Tribunal: TJMT
Processo: 1007258-18.2021.8.11.0037
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007258-18.2021.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CBR ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO LTDA - CNPJ: 06.145.648/0002-13 (APELANTE), DOUGLAS AUGUSTO FONTES FRANCA - CPF: 136.872.158-30 (ADVOGADO), MARCOS HAILTON GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 466.260.421-49 (ADVOGADO), VALDIR ANTONIO PERIN - CPF: 333.181.669-87 (APELADO), RENNER PEREIRA NEVES - CPF: 022.734.371-96 (ADVOGADO), HILARIO JOAO TOSETO MASCARELLO - CPF: 078.001.429-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. RESCISÃO UNILATERAL PELO ARRENDATÁRIO. ESTATUTO DA TERRA. POSSIBILIDADE JURÍDICA. AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA. MULTA COMPENSATÓRIA. JUSTIÇA GRATUITA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes Embargos à Execução opostos em face de execução de título extrajudicial fundada em contrato de arrendamento rural com prazo de cinco anos. A apelante rescindiu unilateralmente o contrato após dois anos de vigência, mediante notificação extrajudicial com sessenta dias de antecedência, alegando inaptidão do solo para atividade pecuária. Os apelados executam o valor integral das parcelas vincendas correspondentes aos três anos restantes do contrato. A sentença manteve a justiça gratuita aos apelados, rejeitou a tese de rescisão contratual por ausência de cláusula expressa e pelo prazo mínimo legal de cinco anos estabelecido no Estatuto da Terra, e consignou que não há cobrança de multa, mas apenas das parcelas não pagas devidamente atualizadas.

II.

Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se os apelados fazem jus à justiça gratuita, considerando a propriedade rural de aproximadamente setecentos e vinte e cinco hectares e renda mensal de arrendamento; (ii) definir se o arrendatário pode rescindir unilateralmente contrato de arrendamento rural antes do prazo mínimo de cinco anos estabelecido no Estatuto da Terra, mediante simples notificação extrajudicial, sem cláusula expressa de rescisão no contrato; (iii) estabelecer as consequências patrimoniais da rescisão unilateral imotivada, especialmente quanto à obrigação de pagar integralmente as parcelas vincendas ou multa compensatória em percentual equitativo.

III. Razões de decidir

3. A mera propriedade rural não desconstitui a presunção legal de hipossuficiência estabelecida no artigo 99, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil, especialmente quando a renda mensal dividida entre dois proprietários resulta em valor modesto e não há prova robusta de capacidade financeira que comprometa substancialmente a renda familiar com o pagamento de custas processuais.

4. O Estatuto da Terra estabelece obrigatoriamente a existência de cláusulas de rescisão nos contratos agrários, de modo que tal possibilidade decorre diretamente da lei, independentemente de previsão contratual expressa, operando mediante notificação prévia conforme o artigo 473 do Código Civil.

5. Os prazos mínimos estabelecidos no Decreto 59.566/66 visam proteger o arrendatário contra rescisões abruptas que comprometam seu planejamento produtivo, constituindo garantia mínima em favor do produtor rural, não prisão contratual que o impeça de rescindir quando o contrato não mais atende suas necessidades ou se tornou economicamente inviável.

6. A interpretação dos contratos agrários deve observar a vulnerabilidade do arrendatário, parte hipossuficiente da relação, de modo que o prazo mínimo legal não pode ser utilizado como instrumento de opressão para obrigar o produtor rural a permanecer vinculado ao contrato contra sua vontade.

7. A rescisão unilateral pelo arrendatário, mediante notificação prévia de sessenta dias, observa a boa-fé objetiva e permite planejamento adequado pelos arrendadores, constituindo exercício regular de direito decorrente da lei.

8. As fotografias apresentadas pela apelante são insuficientes para comprovar inaptidão do solo para atividade pecuária, pois carecem de referencial técnico adequado, não indicam localização precisa ou contexto de produção, e não há análise técnica do solo que ateste sua inadequação.

