Tribunal: TJMT
Processo: 1017296-19.2025.8.11.0015
Relator(a): WALTER PEREIRA DE SOUZA
Órgão julgador: WALTER PEREIRA DE SOUZA
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2026-02-26
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1017296-19.2025.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
WALTER PEREIRA DE SOUZA

Turma Julgadora:

[DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO]

Parte(s):

[IMOBILIARIA WILSON LTDA - CNPJ: 12.528.710/0001-78 (RECORRENTE), MARCOS APARECIDO DE AGUIAR - CPF: 080.290.338-00 (ADVOGADO), FABIO AUGUSTO SANTANA BARBOSA - CPF: 215.989.158-43 (RECORRIDO), CAROLINE STRAPASSON - CPF: 059.405.501-69 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

WALTER PEREIRA DE SOUZA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONSUMIDOR. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRELIMINAR(
ES
). ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADAS. MÉRITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESCISÃO ANTECIPADA. RETENÇÃO DE VALORES DO FUNDO CAUÇÃO. COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA E ENCARGOS. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. NULIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. TEMA 1.156/STJ. CONCLUSÃO N.º 1/1ª TR-TJMT. APLICAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.
Recurso inominado interposto contra sentença proferida pelo 2º Juizado Especial de Sinop/MT que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação decorrente de contrato de locação residencial, reconhecendo a nulidade de cláusulas contratuais, determinando a restituição de valores indevidamente retidos a título de caução e encargos, bem como condenando a administradora ao pagamento de indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a administradora imobiliária é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (iii) determinar se são nulas as cláusulas contratuais que impuseram multa e encargos reputados abusivos, com consequente restituição de valores; e (iv) verificar se o descumprimento contratual configura dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
A legitimidade passiva é aferida à luz da teoria da asserção, considerando as alegações da inicial que imputam à administradora falhas diretas na prestação do serviço, inclusive retenção indevida de valores e má condução da rescisão contratual. A administradora, ao intermediar a contratação, receber valores, gerir a relação locatícia e formalizar o distrato, integra a cadeia de fornecimento de serviços, enquadrando-se como fornecedora nos termos do art. 3º do CDC e sujeitando-se à responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do mesmo diploma. O art. 667 do Código Civil impõe ao mandatário o dever de diligência, respondendo por prejuízos decorrentes de culpa própria, sendo a responsabilidade discutida decorrente de conduta direta da administradora. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para o convencimento do julgador, conforme entendimento do STJ (
AgInt no AREsp 1.157.049/SP
). A ausência do locador no polo passivo não caracteriza litisconsórcio passivo necessário, nos termos do art. 114 do CPC, pois a controvérsia envolve atos praticados diretamente pela administradora e pode ser solucionada sem risco de decisões inconciliáveis. O conjunto probatório demonstra a existência de infiltrações comunicadas à administradora durante a locação, sem solução definitiva, bem como a retenção e cobrança de valores cuja origem e responsabilidade não foram suficientemente comprovadas. São nulas as cláusulas que impõem multa rescisória e encargos de forma unilateral e desfavorável ao consumidor, justificando a restituição da quantia de R$ 3.929,23, correspondente aos valores indevidamente exigidos. O mero descumprimento contratual não gera dano moral in re ipsa, exigindo prova de violação a direito da personalidade, conforme precedentes do STJ e entendimento consolidado na Turma Recursal do TJMT. Ausente comprovação de abalo extrapatrimonial, é indevida a indenização por dano moral.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento
:
A administradora imobiliária que atua na gestão do contrato de locação integra a cadeia de fornecimento de serviços e responde objetivamente por falhas na prestação do serviço. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o acervo probatório é suficiente para o deslinde da controvérsia. Não há litisconsórcio passivo necessário com o locador quando a controvérsia decorre de conduta própria da administradora. Cláusulas contratuais que impõem encargos unilaterais e desfavoráveis ao consumidor são nulas, impondo a restituição dos valores indevidamente cobrados. O descumprimento contratual, por si só, não enseja dano moral, exigindo-se prova de lesão a direito da personalidade.
Dispositivos relevantes citados
:
Lei nº 9.099/95, arts. 38, 46 e 55; CDC, arts. 3º e 14; CC, art. 667; CPC, art. 114.
Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AgInt no AREsp 1.157.049/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª T., j. 07/06/2018, DJe 15/06/2018; STJ, AREsp 2.676.279, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, j. 21/08/2024; STJ, AgInt no AREsp 2.157.547/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 12/12/2022; STJ, AgInt no AREsp 2.038.795/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09/05/2022; TJMT, RApC nº 1027120-09.2023.8.11.0003, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 23/07/2024; TJMT, RI nº 1077448-46.2023.8.11.0001, Rel. Juiz Antonio Veloso Peleja Junior, j. 24/06/2024; TJMT, TRU, RI nº 0024041-84.2019.811.0001, Rel. Juiz Jorge Alexandre Martins Ferreira, j. 11/09/2020; TJRS, RI nº 71005575188/RS, Rel. Juiz José Ricardo de Bem Sanhudo, j. 01/10/2015; TJRJ, RApC nº 0275431-24.2018.8.19.0001, Rel. Des. Murilo André Kieling Cardona Pereira, j. 04/03/2020; TJPR, Apelação nº 0127987-61.2024.8.16.0000, Rel. Des. Mario Luiz Ramidoff, j. 19/05/2025; TJSP, Apelação nº 1009629-79.2022.8.26.0011, Rel. Des. Issa Ahmed, j. 06/02/2024; TJSP, Recurso Inominado nº 1002004-92.2020.8.26.0001, Relª Juíza Carina Bandeira Margarido Paes Leme, j. 09/11/2023.

