Tribunal: TJMT
Processo: 1030271-34.2021.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030271-34.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[BEATRIZ OELKE DA SILVA - CPF: 737.466.491-53 (APELADO), FERNANDA RIBEIRO DAROLD - CPF: 012.081.491-99 (ADVOGADO), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), BERNARDO RIEGEL COELHO - CPF: 099.401.787-19 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.567/0001-35 (APELANTE), IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - CPF: 668.956.185-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES E PREJUDICIAL DE MÉRITO: REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INFILTRAÇÕES E FALHAS DE ESTANQUEIDADE. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR E IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA. REJEIÇÃO. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedentes pedidos de obrigação de fazer e indenização por danos morais formulados por adquirente de imóvel residencial, em razão de infiltrações, falhas de estanqueidade e outros vícios construtivos. A recorrente suscitou ausência de interesse de agir, impugnou a gratuidade da justiça, alegou decadência, afastamento de responsabilidade pelos defeitos constatados, exclusão ou redução dos danos morais e compensação da condenação com saldo devedor contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 5 questões em discussão: (i) definir se a ausência de prévio requerimento administrativo afasta o interesse de agir da autora; (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos para manutenção da gratuidade da justiça; (
iii
) determinar se a pretensão está atingida pela decadência ou prescrição; (
iv
) verificar a responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos identificados em perícia e a existência de dano moral indenizável; e (v) definir a admissibilidade do pedido de compensação formulado apenas em sede recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O princípio da inafastabilidade da jurisdição assegura o acesso direto ao Poder Judiciário, de modo que a ausência de reclamação administrativa prévia não afasta o interesse de agir, especialmente quando a resistência à pretensão se evidencia pela contestação de mérito apresentada pela ré.

A alegação de insuficiência econômica formulada por pessoa natural goza de presunção de veracidade nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, cabendo à parte impugnante demonstrar a capacidade financeira da beneficiária, ônus do qual não se desincumbiu.

Os defeitos relacionados a infiltrações e falhas de estanqueidade configuram vícios construtivos ocultos e progressivos, não se submetendo automaticamente ao prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26, II, do CDC.

O art. 618 do Código Civil estabelece prazo de garantia de cinco anos para vícios que comprometam a solidez e a segurança da obra, constituindo prazo de garantia legal e não prazo prescricional ou decadencial para o exercício da pretensão reparatória.

A manifestação dos vícios dentro do prazo quinquenal de garantia e o ajuizamento da ação em período inferior ao prazo prescricional decenal afastam o reconhecimento de decadência ou prescrição.

A relação jurídica entre adquirente e construtora possui natureza consumerista, atraindo a incidência da responsabilidade objetiva prevista no art. 12 do CDC.

A prova pericial demonstra que as infiltrações decorrem de falhas de execução da obra, especialmente na instalação de peitoris, pingadeiras, sistemas de vedação e drenagem da cobertura, estabelecendo o nexo causal entre os danos e a atividade da construtora.

Chuvas intensas constituem eventos previsíveis e não configuram excludente de responsabilidade quando o sistema construtivo deveria suportar adequadamente as condições climáticas ordinárias da região.

A obrigação de fazer deve ser limitada aos reparos diretamente relacionados aos vícios construtivos identificados pela perícia, excluindo-se atividades de manutenção ordinária atribuídas ao condomínio ou ao proprietário.

Infiltrações recorrentes, mofo, riscos à segurança e comprometimento da habitabilidade do imóvel residencial ultrapassam o mero inadimplemento contratual e caracterizam dano moral indenizável.

O valor da indenização por dano moral fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e atende às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil.

O pedido de compensação formulado apenas em grau recursal configura inovação recursal vedada pelo art. 1.014 do CPC, por se tratar de matéria defensiva não submetida ao juízo de primeiro grau.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A ausência de prévio requerimento administrativo não afasta o interesse de agir quando a resistência à pretensão se evidencia no processo judicial.