9. A utilização regular da propriedade por aproximadamente dois anos sem qualquer reclamação enfraquece substancialmente a alegação de inaptidão do solo, pois se o terreno fosse manifestamente inadequado, tal circunstância seria perceptível desde o início da exploração.

10. O contrato estabelece que compete à arrendatária zelar pela conservação dos recursos naturais e manter em perfeito estado as pastagens, de modo que eventual deterioração do solo durante o período de exploração pode decorrer de manejo inadequado pela própria apelante, não constituindo vício preexistente que justifique a rescisão.

11. Processos de degradação do solo não ocorrem de forma abrupta, mas gradual, de modo que se o terreno apresentasse características inadequadas, tais condições já existiriam no momento da celebração do contrato, aplicando-se o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório.

12. A rescisão unilateral imotivada, embora juridicamente possível, gera para a parte que a promove o dever de indenizar a outra pelos prejuízos decorrentes da quebra da legítima expectativa de cumprimento integral do contrato, observando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

13. A indenização não pode corresponder à integralidade dos valores que seriam pagos até o término do contrato, sob pena de inviabilizar completamente o direito de rescisão e transformá-lo em letra morta, devendo ser equitativa e considerar os prejuízos efetivamente experimentados pelo arrendador.

14. A fixação de multa compensatória em cinquenta por cento sobre o valor das parcelas vincendas harmoniza o direito de rescisão unilateral com a proteção à legítima expectativa dos arrendadores, considerando o tempo de contrato já cumprido, a ausência de cláusula penal expressa, a necessidade de compensar os arrendadores pela quebra da expectativa contratual e a impossibilidade de inviabilizar economicamente o arrendatário.

15. A parcela referente ao ano de 2018 é integralmente devida, pois a rescisão foi notificada em setembro de 2018, quando o contrato ainda estava em pleno vigor, aplicando-se a multa compensatória apenas aos anos de 2019, 2020 e ao período de 2021 até o término contratual.

III.

Dispositivo e tese

16. Apelação Cível parcialmente provida.

Tese de julgamento:

"1. O arrendatário pode rescindir unilateralmente contrato de arrendamento rural antes do prazo mínimo estabelecido no Estatuto da Terra, mediante notificação prévia, independentemente de cláusula expressa no contrato, pois tal possibilidade decorre diretamente da lei, que estabelece obrigatoriamente a existência de cláusulas de rescisão nos contratos agrários. 2. Os prazos mínimos estabelecidos no Decreto 59.566/66 visam proteger o arrendatário contra rescisões abruptas, constituindo garantia mínima em seu favor, não impedimento absoluto à rescisão quando o contrato não mais atende suas necessidades. 3. A rescisão unilateral imotivada gera o dever de indenizar mediante multa compensatória em percentual equitativo sobre as parcelas vincendas, não correspondendo à integralidade dos valores que seriam pagos até o término do contrato, sob pena de inviabilizar o direito de rescisão."

Dispositivos relevantes citados:
Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra), arts.
13, V; 26, V; 27; 95, XI, "b"; 96, V, "d"; Decreto 59.566/66, arts. 13, II, "c"; 27; CC, arts.
422, 473, 757 e 792; CPC, arts. 85, §2º; 99, §3º.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10074228520188110037, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 14/10/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 16/10/2020.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
CBR Administração e Participações Ltda.
contra sentença proferida pela 2ª Vara Cível de Primavera do Leste/MT (Id 110957581), que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos em face de
Valdir Antônio Perin
e
Hilário João Tosseto Mascarello
.

A origem da controvérsia remonta ao Contrato Particular de Arrendamento de Imóvel Rural celebrado entre as partes, com vigência de 5 (cinco) anos, iniciando em
setembro de 2016
e com término previsto para
31/08/2021
, destinado à exploração de atividade pecuária.

Os apelados ajuizaram Execução de Título Extrajudicial (processo 1004027-80.2021.8.11.0037) pleiteando o valor de R$ 420.373,05, correspondente às parcelas não pagas referentes aos anos de 2018, 2019 e 2020, após a apelante ter rescindido unilateralmente o contrato mediante notificação extrajudicial.

