagem, totalizando R$ 80.283,54 (oitenta mil, duzentos e oitenta e três reais e cinquenta e quatro centavos) desembolsados.

A sentença recorrida consignou expressamente que as obras do empreendimento
sequer haviam sido iniciadas
, permanecendo o terreno completamente vazio, circunstância que não foi especificamente impugnada pela apelante em sua contestação, tornando-se incontroversa nos autos, nos termos do art. 341 do Código de Processo Civil, vejamos:

“Art. 341. Incumbe também ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas, salvo se:

I - não for admissível, a seu respeito, a confissão;

II - a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considerar da substância do ato;

III - estiverem em contradição com a defesa, considerada em seu conjunto.

Parágrafo único. O ônus da impugnação especificada dos fatos não se aplica ao defensor público, ao advogado dativo e ao curador especial.”

A apelante limitou-se, em sede de defesa, a alegar o inadimplemento da compradora e a invocar cláusulas contratuais de prorrogação do prazo, sem, contudo, negar que as obras não haviam sido iniciadas ou demonstrar documentalmente o estágio atual do empreendimento.

O inadimplemento contratual não se configura exclusivamente pelo decurso do prazo de entrega, mas também pela
impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação no prazo pactuado, caracterizando o denominado inadimplemento antecipado ou violação positiva do contrato
. Essa modalidade de inadimplemento, amplamente reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, configura-se quando, antes do vencimento da obrigação, torna-se evidente a impossibilidade de seu cumprimento, seja por ato do devedor, seja por circunstâncias objetivas que inviabilizam a prestação. Nessa hipótese, o credor não está obrigado a aguardar o transcurso do prazo contratual para pleitear a rescisão do contrato e a reparação dos danos sofridos, porquanto a manutenção do vínculo contratual representaria violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, previstos nos arts. 422 e 421 do Código Civil.

No caso concreto, a ausência de qualquer início de obras em empreendimento com prazo de entrega previsto para janeiro de 2026, quando a ação foi ajuizada em abril de 2024,
torna objetivamente impossível o cumprimento da obrigação no prazo contratualmente estipulado
. Não é razoável nem verossímil admitir que um empreendimento imobiliário de grandes proporções, consistente em condomínio residencial de apartamentos, possa ser integralmente construído em prazo tão exíguo
quando as obras sequer foram iniciadas
. A impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação no prazo contratualmente pactuado caracteriza inadimplemento antecipado, autorizando a rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora.

A boa-fé objetiva, consagrada no art. 422 do Código Civil, impõe aos contratantes, além do cumprimento das obrigações principais, a observância de deveres laterais ou anexos, tais como os deveres de informação, cooperação, lealdade e transparência. No caso concreto, a apelante deixou de observar tais deveres, porquanto
não prestou informação adequada ao consumidor sobre as reais condições de execução do empreendimento, sobre a dependência de financiamento bancário ainda não obtido ou sobre a impossibilidade de início das obras
. A ausência de transparência quanto ao estágio do projeto e a omissão quanto à viabilidade de cumprimento do prazo contratual caracterizam violação aos deveres anexos de conduta, configurando inadimplemento contratual suficiente para autorizar a rescisão, nos termos dos arts. 422 e 475 do Código Civil.

Cito:

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

A alegação de que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da compradora, que confessou incapacidade financeira superveniente para honrar o pagamento das parcelas, não prospera. A incapacidade financeira superveniente da apelada para honrar o pagamento das parcelas não afasta o inadimplemento contratual da construtora,
caracterizado pela impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação de entrega do imóvel no prazo contratualmente pactuado
. A rescisão contratual foi fundamentada, primordialmente, no não início das obras e na impossibilidade de entrega do empreendimento no prazo estipulado, circunstâncias que independem da situação financeira da compradora e decorrem exclusivamente de conduta imputável à construtora. Ademais, a incapacidade financeira superveniente da apelada para honrar o pagamento das parcelas decorre, em grande medida, da própria conduta da construtora, que não iniciou as obras e não prestou informações adequadas sobre a viabilidade de cumprimento do contrato, gerando insegurança e onerosidade excessiva ao consumidor, que se vê compelido a pagar simultaneamente aluguel e parcelas de um imóvel que não será entregue no prazo contratual.

