Tribunal: TJMT
Processo: 1001304-97.2022.8.11.0055
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001304-97.2022.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Propriedade, Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[IVANIO JOSE OSS EMER - CPF: 393.861.201-00 (APELADO), CEYLLA CHRYSTHYAN CUSTODIO DE GODOI - CPF: 001.685.451-95 (ADVOGADO), MAYKON JEAN GONCALVES BERIGO - CPF: 028.900.661-93 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO DE MELLO - CPF: 609.116.891-68 (ADVOGADO), PAULA CRISTINA DA SILVA OSS EMER - CPF: 004.113.181-95 (APELADO), J TOLEDO DA AMAZONIA INDUSTRIA E COMERCIO DE VEICULOS LTDA - CNPJ: 84.447.804/0001-23 (APELANTE), GILBERTO RAIMUNDO BADARO DE ALMEIDA SOUZA - CPF: 792.042.445-34 (ADVOGADO), RENATA MALCON MARQUES - CPF: 941.448.185-00 (ADVOGADO), CLEMENT BENOIT PHILIPPE MARTIN - CPF: 215.528.208-74 (ADVOGADO), SUZUKI MOTOS ADMINISTRADORA DE CONSORCIO LTDA - CNPJ: 57.723.801/0001-00 (APELANTE), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), MUNICÍPIO DE TANGARÁ DA SERRA - CNPJ: 03.788.239/0001-66 (TERCEIRO INTERESSADO), MIGUEL FRANCISCO DA SILVA - CPF: 352.557.571-87 (TERCEIRO INTERESSADO), IVONA PEREIRA DA SILVA - CPF: 432.260.781-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ADILSON JOSE STRAPASSON - CPF: 513.894.011-20 (TERCEIRO INTERESSADO), EDILENE DE ASSUNCAO RIBEIRO STRAPASSON - CPF: 006.822.471-03 (TERCEIRO INTERESSADO), MILTON JESUS DOS SANTOS - CPF: 713.682.301-30 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCI DA SILVA SANTOS - CPF: 024.066.331-44 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. IMÓVEL URBANO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA APÓS O INÍCIO DA POSSE. POSSE ANTERIOR, CONTÍNUA, PÚBLICA, PACÍFICA E COM ÂNIMO DE DONO. MORADIA HABITUAL. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. CANCELAMENTO DO GRAVAME. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de usucapião extraordinária, reconhecendo o domínio dos autores sobre imóvel urbano matriculado sob o nº 29.448 do CRI de Tangará da Serra
/
MT, com determinação de registro livre de ônus e cancelamento da alienação fiduciária incidente sobre o bem.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o recurso observa o princípio da dialeticidade; e (
ii
) saber se a alienação fiduciária registrada posteriormente ao início da posse obsta o reconhecimento da usucapião extraordinária, bem como se a ausência de prova do pagamento de tributos afasta o
animus
domini
.

III. Razões de decidir

3. A preliminar deve ser rejeitada, pois o recurso impugna, de forma suficiente, os fundamentos da sentença, nos termos do art. 1.010 do CPC.

4. A prova oral demonstrou que os autores exercem posse desde janeiro de 2012, de forma contínua, pública, pacífica e sem oposição, utilizando o imóvel como moradia habitual, circunstância suficiente ao preenchimento dos requisitos do art. 1.238,
p.u
., do CC.

5. A alienação fiduciária foi registrada apenas em 2013, em momento posterior ao início da posse qualificada, não sendo apta a impedir a aquisição originária da propriedade por usucapião.

6. A ausência de prova do pagamento de IPTU ou de outros encargos não descaracteriza, por si só, o ânimo de dono, quando o conjunto probatório evidencia posse
ad
usucapionem
.