R E L A T Ó R I O

EGRÉGIA TURMA RECURSAL.

Julgamento nos termos dos art’s. 38 e 46, da Lei nº 9.099/95.

Na ordem articulada, passo ao exame do(
s
) fundamento(
s
) do(
s
) recurso(
s
).

Sentença na origem (
id. 338643884 – reclamação nº 1017296-19.2025.8.11.0015 – 2º Juizado Especial de Sinop
), que deferiu parcialmente o pedido.

V O T O R E L A T O R

- PRELIMINAR(ES)
.

- ilegitimidade passiva.

A Recorrente sustenta que não poderia figurar no polo passivo da demanda, por atuar apenas como mandatária do locador, sem responsabilidade pelas obrigações contratuais da locação.

Nos termos da teoria da asserção, a análise da legitimidade das partes deve ser feita com base nas alegações da petição inicial. No caso concreto, o Autor atribui à imobiliária falhas diretas na prestação de serviços, incluindo a omissão quanto à resolução de vícios estruturais do imóvel, retenção indevida de valores ao final da locação e cobranças abusivas.

A atuação da Recorrente extrapola a simples condição de mandatária, pois não se limitou à intermediação formal, tendo participado ativamente da gestão do contrato e da relação com o consumidor. Como tal, enquadra-se na definição legal de fornecedora de serviços (
art. 3º do CDC
), sujeitando-se à responsabilidade objetiva pelos danos decorrentes de sua conduta, nos termos do art. 14 do mesmo diploma.

Incide, portanto, a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC, no que se refere a eventuais falhas na prestação do serviço.

Ainda sob a ótica civilista, o art. 667 do Código Civil impõe ao mandatário o dever de diligência na execução do mandato, respondendo pelos prejuízos decorrentes de culpa própria.

A responsabilidade discutida nos autos decorre de conduta própria da administradora, e não exclusivamente do locador. Precedentes.
(TJPR – 17ª CC – RAgI nº 01279876120248160000 – rel. Desembargador Mario Luiz Ramidoff – j. 19/5/2025 - DJe 23/5/2025); (TJSP – 6ª CC – RApC nº 1009629-79.2022.8.26.0011 – rel. Desembargador Issa Ahmed – j. 6/2/2024 – DJe 6/2/2024) e (TJSP – 2ª TR – RI nº 10020049220208260001 – relª. Juíza Carina Bandeira Margarido Paes Leme – j. 9/11/2023 – DJe 9/11/2023).

