Tribunal: TJMT
Processo: 1017922-87.2019.8.11.0002
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1017922-87.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Aquisição, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]
Parte(s):

[EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELANTE), EDGAR DARIO PINTO - CPF: 066.129.381-53 (APELADO), PEDRO HENRIQUE RONDON SOARES - CPF: 066.838.801-31 (ADVOGADO), LUCAS ARAUJO CARVALHO - CPF: 059.483.621-24 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO POSTERIOR DO IMÓVEL. IRREGULARIDADE NA CADEIA DOMINIAL. INAPLICABILIDADE DE PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE NA CADEIA NEGOCIAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda. contra sentença da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT que, nos autos de Ação de Nulidade de Ato Jurídico c/c Cancelamento de Registro Imobiliário, Imissão de Posse e Indenização por Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar nulos o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda firmado em favor do autor, a escritura pública de compra e venda posteriormente celebrada e os respectivos registros imobiliários, determinando o retorno da titularidade dos imóveis ao autor e condenando as rés ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a pretensão de declaração de nulidade do ato registral está sujeita a prazo prescricional ou decadencial; (ii) estabelecer se houve irregularidade no cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda anteriormente registrado; e (iii) determinar se a empresa apelante, na condição de adquirente posterior, pode ser responsabilizada pelas irregularidades na cadeia dominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A pretensão deduzida possui natureza declaratória de nulidade absoluta, pois envolve a validade da cadeia dominial e do ato registral, razão pela qual não se submete a prazos prescricionais ou decadenciais, nos termos do art. 169 do Código Civil.

O compromisso de compra e venda, embora não transfira a propriedade imobiliária, pode gerar direito real à aquisição e sua averbação somente pode ser cancelada mediante observância de procedimento legal específico, especialmente quando fundada em alegado inadimplemento contratual.

A ausência de demonstração inequívoca da regularidade do cancelamento da averbação do contrato anteriormente firmado compromete a validade da cadeia dominial e macula a alienação posterior do imóvel.

A revelia da empresa vendedora originária impede a comprovação da regularidade do procedimento que resultou na supressão do direito anteriormente constituído em favor do autor.

A condição de terceira adquirente de boa-fé não afasta a análise da validade do ato registral que viabilizou a transferência do domínio, nem exclui a legitimidade passiva da adquirente que integrou a cadeia negocial questionada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A pretensão de declaração de nulidade absoluta de ato registral que compromete a cadeia dominial não se submete a prazos prescricionais ou decadenciais.

O cancelamento da averbação de compromisso de compra e venda exige observância do procedimento legal específico, sob pena de invalidar a cadeia dominial subsequente.

A alegação de boa-fé da adquirente posterior não impede a invalidação do negócio jurídico subsequente quando demonstrada irregularidade no cancelamento do direito anteriormente averbado.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 169, 171, 178 e 1.245; Lei nº 6.766/1979.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME
contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos da Ação de Nulidade de Ato Jurídico c/c Cancelamento de Registro Imobiliário, Imissão de Posse e Indenização por Danos Morais, ajuizada por
EDGAR DARIO PINTO
, nos seguintes termos
“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial postulado nesta ação para DECLARAR nulo o “cancelamento da averbação de domínio” e, de consequência, a averbação de compra e venda em nome da segunda requerida constante das matrículas n. 62.545 (Id. 26329098 /Id. 26329105) n. 62.554 (Id. 26329101 / Id. 26329102); bem como DECLARAR nula a escritura pública de compra e venda firmada entre as requeridas e os seus respectivos registros nas indigitadas matrículas; com o retorno da titularidade dominial dos imóveis em questão para o nome do requerente. Condeno as requeridas ao pagamento do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para ao requerente, a título de indenização por danos morais cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m, contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja: quando do cancelamento ilícito das averbações.”