IV. Dispositivo e tese

7. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Não ofende o princípio da dialeticidade a apelação que impugna suficientemente os fundamentos da sentença, ainda que reproduza argumentos anteriormente deduzidos. 2. A alienação fiduciária registrada após o início da posse qualificada não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária. 3. A ausência de prova do pagamento de tributos não afasta, por si só, o animus
domini
, quando demonstrada posse contínua, pública, pacífica e com moradia habitual.”

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 1.010 e 373, I; CC, art. 1.238 e
p.u
.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AgInt
no REsp nº 2.014.740/TO; STJ, REsp nº 941.464/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 14.06.2012,
DJe
29.06.2012; TJMT, Apelação Cível nº 0001122-02.2013.8.11.0005, Rel. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 21.10.2025,
publ
. 24.10.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de apelação interposto por
J. TOLEDO DA AMAZÔNIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE VEÍCULOS LTDA
e
SUZUKI MOTOS ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO LTDA
contra a sentença proferida pelo Dr. Anderson Gomes Junqueira, MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária n. 1001304-97.2022.8.11.0055
,
ajuizada por
IVANIO JOSÉ OSS EMER
e
PAULA CRISTINA DA SILVA OSS EMER
,
que julgou procedente a pretensão deduzida na inicial para declarar o domínio dos usucapientes em relação ao lote urbano nº 05-A, da quadra 08, do loteamento Jardim Itapirapuã, objeto da matrícula nº 29.448 do CRI de Tangará da
Serra-MT
, determinando o registro do título livre de ônus e o cancelamento da alienação fiduciária, com honorários de sucumbência fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa (ID. 354169991
)
.

Em suas razões recursais (ID. 354169994
)
, as Apelantes alegam, em síntese, a impossibilidade jurídica de reconhecimento da usucapião em face da alienação fiduciária regularmente registrada sobre o imóvel, sustentando que a posse dos autores seria clandestina e precária, desprovida de
animus
domini
. Apontam a fragilidade da prova testemunhal produzida e a ausência de comprovação de pagamento de IPTU e contas de consumo em período anterior a setembro de 2021, o que infirmaria o exercício da posse qualificada.

Os Apelados apresentaram contrarrazões no ID. 354169997
,
arguindo, preliminarmente, a inadmissibilidade do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade,
alegando que não houve
impugna
ção
espec
í
fica
d
os fundamentos centrais e autônomos da sentença. No mérito, defendem o desprovimento do apelo, ressaltando a natureza originária da usucapião, a anterioridade da posse em relação ao gravame fiduciário e a robustez da prova oral que confirma a moradia habitual da família no imóvel por lapso superior ao exigido em lei.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo (ID. 354169994
)
e preparado (ID. 354169994
)
.

É o relatório.

Inclua-se
em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO
-

PRELIMINAR

Ofensa ao princípio da dialeticidade

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, em sede de contrarrazões
os Apelados
arguem preliminar de inadmissibilidade recursal por suposto malferimento ao princípio da dialeticidade, argumentando que as Apelantes não impugnaram especificamente os fundamentos centrais e autônomos da sentença.

Sem razão, contudo
, pois c
ompulsando detidamente o apelo interposto, constata-se que as Recorrentes, embora reiterem argumentos deduzidos na contestação, manifestaram insurgência direta contra a valoração probatória e contra a conclusão jurídica do juízo
a quo
de que a posse anterior ao gravame fiduciário autorizaria a usucapião.

Ou seja, o
recurso em exame permite o cotejo entre os fundamentos do decisum e o inconformismo apresentado, atendendo ao requisito de regularidade formal previsto no art. 1.010 do
CPC, de modo que, e
m prestígio ao princípio da primazia da decisão de mérito, a peça recursal logrou êxito em demonstrar a pretensão de reforma, possibilitando o pleno exercício do contraditório e a revisão pela instância
ad quem
.

De todo modo, é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido que a mera repetição de argumentos já deduzidos anteriormente não autoriza, por si só, o não conhecimento do recurso, desde que haja impugnação suficiente aos fundamentos da sentença
(STJ.
AgInt
no
AgInt
no REsp n. 2.014.740/TO)
.

