Tribunal: TJMT
Processo: 1007575-55.2020.8.11.0003
Relator(a): HELIO NISHIYAMA
Órgão julgador: HELIO NISHIYAMA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2026-07-01
Data de publicação: 2026-07-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007575-55.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
HELIO NISHIYAMA

Turma Julgadora:

[DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), MARIA DO CARMO DE FREITAS - CPF: 011.574.761-39 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

HELIO NISHIYAMA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LOTEAMENTO EM IMPLANTAÇÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA. PUBLICIDADE VEICULADA EM REDES SOCIAIS. VINCULAÇÃO DA FORNECEDORA. CULPA DA LOTEADORA CONFIGURADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL INVERSA. APLICAÇÃO MANTIDA. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. INDEVIDOS. DANO MORAL. MERO DESCUMPRIMENTO INADIMPLEMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais. O juízo de origem declarou a rescisão do compromisso de compra e venda de lote por culpa exclusiva da loteadora, determinou a restituição integral dos valores pagos em parcela única, aplicou a cláusula penal contratual de 30% sobre os valores pagos em favor da consumidora e fixou indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

2. Requerimentos do recurso:
(i)
o reconhecimento da inexistência de atraso na entrega do empreendimento, com fundamento no Termo de Recebimento Global expedido pela Prefeitura Municipal dentro do prazo legal de quatro anos previsto na Lei n. 6.766/1979;
(ii)
a aplicação dos percentuais de retenção pactuados ou, subsidiariamente, no patamar de 25%, com afastamento da cláusula penal inversa por ausência de previsão contratual e configuração de
bis in idem
;
(iii)
a fixação de taxa de fruição no importe de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato;
(iv)
a responsabilização da consumidora pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel;
(v)
o afastamento da condenação por danos morais ou, subsidiariamente, sua minoração.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:
(i)
definir a quem se imputa a culpa pela rescisão do compromisso de compra e venda, considerando o prazo de entrega anunciado na publicidade veiculada em redes sociais e o prazo legal previsto na Lei n. 6.766/1979;
(ii)
aferir o cabimento da aplicação inversa da cláusula penal contratual de 30% em favor da consumidora;
(iii)
verificar a possibilidade de fixação de taxa de fruição ou indisponibilidade do imóvel em favor da loteadora;
(iv)
definir a responsabilidade pelos débitos de IPTU incidentes durante a vigência contratual; e
(v)
analisar a configuração de dano moral indenizável em decorrência do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A oferta publicitária veiculada pelo fornecedor vincula-o ao cumprimento do que foi prometido, nos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, de modo que o prazo de conclusão da infraestrutura anunciado em mídias sociais integra o conteúdo contratual e prevalece sobre o prazo legal genérico previsto na Lei n. 6.766/1979, cuja eficácia se restringe-se à relação entre a loteadora e o poder público municipal.

5. A expedição do Termo de Recebimento Global da infraestrutura pela Prefeitura Municipal somente em 30/dezembro/2019, em descompasso com o prazo anunciado para setembro/2018, configura atraso superior a 15 (quinze) meses e caracteriza inadimplemento contratual atribuível à loteadora, o que impõe a rescisão por sua culpa exclusiva e a restituição integral e imediata dos valores pagos, consoante a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

6. A cláusula penal pactuada em contrato bilateral, oneroso e comutativo deve incidir indistintamente sobre ambos os contratantes, ainda que originalmente estipulada apenas em favor de uma das partes, em razão do princípio da isonomia contratual e da vedação à abusividade prevista no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, hipótese em que a multa de 30% prevista para o inadimplemento do adquirente aplica-se de forma inversa à vendedora que dá causa à rescisão.

7. A restituição integral dos valores pagos e a cláusula penal inversa não configuram
bis in idem
, pois a devolução recompõe o
status quo ante
econômico do consumidor, ao passo que a multa contratual opera como prefixação de perdas e danos pela rescisão imputável à fornecedora, o que evidencia a natureza distinta e cumulável das verbas.

8. A indenização pelo período de fruição ou indisponibilidade do imóvel pressupõe a efetiva imissão do adquirente na posse e a possibilidade concreta de exploração econômica do bem, circunstâncias inexistentes na hipótese de lote não edificado em loteamento cuja infraestrutura sequer estava concluída.

9. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU pelo promitente comprador pressupõe, ao menos, a posse efetiva do imóvel, de modo que a ausência de imissão na posse e a inexistência de liberação do empreendimento para edificação até 30/dezembro/2019 afastam a responsabilidade tributária pretendida pela loteadora.