Vícios construtivos ocultos e progressivos submetem-se ao regime jurídico do art. 618 do Código Civil, não incidindo automaticamente a decadência prevista no art. 26, II, do CDC.

A responsabilidade da construtora por vícios de execução da obra é objetiva nas relações de consumo.

Falhas de estanqueidade, infiltrações e comprometimento da habitabilidade do imóvel residencial configuram dano moral indenizável quando extrapolam o mero aborrecimento.

O pedido de compensação suscitado apenas em sede recursal caracteriza inovação recursal inadmissível.

A obrigação de reparar vícios construtivos deve restringir-se às falhas atribuídas à construtora pela prova técnica, excluindo-se obrigações de manutenção ordinária imputáveis ao condomínio ou ao proprietário.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC,
arts
. 12 e 26, II; CC,
arts
. 205, 368 e 618; CPC,
arts
. 85, § 11, 99, § 3º, 350 e 1.014.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível nº 1010347-58.2018.8.26.0224, Rel. Des. Alexandre Marcondes, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 21.10.2024; TJSC, Apelação nº 0305303-17.2019.8.24.0064, Rel. Des. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 04.02.2025.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1030271-34.2021.8.11.0041

APELANTE: MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA

APELADO: BEATRIZ OELKE DA SILVA

RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de
R
ecurso de Apelação Cível interposto por MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Cuiabá que, nos autos da "Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Dano Material, Moral e Temporal" (Processo n.º 1030271-34.2021.8.11.0041), julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora, ora apelada, BEATRIZ OELKE DA SILVA
, para, amparando-se em prova pericial produzida antecipadamente nos autos n.º 1019009-58.2019.811.0041, condenar a ré à obrigação de fazer consistente no reparo dos vícios identificados no laudo técnico; ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais; (
iii
) rejeitou o pedido de indenização por dano temporal.

Na
inicial
, a requerente alegou ter adquirido da empresa ré a unidade habitacional n.º 102, bloco 21, no Residencial Parque Chapada do Mirante. Aduziu que, após a imissão na posse, o imóvel passou a apresentar vícios construtivos graves, notadamente infiltrações, fissuras e alagamentos em períodos chuvosos, culminando em transtornos severos em março de 2019.

Pleiteou a condenação da ré na obrigação de reparar os danos, bem como o pagamento de indenizações por danos materiais (reembolso de valores gastos e custeio de reforma futura), danos morais e dano temporal (desvio produtivo).

Inconformada, a construtora apelante maneja o presente recurso suscitando, preliminarmente: a) a ausência de interesse de agir por falta de pretensão resistida administrativa; b) o descabimento da gratuidade judiciária deferida à autora; c) a prejudicial de mérito de decadência, com fulcro no art. 26, II, do CDC.

No mérito, defende a inexistência de nexo causal, imputando a responsabilidade aos fatores externos (chuvas intensas) e à falta de manutenção por parte da moradora e do condomínio. Subsidiariamente, requer a redução do quantum indenizatório e a compensação de valores com eventual saldo devedor contratual da apelada.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção integral do
decisum
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR

Da Alegada Ausência de Interesse de Agir (Falta de Prévio Requerimento Administrativo)

Eminentes Pares,

Suscita a apelante que a autora carece de interesse processual, sob o argumento de que não houve tentativa de solução extrajudicial ou acionamento dos canais de assistência técnica da empresa.

Não assiste razão à recorrente. O interesse de agir, condição da ação sob a ótica do Código de Processo Civil de 2015, repousa no binômio necessidade-adequação.

No ordenamento jurídico pátrio, vige o Princípio da Inafastabilidade da Jurisdição (Art. 5º, XXXV, da Constituição Federal), de sorte que a ausência de reclamação administrativa prévia não constitui óbice ao exercício do direito de ação. A resistência à pretensão tornou-se evidente com a contestação de mérito apresentada pela ré, configurando o litígio que justifica a intervenção do Poder Judiciário.

Assim, rejeito a preliminar.