Assim, não demonstrada a alegada dissociação com os fundamentos da sentença,
REJEITO
a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

É como voto.

VOTO - MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Superada esta questão, no mérito
,
J. TOLEDO DA AMAZÔNIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE VEÍCULOS LTDA
e
SUZUKI MOTOS ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO LTDA
pretendem a reforma integral da decisão de primeiro grau para que seja julgada improcedente a ação de usucapião extraordinária, argumentando que a existência de garantia fiduciária obsta a prescrição aquisitiva e que os autores não demonstraram o preenchimento dos requisitos legais essenciais, especialmente o ânimo de dono e a posse
ad
usucapionem
.

Em qu
e pese os argumentos vertidos no apelo
,
contudo,
tenho que
o recurso
não
comporta
provimento
.
Vejamos.

Constou da sentença
recorrida
, no que
pertine
:

“(...)

Trata-se de ação de usucapião extraordinária, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por
Ivanio
José
Oss

Emer
e Paula Cristina da Silva
Oss

Emer
em face de
J. Toledo da Amazônia Indústria
e
Comércio de Veículos Ltda e Suzuki Motors Administradora de Consórcio Ltda
, todos qualificados na inicial.

Os autores narraram que exercem, de forma mansa, pacífica, contínua e sem oposição, há mais de 10 (dez) anos, a posse do imóvel urbano objeto da matrícula nº 29.448 do CRI de Tangará da Serra/MT, consistente no Lote Urbano nº 05-A, da quadra nº 08, do Loteamento Jardim Itapirapuã, com área de 273,00 m2, situado na Rua 33, nº 1.700-S, Jardim Itapirapuã, nesta cidade.

Sustentou que passou a residir no imóvel no mês de janeiro de 2012, onde estabeleceram sua moradia habitual juntamente com suas duas filhas, realizando benfeitorias e arcando com o pagamento dos tributos e encargos incidentes, tais como água, energia elétrica e demais despesas inerentes à posse.

Alegaram que o ingresso no imóvel decorreu de acerto trabalhista celebrado com terceiro que, à época, detinha a posse fática do bem, embora o registro imobiliário estivesse em nome de pessoa diversa. Posteriormente, sem ciência ou anuência dos autores, o imóvel teria sido alienado e gravado com alienação fiduciária em favor das requeridas.

Relataram que, em fevereiro de 2022, foram notificados acerca da consolidação da propriedade fiduciária e da iminente realização de leilões extrajudiciais, circunstância que motivou o ajuizamento da presente demanda.

Diante desses fatos, requereram a concessão da tutela de urgência, para sobrestar os leilões designados e anotar a existência da ação na matrícula do imóvel. No mérito, requereu a procedência da ação para declarar a propriedade do imóvel em seu favor.

No id 78328800 a inicial foi recebida, sendo indeferida a tutela de urgência de suspensão dos leilões, porém, com base no poder geral de cautela foi determinada a publicidade da existência desta ação
e também
desta decisão pela leiloeira. Foi deferido o pedido de averbação da existência da presente ação junto à matrícula do imóvel.

No id 86669345 foi realizada a audiência de conciliação.

No id 87620787 as requeridas J. Toledo da Amazônia Indústria e Comércio de Veículos Ltda e Suzuki Motors Administradora de Consórcio Ltda apresentaram contestação sustentando, em síntese, a plena legalidade da
propriedade do imóvel, afirmando que o bem foi alienado fiduciariamente pelo então proprietário Hélio Adriano Maróstica, em garantia de obrigações decorrentes de contrato de concessão comercial. Aduziram que, diante do inadimplemento das obrigações garantidas, houve a regular consolidação da propriedade plena em favor das requeridas, após a realização de leilões extrajudiciais negativos.

No mérito, defenderam a inexistência dos requisitos da usucapião extraordinária e requereram a improcedência da ação.