10. O mero descumprimento contratual decorrente do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento não enseja, por si só, indenização por danos morais, porquanto é necessária a demonstração de circunstância específica que ultrapasse a frustração econômica inerente ao inadimplemento e atinja direito da personalidade.

11. Inexiste nos autos particularidades que revelem uma frustração maior do que a ordinária em da compradora, sobretudo porque o lote adquirido não possuía destinação específica à moradia, o prazo de vigência contratual foi exíguo e a compradora desembolsou valores modestos em relação ao preço global do contrato, de aproximadamente 12,5% do preço ajustado, circunstâncias que demonstram a ausência de lesão específica a direito da personalidade.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso parcialmente provido.

___________

Dispositivos relevantes citados:
CF - art. 5º, V e X; CC - art. 393, art. 396, art. 884; CDC - art. 2º, art. 3º, art. 6º, IV e VIII, art. 30, art. 51, IV; CTN - art. 32; CPC - art. 85, § 11; Lei n. 6.766/1979; Lei n. 13.786/2018 - art. 32-A, IV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - Súmula n. 543, Tema Repetitivo n. 1.059, REsp n. 2.258.344/SP; TJMT - APCiv n. 1002657-23.2025.8.11.0006, APCiv n. 1007948-13.2025.8.11.0003, APCiv n. 1008268-63.2025.8.11.0003, APCiv n. 1015168-41.2020.8.11.0002, APCiv n. 1020363-67.2021.8.11.0003.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais n. 1007575-55.2020.8.11.0003, ajuizada por
MARIA DO CARMO DE FREITAS
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, condenar a ré à restituição dos valores pagos pela compradora, em parcela única, ao pagamento da multa contratual de 30% sobre o valor pago pela adquirente, bem como ao pagamento de indenização moral no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (id. 361720879).

Na origem, a parte autora expôs que firmou com a apelante, em 16/julho/2018, instrumento particular de promessa de compra e venda do lote de terras n. 41, da quadra 57, com área de 200,00m2 (duzentos metros quadrados), localizado no Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, no Município de Rondonópolis, pelo valor total de R$ 76.549,80 (setenta e seis mil, quinhentos e quarenta e nove reais e oitenta centavos), a ser pago mediante entrada de R$ 2.145,00 (dois mil, cento e quarenta e cinco reais) e 180 (cento e oitenta) parcelas mensais de R$ 413,36 (quatrocentos e treze reais e trinta e seis centavos).

Sustentou que o empreendimento foi comercializado em fase de implantação, com promessa de conclusão da infraestrutura para setembro/2018, conforme amplamente divulgado pela apelante em suas mídias sociais, e que, mesmo após decorrido o prazo, as obras permaneciam inacabadas e sem perspectiva de conclusão.

Pontuou que, embora tenha adimplido pontualmente as parcelas, totalizando R$ 9.592,55 (nove mil, quinhentos e noventa e dois reais e cinquenta e cinco centavos), suspendeu os pagamentos diante da inércia da apelante e da recusa em devolver os valores pagos.

Nesses termos, postulou a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora, a restituição integral e imediata das quantias pagas, a condenação ao pagamento da cláusula penal de 30% sobre o valor pago, por aplicação inversa da cláusula penal, e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além da abstenção de inscrição do nome da autora em órgãos de proteção ao crédito (id. 361720404).

Citada, a ré apresentou contestação.

A ré defendeu que não houve atraso na entrega do empreendimento, sob o argumento de que as obras foram concluídas em dezembro/2019, dentro do prazo legal de quatro anos previsto na Lei n. 6.766/1979, e que a parte autora não comprovou qualquer tentativa de edificar no lote adquirido.

Asseverou que a rescisão decorreu de desistência imotivada da consumidora, motivo pelo qual deveriam prevalecer as cláusulas contratuais, com retenção dos valores pagos ou, alternativamente, no patamar mínimo de 25% (vinte e cinco por cento), além da perda do sinal pago a título de arras, nos termos dos arts. 417 a 420 do Código Civil.

Postulou, ainda, o arbitramento de taxa de fruição no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, durante o período de indisponibilidade do bem, e a responsabilização da apelada por eventuais débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel.

Refutou a incidência da multa contratual inversa, sob o argumento de inexistência de previsão expressa em desfavor da vendedora, bem como o cabimento de indenização por danos morais, por configurar mero descumprimento contratual (id. 361720429).