A apelante invoca, ainda, a existência de cláusula contratual prevendo prorrogação do prazo de entrega em casos fortuitos ou de força maior. Ocorre que as circunstâncias alegadas, dependência de financiamento bancário, crise econômica e necessidade de reestruturação financeira da empresa, não configuram caso fortuito ou força maior nos termos do art. 393 do Código Civil, porquanto não se caracterizam como eventos imprevisíveis, inevitáveis e estranhos à vontade das partes. A dependência de financiamento bancário, a crise econômica e a necessidade de reestruturação financeira da empresa constituem riscos inerentes à atividade empresarial, devendo ser suportados exclusivamente pela construtora, em observância ao princípio da responsabilidade objetiva do fornecedor, previsto no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, a cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega por tempo indeterminado em casos fortuitos é manifestamente abusiva, porquanto transfere ao consumidor, de forma unilateral e desproporcional, todos os riscos da atividade empresarial, violando o disposto no art. 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, colhe-se o entendimento desta Câmara:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR . RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL CONFIGURADO . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação Cível interposta por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais ajuizada por MACILIA FELIZ DE DEUS DA SILVA, julgada parcialmente procedente para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel no empreendimento “Viva Esmeralda”, (ii) condenar a requerida à devolução integral de R$ 31.074,95 pagos pela autora, corrigidos pelo INPC desde os desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e (iii) fixar indenização por danos morais em R$ 10 .000,00. O Apelante sustenta que parte do valor devolvido refere-se à comissão de corretagem paga por ele e que não há comprovação de que a Apelada tenha suportado essa despesa, além de pleitear a exclusão ou redução da indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor; (ii) verificar se estão presentes os requisitos para condenação por danos morais, com a possibilidade de eventual revisão do valor arbitrado . III. RAZÕES DE DECIDIR:
A repetição de argumentos utilizados na contestação não compromete a dialeticidade recursal, desde que as razões do recurso enfrentem os fundamentos da sentença e revelem a intenção de reformá-la, como reconhecido pelo STJ (AgInt no AgInt no AREsp 2.132.111/SC) . A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, nos termos do art. 3º, § 2º, do CDC, com aplicação da inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC). Restando demonstrado o inadimplemento antecipado da obrigação de entrega do imóvel, mesmo antes do vencimento do prazo contratual, é cabível a resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ . Comprovado que a comissão de corretagem foi incluída no valor total pago pela compradora e não houve demonstração de sua ciência e anuência prévia, a restituição do valor correspondente é devida, nos termos da jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 1866074/SP; AgInt no AREsp 1858016/RJ). Considerando o tempo decorrido sem início das obras e a ausência de perspectiva concreta de entrega do imóvel, a condenação por danos morais é adequada e o valor arbitrado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade
. IV . DISPOSITIVO E TESE: 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: É devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, inclusive comissão de corretagem, quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do vendedor. A ausência de início das obras em prazo razoável, com violação à legítima expectativa do consumidor, configura falha na prestação do serviço e enseja indenização por dano moral . O valor da indenização por danos morais deve observar os critérios da proporcionalidade, razoabilidade e análise casuística, podendo ser mantido quando adequadamente fixado em primeira instância. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 1º, III; CC, arts. 405, 475 e 722; CDC, arts . 3º, § 2º, 6º, VIII, e 14, caput; CPC, arts. 373, II, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.132 .111/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12 .12.2022, DJe 14.12.2022; STJ, AgInt no REsp 1866074/SP, Rel . Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18.05 .2021, DJe 24.05.2021; STJ, AgInt no AREsp 1858016/RJ, Rel. Min . Luis Felipe Salomão, j. 23.08.2021, DJe 26 .08.2021; STJ, REsp 1.551.951/SP, Rel . Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08 .2016, DJe 06.09.2016; TJMT, ApCiv 1004368-51.2020 .8.11.0002, Rel. Des . Guiomar Teodoro Borges, j. 11.05.2022 .” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10275016320248110041, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 27/06/2025, Vice-Presidência, Data de Publicação: 27/06/2025) (destaquei)