No id 89730736 a parte autora apresentou impugnação à contestação.

No id 91712700 a parte requerida reiterou o pedido de improcedência da ação.

No id 104937544 foi expedido edital de citação de interessados, ausentes, incertos e desconhecidos.

No id 107193590 a União informou não ter interesse na ação.

No id 107197375 o Município informou não ter interesse na ação.

No id 108299724 o Estado de Mato Grosso informou não ter interesse na ação.

No id 119006615 os confinantes foram citados, porém, não se manifestaram no feito, conforme certidão de id 140774301.

No id 144525159 a parte autora requereu a produção de prova oral e documental.

No id 163950746 a parte requerida informou não ter outras provas a produzir.

No id 175342442 o processo foi saneado, sendo deferida a produção da prova oral.

No id 188346863 foi realizada a audiência de instrução sendo ouvidas as testemunhas da parte autora Edilene de Assunção Ribeiro
Strapasson
, Joceli Teresinha Baldi Marangoni e Neiva Bordignon.

Em audiência de instrução e julgamento e na manifestação de id 188315895, a parte autora requereu a substituição das testemunhas Adilson José
Strapasson
e Miguel Francisco da Silva.

No id 189480707 a parte requerida manifestou-se pelo indeferimento.

No id 190264641 a parte autora juntou documentos.

No id 198306147 foi indeferido o pedido de substituição das testemunhas formulado pela parte autora.

No id 201393697 a parte requerida manifestou-se, alegando a extemporaneidade da juntada e pugnando por seu desentranhamento.

No id 210154637 foi reconhecida a extemporaneidade da juntada documental realizada pela parte autora com a petição de id 190264641 e indeferida sua consideração probatória, ressalvada a sua manutenção nos autos sem valoração. Foi ainda declarada encerrada a instrução processual e as partes intimadas para apresentar razões finais.

No id 214640213 a parte autora apresentou razões finais.

No id 217172020 a parte requerida apresentou razões finais.

É o relatório.

D E C I D O.

Não havendo questões prejudiciais a serem decididas, passo ao exame do mérito da demanda, expondo as razões de meu convencimento, conforme exigência esculpida no art. 93, inciso IX, da Constituição Federal de 1988.

Trata-se de ação de usucapião extraordinária ajuizada com fundamento nos artigos 1.238 e seguintes do Código Civil.

A usucapião é um modo de aquisição da propriedade pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. In
casu
, tratando-se de usucapião extraordinário, os requisitos a serem observados estão previstos no art. 1.238 do Código Civil, que assim dispõe: (...) (art. 1.238 do Código Civil).

Assim, os requisitos da usucapião extraordinária, levando em consideração o disposto no art. 1.238 do Código Civil são: o tempo e a posse. Não se exige que o possuidor seja munido de título justo e esteja de boa-fé.

Quanto ao tempo, deverá estender-se por quinze anos contínuos, salvo se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, quando o lapso de tempo exigido se reduz a dez anos.

Com relação à posse, ela deve ser pacífica, ininterrupta, e exercida com intenção de dono. O doutrinador Caio Mário da Silva Pereira ensina que: (...) (Pereira, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil
-
Vol. IV / Atual. Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho.
-
25. ed.
-
Rio de Janeiro: Forense, 2017.p. 139/140).

Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia aos autores comprovar os fatos constitutivos de seu direito, ônus do qual, no caso concreto, se desincumbiram satisfatoriamente, conforme se demonstrará a seguir.

Desde a petição inicial, os autores afirmam que passaram a exercer a posse do imóvel em janeiro de 2012, marco temporal que se mostra coerente, verossímil e plenamente corroborado pela prova oral produzida em audiência.

A testemunha Edilene de Assunção Ribeiro
Strapasson
, vizinha dos autores, declarou de forma firme e segura que o casal passou a residir no imóvel entre os anos de 2011 e 2012, quando as filhas ainda eram pequenas, com cerca de três a quatro anos de idade.

