Tribunal: TJMT
Processo: 1000963-16.2022.8.11.0041
Relator(a): RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão julgador: RICARDO GOMES DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único:
1000963-16.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
RICARDO GOMES DE ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). HELIO NISHIYAMA]

Parte(s):

[ELCIMAR PEREIRA BABUGEM - CPF: 007.439.061-95 (APELANTE), RUBENS RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 314.595.791-00 (ADVOGADO), RAPHAEL ALVES RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 029.195.661-05 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO DIRETO COM CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TABELA PRICE. INAPLICABILIDADE A ENTIDADE NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. ANATOCISMO. NULIDADE DE CLÁUSULAS. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. RECÁLCULO COM JUROS SIMPLES. RESTITUIÇÃO SIMPLES DO
INDÉBITO.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel, firmado diretamente com construtora, validando a aplicação da Tabela
Price
e a capitalização mensal de juros, e condenando o autor aos ônus sucumbencia
is, com exigibilidade suspensa.

II. Questão em discussão

2.
Há duas questões em discussão: (i) saber se houve nulidade processual por cerceamento de defesa e julgamento citra petita; e (
ii
) saber se é
lícita
a capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela
Price
em contrato de
financiamento imobiliário celebrado com construtora não integrante
do Sistema Financeiro Nacional.

III. Razões de decidir

3.
Inexiste cerceamento de defesa quando o laudo pericial é conclusivo quanto à adoção da Tabela
Price
e à capitalização mensal dos juros, sendo legítimo o indeferimento de esclarecimentos inúteis ou protelatórios pel
o juízo, destinatário da prova.

4.
Não configura julgamento citra petita a rejeição implícita da tese de ilegitimidade da construtora para operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, quando a sentença valida integralmente o contrato e seus encargos, em fundamentação incompatí
vel com a alegação de nulidade.

5.
A capitalização mensal de juros constitui exceção à regra geral de vedação do anatocismo, restrita às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, nos termos do art. 5º da MP nº 2.170-36/2001, não se estendendo às
construtoras e incorporadoras.

6.
A aplicação da Tabela
Price
implica capitalização composta de juros e, quando adotada por entidade não integrante do Sistema Financeiro Nacional, configura prática vedada pelo ordenamento jurídico, ai
nda que expressamente pactuada.

7.
Reconhecida a abusividade dos encargos exigidos no período de normalidade contratual, impõe-se a descaracterização da mora, o afastamento dos encargos moratórios e o recálculo do saldo devedor com juros simples, bem como a restituição sim
ples dos valores pagos a maior.

IV. Dispositivo e tese

8. Apelação cível provida para reformar a sentença e julgar p
rocedentes os pedidos iniciais.

Tese de julgamento:

“1. É vedada a capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela
Price
em contratos de compra e venda de imóvel firmados diretamente com construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional.

2. Reconhecida a abusividade dos encargos no período de normalidade contratual, resta descaracterizada a mora, impondo-se o recálculo do débito com juros simples e a restituição simples dos valores pagos a
maior
. ”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ELCIMAR PEREIRA BABUGEM
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação Revisional de Contrato n.
1000963-16.2022.8.11.0041
,
ajuizada em face de

BRDU URBANISMO S/A e BRDU SPE CUIABA 01 LTDA
.

A sentença (ID.
326930357
)

reconheceu a regularidade da contratação e dos encargos a ela aplicados, julgando improcedentes
os pedidos iniciais, condenando a parte autora aos ônus sucumbenciais, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

Em razões recursais (ID.

326930362
)
o Ap
elante suscita, preliminarmente, a
nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante a
ausência de esclarecimentos periciais sobre a
periodicidade da capitalização, bem como a
nulidade
da sentença
por julgamento citra petita, alegando omissão quanto à tese de ilegitimidade das rés para operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

No mérito, sustenta a ilegalidade da Tabela
Price
e da capitalização de juros por parte de construtora/incorporadora, pugnando pela revisão do contrato para aplicação de juros simples.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID.
326930366
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Consta dos autos que, em 10/05/2016, a Sra. Ana Cristina Pereira de Araújo, genitora do autor, adquiriu das requeridas o imóvel localizado no Loteamento Mirante do Parque, Lote 11, Quadra 20, Rua 05, em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 53.080,45 (cinquenta e três mil e oitenta reais e quarenta e cinco centavos).

À época, a Sra. Ana Cristina deu entrada de R$ 1.639,98 (um mil seiscentos e trinta e nove reais e noventa e oito centavos), acordando o pagamento do valor restante em 160 parcelas.

Em razão do falecimento da Sra. Ana Cristina,
os direitos do imóvel foram transferidos ao autor, ora apelante, na partilha de bens, ficando este responsável pela obrigação.