Diante do exposto, não prospera a alegação de que a rescisão contratual é descabida por ausência de inadimplemento da construtora ou por culpa exclusiva da compradora, devendo ser mantida a sentença recorrida nesse ponto.

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DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS

A apelante invoca o art. 476 do Código Civil para sustentar que, sendo a compradora inadimplente desde fevereiro de 2024, não poderia exigir o cumprimento das obrigações da Construtora, porquanto nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

A tese não merece acolhimento. A “
exceptio non adimpleti contractus”
é instituto criado para proteger a parte que cumpre suas obrigações contra a exigência da parte inadimplente, e não para beneficiar quem primeiro descumpriu o contrato.

No caso concreto, a sentença reconheceu que
foi a própria Construtora quem primeiro descumpriu suas obrigações contratuais ao não iniciar as obras do empreendimento, configurando inadimplemento antecipado que autorizou a compradora a suspender o pagamento das parcelas
.

A lógica temporal é determinante: a Construtora tinha a obrigação principal de construir e entregar o imóvel; ao não iniciar as obras, criou o inadimplemento antecipado que legitimou a suspensão dos pagamentos pela compradora, nos termos do próprio art. 476 do Código Civil.

Não se pode invocar a “
exceptio”
para proteger quem deu causa ao inadimplemento, sob pena de subversão da finalidade do instituto e violação ao princípio da boa-fé objetiva.

A “
exceptio”
foi corretamente aplicada pela sentença em favor da compradora, e não da Construtora, razão pela qual a tese não prospera.

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DA MULTA CONTRATUAL INVERTIDA – TEMA 971/STJ

A apelante sustenta que a sentença, ao condenar ao pagamento de multa contratual invertida de 50% (cinquenta por cento) sobre o montante atualizado dos valores pagos, violou a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971 (REsp 1.631.485/DF e REsp 1.614.721/DF), que veda a simples inversão dos percentuais da cláusula penal, exigindo arbitramento judicial que considere a natureza heterogênea das obrigações.

Aliás, vejamos:

Súmula 971 – STJ:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Contudo, a aplicação do Tema 971 ao caso concreto deve ser feita com as necessárias ressalvas impostas pelas peculiaridades fáticas dos autos. O precedente do Superior Tribunal de Justiça
foi construído tendo em vista hipóteses de atraso na entrega do imóvel, situação em que a obra
EXISTE
, está em andamento e o inadimplemento consiste no descumprimento do prazo
. No presente caso, a situação é qualitativamente distinta e substancialmente mais grave:
não se trata de mero atraso, mas de abandono total do empreendimento, com as obras sequer iniciadas, configurando inadimplemento antecipado absoluto
. A apelante recebeu integralmente os valores pagos pela compradora, R$ 80.283,54 (oitenta mil, duzentos e oitenta e três reais e cinquenta e quatro centavos),
sem executar qualquer ato construtivo, sem apresentar cronograma, sem obter licenças e sem demonstrar qualquer perspectiva concreta de cumprimento da obrigação
.

Nesse contexto, o arbitramento determinado pelo Tema 971 não conduziria necessariamente a valor inferior ao fixado na sentença. Ao contrário, considerando a gravidade excepcional do inadimplemento absoluto, que vai muito além do simples atraso na entrega, o arbitramento poderia resultar em valor igual ou superior ao fixado, pois a indenização deve ser proporcional à extensão do dano causado ao consumidor, nos termos do art. 944 do Código Civil. A compradora não apenas deixou de receber o imóvel no prazo contratual, mas foi privada de qualquer perspectiva de recebimento, tendo desembolsado valores expressivos em favor de empresa que, conforme demonstrado pelos documentos dos autos, encontra-se em situação de insolvência estrutural, com risco concreto de frustração do crédito.