Houve impugnação à contestação, na qual a apelada refutou os argumentos da defesa e reiterou os termos da inicial (id. 361720438).

Durante a instrução, foi expedido ofício à Prefeitura Municipal de Rondonópolis para informações sobre a conclusão das obras do loteamento. Em resposta, a Secretaria Municipal de Habitação e Urbanismo encaminhou o Termo de Recebimento Global n. 01/2019, datado de 30/dezembro/2019, e demais documentos correlatos (id. 361720875).

Após manifestação das partes sobre a resposta ao ofício, o Juízo
a quo
proferiu sentença de procedência dos pedidos autorais.

Na parte dispositiva, a sentença condenou a ré à restituição integral dos valores pagos, em parcela única. Reconheceu, ainda, a aplicação da cláusula penal de 30% prevista na cláusula 3ª, § 6º, alínea “b”, do contrato, em favor da consumidora, e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Por fim, condenou a ré apelante ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (id. 361720879).

Irresignada, a ré interpõe o presente recurso de apelação.

Nas razões recursais, a apelante sustenta a inexistência de atraso na entrega do empreendimento, sob o argumento de que o Termo de Recebimento Global n. 01/2019, emitido pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis em 30/dezembro/2019, comprova a conclusão das obras de pavimentação, drenagem, água, esgoto, energia e licenciamento ambiental dentro do prazo máximo de quatro anos previsto na Lei n. 6.766/1979, de maneira que a presente demanda foi ajuizada apenas em 30/abril/2020, quando o loteamento já se encontrava liberado para construção.

Aduz que a apelada não comprovou qualquer tentativa frustrada de edificar no lote, tampouco apresentou projeto arquitetônico ou requerimento de alvará junto à Municipalidade, o que evidenciaria desistência imotivada da consumidora e afastaria a culpa da vendedora pela rescisão.

Assim, postula o reconhecimento da validade das disposições contratuais, com aplicação dos percentuais de retenção pactuados ou, subsidiariamente, no patamar de 25% (vinte e cinco por cento). Sustenta, ainda, a impossibilidade de incidência da multa contratual em desfavor da vendedora, ante a ausência de previsão expressa em seu desfavor, bem como por configurar
bis in idem
em relação à devolução integral.

Pleiteia a fixação de taxa de fruição/indisponibilidade do bem no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a assinatura até a efetiva restituição da posse.

Requer, ainda, a responsabilização da apelada pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante a vigência contratual.

Quanto aos danos morais, afirma que o atraso na entrega de imóvel configura mero descumprimento contratual, insuficiente para gerar indenização extrapatrimonial, e que a aquisição de lote sem destinação comprovada à moradia afasta a configuração do dano. Subsidiariamente, pugna pela minoração do
quantum
indenizatório, com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Nesses termos, almeja o provimento do recurso para reforma integral da sentença, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais (id. 361720887).

Em sede de contrarrazões, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso (id. 361720892).

É a síntese do necessário.

VOTO

EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR)

Egrégia Câmara de Direito Privado:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais n. 1007575-55.2020.8.11.0003, ajuizada por
MARIA DO CARMO DE FREITAS
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, condenar a ré à restituição dos valores pagos pela compradora, em parcela única, ao pagamento da multa contratual de 30% sobre o valor pago pela adquirente, bem como ao pagamento de indenização moral no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (id. 361720879).

O cerne recursal reside na aferição da imputação de culpa pela rescisão do compromisso de compra e venda imobiliária, na possibilidade de aplicação inversa da cláusula penal contratual, no cabimento da indenização pelo período de indisponibilidade do imóvel, na responsabilidade pelos débitos de IPTU e na manutenção da condenação por danos morais.

O recurso deve ser provido em parte, ao efeito de julgar improcedente o pedido de condenação em danos morais.

CULPA PELA RESCISÃO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS

O Código de Defesa do Consumidor protege o adquirente contra práticas e cláusulas abusivas no fornecimento de produtos e serviços, conforme dispõe seu artigo 6º, IV. A norma incide com plenitude nas relações de promessa de compra e venda de imóvel firmadas entre adquirente pessoa física e empresa loteadora, porquanto configurado o vínculo de consumo nos termos dos artigos 2º e 3º do mesmo diploma.

Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda imobiliária por culpa do promitente vendedor, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ocorrer integralmente e de forma imediata. A orientação foi sumulada no enunciado n. 543 daquela Corte Superior, com fundamento na vedação do enriquecimento sem causa e na proteção contratual ao consumidor.