Em sua defesa, por meio dos Embargos à Execução (Id 344706384), a apelante sustentou: (i) impugnação à justiça gratuita concedida aos apelados, argumentando que possuem propriedade rural de 624 hectares gerando renda mensal de R$ 7.500,00, além de um dos apelados ser proprietário de hotel; (ii) justa rescisão contratual fundamentada na impossibilidade de cumprir o objeto do contrato, apresentando fotografias que demonstrariam que o terreno é arenoso e inadequado para atividade pecuária; (iii) possibilidade de rescisão contratual com base no Estatuto da Terra e no art. 473 do Código Civil, mesmo sem cláusula expressa no contrato; (iv) subsidiariamente, ausência de previsão de cláusula penal ou multa rescisória.

Os apelados apresentaram impugnação aos embargos (Id 344706398), refutando os argumentos defensivos. Alegaram que a apelante utilizou a propriedade por dois anos sem qualquer reclamação, que o dever de zelar e preservar a terra era da arrendatária conforme cláusula quinta do contrato, e que as fotografias foram tiradas em período de seca. Sustentaram que eventual deterioração do solo decorreu da má gestão da própria apelante, que não cumpriu suas obrigações contratuais de manejo adequado das pastagens.

A sentença de primeiro grau (Id 110957581) rejeitou a impugnação à justiça gratuita, consignando que a mera propriedade não desconstitui a hipossuficiência e que R$ 7.500,00 divididos entre dois proprietários gera rendimento de R$ 3.750,00 por mês para cada um. Quanto ao mérito, a magistrada entendeu que: (i) a resilição unilateral está obstada pela existência de prazo mínimo de vigência contratual previsto no Estatuto da Terra e pela cláusula de prazo determinado de 5 anos; (ii) as fotografias apresentadas são insuficientes para comprovar a inaptidão do solo, sem referencial técnico adequado; (iii) se o terreno fosse arenoso, já possuía tais características antes da celebração do contrato, aplicando-se o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao
venire contra factum proprium
; (iv) a ausência de cláusula resolutiva expressa demandaria ação autônoma para rescisão contratual; (v) quanto à multa, não há cobrança de penalidade nos cálculos apresentados, apenas os valores das parcelas não pagas devidamente atualizadas.

A apelante opôs Embargos de Declaração (Id 122079231), alegando omissão quanto à manutenção da justiça gratuita, contradição sobre o direito à rescisão contratual e omissão na interpretação da lei de forma mais favorável ao arrendatário. Os embargos foram rejeitados (Id 124579513), consignando-se que não havia omissão ou contradição, mas mero inconformismo com o posicionamento adotado.

No presente recurso de Apelação (Id 344706860), a apelante reitera os argumentos apresentados nos embargos à execução, sustentando que: (i) a sentença deve ser reformada quanto à concessão da justiça gratuita, considerando as múltiplas fontes de renda dos apelados; (ii) o Estatuto da Terra estabelece obrigatoriamente a possibilidade de rescisão contratual, sendo aplicável o art. 473 do Código Civil; (iii) o prazo mínimo de 5 anos visa proteger o arrendatário, não podendo ser utilizado para aprisioná-lo ao contrato; (iv) a rescisão foi justa e motivada pela impossibilidade de cumprir o objeto contratual, apresentando fotografias que demonstram terreno arenoso e inadequado para pecuária; (v) a interpretação deve ser mais favorável ao arrendatário, parte vulnerável da relação.

Nas Contrarrazões (Id 344706866), os apelados sustentam que: (i) a mera propriedade rural não afasta a hipossuficiência; (ii) a apelante utilizou a terra por dois anos sem qualquer reclamação, demonstrando que o terreno era adequado; (iii) o dever de preservação e manejo era da arrendatária; (iv) eventual deterioração decorreu da má gestão da própria apelante; (v) não há cláusula de rescisão no contrato, apenas de renovação; (vi) a apelante age com má-fé ao alegar inaptidão do solo após dois anos de uso regular.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
CBR Administração e Participações Ltda.
contra sentença proferida pela 2ª Vara Cível de Primavera do Leste/MT (Id 110957581), que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos em face de
Valdir Antônio Perin
e
Hilário João Tosseto Mascarello
.