Ademais, este Tribunal já se manifestou no sentido de que a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, nos casos de inadimplemento da construtora, é medida de justiça e equidade que preserva o equilíbrio do contrato, conforme se extrai do seguinte precedente:

A propósito, vejamos:

“E M E N T A RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CASO FORTUITO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO VENDEDOR – RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – SÚMULA 543 STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TEMA 971 DO STJ – DANOS MORAIS – INDEVIDOS – MERO ABORRECIMENTO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PERCENTUAL DE 10% FIXADO NA SENTENÇA – MANUTENÇÃO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, como no caso dos autos. 2 . Se a assinatura do pacto se deu praticamente 5 (cinco) meses depois de a OMS – Organização Mundial da Saúde ter declarado a pandemia de Covid-19, em 11/03/2020, a incorporadora alienante não pode alegar que fora surpreendida pelo advento da emergência sanitária que assolou o país e o mundo, paralisando algumas atividades como justificativa para o atraso da entrega da obra. 3. Considerando que quem deu causa à resolução da avença foi a construtora apelante, diante da inobservância do prazo assinalado para a entrega do imóvel novo prometido, mesmo acrescido do lapso de prorrogação de que trata o art. 43-A, da Lei n . 4.591/64 (com redação incluída pela Lei nº 13.786, de 2018), não há se cogitar a possibilidade de qualquer retenção de parte dos valores já pagos pela autora. 4 .
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem
. 5.
Ao julgar o REsp 1.631 .485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou a tese paradigma segundo a qual é perfeitamente possível a inversão, em desfavor da incorporadora/construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor que desse causa à resolução da avença, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda (Tema 971)
. 6.
Meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual não ensejam a reparação por danos morais, exceto se comprovada de forma robusta que a parte foi lesada em sua honra, o que não ocorreu no caso em discussão
. 7 .
No caso, como houve uma condenação com valor definido, é sobre esse montante que a verba será arbitrada entre 10% e 20%, devendo ser mantida a sentença que condenou a parte requerida em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação
. 8. Recurso provido em parte.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10101685220238110003, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 07/08/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/08/2025) (destaquei)

Diante do exposto, a tese não prospera no caso concreto, devendo ser mantida a condenação ao pagamento da multa contratual invertida no patamar de 50% (cinquenta por cento) sobre o montante atualizado dos valores pagos, considerando que o arbitramento, nas circunstâncias específicas do presente caso,
abandono total da obra e inadimplemento antecipado absoluto
, não conduziria a resultado diverso do fixado na sentença.

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DAS RETENÇÕES – LEI Nº 13.786/2018 E JURISPRUDÊNCIA DO STJ

A apelante sustenta que, caso seja mantida a rescisão contratual, deve ser aplicada a cláusula penal prevista no contrato, com retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela apelada, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, porquanto o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação. Subsidiariamente, requer a retenção de, no mínimo, 25% (vinte e cinco por cento) a 30% (trinta por cento) dos valores pagos, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A pretensão não merece acolhimento. O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018, aplica-se exclusivamente às hipóteses de resolução contratual por iniciativa do adquirente ou por inadimplemento deste, conforme expressamente previsto no
caput
do referido dispositivo:
"

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga
."
. A norma não se aplica, portanto,
às hipóteses de rescisão por culpa da construtora, situação em que prevalece a regra geral do Código de Defesa do Consumidor e a orientação jurisprudencial consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição integral e imediata dos valores pagos
.