Portanto, a responsabilidade da recorrente é decorrente de sua conduta direta na administração do contrato e nos fatos que ensejam a presente demanda. Assim, sua presença no polo passivo é legítima.

-
cerceamento de defesa no julgamento antecipado.

O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento do direito de defesa, quando existentes nos autos elementos probatórios suficientes e hábeis a formar a convicção do julgador, especialmente quando a prova pretendida nada acrescentará ao deslinde da controvérsia. Precedente. (
STJ – 4ª T - AgInt no AREsp 1157049/SP – relª. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI – j. 07/06/2018 - DJe 15/06/2018
).

Rejeito, as preliminares.

- da ausência do locador no polo passivo
.

Importa esclarecer que a ausência do proprietário do imóvel no polo passivo não compromete a regularidade processual.

A controvérsia versa sobre atos diretamente praticados pela administradora na gestão contratual, notadamente quanto à retenção da caução, imposição de encargos e condução da rescisão.

No caso, não se imputa à Recorrente responsabilidade por vício estrutural originário enquanto proprietária, mas por sua própria conduta administrativa. E mais, no caso, não se configura hipótese de litisconsórcio passivo necessário, nos termos do art. 114 do CPC, pois a controvérsia pode ser integralmente solucionada sem a participação do locador, inexistindo risco de decisões inconciliáveis.

- MÉRITO.

- da situação fática e da prova produzida.

Restou demonstrado:
-
em 21/11/2023, Fábio Augusto Santana Barbosa celebrou com Imobiliária Wilson Ltda contrato de locação residencial, com prazo de 36 (trinta e seis) meses e término previsto para 20/11/2026, tendo por objeto imóvel situado na Rua das Jasmins, nº 107, Jardim das Itaúbas, no Município de Sinop/MT (id. 338643390); - o contrato foi firmado pelas partes em 13/11/2023, constando como locatários Fábio Augusto Santana Barbosa e Jocasta Aparecida Muller Faria Barbosa, e como locadora Imobiliária Wilson Ltda (id. 338643390); - a título de garantia locatícia, foi prestado fundo caução no valor de R$ 6.644,00 (seis mil seiscentos e quarenta e quatro reais), conforme informado na petição inicial e documentos correlatos (id ́s. 338643385 e 338643395, p. 2); - no curso da locação, houve registros de comunicação entre as partes acerca de infiltrações e vazamentos no imóvel, inclusive com menção a infiltração no quarto das crianças e entrada de água em períodos de chuva, conforme conversas via aplicativo de mensagens juntadas aos autos (id. 338643391); - no mês de maio/2025, o Reclamante solicitou a rescisão antecipada do contrato, tendo sido posteriormente formalizado distrato entre as partes, conforme documento acostado aos autos (id. 338643393); - por ocasião da desocupação do imóvel, foi apresentado orçamento de saída com indicação de valores a serem descontados a título de reparos e encargos, incluindo cobrança no montante de R$ 7.193,07 (sete mil cento e noventa e três reais e sete centavos), conforme documento juntado (id. 338643395); - em 4/6/2025, a Reclamada realizou transferência via PIX no valor de R$ 1.066,70 (mil e sessenta e seis reais e setenta centavos) em favor do Reclamante, identificada como “devolução valor distrato”, conforme comprovante bancário (id. 338643389).

– da responsabilidade da imobiliária e nulidade das cláusulas contratuais.

A Recorrente sustentou que não poderia ser responsabilizada pela restituição de valores decorrentes de cláusulas contratuais reputadas abusivas, tampouco por problemas estruturais do imóvel, ao argumento de que não figuraria como locadora no contrato de locação.

Embora não ostentasse a condição formal de proprietária do imóvel, a Recorrente atuou como administradora e gestora do contrato de locação, intermediando a contratação, recebendo valores, conduzindo tratativas relativas à manutenção do imóvel e formalizando o distrato, circunstâncias que a inserem na cadeia de fornecimento de serviços.