No mesmo sentido, a testemunha Neiva Bordignon confirmou que os autores residiam anteriormente em imóvel diverso e que, ao deixarem tal residência, informaram que passariam a morar no imóvel objeto da presente ação, situando a mudança igualmente no início do ano de 2012, o que converge com a narrativa inicial e com o depoimento da testemunha Edilene.

A testemunha Joceli Teresinha Baldi Marangoni também confirmou que os autores residem no imóvel há período superior a dez anos, reforçando a continuidade da ocupação.

Além disso, as fotografias juntadas aos autos, embora não datadas, quando analisadas em conjunto com a prova oral, evidenciam a permanência da família no imóvel ao longo dos anos, demonstrando o transcurso do tempo e a estabilidade da ocupação, reforçando o lapso temporal alegado na inicial.

Dessa forma, a prova oral, analisada em seu conjunto e à luz do art. 371 do Código de Processo Civil, é harmônica, convergente e suficiente para comprovar que os autores exercem a posse do imóvel desde janeiro de 2012, lapso temporal que supera o prazo exigido pelo art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, à época do ajuizamento da ação.

Restou amplamente demonstrado que os autores utilizam o imóvel como moradia habitual de sua família, circunstância que reforça, de maneira significativa, a presença do animus
domini
.

A posse exercida pelos autores sempre se deu de forma contínua, pública, ostensiva e sem clandestinidade, sendo o imóvel utilizado como residência familiar estável, sem qualquer notícia de interrupção, abandono ou submissão a ordens de terceiros.

As testemunhas foram uníssonas em afirmar que os autores sempre residiram no imóvel, utilizando-o como sua casa, circunstância que afasta a tese de posse precária ou meramente tolerada.

Embora as testemunhas tenham mencionado, de forma indireta, que a mudança para o imóvel teria ocorrido em razão de suposto acordo trabalhista, tal elemento é considerado exclusivamente como contexto da origem da posse, e não como título jurídico de aquisição. Para fins de usucapião extraordinária, o que se revela juridicamente relevante não é a causa remota da entrada no imóvel, mas sim a forma como a posse foi exercida ao longo do tempo, o que, no caso, se deu com inequívoco comportamento de dono.

Ademais, não há nos autos qualquer elemento probatório que indique oposição efetiva à posse exercida pelos autores durante todo o lapso aquisitivo.

A ausência de atos concretos de resistência, notificação, reintegração ou qualquer medida possessória por parte dos proprietários formais ou do credor fiduciário
evidencia
que a posse transcorreu sem oposição, requisito expressamente exigido pelo art. 1.238 do Código Civil.

É incontroverso que sobre o imóvel incide alienação fiduciária, cujo registro na matrícula ocorreu em 06/08/2013.

Todavia, conforme demonstrado pela prova oral e documental, os autores já exerciam a posse do imóvel desde janeiro de 2012, ou seja, em momento anterior ao registro da alienação fiduciária.

Tal circunstância é juridicamente relevante, pois a posse ad
usucapionem
, uma vez iniciada e exercida de forma contínua e sem oposição, não é automaticamente descaracterizada por ato posterior praticado entre terceiros, como a constituição de garantia fiduciária.

Ressalte-se que a usucapião ora reconhecida não decorre da sucessão da posse do devedor fiduciante, mas do exercício de posse própria, autônoma e consolidada pelos autores, que já residiam no imóvel antes da formalização do gravame.

Ademais, cumpre destacar que o direito à usucapião constitui forma de aquisição originária da propriedade, razão pela qual não se subordina a ônus reais ou gravames posteriormente constituídos, tampouco se submete a negócios jurídicos celebrados entre terceiros após o início da posse qualificada.

Nesse sentido:

(...) (TJ-MG - Apelação Cível: 50019213120188130521, Relator.: Des.(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 12/11/2025, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 19/11/2025).