Cito:

Súmula nº 543 – STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do

promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Quanto à alegação subsidiária de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a 30% (trinta por cento) dos valores pagos, com fundamento em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, cumpre esclarecer que tais percentuais foram fixados em julgados anteriores à edição da Súmula 543 do STJ ou em casos nos quais havia culpa recíproca ou desistência imotivada do comprador. No caso concreto,
a rescisão decorreu de culpa exclusiva da construtora, circunstância que afasta a aplicação de qualquer percentual de retenção
. A argumentação da apelante de que a retenção se justificaria para ressarcimento de despesas operacionais, custos com revenda, manutenção do imóvel, tributos e demais encargos não encontra respaldo no ordenamento jurídico. Tais despesas constituem risco inerente à atividade empresarial e não podem ser transferidas ao consumidor quando a rescisão decorre de inadimplemento da própria fornecedora. Ademais, no caso concreto, sequer houve início das obras, de modo que não há imóvel a ser mantido, revendido ou onerado com tributos e encargos condominiais.

Nesse sentido, colhe-se o entendimento desta Câmara:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARALIZAÇÃO DE OBRAS . INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROVIMENTO NEGADO. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais. 2. Os autores alegaram que adquiriram unidade no “Residencial C&A SADDI”, com previsão de entrega em 36 meses a partir de 20/08/2022, mas, diante da paralisação das obras por mais de nove meses e da ausência de informações da construtora, requereram a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos (R$ 32.743,23) e indenização por danos morais . 3. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a culpa da requerida pela paralisação das obras e condenando-a à restituição integral dos valores pagos, bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor a título de dano moral. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão contratual em razão da paralisação das obras por culpa da construtora, mesmo em contrato com garantia fiduciária; (ii) saber se os autores têm direito à restituição integral dos valores pagos, sem retenções contratuais; (iii) saber se estão configurados danos morais indenizáveis diante da frustração da entrega do imóvel e da instabilidade do empreendimento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . A constituição de garantia fiduciária não impede a resolução do
contrato por inadimplemento da construtora. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a alienação fiduciária protege o credor apenas quando o comprador é inadimplente. 4. Demonstrada a paralisação prolongada da obra e a ausência de previsão para sua retomada, restou caracterizada a culpa exclusiva da Apelante, autorizando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543/STJ . 5. Configurada a excepcionalidade do caso, com risco concreto de prejuízo total do investimento e frustração das legítimas expectativas dos consumidores, é devida a indenização por danos morais no valor arbitrado de R$ 5.000,00 para cada autor
. IV . DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: “1 . A paralisação das obras por período prolongado, sem justificativa ou previsão de retomada, caracteriza inadimplemento da construtora, legitimando a resolução contratual, independentemente da existência de garantia fiduciária. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, é devida a restituição integral dos valores pagos, sem aplicação de cláusulas penais. 3 . A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel, aliada à insegurança quanto à conclusão do empreendimento, caracteriza dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-SP, Apelação Cível 1000971-30 .2023.8.26.0529, Rel . Des. Ramon Mateo Júnior, j. 11.08 .2025; TJ-MT, Apelação Cível 1002293-31.2023.8.11 .0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14 .05.2024.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10132876720248110041, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 12/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2025) (destaquei)

Assim, a pretensão da apelante de retenção de 50% (cinquenta por cento), ou subsidiariamente de 25% (vinte e cinco por cento) a 30% (trinta por cento) dos valores pagos, não merece acolhimento, devendo ser mantida a determinação de restituição integral dos valores pagos pela apelada, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

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DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

A apelante sustenta que a comissão de corretagem não deve ser restituída à compradora, pois o serviço de corretagem foi efetivamente prestado, o contrato previa expressamente a transferência desse encargo ao comprador e o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.599.511/SP) reconhece a validade dessa cláusula. Invoca, ainda, o art. 725 do Código Civil, que determina que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