Inconformada, a empresa
Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda.
interpôs o presente recurso de Apelação, sustentando, em síntese: que houve equívoco na qualificação jurídica da demanda, pois a pretensão deduzida seria de anulação de negócio jurídico, sujeita aos prazos prescricionais e decadenciais previstos no Código Civil; que a demanda foi proposta muitos anos após a celebração da escritura e do respectivo registro imobiliário, ocorridos em 2009, razão pela qual estaria configurada a prescrição; que a averbação do contrato de promessa de compra e venda em favor do autor não confere propriedade, a qual somente se transfere com o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis; que adquiriu os imóveis de forma regular, mediante escritura pública e registro, figurando como terceira adquirente de boa-fé, inexistindo qualquer relação jurídica direta com o autor,

ora Apelado.

Requereu, ao final, a reforma da sentença para que sejam acolhidas as teses de prescrição e decadência ou, subsidiariamente, julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões NÃO foram apresentadas.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Para melhor elucidação dos autos, breve escorço fático.

Conforme conta dos autos, o Apelado afirma ter adquirido, no ano de 1989,
os lotes nº 16 e nº 31 da quadra 42 do Loteamento Parque Paiaguás
, no Município de Várzea Grande/MT, inicialmente junto à empresa Financial Imobiliária S.A., posteriormente sucedida pela empresa Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda..

Sustenta que os contratos de compra e venda foram averbados em seu nome e que teria quitado integralmente as obrigações assumidas, além de ter arcado com o pagamento de tributos incidentes sobre os imóveis por diversos anos.

Aduz que somente no ano de 2015 tomou conhecimento de que os referidos imóveis haviam sido alienados a terceiros, notadamente à empresa Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda., circunstância que reputa irregular.

Em razão disso, requereu a declaração de nulidade da venda posterior registrada nas matrículas n. 62.542 e n. 62.554, bem como o cancelamento dos registros imobiliários correspondentes, a imissão na posse dos imóveis e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, além de danos materiais referentes aos valores pagos pelos lotes.

Regularmente citada, a empresa Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda. permaneceu inerte, sendo decretada sua revelia.

Por sua vez, a empresa
Carlos Barbosa Imóveis e Empreendimentos Ltda.
apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva, ao argumento de que não manteve relação jurídica direta com o Apelado, tendo apenas adquirido os imóveis posteriormente, como terceira adquirente de boa-fé.

Sustentou ainda a ocorrência de prescrição e decadência, defendendo que eventual irregularidade na cadeia dominial deveria ser tratada como hipótese de anulabilidade do negócio jurídico. No mérito, alegou a legalidade da aquisição dos imóveis, ressaltando que promoveu a escritura e o registro perante o cartório competente, requisitos necessários para a transferência da propriedade imobiliária.

Após réplica e manifestação das partes acerca das provas, o magistrado de primeiro grau entendeu ser suficiente o conjunto documental existente nos autos, determinando o julgamento antecipado da lide.

Na sentença, o Juízo
a quo
rejeitou as preliminares suscitadas e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade da escritura pública de compra e venda firmada entre as Apelantes e dos registros realizados nas matrículas dos imóveis, determinando o retorno da titularidade dominial em favor do Apelado, além de reconhecer a responsabilidade das Recorrentes com fundamento nas normas do Código de Defesa do Consumidor.

Pois bem. A controvérsia devolvida à apreciação desta instância recursal consiste em verificar:

(i) se a pretensão deduzida na ação originária está sujeita aos prazos prescricionais ou decadenciais previstos no ordenamento jurídico;

(ii) se houve nulidade na alienação dos imóveis realizada posteriormente;

(iii) se a empresa apelante pode ser responsabilizada pelos fatos narrados pelo autor.

DA PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA

A Apelante sustenta que a pretensão deduzida pelo Apelado estaria fulminada pela prescrição ou decadência, sob o argumento de que a alienação dos imóveis ocorreu no ano de 2009, ao passo que a demanda foi proposta apenas em 2019.