A oferta veiculada pelo fornecedor por qualquer meio de comunicação obriga-o ao cumprimento do que foi prometido, nos exatos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor. Nesse conceito, a publicidade integra o conteúdo contratual e vincula a empresa às promessas dela constantes, ainda que o instrumento contratual estipule prazo de execução distinto ou silencie quanto à data de conclusão das obras.

No que tange à rescisão do instrumento contratual, o critério distintivo para a aferição da culpa reside na identificação da parte que descumpriu obrigação contratual relevante.

Assim, quando o promitente vendedor frustra o prazo de entrega da infraestrutura anunciado na publicidade ou no instrumento contratual, configura-se inadimplemento atribuível à loteadora, hipótese que afasta qualquer pretensão de retenção de valores.

Assentadas as premissas normativas, passa-se à subsunção dos fatos do caso concreto.

Extrai-se dos autos que a apelada firmou compromisso de compra e venda em 16/julho/2018 pelo valor total de R$ 76.549,80 (setenta e seis mil, quinhentos e quarenta e nove reais e oitenta centavos).

A publicidade veiculada pela apelante em suas mídias sociais anunciava a conclusão integral da infraestrutura do empreendimento para setembro/2018, fato que constitui premissa adesiva da contratação e que não foi impugnado pela ré em sede de contestação.

A própria apelante reconhece em suas razões recursais que o Termo de Recebimento Global das obras foi expedido pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis somente em 30/dezembro/2019.

Desse modo, a prova documental ratifica a concepção de atraso superior a 15 (quinze) meses em relação à data anunciada na publicidade da ré, circunstância que torna incontroversa a mora da loteadora.

Ainda que a apelante sustente que a Lei n. 6.766/1979 lhe conferia prazo de até quatro anos para conclusão das obras de infraestrutura e que o ajuizamento da ação ocorreu após a liberação do empreendimento para edificação, o prazo legal previsto na legislação de parcelamento do solo urbano disciplina relação entre a loteadora e o poder público municipal, de modo que não tem o condão de afastar as obrigações específicas assumidas perante o consumidor pela via publicitária.

Cumpre afastar igualmente o argumento de que a apelada não comprovou tentativa frustrada de edificar no lote.

A premissa inverte indevidamente o ônus probatório e atribui à consumidora encargo de provar fato impeditivo do exercício de seu direito, em desconformidade com a inversão do ônus probatório prevista no artigo 6º, VIII, do Código consumerista e concedida pelo Juízo
a quo
quando da decisão de saneamento (id. 361720446).

A própria apelante reconhece que apenas em 30/dezembro/2019 o município expediu o Termo de Recebimento Global, momento em que se confirmou a regularidade da infraestrutura para edificação. Antes dessa data, qualquer pretensão da consumidora de construir no lote esbarrava na ausência das condições materiais e administrativas para tanto.

No que se refere ao argumento de que a apelada ajuizou a ação em 30/abril/2020, é incontroverso que à época da promessa publicitária veiculada nas mídias sociais de entrega (setembro/2018) e durante todo o longo período de atraso, a consumidora suportou a frustração das expectativas legitimamente criadas pela oferta da apelante.

Assim, deve ser mantido o reconhecimento da culpa exclusiva da apelante pela rescisão contratual e a determinação de restituição integral dos valores pagos, em parcela única.

CLÁUSULA PENAL

A cláusula penal pactuada em contrato bilateral, oneroso e comutativo deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que originalmente prevista apenas em favor de uma das partes. O princípio da isonomia contratual, conjugado com a vedação à abusividade prevista no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, impõe a interpretação bilateral das penalidades nos contratos de adesão.

A cláusula penal estabelecida no contrato em exame prevê multa de 30% sobre o valor das parcelas pagas para a hipótese de rescisão por culpa do adquirente.

A redação contratual unilateral, redigida pela loteadora e imposta ao consumidor, não pode legitimar tratamento desigual em situações análogas. Nessa perspectiva, quando o contrato impõe ao comprador penalidade de 30% em caso de rescisão por culpa sua, idêntica reprimenda deve aplicar-se à vendedora quando esta dá causa ao desfazimento do negócio.

Nesse sentido é a jurisprudência da Segunda Câmara de Direito Privado:

“[...] Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a rescisão contratual com restituição integral e imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 5. A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em desfavor da vendedora inadimplente, por força dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual [...]”
(TJMT, APCiv n. 1002657-23.2025.8.11.0006, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2026, Publicado no DJE 04/02/2026).