DA JUSTIÇA GRATUITA

A apelante sustenta que os apelados não fazem jus à justiça gratuita, considerando que possuem propriedade rural de aproximadamente 725 hectares gerando renda mensal de R$ 7.500,00, além de um dos apelados ser proprietário de hotel.

A sentença manteve o benefício com fundamento no art. 99, §3º, do Código de Processo Civil, que estabelece presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural, consignando que a mera propriedade não desconstitui a hipossuficiência e que R$ 7.500,00 divididos entre dois proprietários gera rendimento de R$ 3.750,00 mensais para cada um.

Analisando os elementos dos autos, verifico que a apelante não apresentou prova robusta capaz de infirmar a presunção legal de hipossuficiência. A propriedade rural, por si só, não indica capacidade financeira, especialmente considerando que pode estar onerada, que os custos de manutenção são elevados e que a renda mencionada é dividida entre dois proprietários.

Quanto ao hotel mencionado, não há nos autos comprovação efetiva de que esteja em funcionamento regular ou gerando renda suficiente para afastar a hipossuficiência. A apelante menciona que o estabelecimento esteve fechado durante a pandemia, o que reforça a fragilidade do argumento.

Além disso, o documento apresentado quanto ao apelado Hilário data de 2018, mas isso não invalida a concessão do benefício, pois demonstra histórico de hipossuficiência. A apelante não trouxe elementos concretos que demonstrem alteração substancial na situação financeira dos apelados.

A impugnação à justiça gratuita deve ser fundamentada em elementos concretos, não bastando meras conjecturas ou presunções. No caso, a apelante não se desincumbiu desse ônus probatório.

Portanto, mantenho a concessão da justiça gratuita aos apelados
.

DA POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL

A questão central do recurso reside em definir se a apelante poderia rescindir unilateralmente o contrato de arrendamento rural antes do prazo de 5 anos estabelecido, mediante simples notificação extrajudicial, sem cláusula expressa de rescisão no contrato.

A apelante fundamenta sua pretensão no art. 473 do Código Civil, que permite a resilição unilateral nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, operando mediante denúncia notificada à outra parte. Sustenta que o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e seu regulamento (Decreto 59.566/66) estabelecem obrigatoriamente a existência de cláusulas de rescisão nos contratos agrários, de modo que tal possibilidade decorreria diretamente da lei.

De fato, o art. 13, inciso V, do Decreto 59.566/66 determina que os contratos agrários conterão obrigatoriamente cláusulas que assegurem "causas de extinção e rescisão, de acordo com o determinado nos artigos 26 a 34 deste Regulamento". O art. 26, inciso IV, estabelece que "
o arrendamento se extingue pelo distrato ou rescisão do contrato
".

Contudo, a interpretação desses dispositivos deve considerar o contexto normativo e a finalidade protetiva do Estatuto da Terra. Os contratos agrários são regidos por forte dirigismo estatal, visando proteger a função social da propriedade e, especialmente, a posição do arrendatário, parte vulnerável da relação contratual.

O art. 95, inciso XI, alínea "b", do Decreto 59.566/66 estabelece prazos mínimos para os contratos de arrendamento: 3 anos para lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte; 5 anos para lavoura permanente ou pecuária de grande porte; e 7 anos para exploração florestal. No caso dos autos, o contrato tinha prazo de 5 anos, adequado à atividade de pecuária desenvolvida.

A questão que se coloca é se o prazo mínimo legal constitui proteção exclusiva do arrendatário ou também vincula o arrendador. A apelante sustenta que o prazo mínimo visa apenas proteger o arrendatário, garantindo tempo suficiente para os ciclos produtivos, não podendo ser utilizado para aprisioná-lo ao contrato.

Essa interpretação merece ser acolhida. A doutrina especializada reconhece que o arrendatário é a parte vulnerável nos contratos agrários. O Decreto 59.566/66 prevê diversas medidas obrigatórias visando à proteção social e econômica dos arrendatários, reconhecendo sua situação de vulnerabilidade em relação ao proprietário da terra.