Conforme se extrai dos autos, o Apelado buscava a declaração de nulidade da alienação imobiliária realizada posteriormente, sob o fundamento de que teria adquirido os lotes anteriormente e que houve cancelamento indevido da averbação de seu contrato.

A distinção entre nulidade absoluta e anulabilidade é central para a solução da controvérsia.

Pela interpretação literal do artigo 169 do Código Civil, a nulidade absoluta não se convalesce pelo decurso do tempo, podendo ser alegada a qualquer momento. Já as hipóteses de anulabilidade, previstas no artigo 171 do mesmo diploma, submetem-se aos prazos decadenciais estabelecidos no artigo 178.

No caso dos autos, a causa de pedir deduzida pelo Apelado reside na alegação de que houve alienação de imóveis que já teriam sido anteriormente adquiridos e quitados, bem como cancelamento indevido da averbação do contrato de compra e venda.

Trata-se, portanto, de situação que envolve a validade da cadeia dominial e do próprio ato registral, matéria que se insere no âmbito da nulidade do ato jurídico, e não meramente em vício de consentimento ou defeito do negócio jurídico.

Desse modo, correta a conclusão do Magistrado de primeiro grau ao reconhecer que a pretensão deduzida possui natureza declaratória de nulidade, circunstância que afasta a incidência dos prazos prescricionais ou decadenciais invocados.

Assim, rejeita-se a prejudicial.

MÉRITO

Conforme relatado, extrai-se dos autos que o Apelado firmou contrato de compra e venda relativo aos lotes n. 16 e n. 31 do Loteamento Parque Paiaguás no ano de 1989 e que tal contrato foi objeto de averbação na matrícula dos imóveis.

Pari passu
, a averbação foi cancelada e os imóveis foram alienados à empresa Apelante, mediante escritura pública devidamente registrada no cartório competente.

A controvérsia central reside em definir se o cancelamento da averbação do contrato de compra e venda anteriormente celebrado ocorreu de forma regular.

Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do título translativo no registro de imóveis.

Por sua vez, o compromisso de compra e venda, ainda que averbado, não transfere automaticamente a propriedade, conferindo ao compromissário comprador direito real à aquisição, desde que presentes determinados requisitos legais.

Entretanto, a análise legislação registral e da Lei n. 6.766/1979 demonstra que o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda depende da observância de procedimento específico, especialmente quando houver alegação de inadimplemento contratual.

No caso concreto, a sentença reconheceu que a alienação posterior ocorreu após o cancelamento da averbação do contrato firmado com o Apelado, sem a demonstração inequívoca de que tal cancelamento tenha observado todas as garantias procedimentais exigidas pela legislação aplicável.

A ausência de comprovação clara acerca da regularidade desse cancelamento compromete a higidez da cadeia dominial subsequente.

Ademais, considerando que a própria empresa vendedora original permaneceu revel no processo, não houve demonstração suficiente da regularidade do procedimento que resultou na supressão do direito anteriormente constituído em favor do Recorrido.

Diante desse contexto probatório, a conclusão adotada na sentença revela-se juridicamente adequada.

Com relação à arguição da Apelante, de que seria mera terceira adquirente de boa-fé, motivo pelo qual não poderia ser responsabilizada por eventual irregularidade anterior, em análise do conjunto probatório, este demonstra que a aquisição do imóvel ocorreu após o cancelamento da averbação existente na matrícula, circunstância diretamente relacionada ao objeto da controvérsia.

A legitimidade Passiva da Apelante decorre justamente da participação na cadeia negocial que culminou na transferência da propriedade imobiliária posteriormente questionada.

Ainda que se reconheça a possibilidade de boa-fé subjetiva da adquirente, tal circunstância não afasta a necessidade de examinar a validade do próprio ato registral que viabilizou a transmissão do domínio.

Assim, diante da constatação de irregularidades na cadeia dominial, não há como preservar integralmente o negócio jurídico subsequente.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoro os Honorários Advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2026