O conjunto probatório evidenciou que, no curso da locação, foram comunicados à administradora problemas de infiltração no imóvel, inclusive em ambiente destinado a uso infantil, sem que houvesse solução definitiva da irregularidade, comprometendo a regular fruição do bem.

Igualmente restou demonstrado que, por ocasião da rescisão contratual, foram imputados ao Recorrido encargos e retenções cuja origem e responsabilidade não se encontraram suficientemente comprovadas, culminando na devolução parcial do fundo caução.

Nesse contexto, correta se revelou a sentença ao reconhecer a nulidade das cláusulas contratuais que impunham multa rescisória e encargos de forma unilateral e desfavorável ao consumidor, bem como ao determinar o ressarcimento da quantia de R$ 3.929,23 (
três mil novecentos e vinte e nove reais e vinte e três centavos
), correspondente aos valores indevidamente exigidos pela administradora.

- dano moral
.

Apesar de já ter decidido de forma diferente, a conclusão mais acertada é de que, a falha na prestação dos serviços decorrente de “descumprimento contratual”, por si só, não configura dano moral
‘in re ipsa’
, revelando indispensável a prova de que o fato tenha alcançado e ferido predicado da personalidade do consumidor. Precedentes. (
STJ – PRES - AREsp n. 2.676.279 – relª. Ministra Maria Thereza de Assis Moura – j. 21/8/2024 - DJe de 21/08/2024
); (
STJ – 4ª T - AgInt no AREsp n. 2.157.547/SC – rel. Ministro Raul Araújo – j. 12/12/2022 - DJe 14/12/2022
); (
STJ – 4ª T - AgInt no AREsp n. 2.038.795/SC – rel. Ministro Raul Araújo – j. 9/5/2022 - DJe 10/6/2022
); (
TJMT – 5ª CDPv - RApC nº 1027120-09.2023.8.11.0003 – rel. Desembargador MARCOS REGENOLD FERNANDES – j. 23/07/2024 - DJE 29/07/2024
); (
TJMT – 2ª TR - RI nº 1077448-46.2023.8.11.0001 – rel. Juiz ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR – j. 24/06/2024 - DJE 28/06/2024
); (
TJRS – 1ª T - RI nº 71005575188/RS – rel. juiz José Ricardo de Bem Sanhudo – j. 01/10/2015 – p. 05/10/2015
); (
TJRJ – RApC nº 02754312420188190001 - rel. Des. MURILO ANDRÉ KIELING CARDONA PEREIRA - j. 04/03/2020
) e (
TJMT – TRU – RI nº 0024041-84.2019.811.0001 – rel. Juiz JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA – j. 11/09/2020
).

Nesse sentido:

“o direito não repara qualquer padecimento, dor ou aflição, mas aqueles que forem decorrentes da privação de um bem jurídico sobre o qual a vítima teria interesse reconhecido juridicamente”

(
Diniz, Maria Helena -
Curso de Direito Civil Brasileiro, 7º Volume, Ed. Saraiva, pág. 68).

“CONCLUSÃO N.º 1/1ª TR-TJMT: O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, POR SI SÓ, NÃO GERA DANO EXTRAPATRIMONIAL INDENIZÁVEL. CONTUDO, A COBRANÇA INDEVIDA OU MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇO COM PRÉVIA TENTATIVA DE SOLUÇÃO ADMINISTRATIVA E, COMPROVADA DESÍDIA DA EMPRESA NA RESPOSTA E/OU RETARDO INJUSTIFICADO NA SOLUÇÃO AUTORIZA, NO CASO CONCRETO, A FIXAÇÃO DE DANO MORAL.”

Ausente, no caso, a prova do dano extrapatrimonial sofrido, inviável a pretensão ao dano moral decorrente.

CONCLUSÃO

Isto posto:
1-
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, reformando a sentença, exclusivamente, para afastar o dano moral.
2-
Nos termos do art. 55, da Lei nº 9.099/95, e diante do êxito recursal, sem condenação em custas e honorários.
3-
Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem, ou arquive-se, conforme o caso.

É como voto.

Juiz Walter Souza

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2026