Os prazos mínimos estabelecidos no Estatuto da Terra têm por finalidade assegurar ao arrendatário tempo suficiente para desenvolver sua atividade produtiva, realizar investimentos e obter retorno econômico, protegendo-o contra rescisões abruptas que comprometam seu planejamento. Trata-se de garantia mínima em favor do produtor rural, não de prisão contratual.

Interpretar o prazo mínimo como impedimento absoluto à rescisão pelo arrendatário contraria a lógica protetiva do sistema normativo. Seria transformar um instrumento de proteção em mecanismo de opressão, obrigando o produtor rural a permanecer vinculado a um contrato que não mais atende suas necessidades ou que se tornou economicamente inviável.

Já se reconheceu a possibilidade de pactuação de prazos inferiores aos estabelecidos no Decreto 59.566/66, demonstrando que tais prazos não são absolutos quando a flexibilização beneficia o arrendatário.

Além disso, o próprio art. 473 do Código Civil estabelece que a resilição unilateral opera nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita. O Estatuto da Terra, ao determinar obrigatoriamente a existência de cláusulas de rescisão nos contratos agrários, implicitamente autoriza a resilição unilateral, desde que observadas as formalidades legais, notadamente a notificação prévia.

Nesse sentido já julguei em outra ocasião:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL – ARRENDAMENTO RURAL – ESTATUTO DA TERRA – APLICAÇÃO – RESCISÃO IMOTIVADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA AVENÇA - POSSIBILIDADE – TERMO DE ENCERRAMETNO DO CONTRATO – DATA DE CUMPRIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – CONTRAPRESTAÇÃO DEVIDA ATÉ ESSE MOMENTO - IMPOSIÇÃO DE MULTA – NECESSIDADE – PERCENTUAL ESTABELECIDO PELO JUÍZO – PERDAS DE DANOS – AUSÊNCIA DE PEDIDO NA CONTESTAÇÃO – INVIABILIDADE DE ANÁLISE EM FASE RECURSAL – RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

Aplica-se o Estatuto da Terra aos Contratos de Arrendamento Rural e, por esse motivo, neles deve constar as diversas possibilidades de rescisão, inclusive a imotivada que, se ausente, deve ser estipulada em juízo
.

O termo final da avença que se deu por determinação judicial é a data de cumprimento da tutela de urgência e, até esse momento é devido ao arrendante os valores contratados.

O rompimento imotivado do ajuste conduz à imposição de multa àquele que pede o fim do contrato, percentual que, não havendo previsão contratual, deve ser estabelecido de forma equitativa pelo magistrado.

As perdas e danos decorrentes da rescisão sem causa são devidas desde que haja pedido na contestação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10074228520188110037, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 14/10/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 16/10/2020)

No caso dos autos, a apelante notificou os apelados com 60 dias de antecedência (Id 344706384, fls. 24), prazo superior ao mínimo legal de 30 dias previsto no art. 473 do Código Civil, demonstrando observância à boa-fé objetiva e permitindo que os arrendadores se planejassem adequadamente.

Portanto,
reconheço a possibilidade jurídica de rescisão unilateral do contrato de arrendamento rural pelo arrendatário, mediante notificação prévia, independentemente de cláusula expressa no contrato, por decorrer diretamente da lei
.

DA JUSTA CAUSA PARA RESCISÃO

Embora reconhecida a possibilidade jurídica de rescisão unilateral, é necessário analisar se a apelante demonstrou justa causa para a extinção antecipada do contrato, o que afastaria eventual obrigação de indenizar os apelados pelos períodos não cumpridos.

A apelante sustenta que o terreno arrendado não estava apto para atividade pecuária, apresentando fotografias que demonstrariam solo arenoso, com pouca vegetação e inadequado para criação de gado. Fundamenta a rescisão no art. 27 do Decreto 59.566/66, que permite a rescisão contratual pela inobservância de cláusula asseguradora dos recursos naturais.