Afirma que, percebendo que as parcelas estariam demasiadamente onerosas, o autor verificou que o valor final do imóvel adquirido foi, na verdade, de R$ 87.316,78 (oitenta e sete mil, trezentos e dezesseis reais e setenta e oito centavos), valor em muito superior ao que acreditava ter
pago
.

Aduz que, no contrato, consta a contratação de financiamento realizado junto a própria construtora vendedora.

Por isso, ajuizou a presente ação revisional, requerendo fosse declarada a abusividade e, consequentemente, a nulidade do financiamento adquirido diretamente junto à construtora, sob o argumento de que esta não seria autorizada a realizar operações no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

No mérito, pugnou pela revisão do contrato mediante o recálculo das parcelas com a previsão de juros simples, bem como a limitação de juros remuneratórios pela Taxa SELIC, a descaracterização da mora e a repetição, em dobro, do indébito pago indevidamente.

O feito teve regular processamento.

Citadas, as requeridas apresentaram contestação (ID. 217600237), afirmando a legalidade de todos os encargos financeiros dispostos expressamente no contrato de compra e venda, havendo sido previamente informados à consumidora.

Posteriormente, foi determinada a realização de prova pericial contábil, a fim de aferir se houve ou não capitalização de juros ou amortização negativa na contratação (ID.
237549653
).

Laudo pericial em ID. 326928949.

A parte autora manifestou-se em ID. 326930355, apresentando novos quesitos ao perito judicial.

Em 25/08/2025, sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos da exordial, condenando o autor ao pagamento dos ônus sucumbenciais, observada a gratuidade de justiça.

Inconformado, recorre o autor.

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

Inicialmente, o apelante
alega nulidade processual
,
sob o argumento de que o Juízo
a quo
não determinou ao perito o esclarecimento de
ponto alegadamente duvidoso,
referente à periodici
dade da capitalização de juros.

Não assiste razão ao recorrente.

Isto porque, em que pese o perito não tenha respondido expressamente o período da capitalização na resposta ao quesito 4, verifica-se que o Laudo Pericial foi taxativo em suas conclusões.

Inclusive, na “Tabela 1 – Apuração parcela” (ID. 326928949, p. 21), o perito judicial consignou, expressament
e, que a capitalização é mensal.

Ademais, ao responder aos quesitos, confirmou a utilização do Sistema
Price
, que, por sua natureza matemática, pressupõe a capitalização composta.

Na hipótese,
não se vislumbra dúvida técnica relevante a justificar novos esclarecimentos, tratando-se de inconformismo da
parte com a conclusão pericial.

Com efeito, ressalta-se que cabe ao Juízo, enquanto destinatário da prova (art. 370 do CPC), indeferir diligências consideradas inúteis ou meramente protelatórias.

Deste modo,
rejeito
a preliminar de cerceamento de defesa.

Ademais, o apelante sustenta, ainda,
que a sentença foi omissa ao não enfrentar a tese de que as rés não teriam legitimidade para operar no
Sistema de Financiamento de Imóveis

(
SFI
)
.
Não lhe assiste razão.

O magistrado sentenciante, ao julgar improcedente a ação e validar a aplicação da Tabela
Price
e os encargos contratuais com base na perícia e na legislação de regência, rejeitou, por consequência lógica e implícita, a tese de ilegitimidade ou impo
ssibilidade jurídica do objeto.

Nesse sentido, a
jurisprudência do STJ admite o enfrentamento implícito da tese quando a fundamentação adotada se mostra incompatível com
a alegação deduzida pela parte.

Destaca-se que o
julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (art. 489, IV, do CPC). A validação do contrato em sua
integralidade abarca a rejeição da tese de nulidade por ilegitimidade da parte credora.

Deste modo,
rejeito
a preliminar.

No mérito,
a
controvérsia central reside em definir se é lícita a cobrança de juros capitalizados em periodicidade mensal em contrato de compra e venda de imóvel firmado diretamente com a construtora/incorporadora, pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional.

Nesse ponto, assiste razão ao apelante.

Isso porque a
regra geral em nosso ordenamento jurídico, consolidada pelo Decreto nº 22.626/33 (Lei da Usura) e pela Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal, é a vedação da prática de anatocismo, ou seja, da cobrança de juros sobre juros.

A permissão para a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual é uma exceção, que deve ser interpretada restritivamente.

Nesse sentido, a Medida Provisória n.
2.170-36/2001, em seu artigo 5º, estabeleceu essa exceção de forma clara, limitando sua aplicação subjetivamente:

“
Art. 5º
. Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano."

Verifica-se que a exceção é direcionada às instituições financeiras integrantes do Sistema Financeiro Nacional.

Na hipótese, as apeladas, na condição de
empresas do ramo da construção e urbanismo, não se enquadram nesse conceito, não possuindo autorização do Ban
co Central para operar como tal, sendo, portanto, vedada a capitalização mensal.