É como voto.

Da Impugnação à Justiça Gratuita

Eminentes Pares,

A apelante insurge-se contra o benefício da assistência judiciária gratuita concedido à apelada, alegando que o valor do contrato imobiliário demonstraria capacidade financeira.

Novamente, o argumento claudica. Nos termos do art. 99, §3º, do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

A impugnação à gratuidade exige a demonstração cabal de que a parte possui recursos para custear o processo sem prejuízo do sustento próprio, ônus do qual a apelante não se desincumbiu.

A aquisição de imóvel popular pelo programa "Minha Casa Minha Vida" (ou sucessores) reforça a presunção de hipossuficiência, e não o contrário. Destarte, mantenho o benefício.

Rejeito, portanto, a preliminar.

É como voto.

DA PREJUDICIAL DE MÉRITO: DECADÊNCIA

Eminentes Pares,

A apelante sustenta que o direito de reclamar pelos vícios estaria caduco, uma vez transcorrido o prazo de 90 (noventa) dias previsto no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor, contados da entrega das chaves em 2017.

Inicialmente, cumpre observar que a controvérsia não versa sobre vícios aparentes ou de fácil constatação existentes no momento da entrega do imóvel, hipótese em que incidiria a disciplina decadencial do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.

Os defeitos discutidos nos autos dizem respeito a infiltrações e falhas de estanqueidade da edificação, relacionadas à própria qualidade da construção e aptas a comprometer sua segurança, funcionalidade e habitabilidade, circunstâncias que caracterizam vícios construtivos de natureza progressiva, cuja manifestação ocorreu apenas após a utilização regular do imóvel.

Nessas hipóteses, a jurisprudência consolidou o entendimento de que não se aplica, de forma automática, o prazo decadencial de 90 (noventa) dias previsto no Código de Defesa do Consumidor, devendo a questão ser examinada em consonância com o regime jurídico específico da responsabilidade do construtor disciplinado pelo art. 618 do Código Civil.

Referido dispositivo estabelece garantia legal de cinco anos para os vícios que comprometam a solidez e a segurança da obra, prazo dentro do qual o defeito deve se manifestar. Trata-se, entretanto, de prazo de garantia, e não de prazo prescricional ou decadencial para o exercício da pretensão reparatória.

Assim, uma vez constatado o vício construtivo dentro do período de garantia legal, surge para o adquirente a pretensão de exigir o cumprimento da obrigação contratual ou a correspondente reparação dos prejuízos sofridos, submetendo-se tal pretensão ao prazo prescricional previsto na legislação civil.

No caso dos autos, verifica-se que o imóvel foi entregue em 2017 e que os problemas de infiltração e umidade surgiram em momento posterior, no ano de 2019, portanto dentro do prazo quinquenal de garantia previsto no art. 618 do Código Civil. A presente demanda, por sua vez, foi ajuizada em 2021, quando ainda distante o transcurso do prazo prescricional aplicável.

Desse modo, ainda que se considere a pretensão deduzida como decorrente de inadimplemento contratual relacionado à entrega de obra defeituosa, a prescrição somente poderia ser examinada sob a ótica do prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil, o qual evidentemente não se consumou na hipótese em análise.

Neste sentido:

Neste sentido:

“Responsabilidade civil. Vícios construtivos. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de procedência. Irresignação da ré.
Pretensão não alcançada pela prescrição. Incidência do prazo prescricional decenal do art. 205 do CC.
Preliminar de nulidade da r. sentença rejeitada. Inexistência de julgamento extra petita no tocante aos danos materiais. Autores surpreendidos pelo subdimensionamento da rede de esgoto, provocando refluxo das águas e alagamento da unidade habitacional. Vício construtivo constatado por prova pericial, posteriormente sanado pela ré. Cabimento da indenização dos danos materiais apurados pela perícia. Inocorrência de culpa exclusiva do condomínio que realiza limpeza periódica das caixas de esgoto. Dano moral in
re

ipsa
configurado. Indenização mantida em R$ 10.000,00. Taxa de individualização de matrícula. Inviabilidade de repasse ao promitente comprador. Despesa inerente à atividade imobiliária. Inteligência do art. 44 da Lei nº 4.591/64 e
art
. 237-A, §§ 1º e 3º, da Lei nº 6.015/73. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação.”
(TJ-SP - Apelação Cível: 10103475820188260224 Guarulhos, Relator.: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 21/10/2024, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/10/2024)