A tese não prospera. O Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça trata da validade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem no momento da celebração do contrato, e não da possibilidade de retenção desse valor em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora. O referido precedente não se aplica ao caso concreto, em que
a rescisão decorreu de inadimplemento absoluto da apelante, que não cumpriu a obrigação de entregar o imóvel no prazo contratualmente estipulado
.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é cristalina ao determinar
a restituição integral dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, e a comissão de corretagem integra o custo global da contratação suportado pelo consumidor
. O desfazimento do contrato por culpa exclusiva da construtora impõe a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, porquanto o consumidor não pode ser penalizado por inadimplemento que não lhe é imputável. O art. 725 do Código Civil, invocado pela apelante, não autoriza o enriquecimento indevido quando o negócio é desfeito por culpa exclusiva do fornecedor, pois o resultado útil da mediação, a entrega do imóvel, jamais se concretizou por culpa da própria Construtora.

Aliás, vejamos como este e. Tribunal de Justiça decidiu em caso análogo:

“E M E N T A RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CASO FORTUITO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO VENDEDOR – RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – SÚMULA 543 STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TEMA 971 DO STJ – DANOS MORAIS – INDEVIDOS – MERO ABORRECIMENTO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PERCENTUAL DE 10% FIXADO NA SENTENÇA – MANUTENÇÃO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, como no caso dos autos. 2 . Se a assinatura do pacto se deu praticamente 5 (cinco) meses depois de a OMS – Organização Mundial da Saúde ter declarado a pandemia de Covid-19, em 11/03/2020, a incorporadora alienante não pode alegar que fora surpreendida pelo advento da emergência sanitária que assolou o país e o mundo, paralisando algumas atividades como justificativa para o atraso da entrega da obra. 3. Considerando que quem deu causa à resolução da avença foi a construtora apelante, diante da inobservância do prazo assinalado para a entrega do imóvel novo prometido, mesmo acrescido do lapso de prorrogação de que trata o art. 43-A, da Lei n . 4.591/64 (com redação incluída pela Lei nº 13.786, de 2018), não há se cogitar a possibilidade de qualquer retenção de parte dos valores já pagos pela autora. 4 .
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem.
5.
Ao julgar o REsp 1.631 .485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou a tese paradigma segundo a qual é perfeitamente possível a inversão, em desfavor da incorporadora/construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor que desse causa à resolução da avença, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda (Tema 971).
6. Meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual não ensejam a reparação por danos morais, exceto se comprovada de forma robusta que a parte foi lesada em sua honra, o que não ocorreu no caso em discussão. 7 . No caso, como houve uma condenação com valor definido, é sobre esse montante que a verba será arbitrada entre 10% e 20%, devendo ser mantida a sentença que condenou a parte requerida em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. 8. Recurso provido em parte.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10101685220238110003, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 07/08/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/08/2025)

Assim, a pretensão da apelante de retenção da comissão de corretagem não merece acolhimento, devendo ser mantida a determinação de restituição integral dos valores pagos pela apelada, incluindo o montante de R$ 18.544,39 (dezoito mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e trinta e nove centavos) desembolsado a esse título.

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DOS DANOS MORAIS

A apelante sustenta que o mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre circunstâncias excepcionais de grave sofrimento ou ofensa à dignidade, o que não teria sido demonstrado nos autos. Argumenta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável sem fundamentação adicional.

A tese não prospera no caso concreto. É certo que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o mero atraso na entrega do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, exigindo circunstâncias excepcionais que demonstrem grave sofrimento ou ofensa a direito de personalidade. Contudo, o presente caso não se trata de mero atraso. A sentença reconheceu situação qualitativamente distinta e substancialmente mais grave:
abandono total do empreendimento, com as obras sequer iniciadas, inadimplemento antecipado absoluto e ausência de qualquer comunicação com a compradora sobre as reais condições do empreendimento
.

A compradora firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, desembolsou valores expressivos ao longo do período contratual e viu frustrada de forma absoluta a legítima expectativa de adquirir sua moradia, sem receber qualquer informação, qualquer justificativa ou qualquer perspectiva de cumprimento da obrigação por parte da construtora. Essa situação, que vai muito além do simples atraso na entrega,
é apta a gerar angústia, insegurança e sofrimento psicológico que transcendem os meros dissabores cotidianos, configurando dano moral indenizável
. A frustração da legítima expectativa de aquisição de moradia, aliada à insegurança quanto à conclusão do empreendimento e à ausência de qualquer comunicação por parte da construtora, caracteriza lesão a atributos da personalidade que justifica a reparação extrapatrimonial.