Quanto a isso, a apelante invoca os artigos 393 e 396 do Código Civil para sustentar a impossibilidade da multa inversa.

Todavia, os dispositivos não socorrem a tese.

O artigo 393 do Código Civil trata da exclusão de responsabilidade por caso fortuito ou força maior, hipótese que não se aplica ao atraso decorrente da organização administrativa e financeira da empresa. O artigo 396 do Código Civil, por sua vez, dispõe sobre a configuração da mora, matéria já assentada no tópico anterior, com a confirmação do inadimplemento da apelante.

A pretensão de afastamento da multa inversa também esbarra na vedação ao enriquecimento sem causa prevista no artigo 884 do Código Civil.

Se a apelada estaria sujeita a perder 30% das parcelas pagas em caso de desistência sua, igual penalidade deve recair sobre a apelante quando o desfazimento do contrato decorre de seu próprio inadimplemento.

Ademais, não se configura
bis in idem
entre a devolução integral e a multa contratual, na medida em que a restituição dos valores pagos visa restaurar o
status quo ante,
enquanto a cláusula penal opera como prefixação de perdas e danos pela rescisão imputável à vendedora, o que denota a natureza distinta e cumulável das verbas.

Portanto, mantém-se a aplicação inversa da cláusula penal de 30% sobre o valor das parcelas pagas em favor da apelada.

TAXA DE FRUIÇÃO E DÉBITOS DE IPTU

A indenização pelo período de fruição ou indisponibilidade do imóvel pressupõe a efetiva disponibilização do bem ao adquirente, com transferência da posse direta e da possibilidade de exploração econômica.

A simples celebração de contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento em fase de implantação não caracteriza imissão na posse para os fins indenizatórios pretendidos, sobretudo quando a culpa pela rescisão se deu em virtude do atraso na entrega da infraestrutura dos lotes pela apelante.

A esse respeito, assim dispõe a jurisprudência deste Tribunal:

“[...] Inviabilidade de cobrança de taxa de fruição em se tratando de lotes não edificados, sem posse útil ou possibilidade concreta de aproveitamento econômico, especialmente quando a resolução decorre de inadimplemento das fornecedoras [...]”
(TJMT, APCív n. 1007948-13.2025.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Anglizey Solivan De Oliveira, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/02/2026, Publicado no DJE 02/03/2026).

“[...] É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ante a ausência de comprovação de uso ou ocupação do bem [...]”
(TJMT, APCív n. 1008268-63.2025.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/04/2026, Publicado no DJE 24/04/2026).

Assim, a alegada presunção de exploração econômica invocada pela apelante não resiste ao contraste com a realidade de terreno vago, sem benfeitorias e sem aptidão para uso lucrativo direto.

Acresce que a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça determina a restituição integral dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. A fixação de taxa de fruição em favor da loteadora inadimplente operaria, em última análise, retenção parcial dos valores devidos ao consumidor, em flagrante contrariedade ao entendimento sumular consolidado.

Além do mais, a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil, não conduz à conclusão pretendida pela apelante.

Isso porque a apelante recebeu valores durante a vigência do contrato, descumpriu seu dever de entrega tempestiva e pretende reter parcela dos valores como contrapartida por posse que jamais foi efetivamente transferida.

Dessarte, evidenciado a culpa da vendedora pela resilição do contrato de compra e venda, bem como demonstrado a ausência de qualquer uso efetivo do lote pela compradora, não há falar em taxa de fruição.

No que se refere ao pagamento de IPTU durante o período de vigência do contrato, a responsabilidade pressupõe a configuração de algum dos fatos geradores previstos no artigo 32 do Código Tributário Nacional, vale dizer, propriedade, domínio útil ou posse do imóvel.

Assim, em compromisso de compra e venda com pagamento parcelado, a responsabilidade do promitente comprador pelos tributos prediais depende da efetiva imissão na posse.

Nesse sentido, a jurisprudência da Segunda Câmara deste Tribunal assim assinala:

“[...] Não restou comprovada a posse da compradora sobre o imóvel, sendo indevida a cobrança de IPTU, taxas condominiais ou quaisquer encargos de natureza propter rem [...]”
(TJMT, APCiv n. 1015168-41.2020.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Tatiane Colombo, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/07/2025, Publicado no DJE 18/07/2025).

“[...] A responsabilidade ao pagamento do IPTU só é devida pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva [...]”
(TJMT, APCiv n. 1020363-67.2021.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis De Direito Privado, Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023, Publicado no DJE 11/09/2023).