Os apelados, por sua vez, alegam que a apelante utilizou a propriedade por dois anos sem qualquer reclamação, que o dever de zelar e preservar a terra era da arrendatária conforme cláusula quinta do contrato, e que eventual deterioração decorreu da má gestão da própria apelante.

Analisando os elementos dos autos, verifico que as fotografias apresentadas pela apelante (Id 344706384) são insuficientes para comprovar a inaptidão do solo para atividade pecuária. As imagens não possuem referencial técnico adequado, não há indicação precisa de localização, data ou contexto em que foram produzidas.

Conforme consignado na sentença, não há comprovação de que as imagens correspondam efetivamente à área arrendada, nem análise técnica do solo que ateste sua inadequação para pecuária. As fotografias, isoladamente, não permitem conclusão segura sobre as condições do terreno.

Além disso, o fato de a apelante ter utilizado a propriedade por aproximadamente dois anos sem qualquer reclamação ou notificação aos arrendadores sobre supostas inadequações do solo enfraquece substancialmente sua alegação. Se o terreno fosse manifestamente inadequado, tal circunstância seria perceptível desde o início da exploração.

A cláusula quinta do contrato estabelece que compete à arrendatária "
zelar pela conservação dos recursos naturais existentes no imóvel
" e "
manter em perfeito estado de conservação as pastagens
". Portanto, eventual deterioração do solo durante o período de exploração pode decorrer de manejo inadequado pela própria apelante, não constituindo vício preexistente que justifique a rescisão.

O art. 27 do Decreto 59.566/66 estabelece que a inobservância de cláusula asseguradora dos recursos naturais dá lugar à rescisão do contrato, mas tal dispositivo visa proteger o meio ambiente e o patrimônio do arrendador contra danos causados pelo arrendatário, não o contrário.

A apelante não demonstrou que os apelados descumpriram obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas para exploração pecuária. Ao contrário, a utilização regular por dois anos indica que o terreno era adequado para a finalidade contratada.

Processos de degradação do solo, como arenização, não ocorrem de forma abrupta, mas gradual. Se o terreno apresentasse características inadequadas, tais condições já existiriam no momento da celebração do contrato. A apelante, ao realizar a vistoria prévia e aceitar as condições do imóvel, assumiu os riscos inerentes à atividade.

Aplicando o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao
venire contra factum proprium
, não pode a apelante se beneficiar de fato que, se existente, era de seu conhecimento desde o início da relação contratual.

Portanto,
não restou demonstrada justa causa para a rescisão contratual fundamentada em suposta inaptidão do solo
.
A rescisão operou-se por mera conveniência da apelante, caracterizando resilição unilateral imotivada
.

DAS CONSEQUÊNCIAS DA RESCISÃO IMOTIVADA

Reconhecida a possibilidade de rescisão unilateral pelo arrendatário, mas não demonstrada justa causa, é necessário definir as consequências patrimoniais da extinção antecipada do contrato.

O contrato celebrado entre as partes não previu expressamente cláusula penal ou multa rescisória. A apelante sustenta, subsidiariamente, que não pode ser cobrada multa pela rescisão antecipada, pois não há determinação legal nem cláusula expressa.

Os apelados, por sua vez, cobram na execução os valores correspondentes às parcelas não pagas referentes aos anos de 2018, 2019 e 2020, totalizando R$ 420.373,05, devidamente atualizados.

A sentença consignou que "
analisando detidamente a inicial da ação executiva e os cálculos apresentados, verifico que os exequentes/embargados estão cobrando somente a parcela referente ao ano de 2018 no valor de R$ 90.000,00 e as parcelas referentes aos anos de 2019 e 2020, no valor de R$ 100.000,00 cada, inexistindo qualquer valor incluso nos cálculos a título de multa, mas tão somente o valor referente aos anos de arrendamento não pagos, devidamente corrigidos e atualizados com juros legais
".

A questão que se coloca é: reconhecida a possibilidade de rescisão unilateral imotivada pelo arrendatário, deve este pagar integralmente os valores correspondentes ao período restante do contrato?