Nesse contexto, a alienação fiduciária registrada posteriormente ao início da posse não tem o condão de impedir o reconhecimento da prescrição aquisitiva, porquanto a usucapião não decorre da cadeia dominial anterior, mas da consolidação de uma situação fática prolongada, exercida com animus
domini
.

Ademais, não se pode atribuir à parte autora os efeitos da eventual negligência do credor fiduciário, que, ao contratar e registrar a garantia, não diligenciou para averiguar a efetiva situação possessória do imóvel, especialmente quanto à existência de ocupação ostensiva e consolidada como moradia habitual.

A parte requerida, ao formalizar a alienação fiduciária sem prévia verificação da realidade fática do bem, assumiu os riscos inerentes ao negócio jurídico, não sendo juridicamente admissível transferir tal ônus ao possuidor que já exercia a posse de forma contínua, pública e sem oposição.

Assim, a ausência de cautela da credora fiduciária não tem o condão de obstar o reconhecimento da usucapião, sob pena de esvaziamento da própria finalidade social do instituto.

Estão, portanto, integralmente preenchidos os requisitos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, impondo-se o reconhecimento da usucapião extraordinária.

Ante o exposto,
julgo procedente o pedido formulado para declarar o domínio do usucapiente em relação ao lote urbano nº 05-A, da quadra 08, do loteamento denominado Jardim Itapirapuã, situado nesta cidade de Tangará da
Serra-MT
, com 273,00 m2, objeto da matrícula nº 29.448 do CRI de Tangará da
Serra-MT
.

Reconhecida a natureza originária da aquisição,
determino que a presente sentença sirva como título hábil para registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, devendo o registro ser realizado livre de ônus
, com o cancelamento do registro/averbação da alienação fiduciária incidente sobre o imóvel, bem como dos atos dela decorrentes que se mostrem
incompatíveis com o reconhecimento da aquisição originária, por se tratar de gravame constituído em momento posterior ao início da posse usucapiente.

A título de sucumbência,
condeno
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em
15% sobre o valor atualizado da causa
.

(...
)
”
(ID.
352303509
)

(
g.n
.)

Como visto,
o recurso
cinge-se em verificar a possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária sobre o Lote Urbano nº 05-A, da quadra 08, do Loteamento Jardim Itapirapuã, em Tangará da Serra/MT (matrícula nº 29.448), frente à existência de registro de alienação fiduciária na matrícula do imóvel em favor das Apelantes, além da aferição do
animus
domini
diante da suposta ausência de pagamento de tributos.

Pois bem
.

Com efeito,
a
s
A
pelantes sustentam que a posse exercida pelos apelados seria precária e desprovida de
animus
domini
, argumentando que a ausência de pagamento de IPTU impediria a configuração do ânimo de dono
.

Ocorre que t
al argumentação não resiste à análise do conjunto probatório
, pois a
prova oral colhida em audiência, firme e convergente, fixou com precisão o marco inicial da posse entre 2011 e 2012, período confirmado pelas testemunhas, as quais atestaram que a família ocupava o imóvel de forma pública e contínua, estabelecendo sua moradia habitual no local
.

Assim sendo
,
o
ponto nevrálgico que define o desfecho do julgamento reside na cronologia dos fatos, especificamente na anterioridade da posse dos Apelados em relação à constituição do gravame fiduciário
.

Isso porque, repise-se, restou
incontroverso nos autos, e corroborado pelo acervo fático-probatório, que os Apelados ingressaram na posse do imóvel em janeiro de 2012
, enquanto
a alienação fiduciária em garantia foi constituída e registrada na matrícula do imóvel apenas em 06 de agosto de 2013, momento em que os autores já se encontravam no local há mais de um ano, exercendo posse qualificada.

Como cediço, o
instituto da usucapião extraordinária, disciplinado no art. 1.238 do Código Civil, estabelece que a aquisição da propriedade ocorre quando o possuidor exercer a posse do imóvel de forma ininterrupta, sem oposição e com
animus
domini
pelo prazo de 15 anos, sendo que o prazo pode ser reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual.