A apelante invoca o artigo 32-A, IV, da Lei n. 13.786/2018, que disciplina a possibilidade de retenção de tributos incidentes sobre o imóvel em caso de rescisão.

Todavia, o dispositivo não cria responsabilidade tributária autônoma do promitente comprador, apenas regula a forma de apuração de retenções quando o adquirente já é responsável pelos tributos, hipótese que não se verifica no caso concreto.

Logo, como o empreendimento não estava liberado para edificação até 30/dezembro/2019 e a consumidora não ocupou nem usufruiu do imóvel, inexiste responsabilidade pelo pagamento de IPTU.

Por essas razões, não merece prosperar a pretensão de retenção ou desconto de valores a título de IPTU do montante devido à apelada.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Como é cediço, o simples descumprimento contratual, em regra, não enseja indenização por danos morais. A frustração de expectativa econômica e o aborrecimento decorrente do inadimplemento integram o cotidiano das relações comerciais e não atingem direitos da personalidade do contratante.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a configuração do abalo extrapatrimonial em contratos imobiliários apenas em hipóteses excepcionais, mediante demonstração de circunstância específica que ultrapasse o mero descumprimento. Exige-se prova de lesão concreta a bem jurídico extrapatrimonial protegido pela ordem constitucional, distinta da frustração econômica inerente ao inadimplemento.

Confira-se:

“[...] A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que ‘o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial’ [...]”
(STJ, REsp n. 2.258.344/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/5/2026, DJEN de 14/5/2026).

A configuração do dano moral em contratos de aquisição imobiliária reclama, ademais, elementos individualizados como a frustração de projeto familiar concreto, a inviabilização de moradia para parte que dependia da unidade ou outras circunstâncias particulares que extrapolem a esfera patrimonial.

No caso dos autos, deve ser afastada a condenação em danos morais.

Com efeito, a pelada alegou, na petição inicial, que o atraso frustrou sua “
pretensão de morar/construir/revender
”.

A formulação tríplice e disjuntiva revela a ausência de finalidade definida para a aquisição do lote e confessa, na própria peça, que a destinação do imóvel não estava previamente estabelecida.

Inexiste nos autos comprovação de elaboração de projeto arquitetônico, requerimento de alvará de construção ou qualquer ato preparatório de edificação.

Não há demonstração de que o imóvel se destinasse à moradia da apelada ou de sua família. A finalidade alternativa de revenda, igualmente cogitada na inicial, evidencia caráter especulativo da aquisição, incompatível com a presunção de frustração extrapatrimonial.

Cumpre destacar, ademais, que o instrumento contratual não estipula data específica para a conclusão das obras de infraestrutura.

A cláusula contratual sobre o tema limita-se a afirmar que a vendedora se responsabiliza pelas obras conforme projeto aprovado.

Nesse cenário, a alegação de atraso encontra fundamento exclusivo na publicidade veiculada em rede social, fato que, conquanto não desnature a configuração do inadimplemento contratual da vendedora, reduz a intensidade da expectativa contratual juridicamente protegida.

Soma-se a isso o modesto montante efetivamente desembolsado pela apelada.

O pagamento de R$ 9.592,55 (nove mil, quinhentos e noventa e dois reais e cinquenta e cinco centavos), de um total contratado de R$ 76.549,80 (setenta e seis mil, quinhentos e quarenta e nove reais e oitenta centavos), corresponde a aproximadamente 12,5% do preço ajustado.

Além disso, o contrato fora firmado em 16/julho/2018, a infraestrutura entregue em dezembro/2019 e a ação ajuizada em 30/abril/2020.

Assim, observa-se que a apelada não suportou longa espera por unidade habitacional pronta para uso, de forma que a natureza do empreendimento e a parcela modesta do preço efetivamente paga não comportam presunção de frustração extraordinária apta a justificar indenização extrapatrimonial.

Convém esclarecer que o ressarcimento patrimonial decorrente do inadimplemento já se opera pela devolução integral dos valores pagos, somada à cláusula penal inversa de 30% sobre as parcelas pagas.

As medidas, conjugadas, recompõem a esfera econômica da apelada e sancionam a conduta da loteadora, motivo pelo qual não há espaço para indenização extrapatrimonial autônoma na ausência de prova de lesão específica a direito da personalidade.

Por corolário, impõe-se afastar a condenação a título de dano moral.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, a fim de afastar a condenação a título de danos morais fixada na sentença.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, porquanto, conforme dispõe o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, a majoração prevista no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2026