Portanto, seja pela inaplicabilidade do prazo decadencial do art. 26 do CDC aos vícios construtivos ocultos e progressivos ora discutidos, seja pela inexistência de transcurso do prazo prescricional incidente à espécie, não há falar em decadência ou prescrição.

Rejeito, assim, a prejudicial suscitada.

É como voto.

DO MÉRITO

Eminentes Pares,

Adentrando ao cerne da lide, imperioso destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sujeitando-se às normas cogentes do Código de Defesa do Consumidor. A responsabilidade da construtora é objetiva, nos termos do art. 12 do CDC, respondendo o fabricante/construtor, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção e montagem.

O ponto nodal da defesa reside na tese de que os danos provieram de falta de manutenção ou de força maior (chuvas). Contudo, a prova técnica pericial produzida sob o crivo do contraditório (ID 118811992) é conclusiva e infirmar as alegações da apelante.

O perito judicial foi enfático ao identificar que as manifestações patológicas possuem origem, majoritariamente, na fase de execução da obra. Extrai-se do laudo que
h
ouve falha na instalação de peitoris e pingadeiras das janelas, cujas dimensões inadequadas permitem a entrada de água pluvial
e a
s infiltrações no corredor de acesso e no interior da torre decorreram de falhas na estanqueidade e na drenagem de águas pluviais da cobertura.

Embora o perito tenha mencionado que o entupimento do sistema de drenagem dos aparelhos de ar-condicionado seja questão de manutenção (condominial), este fator é secundário e não afasta a responsabilidade da construtora pelo vício principal de estanqueidade da fachada e janelas.

A alegação de "fortes chuvas" não configura excludente de responsabilidade, po
rquanto
eventos climáticos previsíveis em nossa região devem ser suportados pelo sistema de drenagem e vedação projetado e executado pela construtora, sob pena de vício de qualidade.

Dessa forma, a aplicação do silogismo jurídico é direta: se a norma (CDC e CC) impõe ao construtor o dever de entregar obra segura e estanque, e a prova dos fatos (perícia) demonstra que a água penetrou no imóvel devido a falhas de execução (pingadeiras e vedação), a conclusão lógica é o dever jurídico de reparar.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ PLEITO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE. REJEIÇÃO. LAUDO PERICIAL QUE ATESTA VÍCIOS CONSTRUTIVOS CARACTERIZADOS POR FALHAS NO PROJETO E EXECUÇÃO DO SISTEMA HIDRÁULICO DO EMPREENDIMENTO. INSTALAÇÕES EM DESACORDO COM AS NORMAS TÉCNICAS BÁSICAS DE CONSTRUÇÃO. CONTRIBUIÇÃO DA AUTORA PARA OS DANOS NÃO COMPROVADA.
PROBLEMAS QUE DECORREM EXCLUSIVAMENTE DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PREJUÍZOS MATERIAIS COMPROVADOS
. DESTRUIÇÃO DE MÓVEIS E PISOS PELO RETORNO DE EFLUENTES.
CONDENAÇÃO À COMPLETA E INTEGRAL RESOLUÇÃO DOS VÍCIOS E AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO MANTIDA. PLEITO DE AFASTAMENTO OU REDUÇÃO DOS DANOS MORAIS. INACOLHIMENTO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS QUE ULTRAPASSARAM O MERO DISSABOR.
ALAGAMENTOS RECORRENTES QUE CAUSARAM INFILTRAÇÕES E DESTRUIÇÃO DOS MÓVEIS PLANEJADOS. QUANTUM QUE SE MOSTRA ADEQUADO E PROPORCIONAL AOS TRANSTORNOS SUPORTADOS E AO VALOR COMUMENTE ARBITRADO POR ESTA CORTE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0305303-17.2019.8.24 .0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 04-02-2025).”
(TJ-SC - Apelação: 03053031720198240064, Relator.: Cláudia Lambert de Faria, Data de Julgamento: 04/02/2025, Quinta Câmara de Direito Civil)