Assim
, a
usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedad
e, d
iferente da aquisição derivada, onde o adquirente herda o bem com todos os seus ônus, vícios e gravames atrelados, na aquisição originária a propriedade surge
ex
novo
, desvinculada de qualquer relação jurídica com a cadeia dominial pretérita
, o que
significa que a nova titularidade afasta todas as constrições e garantias reais anteriormente incidentes sobre a coisa.

Logo, a
posse
ad
usucapionem
, uma vez iniciada de forma contínua, mansa, pacífica e com ânimo de dono, não é interrompida ou descaracterizada por um ato negocial posterior celebrado exclusivamente entre terceiros
-
no caso, o antigo proprietário registral (Hélio Adriano Maróstica) e as credoras fiduciárias
.

E
xigir o contrário seria permitir que a negligência das instituições financeiras no seu dever de diligência prévia (
due

diligence
), ao não vistoriarem a realidade fática do imóvel antes de aceitá-lo em garantia, operasse em desfavor de possuidores de boa-fé.

Em casos como tais, o
Superior Tribunal de Justiça consolid
ou
o entendimento de que a usucapião, por seu caráter originário, extingue os ônus reais preexistentes
, conforme se vê dos precedentes
que alicerçam esta conclusão:

“(...)
A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada
(...).
Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra,
ab
novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária
.
Se a própria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade - e lhe era acessório - também se extinguirá
.
(...)”
(STJ, REsp 941.464/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão,
4ª
Turma, j. 14/06/2012,
DJe
29/06/2012)
(
g.n
.)

No mesmo sentido
inclusive já se manifestou esta Câmara, em recurso de minha relatoria
:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL USUCAPIDO. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. EFEITO EX TUNC DA SENTENÇA DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE DE SUBSISTÊNCIA DE GRAVAME ANTERIOR. PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
(...)
Tese de julgamento:
A sentença de usucapião tem natureza declaratória e efeitos
ex

tunc
, de modo que a propriedade adquirida por usucapião prevalece sobre qualquer penhora anteriormente registrada
.
A aquisição originária da propriedade pela usucapião extingue todos os gravames incidentes sobre o bem, independentemente da data em que foram instituídos
. A resistência injustificada à pretensão reconhecida judicialmente impõe à parte vencida a condenação ao pagamento das custas e honorários, nos termos do princípio da sucumbência.
(...)”
(
TJMT.
N.U 0001122-02.2013.8.11.0005, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/10/2025,
Publicado
no DJE 24/10/2025)

Cabe também destacar
também
,
ad
argumentandum
tantum
,
que
a
s Apelantes trazem à baila precedentes para
defender
a
insuscetibilidade
de usucapião sobre bens gravados com alienação fiduciária, destacando o
AgInt
no
AREsp
nº 2.241.725/GO
do
STJ e a Apelação Cível n
.
1029613-25.2024.8.11.0002
, desta Corte de Justiça.

Contudo, impõe-se realizar
a
devid
a distinção
técnica fundamental para a escorreita aplicação da teoria dos precedentes
.

É que, a
leitura minuciosa
de tais precedentes
revela que a impossibilidade de usucapir bem objeto de alienação fiduciária narrada nesses julgados ocorre quando a posse adveio de uma relação negocial derivada da própria fiduciária.

Ou seja, n
esses cenários (
p. ex.
devedor fiduciante inadimplente, ou terceiro adquirente em
“
contrato de gaveta
”
), a pessoa já recebe a posse com sua natureza precária, condicionada e subordinada à garantia.

No caso dos autos,
contudo,
a realidade fática é diametralmente oposta
, pois o
s Apelados não receberam a posse da credora fiduciária,
nem figuraram como devedores fiduciantes, cessionários ou sucessores dessa cadeia contratual
, mas e
xercem posse própria, autônoma, independente e
iniciada antes do registro da alienação
.