A propósito, é o entendimento firmado recentemente por esta C.
Cãmara
:

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS.
CAPITALIZAÇÃO MENSAL E TABELA PRICE UTILIZADAS POR CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ONEROSIDADE EXCESSIVA
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (...) III. Razões De Decidir
3. A capitalização mensal de juros por construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional configura anatocismo, vedado pela Súmula 121 do STF e pela jurisprudência consolidada do STJ e TJMT. 4. A aplicação da Tabela
Price
, com juros compostos, também é inadmissível em tais contratos.
(...) Tese de julgamento:
“1. É ilícita a capitalização mensal de juros por construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional, ainda que pactuada.
2. A utilização da Tabela
Price
em contratos de compra e venda de imóveis firmados com construtora caracteriza anatocismo. 3. A onerosidade excessiva decorrente de eventos extraordinários, como a pandemia da COVID-19, autoriza a modulação de índice de correção monetária pactuado, nos termos dos
arts
. 478 e 479 do CC. 4. São nulas as cláusulas contratuais que condicionam a cessão de direitos à anuência do vendedor e que impõem taxa sem justificativa técnica
. ”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10006333120228110037,
Relator.:
CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 07/11/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2025)
– destaquei.

Destaca-se que
o arti
go 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97, apesar de permitir que a comercialização de imóveis seja pactuada “nas mesmas condições” do SFI, não tem o
condão de transmutar a natureza jurídica da construtora, conferindo-lhe o status de instituição financeira para todos os fins, especialmente para excepcionar uma regra geral de vedação de encargos.

A permissão para capitalizar juros é uma prerrogativa ligada à natureza da entidade, e não apenas à do contrato.

No caso dos autos, o laudo pericial foi conclusivo ao atestar que o contrato utiliza o sistema de amortização
Price
, cuja fórmula matemática intrinsecamente aplica juros de forma composta,
bem como
que a capitalização
se deu em periodicidade mensal (ID. 326928949, p. 21):

Assim, a prova técnica, ao invés de validar o contrato, serviu como instrumento para comprovar a prática da cobrança ilegal.

Deste modo
, configurada a
abusividade na c
obrança de encargos no período de normalidade contratual, a mora do devedor deve ser descaracterizada, conforme entendi
mento pacificado pelo STJ:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. ENTIDADE ABER
TA DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR.
MÚTUOFENERATÍCIO.EQUIPARAÇÃO A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO (TEMA 953/STJ).
DESCABIMENTO DACOBRANÇA.DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA (TEMA 28/STJ).
AGRAVO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1 .
"A cobrança de juros capitalizados nos contratos de mútuo é permitida quando houver expressa
pactuação
" (Tema 953/STJ). 2. Ausência de
pactuação
no caso concreto, impondo-se a exclusão desse encargo.
3 .
"O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora" (Tema 28/STJ).
4. Descaracterização da mora no caso concreto.(...)”
(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no
AgInt
no
REsp
: 1561639 SC 2015/0256755-0,
Relator.:
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 14/11/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/11/2017)– destaquei.

Ressalta-se que,
in
casu
, a abusividade não decorre exclusivamente da natureza da apelada, mas da combinação entre capitalização mensal, ausência de transparência adequada e onerosidade excessiva demonstrada pela perícia.

Com efeito
, as cláusulas que preveem a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela
Price
devem ser declaradas nulas, determinando-se o recálculo do saldo devedor com a aplicação de juros na forma simples.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS
. CORREÇÃO MONETÁRIA POR IGP-M. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...)
III .
Razões de decidir A capitalização mensal é vedada em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN,
conforme STJ e Súmula 121/STF. A adoção da Tabela
Price
implica capitalização composta, vedada na hipótese. (...) Tese de julgamento: “
1 .
É vedada a capitalização mensal de juros em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do
SFN.”
(...)”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10006280920228110037,
Relator.:
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 25/09/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/09/2025)
–d
estaquei.

Os valores pagos a maior pelo Apelante deverão ser restituídos de forma simples, ou compensados no saldo devedor, corrigidos monetariamente desde cada desembolso.

Assim, é imperiosa a reforma da sentença para declarar a abusividade da capitalização mensal dos juros, descaracterizando a mora e afastando os encargos moratórios.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais, a fim de
declarar
a nulidade das cláusulas contratuais que preveem a capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela
Price
, determinando o recálculo do saldo devedor desde a origem, com a aplicação de juros simples à taxa pactuada de 0,7% (zero
vírgula sete por cento) ao mês.

Determino
, ainda, a restituição simples dos valores pagos a maior, a ser apurada em fase de liquidação de sentença, com correção monetária pelo IPCA
desde cada pagamento indevido e juros de mora pela ta
xa SELIC, a partir da citação.

Em razão do resultado do julgamento,
inverto
os ônus sucumbenciais, condenando as apeladas ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico obtido pelo autor, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/02/2026