Assim, a tese de não cabimento dos danos morais não prospera, devendo ser mantida a condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos morais.

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DO QUANTUM INDENIZTÓRIO

A apelante sustenta, subsidiariamente, que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado a título de danos morais é desproporcional ao caso concreto e representa enriquecimento sem causa da compradora, devendo ser reduzido.

A pretensão não merece acolhimento. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado pela sentença
está dentro dos parâmetros usuais da jurisprudência deste Tribunal para casos de rescisão contratual imobiliária com culpa exclusiva do vendedor, observando os critérios da proporcionalidade, razoabilidade e análise casuística. Considerando que a compradora desembolsou R$ 80.283,54 (oitenta mil, duzentos e oitenta e três reais e cinquenta e quatro centavos) sem receber absolutamente nada em troca, que a obra foi completamente abandonada sem qualquer comunicação, que não houve início de construção, cronograma, licença ou qualquer ato executivo por parte da construtora, e que a apelante encontra-se em situação de insolvência estrutural que coloca em risco a própria satisfação do crédito da compradora, o valor fixado não se mostra excessivo ou desproporcional
. Ao contrário, poderia ser considerado módico diante da gravidade do inadimplemento absoluto verificado nos autos.

A fixação do “
quantum”
indenizatório pelo Juízo de Origem, quando observados os critérios da proporcionalidade e razoabilidade, não comporta revisão em sede recursal, salvo quando manifestamente excessivo ou irrisório, o que não é o caso dos autos. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) guarda adequada proporção com a extensão do dano causado à compradora, com a gravidade da conduta da construtora e com as circunstâncias específicas do caso concreto, razão pela qual deve ser mantido.

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DA TUTELA CAUTELAR INCIDENTAL REQUERIDA PELA APELADA

Por fim, a apelada requereu, em sede de contrarrazões, o deferimento de tutela cautelar incidental com bloqueio de ativos financeiros via SISBAJUD, pesquisa e restrição de veículos via RENAJUD, requisição de informações fiscais via INFOJUD e indisponibilidade de bens imóveis via CNIB, com fundamento nos arts. 297, 300 e 301 do Código de Processo Civil, ao argumento de que há risco concreto de frustração do resultado útil do processo diante do quadro de insolvência estrutural da Construtora.

O pedido não comporta deferimento neste momento processual. A competência para apreciar medidas cautelares incidentais em sede recursal é do Relator, nos termos do art. 932, inciso II, do Código de Processo Civil, e a concessão de bloqueio de ativos em fase recursal, antes do trânsito em julgado da sentença condenatória, exige demonstração específica do periculum in mora e da probabilidade do direito, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil. Ademais, o recurso de apelação foi recebido com efeito suspensivo, nos termos do art. 1.012, caput, do Código de Processo Civil, o que impede a execução imediata da sentença e, por consequência, a adoção de medidas constritivas de natureza executiva nesta fase processual.

Sem prejuízo, registre-se que a situação financeira da Construtora, amplamente documentada nos autos, poderá justificar a adoção de medidas cautelares na fase de cumprimento de sentença, após o trânsito em julgado, inclusive com a possibilidade de desconsideração da personalidade jurídica caso demonstrados os requisitos do art. 50 do Código Civil, questão que deverá ser apreciada pelo juízo de execução no momento oportuno.

Ante ao exposto,
DEFIRO
o pedido de
justiça gratuita
formulado pela parte apelante
CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A
,
CONHEÇO
do
recurso de apelação
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença objurgada,
majorando
a
verba sucumbencial
para
17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação
, nos termos do artigo 85, §11º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2026