No precedente citado acima (AC 1007422-85.2018.8.11.0037), "
o rompimento imotivado do ajuste conduz à imposição de multa àquele que pede o fim do contrato, percentual que, não havendo previsão contratual, deve ser estabelecido de forma equitativa pelo magistrado
".

Esse entendimento harmoniza-se com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. A rescisão unilateral imotivada, embora juridicamente possível, gera para a parte que a promove o dever de indenizar a outra pelos prejuízos decorrentes da quebra da legítima expectativa de cumprimento integral do contrato.

Contudo, tal indenização não pode corresponder à integralidade dos valores que seriam pagos até o término do contrato, sob pena de inviabilizar completamente o direito de rescisão e transformá-lo em letra morta. A indenização deve ser equitativa, considerando os prejuízos efetivamente experimentados pelo arrendador e a necessidade de não inviabilizar economicamente o arrendatário.

No caso dos autos, os apelados não demonstraram prejuízos concretos além da perda da renda mensal do arrendamento. Não há prova de que tenham deixado de celebrar outro contrato de arrendamento, de que o imóvel tenha permanecido improdutivo ou de outros danos materiais específicos.

A fixação de indenização correspondente à integralidade das parcelas vincendas equivaleria a negar o direito de rescisão unilateral, pois o arrendatário permaneceria obrigado a pagar como se o contrato estivesse em pleno vigor, sem qualquer benefício pela extinção antecipada.

A solução equitativa passa pela fixação de multa compensatória em percentual razoável sobre o valor das parcelas vincendas, considerando: (i) o tempo de contrato já cumprido (aproximadamente 2 anos de um total de 5 anos); (ii) a ausência de cláusula penal expressa; (iii) a necessidade de compensar os arrendadores pela quebra da expectativa contratual; (iv) a impossibilidade de inviabilizar economicamente o arrendatário.

Considerando esses parâmetros, entendo razoável a fixação de multa compensatória em 50% (cinquenta por cento) sobre o valor das parcelas vincendas, correspondentes aos anos de 2019, 2020 e ao período de 2021 até o término contratual em agosto.

Quanto ao ano de 2018, verifico que a rescisão foi notificada em setembro de 2018 (conforme notificação juntada aos autos), de modo que a parcela referente a esse ano era devida, pois o contrato ainda estava em vigor. Portanto, o valor de R$ 90.000,00 referente ao ano de 2018 deve ser integralmente pago.

Relativamente aos anos de 2019 e 2020, e ao período de 2021, aplica-se a multa compensatória de 50% sobre os valores contratados, totalizando R$ 100.000,00 (cinquenta por cento de R$ 200.000,00).

Assim, o valor total devido pela apelante corresponde a: (i) R$ 90.000,00 referente ao ano de 2018; (ii) R$ 100.000,00 a título de multa compensatória pelos anos de 2019, 2020 e 2021, totalizando
R$ 190.000,00
, devidamente atualizados desde o vencimento de cada parcela, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Portanto, a sentença merece reforma parcial para reconhecer a possibilidade jurídica de rescisão unilateral do contrato de arrendamento rural pelo arrendatário, mediante notificação prévia, por decorrer diretamente do Estatuto da Terra. Contudo, não demonstrada justa causa para a rescisão, é devida multa compensatória de 50% sobre as parcelas vincendas, além do pagamento integral da parcela referente ao ano de 2018.

Essa solução harmoniza o direito de rescisão unilateral com a proteção à legítima expectativa dos arrendadores, observando os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
para:

(i) Reconhecer a validade da rescisão unilateral do contrato de arrendamento rural operada pela apelante;

(ii) Reduzir o valor da condenação para R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), correspondentes a R$ 90.000,00 referentes ao ano de 2018 e R$ 100.000,00 a título de multa compensatória pelos anos de 2019, 2020 e 2021, devidamente atualizados desde o vencimento de cada parcela pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

(iii) Manter a concessão da justiça gratuita aos apelados;

(iv) Condenar a apelante ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerando o provimento parcial do recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2026