A condenação ao reparo dos vícios deve ser mantida. Contudo, acolho parcialmente o argumento da apelante no sentido de delimitar a obrigação.

A construtora deve ser compelida a reparar os vícios de sua responsabilidade direta (estanqueidade de janelas, peitoris, pingadeiras e correção das infiltrações decorrentes de falhas na cobertura), excluindo-se as manutenções de rotina que o laudo atribuiu especificamente à esfera condominial (limpeza de drenos de ar-condicionado).

No que tange ao dano moral, a apelante pugna pelo seu afastamento ou redução.

No caso concreto, o dano moral transborda o mero aborrecimento. A apelada viu-se compelida a conviver com infiltrações constantes, mofo, riscos elétricos (mencionado no laudo quanto ao quadro de energia em períodos críticos) e o alagamento de sua residência, local que deveria proporcionar segurança e repouso.

A desídia da construtora em solucionar vícios estruturais de um bem de elevado valor para o consumidor gera angústia e frustração que reclamam compensação pecuniária.

O imóvel residencial constitui bem destinado à moradia e à concretização do direito fundamental à habitação, de modo que a persistência de vícios construtivos que comprometem a salubridade, segurança e habitabilidade do ambiente ultrapassa o mero inadimplemento contratual.

Quanto ao valor arbitrado (R$ 10.000,00), entendo que este atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. O montante não configura enriquecimento sem causa e observa a capacidade econômica da ofensora, servindo como desestímulo à reiteração de condutas negligentes no mercado imobiliário.

A apelante requer que eventual condenação seja compensada com o saldo devedor da unidade habitacional, conforme extrato de cliente que indica parcelas em aberto.

A apelante requer, nas razões recursais, que eventual condenação pecuniária seja compensada com o saldo devedor contratual da apelada, conforme extrato de cliente juntado aos autos.

O pedido, contudo, não merece conhecimento. Conforme documentado nos autos, a compensação não foi deduzida em sede de contestação, tampouco foi objeto de qualquer manifestação perante o juízo de primeiro grau. Trata-se, portanto, de inovação recursal, expressamente vedada pelo art. 1.014 do Código de Processo Civil, segundo o qual questões não propostas no juízo inferior somente podem ser suscitadas em grau recursal quando a parte demonstrar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior - circunstância que não foi sequer alegada pela apelante.

A compensação, enquanto causa extintiva da obrigação (art. 368 do Código Civil), configura matéria de defesa indireta de mérito que deveria ter sido oportunamente arguida na contestação, sob pena de preclusão consumativa, nos termos do art. 350 do CPC. Ao silenciar sobre o tema em primeiro grau e somente suscitá-lo em sede recursal, a apelante pretende ampliar o objeto do processo em fase processual inadequada, o que não se admite.

Não conheço, portanto, do pedido de compensação, por configurar inovação recursal inadmissível.

Pelas razões expostas,
DOU P
ARCIAL PROVIMENTO,
apenas para
delimitar
a obrigação de fazer imposta à apelante aos itens especificamente vinculados à falha construtiva apontada no laudo pericial (reparo de pingadeiras, peitoris, vedações de janelas e infiltrações decorrentes de falhas na cobertura/fachada), excluindo-se obrigações de manutenção de limpeza de drenos de ar-condicionado e conservação ordinária de responsabilidade do condomínio/proprietário
.

Considerando que a reforma foi mínima e não alterou a sucumbência substancial da apelada, mantenho a condenação da apelante ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes majorados para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026