Logo, os precedentes colacionados pelas Apelantes são inaplicáveis ao contexto fático desta demanda.

Não bastasse isso, a
prova oral coligida sob o pálio do contraditório revelou-se robusta, pessoal e convergente
, pois a
s três testemunhas inquiridas em audiência
-
a vizinha Edilene (que reside no local há trinta anos), Neiva e Joceli
-
confirmaram indene de dúvidas que os Apelados ingressaram no imóvel de forma contínua e estável entre 2011 e 2012, lá estabelecendo sua moradia habitual familiar, criando as filhas e agindo perante a sociedade como se donos fossem.

De fato, o
pagamento de tributos e de despesas acessórias incidentes sobre a coisa constitui elemento indiciário favorável, mas não é erigido pela lei como condição
sine

qua
non
(requisito legal absoluto) para a usucapião extraordinária ditada no art. 1.238 do Código Civil
, pois a
sua ausência não induz à precariedade automática da posse, máxime quando o acervo probatório global demonstra sobejamente o exercício público e ininterrupto dos poderes inerentes à propriedade ao longo da década exigida em lei.

Sobre a matéria,
a jurisprudência dest
a

Corte
é firme no sentido de que o recolhimento de tributos é elemento meramente acessório
,
in
verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL
-
AÇÃO REIVINDICATÓRIA
-
EXCESSÃO DE
USUCAPIÃO
ARGUIDA EM CONTESTAÇÃO
-
PRAZO SUFICIENTE
-
EXISTÊNCIA DE DOCUMENTOS SUFICIENTES ACERCA DA POSSE MANSA E PACÍFICA, DURANTE O PERÍODO LEGAL
-
INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.238 DO CÓDIGO CIVIL
-
ALEGAÇÃO DE MÁ-FÉ DO AUTOR/APELADO
-
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
-

FALTA DE PAGAMENTO DE IPTU PELO POSSUIDOR
-
IRRELEVÂNCIA

-
MANUTENÇÃO DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO REIVINDICATÓRIO
-
APELO DESPROVIDO.

Apesar do Autor/Apelante alegar má-fé da Requerida/Possuidora quanto à posse precária do bem, não há qualquer elemento de prova a respeito. Por outro lado, desincumbiu-se em sede de contestação a Requerida/Apelada em comprovar a posse mansa e pacífica no bem em questão, juntamente com o filho do casal, por período legal suficiente
à decretação da usucapião, à luz do artigo 1.238 do Código Civil,
destacando-se que a falta de pagamento de IPTU do bem em questão não impede que seja declarada a usucapião em favor do possuidor
.
”
(
TJMT.
N.U 1013606-26.2022.8.11.0002,
rel. Des.
Sebasti
ão
Barbosa Farias,
1ª
Câmara de Direito Privado,
j.
14/05/2024,
DJ
e
15/05/2024)
(
g.n
.)

Nesse contexto
, resta insofismável que os Autores se desincumbiram rigorosamente do ônus probatório quanto aos fatos constitutivos de seu direito material, ao passo que as Apelantes não lograram comprovar qualquer causa impeditiva, modificativa ou extintiva oponível à prescrição aquisitiva consolidada
, pelo que tenho que a
sentença prolatada equacionou a lide com notável acerto e justiça ao reconhecer o preenchimento dos pressupostos estampados no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil.

Diante d
o exposto,
NEGO

PROVIMENTO
ao recurso de apelação
interposto por

J. TOLEDO DA AMAZÔNIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE VEÍCULOS LTDA
e
SUZUKI MOTOS ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO LTDA
, mantendo
incólume
a sentença
objurgada, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por
conseguinte
,
majoro
a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais
fixados na origem

de 1
5
% para
1
7
% (
dezessete
por cento)
, com fulcro
no
art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2026